AllAng Zorn Höf 100422 - Wiener Zeitung · 2011. 8. 25. · 244 E 58/10a, BG Graz-Ost 8063...

Sachverständigensozietät

Al lgeme in bee ide te und ge r ich t l i ch ze r t i f i z ie r te Sachvers tänd ige

Bmst. Ing. Rudolf Neubinger Dipl.-Ing. Walter Schemitsch

Dipl.-Ing. Anton Wallner

Dipl.-Ing. Lydia Unger Konsulent Dir. Dagobert Pantschier

A-8051 Graz, Wiener Straße 180 Tel. 0316/67 05 04

Fax 0316/67 05 04 - 18 e-mail: [email protected]

An das Bezirksgericht Graz-Ost Ger.Abt. 16 Radetzkystraße 27 8010 Graz

Zwangsversteigerung 244 E 58/10a, BG Graz-Ost

Zwangsversteigerung: Betreibende Partei: Landes-Hypothekenbank Steiermark

8010 Graz, Radetzkystraße 15-17

vertreten durch: RA Dr. Emil Knauer 8010 Graz, Radetzkystraße 10/2

Verpflichtete Parteien: Heinz und Aloisia Zorn

8063 Höf-Präbach, Macherweg 11

wegen: € 72.670,00 s.A.

GUTACHTEN

zum Zwecke der Feststellung des Verkehrswertes der nachstehend

angeführten Liegenschaft

8063 Höf-Präbach, Macherweg 11 Gerichtsbezirk Graz-Ost, GB 63221 Höf, EZ 548

(1/1 Anteil, B-LNR. 1 u. 2)

244 E 58/10a, BG Graz-Ost 8063 Höf-Präbach, Macherweg 11

Heinz u. Aloisia Zorn Seite 2 von 30

1 Allgemeine Angaben 1.1 Auftrag

Die Bewertung der Liegenschaft erfolgt über Beschluss des Bezirksgerichtes

Graz-Ost, GerAbt. 16, 8010 Graz, Radetzkystraße 27 vom 01.04.2010, zum

Zwecke der Feststellung des Verkehrswertes der Liegenschaft 8063 Höf-

Präbach, Macherweg 11, mit dem darauf situierten Gebäude.

1.2 Befundaufnahme Die Befundaufnahme wird auf Grund der Besichtigung am 22.04.2010 vom

allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen, Herrn

DI Walter Schemitsch, Sachverständigensozietät, 8051 Graz, Wiener Stra-

ße 180, unter Mitwirkung von DI Heidrun Pokorny durchgeführt.

An der Befundaufnahme haben die Verpflichteten Heinz u. Aloisia Zorn teil-

genommen.

1.3 Liegenschaft EZ 548, GB 63221 Höf, BG Graz-Ost

8063 Höf-Präbach, Macherweg 11

1/1 Anteil (Anteil B-LNR 1 u. 2)

1.4 Eigentümer gemäß Grundbuchsabfrage vom 31.03.2010 (B): GRUNDBUCH 63221 Höf EINLAGEZAHL 548 BEZIRKSGERICHT Graz-Ost ****************************************************** ABFRAGEDATUM 2010-03-31 Letzte TZ 2699/2010 ************************************* A1 ************************************** GST-NR G BA (NUTZUNG) FLÄCHE GST-ADRESSE 836/13 GST-Fläche * 1146 Baufl.(Gebäude) 139 Baufl.(begrünt) 849 Wald 158 Macherweg 11 ************************************* A2 ************************************** 2 a 8658/1990 Anmeldungsbogen 1990-02-23 Zuschreibung Teilfläche(n) Gst 1218 aus VZ II Öffentliches Gut (Straßen und Wege), Einbeziehung in Gst 836/13 ************************************* B *************************************** 1 ANTEIL: 1/2 Zorn Heinz GEB: 1948-10-04 ADR: Höf-Präbach Höf 49 8063 a 6635/1980 Schenkungsvertrag 1980-04-01, Schenkungsvertrag 1980-04-01



Eigentumsrecht b 18301/1981 Veräußerungsverbot c 24449/1996 Geburtsdatum 2 ANTEIL: 1/2 Zorn Aloisia GEB: 1950-06-16 ADR: Höf-Präbach Höf 49 8063 a 6635/1980 Schenkungsvertrag 1980-04-01, Schenkungsvertrag 1980-04-01 Eigentumsrecht b 18301/1981 Veräußerungsverbot c 24449/1996 Geburtsdatum

2 Befund 2.1 Allgemeines 2.1.1 Unterlagen

Dem Sachverständigen werden nachstehend angeführte Unterlagen zur Ver-

fügung gestellt bzw. von ihm erhoben:

- Anordnung zur Schätzung

- Grundbuchsauszüge

- Erhebungen im Gemeindeamt Höf-Präbach

- Grundrisspläne

- Vergleichspreissammlung des SV

- Flächenwidmungsplan der Gemeinde Höf-Präbach

- Liegenschaftsbewertungsgesetz

- Liegenschaftsbewertung – Heimo Kranewitter, 5. Auflage

- ÖNORM B 1802 Liegenschaftsbewertung

- Besichtigung an Ort und Stelle

- Fotodokumentation

2.1.2 Bewertungsstichtag

22.04.2010



2.2 Gutsbestand 2.2.1 Grundbuch

Gemäß der Grundbuchsabfrage vom 31.03.2010 besteht die EZ 548 aus fol-

gendem Grundstück: GRUNDBUCH 63221 Höf EINLAGEZAHL 548 BEZIRKSGERICHT Graz-Ost ****************************************************** ABFRAGEDATUM 2010-03-31 Letzte TZ 2699/2010 ************************************* A1 ************************************** GST-NR G BA (NUTZUNG) FLÄCHE GST-ADRESSE 836/13 GST-Fläche * 1146 Baufl.(Gebäude) 139 Baufl.(begrünt) 849 Wald 158 Macherweg 11 ************************************* A2 ************************************** 2 a 8658/1990 Anmeldungsbogen 1990-02-23 Zuschreibung Teilfläche(n) Gst 1218 aus VZ II Öffentliches Gut (Straßen und Wege), Einbeziehung in Gst 836/13 ************************************* B *************************************** 1 ANTEIL: 1/2 Zorn Heinz GEB: 1948-10-04 ADR: Höf-Präbach Höf 49 8063 a 6635/1980 Schenkungsvertrag 1980-04-01, Schenkungsvertrag 1980-04-01 Eigentumsrecht b 18301/1981 Veräußerungsverbot c 24449/1996 Geburtsdatum 2 ANTEIL: 1/2 Zorn Aloisia GEB: 1950-06-16 ADR: Höf-Präbach Höf 49 8063 a 6635/1980 Schenkungsvertrag 1980-04-01, Schenkungsvertrag 1980-04-01 Eigentumsrecht b 18301/1981 Veräußerungsverbot c 24449/1996 Geburtsdatum ************************************* C *************************************** 1 a 3825/1950 10044/1998 DIENSTBARKEIT Geh- und Fahrweg, Viehtrieb über Gst 836/13 für Gst 836/7 830/3 b 6635/1980 Übertragung der vorangehenden Eintragung(en) aus EZ 321 c 24234/1985 weiteres herrschendes Gut : EZ 570 d 2529/1995 Gst 830/5 EZ 499 weiteres herrschendes Gut 2 a 3825/1950 DIENSTBARKEIT Geh- und Fahrweg, Viehtrieb über Gst 836/13 für Gst 830/4 836/6 836/3 836/4 836/5 EZ 314 b 6635/1980 Übertragung der vorangehenden Eintragung(en) aus EZ 321 3 a 16529/1980 Schuldschein und Pfandurkunde 1980-10-02 PFANDRECHT 138.000,-- 6 % Z, 1 % VZ, NGS 27.600,-- für Allgemeine Bausparkasse der Volksbanken registrierte Genossenschaft mit beschränkter Haftung c 18301/1981 Löschungsverpflichtung zugunsten Land Steiermark d gelöscht 5 a 18301/1981 Schuldschein 1981-10-28 PFANDRECHT 220.000,-- 0,5 % Z, 10 % VuZZ, NGS 22.000,-- für Land Steiermark b 24449/1996 Löschungsverpflichtung zugunsten Steiermärkische Bank und Sparkassen Aktiengesellschaft 6 a 18301/1981 VERÄUSSERUNGSVERBOT gem Par 22 WBFG 1968 zugunsten Land Steiermark 8 a 32542/1999 Schuldschein 1999-11-19 PFANDRECHT Höchstbetrag 1,500.000,-- für Landes-Hypothekenbank Steiermark Aktiengesellschaft b 32542/1999 Kautionsband c 9172/2009 Hypothekarklage (210C 422/09y)



d 2699/2010 Einleitung des Versteigerungsverfahrens siehe LNR 16 9 a 30644/2000 Pfandurkunde 2000-11-28 PFANDRECHT Höchstbetrag 1,300.000,-- für Steiermärkische Bank und Sparkassen Aktiengesellschaft b 15088/2008 Hypothekarklage (LGZ Graz, 14 Cg 150/08m) 10 a 13355/2001 Pfandurkunde 2001-05-02 PFANDRECHT Höchstbetrag 1,500.000,-- für Steiermärkische Bank und Sparkassen Aktiengesellschaft b 15088/2008 Hypothekarklage (LGZ Graz, 14 Cg 150/08m) 11 auf Anteil B-LNR 1 a 10287/2002 Urkunde 2002-02-06 PFANDRECHT vollstr EUR 18.967,61 6 % Z seit 2001-05-01, Kosten EUR 1.000,32, 4 % Z aus EUR 1.000,32 seit 2002-04-16, Kosten EUR 924,84 für Kotb Nazmy geb 1952-04-05 (47 E 2247/02b) 12 auf Anteil B-LNR 1 a 10288/2002 Urkunde 2002-02-07 PFANDRECHT vollstr EUR 9.374,80 6 % Z seit 2001-05-01, Kosten EUR 850,67, 4 % Z aus EUR 850,67 seit 2002-02-07, Kosten EUR 626,71 für Bakr Mahmoud Abou geb 1955-01-26 (47 E 2248/02z) 13 auf Anteil B-LNR 1 b 19352/2002 IM RANG 10568/2002 Urkunde 2002-01-08 PFANDRECHT vollstr EUR 27.034,29 6 % Z seit 2001-12-09, Kosten 1.118,13, 4 % Z aus 1.118,13 seit 2002-01-08, Kosten 527,20, 824,68, 837,18 je EUR für Johannes Pusswald GmbH & Co KG (50 E 80/02y) 14 auf Anteil B-LNR 1 a 25487/2002 Urkunde 2002-10-09 PFANDRECHT vollstr EUR 65.804,93 Kosten EUR 1.796,19 für Republik Österreich (FA Graz-Umgebung, 210/0639) (47 E 6066/02w) 15 a 26248/2006 Schuldschein 1999-11-19 PFANDRECHT Höchstbetrag EUR 180.000,-- für Landes-Hypothekenbank Steiermark Aktiengesellschaft b 26248/2006 Kautionsband c 9172/2009 Hypothekarklage (210C 422/09y) d 2699/2010 Einleitung des Versteigerungsverfahrens siehe LNR 16 16 a 2699/2010 Einleitung des Versteigerungsverfahrens zur Hereinbringung von vollstr je EUR 72.670,--, 4,5 % Z aus 72.670,-- seit 2009-05-01, 5 % Z aus 72.670,-- seit 2009-05-01, Kosten 3.101,44 samt 4 % Z seit 2009-11-23, Kosten 1.445,35 für Landes-Hypothekenbank Steiermark Aktiengesellschaft (244 E 58/10a) b 2699/2010 Pfandrechte haften unter C-LNR 8 15 ********************************** HINWEIS ************************************ Eintragungen ohne Währungsbezeichnung sind Beträge in ATS

Anmerkung:

Auf die im Grundbuch angemerkten Pfandrechte sowie auf das Veräuße-

rungsverbot wird hingewiesen. Diese haben bei der Ermittlung des Ver-

kehrswertes keine Berücksichtigung erfahren. Die Dienstbarkeit Geh. Und

Fahrweg ist in der Natur nicht ersichtlich und ist somit nicht bewertungsrele-

vant. Die Einleitung des Versteigerungsverfahrens ist angemerkt.



2.2.2 Bewertungsgegenstand Bewertungsgegenstand bildet das Grundstück Nr. 836/13 mit einer Gesamt-

fläche von 1.146m² und dem darauf situierten Einfamilienwohnhaus.

2.2.3 Einheitswert Zum Einheitswert wurden keine Erhebungen durchgeführt. Dieser ist für die

Bewertung nicht von Relevanz.

2.2.4 Energieausweis Unterlagen im Sinne des EVG stehen dem SV nicht zur Verfügung.

Anmerkung: Im Zuge der Befundaufnahme zur Gutachtenserstattung erfolgten keine Un-

tersuchungen auf Kontaminierungen und Altlasten!



2.3 Grundstück 2.3.1 Lage

Die Bewertungsliegenschaft befindet sich in der Gemeinde Höf-Präbach. Von

Graz kommend erreicht man die gegenständliche Bewertungsliegenschaft

über die Riesstraße / Gleisdorfer Bundesstraße B65 Richtung Gleisdorf.

Nach der Ortstafel Höf-Lembach die 2. Einfahrt links in den Macherweg ab-

biegen und dem Straßenverlauf folgen. Die bewertungsgegenständliche Lie-

genschaft ist südlich des Macherwegs situiert.

2.3.2 Beschaffenheit und Nutzung Die Bewertungsliegenschaft ist als leicht bis steil abfallend zu bezeichnen

und mit einem Einfamilienwohnhaus bebaut.

Das Grundstück wird im Norden und Westen durch den Macherweg begrenzt

(Grundstück liegt in einer Linkskurve des Macherwegs). Im Süden und Osten

grenzen mit Einfamilienhäusern bebaute Grundstücke an.



Luftbildaufnahme

Das Gebäude wurde an der südwestlichen Grundstücksgrenze errichtet. Die

Zufahrt und der Zugang zum Grundstück und Gebäude erfolgen direkt vom

Macherweg aus, sind eingeebnet worden und mit Schotter befestigt.

Macherweg



Macherweg, Zufahrt Einfahrtsbereich, Garagen

Eingangsbereich

Das Traufenpflaster wurde mit Schotter aufgefüllt, jedoch noch nicht fertig

gestellt.

Traufenpflaster

Die Bewertungsliegenschaft ist nicht eingefriedet.



2.3.3 Aufschließung Die Liegenschaft ist entsprechend ihrer örtlichen Gegebenheiten gut aufge-

schlossen. Die Beseitigung der Fäkal- und Schmutzwässer erfolgt über Ein-

leitung in den öffentlichen Schmutzwasserkanal.

Die Trinkwasserversorgung erfolgt über einen Anschluss an die Ortswasser-

leitung der Gemeinde Höf-Präbach. Die Stromversorgung erfolgt durch das

zuständige E-Werk. Die Müllabfuhr wird durch gemeindeeigene Dienste erle-

digt.

Haltestellen für öffentliche Verkehrsmittel befinden sich in naher Umgebung

an der Gleisdorfer Bundesstraße B65. Der Versorgung mit den Gütern des

täglichen Bedarfs wird im Nahbereich der Liegenschaft entsprochen.

Die Beheizung erfolgt über Heizstrahler mit Strom betrieben. Es ist zusätzlich

eine Warmwasserzentralheizung mit einem Brennkessel für feste Brennstoffe

vorhanden ist, wobei hinzuweisen ist, dass der Brennkessel seine wirtschaft-

liche Lebensdauer erreicht hat und ausgetauscht werden muss. Die Wärme-

abgabe bei Inbetriebnahme der Zentralheizung erfolgt über Konvektoren.

Hiezstrahler-Element, Konvektor Brennkessel



2.3.4 Flächenwidmung Die bewertungsgegenständliche Liegenschaft ist als

Allgemeines Wohngebiet „WA 0,2 – 0,5“

ausgewiesen.



2.4 Gebäude 2.4.1 Einfamilienhaus

Das Wohnhaus wurde 1980 in Massivbauweise (doppelschaliges Mauerwerk

mit innenliegender Vorsatzschale) errichtet und umfasst ein Kellergeschoss,

Erdgeschoss und ausgebautes Dachgeschoss. Der Hauseingang ist an der

Nordseite des Hauses situiert.

Ansichten

Hauseingang



Das Wohnhaus ist mit einem Satteldach mit Eterniteindeckung versehen.

Im Jahr 1997 wurde an der Fassade ein Vollwärmeschutz mit Silikat-

Rieselputz angebracht.

Im Erdgeschoss ist südostseitig eine Terrasse angeordnet.

Terrasse

Ausblick von der Terrasse



Im Dachgeschoss ist den giebelseitigen Zimmern je ein Balkon vorgelagert.

Balkon südseitig Ausblick Richtung Süden

Balkon nordseitig Ausblick Richtung Norden

Die Bauausführung und –ausstattung entspricht dem üblichen Standard zum

Errichtungszeitpunkt.



Im Badezimmer und WC sind Boden- und Wandflächen mit keramischen

Fliesen belegt, ebenso wurde im Vorraum ein keramischer Bodenbelag ver-

legt. Im Schrankraum wurde ein Kunststoffboden verlegt. Alle weiteren Bo-

denbeläge im Erdgeschoss sind als Parkettböden ausgeführt. Im Dachge-

schoss wurden mit Ausnahme des Bad/WCs Parkettböden verlegt. Die

Wand- und Deckenflächen sind verputzt und gemalt, in der Küche ist die De-

cke über dem Essbereich holzverschalt und im Bad/WC im DG ist Decke mit

Holzpanelen verschalt. Im Kellergeschoss wurden keramische Bodenbeläge

verlegt, im Arbeitsraum wurde ein Laminatboden verlegt. In den Sanitärbe-

reichen sind die erforderlichen Sanitäreinrichtungsgegenstände vorhanden.

Fußbodenbeläge EG

Vorraum / Diele EG Schrankraum / Diele EG

Bad u. WC / Diele EG Bad u. WC / Diele DG



Zimmer / Diele DG Arbeitsraum / Garage KG

Die Türen sind als Vollholztüren ausgeführt, welche an Holzzargen ange-

schlagen sind. Die Fenster sind als Kunststofffenster mit Thermoverglasung

hergestellt.

Die Stiege in das Dachgeschoss ist in Holz ausgeführt. Die Kellerstiege ist

betoniert.

Stiege ins Dachgeschoss



Kellerstiege

Kellergeschoss

Doppelgarage Arbeitsraum



Vorraum

Lagerräume



Erdgeschoss

Vorraum Diele

Bad / WC Schrankraum



Wohnzimmer Essecke

Zimmer Vorraum



Dachgeschoss

Zimmer Bad / WC

Abstellraum Büro



Diele Zimmer

2.4.2 Bauzustand Der Bauzustand des Gebäudes entspricht dem Baualter und weist einen

„guten“ Erhaltungszustand auf.

Einzelne kleinere noch offene Arbeiten wurden nicht gesondert angeführt.

Diese noch offenen Arbeiten sind im Bauzeitwert bzw. in der hierfür relevan-

ten Zustandsnote berücksichtigt.

2.4.3 Raumeinteilung und Nutzung Die Raumeinteilung- und Nutzung entspricht den beiliegenden Grundrissplä-

nen. Alle bewertungsrelevanten Abweichungen gegenüber dem beiliegenden

Plan wurden berücksichtigt, wobei die geringen Änderungen rot eingezeich-

net wurden.

Auf Basis der erhobenen Unterlagen betragen die Nettonutzflächen:

Kellergeschoss 100,00 m²

Erdgeschoss 94,00 m²

Dachgeschoss 75,00 m²

2.4.3.1 Bestandsrechte

Bei der Befundaufnahme konnten keine Bestandsrechte erhoben werden,

bzw. wurden vom Sachverständigen festgestellt.



3 Gutachten 3.1 Allgemeine Bewertungsgrundlagen 3.1.1 Der Verkehrswert einer Liegenschaft wird maßgeblich von den im Grund-

stücksverkehr herrschenden Wertvorstellungen bestimmt. Er ist ein Wert für

Jedermann, losgelöst von allen persönlichen Verhältnissen des jeweiligen

Eigentümers.

Für seine Ermittlung gelten ausschließlich objektive Gesichtspunkte.

Der Verkehrswert wird auch als gemeiner Wert oder als Marktwert bezeich-

net.

3.1.2 Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der im redlichen Ge-

schäftsverkehr nach den Eigenschaften, der Beschaffenheit, der Lage und

der Verwendbarkeit des Bewertungsgegenstandes, ohne Rücksicht auf un-

gewöhnliche oder persönliche Verhältnisse, zu erzielen ist.

3.1.3 Der redliche Geschäftsverkehr ist der Handel auf dem freien Markt, bei dem

sich die Preise nach dem marktwirtschaftlichen Prinzip von Angebot und

Nachfrage bestimmen.

Er unterliegt den Gegebenheiten der allgemeinen wirtschaftlichen Lage der

Situation auf dem Realitätenmarkt und dem Kapitalmarkt.

3.1.4 Bei der Wertermittlung sind alle tatsächlichen, rechtlichen und wirtschaftli-

chen Umstände zu berücksichtigen, die den Wert der Liegenschaft beeinflus-

sen können.

Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse sind bei der Wertermittlung

ebenso auszuschließen wie Affektionswerte, Spekulationsgesichtspunkte

oder sonstige subjektive Faktoren.

3.1.5 Für die Berechnung des Verkehrswertes stehen dem Sachverständigen un-

terschiedliche Bewertungsmethoden zur Verfügung.

Die gängigsten sind:

- das Vergleichswertverfahren,



- das Sachwertverfahren und

- das Ertragswertverfahren.

Es wird in jedem einzelnen Bewertungsfall zu prüfen sein, welche Bewer-

tungsmethode zielführend ist.

3.1.6 Der Bodenwert wird in der Regel vom ortsüblichen Kaufpreis für Grundstücke

abgeleitet.

Hierfür bietet sich das Vergleichswertverfahren an. Die zum Vergleich heran-

gezogenen Bodenpreise müssen jedoch Grundstücke betreffen, die mit dem

Bewertungsgrundstück hinsichtlich ihrer Lage, Beschaffenheit und Nut-

zungsmöglichkeit übereinstimmen.

Sie müssen im Wesentlichen die gleichen wertbeeinflussenden Faktoren be-

sitzen wie die zu bewertende Grundfläche.

Darunter sind zu verstehen:

- die allgemeine und besondere Lage,

- der Erschließungszustand und die Erschließungskosten,

- die Grundstücksform und die -gestalt,

- eine bereits vorhandene Bebauung,

- Verwertungs- und Nutzungsmöglichkeiten,

- die Bodenbeschaffenheit und eventuell geologische Überlegungen, die

Entfernung zum Ortszentrum, zur nächsten größeren Ortschaft, zu den

nächsten öffentlichen Versorgungseinrichtungen und privaten Bedarfs-

stellen, den öffentlichen Verkehrsmitteln, Überlandstraßen, Eisenbahnen

usw.

Wenn die Eigenschaften der wertbeeinflussenden Faktoren der Vergleichs-

grundstücke von jenen des Bewertungsgegenstandes abweichen, so sind die

Differenzen durch schlüssige Zu- und Abschläge zu berichtigen

Preise, die auf den Wert der besonderen Vorliebe schließen lassen, sind

ebenso vom Preisvergleich auszuschließen wie Preise unter Verwandten und

Arrondierungskäufe.



3.1.7 Der Bauzeitwert wird von den Herstellungskosten abgeleitet. Die Herstel-

lungskosten umfassen alle Aufwendungen, die erforderlich sind, um ein dem

Bewertungsgegenstand gleiches Objekt an der gleichen Stelle, in gleicher

Größe, Konstruktionsart, Bauweise und Ausstattung am Wertermittlungs-

stichtag zu errichten.

Der Herstellungswert wird in der Regel nach dem Kubikmeter umbauten

Raum, multipliziert mit einem angemessenen Preis €/m³, berechnet.

Bei Objekten mit unterschiedlichen Bewertungsmerkmalen, mit einer unter-

schiedlichen Bauweise, Ausstattung usw. wird zur Präzisierung der Herstel-

lungskosten eine Unterteilung mit den adäquaten Preisansätzen vorgenom-

men.

Bei Objekten mit einer einfachen Bauausführung kann der Nennwert auch

nach der verbauten Fläche, multipliziert mit einem angemessenen Preis

€/m², berechnet werden.

3.1.8 Von den Herstellungskosten wird für die bisherige Bestandsdauer des Be-

wertungsgegenstandes und dessen Folgen ein Abschlag für die technische

Wertminderung vorgenommen.

In diesem Abschlag kommen die Wertminderung des Herstellungswertes in-

folge des Alters, allfälliger Baugebrechen, von Baumängeln und Instandhal-

tungsmängeln zum Ausdruck.

Der Abschlag für die technische Wertminderung erfolgt als Prozentsatz des

Herstellungswertes.

3.1.9 Die wirtschaftliche Wertminderung wird neben der technischen Wertminde-

rung zusätzlich durch einen Abschlag vom Herstellungswert berücksichtigt.

Die wirtschaftliche Wertminderung umfasst alle jene Faktoren, welche eine

verminderte wirtschaftliche Nutzbarkeit des Bewertungsgegenstandes zum

Bewertungszeitpunkt und in der Restnutzung verursachen.

Darunter sind eine veraltete Bauweise, Anlage und Funktionsart, eine unwirt-

schaftliche Bauausführung oder eine persönliche Baugestaltung zu verste-

hen.



Weiters enthält die wirtschaftliche Wertminderung den verlorenen Bauauf-

wand, welcher sich weder im Falle eines Verkaufes als Erlös erzielen lässt,

noch im Falle einer Vermietung oder Verpachtung eine angemessene Rendi-

te abwirft.

Der verlorene Bauaufwand stellt somit einen Anpassungsfaktor dar, der vom

unmittelbaren Geschehen auf dem Realitätenmarkt abzuleiten ist.

Der Abschlag für die wirtschaftliche Alterung erfolgt ebenfalls als Prozentsatz

des Herstellungswertes.

Sachwert: Zu ermitteln ist der Bodenwert und der Bauwert.

Der Bodenwert ergibt sich aus dem Vergleich mit tatsächlich erzielten Kauf-

preisen vergleichbarer Grundstücke, wobei die die Vergleichbarkeit beein-

flussenden Umstände durch Zu- und Abschläge zu berücksichtigen sind.

Zum Vergleich geeignet sind nur Kaufpreise, die in zeitlicher Nähe zum Wer-

termittlungsstichtag im redlichen Geschäftsverkehr bezahlt wurden. Der Bo-

denwert ist als Wert des fiktiv unbebauten Grundstückes zu ermitteln. Erge-

ben sich aus der Bebauung Wertänderungen, sind sie zu berücksichtigen.

Der Bauwert ergibt sich aus dem Neubauwert, abzüglich der altersbedingten

und einer allfälligen Wertminderung in Folge Mängel, Schäden oder rückge-

stauten Reparaturbedarfs und in Folge verlorenen Bauaufwandes. Er wird

aus den gewöhnlichen Kosten auf der Basis der Raummeterpreise ermittelt.

Die altersbedingte Wertminderung findet durch einen prozentuellen Abschlag

vom Herstellungswert nach der erweiterten Ross’schen Abschreibung Be-

rücksichtigung.

3.2 Bewertung Die Bewertung der Liegenschaft erfolgt im Sinne des Liegenschaftsbewer-

tungsgesetzes nach dem Sachwertverfahren bzw. dem Vergleichswert-

verfahren. Daraus ist, unter Berücksichtigung der Marktverhältnisse, der Ver-

kehrswert abzuleiten.



3.3 Verkehrswert 3.3.1 Vergleichswert

Bodenwert Die Bewertung erfolgt entsprechend der Verkehrslage, der Verwertbarkeit

und Nutzungsmöglichkeit im Mittel und es sind alle vorhandenen Aufschlie-

ßungen und Anschlusskosten im nachstehenden Einheitspreis enthalten. Bei

der Bewertung ist zu beachten, dass einerseits ein Mittelwert der Preise aus

dem Grundstücksverkehr herangezogen wird, und andererseits Zu- und Ab-

schläge bzw. eine Gewichtung des Grundstückspreises unter Beachtung auf

die örtlichen Gegebenheiten vorzunehmen ist. Bei der Bewertung werden

Kaufvorgänge in zeitlicher Nähe zum Bewertungsstichtag und vergleich-

barer Lage herangezogen.

Dieser Vorgang bildet die marktgerechteste Methode zur Ermittlung des Bo-

denwertes. Für die Bewertung werden Kaufvorgänge in der KG Höf und

Präbach herangezogen, wobei ca. 7 Kaufvorgänge zur Verfügung standen.

Nach Ausscheiden der nicht repräsentativen Kaufvorgänge wurden Kaufvor-



gängen mit von Preisen von € 35,-- / m² bis € 60,-- / m² in die Ermittlung des

Bodenwertes einbezogen.

Unter Beachtung der Lage sowie der Konfiguration, der Bebauung und der

gegebenen Infrastruktur und einer durchschnittlichen Valorisierung wurde für

das Bauland ein gewichteter Grundstückspreis von gerundet € 45,00 / m² errechnet.

Bodenwert 1.146 m² je m² € 45,00 € 51.570,--

abzgl. Wertabschlag für Lage und teilweise

ungenaue Straßenführung an der Grundgrenze

50 m² je m² € 45,00 x Faktor 0,9 - € 2.025,--

Summe Bodenwert € 49.545,--

3.3.2 Bauwert Die Bewertung erfolgt in m² Nettonutzfläche. Ausgangspunkt sind die Her-

stellungskosten. In der Folge wird die technische und wirtschaftliche Wert-

minderung in Abzug gebracht.

Wohnhaus (inkl. MWSt.) Kellergeschoss

100,00 m² je m² € 1.350,00 x Faktor 0,60 € 81.000,--

Erdgeschoss

94,00 m² je m² € 1.350,00 € 126.900,--

Dachgeschoss

75,00 m² je m² € 1.350,00 x Faktor 0,90 € 91.125,--

Summe Herstellungskosten € 299.025,--

Für die technische und wirtschaftliche Wertmin-

derung wird eine Restnutzungsdauer von 58 Jah-

ren zugrunde gelegt. Als Bestandsalter werden

22 Jahre unter Berücksichtigung der Sanierungs-

und Erneuerungsarbeiten angesetzt. Daraus er-



rechnet sich ein Alter von 28% der Lebensdauer,

was bei einer Zustandsnote von 2,5 eine Wert-

minderung von 33,82% ergibt. - € 101.130,--

Bauzeitwert € 197.895,-- Außenanlagen fehlen im Wesentlichen

(kein Traufenpflaster, keine Einfriedung, kein

Einfahrtsbereichgestaltung) € 0,--

Summe bauliche Anlagen € 197.895,-- Summe Sachwert (Bodenwert, Bauwert) € 247.440,--

3.4 Marktanpassung Gemäß § 7 Liegenschaftsbewertungsgesetz ist bei der Ermittlung des Ver-

kehrswertes eine Überprüfung der Marktverhältnisse vorzunehmen. Diese

Überprüfung ergibt, dass der im Sachwertverfahren ermittelte Wert dem Ver-

kehrswert nicht entspricht und eine Anpassung erforderlich ist. Auf Grund der

ungünstigen Liegenschaftssituation im Verhältnis zur Zufahrtsstraße und der

Lage des Hauses im Waldbereich wird ein Abschlag von 7% als wertange-

messen bestimmt.

€ 247.440,-- abzgl. 7% € 230.119,--

Verkehrswert der Liegenschaft € 230.000,-- (in Worten: Euro zweihundertdreißzigtausend )



4 Zubehör Im Eigentum der Verpflichteten steht eine Küche mit Ober- und Unterschrän-

ken (4,20 lfm), sowie E-Herd mit Kochmulde, Dunstabzug, Kühlschrank, Spü-

le und Geschirrspüler.

Zeitwert € 800,--

Hierdurch versichere ich die Richtigkeit vorstehender Bewertung, die ich

nach vorheriger persönlicher Besichtigung der Liegenschaft und nach ge-

nauer Betrachtung aller Umstände erstellt habe.

Graz, 30.April 2010

................................................................ DI Walter Schemitsch (der allgemein beeidete und gerichtlich zertifizierte Sachverständige) Beilagen: Grundbuchsauszug Katasterplan Grundrisspläne

AllAng Zorn Höf 100422 - Wiener Zeitung · 2011. 8. 25. · 244 E 58/10a, BG Graz-Ost 8063...

Documents

Transcript of AllAng Zorn Höf 100422 - Wiener Zeitung · 2011. 8. 25. · 244 E 58/10a, BG Graz-Ost 8063...