Der WEG-Verwalter als Hilfssheriff der

Ordnungsbehörden

Dr. Lothar BriesemeisterVors. Richter am KG a. D.

Einleitung

• Ausgangspunkt Brandschutz• Vergleichbare Fälle• Zivil- und öffentliches Recht• Verwalter persönlich?• Verband• Einzelne Wohnungseigentümer• Überwälzung

Praktische Fälle

• Verstoß gegen Bauordnung (Brandschutzbestimmungen)

• Schadhaftes Gemeinschaftseigentum• Modernisierung • Trinkwasserverordnung• Rauchwarnmelder• Wohnungszählung• Winterdienst• Verkehrssicherungspflicht

Spektakulärer Fall

• Verstoß gegen Bauordnung (Brandschutzbestimmungen)

• Baugenehmigung: nur Stellplätze• Große Tiefgarage (65 oder mehr Boxen)• Verschließbare Garagentore• Tore mit 5 cm-Löchern• Benzinkanister

Verteidigung

• Verwalter:• Mitteilung an Einzeleigentümer• Garagenboxen von Anfang an• Kaufpreis je € 5.500,-• Verlust von Sondereigentum

Ordnungsverfügung

• Garagentore dauerhaft geöffnet halten• Benzinkanister entfernen• € 500,- für jedes verschlossene Tor• € 500,- für Boxen mit Benzinkanistern• Alternativen: Demöntage Garagentore bzw.

Tore mit Maschen mind. 9 x 9 cm groß

Argumente des VG

• Begründung nach WEG• Evtl. nach Polizeirecht• Rücknahme der Zwangsgeldandrohung• Streitpunkt: Persönliche Verantwortung des

Verwalters

Metalltore

• Sondereigentum?• Gemeinschaftseigentum?• Verlust des eigenen Stellplatzes?• Wahlmöglichkeiten

Instandsetzung

• Pflicht der Sondereigentümer?• Pflicht aller Wohnungseigentümer?• Verwalterpflicht?• Getrennte Verantwortung:• Verwalter organisiert• Wohnungseigentümer beschließen• Einleitung zu § 27 Abs. 3

Exkurs BGH

• Sanierung für € 4.000,- beschlossen• Verwalter erweitert Auftrag• Notgeschäftsführung: aber nur provisorische

Maßnahmen

Exkurs OLG Hamm

• Feuchtigkeit im Keller• Verwalter lässt Schaden beheben• Gemeinschaft verlangt Schadensersatz!• OLG spricht zu

Exkurs LG München I

• Verwaltervertrag: bis € 5.000,- ohne • Bis € 10.000,- mit Zustimmung des Beirats• Verwalter beauftragt Ingenieurbüro für knapp

€ 5.000,-• LG spricht zu : Keine Eilmaßnahme

Verwaltermacht

• Regelmäßig keine Befugnis zur Auftragsvergabe

• Auch nicht für die Gemeinschaft ohne Eigentümerbeschluss

Effizienz

• Vereinfachung für die Ordnungsbehörde• Aber Zustellungsvertretung für die

Wohnungseigentümer• Unterschiedliche Reaktionen• Abwendung von Nachteilen?

Benzinkanister

• Bewegliche Sachen• Weder GE noch SE• Keine Instandhaltung• Verpflichtung der Sondereigentümer• Keine Verwalteraufgabe• Anspruch auf Einwirken?• Zustellung an Verwalter!• OVG hebt auf

Rechtsstellung Verwalter

• Nach BGH v. 28.1.2011 – V ZR 145/10:• Nicht anstelle der WEG• Sondern für den Verband• Organisation der Willensbildung

Winterdienst

• Teil der Instandhaltung• Anliegereigenschaft• Übertragung auf Dritte (spezialität der

Verkehrssicherungspflicht)• Organisation reicht• Vorbereitung durch Verwalter• Rest: Überwachung

Wartungsverträge

• Laufende Instandhaltung• Besser für Verwalter: Rückkoppelung über

Eigentümerbeschluss• Verwalter kein Strafverteidiger• VG-Rechtsprechung

Stellung des WEG-Verwalters

• Was hat der Verwalter – persönlich – mit den Behörden zu tun?

• Er ist Organ der rechtsfähigen Gemeinschaft• Er steht in einem Rechtsverhältnis auch zu den

einzelnen Wohnungseigentümern• Verantwortung nach außen?

Gesetzeslage

• § 27 WEG•Abs. 1: Innenverhältnis zu den Wohnungseigentümern •Abs. 2: Außenverhältnis zu den einzelnen Wohnungseigentümer •Abs. 3: Außenverhältnis zum Verband

Instandsetzung

• Aufgabe der Wohnungseigentümer (§ 21 Abs. 5 Nr. 2)

• Beschlusskompetenz nach Abs. 3 • bzw. Individualanspruch nach Abs. 4

§ 27 WEG (Auszug)

•(1) Der Verwalter ist gegenüber den Wohnungseigentümern und gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt und verpflichtet,•2. die für die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen;•3. in dringenden Fällen sonstige zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderliche Maßnahmen zu treffen; •(2) Der Verwalter ist berechtigt, im Namen aller Wohnungseigentümer und mit Wirkung für und gegen sie•2. Maßnahmen zu treffen, die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines sonstigen Rechtsnachteils erforderlich sind,•(3) Der Verwalter ist berechtigt, im Namen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und mit Wirkung für und gegen sie•2. Maßnahmen zu treffen, die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines sonstigen Rechtsnachteils erforderlich sind, •3. die laufenden Maßnahmen der erforderlichen ordnungsmäßigen Instandhaltung und Instandsetzung gemäß Absatz 1 Nr. 2 zu treffen;•4. die Maßnahmen gemäß Absatz 1 Nr. 3 bis 5 und 8 zu treffen;

Verwalterpflicht

• § 27 Abs. 1 • Nr. 2: die für die ordnungsmäßige

Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen

• Nr. 3: in dringenden Fällen sonstige zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderliche Maßnahmen zu treffen

Verwalterpflicht

• § 27 Abs. 3 • Nr. 3: die laufenden Maßnahmen der

erforderlichen ordnungsmäßigen Instandsetzung gemäß Abs. 1 Nr. 2 zu treffen

• Nr. 4: die Maßnahmen gemäß Abs. 1 Nr. 3 (Eilmaßnahmen) zu treffen

Alternative Polizeirecht

• Im Gegensatz zur Ableitung aus dem WEG

Polizeirecht

• Störerhaftung• Polizeigesetze der Länder• Generalklausel

Voraussetzungen für einen Eingriff gegen den Verwalter

1. Es muss eine “Gefahr für die öffentliche Sicherheit oder Ordnung” vorliegen, s. § 8 MEPolG. Dies ist im Folgenden ein baulicher Mangel in der Wohnungseigentumsanlage und wird hier nicht näher problematisiert.

• 2. Der Verwalter muss richtiger Adressat der Ordnungsverfügung sein. Diese Voraussetzung ist problematisch und umstritten. Erforderlich ist aber stets ein Mangel im Gemeinschaftseigentum; für das Sondereigentum ist der Verwalter nach allgM nicht verantwortlich.

Mögliche Adressaten einer Ordnungsverfügung

• I. Der sog. Handlungsstörer, der durch sein Verhalten die Gefahr herbeigeführt hat, § 4 MEPolG

• II. Der sog. Zustandsstörer, § 5 MEPolG, das sind• 1. der Eigentümer des Grundstücks oder• 2. der Inhaber der tatsächlichen Gewalt über das

Grundstück;• 3. der andere Berechtigte (nicht in allen Ländern).

• 3. Nur ausnahmsweise kann ein Nichtsstörer Adressat einer Ordnungsverfügung sein, wenn nämlich weder ein Vorgehen gegen den Störer noch eine Ersatzvornahme durch die Behörde selbst möglich ist, s. § 6 MEPolG.

Aktive Verursachung der Gefahr durch Verwalter

•Der Verwalter, der durch seine eigenmächtige Entscheidung den baulichen Mangel verursacht, kann Handlungsstörer sein.

•Fall: Laut Gemeinschaftsordnung kann der Verwalter Instandsetzungsarbeiten bis 1.000 € ohne Einschaltung der Eigentümerversammlung durchführen. Der Verwalter macht hiervon Gebrauch und ersetzt die defekte Tür zur Garage. Hierdurch wird ein bauordnungswidriger Zustand geschaffen. Die Behörde gibt dem Verwalter durch Ordnungsverfügung auf, die Tür auszutauschen.

•Das Vorgehen der Behörde ist rechtmäßig, der Verwalter ist Handlungsstörer (ggf. aber flankierende Duldungsverfügung ggü. Eigentümern nötig). Anders ist es, wenn er nur „Werkzeug“ der Eigentümer ist, indem er deren Entscheidung umsetzt (wohl allgM).

Keine aktive Verursachung der Gefahr durch Verwalter

•Fall: Auf dem Dach der Wohnungseigentumsanlage hat sich die Regenrinne gelockert, die bei einem drohenden Abgang Passanten verletzen könnte. Die Behörde gibt dem Verwalter durch Ordnungsverfügung auf, die Regenrinne zu beseitigen. Ist der Verwaltungsakt rechtmäßig?

•Hier wird eine Haftung des Verwalters sowohl als Zustandsstörer als auch als Handlungsstörer diskutiert.

•Zustandsstörer: Ist der Verwalter „anderer Berechtigter“ oder „Inhaber der tatsächlichen Gewalt“?

•Handlungsstörer: Ist der Verwalter Handlungsstörer durch Unterlassen?

Keine aktive Verursachung der Gefahr durch Verwalter

•Streitig: Ist Verwalter Handlungsstörer durch Unterlassen?• •1. Rspr: § 27 WEG begründet die (Polizei)pflicht des Verwalters, Mängel am Gemeinschaftseigentum zu beseitigen (OVG Mannheim, OVG Münster); dies wird teilweise auf Eilmaßnahmen/laufende Maßnahmen beschränkt.

•2. Dem ist nicht zu folgen (i.E. ebenso h. L. zum WEG): •a) § 27 WEG betrifft nur das Innenverhältnis des Verwalters zum Verband/den Eigentümern.•b) Die für den hoheitlichen Eingriff genannte Rechtsgrundlage (Kombination von § 27 WEG und Polizeigesetz) genügt nicht dem Bestimmtheitsgebot des BVerfG. •c) Daher können auch Verwaltervertrag/Gemeinschafts-ordnung keine Polizeipflicht begründen.

Handlungsempfehlungen

•Wer als Verwalter eine Ordnungsverfügung der Behörde erhält, hat folgende Möglichkeiten:

•1. Widerspruch einlegen (Frist 1 Monat). Der Widerspruch suspendiert die Ordnungsverfügung, falls die Behörde nicht die sofortige Vollziehbarkeit angeordnet hat. Dann bedarf es zusätzlich eines Suspendierungsantrags des Verwalters beim Verwaltungsgericht.

•2. Die Erfolgsaussichten eines Widerspruchs (und eines etwaigen gerichtlichen Verfahrens) sind bei Eilmaßnahmen/laufenden Maßnahmen wegen der obergerichtlichen Rspr. wohl gering. - Deshalb: Beseitigung des Baumangels veranlassen (Vorbereitung und Einberufung einer Versammlung, bei Notmaßnahmen ggf. sofortige Mängelbeseitigung durch Verwalter).

Ausblick: Verband/Eigentümer als Handlungsstörer

•Verband: Wird in Umsetzung eines Beschlusses oder in sonstiger Weise durch den Verwalter im Zusammenhang mit seinen Tätigkeiten für die Gemeinschaft eine Gefahr verursacht, so ist der Verband Handlungsstörer (ggf. neben dem Verwalter). Denn diesem wird Verhalten des Verwalters polizeirechtlich zugerechnet.

•Eigentümer: Diese sind regelmäßig nicht Handlungsstörer, weil bei Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum der Verwalter nur als Vertreter des Verbandes tätig wird. Hingegen sind die einzelnen Eigentümer für Gefahren als Handlungsstörer verantwortlich, die sie selbst an Gemeinschafts- oder Sondereigentum verursachen.

Ausblick: Verband/Eigentümer als Zustandsstörer

•Eigentümer: Zustandsstörer sind zunächst die einzelnen Eigentümer, da diesen das Gemeinschaftseigentum gehört. Bei einer vom Sondereigentum ausgehenden Gefahr ist Zustandsstörer hingegen allein der jeweilige Sondereigentümer.

•Verband: In der Literatur umstritten. Verband ist nach § 10 Abs. 6 S. 1 WEG grds. „polizeirechtsfähig“. Das Wohnungseigentumsrecht ist darauf angelegt, dass Instandhaltungsmaßnahmen vom Verband organisiert werden; dem ist auch bei der polizeirechtlichen Störerermittlung Rechnung zu tragen. Der Verband ist daher – vermittelt durch den Verwalter - als Inhaber der tatsächlichen Gewalt in Bezug auf das Gemeinschaftseigentum Zustandsstörer.

Abgleich?

• Verwaltungsgericht kontra • Zivilgerichte • Bußgeldgerichte

Höhere Gremien?

• GVG § 132• GG Art. 95

GVG § 135• (1) Beim Bundesgerichtshof werden ein Großer Senat für

Zivilsachen und ein Großer Senat für Strafsachen gebildet. Die Großen Senate bilden die Vereinigten Großen Senate.

• (2) Will ein Senat in einer Rechtsfrage von der Entscheidung eines anderen Senats abweichen, so entscheiden der Große Senat für Zivilsachen, wenn ein Zivilsenat von einem anderen Zivilsenat oder von dem Großen Zivilsenat, der Große Senat für Strafsachen, wenn ein Strafsenat von einem anderen Strafsenat oder von dem Großen Senat für Strafsachen, die Vereinigten Großen Senate, wenn ein Zivilsenat von einem Strafsenat oder von dem Großen Senat für Strafsachen oder ein Strafsenat von einem Zivilsenat oder von dem Großen Senat für Zivilsachen oder ein Senat von den Vereinigten Großen Senaten abweichen will.

GG Art. 95

• (1) Für die Gebiete der ordentlichen, der Verwaltungs-, der Finanz-, der Arbeits- und der Sozialgerichtsbarkeit errichtet der Bund als oberste Gerichtshöfe den Bundesgerichtshof, das Bundesverwaltungsgericht, den Bundesfinanzhof, das Bundesarbeitsgericht und das Bundessozialgericht.

• (2) • (3) Zur Wahrung der Einheitlichkeit der

Rechtsprechung ist ein Gemeinsamer Senat der in Abs. 1 genannten Gerichte zu bilden. Das Nähere regelt ein Bundesgesetz.

§ 27 WEG (Auszug)

•(1) Der Verwalter ist gegenüber den Wohnungseigentümern und gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt und verpflichtet,•2. die für die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen;•3. in dringenden Fällen sonstige zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderliche Maßnahmen zu treffen; •(2) Der Verwalter ist berechtigt, im Namen aller Wohnungseigentümer und mit Wirkung für und gegen sie•2. Maßnahmen zu treffen, die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines sonstigen Rechtsnachteils erforderlich sind,•(3) Der Verwalter ist berechtigt, im Namen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und mit Wirkung für und gegen sie•2. Maßnahmen zu treffen, die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines sonstigen Rechtsnachteils erforderlich sind, •3. die laufenden Maßnahmen der erforderlichen ordnungsmäßigen Instandhaltung und Instandsetzung gemäß Absatz 1 Nr. 2 zu treffen;•4. die Maßnahmen gemäß Absatz 1 Nr. 3 bis 5 und 8 zu treffen;

• Herzlichen Dank für Ihre Aufmerksamkeit.