Deutscher Verwaltertag 18. und 19. September 2014

Dachverband Deutscher Immobilienverwalter e. V.

Fachforum

Was dem Verwalter einheizt Die WEG als Mitglied einer Heizungsgemeinschaft

Was ist dabei zu beachten ?

Stephan Volpp, Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und WEG Recht

Grunddienstbarkeit zur Mitbenutzung der gemeinschaftlichen Heizanlage durch die Eigentümer des Nachbargrundstücks

Grunddienstbarkeit (Heizanlage)

Der Eigentümer des Grundstücks

Gemarkung . . . . . ., Flur . . . . . ., Flurstück . . . . . .100. . . . . ., . . . . . .straße Nr. . . . . . ., groß . . . . . . m2

– dienendes Grundstück –

räumt dem jeweiligen Eigentümer des Grundstücks

Gemarkung . . . . . ., Flur . . . . . ., Flurstück . . . . . .101. . . . . ., . . . . . .straße Nr. . . . . . ., groß . . . . . . m2

– herrschendes Grundstück –

das Recht ein, auf dem belasteten Grundstück in dem mit „Heizanlage“ bezeichneten und im anliegenden Lageplan rot schraffiert dargestellten Raum zum Zwecke der Versorgung der beiden Grundstücke mit Heizenergie eine gemeinsam zu betreibenden Heizanlage einzurichten, zu unterhalten, zu erneuern und dafür das Grundstück zu betreten.

Die Kosten der Einrichtung, Unterhaltung und Erneuerung der Heizanlage tragen die Eigentümer der beiden Grundstücke zu gleichen Teilen. Die Kostentragung hinsichtlich des laufenden Betriebs der Heizanlage wird gemäß einer separat zur Eintragung bewilligten Reallast geregelt.

Die Eintragung der vorstehenden Grunddienstbarkeit wird hiermit bewilligt und beantragt.

Ebenso wird beantragt, das Recht bei dem herrschenden Grundstück zu vermerken.

(ggf. – wenn keine weiteren Rechte folgen)

Reallast über die Lieferverpflichtungen wegen des Bezugs von Heizwärme und Warmwasser aus der Heizzentrale der WE-Gemeinschaft mit entsprechender Reallast über die Zahlungsverpflichtungen der Nachbareigentümer sowie Grunddienstbarkeit mit Unterlassungsverpflichtung

Reallasten (Heizwärme und Zahlungspflicht) sowie Grunddienstbarkeit (Unterlassungsverpflichtung)

I.

Der Eigentümer des Grundstücks

Gemarkung . . . . . ., Flur . . . . . ., Flurstück . . . . . .100 . . . . . ., . . . . . .straße Nr. . . . . . ., groß . . . . . . m2

– belastetes Grundstück –

ist verpflichtet, dem jeweiligen Eigentümer des Grundstücks

Gemarkung . . . . . ., Flur . . . . . ., Flurstück . . . . . .101. . . . . ., . . . . . .straße Nr. . . . . . ., groß . . . . . . m2

– berechtigtes Grundstück –

zur Versorgung der auf dem Flst. . . . . . .101. . . . . . vorhandenen Wohn- und Nutzflächen Heizwärme und Warmwasser aus seiner Heizungsanlage ständig in dem erforderlichen Umfang zu liefern.

Die Heizungsanlage ist so zu betreiben, dass die im Nationalen Anhang zur DIN EN 12 831 (Bbl. 1) für Wohn-, Gewerbe- und Nebenräume genannten Raumtemperaturen bei der jeweils herrschenden Außentemperatur erreicht werden.

Das Gebrauchswasser ist mit einer Entnahmetemperatur von 60 C an den jeweiligen Wohnungsanschlüssen zu liefern. Während der Nachtzeiten (23.00 Uhr bis 6.00 Uhr) kann die Temperatur angemessen gesenkt werden.

Der Eigentümer des Flst. . . . . . .100. . . . . . ist von der Verpflichtung zur Wärmelieferung und/oder Warmwasserversorgung befreit, soweit und solange er durch höhere Gewalt oder sonstige, von ihm nicht zu vertretende Umstände an der Lieferung gehindert ist. Störungen der Heizanlage hat er unverzüglich zu beheben. Zu diesem Zweck darf er nach vorheriger Benachrichtigung des Eigentümers des belieferten Grundstücks die Leistungen unterbrechen.

Die Verpflichtung zur Lieferung von Heizwärme und Warmwasser steht unter der Bedingung, dass der jeweilige Eigentümer des berechtigten Grundstücks dem Eigentümer des belasteten Grundstücks die gemäß den nachfolgenden Regelungen zu ermittelnden und aufzuteilenden Kosten erstattet.

Die Kosten werden nach den Bestimmungen der §§ 7 und 8 der HeizkostenVO v. 20. 1. 1989 (BGBl. I S. 115) oder einer an ihre Stelle tretenden Regelung ermittelt. Die Heizkosten verteilen sich zu 30 v. H. der gesamten Kosten nach den Quadratmetern der beheizbaren Wohn- und Nutzflächen und zu 70 v. H. nach dem erfassten Wärmeverbrauch. Die Kosten der Warmwasserversorgung werden zu 30 v. H. nach den Quadratmetern der Wohn- und Nutzflächen und zu 70 v. H. nach dem erfassten Verbrauch abgerechnet.

Auf die jeweils zum 31. 12. eines Jahres abzurechnenden Kosten sind monatliche Abschlagszahlungen zu leisten, deren Höhe vom Eigentümer des belasteten Grundstücks nach billigem Ermessen festgelegt werden. Die Abschlagszahlungen sind kostenfrei im Voraus jeweils bis zum 3. eines jeden Monats an den Eigentümer des belasteten Grundstücks – nach Aufteilung an den Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft – auf ein noch zu benennendes Konto zu entrichten. Ein sich aus der Jahresabrechnung ergebender Saldo ist binnen vier Wochen nach Zugang der Abrechnung auszugleichen.

Der Eigentümer des Flurstücks . . . . . .100. . . . . . bewilligt und beantragt die Eintragung einer entsprechenden Reallast mit dem vorstehenden Inhalt für die Dauer von 99 Jahren seit dem Tage der Eintragung des Rechts zugunsten des jeweiligen Eigentümers des Flurstücks . . . . . .101. . . . . ..

Er verpflichtet sich desweiteren gegenüber . . . . . ., die Reallast nach Zeitablauf mit gleichem Inhalt und dann jeweils wiederholt zu erneuern. Hierfür bewilligt und beantragt er die Eintragung einer entsprechenden Vormerkung zur Sicherung des Anspruchs auf wiederholte Erneuerung im gleichen Rang mit der zuvor bestellten Reallast in das Grundbuch.

II.

Der Eigentümer des aus der Reallast berechtigten Grundstücks verpflichtet sich gegenüber dem jeweiligen Eigentümer des insoweit belasteten Grundstücks, die Errichtung und den Betrieb von Anlagen und Einrichtungen, die der Erzeugung von Heizwärme und Warmwasser dienen, zu unterlassen. Davon ausgenommen sind elektrische Notheizungen. Er verpflichtet sich weiterhin, Heizwärme und Warmwasser auch nicht anderweitig zuzuführen.

Der Eigentümer des Flurstücks . . . . . .101. . . . . . bewilligt und beantragt die Eintragung einer entsprechenden Grunddienstbarkeit in das Grundbuch zugunsten des jeweiligen Eigentümers des Flurstücks . . . . . .100. . . . . . mit Rang vor der nachstehend zu III. bewilligten Reallast.

III.

Der Eigentümer des aus der Reallast berechtigten Grundstücks verpflichtet sich weiterhin gegenüber dem jeweiligen Eigentümer des insoweit belasteten Grundstücks zur Zahlung der nach vorstehender Ziffer 5 ermittelten Kosten sowie zur Zahlung der nach der beheizten Wohn- und Nutzfläche anteilig ermittelten Kosten für Betrieb, Wartung, Unterhaltung und ggf. Erneuerung der Heizanlage einschließlich der dazu gehörigen Leitungen.

Der Eigentümer des Flurstücks . . . . . .101. . . . . . bewilligt und beantragt die Eintragung einer entsprechenden Reallast in das Grundbuch zugunsten des jeweiligen Eigentümers des Flurstücks . . . . . .100. . . . . . mit Rang nach der vorstehend zu II. bewilligten Grunddienstbarkeit.

Grundstücksgemeinschaft: Gemeinschaftsheizung auf real geteiltem

Grundstück; wichtiger Grund für die Aufhebung bei

Kündigungsausschluss

LG Stade 4. Zivilkammer, Urteil vom 03.04.2012, 4 O 317/11

§ 741 BGB, §§ 741ff BGB, § 749 Abs. 2 BGB

Tenor

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Kläger tragen die Kosten des Rechtsstreits.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung in

Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages.

4. Der Streitwert wird festgesetzt auf 56.000,00 €.

Tatbestand

Die Parteien sind jeweils Eigentümer von 1989 errichteten Häusern

bzw. Doppelhaushälften in der Straße .... Es wird ergänzend auf die

Lageskizze der Anlage B 1 (Bl. 81 d.A.) Bezug genommen. Die

Grundstücke sind jeweils real geteilt. Für die Objekte besteht eine

Gemeinschaftsheizanlage, für die die Parteien jahrelang Rücklagen

einzahlten. Die Instandhaltungsrücklage beläuft sich auf ca.

46.000,00 €. Die zentrale Heizungsanlage in Form eines

Blockheizkraftwerkes befindet sich im Haus der Beklagten zu 12.)

und 13.) .... Zu Lasten dieses Grundstückes ist zu Gunsten der

jeweiligen anderen Eigentümer eine Grunddienstbarkeit eingetragen,

mit der die jeweiligen Eigentümer das Recht haben, eine

Fernheizung zu installieren und zu unterhalten (vgl.

Grundbuchauszug in Kopie, Bl. 86 d.A.).

Die Heizanlage und die Abrechnung der Heizkosten waren in der

Vergangenheit mehrfach Thema von Eigentümerversammlungen, etwa

am 30.08.2005, wobei dabei teilweise die Kläger anwesend waren. Am

04.09.2006 wurde etwa der Austausch/Erneuerung der Heizungsanlage

erörtert. Die Kläger zweifeln die Wirksamkeit der dort getroffenen

Beschlüsse an.

Die Kläger möchten eine Auflösung der Gemeinschaft und Aufteilung der Instandhaltungsrücklage. Der Kläger zu 2.) erklärte mit Schreiben vom 06.12.2007, die Kläger zu 3.) und 4.) mit Schreiben vom 16.08.2010 und die Kläger zu 5.) und 6.) sowie zu 1.) und 2.) mit Schreiben vom 21.04.2011 jeweils gegenüber der Hausverwaltung ... die Kündigung und forderten zur Aufhebung der Gemeinschaft auf. Nochmals wurde mit anwaltlichen Schreiben vom 12.08.2011 gegenüber den jeweiligen Beklagten die Kündigung erklärt und Aufhebung der Gemeinschaft verlangt. Die weder auf klage- noch auf beklagtenseite beteiligten Eigentümer ... haben sich mit der Aufhebung der Gemeinschaft einverstanden erklärt haben (Bl. 159 ff. d.A.).

Die Kläger behaupten, dass sie und weitere Eigentümer die Versorgungsleitungen zu dieser Gemeinschaftsanlage getrennt hätten und sie sich autonom mit Wärme über Gasthermen versorgen würden. Die Anlage sei technisch und wirtschaftlich verbraucht, und es müsste eine neue angeschafft werden. Dies sei auch von den Beklagten beabsichtigt, obwohl die Kläger an einer Modernisierung der Anlage nicht interessiert seien. Dies ergebe sich auch aus dem Protokoll der Versammlung vom 30.06.2011 (dort Top 8, Anlage GHB 13). Die Instandhaltungsmaßnahmen würden sich auf rund 50.000,00 € belaufen, was einem vollständigen Ersatz der vorhandenen Heizungsanlage gleichkomme.

Die Kläger beantragen,

1. die Beklagten zu verpflichten, der Aufhebung der Gemeinschaft, die an der gemeinsamen Heizungsanlage der Objekte ... besteht, zuzustimmen;

2. die im Rahmen der Gemeinschaft angelegte Instandhaltungsrücklage aufzulösen und anteilig zwischen den Teilhabern auszukehren;

3. die vorgenannte gemeinsame Heizungsanlage samt Tanks und dem darin befindlichen Heizöl durch Verkauf nach den Vorschriften über den Pfandverkauf zu verwerten und den sich ergebenden Erlös anteilig an die Teilhaber auszukehren.

Die Beklagten beantragen,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagten verweisen darauf, dass die Aufhebung der Gemeinschaft gem. § 749 Abs. 2 BGB ausgeschlossen sei. Die Beklagten zu 12.) und 13.) meinen, dass es sich um eine GbR handele.

Wegen des weiteren Vorbringens im Übrigen wird auf die bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen der Parteien Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Klage ist unbegründet.

Die Kläger haben keinen Anspruch gemäß § 749 Abs. 1 BGB auf Aufhebung der Gemeinschaft betreffend die gemeinsam betriebene Heizungsanlage. Das Rechtsverhältnis zwischen den Parteien bestimmt sich nach dem Gemeinschaftsrecht gem. § 741 ff. BGB. Die Parteien bzw. ihre Rechtsnachfolger haben seit Errichtung der Anlage Anfang der 90-er Jahre eine gemeinsame Heizungsanlage betrieben und über die Jahre eine Instandhaltungsrücklage geleistet, die sich zur Zeit auf rund 46.000,00 € beläuft. Die Gemeinschaft ist eine Interessengemeinschaft ohne Zweckgemeinschaft und unterscheidet sich insoweit von der Gesellschaft bürgerlichen Rechtes. Im Fehlen der Verpflichtung zur Förderung eines über das bloße Innehaben hinausgehenden gemeinsamen Zweckes liegt der wesentliche Unterschied zur Gesellschaft bürgerlichen Rechtes. Die Gemeinschaft der Parteien richtet sich ohne Gewinnerzielungsabsicht lediglich darauf, eine gemeinsame Heizung gemeinsam zu nutzen. Würde es sich bei den betroffenen Grundstücken nicht um real geteilte Grundstücke handeln, wären die Parteien als WEG miteinander verbunden, die regelmäßig zugleich eine Bruchteilsgemeinschaft gem. § 741 BGB bezüglich des Gemeinschaftseigentums darstellt.

Die Kläger haben allerdings keinen Anspruch gem. § 749 Abs. 1 BGB, weil dieses Recht gem. § 749 Abs. 2 BGB ausgeschlossen ist und kein wichtiger Grund zur Aufhebung der Gemeinschaft vorliegt. Zwar haben die Parteien bzw. ihre Rechtsvorgänger keine ausdrückliche vertragliche Vereinbarung gem. § 749 Abs. 2 BGB getroffen. Diese rechtsgeschäftliche Beschränkung folgt jedoch aus der Zweckbestimmung des gemeinschaftlichen Gegenstandes anlässlich der Begründung der Gemeinschaft. Die Heizungsanlage für die Gemeinschaft befindet sich im Hause der Beklagten zu 12.) und 13.) im .... Diese Belastung des dortigen Grundstückes bzw. die Berechtigung der übrigen Teilhaber der Gemeinschaft ist sogar grundbuchrechtlich gesichert, ohne dass sich dort eine zeitliche Bestimmung findet. Wenn gleichwohl jederzeit einzelne Teilhaber aus dieser Gemeinschaft durch einseitige Erklärung austreten könnten, wäre der Zweck der Gemeinschaft nicht mehr zu erzielen. Zur Beurteilung dieser Frage ist nicht etwa auf den jetzigen Zeitpunkt abzustellen, sondern auf den Zeitpunkt der Gründung der Gemeinschaft mit Betrieb der Heizungsanlage Anfang der 90er-Jahre. Es ist offensichtlich, dass es nicht gewollt war, dass jederzeit die Gemeinschaft durch Erklärung eines Teilhabers wieder zwingend aufzuheben wäre (vgl. dazu auch OLG Köln, ZMR 2004, 267).

Unerheblich ist, dass sich die grundbuchrechtliche Sicherung zur

Lasten des Grundstückes ... nicht in den Grundbüchern der dadurch

begünstigen Grundstücke der Kläger wiederspiegelt oder auch

teilweise in den späteren Kaufverträgen keine Erwähnung findet. Denn

unstreitig haben die Parteien, d.h. auch die Kläger, in der

Vergangenheit Instandhaltungsrücklagen gezahlt, zumal anderenfalls

der Antrag zu 2.) nicht nachvollziehbar wäre.

Ein wichtiger Grund, die Gemeinschaft trotz des Ausschlusses des Aufhebungsrechtes einseitig beenden zu können, besteht nicht. Dabei kann dahinstehen, ob die Heizungsanlage mit einem Umfang, der die gesamte Instandhaltungsrücklage von rund 46.000,00 € umfassen wird, zu modernisieren bzw. instand zu setzen ist. Denn auch dieses stellt keinen wichtigen Grund dar, an den grundsätzlich strenge Maßstäbe anzusetzen sind. Denn es ist es allen Teilhabern auch nach einer Modernisierung möglich, die Heizungsanlage gemeinschaftlich zu nutzen. Soweit sie sich autonom mit Wärme versorgen, beruht dieses auf einer individuellen Entscheidung, die den Fortbestand der Gemeinschaft unberührt lässt. Insbesondere haben die Parteien als Teilhaber den Umstand erkennbar berücksichtigt, dass Heizungsanlagen nach rund 20 Jahren der Erneuerung bzw. Modernisierung bedürfen. Sie haben eine Instandhaltungsrücklage gebildet, die dieses ermöglicht. Dass damit gegenüber der vorigen Heizungsanlage eine modernere Heizungsanlage errichtet werden soll, stellt keine derart wesentliche Änderung dar, die eine Aufhebung aus wichtigem Grund rechtfertigen würde.

Da die Kläger bereits keinen einseitigen Anspruch auf Aufhebung der Gemeinschaft haben, gehen auch die weiteren Ansprüche auf Aufteilung des Gemeinschaftsvermögens, insbesondere der Rücklage und des vorhandenen Heizöls, ins Leere.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 ZPO.

Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf § 709 ZPO.

Hinsichtlich des Streitwertes hat die Kammer diesen höher bewertet. Erkennbares Ziel ist nicht nur die Auflösung der Gemeinschaft, wobei dieses eher deklaratorischen Charakter haben dürfte, sondern auch Aufteilung des Gemeinschaftsvermögens, insbesondere in Form der nicht unerheblichen Rücklage von rund 46.000,00 €. Die Kammer bewertet daher den Streitwert mit 56.000,00 €.

LG Düsseldorf Urteil vom 29.05.2012 - 6 O 229/11

Tenor

I. Die Klage wird abgewiesen.

II. Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin.

III. Dieses Urteil ist vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120

Prozent des zwangsweise durchsetzenden Betrages, die auch durch die unbedingte,

unbefristete und selbstschuldnerische Bürgschaft einer im Gebiet der Europäischen Union

als Zoll- und Steuerbürgin zugelassenen Bank oder Sparkasse erbracht werden darf.

Tatbestand

Die Parteien sind benachbarte Wohnungseigentümergemeinschaften, die ihre

Wärmeversorgung über eine gemeinsame Ringleitung beziehen. Hierbei befindet

sich die Heizungsanlage auf dem Grundstück der Beklagten zu 2.

In den Notarverträgen, welche die zu den Parteien – zum Teil vormals – gehörenden

Eigentümer unterzeichneten, ist unter Ziffer 7 geregelt, dass unter anderem die

Heizkosten nach Maßgabe der in den einzelnen Gebäuden vorhandenen Nutzfläche

umgelegt werden. Ziffer 8 enthält eine wechselseitige Verpflichtung, den Bezug oder

die Herstellung anderer Heizwärme ohne die Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer zu unterlassen.

Die Klägerin beabsichtigt, umfangreiche Wärmeisolierungsarbeiten an ihrem Gemeinschaftseigentum durchzuführen. Ihren Antrag, die Heizkosten fortan nicht mehr flächenbezogen umzulegen, sondern verbrauchsabhängig abzurechnen, lehnte die Beklagte zu 5. in zwei Gemeinschaftssitzungen vom 18. Februar 2009 und vom 21. September 2009 ab. Am 10. Oktober 2010 verlangte die Klägerin von den Beklagten die Aufhebung der zur Wärmeversorgung bestehenden Gemeinschaft. Hierzu fanden sich die Beklagten nicht bereit.

Die Klägerin behauptet, die Ringleitung verlaufe in den Freiflächen nahezu ohne Dämmung. Hierdurch und wegen der unzureichenden Gebäudeisolierung entstehe ein Wärmeverlust, den sie nicht mehr hinzunehmen habe. Im Jahr 2010 hätten die Parteien für die Wärmeversorgung 1.173.615 kw/h an Erdgas verbraucht, was für sich gesehen ebenso wie der nachstehend genannte Umlageanteil unstreitig ist. Bei einem Flächenanteil von 24,92 Prozent seien ihr hiervon 292.464,858 kw/h zugewiesen worden, für die sie mit EUR 16.993,32 belastet worden sei. Bei einer eigenen zeitgemäßen Heizungsanlage und Isolierung würde ihr jährlicher Wärmebedarf 112 kw/h je m², folglich lediglich 191.968 kw/h betragen. Dies entspreche einer Ersparnis vom 52,35 Prozent beziehungsweise EUR 5.839,20.

Die Kosten für die Installation der neuen Heizungsanlage und für eine verbrauchsabhängige Abrechnung seien in 6 Jahren amortisiert. Ohnehin sei die Gemeinschaftsheizungsanlage bereits – unstreitig – 17 Jahre alt und daher auf absehbare Zeit zu erneuern.

Der Klägerin beantragt,

die Beklagten zu verurteilen, der Aufhebung der Gemeinschaft an der Heizungsanlage zuzustimmen.

Die Beklagten beantragen,

die Klage abzuweisen.

Sie wenden ein, nicht sie, sondern die von der Klägerin und ihnen vertretenen Wohnungseigentümer seien aktiv- bzw. passivlegitimiert.

Weiter behaupten sie, auf den Grundstücken … sei es im Jahr 1996 nach einem Rohrbruch zu einer Sanierung der Rohrleitung gekommen, bei der auch Isolierungsarbeiten vorgenommen worden seien. Gleiches gelte für die Grundstücke A und B anlässlich einer im Jahr 1998 durchgeführten Erneuerung der jeweiligen Zufahrtpflasterung. Dort komme es daher zu allenfalls geringen Wärmeverlusten.

Schließlich machen die Beklagten geltend, die Klägerin habe bei der von ihnen bestrittenen Vergleichsberechnung den Wärmegroßabnehmerrabatt außer Betracht gelassen, den die Gemeinschaft erhalte.

Wegen des weiteren Sach- und Streitstandes wird auf den vorgetragenen Inhalt der gewechselten Schriftsätze und der zur Gerichtsakte gereichten Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist unbegründet, so dass sie abzuweisen ist.

I.

Es kann dahin gestellt bleiben, ob die Parteien, oder aber die von ihnen vertretenen Wohnungseigentümer für den vorliegenden Rechtsstreit aktiv- und passivlegitimiert sind.

In jedem Fall kann die Klägerin von den Beklagten unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt die Auflösung der an der Heizungsanlage bestehenden Gemeinschaft verlangen.

Ein entsprechendes Recht folgt nicht aus § 749 Abs. 1 BGB. Dieser besagt, dass jeder Teilhaber zu jeder Zeit die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen kann. Eine solche Berechtigung haben die von den Parteien vertretenen Wohnungseigentümer hier aber wirksam abbedungen, in dem sie sich in den zum Eigentumserwerb unterzeichneten Notarverträgen wechselseitig dazu verpflichtet haben, den Bezug oder die Herstellung anderer Heizwärme ohne Zustimmung der anderen zu unterlassen. Aus dieser Verpflichtung folgt, dass sie die vorhandene Gemeinschaftsheizung zu nutzen haben, so dass sie daran gehindert sind, eine ordentliche Aufhebung der Gemeinschaft zu verlangen. Hieran sind auch die Parteien gebunden.

Die Beklagten sind auch nicht aus § 749 Abs.2 BGB dazu verpflichtet, der von der Klägerin geforderten Aufhebung zuzustimmen.

Hiernach kann in Fällen, in denen das Recht, die Aufhebung zu verlangen, durch Vereinbarung für immer oder auf Zeit ausgeschlossen ist, gleichwohl die Aufhebung verlangt werden, wenn ein wichtiger Grund vorliegt.

Weil es sich bei einer solchen Aufhebung der Gemeinschaft um eine ultima ratio handelt, gilt für das Vorliegen eines wichtigen Grundes ein strenger Maßstab (BGH, Urteil vom 14. November 1994, II ZR 209/93, DB 1995, 317).

Erforderlich ist, dass eine ordnungsgemäße gemeinschaftliche Nutzung und Verwaltung unter Abwägung aller den Einzelfall prägenden Umstände unmöglich ist und dass der Beteiligte, der die Aufhebung verlangt, den wichtigen Grund nicht allein oder überwiegend herbeigeführt hat (BGH, Urteil vom 05. Dezember 1994, II ZR 268/93, ZIP 1995, 113).

Ausgehend von diesen Voraussetzungen steht der Klägerin kein wichtiger Grund zu, kraft

dem sie von den Beklagten die Auflösung der Gemeinschaft verlangen kann. Allein aus

der Tatsache, dass sich mit einer Heizungsanlage und Gebäudedämmung nach dem

heutigen Stand der Technik Energieersparnisse erzielen lassen, folgt ein solcher wichtiger

Grund nicht, ist den Beteiligten doch bei Abschluss der wechselseitigen Verpflichtung,

ohne entsprechende Übereinkunft keine anderweitige Heizwärme zu beziehen und zu

generieren, bekannt gewesen, wie die Wärmeversorgung konzipiert ist und welcher

Wärmebedarf benötigt würde.

Im Lichte dessen ist die Klägerin auch durch eine erhebliche Erhöhung der Energiekosten

nicht in der Nutzung und Verwaltung der Gemeinschaftsheizung aufgehoben, zumal nicht

nur sie, sondern auch die Beklagten in gleicher Weise von der Kostensteigerung betroffen

sind.

Wenn sie die Energieeffizienz der Wärmeversorgung verbessern will, kann sie nicht als

ultima ratio die Aufhebung der bestehenden Gemeinschaft verlangen, sondern hat schon

aus Gründen der Verhältnismäßigkeit zunächst zu versuchen, die anderen

Wohnungseigentümergemeinschaften von einer Modernisierung der Gemeinschaftsheizung zu überzeugen.

Dabei ist die Klägerin nicht auf die Zustimmung aller Beklagten angewiesen. Gemäß

§ 745 Abs. 1 BGB kann eine der Beschaffenheit des gemeinschaftlichen

Gegenstandes entsprechende ordnungsgemäße Verwaltung und Benutzung in der

Regel durch einfache Stimmenmehrheit beschlossen werden. Einen solchen Versuch

hat die Klägerin nach eigenen Angaben noch nicht unternommen.

Davon ist sie nicht dadurch entbunden, dass sich die Beklagten in der Vergangenheit

nicht näher bezeichneten, weniger kostenintensiveren Renovierungsmaßnahmen

verschlossen haben sollen.

Weil für die Beklagten bei objektiver Betrachtung ein Anreiz daran besteht, an den

von der Klägerin vorgetragenen Energiekostenersparnissen teilzuhaben, lässt es sich

nicht ohne weiteres voraussehen, dass sie eine Modernisierung der

Gemeinschaftsheizung verweigern werden, zumal die Klägerin selbst angegeben hat,

dass die vorhandene Heizung wegen ihres Alters in den nächsten Jahren ohnehin zu

erneuern sein wird.

II.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO.

Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 709, 108 ZPO.

III.

Der Streitwert wird auf EUR 10.000,00 festgesetzt.

Grundlegendes über die Rechtsbeziehungen

Bei benachbarten Grundstücken besteht zwischen den jeweiligen

Wohnungseigentümergemeinschaften (als Verband) keine originäre Rechtsbeziehung.

Rechtsbeziehungen bestehen ausschließlich zwischen den Grundstückseigentümern. Diese sind

Berechtigte und Verpflichtete aus der Grunddienstbarkeit bzw. der Reallast.

Es ist im Regelfall von dem Bestehen einer Grundstücksgemeinschaft gem. §§ 741 ff. BGB

auszugehen.

Mangels einer vertraglichen Regelung darf nicht von einer GbR ausgegangen werden. Dies auch, da

die Gemeinschaft lediglich eine Interessengemeinschaft ohne Zweckrichtung ist.

Mangels anderslautender Regelungen ist der Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft, in der

die Heizungsanlage installiert ist lediglich der Wohnungseigentümer und den

Wohnungseigentümergemeinschaften dieser Gemeinschaft verpflichtet. Die Rechte ergeben sich aus

dem Gesetz, dem Vertrag, den Beschlüssen sowie der Gemeinschaftsordnung.

Der Verwalter im Hinblick auf die Dienstbarkeit und Reallast

Fraglich, ob originäre Zuständigkeit besteht, da es sich um ein

grundstücksbezogenes Eigentumsrecht handelt, das die

Wohnungseigentümer als Bruchteilseigentümer betrifft.

Verwalter wird auch nicht über §§ 741 ff. BGB quasi automatisch

zum Verwalter der Heizungszentrale, da dies einen

Bestellungsbeschluss der Bruchteilseigentümergemeinschaft

voraussetzen würde.

Im Ergebnis dürfte die Verantwortlichkeit des Verwalters indessen

aufgrund seiner Bindung an die Gemeinschaftsordnung, die auf die

Reallast und die Grunddienstbarkeit Bezug nimmt, zu bejahen sein.

Daraus ergeben sich folgende Pflichten des Verwalters

Abrechnung der Heizkosten gem. Heizkostenverordnung innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft und den Eigentümern des versorgten Grundstücks

Instandhaltung und Instandsetzung regelt sich nach den Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes, § 21 Abs. 5 Ziff. 2 WEG, die Kostenbeteiligung der versorgten Wohnungseigentümer aus der Reallast.

Folge:

Der Verwalter hat den erhöhten Aufwand, der ihm bei der Verwaltung einer entsprechenden WEG entsteht, bei der Verwaltervergütung zu berücksichtigen.

Zuständigkeit der WEG

Eine originäre Zuständigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft

ist abzulehnen. Kompetenz kann erst durch einen Beschluss zur

Vergemeinschaftung der Rechte und Pflichten aus Reallast und

Dienstbarkeit entstehen. Bejaht man die Grundstücksbezogenheit

und die Überlegung, das Rechte und Pflichten

gemeinschaftsbezogen sein können, dürfte § 10 Abs. 6 WEG die

Kompetenz zur Vergemeinschaftung eröffnen.

Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit.