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Anforderungs- und LCC-Design im

planungs- und baubegleitenden Facility

Management (pbFM)

Dipl.-Ing. Dr. Lisa Koller

RESO Partners AG

FM-Konferenz Frankfurt

24. März 2015

Agenda

2

Vorstellung RESO Partners AG

Herausforderungen im Facility Management

Ziel- und Anforderungsdefinition im pbFM

Anforderungs- und LCC-Design im planungsbegleitenden FM

Zusammenfassung und Ausblick

Anforderungs- und LCC-Design im planungs- und baubegleitenden FM 24.03.2015

RESO Gruppe

3

RESO Standorte: Zürich, Wallisellen, Feusisberg, Lausanne, Stuttgart, Berlin

Real Estate & FM

Design & Advisory ServicesBusiness Intelligence System

Workplace

Design & Advisory ServicesWorkplace

Trends

RESO Standorte: CH: Zürich, Wallisellen, Feusisberg, Lausanne

DE: Stuttgart, Berlin

Die RESO Partners AG steht für unabhängige Leistungen für die

Professionalisierung Ihres Immobilienportfolios und bietet für Eigentümer, Entwickler

und Nutzer ein breites Portfolio mit Beratungs-, Entwicklungs- und

Implementierungs-Dienstleistungen im Bereich des Real Estate und FMs an.


4

Wachsendes Bewusstsein für eine

nachhaltige Immobilie aus Sicht der

Ökonomie

Ökologie

Gesellschaft & Umwelt

Wachsende Bedeutung der

Betriebsoptimierung sowie der

Gebäudeinstandhaltung bereits während der

Planungs- und Bauphase einer Immobilie

Klare Definition der Schnittstellen und

Verantwortlichen zum optimalen

Gebäudebetrieb bereits in früher Phase

notwendig

Ökologie- Ressourcen

- Energie

- Ver- und Entsorgung

Ökonomie

- Rendite

- Betriebskosten

- Flächennutzung

Nach-haltigkeit

Soziales- Nutzerflexibilität

- Behaglichkeit

Image



Zunehmender

Kostendruck

• Forderung eines «kosten-

günstigen» Gebäude-

betriebes

• Lebenszyklusorientierung vs.

Investitionskostenfokus

Erhöhte (Leistungs-)

Anforderungen

• Komplexe Anforderungen

aller Stakeholder an

die Immobilie

• «value for money»

• Funktionalität & Flexibilität

muss gewährleistet sein

Optimierung des späteren Gebäudebetriebes

durch planungs- und baubegleitendes FM

Ansatz

Steigendes Kostenbewusstsein über den gesamten

Lebenszyklus einer Immobilie

unter Berücksichtigung aller Anforderungen und Ziele der Stakeholder

Sicherstellung

Werterhaltung und

Funktionalität

des Gebäudes

Spannungsfeld im Facility Management

5Anforderungs- und LCC-Design im planungs- und baubegleitenden FM 24.03.2015


6

Lebenszyklusoptimierung aus FM-Sicht bereits während der Planungs- und Bauphase

Umsetzung eines

planungs- und

baubegleitenden FMs

zur frühzeitigen

Betriebsoptimierung

Betriebsphase

Quelle: Lunze D.: Analyse der Voraussetzungen für Life-

Cycle-Leistungen in der Bauwirtschaft, Dissertation ETH

Zürich, 2010

Getrennte

Betrachtung

Investitions- und

Betriebskosten

Gleichzeitige

Optimierung von

Investitions- und

Betriebskosten

durch pbFM


Komplexe Zielbildung und Anforderungen im pbFM

7

Anforderungen des

Bauherrn

Ziele des Nutzers /

Mieters

Ziele des

Betreibers

Nachhaltige Rendite

über dem Benchmark

Werterhaltung /

Wertsteigerung

Sicherung marktgerechte

und flexible Nutzung

Attraktives Portfolio

Verursachergerechte,tiefe und marktgerechteBetriebskosten

Nutzungsflexibilität / optimale Flächennutzung

Bezug von Dienstleistungen nach Mass

Behaglichkeit und Nutzer-komfort

FM als Kerngeschäft

Nutzung von Synergien mit anderen Gebäuden

Bauliche Voraussetzung für optimalen Betrieb muss gegeben sein (Betriebsräume bspw.)

Entwicklung nachhaltiger pbFM Kriterien


Nachhaltige pbFM-Kriterien

Ökonomische pbFM-

Kriterien

Ökologische pbFM-

Kriterien

Sozio-kulturelle pbFM-

Kriterien- Minimierung von Betriebs-

bzw. Lebenszykluskosten

Schaffung eines

zielorientierten LCC-

Designs

- Unterstützung einer

langfristigen

Werterhaltung bzw.

Wertsteigerung der

Immobilie

- Standort- bzw.

Quartierentwicklung

- Renditebetrachtung

- Fokus auf Entsorgung &

Recycling und Abfallarten

gerechte Entsorgung

- Nachhaltige Versorgung

der Immobilie bzw. des

Areals (Verbrauch fossile

Energie im Gebäude)

- Förderung des öffentlichen

Verkehrs (induzierte

Mobilität)

- „Cradle to cradle“ -

Gedanke in der

Projektentwicklung

- Berücksichtigung der

Nutzungsflexibilität der

Immobilie; Möglichkeit der

Umrüstung

- Erhöhung des

Nutzerkomforts für die

Stakeholder

- Barrierefreiheit

- Behaglichkeit des

Gebäudes durch

Vorgaben an das

Raumklima bzw.

Materialisierung

- Image des Gebäudes

Komplexe Zielbildung und Anforderungen im pbFM

8Anforderungs- und LCC-Design im planungs- und baubegleitenden FM 24.03.2015

Zielsetzung des planungs- und baubegleitenden FMs

9

Maximierung des Nutzens für alle Stakeholder unter

Berücksichtigung aller Anforderungen, sowie…

Einhaltung aller «Muss-Kriterien» (unabdingbare pbFM-Ziele) für

den späteren Betrieb

Optimierung der hinreichenden Projektziele der Stakeholder

Minimierung der Lebenszykluskosten und Betriebskosten

Optimierung des späteren Betriebes des Gebäudes.


Zielsetzung des planungs- und baubegleitenden FMOrganisation

10

A

B

C


Durch die

Eingliederung in die

Organisationsstruktur

des Auftraggebers

kann zwischen Bau und

Betrieb eine

Diskussion auf

Augenhöhe realisiert

werden.

Anforderungs- und LCC-Design im pbFM

11

BetriebVorPr. BauPr.

VorstudienStrategische

Planung

AusschreibungProjektierung

Realisierung

pbFM-

Leistungen

LM 01

LM 03

LM 10

LM 11

LM 12

Planung

Bewirtschaftung

Bauoptimierung

aus Sicht FM

LM 02

LM 04

LM 05

LM 06

LM 07

LM 00 LM 00

LM 13

LM 14

LM 15

LM 16

LM 17

LM 00

LM 18

LM 19

LM 08

LM 10

LM 09

Lebenszyklus-

kostenVorgabe

LCC

LCC-

TreiberLCC II

LCC

PlausibilisierungLCC

AuditLCC I

1. Stellschraube: Bauliche Optimierung der Immobilie

aus Sicht des späteren Betriebes

2. Stellschraube: Aufbau einer effizienten

Bewirtschaftungsorganisation unter Berücksichtigung

der späteren Gebäudebewirtschaftung

3. Stellschraube: Projektphasenspezifische Optimierung

von Betriebs- bzw. Lebenszykluskosten

In Anlehnung an: CRB Schweizerischer Verband für Baurationalisierung, Leitfaden pbFM, 2014


12

Vorstudien

Projektdefinition, Machbarkeitsstudie

Eig

entü

mer

FM

-Pla

ner

Eig

entü

mer

FM

-Pla

ner

Eig

entü

mer

FM

-Pla

ner

Phasenabschluss

x

x

Lebenszykluskosten (für spezifische

Systementscheide)

- Identifikation von möglichen

Lebenszykluskosten-Treibern

x

Areal-Nutzungs- /

Betriebsführungskonzept

- Erarbeitung einer FM-Arealstrategie

ausgehend auf Vorgaben Eigentümer

x

Projektorganisation: Unterstützung &

Sicherstellung des Informationsflusses

- FM-Beratung während den

Projektsitzungen

x

Wirtschaftlichkeit

- Überprüfung der Wirtschaftlichkeit /

Einhaltung der Anforderungen

(x) x

Detaillierung FM-Projektstrategie

- Detaillierung der FM-

Projektanforderungen auf Basis Business

Plan

- Beurteilung von Gebäudelabeln /

Umweltzertifikaten etc. aus Sicht FM

x

- Sicherstellung der

Qualitätsanforderungen und des

Informationsflusses

- Bereitstellen aller notwendigen Unterlagen

für FM-Planer

x

Grundlagendokument Areal- und

baufeldbezogene Kosten zur Feststellung

Arealkosten (Perimeter & Betrieb) und

Baufeldbezogene Kosten (-> bei Verkauf

Dritte - Schnittstelle mit Infrastrukturplaner)

x

Systemvariantenstudium

- Definition, Vergleich & Bewertung von

Systemvarianten hinsichtlich

Lebenszykluskosten, Kriterien der

Bewirtschaftung (Reinigung, Wartung,

Instandhaltung, etc.)

x x

Projektorganisation:

Projektdokumentation

- Bereitstellen / Erarbeiten nötiger

Dokumente für Auswahlverfahren aus FM-

Sicht (gebäudebezogene Richt- &

Grenzwerte, Kosten, Richtlinien &

Zertifizierungen, Prüfberichte)

x

Festlegung Arealkosten, Perimeter &

Betrieb (-> Verkauf Dritte)

- Baufelderbezogene Kosten

- Verstärkte Zusammenarbeit mit

Infrastrukturplaner

x

Input FM zu Pflichtenheft

- Rahmenbedingungen / Vorgaben aus

Sicht FM (z.B. Ver- / Entsorgung,

Kennwerte Betriebskosten, etc.)

- Überarbeiten Pflichtenhefts aus Sicht FM

x

Terminplan

- Überarbeitung des bestehenden

Terminplans

- Darstellung der erforderlichen Arbeiten,

Entscheidungen und Abhängigkeiten

x

- Beschreiben / Abstimmen der Ziele und

Rahmenbedingungen aus Sicht FM mit

Bauherrn und Nutzer

x

Input FM zu Betriebsführungskonzept

- Prüfen der Machbarkeitsstudien aus Sicht

FM und abstimmen mit


x

Optimierungen anstossen

- Basierend auf Projekt- /

Vergabeentscheid

Verbesserungsmassnahmen aus Sicht FM

mit Bauherrn und Nutzer abstimmen

x


- Erstellen eines ersten Grob-

Betriebsführungskonzepts

- Abgleich Datenmanagement mit

Nummerierung Signaletik

x

Nutzungskonzept Objekt

- Festlegung der strategischen

Nutzeranforderungen und geforderten

Nutzungen des Objektes

x

Aufgaben bezüglich

Finanzen/Ressourcen

Aufgaben bezüglich

Bauobjekt

Aufgaben bezüglich

Organisation

FM-Zwischenbericht / Empfehlung weiteres Vorgehen

- Review-Bericht zur Übergabe der FM-Anforderungen des Entwicklungsprojektes an das Projektmanagement

Grundlagen: Bedürfnisse, Ziele, Rahmenbedingungen, Lösungsstrategie

Ziele: Vorgehen und Organisation festgelegt, Projektierungsgrundlagen definiert, Machbarkeit nachgewiesen

Zielkontrolle

- Überprüfung Leistungsfortschritt und Output

Optimierung Bauobjekt aus

Sicht FM:

- Übertragung und

Umsetzung FM-Strategie

auf Bauobjekt

- Systemvariantenstudium

(z. B. Energieversorgungs-

systeme) aus Sicht FM

- Bauliche Anforderungen

von Seiten FM

Bauwerksoptimierung für

späteren Betrieb

- Etc.

Finanzen / Ressourcen:

- Systementscheide auf

Basis von

Lebenszyklus-kosten

- Überprüfung der

Wirtschaftlichkeit

- Etc.

Zielkontrolle:- Kontinuierlicher

Verbesserungs-

prozess innerhalb der

Projektphase

- Laufende

Zielüberwachung und

Prüfung der

Zielerreichung

Laufende

Optimierungen und

Anpassungen aus FM-

Sicht je Projektphase

Projektphasenspezifisches

pbFM-Leistungsspektrum für das

Areal und die einzelnen Objekte

Definition von

Unabdingbaren pbFM-Zielen

«Muss-Kriterien»

Hinreichenden pbFM-Zielen

«Kann-Kriterien»

Klare Zielsetzungen je

Projektphase

Review-Bericht zur

Qualitätssicherung

Klare Schnittstellen und

Verantwortlichkeiten

Anforderungs- und LCC-Design im pbFM


LCC-Ziel- und Anforderungssteuerung

13

Erstellung FM-

Betriebskonzept

Erstellung Konzepte

wie

Logistikkonzept

(Material- und

Personalstrom)

Sicherheitskonzept

Messkonzept

Reinigung

Materialisierungs-

konzept

etc.

Betriebskosten-

schätzung bzw.

LCC-Betrachtung

Betriebskosten-

ermittlung auf der

Basis von vorhandenen

Projektinformationen

und Benchmarks

Zuweisung der

Kostenträger

LCC-Betrachtung &

Auswirkung auf Betrieb

(z. B. Materialisierung)

Variante 0: CCFVariante 1: CCF

Optim.

Variante 2:Normalverglasung

öffenbar

Variante 3:Festflügel

Variante U

Instandhaltungskosten 323'000 323'000 0 242'250 0

Jährliche Kosten Betrieb 1'901'361 1'435'534 1'882'865 2'386'745 1'882'865

Instandsetzungskosten 9'013'071 7'743'827 3'652'717 4'223'345 3'599'216

Investitionskosten Befahranlage 500'000 500'000 0 300'000 0

Investitionskosten Fassade 7'810'000 6'954'000 5'864'258 5'416'600 4'025'953

-300'000

4'700'000

9'700'000

14'700'000

19'700'000

24'700'000

Ba

rwe

rte

[C

HF]

Barwerte (LCC) - Fassaden Variantenvergleich(über 50 Jahre)

Projektentwicklungs- /

strategische Konzeptphase

& Strategische Planung

(Erste) Schätzung Finanz-

bedarf bzw. Def. Zielkosten

[+] Amin AEW Amax [-]

Kostentrichtervorgaben

· mit Kostensteuerung

· ohne Kostensteuerung

mit

±20%

±15%

±10%

±5-10%

±5%

±5%

±50%

±40%

±30%

±20%

±10%

±10%

Abweichung

vom EWohne

tVorstud

tProjektier

tAusschr

tVerg

tRealis

tEnde

t

Projektphasen und Phasen

der Kostensteuerung

Vorstudien

Kostengrobschätzung

Projektierung - Vorprojekt

Kostenschätzung

Projektierung - Bauprojekt

Kostenvoranschlag (KV)

Ausschreibung

Definition der Hauptgewerke-

budgets, Revidierter KV

Vergabe-/Vertrags-

Verhandlungsphase

Realisierung

Verfolgung der Haupt-

gewerkebudgets, Führung

des Nachtragsmanagements

Projektabschluss-/

Übergabephase

Kostenfeststellung

ohne zielorientierte

kybernetische Kostensteuerung

mit kybernetischer Kostensteuerung

[+] Amin AEW Amax [-]

t

Prozess der

Zielkostensteuerung

Projektphasenbezogene

zielorientierte Kosten-

steuerungsmassnahmen

(Erste) Schätzung des Finanz-bedarfs und Definition der Zielkosten zu Projektbeginn, Soll-Ist-Vergleich der Zielkosten mit der Kostenermittlung

Soll-Ist-Vergleich der Zielkosten mit der Kostengrobschätzung

Soll-Ist-Vergleich der Zielkosten mit der Kostenschätzung, Soll-Ist-Vergleich der Zielkosten mit dem Kostenvoranschlag (Berücksichtigung von Behördenauflagen)

Einfluss der Konjunktur auf die Ausschreibungsergebnisse

Permanente Soll-Ist-Vergleiche in der Realisierungsphase (Abrechnungs- und Nachtragsmanagement)

Soll-Ist-Vergleich der Zielkosten mit der Kostenfeststellung

Soll-Ist-Vergleich der Zielkosten mit den Angebotspreisen

Anforderungs- und LCC-Design im planungs- und baubegleitenden FM 24.03.2015 Quelle: Girmscheid G.: Kostensteuerung im Bauprozess,

Zürich, 2014

Zusammenfassung und Ausblick

14

Notwendigkeit eines klar strukturierten planungs- und baubegleitenden

Facility Managements (pbFM) zur Weichenstellung für einen optimalen

Betrieb

Kostenbewusstsein über den gesamten Lebenszyklus einer Immobilie steigt

Fokus auf Betriebs- bzw. Lebenszykluskosten bereits in frühen

Planungsphasen erforderlich

Fokus auf Nutzerflexibilität wird grösser

Professionelle Planung des Gebäudeinstandhaltung notwendig

Gewährleistung einer schnellen Umrüstung des Gebäudes durch frühzeitige

Klärung von Schnittstellen und Verantwortlichkeiten

Gewährleistung einer kontinuierlichen Zielkontrolle

Klare Vorgaben und Steuerung der Zielerreichung bereits während der

Planungs- und Bauphase

Laufende Betriebsoptimierung


Gerüstet für Ihren Gebäudebetrieb?

15

?Anforderungs- und LCC-Design im planungs- und baubegleitenden FM 24.03.2015

Vielen Dank!

16

Dipl.-Ing. Dr. Lisa Koller

Senior Consultant

RESO Partners AG

Richtiplatz 3

8304 Wallisellen

Schweiz

Tel +41 44 809 21 09

[email protected]


Besuchen Sie uns am Messestand D45!

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