Baulandaktivierung in Landau in der Pfalz...Stadt Landau in der Pfalz Christoph Kamplade -...

Stadt Landau in der Pfalz

Christoph Kamplade - Baudirektor

Baulandaktivierung in

Landau in der Pfalz

Kommunale Handlungsoptionen für mehr Wohnbauland

- Strategien, Instrumente und Maßnahmen -

17. Bauforum Rheinland-Pfalz am 28. Juni 2017 in Mainz



Gliederung des Vortrags

Baulandaktivierung in Landau in der Pfalz

1. Die Stadt Landau in der Pfalz

>>> Strukturdaten und Rahmenbedingungen für das Wohnen

2. Baulandaktivierung durch die Initiative „Landau baut Zukunft“

>>> Strategien, Instrumente und Maßnahmen im Überblick

>>> Baulandmodell für die Stadtdörfer

>>> Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme in der Kernstadt

>>> Quotierungsrichtlinie für geförderten Mietwohnungsbau

in der Gesamtstadt

>>> Konzeptvergaben

3. Handlungsempfehlungen und Thesen für Kommunen und das Land



Die Stadt Landau in der Pfalz

Strukturdaten und Rahmenbedingungen

für das Wohnen

1




Universitätsstadt

Kernstadt und 8 Stadtteile/-dörfer

Aktuell knapp 47.000 Einwohner

Mittelzentrum mit oberzentralen Teilfunktionen

Lage in der Metropolregion Rhein-Neckar

„Schwarmstadt“ lt. Empirica-Gutachten

Prognostizierte positive

Bevölkerungsentwicklung (+ 5 – 6 % bis 2030)

Landau in der Pfalz


Christoph Kamplade - Baudirektor Q

uelle: IN

WIS

Bevölkerungsentwicklung in der Stadt Landau

Landau ist „Schwarmstadt“, weiterhin

positive Bevölkerungsentwicklung

Prognostizierter zusätzlicher Bedarf

von 2.500 Wohneinheiten bis 2030

Lediglich rund 50 % können im

Rahmen der Innenentwicklung (u. a.

Konversion) realisiert werden



Erfolgreiche Innenentwicklung/ Konversionsstrategie als Schlüssel

Konsequente Verfolgung des Ziels

„Innen- vor Außenentwicklung“,

aufbauend auf der Konversions-

strategie von 1990 – seit 15 Jahren

keine nennenswerten Neubau-

gebiete im Außenbereich

1999 Freigabe aller militärisch

genutzten Areale (100 ha bebaute

Fläche)

Konversion von drei ehem. Kasernen

zu Gewerbe- und Wohnstandorten

>>> ca. 2.500 Arbeitsplätze

>>> ca. 3.500 Bewohner

Abschluss der Konversion 2020/21

die Innenentwicklungsflächen

neigen sich dem Ende!



Kauf- und Mietpreisentwicklung in Landau

6,19 6,12

6,536,42

6,75

6,95

7,31

5,00

5,50

6,00

6,50

7,00

7,50

8,00

2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

EUR

/m²

Miete EUR/m²Quelle: INWIS

Im Zeitraum von 2012 – 2016 sind

Bodenpreissteigerungen von

durchschnittlich 25 % zu verzeichnen,

in Teilbereichen bis über 50 %.

Überdurchschnittliche Zunahme /

Steigerung der Kaufpreise für

Eigentumswohnungen und

Einfamilienhäuser sowie für

Mietwohnungen und –häuser

insbesondere in den letzten 5 Jahren

ab 2012.

Tlw. sehr hohe Preissteigerung für

Einfamilienhäuser in begehrten

Wohnlagen



Zwischenfazit:

Trotz bzw. gerade wegen der sehr guten ökonomischen Rahmenbedingungen und

der zunehmenden Wohnungsknappheit wird es für finanzschwache Haushalte und

sog. „Schwellenhaushalte“ zunehmend schwieriger, in Landau bezahlbaren

Wohnraum zu finden.

Der in Landau viele Jahre verfolgte Ausschluss von Außenentwicklung ist in

Schwarmstädten mit einer anhaltenden Wohnraumnachfrage nur mit hohem

Aufwand umzusetzen und stößt inzwischen an natürliche Grenzen.

Das Abwandern von Haushalten in das Umland ist weder sinnvoll noch gewollt –

und löst letztlich auch nicht die Wohnungsknappheit in den Städten.

Handlungserfordernis für die Kommune:

Wohnraumstrategie und Baulandaktivierung in einer wachsenden Stadt und für

eine wachsende Stadt.



Rund 2000 WE = 80 %

Rund 500 WE = 20%

Wohnraumstrategie für Landau

Prognostizierter Bedarf bis 2030:

>>> ca. 2.500 Wohneinheiten

(WE)

Geplante Deckung des Bedarfs:

>>> 500 WE in den

Stadtdörfern

>>> 2.000 WE in der

Kernstadt

Verteilungsschlüssel in der

Gesamtstadt korrespondiert mit

regionalplanerischen Vorgaben

(Ziel 1.4.2.2)



Baulandaktivierung durch die Initiative

„Landau baut Zukunft“

2




Überblick der Initiative „Landau baut Zukunft“ - Ziele

1. Dem Wohnungsbedarf der wachsenden Stadt Landau gerecht werden

2. Schaffung von bezahlbarem Wohnraum für unterschiedliche

Bevölkerungsgruppen

3. Schaffung eines differenzierten, zielgruppenorientierten Wohnraumangebotes

4. Wenn möglich – Innen vor Außenentwicklung (nicht mehr: Innen- statt

Außenentwicklung)

5. Stärkere Einflussnahme der Stadt bei der Wohnungsbauentwicklung



Überblick der Initiative „Landau baut Zukunft“ - Maßnahmen

1. Beschluss des Wohnraumversorgungskonzepts als Handlungsgrundlage:

u. a. Schaffung von ca. 150 WE/a – überwiegend im Mietwohnungssektor

2. Beitritt zum „Bündnis für bezahlbares Wohnen und Bauen Rheinland-Pfalz“:

Informationsaustausch - Vernetzung

3. Dorfentwicklung über das Modellprojekt „Kommune der Zukunft“

4. Gründung einer Wohnungsbaugesellschaft mit hälftiger städtischer Beteiligung

5. Aktive Liegenschafts- und Baulandpolitik



Ko

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Aktive Liegenschafts- und Baulandpolitik

Wohnraumstrategie 2030



Rund 2000 WE = 80 %

rund 500 WE = 20 %

Baulandstrategie für die Stadtdörfer (Baulandmodell)



Baulandschaffung in den Stadtdörfern bis 2030

Beschluss des Stadtrats vom 4. April 2017 zur Zeitschiene ist Grundlage der

Baugebietsentwicklungen im Außenbereich:

Stadtdörfer:

2017 - 2021: Arzheim, Godramstein, Mörzheim, Wollmesheim (165 WE)

2021 - 2027: Dammheim, Mörlheim, Nußdorf, Queichheim (135 WE)

Darüber hinaus:

Schaffung von 215 WE über Innenentwicklungs- und Arrondierungsflächen-

aktivierung

Grundsatz: Innen- vor Außenentwicklung



ca. 3 ha

max. 60 WE

ca. 1,5 ha

max. 30 WE

ca. 1 ha

max. 20 WE

ca. 1,5 ha

max. 30 WE ca. 4,5 ha

max. 90 WE

ca. 5 ha

max. 100 WE

ca. 1,5 ha

max. 30 WE

ca. 6 ha

max. 120 WE

Suchräume für die Entwicklung von Neubaugebieten (12.07.2016)



Stadtdörfer:

Entwicklung von Voraussetzungen:

1. Innenentwicklungspotenzialen a) Entwicklungsbereitschaft

2. Arrondierungspotenzialen a) Entwicklungs-/ Verkaufsbereitschaft

3. Außenentwicklungsflächen a) Entwicklungs-/ Verkaufsbereitschaft

>>> Entwicklung von Flächen im Außenbereich nur, wenn die Kommune die

Flächen (zwischen)erwerben kann!

Baulandstrategie: Methodik und Ankaufsmodell



Ankaufspreis wird standortbezogen ermittelt

Basis ist Bodenrichtwert, nicht "subjektiver Marktwert“ der Grundstücks-

eigentümer

Genehmigung der Aufsichtsbehörde zum Zwischenerwerb vorhanden

Erhebung eines „Wertsteigerungsausgleichs“ von 15 %;

>>> Verwendung je hälftig zur Förderung von Innenentwicklungsmaß-

nahmen (Modellprojekt „Kommune der Zukunft“) sowie zur

Reduzierung des Haushaltsdefizits

Veräußerung der entwickelten Baugrundstücke zum Bodenrichtwert (Bodenpreis-

dämpfung) und unter Anwendung von kommunalen Vergaberichtlinien

>>> Baulandaktivierung und –steuerung!

Entscheidender Unterschied zur Baulandumlegung: Nicht nur Baulandschaffung,

sondern auch Baulandaktivierung!

Ankaufsmodell in den Stadtdörfern:



Vom Acker zum erschlossenen

Wohnbauland im Rahmen

der Baulandstrategie in den

Landauer Stadtdörfern

Grundwert:

10 €/m²

VORHER ( ACKER ETC.)

NACHHER ( ERSCHLOSSENES WOHNBAULAND )

Grundwert:

10 €/m²

Entwicklungs- und

Personalkosten

Kosten der Bodenordnung

und Finanzierung

Kosten der Erschließung,

Entwässerung sowie des ökol.

Ausgleichs

reale Wertsteigerung

Wertsteigerungsausgleich

an Stadt (Wertsteigerungsabgabe nach den

15% vom BoRiWe)

Kosten der

Stadt zur

Baureifmachung

erschlossenes

Wohnbaugrundstück

Bsp: 250 €/m²

Ankaufspreis für

Alteigentümer



Ankaufsmodell in den Stadtdörfern – finanzielle Dimensionen

Baulandentwicklungen „Landau baut Zukunft“

Baulandstrategie Stadtdörfer

17 ha – rd. 500 WE

26,5 Mio. Euro, davon 3,5 Mio. Euro Wertsteigerungsausgleich für

Innenentwicklung der Dörfer und soziale Infrastruktur

Entwicklung 2017 bis voraussichtlich 2027

Grundsätzliche Zustimmung zur Sonderfinanzierung über den städtischen

Haushalt von Seiten der ADD, vorbehaltlich der jeweiligen Einzelgenehmigungen

Kostenneutral für den städtischen Haushalt

Zwischenfinanzierungsbedarf ca. 20 Mio. Euro

(zusammen mit Flächenentwicklungen in der Kernstadt)



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Siedlungsstrukturelle Lage des VU-Gebietes für eine

städtebauliche Entwicklungsmaßnahme

B10

A65

NSG/ FFH-Gebiet

GE

NSG / FFH-Gebiet Naturpark Pfälzerwald

FFH-Gebiet



Größenrelationen

Altstadt/

Innenstadt

Horst

140 ha 130 ha

Stadtentwick-

lungsmaßnahme

Konversion Süd

(LGS)

40 ha

Untersuchungsbereich

„Westlich Hagenauer

Straße/ Kolmarer

Straße“ und „Südlich

Wollmesheimer

Straße“

45 ha

(100 ha)

Südwest/

Wollmesheimer

Höhe

80 ha



Beteiligung / Dialog mit Eigentümern / Fachbehörden / Öffentlichkeit

» Beschluss

VU

Frühjahr 2016 Mitte 2017 Mitte/ Ende

2017 2018 2019 2020

» Eingrenzung

des VU-

Bereichs

(Abschluss

1. Stufe)

» Kosten/

Haushalt

» Struktur-

konzept

» Erschließung/

Vermarktung

2021

» Fortsetzung

der fachlichen

Prüfung

(2. Stufe)

Teilfortschreibung des Regionalplans Neuaufstellung des Flächennutzungsplans

Bebauungsplanung

» Abschluss VU

» Entwicklungs-

satzung?

Vorbereitende Untersuchungen – Zeitschiene und Verflechtungen



Grundwert:

10 €/m²

Entwicklungs- und

Personalkosten

Kosten der Bodenordnung

und Finanzierung

Kosten der Erschließung,

Entwässerung sowie des ökol.

Ausgleichs

Entschädigung für

vorhandene Restnutzung

Kosten für Anpassungen der

sozialen Infrastruktur

Kosten der

Stadt zur

Baureifmachung

erschlossenes

Wohnbaugrundstück

Bsp: 250 €/m²

Ankaufspreis

Topf für sog.

freihändigen Erwerb

Wesentlicher Unterschied zum

Ankaufsmodell der

Baulandstrategie:

Bei einer Entwicklungsmaßnahme

ist der Ankaufspreis durch eine

Wertermittlung für die derzeitige

Nutzung festgelegt und i. d. R.

niedriger als beim o. g. Ankaufs-

modell.

Jedoch besteht im Zuge der

Voruntersuchungen die

Möglichkeit des sog.

„freihändigen Erwerbs“.

Finanzierungsmodell im

Rahmen der vorbereitenden

Untersuchung im Landauer

Südwesten in Anlehnung an

das städtebauliche

Entwicklungsrecht



Ankaufsmodell in der Kernstadt – finanzielle Dimensionen

Baulandentwicklungen „Landau baut Zukunft“

Landau Südwest (VU) - Erster Abschnitt

23 ha – rd. 650 WE

40 Mio. Euro, davon 6 Mio. Euro Konsolidierung des städtischen Haushalts,

z. B. für Finanzierung sozialer Infrastruktur

Grundsätzliche Zustimmung zur Sonderfinanzierung über den städtischen

Haushalt von Seiten der ADD, vorbehaltlich der jeweiligen Einzelgenehmigungen

Kostenneutral für den städtischen Haushalt

Zwischenfinanzierungsbedarf ca. 20 Mio. Euro

(zusammen mit Flächenentwicklungen in den Stadtdörfern)



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Handlungsempfehlungen und Thesen für

Kommunen und das Land

3




In Schwarmstädten stößt die Innenentwicklung an ihre (natürlichen) Grenzen –

die (auch großflächige) Neuausweisung von Siedlungsflächen im Außenbereich

bei gleichzeitiger Bestandsentwicklung darf in solchen Städten kein Tabu sein.

Die Entwicklung von Außenbereichsflächen sollte nur über den kommunalen

Zwischenerwerb erfolgen – die klassische Baulandumlegung sichert keine

Baulandaktivierung, sondern schafft nur Bauland auf dem Papier.

Ein Teil der Bodenwertsteigerungen sollte für Maßnahmen der

Innenentwicklung verwandt werden – das entspricht dem Grundsatz

„Innenentwicklung vor Außenentwicklung“ und steigert die Akzeptanz vor Ort.

Aktive Baulandentwicklung bedarf finanzieller und personeller Ressourcen –

nachhaltige Flächenentwicklung gibt es nicht zum „Null-Tarif“.

Handlungsempfehlungen u. Thesen für Kommunen u. das Land



Kleinteilige, gestufte Entwicklungen im Innenbereich erfordern hohen Personal-

aufwand für eine kooperative Vorgehensweise.

Den Kommunen stehen eine Vielzahl an Instrumenten zur Verfügung, um Bau-

land für mehr (bezahlbaren) Wohnraum zu schaffen – es bedarf also keiner

neuen Instrumente, sondern „nur“ der konsequenten Anwendung vorhandener

Instrumente!

Gestuftes Vorgehen, ein laufendes Monitoring und die Überprüfung von Ziel-

und Prognosezahlen sind genauso unverzichtbar wie die Sicherung von

Qualitäten und sozialen Zielsetzungen durch den richtigen Instrumentenmix (von

der Bauleitplanung über städtebauliche Verträge bis zur Absicherung im

Grundbuch / Grunddienstbarkeiten zugunsten der Kommune).

Handlungsempfehlungen u. Thesen für Kommunen u. das Land



…VIELEN DANK

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