NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT - IBP - KBOB - rütter+partner - pom+

Vorstellung der Projektergebnisse

René BeelerMitglied Vorstand IPB, Leiter Immobilien, Zürcher Kantonalbank

NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT – IPB/KBOB

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Künftige Trends und Herausforderungen

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KÜNFTIGE TRENDS UND HERAUSFORDERUNGEN

> Demografischer Wandel

> Neue Wohn- und Familienmodelle

> Multikulturelle Gesellschaft

> Steigendes Sicherheits- und Gesundheitsbewusstsein

> Verkürzung der Produktlebenszyklen

> Sinkender Bedarf an Produktionsflächen und Konzentration auf Entwicklungszentren

> Verschärfte Regulation

> Steigende und volatile Energiepreise

> Klimawandel, Wasserknappheit

> Knappe Baulandreserven

> Steigendes Umweltbewusstsein der Bevölkerung

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KÜNFTIGE TRENDS UND HERAUSFORDERUNGEN

> Bedeutung für das Management von Immobilien:

Nachhaltiges Immobilienmanagement ist mehr als ideelles Handeln

Gesellschaftliche, wirtschaftliche und umweltrelevante Entwicklungen werden vorausschauend einbezogen

Die Gebäude bleiben fit über den ganzen Lebenszyklus

Investments werden gesichert

Es wird ein Beitrag gegen unerwünschte Entwicklungen geleistet

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Nachhaltigkeitsbegriff und -ziele

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NACHHALTIGKEITSBEGRIFF UND -ZIELE

> Schwache Nachhaltigkeit plus• Substitution zwischen den Dimensionen mit

Einschränkungen möglich

• Erfordert Güterabwägung

> Gut eingeführtes Zielsystem für nachhaltiges Bauen vorhanden in Form der Empfehlungen des SIA 112/1• Wird als Grundlage verwendet

• Leicht ergänzt

• Uminterpretiert auf Immobilienmanagement

• Kompatibel mit neuen Ansätzen zum Einbezug der Nachhaltigkeit in die Immobilienbewertung

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7GESELLSCHAFTLICHE THEMEN UND NACHHALTIGKEITSZIELE

Quelle: Empfehlungen SIA 121/1, modifiziert

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8WIRTSCHAFTLICHE THEMEN UND NACHHALTIGKEITSZIELE

Quelle: Empfehlungen SIA 121/1, modifiziert

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99THEMEN UND NACHHALTIGKEITSZIELE IN DER DIMENSION UMWELT

Quelle: Empfehlungen SIA 121/1, modifiziert

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Management der Nachhaltigkeit

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11EINBEZUG DER NACHHALTIGKEIT IN DAS MANAGEMENT

Darstellung: pom+

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12EINBETTUNG DER NACHHALTIGKEITSSTRATEGIE: BEISPIEL ZKB

Darstellung: ZKB, pom+

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Management der Nachhaltigkeit

Synergien und Zielkonflikte zwischen Akteur- und Nachhaltigkeitszielen

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14AKTEURE IM IMMOBILIENPROZESS UND IHRE PRIMÄREN ZIELE

Darstellung: pom+

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15NACHHALTIGKEITS- UND AKTEURZIELE: SYNERGIEN/ZIELKONFLIKTE

Entwickler / kurzfristig orientierter Investor

Massnahmen, die die Anfangsinvestitionen senken

Massnahmen, die die Anfangsinvestitionen erhöhen

Synergien nur wenn es der Markt unmittelbar honoriert

Bauherr Massnahmen, die zu einer höheren Qualität führen

Höhere Baukosten ohne höhere Qualität

Synergien wenn ein Qualitätsgewinn erzielt werden kann, Langlebigkeit, gute Nutzung

Eigentümer / langfristig orientierter Investor

Massnahmen zur bessere Nutzbarkeit - höheren Erträgen - tiefere Lebenszykluskosten - tiefere Nutzungskosten - gutes Image

Bei höheren Lebenszykluskosten ohne höheren Erträgen

Synergien verstärken sich mit zunehmendem Zeithorizont

Bewirtschafter / Facility Manager

Massnahmen, die zu tieferen Bewirtschaftungskosten führen ohne die Zufriedenheit der Nutzer zu tangieren

Massnahmen, die zu höheren Bewirtschaftungskosten führen oder die Zufriedenheit der Nutzer tangieren

Synergien bei tiefen Nutzungskosten, zufriedenen Nutzern und Eigentümern

Mieter / Nutzer Massnahmen für gute Nutzungsqualität zu angemessenem Preis

Höhere Nutzungskosten ohne höhere Nutzungsqualität

Synergien bei höherer Nutzungsqualität und / oder tieferen Nutzungskosten

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Wirtschaftlichkeit von Investitionen in die Nachhaltigkeit

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17FAKTOREN MIT EINFLUSS AUF DIE WIRTSCHAFTLICHKEIT

Darstellung: rütter+partner

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18STOLPERSTEINE BEI DER ABSCHÄTZUNG VON KOSTENFOLGEN

Risiko für langfristige Nutzung / teure Nachbesserungen nötig

Gewünschte Rendite geringer, als wenn von Anfang an mehr investiert worden wäre

Kurzsichtig: Mieter betrachten vermehrt die Bruttomiete

Effektiv erzielte Renditen können nicht genau abgeschätzt werden

Ungenügender „Lerneffekt“

Steuerabzüge, vergünstigte Hypotheken, Förderbeiträge sind wichtig

Überwälzbarkeit der Investitionen prüfen

Erzielbare Rendite als Killerkriterium für

Investitionen in die Nachhaltigkeit

Unvollständiger Einbezug der

Bewirtschaftungs-kosten

Keine Transparenz über effektive Kosten

Anfangsinvestition oftalleiniges Kriterium

für Investitionsentscheid bei Privatpersonen

EMPFEHLUNGEN:

Lebenszykluskosten (mit Modellrechnung ermittelt)

Abschätzen des Potenzials für höhere Erträge

Variantenvergleich mittels Referenz-objekt oder –massnahmen

Szenarienvergleich

Wirtschaftlichkeits-überlegung früh in der Planung

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Wirtschaftlichkeit von Investitionen in die Nachhaltigkeit

Evidenz für positive wirtschaftliche Wirkungen

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EVIDENZ FÜR POSITIVE WIRTSCHAFTLICHE WIRKUNGEN 20

Gut gedämmte Gebäudehülle: Minergie erzielt Wertsteigerung um +7% und Steigerung der Mieten um 6%

(ccrs, ZKB 2008, 2010)

Nähe zu regionalem Zentrum, guter Verkehrsanschluss, Nähe zu Einkauf, Schule, Kindergarten, Erholungsgebiet

Distanz zu Quellen von Lärm, Luftschadstoffen und Elektrosmog

Gut durchmischte Gesellschafts- und Sozialstruktur in der unmittelbaren Umgebung

Flexibilität und Polyvalenz des Gebäudes

(ccrs, ZKB 2009)

Energie- und Wasser-Unabhängigkeit

Sicherheit (Naturgefahren / personenbezogene Sicherheits-massnahmen)

Gesundheit und Komfort (Lärm, Tageslicht, Raumluft, Strahlung, Wärmeschutz, etc.)

Partizipation Auf die Lebensdauer optimierte Qualität und Wert-beständigkeit der Bausubstanz

Geringer Bedarf an Grundstücksfläche

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