Post on 01-Mar-2021
STADT AICHACH
BEBAUUNGSPLAN MIT GRÜNORDNUNGSPLAN
NR. 56 „ZWISCHEN DER DONAUWÖRTHER STRASSE UND DER
BAHNHOFSTRASSE“
GEMEINSAME BEGRÜNDUNG Mit Vorprüfung des Einzelfalls gem. § 13a Abs. 1 Satz 2 BauGB
Fassung vom 25.06.2014
Verfahren gem. § 13 a BauGB
STADT AICHACH – STADTTEIL ALGERTSHAUSEN
Bebauungsplan mit Grünordnungsplan
Nr. 56 „Zwischen der Donauwörther Straße und der Bahnhofstraße“ BEGRÜNDUNG
OPLA, Büro für Ortsplanung & Stadtentwicklung 2
Inhalt
1 EINFÜHRUNG ......................................................................................................... 4
2 Anlass der Planung ................................................................................................ 4
3 Beschreibung des Planbereiches ......................................................................... 6
3.1 Geltungsbereich ....................................................................................................... 6
3.2 Lage und Nutzungen des Plangebietes .................................................................... 6
3.2.1 Städtebau................................................................................................................. 6
3.2.2 Landschaft ............................................................................................................... 7
3.3 Umliegende Strukturen und Nutzungen .................................................................... 8
4 Planungsrechtliche Ausgangssituation ............................................................... 9
4.1 Darstellung im Flächennutzungsplan ........................................................................ 9
4.2 Angrenzende rechtsverbindliche Bebauungspläne ................................................... 9
4.3 Aufstellung im beschleunigten Verfahren gemäß § 13 a BauGB .............................. 9
4.4 Einfacher Bebauungsplan innerhalb des räumlichen Geltungsbereichs Nr. 56 ....... 11
5 Übergeordnete Ziele............................................................................................. 11
5.1 Ziele der Raumordnung und der Landesplanung.................................................... 11
5.2 Ziele des Regionalplans ......................................................................................... 13
5.3 Arten- und Biotopschutzprogramm für den Landkreis Aichach-Friedberg ............... 14
5.4 Flächennutzungsplan mit integriertem Landschaftsplan der Stadt Aichach, 1996 ... 14
5.5 Entwicklungskonzept Paartal (2003) ...................................................................... 15
5.6 Entwicklungsziele der vorbereitenden Untersuchung zur Städtebauförderung ....... 16
5.7 Globale Ziele der Stadtentwicklung ........................................................................ 18
5.8 Ziele der Planfeststellung zur Hochwasserverbesserung ....................................... 19
6 Ziele der Planung ................................................................................................. 21
7 Planungskonzept, Umweltschutz und wesentliche Auswirkungen der
Planung ................................................................................................................. 22
7.1 Städtebauliches Konzept ........................................................................................ 22
7.2 Begründung der bauplanungsrechtlichen Festsetzungen ....................................... 29
7.2.1 Art der baulichen Nutzung ...................................................................................... 29
7.2.2 Maß der baulichen Nutzung ................................................................................... 32
7.2.3 Bauweise, Baulinien ............................................................................................... 33
7.2.4 Garagen, Stellplätze und Tiefgaragen .................................................................... 34
7.2.5 Bauliche Gestaltungsfestsetzungen ....................................................................... 34
7.2.6 Gebäudegestaltung ................................................................................................ 35
7.2.7 Werbeanlagen ........................................................................................................ 35
7.3 Begründung der bauplanungsrechtlichen Festsetzungen zum Einzelhandel .......... 36
7.3.1 Einzelhandelskonzept für die Stadt Aichach (2006) ................................................ 36
7.3.2 Teilfortschreibung des Einzelhandelskonzepts (Juni 2009) .................................... 42
STADT AICHACH – STADTTEIL ALGERTSHAUSEN
Bebauungsplan mit Grünordnungsplan
Nr. 56 „Zwischen der Donauwörther Straße und der Bahnhofstraße“ BEGRÜNDUNG
OPLA, Büro für Ortsplanung & Stadtentwicklung 3
7.3.3 Festsetzungen für die Misch- und Gewerbegebiete ................................................ 49
7.4 Grünordnerisches Konzept ..................................................................................... 50
7.4.1 Belange von Natur, Landschaft und Umwelt ........................................................... 50
7.5 Zusammenfassung der bauplanungsrechtlichen Festsetzungen ............................ 64
7.5.1 Begründung der grünordnerischen Festsetzungen ................................................. 66
7.6 Verkehrskonzept .................................................................................................... 69
7.7 Immissionsschutz ................................................................................................... 70
7.8 Ver- und Entsorgung .............................................................................................. 75
7.8.1 Wasserver- und Abwasserentsorgung, Niederschlagswasser ................................ 75
7.8.2 Stromversorgung .................................................................................................... 76
7.8.3 Abfallentsorgung .................................................................................................... 76
7.8.4 Versorgung mit Telekommunikationsanlagen ......................................................... 77
7.8.5 Energieversorgung / Erdgas ................................................................................... 77
8 Städtebauliche Statistik ....................................................................................... 77
9 Altlasten ................................................................................................................ 78
10 Sach- und Kulturgüter ......................................................................................... 79
11 ANLAGEN ............................................................................................................. 82
11.1 Vorprüfung des Einzelfalls ...................................................................................... 83
11.1.1 Anlass und Vorgehensweise .................................................................................. 83
11.1.2 Beschreibung und Bewertung ................................................................................ 84
11.1.3 Zusammenfassende Bewertung ............................................................................. 93
11.2 Literatur .................................................................................................................. 94
STADT AICHACH – STADTTEIL ALGERTSHAUSEN
Bebauungsplan mit Grünordnungsplan
Nr. 56 „Zwischen der Donauwörther Straße und der Bahnhofstraße“ BEGRÜNDUNG
OPLA, Büro für Ortsplanung & Stadtentwicklung 4
1 EINFÜHRUNG
Der vorliegende Bebauungsplan mit Grünordnungsplan Nr. 56 „Zwischen der Do-
nauwörther Straße und der Bahnhofstraße“ wurde gemeinsam mit dem Be-
bauungsplan Nr. 8 der westlich direkt angrenzt im Bauleitplanverfahren bis zum
vorletzten Verfahrensschritt als ein Bebauungsplan mit zwei teilräumliche Gel-
tungsbereiche dargestellt.
Mit der nun vorliegenden eindeutigen und rechtsklaren Trennung in zwei getrennte
Bauleitpläne, Nr. 8 und Nr. 56, s. Planzeichnung und textliche Festsetzungen,
wurden Anregungen des Landratsamtes entsprochen.
Nachdem die inhaltlichen und fachlichen (funktionalen und strukturellen) Zusam-
menhänge zwischen den beiden Bebauungsplänen weiterbestehen, stellt die Be-
gründung sowohl die Inhalte des Bebauungsplanes Nr. 56 als auch die Inhalte des
Bebauungsplanes Nr. 8 dar.
Veränderungen durch nachrichtliche Übernahmen, rechtsredaktionelle Klar-
stellungen und Anregungen denen zum Satzungsbeschluss des BP Nr. 56
stattgegeben wurde:
Planzeichnung:
o Anpassung der Bestandsbäume
Satzung und Begründung
o Erweiterter Bestandsschutz für den Anlagenbestand der AKA gem. § 1 Abs.
10 BauNVO
o Wasserdurchlässige Stellplatzgestaltung nur bei Neuanlage von Stellplätzen
o Eingrünung der GE entfällt, da bereits im wesentlichen Bebaut und gestaltet
o Änderung der Anwendung der Fassadengliederung , ist nur dann anzuwen-
den, wenn mehr als 30 % im Bestand verändert wird
o Ausnahmsweise Hinzunahme von flachen Pultdächern von 5 – 10 Grad im
MI 5
o Nachrichtliche Übernahme der modifizierten FFH Abgrenzung und der HQ
100 Abgrenzung
Aufgrund der vorliegenden nachrichtlichen Übernahmen, rechtsredaktionellen
Klarstellungen und Anregungen denen stattgegeben wird, ist eine erneute Ausle-
gung nach § 4a Abs. 3 für den Bebauungsplan Nr. 56 nicht erforderlich. Die Stadt
Aichach hat deshalb für den Bebauungsplan Nr. 56 deshalb den Satzungsbe-
schluss gem. § 10 Abs. 1 BauGB gefasst.
2 Anlass der Planung
Anlass und Erfordernis der Planung ist gem. § 1 Abs. 5 BauGB die Zielsetzung ei-
ner nachhaltigen städtebaulichen Entwicklung, die die sozialen, wirtschaftlichen
und umweltschützenden Anforderungen auch in Verantwortung gegenüber künfti-
gen Generationen miteinander in Einklang bringt und eine dem Wohl der Allge-
meinheit dienende sozialgerechte Bodennutzung gewährleist.
STADT AICHACH – STADTTEIL ALGERTSHAUSEN
Bebauungsplan mit Grünordnungsplan
Nr. 56 „Zwischen der Donauwörther Straße und der Bahnhofstraße“ BEGRÜNDUNG
OPLA, Büro für Ortsplanung & Stadtentwicklung 5
Anlass der Planung sind signifikante überlagernde Konfliktlagen in dem Plange-
biet, wie Konflikte mit dem Hochwasserschutz (derzeit Überschwemmungsgebiet),
Naturschutz (Paartalraum), Immissionsschutzkonflikte (emittierende Betriebe und
Verkehrslärm) sowie städtebauliche Konfliktlagen (Brachflächen und Gemengela-
gen).
Der Bebauungsplan trägt dazu bei, eine menschenwürdige Umwelt zu sichern, die
natürlichen Lebensgrundlagen zu schützen und zu entwickeln, auch in Verantwor-
tung für einen allgemeinen Klimaschutz, sowie die städtebauliche Gestalt zu erhal-
ten und zu verbessern und das Orts- und Landschaftsbild zu entwickeln.
Die Stadt Aichach stellt die Bauleitpläne gem. § 1 Abs. 3 BauGB auf, da für diesen
Raum innerhalb der räumlichen Geltungsbereiche Nr. 8 und Nr. 56 die städtebauli-
che Ordnung und Entwicklung erforderlich sind.
Eine städtebauliche Ordnung und Entwicklung ist geboten, da innerhalb der räum-
lichen Geltungsbereiche der Bebauungspläne:
1) Gewerbebrachen vorhanden sind, die städtebaulich geordnet revitalisiert wer-
den sollen,
2) vorhandenen Betrieben Bestandssicherheit und Entwicklungspotentiale gege-
ben werden soll,
3) aus naturschutzfachlichen Gründen bestehende Grünflächen entlang der Paar
erhalten werden sollen,
4) der Paartalraum als Erlebnis- und extensiver Erholungsraum mit Vernetzung
von Fuß- und Radwegen entwickelt werden soll,
5) vorhandene Immissionskonflikte minimiert werden sollen,
6) die Donauwörther Straße im Bereich der Querung der Bahntrasse ertüchtigt
werden soll.
Die Stadt Aichach passt die Bebauungspläne mit den räumlichen Geltungsberei-
chen Nr. 8 und Nr. 56 den Zielen der Raumordnung gem. § 1 Abs. 4 BauGB an.
1) Ziele einer nachhaltigen Siedlungsentwicklung
2) Ziele des Hochwasserschutzes
3) Ziele der Durchgängigkeit von Talräumen
4) Ziele der naturschutzfachlichen Aufwertung von regionalen Gewässern und
deren Uferbereiche
5) Ziele der Steuerung des großflächigen Einzelhandels
Das abgestimmte Planungskonzept sieht die Standortsicherung der innerhalb des
Geltungsbereiches der Bebauungspläne vorhandenen Betriebe vor. Dabei werden
die Nutzungen um die Betriebe so zoniert, dass städtebauliche Verträglichkeiten
gewährleistet werden können. Neben der Standortsicherung übernimmt das Pla-
nungskonzept die Zielsetzungen der übergeordneten Planungsträger (Themen
Hochwasserschutz und Talräume, Gewässerschutz), sichert die verbliebenen Frei-
flächen des Paartalraumes und vernetzt diesen Raum.
Zur Gewährleistung einer nachhaltigen städtebaulichen Entwicklung, der städte-
baulichen Struktur und der Gestaltung des Ortsbildes sowie der verkehrlichen
STADT AICHACH – STADTTEIL ALGERTSHAUSEN
Bebauungsplan mit Grünordnungsplan
Nr. 56 „Zwischen der Donauwörther Straße und der Bahnhofstraße“ BEGRÜNDUNG
OPLA, Büro für Ortsplanung & Stadtentwicklung 6
Abwickelbarkeit und der immissionsschutzrechtlichen Anforderungen ist eine pla-
nerische Konfliktbewältigung durch Aufstellung der Bebauungspläne mit den räum-
lichen Geltungsbereichen Nr. 8 und Nr. 56 erforderlich.
Für die beiden Bebauungspläne Nr. 8 und Nr.56 wurde eine gemeinsame Begrün-
dung gefertigt. Anlass hierfür ist zum Einen die räumliche Lage der beiden Be-
bauungspläne, (gemeinsame Lage östlich und westlich des Flutgrabens) und zum
Anderen die strukturelle und funktionale Verflechtung der beiden Bebauungspläne,
(Grünordnung, Überschwemmungsgebiet, FFH Gebiet, Emissions-und Immissi-
onsproblematik, Erschließung, etc.).
3 Beschreibung des Planbereiches
3.1 Geltungsbereich
Der räumliche Geltungsbereich der Bebauungspläne mit den räumlichen Gel-
tungsbereichen Nr. 8 und Nr. 56 ergibt sich aus den Planzeichnungen.
Der räumliche Geltungsbereich Nr. 8 umfasst vollständig die Fl.Nr. 1381, 1383,
1383/1, 1383/2, 1383/3, 1384/1, 1384/6, 1384/7, 1202/2, 1202/38, 1202/60,
1202/66, 1202/67, 1202/68, 1202/69, 1202/70, 1202/73, 1202/74, 1202/75,
1202/76, 1202/77, 1202/80, 1202/81, 1202/84, 1202/85, 1202/86, 1202/87 und
1584/23 sowie teilweise die Fl.Nr. 1202/46, 1380 und 1584/10, jeweils der Gemar-
kung Algertshausen.
Der räumliche Geltungsbereich Nr. 56 umfasst vollständig die Fl.Nr. 463/2 (Paar),
475, 475/3, 476, 477, 478, 478/1, 479, 479/4, 480, 480/2, 480/5, 481, 508 und
508/2 sowie teilweise die Fl.Nr. 463 (Paar), 474 und 490 (Griesbacherl), jeweils
der Gemarkung Aichach und vollständig die Fl.Nr. 1374, 1375 (Paar), 1375/1,
1375/2, 1376, 1376/1, 1376/2, 1376/3, 1377, 1377/1, 1377/2, 1377/3, 1377/4, 1384
und 1384/3 sowie teilweise die Fl.Nr. 1378, jeweils der Gemarkung Algertshausen.
3.2 Lage und Nutzungen des Plangebietes
3.2.1 Städtebau
Die Stadt Aichach beabsichtigt, den innerstädtischen Bereich zwischen der Bahn-
strecke Ingolstadt - Augsburg im Westen, der Donauwörther Straße im Norden,
dem Griesbacherl im Osten sowie der Bahnhofstraße im Süden städtebaulich neu
zu ordnen und städtebauliche Ziele zu sichern, und stellt hierfür die Bebauungs-
pläne mit den räumlichen Geltungsbereichen Nr. 8 „Vom Bahnhof bis zur Donau-
wörther Straße“ und Nr. 56 „Zwischen der Donauwörther Straße und der Bahnhof-
straße“ auf.
Der räumliche Geltungsbereich Nr. 8 des Bebauungsplans umfasst weitgehend die
mittlerweile zum Großteil aufgelassenen Nutzungen der Fa. BayWa (Mehrzweck-
halle mit Lagerfläche sowie Lagerhaus) zwischen der Bahnlinie Augsburg – Ingols-
tadt und der Bahnhofstraße, sowie Wohnbereich, Tankstelle, Werkstatt und Garten
und Baumarktbrache, im Süden Mischnutzungen mit Geschoßwohnungsbau, öst-
lich der Bahnhofstraße bis zu dem Flutgraben.
STADT AICHACH – STADTTEIL ALGERTSHAUSEN
Bebauungsplan mit Grünordnungsplan
Nr. 56 „Zwischen der Donauwörther Straße und der Bahnhofstraße“ BEGRÜNDUNG
OPLA, Büro für Ortsplanung & Stadtentwicklung 7
Im räumlichen Geltungsbereich Nr. 56 des Bebauungsplans liegen im Norden die
schalltechnisch bedeutsamen Gewerbebetriebe Reitberger, Aldi und Aktienkunst-
mühle Aichach (AKA) sowie in der Südostecke mehrere Wohngebäude; der Zwi-
schenraum zwischen Gewerbe- und Wohnnutzung wird durch die Grünflächen des
Paartalraumes definiert.
Aufgrund der hohen Vorbelastung durch die bestehenden Gewerbebetriebe ist ei-
ne flächendeckende Nutzung der Freiflächen mit Wohnnutzung ohne Maßnahmen
an den Gewerbebetrieben nicht verwirklichbar. Zudem besteht für das Planungs-
areal durch den starken Straßenverkehr auf der Donauwörther und der Bahnhof-
straße eine hohe Verkehrsgeräuschbelastung.
3.2.2 Landschaft
Naturräumliche Lage
Das Planungsgebiet liegt im Naturraum 062 B – Paartal, einer Untereinheit des
Donau-Isar-Hügellands (062).
Standortkundliche Bodenkarte
Im Geltungsbereich treten nach der Standortkundlichen Bodenkarte im Paartal
Gley und Braunerde-Gley aus lehmigen Talsedimenten auf.
Potentiell natürliche Vegetation
Innerhalb des Paartales befindet sich laut SEIBERT (1968) der Bereich des Erlen-
Eschen-Auwaldes (Pruno-Fraxinetum), mit Fichten-Erlen-Auwald (Circaeo-
Alnetum glutinosum). Auf den vorkommenden Braunerden im östlichen Bereich ist
jedoch von einem Hainsimsen-Labkraut-Eichen-Hainbuchenwald (Galio-
Carpinetum luzuletosum) auszugehen.
Folgende Baum- und Straucharten sind für diese natürlichen Waldgesellschaften
und ihre Pionier- und Ersatzgesellschaften typisch:
Erlen-Eschen-Auwaldes
in der Baumschicht
Fraxinus excelsior (Esche), Alnus glutinosa (Schwarz-Erle), Prunus padus (Trau-
ben-Kirsche), Ulmus laevis (Flatter-Ulme), Ulmus minor (Feld-Ulme), Quercus
robur (Stiel-Eiche), Carpinus betulus (Hainbuche), Alnus incana (Grau-Erle),
Betula pendula (Weiß-Birke), Salix alba (Silber-Weide), Salix triandra (Mandel-
Weide) im Circaeo-Alnetum auch Picea abies (Fichte)
in der Strauchschicht:
Cornus sanguinea (Roter Hartriegel), Euonymus europaea (Pfaffenhütchen),
Corylus avellana (Hasel), Viburnum opulus (Gewöhnlicher Schneeball), Crataegus
laevigata (Zweigriffliger Weißdorn), Crataegus monogyna (Eingriffliger Weißdorn),
Frangula alnus (Gemeiner Faulbaum), Sambucus nigra (Schwarzer Holunder),
Prunus spinosa (Schlehe), Lonicera xylosteum (Gewöhnliche Heckenkirsche),
Daphne mezereum (Seidelbast), Ribes nigrum (Schwarze Johannisbeere), Ribes
STADT AICHACH – STADTTEIL ALGERTSHAUSEN
Bebauungsplan mit Grünordnungsplan
Nr. 56 „Zwischen der Donauwörther Straße und der Bahnhofstraße“ BEGRÜNDUNG
OPLA, Büro für Ortsplanung & Stadtentwicklung 8
rubrum (Rote Johannisbeere), Rhamnus catharticus (Echter Kreuzdorn), Humulus
lupulus (Hopfen)
Freiraum- und Biotopstrukturen und Landnutzung
Der Planungsraum ist insgesamt geprägt von gewerblicher und gemischter Be-
bauung. Zur Innenstadt hin schließt Wohnbebauung an. Die derzeit unbebauten
Bereiche werden landwirtschaftlich als Ackerflächen bewirtschaftet.
Orts- und Landschaftsbild
Der Geltungsbereich der Bebauungspläne liegt innerhalb besiedelter Bereiche der
Stadt Aichach. Insgesamt herrscht bauliche Nutzung, begleitet von Siedlungsgrün,
vor. Entlang der Gewässer und südlich der Aktienkunstmühle stocken standortge-
rechte Gehölzstrukturen.
3.3 Umliegende Strukturen und Nutzungen
Im Umfeld des Plangebietes befindet sich westlich der Bahnlinie Augsburg – In-
golstadt die Wohnbebauung des Stadtteiles Algertshausen. Nördlich der Donau-
wörther Straße befindet sich eine Mischnutzung, bestehend aus Dienstleistung
und Wohnen, nördlich davon ein Gewerbegebiet. Östlich des Griesbacherls fügt
sich Richtung historische Innenstadt Wohnbebauung an. Im Süden grenzt südlich
der Bahnhofstraße eine gemischte Nutzungsstruktur an.
STADT AICHACH – STADTTEIL ALGERTSHAUSEN
Bebauungsplan mit Grünordnungsplan
Nr. 56 „Zwischen der Donauwörther Straße und der Bahnhofstraße“ BEGRÜNDUNG
OPLA, Büro für Ortsplanung & Stadtentwicklung 9
4 Planungsrechtliche Ausgangssituation
4.1 Darstellung im Flächennutzungsplan
Der rechtswirksame Flächennutzungsplan der Stadt Aichach stellt den Paartal-
raum und das Plangebiet als durchgrüntes Gewerbe- und Mischgebiet dar. Das
Gebiet nördlich der Donauwörther Straße ist als Gewerbegebiet, das Gebiet östlich
des Griesbacherls als Wohnbaufläche dargestellt.
Der Landschaftsplan der Stadt Aichach schlägt an diesem Standort eine
Durchgrünung der Bauflächen und eine Minimierung der Oberbodenversiegelung
vor. Für die in den Randbereichen verlaufenden Fließgewässer soll durch gezielte
Profilgestaltung eine naturnahe Entwicklung eingeleitet werden.
Zwischen den Bauflächen sieht der Flächennutzungsplan mit Landschaftsplan
Grünflächen mit öffentlicher Zweckbestimmung vor. Neu angelegte Wege sollen
die Grünfläche an das vorhandene lokale und überregionale (Rad-) Wegesystem
anbinden.
Da die Bebauungspläne im beschleunigten Verfahren gemäß § 13 a BauGB auf-
gestellt werden, wird der Flächennutzungsplan im Wege der Berichtigung ange-
passt.
4.2 Angrenzende rechtsverbindliche Bebauungspläne
Westlich der Bahnlinie grenzt der Bebauungsplan Nr. 6, Algertshausen, Stadt
Aichach, „An der Föhrenstraße – Sägewerk“ an. Dieser Bebauungsplan ordnete
eine Wohnbauentwicklung auf den Flächen westlich der Bahnlinie.
Im Nordwesten grenzt direkt an das Plangebiet des Bebauungsplanes Nr. 8 der
Bebauungsplan Nr. 33, Stadt Aichach „Gewerbegebiet am Oberbernbacherweg
an. Dieser Bebauungsplan ordnete die gewerbliche Entwicklung nördlich der Do-
nauwörtherstraße.
4.3 Aufstellung im beschleunigten Verfahren gemäß § 13 a BauGB
Die vorliegenden Bebauungspläne dienen der Innenentwicklung.
Innerhalb des räumlichen Geltungsbereichs Nr. 8 wird, wie aus der folgenden Ta-
belle ersichtlich ist, eine zulässige Grundfläche im Sinne des § 19 Abs. 2 BauNVO
von rund 8.800 m² festgesetzt.
Teilräuml. Geltungsbereich Nr. 8 Baugebietsfläche GRZ Zulässige
Grundfläche
Gewerbegebiet mit reduzierten
Emissionen (GE red) 4.380 m² 0,8 3.504 m²
Mischgebiet (MI) 8.250 m² 0,6 4.950 m²
Gewerbegebiet (GE) 600 m²
Alle Baugebiete 13.230 m² 8.454 m²
Innerhalb des räumlichen Geltungsbereichs Nr. 56 werden ausschließlich Bauge-
biete im derzeit nach § 34 BauGB zu beurteilende Innenbereich festgesetzt. Zu-
STADT AICHACH – STADTTEIL ALGERTSHAUSEN
Bebauungsplan mit Grünordnungsplan
Nr. 56 „Zwischen der Donauwörther Straße und der Bahnhofstraße“ BEGRÜNDUNG
OPLA, Büro für Ortsplanung & Stadtentwicklung 10
lässige Grundflächen im Sinne des § 19 Abs. 2 BauNVO werden nicht festgesetzt.
Der räumliche Geltungsbereich Nr. 56 liegt derzeit vollständig im amtlich festge-
setzten Überschwemmungsgebiet. Gemäß § 31b Abs. 4 WHG dürfen bauliche An-
lagen innerhalb von Überschwemmungsgebieten nur errichtet oder erweitert wer-
den, wenn das Vorhaben die Hochwasserrückhaltung nicht oder nur unwesentlich
beeinträchtigt und der Verlust von verloren gehendem Rückhalteraum zeitgleich
ausgeglichen wird, den Wasserstand und den Abfluss bei Hochwasser nicht nach-
teilig verändert, den bestehenden Hochwasserschutz nicht beeinträchtigt und
hochwasserangepasst ausgeführt wird oder wenn die nachteiligen Auswirkungen
durch Auflagen oder Bedingungen ausgeglichen werden können. Insgesamt kann
also davon ausgegangen werden, dass innerhalb des räumlichen Geltungsbe-
reichs Nr. 56 bei Durchführung des Bebauungsplans nur geringfügige Flächen neu
versiegelt werden.
Teilräuml. Geltungsbereich Nr. 56
Baugebiets-fläche
Obergrenze GRZ gem.
§ 17 BauNVO
Voraussichtlich versiegelte Fläche
Gewerbegebiet 29.700 m² 0,8 23.760 m²
Mischgebiet (MI) 9.475 m² 0,6 5.685 m²
Allgemeines Wohngebiet (WA) 3.340 m² 0,4 1.336 m²
Alle Baugebiete 42.515 m² 30.781 m²
Da innerhalb des räumlichen Geltungsbereichs Nr. 56 keine zulässige Grundfläche
festgesetzt wird, ist zur Klärung der Frage, ob der Bebauungsplan im beschleunig-
ten Verfahren aufgestellt werden kann, die Fläche maßgeblich, die bei Durchfüh-
rung des Bebauungsplans voraussichtlich versiegelt wird. Zur Abschätzung des
möglichen Versiegelungsgrades wurde von den gemäß § 17 BauNVO zulässigen
Obergrenzen für das Maß der baulichen Nutzung ausgegangen. Es ergibt sich für
den räumlichen Geltungsbereich Nr. 56 eine voraussichtlich versiegelte Fläche von
30.780 m² und für den gesamten Bebauungsplan eine zulässige Grundfläche bzw.
voraussichtlich versiegelte Fläche von 39.580 m². Der Bebauungsplan kann somit
im beschleunigten Verfahren gemäß § 13 a BauGB aufgestellt werden.
Gemäß § 13 a Abs. 1 Nr. 2 BauGB wurde deshalb in einer überschlägige Prüfung
unter Berücksichtigung der in Anlage 2 BauGB genannten Kriterien überprüft, ob
der Bebauungsplan voraussichtlich erhebliche Umweltauswirkungen haben wird.
Die Prüfung ergab, dass dies voraussichtlich nicht der Fall ist (vgl. Anlage 1: „Vor-
prüfung des Einzelfalls“). Zudem unterliegt der Bebauungsplan nicht einer Pflicht
zur Umweltverträglichkeitsprüfung gemäß der Liste der UVP-pflichtigen Vorhaben
der Anlage 1 des UVPG. Anhaltspunkte für Beeinträchtigungen des Fauna-Flora-
Habitat-Gebietes „Paar“ bestehen nicht. Somit kann der Bebauungsplan im be-
schleunigten Verfahren gemäß § 13 a BauGB aufgestellt werden.
Eine Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB ist demnach nicht zwingend erforder-
lich, wenn zu erwarten ist, dass durch den Bebauungsplan keine erheblichen Um-
weltwirkungen entstehen. Zusätzliche Eingriffe in den Naturhaushalt und das
Landschaftsbild, welche die Leistungs- und Funktionsfähigkeit beeinträchtigen
STADT AICHACH – STADTTEIL ALGERTSHAUSEN
Bebauungsplan mit Grünordnungsplan
Nr. 56 „Zwischen der Donauwörther Straße und der Bahnhofstraße“ BEGRÜNDUNG
OPLA, Büro für Ortsplanung & Stadtentwicklung 11
können, sind insgesamt nicht zu erwarten. Die Eingriffe, die durch die Neuplanun-
gen auftreten können, werden nach § 13 a Abs. 2 Nr. 4 BauGB als „vor der plane-
rischen Entscheidung erfolgt oder zulässig“ beurteilt.
4.4 Einfacher Bebauungsplan innerhalb des räumlichen Geltungsbereichs Nr. 56
Derzeit befindet sich das Plangebiet des räumlichen Geltungsbereiches Nr. 56
vollständig im amtlich festgesetzten Überschwemmungsgebiet der Paar. Gemäß §
31b Abs. 4 WHG darf innerhalb von Überschwemmungsgebieten nur in begründe-
ten Ausnahmefällen Baurecht geschafften werden. Ein solcher Ausnahmefall ist im
Plangebiet nicht gegeben. Innerhalb des räumlichen Geltungsbereichs Nr. 56 wird
deshalb lediglich die Art der Nutzung festgesetzt, wobei keine neuen Baugebiete
festgesetzt werden, sondern lediglich der derzeit nach § 34 BauGB zu beurteilen-
de Innenbereich abgebildet wird. Die Festsetzung der Art der Nutzung ist erforder-
lich, um zum einen die für die Lösung der Immissionskonflikte nötigen immissi-
onswirksamen flächenbezogenen Schallleistungspegel festsetzen zu können und
zum anderen durch Ausschluss bzw. Sortimentsbeschränkungen von Einzelhan-
delsbetrieben den zentralen Versorgungsbereich der Stadt Aichach schützen zu
können.
Nicht festgesetzt werden das Maß der baulichen Nutzung und die überbaubaren
Grundstücksflächen; der räumliche Geltungsbereich Nr. 56 ist somit als einfacher
Bebauungsplan zu beurteilen. Wenn die Maßnahmen zum Hochwasserschutz rea-
lisiert sind und der räumliche Geltungsbereich Nr. 56 nicht mehr innerhalb des neu
festgesetzten Überschwemmungsgebiets liegt, können im Rahmen einer Be-
bauungsplanänderung überbaubare Grundstücksflächen und das Maß der bauli-
chen Nutzung festgesetzt werden.
5 Übergeordnete Ziele
5.1 Ziele der Raumordnung und der Landesplanung
Das Landesentwicklungsprogramm Bayern 2006 formuliert u. a. folgende Ziele:
LEP B I Nachhaltige Sicherung und Entwicklung der natürlichen Lebens-
grundlagen und nachhaltige Wasserwirtschaft
1.2.1 Wasser
(G) Der Intakthaltung und der Entwicklung des Wasserhaushalts für Menschen,
Tiere und Pflanzen kommt besondere Bedeutung zu. Gleiches gilt für den Schutz
und – wo möglich – für die Verbesserung der aquatischen und amphibischen Öko-
systeme einschließlich der Feuchtgebiete und der vielfältigen Gewässerlandschaf-
ten mit ihren Auen.
1.4 Nachhaltige Nutzungsfähigkeit der Naturgüter
(G) Die Nutzungsansprüche an die Landschaft sind mit der Nutzungsfähigkeit der
Naturgüter möglichst so abzustimmen, dass die Leistungs- und Funktionsfähigkeit
des Naturhaushalts ohne nachteilige Änderungen von Dauer und Gleichmaß der
natürlichen Prozesse erhalten bleibt. Mehrfachnutzungen sind anzustreben, wenn
STADT AICHACH – STADTTEIL ALGERTSHAUSEN
Bebauungsplan mit Grünordnungsplan
Nr. 56 „Zwischen der Donauwörther Straße und der Bahnhofstraße“ BEGRÜNDUNG
OPLA, Büro für Ortsplanung & Stadtentwicklung 12
hierdurch eine Entlastung für Naturhaushalt und Landschaftsbild erreicht werden
kann.
2.2.4 Gewässer, Uferbereiche und Auen
2.2.4.1 (G) Es ist anzustreben, dass naturnahe Gewässer einschließlich ihrer Auen
in ihrer Biotopverbundfunktion erhalten und zu naturnahen Landschaftsräumen
weiter entwickelt werden. Bei Nutzungen, wie der Wasserkraft, ist möglichst zu
gewährleisten, dass die Fließgewässerlebensgemeinschaften dauerhaft aufrecht-
erhalten werden.
2.2.4.3 (G) Es ist anzustreben, dass Gräben möglichst naturnah gestaltet und un-
ter halten sowie ihre Uferbereiche nicht oder nur extensiv genutzt werden.
3.1.1 Grundwasser
3.1.2.2 (G) Es ist von besonderer Bedeutung, die vielfältigen Gewässerlandschaf-
ten mit ihren Auen im Rahmen der Gewässerentwicklung zu erhalten bzw. wieder-
herzustellen. Der Anlegung von Gewässerrandstreifen als Lebensräume, zur Ent-
wicklung der Auen und zum Schutz der Gewässer vor Nährstoffbelastungen
kommt besondere Bedeutung zu. Gleiches gilt für die Stärkung der Funktion der
Gewässer als vernetzende Elemente der Lebensräume.
3.2.3 Abwasserentsorgung
3.2.3.3 (G) Es soll angestrebt werden, dass Niederschlagswasser von befestigten
Siedlungs- und Verkehrsflächen möglichst dezentral entsorgt und vorzugsweise
versickert wird.
LEP B VI: Nachhaltige Siedlungsentwicklung
1 Siedlungsstruktur
(G) Der Erhaltung der gewachsenen Siedlungsstruktur und der nachhaltigen
Weiterentwicklung unter Wahrung der natürlichen Lebensgrundlagen ent-
sprechend den Bedürfnissen von Bevölkerung und Wirtschaft kommt be-
sondere Bedeutung zu. Dabei sind die Bewahrung der bayerischen Kul-
turlandschaft und die Förderung der Baukultur anzustreben. Auf das cha-
rakteristische Orts- und Landschaftsbild ist möglichst zu achten.
1.1 (Z) Zur Verringerung der Inanspruchnahme von Grund und Boden sollen vor-
rangig – die vorhandenen Potentiale (Baulandreserven, Nachverdichtung,
Brachflächen und leerstehende Bausubstanz) in den Siedlungsgebieten
genutzt und – flächensparende Siedlungs- und Erschließungsformen an-
gewendet werden.
(G) Es ist anzustreben, die Versiegelung von Freiflächen möglichst gering zu
halten.
(Z) Die Zersiedelung der Landschaft soll verhindert werden. Neubauflächen
sollen möglichst in Anbindung an geeignete Siedlungseinheiten ausge-
wiesen werden.
STADT AICHACH – STADTTEIL ALGERTSHAUSEN
Bebauungsplan mit Grünordnungsplan
Nr. 56 „Zwischen der Donauwörther Straße und der Bahnhofstraße“ BEGRÜNDUNG
OPLA, Büro für Ortsplanung & Stadtentwicklung 13
1.2 (G) Die Siedlungsentwicklung ist möglichst mit den Erfordernissen einer güns-
tigen Verkehrserschließung und –bedienung durch öffentliche Verkehrs-
mittel abzustimmen.
1.3 (Z) In allen Gemeinden soll in der Regel eine organische Siedlungsentwick-
lung stattfinden. Abweichend hiervon ist eine überorganische Siedlungs-
entwicklung in zentralen Orten und Siedlungsschwerpunkten sowie in ge-
eigneten Gemeinden im Bereich von Entwicklungsachsen zulässig.
1.5 (G) Siedlungsgebiete sowie sonstige Vorhaben sind möglichst schonend in die
Landschaft einzubinden.
(Z) Besonders schützenswerte Landschaftsteile sollen grundsätzlich von einer
Bebauung freigehalten werden. Dies gilt neben unter besonderem gesetz-
lichen Schutz stehenden Gebieten für:
- besonders bedeutende oder weithin einsehbare Landschaftsteile wie
landschaftsprägende Höhenrücken, Kuppen und Hanglagen und
- Fluss- und Seeuferbereiche, die ökologisch oder für das Landschafts-
bild wertvoll oder der Allgemeinheit für Erholungszwecke vorzubehal-
ten sind.
2.1 (G) Durch eine nachhaltige gemeindliche Planung, die eine vorausschauende
kommunale Bodenpolitik einschließt, ist der Nachfrage nach verfügbarem
Wohnbauland und gewerblichem Bauland möglichst Rechnung zu tragen.
5.2 Ziele des Regionalplans
Der Regionalplan der Region Augsburg (9) Regionalplan – Gesamtfortschreibung
(Entwurf; Stand: 20. Juni 2006) trifft allgemeine das Planungsgebiet betreffende
Aussagen.
Überfachliche Ziele:
Der nachhaltigen Weiterentwicklung als Lebens- und Wirtschaftsraum kommt in al-
len Teilräumen der Region besondere Bedeutung zu. Dabei sind vor allem die vor-
handenen regionalen Potenziale für die Entwicklung zu nutzen. Eine naturraum-
und landschaftsangepasste Nutzung und Erhaltung der Naturgüter ist anzustre-
ben.
Fachliche Ziele zu Siedlungswesen:
Es ist anzustreben, die gewachsene Siedlungsstruktur der Region zu erhalten und
unter Wahrung der natürlichen Lebensgrundlagen entsprechend den Bedürfnissen
von Bevölkerung und Wirtschaft weiter zu entwickeln. Die Dörfer im ländlichen
Raum der Region sowie in den weniger dicht besiedelten Gebieten des Verdich-
tungsraumes Augsburg sollen in ihrer Funktion, Struktur und Gestalt erhalten und
weiterentwickelt werden.
STADT AICHACH – STADTTEIL ALGERTSHAUSEN
Bebauungsplan mit Grünordnungsplan
Nr. 56 „Zwischen der Donauwörther Straße und der Bahnhofstraße“ BEGRÜNDUNG
OPLA, Büro für Ortsplanung & Stadtentwicklung 14
Fachliche Ziele zu Natur, Landschaft und Wasserwirtschaft:
Es ist anzustreben, die natürlichen Lebensgrundlagen bei der Entwicklung der Re-
gion in den einzelnen Teilräumen (…) zu erhalten und in ihren Ausgleichs- und
Wohlfahrtsfunktionen zu stärken.
Die grünlandgenutzten Aueböden im Donau-, Lech- und Wertachtal sowie in den
Talniederungen von Zusam, Schmutter, Wörnitz, Eger, Ussel, Egau, Kessel, Paar,
Friedberger und Pöttmesser Ach sollen erhalten werden.
Siedlungen, Wohn- und Industriegebiete sollen durch technische Hochwasser-
schutzmaßnahmen vor Überschwemmungen geschützt werden. Dieses gilt insbe-
sondere auch für die in Aichach bebauten Ortsbereiche an der Paar.
5.3 Arten- und Biotopschutzprogramm für den Landkreis Aichach-Friedberg
Das ABSP stellt das Paartal als Schwerpunktgebiet für den Naturschutz dar. Hin-
sichtlich der Fließgewässer sieht das ABSP für die Stadt Aichach die Sicherung
und Optimierung der naturnahen Mäanderstrecken und Überschwemmungsgebiet
der Paar als Beispiel eines naturnahen, naturraumtypischen Fließgewässers vor.
Zusätzlich wird die Paar als wichtige Vernetzungsstruktur für Fließgewässerorga-
nismen und der Auenbereich als Lebensraumkomplex mit regionaler Bedeutung
beschrieben.
Folgende Ziele und Maßnahmen schlägt das ABSP für die regional bedeutsame
Auenlandschaft vor:
- Fortführung oder Wiederaufnahme der biotopprägenden Nutzung
- Ausweisung von Pufferflächen
- Wiederausdehnung des extensiv genutzten Feuchtgrünlandes im Anschluss an
Biotopflächen
- Vorrangige Durchführung weiterer Pflege- und Extensivierungsmaßnahmen zur
Wiederherstellung großflächiger naturnahen Bachauen in Talräumen mit einer
rel. hohen Dichte an Feuchtgebieten
5.4 Flächennutzungsplan mit integriertem Landschaftsplan der Stadt Aichach,
1996
räumlicher Geltungsbereich Nr. 8
Der rechtswirksame Flächennutzungsplan mit integriertem Landschaftsplan der
Stadt Aichach stellt die gewerblich genutzten Bereiche innerhalb des räumlichen
Geltungsbereiches Nr. 8 als Flächen für Bahnanlagen und Flächen für Gewerbe
dar. Weiterhin sind die bestehenden Straßen als Verkehrsflächen abgebildet.
Westlich der Bahnhofstraße weist der FNP den vorhandenen Fuß- und Radweg
aus.
räumlicher Geltungsbereich Nr. 56
Im räumlichen Geltungsbereich Nr. 56 sind die gewerblich genutzten Bereiche ent-
lang der Donauwörther Straße im Norden als gemischte Bauflächen ausgewiesen.
Das aktuell von einem Lebensmittlerdiscounter genutzte Grundstück und ein Teil
der bestehenden Ackerflächen im Zentrum sind als durchgrünte Mischgebiete dar-
gestellt.
STADT AICHACH – STADTTEIL ALGERTSHAUSEN
Bebauungsplan mit Grünordnungsplan
Nr. 56 „Zwischen der Donauwörther Straße und der Bahnhofstraße“ BEGRÜNDUNG
OPLA, Büro für Ortsplanung & Stadtentwicklung 15
Die Gehölzbestände, insbesondere entlang der Paar, sind ebenfalls Bestandteil
des Flächennutzungsplanes. Für den Griesbacherl im Osten und den Flutgraben
der Paar zwischen den räumlichen Geltungsbereichen Nr. 8 und Nr. 56 sieht der
FNP mit LP eine Renaturierung vor.
Ergänzend zu den Bauflächen stellt der Flächennutzungsplan mit Landschaftsplan
eine Grünfläche/Parkanlage mit öffentlicher Zweckbestimmung dar. Neu angelegte
Wege sollen die Grünfläche an das vorhandene lokale und überregionale (Rad-)
Wegesystem anbinden.
5.5 Entwicklungskonzept Paartal (2003)
Das Planungskonzept für den Grünzug Paartal sieht für den Planungsraum u.a.
folgende Schwerpunkte vor:
- Herstellung einer durchgängigen Fuß- und Radwegeverbindung von Norden
nach Süden als wichtige innerstädtische Verbindung mit Anbindung und Ver-
netzung der Ortsteile sowie Anbindung an die überregionalen Radwegesyste-
me
- Erschließung und Gestaltung innerstädtischer Freiflächen zur Erhöhung der
Wohnqualität und der Gesamtattraktivität der Stadt Aichach
- Erschließung der innerstädtischen Fließgewässer durch Zugänge, begleitende
Wege und Entwicklung von Sichtbeziehungen
- Nutzung der Wege und Freiflächen für sportliche Aktivitäten, dadurch Erhö-
hung des Erlebnis- und Freizeitwertes
STADT AICHACH – STADTTEIL ALGERTSHAUSEN
Bebauungsplan mit Grünordnungsplan
Nr. 56 „Zwischen der Donauwörther Straße und der Bahnhofstraße“ BEGRÜNDUNG
OPLA, Büro für Ortsplanung & Stadtentwicklung 16
5.6 Entwicklungsziele der vorbereitenden Untersuchung zur Städtebauförderung
Das Plangebiet befindet sich innerhalb
des Untersuchungsraumes der vorbe-
reitenden Untersuchung (Städtebauför-
derung) der Stadt Aichach. Das Plan-
gebiet wurde in den vorbereitenden
Untersuchungen als UG IV „Westliches
Randgebiet der Innenstadt“ definiert.
Ziele aus der Analyse und Bewertung
des Untersuchungsgebietes UG IV
„Westliches Randgebiet der Innen-
stadt“:
Für die Flächen östlich der Bahnlinie
und westlich der Bahnhofstraße
STADT AICHACH – STADTTEIL ALGERTSHAUSEN
Bebauungsplan mit Grünordnungsplan
Nr. 56 „Zwischen der Donauwörther Straße und der Bahnhofstraße“ BEGRÜNDUNG
OPLA, Büro für Ortsplanung & Stadtentwicklung 17
- Städtebauliche Neuordnung mit nicht wesentlich störendem Gewerbe
- Ausschluss von Wohnnutzung wegen Verkehrslärm (Straße und Schiene)
- Attraktivierung (Grün) des öffentlichen Straßenraumes an der Bahnhofstraße
Für die Flächen östlich der Bahnhofstraße, beidseits des Flutgrabens
- Instandsetzung, Sanierung und Renovierung von Gebäuden, insbesondere
Fachwerkgebäude Ecke Bahnhofstraße, Donauwörther Straße
- Städtebaulich strukturelle Neuordnung der Fläche östlich der Bahnhofstraße
- Zielnutzungen: Dienstleistung, Wohnen, nicht störendes Kleingewerbe
- Attraktivierung des öffentlichen Raumes der Bahnhofstraße
- Freihaltung der direkten Uferbereiche des Flutgrabens
- Freifläche zwischen Flutgraben und Griesbacherl
Die Freifläche zwischen Flutgraben und Griesbacherl wird bauplanungsrechtlich
als § 35 BauGB Außenbereich im Innenbereich bewertet. Diese Flächen westlich
und östlich der Paar sind noch ein wesentliches Freiflächenrudiment des ehemals
durchgängigen Paartalraumes und von Bebauung umgeben. Im Nordwesten
grenzt ein SB Markt an, der auf einem aufgeschütteten Plateau städtebaulich und
gestalterisch nicht an diesen Standort gehört. Im Nordosten grenzt die Aktien-
kunstmühle an, im Südosten Wohnnutzung, im Südwesten und Westen gemischte
Nutzung. Deshalb ergibt sich für diese Flächen die Forderung einer sensiblen und
nachhaltigen städtebaulichen und landschaftsplanerischen Überplanung und Ge-
staltung.
Nutzungsvorschläge:
Vernetzung Paartalraum
Vorstellbar wäre ggf. (unter Berücksichtigung/Freihaltung und Aufwertung des
Paartalraumes) - kleinflächiger Einzelhandel zur Bahnhofstraße orientiert - Woh-
nen mit Grünkorridor zur Paar und zum Griesbacherl (unter Berücksichtigung der
Emissionlage)
Vorteile des Standortes:
- Lage zwischen Bahnhof und historischer Innenstadt
- Tallage - Wohnen am Wasser in der Stadt
- Kurze Wege zur Versorgungsinfrastruktur
- gute Fuß- und Raderschließung
Wesentliche Städtebauliche und Landschaftliche Kriterien:
- Aufgrund der Talraumlage und der sensiblen Erschließung nicht geeignet für
gewerbliche-, Handels- und Dienstleistungsnutzung
- Entwicklung erst möglich, wenn das Hochwasserfreilegungskonzept (HQ 100)
der Paar baulich abgeschlossen ist. Gefährdungspotenzial für Überschwem-
mungen größer als HQ 100 bleibt
- Erhalt von Frei- und Grünflächen als Pufferflächen zum Uferbereich von Paar
und Griesbacherl
- Schaffung einer durchgängigen Fuß- Radwegverbindung im Paartalraum
STADT AICHACH – STADTTEIL ALGERTSHAUSEN
Bebauungsplan mit Grünordnungsplan
Nr. 56 „Zwischen der Donauwörther Straße und der Bahnhofstraße“ BEGRÜNDUNG
OPLA, Büro für Ortsplanung & Stadtentwicklung 18
5.7 Globale Ziele der Stadtentwicklung
Oberziele der Stadtentwicklung
- Erhaltung der noch vorhandenen Freiräume und Vernetzung (Grün, Fuß-,
Radwege) der Talräume entlang der Paar, des Griesbacherls und der Ecknach
- Stadteingänge hervorheben und gestalten
- Städtebauliche Entwicklungsbereiche Gewerbe
STADT AICHACH – STADTTEIL ALGERTSHAUSEN
Bebauungsplan mit Grünordnungsplan
Nr. 56 „Zwischen der Donauwörther Straße und der Bahnhofstraße“ BEGRÜNDUNG
OPLA, Büro für Ortsplanung & Stadtentwicklung 19
5.8 Ziele der Planfeststellung zur Hochwasserverbesserung
Das Planungskonzept berücksichtigt die Maßnahmen des Planfeststellungsverfah-
rens (Planfeststellungsbeschluss vom 28.03.2007, Az. 62-641-4/2)
Derzeit befindet sich das Plangebiet des räumlichen Geltungsbereiches Nr. 56
vollständig im Überschwemmungsgebiet der Paar. Der räumliche Geltungsbereich
Nr. 8 befindet sich außerhalb des Überschwemmungsgebietes.
Abb. Überschwemmungsgebiet HQ 100 Paartalraum, Stand 2008
STADT AICHACH – STADTTEIL ALGERTSHAUSEN
Bebauungsplan mit Grünordnungsplan
Nr. 56 „Zwischen der Donauwörther Straße und der Bahnhofstraße“ BEGRÜNDUNG
OPLA, Büro für Ortsplanung & Stadtentwicklung 20
Abb. vorläufige Abgrenzung des Überschwemmungsgebietes HQ 100 im Rahmen der Hochwasserrisikenmanagementpläne (HwRMRL) Stand Juni 2014
Die geplanten Maßnahmen des Planfeststellungsverfahrens dienen dem Schutz
der Stadt Aichach vor einem alle 100 Jahre auftretenden Hochwasser der Paar,
der Schaffung der hierfür erforderlichen Abfluss- und Retentionsräume, sowie der
Renaturierung und Verbesserung der ökologischen Wirksamkeit der Paar und der
die Maßnahme beeinflussenden Seitengewässer.
Beschreibung d. Maßnahmen im Planungsbereich 2 (Blauer Steg bis Bahnhofstra-
ße):
Geländeabtrag zur Schaffung eines linksseitigen Vorlandes und Errichtung eines
Deiches oberhalb des Blauen Steges,
- Errichtung einer Schutzmauer in Verlängerung des o.g. Deiches bis zur Brücke
Oberbernbacher Weg (beengte Verhältnisse),
- Geländeabtrag zur Schaffung eines rechtsseitigen Vorlandes mit Teilabtrag der
vorhandenen Altdeponie,
STADT AICHACH – STADTTEIL ALGERTSHAUSEN
Bebauungsplan mit Grünordnungsplan
Nr. 56 „Zwischen der Donauwörther Straße und der Bahnhofstraße“ BEGRÜNDUNG
OPLA, Büro für Ortsplanung & Stadtentwicklung 21
- Ökologische Aufwertung und Renaturierung des Griesbacherls im Mündungs-
bereich und Sicherstellung des Hochwasserschutzes durch Errichtung von
Rücklaufdeichen,
- Verlegung des Abwassersammlers entlang des rechten Ufers der Paar und auf
einem Teilstück im Mündungsbereich des Griesbacherls, Geländeabtrag zur
Schaffung eines rechtsseitigen Vorlandes oberhalb der Mündung des
Griesbacherls,
- Herstellung der Durchgängigkeit durch einen Fischpass am Absturz des Flut-
kanals,
- Sicherstellung des Hochwasserschutzes am Flutkanal zwischen den Brücken
Oberbernbacher Weg und Donauwörther Straße durch Deiche und teilweise
Mauern, beide Ufer,
- Der gesicherte Hochwasserabfluss an der Aktienkunstmühle soll durch die Er-
richtung eines dritten Wehrfeldes auch bei Ausfall eines Wehrelementes si-
chergestellt werden.
- Sicherstellung des Hochwasserschutzes an der Paar zwischen Aktienkunst-
mühle Aichach und Brücke Bahnhofstraße durch Rückverlegung der beste-
henden Stauhaltungsdämme (mit Sicherstellung Freibord) und ökologische
Aufwertung unter Erhaltung des bestehenden Gehölzsaumes, teilweise Anhe-
bung eines Weges (nur rechtes Ufer),
- Sicherstellung des Hochwasserschutzes am Flutkanal durch Deiche und Mau-
ern (beengte Verhältnisse rechtes Ufer).
6 Ziele der Planung
Städtebauliche Ziele:
- Standortsicherung und Standortentwicklung der Betriebe innerhalb des Gel-
tungsbereiches
- Minimierung der Lärmimmissionen
- Revitalisierung der gewerblichen Brachfläche zwischen der Bahnhofstraße und
der Bahntrasse sowie der Flächen zwischen der Bahnhofstraße und dem Flut-
graben
- Städtebauliche Neuordnung und Neustrukturierung der Flächen zwischen der
Bahnhofstraße und dem Flutgraben,
- Attraktivierung der Bahnhofstraße durch akzentuierte Begrünung und Aufent-
haltsbereiche
- Förderung der gemischten Nutzung entlang der Bahnhofstraße
- Attraktivierung des Bahnhofgebäudes und des Bahnhofumfeldes
- Verbesserung der Wegevernetzung des Paartalraumes
- Verbesserung der Erlebbarkeit der Paar und des Griesbacherls
- Verbesserung der Verkehrssituation der Donauwörther Straße durch Auflas-
sung des höhengleichen Bahnüberganges und Schaffung einer Unterführung
mit Kreisverkehr
- Schutz der zentralen Versorgungsbereiche der Stadt Aichach
STADT AICHACH – STADTTEIL ALGERTSHAUSEN
Bebauungsplan mit Grünordnungsplan
Nr. 56 „Zwischen der Donauwörther Straße und der Bahnhofstraße“ BEGRÜNDUNG
OPLA, Büro für Ortsplanung & Stadtentwicklung 22
Grünordnerische Ziele:
- Durchgrünung der Bauflächen
- Minimierung der Oberbodenversiegelung
- Für die in den Randbereichen verlaufenden Fließgewässer soll durch gezielte
Profilgestaltung eine naturnahe Entwicklung eingeleitet werden
- Sicherung wichtiger Grün- und Freiflächen entlang der Paar und des
Griesbacherls durch Schaffung einer Grünfläche/Parkanlage mit öffentlicher
Zweckbestimmung
- Errichtung neuer Wege zur Anbindung der Grünfläche an das vorhandene lo-
kale und überregionale (Rad-) Wegesystem
Hochwasserverbesserungsziele:
- Schutz der Stadt Aichach vor einem alle 100 Jahre auftretenden Hochwasser
der Paar
- Schaffung der hierfür erforderlichen Abfluss- und Retentionsräume
- Renaturierung und Verbesserung der ökologischen Wirksamkeit der Paar und
der die Maßnahme beeinflussenden Seitengewässer
7 Planungskonzept, Umweltschutz und wesentliche Auswirkungen der Pla-
nung
7.1 Städtebauliches Konzept
Grobkonzept
Das städtebauliche Konzept sieht unter Berücksichtigung der übergeordneten Pla-
nungen und Zielsetzungen insbesondere eine bauliche Neuordnung und städte-
bauliche Neustrukturierung an der Bahnhofstraße vor. Hier sollen die gewerblichen
Brachflächen neu genutzt und der Straßenraum der Bahnhofstraße attraktiv ge-
staltet werden.
Um dies städtebaulich gewährleisten zu können, werden die überbaubaren Grund-
stücksflächen so festgesetzt, dass städtebaulich attraktive Räume entstehen.
Die vorhandenen Betriebe erhalten unter Berücksichtigung der umweltschutztech-
nischen und städtebaulichen Anforderungen zum einen eine Sicherung des Be-
standes und zum anderen weitere Spielräume für eine geordnete und nachhaltige
zukünftige Betriebsentwicklung.
In diesem Zusammenhang versucht das städtebauliche Konzept bestehende Im-
missionskonfliktlagen, insbesondere bei den zwei gewerblichen Hauptemissionen
zu minimieren und neue nicht entstehen zu lassen.
Wesentliche Inhalte des Planungskonzeptes stellen den Erhalt, die ökologische
Aufwertung und die Einbindung der vorhandenen Freiflächen in ein extensives
Nutzungskonzept der Naherholung der vorhandenen Paartalraum- und
Griesbacherl-raumfreiflächen dar. Das Planungskonzept sieht vor, diese bedeut-
samen Freiflächen mit den in und außerhalb des Plangebietes angrenzenden We-
STADT AICHACH – STADTTEIL ALGERTSHAUSEN
Bebauungsplan mit Grünordnungsplan
Nr. 56 „Zwischen der Donauwörther Straße und der Bahnhofstraße“ BEGRÜNDUNG
OPLA, Büro für Ortsplanung & Stadtentwicklung 23
gen zu vernetzen, um so erstmalig eine Durchgängigkeit des Paartalraumes für
Fußgänger und Fahrradfahrer zu erhalten.
In diesem Zusammenhang muss beachtet werden, dass der räumliche Geltungs-
bereich Nr. 56 derzeit vollständig im amtlich festgesetzten Überschwemmungsge-
biet liegt.
Detailkonzept
Räumlicher Geltungsbereich Nr. 8
Für den räumlichen Geltungsbereich Nr. 8 sieht das Planungskonzept westlich der
Bahnhofstraße folgende Neuordnungen, Nutzungen und Gestaltungen vor:
Im Norden ist der derzeitige Planungsstand des Straßenbauamtes Augsburg zur
Beseitigung des höhengleichen Bahnüberganges in den Bebauungsplan mit auf-
genommen. Das Plankonzept sieht für das direkte Umfeld des Kreisverkehrs eine
entsprechend der neuen Anböschungen landschaftsgerechte Eingrünung vor.
Deshalb wurde auch südlich des Kreisverkehrs noch ein Teilbereich als Grünflä-
che mit einbezogen.
Es war städtebauliches Ziel für das Flurstück Nr. 1202/70 eine Revitalisierung der
damaligen gewerblichen Brachfläche (ehemals Baywa Lager) zu erreichen, da der
Stadt Aichach gewerbliche Anfragen, insbesondere im Nutzungsspektrum von Au-
tohandel und Autohäusern vorlagen. Dieses Ziel wurde Zwischenzeitlich für die
mittlere Teilfläche (jetzige Nutzung: Autohandel) erreicht.
Um die neuen Nutzungen städtebaulich und räumlich gestalterisch zu fassen wur-
den zwei überbaubare Grundstücksflächen festgesetzt. Dabei ist städtebaulich ge-
stalterisch wesentlich, dass unmittelbar südlich des Kreisverkehrs keine Autohal-
den entstehen, sondern der Raum südlich des Kreisverkehrs durch ein Gebäude
gefasst und definiert wird.
Südlich, zum Bahnhof hin orientiert ist die zweite überbaubare Grundstücksfläche
festgesetzt, zwischen den beiden überbaubaren Grundstücksflächen können Stell-
plätze und Ausstellflächen für Autos untergebracht werden.
Der vorhandene Baumbestand im westlichen Straßenraum der Bahnhofstraße wird
mit neuer Bepflanzung aufgenommen, damit wird eine Aufwertung des Straßen-
raumes der Bahnhofstraße erreicht.
Südlich der überbaubaren gewerblichen Grundstücksfläche unterquert der
Algertshausener Fuß- und Radweg die Bahntrasse. Dieser Fuß- und Radweg wird
nach Osten zu dem Paartalraum weitergeführt um eine fußläufige und Radwege-
verbindung zum Paartalraum und zur Innenstadt von Aichach zu erhalten. Diese
Fuß- und Radwegevernetzung stellt einen hohen Attraktivitätsfaktor und eine deut-
liche Verbesserung der Anbindung des Stadtteiles Algertshausen an die Innen-
stadt dar.
Südlich dieses Geh- und Radweges liegt derzeit relativ unattraktiv und ungeordnet
das Bahnhofsgebäude mit Umfeld. Die städtebauliche Zielsetzung ist es, den Be-
STADT AICHACH – STADTTEIL ALGERTSHAUSEN
Bebauungsplan mit Grünordnungsplan
Nr. 56 „Zwischen der Donauwörther Straße und der Bahnhofstraße“ BEGRÜNDUNG
OPLA, Büro für Ortsplanung & Stadtentwicklung 24
reich des Bahnhofs durch gestalterische Aufwertung und ergänzende Nutzungen
zu attraktivieren.
Östlich der Bahnhofstraße, südöstlich des Kreisverkehrs, liegt der Stadt Aichach
ein Antrag auf Vorbescheid – Bauvoranfrage – für eine Nutzungsänderung der be-
stehenden brachliegenden Gebäude, Zellenspeicher und denkmalgeschützter
Fachwerkbau (ehemals Baywa) vor.
Die Aktiengesellschaft Kunstmühle Aichach plant auf dein Grundstück FI. Nr.
1383/2 der Gemarkung Aichach die dort vorhandenen Gebäude, die vormals durch
die BayWa AG als Lager und Umschlaggebäude sowie teilweise als Wohngebäu-
de genutzt worden sind und in Teilen auch noch genutzt werden, umzunutzen.
Das an den Flutgraben angrenzende östliche Büro- und Wohngebäude sowie die
angrenzenden Ausstellungs-, Lager- und Verkaufsflächen sollen bis auf weiteres
wie bisher genutzt werden.
Das bestehende denkmalgeschützte Fachwerkgebäude soll im Bestand umgebaut
und für Nutzungen im Erdgeschoß durch Gewerbe-, Büro- und freiberufliche Tätig-
keit sowie ab dem 1. OG vorrangig für Wohnen vorgesehen werden. Dabei ist ein
Rückbau der die Gebäudestruktur störenden Vordächer und Anbauten (z.B. Ram-
pe) beabsichtigt. Weiter ist beabsichtigt für die Wohnungen Balkonvorbauten bzw.
einen Laubengang ohne wesentliche Störung des Fachwerkbaukörpers vorzu-
nehmen.
Der vorhandene Zellenspeicher soll wiederum unter Beibehaltung der wesentli-
chen Gebäudeaußenform durch teilweise Entkernung ebenfalls in eine Nutzung im
Erdgeschoß für Gewerbe-, Büro- oder freiberufliche Tätigkeit, und in den darüber
liegenden Geschossen für Wohnen umgestaltet werden. Der Funktion als markan-
tem Orientierungszeichen am nördlichen Ende der Bahnhofsstraße entsprechend,
soll auch eine Aufstockung um ein Geschoss möglich sein.
Das städtebauliche Konzept würdigt die Revitalisierung des denkmalgeschützten
Fachwerkgebäudes mit angebautem Zellenspeicher durch die Festsetzung von
etwas über den Bestand hinausgehenden maximal zulässigen Grund- und Ge-
schossflächen. Die überbaubare Grundstücksfläche orientiert sich ebenfalls am
Bestand und ermöglicht Gebäudeerweiterungen nach Osten. Zum Flutgraben hin
entsteht ein Puffer, der aus naturschutzfachlichen, städtebaulichen und wasser-
wirtschaftlichen Gründen erforderlich ist. Dieser Puffer zum Ufer des Flutgrabens
wird deshalb durchgängig von Nord nach Süd freigehalten.
Die Zufahrt zu dem Fachwerkgebäude kann im östlichen Bereich des Grundstü-
ckes Fl.Nr. 1383/2 (Gkg. Algertshausen) von der Donauwörther Straße und im
südlichen Bereich des Grundstückes von der Bahnhofstraße aus erfolgen.
Südlich grenzt an das Fachwerkgebäude auf der Fl.Nr. 1383 (Gkg. Algertshausen)
eine Tankstelle mit Nebengebäuden der Baywa an. Das städtebauliche Konzept
sieht hier eine mittel- bis langfristige städtebauliche Neuordnung und Nutzung vor.
Städtebauliche Zielsetzung ist insbesondere die gemischte Unterbringung von
Dienstleistung, Wohnen, Einzelhandelsbetrieben, Schank- und Speisewirtschaften,
STADT AICHACH – STADTTEIL ALGERTSHAUSEN
Bebauungsplan mit Grünordnungsplan
Nr. 56 „Zwischen der Donauwörther Straße und der Bahnhofstraße“ BEGRÜNDUNG
OPLA, Büro für Ortsplanung & Stadtentwicklung 25
Beherbergungsgewerbe und nicht wesentlich störendem Kleingewerbe sowie La-
denhandwerk, deshalb wurden diese Flächen als Mischgebiet festgesetzt.
Die überbaubaren Grundstücke innerhalb des Mischgebietes sind so festgesetzt,
dass einerseits zur Bahnhofstraße hin ein klar definierter Raum entstehen kann,
und andererseits eine Freihaltung der direkten Uferbereiche des Flutgrabens gesi-
chert wird.
Das Maß und die Gestaltung der überbaubaren Grundstücksflächen wurden unter
Berücksichtigung des Baubestands gegenüber dem Bahnhofsgebäude so festge-
setzt, dass eine neue homogene Baustruktur mit gemischten Nutzungen gewähr-
leistet werden kann.
Die Flächen zwischen den überbaubaren Grundstücksflächen und der Bahnhof-
straße sind als Fußgängerbereich festgesetzt. Städtebauliches Ziel ist es diesen
Bereich als attraktiven Aufenthaltsbereich zu entwickeln.
Die Vernetzung des Algertshausener Fuß- und Radweges ist zwischen dem südli-
chen Baubestand und der festgesetzten überbaubaren Grundstücksfläche, derzeit
Kulturkaufhaus (ehemals Baywa), vorgesehen und entsprechend festgesetzt.
Das auf dem Flurstück 1202/38 entstandene neue Gebäude entspricht von den
Nutzungen und dem Maß der Bebauung den städtebaulichen Ordnungsgedanken.
Südlich des neuen Baukörpers sollte ebenso ein Fußgängerbereich als attraktiver
Aufenthaltsbereich geschaffen werden.
In diesem Zusammenhang sollte der nördliche Vorbereich des Bahnhofsgebäudes
mit zu einem attraktiven Aufenthaltsbereich konzeptionell integriert werden.
Aufgrund der Anregung der AKA wird der Bereich östlich des denkmalgeschützten
Fachwerkgebäudes – westlich des Flutgrabens - nunmehr als Gewerbegebiet
festgesetzt. Die Genehmigungsunterlagen zeigen auf, dass die erwähnte Wohn-
nutzung als betriebliches Wohnen im Sinne des § 8 (3) BauNVO genehmigt wurde
und als solche (und nur als solche) Bestandsschutz genießt. Um Einschränkungen
für die angrenzenden Gewerbebetriebe (Fa. Reitenberger) zu vermeiden, soll die-
se Einordnung dauerhaft erhalten werden. Lärmschutzmaßnahmen sind damit in
diesem Bereich nicht erforderlich, da sich das Schutzniveau nicht ändert im Ver-
gleich zum Status quo.
Räumlicher Geltungsbereich Nr. 56
Der räumliche Geltungsbereich Nr. 56 liegt derzeit vollständig im amtlich festge-
setzten Überschwemmungsgebiet der Paar. Gemäß § 31b Abs. 4 WHG darf in-
nerhalb von Überschwemmungsgebieten nur in begründeten Ausnahmefällen Bau-
recht geschafften werden. Ein solcher Ausnahmefall ist im Plangebiet nicht gege-
ben. Es werden deshalb lediglich die bereits bebauten und nach § 34 BauGB als
Innenbereich zu bewertenden Bereiche als Baugebiete festgesetzt.
Das Planungskonzept sieht östlich des Flutgrabens folgende Nutzungen und Ge-
staltungen vor:
STADT AICHACH – STADTTEIL ALGERTSHAUSEN
Bebauungsplan mit Grünordnungsplan
Nr. 56 „Zwischen der Donauwörther Straße und der Bahnhofstraße“ BEGRÜNDUNG
OPLA, Büro für Ortsplanung & Stadtentwicklung 26
Im Nordwesten des räumlichen Geltungsbereiches befindet sich der Betrieb Reit-
berger. Für die Fl.Nr. 1377 und 1377/3 und 1377/4 der Gemarkung Algertshausen
besteht für Herrn Reitberger als Vertreter der Firma Reitberger Baurecht mit Be-
scheid vom 08.04.2002 des Landratsamtes Aichach-Friedberg, Untere Bauauf-
sichtsbehörde für folgende Anlagen:
Landwirtschaftliches Lagerhaus zur Errichtung einer Lagerhalle; Aufstellen einer
Getreide- und Maistrocknungsanlage mit Silo; Einbau einer Fahrzeugwaage; Ver-
setzen eines Hochsilos; Errichtung eines Technikraumes; Anbau eines Vordaches;
Errichtung eines Freilagers; Fassadenänderungen, (Teilabbrüche) in Aichach-
Algertshausen, Donauwörther Str. 33, auf dem Grundstück Fl.Nrn. 1377, 1377/3,
1377/4 der Gemarkung Algertshausen“.
Mit Bescheid vom 07.03.2003 wurde vom Landratsamt Aichach-Friedberg, Untere
Bauaufsichtsbehörde folgende Genehmigung erteilt:
„Betreff: Baurecht; Genehmigung des Antrages des Herrn Josef Reitberger als
Vertreter der Firma Reitberger:
Landwirtschaftliches Lagerhaus zur Tektur zu A0200215 für Erhöhung der Getrei-
de- und Maistrocknungsanlage auf den Grundstücken Fl.Nrn. 1377, 1377/3,
1377/4 der Gemarkung Algertshausen wird entsprechend den mit Genehmigungs-
vermerk vom 07.03.2003 versehenen Unterlagen erteilt.“
Die Firma Reitberger wurde von der Stadt Aichach nach ihren voraussehbaren Be-
triebsentwicklung und Absichten gefragt und über die Zielsetzungen des Be-
bauungsplanes informiert. Dabei ergab sich die klare Aussage seitens des Betrie-
bes, dass der Standort kurz-, mittel- und langfristig als Betriebsstandort weiterent-
wickelt werden soll.
Städtebaulich wurde deshalb der bereits bestehende Betreib auf den Grundstü-
cken Fl.Nr. 1377, 1377/3 und 1377/4 der Gemarkung Algertshausen als Gewerbe-
gebiet festgesetzt.
Immissionsschutzfachlich wird für die Firma Reitberger ein Lärmminderungskon-
zept erforderlich, um den Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhält-
nisse für das Umfeld des Betriebes gewährleisten zu können.
Städtebaulich ist der Betrieb mangelhaft erschlossen, deshalb wird konzeptionell
und bauplanungsrechtlich östlich des Betriebs eine öffentliche Erschließung zwi-
schen den Grundstücken Fl.Nr. 1377/3 und 1376/1 der Gemarkung Algertshausen
festgesetzt.
Südlich der Firma Reitberger befinden sich nach dem Fuß- und Radweg ein Be-
triebsgebäude der Deutschen Telekom, sowie anschließend Wohnbebauung bis
zur Bahnhofstraße.
Nachdem bereits vom Bestand eine gemischte Nutzung vorliegt und diese auch
der städtebaulichen Zielsetzung entspricht, wurde entsprechend als Art der Be-
bauung ein Mischgebiet festgesetzt.
Die derzeit private Erschließung erscheint aus städtebaulicher Bewertung eher
ordnungsbedürftig und wird als öffentliche Erschließung festgesetzt.
STADT AICHACH – STADTTEIL ALGERTSHAUSEN
Bebauungsplan mit Grünordnungsplan
Nr. 56 „Zwischen der Donauwörther Straße und der Bahnhofstraße“ BEGRÜNDUNG
OPLA, Büro für Ortsplanung & Stadtentwicklung 27
Östlich der öffentlichen Erschließung befindet sich auf der Fl.Nr. 476 (Gkg.
Aichach) ein brachstehendes Gebäude (ehemals Telekom).
Entsprechend der städtebaulichen Zielnutzung zur Bahnhofstraße – Entwicklung
von Mischnutzungen und Verbesserung der Qualität des Straßenraumes wird die-
ser Bereich als Mischgebiet festgesetzt.
Zur Paar hin, im Osten wurde ein Puffer eingehalten, der als öffentliches Grün
festgesetzt wird, um einerseits eine Fuß- und Fahrradvernetzung des Paartalrau-
mes zu erhalten, und andererseits die Uferbereiche der Paar aufgewertet werden
zu können.
Diese Ziele gehen auch einher mit den Zielen der Planfeststellung zum Hochwas-
serschutz der Stadt Aichach.
Östlich der Paar befindet sich parallel zum Ufer eine private Erschließungsstraße,
die ein kleines Wohnquartier erschließt. Östlich der Erschließungsstraße befindet
sich eine als Lagerplatz und für temporäre Stellplätze genutzte Fläche. Dieser Be-
reich ist derzeit gemäß § 34 BauGB als Innenbereich zu beurteilen und wird ent-
sprechend der bestehenden Nutzung im Norden als Allgemeines Wohngebiet und
im Süden entlang der Bahnhofstraße als Mischgebiet festgesetzt.
Die vorhandene private Erschließungsstraße wird entlang der Paar als öffentliche
Straßenverkehrsfläche festgesetzt und um wenige Meter nach Osten verschoben,
um entlang der Paar einen etwas großzügigeren Grünstreifen zu erhalten. Die Er-
schließungsstraße ist Teil des übergeordneten Rad- und Fußwegenetzes und soll-
te deshalb für diese Nutzergruppen attraktiv ausgebaut werden.
Der Bereich der Bahnhofstraße soll als attraktiver Straßenraum mit angrenzender
gemischter Nutzung entwickelt werden. Um für Fußgänger eine großzügige Fla-
nierzone zu schaffen wird entlang der Bahnhofstraße ein 5 m breiter Streifen als
private Verkehrsfläche Zweckbestimmung Fußgängerbereich, durchgrünt festge-
setzt.
Westlich der Paar, zur Donauwörther Straße zugeordnet befindet sich ein SB
Markt, die Stellplätze liegen zwischen der Donauwörther Straße und dem SB
Markt. Die Stadt Aichach beurteilt den SB-Markt entsprechend der ursprünglichen
Baugenehmigung als kleinflächigen Einzelhandelsbetrieb.
Dieser Baubestand wird im Bebauungsplan berücksichtigt. Das Grundstück Fl.Nr.
1376/1 (Gkg. Algertshausen) wird deshalb als Gewerbegebiet ausgewiesen, in
welchem kleinflächiger Einzelhandel ausdrücklich zugelassen sein soll.
Im Nordosten des Plangebietes befindet sich auf der Fl.Nr. 1374 (Gkg.
Algertshausen) das Betriebsgelände der Aktienkunstmühle Aichach. Seit 1432 ist
der Standort als Mühlenstandort beschrieben, in der 570 jährigen Firmengeschich-
te hat sich die Mühle entsprechend den technischen Anforderungen der jeweiligen
Zeit zum heutigen Betrieb entwickelt.
Die Lage des Betriebes im Paartalraum, direkt an der Paar ist historisch bedingt
und entsprechend den heutigen technischen Anforderungen an eine moderne Ge-
STADT AICHACH – STADTTEIL ALGERTSHAUSEN
Bebauungsplan mit Grünordnungsplan
Nr. 56 „Zwischen der Donauwörther Straße und der Bahnhofstraße“ BEGRÜNDUNG
OPLA, Büro für Ortsplanung & Stadtentwicklung 28
treidemühle nicht mehr erforderlich, da die Wasserkraft heute keine betriebliche
Grundlage der Mühle mehr darstellt.
Gleichwohl wäre es städtebaulich empfehlenswert, die historische Mühlenanlage,
soweit sich noch vorhanden ist, als Kulturgut zu erhalten und auch der Öffentlich-
keit zugänglich zu machen.
Bei mehreren intensiven Abstimmungen der Stadt Aichach mit der Aktienkunst-
mühle Aichach wurden die Ziele der Stadt zu dem Bebauungsplan sowie die be-
trieblichen Entwicklungsziele der Aktienkunstmühle abgestimmt.
Grundsätzlich wurde der Standort als Standort für weitere kurz- bis mittelfristige
Betriebsentwicklungen bestätigt.
Dies zeigt auch eine Veröffentlichung Mitte letzten Jahres:
„Die Kraemersche Kunstmühle GmbH & Co. KG (München) hat einen Aktienanteil
an der Aktienkunstmühle Aichach (Aichach) erworben. Bereits ab August ist beab-
sichtigt, dass die Kraemer-Mühle ihre Produktion von München nach Aichach ver-
lagert, erklärte die Geschäftsleitung der Kraemer-Mühle. Der reibungslose Über-
gang auf den Standort Aichach sei gesichert.“
Das Vorhaben der Aktienkunstmühle, ein Einkaufszentrum mit drei Nonfood-
Fachmärkten, einem Getränkemarkt und einem Lebensmitteldiscounter im Umfeld
des Betriebsstandortes zu erstellen, ist jedoch nicht mit der ursächlichen und origi-
nären Betriebsentwicklung der Aktienkunstmühle zu verwechseln.
Die Ankündigung dieses Vorhabens war für die Stadt Aichach u.a. ein Kriterium
mit einem Bebauungsplan den hoch sensiblen Paartalraum und Griesbacherlraum
städtebaulich zu ordnen. Denn aufgrund der Erkenntnislage aus den vorbereiten-
den Untersuchungen zur Städtebauförderung war eindeutig, dass das angeführte
Vorhaben des großflächigen Einzelhandels nicht nur kontraproduktiv zur Innen-
stadtentwicklung steht, sondern zudem gegen sämtliche übergeordneten fachpla-
nerischen und landesplanerischen Zielsetzungen verstößt.
Städtebaulich wird der Bereich der Fl.Nr. 1374 (Gkg. Algertshausen) als Gewerbe-
gebiet festgesetzt, der derzeit betrieblich genutzt wird. Darüber hinaus wird dem
Betrieb ein Erweiterungspotential zugestanden. Entsprechend einer Bauvoranfra-
ge zum Neubau einer Mehlloseverladung und Errichtung von LKW-Stellplätzen der
AKA wurde die Gewerbegebietsfläche über den derzeitigen Bestand hinaus nach
Süden erweitert. Diese Betriebserweiterungsfläche liegt im amtlich festgesetzten
Hochwasserschutzgebiet. Das Gesetz zur Verbesserung des Hochwasserschutzes
im Wasserhaushaltsgesetz sieht gemäß § 31 b Abs. 4 eine Genehmigungsfähig-
keit der Errichtung und Erweiterung baulicher Anlagen in Überschwemmungsge-
bieten vor, wenn im Einzelfall das Bauvorhaben
1. die Hochwasserrückhaltung nicht oder nur unwesentlich beeinträchtigt und der
Verlust von verloren gehenden Rückhalteraum zeitgleich ausgeglichen wird,
2. den Wasserstand und den Abfluss des Hochwassers nicht nachteilig verändert,
3. den bestehenden Hochwasserschutz nicht beeinträchtigt und
4. hochwasserangepasst ausgeführt wird oder wenn die nachteiligen Auswirkun-
gen durch Auflagen oder Bedingungen ausgeglichen werden können.
STADT AICHACH – STADTTEIL ALGERTSHAUSEN
Bebauungsplan mit Grünordnungsplan
Nr. 56 „Zwischen der Donauwörther Straße und der Bahnhofstraße“ BEGRÜNDUNG
OPLA, Büro für Ortsplanung & Stadtentwicklung 29
Nach Rücksprache mit dem Wasserwirtschaftsamt erscheinen die genannten Be-
dingungen erfüllbar, so dass die Ausweisung des Gewerbegebiets dem konkreten
und realistischen Vorhaben angepasst wurde.
Zum Zeitpunkt des Aufstellungsbeschlusses befand sich südlich des Betriebsge-
ländes der Aktienkunstmühle eine dichte Gehölzstruktur mit Biotopähnlichem Cha-
rakter. Diese wurde während des Bebauungsplanverfahrens vom Grundstücksei-
gentümer größtenteils entfernt. Da der Eingrünung der sehr hohen betrieblichen
Anlagen der Aktienkunstmühle aus Gründen des Orts- und Landschaftsbildes –
gerade durch die Lage im Paartalraum und der Nähe zur östlich und südlich an-
grenzenden Wohnbebauung – eine besondere Bedeutung zukommt, wird im südli-
chen Bereich eine Fläche zum Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen
Bepflanzungen festgesetzt. Diese wird mit einer Tiefe von rund 20 m festgesetzt
auf einer Fläche, die etwa der Fläche der ursprünglichen dichten Gehölzstruktur
entspricht.
Der direkte Uferbereich der Paar wird als Grünfläche festgesetzt, um die ökologi-
sche Durchlässigkeit entlang des Bachlaufs zu garantieren. Aus demselben Grund
wird auch entlang des Griesbacherls eine Grünfläche festgesetzt. Der festgesetzte
Weg ermöglicht die Verknüpfung der nördlich der Donauwörther Straße angren-
zenden Bereiche mit den Grünflächen entlang der Paar und führt gleichzeitig als
attraktive, vom Straßenverkehr getrennte Wegeverbindung über den Jakobiweg in
Richtung Innenstadt.
Diese Festsetzungen gehen auch einher mit den Zielen der Planfeststellung zum
Hochwasserschutz der Stadt Aichach.
Immissionsschutzfachlich wird für die Firma Aktienkunstmühle Aichach ein Lärm-
minderungskonzept erforderlich, um den Anforderungen an gesunde Wohn- und
Arbeitsverhältnisse für das Umfeld des Betriebes gewährleisten zu können.
7.2 Begründung der bauplanungsrechtlichen Festsetzungen
7.2.1 Art der baulichen Nutzung
Allgemeines Wohngebiet (WA)
Der mit WA gekennzeichnete Bereich im Südosten des Plangebietes (nördlich des
Mischgebietes an der Bahnhofstraße) wird als Allgemeines Wohngebiet im Sinne
des § 4 der Baunutzungsverordnung (BauNVO) festgesetzt.
Damit wird dem vorhandenen Wohnbestand mit Arrondierung und dem sensiblen
Paartalraum Rechnung getragen.
Die nach § 4 Abs. 3 Nr. 1, 3, 4 und 5 BauNVO ausnahmsweise zulässigen Nut-
zungen (Betriebe des Beherbergungsgewerbes, Anlagen für Verwaltungen, Gar-
tenbaubetriebe und Tankstellen) werden nicht zugelassen, da diese aufgrund gro-
ßer Baukörpervolumen und hoher Flächenbeanspruchung städtebaulich in das
Plangebiet nicht integrierbar sind. Durch potentielle Emissionen würde das Woh-
STADT AICHACH – STADTTEIL ALGERTSHAUSEN
Bebauungsplan mit Grünordnungsplan
Nr. 56 „Zwischen der Donauwörther Straße und der Bahnhofstraße“ BEGRÜNDUNG
OPLA, Büro für Ortsplanung & Stadtentwicklung 30
nen beeinträchtigen werden. Außerdem ist die Erschließung für solche Nutzungen
zu beengt.
Mischgebiet (MI)
Der mit MI gekennzeichnete Bereich nördlich und östlich der Bahnhofstraße wird
als Mischgebiet im Sinne des § 6 der BauNVO festgesetzt.
Städtebauliche Zielsetzung ist insbesondere die gemischte Unterbringung von
Dienstleistung, Wohnen, Einzelhandelsbetrieben, Schank- und Speisewirtschaften,
Beherbergungsgewerbe, und nicht wesentlich störendes Kleingewerbe und La-
denhandwerk.
Die nach § 6 Abs. 2 Nr. 7 und 8 BauNVO ausnahmsweise zulässigen Nutzungen
(Tankstellen und Vergnügungsstätten) werden nicht zugelassen, da diese den
Zielcharakter einer kleinteiligen Mischstruktur sowohl an Flächenanspruch, Bau-
körpergröße und Emissionen stören und erheblich beeinträchtigen würden.
Innerhalb des als Mischgebiet festgesetzten Bereichs befindet sich auf dem
Grundstück Fl.Nr. 1383/2 (Gkg. Algertshausen) der denkmalgeschützte BayWa-
Speicher für den ein Umnutzungskonzept vorliegt, welches im Erdgeschoß Ge-
werbe- und Büronutzung sowie ab dem 1. OG vorrangig Wohnnutzung vorsieht.
Zudem befindet sich auf dem selbigen Grundstück an der Südöstlichen Ecke des
denkmalgeschützten BayWa-Speichers eine Rapsöltankstelle. Um diese beste-
hende Rapsöltankstelle (Fl.Nr. 1383/2, Gkg. Algertshausen) in ihrer eigentums-
rechtlichen Bedeutung zu schützen, (die nach § 6 Abs. 2 Nr. 7 und 8 BauNVO
ausnahmsweise zulässigen Nutzungen (Tankstellen und Vergnügungsstätten) sind
ja in der Satzung als neue Nutzungen ausgeschlossen); wurde in der Satzung ein
sog. erweiterter Bestandsschutz gem. § 1 Abs. 10 BauNVO festgesetzt. Damit wird
neben dem klassisch bauordnungsrechtlichen Bestandsschutz (genehmigter Bau-
antrag – vorhandenes Baurecht) gewährleistet, dass auch über den klassischen
Bestandsschutz hinaus die Rapsöltankstelle ausnahmsweise erweitert, geändert
bzw. erneuert werden darf, soweit die Erweiterung, Änderung, Erneuerung oder
Nutzungsänderung mit dem Betrieb der Rapsöltankstelle in unmittelbarem Zu-
sammenhang steht und dadurch sich an der ursprünglichen Betriebsart Rapsöl-
tankstelle insgesamt nichts ändert.
Südlich des denkmalgeschützten BayWa-Speichers grenzen eine Tankstelle und
ein Nebengebäude (Landmaschinenreparatur) der Baywa an. Um diesen vorhan-
denen Bestand im MI 2.1 (Fl.Nr. 1383, Gkg. Algertshausen) in seiner eigentums-
rechtlichen Bedeutung zu schützen, wurde in der Satzung ein sog. erweiterter Be-
standsschutz gem. § 1 Abs. 10 BauNVO festgesetzt. Damit wird neben dem klas-
sisch bauordnungsrechtlichen Bestandsschutz (genehmigter Bauantrag – vorhan-
denes Baurecht) gewährleistet, dass auch über den klassischen Bestandsschutz
hinaus die baulichen Anlagen des bestehenden Betriebs der Tankstelle und der
Landtechnikwerksatt ausnahmsweise erweitert, geändert bzw. erneuert werden
dürfen, soweit die Erweiterung, Änderung, Erneuerung oder Nutzungsänderung
mit dem Betrieb der Tankstelle und der Landtechnikwerkstatt in unmittelbarem
STADT AICHACH – STADTTEIL ALGERTSHAUSEN
Bebauungsplan mit Grünordnungsplan
Nr. 56 „Zwischen der Donauwörther Straße und der Bahnhofstraße“ BEGRÜNDUNG
OPLA, Büro für Ortsplanung & Stadtentwicklung 31
Zusammenhang steht und dadurch sich an der ursprünglichen Betriebsart der
Tankstelle und der Landtechnikwerkstatt insgesamt nichts ändert.
Das städtebauliche Konzept sieht hier eine mittel- bis langfristige städtebauliche
Neuordnung und Nutzung vor. Städtebauliche Zielsetzung ist insbesondere die
gemischte Unterbringung von Dienstleistung, Wohnen, Einzelhandelsbetrieben,
Schank- und Speisewirtschaften, Beherbergungsgewerbe und nicht wesentlich
störendem Kleingewerbe sowie Ladenhandwerk. Um sicherstellen zu können,
dass sich bei den Um- bzw. Neubaumaßnahmen auch tatsächlich der gewünschte
gemischte Gebietscharakter entwickelt, wurde im MI 1 (MI 1.1 und MI 1.2) und MI
2 (MI 2.1 bis MI 2.3) ein gegliedertes Mischgebiet festgesetzt.
Im MI 2 (MI 2.1 bis MI 2.3) wird die Gliederung für Gebäude mit unterschiedlicher
Anzahl von Vollgeschossen differenziert festgesetzt, um zu gewährleisten, dass
jeweils das oberste Geschoss ausschließlich Wohnnutzung zulässt, während das
Erdgeschoss der gewerblichen Nutzung (durch Geschäfts- und Büronutzung, Ein-
zelhandelsbetriebe, Schank- und Speisewirtschaften, sonstige Gewerbebetriebe
und Gartenbaubetriebe) vorbehalten bleibt. Anlagen für Verwaltungen sowie für
kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke sowie Betrie-
be des Beherbergungsgewerbes werden in allen Geschossen zugelassen, da die-
se Nutzungen sich häufig auf ein ganzes Gebäude erstrecken.
Bei der Umnutzung des denkmalgeschützten Baywa-Speichers soll eine höhere
Flexibilität der Nutzungen ermöglicht werden. Im Erdgeschoss wurde Wohnen je-
doch ausgeschlossen, da diese aufgrund der Verkehrsbelastung wenig attraktiv ist
und zugleich die Bahnhofstraße durch Geschäftsnutzung belebt werden soll.
Die übrigen als Mischgebiet festgesetzten Bereiche (MI 3 bis MI 5) sind bereits
überwiegend bebaut und der gemischte Charakter wird durch die faktische vor-
handene Bebauung gewährleistet.
Gewerbegebiet (GE)
Der mit GE gekennzeichnete Bereich südlich der Donauwörther Straße wird als
Gewerbegebiet im Sinne des § 8 der BauNVO festgesetzt.
Städtebaulich wird durch diese Festsetzung der Betriebsbestand gesichert und
städtebaulich und umweltschutzfachlich vertretbare Betriebsentwicklungen ermög-
licht.
Der mit GE red gekennzeichnete Bereich zwischen der Bahnhofstraße und der
Bahntrasse der DB AG wird als Gewerbegebiet mit reduzierten Emissionen im
Sinne des § 8 der BauNVO festgesetzt. Um mit den Wohn- und Arbeitsverhältnis-
sen unverträgliche Lärmemissionen, die im Zusammenwirken der Bahntrasse mit
einem klassischen Gewerbegebiet verursacht werden würden, zu vermeiden wur-
de an dieser Stelle ein GE red festgesetzt. Innerhalb des GE red sind nur Nutzun-
gen zulässig, die das Wohnen nicht wesentlich stören. Somit sind hier Nutzungen
eines Gewerbegebietes nur dann zulässig, wenn diese das Wohnen nicht wesent-
lich stören. Somit entspricht die zulässige Lärmemission im Wesentlichen dem ei-
nes Mischgebietes. Es sind aber trotzdem typische Gewerbegebietsbetriebe zu-
lässig, die ihr Lärmverhalten eben in der Art einschränken müssen, dass das zu-
lässige Wohnen im östlichen Mischgebiet und im westlichen vorhandenen allge-
meinen Wohngebiet nicht unzumutbar gestört wird. Da in dem Gewerbegebiet GE
STADT AICHACH – STADTTEIL ALGERTSHAUSEN
Bebauungsplan mit Grünordnungsplan
Nr. 56 „Zwischen der Donauwörther Straße und der Bahnhofstraße“ BEGRÜNDUNG
OPLA, Büro für Ortsplanung & Stadtentwicklung 32
red die höheren Immissionsrichtwerte der TA Lärm für ein Gewerbegebiet einzu-
halten sind, erfolgt für die bestehenden und zukünftig möglichen Betriebe in dem
Bereich von GE red keine zusätzliche unnötige Einschränkung. Eine möglicher-
weise sich ergebende geringe Einschränkung von zukünftigen Nutzungen wird als
zumutbar angesehen.
Im GE und GE red sind von den nach § 8 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO ausnahmsweise
zulässigen Nutzungen Anlagen für kirchliche Zwecke nicht zulässig. Ebenfalls
ausgeschlossen sind die nach § 8 Abs. 3 Nr. 3 BauNVO ausnahmsweise zulässi-
gen Vergnügungsstätten. Anlagen für kirchliche Zwecke sowie Vergnügungsstät-
ten werden ausgeschlossen, da derartige Anlagen an dieser Stelle nicht mit den
Zielsetzungen des GE und GE red verträglich sind.
Im GE red, GE 1 und GE 3 sind zudem Einzelhandelsbetriebe, die in der Anlage 1
zur Satzung aufgelisteten nahversorgungsrelevanten oder zentrenrelevanten Sor-
timente führen, nicht zulässig. Auf Pkt. 6.3, indem die bauplanungsrechtlichen
Festsetzungen zum Einzelhandel begründet sind, wird verwiesen.
Der Vorschlag, im Bereich der AKA ein GI festzusetzen, scheitert aus Sicht der
Stadt an den hierfür erforderlichen fehlenden Emissionspotentialen im Bereich
Lärm und Staub, bedingt durch die umgebende schutzwürdige Bebauung im Nor-
den und Osten des Betriebs. Der Bereich der Fa. AKA und umgebende gewerbli-
che Nutzungen wird von der Stadt derzeit als faktisches Gewerbegebiet (GE) qua-
lifiziert bzw. als Gemengenlage. Belegt wird dies durch die Ergebnisse der schall-
technischen Untersuchung. Die Ausweisung eines GI für den Bereich der AKA
würde zweifelsfrei diese Gemengenlage drastisch verschärfen und keinesfalls zur
Konfliktbewältigung beitragen. Es würde sich damit um einen Etikettenschwindel
handeln, nicht um ein echtes GI. Die Forderung des SG Immissionsschutz ist auch
im Gesamtzusammenhang der Stellungnahme des SG IS nicht nachvollziehbar,
da sie erkennbar konträr zu übrigen Haltung steht, den vorhandenen Konflikt zwi-
schen Gewerbe und Wohnen nicht zu verschärfen. Die Ausweisung eines GI ist
aus Sicht der Stadt damit nicht zielführend und aus den dargelegten Gründen nicht
angestrebt.
Der Betrieb der AK wird dadurch auch nicht eingeschränkt, da selbst bei Geneh-
migungspflicht nach der 4. BIMSCHV von einem atypischen Betrieb ausgegangen
werden muss.
Um jedoch dem vorhandenen Betrieb keine Hürden aufzubauen für eine mögliche
Genehmigungspflicht nach dem BImSchG wird die Stadt Aichach über das Instru-
ment eines erweiterten Bestandsschutzes für die AKA Anlagen gem. § 1 Abs. 10
BauNVO regeln, dass Erweiterungen, Änderungen und Erneuerungen dieser An-
lagen auch nach wie vor allgemein zulässig sind.
7.2.2 Maß der baulichen Nutzung
Um in der Bahnhofstraße unter Berücksichtigung des Bestandes an Gebäuden ei-
ne städtebaulich attraktive Neuordnung und Neustrukturierung zu erreichen, wer-
den in der Nordsüd verlaufenden Bahnhofstraße im GE red die Wandhöhen auf 8
m und die Gesamthöhen auf 10 m festgesetzt.
STADT AICHACH – STADTTEIL ALGERTSHAUSEN
Bebauungsplan mit Grünordnungsplan
Nr. 56 „Zwischen der Donauwörther Straße und der Bahnhofstraße“ BEGRÜNDUNG
OPLA, Büro für Ortsplanung & Stadtentwicklung 33
Im östlichen Mischgebiet MI 1 (MI 1.1 und MI 1.2) besteht das denkmalgeschützte
Lagerhaus (ehemals Baywa) als Brache. Der Eigentümer beabsichtigt das Gebäu-
de zu reaktivieren und neuen Nutzungen (Handel, Dienstleistung und Wohnen)
zuzuführen. Dabei soll auch die Aufstockung um ein Geschoss des nicht denkmal-
geschützten achtgeschossigen Silos bzw. ein Ersatzbau an gleicher Stelle möglich
sein, um am Beginn der Bahnhofstraße das markante Orientierungszeichen zu er-
halten. Deshalb wurden Mindest- und Maximalhöhen festgesetzt, welche sich am
Bestand orientieren bzw. eine eingeschossige Aufstockung des Silos ermöglichen.
Südlich schließt sich das Mischgebiet MI 2 (MI 2.1 bis MI 2.3) an. Hier wurden die
Höhen so definiert, dass zwischen dem hohen Fachwerkgebäude im Norden und
dem Bestand gegenüber des Bahnhofsgebäudes eine integrierte homogene Bau-
struktur mit der max. Wandhöhe von 9 m und der max. Gesamthöhe von 12 m ge-
währleistet wird.
Der südlich daran angrenzende Baubestand im MI 3 wurde im Wesentlichen bzgl.
des Maßes der Bebauung übernommen. Hier wurden eine max. Wandhöhe von 12
m und eine max. Gesamthöhe von 15 m festgesetzt.
Um einen räumlich klar definierten Straßenraum mit deutlichen Raumkanten zu
erhalten, wird im MI 1 (MI 1.1 und MI 1.2), MI 2 (MI 2.1 bis MI 2.3) und MI 3 fest-
gesetzt, dass Gebäude mindestens zwei Vollgeschosse besitzen müssen. Am
nördlichen Anfangspunkt der Bahnhofstraße wird das bestehende Orientierungs-
zeichen des BayWa-Speichers mit Mindestwandhöhen von 12 m bzw. 27 m auch
langfristig im Fall von Ersatzbauten gesichert.
Um für diese Mischgebiete (mit Ausnahme von MI 1.1 und MI 1.2) eine städtebau-
lich erwünschte bauliche Verdichtung zu erhalten, wurde die gem. BauNVO max.
zulässige GRZ von 0,6 und GFZ von 1,2 festgesetzt.
7.2.3 Bauweise, Baulinien
Im Umfeld des Bahnhofes bestehen derzeit mehrere Brachflächen bzw. unterge-
nutzte Grundstücke. Ziel des Bebauungsplanes ist es, die Bahnhofstraße im Be-
reich zwischen Bahnhof und ehemaligem BayWa-Speicher städtebaulich neu zu
ordnen und gestalterisch aufzuwerten. Es soll eine klare räumliche Struktur mit ei-
nem gefassten, sich zum Bahnhofsgebäude hin aufweitenden Straßenraum ent-
stehen. Hierfür ist die Festsetzung von Baulinien erforderlich, um zu gewährleis-
ten, dass die angestrebte räumliche Wirkung entsteht.
Innerhalb der Mischgebiete MI1.1 und MI1.2 gilt die abweichende Bauweise (a)
nach § 22 Abs. 4 BauNVO. Die Gebäude dürfen eine Gesamtlänge von 50 m
überschreiten, jedoch nur, wenn sie eine optische Gliederung aufweisen.
Innerhalb der Mischgebiete MI2.1, MI 2.2, MI2.3, MI3, MI 4.1a, MI 4.1b, MI 4.2, MI
4.3 und MI 5 gilt die offene Bauweise (o) gem. § 22 Abs. 2 BauNVO.
STADT AICHACH – STADTTEIL ALGERTSHAUSEN
Bebauungsplan mit Grünordnungsplan
Nr. 56 „Zwischen der Donauwörther Straße und der Bahnhofstraße“ BEGRÜNDUNG
OPLA, Büro für Ortsplanung & Stadtentwicklung 34
Innerhalb der Gewerbegebiete und des Gewerbegebietes mit reduzierten Emissio-
nen gilt die abweichende Bauweise (a) nach § 22 Abs. 4 BauNVO. Die Gebäude
dürfen eine Gesamtlänge von 50 m überschreiten, um entsprechend den betriebli-
chen Anforderungen errichtet werden zu können.
7.2.4 Garagen, Stellplätze und Tiefgaragen
In der Satzung wurde festgesetzt, dass Garagen und Carports nur innerhalb der
überbaubaren Grundstücksflächen zulässig sind. Stellplätze sind generell auch
außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen zulässig.
Neu herzustellende Stellplätze und ihre Zufahrten mit Ausnahme der Tiefgaragen-
rampen sind wasserdurchlässig anzulegen.
Stellplätze und Zufahrten dürfen ausnahmsweise als versiegelte Flächen herge-
stellt werden, sofern dies für die Sicherstellung der Lebensmittelhygiene zwingend
erforderlich ist. Die Erforderlichkeit ist vom Gesundheitsamt und vom Gewerbeauf-
sichtsamt zu bestätigen.
Diese Festsetzung geht einerseits auf den Bestandsschutz ein, und gewährleistet
andererseits bei neu herzustellenden Stellplätzen eine ökologische Gestaltung.
Tiefgaragen sind auch außerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche zulässig.
Wände und Decken von Tiefgaragen sind im Einfahrtsbereich so auszuführen,
dass keine schallharten Oberflächen vorhanden sind, dies kann z.B. durch Auf-
bringen von Rauhputz erreicht werden. Die Tiefgarage ist im Einfahrtsbereich mit
einem lärmarmen Belag zu versehen.
7.2.5 Bauliche Gestaltungsfestsetzungen
Grelle und leuchtende Farben sowie reflektierende Materialien sind nicht zulässig.
Diese Festsetzungen dienen nur als Rahmen für den Ausschluss von so genann-
ten „Ausreißern“, die aufgrund von extremen Farbgebungen, städtebaulich erhebli-
che Beeinträchtigungen mit sich führen würden.
Mit der differenzierten Festsetzung der Dachformen wird versucht, den Charakter
der Bahnhofstraße von der historischen Innenstadt kommend zum Bahnhof unter
Berücksichtigung des vorhandenen Bestandes von überwiegend steilen Sattel-
und Walmdächern als eigene Gestaltungseinheit zu definieren. Im MI 4.3 und MI 5
sind deshalb nur Sattel- und Walmdächer mit einer Dachneigung zwischen 35°
und 55° zulässig. Ausnahmsweise sind auch flache Pultdächer mit einer Dachnei-
gung zwischen 5° – 10° zulässig.
Im GE red, MI 1 (MI 1.1 und MI 1.2), MI 2 (MI 2.1 bis MI 2.3) und MI 3 sind nur
Flachdächer und flach geneigte Pultdächer mit einer maximalen Dachneigung von
15° zulässig. Dadurch wird entsprechend der städtebaulichen Neuordnung der
Brachflächen im Bereich vom Bahnhof bis zur Donauwörther Straße ein eigen-
ständiger Gestaltcharakter definiert. Für den Fall dass im MI 1.1 das denkmalge-
schützte BayWa-Gebäude nicht erhalten werden kann, ist eine Nachahmung der
aus der früheren Speicherfunktion resultierenden differenzierten Walmdachform
durch einen Neubau, der völlig andere Nutzungen beinhaltet aus städtebaulicher
Sicht nicht notwendig. Deshalb wurde in diesem Fall der Bestand überplant und
die westliche Bahnhofstraße als gestalterische Einheit definiert.
STADT AICHACH – STADTTEIL ALGERTSHAUSEN
Bebauungsplan mit Grünordnungsplan
Nr. 56 „Zwischen der Donauwörther Straße und der Bahnhofstraße“ BEGRÜNDUNG
OPLA, Büro für Ortsplanung & Stadtentwicklung 35
In den Gewerbegebieten GE 1 bis GE 3 wurden keine Dachformen festgesetzt, um
die Firmen bei der betrieblich sinnvollen Gestaltung ihrer baulichen Anlagen nicht
einzuschränken.
Im MI 4.1 a, MI 4.1 b, MI 4.2 und WA wurde ebenfalls keine Dachform und -
neigung festgesetzt, um große Gestaltungsfreiheit zu ermöglichen. Da diese Be-
reiche von der Bahnhofstraße aus kaum einsehbar sind, wird die Gestalt des Stra-
ßenraums dadurch nicht beeinträchtigt.
7.2.6 Gebäudegestaltung
Die nachfolgenden angeführten Festsetzungen zur Gebäudegestaltung sollen
ebenso nur als Rahmen für den Ausschluss von so genannten „Ausreißern“, die
aufgrund von extremen Farbgebungen und Fassadengestaltungen, städtebaulich
erhebliche Beeinträchtigungen mit sich führen würden.
Grelle und leuchtende Farben sowie reflektierende Materialien werden nicht zuge-
lassen, da diese das Gesamtbild des jeweiligen Kleinquartieres und das Gesamt-
bild des jeweiligen Straßenraumes stören würden.
Blockbohlenfassaden sind nicht zugelassen, da diese nicht der typischen Bauwei-
se für einen Vorstadtbereich im Aichacher Kulturraum entsprechen.
Im gesamten Geltungsbereich sind bei baulichen Veränderungen, die mehr als
30 % der Grundstücksfläche betreffen ungegliederte fensterlose Flächen ab
100 m² zu begrünen. Dafür können auch architektonische Hilfsmittel wie Spann-
drähte oder Gitter verwendet werden. Mit dieser Festsetzung wird insbesondere
bei großen fensterlosen Flächen bei gewerblichen Bauten und bei Dienstleis-
tungsbauten eine gewisse Gliederung und Gestaltung der Fassaden erreicht und
zusätzlich das Mikroklima in stark versiegelten gewerblichen Bereichen positiv be-
einflusst.
7.2.7 Werbeanlagen
Werbeanlagen haben sich in Farbgestaltung, Materialwahl, Proportion und in der
Anordnung am Gebäude der gegebenen Architektur unterzuordnen sowie dem
Straßen- Orts- und Landschaftsbild anzupassen um sich in den jeweiligen Ge-
samtcharakter eines Straßenraumes einzufügen.
Deshalb wurden folgende angeführte Werbeanlagen ausgeschlossen:
- zu starke Kontraste und grelle Farbgebung,
- bewegte Schriftbänder sowie Blink-, Wechsel- und Reflexbeleuchtung
- Häufung von Anlagen,
- Werbeschilder, die bis in den Straßenraum hineinkragen.
Darüber hinaus wird angesichts des städtebaulich und landschaftlich sensiblen
Planungsraumes im Rahmen des Bauantragsverfahren ein Freiflächengestal-
tungsplan mit Werbekonzept gefordert. Damit soll ein Mindeststandard an städte-
baulicher und freiraumgestalterischer Qualität gewährleistet werden.
STADT AICHACH – STADTTEIL ALGERTSHAUSEN
Bebauungsplan mit Grünordnungsplan
Nr. 56 „Zwischen der Donauwörther Straße und der Bahnhofstraße“ BEGRÜNDUNG
OPLA, Büro für Ortsplanung & Stadtentwicklung 36
7.3 Begründung der bauplanungsrechtlichen Festsetzungen zum Einzelhandel
Die Festsetzungen zum Einzelhandel wurden auf Grundlage des Einzelhandels-
konzepts für die Stadt Aichach aus dem Jahr 2006, erarbeitet und vom Depart-
ment für Geo- und Umweltwissenschaften der LMU München, Univ. Prof. Dr. Gün-
ter Heinritz und Dr. Volker Salm, sowie dessen Teilfortschreibung vom Juni 2009,
erarbeitet von Heinritz, Salm & Stegen, Partnerschaft für angewandte Stadt- und
Sozialforschung, getroffen.
7.3.1 Einzelhandelskonzept für die Stadt Aichach (2006)
Das Einzelhandelskonzept für die Stadt Aichach wurde im Rahmen der Vorberei-
tenden Untersuchungen für die Wiederaufnahme in das Städtebauförderprogramm
erstellt und basiert auf einer umfangreichen Erhebung und Analyse der Angebots-
und Nachfrageseite. Eine der wesentlichen Fragestellungen der Kommunalpolitik
an das Gutachten lautete, ob die restriktive Ansiedlungspolitik mit ihren bauleitpla-
nerisch fest geschriebenen Sortimentsbegrenzungen in Außenbereichen eine
Fortsetzung finden sollte bzw. in welcher Form eine Weiterentwicklung dieser Be-
reiche denkbar und sinnvoll wäre. Das Einzelhandelsgutachten fokussiert deshalb
nicht nur Entwicklungen in der Innenstadt, sondern verfolgt einen gesamtstädti-
schen Ansatz.
Das Einzelhandelskonzept aus dem Jahr 2006 formuliert folgende gesamtstädti-
schen Ziele (Auszug):
Zusammenfassende Empfehlungen des Einzelhandelskonzeptes:
Die aktuelle Situation des Einzelhandels in der Stadt Aichach trägt die deutliche
Handschrift einer restriktiven Ansiedlungspolitik im großflächigen Einzelhandel, die
der Stadtrat seit einigen Jahren verfolgt. Auf der einen Seite hat die maßvolle und
steuernde Ansiedlungspolitik sicher dazu beigetragen, dass sich die Innenstadt
heute noch als weitgehend funktionales Gebilde präsentiert, das auch von Kun-
denseite akzeptiert und frequentiert wird. Andererseits glauben wir, dass die
schützende Politik sich negativ auf die Schlagkraft und die Anpassungsfähigkeit
des innerstädtischen Einzelhandels ausgewirkt hat. Einzelne junge Unternehmen
wachsen nach und weisen teilweise ein absolut zeitgemäßes und modernes Er-
scheinungsbild auf. Große Teile des „Establishments“ zeigen da schon weniger
Neigung, ihren Marktauftritt ständig anzupassen und zu verbessern.
Schwerpunkte der weiteren Verkaufsflächenentwicklung
Der Zuwachs an Einzelhandelsflächen, der für die letzten Jahre konstatiert werden
konnte, vollzog sich fast ausnahmslos außerhalb der Innenstadt. Bei den erfolgten
Ansiedlungen handelte es sich überwiegend um Unternehmen des Lebensmittel-
einzelhandels und einen größeren Baumarkt. Betriebsformate, die nur zu geringen
Teilen so genannte zentrenrelevante Sortimente führen. Die Ergebnisse der Point-
of-Sale-Analyse und der Haushaltsbefragungen zeigen zudem, dass diese Ansied-
lungen zur Stärkung der Einzelhandelsfunktion der Stadt Aichach durchaus beige-
tragen haben.
STADT AICHACH – STADTTEIL ALGERTSHAUSEN
Bebauungsplan mit Grünordnungsplan
Nr. 56 „Zwischen der Donauwörther Straße und der Bahnhofstraße“ BEGRÜNDUNG
OPLA, Büro für Ortsplanung & Stadtentwicklung 37
Weitere Ansiedlungsvorhaben im großflächigen Einzelhandel wurden uns bis zu
diesem Zeitpunkt von der Stadt Aichach nicht zur Kenntnis gebracht. Im Folgen-
den sollen deshalb allgemeine Leitlinien zur weiteren Entwicklung formuliert wer-
den, die künftig zur Beurteilung konkreter Vorhaben dienen sollen.
Zum gegenwärtigen Zeitpunkt sehen wir keinen größeren Bedarf, weitere Betriebs-
formate des großflächigen Einzelhandels außerhalb der Innenstadt anzusiedeln.
Die Ausstattung mit Lebensmittelmärkten kann nicht anders als gut und ausrei-
chend beschrieben werden, größere Drogeriemärkte befinden sich in der Innen-
stadt und erfüllen dort wichtige Funktionen und der Einzelhandel mit Bekleidung
und Schuhen muss der Innenstadt vorbehalten bleiben.
Lediglich im Bereich der Elektronik sehen wir die Stadt Aichach in der Region im
Nachteil. Ein größerer Elektrofachmarkt könnte sicher zur Stärkung der Einzelhan-
delszentralität beitragen. Als Standorte für solche großflächigen Anbieter kommt
die Innenstadt leider nicht in Frage, deshalb sollte im Falle einer Ansiedlung zu-
mindest ein innenstadtnaher Standort bevorzugt werden. Zudem ist die Nähe zu
anderen großflächigen Einzelhandelsbetrieben zu suchen, um auch die Entwick-
lungen außerhalb der Innenstadt zu kanalisieren und keine neuen Standorte für
den großflächigen Einzelhandel zu schaffen. Ein möglicher Standort wäre aus un-
serer Sicht die Industriebrache zwischen Hit-Markt und Werlberger Straße. Durch
eine attraktive fußläufige Anbindung an die Innenstadt könnten Wechselwirkungen
im Sinne des Gesamtstandortes realisiert werden.
Natürlich ist zu bedenken, dass die Ansiedlung eines solchen Marktes Auswirkun-
gen auf die weitere Existenz der mittelständischen Anbieter vor Ort haben wird. Ob
sich die kleineren Anbieter alleine durch Service vor den großen Konkurrenten be-
haupten können, erscheint fraglich. Die Frage der Ansiedlung eines Elektrofach-
marktes ist nur im politischen Diskurs zu klären und eine Frage der kommunalpoli-
tischen Prioritätensetzung.
Keine Angebotslücken sehen wir im Bau- und Heimwerkerbedarf, hier deckt der
OBI-Markt den größten Teil der vorhandenen Nachfrage ab.
Ohnehin eher unrealistisch schätzen wir die Chancen ein, einen größeren Möbel-
markt in Aichach anzusiedeln. Aufgrund der hohen Anteile an innenstadtrelevanten
Randsortimenten, die diese „Einrichtungswarenhäuser“ führen, wäre dies auch
eher kritisch zu beurteilen.
Mit den o.a. Ausführungen dürfte der größte Teil der zu erwartenden Anfragen, die
auf die Stadt Aichach in den nächsten Jahren zukommen kann, angesprochen
worden sein.
Leitprinzipien der weiteren Entwicklung sollten also sein:
1. Ausschluss von zentrenrelevanten Sortimenten in den Gewerbegebieten, um
die Entwicklungen in der Innenstadt nicht zu beeinträchtigen.
2. Die Konzentration neuer großflächiger Betriebsformen auf die bereits beste-
henden Standorte Aichach Mitte-West, Aichach-Süd und entlang der Schro-
benhausener Straße/Wittelsbacher Weg, also eine enge räumliche Anbindung
neuer Betriebe an die bestehenden.
STADT AICHACH – STADTTEIL ALGERTSHAUSEN
Bebauungsplan mit Grünordnungsplan
Nr. 56 „Zwischen der Donauwörther Straße und der Bahnhofstraße“ BEGRÜNDUNG
OPLA, Büro für Ortsplanung & Stadtentwicklung 38
3. Ausschluss jeglicher Einzelhandelsbetriebe – also auch solcher unter der pla-
nungsrechtlich definierten Schwelle zur Großflächigkeit – aus allen anderen
nicht integrierten Lagen.
4. Überarbeitung und Aktualisierung der Bauleitplanung, um unerwünschte Ent-
wicklungen mit den Mitteln des Baurechts ausschließen zu können. Dies betrifft
in besonderem Maße Flächen nach §34 Abs. 1 BauGB (unbeplanter Innenbe-
reich) sowie Flächen nach altem Baurecht.
5. Klarheit und Transparenz der bauleitplanerischen Bestimmungen sowie Si-
cherstellung ihrer Einhaltung.
Liste zentrenrelevanter Sortimente Aichach
Datengrundlage und allgemeine Konstruktionsprinzipien
Als Basis für die Erstellung der hier vorliegenden Liste wurde von uns die Kartie-
rung vom Dezember 2005 herangezogen. Außerdem wurden die Erkenntnisse der
Befragungen und der sonstigen ergänzenden Untersuchungen berücksichtigt.
Die Einteilung der Sortimente nach ihrer Zentrenrelevanz erfolgte dabei nach all-
gemein anerkannten Grundprinzipien, die folgende Sortimente als zentrenrelevant
kennzeichnen:
- Sortimente, die viele Innenstadtbesucher anziehen und damit zur Innenstadt-
belebung beitragen.
- Sortimente, die einen geringen Flächenanspruch haben.
- Sortimente, die häufig in Zusammenhang mit anderen Innenstadtnutzungen
nachgefragt werden.
- Sortimente, die leicht zu transportieren sind.
Dabei gilt, dass negative Auswirkungen auf die Zentrenstruktur, insbesondere auf
die Innenstadtentwicklung, zu erwarten sind, wenn diese Sortimente überdimen-
sioniert an nicht-integrierten Standorten angesiedelt werden.
Anmerkungen zur Aichacher Liste und ihrer Anwendung
Die hier vorliegende Liste basiert strikt auf der Ausweisung von Sortimenten (Be-
gründung s.o.). Dabei wurde für jedes Sortiment eine klare Aussage über dessen
Zentrenrelevanz getroffen, Kategorien wie „Sortimente im Umbruch“, „bedingt
zentrenrelevant“ o.ä. wurden bewusst vermieden, denn ein solcher Abwägungs-
spielraum würde wiederum dazu führen, dass auch in Zukunft bei jedem Bauan-
trag die Diskussion von vorne beginnt.
Nach dieser Liste dürfen somit etwa Haustextilien nirgendwo im Außenbereich
verkauft werden, nicht im Baumarkt, nicht im Möbelmarkt und nicht im SB-
Warenhaus. Dies ist sicherlich auf den ersten Blick sehr streng, ist aber der einzi-
ge Weg die Situation für alle Akteure durchschaubar und vor allem auch kontrol-
lierbar zu gestalten, denn ein Betrieb kann im Zweifelsfall kaum bestreiten, dass er
bestimmte Sortimente führt, wohl aber, dass er einer bestimmten Branche oder
Betriebsform angehört.
Dennoch wäre es realitätsfern, beispielsweise einem Baumarkt den Verkauf von
zentrenrelevanten Sortimenten zur Abrundung seines eigentlichen Bau- und
Heimwerkerbedarfs gänzlich zu verbieten. Die Flexibilität, die den Einzelhandels-
STADT AICHACH – STADTTEIL ALGERTSHAUSEN
Bebauungsplan mit Grünordnungsplan
Nr. 56 „Zwischen der Donauwörther Straße und der Bahnhofstraße“ BEGRÜNDUNG
OPLA, Büro für Ortsplanung & Stadtentwicklung 39
unternehmen hier zugestanden werden muss und kann, ist über die Ausweisung
von zentrenrelevanten Randsortimenten jedoch mit dieser Liste gestaltbar. So
kann in der Regel davon ausgegangen werden, dass bei Einzelhandelsbetrieben
mit nicht-zentrenrelevanten Sortimenten, die außerhalb der Innenstadt liegen, ein
Anteil an der Verkaufsfläche von maximal 4% für zentrenrelevante Sortimente zur
Abrundung des Kernsortiments noch keine Innenstadtschädigung verursacht. Bei
sehr großen Betrieben sind dabei u.U. detailliertere Festschreibungen in Form von
Höchstgrenzen für einzelne Sortimente sinnvoll, da andernfalls z.B. ein 10.000qm
großer Betrieb in der Lage wäre, auf 400qm zentrenrelevante Sortimente anzubie-
ten und somit die Möglichkeit bestünde, mehrere Fachgeschäfte mit vollständigem,
zentrenrelevanten Angebot zu integrieren. Dies würde jedoch der Idee des ergän-
zenden Randsortiments nicht mehr entsprechen.
Generell sollte die Verkaufsfläche für zentrenrelevante Sortimente als Höchstgren-
ze in Quadratmetern festgesetzt werden, um bei nachträglichen Expansionsab-
sichten nicht automatisch eine Erhöhung der Verkaufsfläche für zentrenrelevante
Sortimente zu bewirken (s.o.).
Die Liste zeichnet sich außerdem durch einen hohen Detailliertheitsgrad aus. So
werden die Sortimente nochmals nach Warengruppen unterteilt, um Missverständ-
nisse bzgl. deren Zuordnung zu den Sortimentskategorien auszuschließen. Au-
ßerdem werden zur leichteren Lesbarkeit Beispiele angeführt.
Begründung zur Einordnung bei kritischen Sortimenten
Weiße Ware (Haushaltselektronik)
Die Problematik des Sortiments „Weiße Ware“ liegt in der unterschiedlichen Sper-
rigkeit der angebotenen Güter. So umfasst der Bereich sowohl Großgeräte, die
eindeutig als nicht-zentrenrelevant einzustufen sind (Kühlschrank, Herd, Wasch-
maschine etc.), als auch Kleingeräte (Mixer, Rasierapparat, Fön, Toaster etc.). Ei-
ne Zweiteilung in Groß- und Kleingeräte ist jedoch kaum gestaltbar und somit auch
nicht kontrollierbar. Vielfach würde eine Zweiteilung auch zu absurden Konstellati-
onen führen. So möchte der Kunde ja gerade Preis und Funktion eines Bügelei-
sens mit dem eines Bügelautomaten vergleichen. Da hier also unseres Erachtens
nach eine einheitliche Einteilung erfolgen muss, kann diese für Aichach nur nicht-
zentrenrelevant heißen.
Braune Ware (Unterhaltungselektronik)
Hier gilt ähnliches wie für „Weiße Ware“, auch in dieser Kategorie finden sich so-
wohl Groß- als auch Kleingeräte. Aus oben genannten Gründen erfolgt auch hier
die Zuordnung zu den nicht-zentrenrelevanten Sortimenten.
STADT AICHACH – STADTTEIL ALGERTSHAUSEN
Bebauungsplan mit Grünordnungsplan
Nr. 56 „Zwischen der Donauwörther Straße und der Bahnhofstraße“ BEGRÜNDUNG
OPLA, Büro für Ortsplanung & Stadtentwicklung 40
Bereich
Zentrenrelevante Sorti-
mente (gegliedert nach
Warengruppen)
Erläuterungen, Beispiele Ausnahmen
Textilien
Bekleidung Alle Arten von Bekleidung incl. Sport-
und Berufsbekleidung sowie Kopfbe-
deckungen, Accessoires, Schirme und
Spazierstöcke
Sturz- und Schutzhel-
me
Bekleidungsstoffe und
Kurzwaren
Stoffe zur Fertigung von Bekleidung
sowie Garn, Knöpfe, Reißverschluss,
Bordüren etc.
Gardinenstoffe, Mö-
belbezugsstoffe etc.
Haustextilien Hand- und Geschirrtücher, Waschlap-
pen, Tischdecken, Servietten, Kissen-
bezüge, Bettbezüge, Badematten,
Decken etc.
Schuhe und Le-
derwaren
Schuhe Alle Arten von Schuhen incl. Sport-
schuhe
Sportschuhe, die nicht
als Straßenschuhe
getragen werden
können (Skistiefel,
Reitstiefel, Inline-
Skates, Schlittschuhe
etc.), Gartenpantoffeln,
Sicherheitsschuhe mit
Stahlkappe, Gummi-
stiefel
Lederwaren Koffer, Taschen, Rucksäcke, Börsen,
Brieftaschen, Etuis;
umfasst auch dieselben Artikel aus
anderen Materialien incl. Körbe
Spiel und Musik
Spielwaren Alle Arten von Spielwaren incl. Modell-
bauartikel und Spielkonsolen
Musikinstrumente Alle Arten von Musikinstrumenten incl.
Zubehör und Noten
Uhren und
Schmuck
Uhren Alle Stand-, Wand-, Taschen- und
Armbanduhren incl. Wecker
Schmuck „echter“ Schmuck sowie Mode-
schmuck und Galanteriewaren
Optische Erzeug-
nisse
Brillen und Kontaktlinsen incl. Zubehör und Pflegemittel sowie
incl. Sonnenbrillen
Optische Geräte Lupen, Ferngläser, Teleskope, Mikro-
skope etc.
Gesundheit,
Schönheit und
Hygiene
Arzneimittel Rezept- und apothekenpflichtige Arz-
neimittel
Sanitätsartikel und ortho-
pädische Erzeugnisse
Verbandsmaterial, Rollstühle, Gehhil-
fen, Prothesen, Stützstrümpfe, Einla-
gen, Korsetts, Blutdruck- und Puls-
messgeräte etc.
Hörgeräte, Perücken,
Haarteile
STADT AICHACH – STADTTEIL ALGERTSHAUSEN
Bebauungsplan mit Grünordnungsplan
Nr. 56 „Zwischen der Donauwörther Straße und der Bahnhofstraße“ BEGRÜNDUNG
OPLA, Büro für Ortsplanung & Stadtentwicklung 41
kosmetische Artikel und
Körperpflege
Parfüm und andere Duftwässer, Make-
up, Puder, Seifen, Duschgel, Badezu-
satz, Deodorant, Cremes und Lotio-
nen, Shampoo und sonstige Haarpfle-
gemittel sowie -festiger, Kämme, Bürs-
ten, Lockenwickler, Watte und Kosme-
tiktücher, Zahnpflege, Schwämme,
Nagelscheren und -feilen, Pinzetten,
Tampons, Binden, Toilettenpapier,
Rasierbedarf etc.
Drogerie- und
Haushaltsbedarf
Wasch- und Reinigungs-
mittel sowie Haushalts-
chemie
Umfasst auch Schuhpflegemittel, Tex-
tilfarbe, Entfärber, Weichspüler, Spül-
maschinensalz und -pflegemittel,
Entkalker, Möbelpolitur, Insektenspray,
Duftspray etc.
Schmieröl u. -sprays,
Nitro, Terpentin, Spiri-
tus, destilliertes Was-
ser sowie Chemikalien
zur Pflege von Kfz
Wohnen, Einrich-
ten, Hausrat
Hausrat, Geschenkartikel
und Souvenirs
Artikel aller Materialien z.B.:
Eß-, Koch- und Serviergeschirr, Beste-
cke, Küchenmesser, Obstschalen,
Trinkgläser, Karaffen und Krüge etc.
Vorrats- und Gefrierbehälter,
Thermoskannen, Proviantdosen,
Schneidbretter, Gewürzstreuer, Nuss-
knacker, Korkenzieher etc.
Blumenvasen, Kerzenständer,
Aschenbecher, Kerzen, Duftlampen,
Dekoartikel (z.B. Weihnachts-
schmuck, Zierfiguren, Wandteller) etc.
Bilderrahmen und Poster Umfasst auch Massenreproduktionen
von Gemälden u.ä.
Antiquitäten, Kunst
und Sammlerbe-
darf
Antiquitäten Antike Möbel und
sonstige sperrige
Antiquitäten (Oldtimer,
Kutschen, etc.)
Kunst
Kunsthandwerk und
Kunstgewerbe
Kunstschmiedearbeiten, Schnitzarbei-
ten, Töpferarbeiten, Webarbeiten etc.
Sammlerbedarf Briefmarken, Münzen, und sonstige
Sammlerartikel incl. deren Zubehör
(Alben etc.)
Technik, Elektro-
nik
Telekommunikationsgeräte Mobiltelefone, stationäre Telefone,
Anrufbeantworter, Pager
Faxgeräte; Zubehör
wie Kabel, Batterien,
Akkus
Foto- und Filmapparate Apparate für den privaten Gebrauch
sowie deren Zubehör
Allg. Zubehör wie
Kabel, Batterien, Ak-
kus
Papier- und
Schreibwaren,
Druckerzeugnisse
Bücher, Zeitschriften,
Zeitungen
Schreibwaren und Büro-
verbrauchsmaterialien
Blöcke, Hefte, Umschläge, Karteikar-
ten, Quittungsblöcke, Ringbücher,
Adress- und Notizbücher, Lineale,
Papierkleber, Stempel und Zubehör,
Etiketten, Locher, Hefter u.v.m.
Papier für Kopierer
und Drucker sowie
Tinte und Toner für
diese Geräte
Geschenkverpackung und
Karten für besondere
Anlässe
sonstiges
Pokale, Trophäen, Orden,
Wappen
Devotionalien,
Esoterikartikel
STADT AICHACH – STADTTEIL ALGERTSHAUSEN
Bebauungsplan mit Grünordnungsplan
Nr. 56 „Zwischen der Donauwörther Straße und der Bahnhofstraße“ BEGRÜNDUNG
OPLA, Büro für Ortsplanung & Stadtentwicklung 42
Raucherbedarf Pfeifen und -zubehör, Tabakdosen und
-beutel, Dreh- und Stopfmaschinen
etc.
Loser Tabak, Zigaret-
ten, Zigarillos, Zigaret-
tenpapier und -hülsen
Nippes und Krimskrams Künstliche Blumen, Briefbeschwerer,
Schlüsselanhänger, Sparschweine,
Figuren, Setzkästen, Pinnwände und -
nägel etc.
Scherz- und Faschingsar-
tikel
Masken, Lampions, Girlanden,
Schminke, etc.
Bastel- und Handarbeits-
bedarf
Wolle, Garne, Stick-, Strick- und Hä-
kelnadeln, Bastelsätze, Material und
Werkzeug für Span-, Linol-, Filz-,
Makramee-, Ton-, Fimo- und ähnliche
Bastelarbeiten etc.
Die Empfehlungen des Einzelhandelskonzeptes wurden im Stadtrat ausführlich
diskutiert und es wurde der Grundsatzbeschluss gefasst, dass zum Schutz der In-
nenstadt und deren Belebung sowie zur Steuerung der gesamtstädtischen Einzel-
handelsentwicklung die Sortimentsbeschränkung bei konkreten Bebauungsplänen
angewandt und bei Anträgen auf Bauvorhaben berücksichtigt werden sollte.
7.3.2 Teilfortschreibung des Einzelhandelskonzepts (Juni 2009)
Um der Novellierung des Städtebaurechts zum 01.01.2007 Rechnung zu tragen
und alle Möglichkeiten der Einzelhandelssteuerung auszuschöpfen, sollten im
Stadtgebiet so genannte „Zentrale Versorgungsbereiche“ planerisch festgelegt
werden und die Liste der zentrenrelevanten Sortimente darauf abgestimmt fortge-
schrieben werden. Zu diesem Zweck gab die Stadt Aichach im Jahr 2009 die Teil-
fortschreibung des Einzelhandelskonzepts in Auftrag.
In der Teilfortschreibung des Einzelhandelskonzepts wird die Situation folgender-
maßen dargestellt (Auszug):
Faktische zentrale Versorgungsbereiche in Aichach
Im Dezember 2005 konnten im Stadtgebiet Aichach 165 Einzelhandelsbetriebe mit
einer Verkaufsfläche von insgesamt 41.058 Quadratmetern erfasst werden. Neben
dem „zentralen Einkaufsbereich „ auf den rund 30 Prozent der Verkaufsflächen
und 56 Prozent der Einzelnadelsbetriebe entfallen, existieren noch weitere Einzel-
handelsstandorte im Stadtgebiet. Bei diesen Standorten handelt es sich fast aus-
schließlich um vereinzelt im Stadtgebiet liegende großflächige Einzelhandelsbe-
triebe. Nennenswerte Agglomerationen von Einzelhandels- und Dienstleistungsbe-
trieben außerhalb des zentralen Einkaufsbereiches, die einem Typus von Versor-
gungsbereichen gemäß Abbildung 1 entsprechen, existieren nicht.
Ansätze einer Konzentration von Dienstleistungen und Einzelhandel außerhalb
des zentralen Einkaufsbereiches sind im Bereich der Donauwörther Straße in Nä-
he des Aldi-Lebensmitteldiscounters zu finden. Das Spektrum der dort angebote-
nen Waren und Dienstleistungen deckt die Versorgung mit Gütern des alltäglichen
Bedarfs jedoch nicht umfassend ab. So fehlt beispielsweise ein größerer Vollsorti-
menter mit umfassendem Frischeangebot, der als ein Kriterium für ein Grund- oder
Nahversorgungszentrum gelten kann.
STADT AICHACH – STADTTEIL ALGERTSHAUSEN
Bebauungsplan mit Grünordnungsplan
Nr. 56 „Zwischen der Donauwörther Straße und der Bahnhofstraße“ BEGRÜNDUNG
OPLA, Büro für Ortsplanung & Stadtentwicklung 43
Eine Agglomeration von Fachmärkten, wie sie in begrenztem Umfang im Süden
des Stadtgebietes vorzufinden ist, erfüllt die Kriterien für das Vorhandensein eines
zentralen Versorgungsbereiches nicht. Der dort ansässige Bau- und Gartenfach-
markt als größter betrieb erfüllt zudem nur eine Versorgungsfunktion in einem sehr
speziellen und nicht alltäglichen Bedarfsbereich.
Der Einzelhandelsbesatz im zentralen Einkaufsbereich selbst erstreckt sich vom
Stadtplatz ausgehend bandförmig in Richtung der beiden Vorstädte. Die Einzel-
handelsnutzungen werden in diesem Bereich durch ein vielfältiges Angebot an öf-
fentlichen und privaten Dienstleistungen sowie gastronomischen Einrichtungen er-
gänzt. Insbesondere in den Nebenlagen des Stadtplatzes erfüllen die Dienstleis-
tungseinrichtungen eine für die Innenstadt wichtige frequenzbringende Funktion.
Das Waren- und Dienstleistungsangebot im zentralen Einkaufsbereich deckt ein
breites Spektrum an zentrentypischen und nahversorgungsrelevanten Sortimenten
ab. Mit dem Einzug eines Lebensmitteldiscounters in eine Einzelhandelsimmobilie
an der Martinstraße existiert auch wieder ein größerer Lebensmittelmarkt am Rand
des zentralen Einkaufsbereichs. Defizite im Frischeangebot dieses discountorien-
tierten Anbieters werden durch ein vielfältiges Angebot im Lebensmittelhandwerk
und im spezialisierten Lebensmitteleinzelhandel kompensiert. Im mittel- und lang-
fristigen Bedarfsbereich erfüllt die Innenstadt eine über das Stadtgebiet hinaus rei-
chende Versorgungsfunktion, wie die im Jahr 2006 durchgeführte Point-of-Sale-
Analyse belegt. Zu den Leitsortimenten der Innenstadt sind der Handel mit Beklei-
dung, Schuhen und Lederwaren, Sport- und Freizeitartikeln, Gesundheits- und
Körperpflegeprodukten sowie mit Papier- und Schreibwaren zu zählen.
Zur damaligen Abgrenzung des zentralen Einkaufsbereiches wurden neben funkti-
onalen Kriterien (Dichte der Nutzungen) auch städtebauliche und siedlungsstruktu-
relle Kriterien herangezogen (u.a. historischer Verlauf des Stadtgrabens). Wie in
Karte 1 deutlich zu erkennen ist, sind in den Randlagen der historischen Innen-
stadt aber kaum noch bis keine Einzelhandels- und Dienstleistungsnutzungen
mehr zu finden. Aus diesem Grund erfüllt nur der innere Bereich dieser damaligen
Abgrenzung die Kriterien eines zentralen Versorgungsbereiches der Stufe „Innen-
stadtzentrum“. In diese Betrachtung fließen nicht nur die Einzelhandelsnutzungen
ein, sondern auch die weiteren Dienstleistungen und das gastronomische Ange-
bot.
Zur Abgrenzung des Zentralen Versorgungsbereiches lässt sich die in der Geo-
graphischen Einzelhandelsforschung verwendete „3-Gebäude-Regel“ anwenden.
Wenn drei aneinandergrenzende Gebäude oder Grundstücke keine Einzelhandels
oder Dienstleistungsnutzung aufweisen und sich eine solche Lücke auf beiden
Straßenseiten überlappt, dann ist nach der 3-Gebäude Regel die Grenze eines
zentralen Bereiches erreicht. In der Anwendung dieser Regel auf die Stadt
Aichach könnte der faktische zentrale Versorgungsbereich wie in Karte 1 darge-
stellt abgegrenzt werden.
STADT AICHACH – STADTTEIL ALGERTSHAUSEN
Bebauungsplan mit Grünordnungsplan
Nr. 56 „Zwischen der Donauwörther Straße und der Bahnhofstraße“ BEGRÜNDUNG
OPLA, Büro für Ortsplanung & Stadtentwicklung 44
Zentraler Versorgungsbereich „Innenstadt“
Die planerische Festlegung eines Zentralen Versorgungsbereiches des Typs In-
nenstadtzentrum für die Stadt Aichach baut auf dem faktisch vorhandenen Zentra-
len Versorgungsbereich auf. Eine räumliche Erweiterung dieses Zentralen Versor-
gungsbereiches sollte aufgrund der empfohlenen Konzentration der Nutzungen
nicht erfolgen. Vielmehr sollte dieser Bereich in seiner Funktionalität durch eine In-
nenentwicklung insbesondere im Bereich der Nutzungs- und Aufenthaltsqualitäten
sowie durch eine darauf abgestimmte gesamtstädtische Politik weiter gestärkt
werden.
Begründung:
Der Zentrale Versorgungsbereich (siehe Karte 2) vom Typ Innenstadtzentrum soll
künftig in seiner Funktion (siehe Punkt „Faktischer zentraler Versorgungsbereich“)
erhalten und weiter entwickelt werden. Dazu gehört eine umfassende Versorgung
der Bevölkerung der Stadt Aichach und des Umlandes mit Waren und Dienstleis-
tungen des kurz-, mittel- und langfristigen Bedarfs. Insbesondere der Erhalt der
verbrauchernahen Versorgung durch die gute Erreichbarkeit und die zentrale Lage
der Einzelhandels- und Dienstleistungseinrichtungen sind als Ziel zu formulieren.
Einschränkungen hinsichtlich der zulässigen Sortimente im Einzelhandel sollen
nicht bestehen.
Der Zentrale Versorgungsbereich soll künftig auch weiter in seiner städtebaulichen
Attraktivität gestärkt werden. In Verbindung mit dem attraktiven städtebaulichen
Umfeld sind die Möglichkeiten eines Erlebniseinkaufs zu fördern.
Zentraler Versorgungsbereich Typ Grund- und Nahversorgungszentrum
„Bahnhof“
Zusätzlich zum zentralen Versorgungsbereich „Innenstadt“ wird der Stadt
Aichach empfohlen eine planerische Festlegung eines zentralen Versorgungsbe-
reiches vom Typ Grund- und Nahversorgungszentrum im Bereich des Bahnhofs
(siehe Karte 2).
Begründung:
Im Zielkonzept des integrierten Handlungskonzeptes werden für den Bereich der
Bahnhofstraße sinngemäß folgende Zielformulierungen getroffen:
- Die Flurstücke 480, 479/4, 494/2 und 492/1 stellen Flächen für eine mögliche
Nachverdichtung dar. Zu denken ist an eine Nutzungsmischung von Wohnen,
Dienstleistung und Handel.
- Leer stehende Gebäude (u.a. Bahnhofstraße 14) sollen mit Nutzungen gefüllt
werden. Der Bahnhof soll zu einem Mobilitäts- und Dienstleistungszentrum
entwickelt werden.
In der Begründung für die im Bahnhofsbereich maßgeblichen Bebauungspläne
Nr. 8 und 56 heißt es unter anderem:
- „Das städtebauliche Konzept sieht unter Berücksichtigung der übergeordneten
Planungen und Zielsetzungen insbesondere eine bauliche Neuordnung und
städtebauliche Neustrukturierung an der Bahnhofstraße vor. Hier sollen die
gewerblichen Brachflächen neu genutzt und der Straßenraum der Bahnhofs-
STADT AICHACH – STADTTEIL ALGERTSHAUSEN
Bebauungsplan mit Grünordnungsplan
Nr. 56 „Zwischen der Donauwörther Straße und der Bahnhofstraße“ BEGRÜNDUNG
OPLA, Büro für Ortsplanung & Stadtentwicklung 45
straße attraktiv gestaltet werden. […] Die städtebauliche Zielsetzung ist es, den
Bereich des Bahnhofs durch gestalterische Aufwertung und ergänzende Nut-
zungen zu attraktivieren.“
- „Südlich grenzt an das Fachwerkgebäude auf der Fl.Nr. 1383 [Gkg.
Algertshausen] eine Tankstelle mit Nebengebäuden sowie eine Gewerbebra-
che (ehemals BayWa) an. Das städtebauliche Konzept sieht hier eine mittel-
bis langfristige städtebauliche Neuordnung und Nutzung vor. Städtebauliche
Zielsetzung ist insbesondere die gemischte Unterbringung von Dienstleistung,
Wohnen, Einzelhandelsbetrieben, Schank- und Speisewirtschaften, Beherber-
gungsgewerbe und nicht wesentlich störendem Kleingewerbe sowie Laden-
handwerk, deshalb wurden diese Flächen als Mischgebiet festgesetzt.“
Der Bahnhofsbereich soll somit insgesamt durch eine Nachverdichtung und durch
Nachfolgenutzungen für leer stehende Immobilien aufgewertet werden und künftig
Nutzungen aus den Bereichen Wohnen, Gastronomie, Dienstleistung und Handel
beheimaten. Die infrastrukturelle Ausstattung mit Handel und ergänzenden Dienst-
leistungen zielt dabei nicht nur auf die (Nah-)Versorgung der Wohnbevölkerung
ab, sondern auch und insbesondere auf die Versorgung der am Bahnhof an- und
abreisenden Personen mit Gütern und Dienstleistungen des kurz- und mittelfristi-
gen Bedarfs.
STADT AICHACH – STADTTEIL ALGERTSHAUSEN
Bebauungsplan mit Grünordnungsplan
Nr. 56 „Zwischen der Donauwörther Straße und der Bahnhofstraße“ BEGRÜNDUNG
OPLA, Büro für Ortsplanung & Stadtentwicklung 46
Karte 1: Faktischer zentraler Versorgungsbereich
Karte 2: Zentraler Versorgungsbereich „Innenstadt“ und zentraler Versorgungsbereich Typ
Grund- und Nahversorgungszentrum „Bahnhof“
STADT AICHACH – STADTTEIL ALGERTSHAUSEN
Bebauungsplan mit Grünordnungsplan
Nr. 56 „Zwischen der Donauwörther Straße und der Bahnhofstraße“ BEGRÜNDUNG
OPLA, Büro für Ortsplanung & Stadtentwicklung 47
Fortschreibung der Liste zentrenrelevanter Sortimente
Das Einzelhandelskonzept für die Stadt Aichach aus dem Jahr 2006 beinhaltet ei-
nen Vorschlag für eine Liste zentren- und nicht-zentrenrelevanter Sortimente. Es
wird der Stadt Aichach empfohlen, diese Liste in den folgenden Punkten fortzu-
schreiben:
- Die Liste sollte neben zentrenrelevanten und nicht-zentrenrelevanten Sorti-
menten um die Rubrik nahversorgungsrelevante Sortimente ergänzt werden.
Mit dem Einzug eines Lebensmitteldiscounters in eine bislang leer stehende
Immobilie in der Martinstraße kann zunächst grundsätzlich diskutiert werden,
ob Nahrungs- und Genussmittel nun auch als zentrenrelevante Sortimente ein-
gestuft werden sollten. Es ergibt im Hinblick auf eine wohnortnahe Versorgung
der Bevölkerung mit kurzfristigen Bedarfsgütern allerdings keinen Sinn, diese
Sortimente ausschließlich der Innenstadt bzw. dem zentralen Versorgungsbe-
reich vom Typ Innenstadt vorzubehalten.
Vielmehr sollten diese Sortimente auch an einigen wenigen ausgewiesenen
Nahversorgungsstandorten zulässig sein. Im Hinblick auf die Versorgungsfunk-
tion der Innenstadt im kurzfristigen Bedarfsbereich und die angestrebte Funkti-
onsstärkung der Innenstadt, sollte diese Ausweisung von Nahversorgungs-
standorten aber sehr zurückhaltend betrieben werden und unbedingt an die
Voraussetzung der Nähe zur Wohnbevölkerung (integrierte Lage) geknüpft
werden (siehe Anlage 3).
- Die Sortimente der Warengruppe Technik und Elektronik sollten weiterhin als
nicht zentrenrelevant eingestuft werden. Die in der Innenstadt zur Verfügung
stehenden Flächen sind nicht geeignet, moderne und zeitgemäße Betriebsfor-
mate mit der vom Kunden in dieser Branche geforderten Sortimentstiefe und -
breite zu verwirklichen. Die damals festgestellten Einkaufsorientierungen der
Kunden auf die großen Elektrofachmärkte in der Region sind ein Indiz dafür. In
der städtebaulichen Abwägung kann es nicht um den Konkurrenzschutz ein-
zelner Betriebe gehen. Hier steht die Funkt onsfähigkeit der Innenstadt insge-
samt im Fokus und diese wird durch die Ansiedlung eines Elektrofachmarktes
außerhalb der Innenstadt nicht gefährdet.
- In allen anderen Punkten behält die damals empfohlene Zuordnung der Sorti-
mente weiterhin Gültigkeit. Die Terminologie der Sortimente in der Fortschrei-
bung der „Aichacher Liste“ ist allerdings der Terminologie der amtlichen Statis-
tik angepasst.
Liste der nahversorgungs-, zentren- und nicht-zentrenrelevanten Sortimente für die Stadt
Aichach
Nahversorgungsrelevante Sortimente
für das Grund- und Nahversorgungszentrum „Bahnhof“
Backwaren
Bücher und Fachzeitschriften
Drogerieartikel
Feinkost, internationale Spezialitäten
Fisch, Meeresfrüchte und Fischerzeugnisse
Fleisch, Fleischwaren, Geflügel und Wild
Getränke
STADT AICHACH – STADTTEIL ALGERTSHAUSEN
Bebauungsplan mit Grünordnungsplan
Nr. 56 „Zwischen der Donauwörther Straße und der Bahnhofstraße“ BEGRÜNDUNG
OPLA, Büro für Ortsplanung & Stadtentwicklung 48
Käse
Lebensmittel allgemein (Trockensortimente)
Obst, Gemüse und Kartoffeln
Parfümeriewaren und Körperpflegemittel
pharmazeutische Produkte
Reformwaren, Naturkost
Schnittblumen
Schreib- und Papierwaren
sonstige Speziallebensmittel (Tee, Confiserie, Kräuter)
Süßwaren
Tabak- und Rauchwaren
Unterhaltungszeitschriften und Zeitungen
Wein, Sekt und Spirituosen
Zentrenrelevante Sortimente
Antiquitäten und Gebrauchtwaren
Babyartikel und Kinderwagen
Bücher und Fachzeitschriften
Damenbekleidung und Bekleidungszubehör
Foto und optische Erzeugnisse
Haushaltsgegenstände
Heimtextilien und Haustextilien
Herrenbekleidung und Bekleidungszubehör
Holz-, Kork-, Flecht- und Korbwaren
Hörgeräte
keramische Erzeugnisse und Glaswaren
Kinder- und Säuglingsbekleidung und Bekleidungszubehör
Kunstgegenstände, Bilder, kunstgewerbliche Erzeugnisse, Briefmarken, Münzen und Geschenkartikel
Kürschnerwaren
Musikinstrumente und Musikalien
Sanitätsartikel, orthopädische Artikel
Schnittblumen
Schreib- und Papierwaren, Schul- und Büroartikel, Bastel- und künstlerischer Malereibedarf
Schuhe und Lederwaren
Spielwaren und Modellbau
Telekommunikationsendgeräte und Mobiltelefone
Uhren, Edelmetallwaren und Schmuck
Nicht-zentrenrelevante Sortimente
Anstrichmittel
Bau- und Heimwerkerbedarf
Beleuchtungsartikel
Boote und Zubehör
Brenn-, Treib- und Schmierstoffe
Campingmöbel
Computer, Computerteile, periphere Einheiten und Software
Eisen-, Metall- und Kunststoffwaren, anderweitig nicht genannt
elektrische Haushaltsgeräte und elektrotechnische Erzeugnisse, anderweitig nicht genannt
Erotikartikel
STADT AICHACH – STADTTEIL ALGERTSHAUSEN
Bebauungsplan mit Grünordnungsplan
Nr. 56 „Zwischen der Donauwörther Straße und der Bahnhofstraße“ BEGRÜNDUNG
OPLA, Büro für Ortsplanung & Stadtentwicklung 49
Fahrräder, Fahrradteile und -zubehör
Gartenmöbel, Gartengeräte
Kfz und Zubehör
Pflanzen und Saatgut, Erden und Düngemittel, Pflanzengefäße
Sanitärerzeunisse
Sport- und Campingartikel (ohne Campingmöbel)
Tapeten und Bodenbeläge
Unterhaltungselektronik und Zubehör
Waffen und Pokale
Wohnmöbel
zoologischer Bedarf und lebende Tiere
Der zentrale Versorgungsbereich „Bahnhof“ soll nicht nur Grund- und Nahversor-
gungsfunktionen für die umliegende Wohnbevölkerung übernehmen, sondern ins-
besondere für die an- und abreisenden Personen Güter und Dienstleistungen an-
bieten, die im Zusammenhang mit der Bahnhofsfunktion stehen. Aus diesem
Grund wurden auch die Sortimente Bücher und Fachzeitschriften, Schreib- und
Papierwaren sowie Schnittblumen als nahversorgungsrelevante Sortimente für das
Grund- und Nahversorgungszentrum „Bahnhof“ aufgenommen.
Die Teilfortschreibung des Einzelhandelskonzeptes wurde am 25.06.2009 im
Stadtrat vorgestellt und dieser beschloss die Festlegung eines zentralen Versor-
gungsbereichs des Typs Innenstadtzentrum sowie eines zentralen Versorgungsbe-
reichs des Typs Grund- und Nahversorgungszentrum im Bereich des Bahnhofs
entsprechend der Abgrenzung der Karte 2. Außerdem beschloss der Stadtrat die
Fortschreibung der Liste der nahversorgungs-, zentren- und
nichtzentrenrelevanten Sortimente entsprechend der Empfehlung des Gutachtens.
7.3.3 Festsetzungen für die Misch- und Gewerbegebiete
Mischgebiete
Innerhalb des räumlichen Geltungsbereichs Nr. 8 liegt ein Teil des zentralen Ver-
sorgungsbereichs „Bahnhof“ vom Typ eines Grund- und Nahversorgungszentrums.
Entsprechend des Grundsatzbeschlusses des Stadtrats zum Schutz der zentralen
Versorgungsbereiche wird in den Mischgebieten, die innerhalb des zentralen Ver-
sorgungsbereichs „Bahnhof“ liegen (MI 2.2, MI 2.3, MI 3, MI 4.2 und MI 4.3), Ein-
zelhandel mit nahversorgungsrelevanten Sortimenten zugelassen. In den Misch-
gebieten, die außerhalb des Versorgungsbereiches liegen (MI 1.1,MI 1.2, MI 2.1,
MI 4.1 a, MI 4.1 b und MI 5) werden Einzelhandelsbetriebe, die nahversorgungsre-
levante Sortimente führen, ausgeschlossen. Durch diese Festsetzungen kann die
angestrebte Grund- und Nahversorgung der Bevölkerung im kurz- und mittelfristi-
gen Bedarfsbereich sichergestellt werden.
Die Bebauungspläne liegen außerhalb des zentralen Versorgungsbereiches des
Typs „Innenstadtzentrum“ der Stadt Aichach. Um den zentralen Versorgungsbe-
reich „Innenstadtzentrum“ in seiner Funktion zu erhalten und weiter zu entwickeln
und schädlichen Auswirkungen auf diesen vorzubeugen, werden innerhalb der
STADT AICHACH – STADTTEIL ALGERTSHAUSEN
Bebauungsplan mit Grünordnungsplan
Nr. 56 „Zwischen der Donauwörther Straße und der Bahnhofstraße“ BEGRÜNDUNG
OPLA, Büro für Ortsplanung & Stadtentwicklung 50
Mischgebiete Einzelhandelsbetriebe, welche zentrenrelevante Sortimente führen,
grundsätzlich ausgeschlossen.
Gewerbegebiete
Die Grundstücke zwischen Bahnlinie und Bahnhofstraße liegen – abgesehen vom
direkten Umfeld des Bahnhofs – außerhalb des zentralen Versorgungsbereichs
„Bahnhof“ und außerhalb des zentralen Versorgungsbereichs „Innenstadtzentrum“.
Hier gibt es bereits konkrete Anfragen zur Ansiedlung von Autohäusern. Der Be-
bauungsplan greift diese Entwicklung auf und setzt ein Gewerbegebiet mit redu-
zierten Emissionen fest, in welchem zum Schutz der zentralen Versorgungsberei-
che Einzelhandel mit nahversorgungs- und/oder zentrenrelevanten Sortimenten
ausgeschlossen wird.
Der räumliche Geltungsbereich Nr. 56 liegt außerhalb der zentralen Versorgungs-
verzeichnisse „Bahnhof“ vom Typ eines Grund- und Nahversorgungszentrums und
außerhalb des zentralen Versorgungsbereichs „Innenstadtzentrum“. In ihm befin-
den sich die beiden Gewerbebetriebe Reitberger und Aktienkunstmühle Aichach,
deren Betrieb am jeweiligen Standort langfristig gesichert werden soll. Im GE 1
und GE 3 wird entsprechend des Grundsatzbeschlusses des Stadtrats zum Schutz
der zentralen Versorgungsbereiche festgesetzt, dass Einzelhandel mit nahversor-
gungsrelevanten Sortimenten nicht zulässig ist. Um den zentralen Versorgungsbe-
reich „Innenstadtzentrum“ in seiner Funktion zu erhalten und weiter zu entwickeln
und schädlichen Auswirkungen auf diesen vorzubeugen, werden außerdem Ein-
zelhandelsbetriebe, welche zentrenrelevante Sortimente führen, ausgeschlossen.
Innerhalb des räumlichen Geltungsbereichs Nr. 56 befindet sich außerdem ein Al-
di-Markt, den die Stadt Aichach als kleinflächigen Einzelhandel bewertet. Dieser
soll im Bestand gesichert werden, so dass ein Gewerbegebiet festgesetzt wurde,
in dem Einzelhandelsbetriebe zulässig sind (GE 2).
7.4 Grünordnerisches Konzept
7.4.1 Belange von Natur, Landschaft und Umwelt
Wie die Vorprüfung des Einzelfalls gem. § 13a Abs. 2 Satz 2 BauGB ergeben hat,
kann der vorliegende Bebauungsplan mit den räumlichen Geltungsbereichen Nr. 8
"Vom Bahnhof bis zur Donauwörther Straße" und Nr. 56 „Zwischen der Donauwör-
ther Straße und der Bahnhofstraße“ als ein Bebauungsplan der Innenentwicklung
gemäß § 13a BauGB behandelt werden.
Bebauungspläne der Innenentwicklung können in einem beschleunigten Verfahren
aufgestellt werden. Im Rahmen des beschleunigten Verfahrens kann auf bestimm-
te Verfahrensschritte verzichtet werden. Hierzu gehört auch die Umweltprüfung
nach § 2 Abs. 4 BauGB. Dennoch sind im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens
die umweltbezogenen abwägungserheblichen Belange sachgerecht darzustellen.
Dies erfolgt im nachfolgenden Text.
Schutzgutbezogene Bestandserfassung und -bewertung
Schutzgut Tiere und Pflanzen
räumlicher Geltungsbereich Nr. 8
Die wenigen Pflanzenbestände im Plangebiet konzentrieren sich auf den Süden
und werden überwiegend von Verkehrsgrün gebildet. Die vorhandenen gewerblich
genutzten Flächen sind ungenügend eingegrünt.
STADT AICHACH – STADTTEIL ALGERTSHAUSEN
Bebauungsplan mit Grünordnungsplan
Nr. 56 „Zwischen der Donauwörther Straße und der Bahnhofstraße“ BEGRÜNDUNG
OPLA, Büro für Ortsplanung & Stadtentwicklung 51
Wegen der innerörtlichen Lage ist für das Plangebiet hinsichtlich des Lebensraums
für Tiere eine untergeordnete Bedeutung ableitbar.
Aufgrund der intensiven Nutzung mit wenigen Strukturelementen ist für den
Standort nicht mit dem Vorkommen von Arten des Anhangs IV der FFH- Richtlinie,
Europäischen Vogelarten i. S. Art. 1 Vogelschutzrichtlinie sowie weiteren streng
geschützten Arten nach Bundesartenschutzverordnung sowie § 10 (2) Nr. 10 und
11 BNatSchG zu rechnen.
räumlicher Geltungsbereich Nr. 56
Die Pflanzenbestände im Plangebiet werden überwiegend von Siedlungsgrün ge-
bildet. Insbesondere entlang der Gewässer und südlich der Aktienkunstmühle sto-
cken standortgerechte, z.T. auetypische Gehölzstrukturen.
Der Geltungsbereich ist entlang der Straßen im Norden, Süden und Westen be-
baut und wird intensiv genutzt. Im Zentrum des Geltungsbereiches findet derzeit
landwirtschaftliche Nutzung statt.
Wegen der urbanen Lage ist für das Plangebiet hinsichtlich des Lebensraums für
Tiere eine untergeordnete Bedeutung ableitbar.
Aufgrund der Bebauung und der intensiven Nutzung mit wenigen Strukturelemen-
ten ist für den Standort nicht mit dem Vorkommen von Arten des Anhangs IV der
FFH- Richtlinie, Europäischen Vogelarten i. S. Art. 1 Vogelschutzrichtlinie sowie
weiteren streng geschützten Arten nach Bundesartenschutzverordnung sowie § 10
(2) Nr. 10 und 11 BNatSchG zu rechnen.
Schutzgut Boden
räumlicher Geltungsbereich Nr. 8
Nach der Standortkundlichen Bodenkarte treten im Paartal Gley und Braunerde-
Gley aus lehmigen Talsedimenten auf.
Der natürlich anstehende Boden ist zum Großteil versiegelt oder überbaut.
räumlicher Geltungsbereich Nr. 56
Nach der Standortkundlichen Bodenkarte treten im Paartal Gley und Braunerde-
Gley aus lehmigen Talsedimenten auf.
Der natürlich anstehende Boden ist zum Großteil versiegelt oder überbaut bzw.
durch intensive landwirtschaftliche Nutzung geprägt.
Schutzgut Wasser
räumlicher Geltungsbereich Nr. 8
Direkt östlich an das Plangebiet grenzt der Flutgraben der Paar.
Der natürlich anstehende Boden ist grundwassernah. Für das Plangebiet ist daher
ein relativ geringer Grundwasserflurabstand ableitbar. Die Landschaftsplanung der
Stadt Aichach (Aichach, 1996) stuft die Empfindlichkeit des Grundwassers gegen-
über Verschmutzung als „hoch“ ein.
räumlicher Geltungsbereich Nr. 56
Die Paar quert das Plangebiet von Süden nach Norden. Entlang der östlichen
Grenze des Geltungsbereiches befindet sich der Griesbacherl, der ca. 200 m nörd-
lich des Plangebietes in die Paar mündet.
Der natürlich anstehende Boden ist grundwassernah. Für das Plangebiet ist daher
ein relativ geringer Grundwasserflurabstand ableitbar. Die Landschaftsplanung der
STADT AICHACH – STADTTEIL ALGERTSHAUSEN
Bebauungsplan mit Grünordnungsplan
Nr. 56 „Zwischen der Donauwörther Straße und der Bahnhofstraße“ BEGRÜNDUNG
OPLA, Büro für Ortsplanung & Stadtentwicklung 52
Stadt Aichach (Aichach, 1996) stuft die Empfindlichkeit des Grundwassers gegen-
über Verschmutzung als „hoch“ ein.
Derzeit liegt der gesamte Geltungsbereich im festgesetzten Überschwemmungs-
gebiet der Paar. Es sind planfestgestellte Maßnahmen zur Verbesserung des
Hochwasserschutzes vorgesehen, die eine Neuabgrenzung des Überschwem-
mungsgebietes zur Folge haben.
Schutzgut Klima/Luft
räumlicher Geltungsbereich Nr. 8
Aufgrund des hohen Versiegelungsgrades besitzt das Plangebiet hinsichtlich Kalt-
luftentstehung eine untergeordnete Bedeutung. Die Gehölzbestände tragen zur
Frischluftentstehung bei.
Beeinträchtigungen der Lufthygiene sind aufgrund der intensiven gewerblichen
Nutzung und dem Verkehrsaufkommen, insbesondere entlang der Bahnhofstraße
nicht ausgeschlossen.
räumlicher Geltungsbereich Nr. 56
Die versiegelten und überbauten Flächen des Plangebietes besitzen hinsichtlich
Kaltluftentstehung eine untergeordnete Bedeutung. Die bestehenden Ackerflächen
im Zentrum tragen zur Kaltluftentstehung bei. Ein Siedlungsbezug ist durch die
östlich angrenzende Wohnbebauung gegeben.
Die Gehölzbestände tragen zur Frischluftentstehung bei.
Die Landschaftsplanung der Stadt Aichach (Aichach, 1996) stellt die Paar als eine
untergeordnete Kaltluftabflussrinne dar, für welche die Bebauung und die Straßen
im Süden und Norden des Plangebietes Hindernisse darstellen.
Beeinträchtigungen der Lufthygiene sind aufgrund der intensiven gewerblichen
und landwirtschaftlichen Nutzung sowie dem Verkehrsaufkommen, insbesondere
im Norden und Süden des Plangebietes nicht ausgeschlossen.
Schutzgut Orts- und Landschaftsbild
räumlicher Geltungsbereich Nr. 8
Das Orts- bzw. Landschaftsbild im Plangebiet ist typisch für einen stadtrandnahen
Bereich, der sich aus gemischten und gewerblich genutzten Flächen, Verkehrswe-
gen sowie Siedlungsgrün zusammensetzt. Belebende Elemente stellen die
Gehölzstrukturen im Süden und das Verkehrsbegleitgrün entlang der Bahnhof-
straße dar.
räumlicher Geltungsbereich Nr. 56
Das Orts- bzw. Landschaftsbild entlang der Straßen im Norden und Süden ist ty-
pisch für einen innenstadtnahen Bereich, der sich aus gemischten und gewerblich
genutzten Flächen, Verkehrswegen sowie Siedlungsgrün zusammensetzt.
Die Freiflächen zwischen der Bebauung im Zentrum werden landwirtschaftlich ge-
nutzt.
Als städtebauliche Ordnung lässt sich im Plangebiet eine Strukturierung erkennen,
nach der sich Bauflächen am Rand und Freiflächen im Zentrum befinden.
Es fehlt jedoch weitgehend eine optische Einbindung der Bauflächen durch
Gehölzstrukturen. Wirkungsvolle und funktionale Übergänge zwischen den bebau-
ten Flächen und den landwirtschaftlichen Nutzflächen existieren kaum.
STADT AICHACH – STADTTEIL ALGERTSHAUSEN
Bebauungsplan mit Grünordnungsplan
Nr. 56 „Zwischen der Donauwörther Straße und der Bahnhofstraße“ BEGRÜNDUNG
OPLA, Büro für Ortsplanung & Stadtentwicklung 53
Landschaftsbildbelebende Elemente stellen die standortgerechten
Gehölzstrukturen entlang der Gewässer und südlich der Aktienkunstmühle dar.
Diese wurden bereits im großen Umfang entfernt.
Schutzgut Mensch
räumlicher Geltungsbereich Nr. 8
Im Südosten des Plangebietes befindet sich Wohnnutzung. Beeinträchtigungen
der Wohnnutzung sind infolge von Schall der angrenzenden Verkehrswege (Bahn-
hofstraße), des Bahngeländes und der gewerblichen Nutzungen ableitbar.
Hinsichtlich Erholungsnutzung ist für den urban geprägten Raum eine untergeord-
nete Bedeutung ableitbar.
räumlicher Geltungsbereich Nr. 56
Die Mischgebiete im Süden und Südosten beinhalten Wohngebäude. Harmoni-
sche Übergänge zwischen den Wohngebäuden und dem Außenbereich (landwirt-
schaftliche Nutzflächen im Zentrum) fehlen.
Die Paar, der Griesbacherl und die angrenzenden Flächen sind Bestandteil des
geplanten innerstädtischen Grünzuges entlang der Paar. Aktuell ist jedoch keine
Durchgängigkeit und damit Erlebbarkeit des Fließgewässers gegeben.
Beeinträchtigungen infolge Schalls resultieren aus der intensiven gewerblichen
Nutzung und dem Verkehr entlang der Donauwörther Straße im Norden und der
Bahnhofstraße im Süden.
Schutzgut Kultur- und Sachgüter
räumlicher Geltungsbereich Nr. 8
Ein Fachwerkgebäude im Norden ist als Baudenkmal geschützt.
räumlicher Geltungsbereich Nr. 56
Im Bereich der Aktienkunstmühle im Nordosten des Plangebietes befindet sich ein
Bodendenkmal. Es handelt sich um einen Mühlenstandort des Spätmittelalters und
der Neuzeit. Es wird im Bayerischen Landesamt für Denkmalpflege unter der
Denkmalnummer D 7-7532-0133 geführt.
FFH-Gebiet Paar
räumlicher Geltungsbereich Nr. 8 und Nr. 56
Die Paar und ihr Flutgraben sowie die direkt angrenzender Uferbereiche liegen im
FFH-Gebiet Nr. 7433-371 „Paar“. Auf Höhe der nordöstlichen Gewerbefläche (Ak-
tienkunstmühle) ist das Schutzgebiet auf ca. 45 m Länge unterbrochen.
Die Güte und Bedeutung des FFH-Gebiets wird bestimmt durch:
- Lebensraum des Bibers
- Lebensraum des Schwarzblauer Wiesenknopf-Ameisenbläulings
- Lebensraum der Bachmuschel
- Lebensraum des Schlammpeitzgers und der Groppe
- hervorragende Habitate der Grünen Keiljungfer
- Vorkommen von Sanddünen entlang des Flusslaufs
- Durchbruch vom Lechtal ins Tertiär einzigartig im Naturraum
Allgemeine Erhaltungsziele für das FFH-Gebiet sind:
STADT AICHACH – STADTTEIL ALGERTSHAUSEN
Bebauungsplan mit Grünordnungsplan
Nr. 56 „Zwischen der Donauwörther Straße und der Bahnhofstraße“ BEGRÜNDUNG
OPLA, Büro für Ortsplanung & Stadtentwicklung 54
- Erhaltung der Paar als naturnaher, zusammenhängender und relativ ungestör-
ter Fließgewässer-Auen-Komplex einschließlich der Leiten, auch als Vernet-
zungsachse überregionaler Bedeutung zu den „Donauauen zwischen Ingols-
tadt und Weltenburg“ (7136-304) und den „Donaumoosbächen“ (7233-373),
- Erhaltung des funktionalen Zusammenhangs mit Kontaktlebensräumen und
der (Teil-) Lebensräume charakteristischer Arten,
- Gewährleistung der Durchgängigkeit der Gewässer, auch durch dynamische
Prozesse,
- Erhaltung des Gebietswasserhaushaltes mit hohen Grundwasserständen und
naturnahen hydrologischen Verhältnissen zur Erhaltung der Lebensräume und
charakteristischen Arten.
Maßgebliche Bestandteile des FFH-Gebiets bilden die im Standarddatenbogen
aufgelisteten Lebensraumtypen des Anhangs I der FFH-Richtlinie und die Arten
des Anhangs II der FFH-Richtlinie.
Der Standarddatenbogen nennt als Lebensraumtypen des Anhangs I der FFH-
Richtlinie folgende:
- Natürliche eutrophe Seen mit einer Vegetation des Magnopotamions oder
Hydrocharitions
- Flüsse der planaren bis montanen Stufe mit Vegetation des Ranunculion
fluitantis und des Callitricho-Batrachion
- Naturnahe Kalk-Trockenrasen und deren Verbuschungsstadien (Festuco-
Brometalia)
- Artenreiche montane Borstgrasrasen (und submontan auf dem europäischen
Festland) auf Silikatböden
- Pfeifengraswiesen auf kalkreichem Boden, torfigen und tonig-schluffigen Bö-
den (Molinion caeruleae)
- Feuchte Hochstaudenfluren der planaren und montanen bis alpinen Stufe
- Magere Flachland-Mähwiesen (Alopecurus pratensis, Sanguisorba officinalis)
- Kalkreiche Niedermoore
- Subatlantischer oder mitteleuropäischer Stieleichenwald oder Hainbuchen-
wald (Carpinion betuli)
- Auenwälder mit Alnus glutinosa und Fraxinus excelsior (Alno-Padion, Alnion
incanae, Salicion albae)
Als Arten des Anhangs II der FFH-Richtlinie nennt der Standarddatenbogen für
das FFH-Gebiet folgende:
- Bachmuschel (Unio crassus)
- Grüne Keiljungfer (Ophiogomphus cecilia)
- Schwarzblauer Wiesenknopf-Ameisenbläuling (Glaucopsyche nausithous)
- Schlammpeitzger (Misgurnus fossilis)
- Groppe (Cottus gobio)
- Biber (Castor fiber)
Vorbelastungen für das FFH-Gebiet stellt die beidseitige intensive bauliche und
landwirtschaftliche Nutzung in diesem urban geprägtem Bereich dar. Neben den
STADT AICHACH – STADTTEIL ALGERTSHAUSEN
Bebauungsplan mit Grünordnungsplan
Nr. 56 „Zwischen der Donauwörther Straße und der Bahnhofstraße“ BEGRÜNDUNG
OPLA, Büro für Ortsplanung & Stadtentwicklung 55
gewerblich genutzten Flächen grenzen bis zu 5 m breite Gehölzstreifen mit an-
schließenden intensiv landwirtschaftlich genutzten Flächen an die Paar.
Im Süden werden die Paar und ihr Flutgraben von der Bahnhofstraße, im Norden
von der Donauwörther Straße gequert. Eine weitere Unterbrechung der Durchgän-
gigkeit der Paar ist auf Höhe der nordöstlichen Gewerbefläche in Form einer Müh-
le vorhanden.
Das Erhaltungsziel des durchgängigen unverbauten, unbefestigten Verlaufs ist auf
Höhe des Plangebietes nicht mehr gegeben. Somit können die Paar und ihr Flut-
graben den ökologischen Funktionen nicht nachkommen.
Auch südlich des Plangebietes und im weiteren Verlauf des FFH-Gebietes im Nor-
den überwiegen anthropogen geprägte, intensive Nutzungen wie Siedlungen und
Landwirtschaft.
Als Lebensraumtypen des Anhangs I der FFH-Richtlinie kommt innerhalb des
Plangebietes lediglich einer vor: Die Paar als Fluss der planaren bis montanen
Stufe.
Die intensiven innerstädtischen Nutzungen der angrenzenden Flächen bieten kei-
ne Lebensräume für die im FFH-Gebiet relevanten Arten des Anhangs II der FFH-
Richtlinie, die Landlebensräume bewohnen. Das Vorkommen von gewässerge-
bundenen Arten des Anhangs II der FFH-Richtlinie kann in den Fließgewässern
nicht ausgeschlossen werden.
Schutzgutbezogene Prognose über die Entwicklung des Umweltzustands
Um für die Realisierung des Bebauungsplanes eine schutzgutbezogene Prognose
über die Entwicklung des Umweltzustands zu erstellen, wird zunächst der Inhalt
des Bebauungsplanes aufgezeigt.
Der Bebauungsplan umfasst mit den räumlichen Geltungsbereichen Nr. 8 „Vom
Bahnhof bis zur Donauwörther Straße“ und Nr. 56 „Zwischen der Donauwörther
Straße und der Bahnhofstraße“ eine Größe von 11,5 ha und enthält folgende Fest-
setzungen mit den dazugehörigen Flächenangaben:
räumlicher Geltungs-bereich Nr. 8
räumlicher Geltungs-bereich Nr. 56
Bauflächen
Gewerbegebiet (GE) 4.380 m² 29.700 m²
Mischgebiet (MI) 8.850 m² 9.475 m²
Allgemeines Wohngebiet (WA) 3.340 m²
Verkehrsflächen
Verkehrsflächen, öffentl.+ privat
(incl. Verkehrsbegleitgrün, Gehwe-ge)
7.360 m² 7.725 m²
Geh- und Radwege
(nicht straßenbegleitend) 280 m² 3.585 m²
Private Verkehrsfläche, Zweckbe-stimmung Fußgängerbereich
2.670 m² 805 m²
Fläche für Bahnanlagen 1.015 m²
Wasserflächen
STADT AICHACH – STADTTEIL ALGERTSHAUSEN
Bebauungsplan mit Grünordnungsplan
Nr. 56 „Zwischen der Donauwörther Straße und der Bahnhofstraße“ BEGRÜNDUNG
OPLA, Büro für Ortsplanung & Stadtentwicklung 56
Paar 4.575 m²
Griesbacherl 1.050 m²
Grünflächen
Öffentliche Grünflächen 470 m² 23.530 m²
Private Grünflächen 740 m² 7.100 m²
Summe (= Geltungsbereich) 25.765 m² 90. 885 m²
Planungen, Nutzungsregelungen, Maßnahmen und Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft
Flächen zum Anpflanzen von Bäu-men, Sträuchern und sonstigen Be-pflanzungen
415 m²
Flächen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft
6.590 m²
Der Bebauungsplan setzt überwiegend den Bestand fest.
Hinsichtlich zusätzlicher Bauflächen erfolgt lediglich innerhalb der Flurstücke 479/4
und 480 im Südosten des räumlichen Geltungsbereiches Nr. 56 eine Ergänzung
bestehender Wohn- und Mischbebauung um ca. 0,29 ha sowie eine Ausweitung
der gewerblichen Nutzung auf dem Flurstück 1374 um ca. 0,5 ha.
Im räumlichen Geltungsbereich Nr. 8 ist mit Festsetzung von Grundflächenzahlen
GRZ von 0,6 bzw. 0,8 eine Verringerung des Bebauungsgrades bei zukünftigen
Baumaßnahmen verbunden.
Bestehende Gehölze werden zum Erhalt festgesetzt. Daneben ist die Ergänzung
des Bestandes durch Neupflanzungen vorgesehen. Verlorengehende
Gehölzstrukturen durch die gewerbliche Erweiterung werden auf bisherigen Acker-
flächen in einem Umfang von ca. 1.200 m² ersetzt und eine Fläche von 0,25 ha als
Fläche zur Entwicklung von Natur und Landschaft definiert.
Einen weiteren Schwerpunkt des Bebauungsplanes bildet der zukünftige Umgang
mit den aktuell als Ackerflächen bewirtschafteten Bereichen im Zentrum des räum-
lichen Geltungsbereiches Nr. 56. Sie werden überwiegend als öffentliche Grünflä-
chen festgesetzt und mit einem Wegesystem ausgestattet.
Die Flächen entlang der Fließgewässer Paar und ihres Flutgrabens sowie des
Griesbacherls werden ebenfalls als Grünflächen bzw. Flächen zur Entwicklung von
Natur und Landschaft festgesetzt.
Schutzgut Tiere und Pflanzen
räumlicher Geltungsbereich Nr. 8
Durch die Festsetzung des Baumbestandes und weiterer Pflanzungen entlang der
Bahnhofstraße werden Lebensraumstrukturen erhalten und neu geschaffen. Auf-
grund der intensiven urbanen Nutzung bleiben die Strukturen weiterhin überwie-
gend nur für Ubiquisten nutzbar. Durch die Festsetzung öffentlicher Grünflächen
am Ufer des Flutgrabens im Osten wird in diesem Bereich die Nutzung zurück ge-
nommen. Dies hat eine Aufwertung der Flächen für das Schutzgut zur Folge.
STADT AICHACH – STADTTEIL ALGERTSHAUSEN
Bebauungsplan mit Grünordnungsplan
Nr. 56 „Zwischen der Donauwörther Straße und der Bahnhofstraße“ BEGRÜNDUNG
OPLA, Büro für Ortsplanung & Stadtentwicklung 57
räumlicher Geltungsbereich Nr. 56
Die Festsetzung des Baumbestandes, die umfangreichen Neupflanzungen und die
Entwicklung naturnaher Ufer entlang der Fließgewässer sichern gewässer- und
auetypische Lebensräume in dem sensiblen Talbereich der Paar.
Es entstehen Pufferbereiche entlang der Gewässer, der Stoffeintrag reduziert sich
deutlich.
Mit der angestrebten Umwandlung von Acker in extensives Grünland innerhalb der
öffentlichen Grünflächen werden die intensive landwirtschaftliche Nutzung aufge-
geben und neue Lebensräume entwickelt.
Die ergänzende geringfügige Bebauung im Südosten erfolgt auf einem bereits in-
tensiv genutzten Standort. Sie wird mit Gehölzen durchgrünt und durch Flächen
zum Anpflanzen von Bäumen und Sträuchern in die Umgebung eingebunden.
Für die zusätzliche gewerbliche Nutzung auf dem Flurstück 1374 gehen prägende
Gehölzflächen verloren, die im direkten Anschluss auf bisherigen Ackerflächen
gem. den Standortfaktoren entlang der Paar wieder hergestellt werden.
Schutzgut Boden
räumlicher Geltungsbereich Nr. 8
Hinsichtlich Boden sind keine Veränderungen mit Umsetzung der Planung verbun-
den. Der hohe Versigelungsgrad in dem intensiv genutzten innerstädtischen Be-
reich wird nicht weiter erhöht. Mit Festsetzung der Grundflächenzahlen von 0,6
bzw. 0,8 ist zukünftig eine Entsiegelung von Flächen zugunsten eines erhöhten
Grünflächenanteils zu erwarten.
räumlicher Geltungsbereich Nr. 56
Die geplante geringfügige Ergänzung der Bebauung um ca. 0,32 ha im Südosten
erfolgt auf zum Teil bereits versiegelten Flächen entlang der Bahnhofstraße. Die
Neuversiegelung von Boden beschränkt sich dabei auf zu errichtende Gebäude
(inklusive Garagen, Stellplätze, Terrassen, Hofzufahrten) und die Erschließung der
neuen Bauflächen. Um die Beeinträchtigung von Boden zu minimieren erfolgt die
Neubebauung in einer verdichteten Bauweise. Für die gewerbliche Ausdehnung
auf dem Flurstück 1374 wird der anstehende Boden auf etwa 0,5 ha überbaut. Die
natürlichen Bodenfunktionen gehen hier verloren.
Bestehende derzeit landwirtschaftlich genutzte Freiflächen im Zentrum des Gel-
tungsbereiches werden durch Festsetzung öffentlicher Grünflächen bzw. Flächen
zur Entwicklung von Natur und Landschaft langfristig von Bebauung freigehalten.
Die empfindlichen Gleye und Braunerde-Gleye in dem sensiblen Talbereich der
Paar bleiben weitgehend erhalten. Durch die mit der Planung verbundene Um-
wandlung von Acker in Grün- und Gehölzflächen werden sie künftig weniger stark
belastet und somit in ihren Funktionen gestärkt.
Entlang der Fließgewässer können sich naturnahe Uferbereiche entwickeln, die
eine zusätzliche Pufferfunktion für die empfindlichen Fließgewässer darstellen.
Der Minimierung von Eingriffen infolge neuer Wege dienen die Doppelnutzung zur
Pflege und zur Erholung auf den geplanten Hochwasserschutzdämmen und die
Errichtung in wassergebundener Form.
STADT AICHACH – STADTTEIL ALGERTSHAUSEN
Bebauungsplan mit Grünordnungsplan
Nr. 56 „Zwischen der Donauwörther Straße und der Bahnhofstraße“ BEGRÜNDUNG
OPLA, Büro für Ortsplanung & Stadtentwicklung 58
Schutzgut Wasser
räumlicher Geltungsbereich Nr. 8
Auf das Schutzgut Wasser sind mit Umsetzung der Planung keine Auswirkungen
zu erwarten. Der Versiegelungsgrad im Plangebiet bleibt sehr hoch. Für die Bil-
dung von Grundwasser behält das Plangebiet eine untergeordnete Bedeutung.
Die Möglichkeit zur Rückhaltung oder Versickerung von Niederschlagswasser aus
den Verkehrs- und Bauflächen minimiert die Auswirkungen der Flächeninan-
spruchnahme auf den natürlichen Wasserkreislauf. Der Abfluss von Oberflächen-
wasser wird damit verzögert, das Niederschlagswasser zurückgehalten und dem
Grundwasser zugeführt.
räumlicher Geltungsbereich Nr. 56
Entlang der Oberflächengewässer Paar, Flutgraben und Griesbacherl werden
durch Festsetzung von Grünflächen sowie Ausweisung von Flächen zur Entwick-
lung von Natur und Landschaft Pufferzonen geschaffen.
Zudem sieht die Planung vor, derzeit ackerbaulich genutzte Flächen im Zentrum
als Grünflächen festzusetzen. Damit stehen sie langfristig für die Grundwasser-
neubildung zur Verfügung. Mögliche Stoffeinträge in die Oberflächengewässer und
in das als empfindlich eingestufte Grundwasser reduzieren sich durch die Um-
wandlung von Acker zu Grünland deutlich.
Zusätzliche Bebauung ist lediglich als Ergänzung vorhandener Gebäude entlang
der Bahnhofstraße im Süden sowie auf dem Gelände der Aktienkunstmühle mög-
lich. Hier gilt die Möglichkeit zur Rückhaltung oder Versickerung von Nieder-
schlagswasser aus den Verkehrs- und Bauflächen. Dadurch minimieren sich die
Auswirkungen der Flächeninanspruchnahme auf den natürlichen Wasserkreislauf.
Der Abfluss von Oberflächenwasser wird verzögert, das Niederschlagswasser in
der Landschaft zurückgehalten und dem Grundwasser zugeführt.
Schutzgut Klima/Luft
räumlicher Geltungsbereich Nr. 8
Hinsichtlich Klima und Luft wird das Plangebiet auch zukünftig eine untergeordnete
Bedeutung besitzen. Es bleibt zum Großteil versiegelt. Beeinträchtigungen der
Lufthygiene sind in dem intensiv genutzten Bereich nicht ausgeschlossen.
Die vorhandenen und zusätzlichen Gehölzstrukturen wirken möglichen klimati-
schen und lufthygienischen Beeinträchtigungen entgegen.
räumlicher Geltungsbereich Nr. 56
Die Beschränkung von Versiegelungen auf die Gebäude und die erforderliche Er-
schließung, verbunden mit den Versickerungsmöglichkeiten für Niederschlags-
wasser, reduziert die Veränderungen des Klein- und Mesoklimas. Die derzeitige
landwirtschaftliche Nutzfläche, die einen Großteil des Zentrums des Plangebietes
bildet, wird in Grünland umgewandelt.
So wird dieser Bereich auch zukünftig für die Kaltluftproduktion gesichert.
Die bestehenden sowie künftigen Gehölzstrukturen und Grünlandflächen wirken
ebenfalls klimatisch ausgleichend.
STADT AICHACH – STADTTEIL ALGERTSHAUSEN
Bebauungsplan mit Grünordnungsplan
Nr. 56 „Zwischen der Donauwörther Straße und der Bahnhofstraße“ BEGRÜNDUNG
OPLA, Büro für Ortsplanung & Stadtentwicklung 59
Schutzgut Orts- und Landschaftsbild
räumlicher Geltungsbereich Nr. 8
Mit Festsetzung des Baumbestandes werden das Orts- und Landschaftsbild prä-
gende Strukturen erhalten. Zusätzliche Baumpflanzungen entlang der Bahnhof-
straße bereichern den Bestand.
räumlicher Geltungsbereich Nr. 56
Grundsätzliches Ziel im Paartal ist der Erhalt der offenen Auenlandschaft. Auf das
Ziel wird durch die Festsetzung umfangreicher Offenlandflächen in Form öffentli-
cher Grünflächen im Zentrum des Geltungsbereiches hingewirkt.
Mit Festsetzung des Baumbestandes werden das Orts- und Landschaftsbild prä-
gende Strukturen entlang der Gewässer erhalten, ausfallende oder entfernte Ge-
hölze sind zu ersetzen.
Als Defizit hinsichtlich Ortsbild wurde im Plangebiet die mangelnde Strukturierung
der verschiedenen Nutzungen durch das Fehlen optischer Trennungen und Ein-
bindungen erfasst.
Dem wird durch verschiedene Maßnahmen entgegengewirkt.
Die Bebauung bleibt auf die Flächen entlang der Straßen im Norden, Süden und
Westen beschränkt. Durch Festsetzung von öffentlichen Grünflächen wird das
Zentrum des Plangebietes langfristig von Bebauung freigehalten.
Zur Schaffung eines harmonischen Übergangs zwischen der Bebauung und den
öffentlichen Grünflächen werden die südlich der Aktienkunstmühle wegfallenden
Gehölz- und Grünstrukturen im Anschluss an die gewerbliche Ergänzung wieder
hergestellt. Bestehende bzw. geplante Bauflächen erhalten eine Eingründung
durch Festsetzung von Flächen zum Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und
sonstigen Bepflanzungen. Durch Umsetzung der Maßnahmen wird zudem eine op-
tische und räumliche Trennung zwischen gewerblich genutzter Bebauung im Nor-
den und Wohnbebauung im Süden erreicht.
Schutzgut Mensch
räumlicher Geltungsbereich Nr. 8
Mit der Festsetzung von passiven Lärmschutzmaßnahmen wird die Beeinträchti-
gung der Wohnnutzung in dem Mischgebiet, die durch Lärm der angrenzenden
Gewerbeflächen verursacht wird, minimiert.
Um die fußläufige Erreichbarkeit des Bahnhofes von der Innenstadt zu verbessern,
ist durch das Gebiet die Anlage eines neuen Gehweges geplant. Der vorgesehene
Gehweg ist Bestandteil künftiger öffentlicher und privater Grünflächen, die neben
dem Gehweg auch den Uferbereich und die bestehenden Gehölze entlang des
Flutgrabens einbinden. Das Fließgewässer wird somit erlebbar. Hinsichtlich Erho-
lungsnutzung findet eine Aufwertung des Plangebietes statt.
räumlicher Geltungsbereich Nr. 56 Mit der Festsetzung von passiven Lärmschutzmaßnahmen wird die Beeinträchti-
gung der Wohnnutzung in dem Mischgebiet, die durch Lärm der angrenzenden
Gewerbeflächen verursacht wird, minimiert.
STADT AICHACH – STADTTEIL ALGERTSHAUSEN
Bebauungsplan mit Grünordnungsplan
Nr. 56 „Zwischen der Donauwörther Straße und der Bahnhofstraße“ BEGRÜNDUNG
OPLA, Büro für Ortsplanung & Stadtentwicklung 60
Durch die Umsetzung der planfestgestellten Maßnahmen zur Verbesserung des
Hochwasserschutzes sind jetzige und auch künftige Gebäude stärker als bisher
vor Hochwässern der Paar geschützt.
Mit der Festsetzung öffentlicher Grünflächen sichert die Stadt Aichach umfangrei-
che innenstadtnahe Freiflächen. Hier wird das, der Planung zugrundeliegende
Entwicklungskonzept Paartal aufgegriffen und umgesetzt. Entlang der Paar und
des Griesbacherls gewährleisten zukünftig neue Wege die gewässernahe Durch-
gängigkeit des Stadtgebietes für Fußgänger und Radfahrer. Die Vernetzung der
Ortsteile sowie die Anbindung an das überregionale Radwegesystem wird sicher
gestellt.
Zudem sieht der Bebauungsplan die Umsetzung eines Querweges von Osten
nach Westen als wichtige Anbindung des Jakobiweges an den Bahnhof abseits
der stark befahrenen Straßen vor.
Mit Gestaltung der öffentlichen Grünfläche wird der Bevölkerung ein attraktiver, in-
nenstadtnaher, parkähnlicher Bereich zum Aufenthalt und zur Erlebbarkeit der in-
nerstädtischen Fließgewässer Paar und Griesbacherl zur Verfügung gestellt.
Der Erhalt der Freiflächen sowie der Schutz von Bepflanzungen und die Umset-
zung umfangreicher Eingrünungsmaßnahmen schaffen eine wirksame optische
und räumliche Trennung zwischen den vorhandenen und geplanten Wohngebäu-
den im Süden und den durch intensive gewerbliche Nutzung geprägten Flächen im
Norden. Von diesen Maßnahmen profitieren auch die Bewohner der Bebauung im
östlichen Anschluss an den Geltungsbereich.
Schutzgut Kultur- und Sachgüter
räumlicher Geltungsbereich Nr. 8
Das denkmalgeschützte Fachwerkgebäude im Norden des Plangebietes wird im
Rahmen der Umsetzung des Bebauungsplans berücksichtigt.
räumlicher Geltungsbereich Nr. 56
Beeinträchtigungen des Bodendenkmals können durch Umsetzung des Be-
bauungsplanes nicht ausgeschlossen werden, da das Bodendenkmal auch Berei-
che innerhalb festgesetzter Baugrenzen umfasst, Bodendenkmäler, die bei der
Verwirklichung von Bauvorhaben zutage kommen, unterliegen der Meldepflicht
nach Art. 8 DSchG.
FFH-Gebiet Paar
räumlicher Geltungsbereich Nr. 8
Hinsichtlich Lebensraumtypen des Anhangs I der FFH-Richtlinie grenzt lediglich
der Flutgraben als Fluss der planaren bis montanen Stufe östlich an das Plange-
biet.
In dem durch die innerstädtische Prägung vorbelasteten Bereich des FFH-
Gebietes ist nicht mit dem Vorkommen von terrestrischen Arten des Anhangs II
der FFH-Richtlinie zu rechnen. Dass im Flutgraben gewässergebundene Arten des
Anhangs II der FFH-Richtlinie leben, kann nicht ausgeschlossen werden.
Bis auf die Errichtung der Fußgängerbrücke sind jedoch keine Eingriffe im Bereich
des Flutgrabens vorgesehen. Durch Festsetzung des Baumbestandes und Grün-
flächen entlang des Ufers wird die Nutzung dieses Bereiches zurück genommen.
STADT AICHACH – STADTTEIL ALGERTSHAUSEN
Bebauungsplan mit Grünordnungsplan
Nr. 56 „Zwischen der Donauwörther Straße und der Bahnhofstraße“ BEGRÜNDUNG
OPLA, Büro für Ortsplanung & Stadtentwicklung 61
Für das Ufer und das Fließgewässer ist damit eine erhebliche Aufwertung verbun-
den.
Da das Plangebiet aufgrund seiner stadtrandnahen Lage schwerpunktmäßig der
Gewerbenutzung gewidmet werden soll, wird es auch weiterhin hinsichtlich Natur-
schutz eine untergeordnete Bedeutung besitzen.
räumlicher Geltungsbereich Nr. 56
Hinsichtlich Lebensraumtypen des Anhangs I der FFH-Richtlinie ist lediglich die
Paar als Fluss der planaren bis montanen Stufe im Plangebiet vorhanden. In dem
durch die innerstädtische Prägung vorbelasteten Bereich des FFH-Gebietes ist
nicht mit dem Vorkommen von terrestrischen Arten des Anhangs II der FFH-
Richtlinie zu rechnen. Im Wasser der Paar lebende Arten des Anhangs II der FFH-
Richtlinie können nicht ausgeschlossen werden.
Durch die Ergänzung der vorhandenen Bebauung sind keine erheblichen Beein-
trächtigungen für die Erhaltungsziele der maßgeblichen Bestandteile des FFH-
Gebietes ableitbar. Innerhalb des FFH-Gebietes sind keine baulichen Maßnahmen
vorgesehen. Der begleitende Baumbestand wird planungsrechtlich gesichert und
wird ergänzt.
Die Erweiterung der Bauflächen reduziert zunächst das vorhandene naturschutz-
fachliche Potential. Abgesehen von der Erweiterung der Bauflächen sind mit Um-
setzung der Planung lediglich Maßnahmen verbunden, die sich positiv auf das
Schutzgebiet auswirken.
Durch Umsetzung der mit der Planung verbundenen Extensivierung von Ackerflä-
chen im Zentrum des Plangebietes werden im Anschluss an die Fließgewässer
Grünlandbereiche bzw. naturnahe Ufer geschaffen.
Der Eintrag von möglichen Schadstoffen aus der intensiven landwirtschaftlichen
Ackernutzung wird unterbunden. Dies verbessert die Wasserqualität auch im wei-
teren Verlauf des Fließgewässers und wertet damit den Lebensraum Paar für die
wassergebundenen Arten des Anhangs II der FFH-Richtlinie auf.
Da das Plangebiet aufgrund seiner innerstädtischen Lage schwerpunktmäßig der
Gewerbe-, Wohn- und Erholungsnutzung gewidmet bleiben soll, wird es auch wei-
terhin hinsichtlich Naturschutz eine untergeordnete Bedeutung besitzen.
Im Rahmen des Planfeststellungsverfahrens wurden die Belange der Paar als
FFH-Gebiet bereits berücksichtigt.
Geplante Maßnahmen zur Vermeidung u. Verringerung nachteiliger Auswirkungen
Schutzgut Tiere und Pflanzen
räumlicher Geltungsbereich Nr. 8
- Erhalt vorhandener Gehölzvegetation,
- Neupflanzung von Bäumen entlang der Bahnhofstraße.
räumlicher Geltungsbereich Nr. 56
- Erhalt und Optimierung der Grünzüge entlang der Fließgewässer Paar und
Griesbacherl,
- Sicherung gewässer- und auetypischer Lebensräume,
- umfangreiche Eingrünung der neuen und bestehenden Bauflächen,
STADT AICHACH – STADTTEIL ALGERTSHAUSEN
Bebauungsplan mit Grünordnungsplan
Nr. 56 „Zwischen der Donauwörther Straße und der Bahnhofstraße“ BEGRÜNDUNG
OPLA, Büro für Ortsplanung & Stadtentwicklung 62
- Bereitstellung neuer Lebensräume durch die angestrebte Umwandlung von
Acker in Grünland und naturnahe Ufer als Pufferbereiche entlang der Gewäs-
ser.
Schutzgut Boden
räumlicher Geltungsbereich Nr. 8
- keine weiteren Versiegelungen,
- aufgrund festgesetzter Grundflächenzahlen sind Entsiegelungen zugunsten ei-
nes erhöhten Grünflächenanteils zu erwarten.
räumlicher Geltungsbereich Nr. 56
- geringfügige Ergänzung der Bauflächen um ca. 0,32 erfolgt überwiegend auf
bereits versiegelten Flächen bzw. landwirtschaftlich intensiv genutzten Acker-
flächen,
- wegfallende Gehölzstrukturen werden auf den Flächen zur Entwicklung von Na-
tur und Landschaft ersetzt,
- Minimierung der Versiegelung durch verdichtete Bauweise und Beschränkung
auf zu errichtende Gebäude (inklusive Garagen, Stellplätze, Terrassen, Hofzu-
fahrten) und die Erschließung,
- Ausführung der Wege in wassergebundener Form,
- Minimierung von Eingriffen durch Doppelfunktion der Wege auf den Hochwas-
serdämmen (Erholung, Pflege),
- Extensivierung von Acker zu Wiesen und naturnahen Uferbereichen entlang der
Gewässer,
- Sicherung und Förderung der Bodenfunktionen der empfindlichen Gleye und
Braunerde-Gleye durch den Erhalt unbebauter Flächen und Umwandlung von
Acker zu Grünland.
Schutzgut Wasser
räumlicher Geltungsbereich Nr. 8
- Minimierung von Auswirkungen auf den natürlichen Wasserkreislauf infolge
Versiegelung durch die Möglichkeit zur Rückhaltung oder Versickerung von
Niederschlagswasser der Verkehrs- und Bauflächen.
räumlicher Geltungsbereich Nr. 56
- Reduzierung möglicher Stoffeinträge in die Oberflächengewässer und in das als
empfindlich eingestufte Grundwasser durch Schaffung von Pufferzonen entlang
der Oberflächengewässer und Umwandlung ackerbaulich genutzter Flächen in
naturnahe Ufer entlang der Gewässer sowie Grünland im Zentrum,
- Erhalt von umfangreiche Flächen für die Grundwasserneubildung durch Fest-
setzung von Grünflächen im Zentrum des Planungsbereiches,
- Umsetzung des Bauvorhabens erst nach kompletter Durchführung des Maß-
nahmenplans zum Hochwasserschutz,
- Minimierung von Auswirkungen auf den natürlichen Wasserkreislauf infolge
Versiegelung durch die Möglichkeit zur Rückhaltung oder Versickerung von
Niederschlagswasser der Verkehrs- und Bauflächen.
STADT AICHACH – STADTTEIL ALGERTSHAUSEN
Bebauungsplan mit Grünordnungsplan
Nr. 56 „Zwischen der Donauwörther Straße und der Bahnhofstraße“ BEGRÜNDUNG
OPLA, Büro für Ortsplanung & Stadtentwicklung 63
Schutzgut Klima/Luft
räumlicher Geltungsbereich Nr. 8
- Verhinderung von Beeinträchtigungen des Klimas durch Versickerungsmöglich-
keiten für Niederschlagswasser,
- klimatisch ausgleichende Wirkung zu erhaltender und künftiger
Gehölzstrukturen.
räumlicher Geltungsbereich Nr. 56
- Verhinderung von Beeinträchtigungen des Klimas durch die Minimierung von
Versiegelungen, verbunden mit den Versickerungsmöglichkeiten für Nieder-
schlagswasser,
- Erhalt umfangreicher Flächen für die Kaltluftentstehung durch Festsetzung von
Grünflächen und somit langfristiger Sicherung unbebauter Bereiche,
- klimatisch ausgleichende Wirkung zu erhaltender und künftiger
Gehölzstrukturen und Wiesenflächen.
Schutzgut Orts- und Landschaftsbild
räumlicher Geltungsbereich Nr. 8
- Beschränkung der zulässigen Gesamthöhe baulicher Anlagen auf 12 m,
- Erhalt prägender Strukturen im Süden,
- Pflanzung von Bäumen entlang der Bahnhofstraße.
räumlicher Geltungsbereich Nr. 56
- Beschränkung der zulässigen Gesamthöhe baulicher Anlagen auf 12 m,
- Erhalt der offenen Auenlandschaft durch Festsetzung umfangreicher Offen-
landgrünflächen im Zentrum des Geltungsbereiches,
- Erhalt bzw. Neuentwicklung prägender Strukturen entlang der Gewässer und
der Bebauung,
- Pflanzung von Bäumen entlang der Gewässer, im Anschluss an vorhandene
und geplante Bebauung sowie beidseitig der Bahnhofstraße im Süden,
- Eingrünung der vorhandenen und geplanten baulichen Anlagen und damit Ein-
bindung in die Umgebung.
Schutzgut Mensch
räumlicher Geltungsbereich Nr. 8
- Minimierung der Beeinträchtigung der Wohnnutzung innerhalb des Mischgebie-
tes im südöstlichen Plangebiet durch Festsetzung von maximal zulässigen flä-
chenbezogenen Schalleistungspegeln
- Neuanlage eines Gehweges als Verbindung von Innenstadt und Bahnhof.
räumlicher Geltungsbereich Nr. 56
- Minimierung der Beeinträchtigung der Wohnbauflächen und der gemischten
Bauflächen durch Festsetzung von maximal zulässigen flächenbezogenen
Schalleistungspegeln,
- Schutz bestehender und geplanter Wohngebäude durch Umsetzung der plan-
festgestellten Maßnahmen zur Verbesserung des Hochwasserschutzes,
- Sicherung des Freiflächen- und Grünzugsystems entlang der Paar,
STADT AICHACH – STADTTEIL ALGERTSHAUSEN
Bebauungsplan mit Grünordnungsplan
Nr. 56 „Zwischen der Donauwörther Straße und der Bahnhofstraße“ BEGRÜNDUNG
OPLA, Büro für Ortsplanung & Stadtentwicklung 64
- Gestaltung und Erschließung innerstädtischer Freiflächen zur Erhöhung der
Wohnqualität,
- Vervollständigung von Wegebeziehungen, die auch die innerstädtischen Fließ-
gewässer Paar und Griesbacherl erlebbar machen,
- optische und räumliche Trennung der Wohnnutzung von gewerblicher Nutzung,
- Beitrag zur Umsetzung des Entwicklungskonzeptes Paartal.
Ausgleichsmaßnahmen
Der Bebauungsplan dient lediglich der städtebaulichen Neuordnung der bisherigen
Nutzungen in einem durch intensive anthropogene Nutzung geprägten stadtrand-
nahen Bereich. Mit Umsetzung des Bebauungsplanes ist im Bereich des Gel-
tungsbereiches Nr. 8 kein weiterer Bodenverbrauch verbunden. Langfristig ist die
Entsiegelung von Flächen zu erwarten.
Der geringfügigen Beanspruchung von Boden durch zusätzliche Bebauung im
räumlichen Geltungsbereich Nr. 56 stehen umfangreiche Extensivierungsmaß-
nahmen derzeit ackerbaulich genutzter Bereiche entgegen.
Das Ergebnis der Vorprüfung des Einzelfalls gem. § 13a Abs. 1 Satz 2 BauGB
zeigt, dass der Bebauungsplan als Bebauungsplan der Innenentwicklung gemäß §
13a BauGB behandelt werden kann (siehe Anlage 1: „Vorprüfung des Einzelfalls“).
Für die Aufstellung ist somit das beschleunigte Verfahren gemäß §13a BauGB
anwendbar.
Es gelten gemäß § 13a (2) Satz 4 BauGB die Eingriffe, die aufgrund der Aufstel-
lung des Bebauungsplans zu erwarten sind, als im Sinne des § 1a (3) Satz 5
BauGB vor der planerischen Entscheidung erfolgt oder zulässig. Die Ermittlung
und Bereitstellung von Ausgleichsflächen/ -Maßnahmen ist daher nicht erforder-
lich.
Gleichwohl definiert der Bebauungsplan Flächen zur Entwicklung von Natur und
Landschaft. Einerseits sind dies die gewässernahen Bereiche am Griesbacherl,
andererseits die für eine Eingrünung der gewerblichen Entwicklung vorgesehener
Flächen. Die durch die gewerbliche Ausdehnung beanspruchten Gehölzstrukturen
im Zentrum des Plangebietes werden innerhalb dieser Flächen ersetzt.
7.5 Zusammenfassung der bauplanungsrechtlichen Festsetzungen
räumlicher Geltungsbereich Nr. 8
Das Plangebiet liegt am Rand der Siedlungsfläche der Stadt Aichach zwischen In-
nenstadt und Bahngelände.
Neben vorhandenen gemischten und gewerblichen Bauflächen sowie Straßenver-
kehrsflächen setzt der Bebauungsplan entlang der Bahnhofstraße zusätzliche
Gehölzpflanzungen fest. Bestehende Gehölze werden an der Straße und innerhalb
öffentlicher Grünflächen nördlich des Bahnhofs und entlang des Flutgrabens der
Paar im Osten erhalten. Der Erhalt und die Neupflanzung der Bäume dienen der
Einbindung der vorhandenen Bauflächen und der Anreicherung des Ortsbildes mit
belebenden Elementen.
Zudem besitzen die zu erhaltenden und geplanten Gehölzstrukturen eine ausglei-
chende Wirkung auf Klima und Luft.
STADT AICHACH – STADTTEIL ALGERTSHAUSEN
Bebauungsplan mit Grünordnungsplan
Nr. 56 „Zwischen der Donauwörther Straße und der Bahnhofstraße“ BEGRÜNDUNG
OPLA, Büro für Ortsplanung & Stadtentwicklung 65
Mit Festsetzung der Grünflächen wird die Nutzung entlang des Flutgrabens zurück
genommen. Der Uferbereich wird somit als Lebensraum für Tiere und Pflanzen
aufgewertet.
Der geplante Gehweg ist ebenfalls Bestandteil der öffentlichen Grünflächen und
vervollständigt das Wegesystem. Neben der Möglichkeit, den Bahnhof abseits der
stark befahrenen Straßen zu erreichen, bietet die zusätzliche Erschließung des
Plangebietes für Fußgänger die Möglichkeit, das Fließgewässer zu erleben. Der
Förderung der Aufenthalts- und Wohnqualität dient zudem die Beschränkung der
Schallimmissionen durch die Festsetzung von maximal zulässigen flächenbezoge-
nen Schallleistungspegeln.
Um mögliche Beeinträchtigungen des Wasserhaushalts zu verhindern, ist es mög-
lich, anfallendes unbelastetes Niederschlagswasser über die belebte Bodenzone
zur Versickerung zu bringen.
Der Geltungsbereich beinhaltet bereits bebaute und genutzte Flächen. Die Fest-
setzungen hinsichtlich Grundflächenzahl lassen Entsiegelungen zugunsten von
Grünflächen erwarten.
Nach Realisierung des Bebauungsplanes verbleiben somit keine erheblichen oder
nachhaltigen Umweltauswirkungen.
räumlicher Geltungsbereich Nr. 56
Das Plangebiet liegt im westlichen Anschluss an die Innenstadt von Aichach in
Richtung Bahnhof.
Der Bebauungsplan sichert überwiegend den Bestand und wertet das Plangebiet
für Natur und Landschaft sowie hinsichtlich Wohn- und Erholungsnutzung auf.
Neben vorhandenen gemischten und gewerblichen Bauflächen sowie Straßenver-
kehrsflächen setzt der Bebauungsplan im Südosten des Geltungsbereiches eine
zusätzliche Fläche für Wohnbebauung (Allgemeines Wohngebiet, Mischgebiet) in-
klusive der Erschließungsflächen im Umfang von ca. 0,32 ha fest.
Die Errichtung der geplanten geringfügigen ergänzenden Bebauung erfolgt im An-
schluss an vorhandene Wohnbebauung überwiegend auf intensiv genutzten
Ackerflächen, die als Lebensraum für Tiere und Pflanzen eine untergeordnete Be-
deutung besitzen. Mit einer verdichteten Bauweise und der Beschränkung auf zu
errichtende Gebäude (inklusive Garagen, Stellplätze, Terrassen, Hofzufahrten)
und die Erschließung wird die Versiegelung von Boden minimiert. Um mögliche
Beeinträchtigungen des Wasserhaushalts zu verhindern, ist es möglich, anfallen-
des unbelastetes Niederschlagswasser über die belebte Bodenzone zur Versicke-
rung zu bringen.
Einen weiteren Schwerpunkt des Bebauungsplanes bildet der zukünftige Umgang
mit den aktuell als Ackerflächen bewirtschafteten Bereichen im Zentrum des räum-
lichen Geltungsbereiches Nr. 56. Sie werden als öffentliche Grünflächen festge-
setzt und mit einem Wegesystem ausgestattet.
Somit wird dem grundsätzlichen Ziel der offenen Auelandschaft im Paartal ent-
sprochen.
Die Bodenfunktionen der empfindlichen Gleye und Braunerde-Gleye werden blei-
ben gesichert. Mögliche Stoffeinträge infolge der Landwirtschaft in die Oberflä-
chengewässer und in das als empfindlich eingestufte Grundwasser werden deut-
lich reduziert. Da mit dieser Vorgehensweise langfristig eine weitere Bebauung im
STADT AICHACH – STADTTEIL ALGERTSHAUSEN
Bebauungsplan mit Grünordnungsplan
Nr. 56 „Zwischen der Donauwörther Straße und der Bahnhofstraße“ BEGRÜNDUNG
OPLA, Büro für Ortsplanung & Stadtentwicklung 66
sensiblen Paartal ausgeschlossen ist, stehen die Grünflächen auch zukünftig für
die Grundwasser- und Kaltluftentstehung zur Verfügung.
Mit der Festsetzung von Grünflächen bzw. Flächen zur Entwicklung von Natur und
Landschaft entlang der Fließgewässer Paar, ihres Flutgrabens und des
Griesbacherls wird die Entwicklung von naturnahen Ufern ermöglicht. Gewässer-
und auetypische Lebensräume werden erhalten bzw. neu geschaffen.
Durch Realisierung der genannten Maßnahmen werden die Paar und ihre Aue
auch als Lebensraum für die Arten des Anhangs II der FFH-Richtlinie im FFH-
Gebiet Paar aufgewertet.
Die geplante Eingrünung und der Erhalt bestehender Gehölze dienen der Struktu-
rierung des Ortsbildes, der Einbindung der Bebauung und der räumlichen und op-
tischen Trennung verschiedener Nutzungen, insbesondere der Wohnnutzung im
Süden von der gewerblichen Nutzung im Norden.
Neben der Aufwertung hinsichtlich Natur und Landschaft werden die innerstädti-
schen Grünflächen zur Schaffung eines attraktiven Wohnumfeldes und zur Bereit-
stellung von Flächen für die Naherholung gestaltet und erschlossen.
Das Erleben der Fließgewässer wird dabei in das Konzept mit eingebunden.
Die Planung liefert damit einen Beitrag zur Umsetzung des Entwicklungskonzeptes
Paartal. Ebenso werden die planfestgestellten Maßnahmen zum Hochwasser-
schutz in die Planung integriert.
7.5.1 Begründung der grünordnerischen Festsetzungen
räumlicher Geltungsbereich Nr. 8
Als Bereicherung des Ortsbildes und zur Minimierung der baulichen Eingriffe in
Naturhaushalt und Landschaft sind neben den bestehenden Gehölzen weitere
Pflanzungen vorgeschrieben. Vorhandene Gehölzstrukturen werden im Bestand
gesichert. Das von Gehölzen mitbestimmte Erscheinungsbild zwischen Bahnhof
und Donauwörther Straße bleibt somit weitgehend erhalten. Bei der Neugestaltung
von vorhandenen Bauflächen bzw. der Straßen entstehen durch die Festsetzun-
gen auf privaten Flächen und auf Verkehrsgrünflächen neue Grünstrukturen, die
insgesamt zu einer optischen Verbesserung und Aufwertung der bisher gewerblich
genutzten Flächen beitragen. Durch Festsetzung von Grünflächen entlang des
Flutgrabens der Paar wird die intensive Nutzung dieser sensiblen Uferbereiche zu-
rück genommen und als Lebensraum für Tiere und Pflanzen aufgewertet.
Für den Betriebsbestand innerhalb des räumlichen Umgriffes des Bplanes gibt es
keine grünordnerische Festsetzungen, diese gelten erst bei Nutzungsänderungen
oder Ersatzbauten.
Mit dem vorgesehenen Gehweg innerhalb der geplanten Grünfläche wird das We-
gesystem vervollständigt und die Verbindungsstruktur somit verbessert. Neben der
Möglichkeit, den Bahnhof abseits der stark befahrenen Straßen entlang eines
Raumes mit höherer Aufenthaltsqualität zu erreichen, bietet die zusätzliche Er-
schließung des Plangebietes für Fußgänger die Möglichkeit, das Fließgewässer
und angrenzende Grünflächen zu erleben.
Bei der Auswahl der Pflanzenarten bilden standortgerechte, heimische Arten in
Anlehnung an die potentiell natürliche Vegetation den Schwerpunkt. Die festge-
setzten Gehölzqualitäten führen schnell zu optisch wirksamen Strukturen.
STADT AICHACH – STADTTEIL ALGERTSHAUSEN
Bebauungsplan mit Grünordnungsplan
Nr. 56 „Zwischen der Donauwörther Straße und der Bahnhofstraße“ BEGRÜNDUNG
OPLA, Büro für Ortsplanung & Stadtentwicklung 67
Folgende Ziele werden damit verfolgt:
- Grundlage für eine zufrieden stellende Entwicklung der Pflanzung;
- bessere Einbindung der baulichen Strukturen in die Landschaft;
- Voraussetzung für eine möglichst natürliche Entwicklung der Grünflächen.
Der Standraum der Gehölze darf durch Leitungen nicht gefährdet werden, eben-
falls dürfen die Gehölze vorhandene Leitungen nicht beschädigen. Die mit dem
Kreisverkehr verbundenen Maßnahmen sind Bestandteil des Planfeststellungsver-
fahrens. Sie werden in dem vorliegenden Bebauungsplan nur nachrichtlich über-
nommen.
räumlicher Geltungsbereich Nr. 56
Mit Umsetzung des Bebauungsplanes Nr. 56 werden sowohl bestehende Nutzun-
gen festgesetzt als auch Maßnahmen zur Aufwertung eines innenstadtnahen Be-
reiches hinsichtlich Natur und Landschaft sowie Wohnen und Erholung umgesetzt.
Die planungsrechtliche Sicherung von Gehölzstrukturen und die geplanten Neu-
pflanzungen auf den Flächen zur Entwicklung von Natur und Landschaft sichern
die bisherige Landschaftskulisse. Nachteilige Veränderungen des Ortsbildes, bei-
spielsweise an der Aktienkunstmühle, können ausgeschlossen und neue Gebäude
schnell in das Landschaftsbild integriert werden. Die Lebensräume der standortge-
rechten Vegetationsstrukturen bleiben langfristig erhalten und durch die Umwand-
lung von Ackerflächen in Grünland entlang der Fließgewässer erfolgt eine Ergän-
zung mit neuen Biotopstrukturen. Entlang des Griesbacherls werden Flächen zur
Entwicklung von Natur und Landschaft zur Verfügung gestellt, durch die das Ge-
wässer bedeutend aufgewertet wird. Der betroffene Gewässerabschnitt kann da-
durch wieder naturnah gestaltet werden, mit Entwicklung gewässertypischer Le-
bensräume ökologisch saniert sowie mit attraktiven und erlebbaren Gewässer-
strukturen ergänzt werden.
Für den Betriebsbestand innerhalb des räumlichen Umgriffes des Bplanes gibt es
keine grünordnerische Festsetzungen, diese gelten erst bei Nutzungsänderungen
oder Ersatzbauten.
Auentypische Elemente lassen sich durch die Umwandlung von Acker in Grünland
realisieren. Dadurch entstehen Pufferbereiche an den Fließgewässern. Die Gefahr
des Eintrages von Stoffen in die Fließgewässer und die empfindlichen Gleye und
Braunerde-Gleye im sensiblen Paartal wird entlang der Fließgewässer durch die
Umwandlung von Acker in extensive Wiesen, minimiert.
Zusammen mit der ökologischen Gestaltung des Griesbacherls lassen sich mit der
Planung Ziele des Arten- und Biotopschutzprogramms umsetzen.
Die Flächen für die Landwirtschaft im Zentrum des Geltungsbereiches sichern
wichtige Freiflächen innerhalb des Plangebietes. Sie gewährleisten durch Abstand
eine räumliche und funktionale Trennung zwischen gewerblich genutzten Flächen
und Wohnbebauung. Zusammen mit vorhandenen Gehölzen, aktiven Lärm-
schutzmaßnahmen und den geplanten Neupflanzungen werden mögliche Beein-
trächtigungen der Wohnqualität durch gewerbliche Nutzungen ausgeschlossen.
Die öffentlichen Grünflächen bilden zudem einen wesentlichen Bestandteil im Frei-
flächen- und Grünzugsystem entlang der Paar. Die bisher vorhandene Lücke zwi-
STADT AICHACH – STADTTEIL ALGERTSHAUSEN
Bebauungsplan mit Grünordnungsplan
Nr. 56 „Zwischen der Donauwörther Straße und der Bahnhofstraße“ BEGRÜNDUNG
OPLA, Büro für Ortsplanung & Stadtentwicklung 68
schen den Grünflächen im Süden und im Norden wird durch Sicherung von Frei-
flächen geschlossen. Neben der Schaffung wohnortnaher Grünstrukturen wird an
der Paar in Aichach der innerörtliche Grünzug weiter gestärkt. Die im Entwick-
lungskonzept Grünzug Paartal vorgeschlagenen Wegeverbindungen von Norden
nach Süden sowie die Anbindung an das innerstädtische Wegesystem werden
aufgegriffen. Die Wegeführung entlang der großzügigen Freiflächen vervollständi-
gen die Durchgängigkeit des Paartalradweges abseits stark befahrener Straßen
und schaffen attraktive Ruhe- und Pausenräume im Umgriff der Fließgewässer.
Mit der Sicherung von Freiflächen inklusive der Zugänge zu den Fließgewässern,
verbessert die Stadt Aichach nicht nur die innerstädtische Freizeitlandschaft, son-
dern steigert insgesamt die Attraktivität der Stadt.
Die grünordnerischen Inhalte beruhen neben dem Entwicklungskonzept Grünzug
Paartal auf der Planfeststellung zur Verbesserung des Hochwasserschutzes in
Aichach. Beide Konzepte, Hochwasserschutz und Grünzug, wurden frühzeitig ab-
gestimmt. Für den Hochwasserschutz sind Bereiche vorgesehen, auf denen sich
Überschwemmungen der Paar schadlos ausbreiten können. Die hierfür erforderli-
chen technischen Sicherungsmaßnahmen - überwiegend Deiche mit Unterhal-
tungswegen - sowie die Überschwemmungsflächen werden in das Grünsystem in-
tegriert. Die Wegeführung auf den Dämmen gewährleistet die Benutzbarkeit auch
bei Hochwasser der Paar. Bei normalen Wasserständen stehen die Flächen, die
schwerpunktmäßig dem Hochwasserschutz dienen, auch für Freizeitaktivitäten zur
Verfügung.
Neben den Freiflächen für die Bewohner und den Flächen für den Hochwasserab-
fluss ergeben sich durch die Grünverbindungen auch positive Wirkungen auf das
Klein- und Mesoklima. Die innerstädtischen Freiflächen wirken ausgleichend und
beugen so einer zu starken Erwärmung vor. Zudem bilden die landwirtschaftlichen
Nutzflächen, die künftigen Wiesen und Gehölzflächen Kalt- und Frischluft, filtern
die Atemluft und verbessern somit insgesamt die Luftqualität in dem städtisch ge-
prägten Gebiet.
Als Bereicherung des Orts- und Landschaftsbildes und zur Minimierung des bauli-
chen Eingriffs in Naturhaushalt und Landschaft werden Gehölzpflanzungen festge-
setzt. Die künftigen oder neu gestalteten Bauflächen werden durch die vorge-
schrieben Bäume durchgrünt und in die Umgebung eingebunden.
Bei der Auswahl der Pflanzenarten bilden standortgerechte, heimische Arten in
Anlehnung an die potentiell natürliche Vegetation den Schwerpunkt. Die festge-
setzten Gehölzqualitäten führen schnell zu optisch wirksamen Strukturen.
Folgende Ziele werden damit verfolgt:
- Grundlage für eine zufrieden stellende Entwicklung der Pflanzung
- bessere Einbindung der baulichen Strukturen in die Landschaft
- Voraussetzung für eine möglichst natürliche Entwicklung der Grünflächen.
Der Standraum der Gehölze darf durch Leitungen nicht gefährdet werden, eben-
falls dürfen die Gehölze vorhandene Leitungen nicht beschädigen.
STADT AICHACH – STADTTEIL ALGERTSHAUSEN
Bebauungsplan mit Grünordnungsplan
Nr. 56 „Zwischen der Donauwörther Straße und der Bahnhofstraße“ BEGRÜNDUNG
OPLA, Büro für Ortsplanung & Stadtentwicklung 69
7.6 Verkehrskonzept
Das Planungsgebiet wird im Norden von der Donauwörther Straße und im Süden
von der Bahnhofstraße begrenzt sowie im westlichen Bereich von der Bahnhof-
straße durchzogen.
Beide Straßen dienen als Haupterschließungsstraßen der Kreisstadt Aichach in
deren nordwestlichem Innenstadtbereich und weisen daher signifikante Straßen-
verkehrsmengen auf, so dass die von den beiden Straßen ausgehenden Ver-
kehrsgeräusche bedeutsam für die künftige Bebauung der geplanten Siedlungsflä-
chen sind.
In der folgenden Tabelle 1 sind für die beiden Straßen nochmals die jeweils höchs-
ten Verkehrsbelastungen zusammen gestellt.
DTV (KFZ/24h) Jahr 2005
Donauwörther Straße
Westlich Bahnhof 18.300
Östlich Bahnhofstraße 14.800
Bahnhofstraße
Westlich F.Beck Straße 14.100
Östlich F. Beck Straße 8.500
Mit Hilfe der Maßnahme der Aufhebung der höhengleichen Kreuzung mit der
Bahntrasse – Unterführung und Ausbildung eines Kreisverkehrs im Einmündungs-
bereich der Bahnhofstraße in die Donauwörther Straße – wird die Flüssigkeit des
Verkehrs beider Straßen deutlich verbessert. Die derzeit bekannten Rückstausi-
tuationen wird es in der Form dann nicht mehr geben.
Wesentliches Planungskonzept ist bei dem Thema Verkehr, den Raum zwischen
dem Flutgraben und dem Griesbacherl nicht durch weitere Erschließungen zu zer-
schneiden. Dies ist auch städtebaulich zur Erschließung der überbaubaren Flä-
chen nicht erforderlich.
Wie bereits angeführt werden zwei Erschließungsstiche, einer an der Donauwör-
ther Straße und einer an der Bahnhofstraße vorgesehen um eine ordentliche Er-
schließung der jeweiligen Bestandsstrukturen zu sichern.
Ansonsten wird das Plangebiet innerhalb des Paartalraumes ausschließlich von
Geh- und Radwegen erschlossen. Diese Geh- und Radwegevernetzung eröffnet
zum ersten Mal für die Stadt Aichach eine Durchgängigkeit dieses Raumes nach
Süden und nach Norden und zudem eine direkte Anbindung zur historischen Alt-
stadt – Platz am Strudl.
Die Stadt Aichach bewertet diese Geh- und Radwegevernetzung als wesentliche
Attraktivitätssteigerung und als einen wesentlichen Schritt zur extensiven Naherho-
lung und zur Wahrnehmung der Qualitäten von Fließgewässern in der Stadt.
STADT AICHACH – STADTTEIL ALGERTSHAUSEN
Bebauungsplan mit Grünordnungsplan
Nr. 56 „Zwischen der Donauwörther Straße und der Bahnhofstraße“ BEGRÜNDUNG
OPLA, Büro für Ortsplanung & Stadtentwicklung 70
7.7 Immissionsschutz
Es wurde von der BEKON Lärmschutz & Akustik GmbH ein Untersuchungsbericht
mit dem Titel "Schalltechnische Untersuchung zu den Bebauungsplänen Nr. 8
"Vom Bahnhof bis zur Donauwörther Straße" und Nr. 56 "Zwischen der Donauwör-
ther Straße und der Bahnhofstraße" der Stadt Aichach und der Auftragsnummer
LA10-234-G01-04 vom 25.06.2014 erstellt.
Gewerbelärm
Nach § 1 Abs. 6 Baugesetzbuch sind bei der Aufstellung von Bebauungsplänen
insbesondere die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse zu
berücksichtigen.
Nach § 50 des Gesetzes zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen durch
Luftverunreinigungen, Geräusche, Erschütterungen und ähnliche Vorgänge,
BImSchG, sind bei raumbedeutsamen Planungen und Maßnahmen die für eine
bestimmte Nutzung vorgesehenen Flächen einander so zuzuordnen, dass schädli-
che Umwelteinwirkungen und von schweren Unfällen im Sinne des Artikels 3 Nr. 5
der Richtlinie 96/82/EG in Betriebsbereichen hervorgerufene Auswirkungen auf die
ausschließlich oder überwiegend dem Wohnen dienenden Gebiete, sowie auf
sonstige schutzbedürftige Gebiete so weit wie möglich vermieden werden.
Um zu beurteilen, ob durch die zukünftige Nutzung der Bebauungsplangebiete als
Mischgebiet bzw. Gewerbegebiet diese Anforderungen für die schützenswerte Be-
bauung hinsichtlich des Schallschutzes erfüllt sind, können die Orientierungswerte
des Beiblattes 1 zur DIN 18005 "Schallschutz im Städtebau", Teil 1 herangezogen
werden.
Die Definition der schützenswerten Bebauung richtet sich nach der Definition im
Beiblatt 1 zur DIN 18005 "Schallschutz im Städtebau" und nach der TA-Lärm
"Technische Anleitung zum Schutz gegen Lärm", vom 26.08.1998, Anhang A.1.3
"Maßgeblicher Immissionsort".
Bewertung der Gewerbelärmimmissionen
Innerhalb der Bebauungsplangebiete Nr. 8 und Nr. 56
Wie der Untersuchungsbericht der BEKON Lärmschutz & Akustik GmbH mit der
Bezeichnung LA10-234-G01-04 vom 25.06.2014 aufzeigt, werden die Orientie-
rungswerte des Beiblattes 1 zur DIN 18005, Teil 1, "Schallschutz im Städtebau,
Berechnungsverfahren", an der vorhandenen Wohnbebauung innerhalb des Plan-
gebietes nicht an allen Bereichen im Mischgebiet eingehalten.
Die Orientierungswerte des Beiblattes 1 zur DIN 18005 für Gewerbelärm stimmen
mit den Immissionsrichtwerten der TA Lärm "Technische Anleitung zum Schutz
gegen Lärm", vom 26.08.1998 überein.
Es wurde berechnet, in welchen Bereichen im Mischgebiet die Orientierungswerte
der DIN 18005 eingehalten werden. Hierfür wurden die derzeitigen Lärmemissio-
nen ermittelt und die Lärmimmissionen berechnet.
Reduzierte Gewerbegebietsfläche GE red
Innerhalb der reduzierten Gewerbegebietsflächen GE red sind nur Nutzungen zu-
lässig, die das Wohnen nicht wesentlich stören. Somit sind hier Nutzungen eines
Gewerbegebietes nur dann zulässig, wenn diese das Wohnen nicht wesentlich
stören. Somit entspricht die zulässige Lärmemission im Wesentlichen dem eines
STADT AICHACH – STADTTEIL ALGERTSHAUSEN
Bebauungsplan mit Grünordnungsplan
Nr. 56 „Zwischen der Donauwörther Straße und der Bahnhofstraße“ BEGRÜNDUNG
OPLA, Büro für Ortsplanung & Stadtentwicklung 71
Mischgebietes. Es sind aber trotzdem typische Gewerbegebietsbetriebe zulässig,
die ihr Lärmverhalten eben in der Art einschränken müssen, dass das zulässige
Wohnen im östlichen Mischgebiet und im westlichen vorhandenen allgemeinen
Wohngebiet nicht unzumutbar gestört wird. Da in dem Gewerbegebiet GE red die
höheren Immissionsrichtwerte der TA Lärm für ein Gewerbegebiet einzuhalten
sind, erfolgt für die bestehenden und zukünftig möglichen Betriebe in dem Bereich
von GE red keine zusätzliche unnötige Einschränkung. Eine möglicherweise sich
ergebende geringe Einschränkung von zukünftigen Nutzungen wird als zumutbar
angesehen.
Mischgebietsfläche MI 1.1 und 1.2
Es sind öffenbare Fenster an den Ost- und Südfassadenseiten (Südfassade nur im
MI 1.2) nicht möglich, da hier die Orientierungswerte nicht eingehalten werden und
es somit wesentliche Einschränkungen der Gewerbelärmemissionen ergeben
könnte.
Die Überschreitungen werden auf Grund der gewerblichen Nutzungen auf der Ge-
werbegebietsfläche GE 1 (Fa. Reitberger) verursacht.
Es wurde für den bestehenden Betrieb der BayWa im Auftrag der BayWa ein
schalltechnisches Gutachten vom Akustikbüro Schwarzenberger und Burkhart vom
23.08.2011 erstellt. Hierin wird dargelegt, dass die BayWa derzeit an den umlie-
genden Immissionspunkten die Immissionsrichtwerte für ein Gewerbegebiet aus-
schöpft.
Um eine unzumutbare Einschränkung der derzeitigen Lärmemissionen der BayWa
sowie der Fa. Reitberger auszuschließen, wurden keine öffenbaren Fenster an
den relevanten Fassaden zugelassen.
Beim Nachweis von um 10 dB(A) reduzierte Beurteilungspegel an den relevanten
Fassaden durch geeignete vorgelagerte Baumaßnahmen (z.B. Laubengänge
usw.) sind öffenbare Fenster ausnahmsweise zugelassen.
Auf der Mischgebietsfläche MI 1 (ehemaliger Turm von der BayWa) wurde Woh-
nen beantragt. Dies ist unter den hier aufgeführten Bedingungen möglich.
Mischgebietsflächen MI 2.1 und MI 2.2
Es sind öffenbare Fenster an den Nord-, Ost- und Südfassadenseiten nicht mög-
lich, da hier die Orientierungswerte nicht eingehalten werden und es somit wesent-
liche Einschränkungen der Gewerbelärmemissionen ergeben könnte.
Um eine unzumutbare Einschränkung der derzeitigen Lärmemissionen der Fa.
Reitberger auszuschließen, wurden keine öffenbaren Fenster an den entspre-
chenden Fassaden zugelassen.
Beim Nachweis von um 10 dB(A) reduzierte Beurteilungspegel an den relevanten
Fassaden durch geeignete vorgelagerte Baumaßnahmen (z.B. Laubengänge
usw.) sind öffenbare Fenster ausnahmsweise zugelassen.
Auf der Mischgebietsfläche werde die Überschreitungen auf Grund der gewerbli-
chen Nutzungen auf der Gewerbegebietsfläche GE 1 (Fa. Reitberger, Maistrock-
nungsanlage auf Höhe der Caritas) verursacht.
Beim Nachweis von um 10 dB(A) reduzierte Beurteilungspegel an den relevanten
Fassaden durch geeignete vorgelagerte Baumaßnahmen (z.B. Laubengänge
usw.) sind öffenbare Fenster ausnahmsweise zugelassen.
STADT AICHACH – STADTTEIL ALGERTSHAUSEN
Bebauungsplan mit Grünordnungsplan
Nr. 56 „Zwischen der Donauwörther Straße und der Bahnhofstraße“ BEGRÜNDUNG
OPLA, Büro für Ortsplanung & Stadtentwicklung 72
Mischgebietsfläche MI 2.3
An den Nord- und Ostfassadenseiten sind öffenbare Fenster von schutzbedürfti-
gen Räumen nicht möglich, da hier die Orientierungswerte nicht eingehalten wer-
den und
es somit wesentliche Einschränkungen der Gewerbelärmemissionen ergeben
könnte.
Die Überschreitungen werden auf Grund der gewerblichen Nutzungen auf der Ge-
werbegebietsfläche GE 1 (Fa. Reitberger, Maistrocknungsanlage auf Höhe der Ca-
ritas) verursacht.
Beim Nachweis von um 10 dB(A) reduzierte Beurteilungspegel an den relevanten
Fassaden durch geeignete vorgelagerte Baumaßnahmen (z.B. Laubengänge
usw.) sind öffenbare Fenster ausnahmsweise zugelassen.
Mischgebietsfläche MI 4.1 a
Es sind öffenbare Fenster an den Nord-, Ost- und Westfassadenseiten nicht mög-
lich, da hier die Orientierungswerte nicht eingehalten werden und es somit wesent-
liche Einschränkungen der Gewerbelärmemissionen ergeben könnte.
Um eine unzumutbare Einschränkung der derzeitigen Lärmemissionen der Fa.
Reitberger auszuschließen, wurden keine öffenbaren Fenster an den entspre-
chenden Fassaden zugelassen.
Auf der Mischgebietsfläche werde die Überschreitungen auf Grund der gewerbli-
chen Nutzungen auf der Gewerbegebietsfläche GE 1 (Fa. Reitberger, Maistrock-
nungsanlage auf Höhe der Caritas) verursacht.
Beim Nachweis von um 10 dB(A) reduzierte Beurteilungspegel an den relevanten
Fassaden durch geeignete vorgelagerte Baumaßnahmen (z.B. Laubengänge
usw.) sind öffenbare Fenster ausnahmsweise zugelassen.
Mischgebietsflächen MI 4.1 a, MI 4.1 b und MI 4.2 In den Mischgebietsflächen MI 4.1 a, MI 4.1 b und MI 4.2 entspricht die faktische
sowie vorgesehene Nutzung der eines Mischgebietes, daher sind auch zukünftig
keine Konflikte bezüglich der Mischgebiete MI 3, MI 2.2 und MI 2.3 zu erwarten.
Allgemein
Die Einhaltung der Orientierungswerte auf den Mischgebietsflächen MI1.1 bis MI
2.3 kann durch Maßnahmen beim bestehenden Betrieb auf der Gewerbegebiets-
fläche GE 1 erreicht werden. Die Firma Reitberger hat Lärmminderungsmaßnah-
men an der Maistrocknungsanlage im Herbst 2013 durchführen lassen. Die Lärm-
emissionen der BayWa (Flächen MI 2.1) werden nach Angaben der BayWa aber
weiterhin bestehen.
Im allgemeinen Wohngebiet werden die Orientierungswerte für Gewerbelärmim-
missionen eingehalten.
Derzeit könnte für große Bereiche der Mischgebiete im Plangebiet von der
Schutzwürdigkeit eines Gewerbegebietes ausgegangen werden. In einem Misch-
gebiet sind um 5 dB(A) geringere Orientierungswerte zulässig als in einem Gewer-
begebiet. Somit ergäben sich für die ansässigen Gewerbebetriebe im Umfeld der
Mischgebiete um 5 dB(A) strengere Anforderungen an den Lärmschutz. Um die-
sen Nachteil auszugleichen, wurde für die relevanten Fassaden mit einer Über-
schreitung der Orientierungswerte für ein Mischgebiet festgesetzt, dass keine
STADT AICHACH – STADTTEIL ALGERTSHAUSEN
Bebauungsplan mit Grünordnungsplan
Nr. 56 „Zwischen der Donauwörther Straße und der Bahnhofstraße“ BEGRÜNDUNG
OPLA, Büro für Ortsplanung & Stadtentwicklung 73
öffenbaren Fenster zugelassen werden oder durch bauliche Maßnahmen vor den
Fenstern (Laubengänge, vorgesetzte verglase Balkone usw.) der Beurteilungspe-
gel um 10 dB(A) reduziert werden muss. Es wäre auch eine Reduzierung um
5 dB(A) ausreichend gewesen (Differenz Gewerbegebiet zu Mischgebiet). Um
aber einen verbesserten Lärmschutz zu erreichen, wurde eine Reduzierung um 10
dB(A) gefordert. Dies ist zumutbar, da bei den erforderlichen baulichen Maßnah-
men bei einer Reduzierung von 10 dB(A) ähnliche Kosten entstehen wie bei einer
Reduzierung um 5 dB(A).
Außerhalb der Bebauungsplangebiete Nr. 8 und Nr. 56
Das Bebauungsplanverfahren soll eine Neuordnung der Nutzungen im Plangebiet
ermöglichen. Durch den Bebauungsplan werden keine neuen Gebiete mit zulässi-
gen Lärmemissionen geschaffen sondern es werden bereits gestehende Gewerbe-,
Misch- und Wohnnutzungen überplant. Somit werden durch den Bebauungsplan
keine neuen möglichen Konflikte geschaffen, die auch durch den Bebauungsplan
gelöst werden müssten.
Es wurde bei der Bebauungsplanung festgestellt, dass Gewerbelärmkonflikte vor-
liegen, welche teilweise schon einer gerichtlichen Bewertung unterlagen. Es wurde
geprüft, ob durch eine Geräuschkontingentierung nach der DIN 45691 dieser Kon-
flikt gelöst werden kann. Dabei zeigte sich, dass teilweise aufgrund der vereinfach-
ten Rechensystematik der DIN 45691 die sich aus der Genehmigungssituation und
aus der tatsächlichen Lärmsituation ergebenden Lärmimmissionssituation nicht
rechtssicher nachgebildet werden kann. Es ergäbe sich eine möglicherweise un-
zumutbare Einschränkung der zulässigen Lärmemissionen der Gewerbebetriebe
bzw. unzumutbare Lärmimmissionen an den schutzbedürftigen Nutzungen. Daher
wurde von der Stadt Aichach am 26.01.2012 beschlossen, keine Lärmkontingen-
tierung durchzuführen.
Es ergibt sich somit keine relevante Veränderung der Gewerbelärmsituation durch
den Bebauungsplan. Im Rahmen der behördlichen Überwachung kann durch die
Genehmigungsbehörde bei zukünftigen Genehmigungsverfahren eine Verbesse-
rung der Lärmsituation erreicht werden, da nach der TA-Lärm eine Genehmigung
nur zu erteilen ist, wenn keine schädlichen Umweltauswirkungen zu erwarten sind.
Verkehrslärmimmissionen
Schutz vor Verkehrslärm für neue und bestehende Gebäude in den
Plangebieten
Es wurden die Lärmimmissionen berechnet, die sich bei einer Summation der
Pegel aus der Bahnhofstraße, Donauwörther Straße, der Bahnlinie Augsburg –
Ingolstadt sowie der P&R Parkplätze ergeben.
Dabei zeigte sich, dass die Orientierungswerte für Verkehrslärm des Beiblattes 1
der DIN 18005 tagsüber / nachts an den Wohngebäuden deutlich überschritten
werden. Die Immissionsgrenzwerte der 16. BImSchV werden tagsüber / nachts
ebenso überschritten.
Auf Grund der örtlichen Gegebenheiten sind keine aktiven Lärmschutz-
maßnahmen realisierbar. Bei Änderungen bzw. Neuschaffungen von bestehenden
bzw. schützenswerten Nutzungen im Sinne der DIN 4109 "Schallschutz im
Hochbau, Anforderungen und Nachweise", vom November 1989 (z.B.
STADT AICHACH – STADTTEIL ALGERTSHAUSEN
Bebauungsplan mit Grünordnungsplan
Nr. 56 „Zwischen der Donauwörther Straße und der Bahnhofstraße“ BEGRÜNDUNG
OPLA, Büro für Ortsplanung & Stadtentwicklung 74
Wohnräume, Schlafräume, Unterrichtsräume, Büroräume) sind die sich aus den
maßgeblichen Lärmpegeln ergebenden baulichen Schallschutzmaßnahmen zu
beachten.
Zur Sicherung der Anforderungen an gesunde Wohnverhältnisse wurden nach § 9
Abs. 1 Nr. 24 BauGB zur Vermeidung oder Minderung von schädlichen Umweltein-
wirkungen im Sinne des Bundes-Immissionsschutzgesetz (BImSchG) bauliche und
sonstige technische Vorkehrungen (Lärmschutzfenster, schallgedämpfte Lüftungs-
einheit (z.B. Schalldämmlüfter) usw.) festgesetzt.
Ohne vorgelagerte Abschirmung ist im gesamten Plangebiet mit Beurteilungspegel
über 45 dB(A) nachts zu rechnen. Daher ist eine schallgedämpfte Lüftungseinheit
(z.B. Schalldämmlüfter) für alle Schlaf- und Kinderzimmer notwendig. Somit kann
sichergestellt werden, dass eine ausreichende Belüftung durch eine
Belüftungsanlage gesichert ist.
Es gibt keine verbindliche Rechtsnorm, die vorgibt, ab welchem Außenpegel ein
"Wegorientieren" oder eine schallgedämpfte Lüftungseinheit (z.B. Schalldämm-
lüfter) erforderlich ist. Im Beiblatt 1 zur DIN 4109 "Schallschutz im Hochbau,
Ausführungsbeispiele und Rechenverfahren", vom November 1989 ist ein
Auslösewert von 45 dB(A) angegeben. Die vierundzwanzigste Verordnung zur
Durchführung des Bundes-Immissionsschutzgesetzes (24. BImSchV – Verkehrs-
wegeSchallschutzmaßnahmenverordnung) vom 4. Februar 1997 gibt vor, dass in
allgemeinen Wohngebieten bei einem Pegel von über 49 dB(A) ein Anspruch auf
den Einbau von Lüftungseinrichtungen besteht. In der VDI-Richtlinie 2719
"Schalldämmung von Fenstern und deren Zusatzeinrichtungen" vom August 1987
wird ab einem Außenpegel von 50 dB(A) eine Lüftungseinrichtung gefordert.
Es wird zur Erzielung eines Innenpegels nachts von etwa 30 dB(A) ab einem
Außenpegel von etwa 45 dB(A) eine schallgedämpfte Lüftungseinheit (z.B.
Schalldämmlüfter) gefordert.
STADT AICHACH – STADTTEIL ALGERTSHAUSEN
Bebauungsplan mit Grünordnungsplan
Nr. 56 „Zwischen der Donauwörther Straße und der Bahnhofstraße“ BEGRÜNDUNG
OPLA, Büro für Ortsplanung & Stadtentwicklung 75
60
60
60
60
60
60
60
60
60
6565656565
65
65
65
65
6565
6565
6565
707070707070
70
70
70
70
70
7070
7070
7070 70
70
70
70
70
70
70
70 757575757575
75
75
75
75
75
75
7575
7575
7575 75
7575
75
75
75
75
75
75
75
Maßstab 1:250000 12,5 25 50 75 100
m
Maßgeblicher
Außenlärm-
pegel
in dB(A)
<= 60
60 < <= 65
65 < <= 70
70 < <= 75
75 <
4435200
4435250
4435300
4435350
4435400
4435450
4435450
4435500
4435500
4435550
4435600
4435650
4435700
4435750
5369450
5369500
5369550
5369600
5369650
5369650
5369700
5369700
5369750
5369750
5369800
5369800
5369850
5369850
5369900
5369950
5370000
5370050
Maßgebliche Außenlärmpegel
7.8 Ver- und Entsorgung
7.8.1 Wasserver- und Abwasserentsorgung, Niederschlagswasser
Die Trink-, Brauch- und Löschwasserversorgung des Plangebietes ist im Wesentli-
chen durch Anschluss an das vorhandene Netz der Wasserversorgungsanlage der
Stadt Aichach sichergestellt.
Die Entwässerung des Plangebietes muss entsprechend der bestehenden Kanali-
sation in unterschiedlichen Systemen erfolgen. Innerhalb des räumlichen Gel-
tungsbereich Nr. 56 besteht im Bereich der Donauwörther Straße zwischen Flut-
graben und Paar ein Schmutzwasserkanal. Innerhalb des räumlichen Geltungsbe-
reich Nr. 8 ist der Bereich entlang der Bahnhofstraße als Mischsystem ausgebaut.
STADT AICHACH – STADTTEIL ALGERTSHAUSEN
Bebauungsplan mit Grünordnungsplan
Nr. 56 „Zwischen der Donauwörther Straße und der Bahnhofstraße“ BEGRÜNDUNG
OPLA, Büro für Ortsplanung & Stadtentwicklung 76
In der südlichen Bahnhofstraße, zwischen Flutgraben und Paar, besteht ein
Trennsystem mit Schmutz- und Regenwasserkanal. Südlich der Paar ist kein Ka-
nalsystem vorhanden; das bestehende Mehrfamilienhaus (Fl.Nr. 479, Gkg.
Aichach) ist über das Griesbacherl hinweg an den Jakobiweg angeschlossen.
Das anfallende Schmutzwasser kann nach Neuverlegung der erforderlichen öffent-
lichen Kanäle der städtischen Kläranlage zugeleitet werden.
Grundsatz der Niederschlagswasserbehandlung ist unter wasserwirtschaftlichen
Aspekten die Vermeidung weiterer Bodenversiegelung und die Erhaltung bzw.
Förderung der Versickerungsfähigkeit von Flächen. Dies dient neben der Grund-
wasserneubildung der Entlastung des Kanalnetzes und der Kläranlage sowie der
Verringerung von Abflussspitzen in Gewässern. Nicht schädlich verunreinigtes
Niederschlagswasser muss daher im Interesse eines vorsorgenden Umweltschut-
zes, im Einklang mit den fachgesetzlichen Vorgaben und den einschlägigen tech-
nischen Regelwerken, dem Untergrund zugeführt werden. Die Versickerung von
Oberflächenwasser von Parkplätzen und Fahrgassen geschieht über die belebte
Oberbodenzone. Die Versickerung des gesammelten Dachwassers geschieht über
die belebte Oberbodenzone oder Sickerrigolen.
7.8.2 Stromversorgung
Die Stromversorgung kann über das vorhandene Leitungsnetz der Lechwerke
bzw. durch die Neuverlegung von Leitungen im Plangebiet sichergestellt werden.
Aufgrund des Netzkonzeptes der LEW ist zur Versorgung des Areals mit elektri-
scher Energie die Errichtung einer Transformatorenstation samt neuer Leitungen
im Bereich des Vorhabensgebietes notwendig.
Die Lage dieser Trasse mit Versorgungs- und Informationsleitungen sowie der
Transformatorenstation hängt vom Lastschwerpunkt und den technischen Vorga-
ben der LEW ab. Das Gebäude der Transformatorenstation wird im Rahmen der
weiteren Abstimmung festgelegt.
7.8.3 Abfallentsorgung
Die Müllentsorgung kann durch den Landkreis Aichach Friedberg über die vorhan-
denen bzw. geplanten Straßen abgewickelt werden.
Auf der Vorhabensfläche ist an geeigneter Stelle innerhalb der überbaubaren Flä-
chen an geeigneter Stelle ein Standort festzulegen, die Tonnen bzw. Container
aufzunehmen. Dabei sind insbesondere die Gesichtspunkte des Immissionsschut-
zes zu berücksichtigen. Sofern es funktionell, städtebaulich und im Hinblick auf
den Immissionsschutz vertretbar ist, können derartige Einrichtungen bei entspre-
chender Gestaltung auch an anderer Stelle auf dem Grundstück ausnahmsweise
errichtet und betrieben werden. Erforderlich für die Zustimmung zur Erteilung einer
Ausnahme ist jedoch, dass das Orts- und Straßenbild nicht beeinträchtigt wird,
dass die Funktion ordnungsgemäß gesichert werden kann und dass die Bewohner
in der Nachbarschaft nicht belästigt werden.
Es ist beabsichtigt den Privatgrund vom Müllentsorger befahren zu lassen. Die
EAE 85/95 ist Grundlage der verkehrlichen Ausführungsplanung.
STADT AICHACH – STADTTEIL ALGERTSHAUSEN
Bebauungsplan mit Grünordnungsplan
Nr. 56 „Zwischen der Donauwörther Straße und der Bahnhofstraße“ BEGRÜNDUNG
OPLA, Büro für Ortsplanung & Stadtentwicklung 77
7.8.4 Versorgung mit Telekommunikationsanlagen
Die telekommunikationstechnische Versorgung des Plangebietes kann sicherge-
stellt werden durch den Ausbau des bestehenden Netzes der Deutschen Telekom.
7.8.5 Energieversorgung / Erdgas
Es ist vorgesehen, auch das Plangebiet, wie auch alle anderen Neubaugebiete an
das Leitungsnetz der Erdgasversorgung Schwaben anzuschließen. Der Anschluss
an das Erdgasnetz ist damit gewährleistet.
8 Städtebauliche Statistik
räumlicher Gel-tungsbereich Nr. 8
räumlicher Gel-tungsbereich Nr. 56
Bauflächen
Gewerbegebiet (GE) 4.380 m² 29.700 m²
Mischgebiet (MI) 8.850 m² 9.475 m²
Allgemeines Wohngebiet (WA) 3.340 m²
Verkehrsflächen
Verkehrsflächen, öffentl.+ privat
(incl. Verkehrsbegleitgrün, Gehwege) 7.360 m² 7.725 m²
Geh- und Radwege
(nicht straßenbegleitend) 280 m² 3.585 m²
Private Verkehrsfläche, Zweckbestimmung Fußgängerbereich
2.670 m² 805 m²
Fläche für Bahnanlagen 1.015 m²
Wasserflächen
Paar 4.575 m²
Griesbacherl 1.050 m²
Grünflächen
Öffentliche Grünflächen 470 m² 23.530 m²
Private Grünflächen 740 m² 7.100 m²
Summe (= Geltungsbereich) 25.765 m² 90. 885 m²
Planungen, Nutzungsregelungen, Maßnahmen und Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft
Flächen zum Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen
415 m²
Flächen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Land-schaft
6.590 m²
STADT AICHACH – STADTTEIL ALGERTSHAUSEN
Bebauungsplan mit Grünordnungsplan
Nr. 56 „Zwischen der Donauwörther Straße und der Bahnhofstraße“ BEGRÜNDUNG
OPLA, Büro für Ortsplanung & Stadtentwicklung 78
9 Altlasten
Baywa-Tankstelle Aichach (Fl.Nr. 1383 Gkg. Algertshausen). In diesem Bereich sind aus bautechnischen Gründen Restbelastungen eines alten
Mineralölschadens im Boden (in ca. 5.5 m Tiefe) verblieben. Der kontaminierte Be-
reich ist aus beiliegendem Lageplan ersichtlich. Bei Bau- bzw. Aushubmaßnahmen
in diesem Bereich sollte deshalb eine gutachterliche Überwachung durch einen
nach § 18 BBodSchG i.V. mit der VSU Boden und Altlasten für den Wirkungspfad
Boden-Grundwasser zertifizierten Privaten Sachverständigen erfolgen, um eine
ordnungsgemäße Entsorgung des kontaminierten Bodens sicherzustellen. Deswei-
teren befinden sich auf dem Gelände noch 3 Grundwasser-Messstellen in Unter-
flurbauweise. Die Lage ist aus beiliegenden Lageplan des Ingenieurbüros Esser
ersichtlich. Sollten diese von Baumaßnahmen betroffen sein, ist ein ordnungsge-
mäßer Rückbau gemäß den Vorgaben im Abschnitt 2.10 des LfU-Merkblattes
3.8/6 erforderlich.
Der Rückbau ist beim LRA Aichach-Friedberg, SG 62 rechtzeitig vorab zu bean-
tragen.
Ehemalige Gleisanlage der Aktienkunstmühle (Fl.Nr. 1384/1, 1384/6, 1383/1, 1202/67, 1383/2; 1376 Gkg. Algertshausen) Auf diesen Grundstücken befindet sich eine ehemalige Gleisanlage mit teerölim-
prägnierten Bahnschwellen.
die Bahnschwellen sind im Bereich der Donauwörther-Str. und des BayWa-
Geländes offensichtlich durch Asphaltierung überbaut. Bei einem Eingriff in den
Gleiskörper bzw. unterlagerndem Schotterbett durch Bau- bzw. Aushubmaßnah-
men ist mit kontaminiertem Aushubmaterial und ggf. auch Belastungen des unter-
lagernden Bodens zu rechnen. Eine gutachterliche Überwachung durch einen zer-
tifizierten Sachverständigen zur Sicherstellung der ordnungsgemäßen Entsorgung
des kontaminierten Aushubmaterials sollte deshalb ebenfalls erfolgen. Da nach
unseren Erfahrungen nicht gänzlich ausgeschlossen werden kann, dass unterhalb
des Gleisbettes schädliche Bodenverunreinigungen vorliegen, sollten vom Gutach-
ter auch entsprechende Sohlbeprobungen durchgeführt und eine abschließende
Gefährdungsabschätzung für den Wirkungspfad Boden-Grundwasser erstellt, in
einem Bericht dokumentiert und dem LRA AIC und WWA DON vorgelegt werden.
STADT AICHACH – STADTTEIL ALGERTSHAUSEN
Bebauungsplan mit Grünordnungsplan
Nr. 56 „Zwischen der Donauwörther Straße und der Bahnhofstraße“ BEGRÜNDUNG
OPLA, Büro für Ortsplanung & Stadtentwicklung 79
10 SACH- UND KULTURGÜTER
An Sach- und Kulturgütern, die eine Bedeutung für die Allgemeinheit haben, sind
innerhalb des Plangebietes ein Baudenkmal Fachwerkhaus (ehem. Baywa Lager-
haus) im Einmündungsbereich der Bahnhofstraße in die Donauwörther Straße so-
wie ein Bodendenkmal „Mühlenstandort“ bekannt.
Baudenkmal : Lagerhaus
Adresse: Donauwörther Straße 35
Beschreibung: dreigeschossiger Hal walmdach
bau mit Lisenengliederung und
Fachwerkobergeschoss, im Inne-
ren Holzkonstruktion, um 1915
Im Planungsgebiet liegt folgendes Bodendenkmal:
Mühlenstandort des Spätmittelalters und der Neuzeit (Inv.Nr. D-7-7532-0133)
Flst.Nr. 1374; 1375; 1375/1; 1375/2; 1376; 1376/1; 1376/2; 1376/3 [Gmkg.
Algertshausen] 463/2; 478; 478/1; 490; 490/2; 495/4; 495/5; 495/6; 495/20; 495/21;
495/22; 495/23; 495/24; 495/25; 495/26; 496/4; 497; 508; 508/2 [Gmkg. Aichach]
Die aufgeführten Bodendenkmäler sind unberührt zu erhalten (vgl. Art. 3 Abs. 2
BayVerf, Art. 141 Äbs. 1 Satz 3, Abs. 2 BayVerf, Art. 3 Abs. 2 DSchG, Art. 1 ff. des
Europäischen Übereinkommens zum Schutz des archäologischen Erbes (sog.
„Charta von La Valletta" = geltendes Bundesrecht).
Nach der bundesgesetzlichen und bayerischen Rechtslage sowie der aktuellen
oberverwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung entsprechend, hat die Gemeinde
vorrangig alles zu tun, um eine Beeinträchtigung, Veränderung resp. Zerstörung
der Bau- und Bodendenkmale im Planungsgebiet aktiv zu verhindern. Das kom-
munale Selbstverwaltungsrecht (vgl. Art. 28 Abs. 2 GG, Art. 11 Abs. 2 Bay Verf.)
ist hier durch die vorhandenen natürlichen und rechtlichen Gegebenheiten („Vor-
belastungen") eingeschränkt (vgl. bereits BayVG München, Urteil vom 14. Sep-
tember 2000, Az. M 29 K 00.838). „Es ist einerseits ortsbedingt möglich, dass die
gemeindliche Planungshoheit an natürlichen Baugrenzen wie Seeufern oder Hang-
lagen, andererseits aber auch an bestehenden rechtlichen Grenzen, wie etwa Na-
turschutzgebieten enden kann. Einschränkungen des kommunalen Selbstverwal-
tungsrechts sind bis in diesen Kernbereich hinzunehmen, insbesondere wenn nicht
jegliche Art der Bauleitplanung ausgeschlossen bleibt (... BayVerfGH, NuR 86,
167). Dies wird regelmäßig anzunehmen sein, wenn zumindest im Innenbereich
(§§ 30, 34 BauGB) eine weitere Ortsentwicklung möglich bleibt." (Vgl. BayVG
München, a. a. 0.).
Die Bau- und Bodendenkmäler im Planungsgebiet müssen sowohl vom
Vorhabensträger als auch von der planenden Gemeinde bereits im Verfahren der
Bebauungsplanaufstellung „als eine rechtliche Gegebenheit angesehen werden,
d.h., dass die dort vorgesehene Bebauung von vornherein unter dem Vorbehalt
vorheriger Sicherung“ der Bau- u. Bodendenkmäler stand resp. steht (vgl. BayVG
STADT AICHACH – STADTTEIL ALGERTSHAUSEN
Bebauungsplan mit Grünordnungsplan
Nr. 56 „Zwischen der Donauwörther Straße und der Bahnhofstraße“ BEGRÜNDUNG
OPLA, Büro für Ortsplanung & Stadtentwicklung 80
München, a. a. 0.). Betreibt die Gemeinde in Kenntnis eines durch natürliche und
rechtliche Gegebenhei-ten eingeschränkten Selbstverwaltungsrechtes die Bauleit-
planung für dieses Gebiet weiter, so ist es sachgerecht, sie jedenfalls im Rahmen
der Kostenverteilung als Verursacherin der Grabungen durch diese Bauleitplanung
anzusehen mit der Folge, dass auch Ansprüche auf weitere, auch nur teilweise
Kostenerstattung ausscheiden müssen. (Vgl. BayVG München, a.a.0.). Die Über-
planung des bekannten und für die bayerische Geschichte nicht hoch genug ein-
zuschätzenden Denkmals wäre nur in dem einzig denkbaren Fall überhaupt zuläs-
sig, wenn der Bebauungsplan erstens nur in der vorgelegten Version, zweitens nur
im Planungsgebiet möglich und drittens jegliche anderweitige gemeindliche Pla-
nung definitiv ausgeschlossen wäre. Ein dennoch aufgestellter Bebauungsplan
wäre daher wegen Verstoßes gegen geltendes Recht nichtig.
Die schutzlose Preisgabe des kulturellen Erbes „Bodendenkmal" würde den be-
sonderen verfassungsmäßigen Schutz der Denkmäler der bayerischen Kunst und
Geschichte missachten. Die Zerstörung von Bodendenkmälern ohne vorherige
fachkundige Grabung ist im Ergebnis ausnahmslos unzulässig, diejenige nach
vorheriger fachkundiger Grabung im Ausnahmefall hingegeben nur zulässig als
milderes Mittel im Vergleich zur Versagung. Nachdem die Denkmalfachbehörde
kein Interesse an der Zerstörung von Bodendenkmälern und damit an Ausgrabun-
gen haben kann, liegt es, unbeschadet von personellen, sächlichen oder finanziel-
len Beteiligungen des Bayerischen Landesamts für Denkmalpflege oder von öf-
fentlichen Zuwendungen, vorrangig im Interesse der Planenden und der Investo-
ren – im vorliegenden Fall der Gemeinde und dem privaten Vorhabensträger –, die
geforderte fachkundige (Rettungs-) Grabung durchführen zu lassen. Die hierfür er-
forderlichen Kosten hat derjenige zu tragen, der seine Interessen zum Schaden
des archäologischen Erbes Bayerns verfolgt. Die zuständige Untere Denkmal-
schutzbehörde weist hierauf im Erlaubnisbescheid hin und sieht die im Sinne von
Art. 7 BayDSchG erforderlichen Auflagen und Nebenbestimmungen vor (Art. 36
BayVwVfG).
Der Bayerische Verwaltungsgerichtshof wies nun in seinem Urteil vom 4. Juni
2003, Az. 26 B 00.3584, die Berufung gegen ein Urteil des BayVG München vom
14. September 2000, Az. M 29 K 00.838, zurück. Nach diesem Urteil, das dem
Tenor und der Begründung der aktuellen Rechtsprechung aus dem Jahre 2003 in
anderen Ländern in der Bundesrepublik Deutschland entspricht (vgl. u.a. BayVGH,
Urteil vom 4. Juni 2003, n.v.; OVG Koblenz, Urteil vom 5. Februar 2003, DVBI
2003, 811-816), ist dann, wenn jemand in Kenntnis des Vorhandenseins von Bo-
dendenkmälern die Planung für eine Fläche, in der Bodendenkmäler vermutet
werden, betreibt, dieser als Veranlasser der Grabungen anzusehen mit der Folge,
dass Ansprüche auf auch nur teilweise Kostentragung durch das Bayerische Lan-
desamt für Denkmalpflege nicht bestehen. Es bestehen ferner auch keine Ansprü-
che auf Bezuschussung, staatlichen Personaleinsatz, Erstattung oder aus Ge-
schäftsführung ohne Auftrag.
Letztlich hat der Vorhabensplanende als Veranlasser die fachkundigen (Rettungs-)
Grabungen sowie die erforderlichen wissenschaftlichen Vor-, Begleit- und Nachar-
STADT AICHACH – STADTTEIL ALGERTSHAUSEN
Bebauungsplan mit Grünordnungsplan
Nr. 56 „Zwischen der Donauwörther Straße und der Bahnhofstraße“ BEGRÜNDUNG
OPLA, Büro für Ortsplanung & Stadtentwicklung 81
beiten entsprechend dem (verbindlichen Bundes-) Gesetz zu dem Europäischen
Übereinkommen vom 16. Januar 1992 zum Schutz des archäologischen Erbes
(sog. „Charta von La Valletta", BGBl 2002 II, 2709 ff.) durchführen zu lassen, die
jeweiligen Kosten in den jeweiligen Vorhabenshaushalt einzustellen und zu tragen.
STADT AICHACH – STADTTEIL ALGERTSHAUSEN
Bebauungsplan mit Grünordnungsplan
Nr. 56 „Zwischen der Donauwörther Straße und der Bahnhofstraße“ BEGRÜNDUNG
OPLA, Büro für Ortsplanung & Stadtentwicklung 82
11 ANLAGEN
STADT AICHACH – STADTTEIL ALGERTSHAUSEN
Bebauungsplan mit Grünordnungsplan
Nr. 56 „Zwischen der Donauwörther Straße und der Bahnhofstraße“ BEGRÜNDUNG
OPLA, Büro für Ortsplanung & Stadtentwicklung 83
11.1 Vorprüfung des Einzelfalls
gem. § 13a Abs. 1 Satz 2 BauGB
11.1.1 Anlass und Vorgehensweise
Die Stadt Aichach beabsichtigt die Aufstellung des Bebauungsplans mit den räumlichen
Geltungsbereichen Nr. 8 "Vom Bahnhof bis zur Donauwörther Straße" und Nr. 56 „Zwi-
schen der Donauwörther Straße und der Bahnhofstraße“.
Der vorliegende Bebauungsplan umfasst eine Gesamtfläche von ca. 11,5 ha und dient der
Innenentwicklung. In ihm wird – wie aus der folgenden Tabelle ersichtlich ist - eine zuläs-
sige Grundfläche im Sinne des § 19 Abs. 2 BauNVO von rund 37.000 m² festgesetzt.
Teilräuml. Geltungsbereich Nr. 8 Baugebietsfläche GRZ Zulässige
Grundfläche
Gewerbegebiet mit reduzierten
Emissionen (GE red) 4.380 m² 0,8 3.504 m²
Mischgebiet (MI) 8.850 m² 0,6 5.310 m²
Alle Baugebiete 13.230 m² 8.814 m²
Teilräuml. Geltungsbereich Nr. 56 Baugebietsfläche
Obergrenze GRZ
gem. § 17
BauNVO
Voraus-
sichtlich
versiegelte
Fläche
Gewerbegebiet 29.700 m² 0,8 23.760 m²
Mischgebiet (MI) 9.475 m² 0,6 5.685 m²
Allgemeines Wohngebiet (WA) 3.340 m² 0,4 1.336 m²
Alle Baugebiete 42.515 m² 30.781 m²
Mit rund 39.580 m² liegt der bebaubare Flächenanteil im Geltungsbereich zwischen
20.000 m² und 70.000 m². Der Bebauungsplan mit den räumlichen Geltungsbereichen Nr.
8 "Vom Bahnhof bis zur Donauwörther Straße" und Nr. 56 „Zwischen der Donauwörther
Straße und der Bahnhofstraße“ unterliegt somit den Regelungen des § 13a Abs. 1 Satz
2 BauGB.
Gemäß dessen ist eine überschlägige Prüfung der zu erwartenden Umweltauswirkungen
in Form einer Vorprüfung des Einzelfalls gemäß § 13a Abs. 1 Satz 2 BauGB erforderlich.
Mit diesem Vorgehen wird geklärt, ob der Bebauungsplan als ein Bebauungsplan der In-
nenentwicklung gemäß § 13a BauGB behandelt werden kann.
Bebauungspläne der Innenentwicklung können in einem beschleunigten Verfahren aufge-
stellt werden. In Rahmen des beschleunigten Verfahrens kann auf bestimmte Verfahrens-
schritte verzichtet werden. Hierzu gehört auch die Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4
BauGB.
Die Vorprüfung des Einzelfalls erfolgt unter Heranziehung der Kriterien der Anlage 2 zum
BauGB. Dabei wird im Folgenden lediglich überschlägig abgeschätzt, ob der Bebauungs-
plan erhebliche Umweltauswirkungen haben kann.
STADT AICHACH – STADTTEIL ALGERTSHAUSEN
Bebauungsplan mit Grünordnungsplan
Nr. 56 „Zwischen der Donauwörther Straße und der Bahnhofstraße“ BEGRÜNDUNG
OPLA, Büro für Ortsplanung & Stadtentwicklung 84
11.1.2 Beschreibung und Bewertung
KRITERIEN BESCHREIBUNG + BEWERTUNG AUSWIRKUNGEN
1. Merkmale des Bebauungsplans, insbesondere in Bezug auf….
1.1 das Ausmaß, in dem der
Bebauungsplan einen Rah-
men im Sinne des
§ 14b Abs. 3 des UVPG
setzt
räumlicher Geltungsbereich Nr. 8
ca. 2,4 ha, zusätzliche Bebauung umfasst
bereits bebaute bzw. versiegelte Flächen,
durch Festsetzung der Grundflächenzahlen
GRZ 0,6 bzw. 0,8 sind bei Neubebauungen
zukünftig Entsiegelungen zu erwarten
keine erheblichen
nachteiligen Auswir-
kungen
räumlicher Geltungsbereich Nr. 56
umfasst ca. 9,1 ha, davon ist eine geringfü-
gige Ergänzung vorhandener Bebauung auf
ca. 0,32 ha zum Teil bereits versiegelten
Flächen entlang der Bahnhofstraße vorge-
sehen
keine erheblichen
nachteiligen Auswir-
kungen
1.2 das Ausmaß, in dem der
Bebauungsplan andere Plä-
ne und Programme beein-
flusst
räumlicher Geltungsbereich Nr. 8
Entwicklungskonzept Grünzug Paartal
Bebauungsplan leistet einen Beitrag zur
Umsetzung des Entwicklungskonzeptes
Paartal durch Vervollständigung von We-
gebeziehungen (Neuanlage eines Geh-
weges als Verbindung von Innenstadt und
Bahnhof)
Arten- und Biotopschutzprogramm
stellt das Paartal als Schwerpunktgebiet
für den Naturschutz dar, hinsichtlich der
Fließgewässer sieht das ABSP für die
Stadt Aichach die Sicherung und Optimie-
rung der naturnahen Mäanderstrecken
und das Überschwemmungsgebiet der
Paar als Beispiel eines naturnahen, natur-
raumtypischen Fließgewässers vor
Bebauungsplan unterstützt die Vorgaben
des ABPS durch den Erhalt der Gehölze
und die Festsetzung von Grünflächen ent-
lang des Flutgrabens
Flächennutzungsplan mit integriertem
Landschaftsplan
stellt die gewerblich genutzten Bereiche
innerhalb des Geltungsbereiches des
räumlichen Geltungsbereiches Nr. 8 als
Flächen für Bahnanlagen und Flächen für
Gewerbe dar
für den Flutgraben der Paar, östlich des
Geltungsbereiches sieht der FNP eine
Renaturierung vor
Landesentwicklungsprogramm Bayern
keine erheblichen
nachteiligen Auswir-
kungen
STADT AICHACH – STADTTEIL ALGERTSHAUSEN
Bebauungsplan mit Grünordnungsplan
Nr. 56 „Zwischen der Donauwörther Straße und der Bahnhofstraße“ BEGRÜNDUNG
OPLA, Büro für Ortsplanung & Stadtentwicklung 85
KRITERIEN BESCHREIBUNG + BEWERTUNG AUSWIRKUNGEN
und Regionalplan der Region Augsburg
treffen allgemeingültige Aussagen zu
nachhaltiger Siedlungsentwicklung,
Fließgewässer, Hochwasserschutz und
Natur und Landschaft, die auf den Gel-
tungsbereich übertragbar sind. Die Fest-
setzungen des Bebauungsplans sind mit
den Zielen des Landesentwicklungspro-
gramms Bayern und des Regionalplans
der Region Augsburg vereinbar.
räumlicher Geltungsbereich Nr. 56
Entwicklungskonzept Grünzug Paartal
Bebauungsplan leistet einen Beitrag zur
Umsetzung des Entwicklungskonzeptes
Paartal durch Sicherung und Gestaltung
von Grünflächen entlang der Paar und
Vervollständigung von Wegebeziehungen
Planfeststellung zur Verbesserung des
Hochwasserschutzes
Innerhalb des festgesetzten Über-
schwemmungsgebietes ist die Auswei-
sung von Baugebieten gem. § 78 Abs. 1
WHG untersagt, es werden deshalb
überwiegend Flächen überplant, die dem
Innenbereich zuzuordnen sind
Arten- und Biotopschutzprogramm
stellt das Paartal als Schwerpunktgebiet
für den Naturschutz dar, hinsichtlich der
Fließgewässer sieht das ABSP für die
Stadt Aichach die Sicherung und Optimie-
rung der naturnahen Mäanderstrecken
und das Überschwemmungsgebiet der
Paar als Beispiel eines naturnahen, natur-
raumtypischen Fließgewässers vor
Bebauungsplan unterstützt die Vorgaben
des ABPS durch die Entwicklung und Si-
cherung naturnaher Uferbereiche entlang
der Fließgewässer mit dem Erhalt des
Baumbestandes und die Extensivierung
umfangreicher Acker- zu Grünflächen
Flächennutzungsplan mit integriertem
Landschaftsplan
Bereich für die vorgesehene ergänzende
Bebauung ist als durchgrüntes Mischge-
biet dargestellt, Gehölzbestände, insbe-
sondere entlang der Paar sind Bestandteil
keine erheblichen
nachteiligen Auswir-
kungen
STADT AICHACH – STADTTEIL ALGERTSHAUSEN
Bebauungsplan mit Grünordnungsplan
Nr. 56 „Zwischen der Donauwörther Straße und der Bahnhofstraße“ BEGRÜNDUNG
OPLA, Büro für Ortsplanung & Stadtentwicklung 86
KRITERIEN BESCHREIBUNG + BEWERTUNG AUSWIRKUNGEN
des Flächennutzungsplanes, für den
Griesbacherl im Osten des Bebauungs-
planes sieht der FNP eine Renaturierung
vor, zwischen den Bauflächen im Gel-
tungsbereich stellt der Flächennutzungs-
plan eine Grünfläche/Parkanlage mit öf-
fentlicher Zweckbestimmung dar, neu an-
gelegte Wege sollen die Grünfläche an
das vorhandene lokale und überregionale
(Rad-) Wegesystem anbinden
Umsetzung des Bebauungsplanes ent-
spricht durch folgende Festsetzungen den
Darstellungen des FNP:
Flächen zur Entwicklung von Natur und
Landschaft entlang des Griesbacherls,
Festsetzung von zu erhaltenden Baum-
bestand entlang der Fließgewässer, Fest-
setzung öffentlicher Grünflächen mit We-
gen im Zentrum und Osten des räumli-
chen Geltungsbereiches
Landesentwicklungsprogramm Bayern
und Regionalplan der Region Augsburg
treffen allgemeingültige Aussagen zu
nachhaltiger Siedlungsentwicklung,
Fließgewässer, Hochwasserschutz und
Natur und Landschaft, die auf den Gel-
tungsbereich übertragbar sind. Die Fest-
setzungen des Bebauungsplans sind mit
den Zielen des Landesentwicklungspro-
gramms Bayern und des Regionalplans
der Region Augsburg vereinbar.
1.3 die Bedeutung des Be-
bauungsplans für die Einbe-
ziehung umweltbezogener,
einschließlich gesundheits-
bezogener Erwägungen,
insbesondere im Hinblick auf
die Förderung der nachhalti-
gen Entwicklung
räumlicher Geltungsbereich Nr. 8
Umsetzung des Bebauungsplans leistet
einen Beitrag zur Förderung der nachhalti-
gen Entwicklung durch:
Erhalt und Neupflanzung von Bäumen zur
Bereitstellung von Lebensraumstrukturen
für Tiere,
Entsiegelung bei zukünftiger Bebauung,
Grundwasserneubildung durch Versicke-
rung von Niederschlagswasser,
Schutz der Fließgewässer durch Nut-
zungsaufgabe entlang des Flutgrabens
östlich des Geltungsbereiches,
Herstellen der Durchgängigkeit von der In-
nenstadt zum Bahnhof zur Vermeidung der
Nutzung der stark befahrenen Verkehrswe-
ge für Fußgänger durch Anlage eines Fuß-
weges.
keine erheblichen
nachteiligen Auswir-
kungen
STADT AICHACH – STADTTEIL ALGERTSHAUSEN
Bebauungsplan mit Grünordnungsplan
Nr. 56 „Zwischen der Donauwörther Straße und der Bahnhofstraße“ BEGRÜNDUNG
OPLA, Büro für Ortsplanung & Stadtentwicklung 87
KRITERIEN BESCHREIBUNG + BEWERTUNG AUSWIRKUNGEN
räumlicher Geltungsbereich Nr. 56
Umsetzung des Bebauungsplans leistet
einen Beitrag zur Förderung der nachhalti-
gen Entwicklung durch die Sicherung, Ge-
staltung und Aufwertung einer innenstadt-
nahen Grünfläche, die folgende nachhaltige
Funktionen erfüllt:
Bereitstellung eines Lebensraums für
Tiere und Pflanzen,
Sicherung und Förderung der Bodenfunk-
tionen der empfindlichen Gleye und
Braunerde-Gleye durch Erhalt und Exten-
sivierung,
Grundwasserneubildung durch Versicke-
rung von Niederschlagswasser,
Schutz der Fließgewässer,
Kaltluftentstehung,
Erhalt der offenen Auenlandschaft,
stadtnahe Erholung mit Erlebbarkeit der
stadtprägenden Fließgewässer Paar,
Flutgraben und Griesbacherl,
Minimierung von Eingriffen infolge Wege-
anlage durch Nutzung der planfestgestell-
ten Pflegewege (in Verbindung mit Hoch-
wasserschutz) für die Erschließung der
Grünflächen und die Herstellung der
Durchgängigkeit
Durchgängigkeit von der Innenstadt zum
Bahnhof zur Vermeidung der Nutzung der
stark befahrenen Verkehrswege für Fuß-
gänger und Radfahrer.
Weitere Maßnahmen, die einen Beitrag zur
nachhaltigen Entwicklung des Geltungsbe-
reiches liefern sind der Erhalt und die Neu-
pflanzung von Gehölzen sowie die Entwick-
lung naturnaher Uferbereiche.
keine erheblichen
nachteiligen Auswir-
kungen
1.4 die für den Bebauungs-
plan relevanten umweltbe-
zogenen, einschließlich
gesundheitsbezogener Prob-
leme
räumlicher Geltungsbereich Nr. 8
Boden: keine bestehenden Altlasten be-
kannt, keine geplanten Bodenverunreini-
gungen
Klima und Luft: bestehende Vorbelastungen
des Klimas und der Luft durch Versiegelun-
gen, gewerbliche Nutzungen und Verkehr,
keine Verschlechterung und damit gesund-
heitsrelevanten Veränderungen durch Reali-
sierung des Bebauungsplans
Schall: Minimierung der Beeinträchtigung
der Wohnnutzung innerhalb der gemischten
Bauflächen durch Festsetzung von maximal
zulässigen flächenbezogenen Schallleis-
keine erheblichen
nachteiligen Auswir-
kungen
STADT AICHACH – STADTTEIL ALGERTSHAUSEN
Bebauungsplan mit Grünordnungsplan
Nr. 56 „Zwischen der Donauwörther Straße und der Bahnhofstraße“ BEGRÜNDUNG
OPLA, Büro für Ortsplanung & Stadtentwicklung 88
KRITERIEN BESCHREIBUNG + BEWERTUNG AUSWIRKUNGEN
tungspegeln im Bebauungsplan
Geruch: im Geltungsbereich keine beste-
henden und geplanten Nutzungen, die Be-
einträchtigungen durch Geruchsbelastungen
aufweisen
Wohnen und Erholung:
Verbesserung der Wohn- und Erholungssi-
tuation durch Neuanlage eines Gehweges
als Verbindung von Innenstadt und Bahnhof,
Erhalt und Neupflanzung von Bäumen
räumlicher Geltungsbereich Nr. 56
Boden: keine bestehenden Altlasten be-
kannt, keine geplanten Bodenverunreini-
gungen
Klima und Luft: bestehende Vorbelastungen
des Klimas und der Luft durch Versiegelun-
gen, gewerbliche Nutzungen und Verkehr,
keine Verschlechterung und damit gesund-
heitsrelevanten Veränderungen durch Reali-
sierung des Bebauungsplans mit zusätzli-
chen Bauflächen im Umfang von 0,32 ha
(WA, MI, Erschließung)
Schall: Minimierung der Beeinträchtigung
der Wohnbauflächen und der gemischten
Bauflächen durch Festsetzung von maximal
zulässigen flächenbezogenen Schallleis-
tungspegeln im Bebauungsplan
Geruch: im Geltungsbereich keine beste-
henden und geplanten Nutzungen, die Be-
einträchtigungen durch Geruchsbelastungen
aufweisen
Wohnen und Erholung:
Verbesserung der Wohn- und Erholungssi-
tuation durch Gestaltung und Erschließung
einer innerstädtischen Grünfläche für die
Öffentlichkeit sowie optischer und räumli-
cher Trennung der Wohnnutzung von ge-
werblicher Nutzung durch Abstand sowie
Erhalt und Neupflanzung von Gehölzen
keine erheblichen
nachteiligen Auswir-
kungen
1.5 die Bedeutung des Be-
bauungsplans für die Durch-
führung nationaler und euro-
päischer Umweltvorschriften
räumlicher Geltungsbereich Nr. 8
die Durchführung nationaler und europäi-
scher Umweltvorschriften wird durch Reali-
sierung des Bebauungsplans nicht berührt,
hinsichtlich Umwelt findet mit Umsetzung
des Bebauungsplans eine Aufwertung durch
Festsetzung von maximal zulässigen flä-
chenbezogenen Schallleistungspegeln statt
FFH-Gebiet Nr. 7433-371 „Paar“, siehe
Punkt 2.6.1
keine erheblichen
nachteiligen Auswir-
kungen
räumlicher Geltungsbereich Nr. 56
die Durchführung nationaler und europäi-
keine erheblichen
STADT AICHACH – STADTTEIL ALGERTSHAUSEN
Bebauungsplan mit Grünordnungsplan
Nr. 56 „Zwischen der Donauwörther Straße und der Bahnhofstraße“ BEGRÜNDUNG
OPLA, Büro für Ortsplanung & Stadtentwicklung 89
KRITERIEN BESCHREIBUNG + BEWERTUNG AUSWIRKUNGEN
scher Umweltvorschriften wird durch Reali-
sierung des Bebauungsplans nicht berührt,
hinsichtlich Umwelt findet mit Umsetzung
des Bebauungsplans eine Aufwertung u.a.
durch Festsetzung von maximal zulässigen
flächenbezogenen Schallleistungspegeln
statt
FFH-Gebiet Nr. 7433-371 „Paar“, siehe
Punkt 2.6.1
nachteiligen Auswir-
kungen
2. Merkmale der möglichen Auswirkungen und der voraussichtlich betroffenen Gebiete,
insbesondere in Bezug auf….
2.1 die Wahrscheinlichkeit,
Dauer, Häufigkeit und Um-
kehrbarkeit der Auswirkun-
gen
räumlicher Geltungsbereich Nr. 8
Bebauungsplan sichert zu einem Großteil
den Bestand, zukünftige Bebauung führt
durch Festsetzung der Grundflächenzahlen
GRZ von 0,6 bzw. 0,8 zu Entsiegelungen
weitere Maßnahmen bewirken eine Aufwer-
tung des Bereiches, z.B. durch Ergänzung
des Baumbestandes und Anlage neuer We-
geverbindungen
keine erheblichen
nachteiligen Auswir-
kungen
räumlicher Geltungsbereich Nr. 56
ca. 0,32 ha Fläche werden für zusätzliche
Bebauung herangezogen und zum Großteil
dauerhaft versiegelt,
durch Umsetzung aller weiteren Festsetzun-
gen des Bebauungsplans sind insgesamt
positive Auswirkungen innerhalb des Gel-
tungsbereiches zu erwarten
keine erheblichen
nachteiligen Auswir-
kungen
2.2 den kumulativen und
grenzüberschreitenden Cha-
rakter der Auswirkungen
räumlicher Geltungsbereich Nr. 8
Grenzen (zu Nachbarstaaten) werden durch
Umsetzung der Festsetzungen des Be-
bauungsplans nicht überschritten
keine erheblichen
nachteiligen Auswir-
kungen
räumlicher Geltungsbereich Nr. 56
Grenzen (zu Nachbarstaaten) werden durch
Umsetzung der Festsetzungen des Be-
bauungsplans nicht überschritten
keine erheblichen
nachteiligen Auswir-
kungen
2.3 die Risiken für die Um-
welt, einschließlich der
menschlichen Gesundheit
(zum Beispiel bei Unfällen)
räumlicher Geltungsbereich Nr. 8
Risiken für die Umwelt und die menschliche
Gesundheit sind aufgrund der geplanten
Nutzungen mit Realisierung des Be-
bauungsplans nicht zu erwarten
keine erheblichen
nachteiligen Auswir-
kungen
räumlicher Geltungsbereich Nr. 56
Risiken für die Umwelt und die menschliche
Gesundheit sind mit Realisierung des Be-
bauungsplans nicht zu erwarten,
Schutz vor einem 100-jährigen Hochwasser
ist mit Umsetzung der planfestgestellten
Maßnahmen gewährleistet
keine erheblichen
nachteiligen Auswir-
kungen
2.4 den Umfang und die
räumliche Ausdehnung der
räumlicher Geltungsbereich Nr. 8
in dem innenstadtnahen urban geprägten
keine erheblichen
nachteiligen Auswir-
STADT AICHACH – STADTTEIL ALGERTSHAUSEN
Bebauungsplan mit Grünordnungsplan
Nr. 56 „Zwischen der Donauwörther Straße und der Bahnhofstraße“ BEGRÜNDUNG
OPLA, Büro für Ortsplanung & Stadtentwicklung 90
KRITERIEN BESCHREIBUNG + BEWERTUNG AUSWIRKUNGEN
Auswirkungen Bereich sind durch Umsetzung des Be-
bauungsplans keine negativen Auswirkun-
gen zu erwarten, die über das bestehende
Maß hinaus gehen
kungen
räumlicher Geltungsbereich Nr. 56
negative Auswirkungen durch die zusätzli-
che, ergänzende Baufläche im Umfang von
ca. 0,32 ha beschränken sich auf den Gel-
tungsbereich und betreffen überwiegend
den Verlust an Boden durch Versiegelung
keine erheblichen
nachteiligen Auswir-
kungen
2.5 die Bedeutung und die
Sensibilität des voraussicht-
lich betroffenen Gebiets auf
Grund der besonderen na-
türlichen Merkmale, des
kulturellen Erbes, der Inten-
sität der Bodennutzung des
Gebiets jeweils unter Be-
rücksichtigung der Über-
schreitung von Umweltquali-
tätsnormen und Grenzwer-
ten
räumlicher Geltungsbereich Nr. 8
Umweltqualitätsnormen und Grenzwerte
werden mit Realisierung des Bebauungs-
plans nicht überschritten,
Baudenkmal im räumlichen Geltungsbereich
Nr. 8, siehe Punkt 2.6.9
keine erheblichen
nachteiligen Auswir-
kungen
räumlicher Geltungsbereich Nr. 56
Umweltqualitätsnormen und Grenzwerte
werden mit Realisierung des Bebauungs-
plans nicht überschritten,
Bodendenkmal im räumlichen Geltungsbe-
reich Nr. 56, siehe Punkt 2.6.9
keine erheblichen
nachteiligen Auswir-
kungen
2.6 folgende Gebiete
2.6.1 im Bundesanzeiger
gemäß § 10 Abs. 6 Nr. 1 des
Bundesnaturschutzgesetztes
bekannt gemachte Gebiete
von gemeinschaftlicher Be-
deutung oder Europäische
Vogelschutzgebiete
räumlicher Geltungsbereich Nr. 8
FFH-Gebiet Nr. 7433-371 „Paar“ grenzt
direkt östlich an den Geltungsbereich an
Flutgraben als Fluss der planaren bis mon-
tanen Stufe (Lebensraumtypen des An-
hangs I der FFH-Richtlinie)
aufgrund von Vorbelastungen des FFH-
Gebietes im innerstädtisch geprägten Be-
reich, voraussichtlich kein Vorkommen ter-
restrischer Arten des Anhangs II der FFH-
Richtlinie
in Flutgraben lebende Arten des Anhangs II
der FFH-Richtlinie nicht auszuschließen
bis auf Errichtung der Fußgängerbrücke
keine Eingriffe im Bereich des Flutgrabens
durch Festsetzung des Baumbestandes und
Entwicklung eines naturnahen Ufers erhebli-
che Aufwertung für das Fließgewässer und
seine Aue
keine erheblichen
nachteiligen Auswir-
kungen
räumlicher Geltungsbereich Nr. 56
Fließgewässer Paar und dessen direkt an-
grenzender Bereich liegt im FFH-Gebiet Nr.
7433-371 „Paar“
Paar als Fluss der planaren bis montanen
Stufe (Lebensraumtyp des Anhangs I der
FFH-Richtlinie)
Vorbelastungen des FFH-Gebietes im inner-
keine erheblichen
nachteiligen Auswir-
kungen
STADT AICHACH – STADTTEIL ALGERTSHAUSEN
Bebauungsplan mit Grünordnungsplan
Nr. 56 „Zwischen der Donauwörther Straße und der Bahnhofstraße“ BEGRÜNDUNG
OPLA, Büro für Ortsplanung & Stadtentwicklung 91
KRITERIEN BESCHREIBUNG + BEWERTUNG AUSWIRKUNGEN
städtisch geprägten Bereich, daher voraus-
sichtlich kein Vorkommen terrestrischer
Arten des Anhangs II der FFH-Richtlinie
in Paar lebende Arten des Anhangs II der
FFH-Richtlinie nicht auszuschließen
durch die Ergänzung der vorhandenen Be-
bauung keine erheblichen Beeinträchtigun-
gen für die Erhaltungsziele der maßgebli-
chen Bestandteile des FFH-Gebietes ableit-
bar, d.h. erhebliche Beeinträchtigungen
können hinreichend ausgeschlossen wer-
den,
innerhalb FFH-Gebiet keine baulichen Maß-
nahmen vorgesehen,
Paar-begleitender Baumbestand bleibt voll-
ständig erhalten bzw. wird ersetzt und er-
gänzt
Sonstige, mit der Planung verbundene
Maßnahmen mit positiven Auswirkungen auf
das Schutzgebiet
Entwicklung und Sicherung naturnaher
Uferbereiche im Anschluss an die Fließge-
wässer zur Pufferung und als Lebensraum
für landlebende Arten des Anhangs II der
FFH-Richtlinie
Eintrag von möglichen Schadstoffen aus der
intensiven landwirtschaftlichen Ackernut-
zung wird durch Umwandlung zu Grünflä-
chen minimiert
Verbesserung der Wasserqualität auch im
weiteren Verlauf des Fließgewässers
Aufwertung des Lebensraums Paar und der
angrenzenden Flächen für die Arten des
Anhangs II der FFH-Richtlinie
2.6.2 Naturschutzgebiete
gemäß § 23 des Bundesna-
turschutzgesetztes soweit
nicht bereits von Nummer
2.6.1 erfasst
in den räumlichen Geltungsbereichen Nr. 8
und Nr. 56 und der näheren Umgebung
nicht vorhanden
nicht betroffen
2.6.3 Nationalparke gemäß
§ 24 des Bundesnatur-
schutzgesetztes soweit nicht
bereits von Nummer 2.6.1
erfasst
in den räumlichen Geltungsbereichen Nr. 8
und Nr. 56 und der näheren Umgebung
nicht vorhanden
nicht betroffen
2.6.4 Biosphärenreservate
und Landschaftsschutzge-
biete gemäß den §§ 25 und
26 des Bundesnaturschutz-
gesetztes
in den räumlichen Geltungsbereichen Nr. 8
und Nr. 56 und der näheren Umgebung
nicht vorhanden
nicht betroffen
2.6.5 gesetzlich geschützte
Biotope gemäß § 30 des
in den räumlichen Geltungsbereichen Nr. 8
und Nr. 56 und der näheren Umgebung
nicht betroffen
STADT AICHACH – STADTTEIL ALGERTSHAUSEN
Bebauungsplan mit Grünordnungsplan
Nr. 56 „Zwischen der Donauwörther Straße und der Bahnhofstraße“ BEGRÜNDUNG
OPLA, Büro für Ortsplanung & Stadtentwicklung 92
KRITERIEN BESCHREIBUNG + BEWERTUNG AUSWIRKUNGEN
Bundesnaturschutzgesetztes nicht vorhanden
2.6.6 Wasserschutzgebiete
gemäß § 19 des Wasser-
haushaltsgesetztes oder
nach Landeswasserrecht
festgesetzte Heilquellen-
schutzgebiete sowie Über-
schwemmungsgebiete ge-
mäß § 31b des Wasser-
haushaltsgesetztes
räumlicher Geltungsbereich Nr. 8
im Geltungsbereich nicht vorhanden,
festgesetztes Überschwemmungsgebiet der
Paar im östlichen Anschluss an den Gel-
tungsbereich
planfestgestellte Maßnahmen zur Verbesse-
rung des Hochwasserschutzes sind vorge-
sehen
Neuabgrenzung des Überschwemmungsge-
bietes ist geplant
keine erheblichen
nachteiligen Auswir-
kungen
räumlicher Geltungsbereich Nr. 56
derzeit liegt gesamter Geltungsbereich im
festgesetzten Überschwemmungsgebiet der
Paar
planfestgestellte Maßnahmen zur Verbesse-
rung des Hochwasserschutzes sind vorge-
sehen
Neuabgrenzung des Überschwemmungsge-
bietes ist geplant
Bauflächen werden überwiegend für bereits
bebaute Gebiete ausgewiesen
keine erheblichen
nachteiligen Auswir-
kungen
2.6.7 Gebiete, in denen die
in den Gemeinschaftsvor-
schriften festgelegten Um-
weltqualitätsnormen bereits
überschritten sind
die in den Gemeinschaftsvorschriften festge-
legten Umweltqualitätsnormen werden in
den räumlichen Geltungsbereichen Nr. 8
und Nr. 56 des Bebauungsplans derzeit und
nach Umsetzung des Bebauungsplans nicht
überschritten
nicht betroffen
2.6.8 Gebiete mit hoher
Bevölkerungsdichte, insbe-
sondere zentrale Orte und
Siedlungsschwerpunkte in
verdichteten Räumen im
Sinne des § 2 Abs. 2 Nr. 2
und 5 des Raumordnungs-
gesetztes
räumlicher Geltungsbereich Nr. 8
Stadt Aichach als Siedlungsschwerpunkt
wird mit Umsetzung des Bebauungsplans
nicht beeinträchtigt,
Bereitstellung zusätzlicher Wohnbebauung
sowie einer zusätzlichen Wegeverbindung
zwischen Innenstadt und Bahnhof bedeuten
eine Aufwertung des Plangebietes für die
Stadt und die Bewohner
keine erheblichen
nachteiligen Auswir-
kungen
räumlicher Geltungsbereich Nr. 56
Stadt Aichach als Siedlungsschwerpunkt
wird mit Umsetzung des Bebauungsplans
nicht beeinträchtigt,
Bereitstellung zusätzlicher Wohnbebauung
sowie Sicherung, Gestaltung und Erschlie-
ßung bestehender innenstadtnaher Grünflä-
chen bedeuten eine Aufwertung des Plan-
gebietes für die Stadt und die Bewohner
keine erheblichen
nachteiligen Auswir-
kungen
2.6.9 in amtlichen Listen
oder Karten verzeichnete
Denkmäler, Denkmalen-
sembles, Bodendenkmäler
räumlicher Geltungsbereich Nr. 8
Baudenkmal (denkmalgeschützter Fach-
werkbau) im Geltungsbereich vorhanden,
wird bei Umsetzung des Bebauungsplans
keine erheblichen
nachteiligen Auswir-
kungen
STADT AICHACH – STADTTEIL ALGERTSHAUSEN
Bebauungsplan mit Grünordnungsplan
Nr. 56 „Zwischen der Donauwörther Straße und der Bahnhofstraße“ BEGRÜNDUNG
OPLA, Büro für Ortsplanung & Stadtentwicklung 93
KRITERIEN BESCHREIBUNG + BEWERTUNG AUSWIRKUNGEN
oder Gebiete, die von der
durch die Länder bestimm-
ten Denkmalschutzbehörde
als archäologisch bedeuten-
de Landschaften eingestuft
worden sind
berücksichtigt
räumlicher Geltungsbereich Nr. 56
Bodendenkmal (Mühlenstandort des Spät-
mittelalters und der Neuzeit Denkmalnr. D 7-
7532-0133)
Beeinträchtigungen können durch Umset-
zung des Bebauungsplanes nicht ausge-
schlossen werden, da das Bodendenkmal
auch Bereiche innerhalb festgesetzter Bau-
grenzen umfasst, Bodendenkmäler, die bei
der Verwirklichung von Bauvorhaben zutage
kommen, unterliegen der Meldepflicht nach
Art. 8 DSchG
keine erheblichen
nachteiligen Auswir-
kungen
11.1.3 Zusammenfassende Bewertung
Als Ergebnis der vorliegenden Vorprüfung des Einzelfalles ist festzustellen, dass die Be-
bauungspläne Nr. 8 "Vom Bahnhof bis zur Donauwörther Straße" und Nr. 56 „Zwischen
der Donauwörther Straße und der Bahnhofstraße“ voraussichtlich keine erheblichen Um-
weltauswirkungen haben. Zudem unterliegen sie nicht einer Pflicht zur Umweltverträglich-
keitsprüfung gemäß der Liste der UVP-pflichtigen Vorhaben der Anlage 1 des UVPG.
Anhaltspunkte für Beeinträchtigungen des Fauna-Flora-Habitat-Gebietes „Paar“ bestehen
nicht.
Die Bebauungspläne Nr. 8 „Vom Bahnhof bis zur Donauwörther Straße" und Nr. 56 „Zwi-
schen der Donauwörther Straße und der Bahnhofstraße“ können somit als Bebauungs-
plan der Innenentwicklung gemäß § 13a Abs. 1 Nr. 2 BauGB behandelt werden. Für die
Aufstellung ist das beschleunigte Verfahren gemäß §13a BauGB anwendbar.
STADT AICHACH – STADTTEIL ALGERTSHAUSEN
Bebauungsplan mit Grünordnungsplan
Nr. 56 „Zwischen der Donauwörther Straße und der Bahnhofstraße“ BEGRÜNDUNG
OPLA, Büro für Ortsplanung & Stadtentwicklung 94
11.2 LITERATUR
BAYGLA (BAYERISCHES GEOLOGISCHES LANDESAMT) 1987: Standortkundliche
Bodenkarte von Bayern M 1: 50.000, Blatt Nr. L 7532 Schrobenhausen, München.
BAYLFU (Bayerisches Landesamt für Umwelt) 2001: Standard-Datenbogen zum FFH-
Gebiet Nr. 7433-371 „Paar“, Augsburg.
BAYLFU, RVS, ROB (Bayerisches Landesamt für Umwelt, Regierung von Schwaben,
Regierung von Oberbayern) 2005: Natura 2000 Bayern-Gebietsbezogene Konkretisierung
der Erhaltungsziele.
BAYLFU (Bayerisches Landesamt für Umwelt): NATURA 2000 – Lebensraumtypen,
Augsburg.
BAYLFU (Bayerisches Landesamt für Umwelt): NATURA 2000 – Arten, Augsburg.
BAYSTMLU (Bayerisches Staatsministerium für Landesentwicklung und Umweltfragen)
1992: Arten- und Biotopschutzprogramm Bayern-Landkreis Aichach-Friedberg, Freising.
OPLA (Bürogemeinschaft für Ortsplanung und Stadtentwicklung) 2008 Entwurf zum Be-
bauungsplan mit den räumlichen Geltungsbereichen Nr. 8 "Vom Bahnhof bis zur Donau-
wörther Straße" und Nr. 56 „Zwischen der Donauwörther Straße und der Bahnhofstraße“,
Augsburg.
REGIONALER PLANUNGSVERBAND AUGSBURG 2006: Regionalplan Region Augs-
burg (9).
http://geodaten.bayern.de/tomcat/viewerServlets/extCallDenkmal Zugriff am 18.02.2008.
STADT AICHACH 1996: Flächennutzungsplan mit integriertem Landschaftsplan, Aichach.