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Berücksichtigung und Bewertung von Abbruchkosten

Vorschläge und Lösungsansätze für die Praxis

Karsten Wilke – Diplomverwaltungsökonom (FH)

STADT HALDENSLEBENProjektteam Doppik

5. Anwendertreffen Doppik-Forum HS Harz KARSTEN WILKESTADT HALDENSLEBEN

Im Eigentum der Stadt Haldensleben stehen:

Bebaute/unbebaute Grundstücke, die...

schon vor 1991 im Eigentum der Stadt standen odernach 1991 angeschafft wurden

... und mittels Abbruchmaßnahmen hergerichtet wurden.

Grundstücke, die mit Abbruchmaßnahmen beplant sind.

Abbruchkosten – Bewertungsverfahren für die Praxis


Die Problematik

Was sieht die Rechtsprechung bezüglich der Wertermittlung von Abbruchkosten vor?

Was sind die gesetzlichen Rahmenbedingungen?Was sagt der BFH?Was können/sollen Kommunen daraus entnehmen?

Wie sind Abbruchkosten wertmäßig zu berücksichtigenund zu bilanzieren?

Gibt es systematische Bewertungsansätze? Bei welcher Bilanzposition sollen Abbruchkosten einfließen?Können Abbruchkosten für die EÖ vernachlässigt werden?

Abbruchkosten – Bewertungsverfahren für die Praxis

§ 255 II HGB; Zi. 4.1 e BewertRL LSA

„Herstellungskosten sind die Aufwendungen, die durch den Verbrauch von Gütern und die Inanspruchnahme von Diensten für die Herstellung eines Vermögensgegenstandes, seine Erweiterung oder für eine über seinen ursprünglichen Zustand hinausgehende wesentliche Verbesserung entstehen.“

5. Anwendertreffen Doppik-Forum HS Harz KARSTEN WILKESTADT HALDENSLEBEN Abbruchkosten – Bewertungsverfahren für die Praxis

Die Rechtsprechung

Die Rechtsprechung

§ 253 Abs.1 S.1 Handelsgesetzbuch

Vermögensgegenstände sind höchstens mit den Anschaffungs- oder Herstellungskosten (...) anzusetzen.

§ 77 S.2 Bewertungsgesetz

Müssen Gebäude oder Gebäudeteile wegen ihres baulichen Zustands abgebrochen werden, so sind die Abbruchkosten zu berücksichtigen.

§ 20 Abs.1 S.2 Wertermittlungsverordnung

Der Bodenwert ist (...) um die gewöhnlichen Kosten zu mindern, insbesondere um Abbruchkosten ...


Wertermittlungsrichtlinien 2006

Zi. 3.1.4.2: Bei abbruchreifen Gebäuden sind die Abbruchkosten (...) anzugeben.

Zi. 3.6.1.1: ...die Kosten für Freilegung*, Teilabbruch- und Sicherungsmaßnahmen sind ... zu berücksichtigen...

*Zu den Freilegungskosten gehören i.d.R. folgende Aufwendungen:(Teil-) Abbruch von Gebäude(teilen), dessen Abfuhr und Deponierung, Beseitigung von vorhandenem Aufwuchs und Außenanlagen, Beseitigung von Hindernissen unterhalb der Erdoberfläche

Die Rechtsprechung


Bewertungsrichtlinie LSA

Ziffer 4.1.a): Vermögensgegenstände sind grundsätzlich (...) mit ihren Anschaffungskosten oder Herstellungskosten zu bewerten...

Ziffer 4.1.g): Nachträgliche Anschaffungs- oder Herstellungskosten verändern den Restbuchwert...

Ziffer 5.2.: Befinden sich auf dem Grundstück für den Abbruch vorgesehene Objekte, sind die anfallenden Abbruchkosten ... vom Gesamtwert abzusetzen.

Die Rechtsprechung


BFH v. 4.12.1984, BStBl 1985 II S. 208:wenn das Gebäude technisch oder wirtschaftlich nicht verbraucht war, dann gehören dessen Restwert und die Abbruchkosten zu den HK des neuen WG, sofern ein enger wirtschaftlicher Zusammenhang mit dem Neubau (neuen WG) besteht.

BFH v. 15.2.1989, BStBl II S. 604:war das Gebäude zum Erwerbszeitpunkt objektiv wertlos, so entfällt der volle Anschaffungspreis und die Abbruchkosten auf den Grund und Boden.

BFH v. 15.10.1996, BStBl 1997 II S. 325:bei Teilabbruch ist entsprechend zu verfahren, der anteilige Restwert des (teilabge-rissenen) Gebäudes und die vor der Maßnahme geplanten Abrisskosten sind als HK des neuen WG zu behandeln.

Die Rechtsprechung - Ausgewählte Urteile des BFH


Die Kernpunktaussagen der Rechtsprechung

Abbruchkosten sind Herstellkosten (ggf. nachträgliche HK)geplante/getätigte Abbruchmaßnahmen beeinflussen den (bilanziellen) Wert eines VermögensgegenstandesAbbruchkosten sollen bei Grund und Boden oder dem neuen Vermögensgegenstand/Wirtschaftsgut (z.B. Gebäude) bilanziert werdender Restwert des abgerissenen Objektes muss hierbei berücksichtigt werden

Abbruchkosten müssen deshalb wertmäßig berücksichtigt und entsprechend bilanziert werden!


Lösungsansatz I

Die gesetzlichen Wertermittlungsbestimmungen und die BFH-Urteile sollten als Bewertungsbasis dienen und sich gegenseitig ergänzen.

Mit den gesetzlichen Bestimmungen und Richtlinien ist der Bewertungspflichtrahmen definiert. Dieser gibt vor, dass Abbruchkosten berücksichtigt werden müssen. Die Urteile des BFH hingegen beziehen sich vornehmlich auf den zu bilanzierenden Vermögensgegenstand, bei dem Abbruchkosten zu berücksichtigen sind. Somit können die Urteile des BFH als Bewertungs- und Bilanzierungsrahmen verstanden werden („WIE werden Abbruchkosten WO bilanziert“).


Abbruchkosten von nicht im Zusammenhang mit der Maßnahme wiederbebauten Grundstücken sollten generell als HK des Grund und Bodens behandelt und entsprechend bilanziert werden.

vorrangiger Ansatz von AHK -> neuer VG: „unbebautes Grundstück“i.d.R. wurden die Abbruchaufwendungen im Zuge der Verhandlungen von Grundstückskäufen wertmindernd im Kaufpreis berücksichtigt, die (späteren) Abbruchkosten „ersetzen“ diese Reduzierung und „werten“ das Grundstück auforientiert sich am Urteil des BFH v. 15.2.1989 (BStBl II S. 604), das die Abbruchkosten eines (zum Erwerbszeitpunkt objektiv wertlosen) Gebäudes als HK des Grund und Bodens behandeltein eventuell vorhandener Restwert des abgerissenen Objektes muss dann abgezogen werden -> der „anteilige“ Grundstückswert wird berücksichtigt

Lösungsansatz II


Wertansatz von anteiligem Grundstückskaufpreis und Abbruchkosten beim GrundstückAfaA des anteiligen Gebäudewerteskeine Umrechnung der Abbruchkosten auf evtl. neue VG (kein sachl. Zusammenhang)

Grundstückskauf Grundstückskauf –– Abbruchmaßnahme Abbruchmaßnahme –– kein neues Objekt gebautkein neues Objekt gebaut


Grundstückskauf Grundstückskauf –– Abbruchmaßnahme Abbruchmaßnahme –– „späterer“ Gebäudeneubau„späterer“ Gebäudeneubau


Wertansatz von anteiligem Grundstückskaufpreis und Abbruchkosten beim GrundstückAfaA des anteiligen Gebäudewerteskeine Umrechnung der Abbruchkosten auf evtl. neue VG (kein sachl. Zusammenhang)

orientiert sich im Grunde an das Urteil des BFH v. 4.12.1984 (BStBl 1985 II S. 208), das die im engen wirtschaftlichen Zusammenhang stehenden Abbruchkosten eines (nicht verbrauchten) Gebäudes als HK des neuen WG definiert

Lösungsansatz III


Abbruchkosten, die im Zusammenhang mit einem Neubau anfallensollten als HK der neuen Bebauung definiert werden.

Wertansatz von anteiligem Grundstückskaufpreis beim Grundstück AfaA des anteiligen GebäudewertesUmrechnung der Abbruchkosten i.S.v. Herstellungskosten zum neuen VG (Straße)

Grundstückskauf Grundstückskauf –– Abbruchmaßnahme Abbruchmaßnahme –– neuer VG (Straße)neuer VG (Straße)


Grundstücksbewertung nach BewertRL LSA Abbruchkosten sind Teil der HK des NeubausBewertung des neuen VG nach dessen HK

Grundstück vorhanden Grundstück vorhanden –– Abbruch und zeitnaher Neubau Abbruch und zeitnaher Neubau


Erworbene Grundstücke (nach 1991) Grundstücke vorhanden (vor 1991)

a) Abbruch getätigt -> unbebautes Grundstück bzw. kein zeitnaher Neubau

Abbruch geplant bzw. unumgänglich

Grundstück und Bebauung nach Gegebenheiten des Kaufvertrages getrennt bilanzierenkeine Absetzung von geplanten Abbruchkosten vom Bodenwert (sind im KV „wertmindernd berücksichtigt“!)

Grundstück mit BRW (Vergleichswertverfahren) bewertenBebauung nach Sachwertverfahren bewertengeplante Abbruchkosten vom Bodenwert absetzen

Bilanzierung der Abbruchkosten als HK des Grundstücks zu den anteiligen AK aus dem KaufvertragAfaA des (Rest-)Buchwertes der Bebauung

Bilanzierung der Abbruchkosten als HK des Grundstücks zum zuvor reduzierten BodenwertAfaA des (Rest-)Buchwertes der Bebauung


b) Abbruch getätigt + zeitnaher Neubau

Abbruchkosten sind HK des NeubausAfaA des (Rest-)Buchwertes der Bebauung

Abbruchkosten sind HK des NeubausAfaA des (Rest-)Buchwertes der Bebauung

a) Bewertung von vorhandenen Grundstücken (vor 1991) + kein Neuba) Bewertung von vorhandenen Grundstücken (vor 1991) + kein Neubauau

1.Grundstücks- und Gebäudebewertung nach BewertRL LSAa) Grundstückswert .................................................................... 50.000 €b) Gebäudewert ..........................................................................15.000 €

2.Absetzung der geplanten Abbruchkosten vom Grundstückswerta) Kostenplanung der Maßnahme durch Bauamt ........................30.000 €b) Grundstückswertermittlung .....................................................20.000 €

3.Bilanzwerte des Grundstücks und Gebäudesa) Grundstückswert .....................................................................20.000 €b) Gebäudewert ..........................................................................15.000 €

------------------------------------------------------------------------------------------------------4.nach der Abrissmaßnahme: AfaA des Gebäudes .................................0 €

5.Bilanzierung der tatsächlichen Abbruchkosten beim Grundstücka) Abbruchkostenrechnung..........................................................28.500 €b) Neubewertung des Grundstücks (20.000 €+ 28.500 €) ...........48.500 €


b) Bewertung von vorhandenen Grundstücken (vor 1991) + Neubaub) Bewertung von vorhandenen Grundstücken (vor 1991) + Neubau

1.Grundstücks- und Gebäudebewertung nach BewertRL LSAa) Grundstückswert .................................................................... 50.000 €b) Gebäudewert ..........................................................................15.000 €

2.Absetzung der geplanten Abbruchkosten vom Grundstückswerta) Kostenplanung der Maßnahme durch Bauamt ........................30.000 €b) Grundstückswertermittlung .....................................................20.000 €

3.Bilanzwerte des Grundstücks und Gebäudesa) Grundstückswert .....................................................................20.000 €b) Gebäudewert ..........................................................................15.000 €

------------------------------------------------------------------------------------------------------4.nach der Abrissmaßnahme: AfaA des Gebäudes .................................0 €

5.Bilanzierung eines neuen Gebäudes bei unverändertem Grundstückwerta) Abbruchkostenrechnung + HK Gebäude...............................130.000 €b) Grundstückswert..................................................................... 20.000 €


Abbruchkosten sollten als Informationsträger für spätere Entscheidungen dienen.

die u.U. hohen Abbruchkosten stellen den „in Kauf genommenen Wert“ des (erworbenen) Grundstücks dar, den die Kommune bereit war, aufzuwenden „zahlenmäßiger Wertspeicher“ aufgewendeter Investitionen auf BilanzebeneWertgrundlage für spätere Entscheidungen (z.B. Kostenansatz für geplante Verkäufe)


Vielen Dank

für Ihre Aufmerksamkeit!


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