ANLAGEIMMOBILIEN IN BERLIN MARKTBERICHT 2016

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BERLIN BLEIBT BERLIN. UND WO BLEIBEN SIE?

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Auch ohne Olympische Spiele hat Berlin mit großer Dynamik die internationale Aufmerksamkeit gewonnen. Dieses In-teresse hat mehrere Ursachen. Berlin ist die Hauptstadt des nach wie vor als wirtschaftlich und sozial stabil wahrge-nommenen Deutschland – auch wenn Erfolge der rechtspopulistischen AfD im Ausland sehr wohl diskutiert wer-den. Zudem hat sich in der Metropole an der Spree eine multinationale Start-up-Szene etabliert, die in Synergie mit der bunten Kulturszene wiederum für zusätzliche Attraktivität sorgt.

Nachdem etwa Tausende junge Israelis den Charme, aber auch die praktischen Vorteile des Berliner Alltags zu schätzen wissen, kommen nun die jungen Briten in Deutschlands größte Metropole – auch auf der Flucht vor den Folgen des Bre-xit. Wie sich der Ausstieg der Briten aus

der EU mittel- und langfristig auf dem Berliner Immobilienmarkt bemerkbar machen wird, lässt sich aktuell noch nicht seriös vorhersagen. Sicher ist: Schon jetzt wächst die Zahl der Einwoh-ner deutlich schneller als die Zahl der Wohnungen. Und ob Restriktionen wie Mietpreisbremse, Milieuschutzgebiete und die sogenannte kooperative Bau-landentwicklung für den nötigen zusätz-lichen Schub beim Neubau sorgen, darf zumindest bezweifelt werden.

Trotzdem bietet der Berliner Zinshaus-markt in Zeiten hoher Nachfrage und niedriger Zinsen weiterhin interessante, nachhaltige Investitionsmöglichkeiten. Mit unserem aktuellen Marktbericht wol-len wir Ihnen einen ersten Überblick bie-ten: Preise, Daten, Fakten, Trends.

Für mehr sprechen Sie uns gerne an!

EDITORIAL

Sven Oliver Nüss,

Geschäftsführer

der ZINSHAUSTEAM & KENBO

Berlin GmbH & Co. KG

Sven Oliver Nüss

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RASANTE PREISDYNAMIK BEI ZINSHÄUSERN

Seit 2012 sind Neuvermietungsmieten in Berlin nach Zahlen von empirica um fast ein Viertel gestiegen und die Neubau-mieten um 16 %. Nach einem etwas ru-higeren zweiten Halbjahr 2015 ziehen die Mieten besonders in den Berliner Bezir-ken mit eher niedrigem Mietpreisniveau deutlich an – wie etwa in Marzahn-Hel-lersdorf oder Lichtenberg, wo Mietpreis-zuwächse von über 10 % notiert werden. Da in Berlin bis dato Neubau überwie-gend im hochpreisigen, frei finanzierten Segment entsteht, weichen Zuziehende und Berliner in Lagen mit niedrigerem Mietpreisniveau aus und treiben damit

auch hier die Preise. In Reinickendorf oder Treptow-Köpenick steigen die Mieten ebenfalls überdurchschnittlich – auch, weil hier viele Neubauwohnun-gen auf den Markt kommen. Doch legen Bezirke mit Trendlagen ebenfalls zu, wie Friedrichshain-Kreuzberg, Neukölln, Wedding, Charlottenburg-Wilmersdorf.

Im Mittel erreichen die Berliner Neubau-angebotsmieten aktuell fast 13 Euro/m², wobei sie sich innerhalb des S-Bahn-Rings zwischen 11 und 15 Euro/m² bewegen und außerhalb meist unter 11,50 Euro/m² bleiben.

Doch für viele und besonders neue Inves-toren am Berliner Zinshausmarkt steht die Entwicklung der Mieten für die Kauf-

DIE HAUPTSTADT WÄCHST – DIE PREISE STEIGEN

RASANTE PREISDYNAMIK BEI ZINSHÄUSERN

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BERLINER IMMOBILIENMARKT 2016

entscheidung nicht im Fokus, sondern die weitere rasante Wertentwicklung der Immobilie. Das ist – mit Blick auf die Zah-len des Gutachterausschusses – keine gänzlich unberechtigte Hoffnung. So kletterten die durchschnittlichen Kauf-preise für Mietshäuser ohne gewerbli-che Flächen von 2014 bis 2015 um 18 % von 2,7 Mio. Euro auf 3,2 Mio. Euro. Bei klassischen Zinshäusern mit Gewerbe-flächen betrug der Zuwachs knapp 28 %, von 3,5 Mio. Euro auf 4,5 Mio. Euro. Diese Entwicklung spiegelt sich auch in den Quadratmeterpreisen. So verteuerten sich Mietshäuser ohne Gewerbe im ge-nannten Zeitraum um 20 % auf 1.550 Euro/m² und Zinshäuser um 19 % auf 1.490 Euro/m².

Allerdings wird es für die Kaufinte-ressenten schwieriger zu kaufen. Bei Mietshäusern ohne Gewerbeflächen ging die Zahl der Kauffälle um 11 % auf 569 zurück. Dass in diesem Segment der Umsatz trotz steigender Quadratmeter-preise sogar um 21 % auf 1,63 Mrd. Euro schrumpfte, ist auf den Rückgang der verkauften Fläche um 37 % zurückzu-führen.

Lage-Kategorie Faktor Preis pro m2 Entwicklung

TOP-LAGECharlottenburg-Wilmersdorf, Mitte

24 - 38-facheJahresmiete

3.000 - 4.700 æ

GUTE LAGESteglitz-Zehlendorf, Prenzlauer Berg, Schöneberg

22 - 28-facheJahresmiete

2.000 - 3.500 æ

MITTLERE LAGEFriedrichshain-Kreuzberg, Pankow, Tempelhof, Neukölln, Wedding

18 - 24-facheJahresmiete

1.600 - 2.700 æ

EINFACHE LAGETreptow-Köpenick, Marzahn-Hellersdorf, Lichtenberg, Reinickendorf, Spandau

17 - 22-facheJahresmiete

1.100 - 1.900 æ

PREISSPIEGEL FÜR BESTANDSOBJEKTE (MIETHÄUSER)

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BERLINER IMMOBILIENMARKT 2016

Bei den Wohn- und Geschäftshäusern kletterte der Umsatz im vergangenen Jahr bei 660 Verkaufsfällen – 5 mehr als 2014 – aufgrund der höheren Preise um 21 % auf 2,77 Mrd. Euro.

Trotz gleichzeitig deutlich gestiegener Mieten haben sich auch die in Jahresnet-tokaltmieten ausgedrückten Verkaufs-faktoren stark nach oben entwickelt – bei Mietshäusern ohne Gewerbeflä-chen stieg der Preis von 19,7 Jahres-nettokaltmieten im Jahr 2014 auf 23,2 im vergangenen Jahr. Weniger ausge-prägt ist die Entwicklung bei Wohn- und Geschäftshäusern. Hier stieg der Preis binnen eines Jahres um zwei Jahresnet-tokaltmieten auf 22,3.

PREISSPRUNG BEI ZWISCHENKRIEGSBAUTEN AUSSERHALB DER CITY

Hier lohnt ein differenzierter Blick in die verschiedenen Baualtersklassen inner-halb der City und außerhalb. Die gefrag-testen Wohnimmobilien sind weiterhin Gründerzeithäuser. Im vergangenen Jahr

stieg der Preis für bis 1919 errichtete Mietshäuser ohne Gewerbeflächen in-nerhalb des S-Bahn-Rings um 16,3 % auf 1.255 Euro/m², außerhalb des S-Bahn-Rings um 14,4 % auf 1.001 Euro/m². Der Verkaufsfaktor erhöhte sich binnen eines Jahres von 21,4 auf 24,5 Jahresnetto-kaltmieten.

Den größten Preissprung vollzogen je-doch die Baujahre 1920-1948 außerhalb der City. Hier stieg der Preis um fast 68 % auf 1.445 Euro/m². In der City tat diese Altersklasse mit einem Plus von 34,8 % auf 1.587 Euro/m² sowie einem von 22,8 auf 27,9 gestiegenen Verkaufs-faktor ebenfalls einen ordentlichen Satz. Um fast ein Drittel erhöhte sich der Preis bei Mietshäusern ohne Gewerbe der Jahrgänge 1991 bis 2000 außerhalb der City.

Bezeichnend für die Goldgräberstim-mung ist, dass der höchste eingewer-tete Preis mit 3.049 Euro/m² für ein in der City gelegenes Gründerzeithaus in einem schlechten Bauzustand gezahlt wurde. Der Kaufpreisfaktor ist nicht notiert.

PREISSPRUNG BEIZWISCHENKRIEGSBAUTEN AUSSERHALB DER CITY

0100200300400500600700800900

1.000

2014

2013

2012

2015

KAUFFÄLLE

730

923

287

71

842

948

282

90

641

655

274

67

569

660

287

90

Mietwohnhäuser Wohn- und Geschäftshäuser

Büro- und Geschäftsimmobilien Gewerbe- und Industrieobjekte

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BERLINER IMMOBILIENMARKT 2016

Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte Berlin 2016

0

500

1.000

1.500

2.000

2.500

3.000

3.500

4.000

4.500

2014

2013

2012

2015

GRUNDSTÜCKSUMSÄTZE (IN MIO. EURO)

1.316

2.794

2.155

143

1.849

2.861

2.382

216

2.072

2.331

2.256

249

1.635

2.773

4.382

350

5

Bei Wohn- und Geschäftshäusern schlägt sich die nachfragebedingte Ausweichbewegung der Investoren in die Stadtteile außerhalb der City be-sonders deutlich im Preis nieder. Auch hier gewinnen die Jahrgänge 1920 bis 1948 mit einem um 45,5 % auf 1.503 Euro gestiegenen Quadratmeterpreis sowie einem Kaufpreisfaktor, der von 19 auf 23,1 Jahresnettokaltmieten gestiegen ist, am stärksten.

Die außerhalb der City 1971 bis 1990 entstandenen Zinshäuser klettern im Preis um 35,8 % auf 1.233 Euro/m², ge-folgt von Gründerzeithäusern in gutem Bauzustand (+ 29,9 % auf 1.468 Euro/m²) und normalem Bauzustand (+ 28,7 % auf 1.090 Euro/m²). Bei letzterer Kategorie stieg auch der Kaufpreisfaktor von 15,8 auf 20,4.

Der höchste eingewertete Preis bei Wohn- und Geschäftshäusern wurde mit 3.047 Euro/m² für einen 2011 ent-standenen Neubau gezahlt – gefolgt von einem gut erhaltenen Gründerzeithaus in der City (2.689 Euro/m²).

Einen selbst in diesen Zeiten ungewöhn-lichen Satz machte das Umsatzvolumen bei Büro- und Geschäftshäusern. Wäh-rend die Kauffallzahlen 2015 lediglich um 5 % auf 287 stiegen, explodierte der Umsatz um 94 % auf 4,38 Mrd. Euro. Deutlich beeinflusst wird das Transak-tionsvolumen durch den Verkauf des Quartiers Potsdamer Platz für etwa 1,3 Mrd. Euro an ein Tochterunternehmen von Brookfield Property Partners. Hinzu kommt der Verkauf mehrerer Gewerbe-gebiete und größerer Einkaufszentren.

BERLIN WÄCHST UND FORCIERT DEN WOHNUNGSBAU

Berlin wächst schneller, als Wohnungen gebaut werden. Allein im vergangenen Jahr stieg die Zahl der Einwohner um 47.000. Zwar ziehen angesichts der steigenden Wohnungsmietkosten zu-nehmend Familien in den Brandenbur-ger Speckgürtel, doch aus den anderen Bundesländern und vor allem aus dem Ausland ist der Zuzugssaldo positiv. Über die Hälfte der neuen Berliner kommt

BERLIN WÄCHSTUND FORCIERT DEN WOHNUNGSBAU

BERLINER IMMOBILIENMARKT 2016

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aus dem europäischen Ausland. Der Anteil von Flüchtlingen liegt bei 18.000. Und seit einigen Jahren verzeichnet Ber-lin aufgrund der vielen jungen Neubür-ger auch einen Geburtenüberschuss, der 12 % zum Einwohnerwachstum beiträgt.

Besonders die Neubürger zieht es in die zentrumsnahen Trendviertel. So kletterte die Zahl der Einwohner im Bezirk Mitte in den letzten fünf Jahren um 9 % – sie liegt damit deutlich über dem Berliner Durch-schnitt von 5,3 %. Dass auch Lichtenberg (7,4 %), Pankow (6,8 %) und Spandau (6,3 %) überdurchschnittlich wachsen, liegt ebenfalls an den hier verorteten Neubau-quartieren. Noch schneller als die Ein-wohnerzahl wächst die der Haushalte. Im Berliner Mittel kamen in den letzten fünf Jahren 6,4 % hinzu. Überdurchschnitt-liche Zahlen werden in Lichtenberg (11 %), Spandau (9,6 %), Pankow (9,3 %) oder Steglitz-Zehlendorf (7,7 %) notiert.

Um die Neubürger unterzubringen und Gentrifizierung zu vermeiden, vereinbar-ten der Senat und die Wohnungswirt-schaft im Juli 2014 die Genehmigung von jährlich 12.000 Wohneinheiten, um

10.000 realisieren zu können. Ange-sichts des Flüchtlingszuzugs wurde vom Senat Anfang 2016 die Zahl der jährlich fertigzustellenden Wohnungen auf 15.000 bis 20.000 erhöht. Davon ist die Bundeshauptstadt jedoch noch weit entfernt. Nachdem 2013 die Zahl der fertiggestellten Wohneinheiten in neuen Wohngebäuden bei gut 4.500 lag, konnten im vergangenen Jahr immer-hin über 8.700 Wohnungen übergeben werden und knapp 18.000 wurden ge-nehmigt. Rechnet man Wohnungen in Nichtwohnbauten, Modernisierungen und Umbauten hinzu, kommt man sogar auf über 22.300 Baugenehmigungen und 10.700 Fertigstellungen.

GEBREMSTE DYNAMIK BEI DEN BAUGENEHMIGUNGEN

Doch die Dynamik bei den Baugeneh-migungen verlangsamt sich. Während es den Baubehörden zwischen 2010 und 2014 gelang, im Mittel jährlich 43 % mehr Projekte zu genehmigen als im Jahr zu-vor, lag der Zuwachs von 2014 auf 2015 bei nur 10 %. Und im ersten Halbjahr

GEBREMSTE DYNAMIK BEI DEN BAUGENEHMIGUNGEN

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BERLINER IMMOBILIENMARKT 2016

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0500.000

1.000.0001.500.0002.000.0002.500.0003.000.0003.500.0004.000.0004.500.0005.000.000

2014

2013

2012

2015

KAUFPREISE (IN EURO)

1.585.000

2.735.000

1.680.000

3.305.000

2.695.000

3.495.000 3.185.000

4.460.000

Mietwohnhäuser Wohn- und Geschäftshäuser

Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte Berlin 2016

0

5

10

15

20

25

2014

2013

2012

2015

VIELFACHES DER JAHRESNETTOMIETE

15,2

16,7

17,8

18,2

19,7

20,3

23,2

22,3

2016 wurden mit 9.294 Wohneinheiten in neuen Wohngebäuden 9,7 % mehr ge-nehmigt als in den ersten sechs Monaten des Vorjahres.

Die gebremste Dynamik hatte verschie-dene Ursachen. Die Sachbearbeiter sto-ßen an Kapazitätsgrenzen, denn die Zahl der abgearbeiteten Baugenehmigungen hat sich seit 2010 mehr als verfünffacht. Auch wächst die Zahl der eingereichten Bauanträge aufgrund steigender Grund-stückskosten des sich verknappenden Baulandes nicht im Tempo der vergan-genen Jahre weiter. Da die Zahl der Fer-tigstellungen der Zahl der Baugenehmi-gungen stark hinterherhinkt, wirft der Berliner Stadtentwicklungssenator An-dreas Geisel Teilen der Immobilienwirt-schaft vor, mit Baugenehmigungen zu spekulieren, statt Wohnungen zu bauen.

Allerdings hat die Politik mit Regulierun-gen wie dem in diesem Jahr greifenden Modell der kooperativen Baulandent-wicklung wenig zur Attraktivierung des Neubaus beigetragen. Bei der koope-rativen Baulandentwicklung sollen die Projektträger Kosten für die Finanzie-

rung und Realisierung von Kitas und Grundschulen übernehmen, sofern zu-sätzlicher Bedarf durch ihre Neubauak-tivitäten entsteht. Gleichzeitig sollen 10 bis 33 % als öffentlich-geförderte Woh-nungen errichtet werden. Tun sie dies nicht, rutschen sie etwa hinsichtlich der Baurechtschaffung bei der Verwaltung ganz unten in den Stapel.

DIE ENTWICKLUNGIN DEN BEZIRKEN

Mit 2.001 Fertigstellungen lag der Be-zirk Pankow 2015 im Ranking der Bezirke vorn. Einen Bauschwerpunkt bildet etwa das einstige Gelände der Fahrbereit-schaft des Ministerrates der DDR an der Straßburger Straße/Ecke Saarbrücker Straße. Hier entsteht die Wohnsiedlung La Vie mit 362 Wohneinheiten.

Mit 1.837 Wohneinheiten folgt Fried-richshain-Kreuzberg. In dem teils noch recht ruppigen Szene-Bezirk sind die Brachen auf der Stralauer Halbinsel im Fokus der Entwickler sowie eines der vier Baufelder des ehemaligen Bahn-

DIE ENTWICKLUNG IN DEN BEZIRKEN

0

5.000

10.000

15.000

20.000

25.00016098

19199

2014

2006

1. HALBJAHR 2015 1. HALBJAHR 2016

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

987312518

17814

22365

43815019

37914889

50506297

43295603

37765470

55277358 7571

9941

2015

Fertigstellungen Mietwohnhäuser Baugenehmigungen Mietwohnhäuser

Fertigstellungen gesamt Baugenehmigungen gesamt

77 % 82 %

8.470 von 10.962

9.294

von 11.351

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BERLINER IMMOBILIENMARKT 2016

BAUGENEHMIGUNGEN UND -FERTIGSTELLUNGEN

WOHNANTEIL BAUGENEHMIGUNGEN

Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg

geländes an der Flottwellstraße, nahe dem neuen Gleisdreieckpark.

In Treptow-Köpenick, wo im vergange-nen Jahr 1.797 Wohneinheiten fertigge-stellt wurden, entstehen an der Wen-denschlossstraße bis 2026 etwa 1.100 Wohnungen auf einem ehemaligen Gärt-nereigelände an der Dahme. 700 Woh-nungen werden an der Regattastraße in Grünau auf einer altlastensanierten Industriefläche gebaut.

Lichtenberg lag 2015 mit 1.274 fertig-gestellten Wohnungen auf Rang 4 der Bezirke. Zu den großen Projekten zählen die Umnutzung des früheren Sportler-wohnheims an der Konrad-Wolf-Straße mit 259 Wohnungen sowie die Errichtung von zwei Wohnanlagen mit 170 Einheiten in der Gartenstadt Karlshorst. Zudem plant die Howoge auf dem Gelände des ehemaligen Kinderkrankenhauses Lin-denhof 400 Wohnungen.

Im begehrten Bezirk Mitte konnten 998 Wohneinheiten übergeben werden. Schwerpunkte sind hier die Keibelstra-ße, wo Strauss & Partner ein marodes

Parkhaus durch das Wohnquartier am Alexanderplatz mit 190 Wohneinheiten und 5.800 m2 Gewerbeflächen ersetzen. Hinter dem Hamburger Bahnhof, direkt am Berlin-Spandauer Schifffahrtskanal wird durch die Groth-Gruppe der soge-nannte KunstCampus mit 120 Wohnun-gen errichtet.

Nach Zahlen des Gutachterausschusses wurden 2015 mit 48,7 ha zwar 14 % we-niger Fläche für die Bebauung mit ge-schlossener Bauweise veräußert, doch der Umsatz kletterte um 32 % auf 454 Mio. Euro. Da der Nachfrageüberhang zu Preisen führte, die teils deutlich über dem Bodenrichtwert lagen, entschloss sich der Gutachterausschuss 2015, die Bodenrichtwerte für Bauland mit einer GFZ (Geschossfächenzahl) bis 2,0 um bis zu 30 % und für hochverdichtetes Bau-land mit einer GFZ über 2,0 um bis zu 50 % anzuheben.

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Entwicklung eines Stadtquartiers in Lichtenberg: Projekt „Lindenhof“ schafft rund 400 Wohnungen.

Die internationalen Rahmenbedingun-gen mit den schwer einschätzbaren Folgen des Brexit, dem Konflikt mit der Türkei, mit Russland, der Uneinigkeit in der EU über die Flüchtlingsfrage, der lahmenden Weltkonjunktur etc. sorgen für ein weiter steigendes internationa-les Interesse an deutschen Immobili-en. Deutschland wirkt mit seiner ver-gleichsweise florierenden Wirtschaft, der niedrigen Arbeitslosigkeit und sei-ner – durch einige großzügige Tarifab-schlüsse – solventen Einwohnerschaft wie eine Insel der Seligen für das inter-nationale Kapital. Mit der Folge, dass auch viele mit der Immobilienwirtschaft wenig vertraute Anleger in den Markt eintreten – sowohl aus Deutschland,

aber auch aus dem Ausland – und mit Blick auf die Zielstellung „Kapitalsiche-rung“ Renditen akzeptieren, die für vie-le Projektentwickler und professionelle Endinvestoren nicht refinanzierbar sind.

So werden in den Top-Lagen nach Wahrnehmung unseres Hauses Kauf-preisfaktoren gezahlt, die nicht selten an die 40-fache Jahresnettokaltmiete heranreichen – und im Einzelfall darü-berliegen. Preise, die sich nur durch die Umwandlung in Eigentumswohnungen amortisieren lassen.

Die Aufteilung erfreut sich deshalb wachsender Beliebtheit, weil die Nach-frage nach (Eigentums-) Wohnungen

AUSBLICK 2017

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BERLINER IMMOBILIENMARKT 2016

schneller zunimmt als der Neubau. So ist von 2011 bis 2015 die Einwohnerzahl Berlins um 7,4 % gewachsen, die Zahl der Wohnungen jedoch um weniger als 2 %. Dabei ist zu beachten, dass die Umwandlung von Wohnungen durch so-ziale Erhaltungsverordnungen (Milieu-schutz) in vielen begehrten Lagen ein-geschränkt ist. Allerdings ist die Zahl der Umwandlungen in den Bezirken Friedrichshain-Kreuzberg und Pankow trotz der zahlreichen Milieuschutzge-biete deutlich gestiegen. Am Prenzlau-er Berg etwa hat sie sich von 2014 auf 2015 auf 3.179 verdoppelt.

Auch in einfachen Lagen sind ange-sichts des schwachen Angebots und des wachsenden Liquiditätsdrucks zunehmend Kaufpreisfaktoren um die 20-fache Jahresnettokaltmiete zu er-warten.

Anleger sollten weiterhin sehr sorgsam die Nachhaltigkeit des Investments im Fokus haben und nicht zu sehr auf ein Anhalten der Preisspirale setzen. Wei-terhin ist der Immobilienmarkt ein zyk-lischer Markt.

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Bildnachweis: Vincent Mosch/vincent.mosch.berlin – Lindenhof: Howoge/Max Dudler - Shutterstock/shutterstock.com – iStock/istock.com