Abrechnungsmodellzur verbrauchsabhängigenHeiz- und Warmwasserkosten-abrechnung VHKADieses Abrechnungsmodell wurde vom Bundesamt für Energiewirtschaft, inenger Zusammenarbeit mit der Firma Rapp Wärmetechnik AG, Basel, verfasst.Die Arbeiten begleitete eine Arbeitsgruppe, in der die Mieter- und Vermieter-verbände sowie verschiedene Bundesämter vertreten waren. In die Bearbei-tung wurde zudem der Schweizerische Verband für Wärme- und Wasserkos-tenabrechnung (SVW) einbezogen.Obwohl die Beteiligten zum Teil recht unterschiedliche Interessen vertraten,hatten sie sich zur Mitarbeit an diesem Abrechnungsmodell bereit erklärt.Im Bestreben, das Abrechnungsmodell auf Grund der Erfahrungen zu verbes-sern, wurde auf Vorschlag der Arbeitsgruppe Mieter-Vermieter durch eineunabhängige Stelle eine Umfrage bei Mietern und Vermietern durchgeführt.Dabei hat sich die Brauchbarkeit des Modells bestätigt, so dass keine Ände-rung an der Philosophie dieser Abrechnungsart vorgenommen werden musste.Gemäss Energiegesetz des Bundes vom 26. Juni 1998 sind die Kantone ver-pflichtet, die Wärmekostenabrechnung in Neubauten einzuführen. Der Voll-zug dieser Massnahme liegt deshalb bei den Kantonen. Es liegt zudem in derKompetenz der Kantone, die Wärmekostenabrechnung auch für bestehendeGebäude einzuführen. Sie legen die Zahl der Wärmebezüger pro Gebäude, dieAbrechnungsmodalitäten wie auch allfällige Übergangsfristen fest.Das Abrechnungsmodell wird zudem von verschiedenen Kantonen als Grund-lage für die verbrauchsabhängige Wärmekostenabrechnung verbindlich vorge-schrieben.Gegenüber der Ausgabe vom Mai 1999 wurde lediglich die Darstellung derWärmekostenabrechnung aktualisiert und die nicht mehr notwendige Berück-sichtigung von Kaminanlagen und Heizraumdecken fallen gelassen. Zusätzlichwurden Preisangaben und Zinssätze dem Stand 2004 angepasst.

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Herausgegeben von:Bundesamt für Energie BFE

Ausgearbeitet durch:B. Schwarz, Rapp Wärmetechnik AG, Basel

Mitglieder der Arbeitsgruppe (1985):Dr. P. Burkhardt Bundesamt für Energiewirtschaft (Vorsitz), BernR. Clalüna Bundesamt für Energiewirtschaft (Sekretär), BernG. Arlettaz Ville de Genève, GenèveF. Biffiger Schweiz. Mieterverband, BernO. Bochet Union romande des gérants et courtiers en immeubles, GenèveJ.-P. Ding Fédération romande immobilière, LausanneFrau E. Epiney Camera ticinese dell‘economia fondiaria, LuganoM. Levy-Fleury Schweiz. Verband der Immobilien Treuhänder und

Schweiz. Zentralstelle der Immobilien-Berufe, BielM. Monney Fédération romande des locataires, FribourgE. Mosimann Bundesamt für Konjunkturfragen, BernO. Nauer Schweiz.Verband für Wohnungswesen, Nationalrat, ZHDr. W. Tobler Bundesamt für Wohnungswesen, BernDr. H.R. Tschopp Schweizerischer Hauseigentümerverband, Basel

Gestaltung und Illustration:Sepp Steibli, Education Design, 3000 Bern

Copyright:Bundesamt für Energie BFE, April 2004

Vertrieb:BBL, Vertrieb Publikationen, 3003 Bern, www.bbl.admin.ch/bundespublikationenBBL, Vertrieb Publikationen, Bestellnummer: 805.152 d / 4.04 / 1000

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Inhaltsverzeichnis1 Einleitung 51.1 Zielpublikum 5

1.2 Umfang 5

1.3 Abgrenzung 6

1.4 Technische Voraussetzungen 6

2 Mietrechtliche Vorschriften 72.1 Materielle Regeln 7

2.2 Formelle Überwälzungsregeln 8

2.3 Berechnungsbeispiel für die Überwälzung von Investitionskosten 8

3 Inhalt der Abrechnung 93.1 Zusammenstellung der Heiz- und Wassererwärmungskosten 9

3.2 Aufteilung in Wassererwärmungs- und Heizkosten 9

3.3 Aufteilung der Heizkosten 10

3.4 Berücksichtigung der Wohnungslage 11

3.5 Zwangswärmekonsum 12

3.6 Aufteilung der Wassererwärmungskosten 14

3.7 Wasserkostenabrechnung 14

4 Darstellung der Abrechnung 15

5 Teilabrechnung bei Mieterwechsel 21

6 Hinweise auf Fachliteratur, Gesetzesgrundlagenund Beratungsstellen 22

6.1 Fachliteratur 22

6.2 Gesetzesgrundlagen 22

6.3 Beratungsstellen für mietrechtliche Belange 22

Anhang 231. Ablaufschema für die Einführung der Wärmekostenabrechnung 23

2. Lageausgleich: Reduktions-Methode 24

3. Wärmeabgabe von Rohrleitungen sowie Etagenfaktorenbei Fussbodenheizungen 26

4. Teilabrechnung der Grundkosten 29

5. Teilabrechnung der verbrauchsabhängigen Heizkosten 30

6. Beispiel Mieterorientierung 31

7. Heizkosten sparen – ohne zu frieren 32

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1 EinleitungDas vorliegende Abrechnungsmodell legt im Detail die Abrechnungs-philosophie der verbrauchsabhängigen Wärmekostenabrechnung fest.Dieses Abrechnungsmodell soll ein Hilfsmittel für die Fachfirmen seinmit dem Zweck, die Abrechnung landesweit auf dem heutigen Standder Kenntnisse zu vereinheitlichen. Das Verständnis der Bewohner solldabei durch eine übersichtliche Darstellung der Abrechnung erleichtertwerden. Die detaillierten Arbeitsmethoden und Tabellen im Anhangermöglichen dem Fachmann eine effiziente und einheitliche Arbeits-weise.

1.1 ZielpublikumDas Abrechnungsmodell richtet sich an:� Abrechnungsfirmen� Baufachleute

(Architekten, Ingenieure und Installateure)� Hausverwaltungen und Eigentümergemeinschaften� Eigentümer von Mehrfamilienhäusern� Mieter und Wohnungseigentümer

1.2 UmfangDas Abrechnungsmodell beinhaltet nur einen Teil derganzen Planung und Ausführung der Wärmekostenab-rechnung. Das ganze Ablaufschema befindet sich im An-hang 1.Für das bessere Verständnis des folgenden Textes werdendie nachstehenden Begriffe kurz erläutert :

PlanungBei Neubauten sowie bei bestehenden Bauten ist die Pla-nung des Messkonzeptes, des optimalen Geräteeinsatzesund des unterhaltfreundlichen Einbaus von grosser Bedeu-tung. Zudem muss das System der Wassermessung aufdas Wärmemess-System abgestimmt werden. Die Kom-fortstufe örtliche Ablesung oder Zentralauslesung (Funk,Datenbus) beeinflusst die Kosten der Investition sowie desjährlichen Ablese- und Abrechnungsdienstes erheblich.

StammdatenerhebungErheben der Liegenschaftsdaten vor Ort sowie bei der Ver-waltung wie:� Bestimmung der Abrechnungsperiode� Bewohnerspiegel mit Festkostenschlüssel� Heizschema und Daten der Heizzentrale� Verteilkonzept Heizung, Wassererwärmung, Wasser

Erheben der Wohnungsdaten wie:� Abnahmeprotokolle der Wärmezähler� Heizkörperdaten sowie Leistung in Watt bei Heizkos-

tenverteilern� Korrekturfaktoren für den Lageausgleich� Aufnahme der mitheizenden Rohre usw. für den

Zwangswärmekonsum

Ablesung� Ablesen und Warten der Wärmezähler bzw. der Heiz-

kostenverteiler sowie der Warm- und Kaltwasserzähler� Berechnen des Zwangswärmekonsums und Lageaus-

gleiches� Zwischenablesung bei Bezügerwechsel vornehmen,

falls nicht im System gespeichert.

Planung

Stammdatenerhebung

Ablesung

Abrechnung

6 Abrechnung� Zusammenstellen der Heiz- und Wassererwärmungs-

kosten und evtl. Kaltwasserkosten� Aufteilen in Wassererwärmungs- und Heizkosten� Aufteilen in Grundkosten und verbrauchsabhängige

Kosten� Transparentes Darstellen der Abrechnung� Erfolgskontrolle und Orientierung durchführen

Anmerkung: Planung, Stammdatenerhebung, Ablesungund Abrechnung sind durch technisch geschultes Personalauszuführen.

1.3 AbgrenzungDie Wärmekostenabrechnung gilt für zentral beheizteWohn- und Geschäftshäuser mit mehreren Nutzeinheitensowie für Einfamilienhäuser an einer Heizzentrale. Das Ab-rechnungsmodell kann für alle Nutzeinheiten, unabhängigob Mieter, Stockwerkeigentümer oder Hauseigentümer,angewendet werden. Das vorhandene oder gewählteHeizsystem hat auf die technische Gerätewahl und auf dieAbrechnungsart einen Einfluss.

1.4 Technische VoraussetzungenBei jeder Nutzeinheit müssen geeignete Geräte zurWärmeverbrauchserfassung installiert sein. In allen Räu-men müssen automatische, individuell einstellbare Regel-organe zur Verfügung stehen.

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2 MietrechtlicheVorschriftenMiete im Obligationenrecht (OR), Achter Titel, Änderung vom 15. De-zember 1989 und die Verordnung vom 9. Mai 1990 über die Miete undPacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG).Die nachträgliche Ausrüstung von Liegenschaften mit Einrichtungenzur Heizungsregelung und zur verbrauchsabhängigen Erfassung desWärmeverbrauchs bringt dem Eigentümer zusätzliche Kosten, die erauf den Mieter überwälzen kann. Bei laufendem Mietverhältnis ist diesjedoch nur möglich unter Beachtung der zwingenden mietrechtlichenGesetzesbestimmungen und auch des Mietvertrags.An dieser Stelle ist keine umfassende Darstellung der Rechtslage mög-lich, sondern nur ein Hinweis auf die wichtigsten Punkte. Für die Einzel-heiten muss verwiesen werden auf die Gesetzesbestimmungen, diedazu bestehende Literatur und besonders auf die sachkundigen Aus-künfte, welche den Hauseigentümern und Mietern von ihren Verbän-den bzw. von den Schlichtungsstellen angeboten werden.Wie schon erwähnt, kann der Eigentümer Kosten, die ihm wegen ener-giesparender Massnahmen entstehen, auf den Mieter überwälzen. Jenachdem, ob es sich dabei um Investitions- oder Betriebskosten han-delt, gelten für die Überwälzung andere Regeln.

2.1 Materielle RegelnInvestitionskostenüberwälzung(Art. 260 und 269d OR und Art. 14 VMWG)

Durch den nachträglichen Einbau von vorher nicht vorhan-denen Einrichtungen wird eine den Wert vermehrendeVerbesserung von dauerndem Charakter geschaffen. Sieerlaubt deshalb eine Mietzinserhöhung. Solche Mietzins-erhöhungen gelten nicht als missbräuchlich, wenn sie den

angemessenen Satz für Verzinsung, Amortisation undUnterhalt der Investition einhalten. Der jeweilige Überwäl-zungssatz für die Abgeltung des Mehrwerts ist abhängigvon der Art der Installation, der geschätzten Lebensdauerund vom Unterhaltsaufwand. Der Überwälzungssatz wirdauch mitbestimmt durch den im Zeitpunkt der Überwäl-zung geltenden Zinssatz für 1. Hypotheken. Heute werdenbeispielsweise folgende Überwälzungssätze (inkl. 0,5%für Unterhalt) als angemessen betrachtet:

Überwälzungssatz bei einem Hypothekarzinssatz von3% 4% 5% 6% 7% 8% 9% Lebensdauer

Heizkostenverteiler Wärmezähler 12,2% 12,8% 13,5% 14,1% 14,7% 15,4% 16,1% 10 Jahre

Thermostatische Heizkörperventile 8,9% 9,5% 10,1% 10,8% 11,5% 12,2% 12,9% 15 Jahre

8 Betriebskostenüberwälzung(Art. 257a und 257b OR und Art. 4 bis 8 VMWG)Zusätzlich zu den Investitionskosten, die zu einer Mietzins-erhöhung führen können, entstehen Betriebskosten, dienach den für die Nebenkosten geltenden Regeln jährlichabzurechnen sind. Die im Zusammenhang mit der VHKAanfallenden Betriebskosten umfassen insbesondere dietatsächlichen Aufwendungen für Wartung, Unterhalt undService der Erfassungsgeräte, allfällige Batteriekosten so-wie die Kosten für die Erstellung der Abrechnung (Able-sung der Geräte, Bestimmung der Kostenaufteilung undErmittlung der von den einzelnen Mietern zu bezahlendenTeilbeträgen).

2.2 Formelle Überwälzungsregeln(Art. 269d OR und Art. 19 und 20 VMWG)

Will der Vermieter die vorerwähnten Investitions- und Be-triebskosten im Lauf eines bestehenden Mietverhältnissesüberwälzen, so muss er die entsprechenden Mietzins- undNebenkostenerhöhungen nach den Regeln, wie sie füreinseitige Vertragsänderungen gelten, dem Mieter mittei-len. Dabei sind die gesetzlichen Anzeige- und Kündi-gungsfristen zu beachten. Gemäss OR gilt eine Voranzei-gefrist von 10 Tagen vor Beginn der Kündigungsfrist, undes ist das vorgeschriebene Formular zu verwenden. Werdiese Regeln nicht genau kennt, wird sich mit Vorteildurch die Beratungsstellen informieren lassen, weil dieMietzinserhöhung sonst nichtig oder anfechtbar sein kann(vgl. Kap. 6.3).

2.3 Berechnungsbeispiel für die Überwälzungvon Investitionskosten

Berechnungsbeispiel für eine 3-Zimmerwohnung mit 5 Heizkörper in einem 10-Familienhaus

Kosten pro Wohnung

– 5 thermostatische Heizkörperventile (Lieferung und Montage) à Fr. 90.– = Fr. 450.–

– 5 elektronische Heizkostenverteiler (Stammdaten, Lieferung und Montage) à Fr. 60.– = Fr. 300.–

Total Investitionskosten Fr. 750.–

Mietzinsaufschlag pro Wohnung (bei 4% Hypothekarzins)

– infolge thermostatischer Heizkörperventile 450.– � 9,5% = Fr. 42.75

– infolge Heizkostenverteilern 300.– � 12,8% = Fr. 38.40

Aufschlag auf Jahresmiete Fr. 81.15

Mietzinsaufschlag pro Monat Fr. 6.80

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3 Inhalt der AbrechnungDie Abrechnung soll in einer klaren, übersichtlichen Art erstellt wer-den. Die Aufteilung der Kosten muss für jedermann nachvollziehbarsein. Der Abrechnungszeitraum und der dazugehörige Energiever-brauch müssen ersichtlich sein. Die effektiven Kosten und die geleiste-ten Akontozahlungen sind zu saldieren.Nachfolgende Kapitel zeigen ein systematisches Vorgehen für die Er-stellung einer transparenten Abrechnung.

3.1 Zusammenstellung der Heiz- und Wasser-erwärmungskosten

Die Aufstellung der Gesamtkosten erfolgt wie bisher, un-ter Berücksichtigung allfälliger kantonaler Bestimmungen.Sie muss Aufschluss geben über die Brennstoffkosten unddie Wärmenebenkosten. Die detaillierte Aufstellung deranrechenbaren Kosten findet sich in der VMWG (Art. 5a).Beispiel einer Auflistung der einzelnen Posten:

Brennstoffkosten

Einheiten: Heizöl LiterGas kWh oberer HeizwertFernwärme kWh bei GebäudeeintrittElektrizität kWh Zählerstand

Lieferung Datum Heizöl Betrag

Anfangbestand 01.01.2003 2 800 l Fr. 1260.–Anlieferung 12.02.2003 12 600 l Fr. 6930.–Anlieferung 17.10.2003 5 300 l Fr. 2385.–Restbestand 31.12.2003 –3 100 l – Fr. 1395.–Total Brennstoffkosten 17 600 l Fr. 9180.–

Wärmenebenkosten (Aufstellung gem. VMWG Art. 5)

Die Wärmenebenkosten beinhalten die NebenkostenHeizung und die Nebenkosten Warmwasser

Betriebsstrom (Brenner, Pumpen) Fr. 700.–Kaminfeger Fr. 600.–Serviceabonnement, Brennerwartung Fr. 900.–Anteil Tankrevision (auf mehrere Jahre verteilt) Fr. 400.–Bedienung, Wartung, Reinigung (nur Heizung) Fr. 600.–Verwaltungskosten Heizung Fr. 400.–Service Heizkostenverteilfirma Fr. 800.–Total Wärmenebenkosten Fr.4400.–

Nicht in die Heizkosten gehören (gem. VMWG, Art.6):� Reparaturen an der Heizanlage� Kosten für die Erneuerung der Heizanlage� Kosten für die Anschaffung von Wärmezählern, Steuer-

geräten usw.� Verzinsung des in der Heizanlage investierten Kapitals

und Abschreibungen� Kosten, die mit dem Betrieb der Heizanlage nichts zu

tun haben, wie Treppenhausbeleuchtung, Lift, Haus-wart

3.2 Aufteilung in Wassererwärmungs- undHeizkosten

Wird das Warmwasser ganz oder teilweise (z.B. währendder Heizperiode) mit Hilfe des Heizkessels erwärmt, somüssen die Gesamtkosten zuerst in Wassererwärmungs-und Heizkosten aufgeteilt werden. Die Aufteilung erfolgtdabei am besten proportional zum Energieverbrauch. Dergesamte Energieverbrauch kann der Zusammenstellunggemäss 3.1 entnommen werden. Bei der Ermittlung desEnergieverbrauchs für Wassererwärmung ist der Energie-verbrauch ausserhalb der Heizperiode möglichst genaudurch Messung zu bestimmen (Ölmengenzähler, Betriebs-stundenzähler oder Wasserzähler) und unter Berücksichti-gung des jeweiligen Wirkungsgrads und der Belegung aufden Jahreswert umzurechnen.Ist der Energieverbrauch Wassererwärmung ermittelt, sokann die Aufteilung der Kosten nach folgender Formelerfolgen :

EnergieverbrauchWarmwasser-

=Wassererwärmung

� Gesamtkosten*kosten Gesamtenergie-

verbrauch

*(Heizung + Wassererwärmung)

10 Für Anlagen, bei denen ausserhalb der Heizperiode derHeizkessel abgestellt wird, kann mit dieser Formel sinnge-mäss der Wassererwärmungskostenanteil während derHeizperiode bestimmt werden.Der einmal ermittelte prozentuale Wassererwärmungskos-tenanteil kann für die folgenden Heizperioden übernom-men werden, falls die Messungen zeigen, dass der Warm-wasserverbrauch nur geringfügig schwankt. Eine neue Be-rechnung des Wassererwärmungsanteils ist nötig, falls dieHeizanlage saniert oder ersetzt wird oder der Wärme-schutz der Gebäudehülle wesentlich verbessert wird.Kombikessel älterer Bauart, lange oder schlecht wärmege-dämmte Zirkulationsleitungen sowie ein kleiner Heizener-gieverbrauch infolge guter Wärmedämmung der Gebäu-dehülle führen zu hohen Wassererwärmungskostenantei-len.Umfangreiche Messungen zeigen, dass bei konventio-nellen Mehrfamilienhäusern mit Warmwasserzirkulationder Wassererwärmungsanteil ca. 30% beträgt. Mit zusätz-lichen Wärmedämmungen an der Gebäudehülle sowie beiNeubauten kann der Wert über 35% liegen.Die Aufteilung der Wassererwärmungskosten wird in Ka-pitel 3.6 behandelt.

3.3 Aufteilung der HeizkostenEs wird unterschieden zwischen Grundkosten Heizung,die weitgehend unabhängig sind vom Heizenergiever-brauch und den verbrauchsabhängigen Heizkosten, dievor allem durch das Verhalten der Bewohner bestimmtwerden.

Grundkosten HeizungDiese Kosten setzen sich aus folgenden vier Anteilen zu-sammen:� Nebenkosten Wärme- Heizkosten

Heizung=

nebenkosten �

Gesamtkosten**(Heizung + Wassererwärmung)

� Heizung der Gemeinschaftsräume, z.B. Waschraum,Treppenhaus, Eingangshalle: Geschätzter Prozentsatzder Brennstoffkosten Heizung

� Verluste der Wärmeverteilung wie z.B. Wärmeabgabeim Keller, Fernleitungen ausserhalb der Gebäude: Ge-schätzter Prozentsatz der Brennstoffkosten Heizung

� Bereitschaftsverluste älterer Heizkessel, falls die 10%des jährlichen Brennstoffverbrauchs übersteigen: Ge-schätzter Prozentsatz der Brennstoffkosten Heizung

Diese Grundkosten Heizung werden proportional zurGrösse der Nutzeinheit aufgeteilt, also z.B. nach m2 be-heizter Fläche oder m3 Raumvolumen. Bei Bedarf kannauch ein anderer plausibler Schlüssel wie Anteilquoten beiStockwerkeigentümern gewählt werden.

Kostenaufteilung

Ermittlung derGesamtkostendurch die Verwaltung

Aufteilung inWassererwärmungs-und Heizkosten

Aufteilung inGrundkosten undverbrauchsabhängige Kosten

� VerbrauchsabhängigeWassererwärmungskosten

VerbrauchWarmwasserbezüger

Speicher- undZirkulationsverluste

NebenkostenWassererwärmung

Verbrauch WärmebezügerAbgasverluste

Bereitschaftsverlustedes Kessels

Verluste WärmeverteilungHeizung

GemeinschaftsräumeNebenkosten Heizung

GesamtkostenHeizung undWasser-erwärmung

� Wasser-erwärmungs-kosten

� Heizkosten

� GrundkostenWassererwärmung

� VerbrauchsabhängigeHeizkosten

� GrundkostenHeizung

� in % der Gesamtkosten � in % der Wassererwärmungskosten � in % der Heizkosten

11Verbrauchsabhängige HeizkostenDiese Kosten ergeben sich aus den Heizkosten, abgemin-dert um die Grundkosten. Sie werden nach der Anzeigeder Wärmezähler, bzw. der Heizkostenverteiler ein-schliesslich Zwangswärmekonsum unter Berücksichtigungder Wohnungslage aufgeteilt.Die Aufteilung der Heizkosten im üblichen Mehrfamilien-haus bewegt sich in folgenden Grenzen :– Grundkosten Heizung 30 – 50%– Verbrauchsabhängige Heizkosten 50 – 70%

3.4 Berücksichtigung der WohnungslageDie Lage einer Wohnung innerhalb eines Gebäudes hateinen Einfluss auf deren Wärmebedarf. Bei gleichem Wär-mekomfort benötigt eine aussenliegende Wohnung mehrHeizwärme als eine innenliegende. Dasselbe gilt für nörd-lich gelegene Wohnungen gegenüber Wohnungen mitSüdlage.Beim Grundkostenanteil erfolgt automatisch ein Aus-gleich des unterschiedlichen Wärmebedarfs, da die Auf-teilung gemäss Wohnfläche (m2) oder Raumvolumen (m3)vorgenommen wird.Beim Verbrauchskostenanteil muss der Ausgleich desunterschiedlichen Wärmebedarfs durch entsprechendeKorrekturfaktoren vorgenommen werden, die in der Heiz-kostenabrechnung aufzuführen sind.

Prinzip des LageausgleichsDer Ausgleich soll die wärmetechnisch ungünstigere Lageeiner Wohnung innerhalb eines Gebäudes (z.B. mehr Aus-senflächenanteil) berücksichtigen. Höherer Wohnkomfort,wie grosszügige Verglasung von Attikawohnungen odergewerblich genutzte Vorbauten sollen nicht ausgeglichenwerden. Handelt es sich bei den Wohneinheiten um ganzeGebäudetrakte, wie z. B. bei Reihen- oder Terrassenhäu-sern, sollte auf einen Lageausgleich ebenfalls verzichtetwerden.Die folgenden zwei Methoden sind geeignet, den Lage-ausgleich angemessen zu berücksichtigen:

Referenzraum-MethodeDiese Methode geht davon aus, dass alle Heizkörper sorg-fältig bemessen wurden, die Montage den Berechnungenentspricht und für alle Wohnungen eines MFH Referenz-räume (gleichartige Innenräume) definiert werden kön-nen. Zur Bestimmung der bewerteten Heizleistung sindzwei Schritte nötig:� Ermittlung der Heizkörperleistung der einzelnen Zim-

mer aufgrund der Heizkörperabmessungen und Heiz-körperdaten. Falls die Berechnungsunterlagen der Hei-zungsfirma vorhanden und richtig sind, kann von die-sen Werten ausgegangen werden. Eine Kontrolle, obdie berechneten Heizkörper im entsprechenden Raummontiert sind, ist in jedem Fall notwendig.

� Reduktion der installierten Heizleistung der exponiertenRäume auf diejenige der entsprechenden Referenzräu-me.

Beispiel zur Referenzraum-Methode

Leistung in Watteffektiv bewertet

Kinderzimmer Innenwohnung(Referenzraum) 1446 1446

Kinderzimmer Eckzimmer Nord 1858 1446

Referenzraum

3. OG2. OG1. OG

EG

12 Reduktions-MethodeDie Reduktions-Methode basiert auf umfangreichen Er-fahrungszahlen bezüglich Energiemehrverbrauch in «ex-ponierten Räumen».Die Verbrauchsablesung der «exponierten» Zimmer wirdmit Reduktionsfaktoren bewertet und auf der Ablesequit-tung klar dargestellt. In der Abrechnung wird der reduzier-te Verbrauch verrechnet.Bei Wärmezählern pro Nutzeinheit wird der gemittelteLageausgleichsfaktor eingesetzt. Der Lagefaktor wird proRaum berechnet und mit der Raumgrösse multipliziert.

3.5 ZwangswärmekonsumAls Zwangswärmekonsum wird die Wärmeabgabe be-zeichnet, welche von der Messung nicht erfasst und vonden Nutzern nicht beeinflusst werden kann, z.B. durchmitheizende Rohre bei Heizkostenverteilern.Der Zwangswärmekonsum ist Bestandteil der verbrauchs-abhängigen Heizkosten.

Berücksichtigung der Zwangswärme bei Heizkosten-verteilernIn der Regel erfolgt die Wärmeverteilung mit nicht wärme-gedämmten Steig- und Fallsträngen oder mit Ringleitun-gen. Diese Wärmeverteilanlagen geben einen wesentli-chen Teil der benötigten Raumwärme ab. Speziell in in-nenliegenden Räumen wie Bad, WC, Gängen usw. ist die-

Beispiel zur Reduktions-Methode

Leistung in Verbrauch Bewertungs- VerrechnungWatt effektiv Punkte faktor Punkte

Wohnzimmer Innenwohnung 2200 960 1.00 960Wohnzimmer Eckzimmer, Nord 2600 1200 0.85* 1020

* Das Wohnzimmer als Eckzimmer im Norden erhält folgende Reduktionen:1. Eckreduktion von 10%2. Reduktion Nordseite von 5%100% – 10% – 5% = 85%Bewertungsfaktor = 85%

Dividiert man diese Summe durch die Summe aller Raum-grössen, so ergibt sich der gewichtete Lageausgleichsfak-tor für den Wärmezähler.Diese Methode hat den Vorteil, dass Faktorkorrekturen(beim nachträglichen Wärmedämmen von Gebäudeteilen)jederzeit möglich sind.Für dauernd belegte Wohnungen, welche von nur zeitwei-se belegten Wohnungen (z.B. Ferienwohnungen) umge-ben sind, können zusätzliche Reduktionsfaktoren ange-wandt werden.Detaillierte Angaben finden sich im Anhang Nr. 2.

ser Anteil erheblich. Da die Durchmesser der Steigleitun-gen vom Erdgeschoss bis zum Dachgeschoss abnehmenund die obersten Wohnungen praktisch keine Steigleitun-gen mehr besitzen, ist die Wärmeabgabe von Wohnungzu Wohnung stark unterschiedlich.Heizkostenverteiler erfassen nur die Wärmeabgabe derHeizkörper und berücksichtigen die mitheizenden Rohrenicht. Ein Ausgleich drängt sich somit auf.Das Aufnehmen und die Berechnung der sichtbaren Lei-tungen (Aufputzleitungen) bietet kein Problem. Da ver-deckt montierte Leitungen (Unterputzleitungen) jedochdie ähnliche Wärmemenge abgeben, sind diese nachMöglichkeit ebenfalls zu berücksichtigen. Falls keine Hei-zungspläne vorhanden sind, ist in den meisten Fällen den-noch eine Einschätzung an Ort und Stelle möglich.

13Zur Berechnung der Wärmeabgabe von sichtbaren undverdeckt montierten Leitungen sowie in Böden verlegtenLeitungen dienen die Tabellen im Anhang Nr. 3.Dabei wird lediglich die Wärmeabgabe der Verteillei-tungen in Richtung der betroffenen Nutzeinheit berück-sichtigt. Die Wärmeabgabe der Verteilleitungen zu denbenachbarten Wohnungen ist in der Regel von unter-geordneter Bedeutung und kann vernachlässigt werden.Die Berechnung des Zwangswärmekonsums erfolgt inkWh pro Jahr und Wohnung. Als Grundlage dient dieRohrlänge, das Jahresmittel der Heizmediumtemperatur,die Nennweite und die Betriebsdauer. Die entsprechendenTabellen finden sich im Anhang Nr. 3.

Berücksichtigung der Zwangswärme bei Wärmezäh-lernWird bei Heizkörperheizungen mit Hilfe von Wärmezäh-lern abgerechnet, so wird die Wärmeabgabe der Verteillei-tungen mit der Messung berücksichtigt. Die Steigsträngesind nur zu bewerten, falls diese nicht wärmegedämmtsind und ihre Wärmeabgabe einer Nutzereinheit klar zu-geordnet werden kann.Bei Fussboden- bzw. Deckenheizungen kann die Wärme-abgabe der Heizschlangen zur benachbarten Nutzeinheiteinen nicht zu vernachlässigenden Anteil ausmachen. DieBerücksichtigung erfolgt mittels Etagenfaktoren gemässAnhang Nr. 3.

Bemerkungen :Heizrohre, welche kürzer als 1 m pro Heizkörper und Zim-mer sind, können vernachlässigt werden.Der Zwangswärmeeintrag von Warmwasserleitungen sollnur in Fällen von grossen, nicht wärmegedämmten Verteil-leitungen berücksichtigt werden. Komplexe Anlagen sindspeziell zu prüfen. Bei elektronischen Heizkostenverteilernkann der Zwangswärmekonsum in Ableseeinheiten desentsprechenden Geräts umgerechnet werden. Dabei ist

Beispiel Zwangswärmekonsum von Verteilleitungen

Verteilleitungen in der Wohnung: Hermann Meier (Seite 17)

Vorlauftemperatur bei –8 °C gemäss Einstellung = 70 °CMittlere Heizmediumtemperatur während der Heizperiode (Zweirohrsystem) tm = 42 °CMittlere Raumlufttemperatur ti = 20 °CMittlere Temperatur-Differenz während der Heizperiode = 22 K

Unterputz Innenwand, 3⁄4 Zoll = 19,8 mAufputz ohne Dämmung, 3⁄4 Zoll = 19,1 m

KR (W/mK) · Länge m · (tm – ti) = Q, Leistung in Watt*2�0,30 · 19,8 · 22 = 2640,85 · 19,1 · 22 = 357

619

Jährlicher Zwangswärmekonsum in kWhWärmeabgabe � Heizperiode � Lageausgleich = Zwangswärmekonsum0,619 kW � 5760 h/a � 0,7724 = 2753,9 kWh/a

Umrechnung in Verbrauchseinheiten 2753,9kWh1,1 kWh/HKV*

= 2503,53 HKV

* spezifischer Anzeigewert je nach Typ des Heizkostenverteilers

*Faktor 2, da dieWärmeabgabeder Innenwandbeidseitig erfolgt

der Umrechnungsfaktor (kWh pro Anzeigeeinheit) anzu-geben. Im Beispiel auf Seite 18 ist dieser Wert mit 1,1 kWhpro Anzeigeeinheit angegeben.Bei Geräten nach dem Verdunstungsprinzip wird derZwangswärmekonsum analog der Warmwasserverrech-nung in kWh bzw. Franken abgespaltet. Anschliessendwird er den einzelnen Nutzeinheiten entsprechend denbezogenen kWh verrechnet.

14 3.6 Aufteilung der WassererwärmungskostenDie Wassererwärmungskosten sollen nachvollziehbar aufdie Nutzeinheiten verteilt werden. Dabei ist zu unterschei-den, ob der Warmwasserverbrauch der einzelnen Nutzein-heit gemessen wurde oder nicht.

Ohne WarmwassermessungEs empfiehlt sich, die Wassererwärmungskosten im Ver-hältnis der Wohnfläche (m2) oder Wohnvolumen (m3) auf-zuteilen. Die Verteilung über Anzahl Personen pro Haus-

halt oder Warmwasserzapfstellen ist weniger geeignet.Eine Aufteilung in die einzelnen Kostenanteile wie Grund-kosten Wassererwärmung und verbrauchsabhängige Ko-sten Wassererwärmung ist nicht nötig.Bei differenzierter Benutzungsart der Nutzfläche (Arztpra-xis, Coiffeur) soll grundsätzlich gemessen werden. Fallsdies nicht möglich ist, muss der unterschiedliche Ver-brauch berücksichtigt werden. Dies kann durch Abschät-zung des Warmwasserverbrauchs erfolgen. Die entspre-chende Nutzfläche wird mit einem Faktor korrigiert.

Mit WarmwassermessungBei der Wassererwärmung und -verteilung mit und ohneZirkulation werden erhebliche Energiemengen benötigt,die wenig abhängig vom effektiven Warmwasserver-brauch sind. Es ist somit angezeigt, dass ein gewisser Teilder Wassererwärmungskosten als Grundkosten verrech-net wird. Der Grundkostenanteil soll aufgrund der jeweili-gen Anlage festgelegt werden. Folgende Grössenordnun-gen sind realistisch:

� Wirtschaftliche Erwärmung des Warmwassers mittelsLaderegelung und gut wärmegedämmten Verteillei-tungen mit Zirkulationsunterbrechung:Grundkosten Warmwasser 25 bis 30%

� Ölkombikessel ohne Laderegelung, Verteilleitungenungenügend wärmegedämmt, ohne Zirkulationsunter-brechung:Grundkosten Warmwasser bis 40 bis 50%

Der prozentuale Anteil der Wassererwärmung an denGesamtkosten kann mit den vorhandenen Messungen fürdie Abrechnung jeweils neu errechnet werden. Dies giltspeziell bei gut wärmegedämmten Neubauten und unter-schiedlicher Nutzung.

� Wärmezähler vor Warmwasserspeicher:Anteil Wassererwärmung in % =

Wärmeverbrauch WassererwärmungRaumwärme- + Wassererwärmungsverbrauch � 100

Nutzung Faktor BemerkungenWohnungen 1,0 BasisBüro 0,25 mit wenigen Zapfstellen + VerteilleitungenLäden 0,25 – 0,50 je nach Branche und NutzungCoiffeur 1,0 – 2,0 je nach Dichte der SesselRestaurant 1,5 – 3,0 bei exklusiven Restaurants ist eine Messung vorzusehen

Gewichtsfaktoren für die Verteilung der Wassererwär-mungskosten mit unterschiedlicher Nutzung:

Tabelle Faktoren:Messwerte und TabelleSanitärtechnikSchweiz. Energiefach-buch bzw. SI-Hand-buch

� Kaltwasserzähler vor Warmwasserspeicher bzw. Sum-me Warmwasserzähler der Nutzeinheiten:m3 Wasser � 1,163 (Umrechnung in kWh) � 50 (Tem-peraturdifferenz 60 °C – 10 °C) � 1,5 (Zirklations- +Speicherverluste) = kWh Wassererwärmung.

Die Grundkosten der Wassererwärmung sind nach Wohn-fläche (m2) aufzuteilen, die verbrauchsabhängigen Kostengemäss Messung.

3.7 WasserkostenabrechnungBei Neubauten und Umbauten (Küche, Bad) werden instark zunehmendem Masse auch Kaltwasserzähler proNutzer installiert. Die Verbrauchsunterschiede liegen beigleich grossen Wohnungen, ganzjährig bewohnt, imBereich von 1 : 10.Die Wasserkosten pro Liegenschaft werden in der Regelvon den Wasserversorgungs-Unternehmen mit Wasser-zählern in m3 gemessen und verrechnet. Die Tarife pro m3

umfassen in der Regel die Kosten für das Wasser sowie dieAbwasserreinigungsgebühren.Da der Lieferant die gesamten Wasserkosten nach Mes-sung in Rechnung stellt, sollen auch die Bezüger gemässihrem gemessenen Wasserverbrauch belastet werden. EinGrundkosten-Anteil entfällt somit.

15

4 Darstellungder AbrechnungDie Abrechnung soll übersichtlich gestaltet werden. Es ist eine opti-male Transparenz anzustreben, das heisst, die Rechnung muss für alleBeteiligten nachvollziehbar sein.

In der Regel sind bei der Wärmekostenabrechnung folgen-de drei Dokumente von Bedeutung :� Kostenaufstellung Heizung und Wassererwärmung so-

wie Kaltwasserkosten� Stammdatenblätter der Nutzeinheiten� Wärmekostenabrechnung mit AblesequittungDie Darstellung ist von Firma zu Firma unterschiedlich, derInhalt jedoch soll möglichst einheitlich sein.

Abrechnung mit Heizkostenverteilern sowie Warm-und KaltwasserzählernDie Abrechnung mit Heizkostenverteilern verlangt einedetaillierte Aufnahme jedes Heizkörpers und eine über-sichtliche Darstellung des Lageausgleichs und desZwangswärmekonsums. Die Stammdatenblätter und die

Ableseblätter bilden die Basis für eine kontrollfähige Ab-rechnung.Auf den Seiten 16 – 18 ist ein Beispiel eines Stammdaten-blattes, eines Ableseblattes und einer Abrechnung darge-stellt.

Abrechnung mit Wärmezählern sowie Warm- undKaltwasserzählernBei Abrechnung mit Wärmezählermessung pro Nutzein-heit entfällt in der Regel der Zwangswärmekonsum, weildie Verteilleitungen im Objekt mitgemessen werden.Auf den Seiten 18 – 20 ist ein Beispiel eines Stammdaten-blattes sowie einer Abrechnung mit Ablesequittung dar-gestellt.

16

� Zusammenfassung� Verwaltungsadresse� Bezügeradresse� Kosten gemäss Verwaltung� Aufteilung der Kosten

Verrechnen der Tarife Kostenverteilung auf Bezüger Übertrag von Rückseite� Zählerstände / Verbräuche

05.11.02 Stammdatenblatt Abrechnungs AG

Beispiel: Heizkostenverteiler, Warmwasserzähler, Kaltwasserzähler Heizanlage 6530Liegenschaft 29

Adresse Musterstrasse 29 Wohnung 08Bezügername Hermann Meier 9245 Oberbüren Lage 29.04.02

Grundkostenschlüssel Heizung = 250 m3 Warmwasser = 100 m2

Nr. Raum Höhe Tiefe Länge Bauart Leistung Kodierung Lage- Gerätenr.mm mm mm in Watt ausgleich

1 Eingang 1000 45 292 Zehnder V 608 16 0.65 123456782 Küche 1600 45 440 Zehnder V 1176 30 0.65 123456793 Zimmer 1 440 60 2500 Zehnder H 2300 59 0.80 123456804 Zimmer 2 440 45 2100 Zehnder H 1361 35 0.80 123456815 Zimmer 3 440 45 2100 Zehnder H 1361 35 0.80 123456826 Zimmer 4 440 60 1000 Zehnder H 1030 28 0.80 123456837 Bad 1736 47 478 Zehnder R 1068 27 0.80 123456848 Dusche 800 45 514 Zehnder V 786 20 0.80 12345685

Heizleistung Heizkörper 90/70 9690 0.77 (mittlerer Lageausgleich)

Nr. Beschreibung des Zwangsbezugs Leistung in Watt WZK1 19.8 m1 Rohre Unterputz Wand 262 12 19.1 m1 3⁄4-Zoll-Rohre 357 1

Total Zwangswärmebezug (mitheizender Rohre) 619 W

Nr. Raum Seriennummer Ablesung in Bewertung Ablesung WK Bemerkung

Warmwasserzähler:1 Bad 20351759 m3 1.00 0.00

Kaltwasserzähler:1 Bad 20351759 m3 1.00 0.00

Einheiten der Zähler bitte beachten

Beispiel:

Abrechnung mitHeizkostenverteilerWarmwasserzählerKaltwasserzähler

Diese Messgeräte-Typen werden sehr oft bei Gebäude-sanierungen wie Bad- und Küchenerneuerungen einge-baut. Dabei stehen zwei Komfort-Stufen zur Verfügung:– örtliche Ablesung, direkt an den Messgeräten– Zentral-Auslesung durch Datenbus oder Funkübertra-

gung aller Messwerte ausserhalb der Wohnungen, bzw.Nutzeinheiten.

17

1'320.00230.65

445.211'550.651'320.00

230.65

3.9297755'450.00

3.929775 445.21445.21

1'550.65

+

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18

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00000000

05.11.02 Stammdatenblatt Abrechnungs AG

Beispiel: Heizkostenverteiler, Warmwasserzähler, Kaltwasserzähler Heizanlage 6530Liegenschaft 29

Adresse Musterstrasse 29 Wohnung 08Bezügername Hermann Meier 9245 Oberbüren Lage 29.04.02

Grundkostenschlüssel Heizung = 250 m3 Warmwasser = 100 m2

Nr. Raum Seriennummer Ablesung in Bewertung Ablesung WK Bemerkung

Wärmezähler: Pollucom1 Gang 046789 kWh 0.98 0 1

Warmwasserzähler:1 Gang 74354 m3 1.00 0.001

Kaltwasserzähler:1 Gang/Korridor 07247 m3 1.00 0.0031 Waschen 51637 m3 1.00 0.000

Einheiten der Zähler bitte beachten

Beispiel:

Abrechnung mitWärmezählerWarmwasserzählerKaltwasserzähler

Diese Messgeräte-Typen werden sehr oft bei Neubauteneingesetzt. Dabei stehen zwei Komfort-Stufen zur Verfü-gung:– örtliche Ablesung, direkt an den Messgeräten– Zentral-Auslesung durch Datenbus oder Funkübertra-

gung aller Messwerte ausserhalb der Wohnungen, bzw.Nutzeinheiten.

19

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20

Waschen

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21

5 Teilabrechnungbei MieterwechselBei Mieterwechsel innerhalb einer Abrechnungsperiode verfügt mannicht über die erforderlichen Elemente zur Aufstellung der Abrechnunggemäss Kap. 3. Es ist somit angezeigt, die Teilabrechnung erst im Zeit-punkt der normalen Jahresabrechnung zu erstellen.

Für die Aufstellung der Teilabrechnung sind folgendeMöglichkeiten gegeben:

Teilabrechnung ohne Zwischenablesung der GeräteDie Teilabrechnung wird aufgrund der Ablesung der gan-zen Periode erstellt:� Die Aufteilung der Warmwasserkosten erfolgt nach Ka-

lendertagen.� Die Aufteilung der Grundkosten Heizung erfolgt pro-

portional zur Mietdauer während der Heizmonate.� Die Aufteilung der verbrauchsabhängigen Heizkosten

erfolgt nach Heizgradtagen.Die entsprechenden Tabellen finden sich im Anhang 4und 5.

Teilabrechnung mit Zwischenablesung der GeräteDiese Teilabrechnung wird aufgrund des effektivenWärmeverbrauchs der Nutzeinheit erstellt und bedingtsomit eine Zwischenablesung der Geräte. Auch dieseRechnungsstellung kann erst auf Ende einer Abrech-nungsperiode erfolgen:� Die Aufteilung der Grundkosten Wassererwärmung er-

folgt nach Kalendertagen.� Die Verrechnung der verbrauchsabhängigen Wasserer-

wärmungskosten erfolgt gemäss Zwischenablesung.� Die Aufteilung der Grundkosten Heizung erfolgt pro-

portional zur Mietdauer während der Heizmonate.� Die Verrechnung der verbrauchsabhängigen Heizkosten

erfolgt gemäss Zwischenablesung.

BemerkungOb eine Zwischenablesung sinnvoll ist oder nicht, bestim-men neben dem Kosten-/Nutzenverhältnis auch noch fol-gende Kriterien:� Beim Heizkostenverteiler nach dem Verdunsterprinzip

soll auf eine Zwischenablesung verzichtet werden. Fallseine Zwischenablesung durchgeführt wird, so muss derKaltverdunstungsanteil berücksichtigt werden.

� Wärmezähler und elektronische Heizkostenverteiler er-lauben zu jedem Zeitpunkt eine exakte Bestimmung desEnergieverbrauchs. Eine Zwischenablesung ist daherangezeigt. In der Regel wird diese von der Verwaltungzum Zeitpunkt der Wohnungsabnahme ausgeführt.

� Bei grossen Wohneinheiten und bei Umzugsterminen inder Mitte einer Heizsaison ist eine Zwischenablesungaus Kostengründen eher angezeigt.

� Die neueren Datenbus-Systeme und die Funk-Systemespeichern die Monatswerte automatisch. Eine Zwi-schenablesung erübrigt sich somit.

ZwangswärmekonsumDer Zwangswärmekonsum (Heizrohre usw.) ist bei Teil-abrechnungen aufgrund der Heizgradtaganteile der ent-sprechenden Periode zu verrechnen.

Leerstehende WohnungenSteht eine Wohnung über längere Zeit leer, z.B. über einenMonat, so soll für diese Zeit eine Teilabrechnung erstelltwerden. Die während dieser Zeit anfallenden Heizkostensind nach den Regeln von Art. 7 VMWG zu verteilen.

SchlussbemerkungFragen, Reklamationen, Anregungen und dergleichen,welche die Heizwärmebezüger im Zusammenhang mit derWärmekostenabrechnung haben (insbesondere in denersten Jahren nach der Einführung des neuen Systems),müssen unbedingt entgegengenommen und gründlichgeprüft werden.Bei Fragen und Reklamationen ist prinzipiell die Verwal-tung anzusprechen. Technische Fragen werden von derVerwaltung an die Servicefirma weitergeleitet.

22

6 Hinweise auf Fachliteratur,Gesetzesgrundlagen undBeratungsstellen

6.1 Fachliteratur

� Schweizerischer Verband für Wärme- und Wasser-kostenabrechnung SVW.Broschüre: Gerecht abrechnen,Postfach 133, 9475 Sevelen

� Schweizerischer Ingenieur- und Architekten-Verein SIA,Postfach, 8039 ZürichEmpfehlung 180/4 Energiekennzahl

� Schweizerischer Ingenieur- und Architekten-Verein SIA,Postfach, 8039 ZürichEmpfehlung 381/3 Heizgradtage der Schweiz

6.2 Gesetzesgrundlagen

OR Obligationenrecht, Achter Titel (Miete undPacht), Änderung vom 15. Dez. 1989

VMWG Verordnung über Miete und Pacht von Wohn-und Geschäftsräumen vom 9. Mai 1990

EnG Energiegesetz vom 26. Juni 1998

6.3 Beratungsstellen für mietrechtlicheBelange

Je nach Landesgegend sind zuständig:� Regionale, kantonale oder kommunale Schlichtungs-

stellen

Auskunft über Zuständigkeit bei:� Schweizerischer Hauseigentümerverband

Mühlebachstrasse 70, Postfach, 8032 ZürichTel. 01 254 90 20

� Schweizerischer Mieterinnen- und MieterverbandPostfach, 8026 ZürichTel. 043 243 40 40

� Schweizerischer Verband für WohnungswesenBucheggstrasse 109, 8057 ZürichTel. 01 362 42 40

� Association Suisse des locatairesRue J.-J. Cart 8, 1006 LausanneTél. 021 617 10 07

� Camere ticinese dell’Economia Fondiaria-CatefVia Trevano 39, 6900 LuganoTel. 091 972 91 71

� Associazioni Svizzera Inquilini ASIViale Stazione 31a, 6500 BellinzonaTel. 091 825 71 72

23

1. Ablaufschema für die Einführung derWärmekostenabrechnung

Um ein Gebäude mit den erforderlichen Einrichtungen zurverbrauchsabhängigen Heizkostenabrechnung und Hei-zungsregelung jeder einzelnen Nutzeinheit auszurüsten,stehen verschiedene Systeme und eine grosse Anzahl vonFabrikaten zur Verfügung. Deren Eignung für die geplanteoder bestehende Heizungsanlage muss genau überprüftwerden, damit im Betrieb korrekte Resultate erzielt wer-den. Ein wichtiges Kriterium sind dabei die effektiven Be-triebstemperaturen während der Heizsaison.

Merke:Jedes Gerät, ob Wärmezähler, Heizkostenverteiler oderRegelung, funktioniert nur dann zufriedenstellend, wenndie Betriebsbedingungen dem Einsatzbereich des Gerätsentsprechen.

Bei ausrüstungspflichtigen Neubauten ist die Wärmeko-stenabrechnung (Heizung und Wassererwärmung) vonBeginn weg in die Planung einzubeziehen. Das Einholenvon Offerten geschieht hier somit im Rahmen der üblichenBauplanung und Ausschreibung. Dabei werden in der Re-gel jedoch nur die Investitionskosten ermittelt. Es istdeshalb darauf zu achten, dass gleichzeitig auch die Jah-resservicekosten offeriert werden; denn mit der Wahldes Gerätelieferanten ist meist auch die Abrechnungsfir-ma vorgegeben. Der Datenaustausch zwischen Verwal-tung und Servicefirma muss einwandfrei gewährleistetsein.Vor Einführung der Wärmekostenabrechnung für die Hei-zung (Warmwasser nur bei wesentlichen Änderungen derVerteilung im Zuge von Sanierungen) sollte für ausrüs-tungspflichtige Altbauten eine Grobanalyse erstelltwerden. Offensichtliche Mängel an der Heizanlage wieauch an der Gebäudehülle können damit aufgedeckt undnach Möglichkeit saniert werden. Diese Grobanalyse solltein jedem Fall von einem ausgewiesenen Fachmann erstelltwerden.In bestehenden einfachen Wohn- und Geschäftshäu-sern ist es möglich, die Wärmekostenabrechnung ohnevorhergehende Planung einzuführen. Werden Heizkosten-verteiler eingesetzt, wie dies in der Regel bei bestehendenGebäuden der Fall ist, können direkt Unternehmerofferteneingeholt werden.

Anhang

Bei bestehenden Gebäuden mit komplexen Wärme-verteil- und Wärmeabgabesystemen, wie z.B. beiÜberbauungen, sollte die Wärmekostenabrechnung un-bedingt von spezialisierten Ingenieurbüros oder SVW-Fachfirmen geplant und projektiert werden. Die Arbeitenumfassen üblicherweise folgende Punkte:� Grobanalyse� Darstellung des Messkonzepts� Verteilphilosophie, Abrechnungsstruktur� Wahl der Gerätetypen, Anzahl, Einbauschema� Schätzung der Investitions- und Jahresservicekosten

Ein Projekt inkl. Grobanalyse kostet je nach Komplexitätzwischen Fr. 1000.– bis Fr. 4000.–.

Grobanalyse

EinholenOfferten

BeurteilungOfferten und

Auftragserteilung

Bewohner-orientierung

Stammdatenerfassen

Gerätemontage,Inbetriebsetzung,

Abnahme

Stammdatenerfassen

Planung undProjektierung

Komplexesoder einfaches

Gebäude?

Bauplanung undAusschreibung(inkl. Jahres-

servicekosten)

Altbauoder Neubau?

NeubauAltbau

komplex

24 2. Lageausgleich: Reduktions-Methode

Reduk. Reduk.in % Index

1. StockwerksreduktionenErdgeschoss nicht unterkellert 15 aüber unbeheiztem Keller 10 b

Obergeschossdirekt unter Dachfläche 20 cunter nicht ausgebautem Dachraum 15 dunter ausgebautem Dachraumohne Heizung 10 eRäume des Erdgeschosses über beheiztenKellerräumen sowie Räume des oberstenGeschosses unter geheizten Dachräumenerhalten keine Geschossreduktion. f

2. EckenreduktionenEckräume (auch neben Toreinfahrt usw.) 10 A

3. Reduktion nach HimmelsrichtungNordseite 5 BFür Räume mit einer Aussenwand selten,jedoch für Eckräume mit Nordwand emp-fohlen (zusätzlich zur Eckreduktion). Jenach Gegend und Lage der Gebäude kannauch unter Umständen die Ostseite die«kalte Seite» sein.

4. Verschiedene ReduktionenRäume über Passagen oder Toreinfahrten 15 CRäume neben unbeheiztemTreppenhaus usw. 5 DDiese Reduktion ist selten, wird jedoch fürRäume im Erdgeschoss neben dem Trep-penhaus empfohlen.Reduktionen werden nicht für die gesamteWohnung festgelegt, sondern jeweils fürdie einzelnen Räume.Die Gesamtreduktion (für exponierte Lage)der einzelnen Räume setzt sich, sofernmehrere Reduktionen zusammentreffen,aus den Einzelreduktionen durch Additionzusammen.

5. HöhenreduktionenZuschlag für sechstes, siebtes undachtes Obergeschoss 5 gZuschlag für neuntes, zehntes undelftes Obergeschoss, usw. 10 h

Anmerkung:Diese Reduktion ist eine Zusatzreduktionfür Hochhäuser mit mehr als fünf Stock-werken.Zunächst werden ganz normal die Reduk-tionen berücksichtigt. Dann erhält jederRaum (auch nicht reduzierte Räume) obigeReduktion.

6. Reduktionen für SonderfälleFür ganzjährig belegte Wohnungen, dievon zeitweise belegten Wohnungen (zumBeispiel Ferienwohnungen) umgeben sind,können Reduktionsfaktoren angewandtwerden. Die Anwendung erfolgt, falls diezeitweise belegten Wohnungen währendder überwiegenden Zeit der Heizperiodeleer stehen.Wand gegen unbeheizte Wohnung 5Boden oder Decke gegen unbeheizteWohnung 10

c

a

Flachdachnicht unterkellert

bc

BewohnterDachraumunbeheizter Keller

e

a

C

A

c

f

Toreinfahrtoder Passage

Abstellräume

D

C

A

DTreppenhausReduktion «D» selten

25

nicht ausgebauterDachraum

bewohnter, beheizterDachraum

ausgebauter,unbeheizterDachraum

d e

c

e

c

e

b

f

c

unbeheizterKeller

beheizter Keller

d

a

f

b

unbeheizterKeller

beheizter Keller

A(+B)

A

An derNordost-Eckewird zusätzlichReduktion «B»empfohlen

B

Reduktion «B»selten

g

h

Hochhäuser

usw.

11.OG

10.OG

9.OG

8.OG

7.OG

6.OG

5.OG

4.OG

3.OG

2.OG

1.OG

EG

26

Massgebende Vorlauftemperatur: 90 °C 70 °C 60 °C 50 °CMittlere Heizmediumtemperatur bei Auslegung: 80 °C 60 °C 55 °C 45 °C

Mittlere Heizmediumtemperatur während Heizperiode bei:Zweirohrsystemen 56 °C 42 °C 39 °C 33 °CEinrohrsystemen 59 °C 46 °C 43 °C 36 °C

3. Wärmeabgabe von Rohrleitungen sowieEtagenfaktoren bei Fussbodenheizungen

1. Wärmeabgabe von RohrleitungenDie mittlere Wärmeleistungsabgabe einer Rohrleitungwährend der Heizperiode in Richtung der betrachtetenNutzeinheit wird wie folgt berechnet:Q = kr · I · (tm–ti) [W]Q = Wärmeleistungsabgabe [W]kr = Wärmeverlust in W pro m Rohrlänge und K

Temperaturdifferenz [W/mK]l = Länge der Heizungsleitungen mit gleicher Dimen-

sion und gleichem kr-Wert [m]tm = Mittlere Heizmediumtemperatur während der Heiz-

periode [°C]ti = Mittlere Raumlufttemperatur der Nutzeinheit wäh-

rend der Heizperiode in [°C]

Der Zwangswärmekonsum einer Nutzeinheit errechnetsich wie folgt:QZW = Zeff · ∑ Q [Wh/a]QZW = Zwangswärmekonsum [Wh/a]Zeff = Jährliche Betriebsdauer der Heizungszirkulation

[h/a]Der so berechnete Zwangswärmekonsum muss bei Rohr-leitungen, die nicht dauernd durchflossen sind (z.B. ab-schliessbare Zweirohrkreisläufe) bei der Codierung derHeizkostenverteiler berücksichtigt werden.

Länge und Dimension von HeizungsleitungenDie Länge und Dimension der Vor- und Rücklaufleitungenkönnen wie folgt ermittelt werden:

Aufputzleitungen(sichtbare Leitungen): Aufnahme vor Ort.

Unterputzleitungen(verdeckt montierte Leitungen): Gemäss Heizungsplänen.Fehlen diese, sind die Längen vor Ort abzuschätzen.

Leitungen in BödenGemäss Heizungsplänen. Fehlen diese, können folgendeAnnahmen entsprechend der Anschlussart der Heizkörpergetroffen werden:Einrohrsystem (z.B. TKM): 6 m / HeizkörperZweirohrsystem Schärer: 11 m / HeizkörperZweirohrsystem Stern: 15 m / HeizkörperDa für die Berechnung der Wärmeleistungsabgabe vonHeizungsleitungen die mittleren Heizmediumtemperatu-ren verwendet werden, können die Längen der Vor- undRücklaufleitungen addiert werden. Eine gesonderte Be-handlung ist somit nicht notwendig.Bei unbekannter Nennweite (DN) der Unterputzrohre undvon Leitungen in Böden kann im Sinne einer Annäherungvon DN 20 ausgegangen werden.

Mittlere HeizmediumtemperaturIn der nachfolgenden Tabelle sind die mittleren Heizme-diumtemperaturen bezogen auf ein meteorologischesNormaljahr in Abhängigkeit der massgebenden Vorlauf-temperatur dargestellt.Unter der massgebenden Vorlauftemperatur verstehtman:� bei Neubauten die geplante Vorlauftemperatur, wel-

che bei der massgebenden Aussenlufttemperaturgemäss Empfehlung SIA 384/2 Wärmeleistungsbedarfvon Gebäuden für die Dimensionierung des Wärme-abgabesystems zu Grunde gelegt worden ist;

� bei bestehenden Gebäuden die tatsächlich eingestell-te Vorlauftemperatur, welche bei der massgebendenAussenlufttemperatur gemäss SIA 384/2 anhand derHeizkurve bestimmt werden kann.

Die massgebenden Aussenlufttemperaturen gemäss SIA384/2 für Massivbauten sind für einige Ortschaften imAnhang 4 aufgeführt.

Die Wirkung der Nachtabsenkung sowie von thermostati-schen Heizkörperventilen sind in den mittleren Heizme-diumtemperaturen berücksichtigt.

Betriebsdauer der HeizungszirkulationIn einem meteorologischen Normaljahr kann von folgen-den Betriebsdauern ausgegangen werden:Mittelland: 5760 h/aÜber 1000 m ü.M. 6480 h/aSüdschweiz 4680 h/a

27Wärmeverlust in W pro m Rohrlänge und K Temperaturdifferenz

Nennweite DN 8 10 15 20 25 32 40 501/4” 3/8” 1/2” 3/4” 1” 5/4” 11/2” 2”

Aussendurchmesser da in mm 14 17 21 27 34 42 48 60

kR-Werte [W/mK] für vertikale/horizontale Aufputzleitungen (sichtbare Leitungen)Bild

ohne Wärmedämmung 0.58 0.64 0.72 0.85 1.00 1.20 1.36 1.70 Amit 20 mm Wärmedämmung 0.23 0.26 0.29 0.34 0.39 0.46 0.50 0.59 Bmit 40 mm Wärmedämmung 0.18 0.20 0.22 0.24 0.28 0.32 0.34 0.39 B

kR-Werte [W/mK] auf eine Seite für Unterputzleitungen (verdeckt montierte Leitungen) in InnenwändenBild

mit 3 mm Wellkarton 0.22 0.25 0.30 0.35 0.40 0.42 0.50 Cmit 15 mm Seidenzopf 0.09 0.11 0.13 0.15 0.17 0.19 0.22 C

kR-Werte [W/mK] nach innen für Unterputzleitungen (verdeckt montierte Leitungen) in AussenwändenBild

mit 3 mm Wellkarton 0.43 0.53 0.61 0.69 0.76 0.80 0.88 Dmit 15 mm Seidenzopf 0.18 0.21 0.25 0.28 0.32 0.35 0.39 D

kR-Werte [W/mK] nach oben für Rohrleitungen in BödenBild

oberhalb Trittschalldämmung 0.61 0.66 0.71 E

Bild A Bild B

Bild C Bild D

Bild E

28 2. Etagenfaktoren bei Fussbodenheizungen

Etagenfaktoren bei Fussboden- und Decken-heizungenZur Berücksichtigung des Wärmeflusses an die darunterbzw. darüber liegende Wohnung können bei Fussboden-und Deckenheizungen die nachfolgenden Etagenfaktorenangewandt werden:

Etagenfaktor Bodenheizung Deckenheizung Kombination mit Radiatoren

Oberstes Geschoss 0.80 0.85 0.95

Zweitoberstes Geschoss 1.0 0.90 1.0

Übrige Geschosse inkl. EG 0.90 1.0 1.0

294. Teilabrechnung der Grundkosten

Die Aufteilung der Grundkosten erfolgt gemäss Heizmo-naten.Die %-Zahlen für die einzelnen Monate sind errechnet ausden langjährigen Mittelwerten der Heizgradtage HGT 20/12 der SIA-Empfehlung 381/3, Ausgabe 1982.Für die Bewertung der einzelnen Monate gilt folgenderGrundsatz :6–15 Heiztage = halber Heizmonat

ab 15 Heiztagen = ganzer Heizmonat

Aufteilung der jährlichen Heiztage in %

Die massgebenden Aussenlufttemperaturen gelten fürMassivbauten, und wenn eine für die Gebäudelage typi-sche Messstation besteht. Korrekturen sind gemäss Emp-fehlung SIA 384/2 Wärmeleistungsbedarf von Gebäudenerforderlich bei geringer Wärmespeicherfähigkeit desGebäudes, wenn die Höhenlage des Gebäudestandortes

Ort Höhe Jan. Feb. März Apr. Mai Juni Juli Aug. Sep. Okt. Nov. Dez.m ü.M.

Lugano 276 –215.4 15.4 15.4 15.4 – – – – – 7.6 15.4 15.4

Locarno Monti 380 –2

Basel 317 –8Genève 405 –5Neuchâtel 487 –7 13.3 13.3 13.3 13.3 6.9 – – – – 13.3 13.3 13.3Sion 549 –7

Bern 572 –8Chur 586 –8Lausanne 618 –6 12.5 12.5 12.5 12.5 6.3 – – – 6.2 12.5 12.5 12.5Luzern 437 –8Schaffhausen 457 –8Zürich SMA 569 –8

St. Gallen 664 –10 11.1 11.1 11.1 11.1 11.1 5.6 – – 5.6 11.1 11.1 11.1

Montana 1510 –9 9.5 9.5 9.5 9.5 9.5 4.9 4.8 4.8 9.5 9.5 9.5 9.5

Davos 1592 –14 8.7 8.7 8.7 8.7 8.7 8.7 4.3 8.7 8.7 8.7 8.7 8.7

St. Moritz 1833 –14 8.4 8.4 8.3 8.3 8.3 8.3 8.3 8.3 8.3 8.3 8.4 8.4

MassgebendeAussenlufttemp.für Massivbauin °C

um mehr als 100 m von jener der höchstgelegenen SMA-Station abweicht oder wenn die örtliche Situation des Ge-bäudestandortes stark von dieser abweicht.Die vollständige Liste der massgebenden Aussenlufttem-peraturen kann der Empfehlung SIA 384/2 entnommenwerden.

30 5. Teilabrechnung der verbrauchsabhängigenHeizkosten

Diese Tabelle ist nur bei Teilabrechnungen ohne Zwischen-ablesung der Geräte anzuwenden.Die Aufteilung der verbrauchsabhängigen Heizkosten er-folgt nach Heizgradtagen.Die %-Zahlen für die einzelnen Monate sind errechnet ausden langjährigen Mittelwerten der Heizgradtage HGT 20/12 der SIA-Empfehlung 381/3, Ausgabe 1982.

Für nicht aufgeführte Ortschaften stehen in der SIA-Emp-fehlung 381/3 die Zahlenwerte für total 58 Messstationenzur Verfügung. Ebenfalls darin enthalten ist die Ermittlungder Heizgradtage weiterer Ortschaften.Der massgebende Einfluss auf die Heizgradtagzahl ist dieHöhenlage.

Ort Höhe Jan. Feb. März Apr. Mai Juni Juli Aug. Sep. Okt. Nov. Dez.m ü.M.

Lugano 27621.5 17.3 14.3 7.0 – – – – – 5.1 14.4 20.4

Locarno Monti 380

Basel 317Genève 405Neuchâtel 487 19.5 15.9 14.9 8.3 2.8 – – – – 6.6 13.4 18.6Sion 549

Bern 572Chur 586Lausanne 618 18.2 14.8 13.9 8.4 4.2 – – – 2.0 7.7 13.0 17.8Luzern 437Schaffhausen 457Zürich SMA 569

St. Gallen 664 17.0 14.2 13.6 8.7 5.7 1.8 – – 2.8 7.7 11.9 16.7

Montana 1510 14.5 12.8 12.6 9.5 6.6 3.2 1.9 2.5 3.6 7.3 11.2 14.3

Davos 1592 13.8 12.2 11.9 9.0 6.8 3.6 2.6 3.3 4.8 7.8 10.5 13.7

St. Moritz 1833 13.2 11.5 11.5 8.9 7.1 4.5 3.3 3.9 5.3 7.7 10.1 13.0

Aufteilung der jährlichen Heizgradtage in %

316. Beispiel Mieterorientierung

Sehr geehrte Damen und Herren

Für obgenannte Liegenschaft führen wir die verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung ein, damit Sie Ihre Heiz-kosten selber beeinflussen können.Zur Erfassung der Wärmeabgabe und damit des Wärmeverbrauchs werden wir in Ihrer Wohnung an jedem Heizkörper

einen elektronischen Heizkostenverteiler

einbauen lassen.

Um in jedem Zimmer jene Temperatur einstellen zu können, die Sie dort wünschen, wird zusätzlich in jedem Raummindestens 1 Heizkörper mit

einem thermostatischen Heizkörperventil

ausgerüstet.

Handhabung und Wirkung dieser neuen Einrichtung sind in Beilage 1 und 2 erklärt. Wenn Sie bei der HandhabungSchwierigkeiten haben sollten, fragen Sie den Hauswart. Er ist über die Funktion der Geräte im Bild und wird Sie gerneberaten.In Beilage 3 erhalten Sie ein paar Tipps, die Ihnen helfen sollen, die Heizkosten zu senken.Wir bitten Sie, diese Unterlagen genau zu studieren und aufzubewahren, da nur die richtige Handhabung der thermo-statischen Ventile und ein entsprechendes Benutzerverhalten den gewünschten Erfolg, nämlich eine möglichst tiefeHeizabrechnung, gewährleisten.Zusätzlich zu diesen Tipps wollen Sie bitte noch folgende Punkte beachten:Bei nach heutigem Wissensstand ungenügend wärmegedämmten Altbauten besteht die Gefahr, dass durch massiveTemperaturabsenkungen Bauschäden auftreten (Feuchtigkeitsschäden, d.h. schwarze Ecken und Schimmelpilzbildung).Dies ist unbedingt zu verhindern, indem– die Raumlufttemperaturen nicht unter die in der Beilage 3, Tipp 2, aufgeführten Werte eingestellt werden.– die relative Luftfeuchtigkeit mit geeigneten Instrumenten kontrolliert wird. Sie darf ca. 50% im Winter und ca. 60%

in der Übergangszeit nicht übersteigen. Eine Temperaturabsenkung bewirkt eine Erhöhung der relativen Luftfeuch-tigkeit.

– Das Abdichten von Fenstern und Aussentüren verstärkt diesen Effekt noch zusätzlich. In den allermeisten Fällen istdeshalb der Betrieb von Luftbefeuchtern überflüssig.

– Möbelstücke sollten an Aussenwänden mit einem minimalen Abstand von 2–3 cm aufgestellt werden, damit einegenügende Luftzirkulation erfolgen kann.

– gemäss Beilage 3, Tipp 5, sollte mehrmals täglich kurz aber intensiv gelüftet werden. Je tiefer die Raumlufttempera-tur gewählt wird, umso mehr muss gelüftet werden.

Treten trotz Einhalten all dieser Massnahmen Feuchtigkeitsschäden auf, so ist dies unverzüglich der Verwaltung zumelden und die Raumlufttemperatur bis zur Behebung der Baumängel wieder anzuheben.Die mit dem Einbau der nötigen Einrichtungen beauftragte Firma wird sich rechtzeitig mit Ihnen in Verbindung setzen.Wir sind überzeugt, Ihnen mit diesen Zusatzinstallationen die Möglichkeit zu geben, den Energiebedarf nach denpersönlichen Wünschen beeinflussen zu können und wünschen Ihnen beim Energiesparen viel Erfolg!

Mit freundlichen Grüssen

Beilagen (bitte aufbewahren)

1. Handhabung und Wirkung von thermostatischen Heizkörperventilen (Beschrieb des Fabrikats)2. Elektronischer Heizkostenverteiler (Beschrieb des Fabrikats)3. Heizen mit Köpfchen

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1. Vieles hängt von der richtigen Raumlufttemperatur ab. 1 Grad höhere oder tiefere Zimmer-lufttemperatur bedeutet etwa 6% mehr oder weniger Heizkosten. Mit einem einfachen aberpräzisen Thermometer können Sie Ihre Raumlufttemperaturen kontrollieren und die Heizkörper-ventile richtig einstellen.

2. Sie leben gesünder und sparen erst noch Geld, wenn Sie Ihre Räume nicht überheizen. InWohnräumen sind 20–21 °C angenehm, in Schlafzimmern und wenig benützten Räumen genü-gen 16–18 °C. Bei längerer Abwesenheit sollten Sie alle Räume auf etwa 15 °C temperieren,damit keine Feuchtigkeitsschäden entstehen; thermostatische Heizkörperventile somit auf redu-zierte Temperatur einstellen und keinesfalls ganz schliessen.

3. Regeln Sie die Zimmerlufttemperatur nie mit dem Kippfenster, sondern mit den thermostati-schen Heizkörperventilen. Sollten Sie das Gefühl haben, dass ein Ventil nicht richtig funktioniert,das kann vorkommen, so benachrichtigen Sie den Hauswart.

4. Elektrische Zusatzheizgeräte nicht oder nur sehr zurückhaltend einschalten.

5. Richtig lüften ist keine Energieverschwendung und zudem wichtig für Ihre Gesundheit und IhreWohnung (Sie vermeiden Feuchtigkeitsschäden). Richtig lüften bedeutet, die Fenster 2–3 maltäglich höchstens 5 Minuten lang ganz zu öffnen.

Wer die Fenster jedoch stundenweise offen lässt, darf sich später über eine hohe Heizkosten-abrechnung nicht wundern. Ein Kippfenster, das bei Minusgraden während zehn Stunden offenbleibt, bringt während dieser Zeit einen Energieverlust von bis zu 3,5 kg Heizöl.

Durch richtiges Lüften lassen sich in einer normal bewohnten Dreizimmerwohnung jährlich biszu 150 Franken Heizkosten sparen.

6. Wenn Sie nachts bei offenem Fenster schlafen wollen, drehen Sie im Schlafzimmer alle thermo-statischen Heizkörperventile ganz zu, schliessen Sie die Rollläden und lassen Sie die Fensterflügeletwa 10 cm weit offen.

7. Apropos nachts: Wenn Sie gut schliessende Rollläden haben und diese jeden Abend herunter-lassen, können Sie ebenfalls 5–10% Energie sparen. Sollten sich Ihre Heizkörper nachts immernoch heiss anfühlen, dann ist die Heizung im Keller nicht richtig eingeregelt. Gelangen Sie sofortan den Hauswart!

8. Sollten sich trotz richtigem Lüften in Ihrer Wohnung Feuchtigkeitsschäden zeigen (schwarzeEcken, Schimmelpilz usw.), benachrichtigen Sie sofort den Hauswart. Wahrscheinlich ist dannmit der Wärmedämmung etwas nicht in Ordnung.

9. Prüfen Sie am Ende der Heizperiode Ihre Heizkostenabrechnung genau. Wenn Ihnen etwasunklar ist, wenden Sie sich ohne Hemmungen an die Hausverwaltung.

Wir wünschen Ihnen viel Erfolg!

7. Heizkosten sparen – ohne zu frieren

Tipps für Hausbewohner und Wohnungseigentümer