Immobilien-kennzahlen100

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Inklusive Bild des Geschäftsführers bzw. Vorstands (s/w)

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1-farbig (schwarz)

Autor

Tobias Schultheiß

100 Immobilien-kennzahlen

2. Auflage 2010© cometis publishing GmbH & Co. KG, Unter den Eichen 7, 65195 Wiesbaden.Alle Rechte vorbehalten.Cover: cometis publishing GmbH & Co. KG, Fotolia 418581

Das Werk ist einschließlich aller seiner Teile urheberrechtlich geschützt. Jede Verwertung außerhalb der engen Grenzen des Urheberrechtsgesetzes ist ohne Zustimmung der cometis publishing GmbH & Co. KG unzulässig und strafbar. Dies gilt insbesondere für Vervielfältigungen, Mikroverfilmungen und die Ein- speicherung oder Verarbeitung in elektronischen Systemen.

Die Wiedergabe von Gebrauchsnamen, Handelsnamen, Warenbezeichnungen usw. in diesem Werk berechtigt auch ohne besondere Kennzeichung nicht zu der Annahme, dass solche Namen im Sinne der Warenzeichen- und Markenschutz-Gesetzgebung als frei zu betrachten wären und daher von jedermann benutzt werden dürften.

Anmerkung:Die Erläuterungen und Interpretationen der einzelnen Kennzahlen geben zum Teil die persönliche Einschätzung des Autors wieder. Trotz sorgfältiger Recherche und Prüfung der Inhalte kann eine Garantie oder Haftung für die Richtigkeit oder Vollständigkeit nicht übernommen werden.

ISBN 978-3-942908-08-5

Vorwort des Autors

Liebe Leser,

im Zuge der anhaltenden Internationalisierung und einer damit einher-gehenden Professionalisierung des Immobilienmarktes gewinnt die Ver-wendung und Interpretation von Immobilienkennzahlen mehr und mehr an Bedeutung. Investoren, Projektentwickler, Nutzer sowie Kreditgeber, Makler und Berater prüfen die Entwicklungsperspektiven einer Immobilie und des relevanten Marktes anhand zentraler Kennzahlen, wie z. B. Bruttoanfangs-rendite, IRR oder Cashflow, um möglichst schnell eine Investitionsentscheidung treffen zu können. Doch was verbirgt sich hinter diesen Kennzahlen? Was ist deren Aussagekraft? Und warum eignen sich diese für die Immobilienanalyse?

Das Buch »100 Immobilienkennzahlen« fasst die wesentlichen in der täglichen Praxis verwendeten Kennzahlen übersichtlich zusammen. Es richtet sich dabei an Vorstände und Geschäftsführer, Controller und Immobilienexperten, aber auch Banker, Wirtschaftsprüfer, Steuerberater, Wirtschaftsjournalisten und Stu-denten. Die Inhalte des vorliegenden Handbuchs unterstützen Sie, Ihr Know-how über Immobilienkennzahlen zu stärken und sich z. B. optimal auf den Dia-log mit kreditgebenden Banken oder eine Verhandlung zwischen Investor und Nutzer vorzubereiten.

Neben der Definition jeder Kennzahl wird deren Berechnung anhand eines Rechenbeispiels dargestellt sowie die entsprechenden Einsatzgebiete erläutert. Anhand der Gegenüberstellung der wesentlicher Vor- und Nachteile wird jede Kennzahl einer kritischen Würdigung unterzogen.

Wichtig im Umgang mit Kennzahlen ist, diese nie isoliert, sondern immer im Zeitverlauf und in Abhängigkeit der aktuellen Marktsituation zu betrachten. Schließlich ist die übergreifende Analyse mehrerer Indikatoren der Schlüssel dazu, Kennzahlen in ein aussagekräftiges Ergebnis zu transferieren. Hierzu liefert Ihnen das vorliegende Nachschlagewerk eine wertvolle Unterstützung.

Viel Spaß bei der Lektüre!

Tobias Schultheiß

PS: Mailen Sie Ihre Kommentare und konstruktive Kritik: immobilienkennzahlen@cometis.de

Hinweis zur Benutzung des Handbuchs

Die beschriebenen Kennzahlen haben folgende Struktur:

• Formel• Rechenbeispiel anhand eines beispielhaften Immobilienengagements• Erläuterung• Vor- und Nachteile

Alle im Handbuch erläuterten Kennzahlen wurden sorgfältig recherchiert. Dabei wird für jede einzelne Kennzahl die Formel verwendet, die in Praxis und Lite-ratur regelmäßig Anwendung findet. Gleichzeitig existieren für die Berechnung einzelner Kennzahlen unterschiedliche Ansätze (je nach Komplexität), über die sich jeder Leser des Handbuchs im Dialog mit Investoren, Asset Managern, Kreditgebern oder Nutzern von Immobilien bewusst sein sollte.

Das jeweilige Rechenbeispiel ergibt sich aus dem in Kapitel 1 beispielhaft auf-geführten Immobilienengagement einer teilweise vermieteten Büroimmobilie im Rhein-Main-Gebiet sowie dem daran anschließenden beispielhaften Jahres-abschluss einer Immobilien Aktiengesellschaft. Die in Kapitel 1 aufgeführten Eckdaten stellen im Übrigen die wesentlichen Inhalte eines aussagekräftigen Exposés dar.

Der jeweilige Erläuterungstext gibt Aufschluss über die Herleitung einzelner Kennzahlen sowie deren Aussagekraft als Indikator oder aber in Verbindung mit weiteren Kennzahlen als Grundlage für eine schlüssige Interpretation der Immobiliensituation. Die Vor- und Nachteile geben dem Leser die Möglichkeit, sich unabhängig vom Ergebnis des Rechenbeispiels kritisch mit jeder Kenn-zahl auseinandersetzen zu können sowie Sinn und Zweck der Ergebnisse zu hinterfragen.

Zu beachten ist, dass aufgrund der großen Fülle der zugänglichen Informa-tionen weder Art und Umfang noch Inhalte der einzelnen Kennzahlen Anspruch auf Vollständigkeit erheben bzw. besitzen.

Vorwort 3

Hinweis zur Benutzung des Handbuchs 5

Abkürzungsverzeichnis 11

1. Beispielhaftes Immobilienengagement und beispielhafter Jahresabschluss

15

2. Projektentwicklung2.1 Gesamtinvestitionskosten (je m²) 252.2 Baukosten 262.3 Energieverbrauchskennwert 272.4 Achsraster 282.5 Konstruktionsraster 292.6 Raumtiefe 302.7 Deckenhöhe 312.8 Stellplatzverhältnis 322.9 Mietflächenfaktor 332.10 Break-even-Miete 342.11 Break-even-Rendite 352.12 Trading Profit 36

3. Vermietung3.1 Flächenangebot 393.2 Leerstandsrate 403.3 Flächen im Bau 413.4 Pipeline 423.5 Vertragsmiete 433.6 Effektivmiete 443.7 Büroflächenbestand 453.8 Nachfrage 463.9 Durchschnittsmiete 473.10 Vermietungsumsatz 483.11 Nettoabsorption 49

Inhaltsverzeichnis

3.12 Spitzenmiete 503.13 Höchstmiete 513.14 PropertyIndex 52

4. Bewirtschaftung4.1 Flächenkennziffer 554.2 Leerstandsquote 564.3 Mietzinsausfallquote 574.4 Nebenkosten 584.5 Betriebskostenquote 604.6 Instandsetzungsquote 614.7 Instandhaltungsquote 624.8 Liquiditätsreserve 634.9 Durchschnittsalter eines Immobilienportfolios 64

Inhaltsverzeichnis

5. Investition / Finanzierung5.1 Bruttoanfangsrendite 675.2 Bruttomultiplikator 685.3 Nettoanfangsrendite 695.4 Nettomultiplikator 705.5 Bruttosollrendite 715.6 Bruttosollmultiplikator 725.7 Nettosollrendite 735.8 Nettosollmultiplikator 745.9 Return on Equity – ROE 755.10 Internal Rate of Return – IRR 765.11 Return on Investment – ROI 785.12 Capitalization Rate 795.13 Debt Service Coverage Ratio – DSCR 805.14 Interest Coverage Ratio – ICR 815.15 Loan to Value – LTV 825.16 Loan to Cost – LTC 835.17 Cash on Cash Return 845.18 Cashflow 85

Inhaltsverzeichnis

5.19 Leverage-Effekt 865.20 Net Operating Income – NOI 885.21 Estimated Rental Value – ERV 895.22 Wertsteigerungspotenzial in % des NOI 905.23 Fremdkapitalquote 915.24 Durchschnittlich gewichtete Restlaufzeit 925.25 Eigenkapitalquote 945.26 Schuldentilgungsdauer 95

6. Bewertung6.1 Liegenschaftszinssatz 996.2 Vervielfältiger 1006.3 Rohertrag 1016.4 Reinertrag 1026.5 Nachhaltiger Mietansatz 1036.6 Bewirtschaftungskosten 1046.7 All Risks Yield – ARY 1056.8 Net Initial Yield 1066.9 Current Yield 1076.10 Equivalent Yield 1086.11 Gross Reversionary Yield 1096.12 Ertragswertverfahren 1106.13 Bodenrichtwert 1126.14 Kapitalisierungszinssatz 1136.15 Investment Method 1146.16 Present Value – PV 1186.17 Discounted-Cashflow-Methode – DCF 1206.18 Net Present Value – NPV 1226.19 Weighted Average Cost of Capital – WACC 1236.20 Diskontierungsfaktor 1246.21 Risikoprämie 125

7. Kennzahlen für Immobilienunternehmen7.1 Return on Invested Capital – ROIC 1297.2 Net Asset Value – NAV 1307.3 Funds from Operations – FFO 1317.4 Earnings before Taxes – EBT 1327.5 Earnings before Interest and Taxes – EBIT 1337.6 Earnings before Interest, Taxes, Depreciation and

Amortization – EBITDA

1347.7 EBIT-Marge 1357.8 Dividendenrendite 1367.9 Zinsbindung 1377.10 Verschuldungskoeffizient 1387.11 Stille Reserven 1397.12 Ausschüttungsquote (Payout Ratio) 140

8. Markt8.1 Transaktionsvolumen 1438.2 Spitzenrendite 1448.3 DIX Deutscher Immobilien Index 1458.4 Total Return 1468.5 Wertänderungsrendite 1478.6 Netto-Cashflow-Rendite 148

AnhangI Due Diligence – Einführung 151II Due-Diligence-Checkliste 153III Qualifizierter Makler-Alleinverkaufsauftrag 159IV Flächendefinitionen 164V Inhalte eines aussagekräftigen Exposés 165VI Aufbau bzw. Inhalte eines aussage kräftigen Mietvertrags-

spiegels166

StichwortverzeichnisLiteraturverzeichnis

Inhaltsverzeichnis

13

Abkürzungsverzeichnis

Abs.Abt.abzgl.AGANARY

AbsatzAbteilungabzüglichAuftraggeberAuftragnehmerAll Risks Yield

BauGBBGBBGFBMZbzw.

BaugesetzbuchBürgerliches GesetzbuchBruttogrundflächeBaumassenzahlbeziehungsweise

ca. circa

DCFDINDIXDSCRd. h.

Discounted-Cashflow-MethodeDeutsches Institut für NormungDeutscher Immobilien IndexDebt Service Coverage Ratiodas heißt

EBITEBITDA

EBTEK ERVexkl.

Earnings before Interest and TaxesEarnings before Interest, Taxes, Depreciation and AmortizationEarnings before TaxesEigenkapitalEstimated Rental Valueexklusive

FFOFK

Funds from OperationsFremdkapital

GFZggf.gif

GuVGRZG-REIT

GeschossflächenzahlgegebenenfallsGesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung e.V.Gewinn- und VerlustrechnungGrundflächenzahlGerman Real Estate Investment Trust

HGB Handelsgesetzbuch

14

Abkürzungsverzeichnis

ICRIFRSinkl.IPDIRRi. d. R.i. e. S.

Interest Coverage RatioInternational Financial Reporting StandardsinklusiveInvestment Property Datenbank GmbHInternal Rate of Returnin der Regelim engeren Sinn

kwh/a Kilowattstunden pro Jahr

lfr.LTCLTV

langfristig Loan to costLoan to value

mind.Mio.MwSt.

mindestens MillionMehrwertsteuer

NAVNGFNHKNOINPV

Net Asset ValueNettogrundflächeNormalherstellungskostenNet Operating IncomeNet Present Value

PKWPVp. a.

Personenkraftwagen Present Valueper annum

m² Quadratmeter

REITrd.ROEROIROIC

Real Estate Investment TrustrundReturn on EquityReturn on InvestmentReturn on Invested Capital

Sog. sogenannt

TGTÜV

TiefgarageTechnischer Überwachungsverein

15

usw.u. Ä.

und so weiterund Ähnliches

vgl.v. a.

vergleichevor allem

WACCWertV

Weighted Average Cost of Capital Wertermittlungsverordnung

z. B.zzgl.

zum Beispielzuzüglich

Abkürzungsverzeichnis

Kapitel 1Beispielhaftes Immobilienengagement und beispielhafter Jahresabschluss