Bad Buchau EHK GO 2010 · nomie / Fremdenverkehr und Dienstleistungsangeboten (Ärzte, Banken) Nach...

Einzelhandelskonzept für

BAD BUCHAU

Auftraggeber: Stadt Bad Buchau

Projektleitung: Dipl.-Ing. Gabriele Ostertag

Ludwigsburg, im Oktober 2010

Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbH Ludwigsburg Dresden, Hamburg, Köln, München I Salzburg Hohenzollernstraße 14, 71638 Ludwigsburg Geschäftsführer: Dr. Manfred Bauer, Dr. Stefan Holl Telefon: 07141 – 9360-0 Telefax: 07141 – 9360-10 Email: [email protected] Internet: www.gma.biz

Einzelhandelskonzept Bad Buchau

Vorbemerkung

Im Mai 2010 erteilte die Stadt Bad Buchau der GMA, Gesellschaft für Markt- und Absatz-

forschung mbH (GMA), Ludwigsburg, den Auftrag zur Fortschreibung des GMA-

Einzelhandelskonzeptes aus dem Jahr 2001.

Für die Bearbeitung der vorliegenden Untersuchung wurde im Juni 2010 eine Kompletter-

hebung der Einzelhandelsbetriebe sowie weiterer Komplementärnutzungen (Dienstleis-

tungen, Gastronomie, Beherbergungsbetriebe, Verwaltung, zentrale Einrichtungen usw.)

in Bad Buchau sowie eine ausschnittsweise Befragung des Einzelhandels durchgeführt.

Darüber hinaus standen der GMA Daten und Informationen des Statistischen Bundesam-

tes, des Statistischen Landesamtes Baden-Württemberg, der Stadtverwaltung Bad Bu-

chau sowie GMA-interne Unterlagen zur Verfügung. Die Daten der Untersuchung wurden

von den Mitarbeitern der GMA nach bestem Wissen erhoben, mit der gebotenen Sorgfalt

aufbereitet und nach neuesten wissenschaftlichen Erkenntnissen ausgewertet. In der

Gemeinderatsitzung am 5. Oktober wurde das Einzelhandelskonzept vorgestellt, diskutiert

und einstimmig beschlossen.

Die Untersuchung dient der Entscheidungsvorbereitung und -findung für kommunalpoliti-

sche und bauplanungsrechtliche Entscheidungen der Stadt Bad Buchau. Eine Vervielfälti-

gung und Weitergabe der vorliegenden Untersuchung bedarf der schriftlichen Zustim-

mung der Auftraggeberin und der GMA.

G M A

Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbH Ludwigsburg, im Oktober 2010 GO fdr wym


INHALTSVERZEICHNIS Seite

I. Grundlagen 1

1. Aufgabenstellung 1

2. Wesentliche Tendenzen bei der Einzelhandelsentwicklung 4

3. Makrostandort Bad Buchau 11

II. Das einzelhandelsrelevante Angebot in Bad Buchau 14

1. Das Angebot in Bad Buchau 14

2. Das Angebot im Umland 16

3. Einzelhandelsausstattung im Vergleich 17

III. Die einzelhandelsrelevante Nachfrage in Bad Buchau 1 9

1. Marktgebiet und Bevölkerung 19

2. Kaufkraftpotenzial 20

3. Zentralitätskennziffern 21

IV. Entwicklungschancen des Einzelhandelsstandortes Bad Buchau 23

1. Bevölkerungs- und Kaufkraftprognose für das Jahr 2020 23

2. Entwicklungspotenziale in der Branchenstruktur 23

2.1 Nahversorgungsrelevante Branchen 23

2.2 Sonstige Branchen 24

V. Entwicklungskonzept für Bad Buchau 25

1. Empfehlungen zur generellen Standortpolitik 25


2. Standortkonzept 25

3. Das Sortimentskonzept 27

4. Bewertung von Ansiedlungsvorhaben 28

4.1 Götzburg-Areal 28

4.1.1 Ausgangssituation 29

4.1.2 Einzugsgebiet und Wettbewerbssituation 29

4.1.3 Umsatzerwartung und Kaufkraftbewegungen 30

4.1.4 Voraussichtliche Auswirkungen durch das Planobjekt 31

4.2 Gewerbegebiet Kappel 32

VI. Zusammenfassung 33


1

I. Grundlagen

1. Aufgabenstellung

Das Unterzentrum Bad Buchau mit aktuell ca. 4.040 Einwohnern sieht sich zahlreichen

wirtschaftlichen und städtebaulichen Herausforderungen gegenübergestellt. Hierzu zäh-

len:

� die enger werdenden finanziellen Spielräume im Zuge der Gewerbesteuerausfälle

und der Aufgabenverschiebungen zwischen Bund, Ländern und Gemeinden

� die Neubewertung und Neuordnung der Klinik- und Kurangebote und der damit

einhergehende Verlust der Arbeitsplätze

� die hohe touristische Bedeutung der Stadt mit den 3 Säulen Natur, Kultur und Ge-

sundheit

� der sich abzeichnende Ansiedlungsdruck im Einzelhandel, insbesondere durch

Fachmarktkonzepte, schwerpunktmäßig außerhalb des zentralen Versorgungsbe-

reiches (Industrie- und Gewerbegebiet Kappel)

� die anstehende Chance zur einzelhandelsbezogenen Weiterentwicklung und damit

Belebung des zentralen Versorgungsbereiches durch die Aufnahme der heutigen

Gewerbebrache „Götzburg-Areal“ in das Programm der städtebaulichen Erneue-

rung und Entwicklung

� der Erhalt und die Initiierung von Verbundeffekten zwischen Einzelhandel, Gastro-

nomie / Fremdenverkehr und Dienstleistungsangeboten (Ärzte, Banken)

Nach wie vor ist der Einzelhandel die wesentliche Leitfunktion der Innenstadt von Bad

Buchau mit einem kompakten und attraktiven städtebaulichen Umfeld. Mit einer Konzent-

ration entlang des Marktplatzes / Schlossplatzes bis hin zur Schussenrieder Straße ist die

Innenstadt eindeutig abgegrenzt. Den Abschluss bildet dabei das zur Disposition stehen-

de sog. „Götzburg-Areal“.

Strukturprägend sind im Zentrum Ladenlokale mit überwiegend kleinteiligen Verkaufsflä-

chen von deutlich unter 200 m² (Ausnahmen: Sport- und Schuhhaus Konrad, Fabrikver-


2

kauf Götzburg). Der einzige größere Textilanbieter, Textilhaus Schmuck, steht mittlerweile

leer.

Seit nunmehr fast 10 Jahren verfolgt die Stadt Bad Buchau eine konsequente Ansied-

lungspolitik auf Grundlage eines seinerzeit erarbeiteten und beschlossenen GMA-

Zentrenkonzeptes. Aktuell stehen zwei für die Weiterentwicklung der Stadt Bad Buchau

entscheidende Projekte zur Diskussion:

� Mögliche Weiterentwicklung des dezentralen Standortes „Kappel“ u. a. mit Le-

bensmittelanbietern.

� Städtebaulich maßstäbliche Neuordnung der Innenstadtbrache „Götzburg“, u. a.

auch mit Einzelhandelsnutzungen (ggf. Verlagerung Rewe)

Für mögliche anstehende Entscheidungen sind daher entsprechende Grundlagen zu ak-

tualisieren und zu erarbeiten. Dabei ist insbesondere die Fortschreibung des Zentrenkon-

zeptes aus dem Jahr 2001 erforderlich. Auf Grundlage einer Aktualisierung der Datenba-

sis (Angebots- und Nachfrageseite) sind mögliche Entwicklungspotenziale für die Ge-

samtstadt aufzuzeigen. Dies wird neben der Position der Gesamtstadt insbesondere auch

vor der Maßgabe einer weiteren Attraktivierung der Innenstadt erfolgen. Auf dieser Grund-

lage sind verschiedene, für weitere Einzelhandelsentwicklungen zur Disposition stehende

Standorte zu diskutieren und zu bewerten (Götzburg und GE Kappel).

Zur Fortschreibung des Einzelhandelskonzeptes werden folgende Arbeitsschritte durchge-

führt:


3

Abbildung 1: Arbeitsschritte der Einzelhandelsunters uchung für Bad Buchau

Quelle: GMA-Darstellung 2010

Aktuelle Trends in der Einzelhandels -

entwicklung

Rahmenbedingun gen der Handelstä tigkeit in

Dettenhausen

Einzelhandelsangebot 2010

Quantitative und quali - tative Bewertung

des Bestandes

Einzelhandelsrelevantes Kaufkraftpotenzial

Entwicklungsperspektiven bis 2020 (Chancen, Risiken)

Einzelhandelskon zept ür eine städtebaulich und raumordnerisch vertr ä

Sortimentskon zept Standortkonzept

Einordnung und Bewertung aktueller Vorhaben im Lebensmittelberei ch

Aktuelle Trendsin der Einzelhandels -

entwicklung

Rahmenbedingu ngen der Handelstätigkeit in

Bad Buchau

Einzelhandelsangebot 2010Erhebung / Befragung Juli 2010

Quantitative und quali - tative Bewertung

des Bestandes

Einzelhandelsrelevantes Kaufkraftpotenzial

Einzelhandelsnachfrage 2009 / 2010

Entwicklungsperspektiven bis 2020 (Chancen, Risiken)

Fortschreibung Einzelhandelskonzept mit Handlungsempfehlungen für eine städtebaulich und raumordnerisch verträgliche Weiterentwicklung

Sortimentskon zept Standortkonzept

Einordnung und Bewertung aktueller Vorhaben


4

2. Wesentliche Tendenzen bei der Einzelhandelsentwi cklung

Als wesentliche Tendenz bei der Handelsentwicklung und v. a. der Entwicklung der Nah-

versorgung ist die zunehmende Abschmelzung von Einzelhandelsbetrieben sowohl im

ländlichen Raum als auch in Stadtteillagen und Wohngebieten anzuführen. Die wohnort-

nahe Versorgung mit Backwaren, Fleisch- und Wurstwaren, sonstigen Lebensmitteln,

Zeitschriften, Schreibwaren, Drogeriewaren, Wasch- und Putzmitteln, kleineren Haus-

haltswaren, Kleintextilien oder Blumen und Apothekerwaren in unmittelbarer Nähe des

Wohnortes ist kaum mehr möglich, zumeist werden mit dem Auto weiter entfernte Ein-

kaufsschwerpunkte angefahren.

Mit dem Abwandern des Handels aus Wohnlagen geraten auch konsumnahe Dienstleister

unter Druck, so etwa der Frisör, die Reinigung, das Kreditinstitut oder die Post. Idealty-

pisch sind einem Nahversorgungszentrum nicht nur Angebote aus dem Lebensmittelbe-

reich, sondern auch aus dem Konsumgüterbereich und dem Dienstleistungssektor zuzu-

ordnen. Je umfassender der Angebots- und Nutzungsmix, desto größer die Versorgungs-

qualität und damit die Attraktivität.

Abbildung 2: Idealtypische Ausstattung eines Nahver sorgungszentrums

* PBS = Papier-, Büro-, Schreibwaren

Quelle: GMA

Nahrungs- und Genussmittel, Brot- und Backwaren, Fleisch- und Wurstwaren,Getränke

Postagentur, Kreditinstitut

Drogeriewaren, Körperpflege, Reformwaren, Apothekenwaren

Ärzte, Frisör, Toto/Lotto-Annahme, Fax, Kopiergerät

Spirituosen, Tabakwaren, Zeitungen,Zeitschriften

Café, Gaststätte, Reinigung, Reisebüro

PBS, Bücher, Blumen,

Bürgerbüro, Internet-Pool

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5

Als wesentliche Entwicklungen v.a. auch im Hinblick auf die heutigen Standortanforderun-

gen im Lebensmitteleinzelhandel können nach wie vor folgende Aspekte festgehalten

werden:

� Flächenwachstum und Rückgang der Betriebszahl: Das Flächenwachstum und

das Abschmelzen der Betriebszahl im Einzelhandel setzt sich fort. Als Konsequenz

ergeben sich größere Betriebseinheiten; derzeit liegt die durchschnittliche Be-

triebsgröße bei knapp 670 m² VK. Die Gründe hierfür sind vielfältig und sowohl auf

der Anbieterseite (v. a. Rationalisierung durch Logistiksysteme), als auch auf der

Nachfrageseite zu finden. Lebensmittelanbieter mit Verkaufsflächen unter 700 m²

geraten zunehmend an die Grenze der Wirtschaftlichkeit (vgl. Abbildung 3).

Abbildung 3: Entwicklung des Lebensmitteleinzelhande ls

� Konzentration und Filialisierungstendenzen: Die Zahl der Betreiber von Su-

permärkten und Discountern hat sich in den letzten 20 Jahren auf eine Hand voll

leistungsfähiger Anbieter reduziert, die bundesweit tätig sind. Inhabergeführte, ket-

tenunabhängige Geschäfte sind kaum noch anzutreffen.

Quelle: GMA-Darstellung nach EHI 2009/ 2010; ab 1991 inkl. neue Bundesländer (bis 2005: Werte gemäß alter Sys-tematik des EHI, d.h. ohne Nonfood-Verkaufsfläche in SB-Warenhäusern; ab 2006: Werte gemäß neuer Sys-tematik, d.h. inkl. Nonfood-Verkaufsfläche in SB-Warenhäusern).

11,714,5

18,6

26,228,8

32,5 33,4127,3

75,9

50,0

63,8

51,458,9

70,4

0

5

10

15

20

25

30

35

40

1970 1980 1990 2000 2005 2007 20080

20

40

60

80

100

120

140

VK in Mio. m² Anzahl Betriebe in Tsd.


6

� Rückzug aus Wohnlagen und ländlichem Raum: Seit mehreren Jahren ist ein

Rückzug von Einzelhandelsbetriebe sowohl im ländlichen Raum als auch in Stadt-

teilen und Wohngebieten festzustellen. Die wohnortnahe Versorgung mit Lebens-

mitteln und kurzfristigen Bedarfsgütern (z.B. Zeitschriften, Blumen, Drogerie-, Apo-

thekerwaren) ist oft nicht mehr möglich. Dadurch geraten auch konsumnahe

Dienstleister wie Frisör, Reinigung, Sparkasse oder Post unter Druck. In jüngster

Vergangenheit zeichnen sich aber verstärkt Bemühungen ab, alternative Einzel-

handelskonzepte (z.B. Kleinflächenkonzepte, Integrationsmärkte, Genossen-

schaftsläden, Ladengemeinschaften) zu schaffen.

� Gezielte Standortanforderungen: Die Handelsunternehmen konzentrieren ihre

Standortnachfrage auf wenige Standorte, die bestimmte Anforderungen (z. B.

Grundstücksgröße, Erreichbarkeit, Einsehbarkeit) erfüllen müssen (siehe Über-

sicht 1). Das unternehmerische Standortwahlverhalten divergiert dabei häufig mit

den städtebaulichen Zielvorstellungen der Städte und Gemeinden oder / und den

raumordnerischen Zielen der Landes- und Regionalplanung.

� Größenstruktur von Lebensmittelmärkten: Während Supermärkte der ersten

Generation noch mit Verkaufsflächen zwischen 300 und 400 m² errichtet wurden,

werden mittlerweile Verkaufsflächen um 1.500 m² als marktgerecht angesehen.

Der Trend zu größeren Verkaufsflächen ist auch bei Discountmärkten feststellbar.

Discounter, die bislang überwiegend Verkaufsflächen zwischen 500 – 700 m² auf-

wiesen, realisieren inzwischen Verkaufsflächen von bis 1.400 m².

Das zunehmende Verkaufsflächenwachstum der Supermärkte wird auch durch ein breite-

res und tieferes Sortiment dieses Betriebstyps verankert, das letztendlich einer Abgren-

zung gegenüber den ebenfalls wachsenden Discountern dient. Breitere Kundengänge und

eine übersichtliche Warenpräsentation durch „überschaubare“ Regale, welche eine Orien-

tierung im Supermarkt erleichtern, haben dazu geführt, dass sich die Verkaufsflächen-

grenze zwischen Super- und Verbrauchermärkten aus Sicht der Handelspraktiker auflöst.

Üblicherweise dominiert bei Betrieben bis 2.000 m² Verkaufsfläche noch deutlich der

Food-Anteil. Erst bei größeren Märkten kommen auch erhebliche Nonfood-Abteilungen

hinzu.


7

Abbildung 4: Lebensmittelhandel im Wandel

� Betriebstypen: Zurzeit ist eine Konzentration der Verkaufsflächen auf großflächi-

ge Betriebsformen wie Große Supermärkte und SB-Warenhäuser sowie v.a. auf

Lebensmitteldiscountmärkte erkennbar. Die expansivsten Tendenzen sind nach

wie vor bei den Lebensmitteldiscountmärkten zu beobachten. Der Marktanteil der

Betriebsform Discounter am gesamten Lebensmitteleinzelhandel konnte in den

vergangenen Jahren auf heute 42 % gesteigert werden.

� Ein bezeichnender Strukturunterschied zwischen den Betriebstypen Supermarkt,

Verbrauchermarkt und Discountmarkt ist die Artikelanzahl. Dabei ist im Vergleich

zu allen anderen Betriebstypen des Lebensmitteleinzelhandels für den Lebensmit-

teldiscountmarkt die geringste Anzahl der geführten Artikel zu erwähnen:

fr üher … … heute … … morgen

typ ische Einkaufsorte

Einkauf um die Ecke Einkauf im Gewerbegebiet

Einkauf in der n ä chst gr ößeren Stadt

Verkehrs-mittelwahl

Einkauf zu Fu ß

Einkauf mit dem Auto

Netz statt Tü te ?

Wettbewerbs - voraus -setzungen

Preis - bindung

Preiswettbewerb der Unternehmen

Preis - und Logistik- wettbewerb

Betriebs -typ

Tante Emma …

Gro ßdiscounter,Verbrauchermarkt

BetreiberVor Ort Kaufmann Filialist / Franchisenehmer Handel im Verbund?

Handels-organisation

lokale, regionale Genossenschaft

deutschland- und europaweit Agierende Unternehmen

Weltkonzerne

Quelle: GMA - Darstellung 2010.

fr üher … … heute … … morgen

typ ische Einkaufsorte

Einkauf um die Ecke Einkauf im Gewerbegebiet

Einkauf in der n ä chst gr ößeren Stadt

Verkehrs-mittelwahl

Einkauf zu Fu ß

Einkauf mit dem Auto

Netz statt T te ?

Wettbewerbs - voraus -setzungen

Preis - bindung

Preiswettbewerb der Unternehmen

Preis - und Logistik- wettbewerb

Betriebs -typ

Tante Emma …

Gro ßdiscounter,Verbrauchermarkt

BetreiberVor Ort Kaufmann Filialist / Franchisenehmer Handel im Verbund?

Handels-organisation

lokale, regionale Genossenschaft

deutschland- und europaweit Agierende Unternehmen

Weltkonzerne

Quelle: GMA - Darstellung 2010.


8

Übersicht 1: Wesentliche Standortanforderungen für unterschiedliche Betriebstypen des Nahrungs- und Ge nussmittelein-zelhandels

Kriterien Betriebstypen

Standortorientierung Grundstücksfläche in m²

Verkaufsfläche in m² (ca.-Werte)

Pkw- Stellplätze

(mind.)

EW im Einzugsgebiet (ca.-Werte)

Supermarkt, inkl. Getränke

fußläufig noch erreichbar

entwicklungsfähige Gemein-de/Stadtteil

5.000 - 6.000 bis 1.500 zzgl. 300 - 500

für Getränke bis 100 8.000 - 10.000

Discounter Pkw-Frequenzen 5.000 - 6.000 800 - 1.300 80 10.000 (5.000 Mantelbe-

völkerung)

Nahversorgungszentrum (bis 1.500 m² VK Vollver-sorger; Getränkemarkt, kleinere Anbieter)

verkehrstechnisch und fußläufig erreichbar

entwicklungsfähige Gemeinde/ Stadtteil

bis zu 7.000 bis 2.500 120 10.000 (5.000 Mantelbe-

völkerung)

Nachbarschaftsladen (i. d. R. über Förderung / Genossenschaftseinlagen)

zentrale Lage in Gemein-de/Stadtteil

fußläufig sehr gut erreichbar

Pkw-Erreichbarkeit

in der Nähe von Schulen, Kin-dergarten, Bank

kein Neubau bis 300 5 - 10 1.000 - 1.500

C-Shop/BÄKO zentrale Lage i.d. Nähe von Schule, Bahnhof, Firmen, Kran-kenhaus, Tankstellen

Eingebettet in Wohnbe-bauung

150 5 - 10 1.000 - 1.500

Quelle: GMA-Darstellung 2010


9

� Discounter: ca. 1.400 – 3.700 Artikel (∅ 2.000)

� Supermarkt: ca. 10.500 Artikel

� Große Supermärkte: ca. 23.680 – 29.750 Artikel (∅ 25.020)

� SB-Warenhäuser: ca. 47.500 – 52.970 Artikel (∅ 50.980).1

In Analogie zu anderen Branchen bzw. Betriebstypen des Einzelhandels ist auch für das

Ladenhandwerk die Filialisierung und räumliche Konzentration als dominante Entwick-

lung zu beobachten. Die starke Filialisierung des Ladenhandwerks lässt sich v .a. im

Bäckereisektor nachvollziehen. Stellten die selbständigen Bäckereibetriebe im Jahr 1980

noch einen Anteil von ca. 76 % an der Gesamtheit aller Bäckereifachgeschäfte, so lag im

Jahr 2004 der Anteil nur noch bei 36 %.2

Die räumliche Konzentration und die damit zusammenhängende Standortausdünnung

wird v. a. im Metzgereihandwerk deutlich: Hier reduzierte sich die Betriebsstättenzahl im

Fleischerhandwerk von ca. 28.700 Geschäften im Jahr 1980 auf nur noch knapp 16.230

Geschäfte im Jahr 2008.3

Eine stärkere Positionierung der Betriebe des Lebensmittelhandwerks erfolgt durch die

Integration weiterer Artikel aus dem Lebensmittelsektor sowie ergänzender Sortimente

aus dem Nonfood-Bereich (z.B. Zeitungen / Zeitschriften). In gewisser Weise drängen

diese Geschäfte in die Lücken, welche die bereits verschwundenen Lebensmittelmärkte

hinterlassen haben. Derartige Betriebe des Ladenhandwerks (z.B. das Konzept der BÄ-

KO-Einkaufsgenossenschaft)4 stellen bereits eine Übergangsform zu Convenience-

Konzepten dar.

1 Quelle: EHI, Handel aktuell 2009 / 2010, Köln 2009 (ca.-Werte, gerundet). 2 Ebenda; 2005 / 2006. 3 Ebenda; 2009 / 2010. 4 Das „BÄKO-Konzept“ (Nahversorger-Ausbaustufe) setzt neben dem Kernsortiment (=

Backwaren/Snacks) auf sog. „Impulssortimente“ (Tabak, Presse, Getränke, Snacks), „Er-gänzungssortimente“ (Frische-Produkte, sonstige Non-Food, sonstige Lebensmittel, Dienstleistungen)


10

Auch beim Lebensmitteleinzelhandel mit ethnischem Hintergrund (in Deutschland v.a.

türkische und russische Lebensmittelanbieter) ist eine Verkaufsflächenzunahme zu ver-

zeichnen. Dies liegt zum einen in der steigenden Nachfrage in diesem Bereich, zum ande-

ren in der hohen Bereitschaft von Migranten zum Schritt in die Selbständigkeit. Oftmals

werden von Anbietern ausländischer Lebensmittel Standorte in integrierten Lagen belegt,

die vorher von kleinen Supermärkten, Discountern oder so genannten „Tante Emma-

Läden“ betrieben wurden und heute aufgrund von Wirtschafts- oder Standortfaktoren nicht

mehr den aktuellen Anforderungen dieser Betreiber entsprechen. Damit übernehmen in

zahlreichen kleinen Nahversorgungs- oder Stadtteilzentren - neben Bäckern und Metz-

gern - zunehmend Anbieter überwiegend ausländischer Lebensmittel Nahversorgungs-

funktion für die dort ansässige Wohnbevölkerung.

Eine wachsende Bedeutung weisen in den vergangenen Jahren auch die Anbieter von

Biolebensmitteln auf. Die steigende Nachfrage hat auch zu einem deutlichen Wandel auf

der Anbieterseite geführt. Nach den ersten Fachgeschäften für biologische Lebensmittel,

den Weltläden sowie Reformhäusern, ist auch im Biosegment ein Trend zur Filialisierung

festzuhalten. So befinden sich eine Reihe von Biosupermarktketten auf Expansionskurs,

auch wenn sich dieser bei den meisten Anbietern auf bestimmte Bundesländer bzw. Re-

gionen bezieht. So hat der Marktführer Alnatura mittlerweile rd. 35 Filialen, v.a. in Baden-

Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen, Nordrhein-Westfalen und Rheinland-Pfalz.1

Gerade in Mittel- und Großstädten treten die Biosupermärkte auch als Nachfolgenutzun-

gen auf den Flächen ehemaliger konventioneller Lebensmittelfilialen auf.2 Allerdings wei-

sen sie aktuell nach wie vor einen geringen Marktanteil von unter 5 % am gesamten Le-

bensmittelhandel auf.

1 Quelle: www.alnatura.de. 2 Auch beim konventionellen Lebensmittelhandel steigt der Anteil an Bioprodukten; die meis-

ten Filialketten führen mittlerweile eine eigene Biomarke.


11

Zwischenfazit zur aktuellen Einzelhandelsentwicklung

Der Einzelhandel konnte nur unterproportional von den steigenden Konsumausgaben

profitieren. Der Wettbewerb der Ausgabepositionen (z.B. Versicherungen, Miete, Alters-

vorsorge) sorgt für deutliche Umschichtungen beim privaten Verbrauch. Weiterhin voll-

zieht sich eine preisbezogene Polarisierung der Nachfrage. Im Lebensmittelbereich ist

eine Abnahme kleinstrukturierter Betriebe bei gleichzeitigem Vordringen des Betriebstyps

Discountmarkt festzustellen. Steigende Mindestanforderungen bei Neuansiedlungen hin-

sichtlich Verkaufsflächengröße, Stellplatzangebot, etc. erschweren die Integration in in-

nerstädtischen Lagen bzw. in der Ortsmitte.

3. Makrostandort Bad Buchau

Im Hinblick auf die weitere Einzelhandels- und Stadtentwicklung sind die standörtlichen

Rahmenbedingungen für die Gesamtstadt wie folgt einzuordnen:

� Der Stadt Bad Buchau (Landkreis Biberach) kommt gemäß Regionalplan Donau-

Iller die Funktion eines Unterzentrums zu. Insofern verfügt die Stadt grundsätz-

lich über eine wichtige Einzelhandels- und Versorgungsfunktion, die grundsätzlich

auch die Entwicklung von großflächigen Einzelhandelsbetrieben zulässt.

� Bad Buchau bildet zusammen mit den Gemeinden Alleshausen, Allmannsweiler,

Betzenweiler, Dürnau, Kanzach, Moosburg, Oggelshausen, Seekirch und Tiefen-

bach den Gemeindeverwaltungsverband Bad Buchau (sog. Federseegemein-

den). Hier besteht eine enge Verflechtung zwischen den Gemeinden.

� Die nächstgelegenen Mittelzentren befinden sich mit Bad Saulgau, Riedlingen

und Biberach in ca. 8 – 14 km Entfernung. Diese sind über das überregionale Ver-

kehrsnetz (L 275) angebunden. Allerdings ist die verkehrliche Erreichbarkeit der

Stadt grundsätzlich als eingeschränkt zu bewerten; die regionalbedeutsamen

Bundesstraßen (B 312, B 311, B 32, B 30) führen allesamt in einer Distanz von ca.

10 km an Bad Buchau vorbei. Auch der nächstgelegene Bahnanschluss befindet

sich in ca. 8 km, in Bad Schussenried.

� Eine dominante Funktion kommt der Stadt im Kurbereich zu. Dabei konnte die

Stadt nach einem Einbruch im Jahr 2004 / 2005 in den vergangenen zwei Jahren


12

wieder an die damaligen Werte anknüpfen. Heute sind für Bad Buchau ca.

232.410 Übernachtungen p.a.1 verzeichnen. Inklusive Übernachtungen in Kleinbe-

trieben bzw. Ferienwohnungen, die in der Regel nicht der statistischen Auswer-

tung unterliegen, beläuft sich die Zahl der Übernachtungen im Jahr 2009 auf ca.

275.000 Übernachtungen p.a.2. Zusätzlich ist die Stadt Bad Buchau eine wichtige

Destination für Tagestouristen . Mit dem Federseesteg, dem Federseemuseum

sowie der Adelindis-Therme ist mit ca. 300.000 Tagesbesuchern p.a. zu rechnen3.

Insbesondere die Tagestouristen werden aktuell als Zielgruppe für den Handel

noch nicht ausreichend in Betracht gezogen.

� Die Stadt Bad Buchau zählt aktuell ca. 4.040 Einwohner 4. In den vergangenen 10

Jahren war ein Bevölkerungsrückgang um ca. 2,0 % zu verzeichnen. Im Landkreis

Biberach stieg die Bevölkerung insgesamt im selben Zeitraum noch um ca. +

4,3 %5.

� Die Berufspendlerbilanz fällt mit + 204 zugunsten der Stadt Bad Buchau positiv

aus. Das bedeutet, dass mehr Ein- als Auspendler in der Stadt vorhanden sind.

Dieser Effekt kommt aufgrund des starken Kurbereiches zum Tragen. Insofern ist

die Bedeutung der Stadt Bad Buchau als Arbeitsplatzstandort vergleichsweise

stabil.

� Die Siedlungsstruktur von Bad Buchau wird ganz wesentlich durch den insge-

samt kompakten Hauptort geprägt. Dort wird auch die wesentliche Einzelhandels-

funktion mit den beiden Standorten „Stadtmitte“ (v. a. kleinteiliger Einzelhandel)

sowie der dezentralen Lage „Kappel“ wahrgenommen. Der teilintegrierte Bereich

„Schussenrieder Straße“ (Rewe) nimmt dabei eine Zwischenstellung ein.

1 vgl. Statistisches Landesamt Baden-Württemberg; Beherbergung im Reiseverkehr (ein-

schließlich Camping-Plätze) für 2009. 2 Quelle: Tourist-Information Bad Buchau 3 Quelle: Tourist-Information Bad Buchau. 4 vgl. Angaben des Statistischen Landesamtes Baden-Württembergs; Stand: 31.12.2008. 5 vgl. Angabe des Statistischen Landesamtes Baden-Württemberg, jeweils zum 31.12. d.J.

Karte 1: Einzugsgebiet und zentralörtliche Struktur

erstellt mit RegioGraph Planung;GMA-Bearbeitung 2010

Zentrale Orte

Oberzentrum

Mittelzentrum

Unterzentrum

Kleinzentrum

Zone I

Zone II

Zonen

13


14

II. Das einzelhandelsrelevante Angebot in Bad Buchau

1. Das Angebot in Bad Buchau

Die nachfolgenden Daten beruhen auf einer Erhebung und ausschnittsweisen Befragung

des Einzelhandels im Juni / Juli 2010. Dabei wurden die Betriebe nach Umsatzschwer-

punkt den einzelnen Warengruppen zugeordnet.

Zum Zeitpunkt der Erhebung waren in Bad Buchau insgesamt 46 Betriebe des Ladenein-

zelhandels und Ladenhandwerks mit einer Gesamtverkaufsfläche von ca. 6.975 m² an-

sässig. Die Bruttoumsatzleistung beträgt ca. 23,3 Mio. €.

Hiervon entfallen auf Nahrungs- und Genussmittel

� 16 Betriebe (= ca. 35 % des Gesamtbestandes)

� ca. 3.145 m² VK (= ca. 45 % der Gesamtverkaufsfläche)

� ca. 12,2 Mio. € Brutto-Umsatz (= ca. 52 % des Gesamtumsatzes).1

Auf Nichtlebensmittel entfallen

� 30 Betriebe (= ca. 65 % des Gesamtbestandes)

� ca. 3.830 m² VK (= ca. 55 % der Gesamtverkaufsfläche)

� ca. 11,1 Mio. € Brutto-Umsatz (= ca. 48 % des Gesamtumsatzes).

Der Einzelhandelsbestand im einzelnen ist der Karte 2 zu entnehmen. Die räumliche Ver-

teilung stellt sich wie folgt dar:

� Stadtmitte (= zentraler Versorgungsbereich): Im Bereich „Marktplatz / Schus-

senrieder Straße / Judengasse“ sind überwiegend kleinteilige Anbieter angesie-

delt. Hier sind ca. 67 % der Betriebe mit einem Anteil an der Gesamtverkaufsflä-

che in der Größenordnung von ca. 43 % und einem Umsatzanteil von ca. 44 %

verortet. Mögliche Potenzialflächen zur Weiterentwicklung des Einzelhandelsan-

gebotes bestehen mit dem Betriebsgelände der ehemaligen Fa. Götzburg (i.d.F.:

„Götzburg-Areal“).

1 Umsätze um Nonfoodanteile aus Lebensmittelmärkten bereinigt.


16

� Gewerbegebiet Kappel: In dezentraler Lage befindet sich im Gewerbegebiet

„Kappel“ mit den Firmen Edeka Aktiv-Markt, Penny und Kik ein Verkaufsflächenan-

teil von knapp 32 %. Grundsätzlich ist im Umfeld der vorhandenen Anbieter Flä-

chenpotenzial zur möglichen Weiterentwicklung des Standortes vorhanden.

� Das restliche Angebot ist in überwiegend Streulage über das Stadtgebiet verteilt.

Dabei stellt die Fa. Rewe an der Schussenrieder Straße einen ergänzenden Nah-

versorgungsstandort dar.

� Im zeitlichen Vergleich ist eine Abnahme um 2 Betriebe bei gleichzeitiger Ver-

kaufsflächenzunahme um rd. 185 m² festzuhalten. Letztlich blieb der Handelsbe-

stand im Vergleich zu 2001 in der Summe weitgehend stabil. Allerdings sind räum-

liche Verschiebungen festzuhalten: Mit der Umsiedlung der Fa. Penny vom heuti-

gen Rewe-Standort an der Schussenrieder Straße ins Gewerbegebiet „Kappel“ ist

die größte Veränderung anzuführen. Darüber hinaus ist mit der Schließung des

Textilhauses Schmuck ein größerer Leerstand in der Stadtmitte von Bad Buchau

vorhanden. Desweiteren vollzogen sich diverse, betriebsinterne Veränderungen

(z.B. Schuhhaus Frankenhauser).

Das Angebot ist ganz überwiegend im zentralen Versorgungsbereich konzentriert. Das

Lebensmittelsegment ist jedoch ganz überwiegend in nicht integrierter Lage ansässig.

Eine fußläufige Erreichbarkeit (hier: Edeka / Penny) ist nicht gegeben.

2. Das Angebot im Umland

Die Einkaufsorientierung der Bad Buchauer Bevölkerung wird heute auch durch entspre-

chende Angebote im Umfeld der Stadt geprägt. Insbesondere für den mittel- bis langfristi-

gen Bedarf stehen dabei folgende Standorte im Fokus der Konsumenten (siehe auch Kar-

te 1):

� Bad Saulgau

� Bad Schussenried

� Biberach an der Riss

� Riedlingen.


17

In den jeweiligen Zentren ist neben den entsprechend großflächigen Lebensmittelanbie-

tern insbesondere auch die jeweilige Innenstadtlage für Bad Buchau relevant (hier insbe-

sondere Biberach).

3. Einzelhandelsausstattung im Vergleich

Für ein besseres Verständnis der Einzelhandelsausstattung der Stadt Bad Buchau ist ein

interkommunaler Vergleich zu ziehen. Grundlage hierfür sind sog. Versorgungskennzif-

fern, die die Ausstattung der Kommunen auf die Einwohnerzahl normiert darstellen. Aller-

dings dienen diese Vergleichskennziffern lediglich der Orientierung und sind nicht als Ziel-

oder Richtwert zu verstehen (vgl. Abbildung 5).

Im regionalen Vergleich mit anderen Städten und Gemeinden ähnlicher Größenordnung

zeigt sich, dass Bad Buchau sowohl im Food- als auch im Nonfoodsegment eine mittel-

bis überdurchschnittliche Position einnimmt. Im Zeitvergleich mit 2001 ist für den Nah-

rungs- und Genussmittelsektor eine weitere Steigerung festzuhalten.

Abbildung 5: Einzelhandelsbestand im Vergleich (Ver kaufsfläche in m² je 1.000 EW)

Quelle: GMA-Kennzifferstudie, 2010

950

620

595

1.240

700

500650650415680780

950

0

200

400

600

800

1000

1200

1400

1600

1800

2000

Bad Buchau (2010,ca. 4.040 EW)


Ostrach (ca. 6.760EW)

Bad Schussenried(ca. 8.450 EW)

Lichtenau (ca. 5.020EW)

GMA-Kennziffer Ba.-Wü. (5. - 10.000 EW)

1.730

1.630

1.035

1.245

1.890

1.200

FoodNonfood

950

620

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1.730

1.630

1.035

1.245

1.890

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FoodNonfood

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1.730

1.630

1.035

1.245

1.890

1.200

FoodNonfood


18

Zu berücksichtigen ist, dass sich dieser Vergleich lediglich auf die Stadt Bad Buchau be-

zieht. Tatsächlich übernimmt Bad Buchau jedoch auch nahezu die gesamte Versorgungs-

funktion für die umliegenden Federseegemeinden. Im folgenden wird daher das Marktge-

biet näher betrachtet.

Zwischenfazit zum aktuellen Einzelhandelsbestand

Die Stadt Bad Buchau mit rd. 4.040 Einwohnern verfügt derzeit über 46 Einzelhandels-

betriebe mit einer Gesamtverkaufsfläche von knapp 7.000 m² und einem jährlichen Brut-

toumsatz von ca. 23,3 Mio. €. Die Entwicklung verlief im Vergleich zu 2001 weitgehend

stabil. In Bezug auf die einwohnerbezogene Verkaufsflächenausstattung rangiert Bad

Buchau auf einem guten Niveau.


19

III. Die einzelhandelsrelevante Nachfrage in Bad Bu chau

1. Marktgebiet und Bevölkerung

Die Abgrenzung des Marktgebietes stellt die wesentliche Grundlage zur Ermittlung des

Bevölkerungspotenzials und der damit zur Verfügung stehenden Kaufkraft dar. Es dient

der Berechnung der Kaufkraftströme für Bad Buchau. Als Marktgebiet wird in dieser Un-

tersuchung derjenige Bereich definiert, innerhalb dessen die Verbraucher den Standort

voraussichtlich regelmäßig aufsuchen.

Zur Abgrenzung und Einteilung des Marktgebietes wurden folgende Kriterien herangezo-

gen:

� wesentliche Strukturdaten des Untersuchungsraums (z. B. Siedlungsstruktur,

Pendlerbeziehungen, Wirtschaftsstruktur) und die daraus zu ziehenden Schluss-

folgerungen

� die Verkehrserschließung im Untersuchungsraum und die damit zusammenhän-

genden Zeit-Distanz-Werte

� die Angebotssituation in den umliegenden Städten und Gemeinden.

Das Marktgebiet von Bad Buchau ist im wesentlichen auf Bad Buchau selbst sowie auf

die Federseegemeinden begrenzt. Darüber hinaus ist ein entsprechender Anteil auf die

touristische Nachfrage zurückzuführen. Diese sind im Einzelfall über sog. Streuumsätze

zu berücksichtigen. Das Marktgebiet setzt sich folgendermaßen zusammen:

� Zone I (Bad Buchau, inkl. Kappel) ca. 4.040 Einwohner

� Zone II (Gemeinden des Federseesgebiets1) ca. 4.410 Einwohner

� Zone I + II ca. 8.450 Einwohner.

1 Alleshausen, Allmannsweiler, Betzenweiler, Dürnau, Kanzach, Moosburg, Oggelshausen,

Seekirch, Tiefenbach


20

2. Kaufkraftpotenzial in Bad Buchau

Die Berechnung der im abgegrenzten Marktgebiet erschließbaren Nachfragepotenziale

wird speziell für die Wirtschaftsgruppe Ladeneinzelhandel und Ladenhandwerk vorge-

nommen. Als Grundlage dienen aktuelle Daten des Statistischen Bundesamtes sowie

aktuelle Kaufkraftwerte.

Die einzelhandelsrelevante Nachfrage (inkl. Apotheken und Ladenhandwerk) für die ab-

gegrenzten Bedarfsgüter liegt laut GMA-Berechnungen bei ca. 5.264 € pro Kopf der

Wohnbevölkerung in Deutschland. Davon entfallen auf den Nahrungs- und Genussmittel-

sektor ca. 1.788 € p. a., auf den gesamten Nichtlebensmittelsektor ca. 3.476 € p. a. Ne-

ben den Pro-Kopf-Ausgabewerten sind zur Berechnung der Kaufkraft die lokalen Kauf-

kraftkoeffizienten zu berücksichtigen1.

Unter Berücksichtigung der o. g. Faktoren beläuft sich das einzelhandelsrelevante Kauf-

kraftpotenzial in Bad Buchau auf ca. 44,3 Mio. € (vgl. Tabelle 1)

Differenziert nach Hauptwarengruppen entfallen

� auf Nahrungs- und Genussmittel ca. 15,1 Mio. € (ca. 34 %)

� auf Nichtlebensmittel ca. 29,2 Mio. € (ca. 66 %).

Aus der Funktion als Kurstadt ergeben sich für den Einzelhandel gewisse Nachfragepo-

tenziale durch die Einkäufe und Selbstverpflegung von Urlaubern, die für das einzelhan-

delsrelevante Kaufkraftpotenzial berücksichtigt werden müssen. Insgesamt lässt sich

hieraus ein zusätzliches einzelhandelsrelevantes Nachfragevolume in der Größenordnung

von 7 – 8 Mio. € ableiten (hiervon ca. 5 – 6 Mio. € aus dem Bereich Übernachtungsgäs-

te)2.

1 Die GfK Nürnberg errechnet die Kaufkraftkoeffizienten auf der Grundlage der Steuerstatis-

tik. Für Bad Buchau liegt der Kaufkraftkoeffizient aktuell bei 96,9 unter dem Bundesdurch-schnitt (= 100,0). In den Federseegemeinden schwankt das Kaufkraftniveau zwischen 96,2 (Alleshausen, Kanzach) und 111,2 (Betzenweiler).

2 vgl. hierzu Angaben des Deutschen Wirtschaftswissenschaftlichen Instituts für Fremden-verkehr an der Universität München (DIW); Ausgaben der Übernachtungsgäste im Reise-gebiet Allgäu-Oberschwaben und Schwäbische Alb: Lebensmittel: 3,7 € pro Übernachtung; sonstiger Einkauf: 16 €; München, Schriftenreihe Nr. 53, 2010.


21

Tabelle 1: Die Kaufkraft im Marktgebiet des Einzelha ndels in Bad Buchau (2009) in Mio. € (ca.-Werte)

Bad Buchau Federsee-gemeinden gesamt

Nahrungs- und Genussmittel 7,0 8,1 15,1

Gesundheit, Körperpflege 2,5 2,9 5,4

Blumen, Pflanzen, zoologischer Be-darf

0,4 0,5 0,9

überwiegend kurzfristiger Bedarf 9,9 11,5 21,4

Bücher, PBS, Spielwaren 1,0 1,2 2,2

Bekleidung, Schuhe, Sport 2,6 3,1 5,7

überwiegend mittelfristiger Bedarf 3,6 4,3 7,9

Elektrowaren 1,8 2,1 3,9

Hausrat, Einrichtung, Möbel 2,0 2,3 4,3

Bau-, Heimwerker-, Gartenbedarf 1,8 2,0 3,8

Optik, Hörgeräte, Akustik, Uhren 0,4 0,5 0,9

Sonstiger Einzelhandel 1,0 1,1 2,1

überwiegend langfristiger Bedarf 7,0 8,0 15,0

Einzelhandelswaren insgesamt 20,5 23,8 44,3

Quelle: GMA-Berechnungen 2010

3. Zentralitätskennziffern

Als wichtige Orientierung für die Versorgungsfunktion einer Stadt für ihre Bevölkerung

dient die Zentralitätskennziffer . Zur Berechnung der Zentralität erfolgt eine Gegenüber-

stellung von Kaufkraft und Umsatz. Dabei deuten Werte von über 100 einen Bedeutungs-

überschuss (Zuflüsse aus dem Umland) und Werte von unter 100 einen Nettokaufkraftab-

fluss an.

Für den Bereich Nahrungs- und Genussmittel beträgt die Zentralitätskennziffer

ca. 12,2 Mio. € : ca. 7,0 Mio. € = ca. 174 - 175 %

(Umsatz in Bad Buchau) (Kaufkraft der Wohnbevölkerung (Zentralität) von Bad Buchau)


22

Für den Bereich Nichtlebensmittel beträgt die Zentralitätskennziffer ca. 11,1 Mio. € : ca. 13,5 Mio. € = ca. 82 - 83 %


Für den Einzelhandel insgesamt beträgt die Zentralitätskennziffer ca. 23,3 Mio. € : ca. 20,5 Mio. € = ca. 113 - 114 %


Die Zentralität bezogen auf den Einzelhandel ist v. a. vor dem Hintergrund der Sicherung

der Versorgungsfunktion für die Bad Buchauer Bevölkerung als gut zu bezeichnen. Die

Zentralität in Bezug auf das gesamte Marktgebiet (inkl. Federseegemeinden) stellt sich

wie folgt dar:

� Nahrungs- und Genussmittel: ca. 80 – 81 %

� Nichtlebensmittel: ca. 38 – 39 %

� Handel insgesamt: ca. 52 – 53 %.

Zwischenfazit zu Marktgebiet und Umlandbedeutung

Das Marktgebiet ist in erster Linie auf Bad Buchau und die Federseegemeinden be-

grenzt. Im Marktgebiet leben derzeit ca. 8.450 Einwohner mit einem einzelhandelsrele-

vanten Kaufkraftpotenzial von ca. 44,3 Mio. €. Die Stadt Bad Buchau erzielt v. a. im

Foodsektor einen überdurchschnittlichen Zentralitätsgrad, da die umliegenden Federsee-

gemeinden aufgrund ihrer geringen Einwohnerzahl kaum über eigene Versorgungsmög-

lichkeiten verfügen.


23

IV. Entwicklungschancen des Einzelhandelsstandortes Bad Buchau

1. Bevölkerungs- und Kaufkraftprognose für das Jahr 2020

Die Entwicklung des Kaufkraftvolumens im Marktgebiet der Stadt Bad Buchau bis zum

Prognosezeitraum 2020 ist neben konjunkturellen Einflüssen auch von der künftigen Ent-

wicklung des Verbraucherverhaltens sowie der soziodemografischen Entwicklung abhän-

gig. Unter Berücksichtigung der bisherigen Entwicklung und der Prognose zur zukünftigen

Einwohnerentwicklung ist für Bad Buchau und dem Einzugsgebiet eine weiter rückläufige

Bevölkerungsentwicklung anzunehmen.

Bei optimistischer Prognose wird eine Fortsetzung des Rückgangs im selben Maße ange-

nommen, wie es in der vergangenen Dekade zu verzeichnen war. Demnach wird das

Marktgebiet der Stadt Bad Buchau im Prognosejahr 2020 über ca. 8.300 Einwohner ver-

fügen. Hieraus ergibt sich unter Berücksichtigung von leicht steigenden Ausgabeentwick-

lungen für das Prognosejahr 2020 ein unwesentlicher Kaufkraftanstieg auf insgesamt ca.

44,6 Mio. € (+ 0,3 Mio. € zu 2009 / 2010).

2. Entwicklungspotenziale in der Branchenstruktur

Die Beurteilung bestehender Entwicklungspotenziale einzelner Branchen in Bad Buchau

hat insbesondere vor dem Hintergrund des begrenzten Kaufkraftpotenzials zu erfolgen.

2.1 Nahversorgungsrelevante Branchen

Im nahversorgungsrelevanten Segment sind die Angebotsstrukturen grundsätzlich als

gut einzustufen. Aktuell erfüllt die Stadt ihre Aufgabe zur Deckung der Grundversorgung

der Bevölkerung. Dies gilt sowohl für das Ladenhandwerk (Bäcker, Metzger) also für den

Bereich Lebensmittelanbieter insgesamt . Mit zwei Lebensmittelsupermärkten (Edeka,

Rewe) und einem Lebensmitteldiscounter ist grundsätzlich eine ausgewogene Betriebsty-

penstruktur vorhanden. Eine mögliche Weiterentwicklung in diesem Segment ist allenfalls

im Hinblick auf eine verbesserte städtebauliche Einbindung der Anbieter und hinsichtlich

einer verbesserten Potenzialerschließung im Bereich des Tourismus (Tages- und Über-

nachtungsgäste) vorstellbar. So liegen die drei Hauptanbieter aktuell außerhalb des zent-

ralen Versorgungsbereiches. Ein Nachholbedarf, der eine mögliche Entwicklung eines


24

weiteren Betriebes außerhalb des zentralen Versorgungsbereiches rechtfertigen würde,

ist nicht zu erkennen.

Im Bereich Gesundheit / Körperpflege verfügt Bad Buchau mit einem Schlecker Droge-

riemarkt und diversen Apotheken derzeit rein quantitativ über eine durchschnittliche Aus-

stattung. Ein akuter Nachholbedarf ist auch hier nicht festzuhalten. Allerdings ist eine

mögliche Weiterentwicklung in Kombination mit anderen Sortimenten (z. B. Haushaltswa-

ren) in zentraler Lage denkbar (z. B. Drogeriefachmarkt).

In der Warengruppe Blumen / Pflanzen / zoologischer Bedarf gibt es in Bad Buchau mit

einem Anbieter ein adäquates Angebot. Entwicklungspotenziale im Sinne von Neuansied-

lungen sind kaum vorhanden.

2.2 Sonstige Branchen

In den übrigen einzelhandelsrelevanten Branchen des mittel- bis langfristigen Bedarfs

besteht insbesondere im Hinblick auf die Funktion der Stadt Bad Buchau als Kurstadt ein

gewisses Entwicklungspotenzial an kur- und gesundheitsaffinen Angeboten.


25

V. Entwicklungskonzept für Bad Buchau

1. Empfehlungen zur generellen Standortpolitik

Zur Sicherung und gezielten Weiterentwicklung des Einzelhandels in Bad Buchau ist die

Verabschiedung des fortgeschriebenen Entwicklungskonzeptes im Gemeinderat zu emp-

fehlen, welches auch weiterhin als Grundlage zur Beurteilung von Erweiterungs- und An-

siedlungsvorhaben sowie zur Formulierung von Standortprioritäten im Zuge der vorberei-

tenden und verbindlichen Bauleitplanung heranzuziehen ist.

Als wesentliche Zielsetzungen des Entwicklungskonzeptes sind zu formulieren:

� Generelle Stärkung der Versorgungsfunktion des lokalen Einzelhandels und ins-

besondere Sicherung der Grundversorgung

� Erhalt und Optimierung der örtlichen Einzelhandelsstrukturen mit der zentral posi-

tionierten Einkaufslage in der Stadtmitte.

2. Standortkonzept

Grundsätzlich lassen sich in Bad Buchau drei Standorttypen unterscheiden:

� teilintegrierte Standortlage Rewe (Schussenrieder Straße)

� Stadtmitte ( Umfeld Marktplatz, Schussenrieder Straße)

� nicht integrierte Gewerbegebietslage (GE Kappel) mit dem Lebensmittelangebot

Penny, Edeka sowie Textildiscount Kik

�

Bereits im Jahr 2001 wurde der zentrale Versorgungsbereich der Stadt Bad Buchau ab-

gegrenzt. Im Rahmen der vorliegenden Untersuchung wurde die Abgrenzung in punkto

Funktion- sowie Entwicklungsmöglichkeit untersucht und überprüft. Insbesondere im Hin-

blick auf das zur Verfügung stehende Entwicklungspotenzial „Götzburg-Areal“ kann die

damalige Abgrenzung übernommen werden. Der zentrale Versorgungsbereich stellt ins-

besondere in seiner Verdichtung im Bereich des Marktplatzes eine funktionsfähige Ein-

zelhandelslage dar. Mit dem angesprochenen Entwicklungsareal besteht darüber hinaus

die Chance zur weiteren Verdichtung und Ansiedlung weiterer, zentrenbildender Funktio-

nen (Magnet).


26

Karte 3: Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereiche s Bad Buchau


27

3. Das Sortimentskonzept

Das vorliegende Sortimentskonzept für die Stadt Bad Buchau wurde im Rahmen der vor-

liegenden Untersuchung im Hinblick auf Aktualität und Gültigkeit überprüft. Dabei kann

das bislang bestehende Sortimentskonzept übernommen werden. Im kurzfristigen Be-

darfssegment (hier Nahrungs- und Genussmittel) ist ein Schwerpunkt auf eine mögliche

Weiterentwicklung lediglich im zentralen Versorgungsbereich anzustreben. Nicht-

integrierte Lagen sollten für eine Neuansiedlung im Lebensmittelsegment nicht mehr in

Betracht gezogen werden. Hier wäre eine mögliche Betriebsentwicklung lediglich i. F. von

Erhaltungsmaßnehmen (entsprechende Verkaufsflächenentwicklung) sinnvoll. In folgen-

der Tabelle 2 ist der aktualisierte Gliederungsvorschlag für Bad Buchau dargelegt.

Übersicht 2: GMA-Gliederungsvorschlag für Bad Bucha u nach zentrenrelevanten und nicht-zentrenrelevanten Sortimenten

zentrenrelevante Sortimente Nicht zentrenrelevante Sortimente

− Nahrungs- und Genussmittel (inkl. Le-bensmittelhandwerk)

− Reformwaren

− Drogeriewaren, Kosmetika, Apothekerwa-ren

− Papier- und Schreibwaren, Schulbedarf, Zeitschriften, Bücher, Briefmarken, Spiel-waren

− Schnittblumen, zoologische Artikel

− Oberbekleidung, Wäsche, Wolle, Kurzwa-ren / Handarbeiten, Stoffe

− Schuhe, Lederwaren, inkl. Accessoires

− orthopädische Erzeugnisse

− Sportartikel (inkl. Bekleidung) außer Sport-großgeräte (z. B. Surfboards, Fahrräder)

− Nähmaschinen und Zubehör

− Hausrat, Glas / Porzellan / Keramik, Kunst-gewerbe, Geschenkartikel, Antiquitäten

− Uhren, Schmuck

− Fotobedarf, Optik, Hörgeräteakustik

− Musikalien, Ton- und Bildträger

− Elektrowaren (Braune Ware), Computer, Telekommunikation

− Haus- und Bettwaren, Gardinen

− Elektrowaren (Weiße Ware), Herde, Öfen, Elektroeinbaugeräte, Haushaltsgeräte

− Beleuchtungskörper, Elektroinstallationsbe-darf

− Baustoffe, Sanitär, Fliesen, Installationsmate-rial, Beschläge, Eisenwaren, Werkzeuge, Rollladen, Gitter, Rollos, Markisen

− Möbel, Küchen, Büromöbel

− Teppiche / Bodenbeläge, Farben, Lacke, Ta-peten

− Holz, Bauelemente (z. B. Fenster / Türen)

− Pflanzen und Zubehör

− Campingartikel und –zubehör

− Sportgeräte, Fahrräder und Zubehör

− Autozubehör

− Antennen / Satelittenanlagen

Quelle: GMA-Empfehlungen auf Grundlage der erhobenen Standortverteilung 2010 bzw. 2001

�


28

4. Bewertung von Ansiedlungsvorhaben

4.1 Götzburg-Areal

Der Planstandort befindet sich im zentralen Versorgungsbereich der Stadt Bad Buchau an

der Hauptdurchgangsstraße, Schussenrieder Straße. Somit wird der Standort durch seine

verkehrsgünstige Lage und insbesondere durch seine Lage im zentralen Versorgungsbe-

reich geprägt.

Aktuell befindet sich auf dem Areal ein abbruchreifer Gewerbebetrieb (stillgelegt). Das

Areal wird über die Schussenrieder Straße erschlossen. Sowohl im Hinblick auf Topogra-

fie (ebenerdig) als auch in punkto Grundstückszuschnitt eignet sich das Gelände grund-

sätzlich zur möglichen einzelhandelsbezogenen Entwicklung. Im unmittelbaren Umfeld

schließen sich in Teilen Wohnungen und Einzelhandelsbetriebe an.

Die Standorteigenschaften können wie folgt bewertet werden:

Positive Standortfaktoren

+ Nahversorgungsfunktion insbesondere für die Stadtmitte (Fußläufigkeit gegeben)

+ gute Verkehrsanbindung für Pkw

+ sehr gute Einsehbarkeit ausgehend vom Hauptverkehrsträger Schussenrieder

Straße

+ ausreichende und ebenerdige Flächenverfügbarkeit

+ innerhalb des zentralen Versorgungsbereiches der Stadt Bad Buchau gelegen

+ generelle Möglichkeit zur saisonalen Sonntagsöffnung von 12 – 18 Uhr für touris-

musrelevante Sortimente (z. B. auch Lebensmittel / Reiseproviant; kommunale

Satzung; Ausnahmeregelung für prädikatisierte Orte)

Negative Standortfaktoren

− anspruchsvolles städtebauliches Umfeld erfordert sensiblen Umgang insbesonde-

re im Hinblick auf Architektur und städtebauliche Einfügung.


29

Sowohl aus versorgungsstruktureller als auch aus betrieblicher und insbesondere aus

städtebaulicher Sicht handelt es sich bei dem Standort um die wichtigste Entwicklungsflä-

che der Stadt. Aufgrund der städtebaulichen Integration sind jedoch hohe Anforderungen

an Architektur und Städtebau zu stellen.

4.1.1 Ausgangssituation

Aktuell liegt für den Standort Götzburg die Anfrage zur Entwicklung eines Lebensmittel-

vollversorgers in der Größenordnung von ca. 1.400 m² vor. Bei der möglichen Entwicklung

würde sich höchstwahrscheinlich um eine Verlagerung des sich aktuell in der südlichen

Schussenrieder Straße befindlichen Rewe-Marktes (aktuell ca. 800 m² VK) handeln. Inso-

fern würde hieraus eine zusätzliche Verkaufsfläche von ca. 600 m² entstehen.

4.1.2 Einzugsgebiet und Wettbewerbssituation

Das Einzugsgebiet des der Bewertung zugrundeliegenden Objekte in Bad Buchau deckt

sich im Wesentlichen mit dem in Kap. III abgegrenzten Marktgebiet und umfasst somit ein

Einwohnerpotenzial von ca. 8.450 und erreicht ein Kaufkraftpotenzial im Nahrungs- und

Genussmittelbereich von ca. 15,1 Mio. €. Aufgrund gewisser Kundenströme von außer-

halb des Einzugsgebietes sowie tourismusrelevanter Aktivitäten sind bei der Ermittlung

der zu erwartenden Umsätze der Planobjekte sog. Streuumsätze zu berücksichtigen.

Im Rahmen der vorliegenden Untersuchung wurde neben der Kompletterhebung des Ein-

zelhandelsbestandes in Bad Buchau auch eine Wettbewerbsanalyse im näheren Umland

durchgeführt. Die Hauptwettbewerbsbetriebe sind der Karte 1 zu entnehmen. Wichtigster

Wettbewerbsbetrieb ist dabei die Fa. Edeka im Gewerbegebiet Kappel (Standortkombina-

tion mit einem Lebensmitteldiscounter).

Zusammenfassend ist eine insgesamt stabile und überwiegend zeitgemäße Angebots-

struktur im Lebensmitteleinzelhandel sowohl in Bad Buchau als auch im Umland festzu-

halten.


30

4.1.3 Umsatzerwartung und Kaufkraftbewegungen

Zur Beurteilung möglicher städtebaulicher und versorgungsrelevanter Auswirkungen sind

in einem ersten Schritt die durch das Planobjekt ausgelösten Kaufkraftbewegungen ge-

nauer zu ermitteln.

Hierfür wird zunächst die potenzielle Umsatzleistung der Planobjekte anhand des Markt-

anteilkonzeptes ermittelt. Diese Methode zur Ermittlung des Planumsatzes berücksichtigt

folgende Kriterien:

� Kenntnisse über die aktuellen Neuteile der Betriebstypen im Lebensmitteleinzel-

handel insgesamt (vgl. Handel Aktuell sowie Kap. I, 2.)

� voraussichtliche Attraktivität des Marktes

� Konsumentenverhalten

� Lage des Objektes

� Wettbewerb in Bad Buchau und Umland.

Tabelle 2: Marktanteile und Umsatz des geplanten Leb ensmittelsupermarktes

Herkunft Kaufkraft in Mio. €

Marktanteil in %

Umsatz in Mio. €

Bad Buchau 7,0 25 1,8

Federseegemeinden 8,1 20 1,6

Streuumsätze (v. a. Tourismus) --- 0,6

Summe Food --- 4,0

Nonfood --- 0,6

Gesamt 15,1 --- 4,6 --- Ausweis nicht sinnvoll. Quelle: GMA-Berechnungen 2010 (ca.-Werte, gerundet).

Aus den errechneten Umsätzen ergibt sich für den Lebensmittelmarkt eine Flächenpro-

duktivität in der Größenordnung von ca. 3.300 € / m² VK, was typisch für Standorte im

ländlichen Raum ist.

Hinsichtlich der Kundenherkunft lässt sich für das Planobjekt ein deutlicher Umsatz-

schwerpunkt mit Kunden aus Bad Buchau und den Federseegemeinden selbst erkennen

(ca. 85 %).


31

4.1.4 Voraussichtliche Auswirkungen durch das Plano bjekt

Die möglichen städtebaulichen Auswirkungen für Bad Buchau durch das Planobjekt sind

wie folgt zu bewerten:

� Mit der Entwicklung eines Lebensmittelsupermarktes auf dem Götzburg-Areal wird

grundsätzlich eine Standortverschiebung zugunsten des zentralen Versorgungsbe-

reiches der Stadt Bad Buchau erfolgen. Dabei handelt es sich voraussichtlich um

eine Verlagerung aus einem bislang in teilintegrierter Lage geführten Marktes

(REWE, 800 m² VK). Insofern ist das Projekt unter städtebaulichen Gesichtspunk-

ten grundsätzlich positiv zu bewerten. Mit der Standortverlagerung und entspre-

chenden Verkaufsflächenerweiterung wird der Markt grundsätzlich seine Position

in Bad Buchau v. a. im Hinblick auf den nicht-integrierten Standort Edeka (GE

Kappel) stärken können. Durch das Heranrücken an die Haupteinkaufslage

„Marktplatz“ können darüber hinaus wichtige Synergieeffekte für die gesamte in-

nerstädtische Einzelhandelslage erzielt werden. Der „Altstandort Rewe“ erfüllt be-

reits heute nicht mehr die aktuellen Anforderungen an einen zeitgemäßen Le-

bensmittelvollsortimenter (v. a. Größe, Parkplatzverfügbarkeit). Eine Fortführung

als Lebensmittelstandort kann unter der Maßgabe einer entsprechenden Entwick-

lung auf dem Götzburg-Areal weitestgehend ausgeschlossen werden. Da der

Standort jedoch städtebaulich nicht-integriert und daher auch nicht schützenswert

ist, ist diese Entwicklung in Kauf zu nehmen.

� Mit der Entwicklung des zentral gelegenen Götzburg-Areals wird es sich um einen

städtebaulich hoch attraktiven Bereich handeln. Insofern sind die Maßstäbe an Ar-

chitektur und Städtebau hoch anzusetzen. Dabei ist insbesondere auf eine maß-

stäbliche Anpassung an das Umfeld (mind. zwei- bis dreigeschossig) hinzuwirken.

Ein einfacher Funktionsbau sollte an dieser Stelle vermieden werden. Desweiteren

ist eine optimale Anbindung des Marktplatzes zu schaffen.

Die Entscheidung zur Entwicklung des Götzburg-Areals mit Lebensmittelhandel hat vor

dem Hintergrund zweier Faktoren zu erfolgen:

� deutliche Stärkung des Zentrums durch einen Magnetbetrieb insbesondere ge-

genüber der Entwicklung im dezentralen Standortbereich Kappel


32

� Auch (geringe) Rückwirkungen auf kleinteilige Lebensmittelbetriebe im Zentrum.

Daher ist ein entsprechendes Konzept insbesondere für den Bereich des Markt-

platzes zu entwickeln, so dass begleitend zur Entwicklung des Götzburg-Areals

auch eine Aufwertung des Marktplatzes möglich ist.

4.2 Gewerbegebiet Kappel

Im Bereich des heutigen Edeka-Supermarktes, Penny-Discounters und Kik-Textil-

discounters ist die Entwicklung eines weiteren Lebensmittelbetriebs in der Diskussion.

Aktuell besteht für diesen Bereich eine Veränderungssperre. Die Ausführungen zum aktu-

ellen Bestand und die möglichen Entwicklungsperspektiven in diesem Segment sprechen

bereits an dieser Stelle deutlich gegen eine weitere lebensmittelbezogene Entwicklung an

dezentralen Standortlagen in Bad Buchau. Die Ansiedlung eines weiteren Lebensmittelbe-

triebes wird die bereits heute starke Position des städebaulich nicht integrierten Standorts

noch weiter verstärken. Auch unter versorgungsstrukturellen Gesichtspunkten ist daher

von diesem Projekt keine positive Wirkung für die Gesamtstadt bzw. für das gesamte

Marktgebiet abzuleiten. Weiterhin ist die Entwicklung dieses Standortes auf nicht-

zentrenrelevante Sortimente zu beschränken.

Insofern ist von einer Entwicklung eines zusätzlichen Lebensmittelmarktes an diesem

Standort abzusehen. Denkbar wäre lediglich eine Modernisierung und moderate Anpas-

sung der Verkaufsfläche an die heutigen Markterfordernisse der bereits ansässigen An-

bieter auf ca. 1.200 – 1.400 m².


33

VI. Zusammenfassung

Das Einzelhandelskonzept für die Stadt Bad Buchau kann bezüglich der Ausgangsdaten

folgendermaßen zusammengefasst werden:

� Die Einzelhandelsstruktur in Bad Buchau zeigt sich grundsätzlich stabil, wobei v.

a. das Lebensmittelsegment in quantitativer Hinsicht recht gut vertreten ist. Der

Geschäftsbesatz in der traditionellen Haupteinkaufslage im Zentrum ist als durch-

schnittlich zu bezeichnen.

� Mit dem zentral gelegenen Götzburg-Areal besteht grundsätzlich die Möglichkeit

den zentralen Versorgungsbereich auch im Einzelhandelssegment weiter zu ent-

wickeln. Desweiteren sind mögliche Auswirkungen durch die Ansiedlung eines

weiteren Lebensmitteldiscounters im Gewerbegebiet Kappel zu prüfen.

� Insgesamt gibt es in Bad Buchau (ca. 4.040 Einwohner) 46 Betriebe des Laden-

einzelhandels und Ladenhandwerks mit einer Gesamtverkaufsfläche von knapp

7.000 m². Die Bruttoumsatzleistung beträgt ca. 23,3 Mio. €.

Die Entwicklungschancen des Einzelhandelstandorts Bad Buchau lassen sich wie folgt

zusammenfassen:

� Für die Stadt Bad Buchau und dem entsprechenden Marktgebiet wird bis 2020

von einer leicht negativen Einwohnerentwicklung ausgegangen. Im Prognosejahr

2020 errechnet sich aufgrund der leicht steigenden Pro-Kopf-Ausgaben in der

Summe nur ein geringfügig steigendes Kaufkraftvolumen von insgesamt ca. 0,3

Mio. € im Marktgebiet gegenüber 2009 / 2010.

� Insgesamt sind für den Einzelhandelsstandort Bad Buchau auch im Hinblick auf

das Thema Kur und Tourismus verschiedene Entwicklungspotenziale vorhan-

den. Grundsätzlich ist die Möglichkeit zur Ansiedlung neuer Betriebe aus dem

Nonfoodsegment jedoch v. a. im Hinblick auf das eingeschränkte Einwohner- und

Kaufkraftpotenzial nur schwer umzusetzen. Ein Nachholbedarf im Nahrungs- und

Genussmittelbereich ist ausschließlich i. S. einer Modernisierung bestehender

Anbieter sinnvoll (v. a. Verlagerung REWE). Neuansiedlungen sind nicht erforder-

lich.

� Das aktuelle Vorhaben Götzburg-Areal (Rewe Verlagerung und Erweiterung)

passt sich in das vorgeschlagene Sortiments- und Standortkonzept ein und kann


34

v. a. unter städtebaulichen Gesichtspunkten als verträglich und sinnvoll eingestuft

werden. Allerdings stellt dieser städtebaulich sensible Bereich hohe Anforderun-

gen an Architektur und Städtebau.

� Das Planobjekt „Neuansiedlung Lebensmittelmarkt“ im GE Kappel ist ungeeignet

zur Weiterentwicklung der Stadt Bad Buchau als Handelsstandort. Der Standort ist

deutlich dezentral und verfügt über keinerlei Nahversorgungsqualitäten. Ein Nach-

holbedarf im Lebensmittelsegment, welcher ggf. eine dezentrale Entwicklung

rechtfertigen würde, ist nicht festzuhalten. Insofern sollte eine Weiterentwicklung

des Standortes Kappel mit einem zusätzlichen Lebensmittelmarkt v. a. vor dem

Hintergrund der beabsichtigten Stärkung des zentralen Versorgungsbereiches

nicht forciert werden.


Karten-, Tabellen- und Abbildungsverzeichnis Seite

Kartenverzeichnis

Karte 1: Lage, zentralörtliche Struktur, Wettbewerbssituation (Auswahl) 13

Karte 2: Einzelhandelsangebot in Bad Buchau 15

Karte 3: Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereiches Bad Buchau 26

Tabellenverzeichnis

Tabelle 1: Die Kaufkraft im Marktgebiet des Einzelhandels in Bad Buchau

(2009) in Mio. € (ca.-Werte) 21

Tabelle 2: Marktanteile und Umsatz des geplanten Lebensmittelsupermarktes 30

Übersichtsverzeichnis

Übersicht 1: Wesentliche Standortanforderungen für unterschiedliche Betriebstypen

des Nahrungs- und Genussmitteleinzelhandels 8

Übersicht 2: GMA-Gliederungsvorschlag für Bad Buchau nach zentrenrelevanten und

nicht-zentrenrelevanten Sortimenten 27

Abbildungsverzeichnis

Abbildung 1: Arbeitsschritte der Einzelhandelsuntersuchung für Bad Buchau 3

Abbildung 2: Idealtypische Ausstattung eines Nahversorgungszentrums 4

Abbildung 3: Entwicklung des Lebensmitteleinzelhandels 5

Abbildung 4: Lebensmittelhandel im Wandel 7

Abbildung 5: Einzelhandelsbestand im Vergleich (Verkaufsfläche in m² je 1.000 EW) 17

Bad Buchau EHK GO 2010 · nomie / Fremdenverkehr und Dienstleistungsangeboten (Ärzte, Banken) Nach...

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