COMFORT Städtereport Hamburg...COMFORT Städtereport Hamburg 2020 4 von 16 11,4 Deutschland. Allein...

HAMBURG

WACHSENDE EINKAUFSMETROPOLE MIT VIEL LICHT, ABER AUCH SCHATTEN

FEBRUAR 2020

COMFORT Städtereport Hamburg 2020 2 von 16

IN ZAHLEN Bundesland: Hamburg

Einwohnerzahl: 1.841.179

Bevölkerungsentwicklung (ggü. 2014): + 5,4 %

Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte: 974.482

Arbeitslosenquote: 6,1 %

Einzelhandelskaufkraft: 109,5

Einzelhandelszentralität: 113,4

Relevante Shopping-Center:

Europa Passage (C), Hanse-Viertel (C), Alstertal-Einkaufszentrum (S), Hamburger Meile (S), Elbe-Einkaufszentrum (S), Billstedt-Center (S), CCB City-Center Bergedorf (S), Phoenix-Center (S), QUARREE Wandsbek (S), Mercado Altona-Ottensen (S), Harburg Arcaden (S)

Relevante Fachmarkt-Center:

Marktkauf Center Harburg (S), Nedderfeld-Center (S), Marktkauf-Center Bergedorf (S), W1 (S), Lurup-Center (S), Krohnstieg Center (S), Ostkreuz Center (P), FMZ Rissener Straße (P) C = City S = Stadtteil P = Peripherie

COMFORT Städtereport Hamburg –

Wachsende Einkaufsmetropole mit viel Licht, aber

auch Schatten

Die Freie und Hansestadt Hamburg ist als Hoch im Nor-

den die zweitgrößte Stadt Deutschlands (rd. 1,84 Mio.

Einwohner) und wächst in den letzten Jahren und auch

auf Sicht stetig weiter. Sie zählt nicht erst seit der Eröff-

nung der Elbphilharmonie 2017 zu den absoluten Top-

Destinationen für national und international erfolgreiche

Retailer sowie Investoren aus aller Welt. Ncht umsonst

erreichte das Tor zur Welt in der zum Jahreswechsel

vorgelegten renommierten pwc- und ULI-Untersuchung

„Emerging Trends in Real Estate Europe 2020“ (europa-

weite Befragung von mehr als 900 Immobilien-

Professionals) wieder eine Top-Platzierung: unter den

mehr als 30 wichtigsten europäischen Metropolen insge-

samt Rang 8 bzw. speziell mit Blick auf Miet- und Kapi-

talwertentwicklungen sogar Rang 6.

Die Stadt profitiert als Immobilienstandort von einer breit

gefächerten, sehr soliden wirtschaftlichen Basis als Han-

dels-, Verkehrs- und Dienstleistungsmetropole mit einer

ausgesprochen leistungsfähigen Verkehrsinfrastruktur.

Dabei spielt die Hafenwirtschaft und der drittgrößte Con-

tainerhafen Europas traditionell eine herausgehobene

Rolle. Als Arbeitsplatzstandort fungiert Hamburg mit ei-

nem Pendlerüberschuss von arbeitstäglich rund 230.000

Personen und einer Arbeitslosenquote von mittlerweile

nur noch gut 6 % in Norddeutschland als klar führend.

Allein in den letzten fünf Jahren ist die sozialversiche-

rungspflichtige Beschäftigung um mehr als 100.000 Per-

sonen auf rd. 970.000 Erwerbstätige gewachsen. Die

gesamtwirtschaftliche Produktivität (BIP pro Kopf) ran-

giert mit mehr als 66.000 EUR in der Spitzengruppe

nicht nur Deutschlands sondern auch ganz Europas.

BEDEUTUNG DER STADT ALS EINZELHANDELS-STANDORT Die Rahmenbedingungen des Hamburger Einzelhandels

stellen sich auch im Jahr 2020 generell positiv dar und

haben sich gut weiterentwickelt. So erreicht die einzel-

handelsrelevante Kaufkraft der Hamburger mittlerweile

einen Wert von 109,4 (lt. Quelle GfK, Bundesdurchschnitt

= 100). Über das eigene Bevölkerungs- und Kaufkraftpo-

tenzial hinaus reflektiert die Branche traditionell auf ein

weiträumiges Areal im schleswig-holsteinischen und nie-

dersächsischen Einzugsgebiet, in dem noch einmal

rd. 1,7 Mio. Einwohner ansässig sind. So erfreut sich der

Einzelhandel an dem großen Nachfragepotenzial von

etwa 3,5 Mio. Konsumenten bzw. über 22 Mrd. EUR p.a.

0

50

100

150

200

250

300

350

09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19

1A-EINZELHANDELSMIETEN

von 2009 - 2019 in EUR / m²

80 - 120m² 300 - 500m²

Quellen: Statistische Landesämter, GfK GeoMarketing GmbH,

Bundesagentur für Arbeit

0 5 10 15 20 25

Verkaufs-flächen-anteile

Umsatz-anteile

INNENSTADTANTEILE Hamburg Ø > 1 Mio. Einwohner

Quelle: COMFORT Research & Consulting

Höchstmieten


EINZUGSGEBIET

0 50 100 150 200 250

Stuttgart

München

Köln

Hamburg

Frankfurt am Main

Düsseldorf

Berlin

MODEZENTRALITÄT

0 25 50 75 100 125 150

Stuttgart

München

Köln

Hamburg

Frankfurt am Main

Düsseldorf

Berlin

Einzelhandelskaufkraft Einzelhandelszentralität

EINZELHANDELSKAUFKRAFT UND -ZENTRALITÄT

Quelle: COMFORT Research & Consulting, Kartengrundlage RegioGraph

Quelle: GfK GeoMarketing GmbH

Quelle: COMFORT – Research & Consulting

Ausgehend von ihrer naturräumlich bevorzugten Wasser-

lage an Elbe und Alster, dem stimulierenden Stadtbild

und -ambiente sowie zahlreichen Freizeit- und Erlebnis-

angeboten (seien es Sport, Museen, Konzerte, Erlebnis-

raum HafenCity) stellt die Stadt zudem eine hochinteres-

sante Touristendestination dar. So avancierte Hamburg

nach New York und London zur weltweit bedeutendsten

Stadt für Musicals.

Und auch in puncto Kreuzfahrer-Anläufe (über 200 mit

mehr als 800.000 Passagieren in 2019) und mit dem alle

zwei Jahre stattfindenden Event der „Cruise Days“ im

September sorgt die Stadt international für Furore. Last,

but not least ist nach vielen Jahren des Wartens 2017 die

Elbphilharmonie endlich fertig geworden. Die von den

Hamburgern nur kurz „Elphi“ genannte Einrichtung hat

sich seitdem zu einem kulturellen und städtebaulichen

Anziehungspunkt mit globaler Ausstrahlung entwickelt.

Nicht einmal 2,5 Jahre nach der offiziellen Eröffnung

konnte im Mai 2019 bereits der 10 millionste Besucher

auf der Aussichtsplattform der Plaza begrüßt werden.

Und auch in puncto Besucherzuspruch bei den Konzer-

ten vermag die Elbphilharmonie mit nahezu durchweg

ausverkauften Konzerten im spektakulären „Großen

Saal“ (neben dem ebenfalls gut frequentierten „Kleinen

Saal“) eindrucksvoll punkten.

In diesem Kontext konnte sich auch der Tourismus in

Hamburg sehr positiv entwickeln. So hat sich die Zahl der

Hotel-Übernachtungen in den letzten zehn Jahren nahe-

zu verdoppelt: von rd. 8 Mio. in 2009 auf nunmehr etwa

15 Mio. in 2019. Dies war selbstverständlich nur mit ei-

nem drastischen Ausbau der Hotelkapazitäten möglich.


Allein in den letzten fünf Jahren stieg die Zahl der Hotel-

betten um mehr als 15.000 auf rund 70.000 Betten in

aktuell etwa 400 gewerblichen Beherbergungsbetrieben.

Ungeachtet dieser Steigerung ist der Auslastungsgrad

der Hotelkapazitäten stabil geblieben.

Allein hierdurch ergibt sich ein wichtiges Umsatzpotenzial

für den innerstädtischen Einzelhandel, denn naturgemäß

bildet die City mit dem dort oder im direkten Umfeld ver-

sammelten Gros der touristischen Hotspots (sowie der

großen Vielfalt an Einkaufsmöglichkeiten) einen Be-

suchsschwerpunkt für die Touristen. Dabei scheint ange-

sichts diverser noch laufender Hotel-Projektentwicklung-

en bzw. -planungen das Ende der Fahnenstange noch

keineswegs erreicht zu sein. Nach aktueller Planungsliste

sollen allein bis Ende 2021 weitere 19 Hotels mit insge-

samt rd. 5.000 neuen Zimmern eröffnen.

Generell spielt die touristische Attraktivität einer Stadt in

Hinblick auf die Expansion internationaler Einzelhandels-

konzepte eine große Rolle, da diese gerne zusammen

mit ihren heimischen Kunden ins Ausland expandieren.

So eröffnete das internationale Top-Label TED BAKER

nicht zufällig im Mai 2019 in Hamburg seinen ersten

deutschen High-Street-Laden.

Angesichts dieser günstigen Rahmenbedingungen ergibt

sich eine positive Einzelhandelszentralität von 112,1 (lt.

Angaben der GfK). In dem für die räumliche Ausstrah-

lung als Einkaufsstandort mit entscheidenden Sektor

Bekleidung / Textilien, Schuhe / Lederwaren liegt der

Wert noch deutlich höher. So erreicht die spezifisch die-

sen Bereich abbildende Modezentralität einen Wert von

rd. 174.

Insgesamt verfügte der Hamburger Einzelhandel 2018

über eine Verkaufsfläche von knapp 2,7 Mio. Quadrat-

metern. Das entspricht einer Ausstattung von knapp

1,5 m² pro Kopf, auf der ein Gesamtumsatz von etwa

11,4 Mrd. EUR getätigt wurde. Entsprechend der Stadt-

größe bedeutet dies Platz 2 hinter Berlin für ganz

Deutschland. Dabei stellt die Innenstadt mit Abstand den

wichtigsten Einzelhandelsstandort in der Stadt und der

Metropolregion dar. Innerhalb des historischen Wallrings

und nördlich der Ost-West-Straße wird auf einer Ver-

kaufsfläche von rd. 347.000 m² ein Einzelhandelsumsatz

von nahezu 2 Mrd. EUR p.a. erwirtschaftet. Diese für

sich genommen beeindruckenden Zahlen relativieren

Der erste TED BAKER Full-Price Store in Deutschland eröffnete im Mai 2019 in der Poststraße 14 – 16 in Hamburg – vermittelt durch COMFORT


Strukturdaten

Structual data

Berlin Hamburg München

Munich

Köln

Cologne

Frankfurt Stuttgart Düsseldorf

Einzelhandelskaufkraft 2018

Retail purchasing power 2018

(Deutschland/Germany = 100,0)

96,6 109,5 130,0 108,5 114,3 113,3 117,8

Einzelhandelsverkaufsfläche 2018

Retail sales area 2018

in m² / sqm

4.912.000 2.684.000 1.846.000 1.583.000 1.175.000 1.013.000 1.027.000

Anteil der Innenstadt in m²

Share of the city centre im sqm651.000 346.500 494.000 315.000 281.000 375.500 355.000

Anteil der Innenstadt

Share of the city centre13,3% 12,9% 26,8% 19,9% 23,9% 37,1% 34,6%

Einzelhandelsverkaufsfläche pro Einwohner

Retail sales area per inhabitant1,4 1,5 1,3 1,5 1,6 1,6 1,7

Flächenproduktivität in € pro m²

Space productivity in € per sqm3.800 4.300 6.000 4.600 3.800 4.200 4.100

Flächenproduktivität Innenstadt in € pro m²

Space productivity of the city centre in € per sqm4.000 5.700 6.800 5.200 5.200 4.400 4.600

Einzelhandelsumsatz 2018 in Mio. €

Retail turnover 2018 in € million18.712,6 11.440,5 11.098,7 7.234,6 4.430,0 4.232,2 4.221,5

Anteil der Innenstadt in Mio. €

Share of the city centre in € million2.575,0 1.977,0 3.335,0 1.640,0 1.458,0 1.665,0 1.625,0

Anteil der Innenstadt

Share of the city centre13,8% 17,3% 30,0% 22,7% 32,9% 39,3% 38,5%

Einzelhandelszentralität 2018

Retail centrality 2018


106,6 113,4 114,7 121,9 103,5 117,0 114,9

Modezentralität 2018

Fashion centrality 2018


157,5 173,7 222,8 200,0 205,1 209,4 225,9

Einzugsgebiet* / Catchment area*

Einwohner in Mio. / Inhabitants in mill.5,4 3,5 3,2 2,4 2,4 2,6 2,0

Quelle / Source: COMFORT - Research & Consulting, GfK GeoMarketing GmbH

EINZELHANDELS-ECKDATEN

sich allerdings mit Blick auf ganz Hamburg. Der Innen-

stadtanteil beträgt nur rd. 13 % (Verkaufsfläche), bzw.

rd. 17 % (Umsatz). Von allen deutschen Top-Städten

sind nur für Berlin ähnlich niedrige Anteile festzustellen.

Vor diesem Hintergrund besteht in der Stadt grundsätzli-

che Einigkeit dahingehend, dass der innerstädtische

Einzelhandel deutlich gestärkt werden sollte, um seine

oberzentrale Versorgungsfunktion für Hamburg und seine

Metropolfunktion verbessert bzw. adäquat ausfüllen zu

können.

In Zeiten zunehmenden Onlinehandels ist dies weniger

eine Frage der Quantität sondern vielmehr der Qualität.

Diese muss den Unterschied markieren, der einn attrak-

tives Ziel für Besucher definiert. Dies betrifft nicht nur den

Handel. So gewinnen neben der Güte des Besatzes doch

die allgemeine Aufenthaltsqualität bzw. städtebauliche

Qualität sowie der Nutzungsmix in unseren Innenstädten

für den Besuch immer mehr an Bedeutung.

Quelle: COMFORT Research & Consulting, GfK GeoMarketing GmbH


MIETPREISANGABE in EUR / m²

1A-LAGE

SPITALERSTRASSE

Hochfrequentierte Hauptachse (rd. 10.000 Passanten

pro Stunde) vom / zum Hauptbahnho

Konsumig, hoher Filialisierungsgrad

Höchste Flächenproduktivität

Kaum Spielraum für neue, zusätzliche Flächen

PERLE Hamburg als Passage zum Gerhart-

Hauptmann-Platz, u. a. mit Cubus, ROSSMANN, My

Toys und gastronomischen Schwerpunkten

Größter H&M in Deutschland

NIKE hat seinen Flagship-Store erweitert und nach

umfangreichem Umbau wieder eröffnet

Einiges an Bewegung im Besatz: u.a. hat s.Oliver die

Spitalerstraße 10 – 12 verlassen; hier folgt ein Le-

bensmittler

In der Spitalerstraße 3 ist ESPRIT ausgezogen und hat

aktuell eine pop-up-Fläche eröffnet.

Lagebesonderheit: Diverse Flächen verfügen über

Eingänge sowohl zur Spitaler- als auch Mönckeberg-

straße (z. B. P&C, ANSON’S, ZARA)

Neue Mieter: Sunglass Hut, und demn. Levi’s (ehe-

mals Pimkie) und ONLY (ehem. Promod)

Mietpreis: ca. 310 EUR / m² (klein)

MÖNCKEBERGSTRASSE

Hanseatische Rotklinkerarchitektur, große Waren- und

Kaufhäuser sowie Textilanbieter

Überaus differenzierte Lagegüte je nach Straßenseite /

-bereich; Höchstfrequenz (rd. 8.000 Passanten) bei

KARSTADT am Gerhart-Hauptmann-Platz

Sogwirkung durch die Europa Passage in Richtung City

West

Attraktivster Abschnitt zwischen P&C / GALERIA

KAUFHOF / SATURN / ZARA-Flagship-Store bis

KARSTADT

Nach Umbau modern aufgestellter SportScheck

H&M HOME auf alter Schuh Elsner-Fläche sehr gut

angenommen

ARKET am H&M-Standort MÖ 11, nahe neuer bonprix

Multichannel-Pilotfiliale

Neu aufgestellter HAKA-Traditionsanbieter BRAUN

Verstärkung in Richtung Rathausmarkt / Handelskam-

mer durch Business Improvement Districts (BID) Niko-

lai-Quartier sowie Rathausmarkt (in der Entstehung)

Eigenständiges BID Mönckebergstraße

Neuer Mieter: CALIDA (COMFORT vermittelte), bon-

prix, Fielmann (nach Umbau im 1. Quartal 2020)


215

80 - 120 m²

128

300 - 500 m²

310

80 - 120 m²

190

300 - 500 m²



1A-LAGE

JUNGFERNSTIEG

Stark frequentierte Niveaulage, traditioneller „Flanier-

boulevard“ mit Binnenalsterlage; einseitige Einzelhan-

delsbelegung

Höchstfrequenz auf Höhe Lloyd Schuhe (rd. 6.000 Pas-

santen); starke touristische Prägung

Laufender Alsterhaus-Umbau der KaDeWe Group

Perspektivisch sorgen Entwicklungen des Hamburger

Hofs und Haller-Hauses für neue Impulse. Haller-Haus:

Reduzierung der Commerzbank-Flächen zugunsten von

gut 2.000 m² neuer Retailfläche (Jungfernstieg und

Große Bleichen)

Juwelier Bucherer auf neuer und deutlich erweiteter

Fläche (jetzt zweigeschossig)

Spürbare Belebung im Bereich Nr. 49 – 51 (Subdued,

Kauf Dich Glücklich, Schöffel LOWA)

In das Streit’s-Haus zieht ROSSMANN ein

In die Nr. 40 wird nach der Zwischenbelegung durch

Fielmann ein neues Fitnesskonzept folgen

Neue Mieter: demn. DOUGLAS (Jungfernstieg 22 – 25

„Haller-Haus“, COMFORT vermittelte), ROSSMANN


NEUER WALL

Luxuslage von internationalem Rang

Differenzierter Lagecharakter innerhalb des Straßenver-

laufs: im gehobenen Genre angesiedelter Bereich zwi-

schen Jungfernstieg und Poststraße

Verdichtung der hochwertigen Markenunternehmen im

mittleren Bereich zwischen Poststraße und Bleichen-

brücke

Neue Konzepte generieren einen besseren Angebots-

mix und Frequenzsteigerungen.

Durch laufende Entwicklung der Stadthöfe zusätzliche

Impulse erwartet; Fertigstellung zum Neuen Wall etwa

2021

Neuer Wall 10: WMF-Fläche neu vermietet an eine Fi-

liale von Juwelier Rüschenbeck

Neuer Wall 25 „Möhring-Haus“ wird im Frühjahr an den

neuen Mieter Benetton übergeben; ebenso die Schleu-

senbrücke 1 an Levi‘s

Neue Mieter: MCM, ISABEL MARANT, Benetton

(COMFORT vermittelte) , ANINE BING


275

80 - 120 m²

160

300 - 500 m²

200

80 - 120 m²

148

300 - 500 m²



Die Einzelhandelslandschaft der City Ost (östlich des

Alsterfleets) wird stark durch Großflächen (Waren- und

Kaufhäuser, Flagship-Stores) geprägt. Anders als in der

Vergangenheit waren in der jüngeren Vergangenheit eine

ganze Reihe von Veränderungen festzustellen. Nach der

Fertigstellung der Vattenfall-Immobilie durch CENTRUM

mit vier Flagship-Stores von MANGO, RESERVED, O2

und Koton (alle vermarktet von COMFORT) sowie rück-

wärtig hierzu das Refurbishment der ehemaligen HSH-

Passage zur PERLE Hamburg, ist in diesem Umfeld eini-

ges passiert. So eröffnete H&M vis-à-vis einen Store des

neuen Formats ARKET (höherwertig mit Gastronomie)

und eröffnete am Alt-Standort von MANGO / bonprix

einen zukunftsweisenden Omnichannel-Flagship-Store.

Die nachhaltige Stärke des Einkaufsbereichs Spitaler-

straße und Mönckebergstraße verdeutlichen zudem die

laufenden Modernisierungen großer Bestandsmieter,

seien es die neuen Läden von SportScheck, ZARA,

KARSTADT SPORT oder GALERIA KAUFHOF (mit der

Integration von SEPHORA und cyberport).

Weitere positive Impulse für den Kernbereich der City

Ost bewirkt der neue Business-Improvement-District

(BID) Mönckebergstraße. In einem umfangreichen Leis-

tungspaket mit einem Budget von mehr als 10 Mio. EUR

sind hier die Etablierung von mehr als 50 hochmodernen

LED-Straßenleuchten, die Installation von Winterlichtern

sowie Service- und Kommunikations-Dienstleistungen

gebündelt.

Aber auch in östlichen Nebenlagen ist mittelfristig mit

Bewegung zu rechnen und zwar insbesondere in puncto

Aufenthaltsqualität. So befindet sich an der Binnenalster

mittlerweile das BID Ballindamm in der Umsetzung. Dar-

über hinaus beginnt nunmehr die aus COMFORT-Sicht

bereits lange angezeigte Neugestaltung bzw. Moderni-

sierung des Gerhart-Hauptmann-Platzes sowie des ge-

genüber liegenden Ida-Ehre-Platzes seitens der Stadt.

Nach jahrelangem Hin und Her sind in den vergangenen

Monaten nunmehr endlich die City-Hochhäuser abgeris-

sen worden. An diesem zuvor bürodominierten Standort

realisiert der Entwickler August Prien jetzt einen Mix aus

Wohnen und Büro, sowie ergänzenden Einzelhandels-

und Gastronomienutzungen.

Ganz wesentlich für den gesamten östlichen Bereich der

City Ost sind zudem die Planungen der Deutschen Bahn

hinsichtlich einer perspektivischen Erweiterung bzw.

Neugestaltung des Hauptbahnhofs nach Süden (unter

Einbindung der Steintorbrücke bzw. des Vorplatzes). Mit

rd. 500.000 Reisenden / Besuchern pro Tag liegt der 110

Jahre alte Hauptbahnhof deutschlandweit an der Spitze

aller ÖPNV-Stationen und operiert bereits seit längerem

GROSSE BLEICHEN / HOHE BLEICHEN /

POSTSTRASSE / GERHOFSTRASSE /

GALERIEN

Stadtquartier mit durchmischten Angebotsstrukturen

im höherwertigen und niveaugeprägten Bereich sowie

hoher Aufenthaltsqualität im sogenannten „Passagen-

viertel“; höchste Passantenfrequenz im Bereich Post-

straße

Ansiedlung neuer Konzepte, die keine Massenan-

sprache suchen

Konzentration der City-Galerien, die größtenteils neu

aufgestellt sind (Kaufmannshaus, Alte Post, Girardet

Höfe) bzw. neu entwickelt wurden (Kaisergalerie von

Quantum)

Perspektivisch werden das Hanse-Viertel und der

Hamburger Hof grundlegend neu aufgestellt

Vermarktung Gerhofstraße 1 - 3 läuft (perspektivisch

3 Flächen im EG auf ca. 1.200 m²)

Neue Mieter: TED BAKER (COMFORT vermittelte

diesen ersten deutschen Flagship-Store), ANNA

Schmuck, L’OCCITANE, P&C-Outlet, Ladage & Oelke

(Interims-Relocation vom Neuen Wall)

Mietpreis: ca. 90 bis 185 EUR / m² (klein)

90 - 185

80 - 120 m²

60 - 140

300 - 500 m²


an seiner Kapazitätsgrenze. Von daher ist die Konkreti-

sierung der Pläne ausgesprochen positiv zu bewerten.

Nicht zuletzt sollte damit die Verknüpfung des Haupt-

bahnhofs mit der Mönckebergstraße, die aktuell im we-

sentlichen über einen Tunnel erfolgt, zeitgemäßer, besu-

cherfreundlicher und großstädtischer gestaltet werden.

Mit Blick auf die Mönckebergstraße, aber auch den Rat-

hausmarkt, ist auf eine zunehmende Diskussion hinzu-

weisen, diese Einkaufsstraße spürbar vom Busverkehr

und Taxen zu entlasten. Sofern adäquate Alternativen

der Anfahrbarkeit der MÖ für City-Besucher mit dem

OPNV geschaffen werden können - in diesem Kontext

wird zumeist auf die Steinstraße verwiesen - wäre dies

aus COMFORT-Sicht zur Schaffung von mehr Aufent-

haltsqualität in der City eindeutig zu begrüßen.

In bisherigen Nebenlagen nahe des Rathauses am Gro-

ßen Burstah bzw. Alten Wall sind folgende Projektent-

wicklungen hervorzuheben: In der Landmark-Entwick-

lung von Art Invest am Alten Wall in bester Scharnierlage

zwischen Mönckebergstraße / Rathausmarkt sollen –

nachdem die Büros praktisch alle schon bezogen worden

sind und nach der Eröffnung des Bucerius-Kunst-Forums

im Vorjahr an neuem Standort im Objekt - in 2020 nun-

mehr die Neueröffnungen im Retail-Baustein erfolgen.

Hier gilt es als sicher, dass mit der Hauptpräsentations-

front zum Rathausmarkt das japanische Fast-

Fashionkonzept UNIQLO seinen ersten Laden in der

Hansestadt eröffnen wird. Ferner stehen bereits Anthro-

pologie aus den USA sowie der Hamburger Lokalmata-

dor Ladage & Oelke als weitere Mieter fest.

Am großen Burstah gehen mittlerweile die Arbeiten für

die Umsetzung des sogennanten Burstah-Ensembles

weiter. Für diese gemischt genutzte Entwicklung am

Standort des ehemaligen Allianz-Komplexes hatte es

zuvor u. a. baustellenbedingt einen zeitweisen Stillstand

gegeben. Nach dem Verkauf der Projektentwicklung

durch die COMMERZ REAL an Gator hat nunmehr die

Projektentwicklung wieder Fahrt aufgenommen. Der

Hochbau des Objekts soll bis Ende 2022 fertig gestellt

werden und perspektivisch neben dem denkmalge-

schütztem Globushof primär Büroflächen sowie auch

Retailflächen aufweisen.

Sowohl die vorgenannten Alter-Wall- als auch Große

Burstah-Entwicklungen sind maßgeblich durch das in

baulicher Hinsicht abgeschlossene BID Nikolai-Quartier

mit initiiert worden.

Die im Vergleich verkaufsflächen- und umsatzseitig klei-

nere und kleinteiligere, aber hochattraktive City West ist

bei den BIDs schon deutlich weiter. Das Gros der Maß-

nahmen der verschiedenen BIDs am Neuen Wall, Hohe

Bleichen / Heuberg, dem Passagenviertel oder dem

Opernboulevard ist bereits komplett vollzogen und weite-

re BIDs sind nunmehr in der Umsetzung. Insgesamt ha-

ben die BIDs hier für große Dynamik gesorgt. An fertig

gestellten Entwicklungen seien hier nur beispielhaft die

Alte Post, die Kaiser-Galerie oder die Neuaufstellung des

Kaufmannshauses genannt. Speziell im Luxusbereich ist

Flagship in prominenter Hamburger Lage, DOUGLAS eröffnet 2020 auf knapp 1.000 m² – vermittelt durch COMFORT Quelle: Art-Invest


allerdings auf eine keinesfalls unbegrenzte Nachfrage hin-

zuweisen.

Mit Blick auf größere laufende Entwicklungen ist zunächst

die von Quantum umgesetzte Großentwicklung der Etablie-

rung der Stadthöfe anzusprechen. Während im Rahmen

dieser Mixed-Use-Entwicklung das Gros anderer Nutzun-

gen (Büro, Hotel, Wohnungen) bereits bezogen ist, vollzieht

sich die Etablierung gerade des Retail-Nutzungsbausteins

(ca. 5.000 m² vorrangig kleinteilige Flächen) sukzessive.

Nach der Eröffnung von Einzelflächen ist nunmehr zu Weih-

nachten ein Gastronomie-Cluster (u.a. mit Peter Pane und

dean & david) rund um den Bleichenhof eröffnet worden. In

2020 hat innerhalb des Objekts am Neuen Wall ANINE

BING eröffnet. Ansonsten ist davon auszugehen, dass sich

die Ladeneröffnungen nicht zuletzt baubedingt bis in das

Jahr 2021 hinziehen werden.

Mittelfristig steht zudem auch eine umfassendere Neuge-

staltung / Umstrukturierung des Hamburger Hofs (voraus-

sichtlich 2025) im Bereich Jungfernstieg / Große Bleichen /

Poststraße durch den Eigentümer MEAG zu erwarten. Auch

will CBRE Global Investors, als Erwerber des Hanse-

Viertels in 2018, dasselbe sukzessive spürbar optimieren.

In der konkreten Umsetzung am Jungfernstieg / Ecke Große

Bleichen befindet sich die Neuaufstellung des sogenannten

„Hallerhauses“. Durch Neustrukturierung bzw. Umwidmung

von Teilflächen der dortigen COMMERZBANK entstehen

hier mehr als 2.000 m². Nach der Eröffnung des neuen Bu-

cherer-Vorzeigeladens wird an dieser Stelle in 2020 auch

DOUGLAS sein neues Flagship am Jungernstieg eröffnen.

Im Kontext des baulich abgeschlossenen BIDs Gänsemarkt

erfolgt eine grundlegende Umstrukturierung des Hauses

Gerhofstraße 1 - 3 durch den Eigentümer COMMERZ RE-

AL. Zudem soll perspektivisch die Gänsemarktpassage vom

Neueigentümer SIGNA abgerissen und neu entwickelt wer-

den. Bereits in der Umsetzung sind der Neubau des nahe

gelegenen Deutschlandhauses sowie im erweiterten Umfeld

die Schaffung zusätzlicher Retailflächen im neuen Springer-

Quartier. Im Rahmen dieser höherwertig positionierten Mo-

meni-Entwicklung sind immerhin auch rd. 2.500 m² erdge-

schossige Mietflächen für Retail vorgesehen, welche Ende

2020 / Anfang 2021 fertig gestellt werden sollen.

Das mit Abstand größte Einzelhandelsprojekt Hamburgs

liegt aktuell aber ganz außerhalb der angestammten Innen-

stadt: In der Hafen City, in dem als Kristallisationspunkt

dieser City-Erweiterung geplanten Überseequartier. Hier

beabsichtigt das französische Immobilienunternehmen Uni-

bail-Rodamco-Westfield im Rahmen einer multifunktionalen

städtebaulichen Entwicklung von insgesamt gut 225.000 m²

BGF (u. a. mit neuem Kreuzfahrtterminal, Büros, Wohnun-

gen, Hotel, Gastronomie, Kultur, Entertainment) Einzelhan-

delsflächen in einer Größenordnung von 80.500 m² Brutto-

geschossfläche neu zu etablieren. Dies entspricht einer

Nettoverkaufsfläche von rd. 68.000 m². Einschließlich der

bereits entwickelten 8.000 m² Verkaufsfläche des Einzel-

handels im nördlichen Überseequartier sind damit perspekti-

visch im gesamten Überseequartier rd. 75.000 m² Retail-

Verkaufsfläche am Markt.

Aus COMFORT-Sicht ist im Einklang mit dem Trägerver-

bund Innenstadt dieses Projekt in verschiedener Hinsicht

sehr kritisch zu bewerten. So verlässt die Stadt ihr stadtent-

wicklungspolitisches Ziel einer Vernetzung der Geschäfts-

quartiere von City und Hafen City zugunsten einer Insellö-

sung. Es entsteht damit ein Solitär, ein autarkes Quartier mit

einem Eigengewicht, das der Verbindung oder gar der

wechselseitigen Befruchtung mit der gewachsenen City

nicht bedarf, sondern der angestammten Innenstadt viel-

mehr empfindlichen Schaden zuführen kann. Mit bereits

heute spürbar ungünstigen Auswirkungen auf die Flächen-

nachfrage und Mieten in der Hamburger City.

Dessen ungeachtet hat der Hamburger Senat das Planvor-

haben genehmigt und trotz noch anhängiger Nachbar-

schaftsklagen ist der Bau des Centers mittlerweile in vollem

Gange. Nach Angaben des Projektentwicklers soll dieses

zum Jahresende 2022 neu eröffnen.

Die nach wie vor nicht vorhandene Verzahnung der inner-

städtischen Einzelhandelslagen mit dem Überseequartier -

bisher zu dem relativ kleinen nördlichen Abschnitt - kommt

auch in den aktuellen Passantenfrequenzzählungen der

COMFORT Hamburg im Oktober 2019 zum Ausdruck. An

dem zwischen Mönckebergstraße und dem Überseeboule-

vard angesiedelte Zählpunkt am Alten Fischmarkt 5 (Höhe

Itzehoer Versicherung) wurden nur Stundenfrequenzen

zwischen maximal rd. 1.100 Passanten (Donnerstag) und

maximal rd. 1.300 Passanten (Samstag) gezählt.

CALIDA eröffnete den zweiten Store in der Hamburger City in der

Mönckebergstraße 10 – vermittelt durch COMFORT


In 2019 hat COMFORT im Oktober wieder eine umfangrei-

che Passantenzählung in der Hamburger Innenstadt durch-

geführt. Mit 45 Zählpunkten war sie erneut die größte ihrer

Art in Hamburg und eine der größten bundesweit. Das we-

sentliche Ziel der Erhebung ist die möglichst detaillierte Ab-

bildung des innerstädtischen Lagegefüges als wichtige Ent-

scheidungsgrundlage für Ansiedlungs- und Investitionsent-

scheidungen sowie stadtplanerische Überlegungen. Hervor-

zuheben sind die Ergebnisse links in der Tabelle.

Generell existieren zwischen den innerstädtischen Einzel-

handelslagen weiterhin enorme Unterschiede; nicht nur

zwischen den Straßen, sondern auch innerhalb der Stra-

ßenzüge. Darüber hinaus stellen wir eine hohe Identität der

Topstandorte fest, die bei den Ranking-Positionen am Don-

nerstag (24.10., Werktag) und am Samstag (26.10.) nur

wenig variieren. Wie gewohnt war die Frequenz am Sams-

tag deutlich größer als am Werktag (+ ca. 75 % im Durch-

schnitt). Beim Frequenz-Ranking der Einkaufslagen wurden

Spitalerstraße und Mönckebergstraße als die dominierenden

Hauptfrequenzmeilen der City Ost wie auch der gesamten

Hamburger City eindrucksvoll bestätigt. Auch ist das Fre-

quenz-Gefüge in der City West weitgehend unverändert: Mit

dem Jungfernstieg als stärkster Lage dort und den Hohe

Bleichen als schwächster aller Toplagen überhaupt.

Weitere Detailergebnisse können auf Anfrage bei COM-

FORT bezogen werden.

.

PASSANTENFREQUENZ-

ZÄHLUNG OKTOBER 2019

COMFORT – Passantenzählung Hamburg, Samstag, 26. Oktober 2019, Top-10-Zählpunkte

Zählstandorte

Samstag

26.10.2019

Donnerstag

24.10.2019

Spitalerstraße (Christ) 1 1

Mönckebergstraße (Karstadt) 2 6

Ballindamm

(Eingang Europa Passage)3 10

Spitalerstraße (Weser Optik / H&M) 4 3

Mönckebergstraße

(Eingang Europa Passage)5 5

Mönckebergstraße (Zara) 6 11

Spitalerstraße (Nike / Apollo Optik) 7 2

Jungfernstieg (Lloyd Schuhe) 8 9

Mönckebergstraße (Saturn) 9 7

Poststraße (Zara) 10 14

Alsterhaus 11 8

Mönckebergstraße (Karstadt Sport) 12 4

Ranking

HOHE IDENTITÄT DER TOPSTANDORTE VARIIEREND ÜBER WERK- UND SAMSTAG


STADTTEILLAGEN

Angesichts der Größe des Stadtgebiets sowie der spezifi-

schen Stadtgeschichte (erst 1937 erfolgte Angliederung

der ehemals eigenständigen Städte Altona, Wandsbek

und Harburg) ist der Hamburger Einzelhandel durch eine

ausgeprägte polyzentrische Struktur gekennzeichnet.

Gemäß dem 2019 verabschiedeten neuen Zentrenkon-

zept – außerhalb von City und Hafen City – u. a. mit vier

Hauptzentren (Altona, Wandsbek, Bergedorf, Harburg)

sowie fünf urbanen Marktplätzen (Osterstraße, Eppendorf,

Hoheluftchaussee, Fuhlsbüttlerstraße, Hamburger Stra-

ße). Siehe dazu auch die folgende Zentrenkarte.

Hamburger Zentren Quelle: Freie und Hansestadt Hamburg – Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen


15,0

25,0

35,0

2014 2015 2016 2017 2018 2019

KAUFPREISFAKTOR von 2014 - 2019

33,0 - 35,0

INVESTMENT

Der Hamburger Investmentmarkt wurde im Jahr 2019

durch einen hohen Anteil an großvolumigen Portfoli-

otransaktionen auf dem Bürosektor geprägt, der mit

mehr als 70 % Anteil deutlich dominierte. Im Einzelhan-

delssegment wurde deutlich weniger umgesetzt, was in

erster Linie mit der Knappheit verfügbarer Objekte zu

begründen ist. Der unter Druck stehende Einzelhan-

delsmarkt führt bei Investoren verstärkt zu kritischen

Bewertungen von Mieterbonitäten, vorhandenem Mietni-

veau und Drittverwendbarkeit von Flächenkonstellatio-

nen. Ungeachtet dessen bleibt die Mieternachfrage in

Hamburg weiterhin stark. Zudem haben neue Einzel-

handelskonzepte, die auf den deutschen Markt drängen

in der Regel die Hansestadt mit auf ihrer Prioritätsliste

und stützen die Nachfrage zusätzlich. Daher herrscht

weiterhin ein großes Vertrauen und Interesse an Ge-

schäftshäusern in den Top-Einzelhandelslagen in Ham-

burg, was die Stellung der Hansestadt innerhalb

Deutschland als exzellenter Standort für Core-

Investments deutlich unterstreicht.

Ein im letzten Jahr bedeutender Abschluss war der be-

reits zuvor angesprochene zum Jahreswechsel 2018 /

2019 durchgeführte Verkauf der Burstah-Ensemble-

Entwicklung durch die COMMERZ REAL an Gator, eine

Gesellschaft der Tchibo-Erben, mit einem Volumen von

rund 100 Mio. EUR. Auf dem Areal sollen mehr als

40.000 m² Wohn und Gewerbeflächen entstehen und

somit auch den Einzelhandel am Großen Burstah stär-

ken.

Die Volksbank Braunschweig Wolfsburg erwarb das

Einkaufszentrum am Bahnhof Altona für ca. 91,0 Mio.

EUR vom britischen Reit RDI. Der Gebäudekomplex, der

direkt an den Bahnhof anbindet umfasst rund 15.000 m²

Einzelhandelsflächen mit Mietern wie Media Markt, LIDL

oder ROSSMANN. Die Stadt Hamburg machte aller-

dings von Ihrem Vorkaufsrecht Gebrauch, da sie dieser

Immobilie eine wichtige Rolle für die Anbindung des

nördlich davon entstehenden Quartiers Neue Mitte Al-

tona zuschreibt. So ist davon auszugehen, dass die

Immobilie in städtisches Eigentum übergeht.

Auch in dem größten deutschen Gewerbeimmobilien-Deal

2019 überhaupt, dem Erwerb eines Gewerbe- und

Wohnimmobilien-Portfolios von der Generali Lebensversi-

cherung durch COMMERZ REAL für den offenen Immobi-

lienfonds Hausinvest (Gesamtgrößenordnung von über

2,5 Mrd. EUR) waren Hamburger Geschäftshäuser in

Toplage prominent vertreten. Namentlich handelt es sich

hier um zwei Objekte auf der Luxuslage Neuer Wall: Die

Nummer 44 (mit LACOSTE und Ermenegildo Zegna) so-

wie die Nummer 63 (mit Bottega Veneta).

Als weiteres Beispiel kann eine Transaktion am Neuen

Wall genannt werden: Wirtgen Invest, ein Family Office

aus Windhagen, kaufte das Wallhaus mit den Luxusmie-

tern Giorgio Armani und Mulberry.

Insgesamt ist festzustellen, dass eine hohe Nachfrage auf

ein weiterhin geringes Angebot trifft. Die dauerhaft niedri-

gen Zinsen und der hart umkämpfte Investmentmarkt

lässt Eigentümer zögerlich über den Verkauf nachdenken,

da die Wiederanlage von Verkaufserlösen nicht zeilfüh-

rend erscheint. Und so kommen bislang nicht vermehrt

Immobilien auf den Markt, auch wenn die Aussicht auf

Gewinnmitnahmen historisch hoch ist. Das geringe Ange-

bot hält die Nettoanfangsrendite niedrig. Da eine Reihe

von Investoren aber zögerlicher im Ankauf von Einzel-

handelsobjekten agieren, ist das zuletzt beobachtete Ab-

sinken der Renditen gebremst. Günstiger ist der Ankauf in

Hamburg dadurch aber nicht geworden. Für Immobilien

mit Potenzial wurden im Einzelfall bereits Renditen von

2,5 bis 2,0 % akzeptiert und fertige Produkte in Toplagen

erzielen wie im Jahr zuvor stabile Renditen von 3,5 bis

3,0 %.


Demographie / (Sozio-) Ökonomie

Einzelhandel

Standort und Immobilien

Im COMFORT City Ranking 2020 rangiert Hamburg mit

91 von 100 maximal erreichbaren Punkten weiter unter

den absoluten deutschen Top-Städten auf einem ge-

meinschaftlichem dritten Platz zusammen mit Düsseldorf

hinter München und Berlin. Diese Spitzenplatzierung

kommt nicht zuletzt in der durchschnittlichen Flächenleis-

tung (5.700 EUR / m² VKF) zum Ausdruck. Hier erreicht

Hamburg nach München den zweithöchsten Wert aller

deutschen Innenstädte überhaupt, wobei im Einzelnen

zwischen den verschiedenen Hamburger City-Lagen

beträchtliche Leistungsunterschiede bestehen. Der hohe

Durchschnitt ist - neben der Attraktivität des Standorts

City - auch als Ausdruck einer ungenügenden Ausstat-

tung an zeitgemäßen Verkaufsflächen anzusehen.

Vor diesem Hintergrund erfolgte in den letzten Jahren

eine Vielzahl von quantitativen und qualitativen Einzel-

handelsverbesserungen. Analog zu bundesweiten Trends

ist aber zu berücksichtigen, dass auch in Hamburg die

Mieternachfrage Höchstwerte der Vergangenheit heute

nicht mehr erreicht.

Unter Betrachtung folgender Parametern wird eine Bewertung der Stadt vorgenommen:

• Demographie- / (Sozio-)Ökonomie-Ranking: Parameter zu Bevölkerung /

Entwicklung, BIP, Beschäftigung, Arbeitslosigkeit, Tourismus, Einzelhandels-

kaufkraft

• Einzelhandels-Ranking: Parameter zum Einzugsgebiet: Einwohnerzahl und

Nachfragevolumen, Einzelhandelszentralität, Modezentralität, Innenstadt-

umsatz, -verkaufsfläche, -flachenproduktivität

• Standort- und Immobilien-Ranking: Parameter zur Miete von Klein- /

mittelgroßen Flächen, Lagen- / Flächenstruktur der Innenstadt, Branchen- /

Betreibermix der Innenstadt, Mietnachfrage, Nachfrageintensität

COMFORT CITY RANKING

SCORING IM METROPOLENVERGLEICH / COMFORT CITY RANKING

70 75 80 85 90 95

Düsseldorf

Stuttgart

Frankfurt

Cologne

Hamburg

München

Berlin

http://www.comfort.de/de/research-consulting/comfort-city-ranking/


Hamburg stellt unbestritten die alles überragende Metropole

im Nodern Deutschlands dar. Dies gilt nicht nur in puncto

Einwohnerzahl, allgemeiner Wirtschaftskraft, städtebauli-

cher, kultureller und touristischer Attraktivität mit dem neuen

Wahrzeichen Elbphilharmonie sondern auch explizit auf dem

Feld des Einzelhandels. In diesen Breiten kann keine ande-

re deutsche Stadt Hamburg auch nur annähernd das Was-

ser reichen. Die Hansetadt ist nachhaltig im Fokus ausländi-

scher Besucher wie auch der expandierenden (internationa-

len) Retailer.

In der Gesamtschau aller absehbaren innerstädtischen Ent-

wicklungen entstehen diverse neue qualitativ hochwertige

Einzelhandelsflächen. Angesichts übergeordneter aktueller

Entwicklungen (Stichwort Onlinehandel) wächst aber auch in

einer Metropole wie Hamburg die Mieternachfrage nicht

mehr in den Himmel. Insofern wirft die laufende Realisierung

des deutlich überdimensionierten Überseequartiers einen

beachtlichen Schatten auf die laufenden innerstädtischen

Entwicklungen. In puncto Vermietbarkeit und Länge der

Vermietungs- und Vermarktungsprozesse übt diese Druck

auf die innerstädtischen Mieten aus.

Nachdem die innerstädtischen Grundeigentümer mit ihren

vielfältigen und erfolgreichen BID-Initiativen der Vergangen-

heit und auch aktuell – siehe die Etablierung des BIDs

Mönckebergstraße – der Überseequartiersentwicklung tat-

kräftig die Stirn bieten, erscheint es aus COMFORT-Sicht

absolut angezeigt, dass nun auch die Stadt ihrerseits kon-

struktive Beiträge zur positiven städtebaulichen Entwicklung

der Innenstadt leistet. In diesem Kontext seien beispielhaft

die begonnene Attraktivierung von Gerhart-Hauptmann-

Platz und Ida-Ehre-Platz angesprochen. Weitere Platzauf-

wertungen, z.B. am Burchardplatz, Rathausmarkt, Dom-

platz, Gertrudenkirchhof, sind notwendig.

FAZIT UND PERSPEKTIVEN Darüber hinaus sollte auch dem Thema Verkehr eine ver-

mehrte Aufmerksamkeit gewidmet werden. Hier hat der

Testversuch des autofreien Rathausquartiers im vergange-

nen Spätsommer interessante neue und unseres Erachtens

positive Einblicke vermittelt. Vorbehaltlich der Sicherstellung

einer guten umliegenden ÖPNV-Erreichbarkeit, gäbe es

über die Verbannung von Bussen und Taxen hier auch ge-

rade in der Mönckebergstraße hochinteressante neue Po-

tenziale für neue Stadt- und Aufenthaltsqualität zu gewin-

nen. Dabei ist darauf zu achten, dass diese zukunftsorien-

tierte Diskussion für Teilbereiche der City keineswegs in

einer generell autofreien Innenstadt münden darf. Die An-

fahrbarkeit der City mit ihren Parkhäusern für den Individu-

alverkehr aus dem Stadtgebiet und dem Umland ist für die

Lebensfähigkeit der Innenstadt und des dortigen Einzelhan-

dels als absolut essentiell anzusehen.

In puncto Erreichbarkeit stellt zudem ein zeitnahes Voran-

kommen bei der Weiterentwicklung des heute überfüllten –

um nicht zu sagen – überforderten Hauptbahnhof und sei-

nes Umfelds einen absoluten Knackpunkt für eine bessere

Zukunft der gesamten Innenstadt dar. Bei diesem Vorhaben

ist zwar vor allem die Deutsche Bahn gefordert, wobei die

öffentliche Hand aber weiter Druck machen muss, um eine

nachhaltige Verbesserung der Verhältnisse – sprich eine

verbesserte Erreichbarkeit wie auch mehr Erlebnisqualität

für die City-Besucher – herbeizuführen.

Denn Urbanität macht immer mehr den Unterschied - so-

wohl in Konkurrenz zum Onlinehandel wie auch zu dem in

der aktuellen Planung falsch konzipierten Überseequartier.

Und die Hansestadt hat hier in der angestammten Innen-

stadt auch jede Menge interessante Potenziale, die es per-

spektivisch besser zu nutzen gilt. Das erhöht die innerstädti-

sche Gesamtattraktivität und hilft dem Enzelhandel.

Zu neuem Leben erweckt – Flanieren zwischen Rathaus und Neuer Wall / Alter Wall: Kunst und Kultur, Einzelhandel und Gastronomie Quelle: Art-Invest


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Über die COMFORT-Gruppe Die COMFORT-Gruppe ist seit ihrer Gründung im Jahr 1979 auf die Vermittlung von Waren- und Geschäftshäusern sowie Fachmärkten und Ladenlokalen spezialisiert. Als ausgewiesener Experte für Handelsim-mobilien bietet COMFORT ihr Know-how auch als Beratungsdienstleis-tung in Form von Expertisen, Second-Opinion-Gutachten oder Due Diligence für Dritte an. Zum ergänzenden Angebot zählt Center-Consulting. In Deutschland ist der Einzelhandelsspezialist zudem exklusiver Kooperationspartner von CUSHMAN & WAKEFIELD in der Vermietung von Ladenlokalen. Die COMFORT-Gruppe mit Hauptsitz in Düsseldorf unterhält Büros in Berlin, Düsseldorf, Hamburg, Leipzig, München und Wien. www.comfort.de

Unternehmenskommunikation: Ralf Bettges Fon: +49 211 9550-144 E-Mail: [email protected]

1A-Einzelhandelsmieten

Alle Mietpreisangaben verstehen sich unter folgenden Voraussetzun-gen: Neuabschlüsse von Mietverträgen in absoluten 1A-Geschäftslagen über fiktive, rein erdgeschossige Verkaufsflächen; idealtypische Ladenein-heit: ebenerdiger, stufenfreier Zugang, bauliche Ausstattung gehobener Art und Güte sowie einen möglichst rechtwinkligen Zuschnitt; Mindestschau-fensterfront 6 m bei kleinen bzw. 10 m bei größeren Flächen; in Euro pro m² monatlich, zzgl. gesetzlicher Umsatzsteuer und Nebenkosten.

Kaufpreisfaktoren

Die in Bandbreiten dargestellten Kaufpreisfaktoren dienen als allgemeine Orientierung für den aktuell erzielbaren Verkaufspreis für Geschäftshäuser (Mietertrag aus Retail > 60 %, aktuelle Miete etwa auf Marktniveau) mit einem gängigen Volumen in der 1A-Lage der jeweiligen Stadt. In technischer Hinsicht stellt der Kaufpreisfaktor den Multiplikator zur Ermittlung des Kauf-preises eines Geschäftshauses ohne Instandhaltungsstau dar, mit dem die jeweilige Jahresnettomiete multipliziert wird.

Innenstadtanteile

Angaben in Prozent. Der Wert zeigt an, welchen Anteil die Innenstadt am Umsatz bzw. an der Verkaufsfläche des gesamten Stadtgebietes hat.

Einzelhandelskaufkraft, Einzelhandelszentralität

Die Einzelhandelskaufkraft gibt an, wie hoch das Kaufkraftpotenzial an einem Standort ist. Der Durchschnittswert liegt bundesweit normiert bei 100. Ein Wert von über 100 signalisiert demnach ein überdurchschnittliches Kaufkraftpotenzial des Standortes. Die Einzelhandelszentralität zeigt an, ob an einem Standort per Saldo die Zu- oder Abflüsse der Kaufkraft über-wiegen. Quelle: GfK GeoMarketing GmbH

Modezentralität

Analog zur branchenübergreifenden Zentralitätskennziffer (= Einzelhandels-zentralität) beleuchtet die Modezentralität die Situation in einem maßgeb-lichen Teilsegment, nämlich der innenstädtischen Leitbranche Mode, die sich wiederum aus den beiden Sortimenten Bekleidung/Textilien, Schu-he/Lederwaren zusammensetzt.

Einzugsgebiet

Kartographische Darstellung des Verflechtungsraums des innerstädtischen

Einzelhandels, d.h. jenes Bereiches, aus dem regelmäßige Einkaufsbezie-

hungen zu der jeweiligen City bestehen. In blau ist das jeweilige Stadtgebiet

(Zone I) dargestellt, in dem roten Farbton das jeweilige Nah- bzw. Fernein-

zugsgebiet (Zone II).

Für Fragen und / oder detailliertere Informationen / Mate-

rialien rund um den Einzelhandelsstandort stehen wir

Ihnen sehr gerne zur Verfügung:
http://www.comfort.de/mailto:[email protected]

COMFORT Städtereport Hamburg...COMFORT Städtereport Hamburg 2020 4 von 16 11,4 Deutschland. Allein...

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