Ergänzungsband für den Kanton Solothurn

Impulsprogramm IP BAU

Bundesamt für Konjunkturfragen

IP BAU

Ergänzungsband

für den

Kanton Solothurn

Rechtliche Aspekte der

Siedlungserneuerung

I P B A U · R E C H T L I C H E A S P E K T E D E R S I E D L U N G S E R N E U E R U N G

E R G Ä N Z U N G S B A N D F Ü R D E N K A N T O N S O L O T H U R N

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Trägerschaft:

SIA Schweizerischer Ingenieur- undArchitektenverein

VLP Schweizerische Vereinigung fürLandesplanung

STV Schweizerischer TechnischerVerband

Pro Renova Schweizerische Vereinigung fürBau-Renovation

Bearbeitung

Planteam S AG, SolothurnH. Theus, Arch. ETH / SIA, Raumplaner NDS ETH

Baudepartement des Kanton SolothurnA. Lack, Fürsprech, Chef Rechtsdienst

Projektbetreuung IP BAU

Hannes Wüest, dipl. Kult. Ing. ETH, RaumplanerETH/NDS, Wüest & Partner, Zürich

Hansruedi Diggelmann, lic. iur., Raumplaner ETH/NDS, Zürich

Gestaltung

APUI, Hochfeldstrasse 113, 3012 Bern

Rechtliche Aspekte der Siedlungserneuerung: Ergänzungsband für den Kanton Solothurn

Copyright Bundesamt für Konjunkturfragen3003 Bern, Juli 1994.

Auszugsweiser Nachdruck unter Quellenangabeerlaubt. Zu beziehen bei der Eidg. Drucksachen-und Materialzentrale (Best.-Nr. 724.477.3d)

Form. 724.477.3d 7.94 1500 U19621

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Vorwort

Rechtliche Aspekte der Siedlungserneuerung: Ergänzungsband für den Kanton Solothurn

Siedlungserneuerung, Entwicklung nach innenund Erhöhung der Siedlungsqualität waren bei derTeilrevision des Baugesetzes (neu: Planungs- undBaugesetz) im Jahre 1992 und der kantonalen Bau-verordnung im Jahre 1991 wesentliche Stossrich-tungen. Diese Postulate stehen in unmittelbaremZusammenhang mit der Forderung nach der Be-grenzung der Bauzonen. Die Bauzonen der solo-thurnischen Gemeinden sind (wie in vielen andernKantonen) oft zu gross. Eine Begrenzung oder garVerkleinerung dieser Bauzonen muss vielfach be-gleitet sein von einer besseren Nutzung der Bauzo-nen. Nebst der Realisierung neuer Wohnsiedlun-gen wird die Siedlungserneuerung in bestehen-den Quartieren weiter an Bedeutung gewinnen.

Das solothurnische Bau- und Planungsrecht bietetfür die angestrebte haushälterische Nutzung eineVielzahl von Instrumenten an. Gleichzeitig wurdendie baupolizeilichen Vorschriften (Grenz- und Ge-bäudeabstände, Definition von Ausnützungszifferund Geschosszahl usw.) im Sinne des angestreb-

ten Ziels gelockert. Damit und mit der Delegationeiner Reihe von Entscheidkompetenzen an dieGemeinden ist nicht nur die Verantwortung derkommunalen Behörden, sondern auch jene derPlaner und Architekten gewachsen. Mit der vorlie-genden Publikation werden deshalb vorab Ge-meinden und Planer angesprochen. Sie soll ihnenfür die anlaufenden Ortsplanungs-RevisionenDenkanstösse vermitteln und ein Leitfaden für dieSiedlungserneuerung sein. Aber auch Bauherrenund Architekten werden nützliche Hinweise füreine optimale Bewirtschaftung ihrer Liegen-schaften finden. In diesem Sinne wünsche ich dervorliegenden Publikation des ImpulsprogrammesBau viel Erfolg.

Februar 1994

Cornelia Füeg-HitzRegierungsrätinVorsteherin des Bau-Departementesdes Kantons Solothurn

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Inhaltsverzeichnis

Rechtliche Aspekte der Siedlungserneuerung: Ergänzungsband für den Kanton Schaffhausen

Teil 1

1 Zur vorliegenden Publikation 7

2 Situation im Kanton Solothurn 92.1 Zeitgemässe Siedlungsentwicklung 92.2 Revision des Baugesetzes 9

3 Neue Aspekte der Ortsplanung 113.1 Einleitung 113.2 Kommunales Leitbild 113.3 Mitwirkung der Bevölkerung 11

4 Bau- und Zonenordnung 134.1 Einleitung 134.2 Neue Zonenbestimmungen im Dienste der Siedlungserneuerung 134.3 Bestimmungen zur Ausnützungsziffer 14

5 Baubewilligungsverfahren 155.1 Besitzstandsgarantie 155.2 Ausnahmebewilligung 155.3 Arealüberbauung 155.4 Näherbaurechte und Reduktion der Abstandsvorschriften 155.5 Transport der Ausnützungs-, resp. Überbauungsziffer 165.6 Abstellplätze für Motorfahrzeuge 16

6 Sondernutzungspläne 176.1 Gestaltungspläne und Sonderbauvorschriften 176.2 Baulinien 176.3 Baulandumlegung 18

7 Fazit 19

Teil 2 – Anhang 21

Anhang 1 – Grundlagen, Konzepte, Leitbilder 231.1 Obachquartier Solothurn – Grundlagen für ein städtebauliches Konzept 231.2 Stadt Grenchen – Leitbild Kernrandzone Süd 28

Anhang 2 – Sondernutzungspläne 352.1 Teilzonenplan und Gestaltungsplan Obachschlaufen, Solothurn 1993 352.2 Gestaltungsplan mit Sonderbauvorschriften Areal Coop «im Brüggli», Dornach 412.3 Gestaltungsplan mit Sonderbauvorschriften Siedlung «Aarepark» in Solothurn 45

Publikationen des Impulsprogrammes IP BAU 51

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IP BAU

1 Zur vorliegenden Publikation

Zur vorliegenden Publikation

Die vorliegende Arbeit ist als Ergänzung zur Bro-schüre «Rechtliche Aspekte der Siedlungserneue-rung» des Impulsprogrammes Bau (IP BAU) desBundes konzipiert. Sie untersucht die spezifischeRechtslage im Kanton Solothurn bezüglich der«Umbautauglichkeit» des Baugesetzes, das über-arbeitet wurde und am 1. Juli 1992 als Planungs-und Baugesetz (PBG) in Kraft getreten ist.

In einem ersten Teil werden die Instrumente desSolothurner Planungs- und Baurechts beschrie-ben, die eine Siedlungsentwicklung nach innenzumindest nicht behindern oder gar fördern kön-nen. Da die Baugesetzrevision erst kürzlich er-folgte, bestehen noch einige Unsicherheiten wiesich einzelne Bestimmungen tatsächlich auswir-ken werden.

Ein zweiter Teil besteht in einem Anhang, derkonkrete Beispiele von Verfahren aufführt, die sichbesonders gut für eine Siedlungserneuerung eig-nen. Da die Gemeinden des Kantons Solothurnkurz vor einer Revision ihrer Nutzungspläne zurAnpassung an die neuen kantonalen Erlasse zumBau- und Planungsrecht stehen, sind noch keineaktuellsten Beispiele greifbar. Dies gilt vor allemfür konzeptionelle orts- und städtebauliche Fest-legungen von generellen Baustrukturen. Jedochkönnen einige jüngere Arbeiten aufzeigen, wiebereits vor der Baugesetzrevision Instrumente imSinne der Siedlungserneuerung eingesetzt wur-den. Vor allem Gestaltungs- und Teilzonenplänesind im Kanton Solothurn schon länger bekanntund haben sich als Instrument zur «Massschnei-derung» von spezifischen Erneuerungsvorhabenbereits bewährt.

Abkürzungsverzeichnis

RPG Bundesgesetz über die Raumplanung

PBG Planungs- und Baugesetz des KantonsSolothurn

KBV Kantonale Bauverordnung

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2 Situation im Kanton Solothurn

Situation im Kanton Solothurn

2.1 Zeitgemässe Siedlungs-entwicklung

a) Ziel der Innenentwicklung

Angesichts eines ungebremsten Verbrauchs anKulturland für Überbauungen, Verkehrs- und Infra-strukturanlagen, hielt der Bundesrat in seinem«Bericht über den Stand und die Entwicklung derBodennutzung und Besiedlung in der Schweiz»(Raumplanungsbericht 1987) fest, dass das Zielder haushälterischen Bodennutzung gemäss Art. 1RPG noch bei weitem nicht erreicht sei. Insbeson-dere mit dem Leitsatz 4 fordert er deshalb einetatsächliche Trendwende im Bodenverbrauch. Eswird auch der Weg gewiesen, wie dies zu ge-schehen hat: Innenentwicklung statt Aussenent-wicklung, d.h. bessere Nutzung der Reserven in-nerhalb der vorhandenen rechtsgültigen Zonen,anstatt ständige Ausdehnung der Baugebiete anden Siedlungsrändern.

Diesem öffentlichen Interesse an einer verstärktenInnenentwicklung entsprechen aber auch privateInteressen der Grundeigentümer, wie Maximie-rung der Nutzflächen auf einem Baugrundstückoder Werterhalt der vorhandenen Bausubstanz.Gerade letzteres lässt sich mit dem in den letzten10 Jahren stetig steigenden Anteil an Erneue-rungsinvestitionen gegenüber demjenigen anNeubauinvestitionen deutlich nachweisen. 1992haben die baubewilligungspflichtigen Erneue-rungsinvestitionen ihren Anteil am gesamtenHochbauinvestitionsvolumen auf 29 Prozent aus-gedehnt, was einem neuen Höchststand ent-spricht (nach Wüest & Partner, Monitoring 1994).So bestehen für die Realisierung der Siedlungs-erneuerung grundsätzlich günstige Vorausset-zungen.

Damit die ohnehin anfallenden Erneuerungsinve-stitionen auch wirklich zur besseren Nutzung derReserven innerhalb der weitgehend überbautenGebiete beitragen können, müssen auch die bau-und planungsrechtlichen Rahmenbedingungenentsprechend gestaltet werden. Einerseits müssender jeweiligen Situation angepasste Erneuerungs-vorhaben ermöglicht werden, anderseits soll einehohe Siedlungsqualität, insbesondere auch imNahbereich der Wohnungen, gewährleistet sein.

b) Strategie der Siedlungsbegrenzung

Während der Grundsatz der Innenentwicklung undSiedlungserneuerung in jeder Gemeinde gilt, ist

bei der Aussenentwicklung und Siedlungsbe-grenzung eine auf die «erwünschte Entwicklungdes Landes ausgerichtete Ordnung der Besiede-lung» (Art. 1 Abs. 1 RPG) mit zu berücksichtigen,um dem Aspekt der haushälterischen Bodennut-zung zu genügen. Vor allem in jüngster Zeit mitzunehmenden Lärm- und Luftbelastungen durchden motorisierten Verkehr, sowie aufgrund vonentsprechenden Kapazitätsengpässen in denStädten und Agglomerationen, drängt sich eineauf die Angebote des öffentlichen Verkehrs abge-stimmte Siedlungsentwicklung auf. Dazu erarbei-tete das Bundesamt für Raumplanung zusammenmit dem Institut für Orts-, Regional- und Landes-planung der ETH-Zürich «Grundzüge der Raum-ordnung Schweiz» zur grundsätzlichen Bestim-mung der Siedlungsgebiete mit der höchsten Ent-wicklungspriorität. Angestrebt wird u.a. die Förde-rung der Entwicklung in den Mittelstädten einesüber die Bahn 2000 vernetztes Städtesystems an-stelle eines unbegrenzten Wachstums der Gross-stadtagglomerationen.

Darauf abgestützt erarbeitete das Kant. Amt fürRaumplanung die auf die Solothurnischen Verhält-nisse ausgerichteten «Grundzüge über die an-zustrebende räumliche Ordnung der Siedlungs-räume» (Strukturkonzept) mit den gleichen Zielenund Grundsätzen. Dieses kantonale Konzept dientkünftig der Beurteilung der kommunalen Zonen-pläne und deren Fassungsvermögen. Währendbisher die Bauzonen generell auf eine Verdop-pelung der vorhandenen Einwohnerzahl in dennächsten 15 Jahren ausgelegt wurden, wird dieseneue Praxis zu deutlich differenzierteren Bauge-bieten führen.

2.2 Revision des BaugesetzesIm Jahre 1992 passte der Kanton Solothurn seinBaugesetz von 1978 an das jüngere Bundesgesetzüber die Raumplanung zur Schaffung einer voll-ständigen Kongruenz an. Dabei wurde die Be-grenzung der grosszügig bemessenen Bauzonenwie auch die Förderung der Siedlungserneuerungmöglichst konsequent verfolgt. *

* Ausführungen dazu finden sich auch in der Lose-blattsammlung «Arbeitshilfe für die Ortsplanung»,welche 1993 vom Amt für Raumplanung erarbeitetund an die Gemeinden abgegeben wurde.

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Situation im Kanton Solothurn

a) Beitrag zur Siedlungsbegrenzung

In den Übergangs- und Schlussbestimmungenwurde mit § 155 PBG eine Übergangszone ge-schaffen, der sämtliche nach bisherigem Rechtausgeschiedenen, nicht erschlossenen Bauzonen2. Etappe und die Reservezonen zugewiesen wur-den. In dieser Zone gelten die Regeln des Bauensausserhalb der Bauzone. Eine Neubeurteilung die-ser Gebiete im Rahmen der Ortsplanungsrevisiongibt den Gemeinden die Möglichkeit, im Rahmendes kantonalen Strukturkonzeptes Teile davon al-lenfalls wieder einer Bauzone zuzuweisen.

b) Differenzierung der Nutzungsordnung

Daneben brachte die PBG-Revision aber auch Än-derungen, welche die Innenentwicklung begünsti-gen werden. Da die Siedlungserneuerung sich invielen einzelnen, über das gesamte überbaute Ge-biet verstreuten Vorhaben abspielt, ist eine flexibleNutzungsordnung besonders wichtig, um auf dieunterschiedlichsten Rahmenbedingungen reagie-ren zu können. Bei der PBG-Revision wurden des-halb noch einige allzu starre Bestimmungen gelok-kert. Kurz erwähnt seien die Öffnung der Industrie-zonen für Dienstleistungsbetriebe sowie die Ein-führung einer gemischten Wohn- und Gewerbe-zone in Ergänzung der «reinen» Gewerbezonenach bisherigem Recht. In Gebieten mit brachlie-genden Gewerbebauten kann diese neue Bestim-mung unter Umständen sinnvolle Umnutzungenerleichtern (siehe Kap. 4.2). Auch die Ausnahme-möglichkeiten bei den ohnehin verkleinertenGrenz- und Gebäudeabständen (Anhang II, KBV)dürften den Umbau und die Erneuerung vonGebäuden weniger hemmen. Daneben könnte dieMöglichkeit, neben maximalen, neu auch mini-male Ausnützungsvorschriften zu erlassen, denAusbaugrad der Bauzonen verbessern, falls davonin den Gemeinden auch wirklich Gebrauchgemacht wird.

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IP BAU Neue Aspekte der Ortsplanung

3.1 EinleitungWie bereits erwähnt, setzt sich die Siedlungser-neuerung aus vielen einzelnen, räumlich und zeit-lich unabhängig voneinander ablaufenden Einzel-vorhaben zusammen. Um trotzdem über längereZeit eine zusammenhängende Entwicklung zu ge-währleisten, braucht die Gemeinde ein zukunfts-taugliches Raumkonzept. Darauf abgestützt kön-nen die einzelnen Gebäudeerneuerungsvorhabensowie Gestaltungspläne mit Sonderbauvorschrif-ten und deren Abweichungen von der Zonenord-nung bezüglich ihres Beitrages zur Siedlungser-neuerung beurteilt werden.

3.2 Kommunales LeitbildDas neue PBG verwendet den Begriff «Richtplan»nur noch für die Kantonsplanung. Für die kommu-nale Stufe wird in § 9 Abs. 3 PBG festgehalten, dassdie Gemeinde ihrer Bevölkerung Gelegeneheitgibt, sich über die «Grundzüge der anzustreben-den räumlichen Ordnung der Gemeinde» zu äus-sern. Im folgenden werden diese grundsätzlichenEntwicklungsvorstellungen «Kommunales Leit-bild» genannt.

In § 9 Abs. 3 PBG heisst es weiter: «Die Gemein-deversammlung, beziehungsweise das Gemein-deparlament, kann solche Grundsatzbeschlüsseals behördenverbindlich erklären». Insofern kanndas Leitbild oder Teile davon «Richtplancharakter»erlangen.

Im kommunalen Leitbild sind die Ziele und Grund-sätze der Entwicklung, die die Gemeinde in derkommenden Planungsperiode erreichen will, fest-zuhalten. Um zu den raumrelevanten Themen-bereichen der Ortsplanung Aussagen machen zukönnen, sind allenfalls fehlende Grundlagen zuerarbeiten, wie z.B. Inventarisierungen in den Be-reichen Natur und Landschaft, Ortsbild, Landwirt-schaft usw. So sind auch Bevölkerungsentwick-lung und Baulandverbrauch der letzten 15 Jahresowie Erfolge und allfällige Mängel der vergange-nen Ortsplanungsphase festzustellen. Dabei istdas kantonale Strukturkonzept «Grundzüge deranzustrebenden räumlichen Ordnung über dieSiedlungsräume» nebst anderen kantonalen undregionalen Grundlagen zu beachten.

Es ist auch möglich, qualitätssichernde ortsbau-liche Vorgaben bezüglich Erneuerung, Dichte und

3 Neue Aspekte der Ortsplanung

Gestaltung von bestehenden Quartieren aufgrundeiner spezifischen Inventarisierung im kommuna-len Leitbild festzuhalten, um so den eingangs er-wähnten konzeptionellen Zusammenhalt der ein-zelnen Erneuerungsvorhaben zu gewährleisten.

3.3 Mitwirkung derBevölkerung

Da die Innenentwicklung als Siedlungserneuerungeinen wesentlichen Veränderungsprozess der Le-bensräume auslösen kann, ist es besonders wich-tig, die Bevölkerung schon bei der Erarbeitung derZiele und Grundsätze der Ortsplanung zu beteili-gen. Während § 3 PBG Information und «geeig-nete» Mitwirkung gemäss Art. 4 RPG fordert, ist in§ 9 Abs. 3 PBG verlangt, dass die Bevölkerung sichbereits zu den «Grundzügen der anzustrebendenräumlichen Ordnung der Gemeinde» äussernkann.

Im Raumplanungsbericht zur Genehmigung derNutzungspläne gemäss Art. 26 RPV hat die Ge-meinde dann nachzuweisen, in welcher Form die-se Äusserungen in die Planung eingeflossen sind.

Mit dem Einbezug der Bevölkerung bereits bei derErarbeitung der Zielvorgaben für die Ortsplanungdürfte eher gewährleistet sein, dass daraus folgen-de Entscheide bei der Revision der Zonenplänesowie bei der Realisierung von Bauvorhaben voneiner Mehrheit getragen werden.

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IP BAU Bau- und Zonenordnung

4 Bau- und Zonenordnung

4.1 EinleitungMit der Bau- und Zonenordnung regeln die Ge-meinden im Rahmen der Ortsplanung die zuläs-sige Nutzung des Bodens. Dabei werden sowohlbereits überbaute Gebiete als auch unbebautesLand, das sich für die Überbauung eignet, Zonenmit unterschiedlicher Bau- und Nutzungsweise zu-geteilt. Mit generellen Bauvorschriften wird in deneinzelnen Zonentypen eine Regelbauweise festge-legt. In noch nicht überbauten Baugebieten entste-hen so Quartiere, die eine gewisse Regelmässig-keit nach den Vorgaben der Zonenbestimmungenerhalten. Die Parzelleneinteilung und die Parzel-lengrössen richten sich in den wesentlichen Mas-sen nach diesen Bestimmungen.

In überbauten Gebieten jedoch können die gene-rellen Vorschriften (z.B. über Abstände, Ausnüt-zung, Gebäudelänge usw.) erwünschte spezielleLösungen oder ortsbaulich sinnvolle Ergänzungenin Form von Neu-, Um- oder Ausbauten erschwe-ren. Daher wurden in der Kantonalen Bauverord-nung die Abstandsvorschriften gelockert und derBaubehörde die Kompetenz erteilt, Erleichterun-gen zu gestatten. Gemäss § 29 KBV sind Aus-nahmen vom regulären Gebäudeabstand zulässig,«wenn keine erheblichen öffentlichen oder nach-barlichen Interessen beeinträchtigt werden unddas Grundstück andernfalls nicht oder nicht zweck-mässig überbaut werden könnte». Besondersbedeutend kann diese Regelung in Kernzonen,namentlich zur Erhaltung schützenswerter Gebäu-degruppen werden. Dabei ist der betroffene Nach-bar anzuhören. Unter den gleichen Vorausset-zungen kann auch der Grenzabstand reduziertwerden, wenn das Grundstück nicht durch Bau-landumlegung oder Landabtausch überbaubargemacht werden kann (§ 27 KBV).

Schliesslich können Gemeinden im Nutzungs-planverfahren auch die geschlossene Bauweiseeinführen (§ 33 KBV). Damit entsteht für denGrundeigentümer neben dem Recht auch diePflicht, an die Grenze zu bauen, sofern keine ge-sundheitspolizeilich kritischen Verhältnisse ent-stehen. Besonders zur gestalterischen Aufwertungvon Kern- und Kernrandgebieten, aber auch inLärmsanierungsgebieten können Erneuerungs-massnahmen so in den Dienst einer Verbesserungder Siedlungsqualität gestellt werden.

4.2 Neue Zonenbestimmungenim Dienste der Siedlungs-erneuerung

Die bisherigen Bauernhofzonen sind im PBG nichtmehr vorgesehen. Bäuerliche Betriebsgebäudeinnerhalb des Siedlungsraumes, denen jedocheine grössere Flexibilität bei der Umnutzung nichtmehr benutzter landwirtschaftlicher Gebäudeteilezugestanden werden soll, können nach § 37terAbs. 3 PBG innerhalb der Bauzone einer «landwirt-schaftlichen Kernzone» mit den Rechtswirkungender Weilerzone zugeteilt werden. Weil im KantonSolothurn über 60% der Gemeinden weniger als1000 Einwohner haben, wird mit dieser Möglich-keit in vielen ländlichen Gemeinden eine Chancezur Siedlungserneuerung und Nutzungsdurch-mischung, bei grundsätzlicher Erhaltung des ver-trauten Erscheinungsbildes, geschaffen.

Eine weitere Lockerung der Nutzungsvorschriften,welche die Siedlungserneuerung fördern kann,erfuhr die Gewerbezone bei der Baugesetzrevisi-on. Gemäss § 32 Abs. 1 PBG können nebst derreinen Gewerbezone auch gemischte Wohn-/Ge-werbezonen geschaffen werden, in denen sowohlmässig störende Gewerbe-, Dienstleistungs- undIndustriebetriebe als neu auch Wohnungen zuläs-sig sind.

Diese neue Regelung gewinnt besondere Bedeu-tung angesichts aktueller Überkapazitäten anBüro- und Geschäftsbauten in der Schweiz vonmehr als 4,5 Millionen Quadratmetern Nutzflächeund Leerstandsziffern von über 10 Prozent (nachWüest & Partner, Monitoring 1994). Bevor jedochdieser für den Kanton Solothurn neue Zonentyp ineiner Gemeinde eingeführt wird, sollten die beste-henden Gewerbezonen im Rahmen entsprechen-der Quartieranalysen auf ihre Durchmischungs-tauglichkeit geprüft werden. Bei störenden Betrie-ben und in lärmexponierten Lagen soll die reineGewerbezone nach § 32 Abs. 2 PBG mit aus-schliesslich betriebsnotwendigen Wohnungenbeibehalten werden. Bis zur Revision der Zonen-pläne gelten deshalb die bisherigen Bestimmun-gen weiter (§ 155 Abs. 3 PBG).

In der Industriezone (§ 33 PBG) sind neben In-dustrie- und Gewerbebetrieben sowie betriebs-notwendigen Wohnungen neu auch Dienst-leistungsbetriebe zulässig. Diese Öffnung kann dieErneuerung von Industriebranchen erleichtern,

IP BAU

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Bau- und Zonenordnung

soll jedoch nicht generell gehandhabt werden. ImKommunalen Leitbild sind deshalb zu Beginn derOrtsplanungsrevision Aussagen über die spezifi-sche Eignung der Arbeitsplatzgebiete festzuhal-ten. Angesichts grosser, leerstehender Beständean Büroflächen ist eine ausreichende Umgebungs-qualität für Dienstleistungsbetriebe in Zukunft einwichtiges Standortkriterium.

Für Kernzonen (§ 31 PBG) wurden die bisherigenBestimmungen im neuen PBG weitgehend beibe-halten. Bereits im alten Baugesetz konnten dieGemeinden besondere Vorschriften zur Erhaltungdes Bestandes wertvoller Bausubstanz und zurSicherung einer angemessenen Durchmischungvon Nutzungen erlassen. Die Lockerung der Ab-standsvorschriften der Kantonalen Bauverord-nung (§ 27, 29 KBV) ist insbesondere auch zumSchutz wertvoller Bausubstanz in den Kernzonenvorgenommen worden. Für noch weitergehende«massgeschneiderte» Regelungen in Kernzonenkann diese mit einer Ortsbildschutzzone überla-gert und die Zonenvorschriften mit entsprechen-den Sonderbauvorschriften, resp. einem Gestal-tungsplan (siehe Kap. 6.1) ergänzt werden.

4.3 Bestimmungen zur Ausnüt-zungsziffer

Eine zentrale Grösse bei der Überbauung von Bau-zonen ist die zulässige Ausnützungsziffer (AZ). Vorallem in Wohnzonen eignet sich dieses Instrumentzur Begrenzung der Dichte. Im Rahmen einer for-cierten Innenentwicklung liegt deshalb der Gedan-ke nahe, diese generell zu erhöhen oder gar aufzu-heben. Eine differenziertere Betrachtung ist jedochunbedingt erforderlich.

a) Lockerungen bei der Anrechnung

Mit der Aufhebung der Anrechnung der Dachge-schosse an die Geschosszahl (und damit auch andie Anrechnung der Bruttogeschossfläche) unterder Bedingung, dass die Kniewandhöhe maximal0.80 m beträgt und eine architektonisch und äs-thetisch befriedigende Lösung möglich ist, wurdedie zulässige Baudichte bei gleichbleibender AZbereits generell erhöht. Bei eingeschossigen Bau-ten beträgt diese «indirekte» Erhöhung nahezu100%, bei dreigeschossigen bis zu einem Drittel. In§ 39 Abs. 2 KBV wird den Gemeinden zudem dieMöglichkeit gegeben, einen auf 20% der regulärenAZ limitierten Bonus für An- und Umbauten von

bestehenden, zonenkonformen Wohnbauten ein-zuführen. Dies gilt für Gebäude, die nicht mehr alszwei Geschosse aufweisen und vor dem Inkraft-treten der neuen AZ-Bestimmung erstellt wurden.

Damit sind für sehr viele, an den Ausnützungsbe-stimmungen anstehende Erneuerungsbedürfnis-se Spielräume eröffnet worden, die die Gemein-den direkt mit ihren Reglementsbestimmungenbefriedigen können.

b) Minimale Nutzungsziffer

Um künftig eine unverhältnismässige Unternut-zung von Bauland zu verhindern, kann gemäss § 29Abs. 2 PBG neben der maximalen auch die mini-male Ausnützung der einzelnen Zonen festgelegtwerden. Eine weitere Möglichkeit zur Verhin-derung von Unternutzungen ist gemäss § 19 KBVdie Festlegung von minimalen Geschosszahlen.

c) Grundlage für weitere AZ-Erhöhungen

Bevor weitere Erhöhungen der AZ in Betracht ge-zogen werden, sollten Quartiere bezüglich ihrerSchutzwürdigkeit (Ortsbildschutz, Verdrängungs-schutz, erhaltenswerte Bau- und Freiraumstrukturin Bezug auf Dichte und Gestaltung, usw.) sowieeines allfällig vorhandenen Verdichtungspotenti-als analysiert werden. In Quartieren mit gestalteri-schen Mängeln, brachliegender Bausubstanz oderverschwenderisch tiefer Ausnützung kann einenachträgliche Verdichtung und damit eine Erhö-hung der AZ durchaus sinnvoll sein. Jedoch sollteaufgrund von gebietsweise differenzierten Analy-sen vermieden werden, dass mit generellen AZ-Erhöhungen die Siedlungsqualität zerstört wird.

Bei nicht überbauten Gebieten mit einer hohen AZsollte generell eine Gestaltungsplanpflicht festge-legt werden, damit eine ausreichende Wohnquali-tät gewährleistet wird. Im Rahmen des Kommuna-len Leitbildes können dabei Vorgaben für die Über-bauung dieser Gebiete formuliert werden (sieheKap. 3.2).

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IP BAU Baubewilligungsverfahren

5.1 BesitzstandsgarantieGemäss §34 bis PBG dürfen bestehende Bauteninnerhalb der Bauzone, die durch nachträglicheRechtsänderung nicht mehr zonenkonform sind,erneuert und teilweise geändert werden, sofernkeine überwiegenden Interessen entgegenstehenund insbesondere die Emissionen auf die Nach-barschaft nicht zunehmen. Falls keine nachbar-rechtlichen Bestimmungen verletzt werden, lässtdiese Regelung neben dem zeitgemässen Unter-halt auch den Ausbau vorhandener Leerräumeinnerhalb der bestehenden Gebäudehülle zu,selbst wenn Ausnützungs- und Vollgeschossvor-schriften weiterhin im bisherigen Ausmass über-schritten werden. Sobald jedoch Anbauten odersonstige bauliche Erweiterungen vorgenommenwerden, sind auch die entsprechenden Zonenvor-schriften einzuhalten.

5.2 AusnahmebewilligungFür Ausnahmetatbestände, wie sie mit verschiede-nen unbestimmten Rechtsbegriffen umschriebensind, können Ausnahmebewilligungen erteilt wer-den.

Gemäss § 138 PBG kann die Baubehörde mit Zu-stimmung des Bau-Departementes bei «ausseror-dentlichen Verhältnissen» Ausnahmen von einzel-nen Vorschriften gewähren, wenn deren Einhal-tung eine «unverhältnismässige Härte» bedeutenwürde und die öffentlichen Interessen dabei ge-wahrt bleiben. Dieser allgemeine Ausnahme-artikel wird in der KBV in verschiedenen Bereichenpräzisiert.

In § 20 KBV ist festgehalten, dass die Baubehördeim Interesse einer zweckmässigen Überbauung,insbesondere bei aussergewöhnlichen topogra-fischen Verhältnissen, Ausnahmen bezüglichGeschosszahl, Untergeschosse, Dachausbautensowie Gebäudehöhen gewähren kann.

Gemäss § 52 KBV können Abstände von öffent-lichen Verkehrsanlagen unter Wahrung von Ver-kehrssicherheit und Begehbarkeit der Trottoirs«massgeschneidert» werden.

Ein wichtiger Paragraph für die Erneuerung derGebäudehülle ist § 56bis: Bei Umbauten, mitdenen eine verbesserte Energienutzung erreichtwird, können Ausnahmen von den Vorschriften

5 Baubewilligungsverfahren

dieser Verordnung gewährt werden, also z.B. be-züglich Ausnützungs- und Abstandsvorschriftenzur Realisierung einer nachträglichen Ausseniso-lation.

§ 67 KBV nimmt wieder Bezug auf den § 138 PBGund die Bestimmung, wonach bei ausserordentli-chen Verhältnissen Ausnahmen, eventuell verbun-den mit Auflagen und Bedingungen, gewährt wer-den können.

5.3 ArealüberbauungAuch der Kanton Solothurn kennt die Arealüber-bauung als Baueingabe über eine von den Ge-meinden festzusetzende Mindestarealfläche. Umauf ihre spezifischen Verhältnisse reagieren zukönnen, sind die Gemeinden frei in der Festset-zung der Mindestarealfläche und des zu gewäh-renden Ausnützungsbonus (§ 39 Abs. 1 KBV). Da-bei ist die Überbauung jedoch gleichzeitig odermindestens gruppenweise in Etappen auszu-führen. Diese Bestimmungen gelten auch beiQuartiererneuerungen. Da die anstehenden Er-neuerungsvorhaben der einzelnen Grundeigen-tümer jedoch meistens zu unterschiedlichen Zeit-punkten stattfinden, ist die Bedeutung dieses In-strumentes für die Siedlungserneuerung stark be-grenzt.

Es eignet sich höchstens in Fällen, wo entspre-chende Vorhaben durch die Investoren selbst ineinem Konsortium genügend abgestimmt wer-den. Für Fälle, in denen die Gemeinde dieseModeratorenrolle übernehmen muss, ist das In-strument des Gestaltungsplanes besser geeignet(siehe Kap. 6.1).

5.4 Näherbaurechte undReduktion derAbstandsvorschriften

Für die Auffüllung von Baulücken innerhalb derbereits weitgehend überbauten Gebiete kann diezweckmässige Situierung eines Gebäudes allen-falls von der Möglichkeit der Unterschreitung ei-nes regulären Grenz- oder Gebäudeabstandes ab-hängen. Dazu können Nachbarn mit Genehmi-gung der Baubehörde sich darauf verständigen,Grenzabstände unter Einhaltung des Gebäude-abstandes ungleich zu verteilen. Eine entspre-

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Baubewilligungsverfahren

chende Dienstbarkeit ist im Grundbuch einzutra-gen (§ 26 KBV).

Unter der Voraussetzung, dass ein Grundstücknicht durch Baulandumlegung oder Landabtauschüberbaubar gemacht werden kann, besteht dieMöglichkeit einer Reduktion des Grenzabstandes(§ 27 KBV). Der betroffene Nachbar ist jedochanzuhören. Dies gilt ebenso im Interesse der Er-haltung von «schützenswerten Gebäudegrup-pen». Es ist also denkbar, aufgrund einer ent-sprechenden Quartieranalyse einen anderen alsden gesetzlichen Mindestabstand für die Erhal-tung einer bestehenden, qualitätsvollen Quartier-struktur zu akzeptieren. Dabei dürfen gemäss § 29KBV über die Reduktion des Gebäudeabstandesweder öffentliche noch nachbarliche Interessenbeeinträchtigt werden. Dies gilt auch für sämtlichewohnhygienischen (Besonnung, Belichtung,Lärmeinwirkung usw.) als auch feuerpolizeilichenAnforderungen.

5.5 Transport der Ausnüt-zungs-, resp. Überbauungs-ziffer

Innerhalb des gleichen Zonentypes kann die Über-bauungs- oder Ausnützungsziffer unter Einbezugbenachbarter Grundstücke aufgrund der Ge-samtfläche berechnet werden (§ 38 KBV). Falls dieGrundstücke verschiedenen Eigentümern ge-hören, ist der Abschluss eines Dienstbarkeitsver-trages erforderlich und im Grundbuch einzutra-gen, bevor die Baubehörde eine Baubewilligungerteilen darf. Gemäss § 38 Abs. 3 KBV darf jedochauf keinem Grundstück die minimale Ausnüt-zungs- oder Überbauungsziffer beim Transportunterschritten werden. So ist Gewähr gegeben,dass die Dichten innerhalb eines Quartiers nichtvöllig nach dem Gutdünken der Eigentümer ver-schoben werden, sondern immer noch innerhalbdes bei der Festsetzung der minimalen Aus-nützung für richtig befundenen Rahmens bleibt.Damit wäre beispielsweise möglich, dass einknapp bemittelter Eigentümer die allenfalls be-trächtlichen Erneuerungskosten seines Gebäudesmittels Verkauf seiner Restausnützung an einenerweiterungswilligen Nachbarn finanziert.

5.6 Abstellplätze fürMotorfahrzeuge

Bei der Schaffung zusätzlicher Wohneinheiten mit-tels Ausbau oder Erweiterung von bestehendenGebäuden, sind auch die erforderlichen Abstell-plätze für Motorfahrzeuge auf dem Grundstückauszuweisen. In weitgehend überbauten Gebietenmit stark genutzter, kleinteiliger Parzellenstruktur(vorab in Städten und Agglomerationsgemein-den), kann diese Regelung zu Platzproblemen aufden Grundstücken führen, insbesondere, weilauch Grünflächenziffern und Spielflächenanteileeingehalten werden müssen.

Aber auch übergeordnete öffentliche Interessen,wie der Schutz von Orts- und Quartierbildern, dieErhaltung von Vorgärten oder die Immissions-Ent-lastung von Wohngebieten, können bewirken,dass das Erstellen von Abstellplätzen in bestimm-ten Gebieten eingeschränkt oder gar ausge-schlossen werden sollte.

Deshalb werden Gemeinden mit derartigen Pro-blemen angehalten, in ihren Reglementen undNutzungsplänen Regelungen über die Anzahl, Artund Lage der Abstellplätze, die Parkraumbewirt-schaftung, die Anwohnerprivilegierung auf öffent-lichem Grund oder die Schaffung von Gemein-schaftsanlagen (§ 42 Abs. 2 KBV) zu treffen.

Dies ermöglicht dann erneuerungswilligen Grund-eigentümern mit Platzmangel für Abstellplätze aufihren Grundstücken, sich entweder bei einer Ge-meinschaftsanlage zu beteiligen, oder nach § 43der Grundeigentümerbeitragsverordnung eine Er-satzabgabe zu entrichten, welche von der Gemein-de für öffentliche Abstellflächen und Ausgaben fürden öffentlichen Verkehr zu verwenden ist. DiesenRegelungen muss ein Parkierungskonzept zu-grunde liegen, das gemäss § 42 Abs. 1 KBV dieBelastbarkeit des Strassennetzes, die ortsbild- undstädtebauliche Situation sowie das Angebot desöffentlichen Verkehrs und die öffentlichen Abstell-plätze zu berücksichtigen hat.

Gerade für eine Siedlungserneuerung mit einerZunahme an Bruttogeschossflächen und Bewoh-nern im Sinne der Innenentwicklung ist einezweckmässige Regelung des Verkehrsaufkom-mens eine wichtige Voraussetzung zur Wahrungder Wohnqualität.

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IP BAU Sondernutzungspläne

6.1 Gestaltungspläne undSonderbauvorschriften

Gestaltungspläne dienen nach Solothurner Rechtsowohl der Gesamtüberbauung als auch der«Durchbrechung» von Zonenvorschriften in spe-ziellen Situationen. Als Nutzungsplan enthält ermehr Einzelheiten als der Zonenplan und regeltdie Bebauung mit Sonderbauvorschriften detail-lierter. So können u. a. auch in weitgehend über-bauten Gebieten massgeschneiderte Lösungenfür zusammenhängende Flächen gefunden wer-den. Der Gestaltungsplan ist somit das eigentlicheInstrument der Quartierplanung. Zusätzlich zurDetailerschliessung kann er auch die Bebauungund Freiflächengestaltung regeln, Sonderbauvor-schriften festlegen sowie vom Zonenplan abwei-chende Bestimmungen enthalten. Es ist auch mög-lich, die Erarbeitung solcher Pläne durch eineGestaltungsplanpflicht im Zonenplan zu verlan-gen. Für die Siedlungserneuerung sind folgendeSituationen für Gestaltungsplanbearbeitung vonbesonderem Interesse:

– Gebiete mit dichter Bebauung (Zentren)

– Typisch strukturierte Gebiete (z.B. mit geschlos-sener Bauweise)

– Gebiete, die sich für die Erstellung einer Ge-samtüberbauung oder einer verdichteten Über-bauung besonders eignen

– Gebiete mit erforderlichen Lärmschutzmass-nahmen

– Bauzonen in der Umgebung geschützterObjekte

– Geschützte und schützenswerte Ortsbilder.

Innerhalb bereits überbauter Gebiete mit mehre-ren Grundeigentümern erweist sich das Verfahrenfür dieses Planungsinstrument als eher schwer-fällig, vor allem, wenn noch Baulandumlegungenoder allfällige Transporte von Ausnützungs- oderÜberbauungsziffern, notwendig sind. Falls jedochmit Festlegungen im Kommunalen Leitbild (sieheKap. 3) bereits grundsätzliche Gestaltungsvor-stellungen über Sanierungs- und Verdichtungs-gebiete vorliegen, können mit geschickter Koordi-nationstätigkeit der Baubehörden, sowohl dasöffentliche Interesse nach einer bestmöglichenortsbaulichen Qualität, als auch die privaten Inter-

6 Sondernutzungspläne

essen nach Nutzflächenmaximierung und Werter-halt der Gebäudeinvestitionen mit angemesse-nem Aufwand erfüllt werden. Da der Gestaltungs-plan etappenweise realisiert werden kann, ist ei-nerseits für die Baubehörde eine längerfristigeEntwicklung abschätzbar und für den Eigentümerdie Möglichkeit gegeben, seine Erneuerungs-tätigkeit dann vorzunehmen, wenn ihm der Zeit-punkt günstig erscheint.

Im Rahmen von Gestaltungsplänen und Sonder-bauvorschriften kann der Gemeinderat gemäss §45 Abs. 2 PBG Abweichungen von den allgemei-nen baupolizeilichen Bestimmungen beschlies-sen. Diese bedürfen jedoch der Genehmigungdurch den Regierungsrat, der sie auf Recht- undZweckmässigkeit überprüft (§ 133 Abs. 2, 3 PBG).Abweichungen von Zonenbestimmungen , z. B.von der Ausnützungsziffer, der Geschosszahl, vonGebäudeabmessungen oder -abständen inner-halb des Gestaltungsplanperimeters, sind alsomöglich, soweit sie nicht grundsätzlich in Wider-spruch mit der in der Nutzungsplanung für zweck-mässig befundenen Zonenordnung kommen.

Wie bei Arealüberbauungen (siehe Kap. 5.3), kön-nen die Gemeinden für zusammenhängende Ge-biete in ihren Reglementen festlegen, in welchemMasse von der zonengemässen AZ abgewichenwerden darf. Auch die Mindestfläche des «zusam-menhängenden Gebietes» kann in den Reglemen-ten definiert werden.

Gemeinden können aber auch generell auf Be-stimmungen, die Bedingungen für Gestaltungs-pläne enthalten, in ihren Reglementen verzichten.In diesem Falle wird das Mass der Abweichungenzu den Zonenvorschriften im Einzelfall direkt beider Beurteilung der Gestaltungspläne festgelegt.

Mit dieser Formulierung wird den Gemeinden fürqualitätsvolle Bauvorhaben ein sehr grosser Er-messensspielraum zugestanden, dessen Eignungfür die Siedlungserneuerung sich in Zukunft erwei-sen muss. Das Instrument des Gestaltungsplansnach Solothurner Recht ist somit eines der gross-zügig formulierten Sondernutzungsrechte.

6.2 BaulinienDie Gemeinden sind für die Gestaltung der Er-schliessungsräume zuständig, die mittels Bauli-nien in den Erschliessungsplänen freigehalten

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werden. Während traditionellerweise die Trassenmit gleichmässigen Abständen beidseits der Fahr-bahnen gesichert wurden, kommt der Führung derBaulinien zunehmend auch gestalterischer Cha-rakter zu. Zur Schaffung von «Torsituationen» und«Kammerungen der Strassenräume» können da-bei Bauten, die in diese eher monotonen Ab-standsräume hineinragen, mit differenzierten Bau-linien «umfahren» werden, soweit die Verkehrs-sicherheit dies zulässt. So entstehen einerseitsabwechslungsreiche Strassenräume und zudemwerden derart durch Baulinien gesicherte Gebäu-de reglementskonform. Bei allfälligen Umbau-und Erweiterungsvorhaben können diese ohneRevers entsprechend grosszügiger umgestaltetwerden.

Auch die Gestaltungspläne können Baubereichemit Baulinien festlegen, um einerseits Strassen-räume, andererseits mit rückwärtigen Baulinienauch Hofräume oder sonstige Freiräume, insbe-sondere auch die Umgebung schützenswerterGebäude, freizuhalten oder zu gestalten.

6.3 BaulandumlegungSind Grundstücke in ihrer Form oder Grösse sobeschaffen, dass eine zonenkonforme Überbau-ung auch mit einfachen Grenzbereinigungen ver-unmöglicht ist, kann eine Baulandumlegungdurchgeführt werden. Sie besteht in der amtlichenZusammenlegung und Neuverteilung von Grund-stücken in der Bauzone (§ 83 PBG). Gemäss § 84PBG muss sie sich auf einen Erschliessungs- oderGestaltungsplan stützen, der rechtskräftig ist odergleichzeitig aufgelegt wird. Weitere Zwecke, diemit einer Baulandumlegung erreicht werden sol-len, sind die Zuteilung von Land und Rechten, diegemeinschaftlichen Bedürfnissen dienen oder fürdie das Einteignungsrecht erteilt wird (§ 83 Abs. 2lit. c PBG) sowie zum Ausgleich von planungsbe-dingten Vor- und Nachteilen (§ 83 Abs. 2 lit. d PBG).

Der Erneuerung und Sanierung überbauter Gebie-te dient die Umlegung nach § 84 Abs. 3 PBG,welche in Verbindung mit § 89 Abs. 4 PBG durch-aus auch in den wenigen städtischen Verhältnis-sen im Kanton Solothurn ihre Bedeutung habenkann. Allerdings fehlt hier die kantonsrätliche Voll-zugsverordnung.

Das revidierte PBG sieht mit §§ 83 Abs. 3, 83 bis und84 Abs. 3 Instrumente der Umlegung vor, welche

geeignet sind, den Postulaten der haushälte-rischen Bodennutzung Nachdruck zu verschaffen.Zunächst ermöglicht das Gesetz neu den Einbezugvon Land der Landwirtschaftszone in die Bau-landumlegung und damit eine Entflechtung derNutzungszonen nach planerischen Kriterien undBedürfnissen. In Kombination mit der sogenann-ten Ausgleichsumlegung (§ 83 bis PBG) kann siedurch Herstellung einer Opfersymmetrie unterden von Planung und Umlegung betroffenen Ei-gentümern der Verkleinerung der Bauzone dien-lich sein. Grundgedanke ist, dass durch die zeit-kongruente Kombination von Zonenplanung undLandumlegung dafür gesorgt wird, dass es bei derVerkleinerung der Bauzone nicht nur Gewinner(jene, die in der Bauzone verbleiben) und Verlierer(jene, die ausgezont werden) gibt, sondern dassalle Beteiligten von der Zonenplanung profitieren.In der gleichen «juristischen Sekunde» sollenZonenplanung und Umlegung Rechtskraft erlan-gen und dafür sorgen, dass jeder der beteiligtenGrundeigentümer sowohl Land innerhalb als auchausserhalb der Bauzone erhält (§ 83 bis Abs. 3PBG). Der Regierungsrat soll die Einzelheiten derUmlegung in einer Verordnung regeln.

Sondernutzungspläne

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IP BAU Fazit

7 Fazit

Für die Siedlungserneuerung stehen im KantonSolothurn zwei planungsrechtliche Instrumenteim Vordergrund, nämlich das Kommunale Leitbildund der Gestaltungsplan mit Sonderbauvorschrif-ten.

Im Kommunalen Leitbild legt die Gemeinde vorInangriffnahme der Ortsplanungsrevision diegrundsätzlichen Entwicklungen ihrer räumlichenStrukturen fest. Dabei kann sie im bereits über-bauten Siedlungsgebiet Areale bezeichnen, in de-nen die Nutzung intensiviert, durchmischt oderneu festgelegt werden soll. Mit Richtprojekten undBebauungsstudien kann sie räumliche Vorgabenfesthalten, die bei der Beurteilung von Gestal-tungsplänen und künftigen Bauvorhaben als mini-male Qualitätsnachweise beachtet werden müs-sen.

Damit sind die Behörden in der Lage, bei Ver-handlungen mit Bauinteressenten politisch abge-stützte städtebauliche Rahmenbedingungen offenzu legen, die Entwicklung und Gestaltung aktivmitzubestimmen und nicht erst bei «missglück-ten» Bauprojekten die Notbremse der Baubewilli-gungsverweigerung ergreifen zu müssen. Auchdie Würdigung allfälliger Ausnahmetatbeständesoll sich auf die Zielvorstellungen im KommunalenLeitbild als Entscheidungshilfen abstützen kön-nen.

Gleichzeitig dienen diese strukturellen Vorgabenauch als Grundlage für die Überarbeitung derZonenpläne, insbesondere Bauzonenplan sowieBau- und Zonenreglement. Wo die generellen Be-stimmungen im Zonenplan zu wenig detailliert füreine Vielzahl von einzelnen Erneuerungsvorhabenfestgesetzt werden können, muss die Gemeindemit Sondernutzungsplänen der spezifischen Situa-tion angepasste Lösungen erarbeiten. Sie kanndiese Gebiete im Zonenplan mit der Gestaltungs-planpflicht überlagern.

Der Gestaltungsplan nach solothurnischemRecht bietet die Möglichkeit, in räumlich und nut-zungsmässig komplexen Zentrumsgebieten so-wie in bereits überbauten, für die Nachverdichtunggeeigneten Arealen Bebauungslösungen zur Rea-lisierung zu verhelfen, die allenfalls unter Abwei-chung von einzelnen Vorschriften der Regelbau-weise, den Anforderungen an Wohn- und Aussen-raumqualität zu entsprechen vermögen. Das glei-che gilt für topografisch schwierige Gelände oderexponierte Lagen, wo landschafts- und ortsbild-

schützerische Aspekte besonders beachtet wer-den müssen.

Für die Siedlungserneuerung kann zusammen-fassend festgehalten werden, dass verständlicheEntwicklungskonzepte in behördenverbindlichenLeitbildern es den Gemeindebehörden erleichtert:

• das Erneuerungspotential im weitgehend über-bauten Gebiet einzuschätzen

• Gestaltungsplanpflichtgebiete im Bauzonen-plan einzuführen und darauf aufbauende mass-geschneiderte Lösungen zu sichern

• die Dichte der Zonenbestimmungen für dieSteuerung der Bautätigkeit zu reduzieren, umdamit auch einen Beitrag zur «Deregulierung»im Bereiche des Baurechts zu leisten.

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Teil 2 – Anhang

Anhang

Anhang 1 – Grundlagen, Konzepte, Leitbilder 23

1.1 Obachquartier Solothurn – Grundlagen für ein städtebauliches Konzept 23

1.2 Stadt Grenchen – Leitbild Kernrandzone Süd 28

Anhang 2 – Sondernutzungspläne 35

2.1 Teilzonenplan und Gestaltungsplan Obachschlaufen, Solothurn 1993 35

2.2 Gestaltungsplan mit Sonderbauvorschriften Areal Coop «im Brüggli», Dornach 41

2.3 Gestaltungsplan mit Sonderbauvorschriften Siedlung «Aarepark» in Solothurn 45

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Anhang 1Grundlagen, Konzepte, Leitbilder

Anhang 1.1 – Obachquartier Solothurn

1.1 Obachquartier SolothurnGrundlagen für einstädtebauliches Konzept

Quelle:Einwohnergemeinde der Stadt SolothurnStadtbauamt, Stadtplanerin Karin Lischner, dipl.Arch. ETH/SIA, Planerin BSP

Ausgangslage

Das Obachquartier in Solothurn liegt hinter demWestbahnhof und wirkt heute sehr heterogen mitseinen ständig erweiterten Fabrikanlagen, teilwei-se wertvoller Bausubstanz aus dem 19. Jahrhun-dert, verwilderten Gärten und leerem Baugelände,durchsetzt mit neueren Fabrik- und Lagerbauten.

Der dominierende Bahndamm begrenzt das Quar-tier im Nordosten.

Im Zusammenhang mit dem Bau der Autobahn N5und der Westumfahrung der Stadt Solothurn, wirdsich die Erreichbarkeit des bereits heute untererheblichem Entwicklungsdruck stehenden Quar-tiers zusätzlich verbessern.

Die Stadtplanung machte es sich deshalb zur Auf-gabe, die unterschiedlichen Interessen der Grund-eigentümer sowie der Öffentlichkeit zu optimierenund auf die Raumverträglichkeit zu prüfen. Dazusuchte sie ein städtebauliches Konzept.

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Vorgehen

AkteureZur Erarbeitung von Konzeptentwürfen wurde einneues Verfahren gewählt. 5 private Architekten-und Planungsteams erarbeiten Vorschläge in Zu-sammenarbeit und im Dialog mit einem Experten-gremium, in dem neben auswärtigen Gutachternauch die städtischen und kantonalen Planungsbe-hörden beteiligt sind. Aus einer Paralellprojektie-rung wurde ein offener Planungsprozess. Das Er-gebnis ist das Resultat aller an dieser PlanungBeteiligten.

ArbeitsphasenDer Weg zum städtebaulichen Konzept gliedertesich drei Arbeitsphasen.Zuerst (1. Phase) wurden im Plenum Grundlagenund Vorstellungen für die Entwicklungsmöglich-keiten des Quartiers ermittelt.Anschliessend (2. Phase) erarbeitete jedes Teameine Konzeptidee.In einer 3. Phase überarbeiteten die beiden Teams,deren Ergebnisse am meisten überzeugten, ge-meinsam zwei grundsätzliche Entwicklungs-konzepte.

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Entwicklungskonzept 1

Städtebauliches Potential

QuartiercharakterDas Obachquartier erscheint als eigen-ständiges Wohnquartier mit angrenzen-dem Quartier- und Stadtpark. Die innereStruktur ist aus der Anforderung desAbschirmens vom Bahnlärm einerseits,und dem Bedürfnis der räumlichen Aus-richtung zum Obachpark andererseits,abgeleitet.

Innere GliederungEs kommen zwei unterschiedliche, inSchichten angeordnete Überbauungs-muster zur Anwendung, die bezüglichNutzungsdichte und der Gebäudehö-hen ein Gefälle von Bahn zu Park bilden:Die Schicht entlang der Bahn soll block-randartig überbaut werden, entlang derBahn eher geschlossen, 4–5geschossig,so als Lärmriegel wirkend. Der Randentlang der Obachstrasse und ihrer zu-künftigen Verlängerung ist lockerer,bloss 3–4geschossig überbaut. Damitergibt sich eine räumliche Ausrichtungdieser Blöcke gegen die Obachstrasse.Die Schicht zwischen der Obachstrasseund dem Park soll durchlässig filterartigausgebildet werden, damit die Parkan-lage möglichst tief in die Überbauungwirken kann.Im Park können Gebäude für öffentlicheZwecke des Quartiers vorgesehen wer-den, solange dadurch der Charakter unddie Gestalt als öffentlicher Freiraumnicht verletzt werden.

Periphere ErschliessungBasiserschliessung WestDer heutige Zustand wird wie folgt er-gänzt:Die Anknüpfung erfolgt einseitig überdie neue Hochleistungsstrasse Basiser-schliessung West und den vorgesehe-nen Knoten «Oberhof».Die «Klammerfunktion» wird von derneuen Verlängerung der Glutz-Blotz-heim-Strasse übernommen, als Süd-Klammer funktioniert somit die Mutten-strasse, als Nord-Klammer wird die Op-tion des Segetz-Weststadt-Gürtels ein-gesetzt, das heisst der Fahrverkehr wirdvon der bestehenden Segetzstrasse anden Südrand des Gürtels verlagert.Zu den dezentralen Parkierungsanlagenim Quartierinneren kann, im Rahmender öffentlichen Einrichtungen des Se-getz-Weststadt-Gürtels, eine grössereöffentliche City-Parkierung vorgesehenwerden.

Die MassnahmenIm QuartierinnerenFussgängerverbindungen sind wie inder Null-Lösung vorzusehen.

Erschliessung

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Entwicklungskonzept 2

Städtebauliches Potential

Erschliessung


QuartiercharakterDas Obachquartier erscheint als City-erweiterung-Westbahnhof mit mehr-heitlich Dienstleistungs- und Gewer-benutzung. Die innere Struktur ist ausden Anforderungen der Quartier-Ver-knüpfung und -Erschliessung abgelei-tet.

Innere GliederungPrimäres Element der neuen Quartier-struktur bildet der langgestreckteStadtplatz in der Fortsetzung der West-bahnhofstrasse; diese räumliche Set-zung unterteilt das Quartier in eineNord- und Südhälfte.Beidseitig dieses Platzes und entlangder Bahn sind eher geschlossene,5geschossige Bauten vorgesehen, dieeinerseits als winkelförmige Lärm-riegel zwei ruhige, zum Obach orien-tierte Bereiche ausscheiden, anderer-seits soll über diese hohen und dichtenÜberbauungswinkel an die städtebau-liche Struktur des Westbahnhofvier-tels angeknüpft werden. Die Domi-nanz dieser hohen Ränder ermöglichtein späteres Weiterführen der West-bahnhofachse über den Obach hinaus.Der Obach bleibt als grünes Band er-halten, er wird zum öffentlichen erleb-baren, linearen Ereignis innerhalb ei-ner dichten städtischen Struktur.

Mittige ErschliessungNull-LösungEine eigentliche Null-Lösung (analogEntwicklungskonzept 1) ist nur mitdem baulichen Status Quo denkbar,sobald aber publikumsintenisve Kern-nutzungen erstellt werden, würde dieschon heute bestehende Verkehrspro-blematik derart verschärft, dass dieErschliessungsvariante Nord gebautwerden müsste.

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IP BAU Anhang 1.1 – Obachquartier Solothurn

Beurteilung

Das Gutachtergremium beurteilte die beiden Ent-wicklungsvarianten aufgrund folgender Kriterien:

• Angemessenheit des städtebaulichen Verhal-tens

• Veränderungspotential der Stadt

• Abhängigkeit von Grossinvestoren

• Ökonomische Auswirkungen

• Komplexität der notwendigen Planungsmittel

• Neue Arbeitsplätze

• Verkehr: Übereinstimmung mit gesamtstäd-tischen Zielsetzungen

Empfehlung

Das Gutachtergremium empfiehlt:

• Durch die Planungskommision ist die zu ver-folgende Entwicklungsvariante grundsätzlichfestzulegen.

• Die Grundeigentümer sind zu informieren, ihreAnliegen und Vorstellungen zu diskutieren.

• Die Öffentlichkeit ist zu orientieren und die Reak-tion der Quartierbewohner zu berücksichtigen.

• Das gewählte Entwicklungskonzept ist in dienotwendigen Planungsinstrumente umzuset-zen (Quartierkonzeptplanung, Nutzungspla-nung, zuhanden der Zonenplanrevision, Ge-staltungsrichtlinien, behördenverbindliche Auf-nahme in die «Grundzüge der anzustrebendenräumlichen Ordnung» gemäss § 9 Abs. 3 PBG).

• Vorprüfung durch die kantonalen Instanzen.

• Verabschiedung der Planungsinstrumentedurch die politischen Behörden (evtl. Teil-zonenplan für das Gebiet).

Allein schon diese intensive Arbeit am Obach-quartier wird den Behörden bei der Beurteilungallfälliger Bauvorhaben in diesem Gebiet sehr be-hilflich sein, wurde doch der Blick auf das über-geordnete Ganze geschärft. So konnten städte-baulich widersprüchliche Baugesuche zurückge-wiesen und ein Gestaltungsplan am Obach (sieheAnhang, 2.1) fundiert beurteilt werden.

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Anhang 1.2 – Stadt Grenchen, Leitbild Kernrandzone Süd

1.2 Stadt GrenchenLeitbild Kernrandzone Süd

Quelle:P. Feddersen, dipl. Arch. ETH/SIA,Planer BSP, SRLR. Klostermann, dipl. Arch. ETH/SIA,Planer BSP, SRLF. Argast, Siedlungsplaner HTL

Einleitung

Das Leitbild formuliert Grundzüge für die städte-bauliche Entwicklung des Planungsgebietes zwi-schen Solothurnstrasse und Bahnhof GrenchenSüd. Es schafft den Rahmen für die von der Stadtverfasste Absicht, das Gebiet in seiner Attraktivitätzu steigern und damit das bestehende Zentrumnördlich der Solothurnstrasse städtebaulich undnutzungsmässig besser mit dem Bahnhof zu ver-binden.

Aufgrund der Resultate des «StudienauftragsKernrandzone Süd» wurde das Büro Feddersen &Klostermann mit der Formulierung des richtplan-mässigen Gesamtkonzeptes beauftragt. Die Vor-schläge für die Fussgängerachse und den Bus-bahnhof waren aus der Arbeit des Büros M.+Y.Hausammann zu übernehmen. Das vorliegendeLeitbild geht aus der Überarbeitung durch dieArbeitsgemeinschaft Feddersen & Klostermann –M.+Y. Hausammann hervor (gemäss «Auftrags-formulierung für die Weiterbearbeitung» vom13. April 1993).

Das Leitbild dient als Grundlage für die weitereplanerische Bearbeitung des Gebietes «Kernrand-zone Süd». Als nächster Schritt könnte die Aus-arbeitung eines Teilnutzungsplanes erfolgen. Aus-sagen des Leitbildes, die nicht in die Nutzungspla-nung einbezogen werden können, sollen zu ver-waltungsanweisenden Vorgaben für die Bau- undPlanungsbehörde zur Beurteilung von Bauprojek-ten und zur Ausarbeitung von Gestaltungsplänenerklärt werden.

Mit dem Leitbild wird die Beschleunigung der bau-lichen Entwicklung in der «Kernrandzone Süd»und deren Steuerung in die gewünschte nutzungs-mässige und städtebauliche Richtung ermöglicht.Zur Weiterbearbeitung bedarf es der Absicherungdurch die politische Behörde.

Konzept des Leitbildes

Zwei Feststellungen haben die Arbeit im wesentli-chen bestimmt.

1. Das Gebiet besteht aus Fragmenten unter-schiedlichster Bebauungs- und Nutzungsstruk-turen, mit deren Charakteristiken und Potentia-len umgegangen werden muss. Eine Untertei-lung in einzelne Baufelder erscheint als Voraus-setzung für eine entsprechende Entwicklung amsinnvollsten.

2. Nur eine einheitlich gestaltete Freiraumstruktur(Strassen, Plätze, Grünräume) vermag das Ge-biet und seine unterschiedlichsten Teile zusam-menzuhalten und zu gliedern. Die Bearbeitungdes öffentlichen Freiraumes spielt deshalb einewesentliche Rolle.

Im vorliegenden Leitbild werden die in den Grund-gedanken gemachten Aussagen in Form einerSynthese für jedes Baufeld und für den gesamtenöffentlichen Freiraum zusammengefasst. Damitwird zudem den unterschiedlichen Zuständigkei-ten für die künftige bauliche Entwicklung Rech-nung getragen und für eine bessere Handhabungdurch Private und Behörden gesorgt.

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IP BAU Anhang 1.2 – Stadt Grenchen, Leitbild Kernrandzone Süd

Städtebauliche Identität und Akzente

Die räumliche Komposition des Quartiers richtet sich nach cha-rakteristischen Bauten und Aussenräume.

Fassaden und Baukörper als Fluchtpunkte der Achsen werden zustädtebaulichen Akzenten.

Es entsteht ein Netz von Bezugs- und Sichtachsen und verschafftdem Quartier eine neue Orientierung und Identität.

Städtebauliche Fixpunkte, architektonische Freiheiten

Neue präzis gestellte Bauten, Plätze und einige Zeugen derBaugeschichte, die als Merkmale erhalten bleiben, bestimmenOrte in der Quartierstruktur.

Die Regeldichte dieser städtebaulichen Rahmenbedingungenwird durch eine Charakterisierung von erwünschten Nutzungenund Baustrukturen ergänzt, lässt grössere architektonische Frei-heiten zu und gibt Spielraum für sozioökonomische Entwick-lungen.

Städtebauliches Konzept Ein Stück Stadt

In der heute nur teilweise bebauten Kernrandzone Süd befindensich Fragmente verschiedenster Baustrukturen.

Das zufällige Nebeneinander unterschiedlicher Massstäbe, Nut-zungen, Bebauungsformen und Parzellenstrukturen ist ein Cha-rakteristikum dieses Quartiers.

Diese scheinbar störende Heterogenität ist jedoch ein Potentialfür die Entwicklung eines vielfältigen Stadtraumes.

Das Betonen der Eigenheiten und das räumliche Zusammen-spiel dieser unterschiedlichen Baustrukturen ist Kern des städte-baulichen Konzeptes.

Dieses Zusammenspiel kann nur durch eine präzise Freiraum-struktur ermöglicht werden.

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Anbau an die Migros mit Überdeckung der Bus-haltestelle

Legende

Abgrenzungder Baufelder

charakteristische Bauten

bestehende Baustruktur

vorgeschlagene Baustruktur

mögliche Geschosszahl

Bezugs-, Sichtachsen

städtebauliche Akzente

Zeilen mitInnenhöfen

Beispiel für das Baufeld 9 mit Einzelbebauung:parzellenweise Ergänzung mit Stadtvillen

Varianten für das Baufeld 13 mit Zentrumsfunk-tionen: Anbau an die Migros und unterirdischeErweiterung

Beispiel fürdas Baufeld 5mit Neuüber-bauung:

Blockrand-bebauung

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Der mittlere Abschnitt der «Dr. Josef-Girard-Strasse» wird zurPromenade mit Baumdach

Legende

Grünflächen

minerale Flächen

neue Plätze

Bäume

Sichtbeziehungen

markante Fassaden,Freiraum charakteri-

sierend

Freiraum

Freiraumnetz, Verknüpfung mit dem Stadtkern

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Netzwerk

Die Freiraumstruktur ist das räumliche Gerüst des städtebauli-chen Konzeptes.Strassen, Plätze, Wege, Pärke und Gärten sind zu einem Netz-werk zusammengesetzt und bestimmen die Baustruktur dereinzelnen Baufelder.Das Netzwerk stützt sich auf die Achse Marktplatz – Bahnhof undauf fünf Gartenanlagen.Im Inneren der Kernrandzone Süd hat die lockere Bebauuungeinen wervollen offenen Grünraum bewahrt. Diese Gärten mitihrem Baumbestand sichern einen ökologisch interessantenRaum.

Der Grünraum, ein Existenzwert

Die bestehenden Bäume werden im architektonischen Entwurfder Baufelder integriert und mit neuen Pflanzungen ergänzt.Bauliche Verdichtung darf nicht nur zum Verlust von Grünräu-men führen, sondern soll zum Anlass für eine werterhaltendeFreiraumgestaltung genommen werden.

Für den «Girard-Park» bieten sich je nachzukünftigen Eigentumsverhältnissen2 Gestaltungsmöglichkeiten:

Als öffentlicher Park mit Durchgang fürFussgänger.

Als privater Garten, eingefasst mitFussgängerwegen.

Markante Gebäude, visuelleBeziehungen im Aussenraum

Beispielhafte Platzgestaltung inMonthey, VS

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IP BAU Anhang 2.1 – Teilzonenplan und Gestaltungsplan Obachschlaufen, Solothurn 1993

2.1 Teilzonenplan und Gestal-tungsplan Obachschlaufen,Solothurn 1993

Quelle:Stadtbauamt Solothurn, Stadtplanerin Karin Lischner, dipl. Arch. ETH/SIA, Planerin BSPVerfasser:Pius Flury, dipl. Arch. ETH/SIA, Solothurn

Das Quartier um den Obachlauf in der Stadt Solo-thurn ist ein sehr charmantes Quartier. Frühersiedelten sich dort Fabrikantenvillen mit grossen

Anhang 2Sondernutzungspläne

Gärten an. Der Zonenplan der Stadt wies aller-dings grosse Teile, so auch die Obachschlaufe, derBauzone zu. Die an den Obachlauf grenzendenGrundeigentümer planten Erweiterungen bzw.eine Überbauung der noch freien Parzellen. Ausverschiedenen Gründen konnte eine koordinierteÜberbauung erst ausgelöst werden, als die Bau-sowie die Planungkommission erste Baueinga-ben, die weder der Quartierstruktur noch der Ge-bäudetypologie der umgebenden Bebauung ent-sprachen, ablehnten.

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Anhang 2.1 – Teilzonenplan und Gestaltungsplan Obachschlaufen, Solothurn 1993

Durch geschickte Verhandlungsführung der Stadt-planung konnte mit dem Architekt Pius Flury undden Grundeigentümern eine Bebauungslösunggefunden werden, die sowohl den städtebaulichenRahmenbedingungen als auch dem Freiraumkon-zept der Stadt Solothurn entspricht. Die Gebäude-volumen wurden in städtebaulich logischen Bau-bereichen dicht angeordnet, dafür konnte dieSchlaufe des Obaches freigehalten werden (Frei-haltezone).

Das planungsrechtliche Instrument zur Festlegungder neuen Verteilung von Bauzonen und Freihalte-

zone war ein Gestaltungsplan nach Solothurni-schem Recht. Mit Sonderbauvorschriften wurdezudem das kubische Erscheinungsbild der Ge-bäude in den Baubereichen festgelegt.

In diesem Prozess halfen die übergeordnetenstädtebaulichen Vorstellungen (siehe Anhang, 1.1)sowohl zur Beurteilung der mangelhaften erstenBaueingaben, als auch zur Erarbeitung einerbe-friedigenden, in die übergeordneten Konzepte ein-gebetteten, massgeschneiderten Lösung, welcheeinen Beitrag zur Quartiererneuerung und Nut-zungsintensivierung darstellt.

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IP BAU Anhang 2.1 – Teilzonenplan und Gestaltungsplan Obachschlaufen, Solothurn 1993

Teilzonenplan Obachschlaufen

Zonen bestehend

Zone für öffentliche Bautenund Anlagen

Freihaltezone Fh

Wohnzone W3

Zonen neu

Zone für öffentliche Bautenund Anlagen

Freihaltezone Fh

Wohnzone W3

Sonderbauvorschriften

§ 01 ZweckDer vorliegende Gestaltungsplan «Obachschlau-fen» bezweckt eine städtebaulich und architekto-nisch gute Bebauung, die Festlegung der Nut-zung und der kubischen Erscheinungsbilder, so-wie die Freihaltung der Obachschlaufe GBNR5259.Der «Bebauungsplan Obachgebiet» vom13.1.1978 wird im Bereich des Gestaltungsplanesaufgehoben.

§ 02 ArealGeltungsbereichDie Grundstückverhältnisse zwischen den Eigen-tümern, der Parzellen GBNR 1420 und GBNR 5259sind gemäss Kauf-Vorvertrag vom 22. Januar1993 geregelt.

§ 03 NutzungsintensitätDie maximal zulässige anrechenbare Bruttoge-schossfläche gemäss der kantonalen Bauverord-nung (KBV) beträgt aufGBNR 4663 und GBNR 1420

5‘500 m2 (inkl. Sockelgeschoss)GBNR 1634

2‘600 m2 (inkl. Gartenhaus und Sockel)

§ 04 Baubereich Klinik

Villa Die «Gründer-Villa» ist in ihrem kubischenErscheinungsbild und ihrer Gestaltung zuerhalten

Liftanbau Villa

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Zufahrt von der Leopoldstrasse auf GBNR 1634.Es ist nur eine Zufahrt möglich. Die genaue Lagewird im Bauprojekt festgelegt.

§ 09 UmgebungMit dem Bauprojekt ist in Zusammenarbeit mitdem Stadtbauamt ein Umgebungsplan zu erstel-len, der die Gestaltung der öffentlichen und priva-ten Aussenräume aufweist. Die Aussenraumge-staltung ist Teil des Baubewilligungsverfahrens.

Grünbereich mit bestehender Bachuferbepflan-zung: Der bestehende Baumbestand innerhalbder Abstandslinie Ufergehölz ist zu erhalten.Das gewachsene Terrain darf nur geringfügigverändert werden.

……… Stockmitte Ufergehölz

– – – – Ufergehölzgrenzen

–··–··– Abstandslinie Ufergehölz

§ 10 MassvorschriftenDas maximale Ausmass der ober- und unterirdi-schen Bauten wird definiert durch die Bauberei-che und die schematischen Schnitte mit max.Höhenkoten.Eine Unterschreitung ist zulässig, sofern dadurchweder öffentliche noch nachbarliche Interessenverletzt werden und der Plan nicht in den Grund-zügen verletzt wird.

§ 11 GestaltungDer gesamte Baubereich Wohnbebauung mussals 3-geschossiger Baukörper erscheinen. Attikaund Sockel sind dementsprechend architek-tonisch zu gestalten.Die Dächer der Neubaubereiche sind flach auszu-bilden.

§ 12 LärmschutzDas Gestaltungsplangebiet befindet sich in derEmpfindlichkeitsstufe ES II gemäss LSV Art. 43.Die entsprechenden Immissionsgrenzwerte sindeinzuhalten. Im Baubewilligungsverfahren ist derNachweis über die Einhaltung der Lärmgrenz-werte zu erbringen.

§ 13 AusnahmenDie Baubehörde kann Abweichungen vom Ge-staltungsplan und den Sonderbauvorschriftenzulassen, wenn der Charakter der Bebauung ver-stärkt wird und keine öffentlichen und/oder schüt-zenswerten privaten Interessen verletzt werden.

Operationsstrakt bestehend

Ergänzungsbauten:

max. Kote 440.0 m.ü.M.


durchgehende Verglasung max. Kote 437.0m.ü.M.


§ 05 Baubereich Wohnbebauung

bestehendes Gartenhaus ist zu erhalten

Neubau:max. Kote 440.0 m.ü.M. oberstes Geschoss:Attika

Sockel: max. Kote 429.2 m.ü.M.

§ 06 Nebenbauten, ohne anrechenbare Nutzung andie AZKleinere An- und Nebenbauten, wie Fahrradun-terstände etc. sind ausserhalb der Baubereicheim Rahmen des ordentlichen Baubewilligungs-verfahrens möglich.

§ 07 FusswegÖffentlich-rechtliche Fusswegverbindung vonder Leopoldstrasse durch die ObachschlaufeGBNR 5259 zur Muttenstrassen, Breite 2 m. Diegenaue Lage des Weges wird im Zusammenhangmit der Umgebungsgestaltung von der Baube-hörde festgelegt. Die Zufahrt zur Parzelle GBNR1121 ist auf diesem Weg gestattet, solange dieNutzungsart und Nutzungsintensität des Wohn-hauses nicht verändert wird.

Öffentlich-rechtlicher Fussweg ins nordwestlicheObachquartier. Lage gemäss Bauprojekt.

§ 08 Erschliessung und ParkierungVorfahrt- und ParkierungsbereichDie erforderliche Anzahl Parkplätze wird im Bau-gesuchsverfahren festgelegt. Sie richtet sichnach Paragraph 42 KBV.

Für Mopeds und Velos müssen genügende - derGrösse und Nutzung der Bauten angepasste -Abstellflächen erstellt werde.

Bereich für durchgrünte Parkierungsanlagen

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Gestaltungsplan Obachschlaufen


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Schnitt Y

Schnitt U

Schnitt V

Schnitt X


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2.2 Gestaltungsplan mitSonderbauvorschriftenAreal Coop «im Brüggli»,Dornach

Quelle:Coop Basel ACUVerfasser:Burkard, Meyer, Steiger und Partner, Baden

Bei diesem Gestaltungsplan musste die städte-bauliche Situation am Rande der Kernzone mithistorischer Bausubstand geklärt werden. Dabeiging es um die Gestaltung des Dorfeingangs unddie Vermittlung zwischen alter 2geschossigerBausubstanz und einem neueren 7geschossigen

Anhang 2.2 – Gestaltungsplan mit Sonderbauvorschriften , Areal Coop «im Brüggli», Dornach

Punkthaus. Auch die Nutzungsverteilung vonWohnungen, Verkaufsfläche für einen neuenCoop-Laden und sonstige Büronutzung wurde imGestaltungsplan und den Sonderbauvorschriftengeregelt. Daneben mussten die Anforderungen anZufahrt und Parkierung ebenfalls erfüllt werden.

Um eine möglichst hohe Qualität zu erreichen,wurde zuerst ein Wettbewerb unter drei eingelade-nen Architekturbüros durchgeführt. Der Sieger,Burkard, Meyer, Steiger und Partner, erarbeiteteanschliessend den vorliegenden Gestaltungsplanmit Sonderbauvorschriften. Auf diese Weise wur-de eine Lösung gefunden, die einerseits eine hohestädtebauliche Qualität und andererseits die An-forderungen an eine zeitgemässe Nutzung in die-sem empfindlichen Gebiet erfüllte.

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Geltungsbereich

Baubereich UG max. Ausdehnung

Baubereich A viergeschossig

Baubereich B dreigeschossig

Baubereich C dreigeschossig

Baubereich D eingeschossig

Vordächer

öffentliche und öffentlich zugängliche Fussgängerfläche

öffentliche Erschliessungsfläche

Verkaufsfläche

Grünfläche, privat

Hartbelag, privat


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§ 1 Geltungsbereich

Der Gestaltungsplan und die Sonderbauvor-schriften gelten für das im Gestaltungsplandurch eine strichpunktierte Linie gekenn-zeichnete Gebiet.

§ 2 Zweck

Der Gestaltungsplan bezweckt

– Eine ortskerngerechte Bebauung bezüglichBauvolumen und Bautengliederung

– Eine gemischte Nutzung (Detailhandel,Dienstleistung, Wohnen) im festgelegtenGebiet

– Die Definierung von Erschliessung, Zu- undAnlieferungsbereichen

– Die Festlegung der unterirdischen Parkie-rung mit Sicherstellung der unterirdischenGebietserschliessung zum Areal West.

§ 3 Bestandteile des Gestaltungsplanes

1. Basis des Gestaltungsplans bildet das Er-gebnis des Studienauftrages, verfasst vomBüro Burkard Meyer Steiger und Partner,beurteilt am 30./31. März 1993.

2. Der Gestaltungsplan umfasst:

– Gestaltungsplan 1 : 200, verbindlich

– Sonderbauvorschriften, verbindlich

– Modell und Pläne des Studienauftrags ori-entierend

§ 4 Stellung zum Bau- und Zonenregle-ment

Soweit Sonderbauvorschriften nichts ande-res bestimmen, gelten das Baureglement unddie Zonenordnung der EinwohnergemeindeDornach sowie die relevanten kantonalenVorschriften.

§ 5 Nutzung

Die Hochbauten sind in folgende Baubereichegegliedert:

A: EG Dienstleistungen (Coop-Laden)1.OG Wohnen2.OG Wohnen3.OG Wohnen

B: EG Dienstleistungen (Coop-Laden)1.OG Nebenräume für Dienst-

leistungen / oder Wohnen2.OG Wohnen

C: 1.UG Dienstleistungen (Laden)EG Dienstleistungen (Laden)1.OG Dienstleistungen und Büro2.OG Dienstleistungen und Büro

D: EG Dienstleistungen (Coop-Laden)

§ 6 Massvorschriften

Von den vorgegebenen Begrenzungsliniender einzelnen Baubereiche darf max. ± 1.00 mabgewichen werden. Die im Gestaltungsplaneingetragenen Abstände zu den Nachbarpar-zellen 2703/3217/2346 sind verbindlich.

Gegenüber der Kantonsstrasse muss minde-stens ein Abstand von 2.5 m eingehalten wer-den.

§ 7 Gestaltung

1. Die Hauptdächer sind als Flachdächer mitoder ohne leichte Neigung auszuführen.

2. Das Dach (des Baukörpers D) muss mitgeeigneten architektonischen Mitteln ge-gliedert oder extensiv begrünt werden.

3. Attikageschossse sind nicht erlaubt, Lift-aufbauten sind zulässig.

4. Die laubengangähnliche Erschliessung imBereich Neuarlesheimerstrasse ist minde-stens im 1. und 2. Obergeschoss zu vergla-sen.


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5. Die Baukörper müssen als horizontal ge-schichtete Baukörper architektonisch aus-formuliert sein.

§ 8 Lärmschutz

1. Das Gebiet des Gestaltungsplanes ist derEmpfindlichkeitsstufe III zugeteilt. Im Bau-bewilligungsverfahren ist der Nachweisder Grenzwerteinhaltung zu erbringen.

2. Ein- und Ausfahrt Tiefgarage:Zum Immissionsschutz der angrenzendenLiegenschaften auf Parz. 2703 und Parz.3217 kann eine angemessene Lärmschutz-vorrichtung errichtet werden, deren Dach-kote die Strassenkote nicht mehr als 2.20 müberschreitet.

§ 9 Erschliessung

1. Die Erschliessung ist im Gestaltungsplandargestellt und verbindlich. Abände-rungen und Anpassungen im Bereich desKreisels im Rahmen des kant. Erschlies-sungsplanes bleiben vorbehalten.

2. Im öffentlichen Fussgängerbereich dürfenkeine Parkplätze angeordnet werden.

§10 Tiefgarage / Untergeschoss

1. Die nötige Anzahl Parkplätze wird im Bau-bewilligungsverfahren festgelegt. Sie rich-tet sich nach § 42 / KBV.Von der Zielvorgabe des Studienauftrages(140 Parkplätze) sollte nicht wesentlich ab-gewichen werden.

2. Die Parkierung ist im 1. und 2. Unterge-schoss vorgesehen.

3. Die Lage der Zu- und Ausfahrt ist im Gestal-tungsplan verbindlich festgelegt.

4. Eine spätere Parkingsverbindung unterKantonsstrasse ins Areal West wird im Ge-staltungsplan sichergestellt. Diese ist vorder Erstellung des Hauptbaus A zu realisie-ren.

Abmessungen Tunnel:Breite im Licht 6.00 mHöhe im Licht 2.40 mOK Tunnel 290.30 m.ü.M.

§11 Umgebungsgestaltung

Begrünung und Möblierung sowie eine allfäl-lige Verschiebung des best. Brunnens werdenim Baubewilligungsverfahren festgelegt.

§12 Ausnahmen

Die Baukommission kann im Interesse einerbesseren ästhetischen oder wohnhygieni-schen Lösung oder aufgrund von Anpassun-gen im Rahmen der weiteren Projektbearbei-tung, Abweichungen vom Plan und von ein-zelnen dieser Bestimmung zulassen, wenndas Konzept der Überbauung erhalten bleibt,keine zwingenden kantonalen Bestimmun-gen verletzt werden und die öffentlichen undnachbarlichen Interessen gewahrt bleiben.

§13 Inkrafttreten

Der Gestaltungsplan und die Sonderbauvor-schriften treten mit der Genehmigung durchden Regierungsrat in Kraft.


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IP BAU Anhang 2.3 – Gestaltungsplan mit Sonderbauvorschriften Siedlung «Aarepark» in Solothurn

2.3 Gestaltungsplan mitSonderbauvorschriftenSiedlung «Aarepark» inSolothurn

Quelle:Heinz Kurth, dipl. Arch. ETH/SIA, BurgdorfBericht des Architekten

Vorgeschichte

Die Firma Eternit schreibt im Sommer 1987 einengesamtschweiz. Ideenwettbewerb aus. Das Pro-gramm fragt nach Ideen für die Erneuerung vonWohnsiedlungen aus den 60er und 70er Jahren.Man geht gemäss einer ETH-Studie davon aus,dass in den 90er Jahren jährlich 60 000–70 000Wohnungen aus den Höchstkonjunkturjahrenhaus- und gebäudetechnisch saniert werden müs-sen.

Am Studienobjekt «Aarepark» werden im speziel-len folgende Verbesserungsvorschläge erwartet:

– Anpassung der Wohnungsgrundrisse an die er-höhten Komfortansprüche, im speziellen im Be-reich der Küchen und Sanitärräume .

– Attraktivere Gestaltung der Aussenräume.

– Verdichtung mittels Zusatznutzungen, u.a. mitKleingewerbenutzungen.

– Behebung der bautechnischen Mängel und en-ergiebewusste Gestaltung der Aussenhülle.

– Lösungen für die siedlungseigene Parkierung.

– Verkehrsberuhigung der Erschliessungsstrasse(Hans-Huber-Strasse).

Die baulichen Eingriffe sollen das Bewohnen derWohnungen während dem Umbau ermöglichen.

Es werden 58 Arbeiten eingereicht. Die Palette derVorschläge reicht von Gross- bis Kleineingriffen.Dr. R. Schilling hat sie in der Eternit-Broschüre«Neues Leben, alte Häuser» dokumentiert. DasProjekt «Casanova» wird zur Ausführung empfoh-len.

Die Weiterbearbeitung verläuft in 3 Arbeitsphasen:

1988 Erarbeitung des Vorprojektes, des Gestal-tungsplanes, der detaillierten Kostenschät-zung.

1989 Erarbeitung des Projektes, der Baueingabeund des detaillierten Kostenvoranschlages.Sowohl gegen den Überbauungsplan wiegegen die Baubewilligung werden z.T. vehe-mente Einsprachen erhoben, u.a. auch vonden Bewohnern.

1990 Im Frühling kann mit dem Umbau begonnenwerden. Man rechnet mit dem Abschluss derArbeiten im Sommer 1992.

Die bestehende Siedlung

Die Siedlung «Aarepark» ist gut gelegen in derNähe des Aareufers westlich der Altstadt in derNähe von Sportanlagen. Sie wird auf der Grundla-ge eines Überbauungsplanes der 50iger Jahre ab1960 realisiert. Sie umfasst 9 typisierte Gebäudemit total 108 1- bis 5-Zimmerwohnungen. Hier dieDetaildaten:

– Parzellenfläche total 13'832 m2

– Bruttogeschossfläche vorhanden total 9663 m2

– Dichte vorhanden (Ausnützung) 0.698

– Anzahl Wohnungstypen: 7 (ohne separate Ein-zelzimmer), einheitlich standartisiert.

Als besondere Qualitäten der Siedlung nebst derLage sind die schönen Gartenhöfe, die guteWohnungsgrössendurchmischung und der vor-teilhafte Mietzins zu erwähnen. Der Grad der Mie-terzufriedenheit ist hoch. Dies belegt die durch-schnittliche Wohndauer von 10.6 Jahren über alleWohnungstypen. Die Mieter sind mehrheitlich be-reit, für eine angepasste Sanierung eine Mietzins-erhöhung zu akzeptieren.

Das Sanierungsprojekt

Während den 2 Jahren Überarbeitungsphase wirddas Projekt mehrmals verändert, d.h. unter demDruck der Kosten die vorgesehenen baulichenMassnahmen reduziert. Das nun in Ausführung

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begriffene Projekt sieht die folgenden Massnah-men vor:

Wohnanlage:

– In einem Hof wird eine unterirdische Einstellhal-le mit ca. 50 Parkplätzen gebaut.

– Alle Gartenhöfe werden umgestaltet und z.T. mitindividuellen Gartenplätzen versehen.

– Längs der Hans-Huber-Strasse entstehen3 Kopfgebäude mit ca. 450 m2 Kleingewerbe-fläche. In einem dieser Kopfgebäude ist derGemeinschaftsraum für die ganze Siedlung vor-gesehen.

– Die Umgestaltung der Hans-Huber-Strasse istgeplant aber noch nicht bewilligt.

Verdichtung:

Insgesamt mit den Kopfbauten, Erkeranbautenund vereinzelten inneren Umdispositionen wirddie Siedlung um ca. 10% verdichtet, d.h., es wer-den ca. 1000 m2 neue Wohn- und Kleingewerbeflä-che geschaffen.

Erfahrung mit Projektierung und Planung

Rückblickend, soweit dies schon möglich ist, kön-nen aus den Erfahrungen am Objekt Aareparkfolgende Schlüsse gezogen werden:

– Die breite Auseinandersetzung mit dem ThemaErneuerung und die relativ hohe Zielsetzungs-vorgabe sind vermutlich nur mit einem Wettbe-werbsverfahren zu erreichen. Bei der renditege-prägten Auseinandersetzung um das Ausfüh-rungsprogramm ist eine Wettbewerbsvorgabeeine für alle Beteiligten hilfreiche ideelle Grund-lage.

– Die Mitsprache und Integration der Mieter istproblemreich, aber anzustreben. Die Siedlungs-erneuerung sollte als Gesamtoptimierung füralle Betroffenen verstanden werden.

– Der Erneuerungs- resp. Investitionsgrad mussflexibel bleiben. Das Angebot von verschiede-nen baukastenartigen Interventionsstufen be-währt sich, sollte aber nach unter bis zu einer

absoluten Minimalstufe erweitert werden. DieErfahrungen sollen die Kosten-Nutzen-Relatio-nen besser in den Griff bekommen.

– Eine mögliche Verdichtung sollte grosszügigsein. Der Aarepark könnte eine doppelte Ver-dichtung bei höherer Qualität vertragen. BeiErneuerungsprojekten dieser Art sollte die Aus-nützungsziffer abgeschafft werden. Die gesetzli-chen Grundlagen dazu fehlen.

– Die Parkierungsvorschriften müssen sinnvollund angepasst angewendet werden.

– Konzept und Bautechnik sollten so verbessertwerden, dass die baulichen Eingriffe in bewohn-te Wohnungen minimalisiert werden können.

– Der Aufwand für die Realisierungsbetreuung istunverhältnismässig gross und übersteigt dieMöglichkeiten einer «normalen» Bauführung.

Anhang 2.3 – Gestaltungsplan mit Sonderbauvorschriften Siedlung «Aarepark» in Solothurn

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IP BAU Anhang 2.3 – Gestaltungsplan mit Sonderbauvorschriften Siedlung «Aarepark» in Solothurn

Begrenzung

Geltungsbereich Gestaltungsplan

Erschliessung

Verkehrsberuhigte Erschliessungs-strasse

Ein- und Ausfahrt Parking

Unterirdisches Parking

Besucherparkplätze

Interne Fussgängererschliessung

Baufelder

Bestehend 3 Geschosse

Anbau 3 Geschosse

Anbau 3 Geschosse

Anbau 3 Geschosse

Balkone u. Wintergärten 3 Geschosse

Atelierbauten 2 Geschosse

Nebenbauten 1 Geschoss

Mögliche Baukörper

Aussenräume

Vorgärten

Höfe / Grünbereiche

Bestehende Bäume zu erhalten

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Allgemein

Soweit die Sonderbauvorschriften nichts anderesbestimmen, gelten die Vorschriften des Bau- undZonenreglementes der Stadt Solothurn.

Erschliessung,Fahrverkehr und Parkierung

§ 1Die Zufahrten zu den neuen Parkierungsanlagenmüssen von der Hans-Huber Strasse und der Ste-phan-Jäggi Strasse erfolgen.

§ 2Es sind inklusive Besucherparkplätze total 70überbauungseigene Parkplätze auszuweisen, da-von mindestens 80% in Garagen.

ErschliessungFussgänger

§ 3In den Höfen I bis III sind mindestens je eineFussgängerquerverbindung Hans-Huber-Strassebis Edmund-Wyss Strasse sicherzustellen. DerenLage hat zwischen den Baufeldern B und D zu sein.Die Minimalbreite beträgt 2.00 m.

Baufelder

§ 4Die ausgeschiedenen Baufelder werden wie folgtdefiniert:

Baufeld Geschoss- Gebäude-zahl höhe

A bestehend 3 gemäss Art. 18 KBRB Anbau (B1-4) 3 gemäss Art. 18 KBRC Balkone / WG 3 gemäss Art. 18 KBRD Atelierbauten 2 gemäss Art. 18 KBRE Nebenbauten 1 gemäss Art. 18 KBR

Baufelder

§ 5Der Grad der Flächenbelegung der Baufelder wirdfolgendermassen geregelt:

Baufeld 5 Flächenbelegung (maximal)

B1 100%B2 60%B3 45%B4 25%C 100%D 66%E 45%

Gebäudeabstände

§ 6Für Gebäude höher als ein Geschoss gilt ein mini-maler Gebäudeabstand von 5.00 m.

Bei Reduktion des Gebäudeabstandes bis auf mini-mal 2.50 m muss eine der betroffenen Fassaden alsBrandmauer ausgebildet werden.

(Ausgenommen sind Nebenbauten im BaufeldB2).

Durch die Reduktion der Gebäudeabstände dürfenkeine wohnhygienisch zu beanstandende Beschat-tungen und Einblicke entstehen.

Nutzung

§ 7Für den Gestaltungsplanbereich gilt die Wohnzonegemäss § 40 des Bau- und Zonenplanreglementesder Stadt Solothurn.

Ausnützung

Die Ausnützung (AZ) beträgt maximal 0.77. Siewird als Durchschnitt über alle Parzellen gerechnet(Parzelle 3664, 3665, 36663 3667, 3663).

Für eine energietechnische Sanierung der beste-henden Bauten wird ein Ausnützungs-Bonus ge-währt, der der zusätzlichen Konstruktionsstärkeder Aussenwände entspricht (bis zu maximal einerzusätzlichen Konstruktionsstärke von 20 cm)

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Gestaltung

§ 9Die Siedlung ist als Einheit zu erhalten und zugestalten.

Die Hofgruppen und Einzelhäuser können vonein-ander differenziert gestaltet werden.

Umgebungsgestaltung

§ 10Die Gartenhöfe mit ihrer hochstämmigen Bepflan-zung sind im Rahmen des Gestaltungsplanes zuerhalten.

Mit der Baueingabe ist die Umgebungsgestaltungdetailliert auszuweisen, insbesondere:

– Fussgängerbereiche, Hartplätze

– die Grünbereiche, Hecken, Einfriedungen

– Spielplätze

– Terrainveränderungen, Böschungen,Stützmauern

Vorgärten

§ 11Vorgärten können Garten-, Stützmauern, Einfrie-dungen und Bepflanzungen aufweisen.

Garten- und Stützmauern können mit Kronen bis1.20 m über die Kote des Trottoirs an die Grenzeangebaut werden. Darüber hinaus sind aufgesetzt,durchbrochene Einfriedungen und Lebhäge vonmaximal 1.80 m gestattet.

Kleine Gartenhäuser

§ 12Das Aufstellen von kleinen Gartenhäusern undähnliches ist in den Baufeldern E ohne Baubewilli-gung erlaubt.

Ausnahmen

§ 13Die Baubehörde kann geringfügige Abweichun-gen von einzelnen Bestimmung dieser Vorschrif-ten sowie vom Gestaltungsplan bewilligen, wenndadurch der Charakter der Überbauung nicht be-einträchtigt wird und keine öffentlichen und schüt-zenswerten privaten Interessen verletzt werden.


Ergänzungsband für den Kanton Solothurn

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