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Noll Baugesellschaft mbH

Antrag auf Durchführung einer

vereinfachten raumordnerischen Prüfung gemäß § 18 LPlG

für die Ansiedlung eines Lebensmittelmarktes in der

Ortsgemeinde Kamp-Bornhofen

12/2017

Bearbeiter

Dipl.-Ing. Raumplanung Nina Hildebrandt

(Stadtplanerin AKH)

Ortsgemeinde Kamp-Bornhofen: Antrag auf Durchführung einer vereinfachten raumordnerischen Prüfung 2

12/2017

Inhalt

1 Vorbemerkungen ............................................................................................................................ 3

2 Beschreibung des Vorhabens einschließlich Gründe der Standortwahl ........................................ 4

3 Beschreibung der raum- und siedlungsstrukturellen Ausgangslage im Einzugsgebiet.................. 6

4 Vereinbarkeit des Vorhabens mit den Zielen der Raumordnung ................................................. 10

5 Umweltauswirkungen des Vorhabens .......................................................................................... 13

6 Resümee ....................................................................................................................................... 13

Anlagen:

- BBE Handelsberatung GmbH Köln: Einzelhandelskonzept für die Verbandsgemeinde Loreley,

Stand Mai 2017

- BBE Handelsberatung GmbH Köln: Auswirkungsanalyse zur geplanten Ansiedlung eines Su-

permarktes an der Rheinuferstraße in Kamp-Bornhofen, Stand Mai 2017

- Übersichtsplan zur Lage des Planstandortes in der Region und der Verbandsgemeinde

- Lageplan geplanter REWE-Lebensmittelmarkt – maßstäblich 1:500


12/2017

1 Vorbemerkungen

Die Noll Baugesellschaft mbH beabsichtigt in der Ortsgemeinde Kamp-Bornhofen am Standort

Rheinuferstraße einen REWE-Lebensmittelmarkt einschließlich Getränkemarkt und Backshop mit

einer Verkaufsfläche von max. 1.500 qm zu errichten. Die für die Errichtung des REWE-

Lebensmittelmarktes erforderlichen Grundstücke wurden durch die Noll Baugesellschaft mbH vertrag-

lich gesichert.

Der Planstandort liegt am nördlichen Siedlungsrand unmittelbar angrenzend an die Bundesstraße B

42 (Rheinuferstraße) und in direkter Nachbarschaft zu der bestehenden Lidl-Filiale, für die im Übrigen

eine Verkaufsflächenerweiterung von derzeit rd. 800 qm auf rd. 1.090 qm im Rahmen eines Zielab-

weichungsverfahrens vom LEP unter der Maßgabe der Aufstellung eines kommunalen Zentrenkon-

zeptes im Jahr 2016 zugelassen wurde.

Der Planstandort im Luftbild

Eigene Darstellung auf Grundlage www.maps.google.de genordet, ohne Maßstab

Der Planstandort des Rewe-Marktes liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplanes „Gewerbegebiet

zwischen Kläranlage und nördlichem Ortsrand“ und wird hier als Gewerbegebiet im Sinne § 8 BauN-

VO ausgewiesen. Im Regionalen Raumordnungsplan Mittelrhein-Westernwald wird das Plangebiet –

soweit aufgrund der Maßstäblichkeit erkennbar – als Siedlungsfläche Wohnen und im Flächennut-

zungsplan als gewerbliche Baufläche dargestellt.

Aufgrund der geplanten Verkaufsflächengröße handelt es sich bei dem REWE-Lebensmittelmarkt um

ein großflächiges Einzelhandelsvorhaben, welches die Ausweisung eines Sondergebietes im Sinne

§ 11 Abs. 3 BauNVO erfordert. Der Aufstellungsbeschluss zur Änderung des Bebauungsplanes wurde

durch den Ortsgemeinderat bereits am 08.05.2017 gefasst. Die vorliegend beantragte vereinfachte

raumordnerische Prüfung dient der Feststellung, welche Ziele der Raumordnung durch das Vorhaben

berührt werden und es demgemäß der Zulassung einer Abweichung vom LEP IV bedarf.

Lage des Plangebietes


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Rechtskräftiger Bebauungsplan „Gewerbegebiet zwischen Kläranlage und nördlichem Ortsrand“ mit Kennzeich-

nung der Lage des geplanten Einzelhandelsstandortes (rot)

2 Beschreibung des Vorhabens einschließlich Gründe der Standortwahl

Das Planvorhaben umfasst die Errichtung eines REWE-Lebensmittelmarktes einschließlich Geträn-

kemarkt und Backshop mit einer Verkaufsfläche von max. 1.500 qm bei einer geplanten Geschossflä-

che von rd. 2.300 qm. Das Gebäude wird eingeschossig mit Flachdach ausgeführt. Geplant sind ca.

120 Stellplätze, die über eine Zufahrt ausgehend von der Rheinuferstraße (B 42) erschlossen werden.

Eine zweite Zu- und Abfahrt ist für den Lieferverkehr geplant. Im Bereich der Zufahrt zum Kunden-

parkplatz ist auf der B 42 die Einrichtung einer Linksabbiegerspur vorgesehen. Zur Verbesserung der

Erreichbarkeit für Fußgänger ist eine Verlängerung des marktseitigen, straßenbegleitenden Fußwegs

geplant. Eine Bushaltestelle ist im Bereich des Lidl-Grundstückes und damit in fußläufiger Distanz

zum Planstandort vorhanden.

Eine inhaltliche Vorabstimmung des vorangehend beschriebenen Erschließungskonzeptes mit dem

LBM Diez hat bereits stattgefunden. Unter der Maßgabe des Baus der Linksabbiegerspur wird die

Erarbeitung einer Leistungsfähigkeitsuntersuchung von dortiger Seite als entbehrlich betrachtet.

Die Gesamtgröße des künftigen Einzelhandelsstandortes beträgt ca. 0,9 ha. Neben des genannten

Lebensmittelmarktes und der zugehörigen Stellplatzanlage sind derzeit keine weiteren Handels- oder

Gewerbenutzungen geplant.

Die Platzierung des Gebäudes auf dem Grundstück erfolgt über Berücksichtigung der Anforderungen

an die Bauverbotszone gemäß § 9 FStrG sowie des amtlich festgesetzten Überschwemmungsgebie-

tes des Rheins (vgl. hierzu auch die Ausführungen in Kap. 5).


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Lageplan geplanter REWE-Markt in der Ortsgemeinde Kamp-Bornhofen (Entwurf, Stand September 2017)

3a Architekten, Elz (Ww.)

Die Entscheidung für die Realisierung der geplanten Einzelhandelsnutzung am Standort Rheinufer-

straße ergibt sich aus einer Vielzahl von Gründen. Anzusprechen sind diesbezüglich zunächst die

Lage- und Erreichbarkeitskriterien der Marktbetreiber als auch der Kunden. Demgemäß erfordert ein

moderner Einzelhandelsstandort die direkte Lage an einer Hauptverkehrsachse, wodurch die Sicht-

barkeit als auch die schnelle Erreichbarkeit insbesondere mit dem PKW gewährleistet werden kann.

Auch die räumliche Nähe zu der bereits vorhandenen Lidl-Filiale dokumentiert die Standorteignung

der B 42 für eine nahversorgungsrelevante Einzelhandelsnutzung. Des Weiteren sind auch die Flä-

chenanforderungen eines modernen Lebensmittelbetriebes der genannten Größenordnung ein-

schließlich der erforderlichen Stellplatzanlage zu berücksichtigen. Diese liegt vorliegend bei rd. 0,9 ha,

die ebenerdig vorzuhalten sind. Entsprechende Flächen sind im engen und tief eingeschnittenen

Rheintal insofern nur sehr begrenzt verfügbar. Schließlich ist auf die bereits bestehende Ausweisung

des Planstandortes als Gewerbegebiet im Sinne § 8 BauNVO zu verweisen, demgemäß mit der Um-

setzung des Lebensmittelmarktes kein neuer Eingriff in Natur und Landschaft erfolgt. Gleichzeitig stellt

das Vorhaben allerdings auch keine beachtliche Einschränkung der zur Verfügung stehenden gewerb-

lichen Bauflächen in der Ortsgemeinde dar, da eine Nachfrage gewerblicher Nutzer nach entspre-

chenden Flächen nicht vorliegt. Dies bestätigt sich in der Aussage, dass die seit dem Jahr 2012

rechtskräftig verfügbaren gewerblichen Bauflächen trotz intensiver Bemühungen bisher keiner bauli-

chen Nutzung zugeführt werden konnten. Im Übrigen sind auch nach Umsetzung der Planung weiter-

hin gewerbliche Bauflächen im Geltungsbereich des Bebauungsplanes verfügbar.

Unter Berücksichtigung der vorangehenden Ausführungen sind in der Ortsgemeinde Kamp-Bornhofen

keine Alternativstandorte verfügbar, die sich für die Realisierung einer entsprechenden Einzelhan-

delsnutzung anbieten.


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3 Beschreibung der raum- und siedlungsstrukturellen Ausgangslage im Einzugsgebiet

Die Ortsgemeinde Kamp-Bornhofen stellt mit rd. 1.600 Einwohnern nach Braubach (rd. 3.000 Einwoh-

ner) die zweitgrößte Ortsgemeinde der Verbandsgemeinde Loreley (rd. 16.800 Einwohner) dar. Dar-

über hinaus verfügt die Ortsgemeinde aufgrund ihrer direkten Lage an der Bundesstraße B 42 und

dem Rhein über eine besondere Lagegunst. Insofern übernimmt sie eine wichtige Ergänzungsfunktion

für die zentralen Orte St. Goarshausen (Mittelzentrum in Funktionsergänzung mit St. Goar) und Brau-

bach (Grundzentrum) in der infrastrukturellen Ausstattung.

Diese Aussage gilt auch für den Bereich des Lebensmitteleinzelhandels, da hier eine Lidl-Filiale vor-

handen ist, die zusammen mit einer Netto-Filiale in Braubach und einem Rewe-Markt in St. Goars-

hausen im Wesentlichen die Nahversorgung der örtlichen Bevölkerung sicherstellt. Dass diese Betrie-

be – ergänzt um die kleineren SB-Läden in verschiedenen Ortsgemeinden – nicht ausreichen, um

eine nachfragegerechte Nahversorgung zu gewährleisten, bestätigt das am 02.11.2017 durch den

Verbandsgemeinderat Loreley beschlossene Einzelhandelskonzept, in dem in Kap. 3.2 festgestellt

wird:

„Der mit Abstand höchste sortimentsbezogene Umsatz wird mit Nahrungs- und Genussmitteln erzielt.

Das Angebot wird derzeit durch einen Supermarkt (Rewe in St. Goarshausen), zwei Lebens-

mitteldiscountmärkte (Netto in Braubach und Lidl in Kamp-Bornhofen) und drei kleine SB-Läden („Nah

& Gut“ in Bornich, „Ihr Nachbarschaftsmarkt“ in Kaub und „Unser Dorfladen“ in Filsen, Dorfladen der

Bürgergenossenschaft Osterspai e. G. in Osterspai) geprägt. Diese Betriebe verfügen über eine Ver-

kaufsfläche von insgesamt rd. 2.645 m². Das Ausstattungsniveau bei Lebensmittel-SB-Märkten/ -

Geschäften liegt in der VG Loreley damit aktuell mit ca. 0,16 m² Verkaufsfläche je Einwohner deutlich

unter dem Bundesdurchschnitt (ca. 0,43 m² Verkaufsfläche je Einwohner).

Darüber hinaus ist bei Nahrungs- und Genussmitteln ein differenzierter Besatz mit überwiegend klein-

teiligen Nahrungs- und Genussmittelangeboten (u. a. Bäckereien, Metzgereien, Obst- und Gemüse-

geschäften, Tankstellen-Shops, Getränkehandel/ Kiosk) gegeben, die die Nahversorgung ergänzen.“

Zum Thema der Einzelhandelszentralität wird in Kap.3.3 ausgeführt:

„Im Bereich der Nahrungs- und Genussmittel ist mit rd. 53 % noch die höchste Umsatz-Kaufkraft-

Relation zu verzeichnen. Allerdings dokumentiert auch eine Umsatz-Kaufkraft-Relation von rd. 53 %

keine angemessene Versorgung der Bevölkerung. So wird das Angebot im Lebensmittelbereich im

Wesentlichen durch vergleichsweise kleindimensionierte Lebensmittelmärkte (ein Supermarkt, zwei

Lebensmitteldiscountmärkte) geprägt. Darüber hinaus spielt auch die Betriebstypenvielfallt und Attrak-

tivität der Anbieter eine große Rolle, so dass der sortimentsbezogene Kaufkraftabfluss insgesamt bei

mehr als 17 Mio. € liegt.“

Durch die Ansiedlung des REWE-Lebensmittelmarktes in der Ortsgemeinde Kamp-Bornhofen kann

ein Beitrag zur quantitativen und qualitativen Verbesserung der Nahversorgung in der Verbandsge-

meinde im Sinne des Einzelhandelskonzeptes erreicht werden. Die Eignung des Planstandortes für

eine entsprechende Nutzung wird in dem Konzept bestätigt, indem dieser Bestandteil eines zentralen

Versorgungsbereichs für die Nahversorgung wird. Gemäß Kapitel 5.4.1 des Einzelhandelskonzeptes

gilt:

„Im Norden des zentralen Versorgungsbereiches befindet sich in unmittelbarer Nachbarschaft zum

Lidl-Lebensmitteldiscountmarkt eine Entwicklungsfläche, die zur Stärkung der wohnungsnahen Ver-

sorgung herangezogen werden kann. (…)

In diesem Standortbereich bestehen derzeit Planungsabsichten zur Erweiterung des bestehenden

Lidl-Lebensmitteldiscountmarktes von derzeit rd. 800 m² auf rd. 1.090 m² Verkaufsfläche und zur An-

siedlung eines großflächigen Supermarktes mit rd. 1.500 m² Verkaufsfläche – eventuell in Ergänzung

mit einem Drogeriemarkt (rd. 750 m² Verkaufsfläche). Bei dem Lebensmitteldiscountmarkt und dem


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Supermarkt handelt es sich um Einzelhandelsbetriebe mit nahversorgungsrelevantem Kernsortiment,

deren Betriebsgröße gemäß § 11 Abs. 3 BauNVO oberhalb der Schwelle der Großflächigkeit liegt

(größer als 800 m² Verkaufsfläche). Die geplanten Verkaufsflächengrößen entsprechen den heutigen

Mindeststandards eines Lebensmitteldiscountmarkts bzw. eines Lebensmittelvollversorgers. (…)

Aufgrund einer vergleichsweise großen Entfernung zu den nächstgelegenen rechtsrheinischen Le-

bensmittelmärkten von rd. 13 km in der Stadt Braubach (Netto) und rd. 12 km in der Stadt St. Goars-

hausen (Rewe) kann der Versorgungsstandort in der Ortsgemeinde Kamp-Bornhofen nicht nur für die

Bevölkerung der Standortgemeinde, sondern auch die für Einwohner der umgrenzenden Ortsgemein-

den Filsen, Osterspai, Lykershausen, Dahlheim, Kestert und Prath wichtige Ergänzungsfunktionen auf

der Ebene der wohnungsnahen Grundversorgung übernehmen. Das Bevölkerungspotenzial in diesem

Verflechtungsbereich beläuft sich insgesamt auf rd. 5.430 Einwohner.“

Abgrenzung zentraler Versorgungsbereich der Nahversorgung in der Ortsgemeinde Kamp-Bornhofen


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Im Hinblick auf die einzelhandelsrelevante Ausgangslage im Umfeld des Plangebietes kann insbeson-

dere auch auf die „Auswirkungsanalyse zur geplanten Ansiedlung eines Supermarktes an der

Rheinuferstraße in Kamp-Bornhofen“, Stand Mai 2017, erstellt durch die BBE Handelsberatung GmbH

Köln, verwiesen werden. Diese ist dem vorliegenden Antrag in der Anlage beigefügt. Die projektrele-

vanten Wettbewerber werden hier differenziert nach der Lage (innerhalb und außerhalb der Ver-

bandsgemeinde Loreley) ausführlich beschrieben und die Auswirkungen des Planvorhabens auf die

vorhandenen Wettbewerber bewertet.

Zum Einzugsbereich des Planvorhabens wird in Kap. 6.1 der Auswirkungsanalyse ausgeführt:

„Der Nahbereich (Zone I) umfasst die OG Kamp-Bornhofen und die hieran angrenzenden Ortsge-

meinden. Diese Einschätzung deckt sich mit den Aussagen des Einzelhandelskonzeptes für die VG

Loreley. Auch im Einzelhandelskonzept wird davon ausgegangen, dass der Potenzialstandort zur

Stärkung der wohnungsnahen Versorgung aufgrund einer vergleichsweise großen Entfernung zu den

nächstgelegenen rechtsrheinischen Lebensmittelmärkten von rd. 13 km in der Stadt Braubach (Netto)

und rd. 12 km in der Stadt St. Goarshausen (Rewe) nicht nur für die Bevölkerung der Standortge-

meinde, sondern auch für die Einwohner der umgrenzenden Ortsgemeinden Filsen, Osterspai,

Lykershausen, Dahlheim, Kestert und Prath wichtige Ergänzungsfunktionen auf der Ebene der woh-

nungsnahen Grundversorgung übernimmt. Das Bevölkerungspotenzial in diesem Verflechtungsbe-

reich beläuft sich insgesamt auf rd. 5.430 Einwohner.

Das erweiterte Einzugsgebiet (Zone II) umfasst die im Süden an den Nahbereich anschließenden

Kommunen bzw. Siedlungsbereiche. Von hier aus ist das Planvorhaben insbesondere über die B 42

ebenfalls noch gut zu erreichen. In Zone II leben derzeit ca. 4.150 Einwohner.

Darüber hinaus sind weitere Kundenverflechtungen mit Einwohnern der sonstigen Kommunen bzw.

Siedlungsbereiche der VG Loreley zu unterstellen. Da diese Kundenverflechtungen im Vergleich zu

Zone I und II allerdings deutlich abgeschwächter ausfallen, werden diese Kommunen bzw. Siedlungs-

bereiche dem Ferneinzugsgebiet (Zone III) zugeordnet. Das Ferneinzugsgebiet umfasst ca. 7.230

Einwohner.

Das perspektivische Einzugsgebiet weist ein Bevölkerungspotenzial von aktuell rd. 16.810 Einwoh-

nern auf. (…).“


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Abgrenzung des Einzugsgebietes des geplanten REWE-Marktes in der Ortsgemeinde Kamp-Bornhofen

Im Hinblick auf die verfügbare Kaufkraft im abgegrenzten Einzugsbereich wird durch die BBE ausge-

führt:

„Das vorhabenrelevante Kaufkraftvolumen errechnet sich aus der Multiplikation der Bevölkerungszahl

im Einzugsgebiet mit dem statistisch ermittelten Pro-Kopf-Ausgabebetrag, gewichtet mit der stadtspe-

zifischen Kaufkraftkennziffer. Im Einzelnen liegen der Berechnung folgende jährliche Verbrauchsaus-

gaben p. P. von rd. 2.308 € für Nahrungs- und Genussmittel und rd. 340 € für Drogeriewaren zugrun-

de.


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Die Höhe der Kaufkraftkennziffer wird durch die Einkommensverhältnisse der Bevölkerung bestimmt.

Die Kennziffer stellt unabhängig von der Gemeindegröße das Verhältnis des in der Stadt/Gemeinde

verfügbaren Netto-Einkommens zum Gesamteinkommen in Deutschland dar, welches für Ausgaben

im Einzelhandel zur Verfügung steht. Für die OG Kamp-Bornhofen liegt mit einem Index von 90,7 ein

unterdurchschnittliches Kaufkraftniveau vor. Innerhalb der VG Loreley bewegen sich die Kaufkraftni-

veaus zwischen 86,6 in der Stadt St. Goarshausen und 104,1 in der OG Prath.

Das projektrelevante Kaufkraftpotenzial erreicht im Einzugsgebiet eine Größenordnung von ins-

gesamt ca. 42,0 Mio. €. Hiervon entfallen ca. 13,7 Mio. € auf die Zone I, ca. 10,4 Mio. € auf die Zone II

und ca. 17,9 Mio. € auf die Zone III des Einzugsgebietes.“

Projektrelevante Kaufkraftpotenziale im Einzugsgebiet

4 Vereinbarkeit des Vorhabens mit den Zielen der Raumordnung

Im Hinblick auf die raumordnerische Zulässigkeit des Planvorhabens kommt der Frage der Vereinbar-

keit der geplanten Ansiedlung des REWE-Lebensmittelmarktes in der Ortsgemeinde Kamp-Bornhofen

mit den im LEP IV formulierten Zielen und Grundsätzen eine besondere Bedeutung zu. Dies soll nach-

folgend anhand der zur Verfügung stehenden Informationen dargelegt werden.

G 56

Die Sicherung einer wohnortnahen und qualitativen Versorgung der Bevölkerung mit öffentlichen und

privaten Einrichtungen und Dienstleistungen soll durch die zentralen Orte in den Mittelbereichen und

in Aufgabenteilung mit den mittelzentralen Verbünden wahrgenommen werden.

Entsprechend der in Kap. 3 dargelegten Aussagen des Einzelhandelskonzeptes der Verbandsge-

meinde Loreley besteht hier ein erhebliches Versorgungsdefizit in den nahversorgungsrelevanten

Sortimenten Nahrungs- und Genussmittel. Dieses soll mit der geplanten Ansiedlung in der Ortsge-

meinde Kamp-Bornhofen minimiert werden, um dadurch einen Beitrag zur Verbesserung der wohnort-

nahen Grundversorgung zu schaffen.

Dass dabei die Standortgemeinde Kamp-Bornhofen über keine regionalplanerische Zentrumsfunktion

verfügt, ist in der Geschichte und der Struktur der Verbandsgemeinde Loreley begründet. Im Übrigen

sind es die besonderen siedlungsstrukturellen Merkmale und topographischen Bedingungen, die dazu

führen, dass in den zentralen Orten der Verbandsgemeinde keine Flächen verfügbar sind, die für die

Realisierung einer entsprechenden Nutzung geeignet sind.


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Z 57

Die Errichtung und Erweiterung von Vorhaben des großflächigen Einzelhandels ist nur in zentralen

Orten zulässig (Zentralitätsgebot). Betriebe mit mehr als 2.000 m² Verkaufsfläche kommen nur in Mit-

tel- und Oberzentren in Betracht. Ausnahmsweise sind in Gemeinden ohne zentralörtliche Funktion

mit mehr als 3.000 Einwohnerinnen und Einwohnern großflächige Einzelhandelsvorhaben bis zu ins-

gesamt 1.600 m² Verkaufsfläche zulässig, wenn dies zur Sicherung der Grundversorgung der Bevöl-

kerung erforderlich ist.

Die Ortsgemeinde Kamp-Bornhofen ist nicht als zentraler Ort im klassifiziert. Auch liegt sie mit rd.

1.600 Einwohner unterhalb der Grenze der Ausnahmeregel des Ziels 57 für die Zulässigkeit großflä-

chiger Einzelhandelsbetriebe, demgemäß diesbezüglich ein Zielverstoß festgestellt werden muss.

Wie allerdings bereits mehrfach erwähnt, zeichnet sich die Verbandsgemeinde durch besondere struk-

turelle und topographische Rahmenbedingungen aus. Diesbezüglich sind die geringe Einwohnerzahl

der Mehrzahl der Ortsgemeinden und die dezentrale Lage abseits vom überörtlichen Straßennetz zu

nennen. Im Bereich der zentralen Orte Braubach und St. Goarshausen sind es die schwierigen topo-

graphischen Rahmenbedingungen sowie die kleinteilige Siedlungsstruktur, die keinen Entwicklungs-

spielraum für eine moderne Einzelhandelsentwicklung eröffnet. Darüber hinaus ist allerdings zu be-

rücksichtigen, dass aufgrund der großen räumlichen Ausdehnung zwischen den beiden zentralen

Orten diese allein keine hinreichende wohnungsnahe Nahversorgung gewährleisten können. Insofern

trägt das Planvorhaben zu einer Stärkung eines bereits etablierten Einzelhandelsstandortes bei, der

insbesondere eine Versorgungsfunktion für die Ortsgemeinden Filsen, Osterspai, Lykershausen, Dah-

lheim, Kestert und Prath mit rd. 5.430 Einwohnern übernimmt.

Z 58

Die Ansiedlung und Erweiterung von großflächigen Einzelhandelsbetrieben mit innenstadtrelevanten

Sortimenten ist nur in städtebaulich integrierten Bereichen, das heißt in Innenstädten und Stadt- sowie

Stadtteilzentren, zulässig (städtebauliches Integrationsgebot). Die städtebaulich integrierten Bereiche

(„zentrale Versorgungsbereiche“ im Sinne des BauGB) sind von den zentralen Orten in Abstimmung

mit der Regionalplanung verbindlich festzulegen und zu begründen. Diese Regelungen müssen auch

eine Liste innenstadtrelevanter und nicht innenstadtrelevanter Sortimente umfassen.

Der Verbandsgemeinderat Loreley hat am 02.11.2017 ein Einzelhandelskonzept beschlossen, in dem

auch die zentralen Versorgungsbereiche gemäß Z 58 festgelegt wurden. Wie in Kap. 3 bereits ausge-

führt, ist der Planstandort demgemäß als Zentraler Versorgungsbereich der Nahversorgung klassifi-

ziert.

Z 59

Die Ansiedlung und Erweiterung großflächiger Einzelhandelsbetriebe mit nicht Innenstadtrelevanten

Sortimenten ist auch an Ergänzungsstandorten der zentralen Orte zulässig. Diese sind ebenfalls von

den Gemeinden in Abstimmung mit der Regionalplanung festzulegen und zu begründen. Innenstadtre-

levante Sortimente sind als Randsortimente auf eine Innenstadtverträgliche Größenordnung zu be-

grenzen.

- vorliegend unbeachtlich -


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Z 60

Durch die Ansiedlung und Erweiterung von großflächigen Einzelhandelsbetrieben dürfen weder die

Versorgungsfunktion der städtebaulich integrierten Bereiche der Standortgemeinde noch die der Ver-

sorgungsbereiche (Nah- und Mittelbereiche) benachbarter zentraler Orte wesentlich beeinträchtigt

werden (Nichtbeeinträchtigungsgebot). Dabei sind auch die Auswirkungen auf Stadtteile von Ober-

und Mittelzentren zu beachten.

Im Hinblick auf die Fragen der städtebaulichen Auswirkungen der Ansiedlung des geplanten REWE-

Lebensmittelmarktes wurde durch die BBE Handelsberatung GmbH die im Anhang beigefügte Aus-

wirkungsanalyse erstellt. Diese kommt in Kap. 7.2 zusammenfassend zu folgendem Ergebnis:

„Die BBE Handelsberatung GmbH vertritt die gutachterliche Einschätzung, dass durch das Planvorha-

ben in der OG Kamp-Bornhofen keine nachteiligen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche

und die wohnungsnahe Versorgung in der OG Kamp-Bornhofen, der restlichen VG Loreley sowie in

weiteren umliegenden Städten und Gemeinden zu erwarten sind.“

Für eine ausführliche Begründung dieser Einschätzung sei auf die beigefügte Auswirkungsanalyse

verwiesen.

Z 61

Der Bildung von Agglomerationen nicht großflächiger Einzelhandelsbetriebe mit Innenstadtrelevanten

Sortimenten außerhalb der städtebaulich integrierten Bereiche ist durch Verkaufsflächenbegrenzung

in der Bauleitplanung entgegenzuwirken (Agglomerationsverbot).

Haben sich bereits Agglomerationsbereiche außerhalb der städtebaulich integrierten Bereiche gebil-

det, so sind diese als Sondergebiete des großflächigen Einzelhandels in der Bauleitplanung auszu-

weisen und in ihrem Bestand festzuschreiben.

Den Anforderungen des Z 61 ist durch geeignete Festsetzungen im Rahmen der Änderung des Be-

bauungsplanes Rechnung zu tragen. Neben dem beantragten REWE-Lebensmittelmarkt mit integrier-

tem Getränkemarkt und Backshop sind derzeit keine weiteren Einzelhandelsnutzungen geplant.

G 62

Die Ergänzungsstandorte, die außerhalb der städtebaulich integrierten Bereiche eines zentralen Ortes

liegen, sollen in örtliche bzw. regionale ÖPNV-Netze eingebunden werden.

Obwohl es sich um einen Standort in einem Zentralen Versorgungsbereich gemäß Einzelhandelskon-

zept der Verbandsgemeinde Loreley handelt, gilt: Für den Planstandort gilt, dass dieser in fußläufiger

Entfernung sowohl zu Teilen der Wohnbebauung als auch der ÖPNV-Haltestelle „Kamp-Bornhofen

Einkaufsmarkt“ (Linie 533), die sich im Bereich der bestehenden Lidl-Fiale befindet, gelegen ist. Über

die Linie 533 ist das Planareal auch aus den Ortsgemeinden Osterspai und Kestert und der Stadt St.

Goarshausen direkt erreichbar.

G 63

Um wesentliche Versorgungsschwächen im ländlichen Raum zu vermeiden, sollen Modelle erprobt

und bei erfolgreichem Einsatz fortgesetzt werden, die den Einzelhandel mit Zusatzfunktionen

(Post/Bank/Dienstleistungen) – auch als mobile Einrichtungen – verknüpfen.

- vorliegend unbeachtlich –


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5 Umweltauswirkungen des Vorhabens

Wie bereits in Kap. 1 ausgeführt, liegt der Planstandort im Geltungsbereich eines rechtskräftigen Be-

bauungsplanes, der hier ein Gewerbegebiet im Sinne § 8 BauNVO ausweist. Die Bebauung einer rd.

0,9 ha großen und derzeit brach liegenden Fläche mit einem Lebensmittelmarkt einschließlich Stell-

platzanlage stellt insofern keinen neuen, bisher unzulässigen Eingriff dar. Vielmehr erfolgt im Hinblick

auf den Eingriff in Natur und Landschaft eine Ausnutzung des bereits planungsrechtlich zulässigen

Bestandes. Im Zuge der Umsetzung der Baumaßnahmen für den Lebensmittelmarkt erfolgt auch die

Realisierung der naturschutzrechtlichen Ausgleichsmaßnahmen, die Bestandteil der Regelungen des

Rechtsplanes sein. Im Übrigen sei darauf verwiesen, dass eine detaillierte Betrachtung der Planung

im Hinblick auf die Belange des Umweltschutzes im Rahmen der Umweltprüfung gemäß § 2 Abs. 4

BauGB im Rahmen des Bauleitplanverfahrens erfolgt.

Unabhängig von der naturschutzrechtlichen Eingriffsbetrachtung wurden die Belange des Artenschut-

zes bereits begleitend zur Projektkonzeption im Jahr 2017 gewürdigt. Das gesamte Plangebiet wurde

einer fachgutachterlichen Bewertung im Hinblick auf das Vorkommen gesetzlicher geschützter Arten

unterzogen. Gleichzeitig ist die bauliche Umsetzung der im Bebauungsplan festgesetzten Flächen für

artbezogene vorgezogene Ausgleichsmaßnahmen jenseits der Bahntrasse bereits erfolgt. Damit wur-

den die Voraussetzungen dafür geschaffen, die im Plangebiet vorhandenen Reptilien, insbesondere

Smaragdeidechsen, zeitlich vor Beginn des Eingriffs in das Ersatzhabitat umzusiedeln. Eine Einbin-

dung der Unteren Naturschutzbehörde in die Planung und Umsetzung der externen Ausgleichsmaß-

nahme ist erfolgt. Auch die weiteren Schritte zur Umsiedlung der Individuen und Freistellung der Ein-

griffsfläche erfolgt in Abstimmung mit der Unteren Naturschutzbehörde. Ein artenschutzrechtlicher

Fachbeitrag wird Bestandteil der Verfahrensunterlagen zum Bebauungsplan.

Schließlich ist die tlw. Lage des Plangebietes im amtlich festgesetzten Überschwemmungsgebiet des

Rheins anzusprechen, welches im rechtskräftigen Bebauungsplan im Übrigen als Fläche, die von

Bebauung freizuhalten ist, ausgewiesen ist. In Ausführung dieser Festsetzung wurde die Beplanung

des Grundstückes in der Form vorgenommen, dass das Gebäude außerhalb des Überschwem-

mungsgebietes angesiedelt wird. Lediglich die Grundstückszufahrt und Teilflächen der Stellplatzanla-

ge kommen im Bereich des Überschwemmungsgebietes zum Liegen. Nach dem aktuellen Stand der

Entwurfsplanung für den Einzelhandelsstandort findet im Bereich dieser Teilflächen eine Abgrabung

des natürlichen Geländes statt, was sich insofern positiv auf das Rückhaltevolumen auswirkt. Eine

wasserrechtliche Ausnahmegenehmigung wird auf Grundlage einer entsprechenden Fachplanung im

Rahmen des Bauantragsverfahrens eingeholt. Eine Vorabstimmung der inhaltlichen Anforderungen

mit der entsprechenden Fachdienststelle der SGD Nord ist bereits erfolgt.

6 Resümee

Die Noll Baugesellschaft mbH beabsichtigt in der Ortsgemeinde Kamp-Bornhofen einen REWE-

Lebensmittelmarkt mit integriertem Getränkemarkt und Backshop mit einer Gesamtverkaufsfläche von

1.500 qm zu errichten. Der Planstandort liegt direkt angrenzend an die Rheinuferstraße (B 42), wovon

ausgehend der rd. 0,9 ha große Einzelhandelsstandort auch erschlossen werden soll.

Der Planstandort liegt im Geltungsbereich des rechtskräftigen Bebauungsplanes „Gewerbegebiet zwi-

schen Kläranlage und nördlichem Ortsrand“ und wird hier als Gewerbegebiet im Sinne § 8 BauNVO

ausgewiesen. Der Ortsgemeinderat Kamp-Bornhofen hat in seiner Sitzung am 08.05.2017 einen Be-

schluss zur Änderung des Bebauungsplanes mit dem Ziel der Ausweisung eines Sondergebietes für

den großflächigen Einzelhandel im Sinne § 11 Abs. 3 BauNVO gefasst.


12/2017

Gemäß dem Einzelhandelskonzept der Verbandsgemeinde Loreley liegt der Planstandort in einem

festgesetzten zentralen Versorgungsbereich für die Nahversorgung.

Im Hinblick auf die für die Zulässigkeit großflächiger Einzelhandelsnutzungen maßgeblichen Ziele des

LEP IV ist insbesondere ein Widerspruch zu Z 57 (Zentralitätsgebot) zu konstatieren. Hieraus resultie-

rend wird die Zulassung einer Abweichung vom LEP IV erforderlich. Dass insbesondere keine Auswir-

kungen im Sinne von Z 60 (Nichtbeeinträchtigungsgebot) zu erwarten sind, belegt die durch die BBE

Handelsberatung GmbH erstellte Auswirkungsanalyse.

Aufgrund der Tatsache, dass das Plangebiet rechtskräftig als Gewerbegebiet ausgewiesen ist, geht

mit der Umsetzung der Planung kein bisher unzulässiger Eingriff in Natur und Landschaft einher.

Den artenschutzrechtlichen Belangen wurde durch die Herstellung von Ersatzhabitaten und die recht-

zeitige Umsiedlung der Individuen aus dem Plangebiet Rechnung getragen.

Die tlw. Lage des Plangebietes im Überschwemmungsgebiet des Rheins wird derart gewürdigt, dass

das Gebäude außerhalb dieses Bereichs zum Liegen kommt. Eine wasserrechtliche Genehmigungs-

planung wird Bestandteil des Bauantragsverfahrens.

Noll Baugesellschaft mbH

Albert-Weil-Straße 1

65555 Limburg/Lahn

Dipl.-Ing. Raumplanung Nina Hildebrandt

Limburg, den 14.12.2017

/ Anlagen


12/2017

Übersichtsplan zur Lage des Planstandortes in der Region und der Verbandsgemeinde

BBE Handelsberatung GmbH

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