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2. Änderung des Bebauungsplans Nr. 12 „Etterschlag- Süd“

als „Bebauungsplan der Innenentwicklung“

im beschleunigten Verfahren nach § 13 a BauGB

Fassung vom 15.07.2019

Planverfasser Schondorf am A. , den

werkstadt Stadt- und Bauleitplanung Uttinger Straße 18 86938 Schondorf am Ammersee

Serge Schimpfle (Planverfasser)

Seite 1 Gemeinde Wörthsee 2. Änderung BP Nr. 12 "Etterschlag- Süd" Fassung vom 15.07.2019

Inhaltsverzeichnis

1 Planungsrechtliche Festsetzungen mit Zeichenerklärung 3

2 Bauordnungsrechtliche Vorschriften 9

3 Nachrichtliche Übernahmen, Hinweise und Zeichenerklärung 11

4 Begründung – städtebaulicher und planungsrechtlicher Teil 16

4.1 Lage und Beschaffenheit 16

4.1.1 Großräumliche Lage und Funktion 4.1.2 Infrastruktur 4.1.3 Naturräumliche Grundlagen

16 17 17

4.2 Planungsgebiet 17

4.3 Planungsrechtliche Voraussetzungen 18

4.4

Anlass und Ziel der Planung

20

4.5 Bebauungskonzept 20

4.6 Verkehrsflächen 21

4.7 Grünordnung 22

4.8 Immissionsschutz 22

5 Begründung – Bauordnungsrechtlicher Teil 23

6 Begründung – Bilddokumentation 24

7 Zusammenfassende Erklärung


Die Gemeinde Wörthsee

erlässt gemäß

§ 2 Abs. 1, § 9 Abs. 1 und § 10 des Baugesetzbuches (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23.09.2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Art. 1 des Gesetzes vom 03.11.2017 (BGBl. I S. 3634),

der Baunutzungsverordnung (BauNVO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23.01.1990 (BGBl. I S. 132), zuletzt geändert durch Gesetz vom 21.11.2017 (BGBl. I S. 3786),

der Planzeichenverordnung (PlanzV) in der Fassung vom 18.12.1990 (BGBl. I 1991 S. 58); sowie deren Anlage (Nummerierung der Planzeichen),

Art. 81 der Bayerischen Bauordnung (BayBO) in der Fassung der Bekanntma-chung vom 14. August 2007 (GVBl S. 588, BayRS 2132-1-I), zuletzt geändert durch § 36 des Gesetzes vom 26. März 2019 (GVBl S. 98) und

Art. 23 der Gemeindeordnung für den Freistaat Bayern (GO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 22.08.1998 (GVBl. S. 796), zuletzt geändert § 2 des Geset-zes vom 26. März 2019 (GVBl S. 98),

diesen Bebauungsplan als

Satzung


1 Planungsrechtliche Festsetzungen mit Zeichenerklärung

1.1 Geltungsbereich

1.1.1 1.28 Grenze des räumlichen Geltungsbereiches (§ 9 Abs. 7 BauGB, Nr. 15.13. PlanzV; siehe Planzeich-nung) Dieser Bebauungsplan ersetzt den Bebauungsplan Nr. 12 Etterschlag – Süd in der Fassung vom 15.11.1988 einschließlich der 1.Änderung in der Fassung vom 11.04.1996.

1.2 Art der baulichen Nutzung

1.2.1 WA Das Baugebiet ist als Allgemeines Wohngebiet gemäß § 4 BauNVO festgesetzt. Die gemäß § 4 Abs. 3 BauNVO als Ausnahme zu-gelassenen Nutzungen sind unzulässig.

(§ 9 Abs. 1 Nr 1 BauGB i.V. mit § 4 BauNVO, Nr 1.1.3 PlanzV, siehe Planzeichnung)

1.3 Maß der baulichen Nutzung

1.3.1

Das Maß der baulichen Nutzung wird durch die höchstzulässige Grundflächenzahl, der Zahl der Vollgeschosse, sowie die Höhe der baulichen Anla-gen festgesetzt.

1.3.2 GRZ 0,20 höchstzulässige Grundflächenzahl z.B. 0,20 (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB; § 16 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO; Nr. 2.5. PlanzV; siehe Planzeichnung)

1.3.3 WH 6,00 höchstzulässige traufseitige Wandhöhe in m z.B. 6,00 m


Die im Gebäudebestand abweichenden Wandhö-hen sind zugelassen. Die traufseitige Wandhöhe ist von der Oberkante Fertigfußboden bis zum Schnitt zwischen Gebäu-deaußenwandflucht und Oberkante Dachhaut zu bemessen. Die Oberkante des Fertigfußbodens darf max. 0,20 m über dem natürlichen Gelände liegen. (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB, § 16 Abs. 2 Nr. 4 BauNVO, § 18 Abs. 1 BauNVO, siehe Planzeichnung)

1.3.4 II höchstzulässige Zahl der Vollgeschosse z.B. 2 Vollgeschosse

1.3.5 Abgrenzung zum Maß der baulichen Nutzung (§ 9 Abs. 1 BauGB und § 16 Abs. 5 BauNVO, Nr. 15.14. PlanzV; siehe Planzeichnung)

1.4 Bauweise, Wohneinheiten, Baugrenzen, Firstrichtung

1.4.1 Es ist die offene Bauweise mit Einzel- und Doppel-

hausbebauung gemäß Planeintrag zugelassen. Bei Einzelhausbebauung sind je Gebäude zwei Wohnungen, bei Doppelhausbebauung je Gebäude eine Wohnung, zulässig. (§ 9 Abs. 1 Nr. 6 BauGB, § 22 Abs. 2 BauNVO, Nr. 3.1.1 und 3.1.2 PlanzV)

1.4.2 Baugrenze (§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB; § 23 Abs. 1 u. 3 BauNVO; Nr. 3.5. PlanzV; siehe Planzeichnung)

1.4.3 Eine Überschreitung der Baugrenze durch unterge-

ordnete Bauteile ist bis zu einer Tiefe von höchs-tens 1,00 m zugelassen.

1.4.4 Haupt-Firstrichtung (§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB; siehe Planzeichnung)


1.5 Stellplätze, Nebenanlagen

1.5.1 Stellplätze und Garagen sind nur auf den im Plan

festgesetzten Flächen für Stellplätze oder innerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche zugelassen.

1.5.2 Umgrenzung von Flächen für Stellplätze Es können sowohl offene Stellplätze als auch Ga-ragen errichtet werden. (§ 9 Abs. 1 Nr. 4 BauGB; § 12 BauNVO; Nr. 15.3. PlanzV; siehe Planzeichnung)

1.5.3

Innerhalb der festgesetzten Flächen für Stellplätze ist für die zulässigen Nutzungen mindestens fol-gende Stellplatzanzahl nachzuweisen: - Wohnnutzung:

bis 50 m² Wohnfläche 1 Stellplatz bis 120 m² Wohnfläche 1,5 Stellplätze ab 120 m² Wohnfläche 2 Stellplät-ze/Wohneinheit

- Geschäfts- und Büronutzung, Handwerk 1 Stellplatz pro 40 m² Nutzfläche

- Schank- und Speisewirtschaften 1 Stellplatz pro 10 m² Gastfläche

1.6 Verkehrsflächen

1.6.1 Öffentliche Verkehrsfläche

(§ 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB; Nr. 6.1 PlanzV; siehe Plan-zeichnung)

1.6.2

Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung - Verkehrsberuhigter Bereich (§ 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB; i.V. § 9 Abs. 4 BauGB siehe Planzeichnung)

St


1.6.3 Straßenbegrenzungslinie (§ 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB; Nr. 6.2. PlanzV; siehe Plan-zeichnung)

1.7 Grünordnung

1.7.1 Die Baugrundstücke sind, soweit sie nicht als Geh-, Fahr- und Terrassenfläche oder als Stellplätze für Kraftfahrzeuge angelegt sind, gärtnerisch zu gestal-ten und mit Bäumen und Sträuchern zu bepflanzen.

1.7.2 Alle nicht dem fließenden Verkehr dienenden Flä-chen wie Wege, Terrassen und sonstige befestigte Flächen sind mit wasserdurchlässigem Aufbau her-zustellen; geschlossene Asphalt- und Betonbeläge ohne Fugen sind unzulässig.

1.7.3 zu pflanzender Baum Für die Neupflanzungen sind heimische Laubbäu-me gemäß der Pflanzliste zu verwenden; Pflanzqualität mind. H 3 xv, StU 18-20. Die Ver-wendung von Nadelgehölzen ist nicht zulässig. (§ 9 Abs. 1 Nr. 25 a BauGB; Nr. 13.2. PlanzV; siehe Planzeichnung)

1.7.4 zu erhaltender Baum Die im Bebauungsplan festgesetzten und als zu erhalten gekennzeichneten Bäume sind zu sichern, dauerhaft zu erhalten und gegebenenfalls zu erset-zen. (§ 9 Abs. 1 Nr. 25 b BauGB; Nr. 13.2. PlanzV; siehe Planzeichnung)

1.7.5

Öffentliche Grünfläche (§ 9 Abs. 1 Nr. 15 BauGB; Nr. 9 PlanzV; siehe Plan-zeichnung)

1.7.6 Spielplatz (§ 9 Abs. 1 Nr. 4 BauGB; § 14 BauNVO; Nr. 9 PlanzV; siehe Planzeichnung)


1.7.7 Thujen- und Fichtenhecken als Hinterpflanzung von Einfriedungen sind unzulässig. Fensterlose Fassaden von mehr als 50 m² und Stützwände sind mit Kletterpflanzen zu begrünen.

1.7.8 Die vorgesehene Bepflanzung der Frei- und Dach-flächen ist in einem besonderen Freiflächengestal-tungsplan darzustellen, der gem. § 1 Abs. 2 Bau-vorlagenverordnung mit dem Bauantrag einzu-reichen ist.

1.8 Immissionsschutz 1.8.1 Entlang der Gebäudefassaden, die zur Staatsstra-

ße ausgerichtet sind, sind die Grundrisse der Woh-nungen so zu gestalten, dass Fenster von schutz-bedürftigen Aufenthaltsräumen in den betroffenen Fassaden mit nächtlichen Beurteilungspegeln über 45 dB(A) vermieden werden.

1.8.2 Bei Errichtung, Erweiterung, Änderung oder Nut-zungsänderung von Gebäuden ist die ausreichende Schalldämmung der Außenbauteile der schutzbe-dürftigen Aufenthaltsräume durch einen Schall-schutznachweis gegen Außenlärm nach dem bau-rechtlich eingeführten Verfahren der DIN 4109-1:2016-07 [16] oder alternativ nach dem Entwurf der E DIN 4109-1/A1:2017-01 [19] nachzuweisen.


2 Bauordnungsrechtliche Vorschriften gemäß § 9 Abs. 4 BauGB mit Zeichenerklärung

2.1

Die Einhaltung der Abstandsflächen nach Art. 6 der Bayerischen Bauordnung (BayBO) wird ange-ordnet.

2.2 SD DN 28°-33° Zulässig ist für Hauptgebäude nur Satteldach mit

gegenüberliegenden gleich geneigten Dachflächen und einer Dachneigung von 28 – 33 °. Als Dacheindeckung ist nur Ziegeleindeckung (rote, rotbraune) oder ähnlich wirkendes Material zuge-lassen.

2.3 Quer- und Zwerchgiebel sowie Dacheinschnitte

sind unzulässig. Die Außenbreite von Gauben darf max. 1,50 m be-tragen; ihr First muss mindestens 1,50 m unter dem Hauptfirst liegen. Die Gesamtbreite aller Dachauf-bauten wird auf 1/3 der jeweiligen Fassadenlänge begrenzt. Dachflächenfenster sind bis zu einer Größe von 1 m² zulässig. Anlagen zur solaren Energiegewinnung (Kollek-toren, Photovoltaik) sind in der Dachfläche zu integ-rieren.

2.4 Als sichtbares Wandmaterial ist nur Verputz und

senkrechte Holzverschalung zugelassen, alle Fas-saden sind in zurückhaltender, heller, Farbgebung zu gestalten. Stark auffallende Putzmuster und Zierputz, Keramikverblendungen und Glasbaustei-ne sind unzulässig. Balkone an einem zusammenhängenden Baugefü-ge sind einheitlich zu gestalten. Fenster sind als stehend-rechteckige Formate aus-zubilden. Für Fensterläden, Türen und Balkone ist als Material überwiegend Holz zu verwenden.


2.5 Einfriedungen sind als sockellose und senkrechte Holzlatten- oder Staketenzäune, in Form von He-cken aus Laubgehölzen oder einer Kombination bis zu einer Höhe von 1,20 m zugelassen. Abgrabungen und Lichtgräben an Gebäuden sind nicht zulässig. Stützmauern sind aus Natursteinen oder werk-steinmäßig bearbeitetem (gestockten) Beton herzu-stellen.


3 Nachrichtliche Übernahmen und Hinweise, Darstellungen ohne Normcharakter

3.1 Bestehendes Gebäude

3.2 Bestehende Grundstücksgrenzen bei Planaufstel-

lung (siehe Planzeichnung)

Vorgeschlagene Grundstücksgrenze

Anbauverbotszone

3.3 103/4 Bestehende Flurnummer (siehe Planzeichnung)

3.4 Grünordnung Bäume sind so zu pflanzen, dass die gesetzlich

vorgeschriebenen Grenzabstände eingehalten wer-den und dass sie zu Kabeltrassen einen Abstand von mindestens 2,50 m einhalten. Wo dieser Min-destabstand nicht eingehalten werden kann, sind geeignete Schutzmaßnahmen zu treffen.

3.5 Pflanzliste für Gehölze Bäume

Apfelhochstämme

Feld-Ahorn Acer campestre Spitz-Ahorn Acer platanoides Berg-Ahorn Acer pseudoplatanus Birke Betula spec. Hainbuche Carpinus betulus Walnussbaum Juglans regia Winter-Linde Tilia cordata Sommer-Linde Tilia platyphyllos


Sträucher

Kornelkirsche Cornus mas Hartriegel Cornus sanguinea Haselnuss Corylus avellana Pfaffenhütchen Euonymus europaeus Efeu Hedera helix Liguster Ligustrum vulgare Heckenkirsche Lonicera xylosteum Schlehe Prunus spinosa Stachelbeere Ribes grossularia Schwarze Johannisbeere Ribes nigrum Hunds-Rose Rosa canina Salweide Salix caprea Schwarzer Holunder Sambucus nigra Roter Holunder Sambucus racemosa Wolliger Schneeball Viburnum lantana

3.6 Brandschutz Bei den zukünftigen Planungen der öffentlichen Flächen und privaten Bauvorhaben sind alle Belan-ge und Anforderungen des vorbeugenden bauli-chen und abwehrenden Brandschutzes – Art. 15 Abs. 1 BayBO – zu berücksichtigen. Eine ausrei-chende Löschwasserversorgung sowie Flächen für die Aufstellung und Bewegung von Feuerwehrfahr-zeugen gemäß DIN 14090 sind vorzusehen.

3.7 Bodenveränderungen

Bei Hinweisen auf schädliche Bodenveränderungen ist das Landratsamt Starnberg, Umweltreferat, ent-sprechend der gesetzlichen Verpflichtung gem. Art. 1 des Bayerischen Bodenschutzgesetzes (Bay-BodSchG) vom 23.02.1999 unverzüglich zu infor-mieren.

3.8 Bodendenkmäler

Bodendenkmäler und archäologische Bodenfunde unterliegen nach Art. 8 DSchG der gesetzlichen Meldepflicht. Sie sind dem Bayrischen Landesamt für Denkmalpflege oder der unteren Denkmal-schutzbehörde unverzüglich bekannt zu machen.

3.9 Ergänzende Hinweise Das anfallende Oberflächenwasser von Dach- und

privaten Verkehrsflächen ist schadlos auf dem Grundstück zu versickern.


Sofern die Anwendungsvoraussetzungen der Nie-derschlagswasserfreistellungsverordnung erfüllt sind und die zugehörigen Technischen Regeln be-achtet werden, sind derartige Anlagen zur Beseiti-gung von Niederschlagswasser genehmigungsfrei.

Sämtliche Bauvorhaben müssen vor Fertigstellung an die zentrale Wasserversorgungs- und Abwas-serbeseitigungsanlage angeschlossen sein.


Verfahrensvermerke

Aufstellungsbeschluss

Der Aufstellungsbeschluss gemäß § 2 Abs.1 BauGB erfolgte in der Sit-zung des Gemeinderats vom …………. ………………..

Der Beschluss wurde am ……………………. ortsüblich bekannt gemacht. Beteiligung der Öffentlichkeit

Die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit mit öffentlicher Unterrichtung sowie Gelegenheit zur Äußerung und Erörterung gemäß § 3 Abs.1 BauGB fand in der Zeit vom ………………………... bis …………….….…….…. statt. . (Vorentwurfsfassung vom ………………………....).

Die öffentliche Auslegung gem. § 3 Abs. 2 BauGB fand in der Zeit vom ……………………….…bis……………….…………statt. . (Entwurfsfassung vom …………………………….)

Die wesentlichen, bereits vorliegenden umweltbezogenen Stellungnah-men wurden mit ausgelegt.

Beteiligung der Behörden

Die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange wurden gemäß § 4 Abs. 1 BauGB unterrichtet und in der Zeit vom ……………….…….. bis ………..………………... zur Äußerung aufgefordert. (Vorentwurfsfassung vom ………………...……….).

Von den Behörden und sonstigen Trägern öffentlicher Belange wurden gemäß § 4 Abs. 2 BauGB in der Zeit vom …………..………. bis ……………………….... Stellungnahmen eingeholt.

(Entwurfsfassung vom …………………………….)


Satzungsbeschluss

Der Satzungsbeschluss gemäß § 10 Abs. 1 BauGB erfolgte in der Sitzung des Gemeinderats vom ………………………………. (Endfassung vom …………………………….….. .)

Der Satzungsbeschluss wurde am ……………………………. ortsüblich bekannt gemacht. Die 2. Änderung des Bebauungsplans Nr. 12 „Etter-schlag- Süd“ ist damit in Kraft getreten. Er wird mit Begründung für jede Person zur Einsicht bereitgehalten. Über den Inhalt wird auf Verlangen Auskunft gegeben.

Zusammenfassende Erklärung

Der 2. Änderung des Bebauungsplans Nr. 12 „Etterschlag- Süd" wurde gemäß § 10 Abs. 4 BauGB eine zusammenfassende Erklärung beigefügt über die Art und Weise, wie die Umweltbelange und die Ergebnisse der Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung berücksichtigt wurden, und aus welchen Gründen der Plan nach Abwägung mit den geprüften, in Betracht kommenden anderweitigen Planungsmöglichkeiten gewählt wurde.

Wörthsee, den ........................

.......................................................... Christel Muggenthal (Bürgermeisterin)

(Dienstsiegel)


4.1 Lage und Beschaffenheit 4.1.1 Großräumliche Lage und Funktion

der Gemeinde Wörthsee Die Gemeinde Wörthsee liegt im Nordwesten des Landkreises Starnberg.

Die Entfernung des Hauptortes Steinebach zur Landeshauptstadt München beträgt ca. 32 km, zur Kreisstadt Starnberg ca. 18 km. Das Gemeindegebiet umfasst eine Fläche von 2.042 ha und grenzt an die folgenden Gemeinden aus dem Landkreis Starnberg sowie dem Nachbar-landkreis Fürstenfeldbruck an: • im Norden die Gemeinde Gilching • im Osten die Gemeinde Weßling • im Süden die Gemeinde Seefeld • im Westen die Gemeinde Inning am Ammersee • sowie im Nordwesten die Gemeinden Grafrath und • Schöngeising, die zum Landkreis Fürstenfeldbruck gehören. Nach dem Landesentwicklungsprogramm Bayern (LEP, verbindliche Fas-sung vom April 2003, Teilfortschreibung vom Februar 2018) und dem Re-gionalplan München (RPM, Fortschreibungsentwurf vom Dezember 2015) ist die Gemeinde dem ländlichen Teilraum im Umfeld eines großen Ver-dichtungsraums zugeordnet. Entsprechend Regionalplan soll „... im Stadt- und Umlandbereich München die Standortattraktivität deshalb durch verstärkte Innenentwicklung durch Ausschöpfung der Flächenreserven, Aktivierung der Flächenpotentiale so-wie Flächenrecycling, ..... aktive Flächenvorsorge der Gemeinden z.B. durch Flächenmanagement, Standortpflege und Ausbau der Branchenviel-falt .... weiter ausgebaut und verbessert werden“. Die Gemeinde Wörthsee hat keine zentralörtlichen Funktionen. Darüber hinaus zählt Wörthsee zum Mittelbereich der Kreisstadt Starnberg, die in der zentralörtlichen Gliederung als Mittelzentrum ausgewiesen ist. Das Mit-telzentrum Starnberg soll die Bevölkerung seines Mittelbereichs mit Gütern und Dienstleistungen des gehobenen Bedarfs versorgen sowie ein in Qua-lität und Quantität gehobenes Angebot an Arbeitsplätzen zur Verfügung stellen.

4 Begründung – städtebaulicher und planungsrechtli-cher Teil


4.1.2 Infrastruktur Die Gemeinde verfügt im Ortsteil Steinebach über einen Haltepunkt an der

S-Bahnlinie München – Herrsching. Während der Hauptverkehrszeiten verkehrt die S8 im 20-Minuten-Takt, ansonsten im 40-Minuten- Takt. Zu-sätzlich wird die Gemeinde von Buslinien bedient. An das überörtliche Verkehrsnetz ist die Gemeinde durch die Autobahn A 96 München – Lindau, die das nördliche Gemeindegebiet in ost-westlicher Richtung durchzieht und Wörthsee mit der Landeshauptstadt verbindet, angeschlossen. An dieser Straße liegt der Ortsteil Etterschlag. Die Auto-bahn verläuft zwischen Etterschlag und Waldbrunn im Tunnel. Die beiden Ortsteile Etterschlag und Steinebach werden durch die in Nord-Süd-Richtung verlaufende und an der A 96 beginnende Staatsstraße St 2348 miteinander verbunden. Südlich von Steinebach stellt diese die Verbindung zur Gemeinde Seefeld her. Sie bindet auch als Gemeindeverbindungsstra-ße an die St 2349 nach Weßling an. Der Anschluss an die Gemeinde Grafrath und den Landkreis Fürstenfeldbruck wird vom Kreisel zwischen Etterschlag und Waldbrunn über die STA 1 hergestellt. Die Gemeinde verfügt über, ihrer Funktion entsprechenden, Einrichtungen der kommunalen und sozialen Infrastruktur sowie der sonstigen Versor-gung.

4.1.3 Naturräumliche Grundlagen Das Gemeindegebiet, das gänzlich im Jungmoränengebiet liegt, schließt

im Südwesten einen Teil des Wörthsees und im nördlichen Bereich Teile des Seefelder Waldes mit ein. Seine Lage an den Ufern des Wörthsees im 5-Seen-Gebiet prägt entscheidend seine Attraktivität und Entwicklung. Der Regionale Grünzug (3) Herrschinger Moos / Weßlinger See / Grüngür-tel München-West / Aubinger Lohe grenzt im Osten an das Gemeindege-biet an. Große Bereiche des Gemeindegebietes liegen gemäß RPM im Landschaft-lichen Vorbehaltsgebiet Ammersee mit Herrschinger Moos, Wörth-, Pilsen- und Weßlinger See. Der Landschaftsteilraum im Seengebiet zählt zu den attraktivsten Landschaften der Region, der in den Sommermonaten viel-fach überlastet ist.


4.2 Planungsgebiet

Blick von Osten

Das Plangebiet mit einer Fläche von ca. 3,0 ha liegt südlich der Bundesau-tobahn A 96 und östlich der Etterschlager Straße im Ortsteil Etterschlag-Waldbrunn.

4.2.1 Umfeld und baulicher Bestand

Der Bereich ist Teil des Ortsteils Waldbrunn, der als Wohngebiet außerhalb der historischen Ortsmitte von Etterschlag entstanden ist. Im Westen findet sich, getrennt durch die Etterschlager Straße, das Sportgebiet des SC Wörthsee mit Vereinsheim, zwei Fußballplätzen und einer Anlage der Stockschützen; südlich davon ist ein Lebensmittel-Nahversorger angesie-delt. Südlich grenzen weitere Wohngebiete, im Norden und Osten landwirt-schaftlich genutzte Flächen an. Das Plangebiet ist teilweise mit Einzelhäusern bebaut, aber in großen Tei-len unbebaut und landwirtschaftlich genutzt.

4.2.2 Verkehrssituation Die äußere Anbindung des Plangebietes erfolgt über die Etterschlager

Straße.


Eine direkte Zufahrt ist aber nicht möglich, da diese als Staatsstraße 2348 gewidmet ist. Die Anfahrt erfolgt über die, südlich des Plangebietes, von der Staatsstraße abzweigende Lerchenstraße. Im Plangebiet sind mehrere Straßen vorhanden, die teils auch der Er-schließung der angrenzenden Bestandsbebauung außerhalb des Gebietes dient. Eine Bushaltestelle befindet sich direkt an der Etterschlager Straße in einer Entfernung von ca. 150 m.

4.2.3 Grünbestand Baumbestand findet sich in geringem Umfang entlang der Etterschlager

Straße und am Ortsrand im Nordosten. 4.2.4 Topographie Innerhalb des Plangebietes ist das Gelände nahezu eben. 4.2.5 Grundwasser Zum Grundwasserstand im Planungsgebiet liegen keine gesicherten An-

gaben vor.

4.3 Planungsrechtliche Voraussetzungen 4.3.1 Rechtskräftiger Flächennutzungsplan Die Gemeinde Wörthsee verfügt über einen rechtgültigen Flächennut-

zungsplan, der in der Fassung vom 31.05.2006 wirksam wurde. In der Zwi-schenzeit wurde diese Gesamtkonzeption des Flächennutzungsplans in vie-len Bereichen geändert. Im wirksamen Flächennutzungsplan sind die Grundstücke im Planbereich als Allgemeines Wohngebiet (WA) dargestellt.


Ausschnitt aus dem rechtsgültigen Flächennutzungsplan

4.3.2 Bebauungsplan Für das Plangebiet besteht der rechtskräftige Bebauungsplan Nr. 12 „Etter-

schlag -Süd“ vom November 1988. Er wurde im Jahr 1996 bezüglich einer Festsetzung zu Gartenhäuschen geändert.


4.3.3 Altlasten Im Plangebiet sind keine Altlastenverdachtsflächen bekannt.

4.3.4 Denkmalschutz

Denkmalgeschützter Gebäudebestand ist nicht vorhanden; ein Vorkommen von Bodendenkmälern ist nicht bekannt.

4.3.5 Sonstiges

Weitere planungsrechtlich relevante Rahmenbedingungen sind nicht be-

kannt. 4.4 Anlass und Ziel der Planung Auslöser für das Änderungsverfahren ist der Wunsch verschiedener Grund-

eigentümer, anstelle der ausschließlich zulässigen Einzelhausbebauung, auch die Realisierung von Doppelhäusern zuzulassen Mit der Aufstellung des Bebauungsplanes sollen daher die planungsrechtli-che Voraussetzung für eine Umsetzung dieses Ziels geschaffen und eine zeitgemäße städtebauliche Entwicklung im Ortsteil Waldbrunn eingeleitet werden.

4.5 Nutzungs- und Bebauungskonzept 4.5.1 Flächenbilanz

Geltungsbereich 29.236 m² hiervon öffentliche Verkehrsfläche (Bestand) 8.410 m² öffentliche Grünfläche 665 m² Bauland 20.161 m²


4.5.2 Art der baulichen Nutzung

Der rechtskräftige Bebauungsplan setzt Allgemeines Wohngebiet (WA) fest;

dies wird beibehalten. Die gemäß § 4 Abs. 3 BauNVO als Ausnahme zugelassenen Nutzungen (Tankstellen, Gartenbaubetriebe, nicht störende Gewerbebetriebe, Anlagen für Verwaltung und Beherbergungsbetriebe) sind unzulässig.

4.5.3 Maß der baulichen Nutzung

Der rechtskräftige Bebauungsplan setzt das Maß der baulichen Nutzung durch die höchstzulässige Grund- und Geschoßflächenzahl, in Verbindung mit der Höhe baulicher Anlagen und der Zahl der Vollgeschosse fest. Dies wird grundsätzlich beibehalten, wobei auf die Festlegung der Geschoß-flächenzahl verzichtet wird. Im rechtskräftigen Bebauungsplan wird, für alle Grundstücke, eine Grundflä-chenzahl von 0,20 und eine Geschoßflächenzahl von 0,25 festgelegt. Er-gänzend sind eine Wandhöhe von 4,0 m und zwei Vollgeschosse als I+D festgesetzt. Im Hinblick auf die vorgesehene Doppelhausbebauung im bislang unbebau-ten Kernbereich des Plangebietes wird die Grundflächenzahl hier mit 0,24 bei einer Wandhöhe von 6,0 m festgesetzt. Damit werden in den Doppel-häusern angemessene Wohnflächen nach heutigem Standard ermöglicht; eine Einzelhausbebauung als Alternative bleibt trotzdem zulässig. Im Bereich des östlichen Ortsrandes befinden sich eine Reihe von Be-standsgebäuden, die gemäß den Festsetzungen des „alten“ Bebauungsplan errichtet worden sind. Daher wird die Wandhöhe hier mit 4,25 m nur gering-fügig erhöht, um abgestufte Gebäudehöhen zum Ortsrand darzustellen und mögliche Abstandsflächen- und Verschattungsprobleme auszuschließen. Damit nicht nur einzelne Grundeigentümer im Kernbereich von geänderten Festsetzungen profitieren, wird die Grundflächenzahl hier ebenfalls leicht auf 0,22 erhöht und die überbaubaren Grundstücksflächen entsprechend erwei-tert. So entstehen vergleichbare Erhöhungen der Geschossfläche (ca. 40 m2), wie in den anderen Teilen des Baugebietes, sowie eine verbesserte Nutzbarkeit der Dachgeschosse. Die überbaubaren Grundstücksflächen werden mit Baugrenzen definiert. Mit Ausnahme des Bereichs am östlichen Ortsrand, wird eine Bebauung mit Einzelhäusern und Doppelhäusern ermöglicht. Um die erhöhte Geschossflä-che auch sinnvoll nutzen zu können, wird bei einer Einzelhausbebauung die Anzahl der Wohneinheiten auf 2 Wohneinheiten erhöht. Von dieser Festle-


gung profitieren insbesondere die Grundstücke am nordöstlichen Ortsrand. Bei Doppelhausbebauung ist jeweils nur eine Wohneinheit zugelassen.

4.6 Verkehrsflächen

4.6.1 Erschließung Die Erschließungsstraßen im Plangebiet sind weitgehend gemäß der ur-

sprünglichen Konzeption fertig gestellt und in das Eigentum der Gemeinde übergegangen; nur im Nordwesten ist ein Teil der Straße noch nicht errich-tet. Die Straßen bleiben im Änderungsbebauungsplan weitgehend unverändert. Lediglich im Nordwesten wird die Erschließungsstraße im Westen verkürzt. Damit werden weniger Straßenflächen erzeugt; die Versiegelung wird redu-ziert, die Befahrbarkeit verbessert und Erschließungskosten, auch für die Anwohner, gesenkt. Zudem ist eine bessere Bebaubarkeit des nordwestli-chen Baugrundstücks möglich, dass bisher, wegen der Bauverbotszone der Staatsstraße, nur eingeschränkte Bebauungsmöglichkeiten hatte.

4.6.2 Stellplätze und Garagen

Für die Stellplätze werden Regelungen zur Anzahl der erforderlichen Stell-

plätze als auch zu deren Lage auf dem jeweiligen Grundstück getroffen.

4.7 Grünordnung Neben dem Baumbestand werden Neupflanzungen, insbesondere entlang

der Straßen und am östlichen Ortsrand, festgesetzt, um eine ausreichende Durchgrünung des Gebietes sicherzustellen.

4.8 Immissionsschutz Die Festsetzungen zum Schallschutz orientieren sich an den, bereits im „al-

ten“ Bebauungsplan, enthaltenen Regelungen, die hauptsächlich auf eine angepasste Grundrissorientierung der Gebäude an der Staatstraße und schallgedämmte Gebäudefassaden abzielt.


5 Begründung – bauordnungsrechtlicher Teil 5.1 Abstandsflächen Die Einhaltung der Abstandsflächen im Sinne des Art. 6 BayBO wird ange-

ordnet.

5.2 Bauliche Gestaltung Mit Rücksicht auf das ortsbildprägende Umfeld und im Hinblick auf das Orts-

bild wird eine Reihe von gestalterischen Festsetzungen. Grundsätzlich wird Satteldach mit gegenüberliegend gleich geneigten Dach-flächen zwischen 28° und 33° gefordert; dies wird aus dem „alten“ Bebau-ungsplan unverändert übernommen. Dacheinschnitte Quer- und Zwerchgiebel sind nicht zugelassen; für Gauben werden verschiedene Gestaltungsvorschriften getroffen. Damit soll verhin-dert werden, dass die ohnehin vielfältig gestaltete Dachlandschaft durch un-passende Ein- und Umbauten weiter zerrissen wird. Zusammenhängende Gebäudeteile sind harmonisch aufeinander abzustimmen, auffallende Putz-muster und Zierputz sind unzulässig, Fassaden sollen in zurückhaltender und heller Farbgebung gestaltet werden und Holzteile sind hell zu streichen. Balkone eines Gebäudes sind einheitlich zu gestalten. Solaranlagen sind nur zulässig, wenn sie in die Dachfläche integriert sind. Für die Ausführung von Einfriedungen und Stützmauern werden verschiede-ne Gestaltungsvorschriften festgesetzt.

5.4 Eingriffsregelung

Folgende Vermeidungs- und Minimierungsmaßnahmen werden festgesetzt:

Um die Versiegelung zu minimieren, sind alle privaten Wege und Flächen, die nicht dem fließenden motorisierten Verkehr dienen, in versickerungsfähi-ger Bauweise auszuführen. Um eine angemessene Begrünung und die Einhaltung der Festsetzungen zur Grünordnung zu gewährleisten wird gefordert, dem Bauantrag einen qualifizierten Freiflächengestaltungsplan beizulegen.


6 Bilddokumentation

1 Blick nach Nordwesten

2 Blick nach Osten


3 Blick zur Bebauung an der Staatsstraße

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