2009 10 29 Ibg

Herzlich willkommen

Samuel GerberDr. sc. techn., MRICS sgAG, Raumbewältigung, Zürich

Günstiger Wohnraum:Konzepte und Massnahmen

Ulrike BahrDipl. Arch. ETH Projektleiterin circumcoloo

pom+ Consulting AG, Zürich

Reiner Gfellerlic. iur., Leiter BewirtschaftungAllianz Suisse Immobilien AG

Roger GortMitglied der GeschäftsleitungBüro für Bauökonomie AG, Luzern

Wunsch & Wirkung

im Wohnungsbau

Roger Gort

http://www.bfbag.ch/html/spruch1.html

Wünsche der Mieterschaftgrosse Zimmerhelle Räume Lichthohe Räumefunktionelle Küchezwei Sanitärzellengrosser Balkongeringer Energieverbrauch – gute Wärmedämmunggenügend Abstellräumegute Schalldämmung LärmKomfort-Lüftung Luft


im Weiteren:

genügend Waschtage1 Veloabstellplatz pro ZimmerAutoabstellplatz, gedeckt erreichbarKinderspielplatz nah / weitleicht auffindbare Adressegute Nachbarschaft& vor allem:

günstiger Mietzins


Wünsche der Bauherrschafthohe Wohnqualitätindividuelles Erscheinungsbildgünstige Bauweisenachhaltige Konstruktionenwiderstandsfähige Materialiengeringe Unterhaltskostenniedrige Betriebskostengute Vermietbarkeit& vor allem:

geringe Baukosten & ausreichende Rendite


Wünsche der Architekt / innenGestaltungsfreiheitgute Wohnungenpersönliche Handschriftproblemlose Realisierungfähige Unternehmerzufriedene Bauherrschaftbegeisterte Mieter/innenAnerkennung in der Fachweltund natürlich:

ausreichendes Honorar


Wägbarkeit der Wünsche Mieterwünschesind zu 80% quantifizierbar

Vermieterwünschesind nicht direkt quantifizierbar

Architektenwünschesind nicht oder nur durch Vergleichsobjekte verifizierbar


Schnittmenge der Wünsche hohe Wohnqualitätgünstige Bauweisegeringer Energieverbrauchwenig Mieterwechsel

günstig

Mieten Baukosten Honorare(im Sinne von aufwanddeckend)


Mieter-Wünsche und ihre Auswirkung auf die Mietzinsen

Referenzobjekt: Bebauung U. Luzern, Wettbewerb Bebauungsplan 2005, Baueingabe 2008total 250 Wohnungen, hievon 170 in MFH mit 10 – 11 Wohnungen je mitUG, EG, 1. OG, 2. OG, Attika: alle mit unterschiedlichen Grundrissen

Basis 4.5 Zimmerwohnung in 11 - Familienhaus

Mietwohnungen mittleres SegmentHNF 104 m2 GF 118 m2Loggia 19 m2

Mietzins 24 000 p.a. Nebenkosten 2 170 p.a.2 000 p.mt. 170 p.mt. 230 / m2 21 / m2

HNF / GF 0.71 / 1Perforation 0.31 (Fassade unter Terrain / über Terrain)

AZ 0.46 (inkl. 15% Bonus)Baugrund: Fels ab 2.0 m unter TerrainHanglage nach Norden abfallend


BASIS Kosten Stand 4/08

BKP 2 5004 m3 645.- (SIA 416) 3 230 000BKP 1 3% 100 000BKP 4 7% 220 000BKP 5 8.5% 280 000Total BKP 1 – 5 3 830 000BKP 0 Baulandanteil * 770 000 16.7%Total Anlage (ohne Einstellhalle) 4 600 000

Bruttorendite 5.5% 253 000 p.a.

* Seit 40 bis 85 Jahren im Besitz der Bauherrschaft

Mieterwünsche und Mietzins

Mieterwünsche und Mietzins Zusatzinvestition (inkl. BKP 29+5) Mehrzins p. M. (vereinfacht

mit 5.5% p.a.** gerechnet)

grössere Zimmer + 10% ca. + 10 m2 12 000 * + 60 ***

(104 m2 HNF / 118 m2 GF)

höhere Zimmer + 20 cm 7 000 * (+ 35)

(260 cm statt 240 cm)

grössere Fenster 14 000 * + 65 ***

Gesetz 10 m2

effektiv 27 m2 (0.31 Perforation)

gewünscht 45 m2 (0.50 Perforation)

grösserer Balkon bereits enthalten 0

Putzbalkon 1 m2 2 500 / Stck. + 10

Balkon 6 m2 7 000 / Stck. + 30

Balkon auf Stützen 18 m2 18 000 / Stck. (+ 80)

Verglasung des Balkons 18 m2 16 000 / Stck. + 75 ***

Loggia eingezogen als Flachdach 10 m2 25 000 / Stck. + 115

(inkl. Mehrabwicklung Fassade)

Loggia do., Front verglast 31 000 / Stck. + 140

* je ca. 45 – 55 % der GF- bzw. Volumen-Preise

** für die Anteile Gebäudetechnik müssen 7.5 % Bruttorendite eingerechnet werden



Reduit in Wohnung (ohne Mehrfläche) 1 500 inkl. inkl. (8)

Sanitärzelle zusätzlich (Du/Clo/Lav.) 15 000 inkl. inkl. (70)

Küchenkombination 16 000 inkl. inkl.

Küche abgeschlossen 3 000 15 ***

Wandschränke 10 m (pro Zimmer 3.5 m) 15 000 70 ***

Atrium (3 x 3) m im Attika (umschlossen von Wohnraum) 30 000 140

( ) = im Zins von 2 000 p.mt. bereits enthalten



Komfortlüftung Minergie inkl. inkl. (75)(120 m2 / GF + H 16 000)

Fenster 3-fach IV 3 000 15 ***

Waschmaschine / Tumbler pro Wohnung 2 800 15 ***(11 statt 5 Stck.) Mehrkosten pro Wohnung

1 Veloabstellplatz im UG pro Zimmer inkl. inkl. (18)

Summe aller zus. noch möglichen Wünsche (mit *** bezeichnet) 315 / Monat ~16%

Summe aller bereits integrierten Wünsche (in Klammern) 286 / Monat~14%

Fazit

Bauen ist teuerund doch erhält man relativ viel

Volumen fürs Geld

CHF 560 / m3SIA 116

CHF 645 / m3SIA 416

Häuser sind trotzdem eigentlich günstig

650.- / m3 1 200.- / m3

4 000.- bis 10 000.- / m3 35 000.- / m3 27 000.- bis 80 000.- / m3

m3-Preise

(alle m3 nach SIA 416!)

oder ein Auto der Mittelklasse 7 000 / m3 bis 12 000 / m3

Löhne 40%

Material 40% x 0.3 12%

Fixkosten 20% x 0.4 3 - 8%

Gesamter Lohnanteil

Planung, Leitung, Realisierung,

Verwaltung 55 - 60%

Bauen ist lohnlastig! Kostenanteile im Bauwesen Ø

70 & 30 & 4 & 3& 35 & 1 & 0

=

günstig Bauen

70%

mind. vermietbare Fläche (HNF zu GF)

Günstig Wohnen fusst auf folgenden Zahlen

mind. analoge Wohnungen

Mindestanzahl Geschosse (mit Wiederholung)

& 35%max. Fassadenperforation (Fensteranteil)

Steigzone pro Wohnung

Mindestanzahl Wohnungen pro Treppenhaus

& 30 & 4 & 3

& 1 & 0eingezogene LoggienAtrien Extras aller Art

….. doch sind fast alle Wünsche quantifizierbar!

Zum Abschluss

Kosten früh detailliert erfassenvor Abschluss des Vorprojektes und Flächen, Konstruktionen und Materialien

optimieren

erst dann die weitere Planung auslösen(um teure Planungsruinen und –änderungen zu vermeiden)

keine rollende Planung

Gute architektonische Lösungen

• lassen die Objekte zu gesuchten Adressen werden

• müssen nicht teuer sein und

• sind die eigentliche Basis der Nachhaltigkeit

denn es gibt sie tatsächlich:

Die Ökonomie der Ästhetik

26. November 2009, 17.30 Uhr Restaurant Metropol, Zürich

Stockwerkeigentum: Mehr Fallstricke als Vorteile?

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Real Estate

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