20120514 Begr VI-140h Ve - umwelt-beteiligung-berlin.de · Begründung zum vorhabenbezogenen...

Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg von Berlin

Abt. Planen, Bauen und Umwelt

Stadtentwicklungsamt

– Fachbereich Stadtplanung –

Begründung

gemäß § 3 Abs. 2 BauGB

zum

vorhabenbezogenen Bebauungsplan VI-140g VE

für die Grundstücke Dennewitzstraße 36-44

im Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg, Ortsteil Kreuzberg

Stand 24.08.2015

Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan VI-140g VE

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Inhalt

I. PLANUNGSGEGENSTAND UND ENTWICKLUNG DER PLANUNGSÜBERLEGUNGEN 5

I.1 Veranlassung und Erforderlichkeit der Planungen 5

I.2 Beschreibung des Plangebietes 5

I.2.1 Stadträumliche Einbindung und Gebietsentwicklung 5

I.2.2 Geltungsbereich und Eigentumsverhältnisse 6

I.2.3 Städtebauliche Situation und Bestand 6

I.2.4 Geltendes Planungsrecht 7

I.2.5 Verkehrserschließung 7

I.2.6 Technische Infrastruktur 8

I.2.7 Denkmalschutz 9

I.3 Planerische Ausgangssituation 9

I.3.1 Ziele und Grundsätze der Raumordnung 9

I.3.2 Flächennutzungsplan 10

I.3.3 Landschaftsprogramm 10

I.3.4 Stadtentwicklungsplanungen 13

I.3.5 Sonstige vom Senat beschlossene städtebauliche Planungen 14

I.3.6 Bereichsentwicklungsplanung 16

I.3.7 Angrenzende festgesetzte und im Verfahren befindliche Bebauungspläne 16

I.3.8 Planfeststellungen 17

I.4 Entwicklung der Planungsüberlegungen 17

I.4.1 Städtebaulicher Rahmenvertrag zur Entwicklung des Gleisdreiecks 17

I.4.2 Entwurf des Bebauungsplans VI-140 18

I.4.3 Rahmenplan für die drei Baufelder am westlichen Rand des Gleisdreiecks 18

I.4.4 Gutachterverfahren für das Baufeld Dennewitzstraße 37,38 18

I.4.5 Projektplanung 20

I.4.6 Durchführungsvertrag 21

II. UMWELTBERICHT 23

II.1 Einleitung 23

II.1.1 Kurzdarstellung der Inhalt und Ziele des Bebauungsplans 24

II.1.2 Darstellung der in einschlägigen Fachgesetzten und Fachplanungen festgelegten Ziele

des Umweltschutzes, die für den Bauleitplan von Bedeutung sind, und der Art, wie

diese Ziele und die Umweltbelange bei der Aufstellung berücksichtigt wurden 24

II.2 Beschreibung und Bewertung der Umweltauswirkungen 30

II.2.1 Bestandsaufnahme der einschlägigen Aspekte des derzeitigen Umweltzustands,

einschließlich der Umweltmerkmale der Gebiete, die voraussichtlich erheblich

beeinflusst werden 30

II.2.2 Prognose über die Entwicklung des Umweltzustandes bei Durchführung der Planung 39

II.2.3 Prognose über die Entwicklung des Umweltzustandes bei Nichtdurchführung der

Planung 50

II.2.4 Vermeidung, Verringerung und Ausgleich nachteiliger Auswirkungen sowie

Eingriffsbeurteilung und Ausgleichsentscheidung gem. § 18 BNatSchG i.V.m. § 1a

Abs. 3 BauGB 50

II.2.5 Anderweitige Planungsmöglichkeiten 57

II.3 Zusätzliche Angaben 58

II.3.1 Technische Verfahren bei der Umweltprüfung 58


4

II.3.2 Hinweise zur Durchführung der Umweltüberwachung 59

II.4 Allgemein verständliche Zusammenfassung 59

III. PLANINHALT UND ABWÄGUNG 62

III.1 Ziele der Planung und wesentlicher Planinhalt 62

III.2 Entwickelbarkeit aus dem Flächennutzungsplan 62

III.3 Vorhaben- und Erschließungsplan 62

III.4 Begründung der Festsetzungen 63

III.4.1 Geltungsbereich 63

III.4.2 Art der baulichen Nutzung 63

III.4.3 Erschließung 67

III.4.4 Maß der baulichen Nutzung 69

III.4.5 Überbaubare Grundstücksfläche 75

III.4.6 Abstandsflächen nach BauOBln 76

III.4.7 Immissionsschutz 79

III.4.8 Grünfestsetzungen 97

III.4.9 Sonstige Festsetzungen 98

III.4.10 Nachrichtliche Übernahmen 99

III.4.11 Hinweise 99

III.4.12 Durchführungsvertrag 100

III.5 Abwägung der öffentlichen und privaten Belange 100

III.5.1 Private Belange 101

III.5.2 Öffentliche Belange 105

IV. AUSWIRKUNGEN DES BEBAUUNGSPLANS 107

IV.1 Auswirkungen auf die Wohnbedürfnisse und Arbeitsstätten 107

IV.2 Auswirkungen auf den Haushalt und die Finanz- bzw. Investitionsplanung 108

IV.3 Weitere Auswirkungen 109

IV.3.1 Bodenrechtliche Auswirkungen 109

IV.3.2 Auswirkungen auf den Straßenverkehr 109

IV.3.3 Auswirkungen auf die soziale und grüne Infrastruktur 109

IV.3.4 Auswirkungen auf den Denkmalschutz 110

IV.3.5 Auswirkungen auf geschlechts- und altersspezifische Belange 111

V. VERFAHREN 112

V.1 VI-140 Aufstellungsbeschluss und erste Verfahrensschritte 112

V.2 VI-140 Frühzeitige Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger gemäß

§ 4 Abs. 1 BauGB 112

V.3 VI-140 Frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 1 BauGB 112

V.4 VI-140 Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger gemäß § 4 Abs. 2 BauGB 112

V.5 VI-140 Teilungsbeschluss 112

V.6 VI-140g Mitteilung der Planungsabsicht 113

V.7 VI-140g Beschluss zur Umstellung als vorhabenbezogener Bebauungsplan VI-140g VE 113

V.8 VI-140g VE Mitteilung der Planungsabsicht 113

V.9 VI-140g VE Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger gemäß § 4 Abs. 2 BauGB 113

RECHTSGRUNDLAGEN BERLIN 136


5

I. PLANUNGSGEGENSTAND UND ENTWICKLUNG DER

PLANUNGSÜBERLEGUNGEN

I.1 Veranlassung und Erforderlichkeit der Planungen

Das Plangebiet liegt am westlichen Rand des früheren Bahngeländes Gleisdreieck, östlich der

Dennewitzstraße im Bezirk Friedrichshain - Kreuzberg, Ortsteil Kreuzberg. Nach Aufgabe großer

Teile der Bahnnutzungen wurde für das Gleisdreieck ein umfassender städtebaulich-landschafts-

planerischer Neuordnungsprozess umgesetzt. Kernbereich der Neuordnung ist die Anlage eine

großflächigen neuen Stadtparks im Zentrum des Geländes, der vollständig fertig gestellt ist. An den

Rändern der Fläche sollen unterschiedliche Baugebiete entwickelt werden, darunter auch das Plan-

gebiet. Es ist Teil des dreiteiligen Baufeldes Flottwellstraße im Nord-Westen des Gleisdreiecks.

Die Neuordnungsplanung wurde planungsrechtlich durch Aufstellung des Rahmenbebauungsplans

VI-140 eingeleitet, dessen Verfahren bis zur Beteiligung der Behörden gemäß § 4 Abs. 2 BauGB

und der Auswertung der Stellungnahmen, beschlossen am 11. Dezember 2007, geführt wurde. Um

die unterschiedlichen Entwicklungsziele für die verschiedenen Teilbereiche des Areals gezielter ver-

folgen zu können wurde am 22.1.2013 beschlossen, das Bebauungsplanverfahren als vorhabenbe-

zogenen Bebauungsplan VI-140g VE fortzuführen.

Durch die Aufstellung des Bebauungsplanes VI-140g VE werden die planungsrechtlichen Voraus-

setzungen für die Realisierung eines Wohngebäudes und eines Hotels geschaffen. Die Aufstellung

eines Bebauungsplanes ist erforderlich, da die Zulässigkeit von Vorhaben derzeit nach § 34 BauGB

zu beurteilen ist und die angestrebte umfassende städtebauliche Neuordnung nur auf Grundlage

eines Bebauungsplans möglich ist.

Nach Mitteilung der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt vom 2.1.2013 werden durch

das Vorhaben dringende Gesamtinteressen des Landes Berlin insoweit berührt, als sich das Plan-

gebiet auch unter der in Hochlage geführten U-Bahntrasse der Linie 1 befindet. Um eventuelle Be-

einträchtigungen für den U-Bahnverkehr auszuschließen, sind im weiteren Verfahren Abstimmungen

mit SenStadtUm VII B erforderlich. Aus diesem Grund ist das Verfahren gemäß § 7 AGBauGB

durchzuführen.

I.2 Beschreibung des Plangebietes

I.2.1 Stadträumliche Einbindung und Gebietsentwicklung

Das Plangebiet ist Teil der Berliner Innenstadt und liegt südlich des Potsdamer Platzes. Es gehört

zum Ortsteil Kreuzberg des Bezirks Friedrichshain-Kreuzberg. Unmittelbar westlich grenzt der Orts-

teil Tiergarten des Bezirks Mitte an. Stadtstrukturell gehört das Plangebiet damit zum Quartier östlich

der Potsdamer Straße und wird auch durch die Dennewitzstraße von Westen her erschlossen.

Das Plangebiet wurde erstmals als Teil des Potsdamer Bahnhofs baulich genutzt. Während sich der

eigentliche Bahnhof im Bereich des heutigen Potsdamer Platzes befand, die Lage des Gleisfeldes

entspricht weitgehend dem heutigen Tilla-Durieux-Park, wurde der Bereich südlich des Landwehr-

kanals vor allem als Güterbahnhof und Bahnbetriebswerk genutzt.

Nach seiner Stilllegung lag das Gelände lange Zeit brach und wurde anschließend für die Baulogis-

tik im Bereich Potsdamer Platz genutzt. Randbereiche wurden weiterhin gewerblich genutzt. Im Gel-

tungsbereich waren eine Tankstelle, eine Spedition und ein Betrieb für Industriereinigung angesie-

delt.


6

Nach einer längeren Planungs- und Bauphase wurde der Westpark des Parks am Gleisdreieck im

Mai 2013 eröffnet. Der neue Park erstreckt sich zwischen dem Schöneberger Ufer im Norden und

der Yorckstraße im Süden. Der Park grenzt östlich unmittelbar an das Plangebiet, die Erschließung

erfolgt aus westlicher Richtung u.a. über Parkzugänge nördlich (Eingang Pohlstraße) und südlich

(Eingang Kurfürstenstraße) des Plangebietes.

I.2.2 Geltungsbereich und Eigentumsverhältnisse

Der Geltungsbereich liegt zwischen den Zugängen zur öffentlichen Parkanlage Gleisdreieck in Ver-

längerung der Pohlstraße im Norden und der Kurfürstenstraße im Süden, der öffentlichen Parkanla-

ge Gleisdreieck (Westpark) im Osten sowie der Bezirksgrenze zum Bezirk Mitte im Westen, die

gleichzeitig die Straßenbegrenzungslinie der Dennewitzstraße ist. Er umfasst die Flurstücke 3287

und 3277 der Flur 6 der Gemarkung Kreuzberg östlich der Dennewitzstraße. Die Eigentümerin des

Areals ist die Klarbau GmbH & Co. Berlin KG.

Der Geltungsbereich umfasst insgesamt eine Fläche von 7.384 qm.

I.2.3 Städtebauliche Situation und Bestand

Nördlich des Plangebiets entwickelt sich der früher durch die Randlage am Bahnhofsgelände und

überwiegend gewerblich Nutzungen geprägte Bereich um die Flottwellstraße derzeit zur Wohnlage

am neuen Stadtpark. Beiderseits der Straße sind verschiedene Wohnbauvorhaben im Bau oder fer-

tig gestellt. Insgesamt werden hier rund 740 Wohnungen errichtet.

Die Zugänge zum Westpark in Höhe der Pohl- und der Kurfürstenstraße schaffen nicht nur einen

direkten Zugang zu den Grün- und Erholungsflächen, sondern eröffnen für Fußgänger und Radfah-

rer auch Wegebeziehungen abseits der Straßen zum Bereich Potsdamer Platz und zu den Quartie-

ren um die Yorkstraße.

Westlich des Plangebiets ist an der Dennewitzstraße eine geschlossene Blockseite mit traditionellen

Wohnbauten und gemischt genutzten Erdgeschosszonen vorhanden. Eine Besonderheit stellen hier

die Gleisanlagen der U-Bahn dar, die diesen Block durchqueren und die Dennewitzstraße mit einer

massiven, baulich umschlossenen Brücke überqueren. Im Plangebiet wird diese Linie als offene

Stahlbrückenkonstruktion weitergeführt, die die Flächen im Geltungsbereich in einen kleineren nörd-

lichen und größeren südlichen Bereich teilt.

Südlich des Plangebiet sowie im Eckbereich Kurfürstenstraße wurden in den 1970 und 80er Jahren

neue Wohnbauten errichtet, die die traditionelle Blockstruktur ergänzen. Im Blockinnenbereich wur-

de der Nelly-Sachs-Park errichtet und die vormalige Trasse der Dennewitzstraße in die Parkanlage

integriert.

Das Plangebiet ist bislang mit mehreren eingeschossigen Gewerbebauten oder Resten davon be-

baut und liegt weitgehend brach. Der nordöstliche Teil des Geländes wurde während des Baus des

Westparks Gleisdreieck als Lagerplatz für die Baustelle genutzt.

Das Areal steigt vom Gehwegniveau (Höhe ca. 35,0 m über NHN) zum Parkgelände um ca. 2 Meter

an. Dieser Höhenunterschied ist auf die Nutzung des Gleisdreiecks als Bahnanlage zurückzuführen.

Zur Jahrhundertwende wurde das Bahngelände durch Auffüllung angehoben, um den Schienenver-

kehr gegenüber dem angrenzenden Straßenverkehr in eine höhere Ebene zu verlagern. Auch im


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Verlauf der Geltungsbereichsgrenze entlang der Dennewitzstraße ergeben sich geringfügige Hö-

henunterschiede. So verläuft die Höhenentwicklung von 35,34 über NHN im Süden zu 34,90 über

NHN im Norden.

I.2.4 Geltendes Planungsrecht

Die Flächen im Geltungsbereich unterlagen lange Zeit der eisenbahnrechtlichen Planfeststellung.

Seit ihrer Entwidmung sind sie planungsrechtlich nach § 34 BauGB zu bewerten, da andere Rege-

lungen im Sinne eines Bebauungsplans nicht zur Geltung gelangten.

Nach Anlage 10 zum städtebaulichen Rahmenvertrag zur Entwicklung des Gleisdreiecks von 2005

ist vereinbart, dass das Plangebiet ohne Aufstellung dieses Bebauungsplans aufgrund seiner Lage

innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils als Innenbereich gemäß § 34 BauGB einzu-

stufen ist. Es werden für den Geltungsbereich dieses Bebauungsplans (entsprechend Fläche 3 im

städtebaulichen Vertrag) für den Teilbereich des Hotels eine gewerbliche Nutzung (GE) und für den

Teilbereich Wohnen eine mischgebietsbezogene Nutzung (MI) sowie eine Firsthöhe bis 25 m als

zulässig erachtet.

Die westliche Geltungsbereichsgrenze entspricht der Straßenfluchtlinie, die durch „Allerhöchste Ca-

binets Ordre“ (ACO) vom 18.6.1870 förmlich festgestellt ist. Solche förmlichen Straßenfluchtlinien

wurden mehrfach übergeleitet und gelten als Straßenbegrenzungslinien fort.

Weitere planerische Rahmenbedingungen werden in Kapitel I.4 erörtert.

I.2.5 Verkehrserschließung

II..22..55..11 Motorisierter Individualverkehr

Der Geltungsbereich grenzt im Westen an die Dennewitzstraße und wird von dieser erschlossen.

Die Dennewitzstraße ist über die Flottwellstraße im Norden an das Schöneberger Ufer (Bundesstra-

ße B 96), die als übergeordnete Straßenverbindung (Stufe II) klassifiziert ist, angebunden. Eine An-

bindung an die Potsdamer Straße, die ebenfalls als übergeordnete Straßenverbindung (Stufe I) ein-

gestuft ist, erfolgt über die Pohl- und die Kurfürstenstraße. Die Abstände zum übergeordneten Stra-

ßennetz betragen jeweils ca. 500 m. Die Dennewitzstraße wird trotzt verkehrsberuhigender Maß-

nahmen in der Kurfürstenstraße als Abkürzung im übergeordneten Straßennetz genutzt und ist mit

gebietsfremden Verkehr belastet. Nach der verkehrlichen Untersuchung für das Gebiet Flottwell-

straße / Dennewitzstraße (IGS 2012) liegt die durch Zählung ermittelte Bestandsbelegung in der

Spitzenstunde Vormittags bei 443 Kfz und in der Spitzenstunde Nachmittags bei 419 Kfz. Auch nach

der geplanten und im Bau befindlichen Vorhaben östlich des Straßenzuges Dennewitz-/ Flottwell-

straße geht der Gutachter davon aus, „dass der prognostizierte Gesamtverkehr der verkehrlichen

Untersuchung nicht relevant vom Verkehr der aktuellen Bebauungsplanung abweicht und somit als

Grundlage für die Berechnung der Straßenverkehrsgeräusche herangezogen werden kann.“ (Wölfel

2013)

II..22..55..22 Rad- und Fußgängerverkehr

Zusätzlich zu den öffentlichen Straßen bestehen im angrenzenden Westpark Gleisdreieck sowohl in

Nord-Süd- als auch in Ost-West-Richtung Rad- und Fußgängerverbindungen, die z. T. Bedeutung

als übergeordnete städtische Verbindung haben (Radfernweg Berlin-Leipzig). Sie werden barriere-


8

frei über die angrenzenden Parkzugänge angebunden. Der Park verbindet die anliegenden Quartie-

re auf relativ kurzen Wegen.

II..22..55..33 Öffentlicher Personennahverkehr

Der U-Bahnhof Gleisdreieck, der von der U-Bahnlinie U1 (Uhlandstraße – Warschauer Straße) so-

wie der U-Bahnlinie U2 (Ruhleben – Pankow) angefahren wird, ist vom Plangebiet aus zu Fuß gut

erreichbar. Durch den Westpark beträgt der Weg zum U-Bahnhof nur ca. 250 m. Über die Kurfürs-

tenstraße ist der gleichnamige U-Bahnhof an der Potsdamer Straße gut erreichbar. Gut zu Fuß er-

reichbar ist zudem in einer Entfernung von 450 m der U-Bahnhof Mendelssohn-Bartholdy-Park, an

dem ebenfalls die U-Bahnlinie U2 verkehrt. Der S-Bahnhof Yorckstraße / Großgörschenstraße, der

von der S-Bahnlinie S1 (Wannsee – Oranienburg) angefahren wird, ist in einer Entfernung von ca.

850 m noch zu Fuß erreichbar. Gleiches gilt für den S-Bahnhof Yorckstraße, an dem die S-

Bahnlinien S2 (Blankenfelde – Bernau) und S25 (Teltow Stadt – Hennigsdorf) zum Bahnhof Süd-

kreuz verkehren.

Die Metro-Buslinie M29 (Grunewald/Roseneck – Hermannplatz) mit der Haltestelle U-Bahnhof Men-

delssohn-Bartholdy-Park ergänzt das sehr gute ÖPNV-Angebot.

I.2.6 Technische Infrastruktur

II..22..66..11 Trinkwasser / Löschwasser

Die äußere Erschließung der Trinkwasserversorgung ist durch eine Versorgungsleitung DN 150 in

der Dennewitzstraße gesichert. Aufgrund der geplanten Nutzungsverdichtung können partiell Lei-

tungsverstärkungen erforderlich werden. Dies ist im Zuge des Baugenehmigungsverfahrens zu prü-

fen. Gleiches gilt für die Versorgung des Gebietes mit Löschwasser.

II..22..66..22 Abwasser

In der Dennewitzstraße befinden sich Entwässerungsanlagen der Berliner Wasserbetriebe (BWB),

die im Rahmen ihrer Leistungsfähigkeit zur Verfügung stehen. Es handelt sich um einen Mischwas-

serkanal Ei 1020 und einen Regenüberlaufkanal Ei 1100. Von den BWB wurde darauf hingewiesen,

dass die vorhandenen Kanäle aufgrund ihrer begrenzten Leistungsfähigkeit vorrangig für die

Schmutzwasserableitung und für die Entwässerung der öffentlichen Straßen und Plätze zur Verfü-

gung stehen. Regenwasser von neu an diese Kanäle anzuschließenden Grundstücken kann nur

stark eingeschränkt eingeleitet werden.

Mit Schreiben vom 17.4.2104 teilen die BWB mit, dass das gesamte Regenwasser in den Misch-

wasserkanal eingeleitet werden kann, soweit ein Spitzenabfluss von 31 l/s eingehalten wird. In der

Dennewitzstraße befindet sich eine Abwasserdruckrohrleitung DN 1000. Die Leitung ist in Betrieb

und muss erhalten bleiben.

II..22..66..33 Elektrizität

In der Dennewitzstraße befinden sich innerhalb der öffentlichen Straßenverkehrsfläche Kabelanla-

gen für die Stromversorgung, das Plangebiet ist ausreichend mit Elektrizität versorgt. Es handelt

sich um Niederspannungsanlagen sowie ein 110-kV-VPE Kabelsystem der Stromnetz Berlin GmbH.

Eine Mittelspannungsleitung verläuft im Geltungsbereich südlich des U-Bahnviadukts; sie ist außer

Betrieb und kann in Abstimmung mit dem Leitungsträger ausgebaut werden.


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II..22..66..44 Gas

Im Verlauf der Dennewitzstraße befinden sich Gasleitungen, die für die Versorgung des Gebietes

mit Gas zur Verfügung stehen.

II..22..66..55 Fernwärme

Das Gebiet ist nicht durch Fernwärme erschlossen. Leitungen für Fernwärme befinden sich inner-

halb der Flottwellstraße.

II..22..66..66 Telekommunikationslinien

Die betroffenen Richtfunkbetreiber sind über die Planung informiert. Um Beeinträchtigungen auszu-

schließen, soll aus Sicht der Betreiber eine Bauhöhe von 32 m nicht überschritten werden.

I.2.7 Denkmalschutz

Denkmalbereich U-Bahn-Stammlinie

Die Bahnbrücke der U-Bahnlinie U1 im Geltungsbereich steht als Teil der Gesamtanlage der ehema-

ligen Stammlinie unter Denkmalschutz (OBJ-Dok-Nr. 09040456). Sie wurde 1896-1902 von Siemens

& Halske erbaut (Ingenieur Heinrich Schwieger), und 1912-13 umgebaut (Denkmalliste Berlin vom

15. Mai 2001, in der jeweils fortgeschriebenen Fassung).

Bodendenkmale

Im Plangebiet sind keine Bodendenkmale verzeichnet. Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens

VI-140 erfolgte vom Landesdenkmalamt Berlin, Fachgebiet Archäologische Denkmalpflege, jedoch

der Hinweis, dass das gesamte Plangebiet des Bebauungsplans VI-140 als archäologisches Ver-

dachtsgebiet mit zahlreichen ur- und frühgeschichtlichen Fundplätzen zu betrachten ist. Es handelt

sich hierbei um einen neuzeitlichen Friedhof. Das weitere Auftreten von Bodenfunden ist zu erwar-

ten. Aus diesem Grund sollen alle Bodeneingriffe innerhalb des Plangebietes im Vorfeld mit der Ab-

teilung Bodendenkmalpflege des Landesdenkmalamtes Berlin abgestimmt werden.

I.3 Planerische Ausgangssituation

I.3.1 Ziele und Grundsätze der Raumordnung

Das Landesentwicklungsprogramm (LEPro 2007), seit 1. Februar 2008 in Kraft, legt die Grundsätze

der Raumordnung fest und bildet den übergeordneten Rahmen der gemeinsamen Landesplanung

für die Hauptstadtregion Berlin - Brandenburg. Dieser ist Grundlage für alle nachfolgenden Pla-

nungsebenen, insbesondere sind in § 5 LEPro 2007 die Grundsätze zur Siedlungsentwicklung fest-

gelegt:

- die Ausrichtung der Siedlungsentwicklung auf die raumordnerisch festgelegten Siedlungsberei-

che,

- der Vorrang der Innenentwicklung vor der Außenentwicklung, insbesondere die Reaktivierung

von Siedlungsbrachflächen,

- die Orientierung der Siedlungsentwicklung an der Verkehrsinfrastruktur in raumordnerisch festge-

legten und durch schienengebundenen Personennahverkehr gut erschlossenen Siedlungsberei-

chen.

Nach der Festlegungskarte 1 zum Landesentwicklungsplan Berlin-Brandenburg (2009) liegt das

Plangebiet innerhalb des Gestaltungsraums Siedlung. Gemäß dem Ziel 4.5 Abs. 1 Nr. 2 haben die


10

Kommunen in diesem Gestaltungsraum große Spielräume zur Binnendifferenzierung und die Ent-

wicklung von (Wohn-)Siedlungsflächen ist quantitativ unbegrenzt möglich.

Nach Mitteilung der Gemeinsamen Landesplanungsabteilung ist ein Widerspruch zu den Zielen der

Raumplanung nicht erkennbar ist. Der Bebauungsplanentwurf entspricht den Grundsätzen zur Sied-

lungsentwicklung.

Für den Stadtstaat Berlin übernimmt der Flächennutzungsplan gemäß § 8 des Raumordnungsge-

setzes (ROG) zugleich die Funktion als Raumordnungsplan für das Landesgebiet (landesweiter

Raumordnungsplan). Die FNP-Darstellungen zur anzustrebenden Siedlungs- und Freiraumstruktur

sowie zu den zu sichernden Standorten und Trassen für Infrastruktur (insbesondere Bahnflächen,

Häfen, übergeordneten Hauptverkehrsstraße und Autobahnen sowie städtischen Zentren) unterlie-

gen als regionalplanerische Festlegungen einer besonderen Beachtungspflicht. Für den Geltungs-

bereich werden durch den Flächennutzungsplan keine regionalplanerisch bedeutsamen Festlegun-

gen getroffen.

I.3.2 Flächennutzungsplan

Im Flächennutzungsplan (FNP) Berlin, in der Fassung der Neubekanntmachung vom 5. Januar

2015 (ABl. S. 31), zuletzt geändert am 23. Juni 2015 (ABl. S. 1449), ist für den Bereich des Plan-

gebietes ein Streifen östlich der Dennewitzstraße als Wohnbaufläche W 1 dargestellt. Östlich an

diesen Streifen angrenzend ist Grünfläche mit den Zweckbestimmungen Parkanlage und Sport dar-

gestellt. Die U-Bahnlinie 1 ist als Liniensignatur verzeichnet. Die Entwickelbarkeit des Bebauungs-

plans aus dem FNP wird in Kapitel III.2 dargelegt.

Ausschnitt aus dem Flächennutzungsplan

I.3.3 Landschaftsprogramm

Durch das Landschafts- einschließlich Artenschutzprogramm für Berlin (LaPro) in der Fassung der

Bekanntmachung vom 19.7.1994 (ABl. S. 2331), zuletzt geändert am 11.4.2011) werden die Ziele

des Naturschutzes und der Landschaftspflege in die Stadtentwicklungsplanung integriert. Dargestellt


11

sind die Ziele in den Programmplänen Naturhaushalt / Umweltschutz, Biotop- und Artenschutz,

Landschaftsbild, Erholung und Freiraum sowie gesamtstädtische Ausgleichskonzeption.

Der Programmplan Naturhaushalt/Umweltschutz stellt das Plangebiet als Grünfläche dar, entspre-

chend der Legende zum Plan sind aber die aktuellen Darstellungen des Flächennutzungsplans (hier

Siedlungsgebiet) bei der Bestimmung der Entwicklungsziele und Maßnahmen zu Grunde zu legen:

- Erhöhung der naturwirksamen Flächen durch Entsiegelungen, Dach-, Hof- und Wandbegrünun-

gen,

- kompensatorische Maßnahmen bei Verdichtungen,

- Berücksichtigung des Boden- und Gewässerschutzes,

- dezentrale Regenwasserversickerung,

- Förderung emissionsarmer Heizsysteme Wegen der Mischgebietsprägung der Umgebung soll dem Immissionsschutz besondere Bedeutung

beigemessen werden. Das Plangebiet liegt im Vorranggebiet Luftreinhaltung, das die gesamte Berli-

ner Innenstadt umfasst. In diesem Vorranggebiet sollen Emissionen gemindert, Freiflächen erhalten,

der Vegetationsanteil erhöht und empfindliche Nutzungen vor Immissionen geschützt werden.

Der Programmplan Biotop- und Artenschutz des Landschaftsprogramms weist das Plangebiet hin-

sichtlich seines Raumtyps dem städtischen Übergangsbereich mit Mischnutzungen zu. Als Maß-

nahmen und Ziele werden vorgegeben:

- Erhalt der durch Nutzungs- und Strukturvielfalt geprägten, außerordentlich hohen biologischen

Vielfalt,

- Schutz, Pflege und Wiederherstellung von natur- und kulturgeprägten Landschaftselementen,

- Schaffung zusätzlicher Lebensräume für Flora und Fauna und Kompensation von Nutzungsin-

tensivierungen (z.B. Dach- und Wandbegrünung),

- Erhalt wertvoller Biotope und Entwicklung örtlicher Biotopverbindungen bei Siedlungserweiterun-

gen und Nachverdichtungen. Als Ziel wird die Umwandlung, Neuschaffung, Renaturierung von sonstigen Prioritätsflächen des

Biotopschutzes und Biotopverbundes und die vorrangige Entwicklung von Arten ruderaler Standorte

(innerstädtische Brachflächen) benannt.

Für den Programmplan liegt eine Überarbeitung zum Thema Biotopverbund als Entwurf (2009) vor.

Danach sollen die Flächen des ehemaligen Gleisdreiecks als Kernfläche des Biotopverbundes die-

nen.

Der Programmplan Landschaftsbild stellt das Plangebiet als städtischen Übergangsbereich mit

Mischnutzungen dar. Der Maßnahmenbedarf ist gerichtet auf:

- Erhalt und Entwicklung charakteristischer Stadtbildbereiche sowie markanter Landschafts- und

Grünstrukturen zur Verbesserung der Stadtgliederung,

- Berücksichtigung ortstypischer Gestaltungselemente und gesonderter Siedlungs- und Freiraum-

zusammenhänge,

- Entwicklung des Grünanteils auf Infrastrukturflächen (Dach- und Wandbegrünung, Sichtschutz-

pflanzungen im Randbereich zu sensiblen Nutzungen),

- Beseitigung der Landschaftsbeeinträchtigungen,

- Erhalt und Entwicklung prägender Landschaftselemente.


12

Als Maßnahmenschwerpunkt wird formuliert: Erhalt und Entwicklung typischer Elemente des Land-

schaftsbildes und Beseitigung von Landschaftsbildschäden.

Der Programmplan Erholung und Freiraumnutzung stellt das Plangebiet als Teil der Grünfläche des

Parks am Gleisdreieck dar. Da aber für das Plangebiet künftig vor allem eine Wohnnutzung geplant

ist, werden hier die Entwicklungsziele für Wohnquartiere als relevant erachtet:

- Erhöhung der Nutzungsmöglichkeiten und Aufenthaltsqualität vorhandener Freiräume und Infra-

strukturflächen,

- Verbesserung der Durchlässigkeit zum landschaftlich geprägten Raum,

- Verbesserung Flächenaneignung und Gestaltung im gemeinschaftlich genutzten Raum. Das Landschaftsprogramm verfolgt ein Konzept, das die Vernetzung von Grünzügen und Parkanla-

gen im Innen- und Außenbereich (innerer und äußerer Parkring) vorsieht. Teil dieses Konzeptes ist

der an das Plangebiet angrenzende Park am Gleisdreieck.

Im Bericht zur Begründung und Erläuterung werden Richtwerte für die Versorgung mit Frei- und

Grünflächen angegeben, die im Stadtgebiet angestrebt werden:

Größenrichtwerte für Grünflächen

Fläche Richtwert [m²/Einw.]

Erläuterung

private Grünfläche auf Wohngrundstücken

11 Überwiegend Vegetationsflächen (inkl. Dachbegrünungen), eingeschlossen Freizeit- und Bewegungsflächen für Erwachsene (nutzbar mindestens 1 m²/Einwohner)

wohnungsnahe Parkanlage 6 im 500 m Gehbereich; Mindestgröße 0,5 ha

siedlungsnahe Parkanlage 7 a) im ca. 1.000 m Gehbereich, Mindestgröße 10 ha b) im ca. 1.500 m Gehbereich oder ca. 20 min Fahrbereich, Mindestgröße 50 ha

Spielplätze auf dem Wohngrundstück

4 m² / WE nach BauO Berlin, mind. 50 m² nutzbare Spielfläche

öffentliche Spielplätze 1,5 nach Berliner Kinderspielplatzgesetz; dies entspricht einer nutzbaren Fläche von 1 m² / Einw.

Das Landschafts- und Artenschutzprogramm wurde im Jahr 2004 um die gesamtstädtische Aus-

gleichskonzeption ergänzt. Im Rahmen der Konzeption wurden Suchräume und Flächen ermittelt,

für die aus gesamtstädtischer Sicht ein besonderes Handlungserfordernis besteht. Die Priorität die-

ser Flächen resultiert daraus, inwieweit sie in der Lage sind, das Natur- und Freiraumsystem der

Stadt zu stützen bzw. zu ergänzen. Bei der Bewältigung der naturschutzrechtlichen Eingriffe in der

verbindlichen Bauleitplanung sind für die Maßnahmen des Ausgleichs die prioritären Räume und

Flächen der „Gesamtstädtischen Ausgleichskonzeption“ des LaPro grundsätzlich vorrangig zu be-

rücksichtigen.

Das Planungsgebiet liegt innerhalb einer solchen überbezirklichen Ausgleichsfläche und ist Teil der

Ausgleichsflächenkonzeption. Ziel ist die Entwicklung eines Parks auf dem Gleisdreieck. Der Plan

berücksichtigt nicht, dass die Ränder des Parks einer baulichen Entwicklung zugeführt werden sol-

len, um das Gleisdreieck in das städtebauliche Gefüge einzubeziehen.


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I.3.4 Stadtentwicklungsplanungen

II..33..44..11 Stadtentwicklungsplan Wohnen

Der Stadtentwicklungsplan Wohnen sieht die Innenentwicklung als Hauptbestandteil einer integrier-

ten, nachhaltigen Stadtentwicklungspolitik. Die Deckung des Neubaubedarfs an Wohnungen soll

vorrangig durch Bestandsergänzungen erfolgen und durch Nachverdichtung auf innerstädtische

Standorte konzentriert, die Innenstadt soll als Wohnort gesichert und qualifiziert werden. Diese Ziel-

setzung liegt auch den Planungen für den Geltungsbereich zugrunde.

Durch den geringen Wohnungsneubau in den letzten Jahren und die hohe Zahl von zuziehenden

neuen Einwohnern ist auf dem Berliner Wohnungsmarkt eine Situation eingetreten, die die Aufstel-

lung eines neuen Stadtentwicklungsplans Wohnen erforderte. Mit dem Stadtentwicklungsplan (StEP)

2025 Wohnen von Juli 2014 wird daher die Planungsgrundlage für die Neubau- und Bestandsent-

wicklung von Wohnungen in Berlin bis 2025 bereitgestellt. Der Plan (Teilplan Große Wohnungsneu-

baustandorte / Realisierungseinschätzung) stellt den Geltungsbereich als ein Vorhaben innerhalb

des Neubaubereichs Gleisdreieck dar.

II..33..44..22 Stadtentwicklungsplan Verkehr

Der Stadtentwicklungsplan Verkehr 2025 (StEP Verkehr 2025, März 2011) setzt in der Teilstrategie

Innere Stadt das mit dem Stadtentwicklungsplan Verkehr 2003 formulierte Ziel einer Entlastung der

Stadträume in der historischen Mitte vom Pkw-Verkehr als Voraussetzung für eine Aufwertung des

Lebensraumes Innenstadt fort. Elemente dieser Strategie sind die Verbesserung des ÖPNV-

Angebotes, die Dämpfung des Pkw-Zielverkehrs durch Ausdehnung der Parkraumbewirtschaftung

und die räumliche Verlagerung eines zuträglichen Teils des Durchgangsverkehrs auf Tangential- und

Ringstraßen. Der StEP Verkehr 2025 stellt grundsätzliche Ziele und Maßnahmen der Verkehrsent-

wicklung bis 2025 dar. Die Dennewitzstraße ist nicht Bestandteil des übergeordneten Verkehrsnet-

zes des Stadtentwicklungsplans Verkehr, gleiches gilt für die Planung für das Jahr 2025.

Die jetzige Bedeutung des Schöneberger Ufers (Bundesstraße B 96) als übergeordnete Straßen-

verbindung mit der Verbindungsfunktionsstufe II bleibt in der Planung 2025 unverändert, die zurzeit

als großräumige Straßenverbindung mit der Verbindungsfunktionsstufe I dargestellte Potsdamer

Straße (Bundesstraße B 1) wird in der Planung 2025 als übergeordnete Straßenverbindung (Verbin-

dungsfunktionsstufe II) dargestellt (Herabstufung).

Zur Berücksichtigung der Zielstellungen des StEP Verkehr und des StEP Klima (s.u.) sind für die zu

entwickelnden Bereiche westlich des Gleisdreiecks ausschließlich die Verkehre des Umweltverbun-

des (ÖPNV; Rad; Fuß) zu fördern und das Zusammenwirken von Stadt- und Verkehrsplanung ver-

stärkt anzustreben. Die Herstellung von attraktiven Fußgänger- und Radverbindungen hat neben

der Schaffung von verkehrsberuhigten Bereichen mit Begleitgrün einen hohen Stellenwert. Aufgrund

der hervorragenden Anbindung durch den ÖPNV in alle Relationen ist bei der gesamten Bebauung

des Gebietes auf möglichst wenige Stellplätze zu achten.

II..33..44..33 Stadtentwicklungsplan Klima

Der Stadtentwicklungsplan Klima (2011) zeigt die räumlichen und stadtplanerischen Aspekte des

Klimas in Berlin. Ziel des Stadtentwicklungsplans ist es, die Stadt auf den Klimawandel vorzuberei-

ten. Der Klimawandel trifft die Städte auf besondere Weise, er wirkt sich auf das Bioklima und damit

auf die Gesundheit und das Wohlbefinden der Menschen aus. Ziel des Stadtentwicklungsplans Kli-

ma ist es


14

- gesundheitliche Beeinträchtigungen durch Hitzebelastungen im bebauten und unbebauten Be-

reich zu verhindern,

- Schäden durch klimawandelbedingte Extremereignisse zu minimieren,

- die ökologischen System der Gewässer auch bei veränderten Niederschlagscharakteristiken zu

stabilisieren,

- ein häufiges Überlaufen der Mischwasserkanalisationen zu verhindern,

- Freizeit- und Erholungsmöglichkeiten in Natur- und Freiräumen zu sichern,

- gute Erreichbarkeit mit ÖPNV zu sichern,

- Infrastrukturen der Ver- und Entsorgung funktionstüchtig zu halten. Die umliegende Wohnnutzung wird künftig (bis 2050) von einer ansteigenden bioklimatischen Belas-

tung betroffen sein, da eine ungünstige bioklimatische Situation im Bestand besteht. Eine gravieren-

de Folge des Klimawandels ist die Verschlechterung des Bioklimas der Stadt: Lange Hitzeperioden

machen selbst gesunden Erwachsenen zu schaffen, für Kranke, Vorbelastete und Ältere können sie

lebensbedrohlich sein. Die angrenzenden Wohngebiete der Pohl- und Lützowstraße gehören jedoch

nicht zu einem prioritären Handlungsfeld des Stadtentwicklungsplans Klima. Erst der weiter nördlich

gelegene Potsdamer Platz gehört dazu. Stadtbäume sind dem aktuellen Handlungsbedarf zu-

geordnet.

Der angrenzende Park auf dem Gleisdreieck ist als eine Grün- und Freifläche von mittlerer bis hoher

stadtklimatischer Bedeutung dargestellt. Diese Grün- und Freiflächen sind zu qualifizieren und an-

zupassen.

Das Planungsgebiet gehört wie alle Flächen im S-Bahnring zum Handlungsfeld Mischwassersys-

tem, das sehr überlaufanfällig ist und damit zu einer Verschmutzung der Gewässer beiträgt.

II..33..44..44 Weitere Stadtentwicklungspläne

Die übrigen durch den Senat beschlossenen Stadtentwicklungspläne (Industrie und Gewerbe, Ver-

und Entsorgung, Zentren) enthalten mit Bezug auf das Plangebiet keine Festlegungen oder Konzep-

te, die für die geplanten Nutzungen relevant wären.

I.3.5 Sonstige vom Senat beschlossene städtebauliche Planungen

II..33..55..11 Planwerk Innere Stadt

Der Senat hat am 11. Januar 2011 einen „Bericht zum Planwerk Innere Stadt“ an das Abgeordne-

tenhaus beschlossen. Das Planwerk beruht auf dem 1999 als städtebauliches Leitbild für eine Reur-

banisierung und Revitalisierung der historischen Mitte und der City-West beschlossenen Planwerk

Innere Stadt, das eine nachhaltige Stadtentwicklung vorsieht, die die Leitvorstellungen „kompakte

Stadt“, „Stadt der kurzen Wege“, „sozial gemischte Stadt“ sowie „kritische Rekonstruktion“ verfolgt.

Das Planwerk Innere Stadt sieht für die Baufelder Flottwellstraße / Dennewitzstraße als städtebauli-

che Chiffre eine mehrteilige Blockrandbebauung vor.


15

Ausschnitt aus dem Planwerk Innere Stadt

II..33..55..22 Luftreinhalteplan

Der auf Grundlage der 39. BImSchV erstellte Luftreinhaltplan 2011-2017 strebt insbesondere die

weitere Verringerung von Feinstaub an, da für diesen Luftschadstoff in Berlin noch die höchsten

Grenzwertüberschreitungen gemessen werden.

Das Plangebiet liegt innerhalb des im FNP dargestellten Vorrangebietes Luftreinhaltung. Wenn

Neubauten andere Brennstoffen als Heizöl oder Gas verwendet werden sollen, dürfen die Immissio-

nen nicht höher liegen als bei der Verwendung von Heizöl.

II..33..55..33 Lärmaktionsplan

Der auf Grundlage des § 47 BImSchG erstellte Lärmaktionsplan 2013 -2018 liegt als Entwurf (Stand:

28.1.2014) vor. Als Grundlage für die Ermittlung der Belastungssituation dient die strategische

Lärmkartierung entsprechend der Umgebungslärmrichtlinie der Europäischen Union. Hierbei wurden

folgende Lärmindizes festgelegt:

- LDEN (Tag-Abend-Nacht-Lärmindex), den Lärmindex für die allgemeine Belästigung und

- LNight (Nachtlärmindex), den Lärmindex für Schlafstörungen.

Die Kartierung erfolgt jeweils separat für die Verkehrslärmquellen Kraftfahrzeuglärm, lokaler Schie-

nenverkehrslärm (U-Bahn, Straßenbahn), Eisenbahnlärm (S-Bahn, Fernbahn) und Fluglärm sowie

für Industrie- und Gewerbelärm.

Die Beurteilung der Belastungssituation erfolgt anhand von Schwellenwerten. Sie bestimmen die

Dringlichkeit von Maßnahmenprüfungen:

- 1. Stufe: 70 dB(A) tags und 60 dB(A) nachts: Bei Überschreitung dieser Werte sollen prioritär und

möglichst kurzfristig Maßnahmen zur Verringerung der Gesundheitsgefährdung ergriffen werden.


16

- 2. Stufe: 65 dB(A) tags und 55 dB(A) nachts: Diese Werte wurden von der Lärmwirkungsfor-

schung als gesundheitsrelevante Schwellenwerte ermittelt und dienen im Rahmen der Vorsorge

als Zielwerte für die Lärmminderungsplanung.

Werden Gebiete, die auch dem Wohnen dienen sollen, in Bereichen geplant, die bereits hohen Ge-

räuschimmissionen ausgesetzt sind, muss abgewogen werden, ob planerisch entsprechende Fest-

setzungen getroffen werden müssen und können, die die negativen Auswirkungen des Verkehrs-

lärms auf die Wohn- und Aufenthaltsqualität mindern.

Hinsichtlich des lokalen Schienenverkehrslärms (U1 und U2) liegen die Werte des Index LDEN bei 55

- 60 dB(A), stellenweise auch darüber. Nachts (LNight) werden Werte von 50 - 55 dB(A) dargestellt.

Die Schwellenwerte für Maßnahmenprüfungen werden nicht erreicht. Das angrenzende Straßennetz

wurde im Rahmen der Lärmkartierung nicht erfasst. Die durch die Lärmkartierung zum Eisenbahn-

lärm erfassten Tunnelmündungen der Fernbahnstrecke zum Hauptbahnhof wirken sich nicht in rele-

vanten Maß auf das Plangebiet aus.

Die Berücksichtigung der Lärmminderungsplanung bei städtebaulichen Planungen stellt auf die

„Handreichung zur umfassenden Berücksichtigung der Umweltbelange in der räumlichen Planung“

der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt (2013) ab. Es sollen z.B. durch die Lage und

Zentralität des Quartiers, die Qualität der Anbindungen sowie schnell erreichbare, attraktive Ruhe-

und Grünbereiche lärmrobuste Stadtstrukturen geschaffen werden. Lärmrobuste städtebauliche

Strukturen sollen durch ein Mindestmaß an akustischen Qualitäten (Außenpegel), geschlossene

Raumkanten zur Lärmquelle hin, ruhige Seiten für jeden Bebauungsteil bzw. für jede Wohnung und

ruhige Außenwohnbereiche an der Lärm abgewandten Seite gesichert werden.

I.3.6 Bereichsentwicklungsplanung

In der bezirklichen Bereichsentwicklungsplanung (BEP) Friedrichshain-Kreuzberg (Stand

07.11.2005) sind die Entwicklungsziele für das gesamte Gleisdreieck dargestellt. Das Plangebiet VI-

140g VE ist als Mischgebiet ausgewiesen, westlich angrenzend ist die Parkfläche als öffentliche

Grünfläche dargestellt. Somit entsprechen die Festsetzungen des Bebauungsplanes den Zielen der

Bereichsentwicklungsplanung.

I.3.7 Angrenzende festgesetzte und im Verfahren befindliche

Bebauungspläne

II..33..77..11 Bebauungsplanentwurf VI-140a

Der aus der Teilung des Bebauungsplans VI-140 hervorgegangene Planentwurf VI-140a umfasst die

gesamte öffentliche Parkanlage „Park am Gleisdreieck“; er setzt öffentliche Grünflächen. Der Be-

bauungsplan VI-140a für den Park am Gleisdreieck befindet sich in Aufstellung.

II..33..77..22 Bebauungsplan VI-140h VE

Der ebenfalls aus der Teilung des Bebauungsplans VI-140 hervorgegangene Bebauungsplan VI-

140h VE umfasst das mittlere Baufeld an der Flottwellstraße. Es grenzt über den Parkzugang Pohl-

straße nördlich an den Geltungsbereich an.


17

Der vorhabenbezogene Bebauungsplan schafft Baurecht für ein Wohnungsbauvorhaben mit ca. 270

Wohnungen. Der Festsetzungsbeschluss erfolgte am 23.4.2013. Die Gebäude befinden sich im

Bau.

II..33..77..33 Bebauungsplanentwurf VI-140i VE

Der ebenfalls aus der Teilung des Bebauungsplans VI-140 hervorgegangene Bebauungsplanentwurf

VI-140i VE umfasst das nördliche Baufeld an der Flottwellstraße im Eckbereich zum Schöneberger

Ufer. Es grenzt über den Parkzugang Lützowstraße nördlich an den Bebauungsplan VI-140h VE an.

Der vorhabenbezogene Bebauungsplanentwurf schafft Baurecht für ein Wohnungsbauvorhaben mit

ca. 140 Wohnungen und ein Hotel mit ca. 110 Zimmern. Der Bebauungsplan befindet sich im Ver-

fahren.

II..33..77..44 Bebauungsplanentwurf 1-77B

Der Geltungsbereich des Bebauungsplanentwurfs 1-77B umfasst den Baublock zwischen Pohl-,

Kurfürsten-, Dennewitz- und Potsdamer Straße. Ziel des Plans ist die Anpassung der planungsrecht-

lichen Situation an den baulichen Bestand. Entsprechend der überwiegenden Wohnnutzung mit ei-

nem in den meisten Bereichen untergeordneten Anteil an gewerblichen Nutzungen wird ein Misch-

gebiet, für die Grundstücke Pohlstraße 21 / 53 ein allgemeines Wohngebiet festgesetzt. Der Plan

befindet sich im Verfahren; die frühzeitige Bürgerbeteiligung wurde im Oktober 2011 durchgeführt,

die Öffentlichkeitsbeteiligung erfolgte im Zeitraum Juli/August 2013. Darüber hinaus sind bisher

noch keine weiteren Verfahrensschritte durchgeführt worden

II..33..77..55 Bebauungsplan XI-110x

Der Bebauungsplan XI-110x setzt für den Eckbereich Dennewitzstraße / Kurfürstenstraße südlich an

das Plangebiet angrenzend allgemeines Wohngebiet fest. Der Zugang zur Parkanlage Gleisdreieck

wird über ein öffentliches Wegerecht gesichert. Der Bebauungsplan wurde im Juni 2006 festgesetzt.

Die durch Baukörperausweisungen festgesetzte Bebauung ist realisiert.

II..33..77..66 Landschaftsplan VI-L-1a „Gleisdreieck“

Für das Plangebiet wurde 1982 die Aufstellung des Landschaftsplanes VI-L-1a „Gleisdreieck“ be-

schlossen, der aber nicht festgesetzt wurde. Da sich die Ziele für den Bereich seitdem grundlegend

geändert haben, sind die damals angestrebten Festsetzungen als überholt zu betrachten und wer-

den im Bebauungsplanverfahren nicht berücksichtigt.

I.3.8 Planfeststellungen

Die Brückenkonstruktion der U-Bahnlinie U1, die das Plangebiet überspannt, gilt als Teil einer plan-

festgestellten und gewidmeten Bahnanlage und wird nachrichtlich in die Planung übernommen. Die

fachplanungsrechtlichen Bindungen beschränken sich auf das Bauwerk selbst, die unterhalb der

Brücke befindlichen Flächen unterliegen nicht der Planfeststellung.

Die auf den Grundstücken Dennewitzstraße 36-44 befindlichen Stützbauwerke der U-Bahnbrücke

und dessen Fundamente liegen im Geltungsbereich.

I.4 Entwicklung der Planungsüberlegungen

I.4.1 Städtebaulicher Rahmenvertrag zur Entwicklung des Gleisdreiecks

Im September 2005 wurde zwischen dem Land Berlin und der Vivico Real Estate GmbH (jetzt CA

Immo Deutschland GmbH) als Grundstückseigentümerin ein städtebaulicher Rahmenvertrag über


18

die weitere städtebauliche Nutzung des Bereichs Gleisdreieck geschlossen. Dort wurden u.a. für

den Geltungsbereich folgende Rahmenbedingungen vereinbart:

- MK / MI, GFZ 3,5,

- Baufeldtiefe bis zu 50 m,

- bauliche Betonung des Baufeldabschlusses an der Kurfürstenstraße,

- einseitige Erschließung von der bestehenden Straße aus,

- großzügige Parkeingänge in Verlängerung der Kurfürsten- und der Pohlstraße,

I.4.2 Entwurf des Bebauungsplans VI-140

Die Regelungen des städtebaulichen Rahmenvertrags wurden durch den Entwurf des Bebauungs-

plans VI-140 (Stand Dezember 2007) weiter konkretisiert, der für den Geltungsbereich folgende

Festsetzungen vorsieht: für den Hotelbereich GE und für den Wohnbereich MI, GRZ 1,0, GFZ 3,5.

Das Bebauungsplanverfahren VI-140 wurde bis zur Beteiligung der Behörden gemäß § 4 Abs. 2

BauGB durchgeführt. Das Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg hat am 29. Juni 2010 die Teilung

des Geltungsbereiches des Bebauungsplan VI-140 und damit unter anderem den Geltungsbereich

des Teilbebauungsplans VI-140g beschlossen.

I.4.3 Rahmenplan für die drei Baufelder am westlichen Rand des

Gleisdreiecks

Auf Grundlage der im Rahmenvertrag zur Entwicklung des Gleisdreiecks vereinbarten städtebauli-

chen Ziele wurde von der damaligen Grundstückseigentümerin in Abstimmung mit dem Bezirksamt

Friedrichshain-Kreuzberg zunächst ein Rahmenplan für die Baufelder am westlichen Rand des Be-

reichs Gleisdreieck aufgestellt (Freie Planungsgruppe Berlin / Claus Neumann Architekten).

Der Plan zeigt eine gegliederte, im Wesentlichen straßenbegleitende Reihung verschiedener Ge-

bäudeformationen, die straßenseitig mit Kopfbauten leicht zurück gesetzt sind und zum Park hin

großzügige Blockinnenbereiche ausbilden. Die Gebäude sind jeweils mit 6 bis 7 Vollgeschossen

zuzüglich Staffelgeschoss geplant. Besonders behandelt sind ein etwa dreiecksförmiger Kopfbau

(Hotel) zum Schöneberger Ufer hin und die kompakte bauliche Einfassung der U-Bahnbrücke im

Geltungsbereich. Wesentliche Gliederungselemente zwischen den Gebäudeformationen sind die

nach Osten verlängerten Baufluchten der Lützow-, Pohl- und Kurfürstenstraße, die jeweils als Zu-

gänge zum Park baulich gefasst werden.

I.4.4 Gutachterverfahren für das Baufeld Dennewitzstraße 37,38

Auf der Grundlage des städtebaulichen Rahmenplans wurden jeweils für die Baufelder Nord, Mitte

und Süd (Geltungsbereich) Wettbewerbe oder Gutachterverfahren durchgeführt, um das städtebau-

liche Konzept sowie die architektonische Ausbildung der Gebäude weiter zu entwickeln. Das Gut-

achterverfahren lief noch unter der Adresse Dennewitzstraße 37,38 (neu: Dennewitzstraße 36 - 44).

Zur städtebaulichen und architektonischen Qualifizierung des Vorhabens im Geltungsbereich des

vorhabenbezogenen Bebauungsplans VI-140g VE wurde im Herbst 2012 von der Vorhabenträgerin

mit dem Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg unter Einbeziehung der Senatsverwaltung für Stadt-

entwicklung und Umweltschutz ein Städtebaulicher Ideenwettbewerb durchgeführt. An dem Gutach-

terverfahren waren fünf Architekturbüros (Blase / Kapici, Carpaneto / Schönigh, Raumzeit, Studio

Inges, Zoomarchitekten) beteiligt.


19

Das Obergutachtergremium, in das Vertreter des Bezirksamts Friedrichshain-Kreuzberg, der Se-

natsverwaltung und der Vorhabenträger sowie qualifizierte Fach- und Sachgutachter berufen wur-

den, empfahl einstimmig den Entwurf des Büros Zoomarchitekten als Grundlage für die weitere De-

taillierung des Vorhabens und die Aufstellung dieses Bebauungsplans.

Der Entwurf sieht - wie in der Ausschreibung vorgegeben - ein Hotel nördlich der U-Bahnbrücke

und ein Wohnprojekt südlich davon vor. Das Hotel nimmt Bezug auf die Flucht der Pohlstraße und

pointiert den Parkzugang durch die Gestaltung des Baukörpers. Durch die gewählte Baukörperform

macht das Hotelgebäude auch das Industriedenkmal des Hochbahnviadukts sichtbar. Das Gebäude

umfasst 8 Geschosse, das oberste Geschoss ist in weiten Bereichen zurückgestaffelt.

Für das Wohnen ist ein S-förmiger Gebäudekörper vorgesehen, der jeweils parallel zu unterschiedli-

chen Planungslinien des südlichen Teilgebiets ausgerichtet ist (U-Bahnbrücke, Dennewitzstraße,

verlängerte Fluchtlinie der Kurfürstenstraße). Durch die mäandernde Grundfigur werden je eine in-

terne Platzfläche zur Dennewitzstraße und eine zum Park hin ausgebildet. Die nördliche Freifläche

ist als Gemeinschaftsgrünanlage mit Orientierung zum Park dargestellt, der südliche als durchge-

hend befestigter, halböffentlicher Bereich ist etwa 30 cm gegenüber der Straße erhöht.

Der Wohnbaukörper umfasst acht Geschosse, das Oberste ist verschieden tief zurückgestaffelt.

Durchsichten zum Westpark und zum parkseitigen Wohnhof ergeben sich durch ein über zwei Ge-

schosse hohes Luftgeschoss im mittleren Gebäudeabschnitt oberhalb der Erdgeschosse. Für Hotel

und Wohnbauvorhaben wird eine durchgehende Tiefgarage vorschlagen. Die Zufahrt liegt direkt an

der Dennewitzstraße nördlich der U-Bahnbrücke. Die Fläche unter der Brücke bleibt frei von Hoch-

bauten.

Die Ableitung eines Mäanders als Gebäudeform aus den städtebaulichen Rahmenbedingungen des Grundstücks wird als tragfähige und ausdrucksstarke Lösung anerkannt. Damit werden sowohl die Eigenständigkeit des südlichen Baufeldes, wie auch die Einfügung in den übrigen städtebaulichen Kontext gewährleistet. Nur dieser Entwurf nimmt Bezug auf die Flucht sowohl der Pohl- als auch der Kurfürstenstraße, was besonders an der Pohlstraße als angenehme Überleitung des Straßenraumes in den Park und als angemessene Reaktion auf die Hotelnutzung beurteilt wird. Die Ausbildung eines der Stadt zugewandten, halb-öffentlichen Platzraumes durch das Wohn-gebäude und eines dem Park zugewandten privaten Hofraumes wird einvernehmlich als Qualität gesehen. Die Verbindung beider Räume durch ein Luftgeschoss sei in diesem Entwurf überzeugend gelöst: Der private Hofraum sei durch ein erhöhtes Niveau gegenüber dem straßenseitigen Platz abgeschirmt, der Platzraum auch im Bereich des Luftgeschosses durch den Baukörper im EG ge-fasst. Die Ausbildung eines Garagengeschosses und die damit erreichte Höhenlage oberhalb des Parkni-veaus wird als Qualität der Freiräume und als Vorzug für die Erdgeschosswohnungen hervorgeho-ben. Der Bezug der Wohnungen zum Park ist deutlich herausgearbeitet. Alle Obergutachter votierten einstimmig für diesen städtebaulichen Entwurf von Zoomarchitekten.


20

Siegerentwurf des Büros Zoomarchitekten

I.4.5 Projektplanung

Auf der Grundlage dieses Entwurfs hat die Vorhabenträgerin das Architekturbüro Arin Burda Archi-

tekten mit der weiteren Bearbeitung des Bebauungskonzepts beauftragt, das Grundlage dieses Be-

bauungsplans ist und in wesentlichen Aspekten auf dem Siegerentwurf basiert.

Das Wohngebäude ist weiterhin als mäandrierender Gebäudekörper angelegt, der sich im nördli-

chen Abschnitt über einen Garten zum Park am Gleisdreieck und im südlichen Abschnitt über einen

Platz zur Dennewitzstraße öffnen wird.

Der trapezförmige Grundriss des Hotels mit einer Grundfläche von 750 m² entspricht ebenfalls weit-

gehend der Kubatur des Siegerentwurfs.

Die Projektplanung sieht für Hotel und Wohngebäude eine Traufkante von 21,70 m über einem mitt-

leren Geländeniveau von 36 m über NHN vor. Dabei steigt das Gelände von der Dennewitzstraße

zur Parkanlage um ca. 2 m an. Geplant sind 7 Vollgeschosse und ein Staffelgeschoss, das in weiten

Abschnitten von der Traufkante zurückweicht.

Der Bedarf an Stellplätzen wird über eine Tiefgarage abgedeckt, die nahezu das gesamte Gelände

unterbaut. Die Einfahrt liegt nördlich des U-Bahn Viadukts an der Dennewitzstraße. Außerhalb von

Platz- und Wegeflächen wird die Decke der Tiefgarage mit einer 70 cm mächtigen Erdschicht über-

deckt, so dass größere Bereiche des Vorhabengrundstücks auch mit mittelgroßen Gehölzen begrünt

werden können.


21

Lageplan der Projektplanung

I.4.6 Durchführungsvertrag

Die Projektplanung wird auf der Grundlage eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans realisiert.

Dieser verpflichtet den Vorhabenträger das Vorhaben entsprechend der Projektplanung zu realisie-

ren.

Neben der baurechtlichen Absicherung der Projektplanung im Bebauungs- sowie Vorhaben- und

Erschließungsplan werden weitere Verpflichtungen des Vorhabenträgers, die im Zusammenhang mit

der Realisierung des Bauvorhabens stehen, im Durchführungsvertrag geregelt. (Siehe III.4.12)

Der Durchführungsvertrag zwischen der Vorhabenträgerin, Klarbau GmbH & Co. Berlin KG, und

dem Land Berlin liegt im Entwurf vor; wesentliche Regelungsinhalte sind:

- Art und Umfang der Vorhaben (Hochbauten, Tiefgarage, Außenanlagen, Nutzungen)

- die Fristen zur Durchführung des Vorhabens

- die Kostentragung insbesondere für Vermessung, Planungsleistungen, Gutachten und Grund-

stücksbildung

- Ansichten der Einzelgebäude und Fassadenabwicklung

- die Gestaltung der privaten Freiflächen

- Einrichtung einer Verbundpflegestelle auf dem Vorhabengrundstück für bis zu zehn Kleinkinder

- Bereitstellung eines Anteils von ca. 12 % der Anzahl der der Geschosswohnungen mit ca. 10 %

der Wohnnutzfläche der Geschosswohnungen. Unter Berücksichtigung der 8 Stadthäuser sind

dies ca. 11 % der Anzahl aller Wohnungen und Stadthäuser bzw. ca. 9 % der gesamten Wohn-

nutzfläche.

- Kostenübernahme für Ausgleichsmaßnahmen außerhalb des Plangebiets


22

- Das Anbringen von 6 Nistkästen als Ersatzmaßnahme für vorhandene Nistplätze

- Regelungen zur Zugänglichkeit des Viadukts der U-Bahnlinie U1 für Reparatur- und Wartungsar-

beiten sowie im Notfall.

- Beteiligung an den Kosten der Straßengestaltung in der Dennewitzstraße

Dem Durchführungsvertrag sind detaillierte Projektpläne des Vorhabens als Anlagen beigefügt.


23

II. UMWELTBERICHT

II.1 Einleitung

Bei der Aufstellung von Bauleitplänen sind die Belange des Umweltschutzes einschließlich des Na-

turschutzes und der Landschaftspflege (§ 1 Abs. 6 Nr. 7 BauGB) zu berücksichtigen. Weiterhin sind

die in § 1a BauGB aufgeführten ergänzenden Vorschriften zum Umweltschutz anzuwenden.

Die Berücksichtigung dieser Belange und Vorschriften erfolgt im Rahmen der Umweltprüfung nach

§ 2 Abs. 4 BauGB. Dazu sind die voraussichtlichen erheblichen Umweltauswirkungen zu ermitteln

und zu bewerten und in einem Umweltbericht zu beschreiben. Die notwendigen Bestandteile des

Umweltberichts sind im Anhang 1 zum BauGB aufgeführt. Der Umweltbericht bildet einen gesonder-

ten Teil der Begründung (§ 2a BauGB).

Die Umweltauswirkungen werden nach Schutzgütern gegliedert im Umweltbericht beschrieben und

bewertet. Dabei werden die in § 1 Abs.6 Nr. 7 a), c), d) und i) genannten Belange zur Grundlage der

Gliederung gemacht.

Die übrigen Belange des Umweltschutzes werden, soweit sie für diese Umweltprüfung Relevanz

besitzen, bei dem zum jeweiligen Belang passenden Gliederungspunkt des Umweltberichts mitbe-

handelt. So finden sich Angaben zum sachgerechten Umgang mit Abwässern und Abfällen beim

Gliederungspunkt „Wasser“. Die Belange der Vermeidung von Emissionen, der Nutzung erneuerba-

rer Energien, der sparsamen und effizienten Nutzung von Energie und der Erhaltung der bestmögli-

chen Luftqualität werden beim Gliederungspunkt „Luft und Klima“ berücksichtigt. Angaben über die

Berücksichtigung der Darstellungen des Landschaftsprogramms finden sich unter Punkt II.1.2.

Wie der in § 1a Abs. 2 BauGB geforderte sparsame und schonenden Umgang mit Grund und Boden

bei der Aufstellung berücksichtigt wurde, wird in Kapitel II.2.2.3 beschrieben.

Nach § 1a Abs. 3 BauGB ist die Eingriffsregelung nach dem Bundesnaturschutzgesetz in der Abwä-

gung zu berücksichtigen. Dazu wird im Rahmen der Prognose über die Entwicklung des Umweltzu-

standes bei der Durchführung der Planung (Kapitel II.2.2) schutzgutbezogen ermittelt, ob und in

welchem Umfang bei Realisierung der Planung erhebliche Beeinträchtigungen des Landschaftsbil-

des oder der Leistungs- und Funktionsfähigkeit des Naturhaushaltes, also Eingriffe, zu erwarten

sind. Die aus diesem Grund geplanten Maßnahmen zur Vermeidung und zum Ausgleich werden,

wiederum gegliedert nach Schutzgütern, in Kapitel II.2.4 beschrieben. Dabei wird berücksichtigt,

dass ein Ausgleich nicht erforderlich ist, soweit die bei Realisierung des Bebauungsplans zu erwar-

tenden Eingriffe bereits vor der Aufstellung des Bebauungsplans zulässig waren.

Da für den Teilbereich des Hotels inzwischen ein Bauvorbescheid nach § 34 BauGB vorliegt, muss

hierfür kein Ausgleich erfolgen und ist in der Berechnung nicht zu berücksichtigen. Wie den Erfor-

dernissen des Klimaschutzes nach § 1a Abs. 5 BauGB Rechnung getragen wurde, wird in Kapitel

II.2.4.2.4 dargelegt.

Der Untersuchungsraum umfasst grundsätzlich den Geltungsbereich des Bebauungsplan VI-140g

VE. Für einzelne Schutzgüter geht der Wirkraum potentieller Beeinträchtigungen aber über das

Plangebiet hinaus. Er umfasst für die Schutzgüter Klima / Luft und Mensch auch die angrenzenden

bestehenden und geplanten Wohnnutzungen, da hier Beeinträchtigungen durch Schallemissionen

und Veränderungen der lokalklimatischen Verhältnisse auftreten können. Der Untersuchungsraum

für das Schutzgut Landschaftsbild berücksichtigt die Sichtbeziehungen, die zwischen der Bebauung

an der Dennewitzstraße und dem Park am Gleisdreieck bestehen.


24

II.1.1 Kurzdarstellung der Inhalt und Ziele des Bebauungsplans

Der Geltungsbereich des Bebauungsplans befindet sich im Westen des Gleisdreiecks und hat eine

Größe von 7.384 m². Das Planungsgebiet umfasst die südliche Teilfläche des dreiteiligen Baufeldes

Flottwellstraße. Die in Hochlage verlaufende U-Bahnlinie U1 teilt den Geltungsbereich in einen klei-

neren Nord- und einen größeren Südteil.

Ziel des Bebauungsplans ist es, die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Errichtung eines

Wohngebäudes im südlichen und eines Hotels im nördlichen Teil des am Rand des Gleisdreieck-

Parks gelegen Plangebiets zu schaffen. Die Größe des Wohngebäudes wird auf eine Grundfläche

von 2.450 m² begrenzt. Die maximal zulässige Grundfläche für das Hotel beträgt 750 m². Der Be-

bauungsplan eröffnet zudem die Möglichkeit, auf einer Fläche von 3.220 m² außerhalb des Gebäu-

dekörpers ein unterhalb der Geländeoberfläche liegendes Garagengeschoss zu errichten. Unter

Einbeziehung von Nebenanlagen ist von einer Überbauung von bis zu 6.540 m² auszugehen. Zu

weiteren Angaben siehe Kapitel II.2.2.3und III.4.12.

II.1.2 Darstellung der in einschlägigen Fachgesetzten und Fachplanungen

festgelegten Ziele des Umweltschutzes, die für den Bauleitplan von

Bedeutung sind, und der Art, wie diese Ziele und die Umweltbelange bei

der Aufstellung berücksichtigt wurden

Neben den Vorschriften des Baugesetzbuches mit den umweltbezogenen Zielsetzungen der §§ 1

und 1a BauGB existiert eine Reihe weiterer, für die Bauleitplanung relevanter Fachgesetze, Verord-

nungen und Richtlinien mit Umweltschutzzielen sowie übergeordneter Planungen mit Zielaussagen

zum Umweltschutz, die als Grundlage und Bewertungsmaßstäbe für die Ermittlung der Umweltaus-

wirkungen der Planung heranzuziehen sind.

IIII..11..22..11 Naturschutz

- Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) vom 29. Juli 2009 (BGBl. I S. 2542), zuletzt geändert

durch Artikel 5 des Gesetzes vom 6. Februar 2012 (BGBl. I S. 148)

- Berliner Naturschutzgesetz (NatSchGBln) vom 30. Mai 2013 (GVBl. S. 140)

- Verordnung zum Schutz des Baumbestandes in Berlin (Baumschutzverordnung – BaumSchVO)

vom 11. Januar 1982 (GVBl. S. 250), zuletzt geändert durch Verordnung vom 5.Oktober 2007

(GVBl. S. 558)

Die übergeordneten Ziele des Naturschutzrechts sind darauf ausgerichtet, Natur und Landschaft so

zu schützen, zu entwickeln und, soweit erforderlich, wiederherzustellen, dass die Leistungs- und

Funktionsfähigkeit des Naturhaushaltes, die Regenerationsfähigkeit und nachhaltige Nutzungsfähig-

keit der Naturgüter, die Tier- und Pflanzenwelt einschließlich ihrer Lebensstätten und Lebensräume,

die Vielfalt, Eigenart und Schönheit sowie der Erholungswert von Natur und Landschaft auf Dauer

gesichert sind (§ 1 BNatSchG).

Die §§ 13 - 18 BNatSchG enthalten Regelungen zum Umgang mit Eingriffen in Natur und Land-

schaft. Dies sind nach der Legaldefinition Veränderungen der Gestaltung oder Nutzung von Grund-

flächen oder Veränderungen des mit der belebten Bodenschicht in Verbindung stehenden Grund-

wasserspiegels, die die Leistungs- und Funktionsfähigkeit des Naturhaushaltes oder das Land-

schaftsbild erheblich beeinträchtigen können. § 16 NatSchGBln enthält eine Liste von Vorhaben, die

Eingriffe Sinne der Definition darstellen.


25

In der Umweltprüfung werden die bei Umsetzung des Bebauungsplans zu erwartenden Auswirkun-

gen auf Natur und Landschaft ermittelt. In Kapitel II.2.2 wird dabei für die Schutzgüter der Eingriffs-

regelung jeweils schutzgutbezogen beschrieben und bewertet, ob bei Umsetzung der Planungen

erhebliche Beeinträchtigungen der Leistungsfähigkeit des Schutzgutes zu erwarten sind und somit

ein Eingriff vorliegt.

Eingriffe sind nach der Eingriffsregelung vorrangig zu vermeiden. Nicht vermeidbare Eingriffe sind

auszugleichen oder anderweitig zu kompensieren. Sind auf Grund der Aufstellung von Bebauungs-

plänen Eingriffe zu erwarten, so wird über Vermeidung, Ausgleich und Ersatz nach den Vorschriften

des BauGB entschieden (§ 18 Abs. 1 BNatSchG). Entsprechend wurde die Vermeidung und der

Ausgleich von Eingriffen entsprechend den Vorgaben von § 1a Abs. 3 BauGB in der Abwägung be-

rücksichtigt. Die geplanten Maßnahmen zu Vermeidung und Ausgleich werden in Kapitel II.2.2 des

Umweltberichtes beschreiben.

§ 44 BNatSchG regelt die Zugriffsverbote für besonders geschützte Arten. Danach ist es verboten,

besonders geschützte Arten zu verletzten oder zu töten, erheblich zu stören oder ihre Fortpflan-

zungs- und Ruhestätten zu beschädigen. Im Rahmen von Bebauungsplanverfahren gelten hinsicht-

lich dieser Zugriffsverbote die besonderen Bestimmungen des § 44 Abs. 5 BNatSchG. Danach gel-

ten die Verbote nur für nach europäischem Recht geschützte Arten und europäische Vogelarten. Ein

Verstoß gegen das Verbot der Zerstörung von Fortpflanzungs- und Ruhestätten liegt nicht vor, wenn,

ggf. mittels vorgezogener Ausgleichsmaßnahmen, die ökologische Funktion der betroffenen Fort-

pflanzungs- und Ruhestätten weiterhin erfüllt bleibt. Wenn Verstöße gegen die Zugriffsverbote un-

vermeidlich sind können nach § 67 Befreiungen erteilt werden.

In der Umweltprüfung werden in Kapitel II.2.1.2.2 die im Rahmen eines artenschutzrechtlichen

Fachbeitrags ermittelten besonders geschützten Arten dargestellt. Der Untersuchungsumfang wurde

dabei so gewählt, dass eine Prüfung auf Verletzung der Zugriffsverbote des § 44 Abs. 1 i.V.m Abs. 5

BNatSchG möglich war. Das Gutachten kommt zu dem Ergebnis, dass von dem geplanten Vorha-

ben geschützte Arten betroffen sind (vgl. Kapitel II.2.1.2.2). Verstöße gegen die artenschutzrechtli-

chen Bestimmungen lassen sich bei Einhaltung der in Kap. II.2.2.2.2 genannten Maßnahmen aber

weitgehend vermeiden.

Der Baumbestand in Berlin wird durch die Baumschutzverordnung als geschützter Landschaftsbe-

standteil geschützt. Von der Verordnung erfasst werden Laubbäume (mit Ausnahme von Obstbäu-

men), Waldkiefern, Walnussbäume und Türkische Baumhasel ab 80 cm Stammumfang. Bei mehr-

stämmigen Bäumen gilt ein Mindestumfang eines Stammes von 50 cm; jeweils gemessen in 1,3 m

Höhe über dem Boden.

Gemäß § 3 Abs. 3 BaumSchVO ist, unabhängig von der Eingriffsregelung, bei der Planung und

Durchführung von Vorhaben und Maßnahmen vom Vorhabenträgerin sicherzustellen, dass vermeid-

bare Beeinträchtigungen der geschützten Bäume unterbleiben. Die Beseitigung geschützter Bäume

darf nur dann zugelassen werden, wenn eine sonst zulässige Nutzung des Grundstücks nicht oder

nur unter wesentlichen Beschränkungen verwirklicht werden kann oder eine solche Nutzung unzu-

mutbar beeinträchtigt wird. Für den Verlust geschützter Bäume sind Ersatzpflanzungen vorzuneh-

men (ökologischer Ausgleich) oder eine Ausgleichsabgabe zu zahlen. Die unter die Schutzbestim-

mungen der BaumSchVO fallenden Bäume des Plangebietes wurden in einem Gutachten erfasst

und bewertet (vgl. Kapitel II.2.1.2.1) Es ist absehbar, dass zur Realisierung der durch den Bebau-

ungsplan zugelassenen Vorhaben alle Bäume im Plangebiet gefällt werden müssen. Dadurch wer-

den Ausgleichpflanzungen nach den Vorschriften der Verordnung nötig. Sie werden in einem vom


26

Bebauungsplan unabhängigen, eigenständigen Verfahren ermittelt. Der zu erwartende Umfang der

Pflanzungen wird nachrichtlich in Kapitel II.2.4.2.2 dargestellt, da er gleichzeitig eine Ausgleichs-

maßnahme im Sinne der Eingriffsregelung darstellt.

IIII..11..22..22 Bodenschutz

- Gesetz zum Schutz vor schädlichen Bodenveränderungen und zur Sanierung von Altlasten (Bun-

des-Bodenschutzgesetz - BBodSchG) vom 17. März 1998 (BGBl. I S. 502), zuletzt geändert

durch Art. 3 G. vom 9. Dezember 2004 (BGBl. I S. 3214)

- Berliner Gesetz zur Ausführung des Bundes-Bodenschutzgesetzes (Berliner Bodenschutzgesetz

- Bln BodSchG) vom 24. Juni 2004 (GVBl. S. 250), zuletzt geändert durch Art. I Umweltschaden-

Ausführungsgesetz vom 20. Mai 2011 (GVBl. S. 209)

Zweck des Bundes-Bodenschutzgesetzes ist es, den Boden in der Leistungsfähigkeit seiner natürli-

chen Funktionen und Nutzungen aller Art zu sichern oder wiederherzustellen. Unter Beachtung der

geplanten Nutzung sind Gefahren für den Boden und vom Boden ausgehende Gefahren abzuweh-

ren. Weiterhin müssen vorsorgebezogene Anforderungen einen dauerhaften Schutz der Funktionen

des Bodens gewährleisten. Das Bundesbodenschutzgesetz fordert den sparsamen und schonenden

Umgang mit Grund und Boden. Dies entspricht den Vorschriften zum Bodenschutz des Baugesetz-

buches.

Die Bundes-Bodenschutz- und Altlastenverordnung (BBodSchV) konkretisiert die Bedingungen für

die Notwendigkeit von Sanierungsmaßnahmen zur Gefahrenabwehr durch die Festlegung von

Maßnahmen-, Prüf- und Vorsorgewerten für Bodenverunreinigungen. Dabei werden Werte für den

Boden selbst sowie für die Wirkpfade Boden-Mensch und Boden-Grundwasser angegeben.

Bei orientierenden Untersuchungen wurden Boden- und Grundwasserverunreinigungen festgestellt.

Daher werden zurzeit auf dem Gelände und auf angrenzenden Flächen Sanierungsmaßnahmen

durchgeführt (vgl. Kapitel II.2.1.3).

IIII..11..22..33 Immissionsschutz

- Gesetz zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen durch Luftverunreinigungen, Geräu-

sche, Erschütterungen und ähnliche Vorgänge (Bundes-Immissionsschutzgesetz - BImSchG) in

der Fassung der Bekanntmachung vom 26. September 2002 (BGBl. I S. 3830), zuletzt geändert

durch Art. 3 des Gesetzes vom 1. März 2011 (BGBl. I S. 282)

- Landes-Immissionsschutzgesetz Berlin (LImSchG Bln) vom 5. Dezember 2005 (GVBl. S. 735,

ber. 2006 S. 42), zuletzt geändert durch Art. I Erstes ÄndG vom 3. Februar 2010 (GVBl. S. 38)

- DIN 18005-1 Schallschutz im Städtebau - Teil 1: Grundlagen und Hinweise für die Planung von

Juli 2002

Zweck des Bundes-Immissionsschutzgesetzes ist es, Menschen, Tiere und Pflanzen, den Boden,

das Wasser, die Atmosphäre sowie Kultur- und sonstige Sachgüter vor schädlichen Umweltauswir-

kungen zu schützen. Daneben soll schädlichen Umwelteinwirkungen vorgebeugt werden und ein

Schutz gegenüber den möglichen Auswirkungen von genehmigungsbedürftigen und nicht genehmi-

gungsbedürftigen Anlagen und in gewissem Umfang auch gegenüber den Verkehrsemissionen er-

reicht werden.


27

Als schädliche Umwelteinwirkungen gelten erhebliche Nachteile oder Belästigungen durch Luftver-

unreinigungen, Geräusche, Erschütterungen, Licht, Wärme, Strahlen und vergleichbare Einwirkun-

gen.

Gemäß § 50 BImSchG sind Gebiete mit unterschiedlicher Nutzung so zuzuordnen, dass schädliche

Umwelteinwirkungen auf schutzbedürftige Bereiche soweit wie möglich vermieden werden. Die im

Plangebiet entstehenden Emissionen müssen so begrenzt werden, dass im Einwirkbereich keine

unzulässig hohen Immissionen auftreten.

Geräusche

Da keine gesetzlichen Grenz- oder Richtwerte zum Schallschutz im Rahmen von städtebaulichen

Planungen bestehen, wird hier allgemein die DIN 18005-1:2002-07 (Schallschutz im Städtebau) an-

gewendet. Die Norm gibt Hinweise zur Berücksichtigung des Schallschutzes bei städtebaulichen

Planungen. Sie benennt die wichtigsten Schallquellen und einschlägige Normen, die zur Berech-

nung und Beurteilung von Schallimmissionen verwendet werden sollen.

Im Beiblatt 1:1987-05 werden für aus den Baugebieten der BauNVO abgeleitete Gebiete Orientie-

rungswerte angegeben, deren Einhaltung tags (6:00 bis 22:00) und nachts (22:00 bis 6:00) anzu-

streben ist. Im vorliegenden Fall wird im Rahmen der Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebau-

ungsplans nicht auf die Typisierungen der BauNVO zurückgegriffen. Die maßgeblichen Orientie-

rungswerte sind daher an Hand der Eigenarten des Gebiets entsprechend zuzuordnen. Im vorlie-

genden Fall werden dem Vorhabenbereich „Wohnen“ die Orientierungswerte für Allgemeine Wohn-

gebiete zugeordnet. Da im Vorhabengebiet „Hotel“ auch dem Schlafen dienende Aufenthaltsräume

(Übernachtungsräume) zugelassen werden, sind in diesem Gebiet ebenfalls hohe Ansprüche an

den Schallschutz zu stellen. Die DIN 4109 stellt hinsichtlich der erforderlichen Luftschalldämmmaße

für Außenbauteile Übernachtungsräume in Beherbergungsstätten Aufenthaltsräumen in Wohnungen

gleich. Da es sich bei Hotelübernachtungen im Allgemeinen aber um vorübergehende, kurzfristige

Aufenthalte handelt, können hinsichtlich des zumutbaren Immissionsniveaus auf Ebene des Städte-

baus Abstriche gegenüber einer Wohnnutzung hingenommen werden. Daher werden im Vorhaben-

bereich „Hotel“ die Orientierungswerte für Mischgebiete herangezogen.

Schalltechnische Orientierungswerte nach Beiblatts 1 zur DIN 18005-1

Gebietstyp Orientierungswerte in dB(A) tags / nachts

Vorhabenbereich „Wohngebäude“ (allg.Wohngebiet) 55 / 45

Vorhabenbereich „Hotel“ (;Mischgebiet) 60 / 50

Können Orientierungswerte bei einer bereits gegebenen Vorbelastung, z.B. durch Heranrücken ei-

ner schutzbedürftigen Nutzung an eine vorhandene Schallquelle, nicht eingehalten werden, muss

die Planung zumindest sicherstellen, dass durch die Festsetzung von aktiven und passiven Maß-

nahmen zum Schallschutz (Zuordnung von Flächen und ausreichende Abstände, Abschirmungen,

Vermeidung von unerwünschten Reflexionen, schalltechnisch günstige Anordnung von Gebäuden

und Aufenthaltsräumen in Gebäuden, Schallschutzmaßnahmen an Gebäuden) die allgemeinen An-

forderungen an gesunde Wohn -und Arbeitsverhältnisse gewahrt werden.

Die DIN 18005-1 ersetzt jedoch nicht die anlagenbezogenen Regelwerke. Für Gewerbe-, Sport- und

Freizeitlärm sind auch die einschlägigen anlagenbezogenen Vorschriften mit ihren Immissionsricht-


28

werten zu betrachten. Sie sollten auch bei städtebaulichen Planungen eingehalten werden, um spä-

ter Konflikte zwischen der Anlage und schutzbedürftigen Nutzung zu vermeiden.

Bei der Beurteilung von Gewerbelärm ist dies die Technische Anleitung Lärm (TA Lärm). Für die Be-

urteilung von Lärmemissionen von nicht genehmigungsbedürftigen Sportanlagen sind die Bestim-

mungen der Sportanlagenlärmschutzverordnung (18. BImSchV) zu beachten. Freizeitlärm ist nach

den Ausführungsvorschriften zum LImSchG Bln nach der Freizeitlärmrichtlinie zu beurteilen. Hierbei

ist anzumerken, dass sich die Immissionsrichtwerte der einschlägigen Normen auf den Schutz von

Aufenthaltsräumen im Gebäudeinneren beziehen, da sie sich immer auf Immissionspunkte unmittel-

bar vor dem Fenster des betreffenden Aufenthaltsraums beziehen. Anforderungen für Parkanlagen

oder Freiflächen auf Baugrundstücken können aus ihnen allenfalls mittelbar abgeleitet werden.

Zur Minderung der Belastungen durch Umgebungslärm (6. Teil BImSchG) werden für das Berliner

Stadtgebiet Lärmkarten ausgearbeitet und ein Lärmaktionsplan aufgestellt und fortgeschrieben. Sei-

ne Beurteilungsgrundlagen, Ziele und Maßnahmen werden in Kapitel I.3.5.3 beschrieben.

Die Lärmsituation im Plangebiet wurde in einem Fachgutachten (Wölfel 2013, ergänzt 2014) unter-

sucht. Dabei kommen die Gutachter zu dem Ergebnis, dass in Bezug auf Verkehrslärm (Straßen-

und Schienenverkehr) die Orientierungswerte im Plangebiet überschritten werden. Daher wurden

verschiedene Maßnahmen zum aktiven und passiven Lärmschutz geprüft.

Luftverunreinigungen

Auf Grund der Lage und der Durchlüftungsverhältnisse sind für das Plangebiet keine schädlichen

Umwelteinwirkungen durch Luftschadstoffe zu erwarten. Ansonsten sind die Ziele, Beurteilungs-

grundlagen und Maßnahmen des Luftreinhalteplans Berlin 2011-2017 zu beachten.

Erschütterungen

Durch die Querung der U-Bahnlinie 1 und den westlich des Plangebietes verlaufenden Fernbahn-

tunnel ist das Gebiet verkehrsbedingten Erschütterungen ausgesetzt. Soweit die Erschütterungen

auf Menschen in Gebäuden einwirken, sind die zu berücksichtigenden Anforderungen in DIN 4150-2

"Erschütterungen im Bauwesen; Einwirkungen auf Menschen in Gebäuden" konkretisiert. Die in den

geplanten Gebäuden zu erwartenden Erschütterungen einschließlich des Sekundärluftschalls wur-

den gutachterlich (Wölfel 2013) untersucht. Die Ergebnisse werden in Kapitel II.2.2.1.2 dargestellt.

IIII..11..22..44 Wasserhaushalt

- Gesetz zur Ordnung des Wasserhaushalts (Wasserhaushaltsgesetz - WHG) vom 31. Juli 2009

(BGBl. I S. 2585), zuletzt geändert durch Artikel 5 Abs. 9 des Gesetzes vom 24. Februar 2012

(BGBl. I S. 212)

- Berliner Wassergesetz (BWG) in der Fassung vom 17. Juni 2005 (GVBl. S. 357, ber. 2006,

S. 248 und 2007, S. 48), zuletzt geändert durch Art. III Umweltschaden-Ausführungsgesetz vom

20. Mai 2011 (GVBl. S. 209)

Für den Bebauungsplan sind vor allem die Bestimmungen zur Bewirtschaftung des Grundwassers

(Kapitel 2, Abschnitt 4) des WHG relevant. Danach ist das Grundwasser so zu bewirtschaften, dass

eine Verschlechterung seines mengenmäßigen und chemischen Zustandes vermieden wird. Hierzu

zählt insbesondere ein Gleichgewicht zwischen Grundwasserentnahme und -neubildung. Vorhande-

ne Schadstoffkonzentrationen sollen zurückgeführt werden.


29

Nach § 36a Abs. 1 BWG soll Niederschlagswasser über die belebte Bodenschicht versickert wer-

den, es sei denn, es sind dadurch Verunreinigungen des Grundwassers zu besorgen. Eine Pflicht

zur Versickerung besteht nicht. Allerdings wird durch die so mögliche Befreiung vom Nieder-

schlagswasserentgelt ein Anreiz für die ortsnahe Versickerung geschaffen. Die Vorbedingungen für

eine gefahrlose Versickerung von Niederschlagswasser regelt die Niederschlagswasserfreistel-

lungsverordnung Auskunft. Sie regelt die Erlaubnisfreiheit der Versickerung von Niederschlagswas-

ser, das auf versiegelten Flächen anfällt. Bei Flächen, die im Bodenbelastungskataster verzeichnet

sind, kann nicht grundsätzlich von einer gefahrlosen Versickerungsmöglichkeit ausgegangen wer-

den. Daher ist hier grundsätzlich eine wasserrechtliche Genehmigung erforderlich.

Die Bestimmungen zur Bewirtschaftung des Grundwassers werden im Bebauungsplanverfahren

berücksichtigt. Einen Überblick über den Zustand des Wasserhaushaltes wird in Kapitel II.2.1.4 ge-

geben, die Auswirkungen des Plans sind in Kapitel II.2.2.4 dargestellt. Festsetzungen zur örtlichen

Versickerung von Niederschlagswasser werden im Bebauungsplan nicht getroffen. Auf Grund der

beschränkten Aufnahmefähigkeit der Mischwasserkanalisation, insbesondere nach Starkregener-

eignissen, ist die zulässige Einleitungsmenge begrenzt.

Die geplanten Maßnahmen zur Bodensanierung wirken sich längerfristig positiv auf die Schadstoff-

belastung des Grundwassers aus.

IIII..11..22..55 Klimaschutz

Der Senat von Berlin hat am 31. Mai 2011 den Stadtentwicklungsplan Klima beschlossen. Ziel des

Plans ist es, Stadträume und städtische Infrastrukturen gegenüber den negativen Folgen des Kli-

mawandels widerstandsfähiger zu machen. Die Inhalte des StEP Klima werden ausführlicher in Ka-

pitel I.3.4.3 erläutert. Die Ziele des Plans werden durch den Bebauungsplan weitgehend berücksich-

tigt. Die lokalklimatischen Auswirkungen der Umsetzung der Planung wurden in einem Gutachten

ermittelt. Die Ergebnisse werden in den Kapiteln II.2.1.5.1 (Bestand) und II.2.2.5.1 (Prognose) be-

schrieben und bewertet.

IIII..11..22..66 Denkmalschutz

Das Viadukt der U-Bahnlinie 1 steht unter Denkmalschutz (vgl. Kap. I.2.7). Das Denkmal wird erhal-

ten und durch die Neubebauung in seiner Eigenart und seinem Erscheinungsbild nicht wesentlich

beeinträchtigt.

IIII..11..22..77 Landschaftsprogramm

Im Landschaftsprogramm werden die konkretisierten Ziele, Erfordernisse und Maßnahmen des Na-

turschutzes und der Landschaftspflege für das Land Berlin dargestellt. Die für den das Untersu-

chungsgebiet relevanten Ziele und Maßnahmen werden in Kapitel I.3.3 dargestellt.

Im Bebauungsplan werden diese Ziele weitgehend berücksichtigt.


30

II.2 Beschreibung und Bewertung der Umweltauswirkungen

II.2.1 Bestandsaufnahme der einschlägigen Aspekte des derzeitigen

Umweltzustands, einschließlich der Umweltmerkmale der Gebiete, die

voraussichtlich erheblich beeinflusst werden

IIII..22..11..11 Mensch, Gesundheit des Menschen und Bevölkerung

II.2.1.1.1 Lärm

Verkehrslärm

In einem Fachgutachten wurde die Lärmbelastung des Planungsgebiets und von schutzwürdigen

baulichen Anlagen außerhalb des Plangebiets im Prognosenullfall (PNF) schalltechnisch untersucht

(ALB 2/2012).

Das Gutachten zeigt, dass das Planungsgebiet erheblichen Vorbelastungen durch Straßen- und

Schienenverkehrslärm ausgesetzt ist. Der Straßenverkehrslärm setzt sich aus dem Verkehrsauf-

kommen auf der Dennewitzstraße, der Flottwellstraße, der Pohlstraße und der Kurfürstenstraße

zusammen.

Die Verkehrszahlen beruhen auf den Ergebnissen Verkehrszählung des Büros IGS (2012) und auf

der Basis des Gutachtens zur Prognose der Geräuschimmissionen aus Straßen- und Schienenver-

kehr. (Wölfel 2013 und Ergänzung 2014) Es wurden prozentuale Anteile einzelner Fahrzeugarten

(z. B. auch für Lkw/Lastzüge und für Lieferwagen) für die einzelnen Straßenabschnitte tags und

nachts berücksichtigt. Die Verkehrsprognose 2025 der Senatsverwaltung geht von abnehmenden

Verkehrsmengen aus. Die Ergebnisse befinden sich somit auf der sicheren Seite.

Hinsichtlich des Schienenverkehrslärms wurden die in Hochlage verlaufenden U-Bahnlinien U1 und

U2 berücksichtigt. Es wurden die Fahrpläne ausgewertet. Da beide U-Bahnlinien den Untersu-

chungsraum in Hochlage durchschneiden, wurden Zuschläge von 3 dB(A) in den Berechnungen

berücksichtigt (Brückenzuschlag). Für die U2 wurde zusätzlich ein Kurvenzuschlag von 8 dB(A) ge-

geben. Die daraus resultierenden Emissionspegel betragen für die U1 tags 62 und nachts 57 dB(A)

sowie für die U2 tags 61 und nachts 57 dB(A). In der Schalltechnischen Untersuchung wurde wei-

terhin der ca. 160 m südwestlich des Plangebiets aus der Erde kommende Fernbahntunnel mit

Gleisanlagen der Deutschen Bahn berücksichtigt. Hier wurde ein Zuschlag von 2 dB(A) für die Fahr-

bahnart Schotterbett mit Betonschwellen gegeben.

Die Lärmisophonenkarten für den Prognosenullfall zeigen im Plangebiet in einer Höhe von 5 m über

Gelände tags Pegel zwischen 60 dB(A) an der Dennewitzstraße und 55 dB(A) in den zum Park ori-

entierten Bereichen. Nachts bewegen sich die Pegel zwischen 50 und 55 dB(A). In einer Höhe von

15 m über Gelände sind teilweise deutlich höhere Lärmbelastungen gegeben. Sie erreichen in un-

mittelbare Nähe des U-Bahnviadukts Werte von bis zu 65/60 dB(A) tags/nachts.

In Bezug auf die Bestandsbebauung an der Dennewitzstraße wurden die höchsten Pegel für den

Immissionsort Dennewitzstraße 6 ermittelt. Hier werden im zweiten Vollgeschoss (1. OG) an den

Außenfassaden Schallpegel von 59/53 dB(A) tags/nachts erreicht. Hiermit werden die Orientie-

rungswerte für Mischgebiete nachts überschritten.

Zur Zeit werden im Rahmen eines Gestaltungskonzepts für die Flottwell- und Dennewitzstraße ver-

schiedene Maßnahmen zur Verkehrsberuhigung und zur Verminderung von Durchgangsverkehren

untersucht. Die Vorplanung, welche sich in der Abstimmungsphase befindet, sieht für die Denne-

witzstraße eine Verschmälerung der Fahrbahn auf eine Breite 7 m sowie Gehwegvorstreckungen in


31

den Kreuzungsbereichen vor. Bei Umsetzung werden sich hierdurch Verbesserungen der Lärmsitua-

tion ergeben. (Abb. Straßenraumgestaltung)

Straßenraumgestaltung Dennewitzstraße

Eine Realisierung der Planung ist nach Auskunft des Bezirksamts Mitte von Berlin abschnittsweise

ab 2015 vorgesehen, an deren Kosten sich die anliegenden Grundstückseigentümer beteiligen wer-

den. Dies wird im Durchführungsvertrag geregelt.

Gewerbelärm

Im Rahmen der Behördenbeteiligung wurden verschiedene Gewerbebetriebe im Umfeld des Plan-

gebiets genannt, die potentiell erhebliche Störungen, insbesondere in Bezug auf die geplante

Wohnnutzung verursachen könnten. Es handelt sich dabei um das Parkhaus am Gleisdreieck nord-

östlich des Plangebiets in einer Entfernung von 160 m und die Veranstaltungsstätte „The Station“

östlich des Plangebiets in einer Entfernung von 220 m. Diese Quellen wurden in ihren Auswirkungen

auf das Plangebiet gutachterlich untersucht.

Für die sonstigen unter den Regelungsbereich der TA Lärm fallenden Betriebe (z.B. Botendienst,

Firmen für Klimatechnik, Veranstaltungstechnik, Grafik/Druck) im Umfeld kann auch ohne weitere

Untersuchungen sicher abgeschätzt werden, dass das richtwertüberschreitende Pegel auszuschlie-

ßen sind. Die wird mit dem geringen Emissionsniveau und der abschirmenden Wirkung der Bebau-

ung westlich der Dennewitzstraße begründet. Zudem bestehen westlich der Dennewitzstraße bereits

näher an den Schallquellen liegende Wohnnutzungen mit gleichem Schutzanspruch wie die im Un-

tersuchungsbereich geplanten Nutzungen, wodurch die zulässigen Lärmemissionen der Gewerbe-

betriebe begrenzt werden.

Sport- und Freizeitlärm

Mit Eröffnung des Westparks am Gleisdreieck wurden dort auch diverse Sport- und Freizeitanlagen

in Betrieb genommen. Unter dem Aspekt des Lärmschutzes für den Untersuchungsbereich relevan-

te Freizeitanlagen befinden sich vor allem in Verlängerung des Parkeingangs Pohlstraße im Bereich

des U-Bahn Viadukts. Hier wurde eine Spielfläche mit unterschiedlichen Angeboten errichtet. Dem

Vorhaben am nächsten und vor dem Pfeiler der Hochbahnstrecke gelegen befindet sich eine Spiel-

fläche mit Metall-Barren, einer Drehscheibe und einem Ballkorb. Hinter dem Pfeiler der Hochbahn-

strecke und hinter einem eingeschossigen Technikgebäude und einer eingehausten Feuerwehrtrep-

pe befinden sich zwei Ball-Spielfelder ohne Tore. Alle genannten Teilflächen sind mit weichem, lärm-

dämmenden EPDM Kunststoffbelag versehen. Nördlich anschließend befindet sich ein offenes

Mehrzweckfeld ohne Tore auf einer Asphaltfläche mit 50 cm hohen Asphalthügeln. Diese Fläche ist

zugleich Teil der Notfallrettungsanlage für den darunter liegenden Bahntunnel und nimmt den Wen-

dekreis für Rettungsfahrzeuge (21 m) sowie Wege zu den Fluchttreppen auf. Die Anlage als Hart-

platz geht auf die erforderliche hohe Belastbarkeit mit Rettungsfahrzeugen zurück, die Zufahrt er-

folgt von der Schöneberger Straße aus.


32

Südlich der U-Bahnlinie U2 und rund 220 m von der geplanten Bebauung entfernt wurden zudem als

Sportanlage 44 Beachvolleyballfelder errichtet.

Die Lärmemissionen der Anlagen wurden gutachterlich untersucht (Wölfel 2013, ergänzt 2014). Die

Ergebnisse werden im Bezug auf die geplanten Wohnungen und die Übernachtungsräume im ge-

planten Hotel und die Freiflächen des Untersuchungsgebiets in Kapitel II.2.2.1.1 und in Kapitel

III.4.7.1.3 darstellt.

Empfindlichkeit

Auf Grund der Vorbelastungen besteht eine hohe Empfindlichkeit gegenüber Lärmbelastung und

einer Erhöhung von Ziel- und Quellverkehren durch neue bauliche Nutzungen. Weiterhin besteht

eine hohe Empfindlichkeit gegenüber Nutzungsänderungen, die eine hohe Empfindlichkeit gegen

Lärm beinhalten.

II.2.1.1.2 Erschütterungen

Die U-Bahn-Linie 1 quert das Plangebiet in Hochlage auf einem Viadukt. Weiter südlich befindet sich

die U-Bahn-Trasse U2. Östlich des Geltungsbereichs verläuft unterirdisch der Nord-Süd-

Fernbahntunnel. Es wurde daher gutachterlich untersucht, ob der vorhandene Schienenverkehr re-

levante Auswirkungen auf die Bebauung haben könnte. Dazu wurden Erschütterungsmessungen an

ausgewählten Messpunkten im Geltungsbereich durchgeführt. Dabei wurden keine Überschreitun-

gen der maßgeblichen Grenzwerte festgestellt.

Empfindlichkeit

Auch wenn im Untersuchungsgebiet die Grenzwerte für Erschütterungen und den daraus resultie-

renden sekundären Luftschall nicht überschritten werden, besteht eine hohe Empfindlichkeit gegen-

über weiteren Erhöhungen.

II.2.1.1.3 Freiraumbezogene Erholung

Der Geltungsbereich hat bislang keine Bedeutung für die Erholungsvorsorge. Er liegt fast vollständig

brach und ist für die Öffentlichkeit nicht zugänglich. Eine Empfindlichkeit gegenüber dem Verlust an

Erholungsfläche besteht daher nicht.

Östlich des Geltungsbereichs liegt der „Park am Gleisdreieck“. Der Ostpark wurde 2011, der direkt

an das Plangebiet angrenzende Westpark 2013 eröffnet. In unmittelbarer Nachbarschaft zum Plan-

gebiet stehen damit wohnungs- und siedlungsnahe Freiflächen in großem Umfang und hoher Quali-

tät zur Verfügung.

IIII..22..11..22 Pflanzen und Tiere, biologische Vielfalt

II.2.1.2.1 Pflanzen

Für das Planungsgebiet erfolgten im Juli 2006 eine Biotoptypenkartierung sowie eine floristische

Aufnahme, eine weitere Begehung zur Aktualisierung der Erfassung wurde im Oktober 2012 durch-

geführt (Spath+Nagel 2012).

Beim Plangebiet handelt es sich größtenteils um ein ehemals gewerblich genutztes Areal, so dass

Gebäude und Wegeflächen dominieren. Bei den Gebäuden handelt es sich um die größtenteils ver-

fallenden Ruinen. Erkennbar sind noch Werkstätten eines ehemaligen Kfz-Betriebs sowie diverse

Lagerhallen. Im Westen und Süden erstrecken sich vegetationsfreie Baustellenflächen in den Unter-


33

suchungsbereich. Sie wurden im Rahmen des Baus des Parks am Gleisdreieck eingerichtet. Auf

Grund der Standortverhältnisse konnte sich unterhalb des Brückenbauwerks der U1 in einigen Be-

reichen keine Vegetation etablieren, hier finden sich Rohböden. Vegetationsbestände nehmen somit

nur einen untergeordneten Anteil des Gebietes ein. Hier dominieren auf Böden mit teils schotterrei-

chem, teils sandig-kiesigem Substrat lückige, teilweise auch dichter schließende ruderale Stauden-

und Distelfluren. Wo eine Mahd der Flächen längere Zeit unterblieben ist, konnten Laubgebüsche

aufwachsen. Sie werden durch Götterbaum (Ailanthus altissima) und Hängebirke (Betula pendula)

geprägt. Im Hof eines noch genutzten Gebäudes wird eine kleine Grasfläche regelmäßig gemäht

und daher als Zierrasen kartiert.

Die versiegelten und teilversiegelten Gewerbeflächen und die vegetationslosen Baustellenflächen

haben keinen oder nur geringen Biotopwert. Der ruderal geprägte Biotopkomplex kennzeichnet stark

gestörte Standorte und weist aus naturschutzfachlicher Sicht lediglich einen eingeschränkten (gerin-

gen bis mittleren) Wert auf. Gesetzlich geschützte Biotope oder besonders geschützte Pflanzenar-

ten wurden nicht angetroffen.

Biotoptypen im Bestand

Biotoptyp Biotopcode Größe [m²] Anteil

Rohboden auf Trümmerschutt 03170 312 4 %

zwei- und mehrjährige ruderale Stauden- und Distelfluren 032409 727 10 %

Zierrasen 05160 127 1,5 %

Laubgebüsche trockener Standorte 07103 854 12 %

Gewerbebrache 12320 1.011 14 %

Wegeflächen durchlässig 12652 536 7 %

Wegeflächen teildurchlässig 12653 369 5 %

Wegeflächen versiegelt 12654 811 11 %

Baustelle 12730 2.517 34 %

Besondere Bauwerke (U-Bahn Pfeiler) 12800 120 1,5 %

Summe Biotopflächen 7.384 100 %

Der Bestand an Einzelbäumen (Biotopcode 07152) wurde gesondert untersucht (Gast / Leyser

2011). Bei den örtlichen Begehungen wurden alle relevanten, auf dem Baufeld stehenden Bäume

begutachtet. Sie fallen alle unter den Schutz der Berliner Baumschutzverordnung. Einige wenige

Bäume, die auch in absehbarer Zeit nicht unter die Baumschutzverordnung fallen, wurden nicht kar-

tiert.

Die 22 Bäume verteilen sich auf der gesamten Fläche des Plangebiets. Die Standorte sind meist

direkt an oder in unmittelbarer Nähe der bestehenden Gebäude.

Als dominierende Art ist die Säulenpappel (Populus nigra 'Italica') bzw. die Kanadische Pappel (Po-

pulus x canadensis) zu nennen. Daneben sind Spitzahorn (Acer platanoides), Rosskastanie (Aescu-

lus hippocastanum), Sandbirke (Betula pendula) und Götterbaum (Ailanthus altissima) zu finden.

Der Erhaltungswert der Bäume wurde durch die Gutachter in drei Kategorien eingeteilt. In Katego-

rie I fallen Bäume, die aufgrund ihres raumprägenden Habitus, ihres Alters und guten Gesundheit

als besonders erhaltenswert anzusehen sind (im Plangebiet nicht vorhanden). Die Kategorie II um-

fasst Bäume, die aufgrund ihres Alters und guten Gesundheit als erhaltungswürdig angesehen wer-

den. Kategorie III umfasst die restlichen Bäume, die aufgrund ihres fortgeschrittenen Alters, Schädi-


34

gungen und schlechten Wuchses nicht als erhaltungswürdig angesehen werden, wegen ihres

Stammumfangs jedoch unter die Berliner Baumschutzverordnung fallen.

Einzelbäume im Bestand

Nr. Botanischer Name Deutscher Name Erhaltungswert Stammumfänge [m]

36 Populus x canadensis Kanadische Pappel II 1,36

37 Populus x canadensis Kanadische Pappel II 0,88 / 0,45

38 Populus x canadensis Kanadische Pappel II 1,23

39 Acer platanoides Spitzahorn II 1,40 / 1,08 / 1,01

39.1 Ailanthus altissima Götterbaum II 0,81

40 Ailanthus altissima Götterbaum II 0,88 / 0,81/ 0,.67

42 Populus nigra 'Italica' Pyramidenpappel III 1,.34 / 1,29 / 1,12

43 Populus nigra 'Italica' Pyramidenpappel III 1,87

45 Populus nigra 'Italica' Pyramidenpappel II 2

46 Acer platanoides Spitzahorn II 1,11

47 Aesculus hippocastanum Rosskastanie II 1,03

48 Populus nigra 'Italica' Pyramidenpappel II 0,89

49 Populus nigra 'Italica' Pyramidenpappel III 0,84


51 Populus nigra 'Italica' Pyramidenpappel III 0,86 / 0,37



54.1 Populus spec. Pappel II 1,05

57 Betula pendula Sand-Birke II 0,85

58 Ailanthus altissima Götterbaum II 1,54


60 Ailanthus altissima Götterbaum II 1,07 / 0,82 / 0,46 / 0,99

II.2.1.2.2 Tiere

Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens VI-140 erfolgten faunistische Untersuchungen zu den

Tiergruppen Vögel (Aves), Kriechtiere (Reptilia), Laufkäfer (Carabidae) und Heuschrecken (Saltato-

ria) für den Umgriff des gesamten Gleisdreiecks (Sharon 2006). Es wurde eine ergänzende Bege-

hung (Salinger 12/2012) hinsichtlich des Potenzials der Fläche für das Vorkommen streng geschütz-

ter Arten und dauerhafter Fortpflanzungs- und Ruhestätten vorgenommen, da diesem Aspekt im

Bebauungsplanverfahren durch den § 44 BNatSchG eine herausragende Bedeutung zukommt (vgl.

Kap. II.1.2.1).

Das Planungsgebiet wurde sowohl 2006 als auch 2012 hinsichtlich des Vorkommens von Vogelar-

ten begangen. Dabei wurden bei der letzten Kartierung die Arten Blaumeise (Parus caeruleus),

Kohlmeise (Parus major), Haussperling (Passer domesticus), Hausrotschwanz (Phoenicurus phoe-

nicurus), Elster (Pica pica), Nebelkrähe (Corvus corone cornix) und verwilderte Haustaube (Colum-

ba livia domistica) angetroffen.


35

Gemäß Berliner Ornithologischem Bericht ist kein Brutvorkommen des Brachpiepers (Anthus cam-

pestris) auf dem gesamten Areal des Gleisdreiecks bekannt, eine einzige Sichtung datiert aus dem

Jahr 2006. Da das Baugeschehen auf dem Gleisdreieckpark mittlerweile abgeschlossen ist, ist ein

derzeitiges Vorkommen nicht zu erwarten. Ein Vorkommen auf der eigentlichen Untersuchungsflä-

che ist sicher auszuschließen.

Das Vorkommen der Zauneidechse ist auf der stark versiegelten, gewerblich genutzten Untersu-

chungsfläche zwischen der Straße und dem neu gestalteten Areal des Parks sehr wenig wahr-

scheinlich. Die intensive Nutzung der Flächen des Untersuchungsraums, die von der Parknutzung

ausgehenden Scheuchwirkungen, die Versiegelung und Verdichtung des Bodens, die Anpflanzung

von Rasen und Gehölzen steht den Lebensansprüchen der Zauneidechse diametral entgegen.

Das Vorkommen weiterer streng geschützter Arten, wie Holz bewohnende Käferarten oder Amphi-

bien, kann auf Grund der Biotopausstattung und den Biotopansprüchen der einzelnen Arten (Ge-

wässer und alte Laubbäume) ausgeschlossen werden.

Die Untersuchungen zu Heuschrecken, Laufkäfern und Schmetterlingen, die für den Bebauungsplan

VI-140 erstellt wurden, können nicht bezogen auf das Planungsgebiet VI-140g VE ausgewertet wer-

den, da das Gutachten keine flächenbezogenen Aussagen trifft. Auf Grund der Vegetationsstruktur

hat das Planungsgebiet im Bestand jedoch keine besondere Lebensraumfunktion für diese Tier-

gruppen, weitere Untersuchungen erfolgten daher nicht.

II.2.1.2.3 Biologische Vielfalt

Im Planungsgebiet besteht durch die voran gegangenen Nutzungen ein hoher Anteil an versiegelten

und vegetationslosen Flächen. Die Vegetationsflächen werden von in Berlin häufig anzutreffenden

ruderalen Biotopkomplexen bestimmt, Tierarten mit einer besonderen Bedeutung für die biologische

Vielfalt wurden nicht angetroffen. Das Planungsgebiet hat insgesamt nur eine geringe Wertigkeit

bezogen auf die biologische Vielfalt.

Empfindlichkeit

Die Empfindlichkeit der Vegetationsbestände gegenüber einer Bebauung der Fläche ist als hoch

einzustufen. Auch in unversiegelt bleibenden Bereichen werden die in Bestand anzutreffenden

Pflanzengesellschaften durch Rasen und Pflanzflächen abgelöst werden. Hinsichtlich des Bestan-

des an Brutvögeln besteht eine hohe Empfindlichkeit gegenüber dem Verlust der Fortpflanzungsstät-

ten. Dies gilt insbesondere für die an Gebäuden brütenden Arten.

IIII..22..11..33 Boden

Geologie und Topographie

Das Planungsgebiet liegt am südlichen Rand des Warschau-Berliner Urstromtals. Südlich des Pla-

nungsgebiets, im Bereich des sogenannten Flaschenhalses, beginnt die Teltow-Hochfläche. In Folge

der letzten Eiszeit besteht der Untergrund vor allem aus Talsanden, die stellenweise von organoge-

nen Böden (Torfe, Mudden) überlagert sein können. Wie fast überall im Berliner Stadtgebiet werden

die natürlichen Bodenhorizonte von anthropogenen Auffüllungen überdeckt. Die oft im Wesentlichen

aus Bauschutt bestehende Schicht hat im Plangebiet eine Auffüllungsmächtigkeit zwischen 0,6 und

3,3 m (URS 10/2011). Die Aufschüttung ist auf die Nutzung des Gleisdreiecks und die historische

Entwicklung zurückzuführen. Die natürliche Reliefierung des Geländes wurde bei der Anlage der

Bahnanlagen nivelliert. Die Auffüllungen wurden zur Jahrhundertwende durchgeführt, um den


36

Schienenverkehr gegenüber dem angrenzenden Straßenverkehr in eine zweite, durchschnittlich vier

Meter, stellenweise sogar bis zu sechs oder sieben Meter höhere Ebene zu verlagern. Der westliche

Rand des Plangebiets grenzt mit einer Höhe von ca. 35 m über NHN niveaugleich an die Denne-

witzstraße an. In westlicher Richtung zur Parkanlage steigt das Gelände um ca. 2 m an. In Nord-

Süd Richtung bestehen keine nennenswerten Unterschiede in den Geländeniveaus.

Versiegelung

Das Plangebiet ist nördlich und unter der Eisenbahnbrücke weitgehend unversiegelt, südlich der

Brücke dominieren Gebäude und Erschließungsflächen. Unter Berücksichtigung der verschiedenen

Befestigungsarten beträgt der effektive Versiegelungsanteil ca. 33 %. Die Größen der befestigen

und versiegelten Flächen wurden der Biotoptypenkartierung zum Bebauungsplan (Spath+Nagel

2012) entnommen. Für die Ermittlung des Versiegelungsgrades verschiedener Befestigungsarten

wurden die für die Ermittlung des Biotopflächenfaktors verwendeten Ansätze zu Grunde gelegt.

Versiegelung im Bestand

Nutzung Größe [m²] Versiegelungsgrad Versiegelung [m²]

unversiegelte Flächen 4.537 0% 0

Gebäude, Mauern, U-Bahn-Pfeiler 1.131 100% 1.131

Wegeflächen wassergebunden 536 50% 268

Wegeflächen Pflaster 369 70% 258

Wegeflächen Beton 811 100% 811

Geltungsbereich 7.384 33% 2.468

Insgesamt liegt im Planungsgebiet nur eine geringe Leistungsfähigkeit im Mittel der fünf Bodenfunk-

tionen (Summe der Einzelbewertungen < 9) und keine hohe Leistungsfähigkeit bei einer der Boden-

funktionen vor. Der gesamte Bereich des Planungsgebietes ist durch die Vornutzung bereits stark

anthropogen beeinflusst.

Boden- und Grundwasserverunreinigungen

Das gesamte Plangebiet ist unter den Nummern 4333 (südwestlicher Bereich) und 390 (übriges

Gebiet) im Bodenbelastungskataster verzeichnet. Von 1932 bis 1961 wurde an der Dennewitzstraße

im Plangebiet südlich der U-Bahnbrücke eine Tankstelle betrieben. Nach dem Auszug aus dem Bo-

denbelastungskataster wurde die Fläche darüber hinaus in der Vergangenheit nacheinander bzw.

zeitgleich von einer Stellmacherei (Wagenbau), Spedition, Brennstoffhandel, Bauunternehmen, Tex-

tilwaren, Kfz-Reparaturen, Schrottplatz, Herstellung von Metallwaren sowie zuletzt durch ein Firma

für Industriereinigung genutzt. Bei Untersuchungen im Jahr 1995 wurden Verunreinigungen durch

Mineralölkohlenwasserstoffe (MKW) und Aromatische Kohlenwasserstoffe (BTEX) im Boden festge-

stellt, eine Grundwasserverunreinigung wurde vermutet.

Wegen dieser Ausgangslage wurden weitere Untersuchungen auf dem Gelände durchgeführt (URS

2011). Für den nördlichen und südlichen Teil des Grundstücks wurden orientierende Untersuchun-

gen durchgeführt, im mittleren Teil im Bereich der ehemaligen Tankstelle erfolgte eine Detailuntersu-

chung.

Im Ergebnis wurde festgestellt, dass die Altauffüllungsschicht in weiten Bereichen Schadstoffe (im

Wesentlichen PAK und Metalle) aufweist, die eine zukünftige sensible Nutzung nicht zulassen, ohne

dass Maßnahmen ergriffen werden. Aufgrund der voraussichtlich nicht gegebenen geotechnischen


37

Eignung der Auffüllungsschicht für Neubauten wird jedoch davon ausgegangen, dass in diesen Be-

reichen ohnehin ein entsprechender Bodenabtrag erfolgt. Für die beabsichtigte sensiblere Folgenut-

zung ist zur Herstellung gesunder Wohn- und Arbeitsverhältnisse im Rahmen der ohnehin erforderli-

chen Erdarbeiten eine Beseitigung von stärker verunreinigten Bereichen der Altauffüllung erforder-

lich, sofern ein Kontakt über den Pfad Boden-Mensch möglich wäre.

Im Bereich der ehemaligen Tankstelle liegt zudem ein nutzungsbedingter Schaden vor. Durch die

Detailuntersuchungen sind Bodenverunreinigungen bekannt geworden. Ein Grundwasserschaden

(MKW, PAK, BTEX) war bereits eingetreten. Die gemessenen Werte lagen dabei zum Teil deutlich

über den sanierungsbedürftigen Schadenswerten (SSW) der „Berliner Liste“. Die für die Gefähr-

dungsbeurteilung für den Boden anzusetzenden Beurteilungswerte wurden durch die drei Schad-

stoffe ebenfalls teilweise deutlich überschritten. Für Blei lag im Grundwasser eine Überschreitung

des Geringfügigkeitsschwellenwertes (GFS) vor, der SSW wird allerdings nicht überschritten. Der

ermittelte LHKW-Gehalt lag geringfügig oberhalb des GFS. Hinsichtlich der Stoffgruppe BTEX hat

sich Im Grundwasserabstrom allerdings eine Fahne ausgebildet, die sich 60 - 80 m in nordwestliche

Richtung erstreckt. Die Gutachter sahen hinsichtlich des Pfades Boden - Grundwasser Handlungs-

bedarf.

Die Bodenschutzbehörde hat daraufhin in Abstimmung mit einem bodenschutzrechtlich Pflichtigen

zunächst die Sanierung der Bodenverunreinigungen vertraglich geregelt. Außerdem war die Entfer-

nung noch aufgefundener Lagertanks der ehemaligen Tankstelle Gegenstand der vertraglichen Re-

gelung. Als Sanierungsverfahren kam ein so genanntes air-sparging zum Einsatz. Die Sanierung

wurde 2013 erfolgreich abgeschlossen (URS 2013). Es ist allerdings nicht ausgeschlossen, dass

noch Restbelastungen im Boden verblieben sind. Sie stehen aber der geplanten Nachnutzung des

Geländes nicht entgegen (vgl. Kap. II.2.2.3). Die Sanierung des von der Fläche abfließenden Grund-

wassers, das über den Wirkungspfad Boden - Grundwasser verunreinigt worden ist, steht noch aus.

Vorbereitende Arbeiten sind derzeit im Gange.

Kampfmittel

Es liegen keine Erkenntnisse über das Vorhandensein von Kampfmitteln im Plangebiet vor. Eine

präventive Untersuchung vor Baubeginn liegt im Interesse der Vorhabenträgerin, ist aber nicht Ge-

genstand der Regelungen des Bebauungsplans.

Empfindlichkeit

Die Empfindlichkeit des Bodens gegenüber weiteren Versiegelungen ist als mäßig einzustufen. Auf

Grund des stark anthropogen beeinflussten Bodenaufbaus, der bestehenden Versiegelung und der

Bodenverunreinigungen ist auch bei einer Bebauung nicht von einer beutenden Verschlechterung

der Leistungsfähigkeit auszugehen.

IIII..22..11..44 Wasser

Das Grundwasser fließt laut Angabe der Grundwassergleichenkarte im Geologischen Atlas von Ber-

lin großräumig in nördliche Richtung zur Spree. Der unbeeinflusste Grundwasserspiegel ist bei

31,15 m ü. NHN zu erwarten. Aufgrund der Aufschüttungen beträgt der Grundwasserflurabstand im

Geltungsbereich ca. 3 m - 6 m.


38

Die Flächen sind im Bestand teilweise versiegelt. Deshalb ist nur von einer einschränkten Funktions-

fähigkeit des Wasserhaushalts auszugehen. Anfallendes Niederschlagswasser versickert aber größ-

tenteils, wird durch die Vegetation zurückgehalten oder steht der Verdunstung zur Verfügung.

Die Verschmutzungsempfindlichkeit ist als hoch einzustufen, da durch die sandigen bis kiesigen

Deckschichten mit nur geringen bindigen Anteilen die Sickerungsgeschwindigkeit relativ hoch ist.

Zur Belastung des Grundwassers mit Schadstoffen vergleiche Kap. II.2.1.3.

Oberflächengewässer sind im Plangebiet nicht vorhanden.

Empfindlichkeit

Es besteht eine hohe Verschmutzungsempfindlichkeit des Grundwassers, da die Wasserdurchläs-

sigkeit des Bodens hoch und das Filtervermögen gering ist. Gegenüber einer Zunahme der Versie-

gelung und einer dadurch bedingten Veränderung des naturnahen Wasserhaushaltes besteht eine

hohe Empfindlichkeit. Gleiches gilt für Grundwasserabsenkungen, da durch die Wasserhaltungs-

maßnahmen ein Verziehen von Grundwasserschäden möglich ist.

IIII..22..11..55 Luft und Klima

II.2.1.5.1 Klima

Das Plangebiet ist lokalklimatisch Teil des Bereichs Gleisdreieck. Dem Bereich Gleisdreieck, insbe-

sondere dem Bereich des ehem. Potsdamer Güterbahnhofs, wird in verschiedenen Gutachten ein

besonderer Stellenwert im klimatischen Gefüge der Berliner Innenstadt eingeräumt. Die klimatisch

positiven Effekte des Gleisdreiecks wurden durch die Bebauung des Potsdamer Platzes und die

baulogistische Nutzung und den damit verbundenen Vegetationsverlust z.T. bereits vermindert. Im

Rahmen eines Fachbeitrags zum Stadtklima wurde das nördlich angrenzende Gebiet (Baufeld Mitte,

Bebauungsplan VI-140h VE) hinsichtlich seiner Bedeutung für das lokale und das Stadtklima unter-

sucht (GEO-NET 2011). Bei der Modellierung des Planzustands wurde eine Bebauung des im Gel-

tungsbereich dieses Bebauungsplans mit einbezogen. Die Ergebnisse des Gutachtens sind daher

größtenteils auch auf den Geltungsbereich anwendbar.

Das Gutachten verdeutlicht, dass das Planungsgebiet als Teil des Bereichs Gleisdreiecks Bedeu-

tung für den Luftaustausch hat. Bisher erfolgt durch die unversiegelten und zum Teil mit Vegetation

bestandenen Flächen eine deutlich stärkere nächtliche Wärmeabstrahlung als in bebauten Gebie-

ten. Das bodennahe Temperaturfeld weist eine oberflächennahe Lufttemperatur von 17 – 18° C in

2 m über Grund auf. Im Bereich der Bebauung westlich der Dennewitzstraße liegen die Temperatu-

ren ca. 1° C höher. Die Luftaustauschprozesse im unmittelbaren Umfeld des Planungsgebietes spie-

len sich somit insgesamt auf einem vergleichsweise niedrigen Niveau ab. Das autochthone Strö-

mungsfeld weist Strömungsgeschwindigkeiten von 0,2 – 0,3 m/s auf. Die Strömungen kommen von

Süden und schwenken im Bereich des Planungsgebietes nach Westen ab. Die räumliche Ausprä-

gung des Kaltluftvolumenstroms geht im Wesentlichen mit der des bodennahen Strömungsfeldes

einher. Der Volumenstrom hat eine mittlere Intensität mit einer Geschwindigkeit von 0,3 – 0,5 m/s

und reicht bis zu 280 m in die Straßen der Siedlungsfläche. Die bioklimatische Situation im Plange-

biet wird mit der Belastungsstufe 1 „sehr günstig“ bewertet. Die Grundlage für die Beurteilung der

bioklimatischen Belastung ist der Bewertungsindex PMV (Predicted Mean Vote) als dimensionsloses

Maß für die nächtliche Wärmbelastung. Dieser gibt den Grad der Behaglichkeit bzw. Unbehaglich-

keit als mittlere subjektive Beurteilung wieder.


39

II.2.1.5.2 Luftschadstoffe

Es wurde eine Luftschadstoffuntersuchung der Kfz-bedingten Luftschadstoffbelastung von Stick-

stoffdioxid NO2, Feinstaub PM10 und Feinstaub PM2,5 durchgeführt (ALB 2012), die als wichtige Leit-

größen für verkehrsstämmige Luftverunreinigungen gelten. Prognosegrundlage für den Prognose-

nullfall sind dabei die Verkehrszählung 2009 und Zählungen des Verkehrsgutachters. In der Be-

standssituation werden die Immissionsgrenzwerte der 39. BImSchV für das jeweilige Jahresmittel

von Stickstoffdioxid NO2, Feinstaub PM10 und Feinstaub PM2,5 im Plangebiet und dessen Umgebung

eingehalten.

Empfindlichkeit

Es besteht eine hohe Empfindlichkeit gegenüber Austauschbarrieren, die den Kaltluftmassenstrom

in Richtung Innenstadt und angrenzende Quartiere behindern könnten. Die Empfindlichkeit gegen-

über klimatisch bedeutenden Vegetationsverlust ist im überwiegenden Teil des Planungsgebietes

gering. Die Empfindlichkeit gegenüber einer Verkehrszunahme und dadurch bedingte Zunahme der

Luftbelastung wird als mittel eingeschätzt.

IIII..22..11..66 Landschaft

Das Planungsgebiet ist nicht zugänglich und nur von der Dennewitzstraße und dem Gleisdreieck-

park aus erlebbar. Die Fläche ist überwiegend mit einem Maschendrahtzaun und Bauzäunen abge-

grenzt. Auf einem Teilstück ist noch ein Teil der typischen Klinkermauer aus der Zeit der Eisenbahn-

nutzung erhalten. Der überwiegende Teil der Fläche stellt sich als Ruine bzw. Brachfläche dar. Für

das Landschaftsbild sind mit Ausnahme einiger Bäume keine Wert gebenden Elemente feststellbar.

Empfindlichkeit

Da sich im Geltungsbereich kaum landschaftsbildprägende Elemente befinden, ist die Empfindlich-

keit gegenüber Veränderungen gering.

IIII..22..11..77 Kultur- und sonstige Sachgüter

Zum Denkmalbestand im Plangebiet und seiner Umgebung siehe Kapitel I.2.7. Sonstige schützens-

werte Sachgüter sind im Plangebiet nicht vorhanden.

II.2.2 Prognose über die Entwicklung des Umweltzustandes bei Durchführung

der Planung

Die Prognose über die Entwicklung des Umweltzustands erfolgt durch einen Vergleich der Be-

standssituation mit den Festsetzungen des Bebauungsplans VI-140g VE. Aus den Festsetzungen

werden Wirkfaktoren abgeleitet, anhand derer die Auswirkungen auf die Umwelt prognostiziert wer-

den. Es werden die voraussichtlichen bau-, anlage- und betriebsbedingten Umweltauswirkungen

dargestellt. Als baubedingte Auswirkungen gelten die Auswirkungen, die durch die den Baustellen-

betrieb hervorgerufen werden können, wie z.B. Baustellenlärm, Erschütterungen oder Grundwas-

serhaltungen. Als anlagebedingte Auswirkungen gelten die Wirkungen, die durch die Anlage und

insbesondere durch ihre Baulichkeiten hervorgerufen werden. Dazu zählen z.B. Versiegelungen

durch Gebäude oder die Zerschneidung von Tierlebensräumen durch die Anlage von Straßen. Be-

triebsbedingte Auswirkungen sind dagegen mit der Nutzung verbunden und können Lärm, Schad-

stoffemissionen und damit verbundene Störungen z.B. der Fauna oder der Anwohner sein.


40

IIII..22..22..11 Mensch, Gesundheit des Menschen und Bevölkerung

II.2.2.1.1 Lärm

Im Folgenden werden die Auswirkungen des Lärms hinsichtlich der Belastung von Aufenthaltsräu-

men in Wohnungen, den Übernachtungsräumen im Hotel, den Außenwohnbereichen wie Balkonen

und Terrassen sowie zu den Freiflächen im Plangebiet (Freifläche der Tagespflegestelle (Kita), pri-

vate und gemeinschaftliche nutzbare Gartenflächen, Platzfläche des Wohngebäudes zur Denne-

witzstraße, Außenräume des Hotels) und seiner Umgebung (Gleisdreieckpark) dargestellt und not-

wendige Maßnahmen zum Lärmschutz erwähnt. Eine detaillierte Erörterung der Lärmschutzmaß-

nahmen erfolgt in Kapitel III.4.7.1.

Verkehrslärm

Die Auswirkungen des Verkehrslärms (Straßen- und Schienenverkehr) auf die im Geltungsbereich

geplante Wohn- und Hotelnutzung sowie auf die Freiflächen wurden prognostiziert und bewertet

(Wölfel 2013, ergänzt 2014). Weiterhin wurden die Auswirkungen der durch das Vorhaben verur-

sachten zusätzlichen Verkehre auf die bestehende, angrenzende Wohnbebauung und den Park am

Gleisdreieck begutachtet (ALB 2012).

Bezüglich des Straßenverkehrslärms übernehmen die schalltechnischen Untersuchungen die

Grundlagen und Ergebnisse der verkehrstechnischen Untersuchung (IGS 2012). Diese berücksich-

tigt neben den im Planungsgebiet vorgesehenen Nutzungen auch die geplante bzw. in Realisierung

befindliche Bebauung in den nördlich angrenzenden Baugebieten östlich der Flottwellstraße sowie

auf der westlichen Seite der Flottwell- und Dennewitzstraße. Für die drei Baufelder östlich der Flott-

wellstraße / Dennewitzstraße wird ein Verkehrsaufkommen von 1.050 Kfz/24h prognostiziert. Auf

das Vorhabengebiet entfallen dabei durchschnittlich 220 Fahrten täglich. Das prognostizierte durch-

schnittliche tägliche Verkehrsaufkommen (DTV) liegt insgesamt im südlichen Abschnitt der Flottwell-

straße bei 4.800 Kfz/24h, auf der Dennewitzstraße bei 4.600 Kfz/24h und auf der Pohlstraße bei

1.530 Kfz/24h. Die Lärmemissionen der Straße „Schöneberger Ufer“ sind wegen des größeren Ab-

standes und der lärmabschirmende Wirkung der Neubebauung nicht relevant.

Bezüglich des Schienenverkehrslärms wurden durch den Gutachter die aktuellen Verkehre auf den

U-Bahnlinien U1 und U2, den Fernbahnstrecken zwischen Hauptbahnhof und Südkreuz sowie die

geplante S21 berücksichtigt. Es besteht zwar keine Planfeststellung für diese Linie, sie wurde aber

im Sinne eines Worst-Case-Szenarios in die Berechnungen aufgenommen. Ihre Auswirkungen auf

die Gesamtbelastung mit Verkehrslärm sind allerdings als gering einzustufen.

Für die folgenden Darstellungen wird auf die Beurteilungspegel Tag und Nacht an den Immissions-

punkten der Fassaden des Hotels (Punkte A bis G) und der Wohngebäude(Punkte A bis P) (vgl. Abb.

X) zurückgegriffen. Die ermittelten Beurteilungspegel des Gesamtverkehrs einschließlich S-Bahn

S21 liegen am Hotelgebäude am Tag im Bereich bei 58 bis 73 dB(A) und in der Nacht bei 51 bis 68

dB(A). An den Wohngebäuden werden Beurteilungspegel von tagsüber 54 bis 72 dB(A). Damit wer-

den am Hotel Überschreitungen des Orientierungswertes (Mischgebiet) der DIN 18005 bis zu

12,3 dB tagsüber und 17,6 dB nachts berechnet. Am Wohngebäude liegen die Überschreitungen

(Allgemeines Wohngebiet) bis zu 16,8 dB tags und bis zu 22 dB nachts. Auch die Immissionsgrenz-

werte der 16. BImSchV werden großflächig um mehr als 5 dB tags und nachts überschritten. Die

höchsten Lärmimmissionen liegen an den U-Bahn-seitigen Fassaden in den Hotelbereichen D, E, F,

G und den Wohnbereichen A, B, C und P. In den Hotelbereichen E und F und den Wohnbereichen A

und B wird die gesundheitsgefährdende Schwelle von 70 dB(A) erreicht und überschritten. Die Fas-


41

saden sind daher ohne besondere Maßnahmen zum baulichen Schallschutz nicht zum Wohnen ge-

eignet.

Um gesunde Wohn-und Aufenthaltsverhältnisse zu gewährleisten sind daher Festsetzungen zum

baulichen Schallschutz unerlässlich. Wegen der Überschreitung der Immissionsgrenzwerte der 16.

BImSchV für Mischgebiete (MI) sind diese Fassaden auch nicht für Außenwohnbereiche (Balkone,

Terrassen geeignet). An allen weiteren Fassadenbereichen sind Außenwohnbereiche unter Einhal-

tung der Orientierungswerte für MI-Gebiete der DIN 18005 möglich (im Bereich „Wohnen P“

EG,OG1,OG2, „Wohnen O“ OG1, OG2, „Wohnen K“ EG,OG1, OG2, „Wohnen G“ OG6, Dach, „Woh-

nen F“ OG6 werden die Orientierungswerte der DIN 18005, nicht aber die Immissionsgrenzwerte

der 16. BImSchV für MI-Gebiete überschritten).

Abb. X: Wölfel (2014) Prognose der Geräuschemissionen aus Straßen- und Schienenverkehr und Sport- und Freizeitlärm zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan VI-140g VE Ergänzung zu Bericht L0298/002-2 24.09.2013

Die nördlich des U-Bahnviadukts gelegenen Fassadenbereiche des Hotels zwischen den Punkten A,

B und C haben eine deutlich geringere Lärmbelastung und weisen nur nachts Überschreitungen der

Orientierungswerte der DIN 18005 bis 4,1 dB auf. Für diese Bereiche sind Außenwohnbereiche vor

den Fassaden möglich, da die Orientierungswerte der DIN 18005 für MI (60 dB(A)) eingehalten

werden. Die niedrigsten Lärmpegel des Wohngebietes liegen in den Innenhofbereichen (D, E, F, L,

M, N), dort werden die Orientierungswerte der DIN 18005 für allgemeine Wohngebiete (WA) maxi-

mal um 4,4 dB(A) tags und 8,3 dB(A) nachts überschritten. In allen anderen Wohnbereichen wer-


42

den die Orientierungswerte der DIN 18005 für WA maximal um 5,4 dB(A) tags und bis 10 dB(A)

nachts überschritten. Nur an einigen exponierten Stellen werden Spitzenpegel bis 6,6 d(B) tags und

10,4 dB(A) nachts erreicht. Eine Anordnung von Außenwohnbereichen muss für die Fassaden an

den Wohngebäuden Wohnen P“ EG,OG1,OG2, „Wohnen O“ OG1, OG2, „Wohnen K“ EG,OG1,

OG2, „Wohnen G“ OG6, Dach, „Wohnen F“ OG6 als kritisch gesehen werden, da der Orientie-

rungswert für MI von 60 dB(A) überschritten wird. Die Überschreitung liegt allerdings maximal bei 2

dB(A).

Die Auswirkungen der Lärmimmissionen im Plangebiet werden durch die gemäß DIN 4109 im Bau-

genehmigungsverfahren erforderlichen Schallschutzmaßnahmen verringert. Durch den Einsatz aus-

reichend dimensionierter Schallschutzfenster, schallgedämmter Dauerlüftungen und entsprechender

Dämmung der Außenbauteile der Gebäude werden gesunde Wohn-, Aufenthalts-, und Schlafver-

hältnisse gewahrt (siehe Kapitel III.4.7.1.1) und in den textlichen Festsetzungen sichergestellt.

Durch die optimale Gestaltung der Grundrisse können lärmabgewandte Seiten für die am höchsten

belasteten Wohnungen geschaffen werden. Das Schallgutachten empfiehlt darüber hinaus, dass die

Fassaden D, E, F und G des Hotelgebäudes und die Fassaden A und B des Wohngebäudes als

geschlossene Fassaden ohne Außenwohnbereiche auszubilden und im Wohngebäude an den ge-

nannten Fassaden keine Aufenthaltsräume zu planen sind. Entsprechende Festsetzungen sind in

den Bebauungsplan aufzunehmen.

Im Vorhabenbereich „Wohnen“ sind in beiden Innenhöfen (Stadtplatz zur Dennewitzstraße und Gar-

ten zum Gleisdreieckpark) Beurteilungspegel von 54 bis punktuell 60 dB (A) zu erwarten. Auf der

Rampe neben der Kita und im Außenbereich Kita sind keine direkten Messpunkte vorhanden. Es

wird auf die nächstliegenden Messpunkte E und F im Wohnbereich zurückgegriffen. Die Beurtei-

lungspegel liegen dort tags zwischen 55-60 dB(A). Da die Kita wesentlich geschützter im 1.OG liegt

und zusätzlich durch die Rückseite des Gebäudes abgeschirmt wird, ist davon auszugehen, dass

die angegeben Werte deutlich unterschritten werden. Es kann davon ausgegangen werden, dass

der Orientierungswert der DIN 18005 für allgemeine Wohngebiete nicht oder nur geringfügig über-

schritten wird. In den zum Park bzw. zum Parkeingang Kurfürstenstraße orientierten und dem WA

zugeordneten Privatgärten im südlichen Gebäudeteil werden die Orientierungswerte der DIN 18005

für WA geringfügig um 1 - 2 dB(A) überschritten (Wölfel, Ergänzung 2014). Die Beurteilungspegel

unterschreiten jedoch die Orientierungswerte für MI (60 dB(A), sodass von einer unbedenklichen

Nutzung der Gärten ausgegangen werden kann.

Für die vom jeweils oberhalb liegenden U-Bahn-Viadukt beeinflussten Außenbereiche „Freizeitberei-

che“ und „Terrasse des Hotels“ war aufgrund der speziellen Brücken-Stahlkonstruktion für den Gut-

achter keine normgerechte Immissionsprognose auf Berechnungsbasis möglich.

Er kommt zu der Schlussfolgerung: „Aus den Berechnungen an den Immissionsorten „Hotel F EG“

und Hotel „F OG2“ bzw. „Wohnen B OG2“ kann im ungünstigsten Fall abgeschätzt werden, dass in

diesen Außenbereichen Beurteilungspegel zwischen 60 und teilweise bis zu 73 dB(A) zu erwarten

sind“ und damit die Schwelle zum gesundheitsgefährdenden Bereich (70 dB(A)) erreicht wird Daher

sollte in diesem Bereich auf das Anlegen von Freiflächen für die Erholung verzichtet werden. Es

bleibt jedoch erwägenswert, diese Fläche für eine intensiv genutzte Bewegungsfläche für Jugendli-

che zugänglich zu machen. Bei der Abwägung der Freizeit-Nutzbarkeit ist weiterhin zu berücksichti-

gen, dass vergleichbare Beurteilungspegel auch im Viadukt-Bereich des direkt angrenzenden Parks

am Gleisdreieck mit dort intensiver und auch genehmigter Freizeitnutzung vorliegen.“ Für den Ter-

rassenbereich des Hotel-Restaurants geht er davon aus, dass eine möglicherweise relevante Auf-


43

enthaltsdauer nur vom arbeitenden Restaurantpersonal zu erwarten ist: „Der untere Auslösewert

nach § 6 der Lärm- und Vibrations-Arbeitsschutzverordnung von Lex, 8h.1 = 80 dB(A) wird durch den

Verkehrslärm auf der Terrasse jedoch deutlich unterschritten. Eine Serviertätigkeit auf der Terrasse

ist damit in Bezug auf die Lärmimmissionen als zulässig einzustufen.“ (Wölfel, Ergänzung 2014, S.

4).

Die zu erwartenden Auswirkungen der Planung auf die an das Plangebiet grenzende Bebauung an

Dennewitz- und Flottwellstraße wurde zusammengefasst für die gesamte geplante und in

Umsetzung befindliche Bebauung untersucht (ALB 2012) Die durch die Umsetzung der Ziele dieses

vorhabenbezogenen Bebauungsplanes zu erwartenden höheren Verkehrslärmemissionen sind

geringfügig. Das gilt auch für den pegelverändernden Einfluss zusätzlicher Reflexionen an den

geplanten Baukörpern im Plangebiet. Für die meisten der untersuchten Immissionsorte sind die

prognostizierten Pegelerhöhungen kleiner als 1,0 dB(A). Derartig geringe Pegelerhöhungen gelten

als subjektiv nicht wahrnehmbar. Pegelerhöhungen von mehr als 2,0 dB(A) treten nicht auf; diese

Erhöhungen liegen noch an der Grenze zur Wahrnehmbarkeit. Für den Westpark Gleisdreieck

kommt die schalltechnische Untersuchung zu dem Ergebnis, dass die Entwicklung des Plangebietes

zu keinen Pegelerhöhungen führt. Die Bebauung östlich der Flottwellstraße und Dennewitzstraße

bewirkt in Teilbereichen des Parks sogar Pegelverringerungen gegenüber der Bestandssituation, da

sie eine abschirmende Wirkung hat. Die Planung führt daher nicht zu erheblichen Auswirkungen auf

den Park.

Gewerbelärm

Auf Grund von Stellungnahmen im Rahmen der Behördenbeteiliung wurden zu zwei Anlagen in der

Umgebung des Plangebiets schalltechnische Überprüfungen durchgeführt.

Das Parkhaus am Gleisdreieck befindet sich nordöstlich des Plangebietes in einer Mindestentfer-

nung von rund 160 m zur geplanten Wohnbebauung. Die Geräuschemissionen des Parkhausbetrie-

bes einschließlich des Bauvorhabes „greenBox“ wurden für das Plangebiet des Bebauungsplans VI-

140h VE untersucht (ALB 2012). Der Gutachter stellte fest, dass die dort geplanten Wohnnutzungen

aus Lärmschutzsicht nicht zu Einschränkungen in der Nutzung des Parkhauses führen. Diese Ein-

schätzung kann für das das Plangebiet VI-140g VE uneingeschränkt übernommen werden, da es in

größerer Entfernung zum Parkhaus liegt als das Plangebiet VI-140h VE.

Das Bauvorhaben „greenBox“ ist ebenfalls nicht als kritisch einzustufen, da im Rahmen des Bauge-

nehmigungsverfahrens ein Lärmschutzkonzept erstellt wurde, dass die (geplanten) Wohnnutzungen

am westlichen Rand des Gleisdreieckparks berücksichtigt.

Östlich des Plangebiets befindet sich die Veranstaltungsstätte Premium Berlin/„The Station“ in einer

Mindestentfernung von rund 220 m zur geplanten Wohnbebauung. An den nächstgelegenen Immis-

sionsorten der geplanten Wohnbebauung werden durch den genehmigten Betrieb der Veranstal-

tungsstätte nächtliche Beurteilungspegel von weniger als 40 dB(A) erreicht. Der entsprechende Ori-

entierungswert der DIN 18005-1 wird somit nicht überschritten.

Sport- und Freizeitlärm

Der Gutachter kommt hinsichtlich des Freizeitlärms zu dem Ergebnis, dass für Anlagen im Gleis-

dreieckpark (vgl. Kap. II.2.1.1.1) bei bestimmungsgemäßer Nutzung tagsüber von einer Einhaltung

des entsprechenden Immissionsrichtwertes auszugehen ist. Dies wird damit begründet, dass die

vorhandenen Anlagen sich zwar grundsätzlich für ein Befahren mit Skateboards eignen, aber aus


44

Lärmschutzsicht nicht mit einer Skateranlage mit entsprechender Ausstattung gleichgesetzt werden

können. Auch bei intensiver Nutzung ist hinsichtlich der Streetballanlage von einer Einhaltung des

entsprechenden Immissionsrichtwerts vor der geplanten Bebauung auszugehen. Eine mögliche

nächtliche Nutzung wird als absolute Ausnahme eingestuft. Für die Freizeitanlagen gelten zudem

die Bestimmungen des Berliner Grünanlagengesetzes (GrünanlG). Danach ist die Verursachung

von Lärm, der andere Nutzer (und damit auch die Bewohner in den angrenzenden Gebäuden) un-

zumutbar stört, grundsätzlich verboten.

Aus dem Vollbetrieb der Beachvolleyballanlage zur Tageszeit einschl. Ruhezeiten mit 44 Spielfel-

dern ergibt sich am nächstgelegenen Immissionsort im Vorhabenbereich Wohnen ein Beurteilungs-

pegel von 47 dB(A). Die Immissionsrichtwerte der 18. BImSchV für allgemeine Wohngebiete werden

damit in der Tages- und Ruhezeit eingehalten. Ein nächtlicher Betrieb findet nicht statt. Das Gleiche

gilt auch für die Freiflächen-Nutzung im Bereich der Kita (Tagespflegestelle).

II.2.2.1.2 Erschütterungen

Es wurde gutachterlich untersucht (Wölfel 2013), ob durch den vorhandenen Schienenverkehr rele-

vante Auswirkungen auf die zukünftige Bebauung zu erwarten sind. Am 12. Februar 2013 wurden

Erschütterungsmessungen durchgeführt. Zur Ankopplung der Sensoren an den Baugrund wurden

an den Stellen Erdspieße auf dem Baufeld angebracht, wo sich die Außenwände der künftigen Ge-

bäude befinden sollen. Weitere Messpunkte befanden sich an vorhandenen Fundamenten von Be-

standsbauten und am Stützenfundament der U-Bahn.

Während der Messzeit wurden insgesamt über 30 Zugfahrten erfasst, der überwiegende Teil davon

waren U-Bahn-Fahrten der U1 auf dem Viadukt. Bei der Auswertung wurden die Signale bei Vorbei-

fahrten auf den beiden U-Bahn-Linien zunächst getrennt untersucht. Die gemessenen Zeitabschnitte

wurden auf Fremdeinwirkungen hin überprüft; im Zweifelsfall wurden die betreffenden Signale nicht

für die Auswertung herangezogen.

Für die Prognose-Berechnung wurden hinsichtlich der Übertragung der Erschütterungen vom Bo-

den auf das Bauwerk folgende bauliche Aspekte berücksichtigt:

- Erstellung von mehrgeschossigen Einheiten mit breitem Grundriss um eine möglichst große an-

zuregende Masse zu erhalten.

- Ausbildung der Kellergeschosse in massiver und steifer Stahlbeton-Bauweise.

Beim Übergang der Erschütterungen auf das Gebäude wird eine frequenzunabhängige Abminde-

rung um den Faktor 0,5 angesetzt. Aufgrund von vertikalen Deckenschwingungen wird eine Verstär-

kung um bis zu einem Faktor 5 innerhalb des Gebäudes angesetzt. Mit Ansatz der o. g. Übertra-

gungsfaktoren werden die bewerteten Schwingstärken (KB-Werte) in den zukünftigen Gebäuden

gemäß DIN 4150-2 ermittelt. Trotz der hohen Zugzahlen der beiden Linien werden die Anhaltswerte

gemäß Norm klar unterschritten. Es ergeben sich bei Berücksichtigung aller Messpunkte die Beur-

teilungswerte KBFTr, tags ≤ 0,07 und KBFTr, nachts ≤ 0,05. Mit den ermittelten Werten für den se-

kundären Luftschall (LA, m - Tag ≤ 17 dB(A) LA, m - Nacht ≤ 11 dB(A))werden sowohl die Beurteilungswerte

tagsüber/nachts, als auch die Vorgaben für kurzzeitige Spitzenwerte nach TA-Lärm eingehalten:

Eine Belästigung von Personen in den zukünftigen Gebäuden im Sinne der DIN 4150-2 ist nicht zu

erwarten. Der prognostizierte sekundäre Luftschall liegt unter den Vorgaben der TA Lärm. Allerdings

kann nicht ausgeschlossen werden, dass Zugvorbeifahrten im zukünftigen Gebäude spür- oder hör-

bar sind, dies hängt auch von der Wahrnehmung und Empfindlichkeit der jeweils betroffenen Perso-


45

nen ab. Es besteht nach Einschätzung des Gutachters im Geltungsbereich kein Erfordernis für be-

sondere konstruktive Maßnahmen zum Erschütterungsschutz von Gebäuden.

Bei den Messungen wurden vereinzelt auch Signale bei Straßenverkehr bzw. Lkw-Vorbeifahrten

aufgezeichnet. Diese Einwirkungen sind aufgrund der gemessenen Amplituden und des seltenen

Auftretens nicht maßgebend.

II.2.2.1.3 Erholungsfunktion

Die Planung wirkt sich nicht negativ auf die Erholungsvorsorge auf. Der angrenzende Gleisdreieck-

park wird durch Zugänge in Verlängerung von Pohl- und Dennewitzstraße gut für Fußgänger und

Radfahrer erschlossen. Eine Verschlechterung der Zugänglichkeit in Folge der Vorhabenverwirkli-

chung ist nicht zu erwarten, zumal auch bislang keine Querungsmöglichkeit über das Plangebiet

besteht.

Die geplanten Gebäude im Geltungsbereich verschatten zeitweise unmittelbar angrenzende Berei-

che des Parks am Gleisdreieck (Arin-Burda 2014). In der Zeit der Tag- und Nachtgleiche am 21.

März und 21. September gilt dies ab ca. 15:30 Uhr bis Sonnenuntergang. Der Schatten reicht zu

diesen Daten z.B. um 16:00 Uhr bis knapp über den grundstücksnahen, etwa parallel verlaufenden,

um 17:00 bis an den östlichen Hauptweg des angrenzenden Parkteils. Am 21. Juni ist dieser Effekt

wegen des höheren Sonnenstandes weniger ausgeprägt, d.h. der Schatten reicht auch um 18:00

Uhr nur bis zur Mitte der Grünfläche zwischen den vorgenannten Wegen des Parks. Der südlich des

Vorhabengebiets liegende Kinderspielplatz ist vom Schattenwurf des Vorhabens nicht betroffen. Die

zu erwartende Verschattung wird als nicht erheblich bewertet

Der Bedarf an öffentlichen und privaten Kinderspiel- und Grünflächen, der im Zusammenhang mit

dem Neubau von 173 Wohneinheiten entsteht, wird auf Grundlage der Richtwerte im Landschafts-

programm unter Berücksichtigung der „Grundlagen der quantitativen Bedarfsermittlung an öffentli-

chen Einrichtungen der sozialen und grünen Infrastruktur bei Wohnungsneubau“ der Senatsverwal-

tung für Stadtentwicklung und Umwelt von 2014 ermittelt. Danach besteht auf dem Baugrundstück

ein Bedarf an 692 m² privater Kinderspielplatzfläche und von 3.800 m² allgemeiner privater Grünflä-

che incl. Dachbegrünung. Der nutzbare Grünflächenanteil sollte mindestens 350 m² betragen. Der

Kinderspielplatz ist gemäß den Vorgaben der Bauordnung verpflichtend auf dem Baugrundstück zu

errichten.

Die genannten Richtwerte und Vorgaben können innerhalb des Vorhabenbereichs „Wohnen“ grund-

sätzlich erfüllt werden. Es ist aber zu berücksichtigen, dass die in der Nähe oder unter der U-

Bahnbrücke gelegenen Freiflächen auf Grund ihrer Verlärmung nicht für die freiraumbezogene Erho-

lung geeignet sind. Es ist vorstellbar, dass wie in anderen Bereichen unter dem U-Bahn Viadukt,

eine intensiv genutzte Bewegungsfläche für Jugendliche zugängig zu machen

Hinsichtlich öffentlicher Grün- und Kinderspielflächen entsteht durch das Vorhaben ein Bedarf an

350 m² öffentlicher Kinderspielplatzfläche, 2.080 m² wohnungs- und 2.420 m² siedlungsnaher Frei-

fläche. Diese Bedarfe können im unmittelbar angrenzenden Park am Gleisdreieck gedeckt werden.


46

IIII..22..22..22 Pflanzen und Tiere, biologische Vielfalt

II.2.2.2.1 Pflanzen und biologische Vielfalt

Durch die Planung werden baubedingt erhebliche Beeinträchtigungen der Lebensraumfunktion für

Tiere und Pflanzen bewirkt. Die bestehenden Vegetations- und Habitatstrukturen werden bei der

Beräumung des Baufeldes voraussichtlich vollständig beseitigt, die Bäume gefällt.

In der Folge wird ein Großteil des Geländes durch Gebäude, Platzflächen, Wege und sonstige Ne-

benanlagen versiegelt. Nach den Festsetzungen des Bebauungsplans können die Grundflächen

unter Berücksichtigung der Zweit-GRZ bis zu 4.800 m² einnehmen. Dies entspricht einem Anteil von

66 %. Weiterhin lässt der Bebauungsplan für Tiefgaragen eine darüber hinaus gehende Unterbau-

ung des Plangebiets auf bis zu 90 % seiner Fläche, also 6.540 m², zu. Da der Bebauungsplan als

Minderungsmaßnahme eine Erdüberdeckung der Tiefgaragendecken von 70 cm vorsieht (vgl. Kap.

II.2.4.2.3), stehen diese Flächen dennoch als Vegetationsflächen zu Verfügung.

Die Freiraumplanung wird im weiteren Verfahren detailliert. Voraussichtlich werden die Vegetations-

flächen in einer gartentypischen Mischung aus Rasen, Gräsern, Sträuchern und einzelnen Bäume

gestaltet. Der Bebauungsplan setzt im Sinne eines ökologischen Mindeststandards die Pflanzung

von acht heimischen Laubbäumen mit einem Stammumfang von 18/20 cm fest. Die Bepflanzungs-

möglichkeiten auf der Tiefgarage sind eingeschränkt, für großkronige Bäume ist der Wurzelraum

nicht ausreichend. Für die unter dem Brückenträger liegenden Flächen sind bei der Pflanzenwahl

die eingeschränkte Belichtung und Wasserversorgung sowie die Vorgaben der BVG zur Zugänglich-

keit und Sicherheit der Anlage zu berücksichtigen.

Es wird eine extensive Dachbegrünung von 40 % der Dachflächen festgesetzt. Sie schafft insbe-

sondere Biotope für die Insektenfauna.

Von der Bebauung des Geländes sind überwiegend Biotope von geringem naturschutzfachlichen

Wert betroffen. Trotzdem sind, vor allem auf Grund des geplanten hohen Anteils an versiegelten und

unterbauten Flächen, die anlagebedingten Beeinträchtigungen für die Schutzgüter Pflanzen und

Tiere als erheblich einzuschätzen. Die Auswirkungen auf die biologische Vielfalt sind als nicht erheb-

lich einzuschätzen, da von der Planung vorwiegend nichtheimische Gehölze und Hybriden betroffen

sind. Betriebsbedingte Beeinträchtigungen, also Beeinträchtigungen, die sich durch die künftige

Nutzung des Gebietes ergeben, sind über das für innerstädtische Lagen typische Störungsmaß hin-

aus nicht zu erwarten.

II.2.2.2.2 Tiere

Die geplante Bebauung wird zu signifikanten Standortveränderungen für die Fauna führen. Die be-

stehenden Biotopstrukturen im Plangebiet werden vollständig beseitigt, stattdessen werden in den

nicht überbauten Bereichen und auf Teilen der Tiefgarage Gartenflächen entstehen. In wie weit hier

für Tiere neue Lebensräume (Fortpflanzungs- und Ruhestätten, Nahrungshabitate) entstehen, hängt

im hohen Maße von der Gestaltung der Gartenflächen ab und kann auf der Ebene des Bebauungs-

plan nicht sicher abgeschätzt werden. Grundsätzlich ist aber davon auszugehen, dass sich durch

die Randlage zum Gleisdreieckpark allgemein gute Besiedlungsbedingungen für Arten ergeben, die

an das städtische Umfeld angepasst sind, darunter auch solche mit höheren Raumansprüchen.

II.2.2.2.3 Artenschutzrechtliche Prüfung

Im Rahmen des artenschutzfachlichen Gutachtens wurden europäische Vogelarten als besonders

geschützte Arten im Sinne des § 44 BNatSchG kartiert. Im Folgenden ist zu prüfen, ob bei Umset-

zung des Bebauungsplans gegen die Zugriffsverbote des § 44 Abs. 1 BNatSchG verstoßen werden


47

könnte. Falls dies voraussichtlich der Fall ist, ist abzuschätzen, ob die Voraussetzungen für eine

Befreiung nach § 67 BNatSchG vorliegen.

- Ein Verstoß gegen das Tötungsverbot (§ 44 Abs. 1 Nr. 1 BNatSchG) wird durch die Einhaltung

von Bauzeitenregelungen (keine Fäll- und Abrissarbeiten während der Brut- und Aufzuchtzeit)

vermieden.

- Eine nach §§ 44 Abs. 1 Nr. 2 BNatSchG verbotene erhebliche Störung der Population der kartier-

ten Vogelarten liegt nicht vor, da es sich durchweg um Arten handelt, die in Berlin (als Maßstab

für die lokale Population) häufig vorkommen und sich in einem guten Erhaltungszustand befin-

den. Eine Verschlechterung des Erhaltungszustandes der lokalen Population durch das Vorhaben

ist also nicht zu erwarten.

- Das Verbot der Zerstörung von Fortpflanzungs- und Ruhestätten (§ 44 Abs. 1 Nr. 3 BNatSchG)

wird für die Nester der freibrütenden Arten durch die Einhaltung der Bauzeitenregelung (s.o.) ein-

gehalten. Der Schutz der Niststätte erlischt nach dem Ende der Brut- und Aufzuchtzeit, da die

Vögel jedes Jahr ein neues Nest bauen.

Bei höhlen- und nischenbrütenden Arten (hier Haussperling, Kohlmeise, Blaumeise, ggf. Haus-

rotschwanz) besteht der Schutz der Niststätte ganzjährig. Eine Beseitigung im Zuge von Gebäu-

deabrissen oder Baumfällungen bedeutet einen Verstoß gegen das Zugriffsverbot. Daher ist im

Vorfeld des Rückbaus oder von Fällungen die Erteilung einer Befreiung erforderlich. Sie kann

gewährt werden, da Gründe des überwiegenden öffentlichen Interesses vorliegen.

- Die Auflage zur Anbringung von Nistkästen wird im Durchführungsvertrag geregelt.

Dem Bebauungsplan stehen daher keine unüberwindbaren artenschutzrechtlichen Hindernisse ent-

gegen.

IIII..22..22..33 Boden

Versiegelung

Anlagebedingt werden durch die Planung erhebliche Beeinträchtigungen der Bodenfunktionen her-

vorgerufen. Durch die Planung wird eine Versiegelung von 6.540 m² Boden vorbereitet (vgl. Kap.

II.2.2.2.1). Im Bereich der versiegelten Flächen ist der anthropogene Einfluss auf den Boden sehr

hoch. Das Bodenleben kommt unter den versiegelten Flächen nahezu vollständig zum Erliegen.

Durch Unterkellerung und Tiefgarage wird auch ein Eingriff in tiefere Bodenhorizonte erfolgen. Da es

sich im Planungsgebiet um Aufschüttungsböden handelt, besteht jedoch schon im Bestand keine

natürliche Horizontierung mehr. Betriebsbedingte Auswirkungen auf das Schutzgut Boden sind nicht

zu erwarten. Baubedingte Auswirkungen sind vernachlässigbar, da durch die Vorprägung des

Standorts bereits von verdichteten Böden auszugehen ist.

Boden- und Grundwasserverunreinigungen

Im Plangebiet befinden sich oberflächennah belastete Altauffüllungsschichten, die eine künftige sen-

sible Nutzung (Wohnen, Kinderspiel) ohne weitere Maßnahmen nicht zulassen.

Auf Grund abfallrechtlicher Vorschriften ist erheblich mit Schadstoffen belasteter Aushub zu entsor-

gen. In Bereichen, in den die verbleibenden Auffüllungen künftig überbaut werden (Gebäude, Tiefga-

rage, Platz- und Wegeflächen) wird eine Gefährdung über den direkten Pfad Boden - Mensch durch

die Versiegelung ausgeschlossen. Falls nach Durchführung der Bauarbeiten belastete Bereiche un-


48

versiegelt an der Oberfläche verbleiben sollten, sind diese mit unbelastetem Bodenmaterial abzude-

cken, um eine Gefährdung über den Wirkpfad Boden - Mensch auszuschließen.

Die durch die ehemalige Tankstelle verursachten Bodenverunreinigungen wurden, wie vertraglich

mit der Bodenschutzbehörde vereinbart, saniert. Das Zentrum des Schadens befand sich in einem

begrenzten Bereich in ca. 5 m bis 8 m unter der Geländeoberkante. Sollten dort noch Restbelastun-

gen vorhanden sein, die nicht im Zuge der geplanten Baumaßnahmen beseitigt werden, wäre es

theoretisch möglich, dass BTEX in die zu errichtenden Gebäudekörper eingasen. Dies kann durch

geeignete Maßnahmen (z.B. Spezialbeton) verhindert werden, um gesunde Arbeits- und Lebensver-

hältnisse sicherzustellen.

Sollten im Zuge der Bauarbeiten Grundwasserhaltungsmaßnahmen erforderlich sein, ist mit Mehr-

kosten zu rechnen, da die Wasserbehörde mit hoher Wahrscheinlichkeit Reinigungsmaßnahmen

anordnen wird, um eine Einleitung zu ermöglichen.

Für die geplante Niederschlagsversickerung müssen die Versickerungsorte zwischen Vorhabenträ-

gerin, Wasserbehörde und Bodenschutzbehörde abgestimmt werden. Dies gilt auch für möglicher-

weise geplante Nutzungen des Grundwassers (z.B. Brunnen zur Eigenwasserversorgung).

Die noch nicht erfolgte Grundwassersanierung des von der Planfläche abfließenden Grundwassers

(vgl. Kap. II.2.1.3) könnte auch noch bei bereits durchgeführter Planung stattfinden.

Bei Beachtung der dargestellten Hinweise und Maßnahmen stehen die im Plangebiet vorhandenen

Bodenbelastungen der durch diesen Bebauungsplan zugelassenen Nutzungen nicht entgegen.

IIII..22..22..44 Wasser

Durch die Planung und die damit verbundene Versiegelung entstehen anlagebedingt Beeinträchti-

gungen des lokalen Wasserhaushalts. Anfallendes Niederschlagswasser wird kaum zurückgehalten.

Ziel der Vorhabenplanung ist es, trotz der nur in geringem Maße vorhandenen unbebauten Flächen,

einen möglichsten großen Anteil des Niederschlagswassers in Rigolen auf dem Grundstück zu ver-

sickern soweit die vorhanden Belastungen des Boden und des Grundwassers mit Schadstoffen dem

nicht entgegenstehen. Der Vorhabenträger sieht eine Rigole für das Hotelgebäude entlang des Ein-

gangs Pohlstraße bei einem Durchschnittsmaß von 1,60 m x 1,01 m mit einer Länge von 46,40 m (=

75 m³) und eine Rigole für das Wohngebäude am Parkeingang Dennewitzstraße bei einem Durch-

schnittsmaß von 5,60 m x 1,01 m mit einer Länge von 36,0 m (= 204 m³) vor. Durch die Schaffung

von Rückhaltungen auf dem Grundstück werden überhöhte Einleitungen in die Kanalisation bei

Starkregenereignissen vermieden werden. Positiv zu bewerten ist die extensive Dachbegrünung und

die Erdüberdeckung und Begrünung der Tiefgarage, durch die Regenwasser zurückgehalten und

der Verdunstung zugeführt werden. (Entwässerungskonzept 09/2014 und Stellungnahme zur Re-

genentwässerung 04/2014)

Neben den quantitativen Auswirkungen der Planung auf den Wasserhaushalt sind die qualitativen zu

betrachten. Durch die Altlastensanierung und den nach Abfallrecht erforderlichen Austausch erheb-

lich belasteter Böden wird eine Verbesserung der Umweltsituation erreicht. Damit kann die Ver-

schmutzungsgefährdung des Grundwassers reduziert werden.


49

Durch die zusätzliche Bebauung erhöht sich die anfallende Schmutzwasser- und Abfallmenge. Der

Abfall wird sachgerecht entsorgt bzw. wiederverwertet. Das Schmutzwasser wird der Mischwasser-

kanalisation zugeführt.

IIII..22..22..55 Luft und Klima

II.2.2.5.1 Klima

Bei einer Realisierung der Planung entstehen anlagebedingt Beeinträchtigungen des Lokalklimas.

Durch die zusätzliche Flächenversiegelung verdunstet weniger Niederschlagswasser, was dazu

führt, dass die Verdunstungskühle ausbleibt. Verstärkt wird der Effekt der Erwärmung durch die

Baukörper, welche Wärme abstrahlen, und die erhöhte Oberflächenrauhigkeit. Die Auswirkungen

der Bebauung östlich der Flottwellstraße / Dennewitzstraße auf die klimatische Situation im Plange-

biet und die Umgebung wurde gutachterlich untersucht (GEO-NET 2011). Durch die geplante Be-

bauung erhöhen sich die Temperaturen nur leicht auf 17 – 18°C. Das autochthone Strömungsfeld

wird durch die geplante Bebauung deutlich beeinflusst. . Die Windgeschwindigkeiten verringern sich

um 0,3 m/s. Die Beeinflussung des bodennahen nächtlichen Kaltluftströmungsfeldes während som-

merlicher Hochdruckwetterlagen führt zu einer Reduzierung der Strömungsgeschwindigkeit im Nah-

bereich des Geltungsbereichs.

Als günstig für den Luftaustausch erweisen sich die Lücken zwischen den einzelnen Baufeldern an

der Flottwellstraße / Dennewitzstraße in Höhe von Pohlstraße und Kurfürstenstraße. Über diese

Lücken im Bebauungszusammenhang kann Kaltluft, wenn auch in reduziertem Maße, weiterhin in

die westlich gelegene Siedlungsfläche eindringen.

Wenngleich eine deutliche Beeinflussung des lokalen Luftaustausches deutlich wird, sind die ge-

planten baulichen Veränderungen nicht groß genug, um eine nennenswerte Verschlechterung der

klimaökologischen Situation in der angrenzenden Wohnbebauung während austauscharmer Som-

mernächte auszulösen. Aufgrund der kleinräumigen Wirkung sind die Auswirkung des Vorhabens

insgesamt als unerheblich einzuschätzen.

Der regionale Einfluss ist ebenfalls gering, da eine Beeinträchtigung weiter entfernter Siedlungsflä-

chen nicht anzunehmen ist.

Hinsichtlich des globalen Klimaschutzes trifft der Bebauungsplan keine Festlegungen zum Einsatz

erneuerbarer Energien bzw. zum sparsamen und effizienten Umgang mit Energie, lässt aber die

Möglichkeit zu, Solaranlagen zu errichten.

II.2.2.5.2 Luftschadstoffe

Im Hinblick auf die lufthygienische Situation hat das Vorhaben keine Relevanz. Wie das entspre-

chende Fachgutachten aufzeigt, verbleiben die Immissionsniveaus auch mit Umsetzung der Pla-

nung auf einem unkritischen Niveau. Die Luftschadstoffuntersuchung zeigt, dass auch im Planfall

die Immissionsgrenzwerte der 39. BImSchV für das jeweilige Jahresmittel von Stickstoffdioxid NO2,

Feinstaub PM10 und Feinstaub PM2,5 an allen Gebäuden im Wirkbereich des Vorhabens eingehalten

werden. Die Auswirkungen sind daher nicht erheblich.

Durch Einhaltung der gültigen Wärmedämmstandards und moderner Heizanlagen sind keine erheb-

lichen Umweltauswirkungen durch Schadstoffemissionen zu erwarten. Dies wird zusätzlich durch

das festgesetzte Verbot bestimmter, luftverunreinigender Brennstoffe abgesichert.


50

IIII..22..22..66 Landschaft

Durch die Planung wird das Landschaftsbild verändert. Der Gehölzaufwuchs wird beseitigt. An die

Stelle der mit Ruderalvegetation und eingeschossigen Gewerbebauten bestandenen Brache tritt

eine mehrgeschossige Wohnbebauung und ein Hotel. Gerade für die angrenzende Wohnbebauung

an der Dennewitzstraße entstehen so veränderte Blickbeziehungen. Erhebliche Beeinträchtigungen

sind nicht zu erwarten.

IIII..22..22..77 Kultur- und sonstige Sachgüter

Durch die Bebauung wird das denkmalgeschützte Viadukt der Hochbahn künftig im Bereich des

Plangebietes beidseitig durch Gebäude eingefasst. Sie halten zu der Brückenkonstruktion jeweils

einen Abstand von mindestens 4 m. Da die Bebauung nur auf einem kurzen Teilstück der Gesamt-

anlage erfolgt und die Hochbahn im Bereich des Gleisdreieckparks weiterhin erlebbar bleibt, werden

die Beeinträchtigungen als nicht erheblich eingestuft.

IIII..22..22..88 Wechselwirkungen zwischen den Schutzgütern

Die Schutzgüter stehen untereinander in einem Wirkungszusammenhang. Zum Beispiel führt eine

Versiegelung bisher unversiegelter Böden zu einem Verlust natürlicher Bodenfunktionen wie der

Fähigkeit zur Filterung, Pufferung und Umwandlung von Schadstoffen und zu einem Verlust von

Lebensraum für Pflanzen. Der Vegetationsverlust führt zu einem Lebensraumverlust für Tiere sowie

zu einem Verlust Staub bindender Strukturen.

Die einzelnen Beeinträchtigungen der Schutzgüter führen nicht zu Effekten, die sich untereinander

verstärken.

II.2.3 Prognose über die Entwicklung des Umweltzustandes bei

Nichtdurchführung der Planung

Bei Nichtdurchführung der Planung würde die Fläche weiterhin durch den Gehölzbestand einen Le-

bensraum für Tiere und Pflanzen darstellen und durch den Vegetationsbestand eine klimatische

Ausgleichswirkung erzielen. Eine naturschutzfachliche Erhöhung der Wertigkeit würde sich bei wei-

terem „liegen lassen“ der Baustellenflächen nur mittelfristig einstellen. Dies liegt vor allem daran,

dass das Plangebiet schon im Bestand stark versiegelt ist, und somit die natürliche Sukzession stark

eingeschränkt wird.

II.2.4 Vermeidung, Verringerung und Ausgleich nachteiliger Auswirkungen

sowie Eingriffsbeurteilung und Ausgleichsentscheidung gem. § 18

BNatSchG i.V.m. § 1a Abs. 3 BauGB

IIII..22..44..11 Eingriffsbeurteilung

Im Rahmen der Umweltprüfung wurde festgestellt, dass hinsichtlich der Schutzgüter der Eingriffsre-

gelung (§ 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchstabe a BauGB) bei Umsetzung der Planung erhebliche Beeinträchti-

gungen und damit Eingriffe für die Schutzgüter Pflanzen und Tiere, Boden und Wasser sowie den

Menschen zu erwarten sind.


51

Die Auswirkungen für die einzelnen Schutzgüter sehen zusammengefasst wie folgt aus:

Schutzgut Bewertungskriterien Bewertung der Erheblich-keit

Mensch, Ge-sundheit des Menschen und Bevölkerung

Beeinträchtigung durch Verkehrslärmbelastung

Veränderung der Erholungsfunktion

+

-

Pflanzen Verlust von Biotopflächen

Verlust von Bäumen

-

+

Tiere Veränderungen/Verlust von Teillebensräumen

Veränderung von Artenzusammensetzungen

-

-

Biologische Vielfalt

Beeinträchtigung der Biologischen Vielfalt -

Boden Verlust von Bodenfunktionen durch Versiegelung -

Wasser Veränderung des Wasserhaushaltes -

Klima/Luft Beeinträchtigung von klimatischen Ausgleichsfunktionen in der Umgebung

Zunahme der lufthygienischen Belastung

Veränderungen des Kleinklimas durch Erhöhung der Versiegelung

-

-

+

Landschaftsbild Beeinträchtigung von Gestaltstrukturen

Veränderung von Blickbeziehungen

-

Kultur- und Sachgüter

Beeinträchtigung von Kultur- und Sachgütern -

Wechselwirkung Wechselwirkung zwischen den Umweltbelangen -

Bewertungen: + Beeinträchtigungen erheblich

- Beeinträchtigungen nicht erheblich

Schutzgut Mensch

Wesentlicher Einflussfaktor auf das Schutzgut ist der Lärm. Im Gebiet besteht bereits eine hohe Vorbelastung durch die angrenzenden Straßen und den Schienenverkehr, insbesondere die U-Bahnlinie in Hochlage.

Das im Rahmen des Bebauungsplans erstellte schallschutztechnische Gutachten zeigt, dass zur Einhaltung der vorgegebenen Lärmschutzpegel bauliche Schutzmaßnahmen erforderlich sind. Frei-raumnutzung bzw. Spielen ist aufgrund der Lärmbelastung nicht auf allen Freiflächen innerhalb des Geltungsbereichs möglich.

Durch die Realisierung des Vorhabens erhöht sich die Einwohnerzahl in einem bereits in der Aus-gangssituation stark durch Lärm belasteten Raum. Der Anteil an Quell- und Zielverkehr wird voraus-sichtlich zunehmen, wodurch die Belastung des Umfeldes steigen wird.

Ein Eingriff in die freiraumbezogene Erholung ist kaum zu erwarten. Mit dem neuen Park am Gleis-dreieck steht eine ausreichend große Naherholungsfläche zur Verfügung.


52

Schutzgut Pflanzen und Tiere, biologische Vielfalt

Der Eingriff in dieses Schutzgut ist insgesamt als mittel bis gering zu bewerten. Die für den Bebau-ungsplan erstellte Biotoptypenkartierung zeigt einen hohen Anteil an versiegelten Flächen, der auf die ehemalige gewerbliche Nutzung zurückzuführen ist. Weiterhin wurden große Teile der Fläche als Bauinstallationsfläche für die Errichtung des Parks am Gleisdreieck genutzt. Der mit Vegetation bedeckte Teil der Fläche ist somit gering. Die vorgefundenen versiegelten und teilversiegelten Flä-chen sowie die Rohböden reduzieren deutlich die Intensität des Eingriffs.

Auf dem Grundstück wurden 22 gemäß Berliner Baumschutzverordnung geschützte Bäume erfasst. Diese bestehen zu einem hohen Anteil aus Pappeln, Birken, Götterbaum und Spitzahorn. Der Baumbestand muss zur Umsetzung der vorgesehenen Nutzungen beseitigt werden. Da die vorge-fundenen Baumarten durch ein Baumgutachten nur zum Teil als erhaltenswert beurteilt wurden ist der Eingriff nachhaltig, weist jedoch nur eine mittlere Intensität auf.

Die im Rahmen des Verfahrens durchgeführten faunistischen Kartierungen haben kein Vorkommen von streng geschützten Tierarten festgestellt. Da bei der Biotoptypenkartierung keine hohe Bio-topvielfalt festgestellt wurde, lässt der hohe Anteil an versiegelter Fläche einen geringen Eingriff bei der Fauna erwarten. Ähnliches gilt insgesamt für die biologische Vielfalt.

Bei der Beurteilung des Eingriffs ist ebenfalls der Verlust als Teil einer potenzielle Biotopverbin-dungsfläche mit zu berücksichtigen. Hier weist die Lage am Rand des Parks am Gleisdreieck eine erhöhte Bedeutung auf und der Eingriff ist unter diesem Gesichtspunkt höher zu bewerten.

Schutzgut Boden

Das Gebiet des Geltungsbereichs liegt in einem Umfeld, das durch starke Auffüllungen geprägt ist. Zudem sind die Flächen stark versiegelt. Durch die vorhergehende Nutzung als Gewerbeflächen (Tankstelle, Kfz-Werkstatt, Schrottplatz) wurden Schadstoffbelastungen auf der Fläche festgestellt. Es erfolgte eine Sanierung der Altlasten.

Aufgrund der starken Vorbelastung des Geländes und der hohen Versiegelung ist nur ein sehr ge-ringer Eingriff zu erwarten.

Schutzgut Wasser

Für das Schutzgut Wasser gelten ähnliche Beurteilungskriterien. Durch die hohe Versiegelung des bestehenden Geländes ist bereits jetzt die Anreicherung des Grundwassers durch die mögliche Versickerung von Regenwasser eingeschränkt. Es entstand eine Reduktion der Gefährdung des Grundwassers durch Schadstoffeintrag durch die Sanierung der Altlasten.

Der Eingriff kann auf ein Minimum reduziert werden, da Teile des Regenwassers durch Rigolen ver-sickert werden und zusätzlich ein verzögerter Abfluss durch die Dachbegrünung auf der Tiefgarage erreicht wird.

Schutzgut Luft und Klima

Der Geltungsbereich befindet sich im Einflussbereich der Freiflächen des Parks am Gleisdreieck. Die Wirkung dieses klimatischen Ausgleichsraums für den umgebenden Stadtraum wird durch Luft-austauschbahnen zu den angrenzenden Siedlungsräumen gestärkt.

Die bisher stark versiegelte Fläche führte zu einer verstärkten Erwärmung im Sommer. Durch eine erhöhten Grünanteil (Grünfläche auf gewachsenem Boden oder auf mind. 70cm stark mit Oberbo-den überdeckten Tiefgarage reduziert sich diese Erwärmung. Durch die zeilenförmige Bebauung parallel zum Gleisdreieck reduziert sich der mögliche Luftaustausch zwischen Gleisdreieck und Wohnbebauung.

Einer Verbesserung der Situation innerhalb des Geltungsbereichs steht somit ein geringfügiger Ein-griff in die kleinklimatische Situation des Siedlungsraumes gegenüber.


53

Schutzgut Landschaft

Der Geltungsbereich stellt kein für das Stadt- bzw. Landschaftsbild wichtiges Element dar. Die Flä-che zeigt sich bisher unwirtlich als unattraktive Brache, die umlaufend eingezäunt ist. Von Bedeu-tung ist die Blickbeziehung zum Park am Gleisdreieck.

Durch die Maßnahme wird eine unattraktive Brache zu einem neuen attraktiven Teil des Siedlungs-raums. Der Eingriff kann als äußerst geringfügig gewertet werden, wenn eine klar ausgebildete Zu-gangssituation mit Blickbezug zum Gleisdreieck entsteht.

Zusammenwirkung der Schutzgüter

Ein wesentlicher und nachhaltiger Eingriff entsteht durch den Verlust einer zum Großteil versiegel-ten Fläche mit eingeschränktem Wirkungsgefüge direkt am Gleisdreieck. Der aktuelle Eingriff ist eher als gering für die Schutzgüter Boden, Wasser, Klima, Luft, Landschaftsbild und Menschen ein-zustufen.

Die Bedeutung der Fläche liegt eher in ihrer potenziellen Funktion als möglicher zukünftiger Freiflä-che sowie als möglicher Biotopverbundfläche am Park. Diese Funktion würde sich jedoch erst mit-tel- bis langfristig entwickeln, unter der (eher unwahrscheinlichen) Voraussetzung, dass die Fläche nicht genutzt wird. Erst dann würde sich die Bedeutung für Arten (Fauna und Flora) sowie Biotope voll entfalten.

Somit ist zum derzeitigen Zeitpunkt der Eingriff als nachhaltig und für einzelne Schutzgüter erheblich zu beurteilen, jedoch insgesamt die Eingriffsintensität als mittel bis gering anzusehen. Das Vorha-ben ist als Innenentwicklung eines bereits erschlossenen und eingebundenen Wohnstandortes einer Entwicklung im Außenbereich auf der „grünen Wiese“ gegenüber zu stellen. Hier würden sich bei vergleichbaren Rahmenbedingungen eine deutlich höhere Eingriffsintensität und Folgewirkung er-geben.

IIII..22..44..22 Vermeidung und Verringerung

II.2.4.2.1 Mensch, Gesundheit des Menschen und Bevölkerung

- Vermeidung negativer Auswirkungen auf das Bioklima durch Vegetationspflanzungen.

- Gewährleistung gesunder Aufenthaltsverhältnisse im Freiraum durch die Bildung von den Lärm

reduzierenden Wohnhöfen und der Zuordnung der jeweiligen Freiflächen-Nutzung entsprechend

ihrer Lärm-Sensibilität. Die Freiflächen für die Kinder und Jugendlichen und diejenige für die Ta-

gespflegestelle liegen in dem grünen Innenhofbereich und im Übergang zum Stadtplatz an der

Dennewitzstraße. Die Beurteilungspegel in den Innenhöfen liegen in den Erdgeschoss-Bereichen

bei 54-57 dB(A). Damit überschreiten sie die Orientierungswerte der DIN 18005 für WA um ma-

ximal 2 dB(A) und liegen innerhalb der Orientierungswerte für Mischgebiete (60 dB(A) (Wölfel,

Ergänzung 2014)

- Gewährleistung der allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Aufenthaltsverhältnisse

in schutzbedürftigen Aufenthaltsräumen und Übernachtungsräumen im Hotel durch lärmschüt-

zende Maßnahmen, z.B. durch Schaffung von lärmabgewandten Seiten für die am höchsten

lärmbelasteten Wohnungen (Gestaltung der Grundrisse), die Festsetzungen zu Schalldämmma-

ßen von Außenbauteilen, die Fassadengestaltung und die Sicherstellung von schallgedämmten

Lüftungsmöglichkeiten.

II.2.4.2.2 Pflanzen, Tiere und biologische Vielfalt

- Durch die gärtnerische Anlage von Teilen der Freiflächen, die Neupflanzung von mindesten acht

Bäumen und die extensive Begrünung der Dächer mit positiven Auswirkungen für die Insekten-


54

fauna werden negative Auswirkungen auf die Lebensraumfunktionen des Planungsgebietes ge-

mindert.

- Es wurden im Plangebiet 22 Bäume kartiert, die unter den Schutz der Baumschutzverordnung

fallen. Für diese Bäume sind, unabhängig von den Festsetzungen des Bebauungsplans, bei Fäl-

lung Ersatzpflanzungen durchzuführen. Der Umfang der Pflanzungen richtet sich nach den Best-

immungen der Verordnung.

Acht Bäume, die nach Festsetzung des Bebauungsplans mindestens im Geltungsbereich zu

pflanzen sind, können mit dem Ersatz nach der Baumschutzverordnung verrechnet werden.

- Durch eine Bauzeitenplanung können negative Auswirkungen auf die Fauna und Verstöße gegen

die artenschutzrechtlichen Zugriffsverbote teilweise vermieden werden.

- Generell sollten Höhlungen oder Spalten an Bäumen beim Fällen nicht angeschnitten werden,

um eventuell vorhandene Fledermäuse nicht zu gefährden. Der Schnitt soll in ausreichendem

Abstand ober- oder unterhalb der Höhlung erfolgen.

Um Igel oder Eidechsen keinen temporären Unterschlupf zu bieten, sollte Fällgut nicht vor Ort ge-

lagert, sondern kurzfristig abtransportiert werden.

- Um den Verlust von dauerhaft geschützten Fortpflanzungsstätten (Nestern) im Sinne des § 44

Abs. 5 BNatSchG auszugleichen, wird voraussichtlich in den Nebenbestimmungen zur erforderli-

chen Befreiung nach § 67 BNatSchG die Anbringung von Ersatzniststätten geregelt werden. Die

Auflage erfolgt nach Naturschutzrecht unabhängig von den Festsetzungen des Bebauungsplans.

Das Artenschutz-Gutachten empfiehlt die Anbringung von sechs Nistkästen. Dies entspricht ei-

nem Nistkasten pro künftig entfallender Fortpflanzungsstätte. ( Regelungen hierzu im Durchfüh-

rungsvertrag.)

II.2.4.2.3 Boden und Wasser

- Sanierung bzw. Aushub erheblich belasteter Böden und Sanierung von Grundwasserverunreini-

gungen. Dadurch werden die Funktionen der Schutzgüter Boden und Wasser gestärkt und die

Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse sichergestellt.

- Verzögerter Abfluss und Verdunstung des Niederschlagswassers durch Neupflanzung von Bäu-

men, gärtnerische Anlage der nicht überbaubaren Flächen und der Flächen über der Tiefgarage

bei Sicherung einer mindesten 70 cm starken Erdüberdeckung sowie extensive Begrünung der

Dachflächen.

- Falls im Rahmen von Baumaßnahmen Grundwasserabsenkungen erforderlich sein sollten, kön-

nen Maßnahmen erforderlich sein, die ein Verziehen von Grundwasserschäden verhindern. Falls

bei Wasserhaltungsmaßnahmen belastetes Grundwasser zu Tage tritt, muss dieses vor der Ein-

leitung in den Kanal gereinigt werden.

- Versickerung des auf den Dachflächen (Tiefgarage und Wohngebäude) anfallenden Nieder-

schlagswasser in Rigolen

II.2.4.2.4 Luft und Klima

- Vermeidung negativer Auswirkungen auf das Kleinklima durch die Nutzung der Verdunstungsleis-

tung und Staub bindenden Wirkungen der Pflanzen, indem eine Mindestbegrünung sichergestellt

wird und eine extensive Dachbegrünung hergestellt wird.

- Ausschluss bestimmter, die Luft verunreinigender Brennstoffe.

II.2.4.2.5 Landschaft

- Gärtnerische Gestaltung der nicht überbaubaren Grundstücksflächen.


55

- Aussparung von zwei Luftgeschossen, um die Blickbeziehungen zwischen Straßen- und Park-

raum zu ermöglichen.

II.2.4.2.6 Sicherung der Maßnahmen

Die Maßnahmen zur Vermeidung und Verringerung, werden im Durchführungsvertrag oder über

textliche Festsetzungen gesichert. So enthält die textliche Festsetzung 17 Regelungen zur Pflan-

zung von Bäumen. Die Freihaltung eines zehnprozentigen Teils des Geltungsbereichs als unversie-

gelte und nicht unterbaute Fläche, sowie Regelungen zur Begrünung der nicht überbaubaren Flä-

chen einschließlich der Flächen über Tiefgaragen erfolgen durch die textliche Festsetzung 18. Die

extensive Begrünung von 40 % der Dachflächen wird durch die textliche Festsetzung 19 geregelt.

Die Ersatzpflanzung von Bäumen erfolgt auf Grundlage der Baumschutzverordnung. Die Versicke-

rung des Niederschlagswassers ist Teil der Projektplanung, die Anlage zum Durchführungsvertrag

wird.

Regelungen zu Bauzeiten ergeben sich aus den Zugriffsverboten des besonderen Artenschutz-

rechts. Gemäß den Zugriffsverboten des § 44 Abs. 1 BNatSchG sind sämtliche Handlungen verbo-

ten, die den Tod oder die Verletzung besonders geschützter Tiere und ihrer Entwicklungsformen

oder die Zerstörung oder Beschädigung ihrer Fortpflanzungs- und Ruhestätten zur Folge haben.

Gehölzentfernungen, Gebäudeabrisse und Bodenabtrag sollten daher außerhalb der Vogelbrutzeit

(März bis September) erfolgen. Darüber hinaus wird darauf verwiesen, dass es gemäß § 39 Abs. 5

Nr. 2 BNatSchG aus Gründen des Tierschutzes verboten ist, in der Zeit vom 1. März bis 30. Sep-

tember Rodungen von Gehölzen durchzuführen.

Die Verpflichtung zur Anbringung von Nistkästen erfolgt nach Naturschutzrecht als Nebenbestim-

mung im Rahmen der Gewährung von Befreiungen von den Zugriffsverboten des besonderen Ar-

tenschutzrechts.

Die Sanierung bzw. Entsorgung verunreinigter Böden und Sanierungen des Grundwassers erfolgen

nach Bodenschutz- und Abfallrecht.

IIII..22..44..33 Ausgleich

II.2.4.3.1 Ermittlung des erforderlichen Ausgleichs

Die im vorstehenden Kapitel beschriebenen Maßnahmen zur Vermeidung und Minderung können

die prognostizierten Eingriffe zwar verringern, aber nicht vollständig vermeiden. Für den verbleiben-

den Eingriff werden daher Ausgleichsmaßnahmen außerhalb des Plangebietes vorgesehen.

Die Ermittlung des Ausgleichsumfangs ist nach den Vorschriften des § 1a Abs. 3 BauGB vorzuneh-

men. Es ist zu berücksichtigen, dass Eingriffe, die bereits vor der planerischen Entscheidung erfolgt

sind oder zulässig waren, nicht ausgleichspflichtig sind. Das bedeutet, dass ein Ausgleichserforder-

nis nur dann vorliegt, wenn die durch den Bebauungsplan ermöglichten Eingriffe umfangreicher

sind, als die Eingriffe, die ohne diesen Plan bei einer Bebauung auf Grundlage von § 34 BauGB

zulässig waren.

Zum Vergleich des Eingriffsumfangs mit und ohne diesen Plan wurde der Indikator Versiegelung

gewählt. Insbesondere die durch die Planung vorbereitete hohe Neuversiegelung ist Verursacher

der zu erwartenden Eingriffe. Der Wirkfaktor Versiegelung eignet sich daher als Indikator für den


56

Eingriffsumfang (so auch § 135b BauGB). Er liegt in der Regel allen standardisierten Verfahren zur

Bemessung des Kompensationsumfangs zu Grunde. Über den Vergleich der als städtebauliche

Größe bekannten zulässigen Grundflächen und Überschreitungsmöglichkeiten lässt sich der Versie-

gelungsgrad zudem eindeutig und nachvollziehbar ermitteln.

Für die Bemessung des Ausgleichs erfolgt eine Gegenüberstellung der Versiegelungsrate, die be-

reits vor der planerischen Entscheidung zulässig war, mit der geplanten Versiegelung entsprechend

den Festsetzungen des Bebauungsplans. Desweiteren werden Eingriffe, die aufgrund § 34 BauGB

vor der Bebauung schon zulässig waren von der für den Ausgleich anrechenbaren Grundfläche ab-

gezogen. Das betrifft die Hotelfläche im nördlichen Geltungsbereich mit 750 m². Für die anrechenba-

re Ausgleichfläche ergibt sich folglich eine Größe von 6.634 m², wenn die Größe des Geltungsbe-

reiches von 7.384 m² zugrunde gelegt wird. Wie in Kapitel II.2.3 dargelegt, wäre für den Geltungsbe-

reich ohne den Bebauungsplan eine GRZ von 0,4 zulässig. Unter Berücksichtigung der Überschrei-

tungsmöglichkeit von 50 % gemäß § 19 Abs. 4 Satz 2 BauNVO ergibt sich eine maximale Versiege-

lungsrate von 60 %. Dies entspricht 3.980 m². Dem gegenüber ermöglicht der Bebauungsplan eine

Versiegelung von 90 % des Geltungsbereichs, also 5.971 m² (vgl. Kap. II.2.2.3). Der ausgleichs-

pflichtige Eingriff beträgt somit 1.991 m².

Ermittlung des Ausgleichsumfangs

Fläche [m²]

Größe des Geltungsbereichs 7.384

Größe Hotel (nach §34 BauGB schon vor der Bebauung zulässiger Eingriff)

750

Für den Ausgleich anrechenbare Grundfläche 6.634

zulässige Grundflächen nach Festsetzung B-Plan VI-140g VE (GRZ 0,9 inkl. Überschreitungsmöglichkeiten)

5.971

zulässige Grundflächen gemäß städtebaulichen Rahmenvertrag 2005 (GRZ 0,6 inkl. Überschreitungsmöglichkeiten)

3.980

Ausgleichspflichtiger Eingriff 1.991

II.2.4.3.2 Maßnahmen zum Ausgleich

Ein Ausgleich ist im Geltungsbereich des Bebauungsplans nicht möglich, da bereits eine hohe Aus-

nutzung des Plangebiets durch bauliche Anlagen erfolgt. Die Größe der erforderlichen Ausgleichs-

fläche beträgt 1.991 m². Die Ausgleichsmaßnahmen werden auf einer externen Ausgleichsfläche im

Bezirk Tempelhof-Schöneberg im Bereich der „Britzer Pfuhlrinne“ umgesetzt. Dort werden Natur-

schutzmaßnahmen an den Pfuhlen durchgeführt, eine Aktivierung bzw. Aufwertung der Streuobst-

wiese sowie die Anlage und Pflege von Trockenrasen initiiert. Im Zuge der Genehmigungsplanung

werden diese Maßnahmen weiter konkretisiert.

Durch den Bebauungsplan und die damit verbundene Versiegelung wird ein Eingriff insbesondere in

den Naturhaushalt (Schutzgüter Boden, Pflanzen / Tiere und Klima / Luft) vorbereitet. Dieser Eingriff

wird durch eine planexterne Maßnahme ausgeglichen, deren Aufwertungsschwerpunkt in der Stär-

kung der Biotopfunktion liegt. Während für die Versiegelung keine Aufwertung erfolgen kann, wird

vor allem eine Aufwertung von Biotopen sowie für das Landschaftsbild und die Erholung erzielt. Die

Maßnahme ist nicht gleichartig, aber gleichwertig. Bei der Bestimmung der Ausgleichsmaßnahme

wurden zudem die im Plangebiet vorgesehenen Vermeidungs- und Minderungsmaßnahmen berück-


57

sichtig. Bei der vorgesehen Maßnahme wird entsprechend den Vorgaben des § 200a BauGB keine

Unterscheidung zwischen den naturschutzrechtlichen Kategorien von Ausgleich und Ersatz vorge-

nommen.

Die Zuordnung der externen Ausgleichsflächen erfolgt über den Durchführungsvertrag, so dass es

keiner Festsetzung im Bebauungsplan bedarf. Im Vertrag wird auch die Kostenerstattung vereinbart.

Entsprechend dem städtebaulichen Rahmenvertrag zum Gleisdreieck wir geregelt, dass die Kosten

nach den durchschnittlichen Herstellungskosten des Ostparks bemessen werden. Diese beliefen

sich auf 51 €/m² (vgl. Durchführungsvertrag) und werden auch für die Berechnung der externen

Ausgleichsflächen zugrunde gelegt. Damit ergibt sich bei einer Ausgleichsfläche von 1.991 m² ein

Betrag von 101.542 €. Dieser ist zweckgebunden für die Umsetzung der Ausgleichsmaßnahme zu

verwenden.

II.2.5 Anderweitige Planungsmöglichkeiten

Die geplante Bebauung muss in engem Zusammenhang mit der Entwicklung der näheren Umge-

bung der Dennewitzstraße am Rande des Parks am Gleisdreieck gesehen werden. Städtebauliches

Ziel ist es, die in unmittelbarer Umgebung vorhandene dichte Blockrandbebauung an den Rändern

des Parks am Gleisdreieck zu entwickelnden Baufeldern zu arrondieren und fortzusetzen und so die

gewünschte Reintegration des Gebietes „Gleisdreieck“ in den Stadtkörper zu erreichen. Durch Kon-

zentration der baulichen Entwicklung auf wenige dicht bebaute Baufelder wird die Inanspruchnahme

weiterer innerstädtischer Freiflächen verringert und eine großzügige öffentliche Grün- und Freiflä-

chennutzung ermöglicht, die zugleich ausgleichende Wirkung bezüglich der Anforderungen an ge-

sunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse und der Auswirkungen der Planung auf die Umwelt hat.

Gleichzeitig wird durch die bauliche Dichte eine eindeutige städtebauliche Zäsur zu den geplanten

Grün- und Freiflächen hergestellt. Die geplante bauliche Entwicklung ist in verschiedenen überge-

ordneten Planwerken und informellen Planungen als gesamtstädtisches Ziel dargestellt. Im Plan-

werk Innere Stadt wird das Plangebiet mit einer mehrteiligen Blockrandbebauung dargestellt. Der

Bebauungsplan VI-140g VE entspricht dieser Zielsetzung. Standortalternativen für das Baufeld in-

nerhalb des Gleisdreiecks wurden im Vorfeld des städtebaulichen Rahmenplanes VI-140 untersucht.

Die heutige Lage stellt dabei den Kompromiss zwischen den privaten und öffentlichen Interessen

dar.

Es wurden alternative Bebauungskonzepte für das Plangebiet untersucht. Die Erarbeitung erfolgte

im Rahmen eines Gutachterverfahrens. Mehrere Architekturbüros haben städtebauliche Konzepte

erarbeitet. Dabei wurden Varianten zur Art der Bebauung, der Durchwegung, der Gestaltung der

Innenhöfe, der Höhe der Baukörper und der Dichte der Bebauung entwickelt. Der Prozess erfolgte

von einer dichten Blockrandbebauung ohne Sichtbeziehungen in den Park, die gemäß dem Bebau-

ungsplan VI-140 im Planungsgebiet möglich gewesen wäre, hin zu einer mäandrierenden Bebau-

ung, die durch die Freihaltung von Luftgeschossen Durchblicke in den Park ermöglicht und private

Innenhöfe vorsieht. Im Rahmen der städtebaulichen Studie spielten somit auch Umweltaspekte eine

Rolle, auch wenn die städtebauliche Struktur im Vordergrund stand.


58

II.3 Zusätzliche Angaben

II.3.1 Technische Verfahren bei der Umweltprüfung

IIII..33..11..11 Vorgehensweise bei der Umweltprüfung

- Zusammenstellung fachgesetzlicher Vorgaben und fachlicher Standards;

- Auswertung vorliegender Fachgutachten und anderer Informationsquellen zur Umweltsituation,

insbesondere des digitalen Umweltatlas Berlin, Geländebegehungen;

- Bewertung des derzeitigen Umweltzustandes;

- prognostische Ermittlung der Auswirkungen der Planung auf die Umweltsituation unter Zugrunde-

legung des Bebauungsplans sowie der Projektplanung;

- verbal - argumentative Entwicklung von Maßnahmen zur Vermeidung, Minderung und zum Aus-

gleich von Beeinträchtigungen unter Zuhilfenahme des Indikators Versiegelung und unter Be-

rücksichtigung anderer Ziele und Belange des Bebauungsplans.

In Berlin wird bei kleinräumigen, innerstädtischen Vorhaben das „Verfahren zur Ermittlung von

Kostenäquivalenten“ zur Bewertung und Bilanzierung von Eingriffen empfohlen. In diesem Fall

wird auf eine Anwendung verzichtet, da durch den städtebaulichen Rahmenvertrag zum Gleis-

dreieck und dem Ziel einer ähnlichen Methodik für alle Bebauungspläne im Bereich des Gleis-

dreiecks schon Vorgaben für die Art der Eingriffsermittlung bestanden.

Schwierigkeiten bei der Erhebung der Grundlagen ergaben sich nicht. Die eingesetzten technischen

Verfahren sind in den jeweiligen Fachgutachten erläutert.

IIII..33..11..22 Verwendete Fachgutachten

- URS Deutschland 10/2011: Baufeld Süd am Gleisdreieckpark, Detailuntersuchung Dennewitz-

straße 37-38 in 10785 Berlin

- URS Deutschland 11/2013: Dennewitzstraße 37-38 Bodensanierung, Abschlussbericht Bodensa-

nierung

- IGS Ingenieurgesellschaft Stolz 4/2012: Verkehrliche Untersuchung zur Bebauung östlich der

Flottwellstraße für die vorhabenbezogenen Bebauungspläne VI-140i VE und VI-140h VE in Berlin

- ALB Akustik-Labor-Berlin 2/2012: Luftschadstoffuntersuchung im Rahmen der Aufstellung der

Vorhabenbezogenen Bebauungspläne VI-140g VE bis VI-140i VE östlich der Flottwellstraße im

Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg von Berlin, Bericht Nr. FLO 1201.037 H

- ALB Akustik-Labor-Berlin 2/2012: Schalltechnische Untersuchung im Rahmen der Aufstellung

des Vorhabenbezogenen Bebauungsplans VI-140h VE "Flottwellstraße Mitte" im Bezirk Fried-

richshain-Kreuzberg von Berlin, Bericht Nr. FLO 1108.278 P

- ALB Akustik-Labor-Berlin 8/2012: Vorhabenbezogener Bebauungsplan VI-140h VE im Bezirk

Friedrichshain-Kreuzberg von Berlin, ergänzende Stellungnahme zum Bericht Nr. FLO

1108.278 P vom 23.02.2012

- Wölfel beratende Ingenieure 9/2013: Neubau Wohnanlage und Hotel an der Dennewitzstraße 37-

38, Berlin, Prognose der Geräuschimmissionen aus Straßen - und Schienenverkehr, Bericht Nr.

L0298/002-2

- Wölfel beratende Ingenieure 6/2014: Vorhabenbezogenen Bebauungsplan VI-140g VE im Bezirk

Friedrichshain-Kreuzberg von Berlin, Ergänzung zum Bericht L0298/002-2 vom 24. September

2013

- Wölfel beratende Ingenieure 3/2013: Neubau Wohnanlage und Hotel an der Dennewitzstraße -

Erschütterungen in Folge Schienenverkehr, Ergebnisse der Messungen vom 12. Februar 2013,

Bericht Nr. L0298/001-1


59

- Müller-Kalchreuth Planungsgesellschaft für Wasserwirtschaft mbH 4/2014: Bebauungsplan VI-

140g „Dennewitzstraße 37-38“ Stellungnahme zur Regenentwässerung

- GEO-NET Umweltconsulting 8/2011: Fachbeitrag Stadtklima zum Bebauungsplan VI-140h für das

Baufeld „Flottwellstraße Mitte“ im Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg

- S+N Spath + Nagel 10/2012: Biotoptypenkartierung Dennewitzstraße 37-38, Berlin

- Gast / Leyser 2/2011: Baumaufnahme Flottwellstraße

- Scharon, Jens 2006: Faunistischer Fachbeitrag für das Verfahren zur Aufstellung des Bebau-

ungsplanes Gleisdreieck, Schmetterlinge (Lepidoptera), Laufkäfer (Carabidae) und Heuschre-

cken (Saltatoria)

- Scharon, Jens 2006: Faunistischer Fachbeitrag für das Verfahren zur Aufstellung des Bebau-

ungsplanes Gleisdreieck, Vögel (Aves) und Kriechtiere (Reptilia)

- Salinger, Susanne 12/2012: Bauvorhaben B-Plan VI-140g/ Gleisdreieck; Pohlstraße, Pohlstraße/-

Dennewitzstraße /Kurfürstenstraße; Gutachten Artenschutz

- Arin-Burda Architekten 6/2014, Verschattungsstudie zum Bebauungsplan VI-140g VE

II.3.2 Hinweise zur Durchführung der Umweltüberwachung

Die Gemeinden sind verpflichtet, die erheblichen Umweltauswirkungen, die auf Grund der Durchfüh-

rung der Bauleitpläne eintreten können, zu überwachen, um insbesondere unvorhergesehene nach-

teilige Auswirkungen frühzeitig zu ermitteln und in der Lage zu sein, geeignete Maßnahmen zur Ab-

hilfe zu ergreifen (§ 4c BauGB).

Im Rahmen der Umweltprüfung für diesen Bebauungsplan wurde festgestellt, dass dessen Durch-

führung voraussichtlich keine erheblichen Umweltauswirkungen auf die Schutzgüter biologische

Vielfalt, Klima / Luft, Mensch, Gesundheit des Menschen und Bevölkerung, Landschaftsbild sowie

Kulturgüter und sonstige Sachgüter nach sich ziehen wird; entsprechend ist es nicht erforderlich,

Maßnahmen zur Überwachung für diese Schutzgüter zu planen, da keine erheblichen Prognoseun-

sicherheiten bestehen.

Die Durchführung wird aber voraussichtlich erhebliche Umweltauswirkungen für die Schutzgüter

Boden, Wasser, Pflanzen und Tiere nach sich ziehen. Für deren Überwachung sind, mit Ausnahme

des Schutzgutes Boden, keine projektbezogenen Maßnahmen erforderlich, da keine erheblichen

Prognoseunsicherheiten bestehen. Die im Rahmen des gesamtstädtischen Umweltmonitorings

durchgeführten Untersuchungen und Erhebungen sind in diesem Zusammenhang ausreichend.

Hinsichtlich möglicherweise verbliebener Bodenverunreinigungen im Bereich der ehemaligen Tank-

stelle ist eine fachgutachterliche Begleitung der Bauarbeiten sinnvoll.

II.4 Allgemein verständliche Zusammenfassung

Im vorliegenden Bebauungsplan werden die planungsrechtlichen Voraussetzungen für eine Bebau-

ung der Grundstücke Dennewitzstraße 36-44 geschaffen. Es grenzt in östlicher Richtung in seiner

gesamten Länge an den Park am Gleisdreieck. Nördlich des Planungsgebietes befindet sich der

Parkzugang Pohlstraße, südlich der Zugang Kurfürstenstraße. Durch das Planungsgebiet verläuft

die Trasse der U-Bahnlinie U1 in Hochlage auf einer Brücke. Sie teilt das Plangebiet in einen kleinen

nördlichen und eine deutlichen größeren südlichen Teil.

Nach der Aufgabe der ursprünglichen Bahnnutzung wurde das Gelände vielfältig gewerblich ge-

nutzt, u.a. als Tankstelle. In Folge des Betriebs wurde der Boden in einem Teilbereich erheblich mit


60

Mineralölprodukten verunreinigt. Der Boden wurde im Rahmen einer Sanierung weitgehend gerei-

nigt. Die Schadstoffe wurden auch ins Grundwasser eingetragen. Im Abstrom hat sich eine Fahne

von 60 - 80 m in nordwestliche Richtung ausgebildet. Die Sanierung des Grundwassers steht noch

aus. Insgesamt ist die Sanierung aber so weit abgeschlossen, dass eine Neubebauung des Grund-

stücks möglich ist.

Die eingeschossigen Gebäude im Plangebiet stehen größtenteils leer. Neben den Gebäuden selbst

ist ein Großteil der Flächen durch Zufahrten und Plätze vollständig versiegelt oder teilversiegelt. Im

Rahmen der Bestandsaufnahme wurde eine effektive Versiegelung von 32 % durch Gebäude und

vollständig versiegelte oder teilversiegelte Zufahrten und Plätze ermittelt. Die Biotoptypenkartierung

erfasst für die nicht überbauten Flächen vor allem die typischen Biotope der der städtischen Brach-

flächen wie ruderalen Staudenfluren und Laubgebüsche. Es wurden 22 nach der Berliner Baum-

schutzverordnung geschützte Bäume kartiert.

Im Zuge der Beräumung des Geländes zur Vorbereitung einer Neubebauung werden alle Gebäude

und sonstigen baulichen Anlagen abgerissen werden. Die bestehende Vegetation einschließlich der

Bäume wird entfernt werden. In einem artenschutzfachlichen Gutachten wurden die Auswirkungen

dieser Maßnahmen auf die besonders geschützten Tierarten des Gebiets untersucht. Dabei wurde

festgestellt, dass durch einen Verzicht auch Fäll- oder Abrissmaßnahmen während der Brutzeit Ver-

stöße gegen die Verbote des Artenschutzrechts hinsichtlich der Brutvögel (Haussperling, Kohlmeise,

Blaumeise, Hausrotschwanz) weitgehend vermieden werden können. Als Ausgleich für den Entfall

von Nistgelegenheiten müssen Nistkästen angebracht werden. (Regelungen hierzu im Durchfüh-

rungsvertrag) Andere besonders geschützte Tierarten wurden nicht kartiert.

Im Rahmen der Neubebauung wird das Plangebiet in weiten Teilen (90 %) über-. und unterbaut.

Nördlich der U-Bahnbrücke ist ein Hotel mit 160 Zimmern, südlich eine S-förmiges Wohngebäude

mit 167 Wohneinheiten geplant. Die Gebäude werden über eine Tiefgarage verbunden, die sich

auch unter die beiden Innenhöfe der Wohnbebauung erstreckt. Um die negativen Auswirkungen

dieser großflächigen Bebauung zu mindern wird im Bebauungsplan festgesetzt, dass die Tiefgarage

mit einer mindestens 70 cm hohen Bodenschicht aufgefüllt werden müssen, um die Möglichkeit ei-

ner intensiven Begrünung zu gewährleisten. Während der zur Dennewitzstraße orientierte Innenhof

einen eher öffentlich - städtischen Charakter mit Pflasterbelag erhalten soll, wird der sich zum Park

am Gleisdreieck öffnende Hof als überwiegend gemeinschaftlich nutzbarer Garten- und Spielbereich

gestaltet. Auf der Fläche unter der U-Bahnbrücke sind, Behindertenparkplätze und Fahrradstellplät-

ze ausgewiesen. Punktuell könnte die Fläche trotz des erhöhten, Lärmpegels als Bewegungsfläche

für Jugendliche genutzt werden. Der erforderliche Nachweis von Spielflächen für Kinder und Ju-

gendliche wird vorwiegend in den geringer lärmbelasteten Wohnhöfen realisiert. Auf dem Dach der

Tagespflegestelle (Kita) Zwischen den beiden Hofbereichen ist zusätzlich eine Freifläche für Klein-

kinder vorgesehen.

Die Freiflächen des Hotels sollen größtenteils als Terrasse für Außengastronomie genutzt werden.

Auf dem Grundstück sind 8 heimische Laubbäume zu pflanzen. Die Dachflächen der Häuser müs-

sen zu 40 % extensiv begrünt werden.

Nach der Eingriffsregelung des Bundesnaturschutzgesetzes sind erhebliche Beeinträchtigungen von

Natur und Landschaft (Eingriffe) soweit wie möglich zu vermeiden. Falls dies nicht möglich ist, sind

Ausgleichsmaßnahmen durchzuführen. Dies gilt nach den Regelungen des Baurechts allerdings nur

soweit, wie die durch den Bebauungsplan planungsrechtlich vorbereiteten Eingriffe nicht auch ohne


61

diesen Plan auf Grundlage des bestehenden Baurechts zulässig sind. Der Umweltbericht kommt zu

dem Ergebnis, dass durch den Bebauungsplan Eingriffe in die Schutzgüter Boden, Wasser, Pflan-

zen und Tiere zu erwarten sind. Die im Geltungsbereich geplanten Maßnahmen (Begrünung, Baum-

pflanzungen) reichen nicht aus, um in der Bilanz diese Eingriffe vollständig zu vermeiden. Deshalb

werden Ausgleichsmaßnahmen im Bereich der „ Britzer Pfuhlrinne“ im Bezirk Tempelhof-

Schöneberg umgesetzt. Es handelt sich um Naturschutzmaßnahmen an den Pfuhlen, die Aktivie-

rung bzw. Aufwertung der Streuobstwiese sowie die Anlage und Pflege von Trockenrasen. Konkreti-

sierungen der Maßnahmen erfolgen im Zuge des Genehmigungsverfahrens.

Durch U-Bahnlinien U1 und U2, die Fernbahntrasse zwischen Südkreuz und Hauptbahnhof sowie

den Straßenverkehr auf der Dennewitzstraße ist das Plangebiet erheblich mit Verkehrslärm belastet.

Insbesondere die unmittelbar an und unter der Brücke der U-Bahn liegende Fläche ist dabei punk-

tuell bis in den gesundheitsgefährdenden Bereich (70 dB(A) tags) belastet. Daher sind für diesen

Bereich nur 6 Behindertenstellplätze vorgesehen. Das Freiflächenkonzept sieht eine Anordnung

und Gestaltung der Freiflächen insgesamt entsprechend der Lärmempfindlichkeit der jeweiligen

Nutzungsart vor.

In den Innenhöfen entstehen durch die lärmabschirmende Wirkung der Bebauung Bereiche, die

weitgehend eine unter Lärmgesichtspunkten unbelastete Erholung im Freiraum zulassen. Für die

Wohnungen und Hotelzimmer werden durch den Bebauungsplan vielfältige Maßnahmen zum Lärm-

schutz festgesetzt, die gesunde Wohn- und Übernachtungsverhältnisse gewährleisten. Dazu zählen

Vorgaben zur Ausrichtung der Wohnungsgrundrisse, Festsetzungen zu Schalldämmmaßen von

Wänden und Fenstern und die Sicherstellung von schallgedämmten Lüftungsmöglichkeiten.


62

III. PLANINHALT UND ABWÄGUNG

III.1 Ziele der Planung und wesentlicher Planinhalt

Durch den Bebauungsplan soll eine geordnete städtebauliche Neuordnung, d.h. die Entwicklung

eines Wohnvorhabens sowie die standortgerechte Einbindung eines Hotels auf bisher gewerblich

genutzten Flächen planungsrechtlich vorbereitet werden. Der Plan dient der Wohnraumversorgung

der Bevölkerung sowie touristischen Belangen in innerstädtischer Lage.

Der Bebauungsplan soll gemäß § 1 Abs. 5 BauGB eine nachhaltige städtebauliche Entwicklung, die

die sozialen, wirtschaftlichen und die Umweltschützenden Anforderungen auch in Verantwortung

gegenüber künftigen Generationen miteinander in Einklang bringt, und eine dem Wohl der Allge-

meinheit dienende sozial gerechte Bodennutzung gewährleisten. Er soll dazu beitragen, eine men-

schenwürdige Umwelt zu sichern und die natürlichen Lebensgrundlagen zu schützen und zu entwi-

ckeln.

Unter Beachtung dieser Ziele und auf Grundlage der in Kapitel I.4.5 beschriebenen Projektplanung

beabsichtigt die Klarbau GmbH & Co. Berlin KG auf dem Gelände an der Dennewitzstraße ein

Wohngebäude mit 167 Wohneinheiten, darunter 8 als „Stadthaus“ zu bezeichnende Einheiten sowie

ein Hotel mit 160 Zimmern zu errichten. Im Durchführungsvertrag wird geregelt, dass 19 Wohnein-

heiten und somit ca. 12 % der Wohnungen bzw. ca. 1.379 m² und somit ca. 10.% der gesamten

Wohnfläche der Geschosswohnungen als preiswerter Wohnraum erstellt werden. Für diesen Woh-

nungsbestand erhält das Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg ein Belegungsrecht. Unter nahezu

dem gesamten Vorhabenbereich soll eine Tiefgarage mit 118 Stellplätzen entstehen, von denen für

Behinderte zur Verfügung stehen werden. Zusätzlich entstehen 6 oberirdische Stellplätze für Behin-

derte unter dem U-Bahnviadukt (siehe Lageplan)

III.2 Entwickelbarkeit aus dem Flächennutzungsplan

Nach § 8 Abs. 2 BauGB sind Bebauungspläne aus dem Flächennutzungsplan zu entwickeln. Die in

Kapitel I.3.2 beschriebenen Darstellungen des Flächennutzungsplans sind generalisierend und nicht

parzellenscharf, sie lassen aufgrund einer geringen Detailschärfe der Plandarstellung Gestaltungs-

spielräume zu.

Im vorliegenden Fall ist eine Abweichung, d.h. die Überlagerung der dargestellten Grünfläche durch

ein geringfügig tieferes Baugebiet unwesentlich, da das planerische Grundkonzept des Flächennut-

zungsplans erhalten bleibt. Die im Flächennutzungsplan dargestellte Grünfläche wird in ihrer städ-

tebaulich bedeutsamen Ausdehnung nicht eingeschränkt.

Der Bebauungsplan lässt Wohngebäude entlang der Dennewitzstraße zu. Dieser Gebietstyp ist aus

der dargestellten 'Wohnbaufläche W 1' im Flächennutzungsplan entwickelbar. Eine Hotelnutzung ist

nach Entwicklungsgrundsatz 1 der AV-FNP vom 12. Oktober 2006, auf Grund seiner geringen Be-

deutung und Größe für das Plangebiet, ebenfalls aus dieser Darstellung entwickelbar.

III.3 Vorhaben- und Erschließungsplan

Die Festsetzungen des Bebauungsplans wurden auf Grundlage eines von der Vorhabenträgerin

vorgelegten Vorhaben- und Erschließungsplans entwickelt, der die Projektplanung des von der Vor-

habenträgerin beauftragten Architekturbüros berücksichtigt (vgl. Kap. I.4.5). Der Plan wurde mit dem

Bezirksamt abgestimmt.


63

Da das Vorhabengebiet direkt an die Dennewitzstraße grenzt, war die Planung von Erschließungs-

maßnahmen nicht erforderlich. Die Inhalte und Darstellungen des Vorhaben- und Erschließungs-

plans wurden unverändert und vollständig in den Bebauungsplan übernommen. Die beiden Doku-

mente sind daher hinsichtlich ihres Inhalts identisch. Auf eine Beschreibung der Inhalte kann daher

an dieser Stelle verzichtet werden. Sie ergeben sich aus den Ausführungen im folgenden Kapitel.

III.4 Begründung der Festsetzungen

III.4.1 Geltungsbereich

Textliche Festsetzung 1:

Im Bereich des Vorhaben-und Erschließungsplanes sind im Rahmen der festgesetzten Nutzungen

nur solche Vorhaben zulässig, zu deren Durchführung sich der Vorhabenträger im Durchführungs-

vertrag verpflichtet hat.

(§ 12 Abs. 3a BauGB i. V. mit § 9 Abs. 2 Nr. 2 BauGB)

Die Festsetzungen im Bebauungsplan lassen gegenüber den tatsächlich durch die Vorhabenträgerin

angestrebten und in den Projektplänen dargestellten Nutzungen eine größere Bandbreite an mögli-

chen Nutzungen zu, um ggf. Spielräume für entwicklungsbedingt notwendige Anpassungen einräu-

men zu können. Im Hinblick auf die Rechtssicherheit wird festgesetzt, dass im Bereich des Vorha-

ben- und Erschließungsplanes im Rahmen der festgesetzten Nutzung nur solche Vorhaben zulässig

sind, zu deren Durchführung sich die Vorhabenträgerin im Durchführungsvertrag verpflichtet. Die

Projektpläne werden Teil des Durchführungsvertrages.

Änderungen des Durchführungsvertrages oder der Abschluss eines neuen Durchführungsvertrages

sind zulässig, ohne dass eine Änderung des Bebauungsplans erforderlich wird. Die im Bebauungs-

plan festgesetzten Nutzungsbegrenzungen müssen dabei eingehalten werden.

Der Geltungsbereich des Bebauungsplans hat eine Größe von 7.384 m² umfasst die Flurstücke

3277 und 3287, Flur 6, Gemarkung Kreuzberg im Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg.

Das Plangebiet umfasst damit alle Flächen, die für die geplante städtebauliche Neuordnung relevant

sind und für die Regelungen zur Umsetzung der Vorhaben getroffen werden müssen. Der Geltungs-

bereich des Bebauungsplans ist zugleich der Geltungsbereich des Vorhaben- und Erschließungs-

plans.

III.4.2 Art der baulichen Nutzung

Das im Rahmenbebauungsplan VI-140 im Geltungsbereich zur Festsetzung vorgesehene Mischge-

biet wurde anhand des Nutzungskonzeptes der Vorhabenträgerin konkretisiert. Die geplanten Nut-

zungen entsprechen nicht vollständig einer Gebietskategorie der BauNVO. Der vorhabenbezogene

Bebauungsplan definiert daher unter Anwendung von § 12 Abs. 3 Satz 2 BauGB positiv die im Gel-

tungsbereich zulässigen Nutzungen. Auf Grund der unterschiedlichen Nutzungsziele werden im Gel-

tungsbereich zwei Vorhabenbereiche unterschieden.

Nördlich der Bahnbrücke wird durch den Bebauungsplan ein Vorhabenbereich „Hotel“ mit einer

Größe von 1.471 m², südlich davon ein Vorhabenbereich „Wohnen“ mit einer Größe von 5.913 m²

festgesetzt. Um die Abgrenzung der Teilflächen dennoch deutlich sichtbar zu machen, wird die


64

Grenze zwischen den Teilflächen in Anlehnung an Nr. 15.14. der Anlage zur PlanZV als Knotenlinie

dargestellt. Die Grenze wurde auf Grundlage der Projektplanung zur Tiefgarage gewählt. Sie glie-

dert die Stellplatzflächen und die Tiefgaragenzufahrt in separat nutzbare Einheiten, so dass eine

spätere Teilung des Grundstücks an dieser Linie möglich ist.

Im Plangebiet besteht eine erhebliche Vorbelastung durch Verkehrslärm. Insbesondere in unmittel-

barer Nähe des Viadukts der U-Bahnlinie U1 sind nach den Ergebnissen der schalltechnischen Un-

tersuchung Beurteilungspegel von bis zu 73 dB(A) tags und 68 dB(A) nachts zu erwarten. Trotz die-

ser hohen Lärmbelastung wird eine unter Lärmaspekten sensible Nutzung (schutzbedürftige Aufent-

haltsräume in Wohnungen, Übernachtungsräume im Hotel) unter Wahrung der allgemeinen Anforde-

rungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse zugelassen, wenn Maßnahmen zum Schall-

schutz eingehalten werden (vgl. III.4.7.1).

Der Bebauungsplanentwurf VI-140 und Rahmenplanung für die drei Baufelder am westlichen Rand

des Gleisdreieck sowie die Vorgaben für das städtebauliche Gutachterverfahren sahen für dieses

Baufeld eine Mischgebietsnutzung mit dem Vorrang für das Wohnen und gewerbliche Einrichtungen

vor, welche der Nahversorgung des Gebiets dienen. Im unmittelbaren Umfeld sind bereits diverse

Wohnungsneubauvorhaben, auch wegen der attraktiven Lage am Park am Gleisdreieck, realisiert

worden.

Die Errichtung von Bürogebäuden entlang dieser zentralen, grünen Parkanlage ist nicht nur wegen

deren vorwiegend auf die Tageszeit beschränkten Nutzung für die Belebung des Quartiers nachtei-

lig. Es sprechen auch die in dieser Gegend vorhandenen Leerstände von Büroräumen und die der-

zeitige Lage in diesem Sektor des Immobilienmarkts gegen eine derartige Nutzung.

In dem Gutachterverfahren für das Baufeld Dennewitzstraße im Herbst 2012 wurde daher die Be-

deutung des Wohnungsneubaus bei gleichzeitiger Berücksichtigung des Lärmschutzes hervorge-

hoben. Es wurde empfohlen, die Möglichkeit der Installation eines Schallschutzes direkt an der U-

Bahnbrücke (Schallquelle) zu prüfen, was jedoch im weiteren Verfahren (Ablehnung seitens der

BVG) nicht weiter verfolgt wurde. Auch die Straßenraumgestaltung im Bereich der Dennewitzstraße

sollte in diesem Zusammenhang in den Entwurf mit einbezogen werden. (Siehe hierzu auch die

Ausführungen unter Kap. I.4.4)

Zudem wird mit dem Neubau von Wohnungen das stadtentwicklungspolitische Ziel unterstützt, das

Angebot an Wohnraum vor dem Hintergrund steigender Mieten zu erhöhen und auch den Anteil

preiswerter Wohnungen dabei zu berücksichtigen

IIIIII..44..22..11 Vorhabenbereich Wohnen


Der Vorhabenbereich „Wohnen“ dient vorwiegend dem Wohnen. Zulässig sind Wohngebäude.

Im ersten Vollgeschoss der Wohngebäude sind folgende weitere Nutzungen zulässig:

- die der Versorgung des Gebiets dienende Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht

störende Gewerbebetriebe,

- Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke,

- Räume für freie Berufe.

Zulässig sind ferner:


65

- Tiefgaragen für den durch die Nutzung verursachten Bedarf mit mindestens 3 Stellplätzen für Be-

hinderte,

- 6 weitere oberirdische Stellplätze für Behinderte,

- Nebenanlagen.

(§12 Abs.3 BauGB i.V. mit § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB)

Gemäß den Projektplänen der Vorhabenträgerin werden im Vorhabenbereich Wohnen Gebäude mit

Wohnungen allgemein zugelassen. Die Festsetzung dient der Sicherung von Wohnraum und damit

der Wohnraumversorgung in innerstädtischer Lage. In der Bebauung des näheren Umkreises domi-

niert ebenfalls das Wohnen, sodass die allgemeine Zulässigkeit von Wohnungen der Eigenart der

näheren Umgebung entspricht; Nutzungskonflikte sind daher nicht zu erwarten.

Im ersten Vollgeschoss werden zusätzlich Räume für freie Berufe allgemein zugelassen. Entspre-

chende Nutzungen haben in der Regel keine störenden Auswirkungen auf das Wohnen und stellen

eine verträgliche Ergänzungsnutzung dar. So besteht die Möglichkeit, dass freiberuflich Tätige, die

in dem Gebäude wohnen, einzelne Einheiten auch als Praxis bzw. Büro nutzen können. Eine Stö-

rung der Wohnnutzung würde jedoch eintreten, wenn Räume für freie Berufe auch in den oberen

Geschossen eingerichtet würden und es dadurch zu einem verstärkten Publikumsverkehr in Trep-

penhäusern kommen würde. Aus diesem Grund werden die Räume für freie Berufe auf das erste

Vollgeschoss beschränkt. Die Beschränkung der Zulässigkeit der Räume für freie Berufe führt zu

einer der Hauptnutzung – dem Wohnen – untergeordneten Bedeutung dieser Nutzung und sichert

so das Planungsziel der Schaffung von Wohnraum in innerstädtischen Lagen. Eine schleichende

Tertiärisierung, bei der die Wohnungen zu einem großen Teil in Räume für freie Berufe umgewandelt

werden, wird somit ausgeschlossen. Eine übermäßige Nutzung des Gebäudes zu Nicht-

Wohnzwecken wird zudem dadurch erschwert, dass sich die Vorhabenträgerin im Durchführungs-

vertrag zum Bau einer bestimmten Anzahl von Wohnungen verpflichtet.

Weiterhin werden der Versorgung des Gebiets dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaften,

nicht störende Handwerksbetriebe, Anlagen für Verwaltungen sowie kirchliche, kulturelle, soziale,

gesundheitliche und sportliche Einrichtungen im ersten Vollgeschoss (Erdgeschoss) der Wohnge-

bäude zugelassen. Diese Nutzungen erweitern das in innerstädtischen Wohngebieten übliche Nut-

zungsspektrum und entsprechen der Eigenart der näheren Umgebung, so dass eine Einfügung des

Neubauvorhabens in die Gebietsstruktur der Umgebung erreicht wird. Eine Belebung mindestens

von Teilen der Erdgeschosszonen, insbesondere um den Platz an der Dennewitzstraße, ist zudem

gestalterisch und stadtstrukturell erwünscht. Durch die Beschränkung auf das Erdgeschoss mit di-

rekten Zugangsmöglichkeiten vom Außenraum werden Störungen des Wohnens weitgehend ver-

mieden.

IIIIII..44..22..22 Vorhabenbereich Hotel


Der Vorhabenbereich „Hotel“ dient vorwiegend der Hotelnutzung.

Zulässig sind:

- Hotels

- die der Versorgung des Gebiets dienende Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht

störende Gewerbebetriebe,


66

- Anlagen für gesundheitliche und sportliche Zwecke

- Räume für freie Berufe.

Zulässig sind ferner

- Tiefgaragen für den durch die Nutzung verursachten Bedarf,

- Nebenanlagen

(§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB)

Gemäß dem Vorhabenplan der Vorhabenträgerin wird im Bereich nördlich der U-Bahnbrücke ein

Hotel zugelassen. Diese Nutzung war eine Vorgabe für das Städtebauliche Gutachterverfahren, da

die Auslober die Auffassung vertraten, dass trotz eines bereits umfangreichen Angebots an Hotels

dieser Standort für kleine und mittlere Einheiten nach wie vor nachgefragt ist. Der Standort im Gel-

tungsbereich liegt nahe des Potsdamer Platzes als zentraler Ort in der Berliner Innenstadt, ist gut

erschlossen und bietet für Besucher ein sehr gutes Angebot an öffentlichen Verkehrsmitteln sowie

Fuß- und Radwegeverbindungen (vgl. Kap. I.4.4).

Diese Nutzung wird auch deshalb zugelassen, weil sich der Plangebietsteil nördlich der Bahnbrücke

für eine Wohnnutzung nicht eignet. Die geringe Flächengröße und durchschnittliche Tiefe von 25 m

(in Bezug auf die Bahnbrücke) ermöglichen im Hinblick auf die hohe Lärmbelastung der Fläche

kaum die Schaffung von attraktivem Wohnraum. Bei einer Hotelnutzung können hingegen, wegen

der jeweils zeitlich begrenzten Nutzung, auch Übernachtungsräume mit ausschließlicher Orientie-

rung zur U-Bahnlinie zugelassen werden. Das Hotel kann gleichzeitig die Funktion übernehmen, die

nördlich angrenzenden Wohngebäude im Geltungsbereich des Bebauungsplan VI-140h vor dem

Lärm der U-Bahnlinie 1 abzuschirmen und trägt mit seiner Kubatur zu einer durchgängigen städte-

baulichen Fassung der Dennewitz- und der Flottwellstraße bei.

Durch den Hotelbetrieb selbst sind keine Nutzungskonflikte mit den angrenzenden Wohnnutzungen

an der Dennewitz-, Pohl-, und Flottwellstraße zu erwarten. Die durch die An- und Abfahrt von Gäs-

ten und Belieferung hervorgerufenen zusätzlichen Verkehre wurden gutachterlich untersucht. Der

Gutachter kommt zu dem Ergebnis, dass ein Hotel an diesem Standort die gesunden Wohnverhält-

nisse im Hinblick auf den Verkehrslärm nicht erheblich beeinträchtigen wird. Auf Grund der weitge-

henden Verlagerung der Belieferung sowie Unterbringung der (wenigen) hoteleigenen Stellplätze in

der Tiefgarage können erhebliche anlagebezogene Lärmbelastungen ebenfalls ausgeschlossen

werden (vgl. Kap. III.4.7.1).

Analog zum zulässigen Nutzungsspektrum in den Wohngebäuden werden auch im Hotel ergänzen-

de Nutzungen wie Schank- und Speisewirtschaften, Anlagen für gesundheitliche und sportliche

Zwecke, die der Versorgung des Gebiets dienende Läden und nicht störende Gewerbebetriebe und

Räume für freie Berufe zugelassen. Damit soll auch eine vom Hotelbetrieb unabhängige Betreibung,

die nicht durch die Funktion als Nebenanlage abgedeckt würde, ermöglicht werden. Geplant sind in

diesem Zusammenhang ein Café und Restaurant sowie ein Laden mit Artikeln des täglichen Be-

darfs, der sich außer an Hotelgäste auch an die Bewohner der Umgebung richtet. Da vorrangig die

Hotelnutzung festgesetzt ist, wird die Beschränkung abweichender Nutzungen auf ein Maß sicher-

gestellt, das Nutzungskonflikte mit der Umgebung ebenso wie eine vollständige Umnutzung des

Standorts ausschließt.


67

IIIIII..44..22..33 Stellplätze, Garagen und Nebenanlagen

Textliche Festsetzung 2

Im Vorhabenbereich Wohnen

Zulässig sind ferner:

- Tiefgaragen für den durch die Nutzung verursachten Bedarf mit mindestens 3 Stellplätzen für

Behinderte

- 6 weitere oberirdische Stellplätze für Behinderte

- Nebenanlagen.


Im Vorhabenbereich Hotel

Zulässig sind ferner

- Tiefgaragen für den durch die Nutzung verursachten Bedarf,

- Nebenanlagen.


In diesem Bebauungsplan werden keine Baugebiete im Sinne des § 1 Abs. 2 BauNVO festgesetzt.

Die Zulässigkeit von Garagen, Stellplätzen und Nebenanlagen kann somit nicht aus den auf Bauge-

biete bezogenen Bestimmungen der §§ 12 und 14 BauNVO abgeleitet werden. Da diese Nutzungen

zur Realisierung des Vorhabens erforderlich sind, werden sie explizit zugelassen. Der Begriff der

Nebenanlagen ist entsprechend § 14 Abs. 1 Satz 1 BauNVO anzuwenden. Grundsätzlich sollen die

zur Befriedigung des Bedarfs an Parkmöglichkeiten notwendigen Stellplätze in einer durch das Hotel

und das Wohngebäude gemeinsam genutzten Tiefgarage untergebracht werden. Dadurch bleibt das

Plangebiet oberhalb der Geländeoberfläche zugunsten einer hohen Freiraum- und Aufenthaltsquali-

tät weitgehend frei von motorisiertem Individualverkehr. Die Zahl der Tiefgaragenstellplätze wird auf

die durch die Nutzung verursachten Bedarfe beschränkt, um die durch das Vorhaben bedingten

Verkehre zu begrenzen. Die Projektplanungen sehen insgesamt 120 Stellplätze vor. 17 Stellplätze

sollen davon dem Hotel, 4 Stellplätze den Läden und 99 Stellplätze der Wohnnutzung zugeordnet

werden. Dies entspricht einem Anteil von 0,57 Stellplätzen pro Wohnung. Bei der Zahl der Stellplätze

ist die sehr gute Erschließung mit öffentlichen Verkehrsmitteln berücksichtigt.

Um die uneingeschränkte Nutzbarkeit des Hotels und des Wohngebäudes für alle Personenkreise

zu gewährleisten, wurden im Rahmen der Projektplanung unter dem Viadukt im Vorhabenbereich

„Wohnen“ insgesamt sechs Stellplätze für stark Gehbehinderte oder Behinderte im Rollstuhl vorge-

sehen. Hierdurch soll der ebenerdige Zugang ohne Schwellen und ohne aufwändige Durchwegung

der Tiefgarage gesichert werden. Der Bebauungsplan übernimmt dies als textliche Festsetzung. Es

ist geplant, die im Vorhabengebiet „Wohnen“ eingerichteten Behindertenstellplätze dem Hotel zur

Nutzung zu überlassen. Ansonsten können die notwendigen Stellplätze für stark Gehbehinderte o-

der Behinderte im Rollstuhl auch in der Tiefgarage angeboten werden, da von dort das Hotel über

einen Aufzug erreichbar ist (Stellplätze für Behinderte im Lageplan).

III.4.3 Erschließung

Verkehr

Der gesamte Geltungsbereich grenzt an die Dennewitzstraße an und wird von dieser erschlossen.

Die Grenze des Geltungsbereichs entspricht der östlichen Straßenbegrenzungslinie der Dennewitz-


68

straße, die durch die durch „Allerhöchste Cabinets Ordre“ (ACO) vom 18.6.1870 förmlich festgestellt

ist. Die Erschließung der Tiefgarage erfolgt nach den Projektplanungen über eine Aus- und Einfahrt

zur Dennewitzstraße in Höhe des Grundstücks Dennewitzstraße 1. Die Anlieferung des Hotels er-

folgt über die Tiefgarage. Eine Festlegung der Tiefgaragenzufahrt über die Festsetzung von Ein-

fahrtsbereichs bzw. die Festsetzung von Bereichen ohne Ein- und Ausfahrt ist nicht erforderlich, da

auch bei einer anderen Lage der Zufahrt die Ansprüche an gesunde Wohnverhältnisse in den Neu-

und Bestandsbauten gewahrt blieben.

Feuerwehr

Im Brandfall sind die Wohnungen des Wohngebäudes mit Hubrettungsfahrzeugen von der Platzflä-

che und vom Garten aus erreichbar. Für das Staffelgeschoss im südlichen Gebäudeflügel verläuft

der zweite Rettungsweg teilweise über ein zweites Treppenhaus. Für das Hotel besteht der zweite

Rettungsweg grundsätzlich über ein zweites Treppenhaus. Die Versorgung des Gebietes mit

Löschwasser kann voraussichtlich über Trinkwasserleitungen in der Dennewitzstraße erfolgen. Ein-

zelheiten der Brandrettung werden im Baugenehmigungsverfahren geregelt.

Ver- und Entsorgung

Die zur Erschließung der Vorhaben notwendigen Leitungsmedien (Trinkwasser, Abwasser, Strom,

Gas, Telekommunikation) befinden sich grundsätzlich in der Dennewitzstraße. Ggf. sind Leitungs-

verstärkungen erforderlich. Hinsichtlich der Entsorgung von Niederschlagswasser über die Misch-

wasserkanalisation bestehen mengenmäßige Einleitungsbeschränkungen seitens der Berliner Was-

serbetriebe (BWB).

Um die Möglichkeiten einer geordneten Niederschlagsentwässerung zu überprüfen, wurde ein Gut-

achten erstellt (Müller-Kalchreuth 2014). Die BWB teilten dem Gutachter auf Anfrage mit, dass die

Einleitung von Regenwasser in die Mischwasserkanalisation im Spitzenabfluss auf 31 l/s zu begren-

zen ist.

Eine überschlägige Rechnung des Gutachters hat ergeben, dass eine vollständige Ableitung der

Regenwetterabflüsse aller abflussrelevanten Flächen in die Kanalisation bei einer maximalen Re-

genmenge von knapp 50 l/s nicht möglich ist und eine Rückhaltung auf jeden Fall erfolgen muss.

Der Gutachter benennt die Rückhaltung in Stauraumkanälen oder die Versickerung über unterirdi-

sche Rigolen als Möglichkeiten für eine Einhaltung dieser Beschränkung. Diese Systeme können

auch kombiniert werden. (Müller Kalchreuth „Entwässerung“ 04/2014)

Die Vorhabenträgerin sieht eine Versickerung über zwei Rigolensysteme vor, die jeweils entlang der

Parkeingänge Pohl- und Dennewitzstraße angeordnet werden. Die Rigole für das Hotelgebäude

entlang des Eingangs Pohlstraße ist dabei bei einem Durchschnittsmaß von 1,60 m x 1,01 m mit

einer Länge von 46,40 m (= 72 m³), die Rigole für das Wohngebäude am Parkeingang Dennewitz-

straße bei einem Durchschnittsmaß von 5,60 m x 1,01 m mit einer Länge von 36,0 m (=195 m³) ge-

plant.

Auf dem Vorhabengrundstück befindet sich eine Altlast, deren Sanierung in Bezug auf das Grund-

wasser bereits abgeschlossen ist.


69

III.4.4 Maß der baulichen Nutzung

IIIIII..44..44..11 Zulässige Grundfläche, Grundflächenzahl


Die zulässige Grundfläche darf durch die Grundflächen von Nebenanlagen im Sinne des § 14

BauNVO und von Stellplätzen mit ihren Zufahren um bis zu 50 % überschritten werden.


Die zulässige Grundfläche darf darüber hinaus durch die Grundflächen von Tiefgaragen mit ihren

Zufahrten bis zu einer Grundflächenzahl von insgesamt 0,9 überschritten werden.


Die zulässige Grundfläche wird für die beiden Vorhabenbereiche jeweils durch zeichnerische Fest-

setzung bestimmt. Im Vorhabenbereich „Wohnen“ wird eine Grundfläche von 2.450 m² festgesetzt.

Dies entspricht einer Grundflächenzahl (GRZ) von 0,43. Im Vorhabenbereich „Hotel“ beträgt die zu-

lässige Grundfläche 750 m², was einer GRZ von 0,51 entspricht. Für das Gesamtgebiet ergibt sich

somit eine zulässige Grundfläche von 3.200 m² und eine GRZ von 0,44. Die Festsetzung des Maßes

der Nutzung orientiert sich am städtebaulichen Konzept. Die Berechnungen und die Definition von

Grundfläche und Grundflächenzahl erfolgt analog zu § 19 BauNVO.

Da die Baunutzungsverordnung für diesen Bebauungsplan keine verpflichtende Anwendung findet,

wird explizit textlich festgesetzt, dass eine Überschreitung der festgesetzten Grundfläche durch

Stellplätze mit ihren Zufahrten und Nebenanlagen um bis 50 % zulässig ist. Dies entspricht dem

durch die BauNVO für andere Planarten vorgegebenen Maß. Eine solche Überschreitungsmöglich-

keit ist notwendig, um die geplanten Erschließungsflächen (Platz, Wegeflächen), Stellplätze und

Terrassen realisieren zu können.

Um eine für das Vorhaben ausreichende Bereitstellung von Stellplätzen für die Wohnungen und das

Hotel zu ermöglichen, sind weiterhin Grundflächen für Tiefgaragen mit ihren Zufahrten erforderlich.

Für sie wird in Korrespondenz mit der zeichnerischen Festsetzung einer Fläche für Tiefgaragen eine

erweiterte Überschreitungsmöglichkeit der zulässigen Grundfläche bis zu einer Grundflächenzahl

von insgesamt 0,9 festgesetzt. Diese Überschreitungsmöglichkeit bezieht sich lediglich auf bauliche

Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche erstreckt und zudem werden durch die Festsetzung einer

Erdüberdeckung für Decken von Tiefgaragen (vgl. Kap. III.4.8.2) die negativen Folgen auf die Um-

welt gemindert. Sie ermöglicht zudem die weitgehende Freihaltung des Plangebiets von oberirdi-

schen Stellplätzen und den damit verbundenen An- und Abfahrtsgeräuschen.

IIIIII..44..44..22 Geschossflächenzahl, Geschossfläche

Die zulässige Geschossfläche wird für die beiden Vorhabenbereiche individuell durch zeichnerische

Festsetzung bestimmt. Im Vorhabenbereich „Wohnen“ wird eine Geschossfläche von 16.806

m² festgesetzt. Dies entspricht, bezogen auf den Grundstücksanteil für Wohnen, einer Geschoss-

flächenzahl (GFZ) von 2,84. Im Vorhabenbereich „Hotel“ beträgt die zulässige Geschossfläche

5.179 m², was einer GFZ von 3,52 entspricht. Die Festsetzung des Maßes der Nutzung orientiert

sich am städtebaulichen Konzept. Die sich insgesamt ergebende Geschossfläche von 21.985 m²

ermöglicht eine Bebauung mit einer auf das gesamte Grundstück bezogenen GFZ von 2,98.

Die Berechnungen und die Definition Geschossfläche und Geschossflächenzahl erfolgt analog zu

§ 20 BauNVO.


70

IIIIII..44..44..33 Begründung des Maßes der baulichen Nutzung

Auch wenn der Gesetzgeber vorhabenbezogene Bebauungspläne ausdrücklich von den Vorgaben

der Baunutzungsverordnung und damit auch von den einzuhaltenden Obergrenzen der baulichen

Nutzung nach § 17 BauNVO freigestellt, haben die dort angegebenen Nutzungsmaße Leitlinien- und

Orientierungsfunktion. Legt man für das Vorhabengebiet „Wohnen“ die Obergrenzen für allgemeine

Wohngebiete zu Grunde, so wird die GRZ um 0,03 und die GFZ um 1,64 überschritten. Das Vorha-

bengebiet „Hotel“ kann aufgrund der stadträumlichen Gegebenheiten durch die Restriktionen der

planfestgestellten U-Bahnlinie im Sinne der BauNVO als sonstiges Sondergebiet betrachtet werden.

Die Obergrenzen würden hier durch die GFZ um 1,12 überschritten.

Eine Überschreitung ist aus städtebaulichen Gründen möglich, wenn durch ausgleichende Umstän-

de und Maßnahmen sichergestellt ist, dass die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und

Arbeitsverhältnisse nicht beeinträchtigt und nachteilige Auswirkungen auf die Umwelt vermieden

werden. Das ist hier der Fall.

III.4.4.3.1 Städtebauliche Gründe

Das Vorhabengebiet liegt südlich des Potsdamer Platzes und des Kulturforums, in Sichtachse des

Tilla-Durieux-Parks und östlich der gründerzeitlichen Bebauung des „Potsdamer Kiezes“. Es bildet

den Auftakt von Süden kommend für den westlich angrenzenden neuen Stadtpark auf dem Gleis-

dreieck. Diese besondere Lage bedarf eines besonderen städtebauliches Konzeptes, das zwischen

dem bestehenden gründerzeitlichen Stadtgebiet im Westen und der Neubebauung des Potsdamer

Platzes vermittelt, sich zugleich an der vorhandenen Bebauung der Umgebung orientiert und ein

urbanes Quartier mit eigener Identität entstehen lässt.

Es handelt sich bei den geplanten Bauflächen im Geltungsbereich um eine hervorragend erschlos-

sene, innerstädtische und baulich bereits vorbelastete Fläche, die im Sinne des schonenden Um-

gangs mit Grund und Boden und des Nachhaltigkeitsprinzips der Innenentwicklung vor Außenent-

wicklung besonders geeignet ist, innerstädtische Wohnungen und Arbeitsplätze aufzunehmen. Um

den beiden Ansprüchen, der baulichen Nutzung innerstädtischer Brachen einerseits und der Schaf-

fung einer möglichst großzügigen öffentlichen Grün- und Freiflächen andererseits gerecht zu wer-

den, wurde die bauliche Entwicklung auf wenige dicht bebaute Baufelder am Rand der Parkanlage

konzentriert. Die hohe Dichte ist erforderlich, um die privat genutzten Flächen zugunsten der öffent-

lichen Flächen reduzieren zu können. Das umfangreiche Angebot an Grün- und Freiflächen in der

direkten Nachbarschaft hat zugleich eine positive Wirkung bezüglich der allgemeinen Anforderungen

an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse und der Auswirkungen der Planung auf die Umwelt.

Eine neue Bebauung entlang der Flottwell- und der Dennewitzstraße muss in engem Zusam-

menhang mit der Entwicklung des gesamten Bereichs Gleisdreieck gesehen werden. Die Deutsche

Bahn AG hatte sich im Rahmen des städtebaulichen Vertrages zur Entwicklung des Potsdamer und

Leipziger Platzes verpflichtet, 16 ha Parkfläche als Ausgleichsmaßnahme herzustellen. Nach lang-

jährigen Verhandlungen zwischen dem Land Berlin und der Vivico (heute CA Immo Deutschland

GmbH) wurde das städtebauliche Ziel verfolgt, eine größere innerstädtische öffentliche Parkfläche

von insgesamt ca. 30 ha herzustellen, um das Frei- und Sportflächendefizit der angrenzenden Be-

zirke auszugleichen und im Gegenzug dazu die Baufelder an den Rändern zu komprimieren. Dieses

Ziel fand Eingang in das Planwerk Innenstadt und weiter in das Planwerk Innere Stadt.

Daran anschließend wurden zur Bebauung des westlichen Bereichs des Gleisdreiecks entlang der

Flottwell- und der Dennewitzstraße Wohnbauvorhaben im Rahmen vorhabenbezogener Bebau-

ungspläne entwickelt.


71

Zur Qualifizierung des Vorhabens im Bereich des vorliegenden B-Plans VI-140g VE wurde ein Gut-

achterverfahren durchgeführt, in dem ein Siegerentwurf einstimmig durch das Obergutachtergremi-

um, in dem unter anderem auch der Bezirk und die Senatsverwaltung vertreten war, ermittelt wurde.

(Vgl. I.4.4)

Vorhabengebiet „Wohnen“

Die im Gutachterverfahren ermittelte, mäandrierende Bebauung greift die typische Berliner Block-

randbebauung mit ihren privaten Innenhöfen auf und entwickelt diese weiter, so dass zwei wechsel-

seitig geöffnete, dreiseitig umschlossene Wohnhöfe und abwechslungsreiche Raumfolgen entstehen

und eine markante, einprägsame Baustruktur ausbilden. Diese bauliche Struktur lässt die städtebau-

lich erwünschte Verzahnung des öffentlichen und privaten Freiraums und der städtischen land-

schaftlich geprägten angrenzenden Flächen zu und bildet zugleich eine eindeutig definierte Stadt-

kante hin zum Stadtpark aus. Sie fügt sich in das bestehende Stadtbild ein.

Die Aufnahme der Flucht der Kurfürstenstraße und deren Verlängerung im Zugang zum Westpark

durch den südlichen Wohnflügel am Stadtplatz bildet einen klaren Übergang zwischen dem dichten

innerstädtischen Quartier und dem Landschaftsraum des Parks am Gleisdreieck. Der Stadtplatz

selbst erweitert die Dennewitzstraße in ihrem südlichen Abschnitt und qualifiziert diesen Bereich

durch eine höhere Aufenthaltsqualität für die Bewohner wie auch für Anlieger. Zum U-Bahnviadukt

hin wird die Straßenflucht der Dennewitzstraße und der Übergang in die Flottwellstraße aufgenom-

men. Durch den nördlichen Flügel der Wohnbebauung entlang des U-Bahnviadukts werden zum

einen die negativen Auswirkungen der U-Bahntrasse auf die südlich gelegenen Wohngebäude ge-

mindert und zum anderen ein grüner Innenhof ausgebildet der direkt in den Landschaftsraum des

Parks übergeht. Die Grundrisse in dem nördlichen Wohnflügel sind so organisiert, dass in den Woh-

nungen die Küchen und Bäder zur U-Bahntrasse und die ruhebedürftigeren Wohnräume zum grü-

nen Innenhof hin orientiert sind. Dadurch ergibt sich für die Bewohner in dem Bereich des grünen

Innenhofs eine gute Wohn- und Aufenthaltsqualität

Die vorgeschlagene Bebauung entspricht den überwiegend in der Umgebung vorzufindenden bauli-

chen Dichten. Mit einer Geschossflächenzahl von 2,98 fügt sich das Vorhaben städtebaulich in die

Umgebung ein. Für den an die Dennewitzstraße angrenzenden Planungsraum 01011104 der le-

bensweltlich orientieren Räume (LOR) wird eine GFZ von 2,5 bis 3,0 dargestellt. Die Höhe der Be-

bauung nimmt die Höhen der Umgebung auf. Die analoge Berücksichtigung der in der Baunut-

zungsverordnung für allgemeine Wohngebiete vorgesehen Geschossflächenzahl von bis zu 1,2

würde eine städtebauliche Struktur nach sich ziehen, die sich nicht in die Umgebung einfügt und

nicht der städtebaulichen Struktur des Quartiers entspricht. Die Überschreitung der Obergrenzen der

Baunutzungsverordnung zur zulässigen Geschossflächenzahl ist insofern erforderlich. Auch die Si-

cherung einer wirtschaftlich tragfähigen Lösung als Grundlage der umfassenden Neuordnung im

Geltungsbereich, die Wiedernutzbarmachung des bisher untergenutzten Gewerbegebiets als Wohn-

gebiet erfordert eine Überschreitung der Geschossflächenzahl von 1,2; dabei geht es nicht um einen

- städtebaulich nicht relevanten - einzelwirtschaftlichen Belang, sondern um den Umstand, dass eine

Bebauung des hier im spezifischen Einzelfall zu schaffenden künftigen Wohnbereichs nach Maßga-

be von § 17 Abs. 1 BauNVO mit einer Geschossflächenzahl von bis zu 1,2 die Durchführung der

angestrebten städtebaulichen Neuordnung mangels Tragfähigkeit insgesamt in Frage stellen würde.

Dabei bleibt die zugelassene bauliche Dichte weit unter dem ursprünglich aus dem Gesamtkonzept

für das Gleisdreieck resultierenden Zielen von GFZ 3,5, die im Rahmenbebauungsplan VI-140 for-

muliert wurden, zurück.


72

Vorhabengebiet „Hotel“

Das nördlich der Wohnbebauung gelegene Hotelgebäude erstreckt sich parallel zum U-Bahnviadukt

und dem Zugang zum Westpark in der Verlängerung der Pohlstraße. Der Baukörper ist so ausgebil-

det, dass er zum einen die Flucht der Pohlstraße und der dort gegenüberliegenden Bebauung auf-

nimmt. Zum anderen nimmt er mit der Gebäudefront zur Dennewitzstraße hin die Flucht aus der

Dennewitzstraße und deren leicht abknickenden Übergang in die Flottwellstraße auf.

Gleichermaßen reagiert der Baukörper in dem zur Dennewitzstraße und dem Verlauf der U-

Bahntrasse gelegenen Teil und ermöglicht durch eine Zurücknahme der Fassade eine leichte Öff-

nung und damit den Einblick in die Brückenkonstruktion des Baudenkmals.

Die Fläche ist aufgrund ihrer Größe, ihres Zuschnitts und der Betroffenheit von Bahnlärm nur

schwierig baulich zu nutzen. Durch die Nutzung als Hotel wird die Fläche einer marktgerechten und

der Umgebung angemessenen und verträglichen Nutzung zugeführt (vgl. Kap. III.4.2.2). Durch die

vorgegebenen Begrenzungen (Straße, Bahntrasse, Parkzugang) steht eine nur 1.340 m² große Flä-

che zur Verfügung (ohne Berücksichtigung der nicht bebaubaren Flächen unter der Brücke) die un-

ter analoger Anwendung der in der BauNVO aufgeführten Obergrenzen städtebaulich kaum ange-

messen bebaubar wäre. Es handelt sich um eine Sondersituation mit spezifischen Rahmenbedin-

gungen. Durch die unmittelbare Nähe zur Bahnbrücke ist es sinnvoll, den Baukörper mit der geplan-

ten Anzahl der Vollgeschosse zu errichten, um hier ein angemessenes visuelles Gegengewicht zur

Brückenkonstruktion zu schaffen. Die festgesetzte Höhe korrespondiert zudem mit der Höhe des im

Bau befindlichen Wohngebäudes gegenüber auf der nördlichen Seite des Parkzugangs Pohlstraße

(Traufhöhe 56,7 m über NHN), so dass eine einheitliche Fassung des Parkzugangs in Verlängerung

der Pohlstraße erreicht werden kann.

III.4.4.3.2 Wahrung gesunder Wohn- und Arbeitsverhältnisse

Die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse, die durch das Maß der

baulichen Nutzung berührt werden können, beziehen sich insbesondere auf die Belichtung, Beson-

nung und Belüftung der Wohnungen und Arbeitsstätten und die Auswirkung von Immissionen sowie

auf die Freiflächensituation. Das dem Entwurf für das Wohngebäude zugrunde liegende städtebauli-

che Konzept bildet zur Parkseite einen begrünten Hof und hält die notwendigen Abstände zwischen

den Gebäuden und Gebäudeteilen nach Berliner Bauordnung weitgehend ein, so dass die Belich-

tung, Besonnung und Belüftung der Wohnungen in ausreichendem Maße gewährleistet ist. Auch in

Bereichen mit Unterschreitung der Abstandsflächen werden die Anforderungen an gesunde Wohn-

verhältnisse dadurch gewahrt, dass diese in der Grundrissgestaltung der Wohnungen Berücksichti-

gung finden. Die angrenzende Parkfläche ermöglicht für die meisten Wohnungen sogar ein weit

über typische innerstädtische Verhältnisse herausgehendes Maß an Belichtung, Besonnung und

Belüftung. Es ist daher geplant, bis auf wenige Ausnahmen in Ecksituationen, alle Wohnungen auch

mit Fenstern zu einer von der Dennewitzstraße abgewandten Fassade zu orientieren. Auch die Kon-

zentration des ruhenden Verkehrs in einer Tiefgarage schützt die Bewohner vor Belästigungen

durch an- und abfahrende PKW und ermöglicht zugleich großzügige Freiflächen, die in großen Tei-

len gärtnerisch anzulegen sowie mit Bäumen zu bepflanzen sind und, wie der angrenzende West-

park auch, der Naherholung zur Verfügung stehen.

Die Auswirkungen der Schallimmissionen in den Innenräumen der Wohnungen werden zum einen

durch die Anordnung der Baukörper und der Ausbildung von Hofbereichen sowie durch die Organi-

sation der Grundrisse in den einzelnen Wohngebäuden minimiert. Zusätzlich sind dort, wo erforder-

lich, Schallschutzmaßnahmen an den Fassaden vorgesehen. Hier sind insbesondere Fenster mit


73

erhöhten Schalldämmmaßen und vorgeschaltete Wintergärten als Puffer geplant. Zusätzlich werden

im Erdgeschoss von Haus 1 Prallscheiben wie auch auf den Dachterrassen vorgesehen.

Zur Minderung der Schallimmissionen an der parkseitigen Gebäudefront von Haus 1 ist außerdem

eine Verlängerung der zum U-Bahnviadukt gelegenen Fassadenwand über die Gebäudeecke hin-

aus geplant.

Auch für die Arbeitsstätten im Hotel ist von einer ausreichenden Belichtung und Besonnung auszu-

gehen. Das Hotel wird freistehend errichtet und grenzt nach Norden und Osten an öffentliche Grün-

flächen sowie nach Westen an die relativ breite Dennewitzstraße. Mit dem Park am Gleisdreieck

steht den Angestellten eine attraktive Erholungsmöglichkeit während der Pausenzeiten zur Verfü-

gung.

Die Lärmbeeinträchtigung durch die U-Bahntrasse wird im Hotelbereich durch Fenster mit erhöhtem

Schalldämmmaß, insbesondere in dem Fassadenbereich entlang des U-Bahnviadukts, gemindert.

Bei den Hotelzimmern werden durch den Einbau von Be- und Entlüftungsanlagen sowie Fenstern

mit erhöhtem Schalldämmmaß die negativen Auswirkungen der U-Bahntrasse kompensiert. Die

Aufenthaltsräume für die Angestellten sind unter dem Gesichtspunkt der Lärmminderung in dem an

dieser Stelle ca.1m unter der Erdoberfläche gelegenem Erdgeschoß mit einer vorgeblendeten, zu-

sätzlichen Prallscheibe versehen. Im darunter gelegenen Souterrain sind die Umkleideräume vorge-

sehen.

III.4.4.3.3 Auswirkungen auf die Umwelt

Nachteilige Auswirkungen auf die Umwelt wurden in der Umweltprüfung untersucht (siehe Umwelt-

bericht Kap. II) und werden durch Festsetzungen, die gärtnerisch anzulegende Flächen, Anpflanz-

gebote von Bäumen und Dachbegrünung sowie Ausschluss bestimmter luftverunreinigender Brenn-

stoffe zum Gegenstand haben, vermieden. Darüber hinaus werden unvermeidbare Eingriffe durch

Maßnahmen außerhalb des Plangebietes im Gleisdreieckpark ausgeglichen. (Kap. II.4.3 und Durch-

führungsvertrag)

Der aus den hohen baulichen Dichten resultierende geringe Anteil an nicht überbaubaren Grundflä-

chen ist in der Gesamtbetrachtung gerechtfertigt. Die im Geltungsbereich geplante Bebauung ist

dabei im Zusammenhang dem Gleisdreieckpark zu betrachten Die dichte Bebauung in den Randbe-

reichen maximiert die öffentliche Parkfläche. Unter dem Aspekt des Umweltschutzes ist diese Lö-

sung einer weniger dichten Bebauung bei Verringerung der Parkflächen der Vorzug zu geben.

IIIIII..44..44..44 Höhe baulicher Anlagen

III.4.4.4.1 Traufhöhe, Oberkante und Zahl der Vollgeschosse

Die Höhe der Gebäude wird gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB durch die Festsetzung der Traufhöhe

bestimmt und ist analog § 18 BauNVO auszulegen. Zu Grunde gelegt wurde eine mittlere Traufhöhe

von 21,70 m, was etwa dem in Berlin typischen Maß entspricht. Als Bezugsebene wurde die mittlere

Geländehöhe des Plangebiets von ca. 36 m über NHN gewählt. Festgesetzt wird folglich eine Trauf-

höhe von 57,70 m über NHN.

Bedingt durch den Höhenunterschied zwischen Dennewitzstraße und Gleisdreieckpark von ca. 2 m

und ein leichtes Gefälle der Dennewitzstraße im Verlauf der Geltungsbereichsgrenze ergeben sich

für die einzelnen Gebäudefassaden verschiedene Wandhöhen. Sie variieren an der Dennewitzstra-


74

ße zwischen 22,35 m (südlichste Fassade des Wohngebäudes zur Dennewitzstraße) und 22,75 m

(Fassade des Hotels zur Dennewitzstraße). Bei den zum Park gelegenen Fassaden sind Wandhö-

hen um 20,70 m vorgesehen. Die festgesetzte Traufhöhe von 57,70 m über NHN stellt für den Vor-

habenbereich Hotel die Korrespondenz zur zulässigen Höhe im angrenzenden Planbereich VI-140h

VE her (festgesetzte Traufhöhe dort 56,70 m über NHN).

Im Vorhabenbereich Wohnen entspricht die zugelassene Höhe ebenfalls etwa der der gegenüberlie-

genden Bestandsgebäude Dennewitzstraße 2 und 3 (Traufhöhe dort 57,22 m bzw. 57,28 m über

NHN). Bezogen auf die Bestandsgebäude Dennewitzstraße 4, 5, 6 und 7 mit Traufhöhen von 54,10

bis 54,77 m über NHN ergibt sich eine um bis 3,0 m erhöhte Traufhöhe. Dies wird aber - mit Aus-

nahme des Gebäudes Dennewitzstraße 4 - städtebaulich kaum wirksam, da das geplante Gebäude

sich hofartig in Richtung Park öffnet, so dass der neue Baukörper nicht als gegenüberliegende Bau-

flucht wahrgenommen wird. Im Eckbereich Dennewitzstraße / Kurfürstenstraße wiederum ist ein

seinerseits etwas höheres Gebäude als Gegenüber maßgeblich (Traufhöhe Dennewitzstraße 1

55,8 m über NHN).

Das oberhalb der festgesetzten Traufhöhe noch zulässige Nicht-Vollgeschoss wird zurückgesetzt

errichtet (Staffelgeschoss) und wird insofern weder für den Straßenraum noch die gegenüberliegen-

de Gebäudeflucht als zusätzliche Gebäudehöhe wahrnehmbar sein.

Die Beschränkung der zulässigen Höhe der baulichen Anlagen auf die für Berlin typische Traufhöhe,

wie sie auch im westlich angrenzenden Stadtgebiet vorzufinden ist, ist städtebaulich erforderlich, um

das Gebiet in den bestehenden Stadtkörper zu integrieren.

Zusätzlich festgesetzt wird die Zahl von sieben Vollgeschossen. Mit der Festsetzung wird sicherge-

stellt, dass oberhalb der festgesetzten Traufkante kein weiteres Vollgeschoss im Sinne des § 2

Abs. 11 Satz 1 BauOBln errichtet werden kann. Die Zulässigkeit eines Staffelgeschosses oberhalb

des siebten Vollgeschosses richtet sich nach § 2 Abs. 11 Satz 2 BauOBln. Es ist dann zulässig,

wenn es eine Grundfläche von maximal zwei Dritteln der Grundfläche des darunter liegenden Ge-

schosses hat und ein gegenüber den Außenwänden des darunter liegenden Geschosses zurückge-

setzt ist. Die Höhe eines möglichen Staffelgeschosses wird durch die Festsetzung einer Gebäude-

oberkante begrenzt. Sie liegt mit einer Höhe von 61,30 m über NHN 3,60 m oberhalb der Traufkante

und ermöglicht so ein weiteres Geschoss einschließlich des notwendigen Dachaufbaus. Die Fest-

setzung ist erforderlich, um überhohe Staffelgeschosse oberhalb der Traufkante auszuschließen und

die Gesamthöhe des Gebäudes zu begrenzen.

III.4.4.4.2 Zulässigkeit von Brüstungen an der Traufkante


Oberhalb der festgesetzten Traufhöhe sind Brüstungsbauteile in durchsehbarer Ausführung zulässig,

wenn sie eine Höhe von 1,20 m über der festgesetzten Traufhöhe nicht überschreiten. Dies gilt nicht

für höhere Brüstungsteile zwischen den Punkten B2B3, die dem Lärmschutz dienen.

(§ 9 Abs.1 Nr. 1 BauGB, § 9 Abs. 4 BauGB i.V.m. § 12 AGBauGB)

Da die Zulässigkeit von Brüstungen oberhalb der Traufkante bzw. ihre Einbeziehung in die Wandhö-

he in vielen Fällen strittig ist, werden im Bebauungsplan Regelungen zur Höhe und Gestaltung von

Brüstungsbauteilen festgesetzt. So wird sichergestellt, dass die Geländer, z.B. um Terrassen, nicht


75

wie eine Erhöhung der Traufkante wirken. Gleichzeitig ermöglich die Festsetzung aber die Herstel-

lung einer normgerechten Absturzsicherung an der Dachkante.

III.4.4.4.3 Zulässigkeit von Solaranlagen und technischen Aufbauten oberhalb der Oberkante


Oberhalb der Oberkanten der zugelassenen obersten Geschosse sind Solaranlagen bis zu einer

Höhe von 2,0 m zulässig. Die Anlagen müssen allseitig mindestens um 2,50 m hinter der Außenkan-

te des darunter liegenden Geschosses zurückgesetzt sein.

(§ 9 Abs.1 Nr. 1 BauGB)

Um dem grundsätzlichen ökologischen Anspruch nach Klimaschutz durch die Nutzung erneuerbarer

Energien gerecht zu werden, sind Solaranlagen bis zu einer Höhe von 2,00 m auch oberhalb der

festgesetzten Oberkante des Gebäudes zulässig.

III.4.4.4.4 Zurücksetzung von technischen Aufbauten von Dachkante


Oberhalb der Oberkanten der zugelassenen obersten Geschosse sind sonstige technische Aufbau-

ten bis zu einer Höhe von 2,50 m und einer Grundfläche von 25 % der Grundfläche der darunter

liegenden baulichen Anlage zulässig. Die Aufbauten müssen, mit Ausnahme von Aufzugsüberfahr-

ten, allseitig mindestens um 2,50 m hinter der Außenkante des darunter liegenden Geschosses zu-

rückgesetzt sein.

(§ 9 Abs.1 Nr. 1 BauGB)

Sonstige technische Aufbauten wie Aufzugsanlagen, Antennen, Schornsteine, Lüftungs- und Klima-

anlagen sowie Ansaug- und Abluftrohre sind dort nur auf 25 % der Dachfläche bis zu einer Höhe von

2,50 m zulässig. Mit dieser Festsetzung wird das Ziel einer möglichst ruhig gestalteten Dachland-

schaft unter Berücksichtigung der technischen Anforderungen verfolgt. Die Dachlandschaft soll ei-

nen optisch ruhigen Eindruck vermitteln und vom Straßenraum und vom Park aus möglichst nicht

sichtbar sein.

Zugunsten einer ruhig gestalteten Dachlandschaft müssen alle technischen Aufbauten um mindes-

tens 2,50 m von der Außenkante des darunter liegenden Geschosses zurückgesetzt sein. Dies ent-

spricht einem Winkel von mindestens 45 Grad. Ausgenommen von dem Rücksprung sind Aufzug-

überfahrten, die ggf. aufgrund ihrer Anordnung in außen liegenden Erschließungskernen nicht zu-

rückgesetzt werden können.

III.4.5 Überbaubare Grundstücksfläche

IIIIII..44..55..11 Baukörperfestsetzungen

Die überbaubare Fläche gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB wird durch eine enge Baukörperfestsetzung

bestimmt. Die Funktion und Bedeutung der in der Planzeichnung dargestellten Baugrenzen ent-

spricht dabei § 23 BauNVO.

Eine genaue Bestimmung vor allem des Hauptbaukörpers entspricht dem unmittelbaren Vorhaben-

bezug des vorhabenbezogenen Bebauungsplans. Die getroffenen Festsetzungen basieren auf der

Projektplanung der Vorhabenträgerin und stellen insofern keine übermäßige Einschränkung der


76

Baufreiheit dar. Mit der engen Bestimmung des geplanten Baukörpers können auch die abstands-

und nachbarrechtlichen Aspekte im Einzelnen und die Wahrung der allgemeinen Anforderungen an

gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse geprüft werden.

Die Projektplanung der Vorhabenträgerin sieht für das Wohngebäude einen von Nord nach Süd mä-

andrierenden Baukörper mit einer Gebäudetiefe von 14 bis 16 m vor. Er bildet zwei zu jeweils drei

Seiten umschlossene Innenhöfe, die sich im Fall des nördlichen Hofs zum Park und im Fall des süd-

lichen Hofs zur Dennewitzstraße öffnen. Durch die Festsetzung von Luftgeschossen für das erste

und zweite Vollgeschoss werden die beiden Höfe optisch und funktional verbunden.

Das Hotelgebäude erhält entsprechend des Geltungsbereichsteils nördlich der Bahnbrücke einen

trapezförmigen Grundriss.

IIIIII..44..55..22 Überschreitungen der Baugrenzen durch Balkone und Erker

Die gemäß Projektplanung vorgesehenen Balkone und Erker befinden sich alle innerhalb der Bau-

grenzen. Geringfügige Überschreitungen der Baugrenzen können gemäß § 23 Abs. 3 BauNVO zu-

gelassen werden.

IIIIII..44..55..33 Flächen für Tiefgaragen

Eine Versorgung des Wohngebäudes und des Hotels mit Stellplätzen in Tiefgaragen ist allein inner-

halb der überbaubaren Grundstücksflächen nicht möglich. Daher setzt der Bebauungsplan außer-

halb der Baugrenzen zeichnerisch eine 3.220 m² große Fläche für Tiefgaragen zusätzlich fest. Sie

wurde in ihrer Größe so dimensioniert, dass eine der geplanten Nutzung entsprechende Ausstat-

tung mit Stellplätzen ermöglicht wird. Im Einzelfall kann auch eine untergeordnete Nutzung durch

Fahrradabstellräume o.ä. erfolgen.

III.4.6 Abstandsflächen nach BauOBln

Durch die Realisierung der städtebaulichen Figur des Siegerentwurfs aus dem Gutachterverfahren

und durch die stadträumliche Situation im Vorhabengebiet (U-Bahnviadukt) ergeben sich erschwerte

Bedingungen für die Einhaltung der Abstandsflächenregelung nach der Bauordnung Berlin. So

kommt es an einigen Punkten zu geringfügigen Überschneidungen der Abstandsflächen (siehe Ab-

standsflächenplan). Diese Auswirkungen sind, sofern sie sich auf die Gebäude innerhalb der Wohn-

anlage beziehen, durch eine entsprechende Grundrissgestaltung gemindert.

Abb.: Abstandsflächenplan


77

Grundsätzlich ist die Einhaltung der Abstandsflächen als bauordnungsrechtliche Regelung im Rah-

men der Baugenehmigung nachzuweisen. Um die Errichtung eines Gebäudes in bestimmten, aus

städtebaulichen Gründen erwünschten Maßen zu ermöglichen, können auf der Ebene des Bebau-

ungsplans Festsetzungen getroffen werden, aus denen sich eine Unterschreitung der Abstandsflä-

chen ergibt. Ist dies der Fall, hat es damit in Bezug auf die Gültigkeit der Regelungen der Bauord-

nung sein Bewenden, d.h. die dortigen Regelungen greifen nicht In diesem Fall ist aber zu begrün-

den, warum die Einschränkung der Abstandsflächen erforderlich ist und wie die allgemeinen Anfor-

derungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse trotzdem sichergestellt werden können.

Die notwendigen Abstandsflächen ergeben sich aus den Festsetzungen zu den Baugrenzen ein-

schließlich der Überschreitungsmöglichkeiten durch Balkone, der Zahl der Vollgeschosse und der

Gebäudehöhe. Die Baukörperausweisung für das Hotel und das Wohngebäude gelten als ausdrück-

liche Festsetzung gemäß § 6 Abs. 8 BauOBln. Werden solche Festsetzungen in einem Bebauungs-

plan getroffen, wird die einzuhaltende Abstandsfläche ggf. in ihrer Tiefe reduziert.

Nach einem Abstandsflächenplan der Vorhabenträgerin (Arin-Burda 6/2014) halten die geplanten

Baukörper die notwendigen Abstandsflächen weitgehend ein. Die U-Bahnbrücke ist kein Gebäude,

von ihr geht auch keine gebäudeähnliche Wirkung im Sinne § 6 Abs. 1 Satz 2 BauOBln aus. Da es

sich bei dem Pfeiler der U-Bahnbrücke um einen Bestandteil einer verkehrlichen Anlage im Sinne

des § 6 Abs. 2 Satz 2 handelt, kann er nicht im Sinne des § 6 Abs. 2 Satz 3 als eine überbaute Flä-

che betrachte werden. Die U-Bahnbrücke und ihre konstruktiven Bestandteile können daher bei der

Betrachtung der Abstandsflächen unberücksichtigt bleiben.

Der Abstand der beiden Baukörper, Hotel und Nordflügel der Wohnbebauung, zueinander beträgt

25,80 m. Zu dem zwischen ihnen verlaufenden Bahnviadukt halten sie einen Abstand von ca. 4 m

(Wohngebäude) bzw. 6 m (Hotel) ein. Der Abstand zum Pfeiler des U-Bahnviadukts und dessen

negative Auswirkungen auf das Wohngebäude werden dadurch gemindert, dass die Aufenthalts-

räume nach Süden orientiert sind und die Funktionsräume, wie Küche und Bad zur U-Bahntrasse

angeordnet sind. Der Abstand zum Hotel ist u. a. aus diesem Grund vergrößert worden.

Entlang der Dennewitzstraße grenzen die Baukörper ohne Einhaltung eines Vorgartens an die Stra-

ßenkante. Zur östlichen Geltungsbereichsgrenze zum Park am Gleisdreieck halten die Baukörper in

der Regel einen Abstand von 5 m, im Bereich von Erkern von 3,5 m ein. Zum Parkeingang Denne-

witzstraße hält der Baukörper des Wohngebäudes grundsätzlich einen Grenzabstand von 8,7 m ein

und orientiert sich damit an der Gebäudeflucht der Dennewitzstraße. In Bereichen mit Gebäudevor-

sprüngen verringert er sich auf 7,2 m. Da im Gebäudeteil zum Parkeingang Dennewitzstraße auch

Räume im Kellergeschoss geplant sind, sichert der Bebauungsplan die Möglichkeit zur Freihaltung

eines abgesenkten Hofes mit einer Tiefe von 3,3 m vor den Fenstern dieser Räume, um eine aus-

reichende Belichtung und Belüftung sicherzustellen. Die abgesenkten Flächen sollen auch als Ter-

rassen genutzt werden. Das Hotelgebäude wird 2 m von der Grenze zum Parkeingang Pohlstraße

abgerückt.

Durch den Abstand der Gebäude zueinander bzw. zu den Grenzen des Geltungsbereichs werden, in

Verbindung mit den Festsetzungen zur Gebäudehöhe, die Anforderungen an gesunde Wohnverhält-

nisse in Hinblick auf Belichtung und Belüftung sowohl für die geplanten Gebäude als auch für die

angrenzende Bebauung gesichert. Im Einzelfall kommt es zu Unterschreitung der Abstandsflächen.

Durch das Abrücken der Bebauung von Park und seinen Zugängen wird verhindert, dass die neuen

Wohngebäude die Grünanlage optisch beeinträchtigen.


78

Die Festsetzung geringerer Abstandsflächen ist gerechtfertigt, wenn besondere planerische oder

bauliche Situationen vorliegen und die Schutzgüter des Abstandsflächenrechts (Belichtung, Beson-

nung, Aussicht, Wohnfrieden, Brandschutz) durch die Bauleitplanung gewährleistet werden.

Zu Überschneidungen der Abstandsflächen kommt es lediglich auf einer kleinen Fläche im Bereich

des sich zum Park hin öffnenden Innenhofs. Hier überlagern sich der südliche Gebäudeflügel mit

dem ihm schräg gegenüberliegenden nördlichen, parallel zur Bahnbrücke ausgerichteten Flügel, auf

einer Fläche von ca. 4 m².

Die Unterschreitung der Abstandfläche ergibt sich in städtebaulicher Hinsicht aus dem Ergebnis des

Gutachterverfahrens für das Baufeld. Die S-förmige Grundstruktur des Wohngebäudes im Zusam-

menhang mit den angestrebten hohen baulichen Dichten und den Einschränkungen der Bebaubar-

keit durch die U-Bahnbrücke bewirken die beschriebene kleinflächige Unterschreitung. Sie ist zur

Wahrung der städtebaulichen Grundidee notwendig.

Die Einschränkungen der Belichtung und Belüftung sind zu vernachlässigen, da die betroffenen

Wohnungen auf Grund ihrer Orientierung nach Osten und damit zum Park geöffneten Innenhof

grundsätzlich als gut belichtet und belüftet anzusehen sind. Dies verdeutlicht auch die Schattenstu-

die zum Bauvorhaben (Arin-Burda 2014).

Der großzügige, zum Park geöffnete Innenhof eröffnet gute Aussichtsmöglichkeiten und stellt sicher,

dass die Wohnbereiche sich nicht untereinander abschotten. Hier entsteht ein sozial erlebbarer, ge-

meinschaftlich nutzbarer Freiraum. Die Wohnungen haben zudem Fensteröffnungen zu zwei Ge-

bäudeseiten. Dies gewährleistet für diese Wohnungen weitere gute Aussichtsmöglichkeiten.

Die Gewährleistung des Wohnfriedens (Sozialabstand, Einsicht) umfasst den Schutz vor menschli-

chen Lebensäußerungen aller Art, die bei zu großer Nähe von Fenstern oder Balkonen störend wir-

ken können, und vor unerwünschten Einblicken in den privaten Wohnbereich. Dabei handelt es sich

um einen Schutzbelang, der nicht in Abhängigkeit von der Gebäudehöhe steht, sondern allein von

der absoluten Entfernung zwischen den Fassaden abhängt. Nach § 6 Abs. 5 BauO Bln beträgt die

Tiefe der Abstandsfläche 0,4 H, mindestens 3,0 m. Zwischen zwei gegenüberliegenden Gebäuden

ergibt sich damit ein Mindestabstand von 6,0 m, der einen ausreichenden Wohnfrieden gewährleis-

tet. Die Baugrenzen sichern im Bereich mit Überschneidung der Abstandsflächen einen Mindestab-

stand von mehr als 16 m. Beeinträchtigungen des Wohnfriedens sind somit durch die Festsetzungen

nicht zu erwarten.

Obwohl das Abstandsflächenrecht seinen Ursprung im Brandschutz hat, spielt dieser Aspekt heute

nur noch eine untergeordnete Rolle. Maßgeblich hierfür ist, dass der ursprünglich beabsichtigte

Schutz vor umstürzenden Außenwänden bei Anwendung moderner Bautechniken sowie moderner

Löschtechnik nicht mehr erforderlich ist. Die sonstigen, im Bauantragsverfahren nachzuweisenden

Brandschutzziele, Flucht- und Rettungswege sicherzustellen und einen Brandüberschlag zu vermei-

den, sind trotz der Abstandsflächenüberdeckung gewährleistet.

Die Abstandsflächen liegen zudem auch auf der Dennewitzstraße und der Grünfläche des Parks am

Gleisdreieck, die Mitte der jeweiligen Fläche wird dabei aber nicht überschritten. Lediglich die Ab-

standsfläche vor der zur nördlichen Geltungsbereichsgrenze weisenden Außenwand des Hotels

reicht über die Mitte des Parkzugangs Pohlstraße hinaus. Aus gestalterischen Gründen und um den

Ausblick aus den Fenstern der südlichen Fassade des Hotels zu optimieren, wurde der Baukörper

bis auf 2 m an nördliche Geltungsbereichsgrenze verschoben. Der sich nördlich des Geltungsbe-


79

reichs anschließende Zugang hat eine Breite von 11,5 m. Die bei einer durchschnittlichen Gebäude-

höhe des Hotels von 21,7 m erforderliche Abstandsfläche von 8,7 m überschreitet, unter Berücksich-

tigung des auf dem eigenen Grundstück liegenden Teils der Abstandfläche, die Mitte dieses Teils der

Grünfläche um 0,95 m. Hier werden mit Zustimmung des Landes Berlin, vertreten durch die Grün-

Berlin GmbH, entsprechende Baulasten eingetragen.

Eine Überlagerung von Abstandflächen, d.h. mit denen des nördlich des Parkzugangs errichteten

Gebäudes, erfolgt aber nicht: Die Abstandsflächen der der nördlichen Hotelfassade gegenüberlie-

gende Fassade des Wohngebäudes liegt vollständig auf dem dortigen, eigenen Grundstück und

erstreckt sich nicht auf den Parkzugang. Das Gebäude nutzt die im Bebauungsplan VI-140h VE

festgesetzte überbaubare Fläche und zulässige Höhe vollständig aus. Ein weiteres Heranrücken

oder eines Erhöhung des Gebäudes ist planungsrechtlich nicht zulässig. Einschränkungen der

Schutzgüter des Abstandflächenrechts sind daher nicht zu erwarten.

III.4.7 Immissionsschutz

IIIIII..44..77..11 Schutz vor Lärm


Im Vorhabenbereich „Wohnen“ müssen die überbaubaren Grundstücksflächen hinter der Baugrenze zwi-

schen den Punkten B2 B3 in voller Länge und bis zur Höhe der festgesetzten Oberkante bebaut werden.

Offene Durchgänge und Luftgeschosse sind nicht zulässig.

Die festgesetzte bauliche und sonstige Nutzung im Vorhabenbereich „Wohnen“ ist erst zulässig, wenn öf-

fentlich-rechtlich gesichert ist, dass die in Satz 1 genannte bauliche Anlage zeitgleich fertiggestellt wird.


Im Vorhabenbereich „Wohnen“ muss bei Wohnungen mit bis zu zwei Aufenthaltsräumen und mit Fens-

tern zur Fassade zwischen den Punkten B2B3 mindestens ein schutzbedürftiger Aufenthaltsraum je

Wohnung mit Fenstern zu einer anderen als der zuvor genannten Fassade ausgerichtet sein; bei

Wohnungen mit mehr als zwei Aufenthaltsräumen muss mindestens die Hälfte der je Wohnung vor-

handenen schutzbedürftigen Aufenthaltsräume die in Halbsatz 1 genannten Bedingungen erfüllen.


Im Vorhabenbereich „Wohnen“ sind an der Fassade zwischen den Punkten B2B3 baulich verbunde-

ne Außenwohnbereiche unzulässig.


Im Vorhabenbereich „Wohnen“ müssen Außenbauteile einschließlich der Fenster von Aufent-

haltsräumen in Wohnungen in Abhängigkeit zum Fassadeabschnitt und zum Vollgeschoss die im

Durchführungsvertrag angegebenen bewerteten Mindestluftschalldämmmaße (R'w,res nach DIN 4109,

Ausgabe November 1989) aufweisen.


Im Vorhabenbereich „Wohnen“ müssen schutzbedürftige Aufenthaltsräume in Wohnungen mit

schallgedämmten Dauerlüftungseinrichtungen ausgestattet werden oder in Bezug auf Schallschutz

und Belüftung gleichwertige Maßnahmen bautechnischer Art durchgeführt werden. Dies gilt nicht für

schutzbedürftige Aufenthaltsräume mit Fenstern zu Fassaden zwischen den Punkten C1C2 und


80

C2B1 sowie für schutzbedürftige Aufenthaltsräume mit Fenstern zu Fassaden zwischen den Punk-

ten B4B5 im ersten Vollgeschoss.


Im Vorhabenbereich „Hotel“ müssen Außenbauteile einschließlich der Fenster von Übernachtungs-

räumen und Büroräumen in Abhängigkeit zum Fassadeabschnitt und zum Vollgeschoss die im

Durchführungsvertrag angegebenen bewerteten Mindestluftschalldämmmaße (R'w,res nach DIN 4109,

Ausgabe November 1989) aufweisen.


Im Vorhabenbereich „Hotel“ müssen Übernachtungsräume mit schallgedämmten Dauerlüftungsein-

richtungen ausgestattet werden oder es müssen im Hinblick auf Schallschutz und Belüftung gleich-

wertige Maßnahmen bautechnischer Art durchgeführt werden.


Über die Textlichen Festsetzungen hinaus sind zur Sicherung lärmschützender Maßnahmen

Festlegungen im Durchführungsvertrag mit aufgenommen worden.

Abb.: Lageplan mit Kennzeichnung der Fassadenabschnitte Schalltechnische Situation und Beurteilungsgrundlagen

Das Plangebiet ist insbesondere durch Verkehrslärm vorbelastet. (Umweltbericht Kap. II.2.1.1.1). Es

dominieren die Immissionen, die von den U-Bahnlinien U 1, U 2 und der Fernbahn ausgehen. Hinzu

kommen die Kfz-Immissionen des Verkehrs auf der Dennewitzstraße.

Grundlage der immissionsschutzbezogenen Festsetzungen dieses Bebauungsplanes ist eine

schalltechnische Untersuchung (Wölfel, 2013). Im Anschluss an die Auswertung der

Stellungnahmen aus der Trägerbeteiligung und aufgrund des Wegfalls des sog. Schienenbonus mit

Wirkung von 1.1.2015 (11. Gesetz zur Änderung des BImSchG v. 2.7.2013) wurde die

schalltechnische Untersuchung ergänzt bzw. modifiziert (Wölfel, 2014).

Gegenstand der schalltechnischen Untersuchung sind im Einzelnen:


81

die Verkehrslärmimmissionen,

die lärmimmissionsbezogenen Auswirkungen des Vorhabens auf die angrenzende Bebauung

an der Dennewitz- und Flottwellstraße und

die Gewerbelärmimmissionen. Für die Bauleitplanung bestehen keine rechtsverbindlichen Grenzwerte für Lärmimmissionen. Die

ermittelten Lärmpegel werden allgemein anhand der Orientierungswerte der DIN 18005-1 –

Schallschutz im Städtebau, Beiblatt 1 bewertet. Die Einhaltung der Orientierungswerte ist

wünschenswert, damit der Schutzanspruch des jeweiligen Baugebietes gewahrt wird; ggf. sind zur

Einhaltung der Orientierungswerte Regelungen zum Immissionsschutz zu treffen. Überschreitungen

der Orientierungswerte sind im Rahmen einer Abwägung zu begründen. Ihre Grenze finden

Überschreitungen der Orientierungswerte wenn die Grenzen zur Gesundheitsgefährdung

überschritten werden.

Im Plangebiet ist für das Vorhabengebiet „Wohnen“ aufgrund der festgesetzten zulässigen baulichen

Nutzungen vom Schutzanspruch eines allgemeinen Wohngebietes gem. § 4 BauNVO mit den

entsprechenden Orientierungswerten von 55 dB(A) tags und 45 dB(A) nachts auszugehen.

Einen Anhaltspunkt für das Überschreiten der Grenze zur Gesundheitsgefährdung liefert die

16. BImSchV. Diese hat zwar keine unmittelbare Relevanz für die Bauleitplanung, im Rahmen der

Abwägung hoher Lärmbelastungen können die Immissionsgrenzwerte der 16. BImSchV [für

allgemeine Wohngebiete [59 dB(A) tags und 49 dB(A) nachts] hilfsweise zur Bestimmung einer

Obergrenze herangezogen werden.

Gesunde Wohnverhältnisse müssen auch in Bezug auf die Außenwohnbereiche (Balkone,

Terrassen) gewährleistet sein. Auch hier sollen die Orientierungswerte für ein allgemeines

Wohngebiet bzw. - in ungünstigen Fällen – für Mischgebiete gem. § 6 BauNVO eingehalten werden.

Eine absolute Obergrenze bilden hier die Immissionsgrenzwerte der 16. BimSchV für Mischgebiete

[64 dB(A) tags].

Für das Vorhabengebiet „Hotel“ wird der Schutzanspruch eines Mischgebietes gem. § 6 BauNVO zu

Grunde gelegt. Zwar sind die in der DIN 4109 geregelten Luftschalldämmmaße für Außenbauteile

von Übernachtungsräumen in Beherbergungsbetrieben den entsprechenden Werten für

Aufenthaltsräume in Wohnungen gleichgestellt, jedoch sind Hotelübernachtungen in der Regel

vorübergehend und nur von kurzer Dauer, so dass hinsichtlich des zumutbaren Immissionsniveaus

Abstriche gegenüber einer Wohnnutzung grundsätzlich zumutbar sind.

Bei Einhaltung der Orientierungswerte für ein Mischgebiet [60 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts] kann

davon ausgegangen werden, dass die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und

Arbeitsverhältnisse gewahrt sind. Die entsprechenden Immissionsgrenzwerte der 16. BimSchV

belaufen sich auf 64 dB(A) tags und 54 (dB(A) nachts. Wie im Umweltbericht dargelegt,

überschreiten die Beurteilungspegel die Orientierungswerte nahezu flächendeckend sowohl

tagsüber als auch nachts. Zur Verwirklichung der geplanten Nutzungen innerhalb des Plangebietes

sind daher immissionsschutzbezogene Festsetzungen zu treffen.


82

Aktive Lärmschutzmaßnahmen Lärmschutzwände zum Schutz lärmempfindlicher Nutzungen kommen aus verschiedenen Gründen

nicht in Betracht (u.a. städtebaulich-gestalterisch, Höhe der Hochbahn und der baulichen Anlagen

im Plangebiet selbst).

Zum Schutz vor dem Verkehrslärm der Hochbahn könnte eine Lärmschutzwand nur direkt am U-

Bahnviadukt erfolgen. Abgesehen von denkmalschutzrechtlichen Bedenken ist die BVG zu einer

derartig teuren Maßnahme nicht bereit und auch nicht verpflichtet. Weil es sich bei dem Viadukt um

eine planfestgestellte Anlage handelt, können im Bebauungsplan auch keine darauf bezogenen

Festsetzungen zum aktiven Lärmschutz getroffen werden. Aus Gründen des Betriebsablaufes

kommen auch Geschwindigkeitsreduzierungen und verringerte Taktfrequenzen der U-Bahn als

lärmschützende Maßnahmen nicht in Betracht.

Im Bereich der Dennewitzstraße und der Flottwellstraße werden verschiedene Maßnahmen zur

Verkehrsberuhigung und zur Verminderung von Durchgangsverkehren im Umfeld des Plangebietes

erörtert. Konkrete Ergebnisse liegen jedoch nicht vor, so dass zum gegenwärtigen Zeitpunkt nicht

von einem Beitrag zum aktiven Lärmschutz ausgegangen werden kann.

Aus den angeführten Gründen ist durch Festsetzungen zum passiven Schallschutz dem

Schutzanspruch der Bewohner und Nutzer des Gebietes Rechnung zu tragen.

Verkehrslärm Die schalltechnische Bewertungsgrundlage für den Schienenverkehr bilden die aktuellen Fahrpläne

der U-Bahnen und der Bahnstrecke zwischen Hauptbahnhof und Südkreuz zum Prognosezeitpunt

2025 sowie die voraussichtlichen Verkehre auf der geplanten S-Bahnlinie S 21. Für letztere Linie

besteht zwar keine Planfeststellung, sie wurde aber im Sinne eines Worst-Case-Szenarios in die

Betrachtung einbezogen.

Bei der Interpretation der im Gutachten dargestellten Beurteilungspegel ist zu berücksichtigen, dass

auf Grund der Vorgaben der verwendeten Rechtsvorschrift Schall 03 die Schallabstrahlung in

Richtung Erdboden der als Stahlgitterkonstruktion ausgeführten U-Bahnbrücke der Linie U1 nur

unzureichend berücksichtigt werden konnte. Der Gutachter weist aber darauf hin, dass bei

Fassaden im Nahbereich der Brücke in Bodennähe ähnlich hohe Pegel zu erwarten sind, wie sie für

Fassadenabschnitte auf Höhe der Brückenebene prognostiziert werden.

Bei der Ermittlung der notwendigen Lärmschutzmaßnahmen werden daher für die brückennahen

Fassaden die (höheren) Werte des dritten Vollgeschosses auch für das erste und zweite

Vollgeschoss zu Grunde gelegt (geplantes Wohngebäude: Fassadenabschnitt zwischen den

Punkten B2, B3 und B4; geplantes Hotelgebäude: Fassadenabschnitt zwischen den Punkte A1, A2, A3

und A4).

Berücksichtigt wurde auch, dass die Einrichtung der von der BVG geplanten

Schienenkopfbenetzungsanlage rechtlich nicht gesichert ist. Die mit der Anlage verbundene

Minderung von Lärmimmissionen konnte daher in diesem Bebauungsplanverfahren nicht

berücksichtigt werden.


83

Lärmschützende Gebäudeanordnung Im Rahmen des Gutachterverfahrens ist der Entwurf des Büros zoomarchitekten von den

Gutachtern einstimmig prämiert worden. Ausdrücklich hervorgehoben wurde bei der

Entwurfsbeurteilung durch die Gutachter, dass das prämierte Konzept das einzige war, dass die

Lärmproblematik adäquat berücksichtigt hat. Um in einem möglichst großen Teil des

Vorhabenbereiches „Wohnen“ verträgliche Wohnverhältnisse zu schaffen, ist unmittelbar südlich des

U-Bahnviadukts eine geschlossene Bebauung vorgesehen. Ergänzt wird diese durch die Errichtung

einer schallschützenden Wand in Verlängerung der Nordfassade des Gebäuderiegels in Richtung

des Parks am Gleisdreieck.

Abb.: Nordansicht Haus 1 „Wohnen“ Durch die Gebäudeanordnung wird im Vorhabengebiet „Wohnen“ für die südlich des Riegels

geplante Wohnbebauung eine gravierende Lärmreduzierung erreicht. Das gilt auch für die dort

beabsichtigten Freiflächen, die zum Park am Gleisdreieck ausgerichtet sind. Auf diesen Flächen

werden die Orientierungswerte der DIN 18005 von 55 dB(A) tags eingehalten (Emissionsort

„Wohnen D EG“) bzw. nur geringfügig überschritten (Emissionsorte „Wohnen E EG“; + 0,5 dB;

„Wohnen F EG“: +0,3 dB).

Zur Sicherung der abschirmenden Wirkung der geschlossenen Bebauung wird textlich festgesetzt,

dass hinter der Baugrenze zwischen den Punkte B2B3 in voller Länge und bis zur Höhe der

festgesetzten Oberkante des 7. Vollgeschosses gebaut werden muss. Luftgeschosse und

Durchgänge sind aus Immissionsschutzgründen nicht zulässig. Ergänzend wird festgesetzt, dass

die baulichen und sonstigen Nutzungen im Vorhabenbereich „Wohnen“ erst zulässig sind, wenn die

Errichtung des Rohbaus des Gebäuderiegels gewährleistet ist.


84

Abb.: Bauabschnitte im Vorhabenbereich „Wohnen“ Textliche Festsetzung 9: Im Vorhabenbereich „Wohnen“ müssen die überbaubaren Grundstücksflächen hinter der Grenze

zwischen den Punkte B2B3 in voller Länge und bis zur Höhe der festgesetzten Oberkante des

7. Vollgeschosses bebaut werden. Offene Durchgänge und Luftgeschosse sind zwischen den

Punkten B2 und B3 nicht zulässig. Die festgesetzten baulichen und sonstigen Nutzungen im

Vorhabenbereich „Wohnen“ sind erst zulässig, wenn die Errichtung des Rohbaus der in Satz 1

genannten baulichen Anlage gewährleistet ist.

Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Nr. 24, § 9 Abs. 2 BauGB


85

Lärmschützende Wohnraumorganisation (Grundrissgestaltung) Die höchsten Lärmbelastungen treten an den zum U-Bahnviadukt orientierten Fassaden der

Gebäude auf:

Wohngebäude: Fassadenabschnitt B2B3: ; 72 dB(A) tags / 68 dB(A) nachts

Abb.: Mindestluftschalldämmmaße Wohnen


86

Hotel: Fassadenabschnitt A1A2A3A4): 73 dB(A) tags / 68 dB(A) nachts

Abb.: Mindestluftschalldämmaße Hotel Die Überschreitungen der Orientierungswerte reichen bis zu 22 dB (Wohnen B OG2) bzw. 17,6 dB

(Hotel F OG 2). Die Werte sind teilweise als gesundheitsgefährden einzustufen.

Auch an den übrigen Fassaden werden die jeweiligen Orientierungswerte fast flächendeckend

überschritten. Die Beurteilungspegel der am höchsten belasteten Geschosse liegen dabei sowohl

am Wohngebäude als auch am Hotel tags zwischen 55 und 61 dB(A) tags und zwischen 54 dB(A)

tags und 57 dB(A) nachts.

Etwas niedrigere Werte sind im straßenseitigen Innenhof des Wohngebäudes mit Pegeln zwischen

55 und 58 dB(A) tags und zwischen 49 und 52 dB(A) nachts ermittelt worden. Unterschreitungen der

Orientierungswerte tags und nachts werden nur in einem Teilabschnitt der nördlichen Hotelfassade

(EG und 1. OG) und in einem Teilabschnitt der südlichen Fassade des Wohnhauses am Stadtplatz

erreicht.

Zum Schutz der Bewohner werden im Vorhabenbereich „Wohnen“ Festsetzungen zur

Grundrissgestaltung der Wohnungen getroffen. Im vorliegenden Fall betrifft diese die Wohnungen,

die direkt zur U-Bahnbrücke ausgerichtet sind. Um hier einen ruhigeren Rückzugsraum innerhalb

der Wohnungen zu sichern, muss ein Teil der schutzbedürftigen Aufenthaltsräume von der U-

Bahntrasse abgewandt werden.


87

Im übrigen Teil des Vorhabengebietes Wohnen wird auf die Festsetzung einer lärmschützenden

Grundrissausrichtung verzichtet. Durch die beidseitig etwa gleich hohe Belastung durch

Verkehrslärm und den diffusen Lärmeintrag weiter entfernt liegender Lärmquellen beträgt die

Pegeldifferenz der entsprechenden Außenwände einer potenziell durchgesteckten Wohnung

weniger als 5 dB.

Aufgrund des Gebäude- und Nutzungstyps sind Festsetzungen zur Grundrissanordnung für

Hotelzimmer nicht angezeigt. Ein Nachtschlaf ausschließlich mit schallgedämmten

Dauerlüftungseinrichtungen ist aber bei temporärer Nutzung für Hotelgäste zumutbar.

Textliche Festsetzung 10: Im Vorhabenbereich „Wohnen“ muss bei Wohnungen mit bis zu zwei Aufenthaltsräumen und mit

Fenstern zur Fassade zwischen den Punkte B2B3 ein schutzbedürftiger Aufenthaltsraum je Wohnung

mit Fenstern zu einer anderen als der zuvor genannten Fassade ausgerichtet sein; bei Wohnungen

mit mehr als zwei Aufenthaltsräumen muss mindestens die Hälfte der je Wohnung vorhandenen

schutzbedürftigen Aufenthaltsräume die in Halbsatz 1 genannte Bedingung erfüllen.

Beschränkung von Außenwohnbereichen am Wohngebäude Während des Tageszeitraums sind neben den schutzbedürftigen Nutzungen im Gebäudeinneren

auch Außenwohnbereiche wie Balkone, Loggien und Terrassen in Bezug auf Schallimmissionen zu

beurteilen, um eine angemessene Nutzung dieser dem Wohnen dienenden Bereiche zu

ermöglichen und in besonders lärmbelasteten Bereichen des Plangebietes einer

Gesundheitsgefährdung entgegenzuwirken. Festsetzungen zum Schallschutz von

Außenwohnbereichen werden für erforderlich gehalten, sofern der einer Wohnung zugeordnete

Außenbereich Tagespegel von 64 dB(A)überschreitet. Bei der Wahl des Pegels wurde hilfsweise der

Tag-Immissionsgrenzwert für Mischgebiete der 16. BimSchV herangezogen. Bei Lärmbelastungen

ab 62 dB(A) wird die Kommunikation stark beeinträchtigt, spätestens bei einem Lärmpegel über

70 dB(A) sind konkrete Gesundheitsgefährdungen zu befürchten.

Aus diesem Grund werden im Vorhabenbereich „Wohnen“ baulich verbundene Außenwohnbereiche

an den zur U-Bahn ausgerichteten Fassaden ausgeschlossen. Die Festsetzung ist angemessen,

weil auf Grund der Festsetzungen zur Grundrissausrichtung für alle betroffenen Wohnungen die

Möglichkeit besteht, die Außenwohnbereiche an einer anderen Fassade vorzusehen.

Der Ausschluss von Außenwohnbereichen an den zur U-Bahnstrecke ausgerichteten Fassaden des

Hotels ist nicht erforderlich, denn diese Bereiche dienen nicht dem Wohnen, sondern einem

temporären Aufenthalt. Daher sind hier Beeinträchtigungen der Gesundheit auch bei Pegeln über

64 dB(A) nicht zu erwarten.

Textliche Festsetzung 11 Im Vorhabenbereich „Wohnen“ sind an der Fassade zwischen den Punkte B2B3 baulich verbundene

Außenwohnbereiche unzulässig.

Grundlegender Schutz von Innenräumen vor Lärm entsteht durch entsprechende Dämmung der

Außenbauteile von Gebäuden. Zur Vermeidung gesundheitlicher Beeinträchtigungen der künftigen

Bewohner und Nutzer des Plangebietes durch Verkehrslärm sind derartige Schallschutzmaßnahmen


88

erforderlich, um angemessene Innenraumpegel sicherzustellen.

Die entsprechenden Anforderungen ergeben sich aus der DIN 4109, die ausgehend vom

maßgeblichen Außenlärmpegel die erforderlichen Bauschalldämmmaße für verschiedene

Raumnutzungen vorgibt. Die erforderlichen Schalldämm-Maße gelten für Außenbauteile

einschließlich der Türen, Fenster und sonstigen Fassadenöffnungen sowie für Dächer, die zur

Aufnahme von Aufenthaltsräumen geeignet sind.

Im Schallpegelbereich VI gemäß DIN 4109 ist ein Schalldämmmaß für Aufenthaltsräume in

Wohnungen von 50 dB(A), im Schallpegelbereich V von 45 dB(A) und im Schallpegelbereich IV von

40 dB(A) erforderlich. Übernachtungsräume in Beherbergungsstätten werden gemäß DIN 4109

hinsichtlich der Lärmschutzanforderungen den Aufenthaltsräumen in Wohnungen gleichgestellt. Für

Büroräume und vergleichbare Nutzungen gelten um jeweils 5 dB(A) niedrigere Werte. Die sich für

Lärmpegelbereiche bis einschließlich III ergebenden Anforderungen an die Schalldämmung ergeben

sich auch aus anderen gesetzlichen Regelungen, wie z. B. der Energieeinsparverordnung und

werden von herkömmlichen Außenwandkonstruktionen in der Regel eingehalten.

Zur Bestimmung der erforderlichen Schalldämm-Maße der Außenbauteile wurden die im

Lärmgutachten ermittelten Beurteilungspegel der Straßen- und Schienengeräusche energetisch

addiert und die daraus abgeleiteten maßgeblichen Außenlärmpegel gemäß DIN 4109 den

Lärmpegelbereichen von I bis VI zugeordnet.

Im Ergebnis sind im Bebauungsplan für die zur U-Bahnstrecke ausgerichteten Außenwände des

Wohngebäudes und des Hotels Schalldämm-Maße für die Außenbauteile festzusetzen. Bei der

Planung der Gebäude sind die sich daraus ergebenden Anforderungen an die Bauschalldämmung

der Außenbauteile zu berücksichtigen. Gemäß Anhang 2 (Wölfel, Ergänzung 2014) liegt das

erforderliche Schalldämmmaß der Gesamtheit der Außenbauteile von OG2 bis zum Staffelgeschoss

bei erf. R`w.res =45 dB. Für das EG und OG1 ist unter Berücksichtigung der Lärmbelastung unter der

Stahlbrücke ebenfalls ein erforderlicher R`w.res =45 dB vorzusehen. (Wölfel, Ergänzung 2014).

Bei der Detailprüfung im Rahmen der Ausführungsplanung ist für einige Fassadenabschnitte am

Hotel ein erf. R`w.res =50 dB nicht auszuschließen. Hier sind Schallschutzfenster oder eine

vorgehängte Glasfassade vorzusehen.

In den sonstigen Abschnitten ist der erforderliche Schallschutz nach DIN 4109 über ausreichend

dimensionierte Schallschutzfenster und ausreichend dimensionierte schallgedämmte Lüftungen

gem. Anhang 2 des Gutachtens zu gewährleisten. Das erforderliche Schalldämmmaß der

Gesamtheit der Außenbauteile liegt in diesem Bereich für alle Geschosse bei erforderlicher R`w.res

=30 bis 35 dB. (siehe Anhang 2 in Wölfel, Ergänzung 2014).

Textliche Festsetzung 12 Im Vorhabenbereich „Wohnen“ müssen Außenbauteile einschließlich der Fenster von

Aufenthaltsräumen in Wohnungen und in Abhängigkeit zum Fassadenabschnitt und zum

Vollgeschoss die im Durchführungsvertrag angegebenen bewerteten Mindestluftschalldämmmaße

(R´w,res nach DIN 4109, Ausgabe November 1989) aufweisen.


Im Vorhabenbereich „Wohnen“ müssen schutzbedürftige Aufenthaltsräume in Wohnungen mit schallgedämmten Dauerlüftungseinrichtungen ausgestattet werden oder in Bezug auf Schallschutz


89

und Belüftung gleichwertige Maßnahmen bautechnischer Art durchgeführt werden. Dies gilt nicht für schutzbedürftige Aufenthaltsräume mit Fenstern zu Fassaden zwischen den Punkten C1C2 und C2B1 sowie für schutzbedürftige Aufenthaltsräume mit Fenstern zu Fassaden zwischen den punkten B4B5 im ersten Vollgeschoss. Textliche Festsetzung 14

Im Vorhabenbereich „Hotel“ müssen Außenbauteile einschließlich der Fenster von

Übernachtungsräumen und Büroräumen in Abhängigkeit zum Fassadenabschnitt und zum

Vollgeschoss die im Durchführungsvertrag angegebenen bewerteten Mindestluftschalldämmmaße

(R´w,res nach DIN 4109, Ausgabe November 1989) aufweisen.


Im Vorhabenbereich „Hotel“ müssen Übernachtungsräume mit schallgedämmten

Dauerlüftungseinrichtungen ausgestattet werden oder es müssen im Hinblick auf Schallschutz und

Belüftung gleichwertige Maßnahmen bautechnischer Art durchgeführt werden.

Über die Textlichen Festsetzungen hinaus sind im Durchführungsvertrag folgende zusätzliche

Verpflichtungen des Vorhabenträgers zum Lärmschutz vereinbart worden:

(4.1) Im Vorhabenbereich „Wohnen“ müssen Außenbauteile einschließlich der Fenster von Aufenthaltsräumen in Wohnungen in Abhängigkeit zum Fassadeabschnitt und zum Vollgeschoss mindestens folgendes bewertetes Luftschalldämmmaß (R'w,res nach DIN 4109, Ausgabe November 1989) aufweisen: 40 dB(A):

- zwischen den im vorhabenbezogenen Bebauungsplan festgesetzten Punkten B2B3 im ersten bis vierten Vollgeschoss; für einen 6,0 m langen Abschnitt gemessen vom Punkt B2.

- zwischen den im vorhabenbezogenen Bebauungsplan festgesetzten Punkten B2B3 oberhalb des vierten Vollgeschosses; für einen 9,0 m langen Abschnitt gemessen vom Punkt B2.

- zwischen den im vorhabenbezogenen Bebauungsplan festgesetzten Punkten B3 B4 oberhalb des siebten Vollgeschosses; für einen 3,0 m langen Abschnitt gemessen vom Punkt B3.

45 dB(A): - zwischen den im vorhabenbezogenen Bebauungsplan festgesetzten Punkten B2B3

im ersten bis vierten Vollgeschoss; mit Ausnahme eines 6,0 m langen Abschnitt ge-messen vom Punkt B2.

- zwischen den im vorhabenbezogenen Bebauungsplan festgesetzten Punkten B2B3 oberhalb des vierten Vollgeschosses; mit Ausnahme eines 9,0 m langen Abschnitt gemessen vom Punkt B2.

(4.2) Im Vorhabenbereich „Hotel“ müssen Außenbauteile einschließlich der Fenster von Übernachtungsräumen und Büroräumen in Abhängigkeit zum Fassadeabschnitt und zum Vollgeschoss mindestens folgendes bewertetes Luftschalldämmmaß (R'w,res nach DIN 4109, Ausgabe November 1989) aufweisen: 40 dB(A): - zwischen den im vorhabenbezogenen Bebauungsplan festgesetzten Punkten A1A2

im ersten bis vierten Vollgeschoss für einen 6,0 m langen Abschnitt gemessen vom Punkt A1.

- zwischen den im vorhabenbezogenen Bebauungsplan festgesetzten Punkten A1A2 im fünften Vollgeschoss für einen 9,0 m langen Abschnitt gemessen vom Punkt A1.

- zwischen den im vorhabenbezogenen Bebauungsplan festgesetzten Punkten A1A2 im sechsten Vollgeschoss für einen 12,0 m langen Abschnitt gemessen vom Punkt A1.


90

- zwischen den im vorhabenbezogenen Bebauungsplan festgesetzten Punkten A1A2 oberhalb des sechsten Vollgeschosses.

- zwischen den im vorhabenbezogenen Bebauungsplan festgesetzten Punkten A3A4 oberhalb des sechsten Vollgeschosses; für einen 3,0 m langen Abschnitt gemessen vom Punkt A4.

45 dB(A) - zwischen den im vorhabenbezogenen Bebauungsplan festgesetzten Punkten A1A2

im ersten bis vierten Vollgeschoss mit Ausnahme eines 6,0 m langen Abschnitt ge-messen vom Punkt A1.

- zwischen den im vorhabenbezogenen Bebauungsplan festgesetzten Punkten A1A2 im fünften Vollgeschoss mit Ausnahme eines 9,0 m langen Abschnitt gemessen vom Punkt A1.

- zwischen den im vorhabenbezogenen Bebauungsplan festgesetzten Punkten A1A2 im sechsten Vollgeschoss mit Ausnahme eines 12,0 m langen Abschnitt gemessen vom Punkt A1.

- zwischen den im vorhabenbezogenen Bebauungsplan festgesetzten Punkten A2A3 in allen Geschossen, mit Ausnahme eines 12,0 m langen Abschnitts gemessen vom Punkt A3 im ersten bis dritten Vollgeschoss

- zwischen den im vorhabenbezogenen Bebauungsplan festgesetzten Punkten A3A4 in allen Geschossen, mit Ausnahme eines 3,0 m langen Abschnitts gemessen vom Punkt A4 oberhalb des sechsten Vollgeschosses.

50 dB(A) - zwischen den im vorhabenbezogenen Bebauungsplan festgesetzten Punkten A2A3

im ersten bis dritten Vollgeschoss für einen 12,0 m langen Abschnitt gemessen vom Punkt A3.


91

Abb.: Lärmschutzkonzept Hotel Da im Vorhabenbereich „Wohnen“ die Orientierungswerte der DIN 18005-1 vor allem in der Nacht

an fast allen Fassaden deutlich überschritten werden und bauliche Schallschutzmaßnahmen an

Außenbauteilen nur bei geschlossenen Fenstern voll wirksam sind, genügen Regelungen allein zur

Dämmung von Außenbauteilen zur umfassenden Gewährleistung gesunder Wohn- und Arbeits-

verhältnisse nicht. Es ist zudem sicherzustellen, dass die Lüftung der Wohnungen und Hotelzimmer

unter Wahrung gesunder Wohn- und Arbeitsverhältnisse in Bezug auf Lärm möglich ist. Die

Lüftungsmöglichkeit dient zur Sicherstellung hygienischer Mindestanforderungen und dem

Bautenschutz in Bezug auf Feuchte.


92

Abb.: Lärmschutzkonzept Wohnen Grundsätzlich kann tagsüber eine ausreichende Belüftung lärmexponierter Aufenthaltsräume und

Hotelzimmer durch kurzeitiges Öffnen der Fenster (Stoßlüften) erreicht werden. Bei Pegeln im

gesundheitsgefährdenden Bereich wird diese Möglichkeit allerdings nicht als ausreichend

betrachtet. Nachts besteht diese Möglichkeit während des Schlafens grundsätzlich nicht.

Ergänzend zu den festgesetzten Mindestanforderungen von Schalldämmmaßnahmen für

Außenbauteile wird daher auf Grundlage von § 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB die Ausstattung

schutzbedürftiger Aufenthaltsräume mit schallgedämmten Dauerlüftungseinrichtungen oder im

Hinblick auf Schallschutz und Belüftung gleichwertigen Maßnahmen bautechnischer Art wie

Prallscheiben, Laubengänge oder besondere Fensterkonstruktionen festgesetzt, um trotz der hohen

Vorbelastung im Plangebiet eine ausreichende und zugleich schallgedämmte Belüftung speziell der

zum Schlafen geeigneten Aufenthaltsräume zu gewährleisten. Das notwendige Schalldämmmaß der

Lüftungseinrichtung ist dabei entsprechend Punkt 5.4 der DIN 4109 für den Betriebszustand der

Anlage zu ermitteln. Das notwendige Schalldämmmaß ist dabei wie für die sonstigen Außenbauteile

anhand des Außenlärmpegels zu berechnen.


93

Die Festsetzung wird für alle schutzbedürftigen Aufenthaltsräume im Vorhabenbereich „Wohnen“

getroffen, die über Fenster zu einer Fassade verfügen, die mehr als 5 dB(A) über dem

Orientierungswert lärmbelastet ist.

Im Gegenzug wird unterstellt, dass bei geringfügigen Überschreitungen der Orientierungswerte für

Mischgebiete (bis 5 dB(A) ein Schlafen bei gekipptem Fenster ohne besondere Vorkehrungen zum

Schallschutz noch mit den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohnverhältnisse in Einklang

steht, weil zumindest der nächtliche Orientierungswert für Mischgebiete (in denen Wohnnutzungen

ja auch allgemein zulässig sind) eingehalten wird. Jene Außenwände, die ausschließlich gering-

fügigen Überschreitungen der Orientierungswerte für allgemeine Wohngebiete (bis 5 dB(A)) im

Nachtzeitraum ausgesetzt sind, werden deshalb von der Verpflichtung zum Einbau schallgedämmter

Lüftungseinrichtungen oder der anderen benannten Maßnahmen ausgenommen.

Zur Sicherstellung eines ruhigen Nachtschlafs bei gleichzeitiger ausreichender Belüftung wird für

den Vorhabenbereich „Hotel“ festgesetzt, dass alle Übernachtungsräume mit schallgedämmten

Dauerlüftungseinrichtungen ausgestattet werden oder im Hinblick auf Schallschutz und Belüftung

gleichwertige Maßnahmen bautechnischer Art durchgeführt werden müssen. Dies betrifft ebenso die

Sozialräume für die Mitarbeiter, welche im Erdgeschoss untergebracht sind.

Die Festsetzung ist erforderlich, da an allen Fassaden des Hotels – mit Ausnahme der nördlichen –

die maßgeblichen Orientierungswerte für Mischgebiete überschritten werden. Weil das Hotel

voraussichtlich ohnehin über eine zentrale Anlage klimatisiert wird, werden keine gesonderten

Festsetzungen für die Nordfassade des Hotels getroffen.

Bestandsbebauung an der Dennewitzstraße/Flottwellstraße Die zu erwartenden Auswirkungen der Planung auf die an das Plangebiet grenzende Bebauung an

Dennewitz- und Flottwellstraße wurde zusammengefasst für die gesamte geplante und in

Umsetzung befindliche Bebauung untersucht. (ALB 2012).

Die durch die Umsetzung der Ziele dieses vorhabenbezogenen Bebauungsplanes zu erwartenden

höheren Verkehrslärmemissionen sind geringfügig. Das gilt auch für den pegelverändernden

Einfluss zusätzlicher Reflexionen an den geplanten Baukörpern im Plangebiet.

Für die meisten der untersuchten Immissionsorte sind die prognostizierten Pegelerhöhungen kleiner

als 1,0 dB(A). Derartig geringe Pegelerhöhungen gelten als subjektiv nicht wahrnehmbar.

Pegelerhöhungen von mehr als 2,0 dB(A) treten nicht auf; diese Erhöhungen liegen noch an der

Grenze zur Wahrnehmbarkeit.

Insbesondere werden Schwellenwerte zur Gesundheitsgefährdung [70 dB(A) tags bzw. 60 dB(A)

nachts] nicht überschritten.

Gewerbelärm Im Umfeld des Plangebietes befinden sich mehrere Gewerbetriebe, die den Regelungen der TA

Lärm unterliegen. Überwiegend sind diese Betriebe bei der Betrachtung des Immissionsschutzes

nicht relevant. Auch ohne weitere Untersuchung kann für diese Betriebe das Überschreiten der

Immissionsrichtwerte der TA Lärm ausgeschlossen werden. Die Gründe für diese Annahme sind


94

insbesondere

das geringe Lärmemissionsniveau der Betriebe und

eine ausreichende bauliche Abschirmung durch die vorhandene Bebauung an der

Westseite der Dennewitzstraße.

Darüber hinaus befinden sich am Westrand der Dennewitzstraße bereits Wohnnutzungen mit

gleicher Schutzwürdigkeit wie sie die im Plangebiet vorgesehene (Wohn-)Bebauung beansprucht;

dadurch sind den zulässigen Lärmemissionen der Gewerbebetriebe bereits Schranken gesetzt. Die

Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes IV-140g VE hat auf diese Gegebenheiten

keine Auswirkungen.

Lediglich zwei Gewerbebetriebe bedürfen einer näheren Betrachtung:

Parkhaus am Gleisdreieck einschl. des Vorhabens „greenBox“ Das Parkhaus am Gleisdreieck liegt nordöstlich des Plangebietes in einer Mindestentfernung von

160 m zur geplanten Wohnbebauung. In Bezug auf die Geräuschemissionen des Parkhauses

einschließlich des geplanten Veranstaltungsortes „greenBox“ ist bereits im Zusammenhang mit der

Bebauungsplanung VI-140h VE gutachterlich festgestellt worden, dass „die im Baufeld Mitte an der

Flottwellstraße geplanten Wohnnutzungen aus Lärmschutzsicht nicht zu Einschränkungen in der

Nutzung des Parkhauses führen.“

Weiterhin ist ermittelt worden, dass das Vorhaben „greenBox“ als nicht kritisch einzustufen ist, weil

dessen Verträglichkeit mit der durch den Bebauungsplan VI-140h VE vorbereiteten Wohnnutzung

durch ein Lärmschutzkonzept im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens sichergestellt worden

ist. Diese Erkenntnisse sind ohne Einschränkung auf den Bebauungsplan VI-140g VE übertragbar,

denn dessen Plangebiet liegt noch weiter vom Parkhaus entfernt.

Veranstaltungsstätte Premium Berlin/“The Station“ In einer Mindestentfernung von 220 m östlich des Plangebietes befindet sich die

Veranstaltungsstätte Premium Berlin/“The Station“. Es ist ermittelt worden, dass durch den Betrieb

an den nächstgelegenen Immissionsorten der geplanten Wohnbebauung nächtliche

Beurteilungspegel von weniger als 40 dB(A) erreicht werden. Der entsprechende Orientierungswert

der DIN 18005-1 wird somit nicht überschritten.

Im Rahmen der Behördenbeteiligung wurde geäußert, dass das geplante Hotel die maßgeblichen

Immissionsrichtwerte der TA Lärm überschreiten bzw. in seinem Betrieb u.U. erheblich

eingeschränkt werden könnte. Als beachtliche Lärmquellen des Hotelbetriebs sind im vorliegenden

Fall im Wesentlichen der Anlieferungsverkehr, der An- und Abreiseverkehr und die geplante

Außengastronomie begutachtet worden.

Der Anlieferungsverkehr für das Hotel wird vollständig über die Tiefgarage abgewickelt, so dass

diesbezüglich keine nennenswerten Störungen zu erwarten sind. Soweit bei An- und Abfahrten die

Tiefgarage genutzt wird (private PKW) sind ebenfalls keine Störungen zu erwarten. An- und

Abfahrten außerhalb der Tiefgarage (Reisebusse, Taxis) werden angesichts der Größe des Hotels

kein erheblich störendes Maß erreichen.

Hinsichtlich der Außengastronomie können erhebliche Störungen ebenfalls ausgeschlossen werden,


95

da hier nach den AV LimSchG Bln die TA Lärm als Orientierungsmaß zur Beurteilung angewendet

werden kann und somit der Betreiber zur Vermeidung nächtlicher Ruhestörungen verpflichtet ist.

Im Ergebnis ist gutachterlich eingeschätzt worden, dass bei einem normalen Betrieb des Hotels

keine Überschreitung der genannten Immissionsrichtwerte zu erwarten ist.

Sportanlagen und Freizeitlärm Mit der Eröffnung des Westparks Gleisdreieck wurden auch diverse Sport- und Freizeitanlagen in

Betrieb genommen, die sich teilweise in unmittelbarer Nähe des Plangebiets befinden. Aus diesem

Grund wurde auch der Aspekt Freizeitlärm fachgutachterlich untersucht.

Nordöstlich des Plangebietes, im Bereich der Hochbahntrasse befindet sich eine Freizeitanlage i. S.

von Nr. 6 der AV LimSchG Bln. Hier sind folgende Spielbereiche vorhanden:

zwei Spielfelder für Streetball (auf weichem, lärmminderndem EPDM-Kunststoffbelag,

ein offenes Mehrzweck- bzw. Fußballfeld ohne Tore (auf weichem, lärmminderndem EPDM-

Kunststoffbelag und

eine Asphaltfläche mit aufgezeichnetem Labyrinth für das Befahren mit Kinder-Fahrrädern

und anderen Kinder-Fahrzeugen. Skaten für Kinder und Anfänger ist ebenfalls möglich; für

fortgeschritten Skater wird im Ostpark eine Skateranlage bereitgestellt. Die Ausübung von

Trendsportarten ist nicht vorgesehen. Die Asphaltfläche ist zugleich Teil der

Notfallrettungsanlage für den darunter liegenden Bahntunnel und nimmt den Wendekreis für

Rettungsfahrzeuge sowie Wege zu den Fluchttreppen auf.

Die Freizeitanlage befindet sich in ähnlicher Entfernung zum Plangebiet dieses Bebauungsplanes

wie zu dem Plangebiet VI-140h – VE. Für das Plangebiet VI-140h hat das Akustik-Labor Berlin in

Ergänzung zum Bericht Nr. FLO 1108.278 P v. 23.2.2012 die Geräuscheinwirkung der Freizeitanlage

untersucht. Aufgrund der Lage bzw. der ähnlichen Entfernung der Plangebiete zu den

Freizeitanlagen sind die Ergebnisse der schallgutachterlichen Untersuchung für das PlangebietVI-

140h VE auf das Plangebiet des Bebauungsplanes VI-140g VE übertragbar.

Der Gutachter kommt für den genannten Bebauungsplan zu dem Ergebnis, dass bei

bestimmungsgemäßer Nutzung der Freizeitanlagen von einer Einhaltung des entsprechenden

Immissionsrichtwertes tagsüber auszugehen ist (Schreiben v. 9.8.2012). Eine nächtliche Nutzung

der Freizeitanlagen wird als Ausnahme eingestuft.

Weiterhin wird vom Gutachter ausgeführt, dass für die Freizeitanlage die Bestimmungen des

Grünanlagengesetzes (GrünanlG) anzuwenden sind. Auf dieser Grundlage ist die Bezirksverwaltung

in der Lage, nächtliche Nutzungen, die gegen das GrünanlG verstoßen, zu untersagen und

ordnungsrechtlich gegen verhaltensbedingte Geräuscheinwirkungen vorzugehen.

Eine Lärmbelastung durch Geräusche von Kindern z.B. auf Spielplätzen ist jedoch grundsätzlich als

sozialadäquat hinzunehmen.

Die als Sportanlage i.S. der Sportanlagen-Lärmschutzverordnung einzustufende Beachvolleyball-

Anlage südlich der U-Bahnlinie 2 mit 44 Spielfeldern führt ebenfalls zu keinen erheblichen

Lärmbelastungen im Plangebiet. Bei Vollbetrieb der Anlage tagsüber ergibt sich am


96

nächstgelegenen Immissionsort im Vorhabenbereich Wohnen ein Beurteilungspegel von 47 dB(A).

Die Immissionsrichtwerte der 18. BimSchV für allgemeine Wohngebiete werden damit eingehalten.

Ein nächtlicher Betrieb der Beachvolleyball-Anlage ist nicht vorgesehen.

Fazit zur Abwägung der Belange des Immissionsschutzes:

Vor dem Hintergrund der Lage auf dem Berliner Wohnungsmarkt und der Notwendigkeit der Bereit-

stellung neuer Wohnungen zur Beseitigung des Angebotsdefizits ist im geplanten Vorhaben der

Wohnnutzung Vorrang eingeräumt worden. Eine mögliche gewerblichen Nutzung im dem Mischge-

biet beschränkt sich daher nur auf wenige, der Versorgung des Gebiets dienende Einrichtungen in

den Erdgeschosszonen. Vorrangiges städtebauliches Ziel dieser Bebauungsplanung ist die Schaf-

fung eines innerstädtischen Wohnquartiers in urbaner Dichte mit guter Anbindung an den öffentli-

chen Personennahverkehr. Obwohl das Vorhabengebiet durch die Lärmeinwirkungen, insbesonde-

re der U-Bahnlinien 1 und 2, beeinträchtigt wird, sind die geplante Wohnnutzung südlich des U-

Bahnviadukts im Mischgebiet als auch die geplante Hotelnutzung nördlich des U-Bahnviadukts im

Gewerbegebiet durch ein entsprechend differenziertes Lärmschutzkonzept, wie dies im Kapitel

III.4.7 erörtert wird, mit den Vorgaben für die Schaffung gesunder Wohn- und Lebensverhältnisse

vereinbar.

Dies ist auch deshalb vertretbar, weil das Quartier eine insgesamt hohe Wohnqualität aufweist und

mit seiner unmittelbaren Lage an dem etwa 30 ha großen Park am Gleisdreieck vielfältige Freizeit-

und Erholungsmöglichkeiten bietet.

Die besondere Qualität dieses Quartier für das innerstädtische Wohnen, sowohl im Hinblick auf

seine Einbindung in die Umgebung als auch in den gesamtstädtischen Kontext, wurde auch von den

Obergutachtern in dem städtebaulichen Gutachterverfahren hervorgehoben.

IIIIII..44..77..22 Beschränkte Verwendung von luftverunreinigenden Brennstoffen


Im Bereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans ist die Verwendung von Erdgas oder Heizöl

EL als Brennstoff zugelassen. Die Verwendung anderer Brennstoffe ist dann zulässig, wenn sicher-

gestellt ist, dass die Massenströme von Schwefeloxiden, Stickstoffoxiden und Staub bezogen auf

den Energiegehalt des eingesetzten Brennstoffs vergleichbar höchstens denen von Heizöl EL sind.

(§ 9 Abs. 1 Nr. 23a BauGB)

Da der Geltungsbereich des Bebauungsplanes im Vorranggebiet Luftreinhaltung des Flächennut-

zungsplans liegt, ist die Verwendung von Erdgas oder Heizöl EL als Brennstoff zugelassen. Andere

Brennstoffe sind zur Wahrung der Belange der Luftreinhaltung im Sinne des BImSchG nur zulässig,

wenn die Emissionswerte geringer oder höchstens gleichwertig zu denen von Heizöl EL sind. Die

Beschränkung dient der Verringerung der Luftschadstoffemission und damit dem Schutz vor schäd-

lichen Umwelteinwirkungen im Vorranggebiet der Luftreinhaltung.

IIIIII..44..77..33 Erschütterungen

Künftige Gebäude im Geltungsbereich liegen unmittelbar im Einflussbereich der U-Bahnhochbrücke

mit starkem Bahnverkehr. Bei Zulassung von Gebäuden zum dauernden Aufenthalt muss sicherge-


97

stellt werden, dass durch Erschütterungen die Wahrung der allgemeinen Anforderungen an gesunde

Wohn- und Arbeitsverhältnisse nicht in Frage gestellt wird.

Es wurde daher gutachterlich mit Hilfe von Erschütterungsmessungen untersucht (Wölfel, 3/2012),

ob durch den Schienenverkehr relevante Auswirkungen auf die zukünftige Bebauung zu erwarten

sind. Eine Belästigung von Personen in den zukünftigen Gebäuden im Sinne der DIN-4150-2 ist

danach nicht zu erwarten. Allerdings kann auch nicht ausgeschlossen werden, dass Zugvorbeifahr-

ten im zukünftigen Gebäude spür- oder hörbar sind, dies hängt auch von der Wahrnehmung und

Empfindlichkeit der jeweils betroffenen Personen ab. Es besteht jedoch kein Erfordernis für beson-

dere konstruktive Maßnahmen zum Erschütterungsschutz. Der prognostizierte sekundäre Luftschall

liegt unter den Vorgaben der TA-Lärm.

III.4.8 Grünfestsetzungen

Der Umweltbericht empfiehlt Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich nach-

teiliger Umweltauswirkungen, die durch die Planung hervorgerufen werden.

IIIIII..44..88..11 Anpflanzung von Bäumen


Im Vorhabenbereich „Wohnen“ sind sechs, im Vorhabenbereich „Hotel“ sind zwei heimische Laub-

bäume mit einem Stammumfang von mindestens 18 cm zu pflanzen. Bei der Ermittlung der Zahl der

zu pflanzenden Bäume sind vorhandene Bäume mit einem Stammumfang von mindestens 18 cm

anzurechnen.

(§ 9 Abs. 1 Nr. 25 Buchst. a BauGB)

Es sind im Gebiet mindestens 8 Laubbäume (ca. ein Baum pro 1.000 m² Fläche des Geltungsbe-

reichs) mit einem Stammumfang von mindestens 18 cm zu pflanzen. Diese Festsetzung dient der

Vermeidung von erheblichen Auswirkungen durch den Verlust der bestehenden Bäume, hat eine

ausgleichende Wirkung für das hohe Nutzungsmaß der Wohngebäude und dient der Verbesserung

des örtlichen Kleinklimas. Sie stellt somit einen ökologischen Mindeststandard dar. Darüber hinaus

dient die Festsetzung der Gliederung und Strukturierung der Freiflächen.

IIIIII..44..88..22 Begrünung der nicht überbaubaren Grundstücksflächen


Die nicht überbaubaren Grundstücksflächen sind gärtnerisch anzulegen; das gilt auch, wenn unter

diesen Tiefgaragen hergestellt werden. Die Dicke der Erdschicht über Tiefgaragen muss mindes-

tens 0,70 m betragen. Dies gilt nicht für Terrassen, Wege, Plätze, Stellplätze mit ihren Zufahrten,

Zufahrten für Rettungsfahrzeuge und die notwendigen Spielplätze gemäß § 8 Abs. 2 der Bauord-

nung Berlin.

(§ 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB, § 9 Abs. 1 Nr. 25 Buchst. a BauGB)

Um angesichts der hohen baulichen Ausnutzung des Grundstücks ein ökologisches Mindestmaß an

Vegetationsflächen zu sichern, wird im Bebauungsplan festgesetzt, dass 10 % der Fläche des Gel-

tungsbereichs von baulichen Anlagen aller Art freizuhalten sind. Durch die Festsetzung wird die

Freihaltung von mindestens 730 m² Boden für Vegetationsflächen gesichert, auf denen z.B. auch

größere Bäume gepflanzt werden können. Durch diese Festsetzung werden Schwierigkeiten bezüg-


98

lich der Nicht-Anrechenbarkeit bestimmter baulicher Anlagen (Zuwegungen zum Gebäude, Flächen

für die Feuerwehr) auf die Grundflächen bei Anwendung der BauNVO vermieden.

Nicht überbaubare Grundstücksflächen sind grundsätzlich zu begrünen oder zu bepflanzen, auch

wenn unter ihnen Tiefgaragen liegen. Die Festsetzung ergänzt § 8 Abs. 1 BauOBln, indem sie auch

Freiflächen über Tiefgaragen ausdrücklich in die Begrünungspflicht einbezieht. Durch die Festset-

zung einer Mindeststärke der Erdschicht von 70 cm wird sichergestellt, dass auch eine intensive

Begrünung mit größeren Sträuchern und kleinkronigen Bäumen möglich ist. Die Festsetzung dient

der Minderung der Versiegelung und damit des Eingriffs in Natur und Landschaft. Sie trägt zur Ver-

besserung der Freiraumqualität bei.

Ausgenommen von der Festsetzung werden Terrassen, Wege, Plätze, Stellplätze mit ihren Zufahr-

ten, Zufahrten für Rettungsfahrzeuge und die notwendigen Spielplätze gemäß § 8 Abs. 2 der Bau-

ordnung Berlin, da in diesen Bereichen naturgemäß eine Begrünung nicht möglich ist.

IIIIII..44..88..33 Begrünung von Dachflächen


Mindestens 40 % der Dachflächen sind extensiv zu begrünen.

(§ 9 Abs. 1 Nr. 25 Buchst. a BauGB)

Die Projektplanung sieht vor, dass die Dächer des Wohngebäudes und des Hotels als Flachdächer

ausgeführt werden. Der Bebauungsplan setzt fest, dass 40 % der Flächen mit einer extensiven Be-

grünung zu versehen sind. Die Festsetzung sichert einerseits ein Mindestmaß an Begrünung, be-

lässt aber anderseits die Möglichkeit, auf den Dachflächen gewünschte oder notwenige Einrichtun-

gen wie Terrassen, Belichtungsöffnungen oder technische Aufbauten unterzubringen. Da auch unter

Solaranlagen eine extensive Begrünung problemlos möglich ist, werden durch diese Festsetzung

die Möglichkeiten der Nutzung von Solarenergie nicht eingeschränkt.

Die Festsetzungen unterstützt die Nachhaltigkeit der städtebaulichen Entwicklung durch Anwendung

von ökologischen Mindeststandards. Sie trägt vor allem zur Verringerung nachteiliger Auswirkungen

auf die Schutzgüter Wasser und Klima bei. Durch die Rückhaltung von Niederschlagswasser und

einer damit erhöhten Versickerung der Niederschläge im Plangebiet trägt die Festsetzung zur Ver-

besserung des örtlichen Kleinklimas und damit zur Entwicklung gesunder Wohn- und Arbeitsverhält-

nisse bei.

III.4.9 Sonstige Festsetzungen

IIIIII..44..99..11 Verpflichtung der Vorhabenträgerin


Bei der Festsetzung der überbaubaren Grundstücksfläche in Verbindung mit den Gebäudehöhen

handelt es sich um ausdrückliche Festsetzungen im Sinne des § 6 Abs. 8 Bauordnung Berlin (Ver-

kürzung der Abstandsflächen).

Durch die Realisierung der städtebaulichen Figur des Siegerentwurfs aus dem Gutachterverfahren

und durch die stadträumliche Situation im Vorhabengebiet (U-Bahnviadukt) ergeben sich erschwerte

Bedingungen für die Einhaltung der Abstandsflächenregelung nach der Bauordnung Berlin. So

kommt es an einigen Punkten zu geringfügigen Überschneidungen der Abstandsflächen (siehe Ab-


99

standsflächenplan). Diese Auswirkungen sind, sofern sie sich auf die Gebäude innerhalb der Wohn-

anlage beziehen, durch eine entsprechende Grundrissgestaltung gemindert.

IIIIII..44..99..22 Außerkrafttreten verbindlicher Festsetzungen


Im Gebiet des Geltungsbereiches des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes treten alle bisherigen

Festsetzungen und baurechtlichen Vorschriften, die verbindliche Regelungen der in § 9 Abs. 1 des

Baugesetzbuches bezeichneten Art enthalten, außer Kraft. Dies gilt nicht für die förmlich festgestell-

te Straßenbegrenzungslinie der Dennewitzstraße.

Die im Geltungsbereich festgesetzten Straßen- und Baufluchtlinien werden durch Festsetzungen

dieses Bebauungsplans ersetzt und treten damit außer Kraft. Die Festsetzung erstreckt sich nicht

auf die deckungsgleich mit der westlichen Geltungsbereichsgrenze verlaufende östliche Straßenbe-

grenzungslinie der Dennewitzstraße. Die Dennewitzstraße liegt außerhalb des Geltungsbereichs im

Bezirk Mitte, der Bebauungsplan kann und soll die planungsrechtliche Situation für diese Straße

folglich nicht ändern.

III.4.10 Nachrichtliche Übernahmen

IIIIII..44..1100..11 Planfestgestellte Anlagen der U-Bahn

Die U-Bahnlinie U1 mit ihren Unterlinien U12 und U15 quert den Geltungsbereich in Hochlage. Be-

stehende Bahnanlagen gelten, auch ohne Nachweis eines formellen Verfahrens, als planfestgestellt.

Da sich die betriebsnotwendigen Anlagen ca. 8,7 m über der Geländeoberkante befinden, betrifft die

Planfeststellung die baulichen Anlagen der Hochbahn, nicht aber die Flurstücke des Geltungsbe-

reichs. Entsprechend der Bestandssituation wird daher das Hochbahn-Viadukt in einer Nebenzeich-

nung als Bahnfläche nachrichtlich übernommen.

Um Reparatur- und Wartungsarbeiten sowie eine Zugänglichkeit im Notfall zu ermöglichen, wurden

die notwendigen Voraussetzungen mit den Berliner Verkehrsbetrieben (BVG) abgestimmt. Sie um-

fassen unter anderem einen 4 m breiten, von Bebauung frei zu haltenden Streifen beiderseits der

Brücke, die Sicherstellung der Zufahrt mit schweren Fahrzeugen und die mögliche Aufstellung eines

Baukrans durch eine bedarfsgerechte Dimensionierung der Tiefgaragendecke und die Gewährung

zusätzlicher Abstützungen in der Tiefgarage bei Reparatur- und Wartungsarbeiten sowie eine zeit-

lich unbeschränktes Fahrrecht für Rettungsfahrzeuge im Bereich der Brücke.

Die Maßnahmen werden im Durchführungsvertrag gesichert. Die durch den Bebauungsplan festge-

setzten Baugrenzen halten die notwendigen Mindestabstände von der Brücke ein.

IIIIII..44..1100..22 Denkmalbereich Hochbahn

Das Viadukt steht als Teil der ehemaligen Stammbahn unter Denkmalschutz. Der Schutz als Denk-

malbereich wird nachrichtlich in den Bebauungsplan übernommen.

III.4.11 Hinweise

Die Geltungsbereichsgrenze entlang der Dennewitzstraße ist zugleich Straßenbegrenzungslinie. Im

Bereich des Pfeilers des Viadukts der U-Bahnlinien 1, 12, 15 an der Dennewitzstraße ist die Grenze

des Flurstücks 3287 zugleich Straßenbegrenzungslinie.


100

Die Geltungsbereichsgrenze bzw. die Grenze des Flurstücks 3287 entlang der Dennewitzstraße ist

zugleich Straßenbegrenzungslinie, die durch „Allerhöchste Cabinets Ordre“ (ACO) vom 18.6.1870

förmlich festgestellt ist. Die Dennewitzstraße liegt im Bezirk Mitte von Berlin. Der Bebauungsplan

1-77B befindet sich im Aufstellungsverfahren und soll die Dennewitzstraße wie im Bestand vorhan-

den festsetzen.

Die DIN 4109, Ausgabe November 1989, wird im Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg von Berlin,

Fachbereich Stadtplanung zur Einsichtnahme bereitgehalten.

Um die Anwendbarkeit und Nachvollziehbarkeit der textlichen Festsetzungen zu Lärmschutz zu ge-

währleisten, sind die Normen, auf die Bezug genommen wird, durch den Plangeber für jedermann

zur Einsichtnahme bereitzuhalten. Der Hinweis informiert über den Ort.

III.4.12 Durchführungsvertrag

Der Durchführungsvertrag zwischen der Vorhabenträgerin, Klarbau GmbH & Co. Berlin KG, und

dem Land Berlin liegt im Entwurf vor; wesentliche Regelungsinhalte sind:

- Art und Umfang der Vorhaben (Hochbauten, Tiefgarage, Außenanlagen, Nutzungen)

- die Fristen zur Durchführung des Vorhabens

- die Kostentragung insbesondere für Vermessung, Planung, Gutachten und Grundstücksbildung

- Ansichten der Einzelgebäude (Gebäudegliederung, Höhen, Dachausbildung, Fensterausführun-

gen, Erker), Fassadenabwicklung

- die Gestaltung der privaten Freiflächen (Wege, befestigte Flächen, Nebengebäude, Bepflanzun-

gen)

- Einrichtung einer Verbundpflegestelle auf dem Vorhabengrundstück für bis zu zehn Kleinkinder

- Bereitstellung von eines Anteils von ca. 12 % der Anzahl der der Geschosswohnungen mit ca. 10

% der Wohnnutzfläche der Geschosswohnungen. Unter Berücksichtigung der 8 Stadthäuser sind

dies ca. 11 % der Anzahl aller Wohnungen und Stadthäuser bzw. ca. 9 % der gesamten Wohn-

nutzfläche.

- Kostenübernahme für Ausgleichsmaßnahmen außerhalb des Plangebiets

- Das Anbringen von 6 Nistkästen als Ersatzmaßnahme für vorhandene Nistplätze

- Regelungen zur Zugänglichkeit des Viadukts der U-Bahnlinie U1 für Reparatur- und Wartungsar-

beiten sowie im Notfall. Geregelt werden zudem u.a. die Dimensionierung der Tiefgaragendecke

hinsichtlich notwendiger Lastaufnahmen, die Gewährung zusätzlicher Abstützungen bei Repara-

tur- und Wartungsarbeiten und freizuhaltende Flächen für Arbeitsräume.

- Regelungen zum Lärmschutz, die eine differenzierte Festlegung der schutzwürdigen Bereiche

gemäß dem Lärmschutzkonzept festschreiben.

- Beteiligung an den Kosten der Straßengestaltung in der Dennewitz-/ Flottwellstraße

Dem Durchführungsvertrag werden detaillierte Projektpläne des Vorhabens als Anlagen beigefügt.

III.5 Abwägung der öffentlichen und privaten Belange

Nach § 1 Abs. 7 BauGB sind bei der Aufstellung von Bebauungsplänen die öffentlichen und privaten

Belange gegeneinander und untereinander gerecht abzuwägen.


101

Die Sicherung einer nachhaltigen städtebaulichen Entwicklung unter Beachtung der Wohn- und der

Erholungsbedürfnisse der Bevölkerung im Einklang mit den Belangen des Umweltschutzes sowie

unter Beachtung der Ziele der Innenentwicklung sind Grundlage der Planung und der Abwägung

dieses Bebauungsplans.

Die Planungen im Geltungsbereich sind Teil eines übergreifenden Planungskonzeptes des Landes

Berlin, mit dem Ziel, die Flächen des ehemaligen Gleisdreiecks überwiegend für Erholungs- und

teilweise für Wohnzwecke umzunutzen sowie langfristig planungsrechtlich zu sichern. Dieses zwi-

schen dem Land Berlin und den privaten Eigentümern vertraglich vereinbarte und mit verschiedenen

finanziellen Vereinbarungen verbundene Planungskonzept stellt einen umfassenden Ausgleich öf-

fentlicher und privater Belange dar und ist Grundlage der Vollziehbarkeit der Planung. Insofern kön-

nen die bei der Planung im Geltungsbereich dieses Bebauungsplans zu beachtenden privaten und

öffentlichen Belange nicht isoliert, sondern müssen im Kontext der Planung für den Bereich Gleis-

dreieck insgesamt gesehen werden.

Bei den privaten Belangen der Vorhabenträgerin im Geltungsbereich handelt es sich im Wesentli-

chen um

- die private Baufreiheit,

- die Umsetzung des geplanten Bauvorhabens und

- die angemessene wirtschaftliche Nutzbarkeit des Baugrundstücks.

Darüber hinaus sind die privaten Belange der Nachbarn im Umfeld des Geltungsbereichs zu beach-

ten.

Zu beachtende öffentliche Belange im Geltungsbereich sind vor allem

- eine nachhaltige städtebauliche Entwicklung,

- die Umsetzung übergreifender städtebaulicher Planungen,

- die Förderung der Innenentwicklung,

- der sparsame Umgang mit Boden durch Flächenrecycling,

- die Fortentwicklung und Vernetzung vorhandener Ortsteile,

- die Wohnbedürfnisse der Bevölkerung,

- die sozialen Bedürfnisse der Wohnbevölkerung nach Betreuung und Bildung

- die Erholungsbedürfnisse der Bevölkerung,

- die Wahrung der allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse,

- die Mobilitätsbedürfnisse der Bevölkerung,

- der Schutz von Denkmalen,

- der Umwelt-, Natur- und Artenschutz,

- der Klimaschutz.

III.5.1 Private Belange

Mit der verbindlichen Bauleitplanung werden auch Inhalt und Grenzen des Eigentums bestimmt, d.h.

es wird u.U. in Eigentumsrechte eingegriffen. Da die Bedeutung der privaten Belange hochrangig

einzustufen ist, muss abgewogen werden, ob das Wohl der Allgemeinheit die mit der Planung ver-

bunden Einschränkungen erforderlich macht.


102

Den Ansprüchen nach Baufreiheit und der Umsetzung des vorgelegten Projektplans wird durch pla-

nungsrechtliche Regelungen entsprochen, die die Umsetzung der vorgelegten Bauprojekte ermögli-

chen; dies sind im Wesentlichen:

- die Regelungen zu zulässigen Nutzungsarten (i. W. Wohnungen, Hotel, untergeordnete Gewer-

beeinheiten),

- die über- und unterbaubaren Grundstücksflächen für Hauptbaukörper,

- die überbaubaren Grundstücksflächen für Balkone,

- die Flächen für Tiefgaragen,

- die Regelungen zur Höhe der baulichen Anlagen und zur Zahl der Vollgeschosse.

Diesen Regelungen stehen öffentliche Belange nicht entgegen, insoweit kann den Planungen der

Vorhabenträgerin entsprochen werden. Die Regelungen dienen jedoch nicht allein der Umsetzung

der Vorhaben und der Bestimmung der Grenzen der privaten Baufreiheit, sondern auch öffentlichen

Belangen:

- der städtebaulichen Gestaltung und Integration des Vorhabens in die Umgebung,

- der Schaffung von Wohnraum und angegliederten privaten Freiflächen,

- die Schaffung von Wohneigentum für weite Kreise der Bevölkerung,

- der Schaffung von Wohnfolgeeinrichtungen der Sozialen Infrastruktur (Kita-Plätzen)

- der Förderung von Wirtschaft und Tourismus durch die Bereitstellung von Übernachtungsmög-

lichkeiten

Öffentliche Belange machen jedoch auch eine Reihe von Regelungen erforderlich, die der Bau- und

Gestaltungsfreiheit einen gesetzlichen Rahmen vorgeben. Dieser enthält im Wesentlichen:

- Regelungen zum Lärmschutz zur Wahrung der allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn-

und Arbeitsverhältnisse,

- Regelungen zur Erdüberdeckung von Tiefgaragen, Pflanzbindungen für Dächer, Freiflächen und

Bäume,

- Regelungen zur Begrenzung der Zahl oberirdischer Stellplätze,

- Einschränkungen zur Verwendung von Brennstoffen,

- Beschränkung zulässiger Vorhaben (Gebäude und Nutzungen) auf solche, zu deren Durchfüh-

rung sich die Vorhabenträgerin im Durchführungsvertrag verpflichtet.

Die umfangreichsten Einschränkungen der privaten Baufreiheit ergeben sich aus den Erfordernissen

des Lärmschutzes, die maßgeblich die Wahrung der allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn-

und Arbeitsverhältnisse bewirken.

Danach sind für eine große Zahl von Außenwänden von Gebäuden differenzierte Regelungen erfor-

derlich, die die Schalldämmmaße der Außenbauteilen vorgeben und sicherstellen, dass innerhalb

der Gebäude bei geschlossenen Fenstern und Türen den allgemeinen Anforderungen entsprechen-

de gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse erreicht werden. Des Weiteren ist der Gebäudeteil des

Wohngebäudes entlang der U-Bahnlinie U1 durchgängig und im Weiteren ohne Unterbrechung und

bis zur Höhe der festgesetzten Oberkante auszuführen, um eine bauliche Schutzmaßnahme gegen

den von Norden eindringenden Bahnlärm zu sichern. Die Errichtung ist zudem Bedingung für die


103

Nutzung der übrigen Vorhaben im Geltungsbereich. Diese Regelungen dienen als Lärmschutz den

südlich angrenzenden Teilen des Vorhabengebiets „Wohnen“.

Innerhalb der Lärm schützenden Bebauung entlang der U-Bahn müssen zusätzlich Regelungen zur

Grundrissausrichtung vorgegeben werden, um Wohnungen zu verhindern, die ausschließlich zur

Haupt-Lärmquelle hin orientiert sind, was die Wahrung der allgemeinen Anforderungen an gesunde

Wohn- und Arbeitsverhältnisse deutlich einschränken würde. Ferner muss aus Immissionsschutz-

gründen die Errichtung mit Wohnungen baulich verbundener Außenwohnbereiche, etwa Balkone

und Loggien, an den dem Lärm zugewandten Teilen des Wohngebäudes ausgeschlossen werden.

Aufgrund der Anforderungen des Immissionsschutzes ergeben sich hohe Anforderungen an die

städtebauliche und bauliche Gestaltung sowie die technische Ausrüstung von Gebäuden und damit

Einschränkungen der Baufreiheit sowie erhöhte Aufwendungen. Nur diese Maßnahmen machen

aber überhaupt die Nutzung des Geltungsbereichs für das Wohnen und ergänzende Nutzungen

möglich. Den Belangen des Immissionsschutzes und der Wahrung der allgemeinen Anforderungen

an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse muss daher der Vorrang gegenüber anderen städtebau-

lichen und privaten Belangen eingeräumt werden.

Die Regelungen zur Erdüberdeckung von Tiefgaragen ermöglichen die Anlage von internen Grünflä-

chen. Pflanzbindungen für Dächer dienen der gestalterischen Integration der Vorhaben in das Stadt-

und Landschaftsbild sowie der Rückhaltung von Niederschlagswasser. Vorgaben zur Pflanzung von

Bäumen dienen ebenfalls der gestalterischen Integration der Vorhaben in das Stadt- und Land-

schaftsbild, Vorgaben zum Grad der Begrünung auf den nicht überbaubaren Grundstücksflächen

sichern einen hohen Gestaltwert und eine Mindestbiotopwert. Pflanzbindungen dienen insgesamt

dem Wohnwert und der gestalterischen wie biologischen Wertigkeit der Gesamtanlage. Da das

Grundstück künftig über das bisher zulässige Maß baulich genutzt werden kann, wird die Vorhaben-

trägerin zur Finanzierung von Ausgleichsmaßnahmen verpflichtet. Damit werden sowohl private wie

auch öffentliche Belange berücksichtigt. Die Einschränkungen der Baufreiheit, die Ausgleichszah-

lungen und ein erhöhter Aufwand bei der Realisierung müssen angesichts des gesellschaftlichen,

sozialen wie volkswirtschaftlichen Nutzens der Regelungen hingenommen werden und sind im Ge-

samtrahmen der Investitionen zumutbar.

Die Regelungen zur Begrenzung der Zahl oberirdischer Stellplätze dienen der stadtgestalterisch

wünschenswerten Freihaltung von Wege- und Platzflächen im geplanten Plangebiet und sollen einer

zusätzlichen Versiegelung durch Stellplätze vorbeugen. Dennoch wird eine begrenzte oberirdische,

behindertengerechte Anzahl an Stellplätzen zugelassen, so dass ein Ausgleich privater und öffentli-

cher Interessen, ein Ausgleich zwischen den verschiedenen Verkehrsarten sowie zwischen verkehr-

lichen Ansprüchen und solchen an die Aufenthaltsqualität erreicht wird. Dabei ist zu berücksichtigen,

dass eine aus dem Vorhaben resultierende Versorgung mit Stellplätzen in Tiefgaragen, auch außer-

halb der überbaubaren Grundstücksflächen, durch den Bebauungsplan ausdrücklich ermöglicht

wird.

Die festgesetzten Einschränkungen zur Verwendung von Brennstoffen bzw. zur Begrenzung be-

stimmter Schadstoffe in Brennstoffen dienen dem Immissionsschutz im Berliner Innenstadtbereich

und sind angesichts der bestehenden Luftverschmutzung erforderlich, um zumindest neue Vorhaben

den Immissionsschutzzielen anzupassen. Sie schränken die private Baufreiheit zwar ein, dies muss

angesichts der übergeordneten Ziele aber hingenommen werden. Allgemein ist anzunehmen, dass

heute gängige Feuerungsanlagen die geforderten Werte ohnehin einhalten.


104

Die Beschränkung zulässiger Vorhaben (Gebäude und Nutzungen) auf solche, zu deren Durchfüh-

rung sich die Vorhabenträgerin im Durchführungsvertrag verpflichtet, wird für die Aspekte der Fest-

setzungen getroffen, in denen der Bebauungsplan bezüglich der zulässigen Vorhaben eine gewisse

Bandbreite offen lässt und insofern der Vorhabenbezug fehlen könnte. Die Regelung stellt keinen

unabgewogenen Eingriff in die Baufreiheit dar; sie nimmt Bezug auf einen Vertrag, den die Vorha-

benträgerin freiwillig abschließt.

Trotz der einschränkenden Regelungen, die aufgrund öffentlicher Belange zur Begrenzung der Bau-

freiheit erforderlich sind, wird eine angemessene und nachhaltige wirtschaftliche Nutzbarkeit des

Baugrundstücks gewährleistet. Die Veräußerung oder Vermietung von 167 Wohneinheiten, vier Ge-

werbeeinheiten im Vorhabenbereich Wohnen, einem Hotel mit 160 Zimmern und zugeordneten Ge-

werbeeinheiten sowie einer Tiefgarage lassen eine Wirtschaftlichkeit der Vorhaben im Geltungsbe-

reich erkennen. Dies gilt auch unter Berücksichtigung ergänzender wirtschaftlicher Verpflichtungen

der Vorhabenträgerin wie die anteilige Finanzierung von Planungskosten und die Einrichtung einer

Kindertagespflege im Plangebiet. Schließlich wird die Bauleitplanung auf Antrag und auf Grundlage

der Vorhaben- und Erschließungsplanung der Vorhabenträgerin durchgeführt, die ein absehbar un-

wirtschaftliches Planungskonzept kaum vorlegen würde.

Zu berücksichtigen sind ferner die öffentlichen und privaten Belange der Nachbarn. Den Geltungs-

bereich quert die U-Bahnlinie U1 der Berliner Verkehrsbetriebe (BVG) in Hochlage auf einem Via-

dukt. In die Anlagen wird nicht eingegriffen, so dass insoweit mit der Planung keine Beeinträchtigun-

gen des Bahnbetriebs verbunden sind. Die für Reparatur und Wartung sowie die Notfallrettung not-

wendigen Flächen und Vorkehrungen werden durch die Vorhabenträgerin vertraglich gewährt. Durch

das Heranrücken der Wohnbebauung und des Hotels ergeben sich ebenfalls keine Einschränkun-

gen für den Betrieb der rechtmäßig bestehenden Bahnanlagen. Vielmehr werden die Auswirkungen

des Bahnlärms auf die geplante Wohn- und Hotelnutzung im Rahmen der Bebauungsplanung be-

rücksichtigt und abgewogen.

Für die Wohnnutzungen westlich, nördlich und südlich des Plangebiets an der Dennewitz-, Flott-

well-, Pohl- und Kurfürstenstraße sind negative Auswirkungen durch die Planung eines Wohnge-

bäude und eines Hotels im Geltungsbereich nicht zu erwarten. Die künftige Lärmbelastung durch

das Hotel sowie mögliche lokalklimatische Auswirkungen wurden geprüft. Durch die abschirmende

Wirkung der neuen Gebäude werden die Wohnungen im Umfeld tendenziell von Bahnlärm entlastet.

Die Auswirkungen des zu erwartenden Zu- und Abfahrtsverkehrs wurden in Bezug auf entstehenden

Verkehrslärm und die Leistungsfähigkeit des Straßennetzes untersucht.

Keine negativen Auswirkungen sind auch für die Nutzung des Parks am Gleisdreieck als Parkanlage

(Grün-, Wege-, und Aufenthaltsflächen sowie Kinderspielplätze) zu erwarten. Nutzung und

Lärmemissionen von dort vorhandenen Spielflächen und einer Beachvolleyballanlage wurden ge-

sondert untersucht. Es sind keine Störwirkungen für die geplante Wohnbebauung zu befürchten, die

über ein üblicherweise hinzunehmendes Maß hinausgehen, so dass aus den schutzbedürftigen Be-

langen der künftigen Bewohner im Geltungsbereich Einschränkungen der zulässigen Nutzung der

Anlagen und den damit verbundenen privaten und öffentlichen Belangen nicht abgeleitet werden

können. Die durch die geplanten Gebäude bewirkte zusätzliche Verschattung des Parks erreicht

kein erheblich störendes Maß.


105

III.5.2 Öffentliche Belange

Die Planungen im Geltungsbereich sind Teil eines übergreifenden Planungskonzeptes des Landes

Berlin, mit dem Ziel, die Flächen der ehemaligen Bahnanlage Gleisdreieck überwiegend für Erho-

lungszwecke umzunutzen und planungsrechtlich zu sichern sowie in mehreren Randbereichen zu

bebauen. Die Aufteilung des Gebiets in eine zentrale Parkflächen einerseits und mehrere Baufelder

in den Randbereichen andererseits ist Gegenstand des städtebaulichen Rahmenvertrages aus dem

Jahr 2005 mit dem damaligen Eigentümer und dem Land Berlin.

Mit der Entwicklung einer neuen, großflächigen öffentlichen Grünfläche können Ausstattungsdefizite

bezüglich der Versorgung mit wohnungs- und siedlungsnahen Grünflächen der angrenzenden, dicht

besiedelten Wohnquartiere abgebaut und die Lebensverhältnisse für breite Schichten der Bevölke-

rung sowie für unterschiedliche Altersgruppen und Lebensformen dauerhaft und nachhaltig verbes-

sert werden.

Vor dem Hintergrund einer auch künftig zu erwartenden regen Nachfrage nach Wohnungen ent-

spricht die Entwicklung eines Wohnstandortes im Geltungsbereich den Wohnbedürfnissen der Be-

völkerung. Durch die den Bebauungsplan ergänzenden vertraglichen Verpflichtungen der Vorhaben-

trägerin auf Durchführung der Baumaßnahmen kann zudem eine Realisierung in einem überschau-

baren Zeitrahmen und damit ein zeitlich absehbarer Beitrag zur Wohnungsversorgung angenommen

werden. Durch weitere vertragliche Vereinbarungen wird zudem eine Mischung unterschiedlicher

Wohn- und Eigentumsformen sowie Angebotsniveaus erreicht, was unterschiedlichen Altersgruppen

und Lebensformen zu Gute kommt.

Die Planung gewährleistet eine geordnete städtebauliche Entwicklung und erfüllt alle Kriterien der

Innenentwicklung, des Flächenrecyclings und damit des sparsamen Umgangs mit Grund und Bo-

den. Die Planung im Geltungsbereich ist geeignet, die Parkanklage mit der angrenzenden Bebau-

ung stadtstrukturell zu verbinden. Durch die Schaffung von Zugängen zur Parkanlage in Verlänge-

rung der einmündenden Straßen nördlich und südlich des Plangebiets wird eine gute Anbindung der

Parkanlage gewährleistet. Den Mobilitätsbedürfnissen der Bevölkerung wird - auch bis weit über das

Planungsgebiet hinaus - entsprochen. Die Planung begünstigt die nicht motorisierten Verkehrsarten

und folgt dem Ziel der Stadt der kurzen Wege.

Die Wahrung der allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse wird durch

die Festsetzungen zur Stellung der Baukörper, die eine gute Belichtung und Besonnung sichern,

sowie durch umfangreiche Regelungen zum Lärmschutz (s.o., private Belange) gewährleistet. Er-

gänzt werden diese Regelungen durch Vorgaben zur Begrünung und Bepflanzung. Eine relativ hohe

Bebauungsdichte am Standort wird durch seine Einbindung in umfangreiche Freiflächen östlich aus-

geglichen und führt ebenfalls nicht zu einer Beeinträchtigung der Ansprüche gesunden Wohnens.

Insgesamt wird durch die Festsetzungen sichergestellt, dass trotz der teils erheblichen Belastung

des Plangebiets durch Bahnlärm ganz überwiegend attraktive und gesunde Wohnangebote entste-

hen.

Der Denkmalschutz der Hochbahnlinie U1 wird durch das Vorhaben nicht beeinträchtigt.

Die Belange des Umwelt-, Natur- und Artenschutzes wurden im Rahmen der Planung berücksichtigt

(vgl. Kapitel II Umweltbericht). Es ergeben sich ausgleichpflichtige Eingriffe in Natur und Landschaft;

ggf. erforderliche Baumfällungen sind nach der Baumschutzverordnung Berlin gesondert zu ersetz-


106

ten. Für artenschutzrelevante Eingriffe müssen Befreiungen erlangt werden. Als Auflage sind Nist-

kästen anzubringen. Die Kosten dieser aus dem Naturschutzrecht resultierenden Maßnahmen trägt

die Vorhabenträgerin. Die Belange der Luftreinhaltung werden durch den Ausschluss luftbelastender

Brennstoffe berücksichtigt. Die aus Lärmschutzgründen erforderlichen erhöhten Dämmwerte für Au-

ßenbauteile können auch zu einer Verringerung des Energieverbrauchs für Heizzwecke führen. Die

Verwirklichung der zugelassenen Hochbauten bleibt ohne wesentliche Auswirkungen auf das Lokal-

klima.


107

IV. AUSWIRKUNGEN DES BEBAUUNGSPLANS

IV.1 Auswirkungen auf die Wohnbedürfnisse und Arbeitsstätten

Im Geltungsbereich werden durch die zugelassenen Neubauten weder Bewohner, noch Beschäftigte

verdrängt. Wohnstätten waren nie vorhanden, Betriebe wurden bereits vor Planungsbeginn verla-

gert.

Durch die Schaffung zusätzlichen Wohnraums werden grundsätzlich die Wohnbedürfnisse der Be-

völkerung berücksichtigt, das Angebot im Wohnungsmarkt wird erweitert. Die Grundsätze der In-

nenentwicklung und die Leitlinien der Stadt der kurzen, möglichst autoarmen Wege werden umge-

setzt. Aufgrund der vertraglich gesicherten Durchführungsverpflichtung der Vorhabenträgerin kann

zudem davon ausgegangen werden, dass ein zusätzliches Wohnungsangebot in überschaubarer

Zeit auch wirklich errichtet wird und dass ein markt- und nachfragegerechtes Angebot entsteht.

Der Durchführungsvertrag sieht vor, dass ein Anteil von ca. 10% der neu errichteten Wohnungen mit

Mietpreis- und Belegungsbindungen bereitgestellt wird. Damit soll sichergestellt werden, dass die für

Berlin typische sozial gemischte Bevölkerungsstruktur in den Stadtteilen entsteht bzw. erhalten

bleibt. Um dieses Ziel zu erreichen, ist es von besonderer Bedeutung, den dringenden Bedarf von

Bevölkerungsgruppen mit Wohnraumversorgungsproblemen zu decken. Das dient auch dem in § 1

Abs. 5 Satz 1 Baugesetzbuch (BauGB) formulierten allgemeinen Planungsziel, eine dem Wohl der

Allgemeinheit dienende sozialgerechte Bodennutzung zu gewährleisten.

Maßgeblich für die Versorgungssituation auf dem Berliner Wohnungsmarkt ist sowohl die bisherige

als auch die prognostizierte Entwicklung von Angebot und Nachfrage. Allein in den Jahren 2011 bis

2014 hat sich die Zahl der Einwohner in Berlin um ca. 175.000 Personen erhöht. Ein Ende dieses

Bevölkerungswachstums ist nicht abzusehen. Aktuell wird für Berlin bis 2030 ein Einwohnerzuwachs

von ca. 254.000 Menschen (mittlere Variante) prognostiziert1. Analog – und in Hinblick auf die Nach-

frageentwicklung aussagekräftiger – nimmt auch die Zahl der Haushalte zu und wird in dem Zeit-

raum zwischen 2011 und 2025 um 7 Prozent auf ca. 2,14 Millionen ansteigen2. Auf Basis dieser

Zahlen besteht in Berlin das Erfordernis, bis Mitte des kommenden Jahrzehnts 137.000 neue Woh-

nungen fertigzustellen. Das entspricht einem jährlichen Neubaubedarf von mindestens 10.000

Wohneinheiten3.

Die erhöhte Nachfrage hat in den vergangenen Jahren auf breiter Front zu steigenden Mietpreisen

geführt. Zwar stellt sich das Mietniveau in Berlin im Vergleich zu anderen Großstädten in Deutsch-

land insgesamt nach wie vor als moderat dar. Doch erreichen die Angebotsmieten mittlerweile ein

Niveau deutlich oberhalb des Mietspiegels und stiegen auch vom vierten Quartal 2013 bis zum drit-

ten Quartal 2014 weiter um 6 Prozent auf durchschnittlich 8,50 Euro/m² (nettokalt). Neubauwohnun-

gen wurden sogar zu Mietpreisen von durchschnittlich 12,30 Euro/m² angeboten4. Die aufgrund des

angespannten Wohnungsmarkts hohen Angebotsmieten haben innerhalb weniger Jahre zu einem

spürbaren Anstieg des gesamten Mietniveaus geführt. Diese Entwicklung gefährdet die Möglichkei-

ten einkommensschwacher Haushalte, sich adäquat mit Wohnraum zu versorgen.

Ein wichtiger Faktor ist dabei auch das Auslaufen bestehender Mietpreis- und Belegungsbindungen;

gab es im Jahr 2011 noch beinahe 300.000 gebundene Wohnungen, so wird sich ihre Zahl im Ver-

1 „Bevölkerungsprognose für Berlin und die Bezirke 2011-2030“ der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt in

Zusammenarbeit mit dem Amt für Statistik Berlin-Brandenburg (2012) 2 StEP Wohnen 2025, S. 50

3 StEP Wohnen 2025, S. 48 (Der Neubaubedarf bezieht sich auf den Zeitraum zwischen 2012 und 2025.)

4 IBB Wohnungsmarktbericht 2014, S. 57


108

gleich dazu bis 2022 in etwa halbieren. Demgegenüber liegt der Anteil der Haushalte, die Anspruch

auf einen Wohnberechtigungsschein (WBS) haben, weiterhin bei mehr als 50 Prozent5. Daraus wird

ersichtlich, dass die Zahl der entsprechend gebundenen Wohnungen bei weitem nicht ausreicht,

den aktuell bestehenden Bedarf zu decken. Tatsächlich lag die Versorgungsquote für WBS-Inhaber

im Jahr 2013 bei lediglich 12,1 Prozent (WBS-Inhaber mit besonderem Wohnbedarf: 11,7 Prozent)6.

Dass sich die Versorgungssituation auf dem Berliner Wohnungsmarkt generell verschlechtert hat,

zeigt u.a. die Mietversorgungsquote, die das Verhältnis von marktrelevanten Mietwohnungen je 100

marktrelevanten Mieterhaushalten ausdrückt: Lag die Mietversorgungsquote im Jahr 2006 noch bei

98,5 Prozent, ist diese Kennziffer im Jahr 2012 auf einen Wert von 94,8 Prozent gefallen und wird

sich laut Prognose bis 2020 weiter auf 94,2 Prozent verringern7. Nach allgemein anerkannten

Grundsätzen ist für einen funktionierenden Wohnungsmarkt eine Fluktuationsreserve von 3 Prozent

notwendig, woraus sich im Idealfall eine Mietversorgungsquote von 103 Prozent ergibt. Aufgrund der

viel geringeren Quote ist der Berliner Wohnungsmarkt daher als nur eingeschränkt funktionsfähig zu

betrachten. Auch das Landgericht Berlin hat in einem Urteil über die Kappungsgrenzen-Verordnung

eine „nicht unerhebliche Unterversorgung mit Mietwohnungen“ bestätigt8.

Um die Versorgungslage auf dem Berliner Wohnungsmarkt zu verbessern, hat der Senat die

Rechtsverordnungen zur Kappungsgrenze für Mietsteigerungen bei bestehenden Mietverhältnissen

(Kappungsgrenzen-Verordnung vom 7. Mai 2013, GVBl., S. 128) und über das Zweckentfremdungs-

verbot von Wohnraum (Zweckentfremdungsverbot-Verordnung vom 4. März 2014, GVBl. 2014, S.

73) erlassen. Seit dem 1. Juni 2015 gilt zudem die sogenannte „Mietpreisbremse“ (Verordnung zur

zulässigen Miethöhe bei Mietbeginn gemäß § 556d Absatz 2 BGB vom 28. April 2015 (GVBl. 2015,

101).

Neben diesen im Bestand wirksamen Maßnahmen besteht in Berlin insgesamt Anlass, auch im

Neubau dafür Sorge zu tragen, dass Wohnraum zu angemessenen Preisen zur Verfügung steht.

Das gilt umso mehr, als die Angebotsmieten für neue Wohnungen besonders hoch sind. Aus diesem

Grund ist die Zahl der mietpreis- und belegungsgebundenen Wohneinheiten zu erhalten und nach

Möglichkeit zu erhöhen. Es stellt sich die dringende städtebauliche Herausforderung, den spezifi-

schen Bedarf von Bevölkerungsgruppen mit niedrigem Einkommen bei der Entwicklung von Flächen

für den Wohnungsneubau zu berücksichtigen. Dabei handelt es sich um ein städtebauliches Erfor-

dernis, dem aufgrund der Offenheit des Wohnungsmarkts im Rahmen der Bauleitplanung grundsätz-

lich berlinweit Rechnung zu tragen ist.

IV.2 Auswirkungen auf den Haushalt und die Finanz- bzw.

Investitionsplanung

Auswirkungen auf den Haushalt des Landes Berlin sind nicht zu erwarten. Zwischen dem Bezirk

Friedrichshain-Kreuzberg und der Vorhabenträgerin wird ein Durchführungsvertrag geschlossen, der

insbesondere die Kostentragung für die Planung und für notwendige Ordnungs- und Erschlie-

ßungsmaßnahmen sowie eine Kinderbetreuungseinrichtung umfassen wird.

5 StEP Wohnen 2025, S. 28 f. (Im Jahr 2011 betrug der Anteil der Haushalte, die Anspruch auf einen Wohnberechtigungs-

schein hatten, rund 57 Prozent; seither dürfte sich diese Kennziffer aufgrund der guten wirtschaftlichen Entwicklung und die u.a. auch dadurch bedingte Zuwanderung etwas verringert haben.) 6 Statistik der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt

7 Anlage zur Begründung der Zweckentfremdungsverbot-Verordnung (Blatt 2, S. 24)

8 Urteil vom 03.07.2014 (67 S 121/14)


109

IV.3 Weitere Auswirkungen

IV.3.1 Bodenrechtliche Auswirkungen

Der Bebauungsplan bestimmt die Bebaubarkeit der Grundstücke einschließlich der zulässigen Nut-

zungen und die rechtliche Qualität des Bodens. Er schafft die Voraussetzungen für eine Bebaubar-

keit der Flächen, ohne bodenrechtliche Spannungen zu verursachen. Bodenordnende Maßnahmen

werden nicht erforderlich.

IV.3.2 Auswirkungen auf den Straßenverkehr

Aufgrund der im Geltungsbereich zugelassenen Hotel- und Wohnnutzungen wird sich der motorisier-

te Straßenverkehr im Zuge der Kurfürsten-, Dennewitz- und der Flottwellstraße erhöhen und zwar

um jeweils gut 200 Kfz/24 Std., d.h. um insgesamt rd. 400 Fahrzeuge. Verteilt auf wenige Spitzen-

und weitere Normalstunden vor allem tagsüber, wird dies allein zu keiner merklichen Verkehrszu-

nahme führen. Dennoch können an Hotelstandorten verstärkte Bus- und Taxiverkehre zu gewissen

Belastungen führen.

Die Zunahme ist aber vor allem auch im Kontext der übrigen städtebaulichen Entwicklung beider-

seits des Straßenzugs nördlich des Plangebiets zu bewerten. Eine Verkehrsprognose (IGS 2012),

die die Gesamtentwicklung beiderseits des Straßenzugs untersucht, kommt jedoch zu dem Ergeb-

nis, dass auch künftig ein zufrieden stellender Verkehrsablauf im Gesamtbereich möglich ist.

Dazu können Modifikationen in der Verkehrsregelung beitragen. Insgesamt wird jedoch angestrebt,

den motorisierten Straßenverkehr zu begrenzen und dazu den gebietsfremden Durchgangsverkehr

zu reduzieren; der Straßenraum soll aufgewertet werden. Dies ist vor dem Hintergrund, dass der

Straßenzug Dennewitz-/ Flottwellstraße künftig verstärkt als Wohnumfeld sowie als Schul- und Ar-

beitsweg genutzt wird, von besonderer Bedeutung. Hinzu kommen die erweiterten Funktionen der

Straßenräume als Zugang zu den ausgedehnten Grünflächen für Erholungssuchende im Park am

Gleisdreieck sowie die erweiterten Funktionen im örtlichen und regionalen Radverkehr.

IV.3.3 Auswirkungen auf die soziale und grüne Infrastruktur

Bei geplanten 167 Wohneinheiten und einer durchschnittlichen Belegungsdichte mit 2 Personen je

Wohneinheit sind im Wohngebäude 334 Bewohner zu erwarten.

Für die Ermittlung des künftigen Platzbedarfs in der Tagesförderung, Grundschulen und Jugendfrei-

zeiteinrichtungen wird entsprechend der Empfehlungen der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung

und Umwelt vom April 2011 (Planungsannahmen 11/2003) eine Jahrgangsstärke von 1 % der

Wohnbevölkerung für den Spitzenbedarf und von 0,9 % für den Langzeitbedarf festgelegt.

Die angestrebte Betreuungsquote beträgt bei Tagesförderung für Kinder im Alter 0 bis unter 6 Jahre

75 % mit 6 Jahrgängen, bei Grundschulen 100 % mit 6 Jahrgängen und bei Jugendfreizeiteinrich-

tungen 11,4 % mit 19 Jahrgängen.

Im Geltungsbereich des Bebauungsplans entsteht somit ein Bedarf von ca. 12 Plätzen in Tagesför-

derung, von 18 bis 20 Grundschulplätzen mit ergänzender Hortbetreuung und von 7 Plätzen in Ju-

gendfreizeiteinrichtungen.

Nach Abstimmung mit dem Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg, Jugendamt, ist aufgrund der ge-

ringen Platzzahl eine eigenständige Kindertagesstätte als nicht wirtschaftlich und pädagogisch sinn-

voll zu betreiben betrachtet worden. Der durch das Vorhaben verursachte Bedarf an Plätzen in Ta-

gesförderung wird durch die Vorhabenträgerin deshalb durch die Errichtung einer Kindertagespflege


110

(Verbundtagespflege für bis zu 10 Kinder mit knapp 100 m²) als Anlage für soziale Zwecke im Erd-

geschoss des Wohngebäudes abgedeckt. Eine kleine Freifläche wird vorgehalten. Die konkrete Klä-

rung erfolgte mit der zuständigen Fachabteilung des Bezirks. Die Maßnahme ist im Durchfüh-

rungsvertrag gesichert.

Das Plangebiet befindet sich im Lebensweltlich orientierten Raum (LOR) 020202. Durch den Park

am Gleisdreieck und die U-Bahn nimmt das Plangebebiet eine Randlage im LOR ein und ist von

diesem abgegrenzt. Mit der Errichtung einer Kindertagespflege im Plangebiet kann somit ein woh-

nortnahes Angebot für die unter drei Jährigen Kinder der künftigen Familien des Gebietes gesichert

werden. Bedarfe an Plätzen in Tagesförderung, die durch den Vorhabenträger im Rahmen des

Durchführungsvertrags nicht realisiert werden, sind in der Bedarfs- und Maßnahmenplanung des

Jugendamtes für den Bereich Tagesförderung in den (LOR) 020101 und 020202 zu berücksichtigen.

Da die vorhandenen Kapazitäten der Kindertagespflegen und Kindertagestätten in den LOR 020201

und 020202 sowie im angrenzenden Bereich des Bezirkes Mitte ausgelastet sind, sind diese Bedar-

fe neu zu planen.

Das Angebot im Bereich der Kinder- und Jugendfreizeiteinrichtungen ist sowohl im LOR 020202 als

auch im LOR 020101 defizitär. Durch den entstehenden Mehrbedarf von 7 Plätzen erhöht sich das

Defizit minimal. Um das bestehende Defizit der Angebote im Jugendfreizeitbereich im LOR 020202

zu reduzieren, wurde im Baufeld „Möckernkiez“ die Errichtung einer Kinderfreizeiteinrichtung im

städtebaulichen Vertrag verankert. Darüber hinaus beinhalten die Planungen des Jugendamtes für

die Entwicklung des Standortes Urbanstraße 43/44 eine Angebotserweiterung der bestehenden Ju-

gendfreizeiteinrichtung „Drehpunkt“. Der Realisierungszeitraum dieser Planung ist z. Zt. offen und

abhängig von den Möglichkeiten der Finanzierung der dringend notwendigen Sanierung des Ge-

bäudes.

Die übrige Nachfrage nach Leistungen der sozialen und schulischen Infrastruktur kann in bestehen-

den Einrichtungen im Umfeld abgedeckt werden.

Der Bedarf an privaten, wohnungsbezogenen Kinderspielplätzen wird gemäß den Vorgaben der

Bauordnung auf dem Grundstück selbst realisiert.

Der Bedarf öffentlichen, allgemeinen Kinderspielplätzen und an wohnungs- und siedlungsnahen

Grünflächen wird durch den Gleisdreieckpark erfüllt.

IV.3.4 Auswirkungen auf den Denkmalschutz

Eingriffe in die im Geltungsbereich gelegenen, denkmalgeschützten Teile der U-Bahnbrücke werden

mit dem Bebauungsplan nicht zulässig gemacht. Die Brückenkonstruktion bleibt freigestellt und wei-

terhin gut sichtbar. Der Raum unter der Brückenkonstruktion bleib frei von Einbauten, so dass auch

insofern die Eigenheit als Brücke und damit ihr Aussagewert als technisches Denkmal gewahrt

bleibt.

Die Einbindung einer innerstädtischen U-Bahnlinie in den städtebaulichen Kontext ist typisch für

innerstädtische Linien und unmittelbar westlich des Geltungsbereichs im Bestand über weite Stre-

cken vorhanden.

Die Belange der Bodendenkmalpflege werden im Bauprozess berücksichtigt.


111

IV.3.5 Auswirkungen auf geschlechts- und altersspezifische Belange

Die Regelungen des Bebauungsplans führen zu einer Verbesserung des Wohnungsangebots im

Geltungsbereich einschließlich wohnungsbezogener Freiflächen unterschiedlichen Charakters sowie

zu einer Verbesserung des Stadtbildes. Durch den straßenseitigen Anbau östlich der Dennewitz-

straße und die Schaffung belebter Erdgeschosszonen wird die Aufenthaltsqualität und soziale Kon-

trolle auch im Straßenraum erhöht.

Die getroffenen Regelungen betreffen Frauen und Männer, unterschiedliche Formen des Zusam-

menlebens, unterschiedliche Altersgruppen sowie unterschiedlich mobile Bevölkerungsgruppen

gleichermaßen, eine einseitige und unausgewogene Ausrichtung der Planung für eine der Betroffe-

nengruppen ist nicht erkennbar.


112

V. VERFAHREN

V.1 VI-140 Aufstellungsbeschluss und erste Verfahrensschritte

Das Bebauungsplanverfahren VI-140 wurde im Januar 1994 mit dem Aufstellungsbeschluss des

Bezirksamtes Kreuzberg eingeleitet. Die frühzeitige Bürgerbeteiligung fand im Juni und Juli 1994

statt. Die Beteiligung der Träger öffentlicher Belange erfolgte im Juni und Juli 1999. Im Rahmen die-

ser Beteiligung erhob die DB AG erhebliche Einwände auf Grundlage einer Vereinbarung von 1994

zwischen dem Land Berlin und der DB AG zur zukünftigen Nutzung des Gleisdreiecks, so dass das

Verfahren ausgesetzt werden musste. Im April 2006 beschloss das Bezirksamt Friedrichshain –

Kreuzberg, den Bebauungsplan VI-140 zu ändern. Das Bezirksamt Tempelhof - Schöneberg hat im

Mai 2006 ebenfalls die Aufstellung des Bebauungsplans VI-140 beschlossen.

V.2 VI-140 Frühzeitige Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger

gemäß § 4 Abs. 1 BauGB

Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens VI-140 wurde die frühzeitige Beteiligung der Behörden

und sonstigen Träger öffentlicher Belange nach § 4 Abs. 1 BauGB in der Zeit vom 24.5.2006 bis

zum 5.7.2006 durchgeführt. Die Ergebnisse der Beteiligungsverfahren sind bei der Aufstellung des

Teilbebauungsplans VI-140g VE berücksichtigt worden.

V.3 VI-140 Frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 1 BauGB

Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens VI-140 wurde die Öffentlichkeit frühzeitig über die allge-

meinen Ziele und Zwecke der Planung, sich wesentlich unterscheidende Lösungen, die für die Ent-

wicklung des Gebietes in Betracht kommen und die voraussichtlichen Auswirkungen der Planung

öffentlich unterrichtet. Dies erfolgte sowohl im Rahmen der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung in

der Zeit vom 6.6.2006 bis 30.6.2006, bei der sich die betroffenen und interessierten Bürger über

Ziele und Zwecke der Planung informieren konnten und Mitarbeiter der Fachbereiche für Auskünfte

zur Verfügung standen, als auch im Rahmen einer öffentlichen Informationsveranstaltung am

23.06.2006. Insofern kann von einer frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit zum Bebauungsplan

VI-140g VE gemäß § 3 Abs. 1 Satz 2 BauGB abgesehen werden, da die Unterrichtung und Erörte-

rung bereits zuvor auf anderer Grundlage erfolgt ist.

V.4 VI-140 Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger gemäß § 4 Abs. 2

BauGB

Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens VI-140 wurde die Beteiligung der Behörden und sonsti-

gen Träger öffentlicher Belange nach § 4 Abs. 2 BauGB in der Zeit vom 7.3.2007 bis 18.4.2007

durchgeführt. Die Auswertung und Abwägung der Ergebnisse wurde am 11.12.2007 durch das Be-

zirksamt Friedrichshain – Kreuzberg beschlossen.

V.5 VI-140 Teilungsbeschluss

Das Bezirksamt Friedrichshain – Kreuzberg hat am 29.6.2010 die Teilung des Geltungsbereichs des

Bebauungsplanes VI-140 und das Weiterführen des Teilbebauungsplans VI-140g für die südliche

Teilfläche des Baufeldes Flottwellstraße beschlossen. Der Beschluss zur Teilung wurde gemäß § 2

Abs. 1 BauGB im Amtsblatt für Berlin Nr. 46 vom 12.11.2010 auf Seite 1857 bekannt gemacht.


113

V.6 VI-140g Mitteilung der Planungsabsicht

Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt sowie die Gemeinsamen Landesplanungs-

abteilung wurden am 24.5.2011 über die Einleitung des Bebauungsplanverfahrens VI-140g infor-

miert.

Nach Stellungnahme der Gemeinsamen Landesplanungsabteilung GL 5 vom 15.6.2011 ist kein Wi-

derspruch zu den Zielen der Raumordnung erkennbar.

Nach Stellungnahme der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt II C vom 23.6.2011

bestanden aus Sicht der dringlichen Gesamtinteressen Berlins an Bebauungsplänen bei den darge-

legten Planungszielen keine grundsätzlichen Bedenken.

V.7 VI-140g Beschluss zur Umstellung als vorhabenbezogener

Bebauungsplan VI-140g VE

Das Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg von Berlin hat am 22.1.2013 beschlossen, den Bebau-

ungsplanentwurf VI-140g als vorhabenbezogenen Bebauungsplan VI-140g VE fortzuführen. Das

Verfahren wird ab diesem Zeitpunkt gemäß § 233 Abs. 1 Satz 2 BauGB nach den Vorschriften des

Baugesetzbuches in der Fassung vom 23. September 2004, zuletzt geändert durch Artikel 1 des

Gesetzes vom 22 Juli 2011 durchgeführt.

V.8 VI-140g VE Mitteilung der Planungsabsicht

Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt sowie die Gemeinsame Landesplanung

Berlin-Brandenburg wurden am 29.11.2012 gemäß § 5 AGBauGB über die Umstellung des Verfah-

rens informiert.

Die Gemeinsame Landesplanung teilte mit, dass ein Widerspruch zu den Zielen der Raumplanung

derzeit nicht erkennbar ist. Der Bebauungsplanentwurf entspricht den Grundsätzen zur Siedlungs-

entwicklung.

Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt teilte am 2.1.2013 mit, dass keine grund-

sätzlichen Bedenken zur Aufstellung des vorhabenbezogenen B-Plans bestehen. Weiterhin wurde

festgestellt, dass nach Wertung der derzeitigen Verhältnisse durch das Vorhaben dringende Ge-

samtinteressen Berlins insoweit berührt werden, als sich das Plangebiet unter der oberirdisch ge-

führten U-Bahntrasse der Linie 1 befindet. Um eventuelle Beeinträchtigungen für den U-

Bahnverkehr auszuschließen, sind im weiteren Verfahren Abstimmungen mit SenStadtUm VII B er-

forderlich. Aus diesem Grund ist das Verfahren gemäß § 7 AGBauGB durchzuführen.

V.9 VI-140g VE Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger gemäß § 4

Abs. 2 BauGB

Aufgrund des Zeitablaufs und nunmehr geänderter und detaillierterer Planungen im Geltungsbereich

wurden die betroffenen Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange erneut beteiligt.

Das Verfahren wird ab diesem Zeitpunkt gemäß § 233 Abs. 1 Satz 2 BauGB nach den Vorschriften

des Baugesetzbuches in der Fassung vom 23. September 2004, zuletzt geändert durch Artikel 1 des

Gesetzes vom 11.06.2013 und nach den Vorschriften der Baunutzungsverordnung in der Fassung

vom 23. Januar 1990, zuletzt geändert durch Artikel 2 des Gesetzes vom 11.06.2013, durchgeführt.

Die Beteiligung nach § 4 Abs. 2 BauGB fand vom 21.1.2014 bis zum 21.2.2014 statt.


114

Im Ergebnis der Prüfung der vorgebrachten Anregungen und Hinweise konnte ein Teil der Stellung-

nahmen durch Klarstellungen und Ergänzungen der Begründung berücksichtigt werden, ohne dass

hierdurch eine Abwägung bezüglich der Planinhalte erforderlich wurde.

Stellungnahmen, die einer Abwägung bedurften oder eine Änderung der Planinhalte zum Gegen-

stand hatten, bezogen sich auf folgende Sachverhalte und wurden wie folgt bei der Planung berück-

sichtigt:

Gemeinsame Landesplanungsabteilung Berlin Brandenburg, GL 5

Ziele der Raumordnung: Die Planung ist mit den Zielen der Raumordnung vereinbar. Die Grundsät-

ze der Raumordnung sind angemessen berücksichtigt worden. Es wird auf die Stellungnahme im

Rahmen der frühzeitigen Behördenbeteiligung vom 5.12.2012 verwiesen. Dort heißt es, dass ein

Widerspruch zu den Zielen der Raumordnung nicht erkennbar sei.

Kenntnisnahme

Senatsverwaltung für Finanzen, I D 13

In dem Entwurf wird ausgeführt, dass die Kosten für die Infrastrukturfolgekosten (hier Kita- und

Grundschulplätze sowie Plätze in Jugendfreizeiteinrichtungen u. ä.) zwischen den zuständigen

Fachabteilungen des Bezirks und dem Vorhabenträger in einem Durchführungsvertrag geregelt

werden sollen. Ich bitte, diese Kosten konkret zu beziffern und sie wegen der notwendigen Transpa-

renz in dem Bebauungsplan entsprechend auszuweisen.

Berücksichtigung: Die Regelungen des Durchführungsvertrags werden in der Begründung erläutert.

Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt, VII E 322

Geplante Tiefgarage: Die Besonderheiten, die sich aus der das Grundstück querenden

U-Bahnbrückenkonstruktion ergeben, müssen jedoch berücksichtigt werden. Eine Instandsetzung

der U-Bahnbrücke bzw., ein Abriss und Neubau der U-Bahnbrücke muss möglich sein. Eine vo-

rübergehende Nutzung des Einschnittes (U-Bahntrasse + 2 x ca. 4 m Randstreifen) muss einge-

räumt werden. Die Konstruktion der Tiefgarage hat die o.g. Arbeiten an der U-Bahnbrücke zu be-

rücksichtigen. Die Bemessung der Tiefgaragendecke hat als Brücke mit Lastmodellen nach DIN EN

1991-2 zu erfolgen. Eine örtlich begrenzte Durchsteifung der Tiefgarage für Kranstandorte und

Hilfsabstützungen während der Bauzeit ist einzuräumen.

Berücksichtigung: Die Baugrenzen im Bereich der U-Bahnbrücke berücksichtigen die geforderte

Freihaltung des Einschnitts. Die Anforderungen an die Konstruktion und Lastaufnahmen der Tiefga-

rage sowie die Einräumung von örtlichen Durchsteifungen bei Bauarbeiten wird im Rahmen des

Durchführungsvertrags geregelt.

Bepflanzung: Durch eine etwaige geplante Bepflanzung der "überbrückten Fläche" darf die Be-

triebssicherheit der U-Bahnanlage nicht beeinträchtigt werden. Der Bereich des Pfeilers ist von jegli-

cher Bepflanzung freizuhalten; der Anpflanzung von Bäumen kann nicht zugestimmt werden.

Kenntnisnahme: Die Anforderungen an die Bepflanzung werden im Rahmen der Vorhabenplanung

berücksichtigt. Eine Anpflanzung von Bäumen im Bereich des Pfeilers ist nicht geplant. Die festge-


115

setzten Baumpflanzungen können in anderen Bereichen des Geltungsbereichs durchgeführt wer-

den.

Immissionsschutz: Die Berücksichtigung der von der BVG geplanten Schienenkopfbenetzungsanla-

gen in der schalltechnischen Untersuchung sollte revidiert werden. Die - an anderer Stelle - bereits

in Betrieb befindlichen Schienenkopfbenetzungsanlagen befinden sich in der sicherheitstechnischen

Erprobung; eine allgemeingültige Zustimmung der Technischen Aufsichtsbehörde existiert nicht. Die

Zustimmungsvoraussetzungen an der hier vorhandenen U-Bahnbrücke sind gesondert zu untersu-

chen.

Ein Schalldämmmaß von mindestens 40 dB(A) sollte im Bereich der U-Bahnbrücke generell ange-

strebt werden.

Berücksichtigung: Die lärmmindernde Wirkung einer Schienenkopfbenetzungsanlage wird in der

schalltechnischen Untersuchung nicht weiter berücksichtigt.

Ein Schalldämmmaß von Außenbauteilen nach DIN 4109 von mindestens 40 dB(A) an den zur U-

Bahnbrücke orientierten Fassaden des Hotels und des Wohngebäudes wird im Bebauungsplan

festgesetzt.

Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt, VII B 16

S21: Bei den Lärmbetrachtungen ist die mittel-/langfristig geplante S-Bahnstrecke „S21“ zu erwäh-

nen, die Bestandteil des FNP ist und unmittelbar westlich der U-Bahnlinie U2 im Bereich des ehema-

ligen S-Bahn-Viadukts in der +1 Ebene verlaufen wird.

Berücksichtigung: Die S-Bahnstrecke S21 wurde im Prognosemodell der Geräuschimmissionen

berücksichtigt.

Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt, VIII D 25

Niederschlagsentwässerung: Das Planungsgebiet liegt im Einzugsbereich des Mischwasser-

pumpwerkes Berlin VII, Genthiner Straße. Für dieses Einzugsgebiet wurde gemäß der Sanierungs-

erlaubnis für die Mischwassereinleitungen seitens der Berliner Wasserbetriebe ein Sanierungskon-

zept erstellt.

Um das Ziel der geplanten Sanierungsmaßnahmen zur Reduzierung des Schadstoffeintrags aus

den Regenüberläufen in die Gewässer aus diesem Gebiet nicht zu gefährden, sind ggf. seitens der

Berliner Wasserbetriebe auferlegte Einleitungsbeschränkungen für die überplanten Grundstücke

bezüglich der Schmutz- und / oder Niederschlagsentwässerung unbedingt einzuhalten.

Sofern keine Bodenverunreinigungen vorhanden sind, ist die ganz oder teilweise Rückhaltung des

Niederschlagswassers auf dem Grundstück anzustreben. Dabei können Niederschlagswässer von

Dachflächen direkt in den Untergrund eingeleitet und von Fahr- und Parkflächen über die belebte

Bodenzone versickert werden.

Kenntnisnahme: Die Vorhabenträgerin wird über den Inhalt der Stellungnahme informiert.

Tiefbau: Ausgehend von den bisher vorgelegten B-Planentwurfsunterlagen sollen im Rahmen der

geplanten Bebauung tiefgegründete Bauwerke (hier u. a. Tiefgarage) errichtet werden. In diesem


116

Zusammenhang müssen in der Örtlichkeit zwangsläufig erlaubnispflichtige Grundwasserbenutzun-

gen (Einbringen und Einleiten von Stoffen in das Grundwasser, (Rest-)Wasserhaltungsmaßnahmen,

etc.) durchgeführt werden. Sowohl die konkrete Art der Grundwasserbenutzungen, als auch deren

Umfang sind maßgeblich von den Tiefenlagen sowie Gründungsweisen der neu zu errichtenden

Bauwerke abhängig, zu denen bisher keine konkreten Angaben vorliegen.

Daher ist ausreichend vor der geplanten Umsetzung der Bebauung eine diesbzgl. wasserrechtliche

AntragsteIlung erforderlich.

Kenntnisnahme: Die Vorhabenträgerin wird über den Inhalt der Stellungnahme informiert.

Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt, IX C 34

Verkehrslärm: Die Schallimmissionsprognose Nr. L0298/002-2 der Fa. Wölfel vom 24.09.2013 hat

die auf das Plangebiet einwirkenden Lärmimmissionen prognostiziert. Daraus wurden die textlichen

Festsetzungen 9-15 abgeleitet, die die erforderliche resultierende Schalldämmung der Gebäudehül-

len vorgeben. Hierzu ist folgendes anzumerken:

Schienenkopfbenetzungsanlage: In der Schallimmissionsprognose ist der Gleisbogen der U2 mit

Verweis auf den beabsichtigten Einbau einer Schienenkopfbenetzungsanlage ohne Kurvenzuschlag

berechnet worden. Unabhängig von der Frage, ob der vollständige Entfall des Kurvenzuschlags bei

Verwendung einer Schienenkopfbenetzungsanlage gerechtfertigt wäre, ist festzuhalten, dass die

Gleisanlage ohne eine solche Anlage genehmigt ist. Es gibt also keine Sicherheit, ob der Einbau

tatsächlich erfolgt oder der Betrieb dieser Anlage nicht nach einiger Zeit eingestellt wird. Es wird

daher angeraten, die Schallpegelberechnung mit dem Kurvenzuschlag durchzuführen und das

Lärmminderungspotential der Schienenkopfbenetzungsanlage in die Abwägung einzustellen. Denn

mit dieser aktiven Lärmminderungsmaßnahme, die sogar außerhalb des Plangebietes lokalisiert ist,

wird das in besonderer Weise störende Kurvenquietschen beseitigt.

Berücksichtigung: Der mögliche Einbau einer Schienenkopfbenetzungsanlage wird im Rahmen der

Immissionsprognose nicht mehr berücksichtigt, sondern nur in die Abwägung eingestellt

Schallabstrahlung der Hochbahn: In der Schallimmissionsprognose steigt der berechnete Schal-

limmissionspegel an den Fassaden in unmittelbarer Nachbarschaft der Hochbahntrass bis zum 3.

Obergeschoss stark an. Das deutet darauf hin, dass im Rechenmodell die Trasse (wie es für

Bahntrassen in Dammlage auch üblich ist) ohne die nach unten gerichtete Schallabstrahlung be-

rechnet wurde. Ein Ortstermin ergab aber, dass die Hochbahntrasse als eine auch nach unten offe-

ne Stahlkonstruktion beim Befahren deutlich Schall auch nach unten abstrahlt. Es ist daher nicht

auszuschließen, dass die Schallbelastung bis zum 3. Obergeschoss, folgt man den Berechnungser-

gebnissen der Prognose, unterschätzt wird.

Zu empfehlen ist, in den textlichen Festsetzungen 9-15 auf die Absenkung der Anforderungen an

das erforderliche resultierende Schalldämmmaß für die unteren Geschosse zu verzichten.

Berücksichtigung: In die Schallimmissionsprognose wird der Hinweis aufgenommen, dass im Nah-

bereich der Hochbahntrasse auf die Absenkung der Anforderungen an das erforderliche resultieren-

de Schalldämmmaß für die unteren Geschosse zu verzichten ist.

Die Festsetzungen folgen diesem Hinweis.


117

Schienenbonus: Aus fachlicher Sicht sollte bei der Ermittlung und Bewertung des Schienenverkehrs-

lärms der sogenannte Schienenbonus nicht mehr angewendet werden (Hintergrund: Da die Berück-

sichtigung des Schienenbonus wegen des wachsenden Schienenverkehrsaufkommens, insbeson-

dere des Schienengüterverkehrs, als nicht mehr sachgerecht bewertet wird, wurde mit der elften

Änderung des Bundes-Immissionsschutzgesetzes festgelegt, dass dieser ab dem 1.1.2015 bei Plan-

feststellungsverfahren für Verkehrswege nicht mehr anzuwenden ist. Ausgedehnt wurde diese Re-

gelung auf das freiwillige Schienenlärmsanierungsprogramm des Bundes. Entsprechend sollte auch

auf eine Anwendung des Schienenbonus bei anderen Planungsverfahren verzichtet werden, um

eine sachgerechte Bewertung und Konfliktlösung sicher zu stellen).

Berücksichtigung: In der Schallimmissionsprognose wird der Schienenbonus künftig nicht mehr an-

gesetzt.

Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt, IX C 14

Gewerbelärm: In der näheren Umgebung des B-Plan-Gebietes wurden keine relevanten gewerbli-

chen Geräuschquellen vorgefunden, sodass deren Betrachtung zu Recht im B-Plan-Verfahren nicht

vorgenommen wurde.

Kenntnisnahme.

Sport- und Freizeitlärm: Sport- und Freizeitlärm wird in der näheren Umgebung des Plangebietes

durch das ca. 200 m südlich befindliche Beachvolleyballareal mit 44 Feldern sowie Freizeitsportflä-

chen unmittelbar östlich bzw. nordöstlich verursacht. Es ist anzunehmen, dass der südlich gelegene

Abenteuerspielplatz weit überwiegend durch Kinder genutzt wird und deshalb dessen Geräusche-

missionen nicht zu betrachten sind. Auch die Nutzung der an der östlichen Grenze des B-Plan-

Gebietes angeordneten Spiel- und Sportgeräte sollte nicht zu relevanten Immissionen führen.

Die Geräuschemissionen der verbleibenden Quellen wurden in der schalltechnischen Untersuchung

wie in der Untersuchung des Bayerischen Landesamtes für Umwelt „Geräusche von Trendsportan-

lagen“ vorgeschlagen angenommen. Dies ist insofern sachgerecht als die Angaben der VDI 3770

davon nur unwesentlich abweichen. Allerdings ist bei der Betrachtung der auch als Skateboard-

Anlage nutzbaren Fläche ein Rechenansatz gewählt worden, der für jede der Anlagen je Stunde nur

ein Lärmereignis voraussetzt. Dadurch ist der in Ansatz gebrachte Emissionspegel für diese Quelle

deutlich zu gering. Dies ist zu korrigieren.

Gemäß der AV LImSchG Bln vom 10.07.2013 erfolgt die Beurteilung von Freizeitlärm in Berlin nach

der Freizeitlärmrichtlinie. Da die Beurteilung nach der 18. BImSchV für den hier vorliegenden Fall

nicht wesentlich davon abweicht, kann die im Gutachten vorgenommene Beurteilung des Freizeit-

lärms nach der 18. BImSchV die Grundlage weitergehender Betrachtungen bilden.

Die danach festgestellten Überschreitungen der Immissionsrichtwerte der 18. BImSchV in den Ru-

hezeiten werden sich durch die o. g. Korrektur der Emissionen der Skateanlage noch erhöhen.

Wie das Gutachten richtig beschreibt, besteht der diesbezüglich für das B-Plan-Gebiet festgestellte

Konflikt für die in Bau befindlichen Wohngebäude des B-Plan-Gebietes VI-140h in verschärfter Wei-

se. Allerdings schafft die Tatsache, dass der B-Plan VI-140h in dieser Hinsicht unzureichend ist, kei-

ne Abhilfe gegenüber der Notwendigkeit, diesen Konflikt im B-Plan-Verfahren lösen zu müssen. Die

ermittelten Pegel lassen erkennen, dass bereits eine Nutzungsbeschränkung der Freizeitsportein-


118

richtungen um jeweils eine Stunde in den Ruhezeiten (21.00 bis 22.00 Uhr und an Sonn und Feier-

tagen 13.00 bis 14.00 Uhr) den Konflikt für das hier in Rede stehende B-Plan-Gebiet lösen könnte.

Die im Kap. III.4.4.1.2 der Begründung vorgeschlagene Lösung des Konfliktes durch ohnehin einzu-

bauende Schallschutzfenster ist dagegen nicht zulässig.

Berücksichtigung: Auch unter Berücksichtigung des im Rahmen des unmittelbar benachbarten Be-

bauungsplans VI-140h VE erstellten Schallgutachtens ist anzunehmen, dass auf Grund der Be-

schaffenheit der Anlagen bei bestimmungemäßer Nutzung tagsüber von einer Einhaltung des ent-

sprechenden Immissionsrichtwertes auszugehen ist. Eine mögliche nächtliche Nutzung wird als ab-

solute Ausnahme eingestuft. Weiterhin gelten für die Freizeitanlagen die Bestimmungen des Grün-

anlagengesetzes. Danach ist das Bezirksamt in der Lage, nächtliche Nutzungen, die gegen das

Grünanlagengesetz verstoßen, zu untersagen und gegen verhaltensbedingte Geräuscheinwirkun-

gen aus der Parkanlage ordnungsrechtlich vorzugehen.

Insofern spiegeln die in der Stellungnahme vorgebrachten Einwendungen nicht mehr den aktuellen

Sachstand wider.

Landesdenkmalamt

Gegen die Aufstellung des vorstehenden B-Planes bestehen keine Bedenken.

Kenntnisnahme

BA Tempelhof-Schöneberg, Abt. Gesundheit, Soziales, Stadtentwicklung, Stadtentwicklungs-

amt

Stadtbild / Stadtgestalt: Die Umgebung des Plangebiets, und damit auch angrenzende Gebiete in

Schöneberg sind durch eine gründerzeitliche Bebauung mit geschlossener Bauweise geprägt. Der

Bebauungsplan VI-140g VE sieht eine für Berliner Innenstadtgebiete abweichende Bebauung vor,

die sich negativ auf das Stadtbild (auch im Kontext mit Schöneberger Straßenzügen) auswirkt. Eine

mäandrierende Bebauung hat keine Gemeinsamkeit mit der typischen Blockrandbebauung.

Kenntnisnahme: Die Planungshoheit in diesem Teil des Landes Berlin nimmt das Bezirksamt Fried-

richshain-Kreuzberg wahr. Das städtebauliche Konzept ist Ergebnis eines Gutachterverfahrens an

dem auch die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt beteiligt war.

Abstandsflächen: Die Einhaltung der Abstandsflächen ist nicht erkennbar. Insbesondere gegenüber

der Hochbahntrasse (einschließlich Viadukt außerhalb des Bebauungsplanes; von beiden gehen

Auswirkungen wie von Gebäuden aus) als auch zum südlich angrenzenden allgemeinen Wohnge-

biet gemäß dem Schöneberger Bebauungsplan XI-101x ist eine Unterschreitung zu vermuten.

Berücksichtigung: Die Einhaltung des Abstandsflächenrechts wird gewährleistet, insbesondere zu

dem südlich angrenzenden allgemeinen Wohngebiet. Die Auswirkungen des U-Bahnviadukts wer-

den in dem Vorhaben durch eine dementsprechende Grundrissgestaltung der Wohnungen berück-

sichtigt.

Negative Vorbildwirkung: Die geplanten Nutzungsmaße wurden gegenüber dem Stand der früheren

Behördenbeteiligung deutlich erhöht: Die GFZ hat sich verdreifacht (von 1,0 auf fast 3,0 plus Ge-


119

schossfläche in nicht Vollgeschossen) und die GRZ incl. Tiefgarage orientieren sich an Kerngebiets-

obergrenzen und nicht an allgemeinen Wohngebieten.

Diese "gründerzeitlichen Nutzungsdichten" - mit den bekannten Nachteilen für gesundes Wohnen -

haben eine negative Vorbildwirkung auf andere Projekte, auch im Ortsteil Schöneberg.

Kenntnisnahme: Die Aussage ist nicht zutreffend. Zum Planungsstand Behördenbeteiligung VI-140

wurde für das Baufeld eine GFZ von 3,5 und eine GRZ von 1,0 angestrebt. Somit liegen die jetzt

geplanten GR und GF unter diesen Werten.

Eine negative Vorbildwirkung auf andere Projekte, auch im Ortsteil Schöneberg, ist nicht erkennbar.

Verkehrliche Emissionen: Die angestrebte hohe Nutzungsdichte einschließlich einer hohen Anzahl

von Tiefgaragenplätzen und Hotelkundenverkehren wirken sich direkt auf den Nachbarbezirk Tem-

pelhof-Schöneberg aus: Das Verkehrsaufkommen in der Kurfürstenstraße wird deutlich erhöht und

damit Lärm- und Luftbelastungen. Für die Neubebauung in der Dennewitzstraße sieht der Bebau-

ungsplan VI-140g VE deshalb erforderliche Schallschutzmaßnahmen vor. Maßnahmen für beste-

hende Bebauung in der Kurfürsten- und Dennewitzstraße werden dagegen nicht vorgesehen.

Kenntnisnahme: Die angestrebte hohe Nutzungsdichte wird, verglichen mit einer mittleren Dichte,

ebenso wenig wie ein vergleichsweise kleiner Hotelstandort, keine wesentlich höheren Verkehrs-

mengen nach sich ziehen.

Eine erhöhte Verkehrsbelastung resultiert vielmehr aus der insgesamt deutlich erhöhten Nutzung

der Bereiche beiderseits der Flottwell- und der Dennewitzstraße vor allem zu Wohnzwecken. Dies

entspricht den Zielen des Landes Berlin zur Innenentwicklung und zur Wohnraumversorgung. Eine

erhebliche Erhöhung der Verkehrslärmbelastung ist nicht zu erwarten.

Maßnahmen zur Verdrängung des Durchgangsverkehrs und damit zur Entlastung des Straßenzugs

Kurfürstenstraße- Dennewitzstraße- Flottwellstraße sind in der Abstimmung.

Wohnfolgeeinrichtungen: Der Bezirk Tempelhof-Schöneberg, wo die vorhandenen Wohnfolgeein-

richtungen (Grundschulen, Jugendfreizeiteinrichtungen, Spielplätze für Kinder und Jugendliche) den

durch die vielfältigen Neubauprojekte ausgelösten zusätzlichen Bedarf bereits jetzt nicht decken

können, kann auch keine entsprechende Nachfrage aus der Neubebauung in Kreuzberg befriedi-

gen.

Kenntnisnahme

Begrünung: Um eine wirksame Begrünung von Tiefgaragen zu erzielen, wird angeregt, die Erd-

schicht auf 80 cm zu erhöhen. Auch die Zulässigkeit von Fassadenbegrünungen als Minderungs-

maßnahme wirkt sich positiv auf die Ökologie aus und sollte als Möglichkeit eröffnet werden. Unklar

bleibt, ob das Fundament der Viaduktstütze im Bereich der nicht überbaubaren Grundstücksfläche

bleibt und ob die Fläche unter dem Hochbahnviadukt (ob als nicht überbaubare Grundstücksfläche

oder als zu begrünende Tiefgaragenfläche) überhaupt als Pflanzstandort geeignet ist.


120

Kenntnisnahme: Eine Erhöhung der Erdüberdeckung auf 80 cm wird aus Gründen der Baukonstruk-

tion verworfen. Es besteht seitens des Vorhabenträgers jederzeit die Möglichkeit zu einer Fassa-

denbegrünung.

Die Fundamente der Viaduktstütze liegen nach vorliegenden Erkenntnissen außerhalb der überbau-

baren Grundstücksflächen.

Grundsätzlich ist bei geeigneter Pflanzenauswahl auch unter dem Viadukt eine Begrünung möglich.

Ggf. sind Bewässerungsanlagen vorzusehen.

BA Mitte, Abt. Stadtentwicklung, Bauen, Wirtschaft und Ordnung, Stadtentwicklungsamt, FB

Stadtplanung

Gegen den Bebauungsplanentwurf VI-140VE liegen grundsätzlich keine Bedenken vor.

Kenntnisnahme

Bebauungshöhe: Beiderseits der Flottwellstraße sind verschiedene Wohnbauvorhaben in Planung

oder bereits fertig gestellt. Es ist darauf zu achten, dass den Bauherren auf der Westseite (Bezirk

Mitte) keine Nachteile bezüglich der im Bebauungsplanentwurf VI-140g VE festgesetzten Bebau-

ungshöhe entstehen.

Die Traufhöhe des Gebäudes Dennewitzstraße 1 / Pohlstraße 1-7 liegt bei 21,78m / 56,53m über

NHN, die OK i. M. bei 23,60m / 58,35m über NHN.

Berücksichtigung: Die Einhaltung der Abstandsflächenregelung (Erstreckung nur bis zur Straßenmit-

te) gewährleistet den Nachbarschutz für das genannte Vorhaben im Bezirk Mitte.

Erschließung: Die Erschließung der Tiefgarage mit seinen Ein- und Ausfahrten ist über die Denne-

witzstraße geplant; die Anlieferung des Hotels über die Tiefgarage vorgesehen. Um Beeinträchti-

gungen für die angrenzenden Bewohner so gering wie möglich zu halten, ist der durch die An- und

Abfahrt von Gästen hervorgerufene Verkehr in der Dennewitzstraße zu untersuchen.

Berücksichtigung: Die Verkehrserzeugung der Vorhaben im Geltungsbereich wurde bei der Ver-

kehrsprognose für die Nachbebauungspläne bereits berücksichtigt. Durch die Änderung des Nut-

zungsmixes im Vorhabenbereich werden sich keine wesentlichen Abweichungen ergeben, die eine

erneute Verkehrsprognose erforderlich machen.

BA Mitte, Abt. Weiterbildung, Kultur, Umwelt und Naturschutz, Umwelt- und Naturschutzamt

Immissionsschutz - Hotelnutzung: Der in der Abwägung unter Punkt II. 4.1.2 getroffenen Feststel-

lung, dass von dem Hotelbetrieb keine Nutzungskonflikte mit den angrenzenden Wohnnutzungen an

der Dennewitz-, Pohl-, und FlottweIlstraße zu erwarten sind, muss eindeutig widersprochen werden.

Die vorgesehene Festsetzung "Hotel" beinhaltet eine große Bandbreite an Unterkunftsmöglichkei-

ten. Unter anderem auch die Nutzung als Hostel !. Da der Standort, wie ausreichend in der Begrün-

dung dargestellt, aufgrund seiner hohen Verlärmung sehr unattraktiv ist, ist davon auszugehen, dass

eine solche Nutzung im Bereich des "Billig- bzw. Hostelsegments" erfolgen wird. Für diese zulässige

Nutzungsart ist dieser Standort ungeeignet. Bei allen bekannten und zulässigen "Hostel Nutzungen"

in Wohngebieten bestehen an allen im Bezirk Mitte und Friedrichshain-Kreuzberg bekannten Stand-

orten erhebliche Lärm- und Nutzungskonflikte, insbesondere zur Nachtzeit. Die von einer solchen

zulässigen Nutzung ausgehenden Nutzungskonflikte wurden bisher nicht untersucht. Auch wurden


121

die mit einer "normalen Hotelnutzung" ausgehenden möglichen Beeinträchtigungen durch "An- und

Abfahrtsverkehr auch in Verbindung mit Busanreisen, Taxiverkehre zur Nachtzeit, verhaltensbeding-

ten Lärm auf die umgebende Wohnnutzung nicht untersucht.

Keine Berücksichtigung: Im vorliegenden Fall ist im Sinne des Immissionsschutzrechts zwischen

anlagebedingtem und verhaltensbedingtem Lärm zu unterscheiden.

Anlagebedingter Lärm

Hinsichtlich der im Vorhabengebiet „Hotel“ zulässigen Nutzungen kann auch ohne schalltechnische

Untersuchung davon ausgegangen werden, dass eine erhebliche Störung im Sinne einer Über-

schreitung der Immissionsrichtwerte der TA Lärm nicht erfolgen wird. Als mögliche Lärmquellen wer-

den Anlieferung sowie An- und Abfahrten genannt. Da die Anlieferung vollständig über die Tiefgara-

ge erfolgt, sind dadurch keine erheblichen Störungen zu erwarten. Soweit bei An- und Abfahrten die

Tiefgarage genutzt wird (private PKW) sind ebenfalls keine Störungen zu erwarten. An- und Abfahr-

ten außerhalb der Tiefgarage (Reisebusse, Taxis) werden angesichts der geplanten Größe des Ho-

tels kein erheblich störendes Maß erreichen.

Verhaltensbedingter Lärm

Probleme mit verhaltensbedingtem Lärm bei Hostelnutzungen sind bekannt. Dennoch wird der Ho-

telnutzung in der planerischen Abwägung gegenüber anderen denkbaren Nutzungen wie Wohnen

oder Büros und den damit verbundenen Problemlagen der Vorrang eingeräumt.

Regelungen zur Art der Betreibung der zugelassenen Hotelnutzung sind nicht Gegenstand der Fest-

setzung es Bebauungsplans. Der alleinige Ausschluss einer Hostelnutzung ist bauleitplanerisch

nicht möglich.

Ansonsten ist verhaltensbedingtem Lärm ordnungsrechtlich zu begegnen.

Bodenschutz / Altlasten: Teil I - 1.1 Schadenssituation im Bereich der ehem. Tankstelle

Die Beschreibung des Schadens im Umweltbericht als Teil der Begründung zum B-Plan-Entwurf (II.

2.1.3, S. 31/32) ist unvollständig und in einigen wichtigen Teilen aus unserer Sicht nicht richtig dar-

gestellt.

Kenntnisnahme: Die Altlast auf dem Grundstück Dennewitzstraße 38 (ehemalige Tankstelle) befin-

det sich im Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg. Daher ist das Umwelt- und Naturschutzamt des Bezirks

Friedrichshain-Kreuzberg die zuständige untere Bodenschutzbehörde. Dies gilt nach Klärung durch

die zuständige Stelle bei der Senatsverwaltung auch für Schadensbereiche, die im Bezirk Mitte lie-

gen.

Zwischen dem Bezirken Friedrichshain-Kreuzberg und Mitte bestehen Meinungsverschiedenheiten

hinsichtlich der Durchführung der Sanierung. Da im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens eine

abschließende Lösung nicht möglich ist, wird die Stellungnahme der unteren Bodenschutzbehörde

des Bezirks Friedrichshain-Kreuzberg (Kap. Bezirk des Bezirks Friedrichshain-Kreuzberg, Stellung-

nahme Nr. 44) als maßgebliche Grundlage zur Berücksichtigung der Belange des Bodenschutzes

herangezogen.

Das Grundstück ist keine altlastenverdächtige Fläche bzw. Verdachtsfläche (s. Umweltbericht S.

31), sondern eine Altlast i.S. § 3 Abs. 5 des Bundes-Bodenschutzgesetzes (BBodSchG).


122

Parallel dazu wurde auf dem Grundstück Pohlstr. 1-7 bei Baugrunderkundungen 2011 ein Grund-

wasserschaden mit BTXE festgestellt. Die weitere durch das Umweltamt Mitte veranlasste Erkun-

dung des Schadens ergab bereits im Juli und August 2011 die begründete Feststellung, dass der

Schaden vom ehem. Tankstellengrundstück Dennewitzstr. 38 kommt. Diesbezüglich ist die Darstel-

lung im Umweltbericht (s. II. 2.1.3, S. 32), dass zwei unabhängig vorhandene Mineralölschäden vor-

handen sind falsch.

Die Bodenkontaminationen sind vor allem in tieferen Bodenschichten unterhalb des Grundwasser-

spiegels, der aktuell bei 3,1 bis 3,2 m unter GOK liegt, vorhanden. Der zu erwartende höchste

Grundwasserstand (zeHGW) wurde 80 cm höher, also bei ca. 2,30 m u. GOK errechnet. Demnach

ist die Angabe im Umweltbericht (S. 32) mit 4-6 m für das Tankstellengelände nicht richtig.

Der Fehler der Darstellung einer falschen Grundwasserfließrichtung wurde bis heute nicht korrigiert,

obwohl dieses Gutachten Grundlage des Sanierungsvertrages mit der Sanierungsmethode eines

sogenannten Airsparging ist. Auch der Umweltbericht führt dies als einzige Literaturquelle zur Altlas-

tensituation an (s.II.3.1.2, S.45).

Als Fazit unsererseits ist festzustellen, dass die gewählte Sanierungsmethodik und auch die bisheri-

ge Erkundung des Schadens der fachlichen Problemstellung nicht angemessen ist.

Berücksichtigung: Die Begründung wird entsprechend überarbeitet.

Bodenschutz / Altlasten: Teil II - 2. Aus- und Einwirkungen des B-Plans

Die Darstellung der "Auswirkungen auf die Umwelt" in der Begründung (s. III.4.2.3.3) ist nicht voll-

ständig.

Die im Umweltbericht vorgeschlagene Sicherungsmethode einer Sperrbrunnengalerie (s. II.2.4.2.3,

S.41) auf dem Baugrundstück ist nicht geeignet, da sie dauerhaft nur mit erheblichen Folgen betrie-

ben und überwacht werden könnte.

Die Feststellung im Umweltbericht (s. S. 38), dass es keine baubedingten Umweltschäden zu erwar-

ten sind, ist daher nicht richtig. Ebenso ist nicht richtig, dass "keine projektbezogenen Maßnahmen"

erforderlich sind und dass keine Umweltüberwachung notwendig ist (s. II.3.2, S.45).

Berücksichtigung: Die Darstellungen werden entsprechend der Ausführungen der unteren Boden-

schutzbehörde des Bezirks Friedrichshain-Kreuzberg angepasst.

Da die beabsichtigte Baumaßnahme mit den bisher beschriebenen Maßnahmen auf den Boden und

die Umwelt erhebliche Auswirkungen hat, ist unseren Erachtens eine Umweltverträglichkeitsprüfung

durchzuführen. Betroffen sind die Schutzgüter Boden, Wasser, sonstige Sachgüter, die Wechselwir-

kungen sowie unter Umständen das Schutzgut Mensch.

Keine Berücksichtigung: Das es sich beim vorliegenden Vorhaben nicht um ein UVP-pflichtiges Vor-

haben nach Anlage 1 zum UVPG handelt, ist die Durchführung einer UVP nicht erforderlich. Zudem

ersetzt nach § 18 UVPG in Bauleitplanverfahren die Umweltprüfung nach den Vorschriften des

BauGB die UVP.


123

Über die Niederschlagsentwässerung der neuen Baukörper wird im Umweltbericht (II.2.1.4, S. 32)

nichts Konkretes gesagt, außer dass die Kapazitäten der BWB nicht ausreichen und eine Rückhal-

tung notwendig ist. Ich weise daraufhin, dass das gezielte punktuelle Einbringen von Nieder-

schlagswasser in den Untergrund zu einer Veränderung der lokalen Grundwasserbewegungen füh-

ren kann. Dies ist bei Vorhandensein von Grundwasserkontaminationen nicht unproblematisch.

Berücksichtigung: Das Konzept zur Niederschlagsentwässerung wird die Kontaminationssituation

berücksichtigen; der Vorhabenträger wird informiert.

Außerdem ist nicht problematisiert, welche Auswirkungen bestehen, wenn Bauteile auf dem Bau-

grundstück mit kontaminiertem Grundwasser bzw. kontaminierten Boden in Kontakt treten, das mit

leichtflüchtigen Stoffen kontaminiert ist. Da davon auszugehen ist, dass die Baugruben eine Tiefe

von über 3 bis 4 m erreichen, die Bodenkontamination aber bis ca. 8 m Tiefe reicht, wird eine erheb-

liche Verbesserung der Umweltsituation im Wasser bzw., wassergesättigten Bodenzone - wie Sie im

Umweltbericht dargestellt ist (s. II.2.2.4, S, 38/39) - nicht erfolgen.

Die Begründung im B-Planentwurf zu den "Auswirkungen auf die Umwelt" (III. 4.2.3.3) ist gemäß

dem oben dargestellten Inhalten erheblich zu überarbeiten. Maßnahmen zur Vermeidung und zur

Minimierung von Belastungen sind konkret und verbindlich zu beschreiben.

Berücksichtigung: Die Darstellungen werden entsprechend der Ausführungen der unteren Boden-

schutzbehörde des Bezirks Friedrichshain-Kreuzberg angepasst.

<

Bezirksamt Mitte, Abt. Stadtentwicklung, Bauen, Wirtschaft und Ordnung, Straßen- und Grün-

flächenamt

Geltungsbereich: Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes sollte – zur besseren Klarheit - ent-

lang der Bezirksgrenze verlaufen, ggf. ist dazu eine Abstimmung mit dem Vermessungsamt Mitte

erforderlich.

Berücksichtigung: Der Geltungsbereich berücksichtigt die Bezirksgrenze, da der Pfeiler des U-

Bahnviadukts, der im Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg liegt, wieder in den Geltungsbereich einbezo-

gen wurde.

Kostenübernahme Gestaltung Dennewitzstraße: Das Tiefbau- und Landschaftsplanungsamt Mitte

hat das Büro LK Argus mit einem „Verkehrs- und Gestaltungskonzept Flottwellstraße“ beauftragt,

das auch die Dennewitzstraße beinhaltet. Das Konzept beinhaltet Maßnahmen zur sicheren Füh-

rungen des Fuß- und Radverkehrs, (...). Damit soll der Anteil gebietsfremder Verkehre reduziert, die

Verkehrssicherheit erhöht und die Aufenthaltsqualität des Straßenraumes verbessert werden.

Im Aug. 2013 wurde u. a. den Bauherren, d.h. auch dem Eigentümer Klarbau GmbH Co. Berlin KG,

der Arbeitsstand des Konzeptes vorgestellt; der Abschluss des Konzeptes steht unmittelbar bevor. In

den TÖB-Stellungnahmen des Tiefbau- und Landschaftsplanungsamtes Mitte zu den nördlich an-

grenzenden B-Plänen VI-140h VE und VI-140i VE wurde bereits gefordert:

Im städtebaulichen Vertrag sollte der Grundstückseigentümer verpflichtet werden, mit dem BA Mitte

entsprechende Regelungen zu treffen. Diese dringliche Forderung wird auch in diesem B-Plan-

Verfahren VI-140g VE zum städtebaulichen Vertrag / Durchführungsvertrag erhoben.


124

Berücksichtigung: Eine Regelung zur Übernahme von Kosten für die Umgestaltung des Straßen-

raums wird Gegenstand des Durchführungsvertrags.

Gleichzeitig wird eine entsprechende Nachbesserung der städtebaulichen Verträge zum VI-140h VE

und VI-140i VE gefordert.

Keine Berücksichtigung: Die Inhalte der städtebaulichen Verträge zum VI-140h VE und VI-140i VE

sind nicht Gegenstand des Bebauungsplanverfahrens.

Altlasten: Das öffentliche Straßenland vor dem ehem. Tankstellengrundstück Dennewitzstr. 38 ist im

Boden mit Mineralölen (MKW), polycyclischen Kohlenwasserstoffen (PAK), Monoaromaten (BTXE)

und Alkylphenolen kontaminiert. Dieser Sachverhalt ist dem Sanierungspflichtigen, der CA Immo

Deutschland GmbH, Joachimstaler Str.10, 10179 Berlin, bekannt. Diese Stoffe wurden von dem

Grundstück Dennewitzstr. 38 mit dem Grundwasser auf unser Grundstück eingetragen und stellen

eine schädliche Bodenveränderung nach § 2 Abs. 3 Bundesbodenschutzgesetz (BBodSchG) dar.

Außerdem ist durch die abströmende GW-Fahne vom Tankstellengrundstück das öffentliche Stra-

ßenland in einer Breite von 40 m und bis ca. 80 m in der Längsausdehnung kontaminiert.

Durch das hoch kontaminierte Grundwasser besteht neben dem nachgewiesenen Eintrag der

Schadstoffe in den Boden im Gehwegbereich vor dem Grundstück Dennewitzstr. 38 auch in ande-

ren Bereichen der GW-Fahne des öffentlichen Straßenlandes die Gefahr der Sekundärkontaminati-

on von Bodenschichten sowie der Ausgasung der leichtflüchtigen Komponenten.

Maßnahmen zur Erkundung des Schadens und zur Abwehr zukünftiger Gefahren durch die neue

Nutzung für das öffentlichen Straßenland im Boden und Grundwasser hat der Sanierungspflichtige

bisher nicht unternommen, obwohl der Schadensschwerpunkt mit hohen Kontaminationen von der

gemeinsamen Grundstückgrenze nur 2 m entfernt liegt! Auch eine Sanierung für die kontaminierten

Bereiche ist nicht vorgesehen.

Im Rahmen der auf dem Grundstück Dennewitzstr. 38 durchgeführten Maßnahmen Tankausbau und

eines sogenannten Airsparging wurde unser Grundstück zusätzlich im erheblichen Umfang im

Grundwasser von Schadstoffen durchflossen. Zusätzliche Sekundäreinträge von Schadstoffen in

den Boden sind bei diesen hohen Konzentrationen zu erwarten.

Das Straßen- u. Grünflächenamt Mitte als Eigentümer des öffentlichen Straßenlandes vor dem

Grundstück Dennewitzstr. 38 fordert, kurzfristig zur Schadensabgrenzung Bohrungen und chemi-

sche Analysen im öffentlichen Straßenland vorzunehmen sowie Maßnahmen zur Beseitigung der

Schäden mit dem BA Mitte, Umwelt- und Naturschutzamt abzustimmen. Unabhängig von der Besei-

tigung des Schadens wird wohl ein merkantiler Minderwert des Grundstücks bleiben.

Insgesamt ist ein Schaden an unserem Grundstück und dem Land Berlin entstanden, den wir so

nicht hinnehmen können. Unabhängig vom zivilrechtrechtlichen Anspruch ist der Sanierungspflichti-

ge gemäß § 4 Abs. 3 i. V. mit § 4 Abs. 6 BBodSchG zur Sanierung verpflichtet, damit dauerhaft kei-

ne Gefahren und erhebliche Nachteile entstehen. Weitere zivilrechtliche Forderungen bleiben nach

dem jetzigen Sachstand vorbehalten.


125

Eine zusätzliche Inanspruchnahme unseres Grundstückes für Maßnahmen und ein Verziehen des

GW-Schadens auf das Grundstück des Straßen und Grünflächenamts wird das Straßen und Grün-

flächenamt nicht zulassen.

Wegen fehlender Maßnahmen hinsichtlich der zusätzlichen Auswirkungen durch die Neubebauung

auf unser Grundstück (s. Stellungnahme des Umwelt- und Naturschutzamtes) muss seitens des

SGA Mitte Widerspruch gegen die Festsetzung des B-Planentwurfs hinsichtlich der Nutzung südlich

des Hochbahnpfeilers auf einer Länge und Tiefe von jeweils 25 m erhoben werden. Weiterhin wird

um eine umfassende und nachvollziehbare Darstellung der Altlastenproblematik in der Begründung

zum Bebauungsplan gebeten.

Kenntnisnahme: Die Ausführungen beziehen sich auf Flächen außerhalb des Geltungsbereichs die-

ses Bebauungsplans und betreffen die Pflichten des Sanierungspflichtigen. Ein unmittelbarer Zu-

sammenhang mit den geplanten Festsetzungen des Bebauungsplans ist, bis auf den letzten Absatz

der Stellungnahme, nicht erkennbar. Da vom Umwelt- und Naturschutzamt des Bezirks Mitte (untere

Bodenschutzbehörde) eine Stellungnahme ähnlichen Inhalts eingegangen ist, erfolgt eine Abwägung

zusammenfassend dort (s. o.).

Berliner Wasserbetriebe, PB-C / Planung und Bau

Mischwasser: Die vorhandenen Mischwasser- und Regenüberlaufkanäle stehen aufgrund ihrer be-

grenzten Leistungsfähigkeit vorrangig für die Schmutzwasserableitung (Mischwasserkanäle) und für

die Entwässerung der öffentlichen Straßen und Plätze zur Verfügung. Das Regenwasser kann von

neu an diese Kanäle anzuschließenden Grundstücken nur stark eingeschränkt eingeleitet werden.

Für öffentlich gewidmete Straßen erfolgt keine Einleitbeschränkung. Schmutzwasserhausanschlüs-

se sind uneingeschränkt möglich, Dies gilt nicht, wenn das Schmutzwasser über eine Pumpanlage

eingeleitet werden soll.

In der Dennewitzstraße befindet sich eine Abwasserdruckrohrleitung DN 1000. Die Leitung ist in

Betrieb und muss erhalten bleiben.

Kenntnisnahme: Die Einleitungsbeschränkungen für Niederschlagswasser werden im Rahmen der

Vorhabenplanung berücksichtigt.

Berliner Verkehrsbetriebe (BVG), Technisches Büro, Projektleitung U-Bahn, IPLZ 15100

Grundflächen Eigentum der BVG: Gegen die Festsetzungen des Entwurfs, soweit er das Hochbahn-

viadukt der U-Bahn betrifft, haben wir erhebliche Einwendungen.

Der durch das Viadukt in Anspruch genommene Grundstücksteil ist in der Nebenzeichnung 1 der

Planzeichnung dargestellt. Dieser Bereich sollte von jeglicher (auch unterirdischer) Bebauung frei

bleiben. Der vorgesehene Abstand der Bebauung sollte beidseitig jeweils 5 m zum Viadukt betra-

gen. Für die angrenzende Bebauung ist ein Schall- und Erschütterungsschutz vorzusehen, der die

vorhandene und zukünftige Nutzung der U-Bahnanlage berücksichtigt.

Kenntnisnahme: Die Einwendungen konnten im Rahmen eines klärenden Gesprächs ausgeräumt

werden. Es wird auf die ergänzende Stellungnahme der BVG vom 8.4.2014 (s. u.) verwiesen.

Auf dem genannten Grundstücksteil befinden sich Anlagen der U-Bahn der BVG, deren Neubau

bzw. wesentliche Änderung nach § 28 PBefG planfeststellungsbedürftig ist. Nach der verwaltungs-


126

gerichtlichen Rechtsprechung besteht ein Vorbehalt der Fachplanung gegenüber dem allgemeinen

Bauplanungsrecht. Der Fachplanungsvorbehalt gilt auch für Altanlagen, die nicht durch einen förmli-

chen Planfeststellungsbeschluss gewidmet worden sind (BVerwG NVwZ 1989, 655 ff.). Dies wird im

Grunde auch durch die Begründung des Bebauungsplans erkannt (vgl. I. 3.8 bzw. III. 4.8.1 der Be-

gründung). Die Begründung übersieht allerdings, dass auch die Grundflächen zu den U-

Bahnanlagen gehören.

Keine Berücksichtigung: Den Ausführungen zur Planfeststellung von U-Bahnanlagen wird grund-

sätzlich gefolgt.

Der Einschätzung, dass auch die unter dem Brückenträger liegenden Grundflächen zur U-

Bahnanlage gehören, wird nicht gefolgt. Diese Ansicht wird auch durch die Senatsverwaltung geteilt,

die gegen eine Einbeziehung der unter dem Träger liegenden Flächen in den Vorhabenbereich kei-

ne Einwendungen erhoben hat. Für die Grundflächen in unmittelbare Nähe des Viadukts sind zwar

hinsichtlich der Nutzung diverse Einschränkungen zu beachten (s. u.), sie unterliegen aber grund-

sätzlich der Planungshoheit der Gemeinde.

Bebauung mit Tiefgaragen: Nach dem Entwurf sollen die Grundflächen der U-Bahnanlage von einer

oberirdischen Bebauung frei bleiben, aber bis auf den Bereich des Pfeilers und einer geringen

Schutzfläche, unterirdisch mit einer Tiefgarage bebaut werden. Dies ist mit der besonderen Zweck-

bestimmung des Hochbahnviadukts nicht in Einklang zu bringen und gefährdet den zukünftigen Be-

trieb der U-Bahn.

Die BVG beabsichtigt das Viadukt in den nächsten 10 Jahren grundlegend zu sanieren bzw. zu er-

neuern. Aller Voraussicht nach wird es hierbei erforderlich sein, für die Standsicherheit der Brücke

auf dem genannten Grundstücksteil einen zweiten Pfeiler zu errichten. Da dieser nicht auf einer

Tiefgarage gegründet werden kann, muss der durch die Hochbahn in Anspruch genommene Grund-

stücksteil von jeglicher (auch unterirdischer) Bebauung frei bleiben. Andernfalls könnte es bei einer

fehlenden Möglichkeit zur Durchführung von Erneuerungsarbeiten zu einer schweren Gefährdung

des U-Bahnbetriebs (einschließlich der Linienstilllegung) kommen.

Kenntnisnahme: Der Einwand ist durch die ergänzende Stellungnahme vom 8.4.2014 größtenteils

überholt.

Abstand der Bebauung zum Viadukt: Darüber hinaus benötigt die BVG sowohl für die anstehenden

Grundinstandsetzungs- bzw. Erneuerungsarbeiten als auch für reguläre Instandsetzungs- und War-

tungsarbeiten ungehinderten Zugang zur Brücke und zum Pfeiler. Da dies auch den Einsatz schwe-

rer Maschinen und Arbeitsgeräte bzw. Einhausungen umfasst, wird seitens der BVG der im Entwurf

vorgesehene Abstand zwischen dem Hotel und dem Viadukt von lediglich 3 m (vgl. I.4.4. der Be-

gründung) als zu gering bewertet. Für die Wohnbebauung wird der Abstand zum Viadukt nicht an-

gegeben, hier gelten allerdings die obigen Ausführungen entsprechend.

Kenntnisnahme: Der Einwand ist durch die ergänzende Stellungnahme vom 8.4.2014 größtenteils

überholt.

Bepflanzung: Eine Bepflanzung des durch die Hochbahn in Anspruch genommenen Grundstücks-

teils ist grundsätzlich möglich. Hierbei ist allerdings zu gewährleisten, dass die Zugänglichkeit und


127

Sicherheit des Bauwerks nicht beeinträchtigt wird. Der Bereich um den Pfeiler (bzw. den zukünftigen

weiteren Pfeiler) muss frei bleiben. Die Anpflanzung von Bäumen hat zu unterbleiben.

Kenntnisnahme

Schall- und Erschütterungsschutz: Die in der Begründung genannten Schallimmissionsprognosen

liegen nicht vor. Für die zukünftige Bebauung ist ausreichender Immissionsschutz vorzusehen. Die-

ser hat neben dem allgemeinen Schienenverkehr auch Wartungs- bzw. Schleifarbeiten im Schie-

nenbereich sowie Instandsetzungsarbeiten am Viadukt zu berücksichtigen.

In der Begründung (III 4. 4.1.1.1) wird festgestellt, dass in den Kurvenabschnitten der U-Bahn er-

hebliches "Kurvenquietschen" auftritt. Auch dies ist (entgegen den Ausführungen in der Begründung

zum Entwurf) hinsichtlich des Schalldämmmaßes zu berücksichtigen, da die Wirkung lediglich beab-

sichtigter zukünftiger Maßnahmen (Schienenkopfbenetzungsanlagen) nicht sicher vorhergesehen

werden kann. Wir regen an, für sämtliche Bereiche im Bereich des Viadukts ein Schalldämmmaß

von mindestens 40 dB(A) vorzusehen.

Berücksichtigung: Die Schallimmissionsprognose wurde auf Grundlage DIN 18005-1 / Schall 03

erstellt. Damit ist davon auszugehen, dass bei der Prognose alle im Rahmen der städtebaulichen

Planung relevanten Parameter erfasst wurden.

Die Schienenkopfbenetzungsanlage wird im Rahmen der Immissionsprognose nicht mehr berück-

sichtigt.

Ein Schalldämmmaß von Außenbauteilen nach DIN 4109 von mindestens 40 dB(A) an den zur U-

Bahnbrücke orientierten Fassaden des Hotels und des Wohngebäudes wird im Bebauungsplan

festgesetzt.

Auf Grundlage eines Gespräches mit Hr. Yurdakul (SenStadtUm) und den Planern des Bauvorha-

bens in der Dennewitzstraße 38 möchten wir unsere Stellungnahme vom 17.02.2014 zu dem Ent-

wurf des vorhabenbezogenen Bebauungsplans VI-140g VE wie folgt ergänzen:

Bebauung mit Tiefgarage: Die Errichtung einer Tiefgarage ist insofern durch die BVG tragbar, wenn

die Decke über der Tiefgarage als Brücke mit Lastmodellen nach DIN EN 1991-2 bemessen wird

und wenn eine Befahrbarkeit des Grundstücks über der Tiefgarage mit schweren Arbeitsgeräten

bzw. Rettungsgeräte jederzeit ohne weitere Abstützung der Tiefgaragendecke möglich ist.

Eine Instandsetzung bzw. ein Abriss und Neubau des Hochbahnviaduktes muss auch nach der Be-

bauung des Grundstückes möglich sein. Es muss daher sichergestellt werden, dass im Rahmen der

beabsichtigten Sanierung des Hochbahnviaduktes eine Aufstellung eines Mobilkranes o.ä. in der, in

der Anlage dargestellten, Fläche ABCD während der gesamten Bauzeit ohne Einschränkungen

möglich ist. Weiterhin muss sichergestellt werden, dass zur Verteilung der Lasten und Abstützung

der Tiefgaragendecke mobile Stützen zur Lastabtragung in der Tiefgarage ohne Einschränkungen,

in dem gekennzeichneten Bereich, aufgestellt werden und während der gesamten Bauzeit erhalten

bleiben können (detaillierte Angaben können der Anlage entnommen werden).

Berücksichtigung: Die Decke der Tiefgarage wird nach den genannten Anforderungen bemessen.

Die Aufstellung eines Mobilkranes auf der genannten Fläche im Rahmen von Bauarbeiten sowie die

Möglichkeit zur Aufstellung mobiler Stützen wird bei der Vorhabenplanung berücksichtigt.


128

Die Anforderungen werden im Rahmen des Durchführungsvertrags gesichert.

Abstand der Bebauung zum Viadukt: Die BVG kann den in der Abwägung (Kapitel III.4.3.1) festge-

legten beidseitigen Abstand von jeweils 4 m zu unseren Anlagen akzeptieren (siehe Anlage), solan-

ge sichergestellt wird, dass das Grundstück durch schwere Geräte und Maschinen befahrbar ist.

Hierbei ist insbesondere darauf hinzuweisen, dass diese Bedingung nicht nur während der Sanie-

rung des Hochbahnviaduktes gelten muss, sondern jeder Zeit, damit die BVG für Instandhaltungs-

maßnahmen oder im Havariefall (z.B. die Feuerwehr) jederzeit an ihre Anlagen kommt.

Kenntnisnahme: Die Befahrbarkeit wurde im Rahmen der Vorhabenplanung berücksichtigt. Die

Möglichkeit einer jederzeitigen Zufahrt wird im Durchführungsvertrag geregelt.

BA Friedrichshain-Kreuzberg, Abt. Familie, Gesundheit und Personal, Jugendamt

Bedarf an Wohnfolgeeinrichtungen:

III.4.1.1 S. 52, Absatz 2 - bitte ändern / einfügen

Kindertagesstätten – ersetzen durch Plätze in Tagesförderung

… April 2011 – einfügen (Planungsannahmen 11/2003)

Absatz 3 – bitte ändern

Die angestrebte Betreuungsquote beträgt bei Tagesförderung für Kinder im Alter 0 bis unter 6 Jahre

75%...

Absatz 4 – bitte ändern

13-14 Betreuungsplätze in 12-15 Plätzen in Tagesförderung

nach Absatz 4 - bitte Satz ergänzen

…. 7 Plätzen in Jugendfreizeiteinrichtungen.

Auf der Grundlage der aktualisierten Planungsannahmen der SenStadtUm vom 10.03.2014 ergibt

sich bei 150 bis 170 Wohneinheiten ein Bedarf von 27 bis 31 Plätzen in Tagesförderung.

Absatz 5 - bitte ändern

Der durch die Vorhaben verursachte Bedarf an Plätzen in Tagesförderung wird durch die Vorhaben-

trägerin durch Errichtung einer Kindertagespflege (Verbundtagespflege für bis zu 10 Kinder mit

knapp 100 m²) als Anlage für soziale Zwecke im Erdgeschoss des Wohngebäudes. Eine kleine Frei-

fläche sollte vorgehalten werden.

Die konkrete….

Absatz 6 – bitte ergänzen als Satz 1 und 2

Bedarfe an Plätzen in Tagesförderung, die durch den Vorhabenträger im Rahmen eines städtebauli-

chen Vertrages nicht realisiert werden, sind in der Bedarfs- und Maßnahmeplanung des Jugendam-

tes für den Bereich Tagesförderung in den LOR 020101 und 020202 zu berücksichtigen.

Das Angebot im Bereich der Kinder- und Jugendfreizeiteinrichtungen ist sowohl im LOR 020202 als

auch im LOR 020101 defizitär. Durch den entstehenden Mehrbedarf von 7 Plätzen erhöht sich das

Defizit minimal.


129

Berücksichtigung: Die Begründung wird in Abstimmung mit der Abt. Familie, Gesundheit und Perso-

nal, Jugendamt entsprechend überarbeitet.

Auswirkungen auf die soziale Infrastruktur:

IV. 5 S. 74, Absatz 2 – bitte ändern

Der durch die Vorhaben verursachte Bedarf an Plätzen in Tagesförderung wird durch die Vorhaben-

trägerin durch die Errichtung einer Kindertagespflege in Form einer Verbundtagespflege (Kinderta-

gespflege für bis zu 10 Kinder) im Plangebiet gesichert.

Absatz 3 - bitte ergänzen als Satz 1 und 2

Bedarfe an Plätzen in Tagesförderung, die durch den Vorhabenträger im Rahmen eines städtebauli-

chen Vertrages nicht realisiert werden, sind in der Bedarfs- und Maßnahmeplanung des Jugendam-

tes für den Bereich Tagesförderung in den LOR 020101 und 020202 zu berücksichtigen. Das Ange-

bot im Bereich der Kinder- und Jugendfreizeiteinrichtungen ist sowohl im LOR 020202 als auch im

LOR 020101 defizitär. Durch den entstehenden Mehrbedarf von 7 Plätzen erhöht sich das Defizit

minimal.


Begründung: Das Jugendamt hat für das Plangebiet in der bisherigen Planung und Abstimmung den

Bedarf einer Kindertagespflege formuliert. Aufgrund der geringen Platzzahl ist eine Kindertagesstät-

te nicht wirtschaftlich und pädagogisch sinnvoll zu betreiben.

Die Förderung von Kindern in Tageseinrichtungen und Kindertagespflege ist im SGB VIII, §§ 22-24

gesetzlich verankert. Das Angebot der Kindertagespflege richtet sich vorrangig an Kinder bis zum

vollendeten dritten Lebensjahr (SGB VIII, § 24 (1) und (2)).

Damit wird auch der Verpflichtung des KitaFöG, §19 Rechnung getragen, die Kindertagespflege

auszubauen.

Das Plangebiet befindet sich im LOR 020202. Durch den Park am Gleisdreieck und die U-Bahn

nimmt das Plangebebiet eine Randlage im LOR ein und ist von diesem abgegrenzt. Mit der Errich-

tung einer Kindertagespflege im Plangebiet kann somit ein wohnortnahes Angebot für die unter drei

Jährigen Kinder der künftigen Familien des Gebietes gesichert werden.

In der Fortschreibung der Bedarfs- und Maßnahmeplanung für den Bereich Tagesförderung wird das

Jugendamt die Platzkapazitäten berücksichtigen, die durch einen städtebaulichen Vertrag nicht ab-

gesichert sind. Da die vorhandenen Kapazitäten der Kindertagespflegen und Kindertagestätten in

den LOR 020201 und 020202 sowie im angrenzenden Bereich des Bezirkes Mitte ausgelastet sind,

sind diese Bedarfe neu zu planen.

Um das bestehende Defizit der Angebote im Jugendfreizeitbereich (§ 11 SGB VIII) im LOR 020202

zu reduzieren wurde im Baufeld „Möckernkiez“ die Errichtung einer Kinderfreizeiteinrichtung im städ-

tebaulichen Vertrag verankert. Darüber hinaus beinhalten die Planungen des Jugendamtes für die

Entwicklung des Standortes Urbanstraße 43/44 eine Angebotserweiterung der bestehenden Jugend-

freizeiteinrichtung „Drehpunkt“. Der Realisierungszeitraum dieser Planung ist z. Zt. offen und ab-


130

hängig von den Möglichkeiten der Finanzierung der dringend notwendigen Sanierung des Gebäu-

des.

Kenntnisnahme: Die Ausführungen werden in die Begründung übernommen.

BA Friedrichshain-Kreuzberg, Abt. Planen, Bauen, Umwelt und Immobilien, Umwelt- und

Naturschutzamt

Der [...] Planentwurf und die Begründung begegnen aus Sicht des Umwelt- und Naturschutzamt zu

erheblichen Bedenken.

Umfang und Detaillierungsgrad der Umweltprüfung zu unseren Zuständigkeiten sind für die Plan-

zwecke nicht ausreichend.

Kenntnisnahme

Verkehrslärm: Bezüglich des Verkehrslärms mit seinen Auswirkungen außerhalb und innerhalb des

räumlichen Geltungsbereichs des Planes erfolgt durch das Umwelt- und Naturschutzamt keine Prü-

fung /Beurteilung. Die Zuständigkeit hierfür liegt bei der bei der Senatsverwaltung für Stadtentwick-

lung und Umwelt.

Das Umwelt- und Naturschutzamt ist zuständige Ordnungsbehörde für nicht genehmigungsbedürfti-

ge Anlagen im Sinne des Bundes-Immissionsschutzgesetzes. Hierzu zählen auch Garagen soweit

diese im Zusammenhang mit gewerblichen Nutzungen stehen und den dadurch bedingten Ver-

kehrsgeräuschen im Sinne der TA Lärm Ziffer 7.4. Aus den vorliegenden Lärmgutachten geht nicht

hervor, dass eine Berücksichtigung der Verkehrsgeräusche im Sinne der TA Lärm Ziffer 7.4 erfolgt

ist. Aus hiesiger Sicht bedarf es noch vg. Prüfung.

Kenntnisnahme. Da es sich bei den hier beschriebenen Geräuschen der Garagennutzung nicht um

Verkehrslärm im engeren Sinne handelt, sondern dieser dem Hotel zuzurechnen ist, erfolgt die Ab-

wägung der Einwendung im Zusammenhang mit dem Hotelbetrieb (s. u.).

Lärm im Plangebiet: Über vg. Verkehrslärm im Zusammenhang mit nicht genehmigungsbedürftigen

Anlagen im Sinne des BImSchG fehlen in dem vorliegendem Lärmgutachten weitergehende qualifi-

zierte Angaben / Beurteilungen der Geräuschimmissionen der weiteren nicht genehmigungsbedürf-

tige Anlagen wie z.B. gastronomischen Betriebe, Außengastronomie und Anlieferung Hotel sowie

nicht störende Gewerbebetriebe. Aufgrund vg. fehlender Angaben ist eine dezidierte Beurteilung

durch das Umwelt- und Naturschutzamt nicht möglich. Es ist jedoch aus hiesigen Erfahrungen fest-

zuhalten, dass derartige Anlagen erhebliche Geräuschimmissionen der heranrückenden Bebauung

verursachen können. Zudem sind derartige Anlagen nach der TA Lärm zu beurteilen. Eine Beurtei-

lung ist aus hiesiger Sicht in diesem Verfahren noch geboten.

Keine Berücksichtigung: Hinsichtlich der im Vorhabengebiet „Wohnen“ zulässigen Nutzungen kann

allgemein von einer Verträglichkeit mit der Nutzung als allgemeines Wohngebiet ausgegangen wer-

den. Dies trifft sowohl auf die geplanten Wohnungen als auch auf die bestehenden Wohnungen in

der Nachbarschaft zu. Die durch den Bebauungsplan zugelassenen gewerblichen und sonstigen

Nutzungen entsprechen den in allgemeinen Wohngebieten nach § 4 BauNVO zulässigen. Weiterer

Untersuchungsbedarf auf Ebene der städtebaulichen Planung besteht somit nicht.


131

Hinsichtlich der im Vorhabengebiet „Hotel“ zulässigen Nutzungen kann auch ohne schalltechnische

Untersuchung davon ausgegangen werden, dass eine erhebliche Störung im Sinne einer Über-

schreitung der Immissionsrichtwerte der TA Lärm nicht erfolgen wird. Als mögliche Lärmquellen wer-

den Anlieferung und Außengastronomie genannt. Da die Anlieferung vollständig über die Tiefgarage

erfolgt, sind dadurch keine erheblichen Störungen zu erwarten. Hinsichtlich der Außengastronomie

können erhebliche Störungen ausgeschlossen werden, da hier nach den AV LImSchG Bln die TA

Lärm als Orientierungsmaß zur Beurteilung des Lärms angewendet werden kann und somit für die

Betreiber eine Pflicht zur Vermeidung von nächtlichen Ruhestörungen besteht.

Eine Einstufung der Wohngebäude als „Mischgebiet“ sollte abweichend von dem vorliegenden Ent-

wurf aufgrund der hohen Verdichtung im städtischen Raum mit den um 5 dB(A) höheren zulässigen

Immissionsrichtwerten der TA Lärm i.H.v. 60 dB(A) tags und 45 dB(A) nachts vorgesehen werden.

Hinweis: Immissionsschutzrechtliche Prüfungen nach dem BImSchG unterliegen nicht dem bauauf-

sichtlichen Prüfverfahren nach BauO Bln, da nicht aufgedrängtes Recht.

Keine Berücksichtigung: Nachdem dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan zu Grunde liegenden

Vorhabenplan ist für das Gebäude südlich des U-Bahnviadukts fast ausschließlich Wohnen als Nut-

zung geplant. Eine mischgebietsähnliche Nutzung ist nicht Ziel des Vorhabenträgers. Bei der Ein-

ordnung des Vorhabens in die Nutzugskategorien des Beiblatts 1 zur DIN 18005-1 besteht somit

keine Entscheidungsspielraum.

Lärm: Angrenzend an das Plangebiet VI-140g VE befindet sich nordöstlich hinter dem fertig gestell-

ten „Park am Gleisdreieck (West)“ das Plangebiet VI-140b. Derzeit befindet sich dort das Parkhaus

„Am Gleisdreieck“ mit 1.500 Stellplätzen, welches auch zur Nachtzeit (z.B. in Verbindung mit den

großen Veranstaltungsstätten Tempodrom, Premium Berlin, Technikmuseum sowie einer kleineren

Veranstaltungsfläche im Bereich Luckenwalder Str. 5) genutzt wird. Aufgrund offener Fassade und

offenem Parkdeck sowie Lage der Ausfahrten auf der Seite zum Park wird Anlagenlärm indiziert, der

zumindest für den Worst-Case-Fall der lautesten Nachtstunde gem. TA Lärm relevant sein kann.

Dem o.g. Lärmgutachten konnten keine Angaben zur Geräuscheinwirkungen des Parkhauses auf

die Nutzungen in dem Plangebiet und deren Relevanz entnommen werden. Die Fragestellung ist

hier nicht weiter prüfbar. Zudem ist nach einem vorliegenden Bauantrag für das Parkhaus eine Um-

nutzung das Projekt „Greenbox“ geplant. Dieses soll in der Zeit von 06.00 bis 22.00 Uhr genutzt

werden. Eine Beurteilung der Geräuscheinwirkungen dieses Vorhabens auf die heranrückenden

Nutzungen in dem Plangebiet ist aus hiesiger Sicht unter Berücksichtigung des Zu- und Abganges

der Nutzer des vg. Projektes „Greenbox“ über den Park zur Dennewitzstr. / Flottwellstr. / Pohlstr.

unabdingbar.

Berücksichtigung: Die Immissionen des Parkhauses auf die geplanten Nutzungen wurden schall-

technisch untersucht. Im Ergebnis ist keine Überschreitung der Immissionsrichtwerte der TA Lärm zu

erwarten.

Lärm "The Station": Die Veranstaltungsstätte Premium Berlin / „The Station“ wurde mit Baugeneh-

migung vom 2008/688 vom 10.06.2011 eine Nutzung mit bis zu 6.800 Personen in 9 Hallen des

ehemaligen Postpaketbahnhofes Luckenwalder Str. 4-6 genehmigt. In der Genehmigung sind zahl-

reiche Bedingungen an den anlagenbezogenen Schallschutz erteilt. Basis diese Bedingungen war

die Schalltechnische Verträglichkeitsuntersuchung der Bericht Nr. M72 3788/2. Diese Untersuchung

basiert auf die zum damaligen Zeitpunkt gegebenen nächstgelegenen Immissionsorte in der Lu-

ckenwalder Str. 2 Hinterhaus, 3, 11 (Hotel) und 15 sowie Trebbiner Str. 8-9. In Folge sind die im


132

Plangebiet heranrückenden Immissionsorte in der Untersuchung nicht berücksichtigt. Eine erhebli-

che Geräuschrelevanz bei den insbesondere heranrückenden Wohn- und Hotelnutzungen kann je-

doch aufgrund von Geräuschen der Veranstaltungsstätte und dem hiermit verbundenen Geräuschen

bei Zu- und Abgang der Personen derzeit nicht ausgeschlossen werden. Auch diesbezüglich ist eine

Beurteilung der Geräuscheinwirkungen vg. auf die heranrückenden Nutzungen in dem Plangebiet

aus hiesiger Sicht unter Berücksichtigung des Zu- und Abgangs der Nutzer (ggf. auch durch den

Park) unabdingbar.

Berücksichtigung: Die Immissionen der Veranstaltungsstätte auf die geplanten Nutzungen wurden

schalltechnisch untersucht. Im Ergebnis ist keine Überschreitung der Immissionsrichtwerte der TA

Lärm zu erwarten.

Lärm Park am Gleisdreieck: Aufgrund der freien Zugänglichkeit des Parks sind insbesondere in der

Nacht verhaltensbedingte Geräuschbeeinträchtigungen auf die im Plangebiet gegebenen Wohn-

und Hotelnutzungen zu erwarten. Lt. o.g. Gutachten unter Ziffer 5.3 wird empfohlen „Mögliche Lärm-

konflikte wären ordnungsrechtlich zu lösen“. Die Freiflächen mit sportähnlicher Nutzung im Bereich

der Hochbahntrasse sind nicht umzäunt. Lt. o.g. Gutachten werden die Richtwerte in der Nachtzeit

deutlich überschritten. Das Umwelt- und Naturschutzamt als zuständige Immissionsschutzbehörde

war an der Gestaltung der Sportanlagen nicht beteiligt. Es handelt sich bei dem Vorhaben im Plan-

gebiet (Wohnen / Hotel) um eine an die Nutzung heranrückende Bebauung. Im Beschwerdefall wür-

den als ordnungsrechtliche Maßnahmen nur Nutzungsuntersagungen möglich sein. Ein ordnungs-

behördlicher Vollzug von Nutzungsuntersagungen zur Nachtzeit ist aufgrund der Bauweise der An-

lagen / freien Zugänglichkeit nicht zu erwarten.

Kenntnisnahme: Die schalltechnische Situation hinsichtlich der Freizeitanlagen wurde einer Neube-

wertung unterzogen (vgl. Abwägung zur Stellungnahme SenStadtUm IX C 14). Danach sind Richt-

wertüberschreitungen nach der Freizeitlärmrichtlinie nicht zu erwarten.

Vollzugsprobleme bei der Verhinderung von verhaltensbezogenem Lärm, insbesondere auf Flächen

außerhalb des Geltungsbereichs, können nicht im Rahmen der Bebauungsplanung gelöst werden.

Die [...] Schalltechnische Untersuchung betrachtet die auf das Plangebiet einwirkenden Lärmquellen

nicht vollständig. Auch bleiben Geräuscheinwirkungen innerhalb des Plangebietes unklar. Wie o.a.

bedarf es aus hiesiger Sicht zwingend weiterer Betrachtungen / Beurteilungen.

Berücksichtigung: Die Schalltechnische Untersuchung wurde wie oben angegeben ergänzt.

Eine Konfliktlage zwischen der heranrückenden schutzwürdigen Nutzungen des Plangebietes (ins-

besondere Wohnen und Hotel) und den vorhandenen Nutzungen muss ausgeschlossen werden.

Es bestehen grundsätzliche Bedenken des Umwelt- und Naturschutzamtes gegen die nun vorgese-

hene Einstufung der Wohngebäude im Plangebiet VI-140g VE als „allgemeines Wohngebiet“. Eine

Einstufung als „Mischgebiet“ sollte aufgrund der hohen Verdichtung im städtischen Raum mit den

höheren zulässigen Immissionsrichtwerten tags und nachts beibehalten werden.

Berücksichtigung: Nutzungskonflikte werden ausgeschlossen, soweit dies auf der Ebene der städte-

baulichen Planung möglich ist. Eine Lärmkonflikte auf nachfolgenden Planungs- und Genehmi-

gungsebenen vollständig antizipierende Bebauungsplanung ist nicht möglich. Insbesondere aus


133

verhaltensbedingtem Lärm resultierende Konflikte sind auf Grund des notwendigen städtebaulichen

Bezugs im Bebauungsplan nicht lösbar.

Die textlichen Festsetzungen nach Ziffer (7) bis Ziffer (12) sind aus hiesiger Sicht nicht ausreichend

und entsprechend anzupassen.

O.a. ist für das Umwelt- und Naturschutzamt als z.T. im Beschwerdefall zuständige Ordnungsbehör-

de sehr wesentlich.

Im Falle von Beschwerden ist eine Überprüfung der Einhaltung der Immissionsrichtwerte erforder-

lich. Insbes. bei Geräuschen von nicht genehmigungsbedürftigen Anlagen hat diese bei vg. Ge-

räuschquellen 0,5 m außerhalb von der Mitte des geöffneten Fensters des vom Geräusch am

stärksten betroffenen schutzbedürftigen Raumes nach DIN 4109 zu erfolgen.

Dies kann nur durch entsprechende Festsetzungen zum baulichen Schallschutz gem. den Empfeh-

lungen des Gutachters in Ziffer 5.4 sowie zur schallgedämmten Lüftungsmöglichkeit im B-Plan-

Verfahren vermieden werden.

Berücksichtigung: Die Empfehlungen des Gutachters zum baulichen Schallschutz einschließlich der

notwendigen schallgedämmten Lüftungsmöglichkeiten werden inhaltlich in die Festsetzungen über-

nommen.

Natur- und Artenschutz: II.2.4.3.2 Maßnahmen zum Ausgleich

Durch die Planung wird ein Eingriff in Natur und Landschaft vorbereitet. Für den Ausgleich wird auf

eine planexterne Sammelausgleichsfläche zurückgegriffen. Auf diese Fläche wurde jedoch schon

bei den bisherigen aus dem Bebauungsplanverfahren VI 140 entwickelten VE-Plänen zurückgegrif-

fen. Addiert man die bisherigen auszugleichenden m² so zeigt sich, dass einschl. der vorliegenden

Planung 20.546m² „Maßnahmen auf der von der Gemeinde bereitgestellten Fläche“ umgesetzt wer-

den müssen. Die zur Verfügung stehende Fläche umfasst aber nur 17.000m², es wird also die Ver-

siegelung von 3.546 qm nicht ausgeglichen.

Da aus dem [...] B-Plan noch weitere VE Pläne entwickelt werden, die voraussichtlich zu weiteren

Eingriffen führen, ist der Anteil an extensiver Dachbegrünung (bisher 40% der Dachfläche) zu erhö-

hen.

Berücksichtigung: Die nötigen Ausgleichsmaßnahmen werden in diesen Fall auf anderen Flächen,

welche die Gemeinde bereitstellt, durchgeführt. Die Lage der Flächen und die Art der Maßnahmen

werden durch das Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg, FB Stadtplanung, bestimmt. Diese Maß-

nahmen sind Gegenstand einer Regelung im Durchführungsvertrag

II.2.2.2.1. Pflanzen und biologische Vielfalt

letzter Abschnitt: Die Aussage, dass Störungen oder Beunruhigungen auf Tiere nicht zu erwarten

sind ist falsch, da Lebensstätten von Freibrütern und Gebäudebrütern beseitigt werden.


II.2.2.2.3 artenschutzrechtliche Prüfung


134

Die Beseitigung von Niststätten einer höhlenbrütenden Art bedeutet einen Verstoß gegen die Zu-

griffsverbote. Hierbei verliert die Niststätte ihre Funktion, auch im räumlichen Zusammenhang, daher

ist ein Antrag auf Befreiung von den Verboten des § 44(1) BNatSchG zu stellen.

(Der Antrag bzgl. der Gebäudebrüter ist an die oberste Naturschutzbehörde (SenStadtUm) zu rich-

ten, für die Beseitigung von Nisthöhlen an Bäumen ist die untere Naturschutzbehörde zuständig).

Berücksichtigung: Da, wie im folgenden Abschnitt dargestellt, die Anbringung von Nistkästen an den

neu errichteten Gebäuden keine vorgezogene Ausgleichsmaßnahme im Sinne des § 44 Abs. 5

BNatSchG darstellt, liegt ein Verstoß gegen die Zugriffsverbote vor. Die Begründung wird entspre-

chend angepasst.

Vor Beseitigung der Niststätte wird durch den Vorhabenträger ein Antrag auf Befreiung gestellt.

II.2.4.2. Vermeidung und Verringerung

Das Anbringen von Nistkästen ist kein vorgezogener Ausgleich, da diese erst nach Abschluss der

Baumaßnahme zur Verfügung stehen und die Baumaßnahme vermutlich länger als eine Winterperi-

ode dauert. Gehölzentfernungen sollten nicht nur außerhalb der Vogelbrutzeit erfolgen, denn es

besteht Rodungsverbot gem. § 39 Abs. 5 Nr. 2 BNatSchG .Danach ist es verboten, Bäume in der

Zeit vom 1.März bis 30.September zu fällen.

Berücksichtigung: Die Begründung wird entsprechend angepasst.

III.4.10 Durchführungsvertrag

Die Befreiung nach § 67 BNatSchG regelt in ihren Nebenbestimmungen die Ersatzniststätten. Daher

kann der Durchführungsvertrag die Anzahl der Niststätten nicht abschließend regeln.

Berücksichtigung Da für die Beseitigung der Niststätte eine Befreiung erforderlich ist, die auch die

Frage der Ersatzniststätten regelt, sind Regelungen im Durchführungsvertrag erforderlich. Die Be-

gründung wir entsprechend angepasst.

Bodenschutz: Die unter II. 2.1.3 getroffenen Aussagen zu Boden und Grundwasserverunreinigungen

sind wie folgt zu ergänzen:

Durch Detailuntersuchungen aus dem Jahre 2011 sind Boden- und Grundwasserverunreinigungen

im südlichen Teil des Plangebietes (am Standort einer ehemaligen Tankstelle) bekannt geworden.

Die Bodenschutzbehörde hat in Abstimmung mit einem bodenschutzrechtlich Pflichtigen zunächst

die Sanierung der Bodenverunreinigungen vertraglich geregelt. Im Wesentlichen handelte es sich

um Bodenverunreinigungen durch so genannte BTEX und MKW. Außerdem war die Entfernung

noch aufgefundener Lagertanks der ehemaligen Tankstelle Gegenstand der vertraglichen Regelung.

Als Sanierungsverfahren kam ein so genanntes air-sparging zum Einsatz. Die vertraglich vereinbar-

te Sanierung ist im Jahre 2013 abgeschlossen worden. Es ist nicht ausgeschlossen, dass noch

Restbelastungen im Boden verblieben sind. Die Sanierung des von der Fläche abfließenden

Grundwassers, dass über den Wirkungspfad Boden-Grundwasser verunreinigt worden ist, steht

noch aus. Vorbereitende Arbeiten sind derzeit im Gange.

Seit den Detailuntersuchungen des Jahres 2011 sind diverse weitere Untersuchungen des Bodens

und des Grundwassers durchgeführt worden. Die entsprechen Gutachten bzw. Berichte liegen im

Umwelt- und Naturschutzamt vor. Es wird empfohlen, diese Berichte (insbesondere den Abschluss-


135

bericht der Bodensanierung) zum Gegenstand der Planunterlagen und auch der öffentlichen Ausle-

gung zu machen.

Die dargestellte Gesamtsituation steht der festzusetzenden Nutzung nicht entgegen.

Die wesentlichen Bodenverunreinigungen befanden sich in einem begrenzten Bereich der ehemali-

gen Tankstelle in ca. 5 m bis 8 m unter der Geländeoberkante. Sollten dort noch Restbelastungen

sein, die nicht im Zuge der geplanten Baumaßnahmen beseitigt werden, wäre es theoretisch mög-

lich, dass BTEX in die zu errichtenden Gebäudekörper eingasen. Dies kann durch geeignete Maß-

nahmen (z.B. Spezialbeton) verhindert werden, um gesunde Arbeits- und Lebensverhältnisse zu

erreichen.

Sollten im Zuge der Bauarbeiten Grundwasserhaltungsmaßnahmen erforderlich sein, ist mit Mehr-

kosten zu rechnen, da die Wasserbehörde mit hoher Wahrscheinlichkeit Reinigungsmaßnahmen

anordnen würde, um eine Einleitung zu ermöglichen. Sollte eine Niederschlagsversickerung geplant

werden, müssten die möglichen Versickerungsorte zwischen Bauherren, Wasserbehörde und Bo-

denschutzbehörde abgestimmt werden. Dies gilt auch für möglicherweise geplante Nutzungen des

Grundwassers (z.B. Brunnen zur Eigenwasserversorgung).

Die Grundwassersanierung ist bereits abgeschlossen.

Berücksichtigung: Ergänzungen zur Boden- und Grundwasserverunreinigung sind daher nicht er-

forderlich. Die Vorhabenträgerin wird über die Stellungnahme in Kenntnis gesetzt.

V.10 VI-140g VE Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB


136

RECHTSGRUNDLAGEN BERLIN

Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414).In der Fassung

der Bekanntmachung vom 23.09.2004 (BGBl. I S. 2414) zuletzt geändert durch Gesetz vom

20.11.2014 (BGBl. I S. 1748) m.W.v. 26.11.2014.

Baunutzungsverordnung in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. Januar 1990 (BGBl. I S.

132), die zuletzt durch Artikel 2 des Gesetzes vom 11. Juni 2013 (BGBl. I S. 1548) geändert worden

ist.

Planzeichenverordnung vom 18. Dezember 1990 (BGBl. 1991 I S. 58), die durch Artikel 2 des Ge-

setzes vom 22. Juli 2011 (BGBl. I S. 1509) geändert worden ist.

Bauordnung für Berlin (BauO Bln) vom 29. September 2005 (GVBl. S. 495), zuletzt geändert durch

Gesetz vom 29. Juni 2011 (GVBl. S. 315, in Kraft getreten am 10. Juli 2011)

Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) in der Fassung vom 29. Juli 2009 (BGBl. I S. 2542), zuletzt

geändert durch Artikel 4 Absatz 100 des Gesetzes vom 7. August 2013 (BGBl. I S. 3154).

Wasserhaushaltsgesetz (WHG) vom 31. Juli 2009 (BGBl. I S. 2585), zuletzt geändert durch Artikel 2

des Gesetzes vom 15.November 2014 (BGBl. I S. 1724)

Bundes-Immissionsschutzgesetz (BImSchG) in der Fassung der Bekanntmachung vom 17. Mai

2013 (BGBl. I S. 1274), zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 20. November 2014

(BGBl. I S. 1740)

Bundes-Bodenschutzgesetz (BBodSchG) vom 17. März 1998 (BGBl. I S. 502), zuletzt geändert

durch Artikel 5 Absatz 30 des Gesetzes vom 24. Februar 2012 (BGBl. I S. 212)

Berliner Naturschutzgesetz: Gesetz über Naturschutz und Landschaftspflege von Berlin (Berliner

Naturschutzgesetz – NatSchGBln) vom 29. Mai 2013 (GVBl. S. 140)

Berliner Wassergesetz (BWG) in der Fassung vom 17.Juni 2005, letzte berücksichtigte Änderung:

Inhaltverzeichnis und §§ 23a und 85 geändert, sowie § 71 neu gefasst durch Artikel III des Gesetzes

vom 20.05.2011 (GVBI. S. 209, 210)

Denkmalschutzgesetz Berlin – DSchG Bln Gesetz zum Schutz von Denkmalen in Berlin vom 24.

April 1995 (GVBl. S. 274), zuletzt geändert durch Artikel II des Gesetzes vom 8. Juli 2010 (GVBl. S.

396)

Gesetz zur Erhaltung und Pflege des Waldes (Landeswaldgesetz Berlin – LWaldG) Vom 16. Sep-

tember 2004

Berliner Baumschutzverordnung: Verordnung zum Schutz des Baumbestandes in Berlin (Berliner

Baumschutzverordnung – BaumSchVO) vom 11. Januar 1982 (GVBl. S. 250), zuletzt geändert

durch die Vierte Verordnung zur Änderung der Baumschutzverordnung vom 05. Oktober 2007

(GVBl. S. 558)

http://gesetze.berlin.de/jportal/?quelle=jlink&query=NatSchG+BE&psml=bsbeprod.psml&max=true

http://gesetze.berlin.de/jportal/?quelle=jlink&query=BaumSchV+BE&psml=bsbeprod.psml&max=true


137

TA Lärm - Sechste Allgemeine Verwaltungsvorschrift zum Bundes-Immissionsschutzgesetz (Techni-

sche Anleitung zum Schutz gegen Lärm - TA Lärm) vom 26. August 1998 (GMBl Nr. 26/1998 S. 503)

TA Luft - Erste Allgemeine Verwaltungsvorschrift zum Bundes–Immissionsschutzgesetz (Technische

Anleitung zur Reinhaltung der Luft – TA Luft) vom 24. Juli 2002.

Aufgestellt: Berlin, den __.__.____

Bezirksamt Friedrichshain – Kreuzberg von Berlin

Abt. Planen, Bauen und Umwelt; Stadtentwicklungsamt; Fachbereich Stadtplanung

Peckskamp

Fachbereichsleiter

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