1 Fahrländer Partner AG Raumentwicklung Eichstrasse 23 8045 Zürich Schätzung im Kontext der...

1Fahrländer Partner AGRaumentwicklungEichstrasse 238045 Zürich

Schätzung im Kontext der Marktlage und -prognose

Dr. Stefan Fahrländer

SVIT Bern Immobilientage 2013, Lenk 7. November 2013


0 Agenda

1. Fahrländer Partner Raumentwicklung

2. Bewertungsidee von FPRE

3. Makroökonomischer Rahmen

4. Marktlage

5. Prognosen


1 Fahrländer Partner Raumentwicklung


1.1 Fahrländer Partner Raumentwicklung

- Aktiengesellschaft mit Sitz in Zürich (gegründet 2006)

- 2 Partner

- Stefan Fahrländer, Dr. rer. oec., Volkswirt/Ökonometriker

- Dominik Matter, lic. oec. publ., Volkswirt/Ökonometriker

- 10 Mitarbeitende aus den Bereichen Architektur, Betriebswirtschaft, Geographie, Ingenieurwesen, Statistik, Volkswirtschaft

Swiss Real Estate Think TankSwiss Society ofEconomics and Statistics

Facts:

Partner:

Mitgliedschaften:


1.2 Daten, Modelle und Dienstleistungen

Immobilienbewertung- Entwicklungsprojekte- Mehrwertberechnungen- Enteignungsentschädigungen- Spezialliegenschaften (z.B. Kraftwerke,

Plantagen)

Forschung und Lehre- Bundesämter, Kantone- Hochschulen (ETH, Fachhochschulen, Universitäten)- Schweiz. Nationalfonds

Beratung- Immobilien-Anlagestrategie- Quartier- und Arealentwicklungen- Standort- und Marktanalysen- Architekturwettbewerbe- Bauherrenbegleitung

Raumbeobachtung- Demographie / Soziodemographie- Regionalökonomie- Raumplanung- Immobilienmärkte

Publikationen- Metaanalyse Konjunktur- Metaanalyse Immobilien- Immobilienanlagen Schweiz- Transaktionspreisindizes- Stimmungsindizes- Immobilien-Almanach Schweiz

IMBAS(Immobilien Bewertungs- und Analysesystem)- Analyse der Makrolagen- Analyse der Mikrolage- Bewertungsmodelle (AVM, DCF)- Marktmietemodelle (AVM)

Daten und Modelle- Nachfragersegmente (Wohnen, Büro)- Detailhandelsmodell - Immobilienumfrage - Prospektivmodell- Real Estate Scenario Cockpit RESC- Lageratings- Bewertungsmodelle (AVM, DCF)


2 Bewertungsidee von FPRE – umgesetzt in IMBAS


2.1 Grundüberlegungen zur Marktwertbestimmung

Der beste Marktwert ist der heutige Transaktionspreis von identischen Liegenschaften (analog Aktienmarkt)

Der zweitbeste Marktwert ist der heutige Transaktionspreis von ähnlichen Liegenschaften (Vergleichswert)

Der drittbeste Marktwert ist ein Marktwert basierend auf Annahmen und Modellrechnungen (Realwert, Ertragswert)


2.2 Immobilienbewertungsmethoden: 3 Klassen

Realwerte

Erstellungskosten./. Altersentwertung+ Landwert

Summe der Barwerte der künftigenNettoerträge

Transaktionspreisähnlicher Liegenschaften

Praktikermethode (oftmals – irrtümlich – Verkehrswert genannt)

ErtragswerteVergleichswerte

Marktwert: Marktwert: Marktwert:

Marktwert: Mischwert aus Realwert und Ertragswert


Die Theorie hinter den RealwertmethodenEine Liegenschaft besteht aus einem Haus und dem unterlegten Land.Kenne ich die Baukosten für eine vergleichbare Liegenschaft bzw. kann ich die Baukosten hinreichend gut abschätzen und kenne ich den Wert des Landes, kann ich den Marktwert der Liegenschaft berechnen.

Die Theorie hinter den ErtragswertmethodenEin Anleger ist bereit, sein Geld zu investieren, falls er einen risikogerechten Zins dafür erhält.Kenne ich den erzielbaren (Miet)ertrag sowie den risikogerechten Zinssatz, entspricht der Marktwert der Summe der Gegenwartswerte der künftigen (Miet)erträge.

2.3 Theorie hinter den Modellklassen


2.4 Grundzüge der hedonischen Theorie (Vergleichswerte)

Jede Immobilie verfügt über eine Reihe von Eigenschaften (z.B. Erreichbarkeit, Aussicht, Grösse) die dem Bewohner einen Nutzen (z.B. Wohlbefinden, Zeitersparnis beim Pendeln etc.) stiften können

Für diese Eigenschaften und Kombinationen von Eigenschaften bzw. für den damit verbundenen Nutzen ist ein Interessent bereit, einen Preis zu bezahlen (implizite Preise)

Der Interessent bezahlt also nicht die Kombination aus Beton, Stein, Holz, Glas etc., sondern seinen Gesamtnutzen

Ist ein Anbieter bereit, diesen Gesamtnutzen zu diesem Preis herzustellen, kommt eine Transaktion zustande

Die Summe der Preise für die einzelnen Nutzenaspekte ergibt den Preis, den ein Interessent für die Liegenschaft zu zahlen bereit ist1

1: Falls er in der Lage ist, diesen Preis effektiv zu bezahlen.


2.5 «Philosophie» in der Umsetzung in IMBAS

- Mehrere Antworten auf dieselbe Frage(2 x Hedonisch, Realwert, Ertragswert)

- Beides möglich: Schnellbewertung (Schuss auf Scheibe), differenzierte Bewertung

- Detaillierte Herleitung aller Annahmen (Nachvollziehbarkeit)

- Modellvorschläge, manuelles Übertragen

-> Bewertungsmodelle als Unterstützung zur Eingrenzung des Marktwerts- Bewertung als System- Bewertung «für Erwachsene»

-> Interpretation der Differenzen zwischen hedonischem Marktwert, Ertrags- und Realwert ist möglich und aufschlussreich


2.6 Unterschiedliche Bewertungstiefe

Vertiefung der BewertungErfassungund Schnellbewertung

Baurecht

• mit 8-10 Eingaben in 10 Minuten zum Marktwert

Qualitätsindikatoren

Renovationsbedarf

Erstellungskosten

Landwert

Nachhaltiger Ertrag

Kapitalisierung

Beschrieb / Fotos

Servitute

Primärinformationen

Eckwerte

Grösseninformationen

Qualitäten


2.7 Hedonisches Modell von Fahrländer Partner

Mikrolage

Makrolage

Qualitative Informationen

Grösse

Obj

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- Nettowohnfläche (EWG)-Gebäudevolumen (EFH)-Grundstückfläche (EFH)-Zimmerzahl-Garagen/Parkierung-Aussenräume

- Baustil (Baujahr)-Zustand bzw. Renovationen -Standard-Lage im Gebäude (EWG)-Freistehend oder nicht

- Qualitäten der Ortschaft -Qualitäten des Stadtkreises

Als Benchmark dem Modellhinterlegt

- Image-Aussicht-Besonnung-Verkehrserschliessung-Dienstleistungen

Marktwert


2.8 Daten

EWG: 130‘000 Transaktionen, davon 22‘000 sehr aktuelle

EFH: 123‘000 Transaktionen, davon 20‘000 sehr aktuelle

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HNF der EWG

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Renovationen Zustand Standard Mikrolage

Qualitäten der EWG

Quellen: UBS, SGKB, 190 Maklerfirmen, Treuhänder, Entwickler*

*: Ab Januar 2014 auch AXA, Credit Suisse, ZKB.


2.9 Methode: Grundsätzliches

Steht das Modell, geht es also um die methodische Umsetzung: Diese erfolgt meistens mittels (robuster) linearer Regression

Statistische Messung der Zusammenhänge zwischen Eigenschaften und Preis (implizite Preise)

Vorhersage der Marktwerte von anderen Liegenschaften (Marktwert und Bandbreite)

Die hedonische Methode ist eine Vergleichswertmethode

Hedonische Modelle sind bei Objekten im Wohneigentum heute (fast) Standard.


2.10 Methode: Modellierung der Makrolage

Bei hinreichender Datenlage werden die Preisniveaus der rund 5‘500 Ortschaften, Quartiere und Weiler direkt aus den Daten geschätzt

In ländlichen Gebieten ist die Datenlage teilweise dünn und die Preisniveaus müssen modelliert werden

Idee der Modellierung von Makrolagen- Die Immobilienpreise einer Ortschaft sind ähnlich wie die Preise

in den umliegenden Ortschaften (nächste Nachbarn)- Die nächsten Nachbarn werden anhand der Fahrzeiten nicht

anhand der Distanzen bestimmt (Fahrzeitenkoordinaten)- Weitere Modellparameter: Besteuerung, Urbanisierungsgrad,

«Goldküsteneffekt»


2.11 Methode: Geographische Koordinaten


2.12 Methode: Fahrzeitenbasierte Koordinaten

Quelle: Fahrländer (2007).


Quelle: Fahrländer (2007).

2.13 Methode: Statistisches Handwerk

Einfluss des Baujahrs auf den Marktwert: Empirische Messung

Linearer Fit

Spline


2.14 Methode: Schätzgleichung

Marktwert = exp(13.53 + 1.00*Makrolage + 0.78*ln(NWF) – 0.31*BAUJ + 0.01*BAUJ2 + 0.15 + 0.18 + 0.15 + 0.02 + 0.122/2)

Makrolage Als Benchmark dem Modell hinterlegt

NWF EWG mit einer Nettowohnfläche zwischen 100 und 150m2

BAUJ, BAUJ2Quadratische Berücksichtigung des Baujahrs

0.15 Zuschlag für eine gute Mikrolage

0.18 Zuschlag für einen gehobenen Standard

0.15 Zuschlag für bereits erfolgte Renovationen

0.02 Zuschlag für das Kaufquartal

0.122/2 Statistische Korrektur (Logarithmuskorrektur)

13.53 Konstante


2.15 Gesamtkonzept Bewertungsmodelle IMBAS

Einsatz der Modelleim 3. Quartal

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Laufend: Schulungen, Anfragen, Feedback, Erweiterungen

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2.16 Benutzung der Web-Applikation IMBAS*

*: Ausschliesslich Entwickler, Makler, Treuhänder. Die Nutzung durch Banken erfolgt z.B. mittels WinCredit.

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IMBAS Fahrländer Partner:

Ca. 190 Firmen / 800 User ca. 4 Logins pro Monat und User


3 Marktlage


3.1 Immobilienmärkte – 3 Phasen seit 1980

Quelle: Fahrländer und Matter (2011, Hrsg.: HEV Schweiz).

Anmerkung: Dargestellt anhand der Nachfrage nach Mehrfamilienhäusern mit Mietwohnungen.


3.2 Makroökonomische Lage

BIP-Wachstum

Beschäftigung / Arbeitslosigkeit Zinsen (Obligationenrenditen)

Quelle: Metaanalysen Konjunktur und Immobilien von Fahrländer Partner.

Migration (1‘000 Personen)


3.3 Wohneigentum: Steigende Preise

Quelle: Transaktionspreisindizes Fahrländer Partner.


3.4 Wohneigentum: Steigende Preise

Quelle: Transaktionspreisindizes Fahrländer Partner.

Anmerkung: EWG, mittleres Segment.


3.5 Wohneigentum: Steigende Preise erwartet

Quelle: HEV Schweiz, Fahrländer Partner.

Anmerkung: Preiserwartung Eigentumswohnungen Schweiz.


3.6 Wohneigentum: Unterschätzte Volatilität?

Quelle: HEV Schweiz, Fahrländer Partner.

Anmerkung: Vergleich Erwartung und Rückblick für Preise von Eigentumswohnungen Schweiz.


3.7 Region Mittelland: Dynamischer als erwartet

Quelle: HEV Schweiz / FPRE.

Anmerkung: Strukturbrüche im 4. Quartal 1996 und im 2. Quartal 2012, Region Mittelland.


3.8 Real Estate Scenario Cockpit RESC

Ausgewogener Marktwert 2013

Marktwert 2013

2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023

Marktwert

-> Heutige «Markttemperatur»

-> Erwartungen bezüglich zyklischer Entwicklungen

-> Erwartungen bezüglich Trend-Entwicklungen


3.9 Aktuelle Marktlage

- Generell hoch, teilweise sehr hoch bewertete Märkte

- Überhitzung an den stark nachgefragten Standorten (insbes. Genfersee)

- Überwiegend makroökonomisch begründbar, keine Preisblase

- Warnungen, Regulierung und Selbstregulierung zeigen an den Hot-Spots langsam Wirkung

- Verlagerung der Nachfrage von den Hot-Spots an immer peripherere Standorte

- Mehrheitlich ausgewogene Real-, Ertrags- und hedonische Marktwerte in der Region Bern

-> keine oder geringe Überhitzungszeichen in der Region Bern


3.10 Zyklizität der Regionen

zyklisch volatileRegionen

normal-zyklische Regionen

Regionen mit negativem Trend

Orte mit geringem Bezug zur Realwirtschaft

Quelle: Fahrländer Partner.


4 Prognosen


4.1 Prognosen? Unsicherheit und Risiken!

- Frühling 2011: Zinserhöhung durch SNB galt als sicher, offen waren Zeitpunkt und Ausmass

Die Realität damals? – und Heute?

- Ist die Finanzkrise vorbei? Gelingt der «Kauf von Zeit»?

- Regulatorische Änderungen (z.B. BVG)?

- Selbstdisziplinierung oder Disziplinierung?

-> Es lohnt sich mit Sicherheit, die Markttemperatur zu kennen und es lohnt sich mit Sicherheit, Szenarien durchzuspielen und die Effekte zu quantifizieren.

- Deflation oder Inflation?

- Politische Risiken (z.B. Ecopop, Unternehmensbesteuerung)?


4.2 Kurzfristiger Ausblick Mehrfamilienhäuser

Quelle: Fahrländer Partner 2013.


4.3 Kurzfristiger Ausblick Büro- und Geschäftshäuser

Quelle: Fahrländer Partner 2013.


4.4 Zyklische Prognosen Wohneigentum

Quelle: Immobilien Almanach Schweiz 2013 (FPRE 2012).

Basisszenario, Region Mittelland


4.5 Verschobene Korrektur

Quelle: FPRE.

Hoch bis sehr hoch bewertete Märkte

Tiefzinsen bei guter Konjunktur stimmen positiv

Überhitzungsdiskussion, Regulierung und Selbstregulierung bremsen

Konjunkturelle und regulatorische/politische Risiken

Langfristig positiver Ausblick


4.6 Laufendes Monitoring notwendig...

Unentgeltliche Dienstleistung von FPRE: http://www.fpre.ch/de/produkte_meta.asp


Herzlichen Dank für Ihre Aufmerksamkeit

Am 20. Dezember 2013 erscheint der

Immobilien-Almanach Schweiz 2014

[email protected]

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