33. Immobiliengespräch vom 17. Febr. 2011

SCHWEIZER IMMOBILIENGESPRÄCHE

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Herzlich willkommen zum 33. Schweizer Immobiliengespräch


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Anlagestrategien institutioneller Investoren: Core oder Kreativität?


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Dr. John Davidson Hochschule Luzern

Dr. John Davidson, CAIA

Anlagestrategie institutioneller Investoren: Core oder Kreativität

Immobiliengespräche 17. Februar 2011

Folie 2 © Institut für Finanzdienstleistungen Zug IFZ Dr. John Davidson

- Einführung

-  Referate

- Ulrich Prien, KPMG

- Stefan Fahrländer, Fahrländer Partner AG

- Ulrich Braun, Credit Suisse

- Q&A

Agenda

1. Investorenverhalten: Corporate Finance

Implications

  Confirmation bias   Individuals tend to look for evidence that supports their beliefs

  Overconfidence bias and groupthink

  Lead to an overreliance on complex statistical models and results in asset bubbles

  Short-term thinking   Creates boom and bust investment periods

  Recent memory bias

  Investors depend on the past too much to predict the future

These biases lead to poor risk managment, market misvaluations, and volatility.

Source: Sullivan, R. “Taming Global Village Risk.” The Journal of Portfolio Management. Summer 2008, p. 58-67.

Folie 4 © Institut für Finanzdienstleistungen Zug IFZ Dr. John Davidson 17.02.2011

1. Investorenverhalten: Nettoanfangsrenditen

Source: Jones Lang LaSalle, August 2009


2. Yield Spread: Schweizer Renditeliegenschaften

Positiver Yield Spread:

- Schweizer Immobilien immer noch attraktiv, aber…

Source: Sal. Oppenheim jr. & Cie. Corporat Finance (Schweiz) AG, 2010


3. Zyklische Immobilienmärkte: Timing!

Source: Allianz 2011


- Positive Yield Spread, aber…

- Zyklische Immobilienmärkte

- Anlagedruck

- Regulatorische Umfeld

Ausgangslage

Core oder Kreativität?


- Ulrich Prien, KPMG

- Wie Schweizer Institutionelle investieren

- Stefan Fahrländer, Fahrländer Partner AG

- Welche Risiken mit B-/C-Lagen verbunden sind

- Ulrich Braun, Credit Suisse

- Voraussetzungen an den Investor für «exotischere» Themen

Referenten


Besten Dank für Ihre Aufmerksamkeit!

www.hslu.ch/immobilien


Immobilien an der HSLU

IFZ www.hslu.ch/immobilien

Technik und Architektur www.hslu.ch/immobilien

– BSc BA Controlling &Accounting:

Wahlmodul Immobilien

– BSc BA Finance & Banking:

Wahlmodul Immobilien

– BSc BA Immobilien

– MSc Banking & Finance:

Wahlmodul: Real Estate

– MAS Immobilienmanagement

– Seminare/Tagungen

– Projekte/Publikationen

– Diverse Forschungsprojekte

– CAS Immobilienbewertung

– MAS/DAS Bauökonomie

– CAS Projektmanager Bau

– Seminare/Tagungen

– Projekte/Publikationen

– Diverse Forschungsprojekte

Mehr Informationen: www.hslu.ch/immobilien


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Ulrich Prien KPmg, Corporate Finance & real estate

CORPORATE FINANCE & REAL ESTATE

Anlagestrategien institutioneller Anleger: Core oder Kreativität?Ulrich Prien KPMG Real EstateUlrich Prien, KPMG Real Estate

Schweizer Immobiliengespräche, 17. Februar 2011

ADVISORY

Lemminge vs. Alternativen ?

"Whit Wild Di Fil (1957) Di S d i k di h B d t t Alb t d ht

• Lemminge begehen kollektiven Selbstmord, indem sie sich von einer Klippe ins Meer stürzen. Stimmt nicht !

• "White Wilderness„ Disney Film (1957) : Die Szenen wurden im kanadischen Bundesstaat Alberta gedreht, wo es gar keine Lemminge gibt. Um den Eindruck einer Massenwanderung zu erzeugen, wurden gekaufte Lemminge auf eine Drehscheibe placiert, die dann in Rotation versetzt und aus allen möglichen Kamerawinkeln gefilmt wurde. Schlussendlich halfen die Disney-Leute nach, schubsten und warfen die wenig lebensmüden Lemminge in den Abgrund. Ein Massenmord an Tieren im Dienste der Illusionsfabrik

© 2010 KPMG AG/SA, a Swiss corporation, is a subsidiary of KPMG Holding AG/SA, which is a subsidiary of KPMG Europe LLP and a member of the KPMG network of independent firms affiliated with KPMG International, a Swiss cooperative. All rights reserved. Printed in Switzerland. 1

Hollywood.

(Quelle: Wikipedia)

Core oder Kreativität ?

Immobilienfonds: Agios / Disagios

Die KLIPPE ?

Quelle: Bloomberg, UBS WMR 18.1.2011


Core oder „Alle suchen das Gleiche“

Investition in Schweizer Renditeliegenschaften mit hoher Wertstabilität

Regionale Allokation

Investment Stile

Sektorale Allokation Investitionsvehikel

Schweiz

Europa

Core

Core PlusBüro

Wohnen Private Public

Direkte Immo Investitionenin

GlobalValue Add

Opportunistic

Verkauf

Industrie

Spezial-immobilien

Equity• Direkte Immo-

bilienanlagen

• IndirekteImmo-bilienanlagen

• Investitionenin börsenkotierteImmobiliengesell-schaften

immobilien

Fokus Schweizer Pensionskassen

Debt

• DirekteAnlagen(Hypotheken, Mezzanine)

• IndirekteAnlagen Investments über

• Investitionenin kodierte Immobilien-und Hypothekar-anlagen (ABS, MBS, CMBS, usw.)

Steckbrief: Wohnliegenschaften

Quelle: KPMG Real Estate

Steckbrief: Geschäftsliegenschaften

Investments überz.B. Private Equity Real Estate Funds

g an sehr guter Mikrolage in der Nähe

der Zentren in gutem Zustand, mit keinem/sehr

niedrigem Sanierungsbedarf in kurzer und mittelfristiger Frist

g Geschäftsquartiere der Schweizer

Kernstädte

Hauptmieter mit langfristigem Mietvertrag oder guter Mietermix


und mittelfristiger Frist vollvermietet kein Unterhaltsstau, geringer Leerstand

Was macht Core so attraktiv?

300

350

Immobilienanlagen 1997 - 2010

• Schweiz mit guten Fundamentaldaten im aktuellen Umfeld

100

150

200

250 • Direktanlagen in der Finanzkrise als „Fels in der Brandung“

• Technischer Zinssatz: Nicht höher als 4.5 % - nicht tiefer als Rendite für 10-jährige Bundesanleihen (Empfehlung der Kammer der Pensionskassenexperten ) z B :WUPIX‐A

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Kammer der Pensionskassenexperten ), z.B. : Technischer Zinssatz: 3.00 %

Steigende Lebenserwartung (zusätzlich notwendige Rendite): +0.50 %

Kosten für die (Vermögens-)Verwaltung: +0.25 %N t di R dit T t l 3 75 %

WUPIX‐F

KGAST Immo‐Index

SPI

Efficient Frontiers Schweiz, 1979 - 2008

03 03 03 03 03 03 03 03 03 03 03 03 03 03 03 03 03 03 03 03 03 03 03 03

Quelle: SIX, WuP, KGAST

Notwendige Rendite Total: 3.75 %

• Anlagerichtlinien / Regulatorien schränken risikoreichere Investitionen von institutionellen Investoren ein

• Verbesserung des Rendite – Risikoprofils im Portfolio, d.h. möglichst hohe Rendite bei tiefer Volatilität

• Keine Wechselkursrisiken resp. Kosten zur Absicherung

• Partieller Inflationsschutz

• Tiefe Fremdkapitalkosten / Leverage


Quelle: Prof. M. Hoesli (Universities of Geneva and Aberdeen)

Alternativen: Bonds ?

6%

7%

6%

7%

Ankaufsrendite

Zürich (erstklassige Büroimmobilien) London (erstklassige Büroimmobilien)

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Rendite Staatsanleihe (10 Jahre)

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Yield Spread

Ankaufsrendite im Vergleich zu Obligationen attraktiv

Quelle: Bloomberg; KPMG; JLL

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-1%02 03 04 05 06 07 08 09 10

Jahr-2%

-1%02 03 04 05 06 07 08 09 10

Jahr

Sinkende Nettorenditen im Direktmarkt

Fazit:

Der hohe Investitionsdruck führt zu steigenden Preisen und sinkenden Nettoankaufsrenditen

Angebotslücke

Anlagegefässe haben Mühe, ihre Portfolios mit adäquaten Objekten zu erweitern und der ungebrochenen Nachfrage gerecht zu werden

© 2010 KPMG AG/SA, a Swiss corporation, is a subsidiary of KPMG Holding AG/SA, which is a subsidiary of KPMG Europe LLP and a member of the KPMG network of independent firms affiliated with KPMG International, a Swiss cooperative. All rights reserved. Printed in Switzerland.

ungebrochenen Nachfrage gerecht zu werden

Hohe Agios bei indirekten Immobilienanlagen

5

Any other ideas ?


Quelle: www.cartoonstock.com

Anlageuniversum indirekte Immobilienanlagen Core/Core Plus Schweiz

Standort- und Objektqualität

Tief

C St t i i Si

B-/C-Lagen

Core-Strategie im engeren Sinn

Hoch

Regionaler Fokus

Core

Objekt-Repositioning

SpezialGewerbeGeschäft

Guter Zustand

Tiefer Leverage

HaltenVerkaufModernisie-rungen

Projekt-entwicklungen

Nutzung/SegmentKerngeschäft Wohnen

HochCore

Infrastrukturanl.

HospitalityServiced Living

Entwicklungsproj.

Sustainability

Logistikimmob.Luxusimmob.Industriebrachen


Themen

PPP Spezialbauten

Anlageuniversum indirekte Immobilienanlagen Core/Core Plus Schweiz

Standort- und Objektqualität

Tief

C St t i i Si

Positionierung von bestehenden Immobilienfonds

B-/C-LagenUBS Direct Residential

Core-Strategie im engeren Sinn

Regionaler Fokus

Objekt-Repositioning Fid Fund Residential /

UBS Foncipars

HochCore

SpezialGewerbeGeschäft

Guter Zustand

Tiefer Leverage

HaltenVerkaufModernisie-rungen

Projekt-entwicklungen

Nutzung/SegmentKerngeschäft Wohnen

HochCore

Infrastrukturanl.

HospitalityServiced Living

Entwicklungsproj.

Sustainability CS REf Fund HospitalityCS REF Fund Green Project

Sarasin AST

CS REF LivingPlus

Logistikimmob.Industriebrachen Streetbox REFPeach Property Luxusimmob.


PPP Spezialbauten

Themen

Pro & Contra

Pro:

-+Contra:Pro:

Verjüngung / qualitative Verbesserung des Bestandesportfolios durch nachhaltige Projektentwicklungen

V b d Di ifik ti f St f

Contra: Erhöhte Risiken (z.B. Projektentwicklungsrisiken,

Betreiberrisiken etc.) werden teilweise nicht adäquat mit zusätzlicher Rendite entschädigt

Di Alt ti i T il i Verbesserung der Diversifikation auf Stufe Gesamtportfolio durch Minimierung segmentspezifischer Risiken

Renditepotenzial bei Sondernutzungen

Die Alternativen weisen zum Teil eine eingeschränkte Liquidität auf

Und,


Das Kapital fliesst in volkswirtschaftlich sinnvolle Projekte (Bestandeserneuerung, Hotellerie, Green Buildings)

Geringe Auswahl

Marktkapitalisierung [per 31.01.2011]

Core Alternativen

59%22%

19%UBS SIMA [CHF Mio. 5,394]

CS SIAT [CHF Mio. 2,059]

UBS ANFOS [CHF Mio. 1,729]

Core

58%32%

10% CS LIVING PLUS [CHF Mio. 2,114]

CS PROPERTY PLUS [CHF Mio. 1,169]

UBS DIRECT RES [CHF Mio. 363]

Alternativen

5 0 CHF MioMarktliquidität [Rollender Durchschnitt der nach Marktkapitalisierung gewichteten Tageshandelsvolumen]

[Total CHF Mio. 9,182] [Total CHF Mio. 3,646]

4.0

5.0 CHF Mio.

3.0

2.0


1.0

11.2.1114.1.1115.12.1017.11.1020.10.1022.9.10

Quelle: SIX, SFP

Alternative Ausland

Vermögensallokation Pensionskassen Schweiz:

< 0.2% Immobilien Ausland

13 8% Di kt I bili l CH13.8% Direkte Immobilienanlagen CH

6.9% Indirekte Immobilienanlagen CHQuelle: Lusenti & Partner, 13. Swiss Institutional Survey

Warum ? Ziemlich schlechte Erfahrungen mit internationalen Immobilienanlagen …..

Gute und stabile Performance von Schweizer Immobilienanlagen

Warum ?

Bis 2009 gemäss BVV geringe internationale Allokation möglich (5%)

Wechselkursthematik

Fehlende Marktkenntnisse


Fragen zur Anlagestrategie und zur Produkteauswahl

Alternative Ausland

Positive Diversifikationseffekte

Quelle: Pacific Star / Henley Business School (2009)

Das Vertrauen in nicht-kotierte Immobilienanlagen hat arg gelitten. Kapitalaufrufe sind noch schwierig und die Banken halten sich mit Finanzierungen zurück

Aber ?

Neue Regulatorien und erhöhte Transparenzvorschriften

Banken sind die unverhofften neuen Immobilieneigentümer nach der Krise und werden diese wohl über längere Zeit im Bestand halten – entsprechende Work-out Prozesse laufen erst an


Die Transaktionsvolumen beginnen sich langsam wieder zu normalisieren - ein Einstieg kann interessant sein

KEY POINTS

Es gibt wenige adäquate Alternativen zum Core-Segment Alternativen mit vergleichbarem Risiko/Rendite Profil bestehen hauptsächlich durch weitereAlternativen mit vergleichbarem Risiko/Rendite Profil bestehen hauptsächlich durch weitere

Differenzierung innerhalb des Core-Segments respektive Neupositionierung im Core Plus-Segment

Bei Alternativen mit höherem Risko/Rendite Profil werden die Mehrrisiken gegenüber der Core-St t i t il i i ht dä t t hädi tStrategie teilweise nicht adäquat entschädigt

Rendite

Opportunistic

Core plus

Value Added

Opportunistic

Ü

Risiko

Core Core

Quelle: KPMG Real Estate

Core

Aus Diversifikationsgründen, aufgrund von strukturellen Überlegungen oder bei der Erzielung einer Mehrrendite gegenüber Core können Alternativen Sinn machen

Auslandinvestitionen sollten wieder zu einem Thema werden. Spezifische Aspekte wie Mindestinvestitionssummen, Marktkenntnisse und Produktestrukturen


p p ,wirken als Hemmschuh

13

Danke für Ihre Aufmerksamkeit!

KPMG AGBadenerstrasse 172CH 8026 Zü i hCH-8026 Zürich

Ulrich PrienPartner, Corporate Finance & Real EstateTel +41 44 249 21 77Mob +41 79 541 82 09Mob +41 79 541 82 [email protected]



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Stefan FahrländerFahrländer Partner ag


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Ulrich Braun Credit suisse, real estate asset management

Anlagestrategien institutionellerInvestoren: Core oder Kreativität?Zürich, 17. Februar 2011Ulrich Braun, Leiter Immobilienstrategie & -beratung

Real Estate Asset ManagementFebruar 2011 Slide 2

Real Estate Asset Management Schweiz Wichtigste Zahlen und Fakten

Grösster Anbieter von Immobilienanlageprodukten in der Schweiz mit verwalteten Vermögen von CHF 27.4 Mrd. per 31. Januar 2011. In rund 1100 Liegenschaften bestehen 74‘000 Mietverhältnisse

Die verwalteten Produkte umfassen:– 4 kotierte Immobilienfonds mit Fokus auf Schweizer Immobilienanlagen– 4 Immobilienfonds für institutionelle oder qualifizierte Anleger mit OTC-Handel; drei Fonds

fokussieren auf die Schweiz, einer ist global ausgerichtet– 3 Immobilienanlagegruppen der Credit Suisse Anlagestiftung– 1 kotierte Immobilien-Aktiengesellschaft

Anzahl Mitarbeitende: rund 110

Zürich, Sihlcity Basel, Messeturm Genève, Confédération Centre Sidney, Golbourn Street


Kern-Satelliten Strategie

Kern

- Diversifiziertes Kernportfolio als strategisches Zentrum eines Immobilienportfolios

- Direkte oder indirekte Investitionen in Mehrfamilienhäuser, Büro- und Verkaufsflächen

Satelliten

- Aufgreifen von langfristigen Trends –Diversifikation durch andere Marktzyklen

- Potenzial für überdurchschnittliche Renditen

- Indirekte Investitionen in Seniorenimmobilien, Hotels oder Auslandimmobilien


Was sind Spezialimmobilien und für welche Investoreneignen sie sich?

Spezialimmobilien dienen einer sehr spezifischen Nutzung

Die Immobilien sind “massgeschneidert” auf ihre Verwendung –eine Umnutzung erzeugt üblicherweise sehr hohe Kosten

Oftmals besteht Potenzial für höhere Renditen – die Liegenschaften sind aber auch risikobehafteter als klassischeWohn- und Geschäftshäuser

Beispiele: Hotels, Freizeitimmobilien, Verkehrs- und Infrastrukturimmobilien (z.B. Bahnhöfe, Flughäfen, Tankstellen, Parkhäuser), Sozialimmobilien (Seniorenresidenzen, Kliniken, etc.)

Investoren benötigen i.d.R. gute Marktkenntnis sowie einen langenAnlagehorizont


Seniorenimmobilien-Fonds

Betreiber-Immobilien

Know-How für Interpretation derKennzahlen

Lange Mietverträge bietenInflationsindexierung

Spezifisches Know-How bezüglich Spital-und Pflegeheimlisten, etc. ist unabdingbar

Die Alterung der Bevölkerung betrifft alleRegionen der Schweiz – entsprechendweisen auch Standorte ausserhalb dernormalen Zielregionen ein Potenzial auf

Charakteristiken von Investitionen in Senioren- und Gesundheitsimmobilien

Lonay, Domaine de La Gracieuse

CHF 45.0 Mio.


Hospitality-Immobilienfonds

Betreiber-Immobilien

Know-How für Interpretation derKennzahlen erforderlich

Regelmässiger, signifikanterUnterhaltsbedarf

Langfristige Mietverträge bietenInflationsindexierung

Ungewöhnliche regionale Diversifikation

Erhöhte Renditen möglich

Charakteristiken von Investitionen in Hospitality-Immobilien

Davos, Hotel Stilli Park

CHF 155 Mio.


Internationaler Immobilienfonds

Einschätzen der unterschiedlichenMarktzyklen sowie Marktselektion –Sicherstellung der Nähe zum Markt durchlokale Präsenz

Rechtliche Fragen – Eigentumssicherheit, Erwerb von Grund und Boden, etc.

Know-How zu Besteuerung derImmobilien sowie Rückführung der Erträge

Optimale Konstruktion des Anlagegefässes

Property Asset Management

Fremdwährungsabsicherung

Charakteristiken von Investitionen in Ausland-Immobilien

Toronto (Kanada), 160 Bloor Street East

CHF 87.7 Mio.


Betreiber- und Mieterthemen

Indirekte Investition

Spezifisches Know-How

Diversifikation

Fazit

Einschätzung der Gegenparteien ist viel aufwändiger als bei Core-Investitionen in der Schweiz

Aus den genannten Gründen ist die Investition in Themen und/oder Ausland-Immobilien in der Regel nur durch Immobilienfonds oder –aktiengesellschaftensinnvoll

Erfolgreiche Investitionen in Spezial- oder Ausland-immobilien setzen hohes spezifisches Wissen voraus

Investitionen in Themen und/oder Ausland-Immobilien bieten Diversifikationsmöglichkeiten im Portfolio


Credit Suisse Real Estate Asset ManagementIhr Ansprechpartner

Ulrich Braun

Real Estate Strategies & Advisory

Director

[email protected]

Tel. +41 44 332 58 08

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Besten Dank für Ihre Aufmerksamkeit! die Präsentationen finden sie unter www.immobilienbusiness.ch/events


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das näCHste immobiLiengesPräCH Wert von Architektur und Design: Bessere Renditen durch Stararchitekten?donnerstag, 17. märz 2011, 17.30 uhr im Kongresshaus Zürich

33. Immobiliengespräch vom 17. Febr. 2011

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Transcript of 33. Immobiliengespräch vom 17. Febr. 2011