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STADT RATINGEN

Vorhabenbezogener Bebauungsplan/ Vorhaben- und Erschließungsplan O 360 „Eisenhüttenstraße“

Begründung Stand: April 2008 Vorhabenträger: Schlun Realestate GmbH & Co. KG Lambert- Schlun- Weg 5 52538 Gangelt- Niederbusch Planungsbüro: HP Architektur Schanzenstraße 21 51063 Köln

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STADT RATINGEN

VORHABENBEZOGENER BEBAUUNGSPLAN/ VORHABEN- UND ERSCHLIESSUNGSPLAN OST 360 „EISENHÜTT ENSTRAßE“ Zum Zwecke der frühzeitigen Beteiligung der Behörde n gemäß § 4 (1) BauGB

TEIL A: VORENTWURFSBEGRÜNDUNG 1. Erfordernis der Planaufstellung und allgemeine Z iele 1.1 Geltungsbereich/ Lage des Plangebietes 1.2 Übergeordnete und sonstige Planungen 1.2.1 Landesplanerische Vorgaben (Regionalplan) 1.2.2 Vorbereitende Bauleitplanung (Flächennutzungsplan) 1.2.3 Landschaftsplan 1.2.4 Zentrenkonzept der Stadt Ratingen 1.2.5 Einzelhandelskonzept der Stadt Ratingen 1.3 Geltendes Planungsrecht 2. Bestandssituation 2.1 Erschließung 2.2 Bebauung 2.3 Einzelhandel 2.4 Umweltdaten 2.4.1 Topographie/ Vegetation 2.4.2 Altlasten 2.4.3 Lärmvorbelastung 3. Anlass, Ziel und Zweck der Planung 3.1 Verfahrensstand 3.2 Anlass und Erfordernis der Planaufstellung 3.3 Ziel und Zweck der Planung 4. Planinhalt 4.1 Art der baulichen Nutzung 4.2 Maß der baulichen Nutzung 4.3 Überbaubare Grundstücksflächen 4.4 Stellplätze und Nebenanlagen 4.5 Bauweise 4.6 Anpflanzen von Bäumen und Sträuchern 4.7 Öffentliche Grünflächen 4.8 Ergänzende Vorschriften zur städtebaulichen Gestaltung 4.9 Erschließung 4.9.1 Straßenverkehr 4.9.2 ÖPNV 4.9.3 Ruhender Verkehr 4.9.4 Fuß- und Radverkehr 4.10 Ver- und Entsorgung 4.10.1 Energie

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4.10.2 Wasser/ Abwasser 4.10.3 Telekommunikation 4.11 Kennzeichnung 4.12 Nachrichtliche Übernahme 4.13 Hinweise 5. Auswirkungen der Planung 5.1 Flächenbilanz/ Städtebauliche Kenndaten 5.2 Verkehrliche Auswirkungen 5.3 Umweltbericht/ Auswirkungen auf die Umwelt 6. Maßnahmen zur Verwirklichung der Planung 7. Kosten und Finanzierung 8. Durchführungsvertrag 9. Aufzuhebende städtebauliche Festsetzungen Teil B Umweltbericht Anlagen: • Verkehrs- und Lärmgutachten: Büro Ramm Ingenieur- GmbH, Wuppertal, April 2008 • Gutachterliche Stellungnahme zur Belastungs- und Gefährdungssituation: Dr.

Tillmanns und Partner, Bergheim, September 2007

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1. Erfordernis der Planaufstellung und allgemeine Z iele 1.1 Geltungsbereich/ Lage des Plangebietes Der Vorhaben- und Erschließungsplan ist Bestandteil des vorhabenbezogenen Bebauungsplans. Die vorliegende Begründung dient der Erläuterung beider Planwerke. Der Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes sowie des Vorhaben- und Erschließungsplanes ist in den beiden Planzeichnungen durch die schwarz gestrichelte Geltungsbereichsgrenze eindeutig festgesetzt. Das Plangebiet mit einer Fläche von ca. 1 ha liegt im Stadtteil Ratingen- Ost. Der Planbereich ist im Süden durch die Eisenhüttenstraße, im Westen durch die Wachendorffstraße, im Norden durch die öffentliche Grünfläche mit dem Sandbach und im Osten durch den Ernst- Baier- Weg begrenzt. Der Planbereich liegt in der Gemarkung Ratingen, Flur 25 und umfasst die Flurstücke 707, 892, 893, 894, 895, 896, 897 und teilweise das Flurstück 706. 1.2 Übergeordnete und sonstige Planungen 1.2.1 Landesplanerische Vorgaben (Regionalplan) Im Regionalplan ist das Plangebiet als Allgemeiner Siedlungsbereich (ASB) dargestellt und entspricht damit den Zielen der Raumordnung und Landesplanung. 1.2.2 Zentrenkonzept der Stadt Ratingen Der Rat der Stadt Ratingen hat am 23.08.2007 beschlossen, ein Zentrenkonzept mit den Versorgungsbereichen Ratingen-Mitte und Ost zu erstellen. Mit der Festlegung der zentralen Versorgungsbereiche soll der Novellierung des Gesetzes zur Landesentwicklung vom 14.07.2007 und speziell dem § 24 a (großflächiger Einzelhandel) Rechnung getragen werden. Es ist eine räumliche Abgrenzung für den Bereich Ratingen-Mitte als zentraler Versorgungsbereich und für Ost als weiteren Versorgungsbereich erfolgt (Anlage). Die Abgrenzung des Versorgungsbereiches Ost knüpft unmittelbar an den zentralen Versorgungsbereich Mitte an und erstreckt sich östlich der Bahnlinie. Bestandteil ist auch der Bereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans Ost 360 als Potenzialfläche für Einzelhandel. Als Maßnahme ist die Änderung der planungsrechtlich gesicherten gewerblichen Baufläche in ein „Sondergebiet für Seniorenwohnen mit kleinflächigem Einzelhandel“ (für den periodischen Bedarf) vorgesehen. Dementsprechend sollen die planungsrechtlichen Voraussetzungen geschaffen werden. 1.2.3 Einzelhandelskonzept der Stadt Ratingen Die Stadt Ratingen hat extern ein Einzelhandelsgutachten für das gesamte Stadtgebiet

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erstellen lassen. Es ist ein hierarchisch gestuftes Zentrenkonzept erstellt worden. Die von der Stadt Ratingen vorgenommene Abgrenzung der zentralen Versorgungsbereiche wurde geprüft und konkretisiert. Im Rahmen des Arbeitskreises „Einzelhandel“, zu dem auch Vertreter der IHK Düsseldorf und des Einzelhandelsverbandes Rheinland gehören, ist die Zielsetzung für den Bereich Ratingen- Ost bereits abgestimmt. Für den Nahversorgungsstandort Ost (Bereich nördlich der Homberger Straße) soll die Voraussetzung für die Entwicklung zu einem Nahversorgungszentrum geschaffen werden. Für den Planbereich ist entsprechend dem unter Punkt 1.2.3 genannten Planungsziel die Ergänzung des derzeitigen Einzelhandelsangebotes in einer Größenordnung von 500 bis 700 qm Gesamtverkaufsfläche abgestimmt. 1.2.4 Vorbereitende Bauleitplanung (Flächennutzungs plan) Im Flächennutzungsplan (FNP) der Stadt Ratingen ist der Planbereich als eingeschränkte, gewerbliche Baufläche dargestellt. Desweiteren ist die bestehende Altlast gekennzeichnet. Der FNP wird im Parallelverfahren als Sondergebiet mit der Zweckbestimmung „Pflegeheim, Betreutes Wohnen, Einzelhandel und Anlagen für gesundheitliche Zwecke“ sowie einer Umgrenzung als zentraler Versorgungsbereich geändert, so dass der vorhabenbezogene Bebauungsplan und der Vorhaben- und Erschließungsplan dann aus dem FNP entwickelt sein werden. 1.2.5 Landschaftsplan Der Planbereich liegt nicht im Geltungsbereich des Landschaftsplanes des Kreises Mettmann. Natur- bzw. Landschaftsschutzgebiete oder sonstige geschützte Bereiche sind nicht durch die Planung betroffen. 1.3 Geltendes Planungsrecht Seit dem 23.07.1998 stellt der Bebauungsplan Ost 172, 1. Abschnitt, 2. Änderung „Teil A“ für den Planbereich die rechtliche Grundlage dar. Ziel des Bebauungsplans war insbesondere die Sanierung der mit Teeröl und Mineralöl kontaminierten Altlastenfläche. In diesem Bebauungsplan ist der Planbereich als eingeschränktes Gewerbegebiet mit einer Grundflächenzahl von 0,8 und einer Geschossflächenzahl von 1,0 bei geschlossener Bauweise ausgewiesen. Die Höhe der Baukörper ist differenziert mit überwiegend 2 und in einem Teilbereich mit 3 Vollgeschossen vorgegeben. Darüber hinaus sind maximal zulässige Gebäudehöhen festgesetzt. In dem westlichen Planbereich beträgt diese 80,10 m über NN und in dem östlichen Planbereich 81,20 m über NN. Die noch nicht realisierte Anton- Klein- Straße ist als öffentliche Verkehrsfläche festgesetzt. Für die projektierte Gewerbenutzung sind 51 Stellplätze oberirdisch festgesetzt. Darüber hinaus sind 155 Stellplätze in den ausgewiesenen Tiefgaragen ermöglicht. Unter Berücksichtigung der angrenzenden Wohnbebauungen und um die Entstehung

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einer Gemengelagenproblematik zu vermeiden, wurden die Gewerbegebiete nach Art der Betriebe und deren besonderen Bedürfnissen und Eigenschaften gemäß § 1 Absatz 4 BauNVO gegliedert. Unzulässig sind demnach Betriebe und Anlagen, die einen Abstand von 100 m und mehr benötigen gemäß der Abstandsliste 1990 (Nr. 1 bis 196) und Betriebe mit Nachtverkehr (22.00 Uhr bis 6.00 Uhr). Darüber hinaus sind in den Gewerbegebieten gemäß § 8 Absatz 2 Nr.1 BauNVO die allgemein zulässigen Einzelhandelsbetriebe ausgeschlossen. 2. Bestandssituation 2.1 Erschließung Das Plangebiet ist von der Homberger Straße aus über die Fester Straße bzw. die Straße Rodeskothen und die Eisenhüttenstraße erschlossen. Die Ratinger Innenstadt mit ihren zentralen Funktionen ist ca. 1200 m Luftlinie entfernt. Das Plangebiet ist ca. 400 m Luftlinie vom S- Bahn- und Bushaltepunkt Ostbahnhof entfernt und somit an den örtlichen und überörtlichen öffentlichen Personennahverkehr angeschlossen. 2.2 Bebauung Bis auf ein Trafohäuschen am Ernst- Baier- Weg ist das Gelände unbebaut.

Nach Westen, Norden und Osten ist das Plangebiet von einer Wohnbebauung mit überwiegend 2 Vollgeschossen umgeben. Südlich des Plangebietes liegt das Nahversorgungszentrum Ratingen- Ost, das durch eine 1- bis 3- geschossige Bebauung geprägt ist. Entlang der Homberger Straße ist eine 1- bis 4- geschossige Bebauung vorhanden. Es handelt sich hierbei um eine mischgenutzte Zone, die insbesondere aus Wohn- und Dienstleistungsnutzungen besteht. 2.3 Einzelhandel Zurzeit ist Einzelhandel überwiegend für den periodischen Bedarf sowie Facheinzelhandel entlang der Homberger Straße und entlang der Straße am Ostbahnhof vorhanden. In dem Bereich nördlich der Homberger Straße und südlich der Eisenhüttenstraße liegt der Nahversorgungsstandort Ratingen - Ost. Mit Ausnahme eines großflächigen Einzelhandelsbetriebes (Lebensmittel) ist der Bestand durch kleinflächige Einzelhandelsstrukturen geprägt. Es sind folgende nahversorgungs- bzw. zentrenrelevante Sortimentsgruppen für den kurzfristigen Bedarf vorhanden: • Lebensmittel, Getränke (ca. 1370 qm Verkaufsfläche) • Haushaltswaren, Papier, Schreibwaren, Geschenke (ca. 60 qm) • Zeitschriften etc. (ca. 60 qm)

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• Blumen (ca. 60 qm VK) • Foto (ca.40 VK), Optik (ca.40 VK) • Apotheke (ca. 104 qm VK) • Bekleidung (ca. 60 qm VK) 2.4 Umweltdaten 2.4.1 Topographie/ Vegetation Der Höhenunterschied beträgt von der Wachendorffstraße bis zum Ernst- Baier- Weg ca. 1,10 m. Es handelt sich um eine Brachfläche mit Pioniergehölzen. Die auf der bestehenden Rechtsgrundlage Ost 172, 1. Abschnitt, 2. Änderung „Teil A“ vorgesehene Erschließungsstraße (Anton- Klein- Straße) ist nur ausparzelliert. 2.4.2 Altlasten Der gesamte Planbereich war als Teilbereich des ehemaligen Werksgeländes der Ratinger Eisenhütte kontaminiert. Flächendeckende Bodenuntersuchungen hatten ergeben, dass der Boden durch Mineral- und Teeröle und die gesamte grundwasserführende Schicht mit Kohlenwasserstoffen verunreinigt war. Die Sanierung der Altlast erfolgte im Jahr 2001. Die Sanierungsmaßnahmen waren auf die damalige projektierte Nutzung „schonendes Gewerbe“ ausgelegt. Der Sanierungsvertrag beinhaltete eine vollständige Oberflächenabdichtung und eine vollständige seitliche Umschließung der Altlast mittels einer Dichtwand. Ziel der Sanierung war, den Schadstoffaustrag über das Grundwasser zu unterbinden und den Kontakt zwischen Mensch und belastetem Bodenmaterial zu vermeiden. Nach Änderung des Sanierungskonzeptes im März 2000 wurden entsprechend den Anforderungen des Bundesbodenschutzgesetzes (wegen der vorhandenen Grundwasserverunreinigung im Abstrombereich mit polycyclischen aromatischen Kohlenwasserstoffen, Phenolen und aromatischen Kohlenwasserstoffen) die folgenden Maßnahmen zur vollständigen Einkapselung der Bodenkontaminationen in der Zeit von September 2000 bis Ende 2001 ausgeführt und in einem Abschlussbericht des begleitenden Gutachters, Dr. Tillmanns u. Partner v. 31.01.02 dokumentiert: 1. Errichtung einer die gesamte Fläche (mit Ausnahme der Trafostation am

südöstlichen Rand!) umfassenden vertikalen Dichtwand – Mixed in Place (MIP), System Bauer bis auf das anstehende Festgestein und

2. vollständige Oberflächenabdichtung mit Aufbringen einer 2,5 mm starken Kunststoffdichtungsbahn (KDB) mit verschweißten Nähten, BAM zugelassen.

Der Aufbau oberhalb der KDB- Folie ist nach damaligem GE- Konzept / Lage der geplanten Gebäude und Verkehrs-/ bzw. Grünflächen mit Verlegung von Dränmatten (in dem Bereich der geplanten Grünanlagen) ausgeführt. Unterhalb der geplanten Gebäude- und Verkehrsflächen wurde eine Sandschutzschicht (ca. 0,1-0,2 m) aufgetragen. Zur Baugrundverbesserung wurde unterhalb der geplanten Gebäude eine

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0,4 m und unterhalb der geplanten Verkehrsfläche eine 0,6 m mächtige, kalkvermörtelte Bodenschicht (Z2 Material) aus dem auf dem Gelände abgesiebten Aushubmaterial auf die Sandschutzschicht eingebracht und verdichtet. In den übrigen Bereichen wurde nicht vermörteltes Material eingebaut und verdichtet. Zur Vermeidung des zusitzenden Grundwassers im Anstrombereich wurde vor der MIP- Wand ein 1,5 m-2,0 m tiefer und 0,5 m breiter Graben ausgehoben und ein Drainrohr installiert (Ableitung über äußere Revisionsschächte) und dort dem Grundwasserstrom zugeführt. Die Altlast wird weiterhin unter der Nr. 6085/3 im Altlastenkataster des Kreises Mettmann geführt. Die Altlast ist gemäß dem Abschlussbericht vom 31.02.2002 des begleitenden Gutachters Dr. Tillmanns und Partner saniert. Es besteht ein öffentlich- rechtlicher Vertrag zwischen dem Voreigentümer und dem Kreis Mettmann, der weiterhin gilt. Dessen Auflagen sind vom Rechtsnachfolger einzuhalten. In einer gutachterlichen Stellungnahme vom 28.09.2007 wurde die Nutzungsverträglichkeit der eingekapselten Altlast im Hinblick auf die der Planung zu Grunde gelegten Nutzungen geprüft. Es erfolgt eine Einschätzung zur Belastungs- und Gefährdungssituation im Hinblick auf mögliche Schutzgutgefährdungen (Mensch, Grundwasser) unter Berücksichtigung der Emmissionspfade Boden – Bodenluft - Mensch, Boden - Mensch, Boden - Sickerwasser, Grundwasser. Demzufolge sind keine Risiken im Hinblick auf die geplanten Nutzungen erkennbar, da 1. kein Ausgasen von leichtflüchtigen Bodenluft- Spurenkomponenten vorhanden

sind (geringe Konzentration nur unterhalb der KDB) und 2. jeglicher Kontakt von Menschen mit belastetem Material unterbunden ist. Dem Eisenhüttengelände können folglich die geplanten Nutzungen zugeführt werden, sofern bei der Planung auf der Ebene des vorhabenbezogenen Bebauungsplans Ost 360 und der Bauausführung folgende bautechnische Vorgaben berücksichtigt werden: • kellerlose Bauweise, • Berücksichtigung der Lage der Erschließungsstraße, • sofern die Gebäudeumrisse von den ehemals geplanten abweichen ist eine

Baugrundverbesserung erforderlich, • Berücksichtigung der vorhandenen Sicherungselemente; Grundwassermessstellen

und Revisionsschächte zu Kontrollzwecken (indirekter Nachweis der Dichtung der KDB- Folie,

• weitestgehende Versiegelung der Flächen • in den Bereichen wo keine Versiegelung der Flächen durch Gebäude oder

wasserundurchlässige Verkehrsflächen erfolgen kann, ist darauf zu achten, dass das anfallende Sickerwasser abzuführen ist (Entwässerungskonzept erforderlich).

• Darüber hinaus hat das städtische Umweltamt angeregt eine Immissionsüberprüfung durch Messung in den Gebäuden nach Baufertigstellung durchzuführen. Dies soll im Rahmen des Durchführungsvertrages gemäß § 12 Abs. 1 BauGB zwischen der Stadt Ratingen und dem Investor festgelegt werden.

2.4.3 Lärmvorbelastung

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Eine Vorbelastung des Gebietes liegt durch den Ziel- und Quellverkehr der westlich und östlich angrenzenden Wohnbebauung und des südlich angrenzenden Nahversorgungsbereiches mit den damit verbundenen Be- und Entladungsvorgängen vor. Detaillierte Aussagen zur Vorbelastung enthält das Verkehrs- und Lärmgutachten des Büros Ramm Ingenieur- GmbH aus Wuppertal vom 09.04.08. Bedingt einerseits durch bereits vorhandene hohe Vorbelastungen durch Straßenverkehrsgeräusche und die Auswirkungen des geplanten Bauvorhabens werden an drei Immissionsorten die Orientierungswerte der DIN 18005 für Allgemeine Wohngebiete für Geräusche zur Nachtzeit geringfügig überschritten. Die Vorbelastungen allein führen bereits zu einer Überschreitung der Orientierungswerte an einem Immissionsort. An einem Punkt innerhalb des Planbereiches wird der Nachtwert um 2 dB(A) überschritten. Es werden an 2 Immissionspunkten (Ernst- Baier- Weg, Eisenhüttenstraße 46) die Orientierungswerte der DIN 18005 um 3 dB (A) überschritten. Für diese angrenzenden Wohnbebauungen bestehen Schutzansprüche für WA-Gebiete. Entsprechend der 16. BImSchV ist davon auszugehen, dass eine Erhöhung ab 3 dB(A) erst subjektiv wahrnehmbar ist. Aus diesem Grund ist die durch Planung verursachte Erhöhung für die angrenzende Wohnbebauung grundsätzlich vertretbar, zumal an verschiedenen Immissionspunkten am Tage auch geringe Lärmwerte eintreten werden. Der Vergleich mit der bisher beabsichtigten gewerblichen Nutzung zeigt, dass diese nur mit erheblichen flächenmäßigen und emissionsbezogenen Einschränkungen umsetzbar gewesen wäre, so dass sich die Prognose- Situation durch die nun beabsichtigte Nutzung entspannen wird. 3. Anlass, Ziel und Zweck der Planung 3.1 Verfahrensstand Am 05.06.2007 hat der Rat der Stadt Ratingen die Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes/ Vorhaben- und Erschließungsplanes Ost 360 „Eisenhüttenstraße“ beschlossen. 3.2 Anlass und Erfordernis der Planaufstellung Das bestehende Planungsrecht ermöglicht im wesentlichen eine verdichtete Büronutzung innerhalb eines eingeschränkten Gewerbegebietes. Es hat sich jedoch in den letzten 10 Jahren kein weiterer Entwicklungsbedarf für ein „Gewerbegebiet mit besonderen Einschränkungen“ gezeigt. Erst nach Rechtskraft des B- Plans Ost 172, 1. Abschnitt, 2. Änderung „Teil A“ und nach der Änderung des Sanierungskonzeptes und –vertrages wurde die Altlast im Jahr 2001 gemäß den Anforderungen des Bundesbodenschutzgesetzes saniert. Die vorhandenen Bodenkontaminationen wurden vollständig eingekapselt. Erst seit diesem Zeitpunkt bestehen die Voraussetzungen für die Neustrukturierung des

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Eisenhüttengeländes bzw. die Ansiedlung sensiblerer Nutzungsarten. Die Schlun Realestate GmbH & Co. KG als Vorhabenträger plant nunmehr die Errichtung einer Seniorenwohnanlage mit im Erdgeschoss integrierten Einzelhandelsflächen und einem hauseigenen Bistro sowie Räumen für freie Berufe (z.B. Ärzte) und die Realisierung eines Pflegeheimes. Auf dem Baugrundstück sollen ca. 115 Stellplätze geschaffen werden, die den durch das Bauvorhaben ausgelösten Stellplatzbedarf abdecken. Dabei wird berücksichtigt, dass durch die fußläufige Erreichbarkeit des zentralen ÖPNV- Haltepunktes Ratingen- Ost günstige Voraussetzungen gegeben sind. Zudem ist davon auszugehen, dass die Bewohner des Pflegeheimes keinen eigenen PKW mehr besitzen und die Bewohner der Seniorenwohnanlage nur zu einem gewissen Teil mit eigenem PKW mobil sein werden. Das Bauvorhaben widerspricht insbesondere im Hinblick auf die Art der baulichen Nutzung den Festsetzungen des rechtsverbindlichen B- Plans Ost 172, 1. Abschnitt, 2. Änderung, Teil A. Um die planungsrechtlichen Voraussetzungen für das Bauvorhaben zu schaffen, besteht Planerfordernis. 3.3 Ziel und Zweck der Planung Ziel der Aufstellung des vorliegenden, vorhabenbezogenen Bebauungsplanes und Vorhaben- und Erschließungsplanes ist die Schaffung der planungsrechtlichen Voraussetzungen zur Errichtung des im Kapitel 3.2 erläuterten Vorhabens. Das im Rahmen des rechtsverbindlichen B- Plans Ost 172, 1. Abschnitt, 2. Änderung, Teil A festgelegte Maß der baulichen Nutzung (überbaubare Grundstücksflächen, Gebäudehöhen) soll bei der Planung weitgehend übernommen werden, um das Einfügen des Bauvorhabens in die angrenzenden Wohnbebauungen zu gewährleisten. Durch die Integration des Bauvorhabens in das gewachsene Wohnumfeld wird auch die städtebauliche Lücke geschlossen, die das umliegende Wohngebiet vollendet. Bei der Stadtentwicklung und –planung müssen die altengerechten Belange zunehmend berücksichtigt werden. Dies ist kommunal durch die Bevölkerungsvorausberechnung 2005 - 2020 der Stadt Ratingen (März 2007) belegt. Demzufolge ist für den Stadtteil Ratingen- Ost von einem prozentualen Zuwachs der Senioren (> 65 Jahre) von 21,6 % bis zum Jahr 2020 auszugehen. Die Nachfrage nach entsprechenden Wohnformen und Infrastruktureinrichtungen wird somit stetig steigen. Die Schaffung eines entsprechenden Angebotes für Seniorenwohnungen und betreutem Wohnen (auch für junge Menschen) ist sinnvoll im Sinne einer nachhaltigen Stadtentwicklung. Durch alternative Wohnformen, z.B. in Altenwohngemeinschaften, könnte dem zunehmendem Bedürfnis alter Menschen nach gegenseitiger Betreuung und Pflege Rechnung getragen werden. Durch das ergänzende Pflegeheim kann den Senioren, die kein eigengestaltetes Leben in häuslicher Umgebung mehr führen können, eine Umsiedlung in gewohnter Umgebung ermöglicht werden. Es soll ein Vorhaben realisiert werden, dass sich den Anforderungen des demographischen Wandels stellt. Den Bedürfnissen einer auch in der Stadt Ratingen zunehmenden Bevölkerungsgruppe wird damit ein attraktives Wohnangebot in einem in das Stadtgefüge gut integrierten Standorte unterbreitet. Die Standortgunst des Plangebietes für die genannten Nutzergruppen besteht einerseits durch die Lage innerhalb eines wohngebietsintegrierten Standortes, dem vorhandenen

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Nahversorgungsangebot, der guten verkehrlichen Anbindung (einschließlich ÖPNV) und der Nähe zur Innenstadt. Kurze Wege garantieren eine optimale Versorgung der Bewohner. Darüber hinaus soll durch das Vorhaben die unter Punkt 1.2.5 genannte Zielsetzung des in Aufstellung befindlichen Einzelhandelskonzeptes planungsrechtlich gesichert und baulich umgesetzt werden. Das bestehende Nahversorgungszentrum an der Homberger Straße, dass mit dem Edeka- Markt seine Ankernutzung besitzt, soll mit einem entsprechendem Einzelhandelsangebot ergänzt werden. Die innerhalb des Vorhabens vorgesehenen Dienstleistungsnutzung tragen ebenfalls dazu bei, die Attraktivität des Nahversorgungszentrums zu stärken. 4. Planinhalt 4.1 Art der baulichen Nutzung Der Vorhabenträger des vorhabenbezogenen Bebauungsplans Ost 360 beabsichtigt die Errichtung eines Pflegeheims, einer Wohnanlage für Senioren (ggf. Appartements, Altenwohngemeinschaften) und betreutes Wohnen auch für junge Menschen. Abgestimmt auf diese Nutzergruppen soll ein Einzelhandelsangebot geschaffen werden, dass darüber hinaus das bestehende Einzelhandelsangebot am Nahversorgungszentrum „Fester Straße“ ergänzen soll. Durch die Kombination dieser Nutzungsformen, die aufeinander bezogen sind, erhält der Planbereich ein eigenes Gepräge. Somit ist auf der Ebene der Bauleitplanung gemäß § 11 (1) BauGB die Festsetzung als „Sonstiges Sondergebiet“ gerechtfertigt. Nachstehend werden die auf der Ebene des vorhabenbezogenen Bebauungsplans gemäß § 11(2) BauNVO festgesetzten Zweckbestimmungen „Pflegeheim, Seniorenwohnen und Betreutes Wohnen (für junge und alte Menschen), Dienstleistungen- und Handelsnutzungen für gesundheitliche und medizinische Zwecke und kleinflächiger Einzelhandel“ ausgeführt: Seniorenwohnen/ Betreutes Wohnen (für junge und alte Menschen) Durch die speziell auf dieses Vorhaben abgestimmte Zweckbestimmung der Hauptnutzungen Pflegeheim und Seniorenwohnen, Betreutes Wohnen für junge und alte Menschen erfolgt eine Konkretisierung der künftigen Nutzergruppen. Somit ist für das Baugenehmigungsverfahren sichergestellt, dass keine „normalen“ Wohngebäude d.h. für Personengruppen ohne besonderen Wohnbedarf realisiert werden dürfen, sondern ausschließlich für die genannten Personengruppen. Pflegeheime Pflegeheime sind Einrichtungen, in denen in der Regel alte Menschen wohnen, gepflegt und betreut werden. Sie wollen oder können keinen eigenen Haushalt mehr unterhalten

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und sind z.T. rund um die Uhr pflegebedürftig. Durch die Verzahnung mit der geplanten Seniorenwohnanlage wird den Senioren im Bedarfsfall der Umzug erleichtert, da mit dem Umzug kein Umgebungswechsel verbunden ist. Dienstleistungen- und Handelsnutzungen für gesundheitliche und medizinische Zwecke In Seniorenwohnanlagen leben ältere Menschen, die bei Nachlassen der Leistungsfähigkeit und zunehmender Hilfsbedürftigkeit noch in der Lage sind, eine selbständige Lebensführung beizubehalten und einen eigenen Haushalt zu führen. Sie bedienen sich dabei bestimmter Serviceangebote, die in der Einrichtung für sie vorgehalten werden. Um dies planungsrechtlich abzusichern, ist innerhalb des Sondergebietes über die bereits begründeten Hauptnutzungen hinausgehend auch Dienstleistungen- und Handelsnutzungen für gesundheitliche und medizinische Zwecke zulässig. Darunter fallen Nutzungen wie z.B. Massage, Krankengymnastik oder Orthopädie. Räume für freie Berufe Auch Räume für freie Berufe und artverwandte Branchen gemäß § 13 BauNVO wie z.B. Ärzte sind eine sinnvolle Ergänzung für die beiden Hauptnutzungen. Um dies planungsrechtlich zu ermöglichen, erfolgen im vorhabenbezogenen B- Plan entsprechende textliche Festsetzungen. Ausnahmen Sonstige Nutzungen, die die beiden Hauptnutzungen sinnvoll abrunden könnten, sind nur als Ausnahme gemäß § 31 (1) BauNVO und nach Einzelfallprüfung zulässig, wenn sie auch den o.g. Hauptnutzungen untergeordnet sind. Auf dieser Grundlage ist z.B. ein Bistro zulässig und geplant, dass den Bewohnern der Einrichtung als Verweil- und Aufenthaltsraum dient und in der auch ihre Besucher angemessen bewirtet werden können. Eine weitere ausnahmsweise zulässige Nutzung ist z.B. eine Hausmeisterwohnung. Einzelhandel Auch der geplante kleinteilige Einzelhandel soll zum Einen der Versorgung der künftigen Bewohner bzw. der Besucher der Einrichtung dienen. Zum Anderen sollen die Einzelhandelsbetriebe das nahe gelegene Nahversorgungszentrum Ost, das mit dem Edeka- Markt seinen Einzelhandelsmagneten besitzt, sinnvoll ergänzen, um die Versorgung des engeren Einzugsbereiches zu verbessern. Um die erwünschte, kleinteilige Entwicklung des Einzelhandels innerhalb eines auf FNP- Ebene darzustellenden zentralen Versorgungsbereiches zu steuern, erfolgten auf der Ebene des vorhabenbezogenen Bebauungsplans textliche Festsetzungen, die sich aus dem bereits vom Rat der Stadt Ratingen in seiner Sitzung am 23.08.2007 beschlossenen

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„Zentrenkonzept Ratingen Mitte- Ost“ und dem vorliegenden in Aufstellung befindlichen Einzelhandelskonzept der Stadt Ratingen- mit der sogenannten Ratinger Liste ableiten lassen. Der Bereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans ist im Einzelhandelskonzept als Teil des Nebenzentrums Ost mit der Funktion als Nahversorgungszentrum eingestuft. Die Dimensionierung der Verkaufsflächen und der Festlegung der Sortimente auf der Ebene der Bauleitplanung soll entsprechend der Ansiedlungsleitsätze I und II bezogen auf Nahversorgung erfolgen. Insgesamt wird entsprechend der Vorabstimmung im Rahmen des „Arbeitskreises Einzelhandel“, zu denen auch Vertreter der IHK und des Einzelhandelsverbandes Rheinland gehören, eine maximale Verkaufsfläche von 600 qm zugelassen. Abgeleitet aus dem Leitsatz I (Zentrenrelevanter Einzelhandel als Hauptsortiment nur in den zentralen Versorgungsbereichen) und dem Leitsatz II (Nahversorgungsrelevanter Einzelhandel als Hauptsortiment in den zentralen Versorgungsbereichen und zur Gewährleistung der Nahversorgung auch an sonstigen integrierten Standortes) erfolgt eine sortimentsbezogene Begrenzung der Verkaufsflächen. Diese sind differenziert festgesetzt für zentrenrelevante Sortimente maximal 200 qm VK und für zentren- und nahversorgungsrelevante Sortimente maximal 400 qm. Um die Einzelhandelsstruktur entsprechend der vorhandenen kleinteiligen am Nahversorgungszentrum weiterzuentwickeln, wird geregelt, dass die Einzelbetriebe eine Größe von maximal 150 qm nicht überschreiten dürfen. Um eine klare Definition im späteren Bauantragsverfahren bzgl. der Verkaufsfläche vorzugeben, wird hierzu eine textlich eindeutige Festsetzung getroffen. Durch alle Festsetzungen wird insgesamt eine kleinteilige Entwicklung, die sowohl zentrenverträglich ist als auch möglichst wenig Verkehr induziert, gesichert. Abschließend wird geregelt, dass Einzelhandelsnutzungen nur in den Erdgeschosszonen zulässig sind, um die anliegenden Straßenfronten optisch zu beleben, um barrierefreie Zugänge für die Bewohner der Einrichtungen zu sichern und um eine Wohnruhe innerhalb des Gebäudekomplexes zu garantieren. Die nachstehende Sortimentsfestlegung erfolgte auf Grundlage der Ratinger Sortimentsliste des Einzelhandelsgutachens der Stadt Ratingen. Es soll insbesondere die Versorgung der eingeschränkt mobilen Käufer insbesondere mit Gütern des täglichen aber auch periodischen Bedarfes sichergestellt werden: Zentren- und nahversorgungsrelevante Sortimente (Ratinger Sortimentsliste/ Stadt und Handel):

- Blumen (WZ 52.49 Einzelhandel mit Blumen) - Drogerie, Kosmetik, Parfümerie (WZ 52.33 Einzelhandel mit Parfümerie und

Körperpflegemitteln) - Nahrungs- und Genussmittel (WZ 52.11.1 Einzelhandel mit Nahrungsmitteln,

Getränken und Tabakwaren ohne ausgeprägten Schwerpunkt oder WZ 52.2 Einzelhandel mit Nahrungsmitteln, Getränken und Tabakwaren)

- Pharmazeutische Artikel (WZ 52.31.0 Apotheken) - Zeitungen, Zeitschriften (WZ 52.47.2 Einzelhandel mit Büchern und

Fachzeitschriften)

Zentrenrelevante Sortimente (Ratinger Sortimentsliste/ Stadt und Handel):

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- Bücher (WZ 52.47.2 Einzelhandel mit Büchern und Fachzeitschriften) - Papier und Schreibwaren (WZ 52.47.1 Einzelhandel mit Schreib- und

Papierwaren, Schul- und Büroartikeln) - Bekleidung (WZ 52.42 Einzelhandel mit Bekleidung) - Lederwaren, Schuhe (WZ 52.43 Einzelhandel mit Schuhen und Lederwaren) - Augenoptik (WZ 52.49.3 Augenoptiker) - Medizinische und orthopädische Geräte (WZ 52.32.0) Einzelhandel mit

medizinischen und orthopädischen Geräten) Klarstellend wird auf der Ebene des vorhabenbezogenen Bebauungsplans gemäß § 12 Abs. 3a BauGB festgesetzt, dass nur solche Vorhaben zulässig sind, zu deren Durchführung sich der Vorhabenträger im Durchführungsvertrag verpflichtet. 4.2 Maß der baulichen Nutzung Die überbaubaren Grundstücksflächen auf Grundlage des rechtsverbindlichen B- Plans 0st 172, 1. Abschnitt, 2. Änderung, Teil A wurden bei der Planung wegen der angestrebten Oberflächenversiegelung aufgrund der Altlast weitgehend übernommen. Dementsprechend wurde für die geplante Bebauung eine Grundflächenzahl (GRZ) von 0,8 festgesetzt. Um die Bebauung bzgl. der Baumasse verträglich in die örtliche Umgebung einzufügen und das Vorhaben in der geplanten Größe zu realisieren, wird eine Geschossflächenzahl (GFZ) von 1,6 festgesetzt. Dieses Maß bleibt deutlich hinter dem zurück, was nach § 17 BauNVO für ein Sondergebiet als Obergrenze mit einem Maß von 2,4 möglich wäre. Vorhabenbezogen wird eine Bebaubarkeit des Geländes mit maximal 3 Vollgeschossen vorgegeben. Zur verträglichen Einfügung in die westlich, nördlich und östlich vorhandene Wohnbebauung wurden zusätzlich zur Zahl der maximal zulässigen Vollgeschosse maximale Gebäudehöhen festgesetzt, die mit den realisierten Gebäudehöhen im Firstbereich der anliegenden Wohnbebauung korrespondieren. Bei der vorliegenden Planung wurde insb. zur Wachendorffstraße hin besondere Sorgfalt bei der Höhenentwicklung der geplanten Bebauung gelegt. Hier wird die zulässige, maximale Gebäudehöhe deutlich vermindert, um verträgliche Übergänge herzustellen. Untergeordnete Bauteile dürfen die im Plan festgesetzten, maximalen Gebäudehöhen ausnahmsweise um bis zu 1 Meter übersteigen, da sie städtebaulich von untergeordneter Bedeutung sind. Zusätzlich ist bei Brüstungen zu beachten, dass sie mindestens 0,80 Meter von der Gebäudewand zurückversetzt angebracht werden müssen, damit sie optisch vom Straßenraum aus nicht in Erscheinung treten. Aufgrund der Altlastensituation wird eine Unterkellerung der Gebäude ausgeschlossen, indem die Fußbodenhöhe des untersten Geschosses festgesetzt wird (Vergleich unter Punkt 2.4.2).

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4.3 Überbaubare Grundstücksflächen Wie unter Punkt 4.2 dargelegt, erfolgt die Festlegung der überbaubaren Grundstücksflächen entsprechend der auf der Ebene des rechtskräftigen Bebauungsplans Ost 172, 1. Abschnitt, 2. Änderung, Teil „A “. Planungsziel ist nach wie vor, den Ziel- und Quellverkehr insbesondere von der gegenüber der nördlich und westlich angrenzenden Wohnbebauung abzuschirmen. Entsprechend der damaligen Gewerbeplanung erfolgte die Sanierung der Altlast. Der Aufbau oberhalb der KDB- Folie wurde nach diesem Konzept mit der geplanten Lage der Gebäude und Verkehrs-/ bzw. Grünflächen durchgeführt. Zur Baugrundverbesserung wurde in den Bereichen der geplanten Gebäude mit vermörteltem Z2-Material verdichtet und in den anderen Bereichen ohne vermörteltem Material verdichtet. Sollten abweichend überbaubare Grundstücksflächen festgesetzt werden, so ist der Aufbau oberhalb der KDB- Folie nachzuarbeiten. Um dies zu vermeiden, wurden die überbaubaren Grundstücksgrenzen bei der vorliegenden Planung weitgehend übernommen. Durch die Festlegung der überbaubaren Grundstücksflächen verbleibenden unversiegelte Bereiche, die zu bepflanzen sind und als grüne Pufferzonen gegenüber der westlich, nördlich und östlich angrenzenden Wohnbebauung dienen sollen. 4.4 Stellplätze und Nebenanlagen Um eine kompakte Anordnung von Stellplätzen auf dem Baugrundstück zu gewährleisten und die Anlagen auf dem Grundstück verträglich zur anliegenden Wohnbebauung anzuordnen, wird die Fläche für die geplanten Stellplatzanlagen zeichnerisch im vorhabenbezogenen Bebauungsplan und Vorhaben- und Erschließungsplan vorgegeben. Aufgrund der Vorgaben aus der Altlastensanierung wird geregelt, dass Stellplätze in wasserundurchlässiger Form herzustellen sind. Um einerseits Nebenanlagen innerhalb der nicht überbaubaren Grundstücksflächen zu ermöglichen und andererseits eine Einfügung in die vorhandene Bebauung zu gewährleisten, wurde festgesetzt, dass gemäß § 14 (1) BauNVO Nebenanlagen nur ausnahmsweise zulässig sind. Damit wird eine Kompaktheit der für das Baugebiet notwendigen Anlagen gesichert. 4.5 Bauweise Auf der Ebene des vorhabenbezogenen Bebauungsplans wird vorhabenbezogen eine abweichende Bauweise festgesetzt. Demnach sind innerhalb einer offenen Bauweise (Bauen mit seitlichem Grenzabstand) auch Gebäude über 50 Meter Länge zulässig, die anhand der überbaubaren Grundstücksflächen näher definiert werden.

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4.6 Anpflanzen von Bäumen und Sträuchern Die im vorhabenbezogenen Bebauungsplan zeichnerisch festgesetzten Flächen zum Anpflanzen von Bäumen und Sträuchern sowie die sonstigen nicht versiegelten Grundstücksflächen sind mit standortgerechten, flachwurzelnden Pflanzen und Gehölzen flächendeckend zu begrünen, zu pflegen und dauerhaft zu erhalten. Flachwurzelnde Pflanzen sind notwendig, um die Schutzfolie der sanierten Altlast nicht zu beschädigen. Die nachfolgende Pflanzliste soll bei der Objektplanung zu den Freianlagen als Anhalt dienen: Bäume Bruch- Weide Salix fragilis Grau- Weide Salix cinerea Korb- Weide Salix viminalis Ohr- Weide Salix aurita Sal- Weide Salix caprea Silber- Weide Salix alba Sandbirke Betula pendula Wildapfel Malus communis Sträucher Gemeine Felsenbirne Amelnchier ovalis Gemeiner Scheeball Viburnum opulus Haselnuss Corylus avellana Kornelkirsche Cornus mas Linguster Ligustrum vulgare Pfaffenhütchen Euonymus europaea Schlehe Prunus spinosa Schwarzer Holunder Sambucus nigra Trauben- Holunder Sambucus racemosa Im östlichen Planbereich ist im vorhabenbezogenem B- Plan eine Heckenpflanzung festgesetzt, um die geplanten Stellplätzen von der benachbarten Wohnbebauung optisch abzuschirmen. 4.7 Öffentliche Grünflächen Auf der Ebene des rechtsverbindlichen Bebauungsplans Ost 172, 1. Abschnitt, 2. Änderung ist zwischen der Wachendorffstraße und dem Ernst- Baier- Weg südlich der Oberkante des Sandbaches eine Fuß- und Radwegeverbindung innerhalb einer öffentlichen Grünfläche mit der Zweckbestimmung „Parkanlage“ festgesetzt. Der Ausbau ist bislang nicht erfolgt. Der westliche Teilbereich liegt innerhalb des vorhabenbezogenen Bebauungsplans und ist Eigentum des Investors. Um künftig die Realisierung dieser Fußwegeverbindung planungsrechtlich sicherzustellen, erfolgt eine entsprechende Festsetzung auf der Ebene des vorhabenbezogenen Bebauungsplans.

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4.8 Ergänzende Festsetzungen zur städtebaulichen Ge staltung Aufgrund der umliegenden angrenzenden Wohnbebauung wurden gestalterische Festsetzungen getroffen, die die Einfügung in die vorhandene Bestandssituation gewährleisten und grobe gestalterische Fehlentwicklungen vermeiden sollen. Um zu verhindern, dass durch massiv wirkende Einfriedungen die o.g. Gestaltungsabsicht zur Einfügung in die vorhandene Wohnbebauung beeinträchtigt wird, sollen zur Realisierung nur standortgerechte Laubhecken zugelassen werden, die dem Gelände einen offenen und optisch ansprechenden Charakter verleihen. Diese Festsetzung ergänzt die bereits vorgegebene Heckenpflanzung entlang des Ernst- Baier- Weges. Ein Übermaß von Werbeanlagen soll verhindert werden. So wurde festgesetzt, dass Werbeanlagen für nicht in diesem Planbereich ansässige Firmen unzulässig sind. Desweiteren dürfen Werbeanlagen die Brüstung des 1. Obergeschosses nicht überragen und z.B. nicht weit sichtbar auf dem Dach angebracht werden. Sie müssen in der Größe, Farbgebung und technischen Ausführung sich in die Gestaltungsmerkmale der Gebäude einfügen, um eine gute Proportionierung der Gebäudegestaltung sowie des Farbkonzeptes zu sichern. Werbeanlagen die nicht am Gebäude angebracht sind, sind als dem Suchverkehr dienende Hinweisschilder zulässig und dürfen nur zusammengefasst auf einem Hinweisschild installiert werden. Diese Schilder sind nur im Bereich der Eisenhüttenstraße anzubringen, da dort die Zufahrten liegen und müssen auf das Baugrundstück liegen. 4.9 Erschließung 4.9.1 Straßenverkehr Die Erschließung des Baugrundstückes wird nur von der Eisenhüttenstraße aus erfolgen. Es wird eine Zufahrt zum Innenhof des Bauensembles und eine Zufahrt im Osten des Plangebietes realisiert. 4.9.2 ÖPNV Die mittlere Fußwegeentfernung zur nächstgelegenen Haltestelle Fester Straße mit den Buslinien 015, 761 und 771 beträgt ca. 300 m. Zum Haltepunke Ostbahnhof beträgt die mittlere Fußwegeentfernung ca. 500 m, wodurch der Anschluss an den überörtlichen Personennahverkehr (S- Bahn) vorhanden ist. 4.9.3 Ruhender Verkehr Für das geplante Vorhaben werden ca. 115 Stellplätze vorgesehen, die größtenteils durch die beiden geplante Baukörperstellung zur angrenzenden Wohnnutzung hin abgeschirmt oder direkt an der Eisenhüttenstraße liegt.

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4.9.4 Fußverkehr Zwischen der Eisenhüttenstraße und der Wachendorffstraße ist eine öffentliche Fußwegeverbindung vorgesehen, die das Plangebiet durchquert. Sie wird als Fläche, die mit einem Gehrecht zugunsten der Allgemeinheit belastet wird, im vorhabenbezogenen Bebauungsplan festgesetzt und soll zusätzlich im Durchführungsvertrag über eine Dienstbarkeit gesichert werden. Die daran in westliche Richtung anschließende Fuß- und Radwegeverbindung ist unter Punkt 4.7 dargestellt und wurde entsprechend der aus dem rechtskräftigen Bebauungsplan Ost 172, 1. Abschnitt, 2. Änderung, Teil A übernommen. 4.10 Ver- und Entsorgung 4.10.1 Energie Die Versorgung mit Energie (Strom, Gas) erfolgt über die vorhandenen Versorgungsleitungen in der Eisenhüttenstraße. Im Rahmen des frühzeitigen Beteiligungsverfahrens gemäß § 4 (1) BauGB wird die Leistungsfähigkeit der Medien bei den Versorgungsträgern abgefragt. 4.10.2 Wasser/ Abwasser Es bestehen Anschlussmöglichkeiten an das vorhandene Wasserversorgungsnetz und an die Abwasserkanäle in der Eisenhüttenstraße, im Bereich der Parzelle, die als Anton- Klein- Straße bezeichnet ist und nördlich des Planbereiches innerhalb des geplanten Fuß- und Radweges. Für die Erschließung des gesamten Planbereiches Ost 360 ist der Anschluss an beide vorhandenen Mischwasserkanäle erforderlich. Der Mischwasserkanal im Bereich der Anton- Klein- Straße ist sanierungsbedürftig. Diese kann jedoch kurzfristig von der Stadt Ratingen durchgeführt werden. Der Vorhabenträger beabsichtigt, den Kanal im Bereich des Baugrundstückes als Hausanschlussleitung zu übernehmen. Um ein Eindringen in die umliegenden Gewässer und die sanierte Altlast zu verhindern, wurde durch Hinweis sichergestellt, dass das gesamte Niederschlagswasser der Mischwasserkanalisation zugeführt wird. Im Rahmen des frühzeitigen Beteiligungsverfahrens gemäß § 4 (1) BauGB wird die zur Verfügung stehende Löschwassermenge für den Grundschutz beim Versorgungsträger abgefragt. 4.10.3 Telekommunikation Im Rahmen des frühzeitigen Beteiligungsverfahrens gemäß § 4 (1) BauGB wird die Leistungsfähigkeit (Telefon- und Kabelanschluss) bei den Versorgungsträgern abgefragt.

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4.11 Kennzeichnung Der gesamte Planbereich ist entsprechend dem Altlastenkataster des Kreises Mettmann (Altlast Nr. 6085/3 Ra) im vorhabenbezogenen Bebauungsplan gemäß § 9 (5) Nr.3 BauGB als Altlastenfläche gekennzeichnet. Im Vorhaben- und Erschließungsplan ist die MIP- Wand nachrichtlich aus dem Abschlussbericht des Fachgutachters eingetragen. Die Sanierung der Altlasten ist durch eine Einkapselung des Geländes gesichert. Die Maßnahmen zur Sanierung der Altlasten sowie der zeitliche Ablauf wurde in einem öffentlich-rechtlichen Vertrag zwischen dem Kreis Mettmann und dem bisherigen Grundstückseigentümerin geregelt. Diese Regelungen werden vom Vorhabenträger übernommen. Auf den Sanierungsvertrag wird im vorhabenbezogenen Bebauungsplan hingewiesen. Die Planung berücksichtigt die unter Punkt 2.4.2 genannten Rahmenbedingungen des Gutachters. 4.12 Nachrichtliche Übernahme Als nachrichtliche Übernahme gemäß § 9 Abs. 6 BauGB wurde im vorhabenbezogenen Bebauungsplan aufgenommen, dass das Plangebiet im Einwirkungsbereich der Wasserschutzzone III B liegt. Die Vorgaben der entsprechenden Verordnung sind zu berücksichtigen. 4.13 Hinweise Aufgrund der Altlastensituation ist neben dem Schmutzwasser auch das Niederschlagswasser der anliegenden Mischwasserkanalisation zuzuführen und wird in der städtischen Kläranlage schadlos entsorgt. Die Löschwasserversorgung ist sicherzustellen. Hierzu dient die Beteiligung des Versorgungsträgers im Rahmen des frühzeitigen Beteiligungsverfahrens. 5. Auswirkungen der Planung 5.1 Flächenbilanz/ Städtebauliche Kenndaten Das Plangebiet hat eine Fläche von ca. 1 ha. Davon ist der überwiegende Teil als Sondergebiet festgesetzt. Nur eine kleine Teilfläche ist als Fläche für Versorgungsanlagen mit der Zweckbestimmung Elektrizität vorgesehen. Dort befindet sich das bestehende Trafohäuschen. 5.2 Verkehrliche Auswirkungen Wegen der Nähe zur Homberger Straße kann der Verkehr schnell zum innerstädtischen

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Verkehrsring und zur A 44 und A 3 abfließen. Außerdem wird durch die Nähe zum Ostbahnhof ein Teil der Anlieger den öffentlichen Personennahverkehr in Anspruch nehmen. Im Rahmen eines Verkehrs- und Lärmgutachtens des Büros Ramm Ingenieur- GmbH aus Wuppertal vom 09.04.08 wurden die Auswirkungen der Planung näher untersucht. Detaillierte Angaben sind dem Gutachten zu entnehmen. Die derzeitige Tagesbelastung lässt sich wie folgt darstellen: Im gegenwärtigen Zustand wird die Eisenhüttenstraße mit maximal 1.130 Kfz/ Tag befahren. Die Fester Straße besitzt im Bereich der Einmündung in die Homberger Straße einen DTV von 8.200 Kfz/ Tag. Die Straße Rodeskothen ist von maximal 830 Kfz/ Tag befahren. Die Homberger Straße als innerstädtischer Hauptverkehrszug ist im Abschnitt der o.g. Straßen mit 14.700 bis 19.600 Kfz/ Tag belastet. Die prognostizierte Tagesbelastung der anliegenden Straßen liefert auf Grundlage der vorliegenden Planung folgendes Bild: Eisenhüttenstraße: maximal 1.460 Kfz/ Tag (+ 22,6 %), Fester Straße: 8.480 Kfz/ Tag (+ 3,3 %), Rodeskothen: maximal 940 Kfz/ Tag (+ 11,7 %) und Homberger Straße: 14.810 bis 19.840 Kfz/ Tag ( max. + 1,2 %). Der Gutachter stellt zusammenfassend fest, dass aufgrund der tageszeitlichen Verteilung des Verkehrsaufkommens der neuen Nutzungen sich dadurch auch während der Spitzenstunden im umgebenden Straßennetz nur geringfügige Belastungszunahmen ergeben. Eine Gegenüberstellung der aktuellen Planung mit der bisher beabsichtigten Planung (auf Grundlage des B- Plans Ost 172, 1. Abschnitt, 2. Änderung, Teil A) zur Realisierung einer gewerblichen Nutzung zeigt, dass zwar das Verkehrsaufkommen des nun beabsichtigten Vorhabens etwas größer ist, sich der LKW- Anteil von ca. 20 % auf ca. 7 % aber deutlich vermindert. Darüber hinaus wurde die Leistungsfähigkeit der einzelnen Knotenpunkte im Einwirkungsbereich des Plangebietes untersucht. An der Einmündung Homberger Straße/ Rodeskothen sind keine bauliche Veränderungen oder eine Installation einer Signalanlage notwendig. Der Knoten Homberger Straße/ Fester Straße wurde ebenfalls detailliert untersucht. Er besitzt im heutigen Zustand die Qualitätsstufe D. Auch nach Realisierung der Planung wird die Qualitätsstufe D erreicht, da im Verhältnis zur heute bereits bestehenden Belastung am Knoten nur eine vergleichsweise geringe Zunahme der Verkehre statt findet. Demnach werden keine durch das vorliegende Vorhaben ausgelösten Veränderungen nach dem Verursacherprinzip erforderlich. Die Belastungszuwächse, die durch das Vorhaben ausgelöst werden, sind an diesem Knotenpunkt deutlich geringer als die täglich auftretenden Belastungsschwankungen. 5.3 Auswirkungen auf die Umwelt/ Umweltbericht Das Büro Ramm Ingenieur- GmbH aus Wuppertal hat neben einem Verkehrsgutachten auch ein Lärmgutachten mit Datum vom 09.04.08 vorgelegt. Detaillierte Angaben sind dem Gutachten zu entnehmen. Bedingt einerseits durch bereits vorhandene hohe Vorbelastungen durch Straßenverkehrsgeräusche und die Auswirkungen des geplanten Bauvorhabens werden an drei Immissionsorten die Orientierungswerte der DIN 18005 für Allgemeine Wohngebiete für Geräusche zur Nachtzeit geringfügig überschritten. Die Vorbelastungen allein führen bereits zu einer Überschreitung der Orientierungswerte an

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einem Immissionsort. An einem Punkt innerhalb des Planbereiches wird der Nachtwert um 2 dB(A) überschritten. Es werden an 2 Immissionspunkten (Ernst- Baier- Weg, Eisenhüttenstraße 46) die Orientierungswerte der DIN 18005 um 3 d B (A) überschritten. Für diese angrenzenden Wohnbebauungen bestehen Schutzansprüche für WA-Gebiete. Entsprechend der 16. BImSchV ist davon auszugehen, dass eine Erhöhung ab 3 dB(A) erst subjektiv wahrnehmbar ist. Aus diesem Grund ist die durch Planung verursachte Erhöhung für die angrenzende Wohnbebauung grundsätzlich vertretbar, zumal an verschiedenen Immissionspunkten am Tage geringe Lärmwerte eintreten werden als bei Planrealisierung auf Grundlage des rechtsverbindlichen B- Plans Ost 172, 1. Abschnitt, 2. Änderung. Der Vergleich mit der bisher beabsichtigten gewerblichen Nutzung zeigt, dass diese nur mit erheblichen flächenmäßigen und emissionsbezogenen Einschränkungen umsetzbar gewesen wäre, so dass sich die Prognose- Situation durch die nun beabsichtigte Nutzung entspannen wird. Der Eingriff in Natur und Landschaft ist nach § 1a (3) Satz 5 BauGB zulässig, da er auf Grundlage des alten Planungsrechtes zulässig war und sich der Versiegelungsgrad mit 80 % nicht erhöht hat. Der Umweltbericht ist in Teil B vom Büro Herrmann aus Solingen erstellt worden. Die Auswirkungen auf die Umwelt sind dort detailliert dargelegt. 6. Maßnahmen zur Verwirklichung der Planung Der Vorhabenträger des vorhabenbezogenen Bebauungsplans Ost 360 muss vor Satzungsbeschlusses gemäß § 10 BauGB einen Tauschvertrag und einen Durchführungsvertrages mit der Stadt Ratingen abschließen, da er städtische Liegenschaften für die innere Erschließung benötigt. Die Stadt Ratingen hingegen benötigt vom Investor für die Realisierung der Fußwegeverbindung eine Teilfläche im Norden des Plangebietes, die als öffentliche Grünfläche festgesetzt ist . Die genaue Festlegung der Lage des Fußweges von der Eisenhüttenstraße zur Wachendorffstraße wird im Rahmen der Objektplanung zu den Freianlagen erfolgen. Sie wird dinglich durch eine Grunddienstbarkeit zugunsten der Stadt Ratingen gesichert. 7. Kosten und Finanzierung Für die Stadt Ratingen entstehen keine Kosten bzgl. der Vorbereitung und Realisierung der Planung. Die Kosten werden vom Vorhabenträger übernommen. 8. Durchführungsvertrag

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Zwischen der Stadt Ratingen und dem Vorhabenträger muss vor Satzungsbeschluss gemäß § 10 BauGB ein Durchführungsvertrag geschlossen werden.

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9. Aufzuhebende städtebauliche Festsetzungen Der Bebauungsplan Ost 172, 1. Abschnitt, 2. Änderung, Teil A wird im Bereich des vorliegenden, vorhabenbezogenen Bebauungsplanes und Vorhaben- und Erschließungsplanes aufgehoben. Stand: 22.04.08 Hölzle (Städtischer Baudirektor)