DAVE - quester.de · DAVE MARKTREPORT 2017 /2018 | 03 VORWORT In fast allen deutschen Großstädten...

ERFOLG VERBINDET.BUNDESWEIT.

DAVE

MARKTREPORT 2017/201817 STÄDTE – 1 MARKTREPORT

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IHRE IMMOBILIENBERATER FÜRANLAGEIMMOBILIEN IN DEUTSCHLAND

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WILLKOMMEN IM DAVE NETZWERKEIN VERBUND IN 26 STÄDTEN

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DAVE MARKTREPORT 2017/2018 | 03

VORWORT

In fast allen deutschen Großstädten sind die beliebtestenImmobilieninvestments (Core-Produkte) ausverkauft.Während sich die Anleger in den ersten Jahren nach derFinanzkrise auf die wichtigsten sieben deutschen Immo-bilienstandorte konzentrierten, weichen sie seit 2012/13zusehends in gute B-Städte aus.

Die Angebotsknappheit in den Top-7-Städten, verbundenmit steigenden Immobilienpreisen, trieben sie an Alter-nativstandorte. Neubauprojekte, egal ob Wohnraum oderGewerbeflächen, werden nicht nur in A-Städten starknachgefragt, sondern gerade auch in B-Städten mit über-durchschnittlichem Potenzial bei einem unterdurch-schnittlichen Risiko. Erschwingliche Mieten, eine positiveEntwicklung der Bevölkerung und der Haushalte sowieein aufnahmefähiger Arbeitsmarkt spielen an diesen B-Standorten eine große Rolle. Hinzu kommt, dass vielemittelgroße Städte sich als Wohnort immer größererBeliebtheit erfreuen. In vielen Kommunen verdoppeltesich in den zurückliegenden Jahren der Vervielfältiger fürInvestments: In München wird für gute Mietshäuser das50-fache des Jahresnettomietertrags gezahlt.

Gleichzeitig wuchs die Zahl der Immobilieninvestoren:Waren vor 15 Jahren kaum internationale Anleger zu fin-den, so hat sich dies grundlegend geändert. Außerdemwollen immer mehr Fonds, Pensionskassen, Versiche-rungen und Familiy Offices in Zeiten niedriger Zinsendurch Investments in Stein und Mörtel eine vorzeigbareRendite erzielen. Gerade dies gelingt immer seltener: fürCore-Objekte ist sie in vielen Orten auf unter 3, teils unter2 Prozent gesunken.

Fraglich bleibt die Wirkung der Umsetzung politischerIdeen wie die Begrenzung von Mieterhöhungen nachModernisierungen. Kurz: Mehr denn je brauchen Inves-toren einen professionellen Berater an ihrer Seite.Diesen finden sie in dem DAVE-Netzwerk, das zehn aufInvestments spezialisierte, inhabergeführte Immobilien-unternehmen umfasst, die in 26 Städten tätig sind. Seltenist es damit getan, über den Vermittler ein Objekt zufinden. Wichtiger wird es, mit diesem gemeinsam Stra-tegien zur Renditesteigerung zu entwickeln. So lassensich durch Ertüchtigungen von Bestandsgebäuden inaufstrebenden Lagen mittelfristig höhere Erträge erzie-len als bei Neubauten. Auch Spezialimmobilien werfenunter Umständen höhere Renditen ab. So etwa Hotels,Logistikflächen, Pflegeimmobilien oder Fachmärkte, dieteils über 5 Prozent erzielen.

Informieren Sie sich in diesem Marktbericht über Invest-mentmöglichkeiten in Deutschland und sprechen Sie dieDAVE-Spezialisten an. Sie navigieren Sie durch den Marktund beraten Sie bei Ihren Entscheidungen.

GESTERN TOP-STANDORTE, HEUTE

B-LAGEN, MORGEN SPEZIALIMMOBILIEN

UND AUFSTREBENDE QUARTIERE?

INHALT03 KONZENTRIERT IN EINER ANALYSE:

17 DEUTSCHE STÄDTE FÜR IHREIMMOBILIENINVESTIONEN

05 KONZENTRIERT AUF DASWESENTLICHE: IHREN VORTEIL

06 KONZENTRIERT AUF DASWESENTLICHE: IHREN ERFOLG

07 STÄDTE / REGIONENPARTNER

08 BERLIN

10 BONN

12 BREMEN

14 CHEMNITZ

16 DRESDEN

18 DÜSSELDORF

20 DUISBURG

22 FRANKFURT

24 HAMBURG

26 HANNOVER

28 KARLSRUHE

30 KIEL

32 LEIPZIG

34 MÜNCHEN

36 MÜNSTER

38 NÜRNBERG

40 STUTTGART

42 ARCADIS.IMPROVING QUALITY OF LIFE

44 DAVE IN DER PRESSE

46 BÜROMARKT / IMPRESSUM


KONZENTRIERT AUF DAS WESENTLICHE:

IHREN VORTEIL

Jede Immobilie ist ein Unikat. Bei jeder unterscheidensich Lage, Zustand, Nachfrage, Grundriss und Aus-stattung. Dies führt im Umkehrschluss dazu, dass derWert und die damit verbundenen Miet- und Wert-steigerungspotenziale differenzieren.

Die zurückliegenden sieben Jahre sind von einembeispiellosen Nachfrageboom geprägt, ausgelöst durchweltwirtschaftliche Krisen, Niedrigzinsen und dem Runauf solide Investments. Deutschland als stabiler undrisikoarmer Investmentstandort gewann dabei zuneh-mend nicht nur für deutsche, sondern auch für auslän-dische Anleger an Profil. Während es durch die hoheNachfrage und den damit verbundenen Preissteigerun-gen an wichtigen Immobilienstandorten immer schwererwird, lukrative Vermögensanlagen zu finden, lohnt sichzusehends der Blick auf B- und C-Standorte. Diese wei-sen oft eine unbeachtete Performance auf. Gleichzeitigdrängen neue Assetklassen auf den Markt, so etwa Fach-marktzentren, Spezialimmobilien für studentisches Woh-nen, Mikroapartments und Logistikimmobilien.

In diesem komplexen Markt dient das Immobilien-berater-Netzwerk DAVE als Navigator. Es ist ein Zusam-menschluss von zehn erfolgreichen, inhabergeführtenUnternehmen, die in Deutschland an 26 Immobilien-

standorten tätig sind und rund 400 Mitarbeiter beschäf-tigen. Einige unterhalten darüber hinaus in ihren Regio-nen Niederlassungen. Jedes Unternehmen ist seit vielenJahren im Bereich der Immobilienberatung und -vermitt-lung aktiv. Zu den DAVE-Kunden zählen institutionelleAnleger, Unternehmen, Stiftungen, Family Offices, Er-bengemeinschaften und Privatpersonen.

DAVE-Partner kennen ihren lokalen Markt, analysierenihn kontinuierlich, bewerten Objekte, führen Due-Dili-gence-Prüfungen durch und optimieren die Portfolienihrer Kunden. Dabei greifen sie bei Bedarf auf einGeflecht externer Berater zurück, wie Steuerberater,Wirtschaftsprüfer, Fachanwälte und Notare.

Mit der Verwaltung ihrer Liegenschaften können Kundendas Verwaltungsunternehmen DAVE Property Manage-ment (DPM) betrauen. DPM betreut bundesweit vieletausend Wohnungen und viele tausend QuadratmeterGewerbeflächen. Manche Liegenschaft wird seit Jahr-zehnten von den DPM-Verwaltungsexperten gemanagt.

06 | DAVE MARKTREPORT 2017/2018

KONZENTRIERT AUF DAS WESENTLICHE:

IHREN ERFOLG

Standort- und Risikoanalyse. Während der Phase derObjektsuche ist eine Analyse von Standort, Entwicklungs-potenzialen und Risiken unerlässlich. Die DAVE-Expertenbegleiten ihre Kunden in dieser Phase, recherchierenMarktdaten, Nutzerpotenziale und erstellen Ertragsbe-rechnungen. Außerdem loten sie Wertsteigerungspoten-ziale aus: Vielleicht lässt sich eine Gewerbeimmobiliedurch Umbau und Nutzungsänderung zu einer optimier-ten Wertschöpfung und Mietertragsstärke entwickeln?Oder ein barrierefreier Umbau der Wohnungen lässt hö-here Mieteinnahmen realistisch erscheinen? In dieseBerechnungen finden zudem aktuelle BegebenheitenEingang (Baurecht, Bebauungspläne, Mietpreisbremseetc.). Auf diese Weise erhalten Investoren eine profunde,nachvollziehbare Entscheidungsgrundlage.

Lebenszyklusbetrachtung und Instandhaltungsplanung.Es liegt im Interesse jedes Bestandshalters, den Lebens-zyklus seiner Liegenschaften maximal auszuschöpfen.Nur so findet sein Objekt langfristig Wohnungs- undGewerbemieter. Das DAVE-Netzwerk unterstützt Eigen-tümer mittels detaillierter Instandhaltungsplanung. Esbefasst sich mit kurz-, mittel- und langfristigen Investi-tionen und berücksichtigt die wirtschaftlichen Möglich-keiten des Eigentümers sowie das wirtschaftliche Umfeld(Amortisationszeitpunkt der Instandhaltungsinvestitio-nen). Beim Themenfeld Lebenszyklusplanung kooperiert

DAVE mit der Firma Arcadis. Das Unternehmen ist einführender Anbieter von Beratungs-, Projektmanage-ment- und Ingenieurleistungen in den Bereichen Infra-struktur, Umwelt und Immobilien (siehe Seite 42-43).

Professionelle Immobilienvermittlung. Alle DAVE-Part-ner sind durch ihre langjährige, lokale Expertise alsImmobilienexperten in der Lage, Eigentümern und Inves-toren einen marktbasierten Verkaufswert der Immobiliezu ermitteln. Davon ausgehend wird ein individuellesund optimales Vermarktungskonzept erstellt. Die DAVE-Partner verfügen über umfangreiche Kundendateien undeine umfassende Transaktionserfahrung. Auf dieser Ba-sis wird durch exakte Selektion der Interessenten und diediskrete Ansprache eine professionelle Begleitung vonTransaktionen gewährleistet. DAVE-Mitglieder habenaußerdem Erfahrung mit alternativen Vermarktungsme-thoden, wie beispielsweise Bieterverfahren. Die fundierteVorbereitung, effiziente Gesprächsführung und laufendeDokumentation der Verhandlungen bringt eine Win-WinSituation für alle Beteiligten.

Für komplexe Transaktionen können etablierte Spezia-listen für Rechts-, Steuer- und Technikfragen organisiertwerden. Die DAVE-Partner begleiten sämtliche Phasendes Investitionsprozesses bis zur Beurkundung und aufWunsch auch darüber hinaus.


STÄDTE / REGIONEN

PARTNER

Assoziierter Partner:

Technische Due Diligence

� BERLIN ROHRER IMMOBILIEN GMBH – Geschäftsleitung: Corvin TolleInvestment: Wohnen, Gewerbe, Privatimmobilien, Bewertung, Hausverwaltung

� BONN R. DIETER LIMBACH IMMOBILIEN KG – Geschäftsleitung: Wieland MünchInvestment: Wohnen, Gewerbe – Verkauf, Vermietung, Beratung

� BREMEN ROBERT C. SPIES GEWERBE UND INVESTMENT GMBH & CO. KG – Geschäftsleitung:Jens Lütjen – Investment: Wohnen, Gewerbe-Retail, Office, Logistik, Pre-Development

� CHEMNITZ DER IMMO TIP VERMITTLUNG VON IMMOBILIEN GMBHNiederlassungsleiter: Michael Hoffmann – Investment: Gewerbe, Wohnen

� DRESDEN DER IMMO TIP VERMITTLUNG VON IMMOBILIEN GMBHGeschäftsleitung: Uwe Schatz – Investment: Gewerbe, Wohnen

� DÜSSELDORF SCHNORRENBERGER IMMOBILIEN GMBH & CO. KG– Geschäftsleitung: Jörg SchnorrenbergerInvestment: Wohnen, Gewerbe, Privatimmobilien, Bewertung, Hausverwaltung

� DUISBURG ARMIN QUESTER IMMOBILIEN GMBH – Geschäftsleitung: Axel QuesterInvestment, Büro, Gewerbe, Wohnen

� FRANKFURT ROHRER REAL ESTATE MANAGEMENT GMBH – Geschäftsleitung: Lutz-Philipp LangeInvestment: Wohnen & Gewerbe – Management von Gewerbeimmobilien

� HAMBURG ROBERT C. SPIES GEWERBE UND INVESTMENT GMBH & CO. KG – Geschäftsleitung: Marc Antonio Unverzagt – Investment: Wohnen, Gewerbe-Retail, Office, Logistik, Pre-Development

� HANNOVER DELTA DOMIZIL GMBH – Geschäftsleitung: Dirk Streicher, Arne Morick Makler- und Investmentgeschäft, Projektentwicklung, Management, Wohnen und Gewerbe

� KARLSRUHE SCHÜRRER & FLEISCHER IMMOBILIEN GMBH & CO. KGAnsprechpartner: Gerhard Alles – Investment: Wohnen, Gewerbe, Finanzierung

� KIEL HANS SCHÜTT IMMOBILIEN GMBH Geschäftsleitung: Klaus Schütt – Assessor – Management – Bewertung – Verkauf

� LEIPZIG DER IMMO TIP VERMITTLUNG VON IMMOBILIEN GMBHGeschäftsleitung: Wolf-Hagen Grups – Investment: Gewerbe, Wohnen

� MÜNCHEN ROHRER IMMOBILIEN GMBH – Geschäftsleitung: Sven Keussen – Makler- und Investment- geschäft, Wohn- und Gewerbeimmobilien, Projektentwicklungen, Hausverwaltung

� MÜNSTER HOMANN IMMOBILIEN MÜNSTER GMBHGeschäftsleitung: Bernard Homann – Investment: Wohnen, Gewerbe, Projektentwicklung

� NÜRNBERG ROHRER IMMOBILIEN GMBH – Geschäftsleitung: Sven KeussenMakler- und Investmentgeschäft, Wohn- und Gewerbeimmobilien, Projektentwicklungen

� STUTTGART SCHÜRRER & FLEISCHER IMMOBILIEN GMBH & CO. KG UND DAVEGeschäftsleitung: Peter Schürrer – Investment: Wohnen, Gewerbe


BERLIN

Allgemeine Marktsituation

Berlin ist die größte Stadt Deutschlands und hat sich zueiner Metropole von Weltrang gemausert. Seit Jahrengibt es immer wieder Stimmen, die ein Ende des Hypesvorhersagen. Eingetreten ist dies nicht. Der Hauptstadt-Hype geht weiter. Weiterhin gibt es einen Anstieg der Tou-risten, der Bevölkerung, der Beschäftigten, der Wirt-schaftsleistung, der Wohnraumnachfrage sowie derNachfrage nach Immobilien. Die Hauptstadt wächst wei-ter, wenn auch gemächlicher. Dies ist weniger auf dienachlassende Attraktivität zurückzuführen, als auf diezurückgehende Anzahl potenzieller Zuwanderer. Wegendes Geburtenrückgangs gibt es weniger junge Leute.Zudem nimmt die Suburbanisierung zu.

Ungebrochen groß ist die Anziehungskraft vieler Groß-städte auf die 20- bis 35-Jährigen. Und Berlin ist „theplace to be“. Keine andere Stadt in Deutschland weisteine so hohe Dynamik in der Startup-Szene auf. DerGrund: hier finden Gründer die entsprechenden Fach-kräfte. Der Hotel- und Einzelhandelsmarkt erfährt durchdie Attraktivität der Stadt bedeutende Wachstumsim-pulse. Investoren sind ungebrochen von Berlin überzeugtund suchen in den unterschiedlichsten Segmenten. DieHauptstadt ist im Vergleich zu globalen Metropolen

vergleichsweise günstig. Die Investitionsbereitschaft trifftimmer noch auf ein zu geringes Marktangebot. Der Marktfür Projektentwicklungen ist in den Segmenten Büro,Wohnen und Hotel kaum zu bremsen und wird durch dasWohnsegment dominiert. Der Berliner Wohnungsmarktbleibt nach wie vor angespannt und ist durch steigendeMieten und Kaufpreise gekennzeichnet. Im Allgemeinenverändert sich die Art des Investments. Das Investoren-interesse verlagert sich von Core- zunehmend zu Value-Add-Produkten.

Insgesamt sind die sozioökonomischen Rahmenbedin-gungen für die Entwicklung des Berliner Immobiliensek-tors derzeit erfreulich und bieten ein stabiles Umfeld fürInvestments.

Investmentform Wohnimmobilien

Mehrfamilienhäuser bleiben im Fokus der Investoren unddie begehrteste Anlageform. Wegen der weiterhin großenNachfrage nach Wohnraum sind die Baugenehmigungenstetig gestiegen. Dennoch werden sie den jährlich wach-senden Bedarf an Wohnraum kaum decken. Laut Amt fürStatistik Berlin-Brandenburg zogen im vergangenen Jahr54.226 Neubürger in die Hauptstadt. Gleichzeitig wurdenaber lediglich 13.842 Wohnungen fertig gestellt.

DER HAUPTSTADT-HYPE GEHT WEITER

Kontakt:


EINZELHANDELMieten „High-Street“

Größe: Preisspanne:<100 m2 140 – 330 Euro/m2

>200 m2 100 – 300 Euro/m2

WOHNENAlle Preise in Euro/m2

KAUFPREISFAKTORENWohngebäude Faktorspanne

X-Fache der Jahresnettomiete

Gewerbeanteil <30% 26 bis 35Gewerbeanteil >30% 20 bis 25Büro- und Geschäftshäuser 20 bis 25

BÜROMARKTFlächenumsatz in m2 Flächenbestand in m2

190.000 (1. Quartal 2017) 20.270.000

Flächenleerstand in m2 Leerstandsquote in %523.000 ca. 2,5

Ø Miete in Euro/m2 Spitzenmiete in Euro/m2

18,00 28,50

Mietpreise

Bestand

8,00–10,00* 10,00–11,50** 12,50–16,00***

*Einfacher Wohnwert/Lage**Mittlerer Wohnwert/Lage

***Guter Wohnwert/Lage

�

Trend:

Neubau Trend:

Kaufpreise 2.000–2.650* 2.650–3.550** 3.550–6.500*** �

Mietpreise 15,00–17,50* 17,00–19,50** 19,00–21,00*** �

Kaufpreise 3.500–4.000* 3.800–5.000** 5.000–8.500*** �

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Der Wohnimmobilienmarkt gilt als äußerst attraktiv undsteckt voller Potenzial. Dies gilt sowohl für die Kaufpreiseals auch für Mieten. Die Hauptstadt bietet weiterhin invielen Lagen bei risiko- und renditegerechten Preisen be-sondere Immobilienchancen. Aufgrund des knappen An-gebotes rücken Außenbezirke und Umland zunehmendin den Fokus der Investoren.

Investmentform Gewerbeimmobilien

Neben dem Wohnungsmarkt boomen auch die Büro-,Einzelhandel-, und Logistiksegmente. Der Büroimmo-bilienmarkt ist hierbei die dynamischste Anlageform.

Es werden zunehmend B- und teils C-Standorte nachge-fragt, aufgrund des zu erwarteten Mietsteigerungspoten-zials, bedingt durch die wachsende Nachfrage derUnternehmen nach Büroflächen. Als Investment sindBestandsimmobilien in innerstädtischen Lagen miteinem guten Mietermix und Mietverträgen, die eineRestlaufzeit von zwei bis vier Jahren aufweisen sowieNeubauten mit langfristigen Mietverträgen, gefragt. Zu-nehmend werden Value-Add-Investments nachgefragt.Außerdem rücken Gesundheitsimmobilien, dabei nichtnur klassische Pflegeheime, sondern außerdem Mikro-wohnheime und Häuser mit hotelähnlichem Service alsAnlageobjekte in den Fokus.

Ausblick

Der Wohnungsmarkt in der Hauptstadt dürfte in denkommenden Jahren durch steigende Mieten und Preisegekennzeichnet sein. Die Erhöhungen werden allerdingsmoderater ausfallen als in den zurückliegenden Jahren.Büroflächen werden weiterhin stark nachgefragt, dieFlächenknappheit wird zunehmen und die Mieten steigen.Berlins Anziehungskraft als Einkaufsmetropole wird sichfortsetzen und Einzelhandelsimmobilien bleiben weiterfest im Anlegerfokus der Investoren verankert.

Alles in allem bleibt die Metropole infolge der günstigensozioökonomischen Rahmenbedingungen auf absehbareZeit ein attraktiver Investitionsstandort für Immobilien.Abzuwarten bleibt, ob die diversen Regulierungsmecha-nismen des Senats, wie die Ausweitung von Milieuschutz-und Erhaltungsgebieten, die eine Umwandlung vonMiethäusern zu Wohneigentum nur in Ausnahmefällenzulassen, den Markt beruhigen wird. Ferner könntenneue Auflagen an Investoren, bei ihren Wohnprojekteneine Quote für mietpreis- und belegungsgebundenenWohnraum schaffen zu müssen, die Baubewilligungs-zahlen reduzieren.

Der Brexit könnte der Berliner Startup-Szene zusätzlicheImpulse bescheren, falls sich Londons Szene nach neuenStandorten umschaut. Berlin bleibt die Stadt Deutsch-lands mit der größten Strahlkraft.

Rohrer Immobilien GmbHCorvin Tolle

Kurfürstendamm 42 • 10719 BerlinTelefon: 030 / 89 66 99-17

E-Mail: [email protected]


BONN


Bereits das dritte Jahr in Folge glänzt Bonn mit einemMilliardenumsatz und liegt 2016 mit 1,2 Mrd. Euro nurknapp unter dem Vorjahresergebnis. Trotz des hohenUmsatzes hat sich die Anzahl der Abschlüsse um rd. 20Prozent unter dem langjährigen Mittel eingependelt.Maßgeblich für diese Transaktionszahlen sind im Wesent-lichen die Preissteigerungen bei Bestandsimmobilien,insbesondere aber auch die stark gestiegenen Boden-preise für unbebaute Grundstücke, die zwischenzeitlichein absolut rares Gut innerhalb der Bundesstadt sind.


Nach wie vor ist der Markt durch einen ungebremstenNachfrageüberhang geprägt, was bei Eigentumswohnun-gen in jüngeren und mittleren Altersgruppen zu einerdurchschnittlichen Preissteigerung von über 12 Prozentund den übrigen Altersgruppen zu Preissteigerungenzwischen 5,7 und 8,4 Prozent geführt hat. Die Preise fürEin- und Zweifamilienhausgrundstücke sind moderat um4 Prozent und die Mehrfamilienhaus- und gemischtge-nutzten Grundstücke um 12 Prozent gestiegen. Dass dieNachfrage nach Wohnraum, insbesondere nach Einfami-lienhäusern groß ist, zeigt das Bauprojekt im Stadtteil

Buschdorf, das mit seinen 88 Einfamilienhäusern schonvor dem ersten Spatenstich ausverkauft war. Dass inBonn viel passiert, zeigen die aktuellen Neubauprojektewie die Wohnanlage in der Weststadt mit 288 Apart-ments, in Bonn-Duisdorf mit 40 Wohnungen und 18 Dop-pelhaushälften, in Friesdorf mit rund 85 Wohnungen, dasStadttor-Beuel mit etwa 328 Wohnungen und die Sieben-gebirgsterrassen mit 258 Wohnungen. Die größten Neu-bauvorhaben befinden sich derzeit in Bonn-Duisdorf,auf dem Gelände der ehemaligen Gallwitz-Kaserne, aufdem rund 500 Wohnungen und über 13.000 QuadratmeterGewerbeflächen entstehen. Ferner zählt dazu das Pro-jekt „West.Side“ auf einem ehemaligen Fabrikgelände,wo ebenfalls ca. 500 Wohnungen sowie 40.000 Quadrat-meter Gewerbeflächen entstehen.

Investmentform Büromarkt

Im Januar dieses Jahres titelte die Immobilien-Zeitung„Bonn ist die Hauptstadt des Büroflächenmangels“, wasdie Situation in Bonn mit einer offiziellen Leerstands-quote von 2,17 Prozent vortrefflich widerspiegelt.

Umso überraschender ist das erzielte Rekordergebnisvon 126.189 Quadratmetern vermieteter Büroflächen2016, welches rd. 40 Prozent über dem langjährigen

DIE STADT GLÄNZT MIT REKORDUMSÄTZENTROTZ BÜROFLÄCHENMANGELS

Foto: Michael Sondermann / Bundesstadt Bonn


Durchschnitt liegt. Maßgeblich an dem Ergebnis beteiligtwar hierbei der Büroflächenumsatz der GIZ mit rd. 29.000Quadratmetern. Über 70 Prozent aller Vermietungenlagen unter 500 Quadratmetern und lediglich dreiAbschlüsse lagen über 5.000. Da keiner mit diesemRekordergebnis 2016 gerechnet hat, überrascht es umsomehr, dass zum Halbjahr 2017 bereits wieder rund 41.000Quadratmeter vermietet wurden, was rechnerisch dieHälfte des offiziellen Leerstandes ist. Hierbei mussjedoch berücksichtigt werden, dass es mehrere Vermie-tungen, teilweise an einen Nutzer gab, die aufgrund derschnellen Vermarktung nicht in die Leerstandsquoteeinflossen. Mit einem erneuten Rekordergebnis ist den-noch nicht zu rechnen, so dass 2017 von einer Vermie-tungsleistung unter dem langjährigen Durchschnittauszugehen ist. Die aktuellen Mietpreise sind insgesamtweiterhin stabil, wobei die Durchschnittsmiete leicht auf12,90 Euro pro Quadratmeter und die Spitzenmiete auf19,25 Euro gestiegen ist. In besonders exponierten Lagenmit besonders hochwertiger Ausstattung konnten Spit-zenmieten von über 20 Euro erzielt werden.

Spannend wird der Markt weiterhin sein, da ein Teil dergeplanten Neubauprojekte, wie der Büroturm am UN-Campus mit 8.400 Quadratmetern sowie die rund 63.000Quadratmeter gegenüber der Bonner Rheinaue für dieGIZ, bereits vor Baubeginn keine nennenswert freienPotenzialflächen ausweisen. Es ist nur eine Frage derZeit, bis die weiteren Projekte, wie der Neue Kanzlerplatzmit über 60.000 Quadratmetern, das Rhein-Palais amBonner Bogen mit circa 40.000, das Maximilian-Centermit 12.000 und Projekt Urban-Soul mit 15.000 Quadrat-metern sowie das Projekt Westwerk mit knapp 8.000Quadratmetern voll belegt sein werden.

Ausblick

Große Potenzialflächen sind praktisch nicht verfügbar.Dieser Mangel wird den bereits seit Jahren angespanntenMarkt weiter verschärfen. Ohne großflächige Revitalisie-rungen, Abrisse, Neubauten und Verdichtungen sind diePrognosen für den Bevölkerungszuwachs von 2011 bis2030 von rund 11,5 Prozent kaum zu bewältigen, ohnedass der stark angespannte Büromarkt oder die letztenverbliebenen Gewerbeflächen weiter leiden. Bereits jetztist klar, dass Bonn in Zukunft nur in Zusammenarbeit mitdem angrenzenden Rhein-Sieg-Kreis gesund wachsenkann, was sich für die ganze Region, die mit der StadtBonn dann immerhin über 1 Million Einwohner verfügt,positiv auswirken kann. Insgesamt wird dies zu weiterenPreissteigerungen, nicht nur in einfachen und mittlerenLagen, sondern insbesondere auch in direkt angrenzen-den Kommunen führen.



>200 m2 90 – 110 Euro/m2





BÜROMARKTFlächenumsatz 2016 in m2 Flächenbestand in m2

126.189 3.840.000

Flächenleerstand in m2 Leerstandsquote in %83.000 2,17


12,90 19,25

Mietpreise

Bestand

6,80–8,00* 9,00–11,00** 10,50–14,00***



�

Trend:

Neubau Trend:

Kaufpreise 1.450–1.900* 2.100–2.900** 2.800–3.950*** �

Mietpreise 8,50–9,50* 9,50–11,50** 10,50–14,50*** �

Kaufpreise 2.550–2.750* 2.850–3.750** 3.450–5.500*** �

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Kontakt:

R. Dieter Limbach Immobilien KGWieland Münch

Bertha-von-Suttner-Platz 2-453111 Bonn • Telefon: 0228 / 981 60 64 E-Mail: [email protected]

www.limbach-online.com


BREMEN


Bremen ist ein bedeutender Wirtschafts- und Wissen-schaftsstandort. Darüber hinaus ist die Hansestadtinternational bekannt als Zentrum für Luftfahrt undWeltraumtechnologie. Namhafte Unternehmen wieMercedes-Benz mit seinem weltweit größten Werk unddie Brauerei Beck & Co. sowie zahlreiche Firmen aus derSchiffsbau- und Stahlindustrie ziehen Fachkräfte an.Eine Exzellenz-Universität, die internationale JacobsUniversity und weitere Hochschulen sorgen für einenkonstanten Zuzug von Studenten und Akademikern. Diepositiven Rahmenbedingungen spiegeln sich auch aufdem Immobilienmarkt wider – eine dynamische Nach-frage in allen Assetklassen, die in vielen Teilmärktenauf ein limitiertes Angebot trifft. Neben regionalen Käu-fern sind in den letzten Jahren vermehrt Stiftungen,Family Offices und institutionelle Anleger aus ganzDeutschland auf dem Markt aktiv.


Auf dem Investmentmarkt wurden 2016 Transaktionen imWert von ca. 440 Mio. Euro getätigt. Der Wert lag damitca. 10 Prozent über dem des Vorjahres. Nahezu die Hälftedes Umsatzvolumens entfiel auf Transaktionen vonBüroinvestments. Die Nachfrage nach Core-Objekten in

den Citylagen ist spürbar gestiegen – hier werden Fak-toren bis zum 22-fachen der Jahresnettokaltmiete er-zielt. Das Angebot in diesem Segment ist jedoch rar.Daher finden Transaktionen teilweise schon im Stadiumvon Projektentwicklungen statt.

Das Niedrigzinsniveau sowie mangelnde Anlagealterna-tiven sorgen für eine hohe Nachfrage nach Wohneigen-tum. Käufer sind aufgrund des hohen Preisniveaus in deninnerstädtischen Bestlagen bereit, in Potenziallagen wieWalle, Hastedt oder die Neustadt auszuweichen. B- undteilweise auch ehemalige C-Lagen rücken stärker in denFokus. Dies gilt nicht nur für private Käufer, sondernauch für Kapitalanleger, da die Preise vor allem in denMikrolagen Steigerungspotenzial aufweisen. 2016 zeigtsich im Neubaubereich eine stabile und für Bestandsim-mobilien eine leicht steigende Preisentwicklung. In gutenLagen haben sich die Bestandsmieten in der Spitze auf12 Euro pro Quadratmeter erhöht (Netto-Kaltmiete).

An einfachen Standorten liegt die Spanne zwischen 5 und7 Euro pro Quadratmeter. Die Kaufpreise haben in denmittleren und einfachen Lagen erneut angezogen. Fürhochwertige Neubauten in Toplagen wurden erstmalssogar Quadratmeterpreise bis 6.000 Euro erzielt.

METROPOLE IM NORDENMIT ATTRAKTIVEN RENDITEN

UNESCO Weltkulturerbe: Das Bremer Rathaus mit Marktplatz



Der Büromarkt blickt auf ein ereignisreiches Jahr 2016zurück. Mit einem Flächenumsatz von ca. 122.000 Qua-dratmetern wurde das Vorjahr um 28 Prozent übertroffen.Für das starke Ergebnis haben besonders großvolumigeUmsätze durch Eigennutzer gesorgt, die mit 26 Prozenteinen selten großen Anteil des Marktes einnehmen. Mehrals die Hälfte des Umsatzes wurde im Segment unter1.000 Quadratmetern generiert – diese Tatsache unter-streicht die hohe Stabilität des Marktes. Mit rund 43.000Quadratmetern entfiel der größte Umsatzanteil auf dieInnenstadt, gefolgt von der Überseestadt mit ca. 35.000Quadratmetern. Während große Flächen im Zentrumbisher kaum verfügbar waren, wird das Angebot in die-sem Segment aufgrund des entstehenden City-Gates amBahnhof künftig erweitert. In den Citylagen ist die Spit-zenmiete auf 13,70 Euro pro Quadratmeter gestiegen.

Investmentform Einzelhandel

Die Innenstadt befindet sich im Aufbruch. Zahlreiche Ini-tiativen zur Attraktivitätssteigerung der Citylagen, z.B.am Domshof oder der neue Jacobs-Hof, sorgen für posi-tive Impulse auf dem Einzelhandelsflächenmarkt. Zueiner hoch frequentierten Konsumlage entwickelt sichaktuell die 1-a-Lage Sögestraße. Die durch namhafteFilialisten geprägte Obernstraße verfügt über größereMietflächen – hier wird eine Begrünung und mehr Sitz-gelegenheiten die Aufenthaltsqualität maßgeblich ver-bessern. Für Flächen bis 100 Quadratmeter liegt dieSpitzenmiete bei 130 bis 150 Euro pro Quadratmeter.

Investmentform für Logistik- und Industrieflächen

Bremen gilt als ein Top-Logistikstandort in Deutschland.Aufgrund der niedrigen Leerstandquote von ca. 1 Prozentund damit verbunden fehlender Mietflächen und auchKaufobjekten kommen Unternehmen häufig nicht zumZuge. Hinzu kommt, dass die Anzahl großvolumigerFertigstellungen 2016 im Vergleich zum Vorjahr geringerwar. Folglich hat die Kompromissbereitschaft der Nutzerzugenommen. Ferner führt der Flächenmangel zu einerzunehmenden Wanderungsbewegung ins Umland. So hatder Umsatzanteil außerhalb der Stadtgrenze 2016 deut-lich zugenommen. Die östlich von Bremen gelegenenGewerbegebiete bieten attraktive Perspektiven – fürkurzfristig verfügbare Flächen und Investmentobjekte.

Ausblick

Für 2017 und 2018 prognostiziert das 70-köpfige Spezia-listenteam von Robert C. Spies einen stabilen BremerImmobilienmarkt mit nahezu planbaren Renditen undweiterhin attraktiven Investmentchancen in allen Asset-klassen. In den zentralen Lagen sorgt die hohe Wohn-raumnachfrage für weiter anziehende Kaufpreise. DieMieten werden auf einem hohen Niveau stabil bleiben.



>200 m2 65 – 90 Euro/m2




Gewerbeanteil <30% 15 bis 23Gewerbeanteil >30% 13,5 bis 21,5Büro- und Geschäftshäuser 14 bis 21


120.000 3.600.000



8,50–9,00 13,70

Mietpreise

Bestand

5,00–7,00* 6,50–8,50** 9,00–12,00***



�

Trend:

Neubau Trend:

Kaufpreise 1.000–1.500* 1.600–1.900** 2.000–4.000*** �

Mietpreise 8,50–9,00* 9,00–10,50** 10,50–13,00*** �

Kaufpreise 2.500–2.650* 2.850–3.200** 3.500–6.000*** �

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Kontakt:

Robert C. SpiesGewerbe und Investment GmbH & Co. KG

Jens Lütjen • Domshof 2128195 Bremen • Telefon: 0421 / 173 93-11



CHEMNITZ


Mit mittlerweile rund 247.000 Einwohnern befindet sichChemnitz als drittgrößte Stadt Sachsens auf Aufholjagd.Nach Phasen zurückgehender Einwohnerzahlen steigtdie Bewohnerschaft seit 2012 merklich. Das Einzugsge-biet von Chemnitz zählt rund 780.000 Einwohner.

Wirtschaftlich überzeugt die Stadt durch führende Unter-nehmen aus den Bereichen Maschinen- und Anlagebausowie der Automobil- und Zulieferindustrie, wie bei-spielsweise Thyssen-Krupp, Siemens VDO, IBM oder dieUnion Werkzeugmaschinen GmbH. Zudem fungiertChemnitz als wichtiger Forschungs- und Entwicklungs-standort, vorrangig im Bereich Mikrosystemtechnik. DieStadt kann insgesamt mit 50 Forschungs- und Entwick-lungseinrichtungen aufwarten. Die Arbeitslosenquotesank im Dezember 2016 gegenüber dem Vorjahr weiterauf 8,5 Prozent. Mit diesem Wert liegt Chemnitz noch vorLeipzig mit 8,8 Prozent.


Die positive wirtschaftliche Entwicklung ist auch Investo-ren, welche sich zunehmend auf attraktive B- und C-Standorte konzentrieren, nicht verborgen geblieben.Mit der Neugestaltung der Innenstadt geht ebenso die

Entwicklung und Aufwertung der angrenzenden Quar-tiere einher, wo unter anderem hochwertige Wohnungenim Innenstadtbereich entstehen. Beliebteste Wohnarealesind die Straßenzüge rund um den Schlossteich, der Kaß-berg, der Adelsberg sowie das von historischen Stadtvil-len geprägte Viertel im Stadtteil Schönau. Ebenso gefragtsind die Wohnlagen Rabenstein und Glösa aufgrund ihrerguten Verkehrsanbindungen.

Vor allem gehobene, großzügige Eigentumswohnungensowie Einfamilienhäuser ab 100 Quadratmeter sindbegehrt. Die Anzahl an Transaktionen im Bereich Eigen-tumswohnungen konnte 2015 um 100 Wohnungen ge-steigert werden, im Bereich Einfamilienhäuser blieb dieAnzahl von 179 Transaktionen gegenüber dem Vorjahr2014 nahezu konstant.

Die Preise für Wohnimmobilien entwickeln sich zuneh-mend nach oben. Spitzenkaufpreise für Eigenheime er-reichen 2.500 Euro pro Quadratmeter. Die Quadratmeter-preise für Eigentumswohnungen liegen bei maximal2.400 Euro. Im Mietwohnungssegment konnte ebensoeine Erhöhung der Preise festgestellt werden. Die Spit-zenwerte liegen nunmehr bei bis zu 10 Euro pro Quadrat-meter Wohnfläche in sehr guten Lagen und sind damitnahezu auf dem Niveau der Nachbarstädte Dresden und

STADT DER MODERNEMIT ENTWICKLUNGSPOTENZIAL


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Leipzig angesiedelt. Doch auch hier zeichnet sich ein zu-nehmend schwindendes Angebot bei einer gleichbleibendhohen Nachfrage ab. Aufgrund dessen konnte in denvergangenen Monaten vor allem im beliebten StadtteilKaßberg eine verstärkte Neubauaktivität hochwertigerWohnungen verzeichnet werden.

Im Segment Wohninvestment ist dennoch ein verstärktesPreiswachstum zu beobachten. Mit Faktoren zwischendem 13- bis 16-fachen der Jahresnettomiete holt dieStadt auf. Auch die derzeit erzielbaren Renditen befindensich auf gleicher moderater Ebene, wie in den anderenBallungszentren Sachsens. Ausnahmen stellen Flächenam citynahen Rand dar: hier sind teilweise für durch-schnittliche Mietpreise zwischen 5 bis 7 Euro Renditenvon rund 8 Prozent erzielbar.


Der Büromarkt konnte im letzten Jahr eine leichte Miet-steigerung verzeichnen. Die Spitzenmiete liegt nun bei10 Euro pro Quadratmeter. Damit konnte Chemnitz ineinem deutschlandweiten Vergleich der Büromieten inden einzelnen Städten von Platz 29 im Jahr 2014 auf Platz19 im Jahr 2015 aufrücken. Für die kommenden zwölfMonate wird keine merkliche Veränderung erwartet, diePreise sowie die Leerstandquote (aktuell 13,5 Prozent)bleiben stabil. Grund dafür ist die gute Nachfrage nachBüroflächen bei einem leicht ansteigenden Flächenange-bot. Zu den Top-Lagen zählen das Quartier rund um denMarkt, die Straße der Nationen, die Innere Klosterstraßesowie der Düsseldorfer Platz. Am Anlagemarkt könnenSpitzenfaktoren zwischen dem 16- bis 20-fachen derJahresnettomiete realisiert werden.


Der Markt für Einzelhandelsflächen unterlag in den ver-gangenen zwölf Monaten einer Preisstagnation, die innaher Zukunft vermutlich anhalten wird. Die Spitzenmie-ten in den 1-a-Lagen liegen für Flächen mit einer Größevon unter 120 Quadratmetern bei ca. 60 Euro pro Qua-dratmeter. Bei Größen von über 120 Quadratmeter beirund 30 Euro. Zu den Chemnitzer Top-Einzelhandelsla-gen zählen die Straße der Nationen 2-4, die Rathaus-straße 7 sowie einzelne Bereiche des Marktes. Haupt-anker sind die Zentralhaltestelle sowie die Galerie RoterTurm und Galeria Kaufhof, welche Höchstfrequenzen von4.000 Personen pro Stunde generieren.

Immobilieninvestitionen in Einzelhandelsflächen geltenals sichere Anlage und können aufgrund der verhaltenenAngebots- und Nachfragesituation besonders in den1-a-Lagen Renditen zwischen 6 und 7 Prozent erzielen.Sie liegen damit über den Nachbarstädten Dresdenund Leipzig.

DER IMMO TIP – Vermittlung von Immobilien GmbHWolf-Hagen Grups

Jakobikirchplatz 2 • 09111 ChemnitzTelefon: 0371 / 238 71 06 00E-Mail: [email protected]

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20.000 200.000

Flächenleerstand in m2 Leerstandsquote in %20.000 10


6,00 10,00

Mietpreise

Bestand

4,80–5,50* 6,30–6,60** 9,50–10,50***



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Trend:

Neubau Trend:

Kaufpreise 750–850* 900–1.800** 2.600–2.800*** �

Mietpreise k.A.* k.A.** 9,50–10,50*** �

Kaufpreise k.A.* k.A.** 2.600–2.800*** �

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DRESDEN


Die Landeshauptstadt Dresden mit rund 553.000 Einwoh-nern zählt zu den wachstumsstärksten und attraktivstenImmobilienmärkten in Deutschland. Dresden ist ein Ortvon Wissen und Kreativität, Treiber der wirtschaftlichenund gesellschaftlichen Entwicklung der gesamten Re-gion. Daraus resultieren eine stetig hohe Nachfrage nachImmobilien und seit 2010 anhaltend steigende Mietenund Kaufpreise. 2016 betrug der Gesamtumsatz desDresdner Grundstücksmarktes knapp 1,7 Mrd. Euro mitinsgesamt 5.900 Immobilien-Transaktionen. Des Weite-ren wechselten rund 6.200 Immobilien mit einem Volu-men von 2,1 Mrd. Euro im Jahr 2016 ihren Besitzer.

Im Juni 2017 gaben gleich zwei Global Player durch IhreUnternehmensansiedlung ein starkes Bekenntnis an denTechnologiestandort Dresden ab. Der AutozuliefererBosch baut ein neues Halbleiterwerk und investiert indiese Chip-Fabrik ungefähr 1 Mrd. Euro. Außerdem bautder Tabakriese Philip Morris eine neue Fabrik undvergrößert seine Flächen auf 80.000 Quadratmeter. Ab2019 sollen so von Bosch bis zu 700 neue Arbeitsplätzegeschaffen werden. Der Tabakkonzern will in seinemneuen Werk künftig etwa 500 Personen beschäftigen.


Die anhaltende Steigerung von Mieten und Kaufpreisenzieht sich auch durch das Jahr 2017. Wohnungs- undTeileigentum ist mit rund 70 Prozent der Erwerbsvor-gänge das größte Segment des Dresdner Grundstücks-marktes. Nach wie vor erleben hochwertige Eigentums-wohnungen sowie sanierte Altbauten und Villen eine hoheNachfrage. Spitzenkaufpreise von bis zu 1 Mio. Euro fürEigenheime in sehr guten Lagen wie Blasewitz, WeißerHirsch, Dresden-Altstadt oder Loschwitz und bis zu 5.000Euro pro Quadratmeter für Eigentumswohnungen konn-ten in diesem Jahr generiert werden. Die Kaufpreise derbeliebten Stadtteile Striesen, Plauen oder Johannesstadtbleiben nahezu unverändert, wogegen die Preise in mitt-leren Lagen wie Löbtau, Pieschen, Cotta und Coschützansteigen. Der Leerstand ist im Jahr 2017 um die Hälftegesunken und liegt aktuell bei lediglich 2 Prozent. Diesführt dazu, dass die Kaltmieten im Neubau-Erstbezug aufbis zu 14 Euro pro Quadratmeter gestiegen sind. Die Be-standsmieten in guten Wohnlagen liegen unverändertbei etwa 7 Euro.

Aktuell sind 44 Neubauprojekte in Planung, welche2017 fertiggestellt werden sollen. Darunter fallen ca. 40

ZWEI GROSSE ANSIEDLUNGEN UNTERMAUERN BEDEUTUNG DER STADT


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Neubauprojekte von Eigentumswohnungen. Der Rest teiltsich in Doppelhaushälften und Einfamilienhäuser auf.


Während der Leerstand seit Jahren immer weiter sinkt,steigen die Spitzenmieten am Dresdner Büromarkt. Sieliegen bei aktuell 13,50 Euro pro Quadratmeter und sinddamit 50 Cent höher als im Vorjahr. Die Durchschnitts-mieten liegen zwischen 7,50 und 12 Euro. Für Büros inNeubauten beziehungsweise sanierten Flächen müssenzwischen 10 und 13 Euro einkalkuliert werden. Seit 2013ist zu beobachten, dass die Angebotsreserve abnimmt,weil der Leerstand nur noch 8 Prozent beträgt; er beläuftsich auf 208.000 Quadratmeter. Der Flächenumsatz imJahr 2016 betrug rund 90.000 Quadratmeter.


Dynamisches Bevölkerungswachstum, steigende Kauf-kraft und der zunehmende Städtetourismus begünstigendie Entwicklung des Einzelhandels. Touristen geben rund30 Prozent ihrer Tagesausgaben mit Einkäufen aus.Aktuell liegt Dresden mit einem mittleren Mietniveau von80 Euro pro Quadratmeter für zentrale 1-a-Lagen undgroße Geschäfte (150 Quadratmeter) etwa gleichauf mitHannover (80 Euro) und Nürnberg (83,56 Euro). Zu den1-a-Einkaufslagen zählt die Prager Straße mit rund 7.500Besuchern pro Stunde. Hier erreichen die Ladenmietenbis zu 110 Euro pro Quadratmeter. Diese wichtige Lauf-meile, die den Hauptbahnhof mit dem historischenStadtkern verbindet, wurde in den zurückliegenden Jah-ren nochmals attraktiver. Dazu trugen unter anderem dieEinzelhandelsflächen des neuen „Prager Carrées“ beisowie der Ausbau des Retail-Angebots im DresdnerHauptbahnhof mit 43 Geschäften. Das Dresdner Ein-kaufserlebnis wird begünstigt durch die besucherfreund-lichen Öffnungszeiten, zahlreiche Tiefgaragenstellplätzesowie den sehr guten Anbindungen und Fahrzeiten desöffentlichen Personennahverkehrs.

Ausblick

Besonders die Stadtteile Löbtau, Cotta oder Coschützprofitieren von der steigenden Nachfrage nach Wohn-raum. Vor allem an diesen Standorten ist daher mitsteigenden Mieten und Kaufpreisen zu rechnen. AndereQuartiere, die größere Preissteigerungen bereits hintersich haben, werden in den nächsten Monaten nur leichteErhöhungen erfahren. Dies betrifft beispielsweise starkgefragte Standorte im Zentrum, Striesen, Plauen, Johan-nesstadt und Neustadt. Die hohe Nachfrage nach Büro-flächen wird in den nächsten Monaten ebenfalls an-halten, was moderat steigende Mieten und einen weite-ren Rückgang der Leerstandsquote zur Folge habendürfte. Im Gegensatz zu vielen anderen Städten sindaber in Dresden, außer im direkten Zentrum innerhalbvom 26-er Ring, noch ausreichend vakante Flächen ver-fügbar, so dass Unternehmen, die auf der Suche nachneuen Räumlichkeiten sind, zumeist fündig werden.

DER IMMO TIP – Vermittlung von Immobilien GmbHUwe Schatz

Semperstraße 1 • 01069 DresdenTelefon: 0351 / 433 13 0




>200 m2 40 – 50 Euro/m2




Gewerbeanteil <30% 17,5 bis 20,5Gewerbeanteil >30% 15 bis 18Büro- und Geschäftshäuser 15 bis 21


90.000 2.600.000



7,60 13,50

Mietpreise

Bestand

5,00–6,40* 6,50–7,40** 7,65–8,50***



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Trend:

Neubau Trend:

Kaufpreise 1.300–1.800* 1.800–2.700** 2.700–3.300*** �

Mietpreise 8,50* 10,00** 11,50*** �

Kaufpreise 2.800* 3.000** 3.500*** �

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DÜSSELDORF


Der „Grand Départ“ der Tour de France in Düsseldorf2017 ist sicherlich ein treffendes Sinnbild für den erst-klassigen Lebens-, Wirtschafts- und Immobilienstandort.Nicht nur innerhalb von NRW, sondern auch als eine derTop-Fünf-Metropolen in Deutschland, fährt die Landes-hauptstadt vielfach an der Spitze mit, setzt Trends, stei-gert ihre Attraktivität und steht für Stabilität und Wert-erhalt. Eine hohe Liquidität regionaler, nationaler undinternationaler Investoren trifft in Düsseldorf auf eingeringes Objektangebot. Dies führte auch 2016 zu leichterhöhten Kaufpreisen in nahezu allen Assetklassen.

Durch den stetigen Anstieg der Einwohnerzahl, dieaktuell bei 635.704 liegt und einer Unterversorgung anWohnraum, sind die Wohnungsmieten in allen Lage-klassifizierungen weiter gestiegen.


Im Jahr 2016 war die Transaktionszahl, trotz eines nichtunerheblichen Anstiegs im ersten Halbjahr, erneut rück-läufig. Insgesamt sind 329 Objekte verkauft worden.Das Transaktionsvolumen ist hingegen um ca. 147,34Millionen Euro auf 683,59 Millionen Euro gestiegen. Fürdas erste Tertial 2017 liegen sowohl die Transaktions-

anzahlen mit 92 Objekten, wie das Transaktionsvolumenmit einem erzielten Umsatz von 157,04 Millionen Euro beilinearer Hochrechnung für das Gesamtjahr unterhalbder Vorjahreswerte. Da seit vielen Jahren zu beobachtenist, dass es keine Boom-Zeiten mehr gibt, wie beispiels-weise das frühere Jahresendgeschäft, ist im Gesamtjahr2017 mit einem ähnlich hohen Vermittlungsstand wie imVorjahr und einem Umsatz von ca. 650 Millionen Eurozu rechnen.

Investmentform Büro- und Geschäftshäuser

Mit 82 verkauften Büro- und Geschäftshäusern ist dieTransaktionszahl im Vergleich zum Vorjahr deutlich ge-stiegen. Das erzielte Transaktionsvolumen in Höhe von1.068,17 Millionen Euro ist zwar ebenfalls im Vergleichzum Vorjahr gestiegen, zeigt aber bereits, dass die ver-mittelten Objekte geringere Kaufpreisvolumen hatten.Zusätzlich sind weitere 58 Liegenschaften mit einemUmsatz von 465,25 Millionen Euro in Düsseldorf gehan-delt worden. Der Düsseldorfer Investmentmarkt weistinsgesamt für das Jahr 2016 ein Gesamttransaktionsvo-lumen von ca. 2.200 Millionen Euro aus. Büroimmobiliensind auch in diesem Zeitraum die treibende Kraft. Miteinem Flächenumsatz von ca. 342.000 Quadratmetern istdas Vermietungsergebnis des Vorjahres nicht erreicht

NICHT NUR BEI DER TOUR DE FRANCE GILT:VOLLE FAHRT VORAUS!

Foto: Düsseldorf Marketing & Tourismus GmbH


worden. Die durchschnittliche Büromiete ist auf 14,45Euro pro Quadratmeter (Netto-Kaltmiete), die Spitzen-miete auf 26,50 Euro gestiegen. Ein weiterer leichterAnstieg der Spitzenmiete ist im Verlauf des Jahres zuerwarten. Trotz vieler Projektfertigstellungen ist derFlächenbestand durch die häufig attraktive Konversionvon Büroflächen in Wohnraum auf 7,6 Millionen Quadrat-meter gesunken. Ebenso die Leerstandsquote, die aktuellbei 7,8 Prozent liegt.

Da 2017 und im kommenden Jahr verschiedene FirmenFlächen aufgeben, um in neue Unternehmenszentralenzu ziehen, kann die Leerstandsquote gegebenenfallsleicht ansteigen. Die ungebrochen hohe Nachfrage nachInvestitionschancen am Standort Düsseldorf dokumen-tiert ein Halbjahresergebnis für 2017, das bereits bei ca.1 Mrd. Euro liegt. Beachtlich ist hierbei, dass dieses ohnewesentliche Groß-Deals erzielt werden konnte. Für dasGesamtjahr ist ein Transaktionsumsatz knapp über demVorjahreswert zu erwarten. Die bisher vermietete Büro-fläche liegt bei ca. 200.000 Quadratmetern und lässt diePrognose zu, dass das Gesamtergebnis ebenfalls etwashöher ausfallen kann als 2016.

Nachdem die Rendite bei Büroinvestments erstmalsunter 4 Prozent gesunken ist, ist durch den hohenWettbewerb bei den Investoren weiterhin mit leicht rück-läufigen Renditen zu rechnen.


Das zurückgegangene Angebot an Objekten hat dazugeführt, dass die Assetklasse der Einzelhandelsimmobi-lien am Gesamtinvestmentmarkt lediglich einen Anteilvon ca. 10 Prozent hat und damit hinter Hotelinvestmentsliegt. Die Rendite bei High-Street-Objekten liegt beiknapp unter 3,9 Prozent. Stabile Spitzenmieten von290 Euro pro Quadratmeter und ein geringer Leerstandunterstreichen die hohe Attraktivität der Mode- undEinzelhandelsmetropole Düsseldorf und lassen erwar-ten, dass die Kaufpreise leicht steigen.

Investmentform Logistik

Der Logistikbereich wird zunehmend attraktiver. Der An-teil am Gesamtinvestmentergebnis im ersten Halbjahr2017 liegt dank verschiedener Portfoliotransaktionenbereits bei ca. 25 Prozent.

Ausblick

Ein nach wie vor geringes Objektangebot wird die Rendi-ten weiter unter Druck setzen. Dies wird Investoren auchdazu bewegen, Peripherielagen Düsseldorfs sowie Nach-barstädte stärker in den Fokus ihrer Ankaufsprofile auf-zunehmen, um so Renditewünsche oder Vorgaben zuerfüllen, ohne dass Düsseldorf hierdurch an Nachfrageverliert. Düsseldorf fährt auch in Zukunft mit vollerFahrt voraus!

Schnorrenberger ImmobiliengruppeJörg Schnorrenberger

Kaiserstraße 25 • 40479 DüsseldorfTelefon: 0211 / 580 50 50




>200 m2 120 – 240 Euro/m2




Gewerbeanteil <30% 16,5 bis 22,5Gewerbeanteil >30% 16 bis 21Büro- und Geschäftshäuser 16,5 bis 21,5


342.000 7.612.300



14,45 26,50

Mietpreise

Bestand

7,50–9,00* 9,00–11,50** 11,00–13,50***



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Trend:

Neubau Trend:

Kaufpreise 1.300–1.700* 1.500–2.100** 2.100–3.200*** �

Mietpreise 10,00–11,00* 11,50–13,00** 13,50–15,00*** �

Kaufpreise 2.500–2.800* 2.800–3.900** 3.900–4.900*** �

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Kontakt:


DUISBURG


Zeitverzögert und gedämpft sind die Preistendenzen derMetropolen Düsseldorf und Köln auch im Ruhrgebietangekommen, wie vor einigen Jahren prognostiziert. Die-ser stabile Aufwärtstrend hat sich in den letzten 36Monaten verstetigt. Er zieht sich im Wesentlichen durchalle Assetklassen, von klassischen Privatimmobilien, wieEinfamilienhäusern und Eigentumswohnungen über klei-nere Renditeimmobilien für private Anleger bis hin zuWohnanlagen, Bürohäusern und Wohn- und Geschäfts-häusern im Innenstadtbereich.

Durch die gute Nachfrage nach Büro- und Hallenflächen,Logistik- und Produktionsimmobilien ist das klassischeGewerbe auch im Investmentbereich gefragt und lässt dieVervielfältiger der Jahresnettomiete anziehen. Einzig derEinzelhandel in der Innenstadt beziehungsweise in Ne-benkernen ist bei dieser Entwicklung außen vor. Laden-mieten, aber auch Vervielfältiger von einzelhandels-geprägten Anlageimmobilien stagnieren. Dies mag auchan der erneuten Diskussion um eine künftige Bebauungder Freiflächen am Hauptbahnhof mit einem Factory-Outlet-Center liegen.


Duisburg entwickelt sich in den verschiedenen Lagen,Stadtteilen und Quartieren mit höchst unterschiedlicherDynamik. Dies hat dazu geführt, dass kaum an einem an-deren Immobilienstandort die Kaufpreisspannen sowiedie Spannweiten bei den Vervielfältigern von Renditeim-mobilien vergleichbar weit auseinanderklaffen. Die be-sonders gefragten und somit auch teuren Wohnlagensind östlich der Innenstadt zu finden sowie im DuisburgerSüden an der Stadtgrenze zu Düsseldorf. Im Neubauwerden bei Eigentumswohnungen Spitzenpreise jenseitsvon 4.000 Euro erzielt (Kaiserberg). Die Vervielfältiger beireinen Mehrfamilienhäusern reichen im DuisburgerSüden inzwischen an das 18-fache heran. Bauland fürfreistehende Einfamilienhäuser erzielen in EinzelfällenPreise von über 600 Euro pro Quadratmeter.

Dies soll nicht darüber hinwegtäuschen, dass sich solcheHöchstpreise auf wenige Ausnahmelagen beschränkenund Duisburg in der Fläche weiterhin eine preiswerteklassische Ruhrgebietsstadt ist. Im Duisburger Westenund in der erweiterten Innenstadt sowie im Norden be-ginnen Wohnungskaltmieten bei 4,20 Euro pro Quadrat-meter, Eigentumswohnungen in einfachen Wohnlagen

DREHSCHEIBE ZWISCHENRHEINLAND UND RUHRGEBIET

Foto: krischerfotografie


Kontakt:



>200 m2 60 – 80 Euro/m2




Gewerbeanteil <30% 10,5 bis 17,5Gewerbeanteil >30% 9 bis 12,5Büro- und Geschäftshäuser 9 bis 14,5


65.000 (23.000 – 1. Halbjahr 2017) 2.180.000



8,50 14,10

Mietpreise

Bestand

4,20* 5,90** 7,50***



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Trend:

Neubau Trend:

Kaufpreise 950* 1.300** 2.100*** �

Mietpreise k.A.* 8,20** 11,00*** �

Kaufpreise k.A.* 2.800** 4.100*** �

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bei 900 Euro pro Quadratmeter. So ist Duisburg unter Im-mobiliengesichtspunkten betrachtet eine Stadt mit zweiGeschwindigkeiten. Nur langsam kommt die Investitions-bereitschaft auch in einfachen Lagen an.


Der Büromarkt 2016 und auch im ersten Halbjahr 2017ist geprägt von einer geringen Flächenverfügbarkeit. Diesdrückt auch auf die Büroflächenumsätze. Inzwischen isteine Reihe von Neubauprojekten am Start, die allerdingsfast durchweg erst 2018 oder 2019 fertig gestellt werden.Somit dürfte die angespannte Angebotssituation denMarkt noch einige Monate beschäftigen. Mit 23.000 Qua-dratmetern im ersten Halbjahr 2017, einem schwachenHalbjahresumsatz, macht sich diese Situation bemerk-bar. Allerdings bestehen berechtigte Aussichten, dasssich das Ergebnis im zweiten Halbjahr 2017 verbessert.Trotz des knappen Angebots haben sich die Büromietennicht nachhaltig erhöht. Die Konkurrenzsituation zuNachbarstädten führt dazu, dass sich die Büromietpreisein den letzten fünf Jahren wenig verändert haben. Ge-plante Neubauten konzentrieren sich auf das Gebiet rundum den Hauptbahnhof und die Innenstadt.

Investmentform Produktion und Logistik

Hallen und Produktionsflächen in den Gewerbegebietensind ein knappes Gut. Insbesondere östlich des Rheinsund im Süden in Flughafennähe sind Flächen gesucht.In den letzten zehn Jahren wurden in Duisburg keinegrößeren Gewerbegebiete entwickelt. Dies, verbundenmit den anhaltend günstigen wirtschaftlichen Rahmen-bedingungen, hat zu einer Angebotsverknappung geführt.

Die Grundstückspreise in den Gewerbegebieten habenteilweise deutlich angezogen und liegen für produzieren-des Gewerbe zwischen 70 Euro und 160 Euro pro Qua-dratmeter. Die Nachfrage nach modernen Hallen zurMiete ist ungebrochen. In den letzten Jahren wurdenkaum Hallenflächen gebaut. Der Großteil des Angebotsist mindestens 30 Jahre alt. Hallenmieten bewegen sichzwischen 2,50 Euro pro Quadratmeter in einfachen Alt-bauten bis hin zu 6 Euro pro Quadratmeter für Hallenin Neubauqualität.

Ausblick

Niedrige Zinsen und allgemein günstige wirtschaftlicheRahmenbedingungen bestimmen den Markt. Duisburgprofitiert weiter von der boomenden Rheinschiene Bonn,Köln, Düsseldorf und zieht in einigen Lagen in diesemSog mit. Gleichzeitig bleibt Duisburg eine Ruhrgebiets-stadt, auch mit den Problemen und Aufgabenstellungender Region. Aber auch in den einfachen und schwierigenLagen Duisburgs war die Zeit für eine Revitalisierung undUmstrukturierung von Altbeständen nie günstiger alsheute. Die große Nachfrage nach Renditeimmobilien,der Drang, Liquidität anzulegen, führt auch Kapital inkomplizierte Lagen und risikoreichere Nutzungen.

Armin Quester Immobilien GmbHAxel Quester

Friedrich-Wilhelm-Straße 747051 Duisburg • Telefon: 0203 / 28 28 70


I m m o b i l i e n G m b HArmin uester


FRANKFURT


Die ersten Auswirkungen nach dem Brexit-Beschlusssind eingetreten. Unternehmen verlagern zunehmendStandorte nach Frankfurt oder verstärken ihre Beleg-schaft. Frankfurt punktet mit seiner Nähe zur Europäi-schen Bankenaufsicht, zur Finanzaufsicht BaFin sowiezum Flughafen. Auch abseits des britischen EU-Austrittsboomt die Mainmetropole. Im Europavergleich gehörtdie Region zu den dynamischsten Wirtschafts- undführenden Unternehmensstandorten. Die Stadt ist ge-prägt durch eine hohe Diversität der ansässigen Unter-nehmen und ist international ausgerichtet. Bis 2030 solldie Stadt auf rund 810.000 Einwohner wachsen, so diePrognosen vieler Forschungsinstitute. Daher wird dieNachfrage nach Wohn- und Gewerbeflächen weitersteigen. Insgesamt ist die Mainmetropole aufgrund die-ser demografischen und wirtschaftlichen Daten einattraktiver Investmentstandort.


Die Nachfrage nach Wohn- und Geschäftshäusern über-steigt seit Jahren deutlich das Angebot. UnterschiedlicheKäufergruppen mit vielfältigen Anlagestrategien fragenObjekte im beinahe gesamten Stadtgebiet und allen

Baualtersklassen nach. Projektentwickler nutzen Wert-steigerungspotenziale mittels Revitalisierungen und derAufteilung von Mietshäusern in Eigentumswohnungen.Privatanleger investieren zur Eigennutzung oder ver-mieten Wohnungen, während institutionelle Anlegerauf Wohnportfolios oder größere Projektentwicklungenzielen. Weiterhin wird davon ausgegangen, dass derTrend zu möblierten Mikroappartements, Boarding-hou-ses, Luxuswohnungen sowie Wohnhochhäusern anhält.Frankfurt gehört zu den wenigen hochhausaffinen deut-schen Städten. Aktuell gibt es rund 30 Wohntürme,die über 100 Meter hoch sind. Bis 2020 sollen rund4.000 Wohnungen in Wohnhochhäusern entstehen zu-meist im innerstädtischen Bereich. Dies entspricht lautBulwiengesa etwa 25 Prozent des Gesamtfertigstel-lungsvolumens.

Investmentform Büroimmobilien

Bürogebäude sind nach wie vor die am stärksten nach-gefragte Assetklasse. Danach folgen Mischobjekte undEinzelhandelsimmobilien. Ausländische Investoren spie-len weiterhin eine große Rolle als Verkäufer und Käuferund interessieren sich vor allem für großvolumige Inves-titionsobjekte. So dominierten Großdeals von mehr als

DIE STADT AM MAIN KÖNNTE VOM BREXIT PROFITIEREN


Kontakt:



>200 m2 65 – 170 Euro/m2




Gewerbeanteil <30% 18 bis 30Gewerbeanteil >30% 16 bis 28Büro- und Geschäftshäuser 18,5 bis 22,5


137.000 11.470.000

Flächenleerstand in m2 Leerstandsquote in %1.567.000 10,1


19,00 (CBD) 38,50

Mietpreise

Bestand

9,00–11,00* 11,50–13,00** 13,50–17,50***



�

Trend:

Neubau Trend:

Kaufpreise ab 2.200* ab 3.800** ab 4.500*** �

Mietpreise 14,50–17,00* 17,00–20,00** 20,00–25,00*** �

Kaufpreise ab 5.000* ab 6.200** ab 8.000*** �

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100 Mio. Euro 2016 den Frankfurter Markt. Die Bedeu-tung von Portfolio-Deals hat ebenfalls zugenommen.Weiterhin werden Core- und Core-Plus Objekte imCentral-Business-District (Westend, Bankenviertel, In-nenstadt) nachgefragt. Gerade hier fehlt es an Angebo-ten. Den größten Anteil am Transaktionsvolumen ver-buchen offene Immobilien- und Spezialfonds auf derKäuferseite. Auf der Verkäuferseite sind es Bauträgerund Projektentwickler. Die Art des Investments ändertsich, das Investoreninteresse an Core-Produkten sinkt.Der Trend geht zu Value-Added.

Die Bürovermietungen zeigen sich in einer unverändertguten Verfassung. 2016 vermeldete Frankfurt das besteBürovermietungsjahr seit 2007. Der Leerstandsabbausetzt sich fort. Erwartungsgemäß sind Banken undFinanzdienstleister auf Platz 1 der wichtigsten Nachfra-gerbranchen nach Büroflächen. Gefolgt werden sie vonBeratungsunternehmen. Eine dynamische Entwicklungwird bei der IT- und Telekommunikationsbranche beob-achtet. Für die kommenden Monate ist von einer Fortset-zung der guten Nachfrage auszugehen, auch dank derVerlagerung von Arbeitsplätzen von der Themse an denMain. Die Ansprüche der großen Banken bei der Büroflä-chensuche sind hoch. Gefragt sind große zusammenhän-gende Flächen, flexibel in der Aufteilung, technisch aufdem neuesten Stand und funktional in der Ausstattung.

Investmentform Einzelhandelsimmobilien

Frankfurt ist ein bedeutender Einzelhandelsstandort. DieFrankfurter Zeil ist die frequenzstärkste EinkaufsstraßeDeutschlands, wie eine Messung im Frühjahr 2017 ergabund die teuerste Einzelhandelslage der Stadt. Das Ein-kaufszentrum „Zeil-Galerie“ wird bis 2018 durch einenNeubau ersetzt, zudem entstehen etliche Projekte, dieneue Impulse für die Innenstadt liefern. Die Einzelhan-delskaufkraft liegt signifikant über dem bundesdeut-schen Durchschnitt. Entsprechend hoch ist auch dasInteresse von Retail-Mietern und Investoren. Nachgefragtsind Flächen in der Innenstadt. Anmietungen in derPeripherie und Gewerbegebieten sind kaum gefragt.Dennoch werden nicht alle aufgerufenen Mieten insbe-sondere in innerstätischen 1-a-Lagen gezahlt. Hier sehenRetail-Experten ein stabiles Mietpreisniveau. Ebenso wirdein niedrigeres Transaktionsvolumen erwartet, weil nichtgenügend Objekte am Markt sind. Neue Projekte schaffenaber perspektivisch ein zusätzliches Angebot.

Ausblick

2017/ 2018 wird es auf dem Immobilien-Investmentmarktweiter rege zugehen. Die Büroimmobilie bleibt die vor-herrschende Assetklasse. Verkäufer und Projektentwick-ler spekulieren auf eine weitere Nachfrage und damitPreissteigerungen. Frankfurt geht von einem positivenImpuls des Brexits aus, auch wenn Details nochunklar sind.

Rohrer Real Estate Management GmbH Lutz-Philipp Lange

Eschersheimer Landstraße 25-2760322 Frankfurt am Main Telefon: 069 / 78 98 7799-0E-Mail: [email protected]

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HAMBURG


Hamburg verfügt über den drittgrößten Seehafen Euro-pas und ist ein bedeutendes Drehkreuz für den weltwei-ten Handel. Die stetig wachsende Einwohnerzahl, welcheüberwiegend auf Zuwanderung basiert, liegt gegenwärtigbei rund 1,8 Millionen. Eine prosperierende Wirtschafts-entwicklung, das anhaltende Niedrigzinsumfeld sowieeine hohe Lebensqualität sorgen für eine ungebrochenhohe Immobiliennachfrage. Die Hansestadt weist einenwertstabilen Immobilienmarkt auf und zählt nicht nurbei nationalen, sondern auch internationalen Anlegern zuden wichtigsten Investitionsstandorten. Im Jahr 2016stieg das Transaktionsvolumen auf dem Investmentmarktgegenüber dem Vorjahr um 16 Prozent und betrug 4,6Mrd. Euro, davon entfielen 54 Prozent auf Büroinvest-ments. Insgesamt ist der Markt durch eine dynamischeNachfrage geprägt, die in allen Assetklassen das Angebotdeutlich übersteigt.

Wohnimmobilienmarkt

Den Wohnimmobilienmarkt kennzeichnet ein begrenztesAngebot, das den wachsenden Bedarf an Wohnraum beiWeitem nicht decken kann. In begehrten Stadtteilen wieHarvestehude, Uhlenhorst, Rotherbaum, St. Pauli oderSt. Georg hat die ungebremste Nachfrage zu dynami-

schen Preissteigerungen geführt. Aber auch in weiterenStadtteilen ist ein kontinuierliches Preiswachstum zuverzeichnen. Die Kaufpreise für Einfamilienhäuser sindinnerhalb der letzten zehn Jahre um rund 50 Prozentgestiegen. Allein 2016 erhöhte sich der Quadratmeter-preis für Bestandsimmobilien in guten Lagen im Durch-schnitt um 23 Prozent auf aktuell 7.950 Euro. Auch dieMietpreise haben – trotz Mietpreisbremse – in allen La-gen angezogen. In mittleren Lagen liegt die Spanne imBestand zwischen 10,50 und 13,50 Euro pro Quadratme-ter. Für Neubauten sind die Mieten in den Toplagen imMaximum um 2 Euro auf 22 Euro pro Quadratmeter ge-klettert.

Markt für Büroflächen

Mit einem Flächenumsatz von rund 544.000 Quadratme-tern übertrumpfte der Büromarkt 2016 fast alle bisheri-gen Rekordmarken. 2017 wird der Flächenumsatz ver-mutlich sogar bei über 600.000 Quadratmetern liegen, dabereits zum Halbjahr 300.000 Quadratmeter vermietetwurden und noch einige großflächige Gesuche am Marktsind. Dies führt allerdings auch zu einer geringeren Leer-standsquote von lediglich 5 Prozent. 2015 lag sie noch bei5,5 Prozent. Zu diesem Ergebnis tragen vor allem Miet-vertragsabschlüsse zwischen 2.000 und 5.000 Quadrat-meter Bürofläche sowie von über 5.000 Quadratmetern

HAMBURGER IMMOBILIENMARKTSEGELT HOCH AM WIND


Kontakt:

Robert C. SpiesGewerbe und Investment GmbH & Co. KG

Marc Antonio Unverzagt Caffamacherreihe 8 (Turm, 12. OG)

20355 Hamburg • Telefon: 040 / 32 50 919-90E-Mail: [email protected]

www.robertcspies.de



>200 m2 170 – 250 Euro/m2




Gewerbeanteil <30% 22,5 bis 33Gewerbeanteil >30% 20 bis 27Büro- und Geschäftshäuser 17 bis 30


544.000 13.800.000



15,00 26,00

Mietpreise

Bestand

8,50–10,50* 10,50–13,50** 13,50–17,00***



�

Trend:

Neubau Trend:

Kaufpreise 2.250–3.900* 3.900–5.900** 5.900–10.000*** �

Mietpreise 10,30–14,50* 14,50–16,50** 16,50–22,00*** �

Kaufpreise 3.400–4.000* 4.000–6.000** 6.000–12.600*** �

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bei, die zusammen fast 50 Prozent der Flächenumsätzeausmachten. Größter Abschluss war Olympus mit knapp24.000 Quadratmetern. Trotz der nach wie vor dynami-schen Nachfrage wird in Hamburg wenig spekulativ ge-baut. Dazu kommt, dass die Neubauten bereits zu 50Prozent vorvermietet sind. Teilweise sichern sich Mieterdie Flächen zwei bis drei Jahre vor Fertigstellung. Den-noch hat die Durchschnittsmiete 2016 nur um 20 Cent an-gezogen. Die Spitzen-Kaltmiete hat sich im gleichen Zeit-raum um 1,20 Euro auf 26 Euro pro Quadratmeter erhöht.

Markt für Einzelhandelsflächen

Hamburg kann sich als dynamische Stadt mit internatio-nalem Flair behaupten und hat eine hohe Anziehungskraftauf Einwohner und Touristen gleichermaßen. Mehr als 10Mio. Übernachtungen sowie rund 3,4 Mio. Menschen imdirekten Einzugsgebiet bilden eine solide Basis für denEinzelhandel. Die hohe Attraktivität durch einen Mix ausregionalen Geschäften, nationalen sowie internationalenFilialisten, verbunden mit einem gesunden Wirtschafts-wachstum, sorgt für eine stabile Konsumnachfrage. Alleindie Top-Shoppinglagen verfügen über 345.000 Quadrat-meter Verkaufsfläche, die sich durch Projekte wie dieUmgestaltung des Alten Wall weiter vergrößern wird.Zudem entsteht in der Hafencity mit 80.500 Quadratme-tern Hamburgs größtes Einkaufszentrum. Die Spitzen-miete bei Flächen bis 100 Quadratmetern liegt in Ham-burg bei 300 Euro pro Quadratmeter. Für größere Flächenwerden ca. 170 bis 250 Euro pro Quadratmeter aufgeru-fen. Damit bewegen sich die Preise auf einem konstanthohen Niveau.

Markt für Logistik- und Industrieflächen

Mit einem Umsatz von rund 665.000 Quadratmetern 2016verzeichnet der Markt für Logistik- und Industrieflächenein starkes Jahresergebnis. Der Anstieg um rund 10,8Prozent gegenüber dem Vorjahr ist insbesondere auf diezunehmende Nachfrage aus dem Onlinehandel zurück-zuführen. Darüber hinaus konnten spekulativ errichteteFlächen zügig vermietet werden, sodass der Leerstandweiter abgenommen hat. Aufgrund des limitiertenFlächen- und Grundstücksangebots im Stadtgebiet wurdemehr als die Hälfte des Umsatzes im Umland generiert.Die Mietpreise bewegen sich zwischen 3,40 Euro und 5,80Euro pro Quadratmeter.

Ausblick

Für 2017 und 2018 prognostiziert das 70-köpfige Spezia-listenteam von Robert C. Spies eine lebhafte Wohnraum-nachfrage, die in den begehrten Lagen weiterhin füreine positive Entwicklung der B- und C-Lagen mit Poten-zialen für mögliche Nachverdichtungen wie Jenfeld,Hamm oder Wilhelmsburg sorgt. Auf dem Büromarktführt die Flächenknappheit zu kurzfristig anziehendenMietpreisen. Die derzeit im Bau befindlichen Gebäudewerden kaum für Entlastung sorgen – auch von den2018 neu hinzukommenden Büroflächen sind zumeist 50Prozent vorvermietet.


HANNOVER


Mit rund 532.000 Einwohnern ist die niedersächsischeLandeshauptstadt Hannover die größte Stadt und zu-gleich der wichtigste Wirtschaftsstandort Niedersach-sens. Als eine der großen deutschen Messestädte verfügtHannover über eine hervorragende Infrastruktur und istdurch die zentrale Lage ein bedeutender Verkehrskno-tenpunkt innerhalb Deutschlands und Europas. Nebeneinem breit gefächerten Kulturangebot verfügt die Kom-mune im Stadtgebiet über zahlreiche Naherholungsge-biete. Hannover ist als deutscher Top-B-Standort beinationalen und internationalen Immobilieninvestoren inallen Segmenten gefragt.


In Hannover sind Projektentwicklungen mit hohen Vor-vermietungsquoten und Entwicklungen für die Eigennut-zung die Regel. Spekulativer Neubau ist die Ausnahme.Gleichzeitig führen konstant steigende Bürobeschäftig-tenzahlen dazu, dass sich der Büromarkt in der Stadtdurch einen mit rund 4,5 Prozent vergleichsweise gerin-gen Leerstand, durch leicht steigende Preise und stabileRenditen auszeichnet. Der durchschnittliche Flächenum-satz seit 2010 liegt jährlich bei rund 130.000 Quadratme-tern. Aufgrund aktueller Projektentwicklungen wird mit

steigenden Umsätzen gerechnet. Es zeichnet sich einTrend zur Verlagerung der Büroflächenumsätze von derInnenstadt zu den Ausfallstraßen und Bürozentren ab.Beispiele größerer Entwicklungen sind die neue Zentraledes DAX-Konzerns Continental an der Pferdeturm-Kreu-zung sowie das Büro- und Geschäftshaus „City Gate Nord”an der Vahrenwalder Straße mit Vodafone als Hauptmie-ter.

Investmentform Einzelhandelsimmobilien

Hannovers Einkaufsstraßen gehören zu den frequenz-und umsatzstärksten in Deutschland. Mit überdurch-schnittlicher Kaufkraft und hoher Einzelhandelszentra-lität hat Hannover als Einzelhandelsstandort einen festenPlatz unter den nationalen Toplagen. Die City verfügtüber eine Verkaufsfläche von rund 290.000 Quadratme-tern, wovon allein auf die Top-Einkaufslagen Bahnhof-straße, Georgstraße, Karmarschstraße und GroßePackhofstraße rund 60 Prozent entfallen. Spitzenmietenvon bis zu 195 Euro pro Quadratmeter können hier erzieltwerden. Die Innenstadt konnte ihre Bedeutung als Ein-zelhandelsstandort in den vergangenen Jahren durch er-folgreiche Projektentwicklungen und die Ansiedlunginternationaler Handelsketten weiter ausbauen. Gleich-zeitig existiert z.B. im Norden der City am Steintor Po-tenzial für weitere Projektentwicklungen.

STABILES WACHSTUMIN ALLEN SEGMENTEN


Kontakt:



>200 m2 100 – 180 Euro/m2






115.000 (MF/G) 4.600.000 (MF/G)

Flächenleerstand in m2 Leerstandsquote in %205.000 (MF/G) 4,5


10,50 15,30

Mietpreise

Bestand

6,00* 9,00** 11,80***



�

Trend:

Neubau Trend:

Kaufpreise 1.700* 2.600** 3.600*** �

Mietpreise 9,50* 11,60** 15,00*** �

Kaufpreise 3.300* 3.800** 5.200*** �

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Seit 2011 ist die Bevölkerungszahl in der Region Hanno-ver um jährlich 7.000 Einwohner gewachsen. Bis 2025wird mit einem weiteren Wachstum von rund 38.000Einwohnern gerechnet. Das hat zusammen mit dergleichzeitig geringen Bautätigkeit zu steigenden Preisenund zu Engpässen insbesondere im Geschosswohnungs-bau geführt. Die für den Wohnungsmarkt erforderlicheFluktuationsreserve ist kaum noch vorhanden. Vor die-sem Hintergrund wurde gemeinsam von der StadtHannover und Vertretern der Wohnungswirtschaft dieHannoversche Wohnungsbauoffensive gegründet, derenZiel es ist, schneller, günstiger und mehr zu bauen. Indiesem Rahmen wird die Bebauung des Gebiets Krons-berg-Süd eines der ersten Projekte sein. Rund 3.500Wohnungen werden hier bis 2025 entstehen. Der Gutach-terausschuss berichtete im Grundstücksmarktbericht2017 von einem weiteren Anstieg der Preise. So kletter-ten diese für Bestands-Eigentumswohnungen im Stadt-gebiet um rund 3,5 Prozent gegenüber dem Vorjahr; inder Region Hannover sogar um 4,7 Prozent. Da eine nen-nenswerte Reduzierung des Nachfrageüberhangs auchdurch die aktuell erhöhte Neubautätigkeit mittelfristignicht erreicht werden kann, ist weiterhin mit Preisan-stiegen zu rechnen.

Investmentform Hotels

Als Messestadt verfügt Hannover schon seit Jahrzehntenüber einen konstanten Besucherzustrom durch Ge-schäftsreisende. Auch im Städte- und Kulturtourismuskonnte durch ein verstärktes Stadt-Marketing sowie zahl-reiche Veranstaltungen über die Jahre hinweg einkontinuierlicher Anstieg verzeichnet werden. Heute re-gistrieren die Hotels rund 2,2 Millionen Übernachtungenpro Jahr mit steigender Tendenz. Hatten in den letztenJahren bereits verschiedene Budget-Hotelketten neueHäuser in Hannover eröffnet, so sind die jüngsten Bei-spiele für Projektentwicklungen das Steigenberger Hotelam Raschplatz sowie das Lindner Hotel am Aegidientor-platz. Auch durch den Wegfall älterer Hotels bleibt dasInvestoreninteresse stabil.

Investmentform Logistik

Hannover ist aufgrund seiner zentralen geografischenLage ein bedeutender Logistikstandort. Die Stadt liegt ander A2 und der A7, verfügt über einen internationalenFlughafen, einen ICE-Bahnhof und ist an den Mittelland-kanal angebunden. Aufgrund fehlender Flächen für Neu-bau weichen die Nachfrager auf hochwertige Bestands-objekte aus. Dem begegnet die Wirtschaftsförderungder Region mit einem Logistikflächenkonzept, das ein Po-tenzial von insgesamt 265 Hektar aufzeigt. Die Spitzen-mieten bleiben mit ca. 4,60 Euro pro Quadratmeter stabil,während die Durchschnittsmiete auf etwa 3,70 Euro ge-stiegen ist. Renditen von bis zu 6 Prozent sind erzielbar.

(Quellen: Delta Domizil GmbH, Region Hannover/ bulwiengesa AG; IVD Nord)

Delta Domizil GmbHDirk Streicher

Hohenzollernstraße 2730161 Hannover • Telefon: 0511 / 2 80 06-44



KARLSRUHE


Nach Stuttgart ist Karlsruhe mit über 300.000 Einwoh-nern die zweitgrößte Stadt Baden-Württembergs. Das ak-tuelle Einwohnerwachstum soll laut verschiedener Pro-gnosen anhalten und in den kommenden Jahren derStadt ein weiteres Plus von 10.000 Einwohnern besche-ren. Die Stadt ist aufgrund ihrer Funktion als Wissen-schafts-, Verwaltungs- und Dienstleistungsstandort einMagnet für viele junge Menschen. Ein Grundpfeiler desZuzugs bilden die neun Hochschulen mit ca. 40.000Studenten und weltbekannte Forschungseinrichtungenwie das das Karlsruher Institut für Technologie (KIT),die die Stadt zu einem Innovationsstandort machen.

Die verkehrsgünstige Lage mit Anschluss an die Auto-bahnen A5, A6, A65 sowie Flughafen, Bahnanschlüsseund Wasserwege bieten für viele Wirtschaftsunterneh-men sehr gute Bedingungen. Die Arbeitslosenquote istmit 4,4 Prozent niedrig, die Kaufkraft (105) überdurch-schnittlich hoch und das Angebot an kulturellen Einrich-tungen sowie das Freizeitangebot der Region attraktiv.All diese Aspekte führen dazu, dass die Stadt regelmäßigin vielen Disziplinen bundesweiter Rankings auf den vor-deren Plätzen landet.

Investment allgemein

Die Situation am Markt für Investmentimmobilien bleibtweiter attraktiv, die Angebotslage angespannt. Im Jahr2016 hat sich die absolute Anzahl der Transaktionen wei-ter verringert; der Wertumsatz ist gleichzeitig gestiegen.

Dies führt zu Kaufpreisfaktoren der Angebote von Wohn-und Geschäftshäusern, die nicht selten Werte bis zum30-fachen der Jahresnettomiete zeigen. Die Attraktivitätdes Standortes, das geringe Angebot, die niedrige Leer-standsquote sind Hinweise auf weitere Preissteigerungs-tendenzen.

Investmentform Wohnungen und Mehrfamilienhäuser

Durch den regelmäßig hohen Zuzug und das Wachstumder Stadtbevölkerung entsteht ein deutlicher Nachfrage-überhang, was einen Anstieg des Mietpreisniveaus zurFolge hat. Durchschnittskaltmieten für Wohnungen imBestand belaufen sich auf ca. 9,50 Euro pro Quadratme-ter Wohnfläche. Neubauwohnungen liegen im Wesent-lichen zwischen 10 und 14,50 Euro. In den letzten Jahrenkonnten beachtliche Preissteigerungen für Immobilienregistriert werden.

HIER HAT INNOVATION TRADITION –STARKE FORSCHUNG UND WIRTSCHAFT




>200 m2 30 – 70 Euro/m2






74.000 2.900.000

Flächenleerstand in m2 Leerstandsquote in %105.000 ca. 3,6


9,00 13,50

Mietpreise

Bestand

7,00–9,00* 9,00–11,50** 10,00–13,50***



�

Trend:

Neubau Trend:

Kaufpreise 2.000–2.900* 2.500–3.200** 3.200–4.200*** �

Mietpreise 7,50–9,00* 9,00–11,00** 10,00–14,50*** �

Kaufpreise 3.300–3.700* 3.600–4.200** 4.000–4.900*** �

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Gute Lagen in Karlsruhe sind zum Beispiel: West- undSüdweststadt, Musikerviertel, die Hanglagen Durlach,Oststadt und Waldstadt. Die ausgewiesenen BaugebieteSüdstadt/City-Park, Neureut und Knielingen konnten dieNachfrage bislang nur zum Teil auffangen. Der Preis-trend zeigt nach oben.

Investmentform Büro- und Geschäftshäuser

Karlsruhe hat einen vergleichsweise hohen Büroflächen-bestand von ca. 2,9 Mio. Quadratmetern. Die Leerstands-quote liegt um die 3,5 Prozent. Dies ist durch ein starkesWachstum der Bürobeschäftigten in den zurückliegendenJahren bedingt. Die Nachfrage nach Büroflächen ist durchviele eher kleinere Flächengesuche charakterisiert. ImUmfeld der Wissenschafts- und Forschungseinrichtungensiedeln sich viele kleinere Ingenieurs- oder Dienstleis-tungsbüros an. Die Mieten in diesem Bereich betragen inder Spitze ca. 13,50 Euro pro Quadratmeter, in Nebenla-gen liegen sie bei etwa 6 Euro. Das Angebot insgesamt anadäquatem Büroraum ist knapp. Größere Neubaumaß-nahmen sind in Planung, dazu zählt das südliche Bahn-hofsareal. Nach vielen Jahren unklarer Konzepte nimmtdie Bebauung nun Fahrt auf. Ein Investor will bis 2020auf rund 22.000 Quadratmetern Fläche ein Bürogebäudemit 1.500 Arbeitsplätzen bauen. Das Alte Heizkraftwerkwird als Betriebskantine eine neue Nutzung finden.Außerdem soll auf dem Areal ein Wohnturm mit rund8.000 Quadratmeter Fläche entstehen sowie ein Terminalfür Fernbusse.


Karlsruhe zählt zu den Top-B-Standorten im Einzelhan-del. Dies geht im Wesentlichen auf die dauerhaft starkenwirtschaftlichen Rahmendaten sowie das Einzugsgebietzurück. Die vergleichsweise moderaten Spitzenmietensind seit Jahren in einem Bereich zwischen 110 und 120Euro pro Quadratmeter Verkaufsfläche angesiedelt. Abvoraussichtlich 2019 werden die massiven Beeinträchti-gungen durch die Großbaustelle in der Innenstadt besei-tigt sein. Danach kann von weiteren Neuansiedlungen inder Einkaufsmeile ausgegangen werden. Dies könnte auflängere Sicht mehr Passanten anziehen und die Laden-mieten moderat steigen lassen.

Ausblick

Weiterhin gilt, dass die insgesamt positiven wirtschaftli-chen Rahmenbedingungen in Karlsruhe und der Regiongepaart mit einer stabilen, wachsenden Nachfragesitua-tion Garanten für einen attraktiven Investmentstandortsind. Investitionen in Wohnimmobilien aufgrund des ste-tigen Zuzugs oder in Gewerbeimmobilien wegen des ge-ringen Leerstands bieten stabile Perspektiven. Aufgrundder knappen Angebotsverhältnisse im Neubaubereich istdie Investition in Bestandsobjekte mit dem Ziel der Um-nutzung oder Ertüchtigung eine wichtige Alternative, diebei vielen Objekten zu empfehlen ist.

Kontakt:

Schürrer & Fleischer Immobilien GmbH & Co. KG Gerhard Alles

Reinhold-Frank-Straße 6676133 Karlsruhe • Telefon: 0721 / 47 66 09 0

[email protected]


KIEL


Die Landeshauptstadt Kiel stärkt ihre Position als Ober-zentrum und gerät häufiger in den Fokus auch überre-gionaler Investoren. Gemäß einer aktuellen Prognosewird die Zahl der Einwohner bis 2030 um mehr als 10Prozent auf rund 268.000 Einwohner steigen. Das Jahr2016 war geprägt durch eine sehr gute Nachfrage nachZinshäusern und Anlageobjekten.


Gute, zum Verkauf stehende Mehrfamilienhäuser sindin Kiel knapp. Besonders nachgefragt sind Objekte ausder Kaiserzeit mit Stuckfassaden in zentralen Innenstadt-lagen bzw. in der Nähe der Universität. Gleiches giltfür gepflegte, gut erhaltene Rotsteingebäude aus derWiederaufbauphase nach dem Zweiten Weltkrieg. Dertypische Nachfrager stammt aus der Region sowie derMetropolregion Hamburg. Die neue Jamaika-Koalitionwill die seit 2 Jahren eingeführte Mietpreisbremse wiederabschaffen. Besonders beliebt sind bei Kapitalanlegernkleinere und mittlere Mehrfamilienhäuser in städtischenWohnlagen zwischen der Universität und dem Stadtzen-trum auf dem Westufer der Förde. Großinvestorenfragen auch verstärkt Wohnanlagen im gesamten RaumSchleswig-Holstein nach.

Die Kaufpreiserlöse für Mehrfamilienhäuser auf demKieler Ostufer liegen zwischen der 13- und 18-fachenJahresnettokaltmiete. Auf dem Westufer werden imSchnitt zwischen der 17- und 19-fachen, in sehr gutenLagen bis zur 23-fachen Jahresnettokaltmiete gezahlt.


Kiels Büromarkt weist einen Leerstand zwischen 5 und6 Prozent des Gesamtbestandes auf mit leicht abneh-mender Tendenz. Rückläufig ist die Nachfrage nach Bü-roräumen in einfachen bis mittleren Lagen.

Schlicht ausgestattete Objekte finden für 4 bis 5 EuroKaltmiete pro Quadratmeter selten neue Nutzer. DerMietwert für normal ausgestattete Büroflächen liegtauch im Innenstadtbereich bei etwa 6 bis 7,50 Euro proQuadratmeter. Gute Flächen finden bis 8,50 Euro neueNutzer. In sehr guten Lagen direkt an der Kieler Fördesind Preise zwischen 10 und 12 Euro realisierbar; inPrestigelagen bis 14 Euro. Die Spitzenmieten liegen zwi-schen 12 und 14 Euro.

EINE JUNGE UNDATTRAKTIVE UNIVERSITÄTSSTADT


Kontakt:

Hans Schütt Immobilien GmbHKlaus H. Schütt & Bernd Hollstein

Kleiner Kuhberg 2-624103 Kiel • Telefon: 0431 / 90 69-60




>200 m2 16 – 40 Euro/m2






30.000 1.500.000

Flächenleerstand in m2 Leerstandsquote in %80.000 5 – 6


7,50 – 8,50 14,00

Mietpreise

Bestand

5,80–6,00* 7,00–8,00** 8,00–14,00***



�

Trend:

Neubau Trend:

Kaufpreise 1.200–1.500* 1.700–2.100** 2.400–2.700*** �

Mietpreise 9,00* 10,00** 11,00*** �

Kaufpreise k.A.* 2.700–2.850** 3.800–4.800*** �

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Die Mietpreise für Einzelhandelsflächen in 1-a-Lagenliegen im Schnitt zwischen 35 und 70 Euro pro Quadrat-meter Verkaufsfläche. Die Nachfrage nach Einzelhandels-flächen in 1-a-Lagen und Nebenlagen ist aufgrund deswachsenden Onlinehandels rückläufig. Hier ist auch mitlängerfristigen Leerständen und deutlichen Mietpreis-rückgängen zu rechnen. An diesen Standorten sollten at-traktive alternative Nutzungen ins Auge gefasst werden.Die Retailflächen können etwa in Arztpraxen oder Bürosfür Dienstleister wie Steuerberater, Anwälte, Versichereroder Agenturen beziehungsweise in Wohnraum umge-nutzt werden.

Mietwohnungsmarkt

Der Mietwohnungsmarkt wird von den Wohnstandortenöstlich und westlich der Förde geteilt. Auf dem KielerOstufer hat sich die Nachfrage auch durch den Zuzug vonMigranten belebt. Die Kaltmieten liegen dort im Mittelbei 5,50 Euro pro Quadratmeter. Auf dem Kieler Westuferist die Nachfrage spürbar lebhafter, das Angebot unver-mindert knapp. Die durchschnittliche Kaltmiete liegtdort, je nach Ausstattung, zwischen 6,80 bis 7,80 Europro Wohnquadratmeter. Besonders gesucht sind in allenStadtteilen 1- bzw. 4-Zimmer-Wohnungen. 2- bis 3-Zim-mer-Wohnungen sind in ausreichender Zahl am Marktvorhanden. Gut ausgestattete Wohneinheiten in der Nä-he der Hochschule erzielen Mieten von bis zu 9,50 Euro.In Prestigelagen sind im Neubauerstbezug zwischen 10und 12 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche realisierbar.Erkennbar ist ein Angebotsüberhang bei luxuriösen Neu-bauwohnungen mit mehr als 100 Quadratmeter Wohn-fläche. Hier zeigt sich eine gewisse Marktberuhigung.

Ausblick

Investmentempfehlungen können für die StadtquartiereKiel-Nord, Universitätsnähe, Ravensberg, Blücherplatz,Kiel-City, Schrevenpark sowie an der Hörn gegenüberdem Hauptbahnhof gegeben werden. Wohnungsneubau-ten entstehen in großer Zahl rund um den Alten Markt,wie beispielsweise im Schlossquartier und der AltenFeuerwache. Neubaumaßnahmen wie Hotels, Einzelhan-delsflächen, Büros und Wohnraum werden zudem zwi-schen dem Hauptbahnhof und der Altstadt in Verbindungmit einer Aufwertung des Bereichs um den Berliner Platzdurch den neuen „Kiel-Kanal“ realisiert. Allein in diesemGebiet beläuft sich das genehmigte Bauvolumen auf rund405 Millionen Euro.

Nach einer Studie der französischen Wirtschaftsuniver-sität Insead belegt die Landeshauptstadt Kiel im welt-weiten Wettbewerb um Talente Platz 28. Deutschlandweitliegen nur Berlin (Platz 13) und Hannover (Platz 23) davor.Die Nähe zu den starken skandinavischen Märkten –letztlich Dank der Schiffsverbindungen – verschafft Kielweitere Vorteile.


LEIPZIG


Auch im Jahr 2017 befindet sich Leipzig auf dem Wachs-tumspfad. Schon seit einigen Jahren erlebt die kreisfreieStadt einen beeindruckenden Aufschwung. Leipzig istmit rund 579.530 Einwohnern die einwohnerstärksteStadt Sachsens und zählt zu den am schnell wachsenstenStadt Deutschlands. Zusammen mit der benachbartenStadt Halle (Saale) bildet Leipzig den Großraum Leipzig-Halle mit einem Einzugsgebiet von rund 1,2 MillionenEinwohnern. Die lebhafte Innenstadt mit dem Flair derzahlreichen sanierten Gründerzeithäuser gepaart mitgroßflächigen Parkanlagen und Waldgebieten, sowie deridyllischen Seenlandschaft mit einem ausgedehntenWasserstraßennetz, sorgen für eine einzigartige Wohl-fühlatmosphäre. Laut aktuellem Grundstücksmarktbe-richt wurden im Jahr 2016 Immobilienverkäufe für rund2,9 Mrd. Euro realisiert. Dies ist im Vergleich zum Jahr2015 ein leichter Anstieg. Mit den 2016 erreichten Um-satzzahlen wurde der höchste Wert seit Beginn derErfassungen im Jahr 1992 erreicht.


Die Nachfrage nach Wohnimmobilien bleibt weiterhinhoch. Ursache ist u.a. die steigende Bevölkerung durch

Zuzug und eine hohe Geburtenrate. Dies führt dazu, dasssich die einstmals hohe Leerstandsquote weiter redu-zierte, auf etwa sechs Prozent. Trotz einer starken Neu-bauaktivität in den vergangenen zwei Jahren klettertendie Mieten in der gesamten Stadt. Die Spitzenkaltmietenim Stadtgebiet und den beliebten Lagen wie dem Wald-straßen-, Musik- und Bachviertel, Schleußig und Gohlis-Süd bewegen sich mittlerweile bei 10 bis 13 Euro proQuadratmeter. Die durchschnittliche Miete liegt mitknapp über 6 Euro nach wie vor auf moderatem Niveau.

Die Kaufpreise legten in den vergangenen fünf Jahren ineinigen Vierteln teils erheblich zu, Steigerungen von ins-gesamt 30 Prozent und mehr sind keine Seltenheit. Spit-zenkaufpreise für Eigentumswohnungen liegen nun beirund 4.800 Euro je Quadratmeter, in Einzelfällen sogardarüber. Die Preisentwicklung hat sich insgesamt aberim Jahr 2017 leicht abgekühlt. Ursache dafür ist u.a. diehohe Zahl an fertig gestellten Neubauobjekten. Die mitt-leren Lagen, wie Plagwitz, Lindenau, Südvorstadt undReudnitz-Thonberg, haben sich in kurzer Zeit zu aufstre-benden Quartieren entwickelt.

Der Investmentmarkt für Wohnimmobilien verzeichneteauch 2016 ein starkes Jahr. Die deutschlandweit nochimmer vergleichsweise moderaten Kaufpreise und die

HANDELSSTANDORT UND BOOMTOWN MIT WACHSTUMSPERSPEKTIVEN


Kontakt:

hohen Einstiegsrenditen sind für Anleger ein Argument,in Leipzig zu investieren. Die Kaufpreisfaktoren liegen inmittleren bis guten Lagen zwischen dem 15- und 18-fachen, in sehr guten Wohnlagen werden Spitzenfaktorenvon bis zum 23,5-fachen erzielt. Wie bereits in den Vor-jahren konnte man beobachten, dass Investoren ihrenRadius um mittlere und aufstrebende Lagen wie Plagwitz,Lindenau oder Connewitz erweitern.


Für Immobilieninvestoren im gewerblichen Anlagebe-reich ist Leipzig der wohl wichtigste und gefragtesteStandort in den Neuen Bundesländern, noch vor Dres-den. Nach dem Rückzug vieler Investoren nach demAuslaufen der Sonderabschreibung hatte die Stadt langemit einem schwierigen Marktumfeld zu kämpfen. HoheLeerstände und eine geringe Nachfrage, verbundenmit niedrigen Mieten führten zu einer schmerzlichenNeubewertung der Objekte und einem Einbruch der In-vestitionstätigkeit. Es wurden jahrelang keine Neubau-büroprojekte realisiert. Inzwischen hat sich das Radgedreht: institutionelle aber auch die private Investorensind zurück.

Am stärksten wird noch immer die Innenstadt nachge-fragt. Aber auch Bürostandorte wie das Graphische Vier-tel sind begehrt. Die Spitzenfaktoren für Bürohäuserbefinden sich mittlerweile zwischen dem 19- bis 21-fachen des Jahresrohertrages. Ursache für die sehr guteEntwicklung ist die deutliche Abnahme des Leerstandesim gesamten Stadtgebiet. Selbst in den oft eher schwie-rigen Randlagen von Leipzig sind die Mieten leicht gestie-gen und Leerstände konnten abgebaut werden.

Ausblick

Aufgrund des noch immer bestehenden Nachfrageüber-hangs kann man für das Jahr 2017 mit weiteren, wennauch nur leichten Steigerungen bei Miet- und Kaufprei-sen für Wohnimmobilien rechnen. Klare Ausnahme hier-von dürften jedoch einige Stadtgebiete bilden, die sichzu sozialen Brennpunkten entwickeln. Im Neubaubereichist aufgrund des umfassenden Angebotes von einer leich-ten Preisstagnation auszugehen.

Die Aussichten für den gewerblichen Anlagebereich sindweiterhin stabil bis leicht steigend. Der Leerstandsabbauauf mittlerweile ca. 9 Prozent macht manches von Inves-toren kaum beachtete Objekt attraktiv. Die Spitzenmietenbei Büros dürften vorerst ihren Höhepunkt erreichthaben. Großes Potenzial birgt der Bereich Logistikflächenund Hallen.

DER IMMO TIP – Vermittlung von Immobilien GmbHWolf-Hagen Grups

Dohnanyistraße 28 • 04103 LeipzigTelefon: 0341 / 60 05 39 90




>200 m2 45 – 60 Euro/m2




Gewerbeanteil <30% 14 bis 22,5Gewerbeanteil >30% 13,5 bis 21Büro- und Geschäftshäuser 15 bis 21


95.000 2.800.000



7,50 13,00

Mietpreise

Bestand

4,50–5,50* 5,70–7,50** 8,00–11,50***



�

Trend:

Neubau Trend:

Kaufpreise 880* 1.200** 1.700–2.800*** �

Mietpreise 8,50* 9,00–9,50** 10,00–11,50*** �

Kaufpreise 2.100* 2.450** 2.800–3.300*** �

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MÜNCHEN


Bedingt durch die seit Jahren stetig hohe Nachfrage amWohnimmobilienmarkt, den ungebrochenen Aufwärts-trend der Preise sowie die Verkäufe größerer Bürokom-plexe, ist der Geldumsatz 2016 um etwa 3 Prozent auf fast13 Mrd. Euro angewachsen. Die Anzahl der abgeschlos-senen Verträge stieg dabei auf ca. 13.000 und somit rund2 Prozent über das Vorjahresniveau. Dieser Anstieg isthauptsächlich auf den Zuwachs auf dem Wohnungs- undTeileigentumsmarkt zurückzuführen.

Die aktuellen Marktzahlen sind ein Beleg für die unge-brochen hohe Attraktivität des Münchner Immobilien-marktes. Die Nachfrage bewegt sich wie seit Jahren aufeinem sehr hohen Niveau, auch bedingt durch die weiter-hin fehlenden Alternativen am Anlagemarkt. Einzig diefehlenden Angebote verhindern höhere Vertragszahlen.


Ungebrochen beliebt sind Mehrfamilienhäuser undWohn- und Geschäftshäuser mit einem Gewerbeanteilvon maximal 20 bis 30 Prozent, möglichst innerhalbdes Mittleren Rings. Mangels Angeboten und auch durchdie laufende Ausweitung der Erhaltungssatzungsgebietesind die meisten Interessenten bereit, das gesamte

Stadtgebiet sowie das Umland ins Auge zu fassen, so-lange der Standort einen S-Bahn-Anschluss hat. DieRenditen (hier: Verhältnis Nettomieten zu Nettokauf-preis) bewegen sich inzwischen durchschnittlich beiknapp 3 Prozent, in Einzelfällen sogar bei unter 2 Pro-zent. Relevant bleibt die Betrachtung der Entwicklungs-potenziale und der Quadratmeterpreise, da so mittel-fristig „schmale“ Renditen optimiert werden können. Ein-zig die Nachfrage nach freien Wohnbaugrundstückenaller Größenordnungen dürfte noch höher sein. Die we-nigen, zumeist in Gebotsverfahren angebotenen Flächenwerden in hart umkämpften Bieterschlachten vergeben.

Die im Juni 2017 neu erschienene Bodenrichtwertkarte(Stand 31.12.2016) und der Jahresbericht des Gutachter-ausschusses belegen wieder einmal, dass es sich inMünchen sogar lohnt, auf Vorrat zu kaufen. Die Preisevon derartigen Grundstücken lagen in durchschnittlichenbis guten Wohnlagen im Mittel sogar rund 31 Prozentüber den Vorjahreswerten. Die Angebotsknappheit ver-stärkt die Nachfrage nach sogenannten „Forward-Deals“. Größere Investoren schließen vermehrt Vor- oderKaufverträge mit Projektentwicklern oder Bauträgern ab,die ihnen bereits in der Planungsphase das späterschlüsselfertig erstellte Bauvorhaben sichern.

ERNEUT HISTORISCHER REKORDUMSATZUND KEIN ENDE IN SICHT


Von den im vergangenen Jahr veräußerten 257 Büro-,Wohn- und Geschäftshäusern entfielen 145 Transaktio-nen (56 Prozent) auf Wohnhäuser. Dies entspricht einerleichten Steigerung gegenüber 2015. Die Kaufpreiselagen und liegen zwischen dem 30- und 40-fachen derJahresnettomiete. In besonders begehrten Lagen wurdenMehrfamilienhäuser zum 50-fachen und sogar vereinzeltdarüber veräußert.


Umsatzsteigerungen gab es vor allem bei Bürohäusern(um 3 Mrd. Euro; dies entspricht 33 Prozent), aber auchbei unbebauten, gewerblich nutzbaren Grundstücken. DieVertrags- und Umsatzzahlen von Immobilien mit einfa-cher Gewerbenutzung gingen hingegen deutlich zurück.Insgesamt kann man feststellen, dass sich der gesamteMünchner Gewerbemarkt, also auch die Bereiche Hotelund Logistik, fast ebenso gut entwickelt hat wie derwohnwirtschaftliche Markt. Sinkende Renditen von teil-weise nur noch 3 Prozent, steigende Quadratmeterpreiseund Mieten sind auch in diesen Segmenten üblich. Diesund die immer weiter sinkenden Leerstandsquoten vorallem im Bürosegment bewirken, dass sich eine Konkur-renz zwischen den Nutzungsarten entwickelt hat.

Ausblick

Der andauernde und bis ins Jahr 2035 prognostizierteZuzug von jährlich 15.000 bis 20.000 Menschen, der ste-tige Rückgang der Arbeitslosenzahlen, die wirtschaftli-chen Kennziffern, die Sicherheit und der Freizeitwertsowie die finanziell hervorragende Situation der StadtMünchen alle Standortfaktoren deuten auf eine weiterhinpositive Entwicklung des Immobilienmarktes hin.

Zusätzlich bemüht sich die Stadt München, den bestehen-den Nachfrageüberhang zumindest annähernd zu befrie-digen und für die Zukunft gerüstet zu sein. Beispiele dafürsind die Ausweisung diverser Neubauflächen (München-Ost und München-Nord, innerstädtisch wie Viehhof undGroßmarkthalle). Mit der sozialgerechten Bodennutzungwerden bei Neuausweisung von Baurechten zudem Bau-träger verpflichtet, einen höheren und preisgedeckeltenAnteil an Mietwohnungen zu bauen. Zwar gibt es weiter-hin Warnungen vor einer Blasenbildung, jedoch wirddies von vielen Kennern des Münchner Markts als un-wahrscheinlich erachtet.

Selbst bei politischen Veränderungen nach der Bundes-tagswahl, die mit einer Verschärfung der Mietpreis-bremse einhergehen könnte sowie einer absehbarenZinserhöhung in kleinen Schritten, spricht nichts gegeneinen stabilen Markt. Die Faktoren sind allerdings an ihreGrenzen angekommen, so dass mit einer Beruhigungbzw. einzelnen Korrekturen der Preise zu rechnen ist.

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Rohrer Immobilien GmbH Sven KeussenLessingstraße 9

80336 München • Telefon: 089 / 5 43 04-0E-Mail: [email protected]

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>200 m2 170 – 320 Euro/m2






780.300 22.800.000

Flächenleerstand in m2 Leerstandsquote in %690.000 2,5 – 3


16,50 35,50

Mietpreise

Bestand

12,00–15,00* 14,00–18,00** 18,00–25,00***

*Mittlerer Wohnwert/Lage**Guter Wohnwert/Lage

***Sehr guter Wohnwert/Lage

�

Trend:

Neubau Trend:

Kaufpreise 4.500–5.500* 5.000–8.000** 8.500–11.000*** �

Mietpreise 14,00–16,00* 16,00–19,00** 19,00–30,00*** �

Kaufpreise 6.500–7.500* 7.500–9.000** 9.000–22.000*** �

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MÜNSTER


Die Stadt Münster verzeichnet seit Jahren einen Bevöl-kerungszuwachs. Um die Jahrtausendwende lag die Ein-wohnerzahl noch bei ca. 265.000 Einwohnern, im Jahre2014 überstieg sie die Marke von 300.000. Laut Progno-sen des Landes NRW soll die kreisfreie Stadt im Jahr2030 etwa 330.000 Einwohner zählen.

Münster zählt zu den zehn größten UniversitätsstädtenDeutschlands, dies ist auch eine der Grundlagen für denregen Bevölkerungszuwachs.

Der 2012 einsetzende Immobilien-Kaufboom setzt sichweiter fort: Der Immobilienmarkt in Münster entwickeltsich ebenso rasant wie die Bevölkerungszahlen. Die Im-mobilienpreise sind in den vergangenen Jahren deutlichgestiegen, was sich auch in den Grundstückspreisen bzw.den jährlich veröffentlichten Bodenrichtwerten wider-spiegelt. In der Universitätsstadt sind die Wohnungs-mieten im Vergleich zu anderen Städten Westfalenserwartungsgemäß am höchsten. Die durchschnittlichenQuadratmeterpreise liegen 2017 mit 9,25 Euro knappzwei Euro über dem Bundesdurchschnitt. Dies ist eineSteigerung von ca. 5 Prozent im Vergleich zum Vorjahr.Der Mietwohnungsleerstand liegt bei 0,5 Prozent.


Der Bereich Wohnimmobilien konnte im Jahr 2017signifikante Steigerungsraten erreichen. Diese waren inMünsters Premiumlagen (Sentruper Höhe, Kreuzviertel,Mauritzviertel) besonders stark zu beobachten. Aberauch alle anderen Wohnlagen konnten von den insge-samt steigenden Immobilienpreisen profitieren. DieNachfrage nach Wohnimmobilien in der Nähe des Stadt-zentrums überstieg das vorhandene Angebot bei weitem.Entsprechende Kaufobjekte wurden innerhalb kürzesterZeit vermittelt. Die Kaufpreise für Eigentumswohnungenim Bestand liegen im Durchschnitt bei ca. 2.400 bis 3.000Euro pro Quadratmeter. Bei besserer Wohnlage undgehobener Ausstattung werden bis zu 4.500 Euro erzielt.Für Neubau-Wohnungen liegen die Kaufpreise durch-schnittlich bei 4.000 bis 5.000 Euro und können je nachLage und Exklusivität auf bis zu 7.000 Euro steigen. DieDurchschnittskaufpreise für eigengenutzte Wohnhäuserliegen bei ca. 465.000 Euro, wobei Luxusimmobilien, jenach Lage und Ausstattungsqualität, bis zu 3 MillionenEuro und darüber hinaus gehandelt werden.

Wohn- und Geschäftshäuser sowie Mehrfamilienhäusersind sehr gefragt. Es besteht ein deutlicher Nachfrage-überhang. Das Angebot ist sehr begrenzt und es werden

DIE WESTFALENMETROPOLE –EIN ZUKUNFTSSICHERER STANDORT


Kontakt:



>200 m2 60 – 90 Euro/m2






74.100 2.210.000



10,20 14,00

Mietpreise

Bestand

6,75-7,50* 8,00-9,50** 10,00-12,00***



�

Trend:

Neubau Trend:

Kaufpreise 1.300-2.000* 2.400-3.000** 3.500-4.500*** �

Mietpreise k.A.* 11,50-13,00** 13,50-15,00*** �

Kaufpreise 3.000-3.500* 4.000-5.000** 5.500-7.000*** �

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nur wenige Immobilien in diesem Segment verkauft. Der-zeit werden Mehrfamilien- sowie Wohn- und Geschäfts-häuser zu Rohertragsfaktoren zu einem Vervielfältigerzwischen 24 und 28 gehandelt. Die Rohertragsfaktorenfür Wohn- und Geschäftshäuser mit größerem Gewerbe-anteil sind etwas geringer.

Investmentform Gewerbeimmobilien

Die Nachfrage nach Büroflächen ist weiterhin ungebro-chen und bewegt sich auf dem Niveau des Vorjahres. Dervorhandene Angebotsengpass am Münsteraner Büro-markt wird durch die geringe Leerstandsquote unterstri-chen. Das bereits niedrige Niveau vom letzten Jahrwurde nochmals um 0,2 Prozentpunkte unterschrittenund liegt bei 2 Prozent. Dieser Rückgang hält bereits seit2010 kontinuierlich an. Im Jahr 2016 hat sich der Leer-stand um weitere fast 4.000 Quadratmeter verringertund liegt zum Jahreswechsel 2016/2017 nur noch bei44.000 Quadratmeter.

Es ist davon auszugehen, dass der Leerstand dank zu-sätzlicher Neubauflächen bei gleichzeitiger, weiterhinstarker Nachfrage auf diesem niedrigen Niveau bleibenwird. Ende 2017 befanden sich 71.800 QuadratmeterBürofläche im Bau. Dies entspricht einem Anstieg von8 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Der Büroflächenum-satz von 74.100 Quadratmetern ist gegenüber demVorjahr um 21 Prozent gesunken und stellt damit dasniedrigste Nachfrageergebnis seit 2010 dar. Teilweiseursächlich hierfür sind das beschränkte Büroflächenan-gebot sowie das Ausbleiben großflächiger Vermietungenüber 1.000 Quadratmeter. Im Durchschnitt liegt die inMünster erzielte Büromiete bei 10,20 Euro pro Quadrat-meter und ist damit gegenüber dem Vorjahr geringfügigum 0,30 Euro gestiegen. Die höchsten Büromieten von biszu 14 Euro werden am Hafen erzielt. Allerdings handeltes sich hier um Neubauten bzw. repräsentative Flächenmit sehr guter Ausstattung.

Im Bereich Einzelhandelsimmobilien zeigt sich der Müns-teraner Immobilienmarkt weiterhin stabil und verzeichnetgeringfügige Steigerungen in 1-a-Lagen. Die Spitzenmie-ten im Innenstadtbereich für kleinere Flächen, die 50bis 100 Quadratmeter Nutzfläche messen, können Wertezwischen 100 und 180 Euro pro Quadratmeter erreichen.

Ausblick

Die Immobilienpreise steigen weiterhin – vor allem imWohnimmobilienbereich. Insbesondere in bevorzugtenWohnlagen ist mit weiteren Preissteigerungen zu rech-nen. Münster ist ein zukunftssicherer Standort und dieEntwicklung in den letzten Jahren hat gezeigt, dass derMarkt sich ebenso positiv entwickelt wie die wachsendenBevölkerungszahlen es vermuten lassen. Sowohl fürSelbstnutzer als auch für Kapitalanleger und mittlerweileauch für ausländische Investoren ist der MünsteranerMarkt interessant.

HOMANN IMMOBILIEN Münster GmbHBernard Homann

Servatiiplatz 7 • 48143 MünsterTelefon: 0251 / 41 84 80



NÜRNBERG


Nürnberg ist mit ca. 510.000 Einwohnern die zweitgrößteStadt Bayerns. Zusammen mit den Nachbarstädten Fürthund Erlangen summiert sich die Bewohnerzahl der Me-tropolregion auf 3,5 Millionen Menschen. Nach Münchenist die Region Nürnberg auch wirtschaftlich der zweit-wichtigste Standort Bayerns.

Der ehemalige Südbahnhof ist mit rund 95 Hektar einesder größten Entwicklungsprojekte in Deutschland undsoll vor allem Druck aus dem florierenden Wohnungs-markt nehmen. Der Eigentümer Aurelis plant auf demGelände den neuen Stadtteil Lichtenreuth. Hier sollenmehrere Tausend Wohneinheiten entstehen. Ferner sindBüros und andere Gewerbeflächen geplant. Zudem wer-den auf dem Gelände neue Institute für die Universitätgebaut. Bislang arbeiten die Hochschulen Nürnberg undErlangen zusammen. Künftig soll die Nürnberger Univer-sität eigenständig und somit aufgewertet werden. DieZahl der Studenten soll von ca. 39.000 auf 45.000 steigen.

Das Transaktionsvolumen Nürnbergs belief sich 2016 aufinsgesamt 868 Mio. Euro. Im Jahr davor lag es bei 830Mio. Euro. Dies entspricht einer Steigerung von 4,5 Pro-zent. Knapp 38,6 Prozent der Investments entfielen 2016auf den Büroimmobiliensektor, 22,3 Prozent auf Wohnen,

20,8 Prozent auf Grundstücke, 10,7 Prozent auf Industrie-und Logistikflächen sowie 7,5 Prozent auf Einzelhandels-objekte. Die Metropolregion Nürnberg erlebt also weiter-hin einen Boom. Das Ausweichen der Investoren aufB-Standorte, die nachhaltige Bereitschaft, in höhereKaufpreise zu investieren, selbst zum Preis sinkenderRenditen, verbunden mit einer sichtbaren Angebots-knappheit, sorgen für einen robusten Charakter desNürnberger Immobilienmarktes in allen Bereichen.


Die Nachfrage nach Wohnimmobilien hält unverändertan und hat auch 2016 für Wachstumszahlen gesorgt.2016 entfielen auf den Transaktionsmarkt 194 Mio. Euroauf Wohnimmobilien, im Jahr davor waren es 138 Mio.Euro. Die Bildung kleinerer Haushalte und die Land-flucht, bedingt auch durch den demographischen Wan-del, sind treibende Kräfte. Darüber hinaus sindKleinkapitalanleger eine beeinflussende Käufergruppeam Markt, die mangels Alternativen auch sinkende Ren-diten in Kauf zu nehmen bereit ist. Die Kaltmieten fürWohnungen im Neubau-Erstbezug liegen bei etwa 10Euro pro Quadratmeter Wohnfläche; in Toplagen kletternsie auf bis zu 14 Euro. Für gut ausgestattete Bestands-wohnungen müssen etwa 8 bis 10 Euro Miete veran-

EINES DER GRÖSSTEN BAUPROJEKTEDEUTSCHLANDS STARTET DURCH


Kontakt:

Rohrer Immobilien GmbH Sven Keussen

Bucher Straße 10290408 Nürnberg • Telefon: 0911 / 23 0 77 66E-Mail: [email protected]

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schlagt werden. Bei Mehrfamilienhäusern im Bestand stellt sich die Si-tuation unverändert wie folgt dar: die Nachfrage ist groß,das Angebot gering.


Die Büromieten liegen in Nürnberg bei durchschnittlichetwa 11,80 Euro pro Quadratmeter Nutzfläche (Nettokalt-miete). Bei frisch sanierten Flächen beziehungsweiseNeubauten können die Spitzenmieten 14,50 Euro errei-chen. Die erzielbaren Renditen liegen im Schnitt bei etwafünf Prozent (exklusive Kaufneben- und Bewirtschaf-tungskosten). Die Leerstandsquote beläuft sich aktuellauf 4,6 Prozent. Es ist damit zu rechnen, dass sie weitersinken könnte. Es ist spürbar, dass bei dieser geringenZahl an vakanten Büroflächen es Unternehmen immerschwerer haben, passende Flächen zu finden. Der Büro-gesamtflächenbestand liegt im Stadtgebiet bei rund 3,5Millionen Quadratmeter.

Investmentform Retail

Nürnberg hat mit einer Kaufkraftkennziffer je Einwohnervon 104 eine hohe Kaufkraft. Die Zentralitätskennzifferliegt bei 131,8. Die Ladenmieten in den Toplagen der Fuß-gängerzone betragen für kleine Geschäfte mit bis zu hun-dert Quadratmetern Verkaufsfläche etwa 150 Euro proQuadratmeter (Nettokaltmiete). Für Geschäftshäuser inzentralen Citylagen muss mit einem Vervielfältiger von22,5 der Jahresnettomiete gerechnet werden.

Ausblick

Im Vergleich zu den deutschen Top-7-Standorten sind inNürnberg nach wie vor akzeptable Renditen zu erzielen,so dass die Nachfrage weiterhin in allen Segmenten hochbleiben wird. Vor allem in innerstädtischen Lagen wird esjedoch zusehends schwieriger, die Anlegerwünsche zuerfüllen. Daher werden mehr Investoren in Nebenlagenbeziehungsweise in periphere Lagen ausweichen müs-sen. Dies ist allerdings ein Trend, der auch in anderenStädten zu beobachten ist.

Äußere Einflüsse, die auf den Immobilienmarkt einwirkenkönnten, wie zum Beispiel ein mögliches Ende der Nied-rigzinspolitik, sind für das Jahr 2017 nicht erkennbar.

Für die kommenden Monate ist mit einer anhaltend hohenNachfrage nach Immobilieninvestments bei gleichzeitiggeringem Angebot zu rechnen – möglicherweise miteinem Abflachen der Steigerungskurve was Preise undMieten angeht.


Preisspanne:100 – 150 Euro/m2




Gewerbeanteil <30% 14,5 bis 19Gewerbeanteil >30% 13,5 bis 18Büro- und Geschäftshäuser 12,5 bis 17,5


142.000 3.500.000



11,80 14,50

Mietpreise

Bestand

6,25–7,25* 7,50–9,00** 8,50–10,50***



�

Trend:

Neubau Trend:

Kaufpreise 1.300–1.600* 1.600–2.100** 2.100–2.600*** �

Mietpreise 7,50–8,50* 9,50–11,00** 11,00–12,00*** �

Kaufpreise 1.700–2.200* 2.300–2.600** 2.800–3.200*** �

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STUTTGART


Stuttgart zieht Unternehmen und damit Menschen an. Esbietet seinen Einwohnern eine hohe Lebensqualität undist einer der gefragtesten Unternehmens- und Invest-mentstandorte Deutschlands. Viele Firmen der Welt-spitze haben hier ihren Sitz oder einen Standort. DieStuttgarter Bevölkerung ist in den letzten Jahren starkgewachsen, seit 2010 um ca. 50.000 auf knapp 609.000Menschen. Das bedeutet es wird teurer und enger. DieBevölkerungsprognose zeigt wie in anderen deutschenBallungsräumen auch hier nach oben: bis 2030 solldie Einwohnerzahl um 2,6 Prozent steigen. Die Möglich-keiten der Stadt sind wesentlich durch die topographi-sche Tallage bestimmt. Von dieser Begrenzung pro-fitieren angrenzende Kommunen, sofern sie gut mit demOberzentrum verbunden sind.

Durch die weiter hohe Nachfrage bei Unternehmen,Anlegern und Selbstnutzern wurden 2016 in Stuttgartüber alle Objektklassen hinweg spürbar steigendeKaufpreise (teils plus 10 Prozent) wahrgenommen. DasMarktvolumen ist mit ca. 3,4 Mrd. Euro insgesamtweiter hoch. Es liegt aber etwa 8 Prozent unter dem Spit-zenjahr 2015, was auf das knappe Angebot handelbarerObjekte zurückgeht.

Investment allgemein

Der Schwerpunkt der Investitionen lag 2016 mit ca. 65Prozent im Büroimmobiliensektor. Der Anteil der Han-delsimmobilien lag bei ca. 11 Prozent. Geschäftshäuserbeziehungsweise gemischt genutzte Objekte sowie Woh-nen belief sich auf je ca. 9 Prozent des Gesamtinvestiti-onsvolumens; der Rest auf sonstige Objektarten. Fast dieHälfte der Käufe erfolgte durch ausländische Investorenund verteilte sich auf drei großvolumige Immobilien-Portfolios. Auch Hoteltransaktionen spielten eine be-achtliche Rolle. Nach Investorengruppen betrachtet,entfallen etwa die Hälfte auf Fonds. Der Rest verteilt sichrelativ gleichmäßig auf Pensionskassen, Versicherungen,Family Offices und private Investoren. Auf Verkäuferseitedominieren mit einem Drittel die Projektentwickler/Bauträger, gefolgt von den börsennotierten Immobilien-unternehmen mit einem Anteil von 12,5 Prozent. Die ver-bleibenden Anteile sind recht gleichmäßig auf privateVerkäufer, Family Offices und geschlossene Fonds ver-teilt. Eine Besonderheit des Stuttgarter Marktes ist, dassein großes Angebot an Bestandsimmobilien vorherrscht.Die Neubauaktivitäten sind im Vergleich zu anderenMetropolen gering.

DIE LANDESHAUPTSTADT ISTKRAFTVOLL, KNAPP, KURSSTABIL


EINZELHANDELMIETEN „HIGH-STREET“


>200 m2 280 Euro/m2






400.000 7.800.000

Flächenleerstand in m2 Leerstandsquote in %200.000 < ca. 3


13,20 24,00

Mietpreise

Bestand

7,50–11,50* 9,00–14,00** 12,00–18,00***



�

Trend:

Neubau Trend:

Kaufpreise 1.600–2.800* 2.500–4.500** 2.900–8.500*** �

Mietpreise 10,00–13,50* 12,00–17,00** 15,50–21,00*** �

Kaufpreise 3.500–5.000* 4.000–7.000** 5.000–15.000*** �

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Die Spitzenrenditen liegen bei ca. 3,8 Prozent für Büro-häuser und bei ca. 3,5 Prozent für Geschäftshäuser in derInnenstadt. In Randlagen sind bei gut vermieteten Bü-roobjekten Renditen von etwa 5 Prozent erzielbar.

Mehrfamilien-, Wohn- und Geschäftshäuser

Die Kaltmieten von Wohnimmobilien verzeichnen weiter-hin einen Anstieg auf durchschnittlich knapp 14 Euro proQuadratmeter. Zu den gefragtesten Wohnlagen gehörendie Halbhöhenlagen Heusteig-, Lehnviertel, der WestenStuttgarts und Degerloch sowie der Killesberg. BeiNeubauvorhaben ist ersichtlich, dass die Wohnungenkleiner werden (z.B. Mikroappartements), um für dieMieter ein leistbares Angebot zu bieten. Die Mieten derStadtrandgebiete und Anrainer-Gemeinden ziehen suk-zessive nach. Die Preise für Mehrfamilien-, Wohn- undGeschäftshäuser haben sich seit 2009 mehr als ver-doppelt. Objekte, die ein geringes Anlagerisiko aufwei-sen, erzielten Kaufpreise deutlich über dem 25-fachender Jahresmieten.

Büro- und Geschäftshäuser

Der vitale Büromarkt führt zu einer weiterhin sinkendenLeerstandsquote. Im 1. Halbjahr 2017 lag sie bei 2,6 Pro-zent. Dies entspricht knapp über 200.000 Quadratmeter.Dieser Trend scheint sich fortzusetzen. Gefragt sind hoch-wertige Büroflächen in Innenstadtlagen, die jedoch kaumverfügbar sind. Neubauvorhaben werden rasch absor-biert. Angebote in der Peripherie (meist autobahnnah)profitieren davon, hier bieten sich auch langfristig guteChancen. Diese Marktsituation hat leicht steigende Mie-ten zur Folge. Die Spitzenmieten liegen aktuell mit 24Euro pro Quadratmeter Nutzfläche etwa 1 Euro über demVorjahr (Stand: August 2017). Diese Entwicklung wird sichmoderat fortsetzen. Für die Durchschnittsmieten insge-samt bleibt die Wirkung der Neubauflächen abzuwarten;sie liegen derzeit bei ca. 13,20 Euro. Beim Büroflächen-umsatz ist das Vorjahresergebnis 2016 um fast 50 Prozentauf rund 400.000 Quadratmeter gestiegen. Dies ging we-sentlich auf das Konto von Unternehmen, die ihre Bürosals Eigennutzer bauten. Problematisch wird die Angebots-situation, es sind kaum adäquate Flächen zeitnah verfüg-bar, dies gilt zunehmend auch für die Peripherie.

Ausblick

Stuttgart bleibt mit seinen Immobilienwerten weiter aufstabilem Kurs und kann ein sicherer Hafen für zukunfts-orientierte Immobilieninvestments sein. Das Angebot istknapp und wird es bleiben. Für Investoren, die zu Umnut-zungen und Ertüchtigungen von Bestandsimmobilien be-reit sind, bieten sich teils gute Chancen, auf diese Weiselangfristig ihre Renditen zu steigern. Für neue Projektelohnt der Blick in die Umgebung. Die Menschen werdenweiter nach Stuttgart strömen, der Markt für wirtschaft-lich leistbare und zeitgemäß kompakte Wohnformern hatPerspektive. Die Preistendenz für alle Objektarten istwohl steigend.

Kontakt:

Schürrer & Fleischer Immobilien GmbH & Co. KG Peter Schürrer

Theodor-Heuss-Straße 2170174 Stuttgart • Telefon: 0711 / 50 87 03-605E-Mail: [email protected]

www.schuerrer-fleischer.de


Arcadis ist das führende globale Planungs- und Bera-tungsunternehmen für Immobilien, Umwelt, Infrastruk-tur und Wasser. In Zusammenarbeit mit unseren Kundenerzielen wir durch die Anwendung unserer profundenMarktkenntnisse sowie kollektiver Planungs-, Bera-tungs-, Ingenieur-, Projekt- und Managementleistungenherausragende und nachhaltige Ergebnisse während desgesamten Lebenszyklus natürlicher Schutzgüter undbaulicher Vermögenswerte unserer Kunden.

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IMPROVING QUALITY OF LIFE


Projektbeispiel: Technische Due Diligencefür drei Wohn-Portfolios

Arcadis wurde von der Capital Bay GmbH mit einertechnischen und umwelttechnischen Due Diligence Be-wertung im Vorfeld des Ankaufs der drei Portfolios„Himmelreich”, „Morgenrot” und „Abendrot” beauftragt.

In den Portfolios enthalten waren Wohn- und Gewerbe-objekte, welche sich auf die Standorte Dresden, Erfurt,Nürnberg, Fürth, Bayreuth und Hof verteilen und eineGesamtmietfläche von ca. 37.800 m² umfassen.

Wir nahmen mehrere Ortsbesichtigungen vor und sichte-ten die vorhandenen Unterlagen. Dabei standen u.a. dieGebäude- und Grundstücksqualität, die haustechnischenAspekte, die genehmigungsrechtliche Situation, die Qua-lität der bau-, haus- und brandschutztechnischenBelange etc. im Vordergrund.

Die Herausforderung

Erkennen und Einschätzen etwaiger, mit dem Erwerbverbundener technischer Chancen und Risiken in einemsehr kurzen, limitierten Zeitraum.

Unser Ansatz / unsere Vorgehensweise

Detaillierte Unterweisung der Projektbeteiligten, frühzei-tige Abstimmung der Ziele sowie strukturierte und ziel-gerichtete Bearbeitung des vereinbarten Leistungsbildes.

Das Ergebnis

Ein ganzheitlicher Bericht unter Berücksichtigung derVorgaben des Auftraggebers. Inhalt war eine umfassendeBewertung des Objektes als Entscheidungshilfe für denKundenbei der geplanten Transaktion.

Arcadis. Improving quality of lifeSie finden uns im Internet unter: www.arcadis.com

Außenansicht einer Wohn- und Gewerbeimmobilie in ErfurtFoto: Arcadis


DAVE IN DER PRESSE (AUSZUG):

PRINT- UND ONLINE-MEDIEN

IMMOBILIEN ZEITUNG, Oktober 2016

Der Immobilien Brief – Hamburg und der Norden, November 2016

Im Blickfeld

Die Immobilie: das neue Bankkonto

„Was tun?, spricht Zeus“ wird als geflü-geltes Wort in ratlosen Zeiten verwendet und stammt von Friedrich Schiller. „Was tun?“ spricht in diesen Zeiten auch der ratlose Anleger, der sich fragt, wohin mit dem Geld, das auf dem herkömmlichen Bankkonto durch die von den Finanz-häusern weitergegebenen Null- bezie-hungsweise Negativzinsen immer weni-ger wird. Welche Handlungsoptionen bleiben diesem Anleger? Die „Strafzin-sen“ treiben ihn und damit seine liquiden Mittel in Sachwerte. Dazu gehören Gold, Kunst und vor allem Immobilien. Die Anleger stehen nun vor der Frage, ent-weder in Immobilien mit weniger Rendi-te oder in unternehmerisches Risiko zu investieren.

Im ersten Fall wünscht sich der Investor häufig eine Anlage, die dem Festgeld gleicht: Man kauft eine Immobilie und geht davon aus, dass sie sich durch ein-faches „Liegen lassen“ automatisch posi-tiv entwickelt. Dementsprechend ist auch das Investitionsverhalten: Obwohl aus dem Ertrag kaum die Instandhaltung und Verwaltung gedeckt werden können, wechseln beispielsweise Immobilien in München mit Kaufpreisen über dem 50-fachen der Jahresnettomiete den Eigentümer! Dabei bleibt nur ein gerin-ger Teil zur Bewirtschaftung und struk-turellen Weiterentwicklung übrig, was sich in Zeiten weniger stürmischer Wert-entwicklung oder bei stagnierenden Mieten sowie steigender Zinsen schnell rächt. Im Unterschied zum Festgeld ist die Immobilie betreuungsintensiv, um

das Investment positiv „arbeiten zu las-sen“. Dies stellt an die Immobilienbetreu-ung komplexe Anforderungen. Neben der Hausverwaltung sollten Experten mit mietrechtlichem und bautechnischem Hintergrund sowie Marktverständnis für die wirtschaftlichen Notwendigkeiten das Investment begleiten, sodass dieses auch nach Jahren durch eine individuelle Wert entwicklung stabile Erträge und positive Ergebnisse erwirtschaftet.

Alternativ kann man in Immobilien „unternehmerisch“ investieren. Was be-deutet das? Der Anleger geht bewusst Risiken, beispielsweise durch die Durch-führung von Revitalisierungen und Re-furbishments ein, da hier ein großes Gewinnpotenzial besteht. Wer so inves-tiert, kann eine deutliche Wertsteigerung erzielen, die Rentabilität erhöhen oder zum passenden Zeitpunkt bei steigenden Preisen gute Gewinne realisieren.

In beiden Fällen sind wichtige Dinge zu beachten. Zum einen muss dem Anleger auch der Worst Case aufgezeigt werden, wie sich sein Investment bei veränderten Rahmenbedingungen entwickeln könnte. Und zum anderen muss sich jemand um das Asset, die Immobilie laufend „küm-mern“. Damit geht auch die Aufwertung derer einher, die das beherrschen, da die Immobilie das neue Bankkonto ist, das „arbeitet“. In dem verantwortungsvollen Umgang mit dieser übertragenen Verant-wortung liegt eine große Chance für die Immobilienbranche.

Sven Keussen, Partner, Deutscher An lage-Immobilien Verbund (DAVE)

und geschäftsführender Gesellschafter, Rohrer Immobilien

Immobilien & Finanzierung, Februar 2017


Die Immobilie – www.dieimmobilie.de

Suche: DAVE

Seite 7

GastbeitragPeter Schürrer +++ DAVE +++ Immobilien

turiert sind. Deswegen ist die Investition in den

eigenen Bestand eine gute Möglichkeit, Werte zu

heben. Wir stellen fest, dass häufig Stiftungen ihre

langjährig im Bestand befindlichen Objekte noch

nicht optimiert haben hinsichtlich der Wert- und

Ausnutzungsreserven. Insbesondere in zentral ge-

legenen Bestandsimmobilien bieten sich hier viele

neue Chancen und Entwicklungen.

Die zweite Möglichkeit orientiert sich auf-

grund der derzeitigen Marktverfassung auch in

der Prüfung des Verkaufs von Immobilien, um

Wertentwicklungen der letzten Jahre zu realisie-

ren und aktiv für den Stiftungszweck einzusetzen.

Alternativ auch durch eine Umschichtung des

Portfolios – unter Berücksichtigung der jeweiligen

Lebenszyklusanalyse.

Durch die vorgenannten Maßnahmen ist

gleichermaßen der Erhalt des Stiftungszwecks als

auch in Teilen eine deutliche Optimierung des Ka-

pitalstocks für Stiftungen möglich.

Fazit

Das aktuelle Marktumfeld bietet für Stiftungen

auf der einen Seite eine hohe Informationstrans-

Der Druck auf Immobilieninvestoren erhöht sich

seit einiger Zeit und ist in diesem Jahr nochmals

deutlich gestiegen. Gründe dafür sind die wei-

terhin steigende Nachfrage aufgrund fehlender,

alternativer Vermögensanlageoptionen, die an-

haltende Niedrigzinspolitik und das mangelnde

Angebot an zum Verkauf stehenden Immobilien.

Von dieser Situation sind besonders Stiftun-

gen betroffen, da sie die gesetzliche Verpflichtung

haben, ihr Vermögen sicher und ertragreich an-

zulegen. Stiftungen verfügen in der Regel über

kein Produktivvermögen, sondern leben von ihren

Kapitalerträgen und müssen ihren Kapitalstock

erhalten. Deswegen sind sie vor die Herausforde-

rung gestellt, differenzierter als andere Immobili-

eninvestoren zu agieren.

Strategie bei Immobilieninvestitionen

Aufgrund dieser Marktsituation ist eine veränder-

te Immobilieninvestitionsstrategie gefragt. Das

gilt zunehmend für Stiftungen, die ihre Anlage-

tätigkeit neben wohnungswirtschaftlichen Enga-

gements auf „neue Märkte“ ausrichten – sowohl

regional als auch in den Immobilien-Klassen.

Generell ist eine Immobilieninvestition für Stif-

tungen ab einer Größenordnung von 1 bis 2 Milli-

onen Euro zielführend und sollte repräsentativ in

der Portfoliostruktur ca. 50 Prozent ausmachen.

Aktuell wird bei vielen Stiftungen die Immobili-

enquote erhöht, auch aufgrund der Zinsentwick-

lung. Bei der Bewirtschaftung des Immobilienver-

mögens kann eine Stiftung „schlank“ aufgestellt

sein und die Verwaltung extern organisieren.

Insoweit muss der Erwerb einer Immobilie nicht

zwingend das „Humankapital“ belasten.

Wertsteigerung oder Verkauf

Stiftungen haben in der bereits beschriebenen ak-

tuellen Marktsituation zudem generell zwei Mög-

lichkeiten, ihrer Aufgabe gerecht zu werden. Die

erste Möglichkeit liegt in der Wertsteigerung des

Immobilienvermögens. Hier steigt also der Bedarf

an professionellem, aktivem Immobilienmanage-

ment und der erfolgreichen Bewirtschaftung der

Immobilien. Denn Immobilien, die „in die Jahre

gekommen sind“, können nur weiterhin einem

veränderten Nutzeranspruch gerecht werden,

wenn sie nach den aktuellen Ansprüchen struk-

DAVE (Deutscher Anlage-Immobilien Verbund): Immobilienvermögen von Stiftungen

Von Peter Schürrer, Geschäftsführer von DAVE

parenz bei den Immobilien-Klassen und auf den

Märkten. Auf der anderen Seite sind bei der Nach-

frage viele Wettbewerber um die gleiche Immo-

bilie zu berücksichtigen. Deswegen ist die Analyse

des eigenen Immobilienbestandes im Moment

wichtig, um mögliche Wertsteigerungen oder Ge-

winne zu realisieren.

Der Deutsche Anlage-Immobilien VerbundDer Deutsche Anlage-Immobilien Verbund (DAVE) ist ein Zusam-menschluss von zehn inhabergeführten Immobilienberatungs-unternehmen (Delta Domizil, DER IMMO TIP, Homann, Limbach, Robert C. Spies, Rohrer, Schürrer Fleischer, Schütt, Quester und Schnorrenberger) mit rund 400 Mitarbeitern an 25 Standorten in Deutschland. DAVE bietet somit bundesweite Präsenz verbun-den mit hoher lokaler Kompetenz. Der Verbund vermittelt die Interessen von Stiftungen, Unternehmen, Institutionen, Erben-gemeinschaften und Privatpersonen sowohl als Käufer als auch als Verkäufer. DAVE-Kunden profitieren von der Vernetzung der inhabergeführten Immobilienberatungsunternehmen in den Be-reichen An- und Verkauf, Marktanalysen, Objektbewertung, Be-standsverwaltung sowie Portfolio-Optimierung.

Ansprechpartner:Peter SchürrerDAVE Deutscher Anlage-Immobilien VerbundTel.: 0711/ 508703605Mobil: 0176 30007625Mail: [email protected]

Renditewerk, November 2016

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DAVE, Deutscher Anlage-Immobilien Verbund Sprachgut – Agentur fürGeschäftsführer: Peter Schürrer, Immobilienwirt (Diplom-DIA) ImmobilienkommunikationTheodor-Heuss-Straße 21 www.agentur-sprachgut.de 70174 StuttgartTel. 0711 / 508 703 605 Grafische Gestaltung:[email protected] epd enterprise design UGwww.dave-net.de www.epd-verlag.de

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Stadt Flächenumsatz Flächenbestand Flächenleer- Leerstandsquote Ø Miete Spitzenmiete2016 in m2 in m2 stand in m2 in % in EURO/m2 in EURO/m2

Berlin 190.000 20.270.000 523.000 2,5 18,00 28,50

Bonn 126.189 3.840.000 83.000 2,17 12,90 19,25

Bremen 120.000 3.600.000 126.000 3,5 8,50–9,00 13,70

Dresden 90.000 2.600.000 160.000 6 7,60 13,50

Düsseldorf 342.000 7.612.300 606.820 7,8 14,45 26,50

Duisburg 65.000 2.180.000 48.000 2,1 8,50 14,10

Frankfurt 137.000 11.470.000 1.567.000 10,1 19,00 38,50

Hamburg 544.000 13.800.000 690.000 5 15,00 26,00

Hannover 115.000 4.600.000 205.000 4,5 10,50 15,30

Karlsruhe 74.000 2.900.000 105.000 ca. 3,6 9,00 13,50

Kiel 30.000 1.500.000 80.000 5–6 7,50–8,50 14,00

Leipzig 95.000 2.800.000 310.000 9 7,50 13,00

München 780.300 22.800.000 690.000 2,5–3 16,50 35,50

Münster 74.100 2.210.000 44.000 2 10,20 14,00

Nürnberg 142.000 3.500.000 176.000 4,6 11,80 14,50

Stuttgart 400.000 7.800.000 200.000 < 3 13,20 24,00

Chemnitz 20.000 200.000 20.000 10 6,00 10,00

(1. Quartal 2017)

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DAVE - quester.de · DAVE MARKTREPORT 2017 /2018 | 03 VORWORT In fast allen deutschen Großstädten...

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