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GIBT ES EINE IMMOBILIENBLASE IN DEUTSCHLAND? Hartmut Bulwien

Publikation Vorlage: Datei des Autors Eingestellt am unter www.hss.de/download/131203_RM_Bulwien.pdf Autor

Dipl.-Geogr. Hartmut Bulwien Veranstaltung

Expertentagung der Hanns-Seidel-Stiftung am 03.12.2013

http://www.hss.de/

BulwienGesa AGresearch • analysis • consulting

Nymphenburger Straße 580335 München

Tel. (089) 23 23 76-0Fax (089) 23 23 [email protected]

Gibt es eine Immobilienblase in Deutschland?

ImpulsstatementDipl.-Geogr. Hartmut Bulwien FRICSAufsichtsratsvorsitzender BulwienGesa AG

Hanns-Seidel-Stiftung e.V., München 3.12.2013

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© 2013 BulwienGesa AG • Folie 2

Hans-Seidel-Stiftung, München 3.12.2013

Der Immobilienmarkt wird in seinerwirtschaftlichen und

gesellschaftspolitischen Bedeutungunterschätzt.

- Über 85% des Anlagevermögens sind Bauten.

- Mit 264 Mrd. Euro erzielt die Immobilienwirtschaft i.e.S. über 10% der Bruttowertschöpfung.

(Immobilienwirtschaft i.w.S. fast 20%)

- Fast 10% aller Erwerbstätigen sind in der Immobilienwirtschaft i.w.S. beschäftigt.

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Wertschöpfung und Beschäftigungin Teilbereichen der Volkswirtschaft 2007/2011

9,3 %3,9 %5,3 %1,1 %Anteil an denErwerbstätigen

3.830.0001.220.0002.176.000435.000Erwerbstätige

18,7 %2,7 %4,6 %11,4 %Anteil an derWertschöpfung

43464106264Wertschöpfung(in Mrd. Euro)

InsgesamtSonstige

Immobilien-wirtschaft*

Bau-wirtschaft

Vermietungund

Verpachtung

* u. a. Architekten und Ingenieure, Finanzierungsinstitute, Beteiligungsgesellschaften, Hausmeisterdienste etc.

Quelle: ZIÖ Sonderheft 2013 „Wirtschaftsfaktor Immobilien 2013“ (nach IW Institut der deutschen Wirtschaft)

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Der Handel mit Immobilien erreichtimmer neue Größenordnungen.

- Transaktionen mit Immobilien erreichen in diesemJahr schätzungsweise 170 Mrd. Euro.

(rund 900.000 Fälle)

- Der Umsatz der sog. institutionellen Investoren wird 2013 mit ca. 40 Mrd. Euro erwartet;

- davon entfallen auf Wohnimmobilienvoraussichtlich rund 12 Mrd. Euro

mit knapp 150.000 Wohnungen in etwa 150 Portfolien.

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Wohnungspaketverkäufe in 1.000Objekte mit mehr als 800 Wohneinheiten 1999 bis 2011(2013)

Quelle: BBR Berichte KOMPAKT 3/2008, 4/2011 und 6/2012, ifs Institut für Stadtforschung und Strukturpolitik, eigene Berechnungen für 2012 und 1. Halbjahr 2013

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Immobilientransaktionen in München1990 bis 2012 nach Verträgen und Geldumsatz in Mio. Euro

Quelle: Gutachterausschuss Landeshauptstadt München

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Der deutsche Mietwohnungsmarktist kleinstrukturiert und wird nicht von

großen Eigentümern beherrscht.

- knapp 17 Mio. Selbstnutzer(neben der Schweiz geringste Wohneigentumsquote in Europa)

- gut 14 Mio. private Kleinanbeiter(Einzelpersonen, Erbengemeinschaften)

- gut 9 Mio. professionelle Anbieterdavon etwa 4,7 Mio. in öffentlicher Hand oder Genossenschaften,

und 4,3 Mio. bei privatwirtschaftlichen Unternehmen (darunter gut 1 Mio. von ausländischen Investoren)

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Wohnungsbesitzverhältnisse 2010

WOHNUNGSBESTAND

Eigentümergemeinschaften (Eigentumswohnungen)

Einzelpersonen (3,4 Mio. Einliegerwohnungen)

Erbengemeinschaften

16,8 Mio.

Kommunale Wohnungsunternehmen (ca. 750)

Bund, Land, öffentliche Hand (ca. 50)

Privatwirtschaftliche Eigentümer* (ca. 350)

Wohnungsgenossenschaften (ca. 1.900)

Kirchen und sonstige Unternehmen

Quelle: GdW und BBR, eigene Berechnungen (Zahl der Unternehmen in Klammern)* 13,3 Kreditinstitute, Versicherungen, Kapitalanlagegesellschaften, **5,25 Mio. EFH/ZFH und 8,92 Mio. Geschosswohnungen

Selbstnutzer (3,5 Mio. in Geschosswohnungen)

2,43 Mio.

118.000

4,31 Mio.

2,15 Mio.

157.000

40,1 Mio.

14,2 Mio.**= 35,4 %Private

Kleinanbieter

= 41,9 %

9,17 Mio.= 22,8%

professionell-gewerbliche

Anbieter

8,6 Mio.

2,8 Mio.

2,7 Mio.

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Mangelnde Bautätigkeit in Deutschland

- Höhepunkt 1995 mit über 600.000und Tiefpunkt 2010 mit 160.000 Fertigstellungen

- Besonders gravierend der Rückgang derGeschoßwohnungen in Mehrfamilienhäusern(1995: 175.000 Eigentümer- und 135.000 Mietwohnungen

2010 jeweils rund 25.000 Miet- und Eigentümerwohnungen)

- Aktuelle Zunahme bei den Baugenehmigungenauf etwa 240.000 Wohnungen im Jahr 2013

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Baufertigstellungen 1992 bis 2012

Quelle: Statistisches Bundesamt, Ausgewählte Zahlen für die Bauwirtschaft

* in neuen Gebäuden; ** einschließlich 3.994 in neuen Nichtwohngebäuden, 5.282 in Wohnheimen und 19.855 im Bestanddagegen stehen 27.490 Wohnungen, die durch Abriss, Umwidmungen etc. vom Markt genommen wurden

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Quelle: Statistisches Amt München, *neu errichte Wohngebäude, **nur reine Wohngebäude

Wohnungsbautätigkeit** in München1983 bis 2012 nach Gebäudetypen in 1.000

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Deutschland war in der Vergangenheitdurch eine moderate Miet- und

Kaufpreisentwicklung gekennzeichnet.Erst in den letzten zwei Jahren gibt es verstärkt

regional sehr unterschiedliche Preisentwicklungen.

- Seit 1990 stiegen die Wohnimmobilienpreiseum 40% oder jährlich 1,5%.

- Sie korrelieren eng mit der Bevölkerungsentwicklungund weniger mit der Inflation

(letztere stieg im gleichen Zeitraum um 54%).

- Im internationalen Vergleichsieht dies komplett anders aus.

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Immobilienindex 1975 - 1990 - 2012, Index 1990=100

Quelle: Immobilienindex

1. Zyklus 2. Zyklus 3. Zyklus

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Wohnindex und Inflation im Vergleichfür Westdeutschland 1975 bis 2012

Quelle: Immobilienindex, Basis 49 Städte in Westdeutschland

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Quelle: BIZ, Case Shiller (für USA), nach Deutsche Bundesbank

Immobilienpreise 1999 bis 2012im internationalen Vergleich, 1999 = 100

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Groß regionale und sektorale Unterschiede

- Mangelnde amtliche Statistik,aber mittlerweile viele „private“ Datenreihen

- Breite Spannbreite unter den Städten und Kreisen

- Stärker als die Mieten steigendie kalten und warmen Nebenkosten.

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Quelle: eigene Berechnungen, * 2013 Jahresmitte

Vergleich von Immobilien-IndizesPreise von Eigentumswohnungen seit 2000

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Quelle: vdp Research

EigenheimenE

Preisentwicklungfür

Eigentums-wohnungen

2008 bis 2012auf Kreisbasis

(Index 2008 = 100)

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Mietenindex und Nebenkosten1995 bis 2012 (Index 2010 = 100)

Quelle: Statistisches Bundesamt, Harmonisierter Verbraucherpreisindex

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Sondersituation Münchenmit Blick auf Bayern

- In München stiegen seit 2007 je nach Quelledie Preise für Neubau Eigentumswohnungen

zwischen 30% und 45%und die Erstbezugs-Mieten zwischen 20% und 30%

(mit kräftigen Zuwächsen in diesem Jahr).

- Deutliche Kaufpreis- (+12,8 %)und Mietanstiege (+14,5 %)

auch in den bayerischen Städten.

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Mieten und Preise für Eigentumswohnungenin München 1975 bis 2012 in Euro/qm

Quelle: RIWIS Datenbank

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Mietentwicklung in München*1980 bis 2013*, absolut und in %

Quelle: Landeshauptstadt München, Direktorium 2.5.2013, Basis jeweils 70qm

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Preisentwicklung Eigentumswohnungenin München 1980 bis 2013*, absolut und in %

Quelle: Gutachterausschuss der Landeshauptstadt München, *2013: 1. Halbjahr (Mittlerer Kaufpreis für gute Lagen, 80qm Wohnfläche)

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Wie geht es weiter?116

- Alle Trends zeigen weiter nach oben:Die wirtschaftliche Basis ist vorhanden,und die Bevölkerung nimmt weiter zu.

(2010 - 2012: + 775.000, 1. Hj.2013: + 205.000)

- Für den Immobilienmarkt ist mit einer reduzierten, aber dennoch leichten Aufwärtsentwicklung zu rechnen.

- Die regionalen Unterschiede werden auf allen Ebenen zunehmen.

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Eigentumswohnungen Erstbezug*A-Städte 1990 bis 2012 / 2017 in Euro/qm

Quelle: RIWIS Datenbank und Prognosemodell, *Durchschnittspreise

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Durchschnittsmieten im ErstbezugA-Städte 1990 bis 2012 / 2017 in Euro/qm

Quelle: RIWIS Datenbank und Prognosemodell

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Mietentwicklung München1990 bis 2012 und Prognose 2017 in Euro/qm


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Eigentumswohnungen in MünchenPreisentwicklung 1990 bis 2012 / 2017 in Euro/qm


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