BauZ 2010 Workshop Forschungsinitiative "Nachhaltigkeit massiv" Kurzbewertungsverfahren...

BauZ 2010

Workshop Forschungsinitiative "Nachhaltigkeit massiv" KurzbewertungsverfahrenTechnisch-ökolog.(inkl. energetische) und humanökolog. Indices als Bewertungsparameter für den Marktwert von Gebäuden

ARGE Kreč – Stieldorf

Nachhaltigkeit massiv

Kurzbewertungsverfahren Technische, energetische und

(human) ökologische Indizesals Bewertungsparameter für den

Marktwert von Gebäuden

Karin Stieldorf, ARGE Krec-Stieldorf, ANB

v

UMWELT UMWELT

UMWELT UMWELT

GESTALTUNG Architektur Barrieren

INFRASTRUKTUR

ÖFFENTL. VERKEHR

WASSER

FREIRAUM

WERTSTOFFESONNE

LICHT

KOMFORTWärme / KühleLüftungLärm

ENERGIE

RESSOURCEN

CO2EMISSIONEN

MENSCH

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NEUE

ASPEKTE

BEWERTUNGS-

FAKTOREN

BISHER

NEU – Bewertung von Gebäuden aus ganzheitlicher /(human)ökologischer Sicht

BAUÖKOLOGIE

NACHHALTIGKEIT

PASSIVHAUS-

TECHNOLOGIE +

KONSTRUKTION

BARRIEREFREIES PLANEN UND BAUEN

UNIVERSAL DESIGN

PLANUNGSBETEILIGUNG

GEOMANTIE

FENG-SHUI

FARB-DESIGN

LAGE

GRÖSSE

ALTER AUSSTATTUNG

ANBINDUNG

ÖFFIS

Forderung Qualität statt Quantität

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Drei Fragen

zur anschließenden Diskussion im Workshop_BauZ

• Kann das Kurzbewertungsverfahren zur Entscheidungsfindung „Sanieren oder Abreißen“ beitragen?

• Welche Chancen bestehen, die „Nachhaltigkeitsqualitäten“ mit dem Kurzbewertungsverfahren am Wohnungsmarkt stärker ins Spiel zu bringen?

• Welche Interventionen können zu mehr Nachhaltigkeit im Bauwesen beitragen:

- Bewertungssysteme wie klima:aktiv / TQB?

- Jurierungen?

- Partizipationsverfahren etc.?

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Arbeitshypothesen bei Erstellung des Verfahrens:

• „nachhaltige“ Gebäude bieten ökonomische Vorteile (z.B.: höherer erzielbarer Marktwert)

• ökonomische Vorteile „nachhaltiger“ Gebäude lassen sich nutzen um zu deren Verbreitung beizutragen

-> Erfassung und Kommunikation der ökonomischen Vorteile notwendig

Problematik:

• bestehende Bewertungsverfahren sind Planungs-begleitend konzipiert und damit zu aufwändig für die Bestandsbewertung

Kurzbewertungsverfahren zur raschen Bewertung der energetischen, technisch-ökologischen und

humanökologischen Eigenschaften von Bestandsgebäuden mit Wohnnutzung

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Entwicklungsziele:

• Ermöglichung einer raschen nachhaltigkeitsorientierten Bestandsbewertung durch

• Auswahl geeigneter Indikatoren und• Entwicklung entsprechender Benchmarks

• Abstimmung / Harmonisierung des Kurzbewertungsverfahrens mit etablierten Verfahren (z.B. TQA, TQB, klima:aktiv, …)

-> Entwicklung einer „Light“-Version zu bestehenden Verfahren

• Schnittstellenentwicklung zur „klassischen Liegenschaftsbewertung“

• richtige Abbildung der ökonomischen Vorteile nachhaltiger Gebäude

Kurzbewertungsverfahren zur raschen Bewertung der energetischen, technisch-ökologischen und

humanökologischen Eigenschaften von Bestandsgebäuden mit Wohnnutzung

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Themen-bereich

Thema Kriterium Indikator Kennwert/ Messstandard

Nachweis

Beschreibung

Gliederung des Verfahrens in Themen-bereiche

Themen innerhalb eines Themen-bereichs

Einzelne bewertete Kriterien innerhalb eines Themas

Zur Bewertung eingesetzter Indikator

Verwendeter Kennwert, bzw. bei qualitativen Indikatoren: verbale Beschreibung der Messstandards und Messskalen

Vorgesehenes Nachweis-verfahren und erforderliche Unterlagen

Beispiele

Nutzungs-qualität (IBO-Ökopass)

Innenraum-luftqualität

Flüchtige Kohlenwasser-stoffe

Summe der flüchtigen Kohlenwasser-stoffe und Aldehyde

TVOC [mg/m³] Messung in einer Kontroll-wohnung

Ressourcen-schonung (TQ)

Bodenschutz Wertigkeit der bebauten Fläche

Ökologische Wertigkeit der bebauten Fläche

bestehende Gebäude-substanz > Flächen-recycling > Verdichtung > Erschlossenes Bauland > Nicht erschlossenes Bauland > Baulander-weiterung auf Ackerland oder Naturlandschaft

Angaben zur Wertigkeit der bebauten Fläche aus der Flächenwid-mungsplanung

• Erfassen und Vergleichen bestehender Verfahren

Entwicklungsschritte:

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• Systematische Zusammenstellung der unterschiedlichen Bewertungskriterien und Indikatoren

Umgang mit Ressourcen Energie Primärenergie Gebäudeerrichtung (ohne Innenausbau)

Primärenergie Verkehr (Pendler, Nicht-Wohngebäude)

Primärenergie Gebäudenutzung (Heizung, Warmwasser)

Heizenergiebedarf

Heizwärmebedarf (und Kompaktheit)

Heizsystem und Jahresnutzungsgrad

Art der Energieträger (Heizung, Warmwasser)

Anteil erneuerbarer Energieträger (Heizung, Warmwasser)

Warmwasserbereitungssystem

Solaranlage und Deckungsgrad

Lüftungsanlage energieeffizient

Allgemeinbeleuchtung energieeffizient

Spülen und Waschen mit Warmwasser

Photovoltaikanlage netzgekoppeltBoden Flächenrecycling

Ökologische Wertigkeit der bebauten Fläche (best. Gebäude, Flächenrecycling …)

Ökologie des Baulandes (Maßnahmen zur Erhaltung, Verbesserung …)

Einheimische Pflanzen- und Tierarten (Umgang mit bestehenden Restbiotopen ...)

Habitat-Management, Aktionsplan (gezielte Gestaltung, Pflege der Lebensräume)

Versiegelungsgrad der unbebauten Fläche

Bebauungsdichte

Umgang mit Altlasten (Bioremediation, Aufwertung belasteter Grundstücke ...)

Wasser Umgang mit Trinkwasser (Regenwassernutzung, Wohnungswasserzähler…)

Wassersparende Armaturen

Trinkwasserverbrauch (pro Person und Tag)

Umgang mit Grund- , Oberflächen- und Regenwasser am Gelände

Baustoffe Anteil recyclierter/ wiedergewonnener Materialien

Verwendung erneuerbarer Ressourcen (Ökobilanz, LCA)

OI3-Index (Streamline Analyse PEIn.e., GWP und AP)

Anteil zertifizierter/bewerteter Materialien (Zertifikate, EMS, Prioritätenliste IBO) Konstruktion und Gebäudehülle

Trennbarkeit der Baukonstruktionen

Verwendung regionaler Produkte

TransportmanagementLanglebigkeit Adaptierbarkeit der Gebäudeautomation

Flexibilität der Konstruktion

Maßnahmen zur Verbesserung Gebäudebetrieb

Maßnahmen zur Verbesserung Instandhaltung

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• Klassifizierung der erfassten Kriterien nach Aufwand der Datenerhebung und Datenverfügbarkeit im Gebäudebestand

Darstellung Bezeichnung Definition

1verfügbar mit sehr geringem Aufwand

erforderliche Daten sind aus vorhandenen Unterlagen (Energieausweis, Planunterlagen, Gebäudedokumentation,... ) unmittelbar ablesbar

2verfügbar mit eher geringem Aufwand

Daten für geschulte Fachperson aus vorhandenen Unterlagen ablesbar, einfache Berechnung, Begehung durch Laien erforderlich, …

3 verfügbar mit mittlerem Aufwand Begehung durch Fachperson erforderlich, aufwändigere Berechnung mit gängiger Software, …

4 verfügbar mit großem AufwandGutachten durch Sachverständigen, längerfristiges Monitoring, Messung oder aufwändige Datenerfassung, spezielle Software erforderlich,...

5 nicht verfügbar Datengrundlagen für die Bewertung sind nicht oder nur mit unwirtschaftlichem Aufwand verfügbar

? keine KlassifizierungRelevanz und Sinnhaftigkeit der Bewertung fraglich, Kriterium unklar oder Vorhandensein der Bewertungsgrundlagen unwahrscheinlich

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• Ausscheiden prozessbezogener Kriterien

Darstellung Bezeichnung Definition

S Standortqualität Bewertung bezieht sich auf standortabhängige Eigenschaften

O Objektqualität Bewertung bezieht sich auf die Qualität des Bauwerks (inkl. Außenanlagen)

P Planungsqualität Bewertung bezieht sich auf die Qualität des Planungsprozesses

A Ausführungsqualität Bewertung bezieht sich auf die Qualität des Ausführungsprozesses

B Bewirtschaftungsqualität Bewertung bezieht sich auf die Qualität der Bewirtschaftung

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• Auswahl der relevanten Kriterien und Indikatoren in mehreren Arbeitsschritten (Fragebogenumfrage, Workshops, Expertengespräche …)

3.8.4 Freiräume

sehr mittel gar nicht k.A.

komfortrelevant

gesundheitsrelevant

sozialrelevant

wichtig

aussagekräftig

aufwändig

Anmerkung:

Indikator: Versorgungsgrad an halböffentlichen und öffentlichen FreiräumenBewertete Gegebenheiten: Entfernung, Größe und Attraktivität von Grünverbindungen, Parkanlagen, Plätzen, Fußgängerzonen und sonstigen Aufenthaltsmöglichkeiten im Freien

Ich halte das Kriterium Freiräume bei der nachhaltigkeitsorientierten Bewertung von Bestandsgebäuden mit Wohnnutzung für:

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Nr. Bezeichnung Definition Anzahl

1. in der Auswahl entsprechend Auswertungsmodus im Kriterienset enthalten 27

2. nicht in der Auswahl entsprechend Auswertungsmodus nicht im Kriterienset enthalten 6

3.in der Auswahl, inhaltlich zu diskutieren

entsprechend Auswertungsmodus im Kriterienset enthalten, Anmerkungen lassen jedoch inhaltlichen Diskussionsbedarf erkennen

7

4.in der Auswahl, Sinnhaftigkeit fraglich

entsprechend Auswertungsmodus im Kriterienset enthalten, Anmerkungen lassen jedoch die Sinnhaftigkeit fraglich erscheinen

9

5.nicht in der Auswahl, noch Diskussionsbedarf

entsprechend Auswertungsmodus nicht im Kriterienset enthalten, Anmerkungen lassen dennoch Diskussionsbedarf erkennen

29

6.nicht in der Auwahl, Diskussion erwünscht

entsprechend Auswertungsmodus nicht im Kriterienset enthalten, Kriterium sollte aus unserer Sicht dennoch diskutiert werden

9

Indikator/Kennwert ungeklärt

Indikator/Kennwert für die Bewertung dieses Kriteriums nicht ausreichend definiert oder ungeeignet

24

Erfassung/Überprüfbarkeit fraglich

Erfassung und Überprüfbarkeit dieses Kriteriums (mit angemessenem Aufwand) fraglich

21

• Bewertung der einzelnen Kriterien und Indikatoren (anhand der Ergebnisse früherer Arbeitsschritte)

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• Kriterien- und Indikatorset zur nachhaltigkeitsorientierten Kurzbewertung von Bestandsgebäuden

Themenbereich Bewertete Aspekte

Standort Stärken und Schwächen des Standortes und standortbedingte Umweltwirkungen

Gebäude

Qualität und Ausstattung technische, planerische und gestalterische Qualität, Zustand und Ausstattung des Gebäudes

Umwelt und Ressourcen unmittelbar gebäudebedingte Umweltwirkungen (Ressourcenverbrauch und Emissionen)

Komfort und Gesundheit unmittelbar gebäudebedingte Auswirkungen auf Komfort und Gesundheit der Gebäudenutzer

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• Aggregation und Gewichtung der Kriterien zueinander

Themenbereich Teilaggregierte Ergebnisse

Standort 63 von 100 %

Gebäude

Qualität und Ausstattung 78 von 100 %

Umwelt und Ressourcen 46 von 100 %

Komfort und Gesundheit 62 von 100 %

Gewichtungspunkte

3 2 1

Ausmaß der potentiellen Auswirkung global oder regional lokal Gebäude oder Grundstück

Intensität der potentiellen Auswirkung stark oder direkt moderat oder indirekt schwach

Dauer potentiellen Auswirkung >50 Jahre >10 Jahre <10 Jahre

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Thema Nr. Kriterium Gewichtung

1 Standor

t

1.1 Anbindung an die Infrastruktur 20 %

100 %

1.2 Zugang zu öffentlichen Verkehrsmitteln 15 %

1.3 Sichere und ausreichende Fuß- und Radwege 10 %

1.4 Freiräume 10 %

1.5 Anliegende Medien und Potentiale 5 %

1.6 Lärmbelastung 15 %

1.7 Umgebungsrisiken10 %

(20 %)

1.8 Flächeninanspruchnahme 15 %

1.9Image und Zustand von Standort und Quartier (Platzhalter, Ausgabe aber keine Bewertung) 0 %

2

Gebäude

2.1

Qualität

und

Ausstattung

2.1.1 Ausstattung der Wohneinheit 10 %

100 %

2.1.2 Ausstattung der Wohnanlage/Siedlung 10 %

2.1.3 Architektur- und Haustechnikplanung 10 %

2.1.4 Raumaufteilung und Nutzungsflexibilität 15 %

2.1.5 Barrierefreiheit 20 %

2.1.6Kriminalitätsprävention und räumliches Sicherheitsempfinden 10 %

2.1.7 Alter und Zustand 15 %

2.1.8 Schallschutz 10 %

2.1.9 Lebenszykluskosten (Platzhalter) 0 %

• Gewichtungsbeispiel

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• Entwicklung, Auswahl und Festlegung der energetischen und (human-) ökologischen Indices

• Kriterienauswahl• Festlegung der Indikatoren / Kennwerte• Festlegung der Art und Weise der Erfassung• Festlegung von Messstandards / Benchmarks / Quellen• Festlegung der Aggregation und Gewichtung

Kriterium Schutzziel Indikator / Kennwert ErfassungMessstandards / Benchmarks / Quelle

Gewichtung

Beispiel

Heizenergie-bedarf

Ressourcen-schonung

Jährlicher Heizenergiebedarf pro m² konditionierter Brutto-Grundfläche, HEB [kWh/m²a]

Energie-ausweis

OIB - Richtlinie 6 x %

Sonne im Dezember

Komfort und Gesundheit

Sonnenstunden am 21. Dezember im größten Aufenthaltsraum, mögliche Besonnungsdauer [h]

Berechnung (von Hand / mit Software)

TQ Kriterienkatalog x %

Kriterium Schutzziel Indikator / Kennwert ErfassungMessstandards / Benchmarks / Quelle

Gewichtung

Beispiel

Heizenergie-bedarf

Ressourcen-schonung

Jährlicher Heizenergiebedarf pro m² konditionierter Brutto-Grundfläche, HEB [kWh/m²a]

Energie-ausweis

OIB - Richtlinie 6 x %

Sonne im Dezember

Komfort und Gesundheit

Sonnenstunden am 21. Dezember im größten Aufenthaltsraum, mögliche Besonnungsdauer [h]

Berechnung (von Hand / mit Software)

TQ Kriterienkatalog x %

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Informationen zum Kriterienset

Fokus:

• Nachhaltigkeitsorientierte Bewertung von Bestandsgebäuden mit Wohnnutzung

• Energieausweis IST Voraussetzung für die Bewertung

• 4 Themenbereiche mit insgesamt 34 Kriterien

• 4 davon werden aus dem Energieausweis übernommen/abgeleitet

• 8 davon sind Standortkriterien und werden teilweise automatisiert erfasst

• Übrige erforderliche Datenerfassung erfolgt über Checklisten

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Schnittstellenentwicklung zu bestehenden energietechnischen und ökonomischen Bewertungsmodellen

• Analyse der verfügbaren hedonischen Modelle

• Kriterienabgleich zwischen hedonischen Modellen und dem entwickeltem Kriterienset

• Ermittlung hedonische Preise zu Indikatoren und Teilindikatoren aus dem Kriterienset

• Empfehlungen zu nachhaltigkeitsrelevanten Indikatoren, die:

• derzeit direkt in hedonische Modelle implementiert werden könnten (Daten vorhanden, Signifikanz überprüfbar)

• nach einer Datennacherhebung implementiert werden könnten (Datennacherhebung durchführbar)

• in Zukunft implementiert werden könnten (Erfassung bei neuen Datensätzen wirtschaftlich durchführbar)

implementierbar Daten vorhanden

Datennacherhebung (automatisiert) möglich

Datenerhebung in Zukunft möglich

derzeit nicht implementierbar

Beispiel

• Eingesetzte Energieträger für den Heizenergiebedarf

• Bebauungsdichte• Emissionen aus dem

Heizenergiebedarf

• Radonbelastung• Sonne im Dezember• Sichere und ausreichende

Fuß und Radwege

• Umgang mit Trinkwasser• chemischer Holzschutz• Natürliche Lüftung und

Belüftbarkeit

• Belastende Baustoffe• Trennbarkeit der

Baukonstruktrion• Schallschutz

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Umsetzung der Ergebnisse des Forschungsprojektes

• Kriterien- und Indikatorset als Basis für diverse Bewertungstools

(open source)

• Kurzbewertungsverfahren für Bestandsgebäude (Wohn- und Büroimmobilien)

(aufbauend auf Energieausweis, „Light-Version“ zu bestehenden Verfahren)

• Weiterentwicklung „hedonischer“ Modelle (Datenlage!)

(Einfluss von ökologischen Indikatoren auf den Marktwert, Marktbeobachtung)

• Einbindung des Kriteriensets in klassische Immobilienbewertungstools

• Sanierungstool

(vorher – nachher)

(Abstimmung zwischen Liegenschaftsbewertung und Nachhaltigkeitsbewertung)

→ Marktwirksamkeit → Verbesserung Bestand → Marktbeobachtung

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Danke für Ihr Interesse!

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„Eine hohe Raumenergie ist das Lebenselixier jedes Hauses, jeder Wohnung und jedes Arbeitsplatzes. Durch günstige Raumgestaltung und Anordnung wird die Lebensenergie in den Räumen positiv beeinflusst und steigert damit Ihr Wohlbefinden, Ihre Produktivität und Ihre Gesundheit....“

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