3. ÄNDERUNG BEBAUUNGSPLAN AN DER LUDWIGSTRASSE II€¦ · 3.2 Terrassen mit einer maximalen...

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TEIL II: D) ALLGEMEINE VORSCHRIFTEN, E) TEXTLICHE FESTSETZUNGEN, F) TEXTLICHE HINWEISE, G) BEGRÜNDUNG, H) ANLAGEN

3. ÄNDERUNG

BEBAUUNGSPLAN

„AN DER LUDWIGSTRASSE II“ MIT BEGRÜNDUNG

MARKT PEISSENBERG LANDKREIS WEILHEIM-SCHONGAU

VORABZUG IN DER FASSUNG VOM 24.04.2020

Entwurf zur

Beteil igung der Öffentl ichkeit , der Behörden und der sonstigen Träger öffentl i-cher Belange gemäß § 3 Abs. 2 und 4 Abs. 2 BauGB

Neusäß, den 18.12.2019

geändert am . . . . . . . . .

INGENIEURGESELLSCHAFT STEINBACHER-CONSULT mbH & Co. KG RICHARD-WAGNER-STR. 6, 86356 NEUSÄSS

Markt Peißenberg INHALT 3. Änderung Bebauungsplan „An der Ludwigstraße II“

Steinbacher-Consult Seite 2 von 35 Ingenieurgesellschaft mbH & Co. KG

INHALTSVERZEICHNIS

PRÄAMBEL 4

D) ALLGEMEINE VORSCHRIFTEN 4

1. Inhalt des Bebauungsplanes 4

2. Bestandteile 4

E) TEXTLICHE FESTSETZUNGEN 5

PLANUNGSRECHTLICHE FESTSETZUNGEN 5

1. Art der baulichen Nutzung 5

2. Maß der baulichen Nutzung 6

3. Bauweise 9

4. Höhenlage der Gebäude 9

5. Behandlung von Niederschlagswasser innerhalb des Baugebietes 10

6. Grünordnung 10

7. Immissionsschutz 12

ÖRTLICHE BAUVORSCHRIFTEN 15

8. Abstandsflächen 15

9. Stellplätze 15

10. Gestaltung der Gebäude und Freiflächen 15

11. Einfriedungen 17

12. In-Kraft-Treten 17

F) TEXTLICHE HINWEISE 18

1. Niederschlagswasser 18

2. Anzeigepflichtige Erdaufschlüsse 19

3. Grundwasser 19

4. Wasserversorgung 19

5. Brandschutz 19

6. Abwasserentsorgung 20

7. Müllbeseitigung 20


9. Wärmepumpen-Systeme 21

10. Altlasten und vorsorgender Bodenschutz 21

Markt Peißenberg INHALT 3. Änderung Bebauungsplan „An der Ludwigstraße II“


11. Denkmalschutz 22

G) BEGRÜNDUNG 23

1. Anlass der Planung 23

2. Vorgaben, Planungsalternativen 24

3. Prüfung der Belange des BNatSchG / BayNatSchG 27

4. Minimierungsmaßnahmen des Eingriffs 28

5. Lage und Beschaffenheit des Gebietes 28

6. Art der baulichen Nutzung 28

7. Maß der baulichen Nutzung 29

8. Bauweise 30

9. Höhenlage der Gebäude 31

10. Erschließung 31

11. Hochwasserschutz 31


13. Flächen 34

H) ANLAGEN 35

Markt Peißenberg D) ALLGEMEINE VORSCHRIFTEN 3. Änderung Bebauungsplan „An der Ludwigstraße II“ Entwurf in der Fassung vom 18.12.2019


P R Ä AM B E L

Der Markt Peißenberg erlässt aufgrund der § 2 Abs. 1 Satz 1, § 9, § 10 und § 13a des Baugesetzbuches (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 03.11.2017 (BGBl I S. 3634), Art. 23 der Gemeindeverordnung für den Freistaat Bayern (GO) in der Fas-sung der Bekanntmachung vom 22.08.1998 (GVBl. S. 796, BayRS 2020-1-1-I), zuletzt geändert durch Gesetz vom 15.05.2018 (GVBl. S. 260), Art. 6 und Art. 81 der Bayeri-schen Bauordnung (BayBO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 14.08.2007 (GVBl. S. 588, BayRS 2132-1-B), zuletzt geändert durch Gesetz vom 10.08.2018 (GVBl. S. 523), der Baunutzungsverordnung (BauNVO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 21.11.2017 (BGBl. I S. 3786), der Planzeichenverordnung (PlanZV) in der Fassung vom 18.12.1990 (BGBl. I 1991 S. 58), zuletzt geändert durch Gesetz vom 04.05.2017 (BGBl. I S. 1057) sowie des Art. 4 des Bayerischen Naturschutzgesetzes (BayNatSchG) in der Fassung vom 23.02.2011 (GVBl. S. 82, BayRS 791-1-U), zuletzt geändert durch Gesetz vom 26.03.2019 (GVBl. S. 98) folgende

3. Änderung des Bebauungsplanes „An der Ludwigstraße II“

als Satzung.

D ) AL L G E M E I N E V O R S C H R I F T E N

1. Inhalt des Bebauungsplanes

1.1 Für den Geltungsbereich des Bebauungsplanes, gilt die von der Ingenieurgesell-schaft Steinbacher-Consult mbH & Co. KG, Richard-Wagner-Straße 6, 86356 Neusäß ausgearbeitete Planzeichnung vom . . . . . . . . ., in der Fassung vom . . . . . . . . ., die zusammen mit nachstehenden Vorschriften den Bebauungsplan bi l-det.

1.2 Der Geltungsbereich umfasst die in der Planzeichnung mit der Geltungsbe-reichsgrenze umschlossenen Flächen der Flurstücknummern: 725, 70 und 71 (Gemarkung Peißenberg).

2. Bestandteile

Der Bebauungsplan besteht aus:

Teil I: A) Planzeichnung im M 1 : 1.000 mit

- Flächennutzungsplan im M 1 : 5.000

- Luftbild im M 1: 5.000

- Übersicht im M 1 : 20.000

B) Zeichenerklärung

C) Verfahrensvermerke

Teil II: D) Allgemeine Vorschriften

E) Textliche Festsetzungen

F)Textliche Hinweise

beigefügt:

G) Begründung

H) Anlagen

Markt Peißenberg E) TEXTLICHE FESTSETZUNGEN 3. Änderung Bebauungsplan „An der Ludwigstraße II“ Entwurf in der Fassung vom 18.12.2019


E ) T E X T L I C H E F E S T S E T Z U N G E N P L AN U N G S R E C H T L I C H E F E S T S E T Z U N G E N

1. Art der baulichen Nutzung

(§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i. V. m. §§ 1-11 BauNVO)

1.1 Das Plangebiet wird als Allgemeines Wohngebiet (WA) im Sinne des

§ 4 BauNVO festgesetzt.

Das Allgemeine Wohngebiet wird in 5 Bereiche untergliedert (WA 1.1, WA 1.2,

WA 2.1, WA 2.2 und WA 3)

1.2 Allgemeine Wohngebiete dienen vorwiegend dem Wohnen.

Für WA 1.1 und WA 1.2 gelten folgende Festsetzungen:

Zulässig sind:

- Wohngebäude,

- die der Versorgung des Gebiets dienenden Läden, Schank- und Spei-

sewirtschaften sowie nicht störenden Handwerksbetriebe,

- Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche

Zwecke.

Die Ausnahmen im Sinne des § 4 Abs. 3 BauNVO sind unzulässig.

Für WA 2.1 und WA 2.2 gelten folgende Festsetzungen:

Zulässig sind:

- Wohngebäude,

- Wohngebäude, die für Personengruppen mit besonderem Wohnbedarf

bestimmt sind (§ 9 Abs. 1 Nr. 8). Als Personengruppen mit besonderem

Wohnbedarf gelten:

o Senioren

o Integratives Mehrgenerationenwohnen


sewirtschaften,

- Anlagen für soziale und gesundheitliche Zwecke

Ausnahmsweise zulässig sind:

- Anlagen für Verwaltungen



Für WA 3 gelten folgende Festsetzungen:

Zulässig sind:

- Wohngebäude, die für Personengruppen mit besonderem Wohnbedarf

bestimmt sind (§ 9 Abs. 1 Nr. 8). Als Personengruppen mit besonderem

Wohnbedarf gelten:

o Senioren

o Integratives Mehrgenerationenwohnen


sewirtschaften,

- Anlagen für soziale und gesundheitliche Zwecke

Ausnahmsweise zulässig sind:

- Wohngebäude

- sonstige nicht störende Gewerbebetriebe

- Anlagen für Verwaltungen

Im Sinne des § 1 Abs. 7 BauNVO (vertikale Gliederung der Gebäude) wird fol-

gendes festgesetzt:

Im 1. Vollgeschoss (Erdgeschoss) sind zugelassen bzw. ausnahmsweise zuge-

lassen:

zulässig:


sewirtschaften,

- Anlagen für soziale und gesundheitliche Zwecke.

ausnahmsweise zulässig

- sonstige nicht störende Gewerbebetriebe

- Anlagen für Verwaltungen.

Oberhalb des 1. Vollgeschosses (Erdgeschoss) sind nur Wohnungen mit der ge-

nannten Zweckbestimmung zulässig.

2. Maß der baulichen Nutzung

(§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i. V. m. §§ 16-21 BauNVO)

Die festgesetzte Grundfläche (GR) gilt generell für die gesamte überbaubare

Fläche innerhalb der festgesetzten Baugrenzen.

2.1 Grundfläche (GR)

Im Bereich WA 1.1 wird folgendes festgesetzt:

Die maximal zulässige Grundfläche (GR) beträgt 530 m².





Für die Bereiche WA 1.1 bis WA 1.2 gilt:

Die zulässige Grundfläche darf neben der in § 19 Abs. 4 Satz 2 BauNVO ge-

troffene Vorschrift durch

- Garagen und Stellplätze mit ihren Zufahrten,

- Nebenanlagen im Sinne § 14 BauNVO,

- baulichen Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche, durch die das Bau-

grundstück lediglich unterbaut wird,

- Terrassen und Balkone, die mit dem Hauptgebäude verbunden sind,

um weitere 50 % überschritten werden, höchstens jedoch bis zu einer Grundflä-

chenzahl von 0,8.





Im Bereich WA 3 wird folgendes festgesetzt:


Für die Bereiche WA 2.1, WA 2.2 und WA 3 wird folgendes festgesetzt:



- Garagen und Stellplätze mit ihren Zufahrten,

- Nebenanlagen im Sinne § 14 BauNVO,

- Terrassen und Balkone, die mit dem Hauptgebäude verbunden sind,

um weitere 50 % überschritten werden, höchstens jedoch bis zu einer Grundflä-

chenzahl von 0,8.



- baulichen Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche, durch die das Bau-

grundstück lediglich unterbaut wird,



bis zur einer Grundflächenzahl von maximal 0,9 überschritten werden, wenn

mindestens eine Überdeckung der Tiefgarage von 0,30 m gewährleistet ist.

2.2 Zahl der Wohneinheiten

In den Bereichen WA 1.1 und WA 1.2 wird folgendes festgesetzt:

- Es sind maximal zwei Wohneinheiten je Doppelhaus zulässig.

- Es ist maximal 1 Wohneinheit je Reihenhaus (Teil der Hausgruppe) zulässig.

2.3 Zahl der Vollgeschosse


Es sind maximal zwei Vollgeschosse (II) zulässig.


Es sind maximal drei Vollgeschosse (III) zulässig.

Das oberste zulässige Vollgeschoss ist auszubilden:

- als Dachgeschoss mit einer Dachneigung auf mindestens zwei einander ge-

genüberliegenden Seiten von mindestens 25° und höchstens 35°.

Im Bereich WA 3 wird folgendes festgesetzt:

Es sind maximal vier Vollgeschosse (IV) zulässig.

Das oberste zulässige Vollgeschoss ist auszubilden:

- als Dachgeschoss mit einer Dachneigung auf mindestens zwei einander ge-

genüberliegenden Seiten von mindestens 25° und höchstens 35°.



3. Bauweise

(§ 9 Abs. 1 Nr. 2 und Nr. 4 BauGB i. V. m. §§ 12, 14 und 23 BauNVO)

3.1 Gebäude und Gebäudeteile sind nur innerhalb der Baugrenze zulässig.

3.2 Terrassen mit einer maximalen Größe von 15 m², Garagen und Stellplätze im

Sinne des § 12 BauNVO sowie Nebenanlagen im Sinne des § 14 BauNVO sind

außerhalb der Baugrenzen zulässig.

3.3 Für den Bereich WA 1.1 wird folgendes festgesetzt:

- Es sind nur Hausgruppen zulässig.

3.4 Für den Bereich WA 1.2 wird folgendes festgesetzt:

- Es sind Hausgruppen und Doppelhäuser zulässig.

- Für Hausgruppen gilt die abweichende Bauweise:

Die Länge der Gebäude darf 50,0 m überschreiten.

3.5 Für die Bereiche WA 2.1, WA 2.2, sowie WA 3 wird folgendes festgesetzt:

- Es sind nur Einzelhäuser zulässig.

4. Höhenlage der Gebäude

(§ 9 Abs. 1 Nr. 1 und 16 c BauGB i. V. m. §§ 16 Abs. 2 Nr. 4 u. 18 Abs. 1 BauNVO)

4.1 Unterer und oberer Höhenbezugspunkt

Der untere Bezugspunkt für die Höhe baulicher Anlagen ist die Oberkante Fer-

tigfußboden des Erdgeschosses (OK-EG-FFB).

Oberer Bezugspunkt für die Wandhöhe ist der obere Abschluss der Wand. Als

oberer Abschluss der Wand gilt die Schnittlinie der Außenfläche der Außenwand

mit der Unterkante der Dachhaut.

4.2 Erdgeschossfertigfußboden

Die Oberkante Fertigfußboden des Erdgeschosses (OK-EG-FFB) ist zwischen

der Mindesthöhe von 582,05 m NHN und der Maximalhöhe von 582,20 m NHN

festgesetzt. Gebäude/Wohngebäude sind bis zur Mindesthöhe wasserdicht zu

errichten (Keller wasserdicht und auftriebssicher, dies gilt auch für Kelleröffnun-

gen, Lichtschächte, Zugänge, Tiefgaragenzufahrten, Installationsdurchführun-

gen).

4.3 Wandhöhe (WH)

(= Schnittlinie der Außenfläche der Außenwand mit der Unterkante der Dach-

schalung, gemessen von der Oberkante des EG-FFB)

Für die Bereiche WA 1.1, WA 1.2, WA 2.1 und WA 2.2 wird folgendes festge-

setzt:

Die maximale Wandhöhe beträgt 7,0 m.



Für den Bereich WA 3 wird folgendes festgesetzt:

Die maximale Wandhöhe beträgt 10,30 m.

4.4 Untergeordnete Dachaufbauten

Untergeordnete technische Anlagen (z. B. Photovoltaikanlagen, Lüftungs-

gehäuse o. ä.) dürfen die festgesetzte Wandhöhe um maximal 1,50 m über-

schreiten.

4.5 Firsthöhe (FH)

(=Oberster Abschluss der Dachhaut, gemessen von der Oberkante des EG-FFB)

Für die Bereiche WA 1.1, WA 1.2, WA 2.1 und WA 2.2 wird folgendes festge-

setzt:

Die maximale Firsthöhe beträgt 11,20 m.

Für den Bereich WA 3 wird folgendes festgesetzt:

Die maximale Firsthöhe beträgt 16,20 m.

5. Behandlung von Niederschlagswasser innerhalb des Baugebietes

(§ 9 Abs. 1 Nrn. 14 u. 20 BauGB)

5.1 Die Satzung für die öffentliche Entwässerungseinrichtung des Marktes Peißen-

berg (Entwässerungssatzung, EWS) ist in der jeweils aktuellen Fassung anzu-

wenden.

5.2 Im Geltungsbereich anfallendes unverschmutztes Niederschlagswasser von den

Dach- und Hofflächen ist auf dem Grundstück über Sickeranlagen (Rigolen) den

Grundwässern zuzuführen.

5.3 Für private Stellplätze, Parkflächen, Zufahrten zu Garagen (außer Tiefgarage)

und Abstellflächen ist eine Befestigung der Oberfläche in nicht versiegelter

Bauweise festgesetzt, z. B. durch Pflastersteine mit Rasenfuge, wassergebun-

dene Decke oder Rasengittersteine.

6. Grünordnung

(§ 9 Abs. 1 Nr. 25a und 25b BauGB)

Für die Pflanzungen im Baugebiet sind standortgerechte Bäume und Sträucher

zu verwenden.

Gehölzliste:

Großbäume:

Acer pseudoplatanus Berg-Ahorn

Acer monspessulanum Burgen-Ahorn



Fagus sylvatica Rotbuche

Gleditsia triacanthos Gleditschie

Gingko biloba Walnuß

Koelreuteria paniculata Blasenbaum

Liriodendrontulipifera Tulpenbaum

Platanus acerifolia Platane

Tilia cordata Winter-Linde

Querus robur Stiel-Eiche

Querus rubra Amerikanische Rot-Eiche

Kleinbäume:

Acer campestre Feld-Ahorn

Carpinus betulus Hainbuche

Corylus colurna Baum-Hasel

Prunus avium Vogel-Kirsche

Prunus in Sorten Japanische Zierkirsche

Pyrus pyraster Holzbirne

Sorbus intermedia Oxelbeere

Sorbus aria Mehlbeere

Obstbäume in Sorten

Sträucher / Hecken:

Amelanchier canadensis Felsenbirne

Buddleia in Sorten Sommerflieder

Carpinus betulus Hainbuche

Cornus mas Kornellkirsche

Coryllus avellana Hasel

Cornus sanguinea Roter Hartriegel

Crataegus monogyna Weißdorn

Philadelphus coronaries Bauernjasmin

Syringa in Sorten Flieder

Vuburnum opulus Gew. Schnellball

Weigelia florida Weigelia



Strauch- und Wildrosen in Sorten

Rhamnus frangula Faulbaum

Sambucus nigra schwarzer Holunder

6.1 Pflanzgebot:

Zur Gliederung des Gebietes sind die in der Planzeichnung festgesetzten Bäu-

me aus vorgenannter Artenliste zu pflanzen und dauerhaft zu erhalten.

Grundsätzlich ist für die nicht überbauten Flächen ein Freiflächengestaltungs-

plan zwingend erforderlich.

Im Bereich der Tiefgarage sind Sträucher und kleinere Obstbäume zu pflanzen.

Die Bepflanzung in diesem Bereich ist anhand eines Freiflächengestaltungs-

plans zwingend darzulegen und umzusetzen.

Für die Pflanzung von Obstbäumen werden Hochstämme festgesetzt.

Bei der Durchführung von Baumpflanzungen ist darauf zu achten, dass Bäume

in ausreichender Entfernung von Leitungen der Versorgungsträger gepflanzt

werden. Die Abstände sind bei den Versorgungsträgern zu erfragen. Sollte die-

ser Mindestabstand im Einzelfall unterschritten werden, sind Schutzmaßnahmen

für die Leitungen erforderlich

Bepflanzungen (ausgenommen Hochstämme) dürfen im Einmündungsbereich

der Erschließungsstraße die Höhe von 0,80m über den angrenzenden Verkehrs-

flächen nicht überschreiten.

Die Erst-Bepflanzung auf den privaten Flächen hat der Bauherr in der zweiten

Vegetationsruhe nach Nutzungsbeginn des Gebäudes durchzuführen. Die Er-

satz-Pflanzung, z.B. bei Ausfall, übernimmt der Grundstückseigentümer.

Die Pflanzen sind dauerhaft zu erhalten. Es sind geeignete Maßnahmen zum

Schutz vor Wildverbiss zu ergreifen. Ausfälle sind innerhalb eines halben Jahres

gleichartig und gleichwertig zu ersetzen. Die Eingrünung ist freiwachsend zu er-

halten.

6.2 Schützenswerter Pflanzenbestand:

Die vorhandenen Haselsträucher an der südlichen Grenze des Allgemeinen

Wohngebietes WA 1.2 sind zwingend zu schützen und zu erhalten.

7. Immissionsschutz

7.1 Maßnahmen zum Schutz gegen Verkehrslärm

In Bereichen mit Nacht-Beurteilungspegeln des Verkehrslärms von mehr als 45

dB(A) sind Schlaf- und Kinderzimmer so anzuordnen, dass eine größtmögliche

Abschirmwirkung des Verkehrslärms durch das jeweilige Gebäude (schalltech-

nisch günstige Grundrissgestaltung) erreicht wird. Muss aus zwingenden Grün-

den hiervon abgewichen werden, sind die Schlaf- und Kinderzimmer mit zum

Lüften erforderlichen Fenstern in Bereichen mit Nacht-Beurteilungspegeln von



mehr als 45 dB(A) mit zusätzlichen Lüftungseinrichtungen auszustatten, so dass

eine ausreichende Lüftung der Räume auch bei geschlossenen Fenstern sicher-

gestellt ist. Die Lüftungseinrichtungen müssen schallgedämpft bzw. mit Schall-

dämpferstrecken versehen sein. Alternativ hierzu können diese Fenster hinter

einer schallabsorbierend ausgekleideten und mit einer Lüftungsmöglichkeit ver-

sehenen Verglasung (Wintergarten, Loggia) liegen oder als sog. „Hamburger

Fenster“ ausgeführt werden.

Die Mindest-Schalldämmung der Außenbauteile von Aufenthaltsräumen ist an-

hand DIN 4109, Schallschutz im Hochbau in der aktuell gültigen Fassung zu

bemessen. Bei der Auslegung der Schalldämmung der Fenster ist der Korrek-

turwert Ctr für Straßenverkehrslärm gemäß DIN EN ISO 717-1 vom Januar 1997

zu beachten.

Hinweis 1:

Einen Hinweis über die Bereiche mit Nacht-Beurteilungspegel von mehr als 45

dB(A) liefern die Lärmkarten der Anlagen 2 bis 5 jeweils Blatt 2 der schalltechn i-

schen Untersuchung der Fa. Tecum GmbH vom 10.08.2018, Bericht Nr.

18.042.1/F. (siehe hierzu unter Punkt G) Anlagen „Schalltechnische Untersu-

chung – Bericht Nr. 18.042.1/F vom 10.08.2019)

Die Untersuchung ist Bestandteil der Begründung des Bebauungsplanes

Hinweis 2:

Beim sog. Hamburger Fenster handelt es sich vom Aufbau her um ein Kasten-

fenster, dessen äußere und innere Ebene versetzt geöffnet werden kann und

welches auch im Zustand mit gekippten Fensterflügeln durch zusätzliche Maß-

nahmen eine hohe Schalldämmung aufweist.

Hinweis 3:

Die Anforderungen der DIN 4109 sind Mindestanforderungen im Sinne einer

nicht zu unterschreitenden schalltechnischen Qualitätsgrenze. Übliche Qualitäts -

und Komfort-Standards gehen über diese Mindestanforderungen hinaus.

Hinweis 4:

DIN-Normblätter, auf die hier verwiesen wird, sind beim Beuth Verlag GmbH,

Berlin und Köln, zu beziehen und beim Deutschen Patentamt in München ar-

chivmäßig gesichert hinterlegt.

7.2 Maßnahmen zur Minimierung der Ruhestörung durch nächtliche Feuerwehreins-

ätze

Zur Minimierung der Störung der Nachtruhe durch nächtliche Feuerwehreinsätze

sind die zum Lüften erforderlichen Fenster von Schlaf- und Kinderzimmern beim

westlichen, an der Ebertstraße gelegenen Reihenhausriegel auf der Südseite

des Gebäudes bzw. innerhalb der südlichen Dachflächen anzuordnen.

7.3 Maßnahmen zur Minimierung der Geräuschbelastung durch den KFZ-Verkehr

der Tiefgarage



Zur Minimierung der Geräuscheinwirkungen des Verkehrs der Tiefgaragenrampe

ist die Rampe möglichst weitgehend fugendicht einzuhausen. Das Tiefgaragen-

tor ist auf dem Höhenniveau der Tiefgarage anzuordnen.

Die Innenwände und die Decke der Einhausung sind schallabsorbierend auszu-

führen bzw. zu verkleiden. Die Abdeckung der Regenrinne muss lärmarm sein.

Hinweis:

Eine lärmarme Ausführung der Regenrinne liegt z. B. dann vor, wenn die Abde-

ckung in Form von verschraubten Gusseisenplatten gefertigt ist.



Ö R T L I C H E B AU V O R S C H R I F T E N

(§ 9 Abs. 4 BauGB i. V. m. Art. 81 Bayerischer Bauordnung – BayBO)

8. Abstandsflächen

8.1 Bei der Bemessung der Abstandsflächen für die Bereiche WA 1.1, WA 1.2,

WA 2.1 und WA 3 gelten die Vorschriften nach Art. 6 der Bayerischen Bauord-

nung (BayBO).

8.2 Bei der Bemessung der Abstandsflächen für den Bereich WA 1.2, WA 2.2 und

WA 3 gelten gemäß § 9 Abs. 2a BauGB abweichende Tiefen:

Im Allgemeinen Wohngebiet WA 1.2, WA 2.2 sowie WA 3 (Bereich der südlichen

Reihen- bzw. Doppelhäuser, Bereich des südlichen Mehrfamilienhauses sowie

Bereich des Sonderbaus im WA 3)) darf an die südliche Baugrenze bis zur zu-

lässigen Zahl der Vollgeschosse herangebaut werden; die Abstandsflächen im

Süden betragen hier 0,4 H (mindestens 3,00 m).

9. Stellplätze

Es gilt die Satzung über die Herstellung von Stellplätzen des Marktes Peißen-

berg in der jeweils gültigen Fassung, außer den folgenden Punkten:

- bei Ein- und Zweifamilienhäuser (auch Doppel- und Reihenhäuser) sind 2

Stellplätze je Wohneinheit nachzuweisen. Die Stellplätze sind auf dem

Grundstück oder auf dem festgesetzten Flächen für Stellplätze nachzuwei-

sen

- bei Mehrfamilienhäusern und sonstigen Gebäuden mit Wohnungen sind her-

zustellen:

o bis 50 m² 1 Stellplatz je Wohneinheit

o für 50 m² bis 85 m² 1,5 Stellplätze je Wohneinheit

o über 85 m² 2 Stellplätze je Wohneinheit

- bei Gebäuden mit Altenwohnungen sind 0,5 Stellplätze je Wohneinheit

nachzuweisen.

Abweichend vom § 3 Abs. 2 der Satzung über die Herstellung von Stellplätzen

sind zwischen öffentlicher Verkehrsfläche und Garagen / Carports keine Zu-

bzw. Abfahrten mit einer Länge von drei Metern herzustellen.

10. Gestaltung der Gebäude und Freiflächen

(Art. 81 Abs. 1 BayBO)

10.1 Dachneigung

Es ist eine Dachneigung von 25° - 35° zulässig.



Die Dachneigung ist definiert als Winkel zwischen der Horizontalen und der

Ebene des Daches als Mindest- und Höchstmaß. Die Dachneigung gilt für das

Dach des Hauptgebäudes und für Widerkehre sowie Zwerchgiebel.

Die Dachneigung und Firsthöhe bei Doppelhäusern ist einheitlich zu gestalten.

10.2 Dachform

Es sind nur Satteldächer zugelassen.

Für Garagen und Carports sind neben der für die Hauptgebäude festgesetzten

Dachform zusätzlich begrünte Flachdächer (bis Max. 5° Dachneigung) zulässig.

10.3 Zwerchgiebel

Zwerchgiebel sind unter folgenden Voraussetzungen zulässig:

Zwerchgiebel sind ab einer Dachneigung von 35° des Hauptdaches zulässig.

Der seitliche Abstand muss zwischen Zwerchgiebel und der giebelseitigen Au-

ßenwand mindestens 1,50 m betragen. Der Zwerchgiebel ist nur mit Satteldach

zulässig und muss einen Mindestabstand von 1,00 m am Schnittpunkt der Ober-

kante Dachhaut des Zwerchgiebels und der Oberkante Dachhaut des Hauptda-

ches zum Hauptfirst einhalten.

Dacheinschnitte ohne eine vollständige Überdachung (so genannte Negativgau-

ben) sind nicht zulässig.

10.4 Dacheindeckung

Es sind nur naturfarbene Dachsteine oder Dachpfannen in den Farbtönen rot bis

rotbraun zulässig.

Für Dachflächen, die der Gewinnung von Sonnenenergie dienen, sind darüber

hinaus Materialien zulässig, die für diese Anlagen (Sonnenkollektoren, Photovo l-

taik-Anlagen) üblich bzw. erforderlich sind.

10.5 Solaranlagen bzw. Photovoltaik-Anlagen

Es sind nur Solaranlagen bzw. Photovoltaik-Anlagen zugelassen, wenn diese

parallel zur Dachfläche angebracht werden.

10.6 Fassadengestaltung

An Außenwänden sind schwarze und dunkelbraune sowie grelle und leuchtende

Farben (wie z.B. RAL-Farben 1016, 1026, 2005, 2007, 3024, und 3026, 4000,

6032, 6037, 6038) unzulässig.

10.7 Ver- und Entsorgungsanlagen

Sämtliche Ver- und Entsorgungsanlagen, einschließlich Strom- und Telefonlei-

tungen, sind – vorbehaltlich anderer gesetzlicher Regelungen – unterirdisch zu

führen.



11. Einfriedungen

(Art. 81 Abs. 1 Nr. 5 BayBO)

11.1 Einfriedungen sind ausschließlich als Hecken mit heimischen Sträuchern bis zu

einer maximalen Höhe von 1,20 m zulässig.

11.2 Zäune jeglicher Art, Gabione, sowie Mauern sind unzulässig.

12. In-Kraft-Treten

Der Bebauungsplan tritt mit der Bekanntmachung gemäß § 10 Abs. 3 BauGB

in Kraft.

Markt Peißenberg, den . . . . . . . . . .

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Manuela Vanni, 1. Bürgermeisterin (Siegel)

Markt Peißenberg F) TEXTLICHE HINWEISE

3. Änderung Bebauungsplan „An der Ludwigstraße II“ Entwurf in der Fassung vom 18.12.2019


F ) T E X T L I C H E H I N W E I S E

1. Niederschlagswasser

1.1 Unverschmutztes Niederschlagswasser

Dieses soll entweder aufgefangen und zur Gartenbewässerung gespeichert und

verwendet oder, falls möglich, dem Untergrund z. B. über Versickerungsflächen

zugeführt werden.

Die Niederschlagswasserfreistellungsverordnung (NWFreiV), die Technischen

Regeln zum schadlosen Einleiten von gesammeltem Niederschlagswasser in

das Grundwasser (TRENGW), das DWA‐Arbeitsblatt A 138 „Bau und Bemes-

sung von Anlagen zur dezentralen Versickerung von nicht schädlich verunreinig-

tem Niederschlagswasser“ sowie das DWA‐Merkblatt M 153 „Handlungsempfeh-

lungen zum Umgang mit Regenwasser“ sind zu beachten.

Die Versickerung von unverschmutztem gesammeltem Niederschlagswasser von

Dachflächen und sonstigen Flächen ist erlaubnisfrei, wenn die Anforderungen

der Niederschlagswasserfreistellungsverordnung (NWFreiV) sowie die Techni-

schen Regeln zum schadlosen Einleiten von gesammeltem Niederschlagswasser

in das Grundwasser (TRENGW) eingehalten werden.

Die punktuelle Versickerung von Regenwasser über einen Sickerschacht ist nur

anzuwenden, wenn zwingende Gründe eine flächenhafte (z. B. Versickerungs-

mulden) bzw. linienförmige Versickerung (z. B. Rigolen oder Sickerrohre) aus-

schließen.

1.2 Verschmutztes Niederschlagswasser

Aus Gründen des Gewässerschutzes ist verschmutztes Niederschlagswasser zu

sammeln und schadlos durch Ableiten in die Misch- bzw. Schmutzwasserkanali-

sation zu beseitigen (dies gilt auch für Bereiche, die im Trennsystem entwässert

werden).

1.3 Oberflächenwasser und wild abfließendes Wasser

Infolge der vorhandenen Geländeneigung kann bei Starkniederschlägen wild ab-

fließendes Wasser zu Beeinträchtigungen führen. Die Entwässerungseinrichtun-

gen sind so auszulegen, dass wild abfließendes Wasser schadlos abgeführt

werden kann.

Zum Schutz der einzelnen Gebäude vor oben genanntem wild abfließendem

Wasser sind gegebenenfalls Objektschutzmaßnahmen vorzusehen, wobei das

anfallende Wasser dadurch nicht auf andere Grundstücke abgeleitet werden

darf.

1.4 Gebäudegestaltung

Es wird empfohlen, die Keller wasserdicht (rissbreitenbeschränkende Beton-

bauweise) auszubilden und die Gebäude gegen den Auftrieb zu sichern (weiße

Wanne).




Öffnungen in den Gebäuden sind so zu gestalten, dass wild abfließendes Was-

ser nicht eindringen kann.

2. Anzeigepflichtige Erdaufschlüsse

Arbeiten, die so tief in den Boden eindringen, dass sie sich unmittelbar oder mi t-

telbar auf die Bewegung, die Höhe oder die Beschaffenheit des Grundwassers

auswirken können, sind dem zuständigen Landratsamt einen Monat vor Beginn

der Arbeiten anzuzeigen (§ 49 Wasserhaushaltsgesetz - WHG-). Ergibt sich,

dass auf das Grundwasser eingewirkt wird, so sind die Arbeiten nach Art. 30

Bayerische Wassergesetz (BayWG) einzustellen, bis die Gewässerbenutzung

oder der

Gewässerausbau vorzeitig zugelassen oder die erforderliche Erlaubnis erteilt

oder der Plan festgestellt oder genehmigt ist, soweit nicht eine erlaubnisfrei Ge-

wässerbenutzung vorliegt.

3. Grundwasser

Befristete Anschneidungen von Grundwasser im Zusammenhang mit der Ausfüh-

rung der einzelnen Baumaßnahmen bedürfen einer wasserrechtlichen Erlaubnis

nach Art. 70 Abs. 1 Nr. 3 BayWG. Diese wäre ggf. rechtzeitig vor Baubeginn

beim zuständigen Landratsamt zu beantragen.

Eine ständig andauernde Grundwasserabsenkung ist nicht zulässig.

Das Aufstauen, Absenken und Umleiten von Grundwasser durch Anlagen, die

hierfür bestimmt oder geeignet sind, unterliegt der wasserrechtlichen Erlaubnis-

pflicht (§ 9 Abs. 2 Nr. 1 Wasserhaushaltsgesetz; WHG).

Bei der Errichtung von Hausdrainagen ist darauf zu achten, dass diese nicht an

den Schmutz- bzw. Mischwasserkanal angeschlossen werden.

4. Wasserversorgung

Sämtliche Neubauten sind an die zentrale Wasserversorgungsanlage anzu-

schließen. Die hierzu erforderliche Wasserverteilung ist so auszuführen, dass

ausreichende Betriebsdrücke und auch die Bereitstellung von Löschwasser im

Brandfall über die öffentliche Anlage gewährleistet sind.

5. Brandschutz

Der Löschwasserbedarf ist über die zentrale Wasserversorgung sicherzustellen.

Nach den technischen Regeln des DVGW-Arbeitsblatt W405 ist in Wohngebieten

eine Bereitstellung von mindestens 800 l/min über zwei Stunden erforderlich.




Das Hydrantennetz ist nach den technischen Regeln des DVGW Arbeitsblatt W

331 auszubauen. Hydranten sind im Abstand von ca. 100 m zu situieren.

Für Gebäude, die ganz oder mit Teilen mehr als 50 m von einer öffentlichen

Verkehrsfläche entfernt sind, müssen Zufahrtswege für die Feuerwehr nach der

Richtlinie über Flächen für die Feuerwehr auf Grundstücken angelegt werden.

Die Mindestabstände zwischen Bauten und Starkstromleitungen müssen den

Vorschriften des Verbandes Deutscher Elektrotechniker VDE 0132 und 0210

entsprechen. Zur Durchführung eines sicheren Löschangriffs muss der Abstand

zwischen dem möglichen Standplatz eines Strahlrohres (z.B. Geländeoberflä-

che, Balkon, Traufe) und den Leiterseilen mindestens 9,50 m betragen.

6. Abwasserentsorgung

Sämtliche Bauvorhaben sind vor Bezug an die zentrale Abwasseranlage im

Mischsystem anzuschließen. Die Dichtheit der Grundstücksentwässerungs-

anlagen ist nach DIN 1986-30 vor Inbetriebnahme nachzuweisen.

Das öffentliche Kanalnetz ist entsprechend den technischen Regeln (DIN EN

752) zu erstellen und zu betreiben.

7. Müllbeseitigung

Die Beseitigung und Verwertung von Abfällen ist mit dem zuständigen öffentlich-

rechtlichen Entsorger, hier den Abfallwirtschafts- und Abfallentsorgungseinrich-

tungen des Landkreises, abzustimmen.

Es sind auf jedem Baugrundstück ausreichende Stellflächen für Müllcontainer,

bzw. Tonnen vorzusehen (möglichst am Straßenrand).

8. Immissionsschutz

Handwerksbetriebe

Aufgrund der angesiedelten Handwerksbetriebe in der Gemeinde muss mit von

den Handwerksunternehmen ausgehenden, betriebsüblichen Emissionen ein-

schließlich des betriebsüblichen Betriebsverkehrs gerechnet werden.

Einsatz von stationär betriebenen haustechnischen Anlagen

Bei der Aufstellung und dem Betrieb von Klimageräten, Kühlgeräten, Lüftungs-

geräten, Luft-Wärme-Pumpen und Mini-Blockheizkraftwerken ist der von der

Bund/Länder-Arbeitsgemeinschaft für Immissionsschutz erstellte LAI Leitfaden

für die Verbesserung des Schutzes gegen Lärm bei stationären Geräten (Klima-

geräte, Kühlgeräte, Lüftungsgeräte, Luft-Wärme-Pumpen und Mini-

Blockheizkraftwerke) in der jeweils gültigen Fassung (28.03.2013) zu beachten.




Falls Luftwärmepumpen und Luftwasserpumpen errichtet werden, sind nur sol-

che zulässig, die folgende Anforderungen erfüllen:

- Die Aufstellung von Luftwärmepumpen ist nur in allseitig umschlossenen

Räumen zulässig.

- An sämtlichen Durchbrüchen und Öffnungen vom Aufstellraum ins Freie darf

ein Schalldruckpegel, in 1 m Entfernung von der Öffnung, von 30 dB(A) nicht

überschritten werden.

- Bei Dimensionierung und Ausführung von Schalldämmkulissen und Schal l-

dämpfern ist grundsätzlich sicherzustellen, dass die Geräusche nach

Schalldämpfer keine Tonhaltigkeit aufweisen und insbesondere auch im tief-

frequenten Bereich unter 90Hz ausreichend schalldämpfende Eigenschaften

aufweisen.

9. Wärmepumpen-Systeme

Ob der Baugrund bzw. das Grundwasser im Baugebiet für einen Einsatz von

Grundwasser-Wärmepumpen geeignet ist, ist im Einzelfall zu prüfen. Die fachl i-

che Begutachtung für Anlagen bis zu einer Leistung von 50 kJ/s wird hier von

privaten Sachverständigen der Wasserwirtschaft (PSW) durchgeführt.

https://www.lfu.bayern.de/wasser/sachverstaendige_wasserrecht/psw/index.htm

Anhand der Übersichtskarte im Energie-Atlas Bayern kann der Bau einer Erd-

wärmesondeanlage nach hydrogeologischen und geologischen Bedingungen

geprüft werden:

https://www.energieatlas.bayern.de

Alternativ können u. U. Erdwärmekollektoren-, Erdwärmekörbe- oder Luftwärme-

pumpen-Systeme realisiert werden.

10. Altlasten und vorsorgender Bodenschutz

Bei Erdarbeiten ist generell darauf zu achten, ob evtl. künstliche Auffüllungen,

Altablagerungen o. Ä. angetroffen werden. In diesem Fall ist umgehend das zu-

ständige Landratsamt einzuschalten, das alle weiteren erforderlichen Schritte in

die Wege leitet.

Es kann auch nicht ausgeschlossen werden, dass Böden mit von Natur aus er-

höhten Schadstoffgehalten (geogene Bodenbelastungen) vorliegen, welche zu

zusätzlichen Kosten bei der Verwertung/Entsorgung führen können. Es wird da-

her empfohlen, vorsorglich Bodenuntersuchungen durchzuführen. Das zuständi-

ge Landratsamt ist von festgestellten geogenen Bodenbelastungen in Kenntnis

zu setzen.

Sofern bei Erd- und Aushubarbeiten optische oder organoleptische Auffälligkei-

ten des Bodens festgestellt werden, die auf eine schädliche Bodenveränderung

https://www.lfu.bayern.de/wasser/sachverstaendige_wasserrecht/psw/index.htm

https://www.energieatlas.bayern.de/




oder Altlast hindeuten, ist unverzüglich das Landratsamt Dillingen a. d. Donau,

Bodenschutzbehörde, zu informieren (Mitteilungspflicht nach Art. 1 Bayerisches

Bodenschutzgesetz) und das weitere Vorgehen abzustimmen. Der Aushub ist z.

B. in dichten Containern mit Abdeckung zwischenzulagern bzw. die Aushub-

maßnahme ist zu unterbrechen bis der Entsorgungsweg des Materials geklärt

ist.

11. Denkmalschutz

11.1 Art. 7 Abs. 1 DSchG:

Wer auf einem Grundstück nach Bodendenkmälern graben oder zu einem ande-

ren Zweck Erdarbeiten auf einem Grundstück vornehmen will, obwohl er weiß

oder vermutet oder den Umständen nach annehmen muss dass sich dort Bo-

dendenkmäler befinden, bedarf der Erlaubnis. Die Erlaubnis kann versagt wer-

den, soweit dies zum Schutz des Bodendenkmals erforderlich ist.


Wer Bodendenkmäler auffindet ist verpflichtet, dies unverzüglich der Unteren

Denkmalschutzbehörde oder dem Landesamt für Denkmalpflege anzuzeigen.

Zur Anzeige verpflichtet sind auch der Eigentümer und der Besitzer des Grund-

stücks sowie der Unternehmer und der Leiter der Arbeiten, die zu dem Fund ge-

führt haben. Die Anzeige eines der Verpflichteten befreit die übrigen. Nimmt der

Finder an den Arbeiten, die zu dem Fund geführt haben, aufgrund eines Arbeits-

verhältnisses teil, so wird er durch Anzeige an den Unternehmer oder den Leiter

der Arbeiten befreit.


Die aufgefundenen Gegenstände und der Fundort sind bis zum Ablauf von einer

Woche nach der Anzeige unverändert zu belassen, wenn nicht die Untere

Denkmalschutzbehörde die Gegenstände vorher freigibt oder die Fortsetzung

der Arbeiten gestattet.

Markt Peißenberg G) BEGRÜNDUNG



G ) B E G R Ü N D U N G

1. Anlass der Planung

Das Plangebiet befindet sich in der Ebertstraße Ecke Ludwigstraße im nördli-

chen Bereich der Marktgemeinde Peißenberg. Zum gegenwärtigen Zeitpunkt be-

findet sich dort eine Brandruine und der Rest des Geländes ist eine Brachfläche.

Der Planungsbereich ist Teil des seit ca. 30 Jahren rechtskräftigen Bebauungs-

planes „An der Ludwigstraße II“. Mit der 3. Änderung des Bebauungsplanes wird

das Ziel verfolgt, die Innenentwicklung der Marktgemeinde Peißenberg voranzu-

treiben. Durch die Planung wird dem Planungsprinzip „Innenentwicklung vor Au-

ßenentwicklung“ entsprochen.

Der Bereich der 3. Änderung des Bebauungsplanes umfasst die Flurnummern

70, 71 und 725 (Gemarkung Markt Peißenberg). Die städtebauliche Entwicklung

sieht Wohnbebauung vor, die den heutigen Anforderungen entsprechen. Dazu

zählt Wohnraum für junge Familien, aber auch altersgerechtes Wohnen in Form

von betreutem Wohnen bzw. Mehrgenerationenhäusern. Diese Wohnraumvielfalt

bietet für unterschiedliche Wohnwünsche und unterschiedliche finanzielle Mög-

lichkeiten ein entsprechendes Angebot. Der Bebauungsvorschlag sieht Einze l-

häuser (Geschosswohnungsbau), Doppelhaushälften und Reihenhäuser (Haus-

gruppen) vor. Zudem sind unterschiedliche Grundstücksgrößen geplant. Durch

die kleineren Grundstücksgrößen (Reihenhäuser) und dem unterschiedlichem

Angebot an Wohnungsgrößen (Geschosswohnungsbau) soll insbesondere auch

jungen Familien die Möglichkeit der Eigentumsbildung in Einfamilienhäusern

bzw. Eigentumswohnungen ermöglicht werden.

Zudem sieht die Planung vor, Wohnraum für Personengruppen mit besonderem

Wohnbedarf (betreutes Wohnen für Senioren sowie Mehrgenerationenwohnen)

zu schaffen.

Mit dieser städtebaulichen Entwicklung wird nicht nur die Schaffung von drin-

gend benötigtem Wohnraum vorangetrieben, sondern auch den Herausforderun-

gen durch den demographischen Wandel entsprochen.

Die geplante Bebauung mittels Geschosswohnungsbau, Doppelhäusern bzw.

Reihenhäusern garantiert dem Planungsziel entsprechende bauliche Verdich-

tung bei hoher Wohn- sowie Freizeitqualität durch gut nutzbare Gärten und

sonstigen Freiflächen. Damit wird auch dem Aspekt des kosten- und flächenspa-

renden Bauens besonders Rechnung getragen.

Hinsichtlich der Anordnung der Baukörper wurde auf eine möglichst weitgehen-

de Süd- bis Westausrichtung der Gebäude geachtet, um eine bestmögliche Be-

lichtung und Besonnung zu gewährleiten.




2. Vorgaben, Planungsalternativen

2.1 Flächennutzungsplan

Der Markt Peißenberg besitzt einen wirksamen Flächennutzungsplan (FNP). Mit

den vorgesehenen Festsetzungen kann die Änderung des Bebauungsplanes aus

den Darstellungen des rechtswirksamen Flächennutzungsplanes entwickelt wer-

den.

Der Bereich der 3. Änderung des Bebauungsp lanes „An der Ludwigstraße II“

grenzt an bestehende Wohnbebauung an und ist hierdurch mit einer geordneten

städtebaulichen Entwicklung vereinbar.

Abb1. Rechtswirksamer Flächennutzungsplan mit Geltungsbereich (rote Markierung)




2.2 Regionalplan

Im Regionalplan „Oberland“ wird der Markt Peißenberg als mögliches Mittelzen t-

rum geführt und liegt nördlich der Entwicklungsachse von überregionaler Bedeu-

tung im Bereich zwischen Weilheim und Peiting (vgl. hierzu Karte 1 „Raumstruk-

tur).

Abb. 2: Ausschnitt Karte 1 „Raumstruktur“

Quelle: Regionalplan Oberland

Das mögliche Mittelzentrum Peißenberg soll durch den bedarfsgerechten Aus-

bau der zentralörtlichen Einrichtungen und durch die Verbesserung des Wohn-

angebotes gestärkt werden (Regionalplan Fachliche Ziele Teil B II Siedlungswe-

sen / Z.1.3).

Im Regionalplan wird ausdrücklich auf das Ziel verwiesen, eine Zersiedelung der

Landschaft durch Siedlungsgebiete zu verhindern. Durch die 3. Änderung des

Bebauungsplanes wird das Ziel der Innenentwicklung verfolgt und Wohnraum,

angepasst an den heutigen Bedarf, in einem bereits vorhandenen Siedlungsge-

biet geschaffen (Regionalplan Fachliche Ziele Teil B II Siedlungswesen / Z.1.6) .

2.3 Landesentwicklungsprogramm Bayern

Im aktualisierten Landesentwicklungsprogramm Bayern 2018 wird die Marktge-

meinde Peißenberg als Mittelzentrum definiert und befindet sich in einem Raum

mit besonderem Handlungsbedarf (vgl. hierzu Strukturkarte LEP 2018).




Abb. 3: Ausschnitt Raumstrukturkarte LEP 2018

Quelle: Landesentwicklungsprogramm 2018

Ein wesentliches Ziel des Landesentwicklungsprogrammes ist den demographi-

schen Wandel bei allen raumbedeutsamen Planungen und Maßnahmen, insbe-

sondere bei der Daseinsvorsorge und der Siedlungsentwicklung, zu beachten.

Diesem Ziel wird Rechnung getragen mit den entsprechenden Festsetzungen für

die Schaffung von Räumen für altersgerechtes bzw. betreutes Wohnen (vgl.

hierzu Punkt 1.2 Demographischer Wandel – LEP 2018).

Ein weiteres Ziel ist der Vorrang der Innen- vor Außenentwicklung, um eine

nachthaltige bzw. flächensparende Siedlungsentwicklung zu erreichen. Grund

und Boden sind nicht erneuerbare Ressourcen, die eine wichtige Funktion für

den Naturhaushalt darstellen. Dem Flächenverbrauch kann mit flächensparen-

den Siedlungs- und Erschließungsformen sowie durch städtebauliche Erneue-

rungsmaßnahmen entgegengewirkt werden. Dieses Ziel wird in der vorliegenden

Planung berücksichtigt. Durch die horizontale Gliederung der Gebäude mit bis

zu vier Vollgeschossen und die Unterbringung des ruhenden Verkehrs in einer

Tiefgarage fließen flächensparende Siedlungs- und Erschließungsformen in die

Planung ein. Durch die Wiedernutzbarmachung der Brachfläche, auf der das

Plangebiet liegt, werden die genannten städtebaulichen Erneuerungsmaßnah-

men umgesetzt (vgl. hierzu (Z) 3.2 Innenentwicklung vor Außenentwicklung).




2.4 Planungsrechtliche Vorgaben

Die Aufstellung der 3. Änderung des Bebauungsplans „An der Ludwigstraße II“

erfolgt im beschleunigten Verfahren gemäß § 13 a BauGB.

Aus folgenden Gründen sind die Voraussetzungen für die Anwendung des be-

schleunigten Verfahrens für den im Innenbereich liegenden Bereich nach

§ 13 a BauGB gegeben:

Es handelt sich um einen Bebauungsplan der Innenentwicklung.

Die im Plangebiet zulässige Grundfläche im Sinne des

§ 19 Abs. 2 BauNVO liegt unter 20.000 m².

Durch den Bebauungsplan wird nicht die Zulässigkeit von Vorhaben be-

gründet, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeits-

prüfung nach UVPG oder nach Landesrecht unterliegen.

Es liegen keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in

§ 1 Abs. 6 Nr. 7b BauGB genannten Schutzgüter vor.

Von einer Umweltprüfung sowie der Erstellung eines Umweltberichtes wird ge-

mäß § 13 Abs. 3 BauGB abgesehen.

Ausgleichsmaßnahmen sind gem. § 13a Abs. 2 Nr. 4 BauGB nicht erforderlich.

3. Prüfung der Belange des BNatSchG / BayNatSchG

Auf der Flurnummer 70 und einem Teilbereich der Flurnummer 71 (beide Ge-

markung Markt Peißenberg) befindet sich eine Brandruine, die im Zuge der

Neubebauung zurückgebaut werden muss.

Um sicherzustellen, dass sich dort keine Vogelniststätten sowie Fledermaus-

quartiere befinden wurde im Zuge des Bauleitplanverfahrens eine Begehung

durch Fachpersonal durchgeführt.

Es konnten in keinem der Gebäude Hinweise auf Fledermausvorkommen gefun-

den werden. In dem Garagengebäude befindet sich jedoch ein Schwalbennest.

Das Dach des als Garage genutzten Gebäudes sowie das Obergeschoß der

Scheune konnten nicht untersucht werden. Dort können Fledermaus-

Sommerquartiere nicht mit Sicherheit ausgeschlossen werden. Als Winterquar-

tier sind die beiden Gebäude jedoch nicht geeignet. In den übrigen nicht unter-

suchbaren Bereichen ist nicht von Fledermausquartieren auszugehen.

Aufgrund des nicht gänzlich auszuschließenden Restrisikos von Fledermausvor-

kommen sowie von Vogelbruten sollte der Abbruch im Winterhalbjahr durchge-

führt werden (siehe dazu Gutachten „Peißenberger Brandruine vom 23.01.2020

– Anlage 1).

Es bestehen keine Anhaltspunkte für das Auslösen artenschutzrechtlicher Ver-

botstatbestände nach § 44 Abs. 1 bis 3 i. V. m. Abs. 5 BNatSchG (Tötungs-, Stö-

rungs- und Schädigungsverbot).




Die Flurnummer 725 (Gemarkung Peißenberg) war mit heimischen Sträuchern

und Laubbäumen bewachsen. Nach einer Bestandsaufnahme durch das Büro

Prof. Kagerer wurde der Urbestand innerhalb der gesetzlich vorgeschriebenen

Rodungszeit gerodet (siehe dazu Baumliste Büro Prof. Kagerer vom 18.10.2019

– Anlage 2).

4. Minimierungsmaßnahmen des Eingriffs

Um den Eingriff durch den Bebauungsplan zu minimieren wurden folgende Fest-

setzungen getroffen:

- Festsetzungen zu Baumpflanzungen im privaten Raum (Minimierung der

Beeinträchtigung auf das Schutzgut Landschaftsbild).

- Reduzierung der überbaubaren Fläche (GR) bei gleichzeitiger Erhöhung

der möglichen Gebäudehöhe und angemessener städtebaulichen Dichte

(Minimierung der Beeinträchtigung auf die Schutzgüter Wasser und Boden,

sowie Landschaftsbild)

- Entwicklung einer innerstädtischen, erschlossenen Brachfläche zugunsten

der Innenentwicklung / Schaffung von zentrumsnahen Wohnflächen mit e i-

ner innerstädtischen Lage angemessenen Baudichte (Minimierung der Be-

einträchtigung auf die Schutzgüter Landschaftsbild, Arten und Lebensräu-

me im Außenbereich).

5. Lage und Beschaffenheit des Gebietes

Das Plangebiet liegt im nördlichen Gemeindegebiet des Marktes Peißenberg in

der Ebertstraße Ecke Ludwigstraße. Der Geltungsbereich erstreckt sich über die

Flurnummern 70, 71 sowie 725 (Gemarkung Peißenberg). Zurzeit befindet sich

auf den Flurnummern 70 und 71 eine Brandruine, die zurückgebaut wird. Die

Flurnummer 725 ist nicht bebautes Grünland. Der Geltungsbereich der 3. Ände-

rung des Bebauungsplanes liegt innerhalb des rechtskräftigen Bebauungsplanes

„An der Ludwigstraße II“ und wird von folgenden Flurnummern umgrenzt: 69,

Teilbereich 70/1, 730, 734, Teilbereich 735/5 und Teilbereich 736/1.

Der Planungsbereich fällt von Norden nach Süden leicht ab.

Eine Baugrunduntersuchung wurde durch ENSA W. Schroll + Partner GmbH

durchgeführt und kann unter Punkt H) Anlagen (Geotechnischer Bericht – Anla-

ge 3) eingesehen werden.

6. Art der baulichen Nutzung

Es ist ein allgemeines Wohngebiet gemäß § 4 BauNVO für den Änderungsgel-

tungsbereich festgesetzt. Dieses ist in fünf Bereiche untergliedert, um den städ-

tebaulichen Zielen des Marktes Peißenberg zu entsprechen. Es ist Wohnraum




vorgesehen für herkömmlichen Wohnraum, sowie Wohnraum für Personengrup-

pen mit besonderem Wohnbedarf (Mehrgenerationenwohnen, betreutes Wohnen

für Senioren). Es werden hierdurch die Folgen des demographischen Wandels

berücksichtigt, sowie die Innenentwicklung mit flächensparenden Siedlungsfor-

men umgesetzt.

In den Bereichen WA 1.1, 1.2, 2.1 sowie 2.2 sind die getroffenen Festsetzungen

ausgelegt für Wohnraum für junge Familien mit Kindern, sowie für Mehrgenerat i-

onenwohnen. Hierdurch wird dem gesteigerten Bedarf an Wohnraum in der

Marktgemeinde Peißenberg entsprochen und der notwendige Raum hierfür ge-

schaffen.

Die festgesetzte vertikale Gliederung im Bereich WA 3 ist ausgelegt auf Bebau-

ung für betreutes Wohnen für Senioren. Im Erdgeschoss sind Gewerbeflächen

sowie Flächen für Verwaltung vorgesehen. In den Obergeschossen befinden

sich die Wohnflächen. Aufgrund dessen werden kurze und barrierefreie Wege

gewährleistet.

7. Maß der baulichen Nutzung

Für die überbaubare Fläche innerhalb der festgesetzten Baugrenzen ist jeweils

eine Grundfläche festgesetzt. Die Grundflächen der einzelnen fünf Bereiche (WA

1.1 – WA 3) ist entsprechend der vorgesehenen Bebauung gewählt.

Im Sinne der Innenentwicklung mit flächensparenden Siedlungsformen sind die

Baufenster in ihrer Größe ausgelegt. Durch die gewählte Lage der Baufenster

wird eine harmonische städtebauliche Ordnung umgesetzt, so dass gleichzeitig

Plätze für Grünflächen und Aufenthaltsmöglichkeiten vorhanden sind. Die Auf-

enthaltsqualität innerhalb des Wohngebiets wird hierdurch wesentlich gefördert.

In den Bereichen WA 1.1 und WA 1.2 kann die festgesetzte Grundfläche gemäß

§ 19 Abs. 4 Satz 2 BauNVO um 50 %, höchstens jedoch bis zu einer Grundflä-

chenzahl von 0,8, überschritten werden.

Die zugelassene Überschreitung der festgesetzten Grundflächen macht es mög-

lich, den notwendigen Platz für Garagen, Stellplätze, Nebenanlagen sowie mit

dem Hauptgebäude verbundenen Terrassen und Balkone trotz der eng angeleg-

ten Baufenster zuzulassen und sinnvoll anzuordnen.

Im Bereich WA 3 wird für die baulichen Anlagen unterhalb der Geländeoberflä-

che eine maximale Grundflächenzahl von 0,9 zugelassen.

Im Einzelfall kann im Sinne des § 19 Abs. 4 Satz 4 Nr. 1 BauNVO von der Ein-

haltung der Grenzen für die Grundfläche abgesehen werden bei geringfügigen

Auswirkungen auf die natürliche Funktion des Bodens.

Hintergrund dieser Überschreitung der Grundflächenzahl ist es, den ruhenden

Verkehr der Bewohner im Bereich WA 3 in einer dafür dimensionierten Tiefgara-

ge unterzubringen und lediglich die Besucherparkplätze oberirdisch anzuordnen.




Hierdurch werden weniger Flächen in Anspruch genommen, sowie eine geringe-

re Bodenversiegelung umgesetzt.

In WA 1.1 und WA 1.2 ist die Zahl der Wohneinheiten festgesetzt, so dass sich

eine sinnvolle und dem Platz entsprechende Belegung der Reihen- bzw. Dop-

pelhäusern ergibt. Außerdem ist die Fläche für ruhenden Verkehr abhängig von

der Zahl der zugelassenen Wohneinheiten. Es wird dadurch verhindert, dass die

öffentlichen Verkehrsflächen durch den ruhenden Verkehr unnötig belastet wer-

den.

Die festgesetzten zwei Vollgeschosse in WA 1.1 und 1.2 entsprechen einer an-

gemessenen und städtebaulich vertretbaren Bebauung durch Doppel- bzw. Rei-

henhäusern.

In WA 2.1, 2.2 und WA3 sind maximal 3 bzw. 4 Vollgeschosse zugelassen. Für

die Umsetzung von Geschosswohnungsbau sowie flächensparenden Siedlungs-

formen sind die festgesetzten Vollgeschosse städtebaulich vertretbar.

Um das Dachgeschoss als Vollgeschoss auszubilden muss die Dachneigung auf

mindestens zwei einander gegenüberliegenden Seiten von mindestens 25° und

höchstens 35° eingehalten werden. Diese Regelung beabsichtigt die festgesetz-

ten 3 bzw. 4 Vollgeschosse in einem Baukörper mit Satteldach umzusetzen und

sich gleichzeitig mit der festgesetzten Gebäudehöhe in die umgebende Bebau-

ung harmonisch einzufügen.

8. Bauweise

Gebäude und Gebäudeteile sind nur innerhalb der Baugrenzen zulässig. Die

Baugrenzen werden als einzelne Baufenster im Planungsgebiet festgesetzt und

entsprechen der für die Umgebung verträglichen städtebaulichen Ordnung. Ter-

rassen mit einer maximalen Größe von 15 m², Garagen und Stellplätze sowie

Nebenanlagen sind außerhalb der Baugrenzen zulässig, um die Gestaltungs-

und Anordnungsmöglichkeiten in den Freiräumen flexibel umsetzen zu können.

Im WA 1.2 ist die abweichende Bauweise festgesetzt, um eine Bebauung mittels

Hausgruppen in Form von Reihenhäusern zu ermöglichen. In diesem Fall ist ei-

ne Gebäudelänge von mehr als 50 Metern vorgesehen. Der Vorteil dieser Be-

bauung besteht darin eine energieeffiziente Bauweise umzusetzen, da diese ein

günstigeres Verhältnis von Hüllfläche zu Volumen aufweisen. Durch kompakte

Baukörpervolumina werden die kostenintensiven Außenflächen reduziert und die

Wärmeverluste über die Außenhaut geringer. Diese Siedlungsform entspricht

dadurch den Anforderung des Klimaschutzes sowie dem Ziel flächensparende

Siedlungsformen im Städtebau umzusetzen. Freistehende Einfamilienhäuser er-

zeugen höher Kosten als Reihenhäuser. Dieser Aspekt bezieht sich vor allem

auf die geringeren und dadurch günstigeren Erschließungslängen bei einer Be-

bauung durch Hausgruppen (Reihenhäuser).




9. Höhenlage der Gebäude

Die Oberkante Fertigfußboden des Erdgeschosses (OK-EG-FFB) ist maßgeblich

als unterer Bezugspunkt für die Höhe der baulichen Anlagen (Wand- sowie

Firsthöhe) im Baugebiet.

Die Höhe der Oberkante des Fertigfußbodens des Erdgeschosses dient dem

Hochwasserschutz der Gebäude. Die Gebäude können dadurch hochwasseran-

gepasst mit der Oberkante des Fertigfußbodens des Erdgeschosses über Was-

serspiegel HQ100 + 15 % Klimafaktor errichtet. werden (vgl. dazu Hydraulisches

Gutachten Steinbacher-Consult vom 12.02.2020 – Anlage 4).

10. Erschließung

Die Erschließung des Plangebietes erfolgt über eine Ringstraße, die an die

Ebertstraße mit zwei Einmündungen angeschlossen ist. Zusätzlich ist ein Stich

in Richtung Süden vorgesehen, um die Möglichkeit der Weiterentwicklung von

Wohnbebauung in südliche Richtung zu gewährleisten.

11. Hochwasserschutz

Im Rahmen des hydraulischen Nachweises muss nachgewiesen werden, dass

es durch die geplanten baulichen Maßnahmen zu keiner maßgeblichen Ver-

schlechterung der Überschwemmungssituation für Dritte kommt.

Unter Berücksichtigung der geplanten Rigolen (siehe dazu Planzeichnung –

Festsetzung 10.2 „Flächen für den Hochwasserschutz und die Regelung des

Wasserabflusses“) mit einem Volumen von insgesamt 1.400 m³ konnte dieser

Nachweis erbracht werden (vgl. dazu Hydraulisches Gutachten Steinbacher-

Consult vom 12.02.2020 – Anlage 4).




12. Immissionsschutz

Tiefgarage

Die folgende Tabelle 1 zeigt die berechneten Beurteilungspegel für die Geräu-

sche der Tiefgaragenzufahrt an den Immissionsorten in der Nachbarschaft. Die-

se sind den Immissionsrichtwerten der TA Lärm gegenübergestellt.

Tabelle 1: Beurteilungspegel L r in dB(A)

Immissionspunkt

Immissionsrichtwert in dB(A) Beurteilungspegel in dB(A)

Tag Nacht Tag ungünstigste

Nachtstunde

IO 1 60 45 41 37

IO 2 55 40 44 40

IO 3 55 40 44 40

Quelle: Schalltechnische Untersuchung Müller BBM 2020, S. 7

Abb. 4: Lageplan Immissionsorte Quelle: Schalltechnische Untersuchung Müller BBM 2020, Anhang A, S. 2




Der Tabelle 1 kann entnommen werden, dass die Beurteilungspegel die Immis-

sionsrichtwerte der TA Lärm in der Tagzeit und für die ungünstigste Nacht-

stunde an allen Immissionsorten einhalten.

Die ermittelten Maximalpegel nach Kapitel 4.3 halten die Anforderungen in der

Tag-zeit sicher ein und überschreiten die Anforderungen der TA Lärm (65 dB(A)

in MI-Gebieten, 60 dB(A) in WA-Gebieten) nur am Immissionsort IO 2 um bis zu

3 dB nachts.

Diese Überschreitung entsteht nur, wenn die für das Gebäude WA 3 sehr weit

gefasste Baugrenze im nordwestlichen Eckbereich vollständig ausgeschöpft wird

und dort ein Fenster eines Schlaf- oder Kinderzimmers angeordnet wird. Bei ei-

nem Abrücken um wenige Meter oder bei Anordnung eines nicht zum Schlafen

genutzten Raumes treten keine Überschreitungen auf (vgl. Immissionsort IO 3

im WA 2.1).

Außerdem lassen sich generell die Immissionsrichtwerte für kurzzeitige Pegel-

spitzen in Wohngebieten häufig bei einer nächtlichen Parkplatz- bzw. Tiefgara-

gennutzung nicht einhalten. Die Rechtsprechung zeigt daher, dass bei einer

Wohnanlage die zugeordneten Tiefgaragen eine Überschreitung des Richtwertes

für Maximalpegel nicht unzulässig ist (Urteil VGH Baden-Württemberg

3 S 3538/94 vom 20.07.1995). Auch die Parkplatzlärmstudie verweist auf dieses

Urteil (s. Kapitel 2), empfiehlt aber, dennoch die Planung dieser Anlagen schall-

schutztechnisch zu optimieren. Wesentliche Maßnahmen der schalltechnischen

Optimierung, nämlich die Einhausung der Rampe sowie die schallabsorbierende

Verkleidung der seitlichen Innenwände und der Decke der Tiefgaragenrampe,

wurden in der Planung bereits berücksichtigt.

Vor diesem Hintergrund ist die rechnerische Überschreitung am IO 2 nicht rele-

vant.

Eine lärmarme Ausbildung der Abdeckung der Regenrinne, z. B. mit verschraub-

ten Gusseisenplatten, wird empfohlen.

Hinweis:

Wird in Wohngebieten eine Tiefgarage in Betrieb genommen, sind häufig auch

Konflikte durch störende Lichtimmissionen an gegenüberliegenden Hausfassa-

den zu erwarten, da die auf einer schrägen Rampe ausfahrenden Fahrzeuge die

Fenster beleuchten. Dies sollte bei der Detailplanung der Tiefgaragenrampe be-

rücksichtigt werden. Eine geeignete Maßnahme stellt die Anbringung einer mög-

lichst tief nach unten hängenden Vertikalblende im Ausfahrtsbereich dar.




13. Flächen

Geltungsbereich 9.992 m² 100 %

Bauflächen 9.132 m² 91 %

öffentliche Verkehrsflächen 860 m² 9 %

Markt Peißenberg H) ANLAGEN



H ) AN L AG E N

- Anlage 1: Gutachten „Peißenberger Brandruine“ Dr. Doris Gohle vom 23.01.2020 - Anlage 2: Baumliste Büro Prof. Kagerer vom 18.10.2019 - Anlage 3: Geotechnischer Bericht ENSA W. Schroll + Partner GmbH vom

02.08.2018 - Anlage 4: Hydraulisches Gutachten Steinbacher-Consult vom 12.02.2020 - Anlage 5: Schalltechnische Untersuchung Müller-BBM vom 05.02.2020

3. ÄNDERUNG BEBAUUNGSPLAN AN DER LUDWIGSTRASSE II€¦ · 3.2 Terrassen mit einer maximalen...

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