Erwerb von Grundstücken und Wohn eigentum in der Schweiz durch Ausländer

Das Wichtigste in Kürze

■ Der Kauf von Grundstücken in der Schweiz ist für Ausländer eingeschränkt.■ Grundstücke für Betriebszwecke können bewilligungsfrei erworben werden.■ Voraussetzung für den Erwerb eines Erstwohnsitzes durch einen Ausländer ist eine tat-

sächliche Wohnsitznahme in der Schweiz. Für EU/EFTA-Bürger ist eine Aufenthaltsbewil-ligung ausreichend (B, C-, evtl. auch L-Bewilligung), Bürger anderer Staaten benötigenzwingend eine C-Bewilligung.

■ Für Ferienwohnungen bestehen kantonal unterschiedliche Kontingente mit denen der Er-werb bewilligungsfrei möglich ist.

■ Aktien von börsennotierten Immobiliengesellschaften und Anlagefonds können frei gehan-delt werden, der Kauf von Anteilen an nicht notierten Immobiliengesellschaften ist einge-schränkt.

Inhaltsverzeichnis

Was ist die Lex Koller? Eine Kurzeinführung 1Welche Erwerber sind der Lex Koller unterstellt? 2Welche Grundstücksnutzungen sind bewilligungspflichtig? 3Was können Ausländer problemlos erwerben? 4Tabellarische Übersicht 6Gibt es eine Lex Koller für juristische Personen? 7Glossar 8Engel & Völkers in der Schweiz und im Fürstentum Liechtenstein 9

Was ist die Lex Koller? Eine Kurzeinführung

Bereits seit 1961 kennt die Schweiz Gesetze, welche aus Angst vor dem „Ausverkauf der Hei-mat“ den Kauf von Grundstücken durch Ausländer einschränken. Die Vorschriften wurdenmehrmals gelockert, letztmals im Jahre 1997, und sind heute unter dem Namen „Lex Koller“bekannt. Das Gesetz ist auf Bundesebene erlassen und somit gesamtschweizerisch anwendbar.Der Vollzug ist an die Kantone delegiert.

Das Gesetz arbeitet mit einer Negativdefinition und regelt, welche Grundstücksgeschäfte fürAusländer bewilligungspflichtig sind.

Sämtliche Geschäfte bei denen die folgenden Voraussetzungen kumulativ erfüllt sind, unter-liegen der Bewilligungspflicht:

■ Der Erwerber ist eine Person aus dem Ausland■ Das Grundstück ist aufgrund seiner Nutzung bewilligungspflichtig■ Das erworbene Recht gilt als Immobilienerwerb im Sinne des BewG

Alle anderen Transaktionen bedürfen keiner Bewilligung und sind somit problemlos möglich.

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Welche Erwerber sind der Lex Koller unterstellt?

Als „Person aus dem Ausland“ gelten folgende Gruppen:

■ Ausländer mit Wohnsitz im Ausland■ Ausländer mit Wohnsitz in der Schweiz, die weder Bürger eines EU oder EFTA-Landes

sind, noch eine gültige Niederlassungsbewilligung haben

Somit können folgende Personen frei Immobilien in der Schweiz erwerben:

■ Schweizer / Doppelbürger mit Sitz in der Schweiz oder im Ausland■ EU/EFTA-Bürger mit rechtmässigem und tatsächlichem Wohnsitz in der Schweiz

(Aufenthaltsbewilligung B, C, evtl. Kurzaufenthalt L)■ Bürger anderer Staaten mit C-Bewilligung und tatsächlichem Wohnsitz in der Schweiz

Der Erwerb über eine juristische Person kann nur erfolgen, wenn die Gesellschaft sowohl ihrenSitz in der Schweiz hat, als auch durch Personen mit Sitz in der Schweiz beherrscht wird. DerUmweg über eine Schweizer Aktiengesellschaft funktioniert somit für Ausländer nicht. Rele-vant für die Bewilligungspflicht ist der Status der „wirtschaftlich berechtigten“ natürlichenPerson.

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Welche Grundstücksnutzungen sind bewilligungspflichtig?

Ein- und Mehrfamilienhäuser, Eigentumswohnungen und Bauland für solche Bauten sindgrundsätzlich bewilligungspflichtig und können somit von Personen aus dem Ausland nichterworben werden.

Unbebautes Land ist dann bewilligungspflichtig, wenn nicht innerhalb eines Jahres mit derErstellung einer bewilligungsfreien Baus begonnen wird.

Als Ausnahme können Zweitwohnungen von Grenzgängern in ihrer Arbeitsregion und Woh-nungen, die mit einem Betriebsstättengrundstück zusammenhängen, erworben werden.

Dies bedeutet, dass sämtliche Bauten mit gewerblicher Nutzung für Ausländer frei erwerbbarsind.

Bewilligungspflichtig ist der Erwerb von Grundstücken, bzw. sämtlicher Geschäfte, die demAusländer eine eigentumsähnliche Verfügungsgewalt verschaffen. Dies sind insbesondere:

■ Erwerb eines Grundstückes, Baurechts, Wohnrechts oder einer Nutzniessung■ Erwerb von Anteilen an einer juristischen Person, ausgenommen, wenn diese Anteile an

einer Börse in der Schweiz notiert sind■ Begründung und Ausübung von Kauf-, Verkaufs- und Rückkaufsrecht■ Andere Geschäfte, die dem Erwerber eine eigentumsähnliche Stellung verleihen (z.B. langer

Mietvertrag mit unüblichen Vertragsbestimmungen)

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Was können Ausländer problemlos erwerben?

Es gibt einige wichtige Ausnahmen und Möglichkeiten, als Ausländer mit Wohnsitz im Auslandtrotz der Lex Koller Immobilien oder Bauland in der Schweiz zu erwerben.

Ausnahme 1: Gewerbliche Immobilien und Betriebsstätten

Wenn das Grundstück als ständige Betriebsstätte eines Handels-, Fabrikations- oder eines an-deren nach kaufmännischer Art geführten Gewerbes, eines Handwerksbetriebes oder einesfreien Berufes dient, unterliegt es keiner Bewilligung. Darunter fallen auch Restaurants oderArztpraxen. Problematisch ist der Kauf nur, wenn neben dem gewerblichen Zweck das Objektgleichzeitig auch zu Wohnzwecken genutzt wird. Zu gewerblichen Liegenschaften zugehörigeWohnungen können nur in begründeten Ausnahmefällen ohne Bewilligung erworben werden,beispielsweise, wenn sie als betriebsnotwendig deklariert werden können oder eine Abtrennungvom betrieblich genutzten Teil unmöglich wäre. Wenn zudem Betriebstätten mit behördlichverordneten Wohnanteilsquoten ausgestattet sind, bedürfen diese keiner zusätzlichen Bewilli-gung.

Ausnahme 2: Ferienliegenschaften in einzelnen Kantonen

Einige Kantone erlauben den genehmigungsfreien (Lex Koller befreiten) Kauf von Ferienlie-genschaften. Es sind dies die Kantone Appenzell Ausserrhoden, Bern, Freiburg, Glarus, Grau-bünden, Jura, Luzern, Neuenburg, Nid- und Obwalden, St. Gallen, Schaffhausen, Schwyz,Tessin, Uri, Waadt und Wallis. Die Grundstücksfläche muss weniger als 1‘000 Quadratmeterund die Nettowohnfläche weniger als 200 Quadratmeter betragen. Zu letzterer zählen alle be-wohn- und beheizbaren Räume inklusive Sauna, Schwimmbäder und Hobbyräume, nicht je-doch Balkon, Treppenhaus, Keller und Dachboden.

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Der Erwerb von Ferienwohnungen durch Ausländer untersteht schweizweit einer Kontingen-tierung. Jährlich dürfen nur 1‘500 Ferienwohnungen an Ausländer ohne Wohnsitz in derSchweiz verkauft werden, wobei der Anteil in den Kantonen stark variiert. Das Wallis bei-spielsweise verfügt über 330 Kontingente pro Jahr, Appenzell Ausserrhoden, Uri, Nidwalden,Obwalden, Glarus, Jura und Schaffhausen nur je über 20. Beim Kauf einer Ferienwohnungmuss ein Ausländer demzufolge ein solches Kontingent „erwerben“ oder mit dem Kauf zu-warten.

Ausnahme 3: Ausländer mit Wohn- und Steuerdomizil in der Schweiz

Ein Ausländer mit Wohnsitz in der Schweiz kann bewilligungsfrei eine Wohnung am Ort seinestatsächlichen Wohnsitzes erwerben. Er muss sie selber bewohnen und darf sie weder vollstän-dig noch teilweise vermieten.

EU-/EFTA-Bürger mit tatsächlichem und rechtmässigem Wohnsitz in der Schweiz und einerAufenthaltsbewilligung B sowie Angehörige anderer ausländischer Staaten mit einer gültigenNiederlassungsbewilligung C gelten nach der Lex Koller als Personen mit Wohnsitz im Inland.Sie sind damit in Bezug auf den Immobilienerwerb Schweizer Bürgern gleich gestellt und kön-nen sämtliche Immobilienarten (also z.B. auch Mehrfamilienhäuser oder Zweitwohnungen)bewilligungsfrei erwerben.

Ausnahme 4: Schweizer Immobiliengesellschaften und Anlagefonds

Wenn eine Immobiliengesellschaft an einer Schweizer Börse notiert ist und durch die FINMA(Finanzmarktaufsicht) reguliert ist, untersteht der Kauf der Aktien dieser Gesellschaft nichtder Lex Koller. Ist eine Wohn-Immobiliengesellschaft nicht an einer Schweizer Börse notiertund hat zum Zweck den Erwerb oder das Halten von Wohngrundstücken oder weiteren, nichtbetrieblichen Grundstücken, so wird zwischen dem Wohnsitz des ausländischen Käufers, seinerAufenthaltsbewilligung und seiner Herkunft unterschieden. Handelt es sich um eine Immobi-liengesellschaft mit Gewerbe- und Wohnflächen gilt folgender Grundsatz: Sobald der Anteilder Wohnimmobilien ein Drittel der Gesellschaft übersteigt, muss eine Bewilligung eingeholtwerden.

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Tabellarische Übersicht Grundstückerwerb durch Ausländer

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Ausländer mit Wohnsitz im Ausland

EFH/ETW als EFH/ETW EFH/ETW MFH GewerbeHauptwohnsitz als Zweitwohnsitz als Feriendomizil Betriebsstätte

mit Kontingent

EU- & EFTA-Bürger O O P O PBürgerausserhalb EU O O P O P& EFTA

Ausländer mit Wohnsitz in der Schweiz

EFH/ETW als EFH/ETW EFH/ETW MFH GewerbeHauptwohnsitz als Zweitwohnsitz als Feriendomizil Betriebsstätte

mit Kontingent

EU- & EFTA-Bürger mit P P P P PB oder C-NL*

Bürger ausserhalbEU & EFTA P P P P Pmit C-NL*

Bürger ausserhalbEU & EFTA P O P O Pmit B-NL*

Bürger ausserhalbEU & EFTA O O P O Pohne NL*

Legende: Falls Sie ein EU oder EFTA-Bürger mit Niederlassung B oder C in der Schweiz sind, dann können Sie sämt-liche Immobilien bewilligungsfrei erwerben.* NiederlassungEFH=Einfamilienhaus, ETW=Eigentumswohnung

Legende: Falls Sie ein EU oder EFTA-Bürger sind und Ihr Wohnsitz ausserhalb der Schweiz liegt, dann können Sie einFeriendomizil oder eine Betriebsstätte bewilligungsfrei erwerben.EFH=Einfamilienhaus, ETW=Eigentumswohnung

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Gibt es eine Lex Koller für juristische Personen?

Der Lex Koller und somit der Bewilligungspflicht beim Erwerb von Grundstücken unterliegenauch juristische Personen. Als Personen im Ausland gelten Gesellschaften und Unternehmenmit eigener Rechtspersönlichkeit, wenn sie entweder im Ausland sesshaft sind, mehrheitlichvon ausländischen Personen beherrscht werden oder via Treuhänder Grundstücke erwerben.Eine beherrschende Stellung bei einem Unternehmen resp. einer juristischen Person liegt vor,wenn deren Besitzer im Ausland mehr als ein Drittel des Gesellschaftskapitals auf sich verei-nen, direkt oder indirekt mehr als ein Drittel der Stimmen kumulieren oder in einem bestimm-ten Umfang Fremdkapital zur Verfügung stellen.

Auch hier gilt der Grundsatz, dass Personen im Ausland um eine Bewilligung bei den zustän-digen Kantons- und Bundesbehörden nachfragen müssen, bevor sie ein Grundstück in derSchweiz erwerben dürfen. Und auch hier kommen die oben skizzierten Ausnahmen zum Tra-gen; besonders der Umstand, dass der Erwerb eines Grundstückes, welches als ständige Be-triebsstätte/Fabrikation/Handwerkbetriebes dient von der Lex Koller befreit ist. Der Erwerbvon Grundstücken zwecks Erstellung oder Vermietung von Wohnraum in der Schweiz ist dem-gegenüber ausgeschlossen.

Glossar■ BewG: Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland■ Hauptwohnsitz: Gemeinde, in der sich eine Person in der Absicht dauernden Verbleibens aufhält, um dort

den Mittelpunkt ihres Lebens zu begründen, welcher für Dritte erkennbar sein muss. Eine Person kann nureinen Hauptwohnsitz haben.

■ Zweitwohnsitz: Gemeinde, in der sich eine Person zu einem bestimmten Zweck ohne Absichtdauernden Verbleibens mindestens während dreier aufeinanderfolgender Monate oder dreier Monate inner-halb eines Jahres aufhält. Eine Person kann mehrere Nebenwohnsitze haben.

■ Feriendomizil: Wenn eine Ferienwohnung touristisch genutzt wird, soll sie nicht mehr unter das Zweitwoh-nungsgesetz fallen. So steht es unter anderem in der Ausführungsverordnung des Bundesrats zum Zweit-wohnungsgesetz.

■ Aufenthaltskategorien in der Schweiz/Niederlassungskategorien: Wer während seines Aufenthaltes in derSchweiz arbeitet oder sich länger als drei Monate in der Schweiz aufhält, benötigt eine Bewilligung. Diesewird von den kantonalen Migrationsämtern erteilt. Es wird unterschieden zwischen Kurzaufenthaltsbewil-ligung (weniger als 1 Jahr), Aufenthaltsbewilligung (befristet) und Niederlassungsbewilligung (unbefris-tet).

❐ Niederlassung B: Aufenthalter sind EU/EFTA-Ausländerinnen und Ausländer, die sich für einen be-stimmten Zweck längerfristig mit oder ohne Erwerbstätigkeit in der Schweiz aufhalten. Die Aufent-haltsbewilligung hat eine Gültigkeitsdauer von 5 Jahren.

❐ Niederlassung C: Niedergelassene sind Ausländerinnen und Ausländer, denen nach einem Aufenthaltvon 5 oder 10 Jahren in der Schweiz die Niederlassungsbewilligung erteilt worden ist. Das Aufent-haltsrecht ist unbeschränkt und darf nicht an Bedingungen geknüpft werden. Das Bundesamt für Mi-gration (BFM) legt das Datum fest, ab welchem die zuständigen kantonalen Behörden dieAufenthaltskategorien von EU/EFTA-Bürgern Niederlassungsbewilligung frühestens erteilen dürfen.

Die Lex Koller ist ein komplexes juristisches Regelwerk. Dieser Ratgeber soll Ihre wichtigsten Fragen dazubeantworten, kann aber eine konkrete Beurteilung der spezifischen Situation nicht ersetzen. Gerne beraten wirSie persönlich in Ihrer Angelegenheit. Wenden Sie sich an Ihren Engel & Völkers-Immobilienberater, der gernefür Sie da ist.

Quellen

■ Admin.ch: BeWG■ GHR Rechtsanwälte: „Lex Koller“■ Hochschule Luzern, Wirtschaft, IFZ: „Lex Koller“■ Hallo-schweiz.ch■ ch.ch/de/immobilien-kaufen-als-auslaender

Alle Angaben sind aktuell per April 2015 und erfolgen ohne Gewähr.

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