DerZürcher Hauseigentü[email protected]@hev-zuerich.ch Öffnungszeiten...

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Seite 7 «Haftet der Herrgott für Sturmschäden?»

Seite 14 Worauf Mieter und Vermieter bei Wohnungsübergaben

achten müssen

Seite 61 Wahre Winterwunder

Der ZürcherHauseigentümer

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S E I T E D E S D I R E K T O R S

Schutz, Schutz, Schutz

Albert Leiser

Wer von uns hängt nicht an seiner gewohnten Umgebungund würde sie am liebsten für immer und ewig vor Veränderungenbewahren? Dafür gibt es unter anderem den Natur- und Heimat-schutz, den Denkmalschutz, den Ortsbildschutz, den Baum-schutz und und und. Schutz tönt immer gut. Aber auch des Gutenkann zu viel sein. So viel, dass eine gesunde Entwicklung verun-möglicht wird.Unsere Städte prosperieren. Sie wachsen und wachsen. Nachaussen ist das vielerorts nicht mehr möglich oder gerät in Konfliktmit dem Landschaftsschutz. Was bleibt, ist Wachstum nachinnen – sprich Verdichtung. Das bedeutet unweigerlich Verände-rung, Abschied vom Gewohnten. Trotzdem haben sich dieSchweizer Stimmbürger 2013 mit der Annahme eines neuen Raum-planungsgesetzes genau dafür ausgesprochen, nämlich für einekompaktere Siedlungsentwicklung. Damit haben sie sich im Zielkon-flikt zwischen Bewahren und Erneuern für Letzteres entschieden.Unsere Städte wachsen aber nicht nur, sie müssen auch immer neueBedürfnisse befriedigen, die gelegentlich Grossprojekte voraus-setzen. Nicht nur die Stadt Zürich kann ein Lied davon singen, mitwelchen Schwierigkeiten das eh schon verbunden ist – selbst ohneflächendeckenden Ortsbild- und Denkmalschutz. Muss aber – wiefast immer – ein bestehendes Gebäude dem Neubau weichen, sinddie Hindernisse schier unüberwindbar, und sei es auch nur wegeneiner maroden Turnhalle. Ich bin deshalb gespannt, wie es in – seienwir optimistisch – zehn Jahren auf dem Papierwerd-Areal aussehenwird. Besser bekannt ist es als Globus-Provisorium.Von Verdichtung kann in diesem Zusammenhang allerdingskeine Rede sein. Im Gegenteil. Der bestehende, eher unbeliebte Bausoll zwar abgebrochen, aber nicht etwa durch einen neuen, son-dern durch ein Plätzchen mit Pavillon ersetzt werden. Nur unter-irdisch soll es Platz für einen Grossverteiler geben. Man kannsich natürlich fragen, ob das dem Ortsbildschutz Genüge tut. Immer-hin standen hier vor dem Provisorium offenbar seit Jahrhundertenandere Gebäude. Der springende Punkt ist aber, dass das nur für einebegrenzte Dauer konzipierte Gebäude möglicherweise nachden derzeit angewandten Massstäben des Denkmalschutzes nichteinmal abgerissen werden darf. Wenn das nicht paradox wäre: einProvisorium für alle Ewigkeit. So viel zum Thema Schutz.

Albert LeiserDirektorHauseigentümerverbändeStadt und Kanton Zürich

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I N H A L T

RECHT

D I E D O P P E LT E B E S C H R Ä N K U N GA N H A N D E I N E S T E S S I N E R B E I S P I E L S

27 Vorsicht beim Vermieten vonZweitwohnungen

M I E T R E C H T32 Kann wegen einer überhitzten Wohnung

eine Mietzinsherabsetzung verlangt werden?

M I E T R E C H T36 Was bewirkt eine Saldovereinbarung

über die Nebenkosten?

M A S S I V G E S T Ö R T E R H AU S F R I E D E N39 Reichen persönliche Zerwürfnisse unter

Mietparteien als Kündigungsgrund?

M I E T R E C H T42 Darf der Mieter das Mietobjekt baulich

verändern?

NATUR

W E T T S T R E I T U M D I E E R S T E N B L Ü T E N61 Wahre Winterwunder

L I L I E N I N W E I S S , R O S A U N D A P R I C O T66 Romantik im Garten

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Seminare31 «Die Wohnungsabnahme»35 «Sanierung einer vermieteten Liegenschaft»45 «Die korrekte Heiz- und Nebenkostenabrechnung»50 «Wie funktioniert Stockwerkeigentum? –

Aus der Praxis für die Praxis»

47 Inserenten stellen sich vorDrucksachenverkauf

53 Stressfreier Mieterwechsel55 Bestellformular

58 Kreuzworträtsel68 Sektionen im Kanton Zürich

S E I T E D E S D I R E K T O R S3 Schutz, Schutz, Schutz

S E I T E D E S P R Ä S I D E N T E N71 «GROKO»

AKTUELL

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M A R K T P L AT Z F Ü R W O H N I M M O B I L I E N11 SVIT Immobilien-Messe öffnet

in Zürich ihre Tore

N E U E W O H N U N G14 Worauf Mieter und Vermieter bei

Wohnungsübergaben achten müssen

L U K R AT I V E I N V E S T I T I O N E N16 Nun lohnt es sich noch mehr, sein Haus

energetisch zu optimieren

THEMA

K Ü C H E N22 Dufte Küchen

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Seite 14 Worauf Mieter und Vermieter bei Wohnungsübergaben

achten müssen

Seite 61 Wahre Winterwunder

Der ZürcherHauseigentümer

Z U M T I T E L B I L D

Achtung, Sturm im AnzugIn den letzten Wochen haben drei Winterstürmezahlreiche Schäden verursacht.Bild: by-studio/fotolia

I M P R E S S U M

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GeschäftsstelleHauseigentümerverbandKanton ZürichAlbisstrasse 28, Postfach8038 ZürichTelefon 0444871800Fax [email protected] I [email protected]

ÖffnungszeitenMontag bis Freitag 8.00–17.30 Uhr

TelefonzentraleTel. 0444871700Fax 0444871777

Internetwww.hev-zuerich.chwww.hev-zh.ch

DrucksachenverkaufMontag bis Freitag8.00–17.30 UhrTelefon 0444871707

Telefonische RechtsberatungFür Mitglieder unentgeltlich8.00–12.00 Uhrund 13.00–17.00 UhrTelefon 0444871717

Telefonische BauberatungFür Mitglieder unentgeltlich8.00–12.00 Uhrund 13.00–17.00 UhrTelefon 0444871818

HerausgeberHauseigentümerverbandZürich (HEV Zürich)in Zusammenarbeit mitHauseigentümerverbandKanton Zürich(HEV Kanton Zürich)

Direktor HEV Kanton Zürichund HEV ZürichAlbert Leiser

RedaktionAlbisstrasse 28, Postfach8038 Zü[email protected]. 0444871728Fax 0444871772

RedaktorLic. phil. Reto Vasella (rcv)[email protected]

Autoren dieser AusgabeLic. iur. Daniela Fischer,Telefonische Rechtsberatung HEV ZürichLic. iur. Anita Lankau,Telefonische Rechtsberatung HEV ZürichBarbara Scalabrin-Laube, Alten/ZHLic. iur. Kathrin Spühler,Telefonische Rechtsberatung HEV ZürichLic. iur. Cornel Tanno,Rechtsanwalt, HEV ZürichLic. iur. Tiziano Winiger,Telefonische Rechtsberatung HEV Zürich

Adressänderungen/MitgliedschaftenBitte melden Sie sich dazu bei IhrerSektion. Sie finden alle Adressenund Telefonnummern unter «Sektionen-Info» am Ende dieser Ausgabe.

InserateverwaltungMarkus TuraniHEV ZürichPostfach, 8021 Zü[email protected]. 0444871808, Fax 0444871809

Auflage: 59985(WEMF-bestätigt)

Nachdruck nur mitQuellenangabe(z.B. HEV Zürich 9/2016)gestattet.

Produktebesprechungenkönnen nicht aufgenommenwerden.

Erscheint monatlich einmal.

Verkaufspreis CHF 2.–Jahresabonnement CHF 20.–(für Mitglieder imJahresbeitrag inbegriffen).

Über nicht bestellteManuskripte kann keineKorrespondenz geführtwerden.

Druck: Multicolor Print AG,Sihlbruggstr. 105a, 6341 Baar

Der Inserateteil dient derInformation unserer Mitgliederüber Produkte und Dienst-leistungen und stellt keineEmpfehlung des Herausgebers dar.Der Herausgeber lehnt jeglicheVerantwortung über die Inhalteund Aussagen der publiziertenInserate und Publireportagen ab.

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A K T U E L L

Die Winterstürme Evi, Burglind und Friederike haben die Schweiz kräftigdurcheinandergewirbelt und dabei Bäume und Äste krachen lassen. Bei derartheftigen Stürmen kommt es häufig vor, dass Bäume an Gebäuden, Grenz-vorrichtungen oder Gartenhäuser Schaden zufügen. Zurzeit sind in Zürichmehrere Tausend solcher Fälle bei der Gebäudeversicherung hängig.Fällt ein Gartenbaum auf das Grundstück des Nachbarn und beschädigt dabeiein Haus, einen Gartenzaun oder einen Geräteschuppen, stellt sich natürlichdie Frage: wer haftet dafür?

In der Regel haftet niemand dafür, auchnicht der liebe Gott, weil er für den Sturmhöchstwahrscheinlich nicht verantwort-lich ist.

Weniger theologisch betrachtet wird dasschweizerische Haftpflichtrecht vomGrundsatz

regiert, dass derjenige den Schaden zu tragenhat, der ihn erleidet.

Eigentümer haftet nicht automatischDie Abwälzung des Schadens auf den Nachbarist nur möglich, wenn eine gesetzliche Haftungs-

U N W E T T E R I N D E R S C H W E I Z

«Haftet der Herrgott fürSturmschäden?»

Umgestürzter Baum:

wer den Schaden erleidet,

hat ihn zu tragen.

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bestimmung das Abwälzen des Schadens erlaubt.Eine mögliche gesetzliche Haftungsgrundlagefür einen umgefallenen Baum wäre die Werk-eigentümerhaftung nach Art. 58 OR, falls derBaum als Werk zu qualifizieren ist. Natürlichgewachsene Bäume und Waldbäume* werdengrundsätzlich nicht als Werk angesehen undgehören dem Grundeigentümer.

Wird der Baum jedoch künstlich angepflanzt,verändert oder in die Gartengestaltung in-tegriert, so wird er als Werk im Sinne vonArt. 58 OR betrachtet. Das heisst jedoch nicht,dass dessen Eigentümer auch automatisch dafürhaften muss. Der Eigentümer kann nur dannzur Verantwortung gezogen werden, wenndie Anpflanzung oder der Unterhalt mangelhafterfolgt sind.

Hätte der Eigentümer in einfacher Weisefeststellen können, dass der Baum abgestorbenbzw. krank war oder hätte er es wissen müs-sen und hat er dagegen nichts unternommen,so riskiert er, für den Schaden aufkommen zumüssen.

Ausserhalb des Machtbereichsdes EigentümersKonnte von aussen jedoch nichts festgestellt wer-den undmusste mit dem Einstürzen des Baumesnicht gerechnet werden, so ist die Haftung desGrundeigentümers grundsätzlich zu verneinen,weil das Naturereignis ausserhalb des Macht-bereiches des Eigentümers liegt.

Sofern der Eigentümer seine Bäume in einemnachweisbar sicheren Zustand gehalten hat,kann er weder für Sach- noch für Personen-schäden haftpflichtig gemacht werden und zwarweder zivil- noch strafrechtlich.

Wenn derWintersturmmit einer Geschwin-digkeit von 75 km/h oder mehr bläst, wird inZürich die kantonale Gebäudeversicherung denSchaden an Gebäuden decken. Gartenhäuseroder Geräteschuppen sind durch die Gebäude-versicherung nicht automatisch mitversichert.Diese sind jedoch ab einemWert von CHF 5000versicherbar, wenn sie vor dem Schadensereig-nis entsprechend bei der Gebäudeversicherungangemeldet worden sind. Grenzvorrichtungensind nur mitversichert, falls eine spezielle Ver-sicherungsdeckung abgeschlossen worden ist.

Regelmässige Kontrolle empfehlenswertVor diesem Hintergrund ist es empfehlens-wert, sowohl den eigenen wie auch den nach-barlichen Baumbestand einer regelmässigenKontrolle auf Gefahrenanzeichen zu unter-ziehen und im Sinne von Schadenverhütungs-massnahmen die Beseitigung von morschenÄsten oder Bäumen zu veranlassen. Ebenfallsist es sinnvoll, die eigene Privathaftpflicht-bzw. Gebäudehaftpflicht-Versicherung auf dieDeckung solcher Schäden zu überprüfen.

Tiziano Winiger

Lic. iur. MAS REM FHZTelefonische RechtsberatungHEV Zürich

* Besonderheiten bei WaldbäumenEine Haftung des Waldeigentümers ist selbst dann ausge-schlossen, wenn er es unterlassen hat, Bäume vorsorglich zufällen, um allfälligen Folgen von Naturereignissen präventivzu begegnen.

Für Infos rund um die Uhr: www.hev-zuerich.chwww.hev-zh.chwww.hev-schweiz.ch

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A K T U E L L

Bereits zum zehnten Mal findet am Wochenende vom 16. bis 18. März 2018die SVIT Immobilien-Messe statt – dieses Jahr am neuen Standort «Lake Side», Zürich.Die Messe hat sich inzwischen zum bedeutendsten Handelsplatz für Wohn-immobilien im Wirtschaftsraum Zürich entwickelt. Über 30 Aussteller werden ihreneusten Angebote präsentieren, rund 5000 Besucher werden wieder erwartet.

Die SVIT Immobilien-Messe ist für Wohn-interessierte die erste Anlaufstelle zu den füh-renden Immobilienanbietern im GrossraumZürich. Wer auf der Suche ist nach Wohneigen-

tum oder Erstvermietungsobjekten, wird hierfündig.

Das Angebot umfasst auch Bestandesimmo-bilien und Objekte, die sich erst in Planung

M A R K T P L AT Z F Ü R W O H N I M M O B I L I E N

SVIT Immobilien-Messe öffnetin Zürich ihre Tore

Zum ersten Mal findet die Messe im

«Lake Side» direkt am Zürichsee statt.

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A K T U E L L

befinden. Auf der anderen Seitenutzen die Aussteller – Bau-träger, Projektentwickler, Ver-käufer – die Plattform, um sichpersönlicher zu präsentieren alszum Beispiel im Internet.

Neuer Standort«Lake Side», ZürichDie Messe wird im neu reno-vierten «Lake Side», Zürich,direkt am wunderschönen undidyllischen Zürichsee, durch-geführt. Diese Alternative istmehr als nur willkommen.

Nebst der attraktiven Lage bietet dieser Ortgenügend Platz für eine grosse Anzahl Besucherund ist mit dem öffentlichen Verkehr leicht zuerreichen. Für die Automobilisten stehen zudemgrosszügige Parkmöglichkeiten zur Verfügung.

Die letztjährige Messe war mit über 6000 Be-suchern die erfolgreichste überhaupt. Nicht nurdie meisten Aussteller sind an der Messe 2018wieder präsent, auch sämtliche Sponsoren sinderneut mit an Bord.

I N F O R M A T I O N

Datum: Freitag, 16. bis Sonntag, 18. März 2018Öffnungszeiten: Freitag, 15.00 bis 19.00 Uhr

Samstag und Sonntag, 11.00 bis 17.00 UhrOrt: Lake Side, Bellerivestrasse 170, 8008 Zürich,

www.lake-side.chEintritt: kostenlos

Homepage: www.svit-immo-messe.chVeranstalter: SVIT Zürich,

Schweizerischer Verband der ImmobilienwirtschaftKontakt: Pascal Stutz, CEO und Messeleiter, SVIT Zürich,

Tel. 044 200 37 81, [email protected] Baldessari, Stv. CEO und Leiterin Events,SVIT Zürich, Tel. 044 200 37 83, [email protected]

Künftiges Wohneigentum wird mit Modellen visualisiert.

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Der HEV Zürich an derSVIT-Immobilien-Messe 2018Treffen Sie unsere Fachleute zu einem persönlichen Gespräch.Wir freuen uns auf Ihren Besuch.

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A K T U E L L

tüchtig sind. DerMieter hat keinen Anspruch aufNeuwertigkeit der Mietwohnung und deren Ein-richtungen, es sei denn, es lägen diesbezüglichanderslautende schriftliche Vereinbarungen mitdem Vermieter vor.Für den sogenannten kleinen Unterhalt muss

normalerweise der Mieter aufkommen. Dies giltaber nicht beim Einzug in eine neue Wohnung.In diesem Fall kann der Mieter verlangen, dassder kleine Unterhalt auf Kosten des Vermietersausgeführt wird, sofern dieser dafür nicht denausziehenden Mieter belangt hat.Fehlen beim Einzug beispielsweise Zahnglä-

ser oder ein Kuchenblech und wird dies im Pro-tokoll nicht vermerkt, so riskiert der neueMieter,dass er bei seinemAuszug dafür haftbar gemachtwerden kann.Im Rahmen des Antrittsprotokolls ist auch

festzuhalten, wie viele Wohnungsschlüssel demneuenMieter ausgehändigt werden. Dasselbe gilt

für allfällige elektronische Garagentüröffner undKarten zum Betrieb vonWaschmaschinen in derWaschküche.

Problematik mit baulichen Veränderungendes VormietersIn der Regel wird im Antrittsprotokoll festgehal-ten, dass der neue Mieter Einrichtungen oderbauliche Änderungen des Vormieters (andersfar-big gestricheneWände, Spannteppich auf Parkett,Katzentürchen, selbst eingebaute Geschirrspül-maschine etc.) mit Folgehaftung übernimmt. Dasbedeutet, dass der neueMieter bei seinemAuszugden alten Zustand wiederherzustellen hat, wennder zukünftige Mieter derartige Veränderungennicht übernehmen will.Zudem haftet er für allfällige Schäden (z.B.

Wasserschaden auf dem mit dem Spannteppichbelegten Parkett). Der neueMieter sollte sich stetsgut überlegen, ob er dieses Risiko eingehen will.

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A K T U E L L

In der Stadt Zürich und in vielen anderenGemeinden des Kantons steht Ende Märzwieder einmal der nächste offizielle Zügel-termin an. Damit stellen sich für ein- undausziehende Mieter wie auch für Vermietereinige wichtige Fragen.

Um eine reibungslose und mit möglichst wenigStress verbundene Wohnungsübergabe überdie Bühne zu bringen, sollte sich der neueMie-ter rechtzeitig mit dem Vermieter auf einenÜbergabetermin einigen. War die Wohnungbisher bereits vermietet, muss der neue Mie-ter sich auf allfällige Verzögerungen beim Ein-zug einstellen, die entweder auf eine verspäteteRück-gabe der Wohnung durch den ausziehen-den Mieter bzw. auf Renovationsarbeiten und

Nachreinigungsarbeiten in derWohnung zurück-zuführen sind.

Termin der ÜbergabeDie Übergabe der Wohnung an den neuen Mie-ter muss laut denmeistenMietverträgen am ers-ten Tag desMietverhältnisses erfolgen.Wenn derTag wie dieses Jahr der 1. April auf einen Sonntagfällt, verschiebt sich der Übergabetermin auf dennächsten Werktag. Der Vermieter muss sicher-stellen, dass der neue Mieter zum vereinbartenZeitpunkt einziehen kann und dass dieWohnungzu diesem Zeitpunkt in einem gebrauchstaugli-chen Zustand ist.Kann der Mieter gar nicht einziehen oder

muss er dieWohnungmit Mängeln übernehmen,deren Behebung nicht mehr erfolgen konnte (Ba-

gatellmängel selbstverständlich aus-genommen), haftet der Vermieterdem neuen Mieter für den darausresultierenden Schaden (z.B. Einla-gerung der Möbel, Hotelzimmer).

Detailliertes ÜbergabeprotokollBei der Übergabe ist ein detailliertesAntrittsprotokoll auszufertigen. Da-mit lässt sich bei Mietende beweisen,welche Mängel schon beim Einzugvorhanden waren. Das vorgedruck-te Übergabeprotokoll des ZürcherHauseigentümerverbandes erleich-tert dabei die systematische Über-prüfung aller Wohnungsteile.Auch Kleinigkeiten wie beispiels-

weise Kratzer oder abgeschlageneEcken sind zu protokollieren.Weitersind Türen, Fenster, Schlösser undSchlüssel, Ventilatoren, Kochplat-ten, Spülungen und Hahnendich-tungen zu prüfen, ob sie funktions-

N E U E W O H N U N G

Worauf Mieter und Vermieter beiWohnungsübergaben achten müssen

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A K T U E L L

W E I T E R E I N F O R M A T I O N E N Z U M F Ö R D E R P R O G R A M M :

Wärmedämmende Massnahmen an der GebäudehülleFörderbereichWärmedämmung Fassade,Dach, Wand und Bodengegen ErdreichAktion 2018: Aussenwand

AnforderungU ≤ 0,2 W/ m2KAusnahme:Wand, Boden mehr als 2 Meter imErdreich: U ≤ 0,25 W/ m2KDämmung Aussenwand gegenAussenklima

Beitragssätze40 Franken pro Quadratmeterwärmegedämmtes Bauteil zusätz-lich 30 Franken pro Quadratmeterwärmegedämmte Aussenwand

Wichtigste Bedingungen zur Berechtigung von Förderbeiträgen:– Gebäude mit Baubewilligungsjahr vor 2000.– Das Gebäude wird beheizt.– Das Gesuch muss vor Baubeginn eingereicht werden.– U-Wert-Verbesserung geförderter Bauteile: mindestens 0,07 W/m2K.– Kombination mit Förderbeiträgen an Minergie-Bauvorhaben nicht möglich.– Eine Förderzusage ist 2 Jahre ab Datum der Zusage gültig.– Pro Antrag ab 10000 Franken Fördergelder ist ein GEAK®Plus Bedingung(falls nicht möglich: Grobanalyse mit Vorgehensempfehlung gemäss Pflichtenheft BFE).

– Förderbeiträge unter 2000 Franken werden nicht ausgerichtet.

Gesamtsanierung mit Minergie-ZertifikatErreichter Standard Einfamilienhaus Mehrfamilienhaus Nicht-Wohnbau

Beitrag (Fr.) Beitrag (Fr.) Beitrag (Fr.)Minergie(-A) 100.–/m2 EBF* 60.–/m2 EBF* 40.–/m2 EBF*Minergie-P(-A) 155.–/m2 EBF* 90.–/m2 EBF* 65.–/m2 EBF**Energiebezugsfläche

Wichtigste Bedingungen zur Berechtigung von Förderbeiträgen:– Zertifikat Minergie, Minergie-P, Minergie-A.– Gebäude mit Baubewilligungsjahr vor 2000.– Das Gebäude wird beheizt.– Das Gesuch muss vor Baubeginn eingereicht werden.– Förderbeitrag richtet sich nach der Hauptnutzung des Gebäudes.– Kombination mit Förderbeiträgen an Einzelbauteile nicht möglich.– Eine Förderzusage ist 2 Jahre ab Datum der Zusage gültig.– Förderbeiträge unter 2000 Franken werden nicht ausgerichtet.

Ersatzneubau Minergie-P(-A)Erreichter Standard Einfamilienhaus Mehrfamilienhaus Nicht-Wohnbau

Beitrag (Fr.) Beitrag (Fr.) Beitrag (Fr.)Minergie-P(-A) 75.–/m2 EBF* 40.–/m2 EBF* 30.–/m2 EBF**Energiebezugsfläche

Wichtigste Bedingungen zur Berechtigung von Förderbeiträgen:– Ersatz eines beheizten Bestandsgebäudes.– Zertifikat Minergie-P, mit oder ohne Zertifikat Minergie-A.– Das Gesuch muss vor Abbruch des bestehenden Gebäudes eingereicht werden.– Förderbeitrag richtet sich nach der Hauptnutzung des Gebäudes.– Gefördert wird die neu geschaffene Energiebezugsfläche (EBF).– Kombination mit Förderbeiträgen an Einzelbauteile nicht möglich.– Eine Förderzusage ist 2 Jahre ab Datum der Zusage gültig.– Förderbeiträge unter 2000 Franken werden nicht ausgerichtet.

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Eine bessere Wärmedämmung von Häusern reduziert den Energiebedarf und isteine wichtige Massnahme gegen die Klimaerwärmung. Wer sein Haus besser gegenWärmeverluste dämmt, eine Minergie-Sanierung durchführt oder einen Ersatz-neubau nach dem Minergie-P-Standard erstellt, erhält 2018 im Kanton Zürich Förder-beiträge. Finanziert werden sie aus der CO2-Abgabe, die der Bund auf Gas und Öl zuHeizzwecken erhebt.

Das Förderprogramm ist ein Beitrag zur Errei-chung des kantonalen Klimaziels von 2,2 TonnenCO2 pro Person und Jahr bis 2050. Gegenüberdem Vorjahr wurde das Programm leicht ange-passt. Für 2018 stehen rund 30 Millionen Fran-ken zur Verfügung. Finanziell unterstützt werdenfolgende Massnahmen an Gebäuden zur Reduk-tion des Energiebedarfs:

Wärmedämmende Massnahmenan der GebäudehülleMassnahmen an der Gebäudehülle (Dach,Wand,Boden) werden mit 40 Franken pro Quadratme-ter gefördert. Als zusätzlicher Anreiz gilt einAktionsbonus von 30 Franken pro Quadratmeterfür die Dämmung von Aussenwänden. Insgesamtwird somit dieWärmedämmung an diesem Bau-teil mit 70 Franken pro Quadratmeter unter-stützt.

Gesamtsanierung mit Minergie-ZertifikatWer sein Gebäude umfassend modernisiert undmit einer automatischen Lufterneuerung versieht,kann Förderbeiträge beantragen. Voraussetzung

ist, dass dieMinergie-Anforderungen erfüllt wer-den, unabhängig davon, ob man das Zertifikatdank einer deutlich verbesserten Gebäudehülleoder dank einem grösseren Einsatz erneuerbarerEnergien erreicht.

Ersatzneubau mit Minergie-P(-A)-ZertifikatWer einen Ersatzneubau nach Minergie-P(-A)erstellt, anstatt sein Haus zu sanieren, kann För-derbeiträge beantragen. Ein Ersatzneubau kannfinanziell interessant sein. Da der Ersatzneubaumeist über mehr Fläche verfügt als der Altbauund den Ansprüchen der Nutzenden gerechterwird, fördert diese Massnahme auch die Nach-verdichtung der Siedlungsräume.

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Brüttisellen

Renovierte 4½-Zimmer-AttikawohnungDie 4½-Zimmer-Wohnung befindet sich an zentraler Lage.Die im Jahr 2017 erneuerte Küche ist offen zum Wohn-/Esszimmermit Ausgang auf die Terrasse (ca. 120 m²). Bad/WC und Dusche/WC(neu 2017). Baujahr 1988, Wohnfläche ca. 115 m².Verhandlungspreis: CHF 990000.–, zusätzlich können ein Doppel-Einstellplatzund ein sep. Bastelraum erworben werden.

Glattfelden

Grosszügige 6-Zimmer-Maisonettewohnungin historischem HausDie Wohnung befindet sich an zentraler und sonniger Lage imDorfkern von Glattfelden. Grosser offener Wohnraum, grosse Küche.Esszimmer mit Kachelofen/Ofenbank, Dusche/WC, Bad/WC,Baujahr 1623 (denkmalgeschütztes Bauernhaus), Wohnfläche ca. 230 m².Verhandlungspreis: CHF 970000.–.

Madetswil (Gemeinde Russikon)

Familientraum an ruhiger LageAn bevorzugter Lage, freistehendes, gepflegtes 8½-Zimmer-Einfamilienhaus,Wohnfläche ca. 190 m², Estrichraum ca. 100 m², 3 Nassräume, Wohn-/Esszimmer mit Cheminée ca. 42 m², gedeckter Gartensitzplatz ca. 23 m²,Aussencheminée, grosszügige, eingezäunte Gartenanlage (für Hundehaltunggeeignet), Baujahr 1969, Grundstückfläche 883 m², 5 Garagen- und5 Autoabstellplätze (vor der Garage).Verhandlungspreis: CHF 1580000.–.

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Gewürzlos kochen ist eineetwas fade Angelegenheit.So wie Gewürze einfacheGerichte in exquisite Geschmacks-erlebnisse verwandeln,machen hochwertige Küchendas Kochen zur Passion…Autor: Benjamin Moser, Redaktion Wohnrevue

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Charakteristisches Merkmal der «Filigno»-Küche ist ihre Ummantelung aus Natur-holz. An den Ecken wird diese durch einefeine Schattenfuge aufgelöst. Die Deck-platte und die seitlichen Wangen bestehenaus 12mm dünnen Naturholzplatten, diein modernster Dreischichttechnologiegefertigt werden. Das macht sie trotz dergeringen Materialstärke enorm stabil.

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2 4 | H E V 2 - 2 0 1 8

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R E C H T

Sie sind Eigentümer eines Ferien-hauses im Tessin? Falls ja, passen Sie auf,wenn Sie eine Zweitwohnung oder einZweithaus im Tessin als Erstwohnung oderErsthaus vermieten. Daraus könntenIhnen böse Überraschungen blühen.

In der Schweiz dürfte es rund 500 000 Zweitwoh-nungen geben. Diese befinden sich zum grossenTeil in den vom Tourismus geprägten Gemeindender Kantone Graubünden, Wallis und Tessin –aber nicht nur. Vermutungsweise verfügenMitglieder jeglicher Sektionen des SchweizerHauseigentümerverbandes über Zweitwoh-nung-Eigentum in der Schweiz. Somit sollte die-ses Thema landesweit auf Interesse stossen. Esbleibt zu hoffen, dass sich der Dachverbanddiesem Problem auch in Zukunft annehmenwird.

Am 11. März 2012 ist die Volksinitiative«Schluss mit uferlosem Bau von Zweitwohnun-gen!» von Volk und Ständen mit einer höchstknappen Mehrheit angenommen worden.

Dadurch fand der Artikel 75b BV Einzug indie Schweizerische Bundesverfassung. Durch dasZweitwohnungsgesetz und der dazugehörigen

Zweitwohnungsverordnung hat der Gesetzgeberversucht, die zahlreichen Fragen zur Umsetzungder Zweitwohnungsinitiative zu regeln.

Getrieben durch die Zweitwohnungsinitiati-ve, haben einerseits viele Hauseigentümer ver-sucht, noch vor Inkrafttreten der neuen Bestim-mungen Zweitwohnungen zu bauen, was zurZunahme der Anzahl von Zweitwohnungen ge-führt hat. Andererseits hat das Inkrafttreten derneuen Zweitwohnungsregelung für viele kleineBerggemeinden wesentlich zur Beschleunigungdes Aussterbeprozesses in den Bergregionen bei-getragen.

Mittel zur Beschränkung bereits vorhandenViele Bürger waren bzw. sind sich nicht bewusst,dass bereits vor der Annahme der Zweitwoh-nungsinitiative Instrumente zur Beschränkungdes Zweitwohnungsbaus bestanden haben:– So verfügt der Bund auf Bundesebene im Be-

reich der Raumplanung die Grundsatzgesetz-gebungskompetenz, wonach der Erlass einesdetaillierten Planungsrechts den Kantonenzukommt.

– Aufgrund seiner Zivilrechtsgesetzgebungs-kompetenz erliess der Bund den Bundesbe-

D I E D O P P E LT E B E S C H R Ä N K U N G A N H A N D E I N E S T E S S I N E R B E I S P I E L S

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R E C H T

schluss über den Erwerb von Grundstückendurch Personen im Ausland vom 23. März1961. Zusammen mit dem Bundesgesetzüber den Erwerb von Grundstücken durchPersonen im Ausland (BewG; nachfolgendauch Lex Koller) wurde der Erwerb vonImmobilien durch Ausländer beschränktund einer Bewilligungspflicht unterstellt.Für den Erwerb von Ferienwohnungen undWohneinheiten in Apartmenthotels bestimmtdabei der Bundesrat die jährlichen kantonalenBewilligungskontingente im Rahmen einergesamtschweizerischen Höchstzahl, welche1500 Kontingentseinheiten nicht überschrei-ten darf.

– Mit der am 17. Dezember 2010 beschlossenenRevision des Raumplanungsgesetzes (RPG)sind am 1. Juli 2011 weitere Vorgaben des Bun-desrechtes hinsichtlich einer BeschränkungdesWohnungsbaus in Kraft getreten. Die ent-sprechende Neuregelung war als flankierendeMassnahme zur Lex Koller gedacht, um denZweitwohnungsbau einzudämmen. Nach Ab-lehnung der Aufhebung der Lex Koller wurdedie Änderung des RPG zum indirekten Ge-genvorschlag zur Zweitwohnungsinitiativeumgewandelt.

– Diese Änderung des Raumplanungsgesetzesdes Bundes (RPG) sollte die kantonalen Richt-pläne mit den Zielen der kantonalen Sied-lungs-, Wirtschafts- und Lenkungspolitikharmonisieren. Bei der Festlegung der Min-destinhalte der kantonalen Richtpläne wurdenGebiete, in denen besondereMassnahmen er-griffen werdenmüssen, um ein ausgewogenesVerhältnis zwischen Erst- und Zweitwohnun-gen sicherzustellen, ausgeschieden. Das er-klärte Ziel dazu war:

• Die Beschränkung der Zahl der neuenZweitwohnungen• Förderung der Hotellerie und preisgünsti-gen Erstwohnungen• Bessere Auslastung der Zweitwohnungen

Mit dem Inkrafttreten des Zweitwohnungs-gesetzes fliessen die raumplanerischen Be-

stimmungen in die Zweitwohnungsgesetz-gebung.

Danach können die Kantone bei Bedarf imRichtplan Massnahmen zur Förderung einerbesseren Auslastung der Zweitwohnungen sowiezur Förderung von preisgünstigen Erstwohnun-gen festlegen. Sie können Vorschriften erlassen,welche die Erstellung und Nutzung von Woh-nungen stärker einschränken als das Zweitwoh-nungsgesetz des Bundes. Im Tessin ist es nichtunüblich, dass die kantonalen Kompetenzender Gemeinde delegiert werden. So kann es vor-kommen, dass die Gemeinden Normen erlassen,welche Gebiete oder Kontingente an Zweitwoh-nungen vorsehen.

Böse Überraschungen möglichFalls Sie glücklicher Eigentümer einer Zweitwoh-nung sind, welche sich in einem Gebiet für Erst-wohnungen befindet, könnte dies im Tessin fürböse Überraschungen sorgen. Nehmen wir an,Sie kämen auf die Idee, diese Wohnung als Erst-wohnung zu vermieten, dann käme dies einerUmnutzung gleich. Bei einer späteren Vermie-tung als Zweitwohnung würden die Behördeneine Baubewilligung für die erneute Zweckände-rung verlangen. Diese könnte dann wiederumverweigert werden, weil die Voraussetzungenfür die Erteilung der Baubewilligung für dieZurückumnutzung nicht mehr gegeben sind.Dies hat schon den einen oder anderen davonabgehalten, einen Lebensabschnitt im Tessin zuverbringen.

Das Bundesgericht hat die Frage, ob dies demverfassungsmässigen Recht der Eigentumsgaran-tie und insbesondere der Bestandesgarantiestandhält, noch nicht entschieden.

Tiziano Winiger

Lic. iur. MAS REM FHZTelefonische RechtsberatungHEV Zürich

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S E R V I C E

S E M I N A R

«Die Wohnungsabnahme»

Datum: Freitag, 9. März 2018, 8 bis 12 UhrSeminarort: HEV Zürich, Albisstrasse 28,8038 Zürich-WollishofenBitte beachten Sie: Es sind wenige Parkplätzevorhanden. Gebühr CHF 10.–, zahlbar am EmpfangSeminarkosten inkl. Dokumentation:Mitglieder*: Einzel CHF 270.–,Ehepaar** CHF 440.–Nichtmitglieder: Einzel CHF 310.–,Ehepaar** CHF 520.–* Mitgliedervergünstigung kann nur bei Angabe derMitgliedernummer gewährt werden (vgl. Adressfeldauf letzter Seite). Mitglieder- und Rechnungsadressemüssen übereinstimmen.

** Nur 1 DokumentationAnmeldeschluss 14 Tage vor Kursbeginn. BeiAnnullierungen nach Anmeldeschluss ist eine Be-arbeitungsgebühr von 50% der Seminarkosten zuentrichten. Bei Absage am Seminartag und unent-schuldigtem Nichterscheinen bleiben die vollenSeminarkosten geschuldet. Eine Vertretung istselbstverständlich willkommen.

Themen des SeminarsGrundlagen/Rechtliches: Prüfung der Sache und Mängelrüge/Beweislast/Beweissicherung ■ Zeitpunkt der Instandstellung/Nachträglich erkannte Mängel ■ Haftung ■ Normale Abnützung/übermässige Beanspruchung ■ Reparatur/Ersatz/Minderwert

Standard-Wohnungsabnahme: Vorbereitung ■ Durchführung

Sonderfälle: Estrich-/Kellerabteil ■ Alter Mieter will selberSchäden beheben ■ Mieter nicht mehr auffindbar ■ Investitionendes Mieters/Übertragung auf neuen Mieter

Optik des Malers: Nikotin-/Feuchtigkeitsschäden■ Preiskalkulation/Schätzung ■ Malerkosten ■ Wann ausbessern,wann ganz neu streichen?

Schlussabrechnung und KautionsrückforderungErstellung ■ Durchsetzung ■ Auflösung des Kautionskontos

Änderungen vorbehalten

Eigentümer und Verwalter kleiner und mittlerer Liegenschaftenlernen von Fachleuten mit langjähriger Praxis-Erfahrung.

REFERENTEN: Sandra Heinemann, lic. iur., Leiterin Verwaltung/Bewirtschaftung, HEV Zürich;Rolf Schlagenhauf, dipl. Malermeister, Betriebsökonom FH;Hans Barandun, Immobilienbewirtschafter mit eidg. FA, Leiter Akquisition und Spezialmandate, HEV Zürich

ANMELDUNG FÜR SEMINAR

«Die Wohnungsabnahme» vom 9. März 2018(Angaben bitte in Blockschrift) Mitglied- und Rechnungsadresse müssen übereinstimmen.

Firma (falls Rechnung über Firma läuft) Parkplatz Autonummer

Name (Teilnehmer/in 1) Vorname als Ehepaar (bzw. 1 Dokumentation)

Name (Teilnehmer/in 2) Vorname

Strasse PLZ und Ort

E-Mail Telefon privat Telefon Geschäft

Mitgliedernummer Datum Unterschrift(s. Adressfeld auf letzter Seite)

Einsenden an: HEV Zürich, Sekretariat Seminare, Albisstrasse 28, Postfach, 8038 Zürich, per Fax 044 487 17 77 oder über unsereWebsite www.hev-zuerich-shop.ch unter «Seminare und Anlässe». Für Fragen Telefon 044 487 17 03

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3 2 | H E V 2 - 2 0 1 8

R E C H T

Die Normaltemperatur für eine Wohnungliegt bei 20° bis 21° bzw. 19° bis 20° Celsiusbei Minergiestandard. In vorliegendem, inletzter Instanz vom Bundesgericht zu beur-teilenden Fall war die Temperatur einer4-Zimmer-Wohnung bei einer Aussentem-peratur von 3 Grad trotz abgestellterHeizung 23 Grad Celsius. Liegt hier einMangel vor?

An einzelnen Tagen stieg die durchschnittlicheTemperatur gar bis auf 25 Grad. Das Gerichtstellte im Vergleich zur Normaltemperatur dem-gemäss eine «Überhitzung von 3° bis 5° Celsiusfest. Die Gerichte erachteten diese Temperatur-verhältnisse als Beeinträchtigung im Gebrauchder Wohnung und als eine Abweichung vomZustand, den der Mieter voraussetzen darf,weshalb sie als Mangel zu qualifizieren seien.

Noch im ErmessensspielraumDas Bundesgericht hielt zwar in seinem Ent-scheid fest, dass die von den unteren Instan-zen gewährte Mietzinsreduktion von 7,5% für

eine um 2 Grad bis 3 Grad übersetzte Tempe-ratur eher hoch sei, führte hingegen an, dassdamit der Vorinstanz keine Überschreitung desErmessensspielraumes vorgeworfen werdenkann. Im Weiteren verpflichteten die Gerichtedie Vermieterin, Storen und Aussenvorhänge ausZeltstoff vor dem Wohnzimmer zu installieren(einen Sonnenschutz gab es in der betreffendenWohnung nicht). Dabei wurde auf die Aussageeines Heizungsfachmannes abgestützt, welcherals Ursache der Überhitzung die Sonnenstrah-lung der Fensterfront sah.

Die Reduktion von 7,5% gilt in zeitlicher Hin-sicht ab Mängelrüge (des Mieters) bis zur voll-ständigen Behebung des Mangels.

M I E T R E C H T

Kann wegen einer überhitztenWohnung eine Mietzinsherabsetzungverlangt werden?

Cornel Tanno

Lic. iur. RechtsanwaltRechtsberatung/ProzessführungHEV Zürich

A N K Ü N D I G U N G V E R E I N S V E R S A M M L U N G

Vereinsversammlung Hauseigentümerverband ZürichDonnerstag, 26. April 2018, Best Western Hotel Spirgarten, Zürich-Altstetten

Anträge von Mitgliedern, die an der Generalversammlung behandeltwerden sollen, sind dem Vorstand bis spätestens Ende Februar schriftlicheinzureichen (§15 der Statuten vom 10. April 2014). Die Einladungwird den Mitgliedern mit dem Jahresbericht Ende März zugestellt. H V ZürichE

H E V 2 - 2 0 1 8 | 3 5

S E R V I C E

S E M I N A R

«Sanierung einer vermieteten Liegenschaft»

Themen des SeminarsVon der Objektanalyse bis zur GarantieabnahmeKostenvoranschlag ■ Terminplanung ■ Submission ■ Ver-trag mit Architekten /GU /TU ■ Werkverträge mit Unternehmen■ Abnahme des Werkes ■ Mieterorientierung ■ Ausführung(konkrete Beispiele anhand ausgeführter Objekte) ■ Kosten-kontrolle ■ Abrechnung ■ Garantiearbeiten

Rechtliche Aspekte der umfassenden SanierungFristen und Termine bei Anzeige der Arbeiten ■ Rechteund Pflichten der Parteien ■ Mietzinsreduktion währendder Bauarbeiten ■ Umfassende Überholung undWertvermehrung ■ Berechnung und Durchführung derMietzinsanpassung

Anmeldung für Baustellenrundgang möglich.



Datum: Freitag, 13. April 2018, 8.15 bis 12 UhrSeminarort: HEV Zürich, Albisstrasse 28,8038 Zürich-WollishofenBitte beachten Sie: Es sind wenige Parkplätzevorhanden. Gebühr CHF 10.–, zahlbar am EmpfangSeminarkosten inkl. Dokumentation:Mitglieder*: Einzel CHF 260.–,Ehepaar** CHF 420.–Nichtmitglieder: Einzel CHF 300.–,Ehepaar** CHF 500.–* Mitgliedervergünstigung kann nur bei Angabe derMitgliedernummer gewährt werden (vgl. Adressfeldauf letzter Seite). Mitglieder- und Rechnungsadressemüssen übereinstimmen.

** Nur 1 DokumentationAnmeldeschluss: 14 Tage vor Kursbeginn. BeiAnnullierungen nach Anmeldeschluss ist eine Be-arbeitungsgebühr von 50% der Seminarkosten zuentrichten. Bei Absage am Seminartag und unent-schuldigtem Nichterscheinen bleiben die vollenSeminarkosten geschuldet. Eine Vertretung istselbstverständlich willkommen.

REFERENTEN: Elio Pola, stv. Leiter Baumamagement und Projektleiter, HEV Zürich;Dieter Kuchen, Projektleiter VSGU, HEV Zürich; Kathrin Spühler, lic. iur., HEV Zürich


«Sanierung einer vermieteten Liegenschaft» vom 13. April 2018(Angaben bitte in Blockschrift) Mitglied- und Rechnungsadresse müssen übereinstimmen.




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R E C H T

ters falsch war, so richtet sich der Rückforde-rungsanspruch nach den Grundsätzen der unge-rechtfertigten Bereicherung (Art. 62 ff. OR) undes gilt die 10-jährige Verjährungsfrist gemäss Art.67 Abs. 1 OR.

Resultiert hingegen für den Mieter aus derNebenkostenabrechnung ein Saldo zu seinenGunsten und zahlt der Vermieter diesen nichtaus, so verjährt dieses Guthaben in fünf Jahrennach Abrechnung, da es sich um einen vertrag-lichen (und periodischen) Anspruch handelt (Art.128 Abs. 1 OR). Versehentlich gutgeschriebeneBeträge können vom Vermieter in einer späterenAbrechnung nachbelastet werden.

Beispiele für fehlerhafte Nebenkosten undNebenkostenabrechnungen:• Rechnungsfehler• versehentliche Buchungen• irrtümlich berücksichtigte oder nicht be-

rücksichtigte («vergessene») Nebenkosten-positionen

• noch nicht berücksichtigte Nebenkostenpo-sitionen (massiv verspätete Nebenkostenrech-nungen Dritter)

• ohne amtliches Formular angekündigte Ne-benkostenpositionen

Zu beachten: Die Beweislast trägt diejenige Par-tei, welche die Richtigkeit des Saldos bestreitet.Die Saldoanerkennung durch den Mieter führtzu einer Umkehr der Beweislast, womit der Mie-ter die Unrichtigkeit der Abrechnung zu bewei-sen hat.

Quelle: Müller, Jürg P.: Wohn- und Geschäfts-raummiete. Beraten und Prozessieren im Immo-biliarmietrecht. Basel: Helbing Lichtenhahn Ver-lag, 2016, S. 300

Anita Lankau

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R E C H T

Mein Mann und ich sind Eigentümer eines Mehrfamilienhauses. UnsereMieter bezahlen Heiz- und Betriebskosten monatlich aconto zwischen CHF 125.–und CHF 190.–. Die Heiz- und Betriebskostenabrechnung vom 01.07.2016bis 30.06.2017 hat unsere Immobilienverwaltung abgerechnet. Die Details zu denNebenkostenabrechnungen lagen bei der Immobilienverwaltung zur Einsichtauf. Schriftliche Einsprachen innerhalb der 30-tägigen Frist sind keine eingegangen.Nun fragen wir uns, ob unsere Mieter oder wir sogar nach Ablauf dieser FristForderungsbegehren geltend machen können?

SaldovereinbarungIhre Immobilienverwaltung hat formell korrektüber die Nebenkosten abgerechnet und denMietern zugestellt (Saldoziehung). Innert der ver-traglich vereinbarten Frist sind die Nebenkos-tenabrechnungen mieterseits nicht beanstandetbzw. der Restbetrag bezahlt worden (Saldoaner-kennung). Damit haben Sie mit Ihren Mieterneine Saldovereinbarung geschlossen.

Die Saldovereinbarung ist ein gegenseitigesZugeständnis, keine weiteren Ansprüche mehrgeltend zu machen, und haben das Ziel, Unge-wissheit über Ansprüche beizulegen und Rechts-sicherheit zu schaffen. Durch die Saldovereinba-

rung sind alte Forderungen getilgt, Guthabenden Mietern ausbezahlt und Nachforderungenin Rechnung gestellt worden.

Forderung nach erfolgter Abrechnung und aus-geglichener SaldiSelbst bei Anerkennung und Bezahlung der Ab-rechnung bzw. Auszahlung allfälliger Guthabenist eine Korrektur eines fehlerhaften Saldos imNachhinein möglich. Nebenkostenpositionen,die unrichtig oder zu hoch/zu tief in Rechnunggestellt wurden, können nachträglich berichtigtwerden. Stellt sich in der Folge heraus, dass dieNebenkostenabrechnung zumNachteil des Mie-

M I E T R E C H T

Was bewirkt eine Saldovereinbarungüber die Nebenkosten?

H E V 2 - 2 0 1 8 | 3 9

R E C H T

Wenn das Verhalten von «Streithähnen»dazu führt, dass der Hausfrieden massivgestört ist, erachtet es das Bundesgerichtals legitim, dass der Vermieter der einenoder der anderen Partei kündigt, um denHausfrieden wiederherzustellen.

Dem neuen Bundesgerichtsurteil lag folgenderSachverhalt zu Grunde: Die Mieterin einer6-Zimmer-Wohnung der Eigentümerin und Ver-mieterin (Familienkommanditgesellschaft) hat-te eine Liebesbeziehung mit einem der Gesell-schafter, welcher ebenfalls Mieter war. DieBeziehung ging in die Brüche, die Vermieterinsprach dann die Kündigung aus mit der Begrün-dung, dass die persönlichen Zerwürfnisse derbeiden zu einer unerträglichen Spannung für dieEigentümerschaft und zu einer nicht mehr zu to-lerierenden Störung des Hausfriedens führe, unddass diese frühzeitige Kündigung mit langerKündigungsfrist als die geeignete Massnahme zuBeruhigung der Situation unter bestmöglicher

Wahrung aller tangierten Interessen erschien.DieMieterin focht die Kündigung an undmach-te einerseits Ungültigkeit sowie Erstreckung gel-tend. Alle Vorinstanzen befanden die Kündigungals gültig und eine Erstreckung von einem Jahrals angemessen.

DieMieterin hielt jedoch auch vor Bundesge-richt an ihrem Begehren auf Missbräuchlichkeitfest und verlangte eine längere Erstreckung.Missbräuchlich sei die Kündigung, denn dieerwähnten Spannungen zwischen den Parteienseien von ihr bestritten worden, und die Kündi-gung sei aus einer persönlichen Abneigungund aufgrund einer Zurückweisung einer(amourösen) Annäherung ausgesprochen wor-den, also ein Paradebeispiel einer missbräuchli-chen Kündigung, bei der es nur um persönlicheRachegelüste geht.

Grundsatz von Treu und GlaubenWie immer, wenn es um die allfällige Miss-bräuchlichkeit einer Kündigung geht, muss vor-

M A S S I V G E S T Ö R T E R H AU S F R I E D E N

Reichen persönlicheZerwürfnisse unter Mietparteienals Kündigungsgrund?

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4 0 | H E V 2 - 2 0 1 8

R E C H T

ab ein Grundsatz festgehalten werden: Es müssenkeine besonderen Kündigungsgründe vorliegen,die Schranke bildet der Grundsatz von Treuund Glauben, wenn eine Kündigung gegendiesen verstösst, ist die Kündigung anfecht-bar. Sie gilt als treuwidrig, wenn sie ohne objek-tives ernsthaftes und schützenswertes Interesseund damit aus Schikane erfolgt oder Interessender Parteien tangiert, die in einem krassenMiss-verhältnis zueinander stehen.

Es war unbestritten, dass die Spannun-gen nach der Trennung der beiden unerträglichwurden, zudem noch ein neuer Partner derMieterin aufgetreten ist und es sich dann nochmehr zugespitzt hat. DerWunsch der Vermieter-schaft, den Hausfrieden wiederherzustellen,stellt somit ein objektives, ernsthaftes undschützenswertes Interesse dar. Denn bei der Be-endigung einer Beziehung lässt sich naturgemässdie Schuld daran nicht klar dem einen oder demandern Partner zuweisen. Somit hat die Vermie-terin die Wahl, entweder der einen oder der an-deren Partei zu kündigen und so den Hausfriedenwiederherzustellen.

Da es sich bei der einen Partei um einen Ge-sellschafter der Familienkommanditgesellschafthandelt, scheint es auch verständlich, der ande-ren Partei zu kündigen und unter diesen Betrach-tungen nicht gegen den Grundsatz von Treu undGlauben verstossend.

Insofern bestätigte hier das Bundesgericht,dass es eine Kündigungsmöglichkeit gibt beiStreitigkeiten unter Mietparteien, ohne dass esnotwendig ist, der einen oder der anderen dieSchuld nachzuweisen, sozusagen gemeinsamesVerschulden vorliegt.

Konkrete Umstände desEinzelfalls massgebendIm Weiteren ging es in diesem Urteil um dieGrundsätze der Erstreckungsfrage, die Kriteriendes Härtefalls. Es wurde etwa berücksichtigt,dass die Mieterin drei schulpflichtige Kinderhat, welche zum Teil die Schule wechseln müss-ten, und angeführt, dass es von vornherein wohlaussichtslos sei, ein gleichwertiges Ersatzobjektzu finden in der gleichen Preislage (6-Zimmer-Wohnung für Fr. 2500.–). Es wurde ihr als-

dann ein Budget von Fr. 4500.– zugestanden,um eine geeignete Unterkunft für sich unddie Kinder zu finden, was bei den gängigenMarktpreisen auch tatsächlich möglich seinsollte.

DieMieterin beanstandete dies und bezog sichauf die sogenannte 1/3-Regelung, eine aus derPraxis entwickelte Vorsichtsregel, wonach insbe-sondere bei Familien der Mietzins nicht mehr alseinen Drittel des monatlichen Nettoeinkommensausmachen sollte. Bei der Anwendung dieser Re-gel ist jedoch auch das Vermögen zur Beurteilungder wirtschaftlichen Verhältnisse einzubeziehen:Die Mieterin erzielte ein Nettoeinkommen vonFr. 10 300.–, verfügt über ein Vermögen von Fr.450 000.–, und ihr Exmann übernahm die Kran-kenkassenprämien für alle drei Kinder.

Da diese Regel eine Faustregel ist, die nichtschematisch angewendet werden kann unddie konkreten Umstände des Einzelfalls massge-bend sind, kann es bei einem grossen Ver-mögen unter Umständen auch zumutbar sein,dass dieses für den Mietzins angezehrt wird.Somit half der Mieterin der Einwand, das Bud-get dürfe nur Fr. 3400.– betragen, nicht.

Im Endeffekt bestätigte dann auch das Bun-desgericht die von der Erst- und Vorinstanz ge-währte Erstreckung von einem Jahr.

(BGE 4A_421/2017 vom 27. September 2017)

Kathrin SpühlerLic. iur.Telefonische RechtsberatungHEV Zürich

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R E C H T

Die Mieterschaft kann auf eine Entschädigung aber auch verzichten. Der Vermieter hatdie Möglichkeit, seine schriftliche Zustimmungzum Umbau nur unter der Bedingung zuerteilen, dass die Mieterschaft auf eine Entschädigung ganz oder teilweise verzichtet.

Die Parteien können jedoch auch weitergehende Vereinbarungen treffen, eine höhereEntschädigung, eine Pauschalentschädigungunabhängig vom Mehrwert oder auch eineEntschädigung, welche schon während desMietverhältnisses bezahlt wird. Solche Vereinbarungen müssen ebenfalls schriftlich abgefasst werden und von Mieter und Vermieterunterzeichnet sein (Art. 260a Abs. 3 OR).

FazitSie als Vermieter sollten sich genau überlegen, ob Sie diese Einbauschränke erlaubenwollen, und wenn ja, in welcher Grösse undan welcher Lage im Mietobjekt. Bedenken Siedie möglichen Konsequenzen eines solchenMietereinbaus oder umbaus und werden Siesich über Ihre Wünsche klar. Beachten Sieinsbesondere, dass Einbauschränke an einerAussenwand problematisch sein können(Schimmel).

Sie müssen auch jetzt schon entscheiden, obSie am Schluss des Mietverhältnisses die Wiederherstellung verlangen oder nicht, und ob undin welchem Umfang Sie die Mieterschaft entschädigen möchten.

Lehnen Sie den Wunsch der Mieter alsoentweder ab, oder erteilen Sie den Mieterndie Erlaubnis und halten alles detailliert schriftlich in einer von beiden Parteien zu unterzeichnenden Vereinbarung fest.

Daniela FischerLic. iur.Telefonische RechtsberatungHEV Zürich

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R E C H T

«Meine Mieter haben als Erstmieter eineneu erstellte Wohnung von mir gemietet.Nun möchten sie Einbauschränke einbauenlassen. Muss ich das erlauben? Was mussich beachten?»

Grundsätzliche UnzulässigkeitDer Mietvertrag erlaubt dem Mieter lediglichden Gebrauch derMietsache, eine Veränderungdes Mietobjekts ist damit grundsätzlich ausgeschlossen. Am Ende müssen die Mieträumlichkeiten in dem Zustand zurückgegebenwerden, in dem der Mieter sie angetretenhat, abgesehen von der normalen Abnützung(Art. 267 Abs. 1 OR).

Die Verletzung dieses Verbots zur Veränderung der Mietsache begründet eine Wiederherstellungs und Schadenersatzpflicht und berechtigt den Vermieter zu einer ordentlichen, inschweren Fällen und trotz Abmahnung von wiederholten Eingriffen gar zu einer ausserordentlichen Kündigung.

Zulässigkeit bei schriftlichem Einverständnisdes VermietersLaut Art. 260a Abs. 1 OR kann der Mieterjedoch Erneuerungen und Änderungen vornehmen, wenn der Vermieter schriftlich zugestimmthat. Ein einseitig vom Vermieter unterzeichnetes Schriftstück genügt. Der Vermieter mussdie Zustimmung aber nicht erteilen, er kannsie auch ohne Angabe von Gründen verweigern.Wenn er sie aber einmal erteilt hat, ist sie unwiderruflich.

Es ist empfehlenswert, keine Pauschalerklärungen abzugeben, die den Mieter berechtigen,alle ihm gut scheinenden Arbeiten auszuführen,sondern eine sehr genaue Beschreibung der Änderungen aufzulisten, denen der Vermieter zustimmen will. Der Vermieter muss auch nichtden Vorschlägen des Mieters entsprechen, son

dern kann auch nur weniger weitgehende Veränderungen erlauben.

Der Vermieter kann seine schriftliche Einwilligung von Bedingungen abhängig machen,wie zum Beispiel der Sicherstellung der Kosten(Sperrkonto, Bankgarantie) zur Abwehr allfälliger Bauhandwerkerpfandrechte. Er kann zumBeispiel auch verlangen, dass eine von ihm bezeichnete Firma zur Ausführung der Veränderungen beigezogen wird.

Wiederherstellungspflicht des MietersLaut Art. 260a Abs. 2 OR ist der Mieter nichtverpflichtet, das Mietobjekt im ursprünglichenZustand zurückzugeben, wenn der Vermieterdem Umbau zugestimmt hat, ausser die Parteien haben das ausdrücklich und schriftlich vereinbart. Diese Vereinbarung muss von beidenParteien unterzeichnet werden, sie muss eindeutig abgefasst sein und die Wiederherstellungspflicht klar umschreiben.

Denkbar ist auch eine Abmachung, wonachnur ein Teil der Veränderung rückgängig gemacht werden muss oder der Vermieter nacheiner bestimmten Anzahl von Jahren ganz aufdie Wiederherstellung verzichtet.

Entschädigungsanspruch des MietersDie Mieterschaft kann gemäss Art. 260a Abs.3 OR eine Entschädigung verlangen, fallsdie Mietsache bei Beendigung des Mietverhältnisses dank desMieterumbaus einen erheblichenMehrwert aufweist. Der Mehrwert ist im Zeitpunkt der Rückgabe zu berechnen und dieAmortisation ist zu berücksichtigen.

Nur Änderungen von allgemeinem Nutzensind als wertvermehrend zu betrachten. Wennder Vermieter wegen der mieterseitigen Änderung bei der nachfolgenden Vermietung einenhöherenMietzins erzielen kann, liegt einMehrwert vor.

M I E T R E C H T

Darf der Mieter das Mietobjektbaulich verändern?

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S E R V I C E

S E M I N A R

«Die korrekte Heiz- und Nebenkostenabrechnung»

Datum: Freitag, 16. März 2018, 8 bis 12 UhrSeminarort: HEV Zürich, Albisstrasse 28,8038 Zürich-WollishofenBitte beachten Sie: Es sind wenige Parkplätzevorhanden. Gebühr CHF 10.–, zahlbar am EmpfangSeminarkosten inkl. Dokumentation:Mitglieder*: Einzel CHF 260.–,Ehepaar** CHF 420.–Nichtmitglieder: Einzel CHF 300.–,Ehepaar** CHF 500.–* Mitgliedervergünstigung kann nur bei Angabe derMitgliedernummer gewährt werden (vgl. Adressfeldauf letzter Seite). Mitglieder- und Rechnungsadressemüssen übereinstimmen.

** Nur 1 DokumentationAnmeldeschluss 14 Tage vor Kursbeginn. BeiAnnullierungen nach Anmeldeschluss ist eine Be-arbeitungsgebühr von 50% der Seminarkosten zuentrichten. Bei Absage am Seminartag und unent-schuldigtem Nichterscheinen bleiben die vollenSeminarkosten geschuldet. Eine Vertretung istselbstverständlich willkommen.

REFERENTEN: Hans Barandun, Immobilienbewirtschafter mit eidg. FA, Leiter Akquisition undSpezialmandate, HEV Zürich; Sandra Heinemann, Lic. iur., Leiterin Verwaltung/Bewirtschaftung, HEV Zürich

Themen des SeminarsGrundlagenWas sind die mit der Liegenschaft verbundenen Nebenkosten■ Welche Heiz- und Nebenkosten dürfen wann und wieauf die Mieter überwälzt werden ■ Was gehört in eine Heiz- undWarmwasserabrechnung

Aus der PraxisDie Ausgestaltung eines Mietvertrags in der Position Neben-kosten ■ Unterschiede je nach Vertragslage ■ Der Verteilschlüssel■ Die Verrechnung des Verwaltungs-aufwandes

SonderfälleDie Einführung neuer Nebenkosten ■ Folgen ungültig erhobenerHeiz- und anderer Nebenkosten ■ Das Recht auf Einsicht




«Die korrekte Heiz- und Nebenkostenabrechnung»» vom 16. März 2018(Angaben bitte in Blockschrift) Mitglied- und Rechnungsadresse müssen übereinstimmen.




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S E R V I C E

INFORMATIONEN

Datum: Mittwoch, 25. April 2018Programm: 6.30 Uhr Abfahrt mit Comfort-Car ab Busparkplatz Sihlquai beim HB Zürich

ca. 9.30 Uhr Ankunft EuroparatFilmvorführung und Erklärungen, Beobachten des Ratsbetriebs auf derTribüne, danach gemeinsames Mittagessen in der Altstadt von Strasbourg

ca. 15.00 Uhr Zeit zur freien Verfügung17.00 Uhr Rückfahrt nach Zürich

ca. 20.00 Uhr Ankunft in Zürich Sihlquai

Kosten: pro Person: Mitglieder CHF 220.–/Nichtmitglieder CHF 260.–Inbegriffen: Carfahrt inkl. Kaffee und Gipfeli bei Hinfahrt, Sandwich und Mineral

bei Rückfahrt, Besuch Europarat, Mittagessen und Getränke

Anmeldung: Für die Anmeldung benützen Sie bitte den untenstehenden Talon.Bitte vollständig ausfüllen. Die Platzzahl ist beschränkt, die Anmeldungen werden nach Eingangberücksichtigt.

Anmeldeschluss: Mittwoch, 21. März 2018Sie können sich bis drei Wochen vor dem Ausflug abmelden, ohne dass Ihnen Kosten entstehen.Bei späteren Abmeldungen wird eine Bearbeitungsgebühr von 50% der Kosten erhoben.Bei Absage am Ausflugstag und bei unentschuldigtem Nichterscheinen bleiben die vollen Kostengeschuldet.Eine Vertretung ist selbstverständlich willkommen.

Ihre Katrin Widmer

ANMELDUNG FÜR MITGLIEDERFORUM

«Europarat Strasbourg» vom 25. April 2018 (Angaben bitte in Blockschrift)Mitglied- und Rechnungsadresse müssen übereinstimmen.

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A U S F L U G M I T G L I E D E R F O R U M

Europarat StrasbourgDer Europarat wurde 1949 gegründet, um sicherzustellen, dass sich dieSchrecken des 2. Weltkrieges nicht wiederholen würden, und um in ganzEuropa gemeinsam demokratische Prinzipien zu entwickeln.

Hauptsitz ist das Palais de l’Europe in Strasbourg,vor welchem die Flaggen der mittlerweile 47Mit-gliedsstaaten wehen. Das Palais ist der Arbeits-platz für einen Teil des Sekretariats des Europa-rates, für das fast 2000 Mitarbeiter tätig sind.Herzstück ist der Plenarsaal, in dem politische

Vertreter aller Mitgliedsstaaten zu den Sitzungender Parlamentarischen Versammlung und desKongresses der Gemeinden und Regionen desEuroparates zusammenkommen.

National- und Europarätin Doris Fiala gibtuns die Ehre, uns durch das Palais zu führenund uns einen Einblick in die Arbeit der Mit-glieder der nationalen Parlamente, Diplomaten,Experten und anderer Vertreter der Mitglieds-staaten zu bieten.

Doris Fiala

Die FDP-Nationalrätin undDelegierte beim Europaratermöglicht einen Blick hinterdie Kulissen.

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S E R V I C E

INFORMATIONEN

Datum: Donnerstag, 31. Mai 2018,16.00 bis 20.00 Uhr

Seminarort: HEV Zürich, Albisstrasse 28,8038 Zürich-WollishofenBitte beachten Sie: Es sind wenige Parkplätze vorhanden.Gebühr CHF 10.–, zahlbar am Empfang

Seminarkosten inkl. Dokumentation:Mitglieder* Einzel CHF 260.– | Ehepaar** CHF 420.–Nichtmitglieder Einzel CHF 300.– | Ehepaar** CHF 500.–* Mitgliedervergünstigung kann nur bei Angabeder Mitglied-Nr. gewährt werden. Mitglied- undRechnungsadresse müssen übereinstimmen.

** Nur 1 Dokumentation

Anmeldeschluss: 14 Tage vor Kursbeginn. Bei Annullie-rungen nach Anmeldeschluss ist eine Bearbeitungsgebührvon 50% der Seminarkosten zu entrichten. Bei Absage amSeminartag und unentschuldigtem Nichterscheinen blei-ben die vollen Seminarkosten geschuldet. Eine Vertretungist selbstverständlich willkommen.

SeminarzieleNach dem Kurs kennen die Teilnehmenden

■ die gesetzlichen Grundlagen desStockwerkeigentums

■ den Unterschied zwischen dengemeinschaftlichen Teilen derLiegenschaft, den Teilen im Sonderrechtund den Teilen im ausschliesslichenNutzungsrecht

■ die Wertquote, deren Entstehung undAnwendungsbereich

■ die Kosten des Stockwerkeigentums undden Erneuerungsfonds

■ die möglichen Arten der Kostenver-teilung

■ die Rechte und Pflichten der Stockwerk-eigentümer

■ die Rechte und Pflichten der Verwaltung■ die Funktionsweise der Eigentümer-

versammlung■ das Formulieren von Anträgen an die

Versammlung


In der Pause wird ein kleiner Imbiss offeriert!


«Wie funktioniert Stockwerkeigentum? – Aus der Praxis für die Praxis» vom Donnerstag, 31. Mai 2018(Angaben bitte in Blockschrift) Mitglied- und Rechnungsadresse müssen übereinstimmen.




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Einsenden an: HEV Zürich, Sekretariat Seminare, Albisstrasse 28, Postfach, 8038 Zürich, per Fax 044 487 17 77 oderüber unsere Website www.hev-zuerich-shop.ch unter «Seminare und Anlässe». Für Fragen Telefon 044 487 17 03

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5 0 | H E V 2 - 2 0 1 8

S E R V I C E

S E M I N A R

«Wie funktioniertStockwerkeigentum? – Aus derPraxis für die Praxis»Interessieren Sie sich für den Kauf von Stockwerkeigentum oder haben Siekürzlich Stockwerkeigentum erworben?

Vor rund 50 Jahren wurden die recht-lichen Grundlagen geschaffen, damit Stockwerk-eigentum in der heutigen Form überhauptmöglich ist. Seither steigt die Attraktivität dieserForm des Wohneigentums kontinuierlich.

Welches sind die Besonderheiten dieserEigentumsform? Auf was ist vor und nach demErwerb zu achten? Welche Rolle spielen dieEigentümergemeinschaft und die Verwaltung?

Auf diese und weitere Fragen aus derPraxis will das Seminar kompetent Auskunftgeben.

In diesem Seminar spielen die tägliche Praxisin einer Stockwerkeigentümergemeinschaft sowieder Kontakt mit der Verwaltung eine grosseRolle.

ReferentHans Peter Thomi,Immobilienbewirt-schafter mit eidg.Fachausweis.Während vieler Jahretätig in derBewirtschaftung vonStockwerk- undMiteigentümer-gemeinschaften imKanton Zürich undLeiter von mehr als1000 Eigentümer-versammlungen.

ZielgruppeDieses Seminar richtet sich an Personen, die mit dem Gedanken spielen, Stockwerkeigentum zu erwerbenoder die vor kurzem Stockwerkeigentum erworben haben.

Dieses Seminar wird gemeinsam von HEV Zürich und SVIT Zürich durchgeführt.

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S E R V I C E

Bestellformular siehe Seiten 55/56 Online-Bestellung unter www.hev-zuerich-shop.ch

Mit den vom Hauseigentümer-verband angebotenenBroschüren und For-mularen lassen sichProbleme verhindernoder gegebenenfallslösen.

In der handlichen Broschüredes HEV Zürich «Vom Ab-schluss des Mietvertrags bis zurÜbergabe des Mietobjektes» wer-den die Bedeutung von Mieteraus-wahl und Vertragsabschluss sowiedie damit verbundenen Rechtsfragenerläutert.

«Die Beendigung des Mietverhält-nisses» geht auf die Schwierigkeiten ein,mit welchen die Auflösung eines Mietver-trags verbunden sein kann, und enthält alles Wis-senswerte zur Rückgabe des Mietobjekts, zum

Protokoll, zur Schlussabrechnung,zur Abrechnung überNebenkosten und zurFreigabe der Sicherheits-leistung.

Der 2018 überarbeiteteRatgeber des HEV Schweiz«Mietrecht heute» bietet

eine Einführung in dasgeltende Recht (mitAusnahme der Miet-

zinsgestaltung). Zu denThemen des Ratgebers

gehören u. a. der Ab-schluss des Mietvertrags,die Pflichten des Vermie-

ters und des Mieters, dieUntervermietung, die Been-

digung des Mietverhältnissesund die Kündigungsschutzbestimmungen sowiedie Rückgabe des Mietobjektes.

für Mitglieder für Nichtmitglieder

Vom Abschluss des Mietvertrages bis zurÜbergabe des MietobjektsArtikel-Nr. 20033, 1998, 32 Seiten CHF 9.– CHF 13.–

Die Beendigung des MietverhältnissesArtikel-Nr. 20034, 1998, 64 Seiten CHF 13.50 CHF 17.–

Mietrecht heute Thomas Oberle Einführungspreis bis 31.3.18 CHF 27.50 CHF 32.50Artikel-Nr. 40054, 2018, 164 Seiten ab 1.4.18 CHF 34.50 CHF 39.50

Protokollformular 1-seitig(Garnitur 3-fach, geeignet bis 4/4,5 Zimmer, 1 Bad)Artikel-Nr. 30030 CHF 3.50 CHF 5.50

Protokollformular 4-seitig(Garnitur 3-fach, geeignet bis 7 Zimmer, 3 Bäder)Artikel-Nr. 30040 CHF 6.50 CHF 8.50

Mängelliste (Garnitur 3-fach)Artikel-Nr. 30032 CHF 4.– CHF 6.–

D R U C K S A C H E N V E R K A U F

Stressfreier MieterwechselMit den vom Hauseigentümer-

In der handlichen Broschüre des HEV Zürich «Vom Ab-schluss des Mietvertrags bis zur Übergabe des Mietobjektes» wer-den die Bedeutung von Mieteraus-wahl und Vertragsabschluss sowie die damit verbundenen Rechtsfragen

«Die Beendigung des Mietverhält-nisses» geht auf die Schwierigkeiten ein, mit welchen die Aufl ösung eines Mietver-

Protokoll, zur Schlussabrechnung, zur Abrechnung über Nebenkosten und zur Freigabe der Sicherheits-leistung.

Der 2018 überarbeitete Ratgeber des HEV Schweiz «Mietrecht heute» bietet

Ausnahme der Miet-zinsgestaltung). Zu den Th emen des Ratgebers

gehören u. a. der Ab-schluss des Mietvertrags, die Pfl ichten des Vermie-

ters und des Mieters, die Untervermietung, die Been-

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BestellformularArt.-Nr. Anzahl Artikel Preise CHF

Mitglieder Nichtmitglieder

Formulare zum Abschluss von Mietverträgen (inkl. 7,7% MwSt.)30009 Anmeldung für gewerbliche Räume 1.50 2.5030010 Anmeldung fürWohnräume 1.50 2.5010006 Zürcher Mietvertrag fürWohnräume inkl.Allg. Bedingungen (2013)

ZürcherWohnungsausweis und Anfangsmietzins Set à je 2 Stk. 5.50 7.5010013 ZürcherWohnungsausweis Set à 2 Stk. 1.50 2.5020100 Formular zur Mitteilung des Anfangsmietzinses (2014) Set à 2 Stk. 1.50 2.5010006EN Übersetzung Mietvertrag fürWohnräume

inkl.Allg. Bedingungen (2007)Pro Set je 2 englische und deutsche Versionen 2 Set à je 2 Stk. 15.00 20.00

10008 Mietvertrag für möb. Zimmer inkl.Allg. Bedingungen (2013)ZürcherWohnungsausweis und Anfangsmietzins Set à je 2 Stk. 5.50 7.50

10009 Mietvertrag für Geschäftsräume (2012)inkl.Allg. Bedingungen (2007) Set à je 2 Stk. 6.50 8.50

10030 Mietvertrag für Garagen und Autoabstellplätze (1994) Set à 2 Stk. 4.50 6.0010005 Mietvertrag für Ferienwohnungen Set à 2 Stk. 4.50 6.0020000A Hausregeln mehrsprachig «Zürisäcke in Container» 2.50 3.5020000B Hausregeln mehrsprachig «Gebührenpfl.Abfallsack» 2.50 3.5020001 Hausordnung deutsch (2012) 2.50 3.50

❏ franz. ❏ ital. ❏ engl. ❏ span. 5.50 7.50❏ türk. ❏ alb. ❏ serbokr. 5.50 7.50

20010 Waschküchenordnung deutsch 2.50 3.50❏ franz. ❏ ital. ❏ engl. ❏ span. 5.50 7.50❏ türk. ❏ alb. ❏ serbokr. 5.50 7.50

10507 Inventarverzeichnis Set à 2 Stk. 4.50 6.0010501 Zusatzvereinbarung Einfamilienhaus Set à 2 Stk. 4.50 6.0010012 Zusatz betr.Veränderungen durch Mieter Set à 2 Stk. 4.50 6.0010504 Zusatzvereinbarung Haushaltgeräte Set à 2 Stk. 4.50 6.0030011 Zustimmung zur Untervermietung Set à 2 Stk. 4.50 6.0010502 Vereinbarung über die Heimtierhaltung Set à 2 Stk. 4.50 6.00

Formulare zur Beendigung von Mietverträgen (inkl. 7,7% MwSt.)30000 Kündigungsformular (1.1.2011) Set à 2 Stk. 1.50 1.5030020 Wegleitung für dieWohnungsabgabe (Mieter-Info) 1.50 2.5030021 Richtig gereinigt und gepflegt (6 Seiten) 5.50 8.5030030 Protokoll über Mieterwechsel 1-seitig, Garnitur 3-fach 3.50 5.5030040 Protokoll über Mieterwechsel 4-seitig, Garnitur 3-fach 6.50 8.5030060 Wohnungsabnahme-Wegleitung (8 Seiten) 4.00 6.0030032 Mängelliste Garnitur 3-fach 4.00 6.0030034 Protokoll für gewerbliche Räume Garnitur 3-fach 4.00 6.0030050 Schlussabrechnung Garnitur 2-fach 3.50 5.0020071 Paritätische Lebensdauertabelle (2016) 6.50 8.50

Formulare zur Hauswartung (inkl. 7,7% MwSt.)40018 Bewerbung für Hauswartsdienste 2.00 3.0040011 Arbeitsvertrag für Hauswartsdienste

inkl. Pflichtenheft und Aufgaben (2014) Set à je 2 Stk. 8.00 11.0010041 Tarif nebenamtliche Hauswartung (2010) 4.50 6.0040019 Hauswartabrechnung Garnitur 2-fach 2.50 4.00

Diverse Verträge (inkl. 7,7% MwSt.)10060 Hausverwaltungsvertrag inkl.Allg. Bedingungen (2012) Set à je 2 Stk. 6.50 9.0010070 Verwaltungsvertrag für STWE inkl.Allg. Bedingungen (2014) Set à je 2 Stk. 6.50 9.0010071 Checkliste:Ausschr. von Verwaltungsmandaten für STWE (2016) 7.00 9.0010072 Checkliste: Funktion und Aufgaben des Revisors im STWE (2016) 5.00 6.5010050 Bauvertrag (3 Verträge, 1Wegleitung) 8.50 11.00

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Art.-Nr. Anzahl Artikel Preise CHFMitglieder Nichtmitglieder

Diverse Formulare und Merkblätter (inkl. 7,7% MwSt.)20030 Register für Liegenschaftenverwaltungs-Ordner 18.50 23.0020040A Mietzinsänderungsformular (blau, 2014) Set à 2 Stk. 1.50 2.5020070 Tabelle für Mietzinserhöhung aufgrund wertvermehrender Investitionen (2016) 9.00 11.0020130 Heizkostenabrechnung Set à 2 Stk. 3.00 4.5020011 Waschküchenstromtabelle 2.50 4.0020002 Briefkastenkleber «Bitte keine Werbung» 1.50 2.5020004 Briefkastenkleber «Bitte keine Gratiszeitung» 1.50 2.5020005 Briefkastenkleber «Bitte keine Werbung und keine Gratiszeitung» 1.50 2.5020003 Richtiges Lüften 2.50 4.00

Broschüren und Bücher (inkl. 2,5% MwSt.)40025 Bäume und Sträucher im Nachbarrecht (3. überarbeitete Auflage 2014) 40.00 45.0020034 Beendigung des Mietverhältnisses (1998) 13.50 17.0040005 Buchhaltung für die Liegenschaft (Heft, 2012) 19.50 22.5040051 Der Mietzins (überarbeitete Neuauflage 2011) 29.50 35.5040055 Erben und Schenken (Neuauflage 2016) 29.00 29.0040056 Fristwahrung im Mietrecht (Neuauflage 2016) 25.00 25.0050006 Handbuch Liegenschaftenverwaltung Ordner (2016) 189.00 219.0050007 Handbuch Liegenschaftenverwaltung auf USB-Stick 189.00 219.0050008 Handbuch und USB-Stick zusammen (2016) 229.00 259.0060003 Handwerkerverzeichnis (2017/2018) 4.00 5.0040086 Hausschädlinge (2006) 32.50 37.5040094 Immobilien-Wegweiser durch den Steuerdschungel (2015) Aktion 20.00 25.0040050 Instandhalten, Erneuern, Umbauen (2013) 18.50 21.5040054 Mietrecht heute (2018) Einführungspreis bis 31.3.2018 27.50 32.5040057 Nachbarrecht (2007) 34.50 39.5040098 Nebenkosten/Heizkosten (5. überarbeitete Auflage 2012) 29.50 33.5040052 Praxis-Ratgeber Hausbau (2007) 27.50 32.5040091 Ratgeber: Hypotheken (2015) 29.00 29.0040089 Ratgeber: Pensionierung (Aktualisierte Auflage 2016) 29.00 29.0040099 Ratgeber: Sicherheit (2006) 28.50 33.5040020 Schnitt und Pflege der Gehölze im Garten (1992) 9.00 13.0040085 Stockwerkeigentum (Aktualisierte Auflage 2016) 47.00 53.0040087 Stockwerkeigentum Broschüre (Aktualisierte Auflage 2017) 6.00 9.0

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