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Fortschreibung des Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes für die Stadt Wunstorf 2017

Berichtsband

erstellt für: Stadt Wunstorf – FB Stadtplanung31515 Wunstorf Stiftstraße 8

Projekt-Nr.: P1608-3018

Verantwortlicher Projektleiter: Dipl.-Kfm. Andreas GustafssonWeitere Bearbeiter: M. A. Stadt- und Regionalentwicklung Felix Werner

Anne-Kathrin Burr

Abgestimmte und korrigierte FassungHamburg, 21. Juni 2018

Wunstorf – Einzelhandelskonzept 2017 – Entwurf bulwiengesa

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URHEBERRECHTLICHER HINWEIS

Die in diesem Gutachten vorgelegten Ermittlungen und Berechnungensowie die durchgeführten Recherchen wurden nach bestem Wissenund mit der nötigen Sorgfalt auf der Grundlage vorhandener oder inder Bearbeitungszeit zugänglicher Quellen erarbeitet. Eine Gewähr fürdie sachliche Richtigkeit wird nur für selbst ermittelte und erstellte In-formationen und Daten im Rahmen der üblichen Sorgfaltspflicht über-nommen. Eine Gewähr für die sachliche Richtigkeit für Daten undSachverhalte aus dritter Hand wird nicht übernommen.

Das Gutachten ist urheberrechtlich geschützt und bei der bulwiengesaAG registriert. Die Auftraggeberin ist berechtigt, das Gutachten oderAuszüge davon mit Quellenangabe weiterzugeben oder zu veröffentli-chen.

Hamburg, der 21. Juni 2018


© bulwiengesa AG 2018 – P1608-3018

AV AusgabenvolumenALQ ArbeitslosenquoteASB Allgemeiner SiedlungsbereichBA BauabschnittBAB BundesautobahnBfLR Bundesforschungsanstalt für Landeskunde und Raumordnung (jetzt: BBR)BBR Bundesamt für Bauwesen und RaumordnungBGF BruttogeschossflächeBIP BruttoinlandsproduktBHM Bau- und HeimwerkermarktDIY Do-it-yourself (Bau- und Heimwerkersortiment)EFH EinfamilienhausEG Erdgeschoss; auch Einheitsgemeinde bzgl. GebietsgliederungEH EinzelhandelEKZ EinkaufszentrumEW EinwohnerEZG EinzugsgebietFGZ FußgängerzoneFM FachmarktFMA FachmarktagglomerationGE GewerbeGfK Gesellschaft für Konsumforschung, NürnbergGG GebrauchsgüterGPK Glas, Porzellan, KeramikGVZ GüterverkehrszentrumGZ GrundzentrumHAKA HerrenoberbekleidungHWS HauptwohnsitzKES Komplexer EinzelhandelsstandortKIKA KinderbekleidungKfz KraftfahrzeugKKZ KaufkraftkennzifferKonz. KonzessionärLEP Landesentwicklungsplan,

Landesentwicklungsprogramm (Bayern, Baden-Württemberg)LK/Lkr. Landkreis

VERZEICHNIS DER ABKÜRZUNGEN

LM/VG Lebensmittel/VerbrauchsgüterLROP LandesraumordnungsprogrammMA MarktanteilMF MietflächeMI MischgebietMIV Motorisierter IndividualverkehrMZ MittelzentrumNLS Niedersächsisches Landesamt für StatistikOG ObergeschossÖPNV Öffentlicher PersonennahverkehrOTZ OrtsteilzentrumPH ParkhausPkw PersonenkraftwagenPP Parkplätze/Stellplätzeqm QuadratmeterROG RaumordnungsgesetzSBWH SelbstbedienungswarenhausRSR rent to sales ratio (Miet-Umsatzbelastung)SG SamtgemeindeSM SupermarktSO SondergebietSVP Sozialversicherungspflichtige BeschäftigteUE UnterhaltungselektronikUKZ UmsatzkennzifferVA VerbrauchsausgabenVG Verkehrsgemeinschaft (süddeutsch: Verwaltungsgemeinschaft)VKF VerkaufsflächeVM VerbrauchermarktVZ VersorgungszentrumWA Allgemeines WohngebietWPR Wasch-, Putz- und ReinigungsmittelWZ Wohnnahes ZentrumZVB Zentraler VersorgungsbereichZUP Zentraler Umsteigepunkt



Seitenzahl1 VORBEMERKUNG 11.1 Ausgangslage und Untersuchungsanlass 11.2 Methodik und Datengrundlagen 51.3 Rechtliche Rahmenbedingungen eines kommunalen

Einzelhandelskonzeptes 10

2 DER DEUTSCHE EINZELHANDEL – ENTWICKLUNGENUND TRENDS 14

2.1 Entwicklung Einzelhandelsumsatz und privater Konsum 142.2 Distanzhandel/E-Commerce 182.3 Entwicklung der Pro-Kopf-Ausgaben nach Warengruppen

und Vertriebswegen – Prognose bis 2022 192.4 Entwicklung der Innenstädte und Ortszentren 222.5 Entwicklungstrends in der Nahversorgung 26

3 STANDORTRAHMENDATEN WUNSTORF 333.1 Lage, Siedlungsentwicklung und zentralörtliche Funktion 333.2 Verkehrsanbindung 363.2.1 MIV 363.2.2 ÖV und Radwegenetz 373.3 Einwohnerentwicklung 383.4 Soziodemografische und -ökonomische Rahmendaten 423.5 Beschäftigung und Pendlerverflechtungen 443.6 Fremdenverkehr 48

4 EINZELHANDELSSTANDORT WUNSTORF 494.1 Überblick Einzelhandelsentwicklung in Wunstorf 494.2 Lagebereiche des Einzelhandels und bestehendes

Zentrenkonzept 2010 50

4.3 Evaluierung Zentraler Versorgungsbereiche und des Zentrensystems in Wunstorf 57

4.3.1 Anforderungen an Zentrale Versorgungsbereiche 574.3.2 Zentrale Standorte in Wunstorf 614.3.2.1 Standortsystem 614.3.2.2 Darstellung und Abgrenzung aktueller Zentraler

Versorgungsbereiche in Wunstorf 624.3.3 Sonderstandorte in Wunstorf 714.4. Nahversorgungsnetz in Wunstorf 754.4.1 Überblick Entwicklung seit 1999 754.4.2 Nahversorgung in der Kernstadt Wunstorf 764.4.3 Nahversorgung in den Ortsteilen 774.4.4 Nahversorgungabdeckung in Wunstorf 814.4.5 Siedlungsstrukturelle Integration des 81

Nahversorgungsnetzes 814.4.6 Ausnahmetatbestand des Integrationsgebotes für

Wunstorf zutreffend 824.4.7 Restrukturierungsbedarf im Nahversorgungsnetz 834.4.8 Exkurs: Tragfähigkeitsberechnung für Nahversorger

in Bokeloh/Mesmerode 854.5 Standortprofil Innenstadt Wunstorf 894.5.1 Geschäftslagen 894.5.2 Branchenmix und Leistungsdaten 904.5.3 Geschäftsnachfrage, Ladenmieten und Leerstände 954.5.4 Reichweite und Einzugsgebiet der Wunstorfer Innenstadt 974.5.5 Die Wunstorfer Innenstadt aus Kundenperspektive –

Ergebnisse der repräsentativen Besucherbefragung im Hauptgeschäftsbereich 102

4.5.5.1 Besucherstruktur 1024.5.5.2 Besuchsanlass 104

INHALTSVERZEICHNIS



4.5.5.3 Nachgefragte Warengruppen (Einkaufskunden) 1054.5.5.4 Aufgesuchte Geschäfte (Einkaufskunden) 1064.5.5.5 Kopplungskäufe mit Standorten im übrigen Stadtgebiet 1084.5.5.6 Mobilität, Verkehrsmittelwahl und Stellplatznutzung 1094.5.5.7 Einkaufsorientierungen 1124.5.5.8 Einkaufszufriedenheit in der Wunstorfer Innenstadt 1184.6 Profile weiterer Einzelhandelsstandorte in Wunstorf 1204.6.1 Ortsteilzentrum Steinhude 1204.6.2 Ortsteilzentrum Luthe 1224.6.3 Sonderstandort Hagenburger Straße 1264.6.4 Sonder- und Nahversorgungsstandort Gewerbepark Süd 1294.7 Marktverteilung in Wunstorf 1334.8 Nachfrageentwicklung, Zentralität und Tragfähigkeit 1384.8.1 Nachfrage im Einzugsgebiet und Nachfragetrend 1384.8.2 Einzelhandelszentralitäten in Wunstorf 1414.8.3 Kaufkraftbindung und tragfähige Verkaufsflächen-

potenziale in Wunstorf 1444.8.3.1 Zielumsatzableitung über Kaufkraftbindungsquoten 1444.8.3.2 Ableitung des gegenwärtig tragfähigen Verkaufsflächen-

potenzials für Wunstorf (statische Variante) 1494.8.3.3 Voreinschätzung des mittelfristig tragfähigen Verkaufs-

flächenpotenzials für Wunstorf (dynamische Variante) 150

5 KONZEPTTEIL 1535.1 Zusammenfassung Marktanalyse 1535.1.1 Übergeordnete Handelstrends 1535.1.2 Entwicklung der Standortrahmenbedingungen in

Wunstorf 1555.1.3 Entwicklung des Einzelhandelsstandortes Wunstorf 1565.1.4 Nahversorgungsnetz und Nahversorgungsabdeckung 159

5.1.5 Standortmerkmale Innenstadt Wunstorf 1625.1.6 Fachmarktstandorte 1645.1.7 Einzugsgebiet und ansprechbares Nachfragevolumen 1655.1.8 Zentralität und Verkaufsflächentragfähigkeit in Wunstorf 1675.2 Zentrale Versorgungsbereiche und Evaluierung

Zentrensystem 1695.3 Sortimentskonzept für Wunstorf 1715.4 Leitlinien und Empfehlungen 1755.4.1 Übergeordnete Entwicklungsleitlinien für die

Handelsentwicklung in Wunstorf 1755.4.2 Empfehlungen und Leitlinien zur Umsetzung des

Sortimentskonzeptes 1765.4.3 Nahversorgungskonzept 1795.4.4 Branchenspezifische Empfehlungen zur Umsetzung

der Tragfähigkeitsreserven 1825.4.5 Synopse Ansiedlungsprüfungen 1865.4.6 Ergänzende Leitlinien und Empfehlungen zu

wesentlichen Einzelhandelsstandorten 1905.5 Exkurs: Raumordnerische Implikationen des

Einzelhandelskonzeptes 194

INHALTSVERZEICHNIS



1 VORBEMERKUNG1.1 Ausgangslage und Untersuchungsanlass

Die Stadt Wunstorf orientiert sich bei der Steuerung großflächiger Ein-zelhandelsentwicklungen an einem im Jahr 2010 erstellten Einzelhan-delskonzept, welches ein aus dem Jahre 1999 stammendes Vorgän-gerkonzept ersetzte1.Das 2010er Einzelhandels- und Zentrenkonzept definiert ein Standort-und Zentrensystem für die Stadt Wunstorf, enthält eine Liste örtlichersog. "zentrenrelevanter" Sortimente und leitet Handlungsempfehlun-gen und Leitlinien für die Einzelhandelsentwicklung ab. Es enthält fer-ner ein Prüfschema für die städtebauliche Ersteinschätzung von ein-zelhandelsbezogenen Planvorhaben.

Das in die historische Altstadt eingebettete innerstädtische Hauptge-schäftszentrum rund um die FGZ Lange Straße ist durch eine engeParzellierung in Zusammenhang mit einem kleinteiligen und engma-schigen Straßennetz gekennzeichnet. Begrenzte und nicht erweiter-bare Verkaufsflächenpotenziale (insbesondere ein Mangel an ausrei-chenden mittleren und größeren Verkaufsflächen), fehlende Standort-voraussetzungen für die (Wieder-)Ansiedlung eines innerstädtischenLebensmittelmarktes sowie eine asymmetrisch angeordnete Stell-platzausstattung sind dort seit langem bekannte und nicht ohne Weite-res zu behebende strukturelle Problemlagen. Hinzu kommt in Folgeder Siedlungsentwicklung im 20. Jahrhundert eine asymmetrischeLage der Altstadt im heutigen Wunstorfer Kernstadtgebiet.Subzentren im Sinne "Zentraler Versorgungsbereiche" unterhalb desinnerstädtischen Hauptzentrums sind für das Kernstadtgebiet im bes-tehenden Einzelhandelskonzept nicht ausgewiesen.

1 1999 Einzelhandelsgutachten Stadt Wunstorf, gesa GmbH, Hamburg2010 Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Stadt Wunstorf, Junker+Kruse, Dortmund

Lediglich die gewachsenen Ortszentren Steinhude und Luthe erfüllenlt. EHK 2010 (s. dort Seite 89 ff) hinsichtlich der dortigen Angebots-breite und -dichte die städtebaulichen Voraussetzungen für eine Klas-sifikation als "Zentralen Versorgungsbereich".

Infolgedessen besteht für die Einzelhandelssteuerung in Wunstorf seitJahren die besondere Herausforderung, dem Ansiedlungsdruck undden Flächenbedürfnissen potenziell großflächiger Betreiber einerseitsRechnung zu tragen (und dabei auch für ein angemessenes Einzel-handels- und Nahversorgungsangebot zu sorgen), andererseits dieFunktions- und Entwicklungsfähigkeit der Innenstadt soweit als mög-lich zu schützen. "Entwicklungsfähigkeit" ist in diesem Kontext bishermangels geeigneter Flächenreserven jedoch nicht im räumlichen Sin-ne zu verstehen – vielmehr ging und geht es in der Innenstadt primärdarum, den Strukturwandel im Einzelhandel sowie die Bewahrung ei-nes angemessenen Branchenmixes weitestgehend im vorhandenenbaulichen Bestand zu steuern und zu bewältigen.

Das Nahversorgungsnetz im Kernstadtgebiet ist, soweit es großflächi-ge Lebensmittelmärkte betrifft, unter diesen Umständen vollständigdezentral organisiert. Vor dem Hintergrund des prinzipiell auch fürgroßflächige nahversorgungsrelevante Anbieter geltenden Integrati-onsgebotes im niedersächsischen Landesraumordnungsprogramm(LROP) wirft dies anhaltende Problemen bei der planerischen Absi-cherung von Standortneuentwicklungen, insbesondere jedoch auchbei der marktgerechten Anpassung des Bestandsnetzes auf, denndiese Maßnahmen sind bei Lebensmittelmärkten in aller Regel mitVerkaufsflächenerweiterungen in die Großflächigkeit verbunden.Das Integrationsgebot setzt – von bestimmten Ausnahmetatbeständenabgesehen – im Regelfall allerdings voraus, dass großflächige Le-bensmittelmärkte in "Zentrale Versorgungsbereiche" eingebettet oderzumindest räumlich sehr eng mit diesen verknüpft sind. Diese Voraus-

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Wunstorf – Einzelhandelskonzept 2017 bulwiengesa

setzungen liegen für das Netz der Lebensmittelmärkte im WunstorferKernstadtbereich nicht vor.Tatsächlich schlossen in den zurückliegenden Jahren eine Reihe älte-rer und nicht mehr ausreichend wirtschaftlich bzw. wettbewerbsfähig zubetreibender Nahversorger mit durchweg unterdimensionierten Ver-kaufsflächen, welche an ihren Standorten nicht mehr ausreichend zuertüchtigen waren. Dadurch wurde in Einzelfällen auch die wohnortna-he Nahversorgungsabdeckung beeinträchtigt, denn nicht in jedem Fallestanden Versorgungsalternativen in fußläufiger Distanz zur Verfügung.Lediglich im Ortsteil Steinhude bestand nach Erstellung des 2010erEinzelhandelskonzeptes die Möglichkeit, moderne Betriebstypen (LidlDiscounter, Rossmann Drogeriemarkt) in Nachbarschaft des Ortszen-trums zu entwickeln und den dort befindlichen Zentralen Versorgungs-bereich insoweit auf diesen Standort auszudehnen.

Discount-Betreiber verfolgen mittlerweile Ziel-Verkaufsflächen von rd.1.100 bis 1.300 qm, in Einzelfällen (Fa. Lidl) auch bis 1.500 qm. Siedringen damit in eine Dimensionierung vor, die bisher von vollsortier-ten Supermärkten nachgefragt worden ist. Diese benötigen zur Abbil-dung eines Vollsortimentes von mindestens 15.000 Artikeln und einerø Warendichte von überschlägig etwa 10 Artikeln je qm Verkaufsflä-che zwischenzeitlich im Regelfall etwa 1.500 bis 2.000 qm. Lediglichin flächenknappen dicht besiedelten großstädtischen Quartieren sowiein Einzelfällen noch im dünn besiedelten ländlichen Raum werdenweiterhin (bzw. in hochverdichteten großstädtischen Umgebungen so-gar zunehmend wieder) auch kleinere Flächen umgesetzt.

Für mittelzentrale Standorte wie Wunstorf ist bereits seit Jahren davonauszugehen, dass Dimensionierungen <800 qm als Standard für Neuent-wicklungen und Modernisierungen im Bestandsnetz nicht mehr taugen. Großflächige (Nonfood-)Fachmärkte in typischen Gewerbegebiets-und Verkehrslagen werden bis in die Gegenwart vornehmlich unter

dem Aspekt einer möglichen Innenstadtbeeinträchtigung durch "zen-trenrelevante" Kern- und Randsortimente betrachtet. Dabei gerät zu-weilen aus dem Fokus, dass auch hierbei Branchen einem tiefgreifen-den Strukturwandel unterworfen sind. Vor allem im Einrichtungsbedarfist eine stetige Konzentration filialisierender Anbieter auf reichweiten-starke Standorte an hochfrequentierten Lagen vorzugsweise in Auto-bahnnähe zu beobachten. Dies gilt auch für den Großraum Hannover,der zudem als einer der wettbewerbsintensivsten Marktgebiete im Mö-belhandel gilt. Leidtragende dieser Entwicklung sind vor allem kleinereMittelzentren in Ballungsrandgebieten, die keine etablierten Fach-marktlagen mit Autobahnanschluss aufweisen. Auch Wunstorf verlor inden zurückliegenden Jahren sukzessive den Großteil seines früherenMöbel- und Einrichtungsangebotes.

Diese Entwicklungen, insbesondere das zunehmende raumordneri-sche Konfliktpotenzial bei der Steuerung des Nahversorgungsnetzesund in diesem Zusammenhang die im Jahre 2016 anstehende (undseit Inkrafttreten im Februar 2017 umgesetzte) Fortschreibung desLandesraumordnungsprogramm (LROP) Niedersachsen geben ge-genwärtig Anlass für eine Konzeptfortschreibung. Zudem hat sich im Zusammenhang mit dem Vordringen des Online-Handels das Einkaufs- und Besuchsverhalten der Kunden im Nonfood-Handel und somit auch in den Innenstädten bereits erheblich verändert.Die Implikationen dieser Entwicklung auf die Wunstorfer Innenstadt undden Einzelhandelsstandort Wunstorf soll ebenfalls beleuchtet und in einerneuertes Einzelhandelskonzept aufgenommen werden.

Auf Basis eines Leistungsangebotes vom 30. August 2016 beauftragtedie Stadt Wunstorf, vertreten durch den Fachbereich Stadtplanung, am17. November 2016 die bulwiengesa AG, Hamburg, mit der Fortschrei-bung des kommunalen Einzelhandelskonzeptes für die Stadt Wunstorf.

© bulwiengesa AG 2017 – P1608-3018 Seite 2

bulwiengesaWunstorf – Einzelhandelskonzept 2017

Das Konzept wurde im Wesentlichen im 1. und 2. Quartal 2017erstellt. Der Datenstand der Einzelhandelserhebung in Wunstorf gibtdie Marktlage im Winter 2016/2017 wieder. Natürlich entwickelt sichdie Einzelhandelslandschaft auch in Wunstorf permanent weiter, sodass die im Konzept dargestellten Bestands- und Leistungsdaten fürden Wunstorfer Einzelhandel nur eine Momentaufnahme darstellenkönnen. Wo erforderlich, weisen wir bei der Interpretation und Bewer-tung des im Winter 2016/2017 erhobenen Einzelhandelsbestandesauf wesentliche zwischenzeitlich eingetretene Veränderungen hin undberücksichtigen diese insbesondere auch im Konzeptteil.Die Konzepterstellung wurde durch eine Lenkungsgruppe der Auftrag-geberin begleitet. Folgende Termine wurden beschickt:

– 16.12.2016: Auftaktsitzung (Lenkungsgruppe)

– 30.03.2017: Abstimmung Methodik und erste Ergebnisse, raum-ordnerische Ausgangslage mit Lenkungsgruppe inkl. Vertreternder Regionalplanung

– 24.05.2017: Abstimmungsrunden mit WiFö und lokalen Werbege-meinschaften

– 08.06.2017: Untersuchungsergebnisse Marktanalyse (Bauausschuss)

– 24.08.2017: Vorabstimmung Konzeptgrundzüge Lenkungsgruppe

– 07.12.2017: Vorstellung Konzeptgrundzüge Bauausschuss

Die Fertigstellung des Berichtes in der Vollversion erfolgte über den Jahreswechsel 2017/2018. Der Bericht wurde am 26.03.2018 zu-nächst als Entwurf ausgeliefert und nach Endabstimmung und Einar-beitung von Korrekturen am 21.06.2018 vorgelegt.

Raumordnerischer Vorbehalt zum EHK WunstorfDas vorliegende Einzelhandelskonzept weist insofern eine Besonder-heit auf, als wichtige raumordnerische Rahmenbedingungen bei Fer-tigstellung des Konzeptes noch offen sind und daher eine Reihe vonEmpfehlungen unter entsprechendem Vorbehalt stehen.Konkret weist das LROP Niedersachsen den Trägern der Regionalpla-nung (hier: Region Hannover) die Regelung bestimmter Sachverhaltezu, die raumordnerische Zielsetzungen des Kap. 2.3 (Entwicklung derVersorgungsstrukturen des Einzelhandels) des LROP mit Leben erfül-len müssen, damit diese anwendbar werden.Die Region Hannover hatte ihr fortgeschriebenes Regionales Raum-ordnungsprogramm 2016 bereits beschlossen, als das LROP 2017 inKraft trat. Das Amt für regionale Landesentwicklung Leine-Weser(ArL) nahm die im RROP enthaltene Aufnahme von sog. "Nahversor-gungsschwerpunkten" im ländlichen Raum von der Genehmigungaus, da für diese zusätzlich die zu versorgenden Gemeinden und Ort-schaften verbindlich festzulegen seien. Dies wird derzeit nachgeholt.Ausgewiesene "Nahversorgungsschwerpunkte" gestatten die Entwick-lung auch großflächiger Lebensmittelmärkte in Gemeinden und Ort-schaften, die nicht als sog. "Zentrale Orte" ausgewiesen sind und indenen großflächiger Handel ansonsten nicht entwicklungsfähig wäre,weil dort das Konzentrationsgebot gem. Ziff. 04 Kap. 2.3 LROP 2017nicht erfüllbar ist. Das Konzentrationsgebot verweist großflächigenEinzelhandel in die sog. "zentralen Siedlungsgebiete" zentraler Orte.Im Stadtgebiet Wunstorf ist bisher nur die eigentliche KernstadtWunstorf (= heutiger Stadtteil Wunstorf) als zentraler Ort, nämlich alsMittelzentrum, klassifiziert und auf diesen beschränkt sich bisher auchdas "zentrale Siedlungsgebiet". Der Entwicklung großflächiger Lebensmittelmärkte im StadtgebietWunstorf steht daher in großen Teilen des Siedlungsgebietes nicht nurdas raumordnerische Integrationsgebot gem. Ziff. 05 Kap. 2.3 LROP



2017, sondern außerhalb der Kernstadt auch das Konzentrationsge-bot entgegen.Zum Integrationsgebot bestehen Ausnahmetatbestände, die im Rah-men eines kommunalen Einzelhandelskonzeptes festgestellt und be-schlossen werden können. Das Konzentrationsgebot kann auf diesemWege allerdings nicht überwunden werden – hierzu bedarf es entspre-chender Regelungen im jeweiligen Regionalen Raumordnungspro-gramm (RROP).Die Ausweisung sog. "Nahversorgungsschwerpunkte" bzw. im Duktusdes LROP sog. "Standorte mit herausgehobener Bedeutung für dieNahversorgung" ist dabei nur ein Parameter, welcher der Steuerungauf regionaler Ebene unterliegt. Seine Regelung wird im FalleWunstorf voraussichtlich nicht ausreichen, um außerhalb der Kern-stadt eine ausreichende kommunale Gestaltungsfreiheit für die Nah-versorgung herzustellen, weil das LROP dieses Instrument ausdrück-lich für abgelegene und strukturschwache ländliche Räume mit gro-ßen Distanzen zu den nächstgelegenen Zentralorten vorgesehen hatund diese Voraussetzung trifft auf große Teile des Wunstorfer Stadtge-bietes nicht zu. Der Ortsteil Luthe ist z. B. keine abgelegene ländlicheSiedlung und Steinhude weist ein bereits gut entwickeltes Ortszen-trum auf, das dem eines veritablen Grundzentrums vergleichbar istund ohne Weiteres (dies geht bereits überzeugend aus dem 2010erEinzelhandelskonzept hervor) die Voraussetzungen für einen "Zentra-len Versorgungsbereich" erfüllt. Dort sind insoweit auch die Erforder-nisse des Integrationsgebotes gegeben.

Insoweit kommen weitere Steuerungsparameter der regionalen Ebeneals geeignete Maßnahmen in Betracht:

– die mögliche Ausweisung eines Grundzentrums (nämlich Stein-hude) innerhalb des Wunstorfer Stadtgebietes

– sowie damit zusammenhängend eine Ausdehnung des "zentralenSiedlungsgebietes" auf die Ortslage Steinhude (dort eigenständigausgebildet) sowie auf siedlungsstrukturell mit der KernstadtSteinhude bereits ausreichend verbundene Ortsteile, hier vor-nehmlich den Ortsteil Luthe betreffend

Zwar bestehen mit der Widerlegung der Vermutungsregel des § 11Abs. 3 BauNVO sowie mit dem Nachweis, dass ein Lebensmittelmarktüberwiegend aus der Versorgung eines fußläufigen Nahbereiches be-trieben werden kann, grundsätzlich weitere Möglichkeiten, die Zielset-zungen des LROP zu suspendieren, denn in beiden Fällen gälte einLebensmittelmarkt auch bei einer Dimensionierung >800 qm VKFnicht als "großflächig" im Sinne des LROP, doch sind diese Ausnah-men auf wenige atypische Einzelfälle beschränkt.Für Wunstorf zeichnet sich ab, dass sie auf das Gros der Nahversor-gungsstandorte in den Ortslagen nicht anwendbar wären und insoweitder Gestaltung des regionalen Steuerungsrahmens eine entscheiden-de Bedeutung zukommt.Die Region Hannover führte Ende August eine schriftliche Anhörungder Gemeinden zur Festlegung herausgehobener Standorte der Nah-versorgung in ihrem Gemeindegebiet durch. Der zu diesem Zeitpunktabsehbare Bearbeitungsstand des Einzelhandelskonzeptes nebst kon-zeptionellen Empfehlungen wurde der Region am 30. August 2017über die Stadt Wunstorf zur Abstimmung übermittelt. Da bis gegen Jah-resende 2017 hierzu noch keine verbindliche Reaktion vorlag, wies dieStadt Wunstorf die Gutachter an, das Einzelhandelskonzept zunächstunter Inkaufnahme eines entsprechenden Vorbehaltes fertigzustellen.

Ziel sollte in jedem Falle sein, durch die Ausgestaltung der verfügba-ren Steuerungsinstrumente im Stadtgebiet bereits vorhandene Stand-orte mit großflächiger Nahversorgung, welche ansonsten durchausfunktional gestaltet und siedlungsstrukturell ausreichend integriert



sind, nicht ohne Not und letztlich unbeabsichtigt als raumordnerischeFehlentwicklung deklassieren zu müssen, welche lediglich im Rahmendes bereits erreichten Bestandsschutzes eingefroren werden könnenund nicht mehr weiterentwicklungsfähig sind.In diesem Sinne gestalten wir die Empfehlungen und Leitlinien zurNahversorgungssteuerung im nachstehenden Einzelhandelskonzept.Inwieweit sie letztendlich greifen können, hängt von der verbindlichenFassung des künftigen RROP für die Region Hannover und der darinenthaltenen Festlegungen hinsichtlich möglicher weiterer zentralerOrte, der Ausgestaltung des zentralen Siedlungsgebietes sowie derFestlegung sog. "herausgehobener Standorte der Nahversorgung" imStadtgebiet Wunstorf ab.

In die Zukunft gerichtet wird ferner die Bestimmung eines mittelzentra-len Verflechtungsbereiches für die Stadt Wunstorf von Bedeutung fürdie Steuerung großflächigen Nonfood-Einzelhandels für Güter desmittel- und längerfristigen Bedarfs sein. Sie erfüllt das niedersächsi-sche Kongruenzgebot (Ziff. 03 Kap. 2.3 LROP 2017) mit Leben undzählt künftig ebenfalls zum Regelungskreis der regionalen Planungs-ebene. Sie steht für die Mittelzentren der Region Hannover ebenfallsnoch aus. Allerdings hat dies noch keinen unmittelbaren Einfluss aufdie Leitlinien und Empfehlungen des Einzelhandelskonzeptes, son-dern würde erst bei der Prüfung konkreter großflächiger Einzelhan-delsvorhaben wirksam. Das Einzelhandelskonzept evaluiert das fakti-sche Einzugsgebiet des Einzelhandels in Wunstorf anhand der Reich-weite des innerstädtischen Hauptzentrums und ermittelt zudem einendarüber hinausgehenden Raum, aus dem noch nennenswerte Streu-zuflüsse stammen bzw. für den einzelbetriebliche oder branchenspezi-fische Einzugsgebiete zu vermuten sind.Diese Erkenntnisse sind geeignet, in die Bestimmung eines mittelzen-tralen Kongruenzraumes für die Stadt Wunstorf eingebracht zu werden.

1.2 Methodik und Datengrundlagen

Grundsätzlich ruht das Einzelhandelskonzept auf fünf analytischenSäulen, aus denen wiederum der Konzeptteil abgeleitet ist. Dabeihandelt es sich um:

– die Aufbereitung der für den Einzelhandel relevanten Standort-Rahmenbedingungen in Wunstorf und Umgebung

– die Evaluierung des Einzugsgebietes und Neuberechnung des la-denhandelsrelevanten Nachfragevolumens nebst Trendvoraus-schau

– die Erfassung und Analyse der Einzelhandelsstandorte und desEinzelhandelsbestandes in Wunstorf sowie näherungsweise sei-ner Entwicklung seit Erstellung des 1998er Vorgängerkonzeptes

– die Analyse der Marktleistung (Umsatz, Zentralität, Kaufkraftbin-dung, Nahversorgungsabdeckung) und Ermittlung der Verkaufs-flächentragfähigkeit der Stellung der Stadt Wunstorf

– die empirische Absicherung gutachterlicher Befunde durch einerepräsentative Herkunftsermittlung und Besucherbefragung imStadtzentrum sowie

– begleitend die Führung explorativer Gespräche mit Verwaltung,Wirtschaftsförderung, Werbegemeinschaften und ausgewähltenHändlern

Der abschließende Konzeptteil fasst die Befunde zu einer mittelfristi-gen Guidance für die Einzelhandelssteuerung in Wunstorf zusammen.





EHK Wunstorf - Untersuchungsbausteine Standort- und Marktanalyse der Ausgangslage

Nachfrageseite:Einzugsgebiet

KaufkraftNachfragevolumenMittelfristprognoseNachfragevolumen

Erhebung, Verortungund Analyse derEinzelhandels-,

Standort-und

Zentrenstrukturin Wunstorf

AnalyseLeistungsparameter:

UmsatzAuslastungZentralität

KaufkraftbindungTragfähigkeit

Empirie:Kundenbefragung/

HerkunftsermittlungExplorative

Gespräche mitWerbe-

gemeinschaften

Rahmen-bedingungen,

u. a.Demografie

RaumordnungRegionale Pendler-

verflechtungenTourismus

Konzeptteil optional ausgekoppelt als eigenständige Beschlussvorlage

VerfahrensbegleitungLenkungsgruppe, Gremienpräsentationen, optional Beteiligungsverfahren

Rahmenbedingungen des Makrostandortes WunstorfDieser Abschnitt untersucht die Nachfrageseite und die Entwicklungwesentlicher Standort-Rahmenbedingungen; u. a. Siedlungsstrukturund Verkehrsgerüst, Einwohnerentwicklung, Haushaltsstruktur, So-zioökonomie, und Pendlerverflechtungen. Hierbei greifen wir neben amtlichen Daten auch auf Haushaltsstruktur-daten und Kaufkraftkennziffern der Fa. Microm und MB-Research,Nürnberg, zurück. Die Kaufkraftkennziffern geben das Niveau der kon-sumrelevanten Kaufkraft wieder. Eine Anpassung an die einzelhan-delsrelevanten sowie die untersuchungsrelevanten Teilsortimente er-folgt über eine Gewichtung des Kaufkraftindexes mit warengruppen-spezifischen Einkommenselastizitäten. Das konsumrelevante Kauf-kraftniveau in Wunstorf und Umland liegt der bulwiengesa AG klein-räumig sowohl auf Baublock-, als auch stadtübergreifend auf Gemein-deebene vor.

EinzelhandelsmarktanalyseDie Marktanalyse bildet die gegenwärtige Nachfrage- und Angebotssi-tuation in Wunstorf, die Kaufkraftverflechtungen mit dem zuzuordnen-den Umland-Einzugsgebiet sowie den Umsatzbeitrag etwaiger exter-ner Kunden ab.Grundlage der Marktanalyse ist eine aktualisierte Totalerhebung desaktiven Einzelhandelsbesatzes in Wunstorf durch erfahrene Mitarbei-ter der bulwiengesa AG. Sie beinhaltet den gesamten stationären Ein-zelhandel inkl. Apotheken und Verkaufsstellen des Lebensmittelhand-werks und gibt den aktiven Einzelhandelsbestand sowie für die In-nenstadt auch einen Leerstandsüberblick zum Jahresbeginn 2017wieder.

Erhobene Merkmale des Einzelhandelsbestandes sind:– Lage (Stadtteil/Standort)– Branche– Betriebstyp/Betreiber sowie die – Verkaufsfläche

Die Umsatzermittlung erfolgt durch Gewichtung der erhobenen Ver-kaufsflächen mit (in absteigender Priorität)– betreibertypischen– betriebsformentypischen oder– branchentypischen

Flächenproduktivitäten, modifiziert um das lokale und regionale Kauf-kraftniveau, die örtliche Wettbewerbsintensität sowie ggf. spezifischeLage- und Objektmerkmale. In einigen Fällen standen uns auch realeUmsätze zur Verfügung. Bei Mehrsortimentern (z. B. Marktkauf SB-Warenhaus, Einrichtungshäuser, Bau- und Heimwerkermärkte, Son-derpostenmärkte usw.) ist eine anteilige Sortimentsdifferenzierungvorgenommen worden; dies schließt auch die Nonfood-Aktions- undRandsortimente der Lebensmittelmärkte ein. Hinsichtlich der Branchengliederung erfolgt eine Unterscheidung nachden umseitig dargestellten Hauptwarengruppen. Diese Sortiments-gliederung ist angebots- wie nachfrageseitig identisch und ermöglichtso die Berechnung der spezifischen Einzelhandelszentralitäten inWunstorf sowie etwas höher aggregiert auf Basis der Hauptwaren-gruppen auch der Kaufkraftbindung und der Tragfähigkeit. Die Bran-chengliederung basiert auf der Warengruppen-Systematik der alle fünfJahre durchgeführten Einkommens- und Verbrauchsstichprobe (EVS)des Statistischen Bundesamtes. Der sog. "Periodische Bedarf" wirdverbreitet auch als "nahversorgungsrelevantes Sortiment" bezeichnet.





Warengruppensystematik

Hauptwarengruppen

Periodischer Bedarf("nahversorgungsrelevantes Sortiment")

Modischer Bedarf

Elektro / Technik

Do It Yourself (DIY) / Garten / Freizeit

Einrichtungsbedarf

Hartwaren / Persönlicher Bedarf

Unterwarengruppen

Periodischer Bedarf

Enthaltene Einzelsortimente

Nahrungs- und Genussmittel, DrogerieartikelPharmaziewaren, HeimtierfutterZeitungen / Zeitschriften

Bekleidung inkl. SportbekleidungSchuhe inkl. Sportschuhe

Elektro / Technik

Bekleidung, modische Accessoires, KurzwarenSchuhe

Unterhaltungselektronik, EDV und Telekommunikation (Hard- / Software), Ton- und DatenträgerFoto / Video (Imaging)Haushaltselektrogroß- und Kleingeräte

Do It Yourself (DIY) / Garten / Freizeit

Einrichtungsbedarf

Heimwerkerbedarf, Bauelemente, BaustoffeBlumen, Pflanzen, GartenbedarfKfz- und Zweiradzubehör (ohne Fahrzeuge), FahrräderCampingbedarf und Sportgeräte / Sportausrüstung

Möbel inkl. Küchen, Gartenmöbel, Badmöbel Matratzen, KunstgegenständeTeppiche, BodenbelägeLeuchtenHeimtextilien, Bettwaren

GPK/HaushaltswarenBücher

Haushaltswaren, Glas / Porzellan / Keramik, GeschenkartikelBücher, Globen, Karten

SpielwarenSchmuck / Uhren

Spielwaren, Modellbau, BastelnSchmuck, Uhren, Edelmetalle

Optik / Akkustik / SanitätsbedarfÜbrige Hartwaren

Optik, Hörgeräteakkustik, SanitätsbedarfTaschen, Schirme, Lederwaren, Schreib- und Bürobedarf, Musikalien, Zoobedarf (ohne Futter)

Evaluierung Zentrensystem / Bestimmung Zentraler Versorgungsbe-reiche in WunstorfBestandteil eines Einzelhandelskonzeptes ist regelmäßig die Prüfungauf das Vorhandensein und die räumliche Eingrenzung von ZentralenVersorgungsbereichen sowie – soweit mehrere zentrale Versorgungs-bereiche vorhanden sind – die Erstellung einer Zentrenhierarchie. ImVorgängerkonzept 2010 sind neben dem

– Hauptzentrum Innenstadt

auch folgende nachgeordneten Ortszentren als Zentrale Versorgungs-bereiche ausgewiesen worden:

– Ortszentrum Steinhude– Ortszentrum Luthe

Für die Fortschreibung des lokalen Einzelhandelskonzeptes wird dasZentrensystem in dieser Form übernommen und auf zwischenzeitlicheingetretenen Anpassungsbedarf überprüft. Dies geschieht u. a. an-hand einer Erhebung aktueller Erdgeschossnutzungen sowie auch un-ter Berücksichtigung zwischenzeitlicher Rechtsprechung und der Fort-entwicklung einschlägiger fachlicher Standards.

Repräsentative Kunden- / BesucherbefragungDie bereits für das Einzelhandelskonzept 1999 durchgeführte ausführ-liche und repräsentative Kundenbefragung in der Innenstadt wurdemit weitgehend vergleichbarer Methodik erneuert. Die im nachfolgen-den Einzelhandelskonzept 2010 erzeugten Befunde aus der Kombina-tion einer verkürzten Haushalts- und Passantenbefragung werdenebenso berücksichtigt, sind methodisch allerdings nicht vergleichbar.

Für die Besucherbefragung sind im Straßenraum des innerstädtischenHauptgeschäftsbereiches um die FGZ Lange Straße und den Marktim Zeitraum Do. 6. April bis Sa. 8. April 2017 insgesamt 410 Inter-views mit zufällig ausgewählten Besuchern ab ca. 18 Jahren zu Kern-öffnungszeiten des lokalen Einzelhandels (ca. 10 bis 19 Uhr) geführtund ausgewertet worden. Die Befragung fand bei insgesamt modera-ten Witterungsbedingungen sowie ohne Ferien-, Fest- und Feiertags-einflüsse statt. Der am Freitag Vormittag in der FGZ Lange Straße abgehaltene Wo-chenmarkt ist als möglicher Zentralitätsfaktor im Befragungszeitraumenthalten.

Die Besucherbefragung kann als repräsentativ für die Kunden und Be-sucher der Wunstorfer Innenstadt gelten. Für die Gesamtheit allerHaushalte der Stadt Wunstorf wäre sie nur dann repräsentativ, wenndie Innenstadt in der Lage wäre, alle Altersgruppen und Haushaltstypender Stadt gleichermaßen anzusprechen. Die Untersuchung wird je-doch Indizien für die Annahme liefern, dass dies nicht vollständig derFall ist.

Die Kundenbefragung wurde von der bulwiengesa AG konzipiert undausgewertet. Die Durchführung der Feldarbeiten vor Ort sowie die Da-tenaufbereitung oblag dem langjährigen bulwiengesa-Kooperations-partner Fa. Team Marcon, Norderstedt.

Themen der innerstädtischen Besucherbefragung sind:

– Vergleichende Ermittlung der aktuellen Kundenstruktur der In-nenstadt

– Empirische Validierung des einzelhandelsrelevanten Kern-Ein-zugsgebietes für Wunstorf, operationalisiert durch die Innenstadt



und als Synthese aller dort ansässigen Nutzungen sowie viceversa näherungsweise Bestimmung der räumlichen Umsatzher-kunft des Innenstadthandels

– Abbildung des aktuellen Besuchs- und Einkaufsverhalten in derInnenstadt, Ermittlung von Kopplungsbeziehungen mit anderenEinkaufsstandorten des Stadtgebietes

– Fortschreibung des bereits 1999 erhobenen Meinungsbildes zurWunstorfer Innenstadt und dem ansässigen Einzelhandel

– Ermittlung der Einkaufsorientierungen auf alternative lokale undregionale Einkaufsstandorte und ihrer Veränderung im Zeitablauf.Hierbei legten wir besonderen Fokus auf die Intensität möglicherVerflechtungen mit den benachbarten Mittelzentren. Dass Hanno-ver als regionales Oberzentrum Kunden aus Wunstorf empfängt,kann vorausgesetzt werden. Der bulwiengesa AG liegen aus derHannoveraner Innenstadt aus eigenen Untersuchungen ebenfallsKundenherkunftsermittlungen vor, aus denen die Marktdurchdrin-gung der Hannoveraner Innenstadt in Wunstorf ablesbar und in-soweit besser bestimmbar ist, als durch eine entsprechende Ab-frage unter Wunstorfer Innenstadtbesuchern

– Aktuelle Verkehrsmittelwahl sowie für Pkw-Kunden die konkretejeweilige Stellplatznutzung2

2 Das Thema Stellplatzausstattung und -nutzung ergab sich durch die bevorstehende Aufhe-bung des früheren Supermarkt-Stellplatzes an der Küsterstraße, welcher dem Vernehmennach eine bedeutsame Rolle für Innenstadtbesucher spielen würde. Eine vertiefte Evaluie-rung dieser Fragestellung trat im Untersuchungsdesign an die Stelle der zunächst vorgese-hene Frequenzanalyse für die Innenstadt; die Kundenbefragung wurde dementsprechend er-weitert.

1.3 Rechtliche Rahmenbedingungen eines kommunalenEinzelhandelskonzeptes

Das vorliegende kommunale Einzelhandelskonzept für die StadtWunstorf legt kommunale Zielsetzungen und Richtlinien zur Einzel-handelsentwicklung, die Evaluierung Zentraler Versorgungsbereicheund eines Systems hierarchischer zentraler Standorte sowie die Er-stellung einer Liste zentrenrelevanter Sortimente für das Stadtgebietfest bzw. schreibt diese fort. Ebenso werden Leitlinien zur mittelfristi-gen Steuerung des Einzelhandels in Wunstorf vereinbart.

Ein Einzelhandelskonzept ersetzt zwar keine verbindliche Bauleitpla-nung, doch erfüllt es Rechtsbegriffe wie zentrenrelevante Sortimenteund Zentrale Versorgungsbereiche mit Leben und bildet als informel-les Instrument der Planung gemäß § 1 (6 Nr. 11) BauGB die städte-bauliche Grundlage und Legitimation für die Regelung von Einzelhan-delsvorhaben in Bebauungsplänen sowie auch im Flächennutzungs-plan.

Durch die Festlegungen im Einzelhandelskonzept werden eine Reihevon Rechtsvorschriften berührt, v. a.:

– Einzelhandels-Projektprüfungen von Vorhaben im unbeplantenInnenbereich gemäß § 34 (3) BauGB im Hinblick auf schädlicheAuswirkungen auf Zentrale Versorgungsbereiche

– Prüfung von Einzelhandelsvorhaben gemäß § 11.3 BauNVO (Ver-mutungsregel großflächiger Einzelhandel, Zentrenschutz, Versor-gung der Bevölkerung)



– Interkommunales Abstimmungsgebot § 2 (2) BauGB: Auswirkun-gen von Einzelhandelsvorhaben auf Zentrale Versorgungsberei-che benachbarter Gemeinden

– § 9 (2a) BauGB: Vereinfachter Bebauungsplan, Zentrenschutz

– Die Novellierung des BauGB 2013 sieht mit der Erweiterung des§ 5 Abs. 2 um die Nr. 2d die Möglichkeit vor, Zentrale Versor-gungsbereiche nunmehr auch im Flächennutzungsplan kleinräu-mig darzustellen. Dadurch können sie eine größere Rechtsver-bindlichkeit erhalten. Dies wird von den Gutachtern allerdings nurbedingt und jedenfalls nicht grundstücksscharf empfohlen, daZentrale Versorgungsbereiche stetiger Veränderung unterliegenkönnen und eine Nachführung der Gegebenheiten an die fakti-schen Umstände im Rahmen eines Einzelhandelskonzeptes, ei-ner Teilfortschreibung oder auch einer qualifizierten städtebauli-chen Prüfung jeweils Änderungsbedarf am FNP auslösen würde.

Auch Instrumente wie Veränderungssperren oder Zurückstellungenwerden u. a. aus Zielsetzungen eines Einzelhandelskonzeptes herausbegründet. Damit leistet ein schlüssig erstelltes und konsequent um-gesetztes Einzelhandelskonzept für die Standortgemeinde einen ele-mentaren Beitrag zu einer sachgerechten und vor allem rechtssiche-ren Steuerung der Einzelhandelsentwicklung. Unter einer "konsequen-ten Umsetzung" ist dabei weniger eine unmittelbare Exekution der imEinzelhandelskonzept enthaltenen Empfehlungen und Leitlinien alsvielmehr eine langfristig verlässliche und konsequente Orientierungder Einzelhandelssteuerung an den selbst gesetzten Zielen und Leitli-nien gemeint.

Einzelfallbezogene Abweichungen bedürfen – sofern überhaupt ange-zeigt – einer sorgfältigen und stichhaltigen Begründung. Eine willkürli-

che Steuerungspraxis oder eine widersprüchliche Anwendung hinge-gen entwertet das Konzept und macht die Gemeinde im Worst Caseauch rechtlich angreifbar, z. B. wenn eine Veränderungssperre für einebeabsichtigte Einzelhandelsnutzung verhängt wird, für die auf einemanderen Grundstück unter vergleichbaren Lagebedingungen erst kurzzuvor Baurecht geschaffen worden ist.

Das Einzelhandelskonzept bewegt sich hinsichtlich seiner Leitlinienund Empfehlungen ferner auch innerhalb verbindlicher raumordneri-scher Leitplanken. Insbesondere hat es regelmäßig die verbindlichenZielsetzungen der Landesraumordnungsprogramme zu beachten undderen Grundsätze zu berücksichtigen. Dies gilt ebenso, wenn landes-planerische Zielsetzungen in regionalen Raumordnungsprogrammenergänzt oder konkretisiert werden. Maßgebend ist für das vorliegendeEinzelhandelskonzept daher das LROP Niedersachsen, dessen Fort-schreibung im Februar 2017 während der Arbeiten zur Konzepterstel-lung in Kraft trat. Das regionale Raumordnungsprogramm (RROP) fürdie Region Hannover lag zu Arbeitsbeginn des Einzelhandelskonzep-tes zwar in einer 2016 beschlossenen Form vor, wurde hinsichtlich derdarin enthaltenen Ausweisung sog. "Nahversorgungsschwerpunkte"im ländlichen Raum vom Amt für regionale Landesentwicklung Leine-Weser (ArL) jedoch nicht genehmigt. Ursächlich hierfür ist, dass fürsog. "Nahversorgungsschwerpunkte" gemäß den Vorgaben des zwi-schenzeitlich rechtskräftigen LROP zusätzlich auch die zu versorgen-den Gemeinden und Ortschaften verbindlich festzulegen sind. Dieswird derzeit nachgeholt und steht bei Fertigstellung des Einzelhan-delskonzeptes zum Jahresende 2017 weiterhin aus. Das Konzeptsteht deshalb insoweit unter Vorbehalt (vgl. hierzu auch die Ausfüh-rungen in der Einleitung).

Um Vorgaben des LROP umsetzbar zu machen, müssen jedoch ne-ben der Bestimmung von "Nahversorgungsschwerpunkten" auch wei-



tere Sachverhalte nunmehr auf regionaler Ebene geregelt werden.Dies betrifft insbesondere auch die Festlegung mittelzentraler Kongru-enzbereiche, welche Grundlage für die Prüfung des neugefasstenKongruenzgebotes sind. Die Ermittlung eines faktischen mittelzentra-len Einzugsgebietes im Rahmen eines kommunalen Einzelhandels-konzeptes kann hierfür eine gute Grundlage abgeben, welche in dieFestlegung für mittelzentrale Kongruenzräume auf Ebene des RROPeingeht.

Für nahversorgungsrelevante Vorhaben gilt in einem Mittelzentrumebenso wie in einem Grundzentrum der gemeindliche Umgriff als Kon-gruenzraum3. Allerdings ist nicht ausgeschlossen, dass Samtgemein-den oder auch Einheitsgemeinden auf ihrem Gebiet mehr als einenzentralen Ort beherbergen und auch in diesem Falle sind die jeweili-gen grundzentralen Kongruenzräume im Rahmen des RROP festzule-gen und gegeneinander abzugrenzen.

Regelungen zu mittel- und grundzentralen Kongruenzräumen sind imRROP-Entwurf 2016 naturgemäß noch nicht enthalten. Insoweitzeichnet sich ab, dass bereits vor Inkrafttreten des RROP 2016 Anlassfür die nächste Fortschreibung des RROP besteht und einige zwangs-läufige Unsicherheiten des vorliegenden Einzelhandelskonzeptes fürdie Stadt Wunstorf noch etwas länger anhalten werden.

Es gibt im LROP 2017 allerdings auch einen neu aufgeführten Aus-nahmetatbestand, der direkt in einem kommunalen Einzelhandelskon-zept zu regeln ist, nämlich eine Ausnahme vom städtebaulichen Integ-rationsgebot (Kap. 2.3 Ziff. 05) für nahversorgungsrelevante großflä-chige Maßnahmen.

3 Die Aussage gilt für Einheitsgemeinden wie die Stadt Wunstorf. Bei Zentralorten innerhalbvon Samtgemeinden wird die Samtgemeinde oder – falls mehrere Zentralorte bestehen –Teil der Samtgemeinde als grundzentraler Kongruenzraum herangezogen.

Das Integrationsgebot verweist großflächige Lebensmittelmärktegrundsätzlich in "städtebaulich integrierte" Lagen bzw. Lagen in einem"engen, räumlichen und funktionalen Zusammenhang"4 mit einemZentralen Versorgungsbereich, was faktisch einer Integration in einenZentralen Versorgungsbereich oder einer sehr engen, unmittelbarenfußläufigen Nachbarschaft hierzu gleichkommt. In vielen Gemeindenkann das Nahversorgungsnetz jedoch nicht ausreichend flächende-ckend auf Haupt- und Subzentren basierend organisiert werden, wes-halb das Integrationsgebot ein zunehmendes Konfliktpotenzial barg.Das neue LROP führt hierzu einen Ausnahmetatbestand ein und führtdazu aus:

"Neue Einzelhandelsgroßprojekte, deren Sortimente zu mindestens90 vom Hundert periodische Sortimente sind, sind auf der Grundlageeines städtebaulichen Konzeptes ausnahmsweise auch außerhalb derstädtebaulich integrierten Lagen innerhalb des zentralen Siedlungsge-bietes des Zentralen Ortes im räumlichen Zusammenhang mit Wohn-bebauung zulässig, wenn eine Ansiedlung in den städtebaulich integ-rierten Lagen aus städtebaulichen oder siedlungsstrukturellen Grün-den, insbesondere zum Erhalt gewachsener baulicher Strukturen, derRücksichtnahme auf ein historisch wertvolles Ortsbild oder aus ver-kehrlichen Gründen nicht möglich ist; (...)."

Auf Basis eines gemeindlichen Einzelhandelskonzeptes können, so-fern die städtebaulichen Voraussetzungen hierfür vorliegen, großflä-chige Lebensmittelmärkte insoweit vom Integrationsgebot ausgenom-men werden. Eine Einbindung des Standortes in das Netz des öffentli-chen Nahverkehrs gilt jedoch weiterhin als Zulassungsmerkmal.

4 Vgl. LROP Niedersachsen 2017, Begründung Teil C Seite 26



Das Wunstorfer Einzelhandelskonzept 2010 weist für Wunstorf nurdas innerstädtische Hauptzentrum und die gewachsenen Ortszentrender Ortsteile Steinhude und Luthe als Zentrale Versorgungsbereiche(ZVB) aus. Mit Ausnahme des Ortszentrums Steinhude sind die übri-gen ZVB aktuell ohne Lebensmittelmärkte oder anders herum: Ausge-nommen von der Ortslage Steinhude befindet sich das gesamte Nah-versorgungsnetz im Stadtgebiet Wunstorf an Standorten außerhalbvon Zentralen Versorgungsbereichen und steht somit prinzipiell imKonflikt mit dem Integrationsgebot. Wie eingangs bereits ausgeführt,bildet u. a. dieser Umstand einen Anlass für die Fortschreibung desEinzelhandelskonzeptes. Es hat insoweit auch zu prüfen, ob und in-wieweit für Wunstorf die Ausnahmeregelung zum Integrationsgebotzum Tragen kommt und der raumordnerische Konflikt insoweit beige-legt werden kann.

Darüber hinaus schafft ein Einzelhandelskonzept bzw. die darin ent-haltene Marktanalyse Transparenz über die jeweilige Marktsituation.Die Befunde ebenso wie die daraus abgeleiteten Handlungsempfeh-lungen sollen allen interessierten Akteuren zugänglich sein. Damit wird auch eine gewisse Investitions- und Planungssicherheit fürdie wirtschaftlichen Akteure geschaffen; politisches Handeln hinsicht-lich der Einzelhandelsentwicklung wird für Betreiber und Vorhabenträ-ger berechen- und nachvollziehbar.Da ein Einzelhandelskonzept über die jeweilige Legislaturperiode hi-naus in seinen Grundzügen eine mittel- bis langfristige Guidance ver-mitteln soll, ist eine Einbeziehung der jeweiligen Ratsfraktionen undggf. eine öffentliche Auslegung nebst Beteiligung relevanter TÖBs, üb-lich. Ziel sollte sein, dass das Konzept von einer breiten Ratsmehrheitgetragen wird. Ein kommunales Einzelhandelskonzept muss dabeivom Rat der Standortgemeinde nicht nur zur Kenntnis genommen,sondern auch beschlossen werden; nur dann erhält es die notwendigeVerbindlichkeit.



2 DER DEUTSCHE EINZELHANDEL – ENTWICKLUNGEN UND TRENDS

2.1 Entwicklung Einzelhandelsumsatz und privater Konsum

Die Marktentwicklung im deutschen stationären Ladeneinzelhandelwird vornehmlich durch die privaten Konsumausgaben, das Verhaltenexpandierender Filial- und Franchisesysteme sowie die fortlaufendenMarktanteilsverschiebungen vom stationären Handel zum Distanzhan-del1 geprägt.Grundsätzlich ist die Inlandsnachfrage nach Konsumgütern mittlerwei-le seit rund 10 Jahren steigend und trug auch zuvor in Krisenzeitenzur Stabilisierung der Konjunktur bei – zuletzt in der Immobilien- undFinanzkrise 2008. Eine vergleichsweise hohe Beschäftigung sowie einrobuster Arbeitsmarkt haben das Verbrauchervertrauen gestärkt; die1 Methodische Anmerkung zur Thematik "Distanzhandel vs. stationärer Ladenhandel":

Der Begriff "Distanzhandel" schließt alle Vertriebsformen ein, bei denen die Ware per Ver-sand zum Kunden gelangt und der Bestellvorgang/Kaufakt nicht in einem Ladenlokal ausge-führt worden ist. Enthalten sind der klassiche Katalogversand, der sog. "interaktive" oder on-linebasierte Versandhandel sowie auch Teleshopping. Die methodische Trennung ist schwie-rig, da einerseits rein funktional nach dem tatsächlichen Einkaufsvorgang unterschiedenwerden kann (Verbraucher- und Haushaltsbefragungen messen z. B. diese Art "Online"-oder "Distanzhandelsanteil") oder eine Zuordnung der Handelsunternehmen nach ihrem ver-trieblichen Schwerpunkt vorgenommen werden kann. Beide Methoden haben spezifischeNachteile. Aus Verbraucherbefragungen ist zwar eine Einkaufsneigung und ihre Verände-rung im Zeitablauf abfragbar, jedoch lassen sich daraus kaum zuverlässig monetäre Größen-ordnungen zu getätigten Umsätzen und Marktanteilen ableiten. Die nachfrageseitige Mes-sung von Marktanteilen für den Distanzhandel birgt insoweit ein Risiko der Überzeichnung,zumal damit auch Kanäle außerhalb des deutschen Einzelhandel erfasst würden, z. B. Her-stellerdirektverkauf, private Verkäufe über Online-Marktplätze oder der Einkauf bei ausländi-schen Anbietern. Umgekehrt erzielen immer mehr Handelsunternehmen ihre Umsätze so-wohl stationär, als auch über eigene Onlineshops, so dass auch eine Zuordnung nach Um-satzschwerpunkten mit Unschärfen behaftet ist.Die bulwiengesa AG wertet zur überschlägigen Berechnung des Distanzhandelsanteils aufEbene einzelner Handelsbranchen prioritär fortlaufende und auf möglichst breiter Basiserstellte Branchenpanels aus, ferner werden Daten und Erkenntnisse führender Handelsfor-schungsinstitute (z. B. EHI Retail Institute, IfH Köln, GfK) und Verbände (HDE) ausgewertet.Zum Analyse des Nachfrageverhaltens ziehen wir zudem fortlaufende eigene repräsentativeKunden- und Haushaltsbefragungen heran. Auch die Besucherbefragung in der WunstorferInnenstadt trägt hierzu einen weiteren Mosaikstein bei.

weiter anhaltende Niedrigzinsphase sowie zuletzt auch recht hohe Ta-rifabschlüsse stimulieren den Konsum zusätzlich. Allerdings entwickeltsich der Einzelhandelsumsatz bereits seit vielen Jahren weniger posi-tiv als die gesamten Konsumausgaben; beide Aggregate entkoppelnsich zunehmend. Während der Private Konsum von 2000 bis 2016 umca. +39 % auf rd. 1.681 Mrd. Euro angestiegen ist, hat der Einzel-handel im gleichen Zeitraum einen deutlich niedrigeren Zuwachs um+13 % auf 483 Mrd. Euro erfahren2. Der Einzelhandel partizipiert insoweit nur unterproportional von einemAnstieg der privaten Konsumausgaben und sein Anteil am gesamtenPrivaten Konsum nimmt im langfristigen Trend kontinuierlich ab. Akt-uell bewegt er sich bei knapp 29 % (2000: ca. 35 %). Steigende Kosten für Wohnen, zeitweise auch Energie, Gesundheitund Verkehr absorbieren einen zunehmenden Anteil der Konsumaus-gaben. Aber auch sinkende Produktionskosten für eine Reihe vonKonsumgütern (v. a. Textilien, in Abhängigkeit von Innovationszyklenvielfach auch technische Geräte/Unterhaltungselektronik) sowie Preis-wettkämpfe und damit letzten Endes der Eintritt einer gewissen Markt-sättigung in vielen Konsumgüterbranchen tragen zu einem sinkendenAnteil des Einzelhandels bei. Gleichwohl reichen die Wachstumsraten für den gesamten PrivatenKonsum aus, auch eine insgesamt positive Umsatzentwicklung imEinzelhandel zu ermöglichen.

Konjunkturbedingt wechseln sich dabei einzelne rückläufige Jahre undPhasen mit Steigerungsraten ab. Umsatzeinbrüche des Einzelhandelswaren zuletzt während der Immobilien- und Finanzkrise nach 2008 zuverzeichnen; Steigerungen dagegen zuvor besonders in konjunkturel-len Erholungsphasen sowie seit 2010 ohne weiteren zwischenzeitli-chen Einbruch bis heute anhaltend.

2 Einzelhandelsumsatz "im engeren Sinne" ohne Kraftfahrzeuge und Brennstoffe, ebensonoch ohne Ladenverkäufe des Lebensmittelhandwerks und ohne Apothekenumsätze.



Nominal nahm der Einzelhandelsumsatz "im engeren Sinne" (inkl.Distanzhandel, ohne Brennstoffe, Kfz, Lebensmittelhandwerk undApotheken) nach dem letzten Einbruch in 2009 bis 2016 sogar um rd.+15 % zu und damit stärker, als im gesamten Betrachtungszeitraumseit 2000.

Entwicklung des Einzelhandelsumsatzes im engeren Sinne 2000 – 2022*Jahr

2000

EH-Umsatz im engerenSinne

p. a. (Mrd. Euro)428

Nominale Veränderungzum Vorjahr

1,5 %

Reale Veränderungzum Vorjahr

1,3 %2001200220032004

432423

0,9 %-2,1 %

417426

-1,4 %2,2 %

-0,4 %-2,5 %-1,4 %2,3 %

2005200620072008

430433

0,9 %0,6 %

428432

-1,2 %1,1 %

2009201020112012

419427

-3,1 %2,0 %

438445

2,5 %1,7 %

1,1 %0,1 %

-1,0 %-0,6 %-3,3 %1,5 %1,5 %0,0 %

2013201420152016

451458

1,2 %1,6 %

473483

3,1 %2,2 %

2017**2018**2019**2020**

493504

2,2 %2,2 %

515526

2,1 %2,0 %

-0,3 %1,5 %2,6 %1,8 %

2021**2022**

Quelle: Statistisches Bundesamt, HDE, ausgewiesen sind Bruttoumsätze* Umsatz im Einzelhandel ohne Kfz-Handel, Tankstellen, Brennstoffe und Apotheken, ** ab 2017 Prognose bulwiengesa AG

536547

2,0 %2,0 %

Eine insgesamt recht niedrige Preissteigerung im Einzelhandel be-wirkt dabei, dass das Umsatzwachstum zumindest überwiegend vontatsächlicher Nachfragesteigerung getragen wird.

Kommunale Einzelhandelskonzepte aus dem Zeitraum ca. 2005 bis2013 sind hinsichtlich ihrer Annahmen zur künftig zu erwartenden ein-zelhandelsrelevanten Nachfrageentwicklung vielfach vom wechselhaf-ten Verlauf der Vordekade geprägt und trafen entsprechend verhalte-ne Voreinschätzungen für die Zukunft. Tatsächlich entwickelten sichNachfrage und Umsatz jedoch seit 2009 erheblich besser als zuvorallgemein erwartet. Sofern nicht signifikante Einwohnerverluste ge-paart mit einem Verfall des lokalen Kaufkraftniveaus auftreten, weisendaher die meisten Kommunen rückblickend einen deutlich positiverenVerlauf der einzelhandelsrelevanten Nachfrage auf, als angenommen.

Die künftige Entwicklung des Einzelhandelsumsatzes wird weiterhinmaßgeblich vom Privaten Konsum und insoweit der Entwicklung desArbeitsmarktes und der Einkommen abhängen, ferner auch vom Auf-treten oder günstigenfalls auch Ausbleiben internationaler Krisen.Deutsche Haushalte machten in der Finanzkrise 2008 die Erfahrung,dass sich anders als in vielen benachbarten Industrieländern die per-sönliche wirtschaftliche Betroffenheit in Grenzen hielt und haben inso-weit, die eigenen ökonomischen Perspektiven und vor allem die Ar-beitsplatzsicherheit betreffend, ein gewisses Grundvertrauen entwi-ckelt.Darüber hinaus macht das historisch niedrige Zinsniveau das Sparenfür viele Haushalte weiterhin vergleichsweise uninteressant und auchdie derzeit noch recht niedrigen Kosten für Benzin und Heizöl stimulie-ren Konsumgüterkäufe.

Insgesamt kann also auch mittelfristig weiterhin mit einer positivenEntwicklung des Privaten Konsums gerechnet werden. Die bulwienge-



sa AG rechnet auf Basis der Schätzungen der führenden deutschenWirtschaftsforschungsinstitute mit einer mittleren jährlichen Zunahmedes privaten Konsums um etwa +2,5 bis +3,0 % und damit nähe-rungsweise auf dem aktuellen Niveau. Nach 2025 allerdings könnteder zunehmende Eintritt der geburtenstarken Jahrgänge in das Ren-tenalter eine Abflachung der Konsumentwicklung nach sich ziehen.

Auch künftig schlägt eine Steigerung des Privaten Konsums voraus-sichtlich nicht in gleichem Maße auf den Einzelhandel durch. DieEntkopplung der Einzelhandelsausgaben vom gesamten PrivatenKonsum konnte nach 2009 zwar gebremst werden, hält jedoch prin-zipiell weiterhin an. Auf Sicht und auch im Zuge des demografischenWandels veranschlagen wir vorsichtigerweise für den Einzelhandels-umsatz mittelfristig einen etwas niedrigeren Wachstumspfad vonetwa +2,0 % p. a., der sich nach 2022 auf Größenordnungen zwi-schen +1,5 bis +2,0 % abflachen dürfte.Bis 2022 würde sich der Anteil der Einzelhandelsausgaben am Priva-ten Konsum demzufolge nochmals auf etwa 27,5 % absenken.

Die in 2015 stark gestiegene (Flüchtlings-)Migration wirkt sich zu-nächst für kurzfristige Ausgaben sowie niedrigpreisige Konsumgüterstimulierend auf den Einzelhandelsumsatz aus. Erst mittelfristig undim günstigen Falle einer Integration in den Arbeitsmarkt dürften vondiesen Personengruppen Umsatzimpulse auch für gehobene und län-gerfristige Konsumgüter ausgehen.

Der Einzelhandelsumsatz entwickelt sich nicht für alle Warengruppenund Vertriebswege gleichermaßen positiv. Hinsichtlich der Vertriebs-wege profitiert in besonderem Maße der interaktive bzw. Online-Han-del vom Nachfragewachstum und baut seine Marktanteile zusehendsweiter aus.

In einigen Warengruppen wurden dadurch Wachstumspotenziale be-reits weitgehend absorbiert, so dass der stationäre Ladenhandel sichdort bestenfalls stabil entwickeln konnte. Dies betraf zurückschauendz. B. die Bereiche Consumer Electronics, Mode, Spielwaren und Bü-cher/Medien.In anderen Branchen – vornehmlich der Nahversorgung – partizipiertjedoch auch der stationäre Handel weiterhin in hohem Maße amNachfragewachstum.

Die Anzahl der Unternehmen im Einzelhandel entwickelt sich dabeiseit Jahren kontinuierlich rückläufig – im Mittel geht die Anzahl der ak-tiven Einzelhandelsunternehmen um etwa -3 bis -5 % p. a. zurück.Hintergrund sind Konzentrationsprozesse sowie die ersatzlose Schlie-ßung vor allem kleinerer Betriebe aus wirtschaftlichen Gründen unddurch fehlende Nachfolge nach Eintritt des Ruhestands der jeweiligenBetreiber.

Das über viele Jahre anhaltende Verkaufsflächenwachstum inDeutschland lässt langsam nach. Ausschlaggebende Faktoren sindhierbei neben regionalen (v. a. in Ostdeutschland) Sättigungstenden-zen auch die zunehmend wirksame Steuerung der Großflächenent-wicklung durch raumordnerische Vorgaben sowie durch lokale und re-gionale Einzelhandelskonzepte.

In einigen Branchen wurden durch Insolvenzen größerer Filial-Syste-me (z. B. Schlecker-Gruppe und Praktiker/Max Bahr Baumärkte) spür-bare Verkaufsflächenpotenziale vom Markt genommen, die erst all-mählich wieder nachgenutzt bzw. ersetzt werden.



Entwicklung des Einzelhandelsumsatzes, der privaten Konsumausgaben und des Einzelhandelsanteils am Privaten Konsum in Deutschland 2005 – 2022*

Jahr

2005

Privater Konsum(Mrd. Euro)

1.329

EH-Umsatz im engerenSinne

p. a. (Mrd. Euro)430

Anteil Einzelhandelam Konsum

32,4%2006200720082009

1.3631.385

433428

1.4171.413

432419

31,7%30,9%30,5%29,6%

2010201120122013

1.4461.496

427438

1.5381.566

445451

201420152016

2017**

1.5941.636

458472

1.6811.729

483493

29,5%29,3%29,0%28,8%28,7%28,8%28,7%28,5%

2018**2019**2020**2021**

1.7791.831

504515

1.8841.937

526536

2022**Quelle: Statistisches Bundesamt, HDE-Berechnungen **Prognose bulwiengesa AG ab 2017

1.988 547

28,4%28,1%27,9%27,7%27,5%

2005 2007 2009 2011 2013 2015 2017 2019 20210

5001.0001.5002.000

Um

satz

/Ko

nsum

(M

rd.

Euro

)

26 %28 %30 %32 %34 %

Ante

il EH

Privater Konsum EH-Umsatz Anteil EH

Einzelhandelsumsatz, private Konsumausgaben und EH-Anteil am Privaten Konsum 2005 – 2022*

Quelle: Statistisches Bundesamt, HDE-Berechnungen* Umsatz im Einzelhandel ohne Kfz-Handel, Tankstellen, Brennstoffe und Apotheken **Prognose bulwiengesa 2016

In einigen Branchen, z. B. bei Lebensmittelanbietern, stehen Neuent-wicklungen mittlerweile Ablösungen und Marktaustritte an andererStelle gegenüber, so dass sich die Verkaufsflächendynamik insgesamtspürbar abgeschwächt hat. Gegenwärtig ist es vor allem der Restruk-turierungsbedarf der Lebensmittelfilialisten, der diesbezüglich wiederverstärkten Druck entfaltet.

Als Verkaufsflächen-Ausstattungsbenchmark für das Bundesgebietkönnen aktuell rund 1,5 qm VKF/Einwohner gelten. In Zentralortenwerden häufig auch >2 qm/Einwohner erreicht; beim Vorhandenseingroßer Einrichtungshäuser auch um 2,5 qm/Einwohner.

1990 1995 2000 2005 2010 201560708090

100110120130

Mio

. qm

Verkaufsflächenentwicklung im Einzelhandel 1990 – 2015

Quelle: Hauptverband des Deutschen Einzelhandels Berlin; 2015 Prognose bulwiengesa AG



2.2 Distanzhandel/E-Commerce

Der durch Digitalisierung und Online-Handel getriebene Strukturwan-del im Handel setzt sich nach wie vor fort: Während die traditionellenBetriebsformen an Marktbedeutung verlieren, ist es vor allem der onli-ne-basierte Distanzhandel, der seit ca. 2010 ein stetiges und anfangsstark forciertes Wachstum aufweist. Bis dahin überwogen im Distanz-handel interne Substitutionen zwischen "klassischen" (Katalog-)Ver-sendern wie z. B. Quelle und Bader und den vordringenden Online-Vertriebsformen. Dieser Ablöseprozess ist seither weit fortgeschrittenund vielfach wird der Begriff "Distanzhandel" mittlerweile mit "Online-Handel" gleichgesetzt. In 2016 erzielte der Distanzhandel in Deutsch-land mit einem Umsatzvolumen von etwa 57 Mrd. Euro3 einen Anteilam gesamten Einzelhandelsumsatz von knapp 12 %. Damit hat sichder Umsatzanteil des Distanzhandels am gesamten "Einzelhandels-umsatz im engeren Sinne" seit dem Jahr 2005 mehr als verdoppelt.Der stationäre Ladenhandel legte im selben Zeitraum lediglich von406 Mrd. Euro auf 426 Mrd. Euro zu (+5 %) bzw. im Zeitraum nachder letzten Konjunkturkrise von 2009 auf 2016 um etwa +9 %.

Bis 2022 erwarten wir einen Umsatzzuwachs im Einzelhandel i. e. S.um +13 %, davon +36 % im Distanzhandel und knapp +10 % im stati-onären Ladenhandel. Der Gesamtmarktanteil des Distanzhandelsdürfte bis 2022 auf etwa 14 % ansteigen.

3 Quelle: Eigene Berechnung u. a. auf Basis bevh Bundesverband des Deutschen Versand-handels

EH-Umsatz i. e. S. darin:DistanzhandelLadenhandel

2016 2022 erwartet483 Mrd. Euro

57 Mrd. Euro

547 Mrd. Euro

77 Mrd. Euro

426 Mrd. Euro 469 Mrd. Euro

+13 %

+36 %

+10 %

Entwicklung des Einzelhandelsumsatzes und des Umsatzes im interaktiven Handel inDeutschland 2005 – 2022*

Jahr

2005

Einzelhandelsumsatz im engeren Sinne

(Mrd. Euro)430

darin Distanzhandel(Mrd. Euro)

24

AnteilDistanzhandel am

Einzelhandel gesamt5,6 % 2005

2006200720082009

433428

2628

432419

2929

6,1 %6,5 %

20062007

6,6 %6,9 %

20082009

2010201120122013

427438

3034

445451

3948

201420152016

2017**

458472

5052

483493

5762

7,1 %7,8 %

20102011

8,8 %10,7 %

20122013

11,0 %11,1 %

20142015

11,8 %12,5 %

20162017

2018**2019**2020**2021**

504515

6568

526536

7174

2022**Quelle: Statistisches Bundesamt, HDE-Berechnungen, bevh, Prognose bulwiengesa AG

547 77

12,8 %13,2 %

20182019

13,5 %13,9 %

20202021

14,2 % 2022

2005 2007 2009 2011 2013 2015 2017 2019 20210

100

200

300

400

500

600

Um

satz

/Kon

sum

(M

rd. E

uro)

0 %

5 %

10 %

15 %

20 %

25 %

Ante

il EH

Einzelhandelsumsatz, Umsatz Distanz-(Online-)HandelAnteil am EH-Umsatz 2005 – 2022*

Quelle: Statistisches Bundesamt, HDE-Berechnungen, bevh, Prognose bulwiengesa AG* Umsatz im Einzelhandel ohne Kfz-Handel, Tankstellen, Brennstoffe und Apotheken **Ab 2017 Prognose bulwiengesa AG



Auch traditionelle Handelsunternehmen, wie z. B. Douglas und Tchibo,aber auch H & M, Esprit, Deichmann und Media/Saturn tendieren vers-tärkt zum Onlineverkauf. Der Online-Shop avanciert verbreitet zu einerzusätzlichen Option für den stationären Einzelhandel; die funktionaleTrennung zwischen stationärem Handel und Distanzhandel verwischtdamit zunehmend: Cross-, Multi- oder Omnichannel-Retailing lautendie Konzepte der Zukunft. Aktuell wachsen Multichannel-Konzepte,d. h. etablierte Filialsysteme mit eigenen Online-Shops, sogar stärkerals die "Pure Player" des Distanzhandels.

Gegenwärtig gewinnt vor allem Mobile Commerce (Nutzung von mobi-len Endgeräten wie Smartphones, Tablets oder Wearables zum Kaufbzw. Kaufanbahnung) weiter an Bedeutung. Mobile Shopping ermög-licht es dem Kunden, selbst zu bestimmen, wann und wo er seine Ein-käufe tätigen möchte. Preisvergleiche, Produktrecherchen oder dieSuche von Filialgeschäften können unabhängig vom Standort desPCs durchgeführt werden. Das Smartphone entwickelt sich immermehr zu einem wichtigen Einkaufsbegleiter.Hinzu kommt die Einrichtung von Filial Hotspots/W-Lan (u. a. bei Ikea,dm, Globus, Hornbach) innerhalb der Shops, die z. B. der Instore-Na-vigation, mobilem Self-Scanning, mobilen Payment-Systemen oderzur Vernetzung für das Cross-Channel-Marketing dient.

2.3 Entwicklung der Pro-Kopf-Ausgaben nach Warengrup-pen und Vertriebswegen – Prognose bis 2022

Die Umsatzentwicklung des Einzelhandels spiegelt, da es sich um einInlandsmodell4 handelt, weitgehend auch die Entwicklung der Pro-Kopfausgaben privater und in Deutschland ansässiger Haushalte wi-der. Eine geringfügige Abweichung kommt durch die zwischenzeitlicheEinwohnerentwicklung zustande. Bei steigender Einwohnerzahl stei-gen die Pro-Kopf-Ausgaben insoweit etwas schwächer an als der ge-samte Einzelhandelsumsatz.

Eine besondere Wachstumsdynamik erfuhren in den vergangenenJahren Ausgaben für Periodischen Bedarf (Lebensmittel, Gesund-heits- und Körperpflege, Pharmazieprodukte) sowie für Elektroartikelund Consumer Electronics. Letztere wurden v. a. dadurch stimuliert,dass die Digitalisierung und Technisierung immer weitere Bereichedes Alltags erfasst – vom E-Reader an Stelle des gedruckten Buchesüber hochwertige Haushaltsgeräte (z. B. Espresso-Maschinen), Artikelzur Gesundheits- und Körperpflege (z. B. Fitness-Tracker), Sicher-heits- und Überwachungstechnik (Diebstahlsicherung/Einbruchsprä-vention) bis hin zum Smart Home, d. h. dem digital vernetzten Haus-halt.In den einzelnen Teilsegmenten dieses Bereichs vollzogen sich dabeiin wechselnden Produktzyklen durchaus unterschiedliche Entwicklun-gen. Bild-, Ton- und Datenträger sind z. B. anhaltend auf dem Rück-zug, ebenso Desktop-PCs und klassische Unterhaltungselektronik so-wie digitale Kameras.

4 Inlandsmodell: Der im Bundesgebiet getätigte Einzelhandelsumsatz wird durch die Bevölke-rung geteilt und in Pro-Kopf-Ausgaben umgerechnet. Damit beinhalten diese Pro-Kopf-Aus-gaben auch gewerbliche Umsätze im Einzelhandel, Käufe von nicht gewerblichen Organisa-tionen (Kirchen, Vereine, Verbände) sowie von nicht in Deutschland gemeldeten Ausländern(z. B. Touristen). Nicht enthalten sind Umsätze, die deutsche Haushalte bei ausländischenDistanz-Handelsunternehmen tätigen und nach Deutschland liefern lassen oder auf Aus-landsreisen im stationären Handel vor Ort tätigen.



Der Bereich Mode ist trotz leicht zunehmender Gesamtumsätze durchMarktsättigungstendenzen und fallende Preise gekennzeichnet. Letz-teres sowohl durch das Vordringen preisaggressiver und niedrigpreisi-ger Vertriebsformen (z. B. Primark) als auch immer virulenter durchge-führter Rabattaktionen sowie die Etablierung von Off-Price-Einrichtun-gen wie Factory- und Designer-Outlet-Centern. Dabei nimmt die Zahlder abgesetzten Artikel stärker zu als die Umsatzerlöse.

Die Segmente Heimwerken/Garten/Freizeit sowie Sportartikel undZweirad erfuhren insgesamt ein solides Wachstum; dabei im Garten-bereich saisonal unterbrochen sowie im Baumarktbereich durch dieInsolvenz der Praktiker/Max Bahr-Märkte vorübergehend getrübt.

Das Einrichtungssegment profitiert mit seinen angeschlossenen Fach-sortimenten weiterhin vom Cocooning-Trend, anhaltender Haushalts-teilung sowie einer forcierten Bautätigkeit.Unter den übrigen Hartwaren und den Gütern des persönlichen Be-darfs verläuft die Entwicklung wechselhafter, wenngleich insgesamtpositiv. Insbesondere der Buchmarkt stagniert zwischenzeitlich – printon demand und Hörbücher als streaming setzen den Buchhandel un-ter Druck.Im Buchmarkt verzeichnete sogar der Online-Handel in 2014 vorüber-gehend rückläufige Umsätze.

Die Marktanteile des gesamten Distanzhandels variieren je nach Wa-rengruppe stark und bewegen sich zwischen derzeit noch <2 % im Le-bensmittelhandel bis zu Größenordnungen von 25–30 % in den Berei-chen Mode, Consumer Electronics sowie auch in manchen Hartwa-renbranchen (v. a. Bücher, Haushaltswaren, Spielwaren).In einigen Warengruppen, v. a. bei Consumer Electronics, absorbiertder Distanz- bzw. Online-Handel künftig voraussichtlich das gesamte

Wachstumspotenzial. In allen übrigen Warengruppen wird das Wachs-tumspotenzial für den Ladenhandel merklich reduziert.

Derzeit schwächt sich die Wachstumsdynamik des Online-Handels inBranchen mit bereits erreichtem hohem Distanzhandels-Marktanteiltendenziell ab. In Warengruppen mit noch relativ geringen Marktantei-len des Online-Handels – allen voran dem Lebensmittelhandel – bes-teht noch Nachholbedarf – vor allem auch im Vergleich zum europäi-schen Ausland, wo wie in Frankreich und England auch im Lebensmit-telhandel teilweise bereits Marktanteile des Online-Handels von rund10 % überschritten werden. Allerdings sind im Lebensmittelversandhohe Handling- und Logistikkosten zu bewältigen, die bei den inDeutschland typischerweise preissensibel agierenden Verbrauchernmöglicherweise schwer durchsetzbar sind. Grundsätzlich gilt in derBranche bisher die Devise, dass der Online-Handel mit Lebensmittelnnicht wirtschaftlich zu betreiben sei – auch die entsprechenden Unter-nehmungen im Ausland gewännen zwar Marktanteile, seien jedochweitestgehend nicht profitabel.

Daher agiert der deutsche Lebensmittelhandel bisher eher abwartend,jedoch durchaus aufmerksam, um auf den Markteintritt starker Online-händler reagieren zu können. Während Rewe in größeren Städten miteinem onlinebasierten Lieferservice startete, zogen sich Lidl und Kauf-land auch bereits wieder zurück. "Amazon fresh" startete seinen Lie-ferdienst in Berlin, Hamburg und zum Jahresende 2017 auch in Mün-chen. Zugang haben bisher nur Amazon "Prime"-Kunden. Gleichwohlversicherte sich Amazon auch in Deutschland der Kooperation einigerregionaler Lebens-Filialisten, wie z. B. den Fa. Tegut und Feneberg.Andere Händler kündigten ihre Zusammenarbeit auf Grund zu schma-ler Margen auch bereits wieder auf; derzeit zeichnet sich dies auch fürFeneberg ab.





Entwicklung der Pro-Kopf-Verbrauchsausgaben nach Warengruppen und Vertriebswegen

Hauptwarengruppe2009

Euro p. a. Anteil2016

Euro p. a. AnteilPrognose 2022

Euro p. a. AnteilPeriodischer Bedarf... darin für Ladenhandel... darin für DistanzhandelModischer Bedarf

3.0072.966

41804

1 %

3.4403.375

65878

2 %

3.9793.780

1991.013

5 %

∆ 2009 - 2016Euro p. a. Veränderung

∆ 2016 - 2022Euro p. a. Veränderung

433409

14 %14 %

2474

59 %9 %

539405

16 %12 %

134135

206 %15 %

... darin für Ladenhandel

... darin für DistanzhandelElektro/Technik... darin für Ladenhandel

626178 22 %497404

... darin für DistanzhandelDIY/Garten/Freizeit... darin für Ladenhandel... darin für Distanzhandel

93622

19 %

59329 5 %

655223 25 %611448

699314 31 %654438

163653

27 %

60944 7 %

216735

33 %

64788 12 %

2945

5 %25 %

11444

23 %11 %

4491

7 %41 %

43-10

7 %-2 %

7031

75 %5 %

1615

3 %52 %

5382

32 %13 %

3844

6 %100 %

Möbel/Einrichtungsbedarf... darin für Ladenhandel... darin für DistanzhandelHartwaren/Persönlicher Bedarf

53050822

5004 %

... darin für Ladenhandel

... darin für DistanzhandelEinzelhandel gesamt... darin für Ladenhandel

42080 16 %

5.9605.517

58554243

5877 %

65557679

65512 %

485102 17 %

6.7546.114

504151 23 %

7.6916.645

... darin für DistanzhandelQuellen: EHi, bevh, eigene Berechnungen bulwiengesa AG; nach 2016 Prognose. Berechnungsstand: Winter 2017Aggregat: Wie zuvor Einzelhandelsumsatz im engeren Sinne, nunmehr jedoch erweitert um Verkäufe des Lebensmittelhandwerks an Endverbraucher sowie um Apothekenumsätze

443 7 % 640 9 % 1.046 14 %

5534

10 %7 %

2187

95 %17 %

7034

12 %6 %

3668

83 %12 %

6522

15 %28 %

794597

13 %11 %

1949

4 %48 %

937531

14 %9 %

197 44 % 406 63 %

Insgesamt jedoch gewinnen onlinebasierte Lieferdienste auch im Le-bensmittelhandel an Marktanteilen. Haushaltsbefragungen u. a. derbulwiengesa AG signalisieren, dass kundenseitig offensichtlich ein ho-hes Interesse an einer Nutzung besteht, wenn derartige Dienste flä-chendeckend und zu auskömmlichen Preisen zur Verfügung stünden.Mit Rewe Online (Rewe Gruppe) und Bringmeister (Tengelmann, künf-tig Edeka) agieren mittlerweile auch Vollsortiment-Betreiber in diesemBereich. Die Rewe konnte ihren Umsatz mit dem Lieferdienst Rewe-Online in 2015 nach eigenen Angaben bereits vervielfachen. Umsatz-zuwächse scheinen derzeit vor allem eine Frage der Verfügbarkeitderartiger Dienste zu sein, denn soweit es die tagesaktuelle Lieferungbetrifft, beschränkt sich die Abdeckung derzeit weitgehend auf groß-städtische Ballungsräume. Die bulwiengesa AG geht wie die meisten Handelsforschungsinstituteinsoweit davon aus, dass für die kommende mittelfristige Prognose-periode hohe Marktanteilsgewinne in diesem Segment möglich sindund veranschlagt bis 2022 eine Zunahme des Online-Marktanteils imSegment Periodischer Bedarf auf etwa 5 % – allerdings zunächststark asymmetrisch auf verdichtete Regionen und große Städte be-schränkt.

Alles in allem entwickelt sich der Einzelhandel vornehmlich im Online-Segment also weiterhin sehr dynamisch; dabei in einzelnen Waren-gruppen durchaus variabel und fokussiert dort, wo noch Nachholbe-darfe erkennbar sind. Abgeschwächt wird jedoch auch der stationäreHandel weiterhin zulegen können – wenngleich nicht in jeder Branche.

2.4 Entwicklung der Innenstädte und Ortszentren

ÜberblickInsgesamt wird Einzelhandel somit aufwändiger, professionalisierterund der Markteintritt für Newcomer durch zusätzlichen technischenAufwand erschwert. Vermehrt erfolgt die Expansion in den stationärenBereich daher auf einem umgekehrten Weg als bisher: Nach erfolgrei-cher Etablierung des Online- bzw. Distanzgeschäfts erfolgt der Roll-Out stationärer Konzepte (Bsp. Cyberport, Krämer Pferdesport).Zunehmend umstritten ist, ob erfolgreiche Distanzhandelskonzeptekünftig weiterhin völlig ohne stationäre Flächen auskommen, denndurch die zahlreichen bereits vorhandenen Omnichannel-Konzeptegewöhnen sich auch die Kunden zusehends an die Multi-Optionalität.

In ländlichen Räumen mit ihren begrenzt tragfähigen Einzugsgebietengerät der stationäre Ladenhandel allerdings unter besonderen Druck,denn er kann dort häufig nur ein eingeschränktes Präsenzsortimentausreichend wirtschaftlich vorhalten. Produktvarianten und speziali-sierte oder hochwertige Artikel mussten dort von jeher vermehrt be-stellt werden – eine Alternative hierzu stellte für die Kunden die weite-re Anfahrt in die regionalen Oberzentren mit ihrem tieferen Angebotdar. Zumindest angenäherte Just-in-time-Lieferungen von Online-Händlern an stationäre Filialen im ländlichen Raum wären natürlichdurchaus möglich, setzen jedoch die Partizipation der Händler an ei-nem übergeordneten Einkaufs- und Serviceverbund voraus, wie z. B.Electronic Partner im Segment Haushaltselektrogeräte/ConsumerElectronics. Der Online-Handel gewährt auch den Haushalten im strukturschwa-chen ländlichen Raum den kurzfristigen Zugriff auf das gesamte Pro-duktspektrum und gleicht die Nachteile eines eingeschränkt verfügba-ren stationären Angebotes aus. Seine Produktverfügbarkeit bewegtsich um Zehnerpotenzen über dem, was bisher aus stationären Wa-



ren- und SB-Warenhäusern mit etwa 50–100.000 vorgehaltenen Arti-keln bekannt war.In der Konsequenz ist ein verstärktes und vielfach weit vorangeschrit-tenes Sterben des Fachhandels zu beobachten, was vor allem in klei-neren Zentralorten einen Teufelskreis aus zunehmenden Angebots-lücken und zurückgehender Angebotskompetenz, Zentralität undReichweite in Gang setzen kann. Hiervon sind verbreitet mittlerweile auch größere Mittelzentren betrof-fen, denn professionell filialisierende und expandierende Konzepte,welche diese Lücken schließen könnten, setzen zunehmende Ansprü-che an Frequentierung und Reichweite ihrer Standorte. Unterhalb vonca. 100.000 Einwohnern im Einzugsgebiet sind viele Modefilialisten,vollsortierte Anbieter für Sportartikel und Unterhaltungselektronik, gro-ße Buchhandlungen (Medienkaufhäuser) sowie umfassend sortierteBau- und Heimwerkermärkte der Größenklasse um 10.000 qm Ver-kaufsfläche häufig nicht mehr ausreichend tragfähig. Das klassischeWarenhaus ist mittlerweile außerhalb von Großstädten nur noch mitwenigen lokalen Betreibern präsent und in vielen Regionen faktischausgestorben.An Stelle des Fachhandels und der Kauf- und Warenhäuser treten inkleineren Zentralorten sowie in Stadtteil- und Vorortzentren vermehrtniedrigpreisige bzw. diskontierende Vertriebsformen, welche zudemkeine Vollversorgung anbieten, sondern auf wechselnde Partiewaren,saisonale Sortimente sowie Eigenmarken setzen. Beispiele sind z. B.Action, bis 2016 Strauss Innovation sowie mit noch vergleichsweisekonservativem Konzept Woolworth.Die klassische unabhängige Absatzmittlerrolle des Handels kommtdamit zusehends abhanden; etablierte Herstellermarken sind außer-halb von Großstädten und Einkaufszentren vielfach stationär nichtmehr verfügbar. Insbesondere für die gewachsenen Innenstädte, de-nen die Kunden eine besondere Erwartungshaltung hinsichtlich desdort verfügbaren Angebotes entgegenbringen (oder eben bei jüngeren

Altersgruppen bereits auch nicht mehr) eröffnet sich ein schwer lösba-res Problem: Standortprägende Fachgeschäfte können nach einemMarktaustritt nicht mehr gleichwertig ersetzt werden, weil entspre-chende Betreiber und Betriebsformen lokal und regional nicht mehrverfügbar sind – häufig selbst wenn die Tragfähigkeit des Standorteseinen wirtschaftlichen Betrieb eigentlich zulassen würde.

Die Kunden derartig geschwächter Standorte wandern derweil ver-stärkt in die regionalen Oberzentren oder Shopping-Center ab oderwenden sich verstärkt dem Online-Handel zu. Diese Abwanderunggeht überproportional von jüngeren und mittleren Altersgruppen ausund sie ist verstärkt in kleineren Städten im suburbanisierten Umfeldgroßer Metropolen zu beobachten. Unterstützt wird sie von gut ausge-bauten und auf das jeweilige Oberzentrum ausgerichteten ÖV-Netzen.Die Entwicklung der im Rahmen von bulwiengesa-Kundenbefragun-gen erhobenen Notenprofile zu Leistungsmerkmalen der Stadt- undOrtszentren weisen ferner darauf hin, dass sich städtebauliche Para-meter wie z. B. bauliches Erscheinungsbild, Erreichbarkeit, Schaffungvon innenstadtnahem Parkraum, Gestaltung des öffentlichen Raumessowie Stadtmarketingaktivitäten im Zeitablauf häufig verbessert ha-ben; Angebotskompetenz und Angebotsqualität jedoch kritischer be-wertet werden als in der Vergangenheit.

Hauptgeschäftslagen vs. Rand- und NebenlagenDie mittlerweile weitgehend von professionell agierenden Franchise-konzepten sowie Filialisten getragene Ladenflächennachfrage agierthinsichtlich der nachgefragten Objekt- und Lagemerkmale zunehmendkompromisslos: Stehen keine idealtypischen Flächen zur Verfügung,unterbleibt eine Ansiedlung bzw. sie wird zurückgestellt, bis geeigneteFlächen angeboten werden.



Insgesamt ist vor allem in kleineren und mittleren Städten eine starkeKonsolidierung des Einzelhandels auf die Hauptgeschäftslagen zu be-obachten; die Gesamtzahl der aktiven Ladeneinheiten ist dabei viel-fach rückläufig. Aus Rand- und vielfach auch Nebenlagen zieht sichder Einzelhandel kontinuierlich zurück. Erhöhte Leerstandsquotensind dort symptomatisch und solange die Leerstandsbildung nicht aufdie Hauptgeschäftslage übergreift, nicht unbedingt Ausdruck einerErosion des gesamten Stadtzentrums. Gleichwohl sind die Standortgemeinden vor die Aufgabe gestellt, fürinnerstädtische Randlagen neue Entwicklungsperspektiven zu entwi-ckeln. Die Ansiedlung von Gastronomiebetrieben kann häufig Neben-lagen mit noch auskömmlicher Frequentierung stützen (Nebenlagensollten rund 30-50 % der Frequenz in der A-Lage aufweisen); ausge-sprochene Randlagen mit stark lückenhaftem Geschäftsbesatz undohne nennenswertes Besucheraufkommen hingegen haben alsBestandtteil eines innerstädtischen Geschäftsquartiers meist keineEntwicklungsperspektive mehr.Unter günstigen Umständen können in Randlagen administrative, so-ziale oder therapeutische, zuweilen auch kulturelle Einrichtungen an-gesiedelt werden, denn immerhin knüpfen auch innerstädtische Rand-lagen prinzipiell weiterhin an die Zentralität und Erreichbarkeit des ge-samten Hauptgeschäftszentrums an. Jedoch kann auch eine Stärkung der innerstädtischen Wohnfunktionals Entwicklungsziel für Randlagen durchaus in Betracht kommen. Alsproblematisch erweisen sich dabei regelmäßig vorhandene und durcherdgeschossige Ladenlokale geprägte Kubaturen, die für Wohnzwe-cke aufwändig um- oder rückgebaut werden müssen.

Wettbewerb Innenstadt vs. FachmarktlagenDie in früheren Jahren häufig thematisierte Konkurrenz zwischen In-nenstadt und peripheren Zentren besteht dort, wo sie tradiert vorhan-

den ist, im Regelfall fort. Da verbindliche Ziele der Raumordnung so-wie lokale Entwicklungskonzepte der Bildung von Wettbewerbsstand-orten mit "zentrenrelevanten" Kernsortimenten an nicht integriertenLagen jedoch mittlerweile nahezu flächendeckend entgegenstehenund entsprechende "Verdachtsflächen" verbreitet durch aktuelle Über-planung nach BauNVO 1990 oder vereinfachte B-Pläne zum Zentren-schutz gemäß § 9 Abs. 2a BauGB entschärft sind, hat sich die Brisanzdieser Problematik in vielen Kommunen zumindest für Neuentwicklun-gen mittlerweile entschärft. Neue periphere großflächige Standorte für"zentrenrelevante" Kernsortimente werden kaum mehr entwickelt.

Innenstädte werden abgesehen vom zunehmenden Wettbewerb desOnline-Handels gegenwärtig vorwiegend noch unter Druck gesetzt

— durch die Auslagerung von Lebensmittelmärkten; allerdings kannauch ein Entwicklungsmoratorium eine Innenstadt meist nicht vordem Verlust ihres Lebensmittelangebotes bewahren, wenn dorteinfach keine marktgerechten Flächen zur Verfügung gestelltwerden können

— durch die verbreitete Ansiedlung moderner Drogeriemärkte inVorstadtlagen; deren abträgliche Wirkung auf kleinere Innenstäd-te und Ortszentren wird verbreitet unterschätzt

— punktuell noch durch großflächige Randsortimente großformati-ger Wohnkaufhäuser; allerdings liegen aktuelle Befunde ausLangzeituntersuchungen vor, die deren negatives Auswirkungs-potenzial auf Innenstädte durchaus relativieren5

Entwicklungsdruck an den vorhandenen Fachmarktlagen ist allerdingsweiterhin vorhanden; aktuell allerdings zunehmend auf Restrukturie-rung, denn auf Erweiterung gerichtet. Derzeit werden verbreitet größe-5 Vgl. DSSW-Studie Langzeitwirkungen großflächiger Einzelhandelsbetriebe, hrsg. Deutscher

Verband für Wohnungswesen, Städtebau und Raumordnung e. V., Berlin 2017, darin zusam-menfassend Seite 162



re SB-Warenhäuser der 1980er und 1990er Jahre unter Aufgabe vonNonfood-Randsortimenten flächenreduziert. Im Sinne einer Flächen-optimierung wird im Regelfall angestrebt, die freigewordenen Ver-kaufsflächen für "zentrenrelevante" Sortimente durch entsprechendeFachmärkte zu belegen, so dass sich der Branchenmix insgesamt we-nig ändert. Die Leistungsfähigkeit des Zentrums kann sich dadurch je-doch spürbar erhöhen. Inwieweit dies im Hinblick auf mögliche Kon-kurrenzwirkungen auf zentrale Standorte tolerierbar ist, muss im Ein-zelfall abgewogen werden. Grundsätzlich bietet ein derartiges Re-strukturierungsvorhaben mit etwas Geschick umgesetzt nämlich auchdie Chance, die Arbeitsteilung des Standortes mit der Innenstadt zuschärfen und Wettbewerbsbeziehungen zu entzerren.

Begünstigende Faktoren für Fachmarktstandorte sind weiterhin relativniedrige Mieten bei marktgerecht konzipierten und dimensioniertenLadeneinheiten, die unmittelbare Nähe zu synergetischen Betriebsfor-men und frequenzbildenden Ankerbetrieben (v. a. Verbrauchermärkte)sowie gute Verkehrsanbindungen und direkt zugeordnete (gebühren-freie) Stellplätze. In Innenstädten, die aus Kundensicht an Angebots-kompetenz verloren haben, sinkt auch die Akzeptanz gebührenpflichti-ger Stellplätze. Eigentlich müsste dem durch GebührensenkungenRechnung getragen werden; auf diese Weise würde auch der Mana-ger eines Shoppingscenters auf sinkenden Kundenzuspruch reagie-ren. Tatsächlich wird in vielen Innenstädten jedoch die Parkraumbe-wirtschaftung flächendeckend ausgeweitet und verschärft somit nocheingetretene Wettbewerbsnachteile gegenüber dem Online-Handelund peripheren Standorten.

Innerstädtische Einkaufszentren und LadengalerienDie Entwicklung innerstädtischer Shoppingcenter und Ladengalerienkann aufgestaute Ladenflächennachfrage befriedigen und durch ihrebaulich-funktionale Attraktivität sowie die Clusterwirkung des Objektesprofilbildende Filialisten anziehen, die solitär nicht in die Innenstadtgekommen wären. Damit können Shoppingcenter erheblich zur Bele-bung und Reichweitenstärkung einer Innenstadt beitragen. Anderer-seits sind mit ihrer Entwicklung häufig auch hohe Risiken verbunden:Bei ungenügender Einbindung in das Hauptgeschäftszentrum sowiedurch unerwünschte Substitutions- und Verlagerungseffekte kann dasumgebende Geschäftszentrum auch erheblich belastet oder im WorstCase als Hauptgeschäftslage auch weitgehend abgelöst werden. DieEntwicklung innerstädtischer Shoppingcenter ab etwa 10.000 qm VKFist typisch für Städte ab etwa 100.000 Einwohnern; bei hinreichendgroßem Umland-Einzugsgebiet auch darunter.

Das vergangene Jahrzehnt war noch durch eine forcierte Entwicklunginnerstädtischer Einkaufszentren geprägt; mittlerweile ist jedoch auchin diesem Segment eine erhebliche Beruhigung eingetreten. Einer-seits sind nicht mehr viele ausreichend tragfähige Städte ohne inner-städtisches Einkaufszentrum übrig, andererseits profilieren sich grö-ßere Einkaufszentren primär durch ihr Modeangebot und stehen inso-weit unter dem Druck einer verhaltenen Nachfrageentwicklung, zu-nehmender Online-Konkurrenz und somit auch sinkender Ertragskraftdes stationären Handels.

Fazit innerstädtische HandelsentwicklungAlles in allem steht die innerstädtische Handelsentwicklung derzeitalso vor allem im Zeichen der Konsolidierung. Die originäre innerstäd-tische Leitbranche "Modischer Bedarf" schwächelt bereits eine ganzeDekade nachfrageseitig, so dass hier nur dort Impulse zu erwarten



sind, wo aufgestaute Flächennachfrage filialisierender Anbieter bisheraus baulich-strukturellen Gründen nicht befriedigt werden konnte undnunmehr moderne marktgerecht konzipierte Ladenflächen bereitge-stellt werden können.Darüber hinaus ist die Sicherung oder gar Wiederansiedlung von Le-bensmittelmärkten in den Stadtzentren ein wichtiges Thema, denndiese erweisen sich nicht nur als wichtige Frequenzbringer, sondernhaben sich zudem bisher als robust gegenüber dem Strukturwandelim Einzelhandel sowie den Marktanteilsverlusten an den Online-Han-del erwiesen; zudem entwickelt sich hier auch die Nachfrage weiterhinzuverlässig positiv.Prädestiniert für innerstädtische Standorte ist der großflächige inha-bergeführte Lebensmittel-Vollsortimenter mit qualitätsorientiertemMarktauftritt und individueller Sortimentsgestaltung, der sich deutlichvon der stadtteilbezogenen Standard-Nahversorgung absetzen kann.Allerdings ist es für diesen Betriebstyp besonders schwierig, geeigne-te Standorte in den eng bebauten Innenstädten zu finden.

2.5 Entwicklungstrends in der Nahversorgung

ÜberblickAls Motor der Einzelhandelsentwicklung in Deutschland fungiert inZeiten des vordringenden Online-Handels zunehmend der filialisieren-de Lebensmittelhandel. Im Vordergrund stehen hierbei vor allem An-passungsbedarfe des Bestandsnetzes an aktuelle Betreiberstandards,häufig getrieben von einem intensivierten Wettbewerb. Vor allem dieDiscounter-Betreiber Aldi und Lidl modernisieren derzeit systematischihr Ladennetz.Weitere Trends bestehen in der Clusterbildung, wobei der bekannteVerbundstandort Vollsortimenter/Discounter zunehmend um einenDrogeriemarkt erweitert wird. Derartige Standorte entfalten eine hoheZentralität und verschaffen den beteiligten Betrieben spürbare Wettbe-werbsvorteile gegenüber Stand-alone-Standorten.

Dabei prägen nachfolgende Entwicklungen den filialisierenden Le-bensmitteleinzelhandel:

– Im Zeitraum zwischen 2009 und 2016 verzeichnete der filialisie-rende Lebensmitteleinzelhandel ein Umsatzwachstum von rund21 %; in den Umsätzen sind auch die Nonfood Aktions- undRandsortimente enthalten. Von der Schließung zahlreicher Wa-renhäuser können Verbrauchermärkte und SB-Warenhäuserdurchaus durch (wieder) steigende Nonfood-Umsätze profitieren.Sie nehmen häufig eine Ersatzversorgungsfunktion als Universal-anbieter war. Gleichwohl hält der Trend zu einer Verkaufsflächen-reduzierung bei einigen Betreibern großformatiger Häuser (v. a.Real) an.

– Im Hinblick auf die Verkaufsflächenentwicklung ist nur ein gerin-ges Wachstum von etwa 7 % zu beobachten; im Vergleich zu frü-



heren Jahren hat sich die Wachstumsdynamik sogar verlang-samt. Die Verkaufsflächenentwicklung eilt im Lebensmittelhandeldem Marktwachstum seit einigen Jahren nicht voraus, sondernhinkt tendenziell sogar hinterher! Viele Betreiber geben hierfür alswesentliche Gründe eine zunehmend restriktive Genehmigungs-praxis bzw. raumordnerische Vorgaben für Standorte außerhalbzentraler Versorgungsbereiche an.

– Die Umstrukturierungen in der Branche haben durch das anhal-tende Abschmelzen von Kleinflächen zu einem starken Rückgangder Betriebe/Verkaufseinheiten beigetragen. Die Betriebszahl hatsich aktuell auf etwa 37.600 reduziert (-7 % seit 2009). Die Ent-wicklung der Zahl der Verkaufsstellen verläuft in etwa umgekehrtproportional zur Umsatzentwicklung.

Entwicklung des Lebensmittelhandels in Deutschland *Darstellung in Indexform; 2009 = 100

Quelle: EHI Retail Institute Köln, eigene Berechnungen bulwiengesa AG* ohne Spezialgeschäfte und nicht organisierten Lebensmitteleinzelhandel;

inkl. Nonfood-Sortimente

2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 201680 %85 %90 %95 %

100 %105 %110 %115 %120 %

UmsatzVerkaufsflächeAnzahl Betriebe

Entwicklung der VertriebsformenAnhand der von den Betriebsformen gebundenen Marktanteile ver-deutlicht sich die Entwicklungsdynamik der Branche:

Im Jahre 2016 setzte der Lebensmittelhandel knapp 154 Mrd. Euro(netto) um6. Davon entfielen rd. 49 % auf Lebensmitteldiscounter. Bis2009 konnten die Discounter ein stetiges Wachstum ihres Marktantei-les verbuchen und haben sich damit mittlerweile zum umsatzstärkstenVertriebstyp im deutschen Lebensmittelmarkt entwickelt. Die Ursa-chen hierfür werden kontrovers diskutiert. Einerseits gelten deutscheVerbraucher als besonders preissensibel; wahrscheinlicher ist jedoch,dass Discounter in früheren Jahren mit Formaten bis 800 qm VKF vongesetzlichen und raumordnerischen Einschränkungen zur Entwicklungvon Einzelhandelsgroßflächen profitieren konnten. Während die Bau-rechtsschaffung für sondergebietspflichtiger Supermärkte >800 qmVKF teilweise langwierige, häufig auch scheiternde Genehmigungs-verfahren in Anspruch nimmt, konnten Discounter eine Zeitlang ihrensystemischen Vorteil einer relativen Kleinflächigkeit bis 800 qm VKFfür Expansionsvorteile nutzen. Dieser Vorteil ist allerdings mittlerweileentfallen, seit praktisch alle einschlägigen Discountformate Verkaufs-flächengrößen deutlich oberhalb von 800 qm als Standarddimensio-nierung vorsehen.Im Gegenzug werden veraltete und nicht mehr anpassungsfähige Ob-jekte unterhalb von 800 qm VKF gegenwärtig verstärkt aufgegeben.

Lebensmittel-Vollsortimenter (Supermärkte, Große Supermärkte) ho-len seit 2009 durch eine fortschreitende Modernisierungsoffensive ste-tig auf, während der Marktanteil der Discounter seither stagniert undim Jahre 2015 bei knapp 46 % lag. Mit der jüngsten Modernisierungs-offensive v. a. der Fa. Lidl und Aldi dürfte er tendenziell wieder zuneh-men.6 Filialisierender und organisierter Lebensmittelhandel, inkl. Nonfoods; ohne Drogeriemärkte,

Lebensmittelhandwerk, reine Getränkemärkte. Quelle: EHI Retail Institute/Nielsen



Verlierer sind neben dem Kleinhandel am anderen Ende der Flächen-range die großen SB-Warenhäuser über 5.000 qm VKF. Neue Objektewerden in diesem Segment kaum mehr entwickelt bzw. genehmigt;die vorhandenen Märkte veralten zusehends und sind zudem überpro-portional an nicht integrierten Standorten ansässig.

2009 2010 2011 2012 2013 2014 20150 %

20 %

40 %

60 %

80 %

100 %

26,6 26,9 27,5 27,7 28,0 28,3 28,8

8,8 9,0 9,3 9,4 9,5 9,6 9,9

14,1 14,1 14,0 13,6 13,2 12,9 12,6

46,2 46,1 45,5 45,8 45,9 45,8 45,6

4,3 3,9 3,7 3,5 3,4 3,4 3,2

SupermärkteGroße SupermärkteSB-Warenhäuser

Discounterübrige LEH-Geschäfte

Marktanteile im Lebensmittelhandel nach Betriebsformen

Quelle: EHI Retail Institute, Köln Gesamtumsatz inkl. Non-Food

Kleinere Haushalte, gestiegene Verkehrskosten und eine attraktiviertewohnortnahe Versorgung nehmen den nicht integrierten Großflächenzusehends Marktanteile ab – eine gute Verkehrsanbindung ohne nen-nenswerte siedlungsstrukturelle Integration ist nicht nur städtebaulichunerwünscht, sondern auch absatzwirtschaftlich mittlerweile eher vonNach-, als von Vorteil. Allerdings konnten SB-Warenhäuser nach derflächendeckenden Schließung kleinerer Warenhäuser teilweise mit ih-ren Nonfood-Sortimenten wieder stärker profilieren – sie fungieren insolchen Fällen quasi als Warenhausersatz.

Bei Standortneuentwicklungen für Verbrauchermärkte, bzw. nach ak-tuelle EHI-Diktion "Große Supermärkte" in der Range 2.500 – 5.000qm, liegt der Schwerpunkt bei etwa 2.500 – 4.000 qm eigengenutzte7

VKF. Dabei konzentrieren sich die meisten Betreiber zunehmend aufihr Kernsortiment Lebensmittel/Verbrauchsgüter ("Periodischer Be-darf"); ergänzende Nonfood-Sortimente nehmen meist nicht mehr als15 % der Verkaufsfläche ein; häufig sogar <10 %. Damit werden ver-breitete raumordnerische Vorgaben über max. 10 % Nonfood-Rand-sortimente in der Regel eingehalten.

Der Betriebstyp Supermarkt konnte seine Umsätze nach Umsatzver-lusten in 2008/2009 während der letzten vier Jahre wieder steigernund damit seinen Marktanteil auf über 28 % ausbauen. Innerhalb desBetriebstyps ist eine differenzierte Entwicklung festzustellen. Es er-folgt ein Abschmelzungsprozess bei den kleineren Objekten, neu er-öffnet werden vor allem Märkte mit mehr als 1.200 qm Verkaufsfläche.Dies hat auch dazu geführt, dass die durchschnittliche Verkaufsflächeder Supermärkte auf 1.115 qm je Markt angestiegen ist.7 Gemeint ist die selbst bewirtschaftete Verkaufsfläche innerhalb der Kassenzone. Vorkassen-/

Mall und Konzessionärsflächen zählen baurechtlich ebenfalls zur Verkaufsfläche und könnenbis zu ca. 20 % zusätzliche VKF ausmachen; allerdings zählen sie dann im Regelfall nicht zuder Verkaufsfläche, auf die betriebswirtschaftlich die wichtige Kennzahl "Flächenproduktivität(Umsatz/qm VKF) des Verbrauchermarktes angelegt wird. Dieser Unterschied führt gele-gentlich zur Verunsicherung bei der Einwertung von Planvorhaben.



Auch die Großen Supermärkte/Verbrauchermärkte 2.500 – 5.000 qmkonnten ihre Position deutlich ausbauen. Ihr Umsatz stieg von 2009bis 2015 um 24 % von 11,9 auf 14,8 Mrd. Euro; ihr Marktanteil beträgtgegenwärtig rd. 10 %.

Entwicklungstrends Lebensmittel-VollsortimenterLebensmittelvollsortimenter führen ein umfassendes Angebotsspek-trum von der discountorientierten Eigenmarke über einen profiliertenFrischebereich nebst integriertem Drogeriemarkt bis zum Bio-Grund-sortiment sowie einem häufig separierten Getränkemarkt. Der Flä-chenanspruch für ein etwa 15-20.000 Artikel umfassendes Vollsorti-ment erhöht sich dabei fortlaufend und liegt je nach Betreiber bei der-zeit rund 1.500 – 2.000 qm VKF. Den anstehenden Herausforderungen eines zunehmenden Online-Wettbewerbs sowie der aktuellen Ladennetzmodernisierung der Dis-counter begegnen die Vollsortimenter ebenfalls mit Flächenerweite-rungen und qualitativen Aufwertungen.

Nur in hochverdichteten Kernstadtlagen sowie in ländlichen Räumenmit niedriger Bevölkerungsdichte kommen weiterhin auch kleinereVerkaufsflächen als auch spezielle Kleinflächenkonzepte (z. B. Reweto go) zur Umsetzung. Als "Einstieg" in das Vollsortiment mit etwa 13-15.000 Artikeln kann im ländlichen Raum eine Größenordnung ab ca.1.200 qm VKF gelten. Der boomende Wohnungsbau, knappe Flächenund stark steigende Grundstückspreise stellen die Nahversorgungs-entwicklung in großen Städten derzeit vor erhebliche Herausforderun-gen und erfordern verbreitete Abstriche von Idealkonzepten. In hochverdichteten urbanen Lagen der Großstädte werden deshalb verstärktauch wieder Flächen <800 qm entwickelt.

Nahversorgung ist insoweit bereits seit vielen Jahren im Regelfallgroßflächig; Ausnahmen beschränken sich im Zuge von Standortneu-entwicklungen wie vorstehend geschildert immer stärker auf – hochverdichtete urbane Quartiere mit starker Flächenknappheit

bzw. sehr hohen Mietbelastungen, – auf das Segment der Bio-Lebensmittelmärkte sowie – vereinzelt noch auf ausgesprochen nachfrageschwache ländliche

Räume.

Der Stellplatzschlüssel bewegt sich weiterhin bei etwa 6-7 PP/100 qmVKF, kann jedoch in hoch verdichteten Umfeldern unterschritten wer-den. Kleinflächige City-Konzepte in hoch frequentierten Lauflagenkommen zuweil auch ohne eigene Stellplätze aus.

Entwicklungstrends DiscounterInsgesamt ist aktuell ein spürbares Trading-up der deutschen Lebens-mitteldiscounter, zunächst eingeleitet durch neue Ladenkonzepte der"Harddiscounter" Aldi und Lidl zu beobachten: Auf die erhöhte Wettbe-werbsintensität durch die aufgewerteten Supermärkte reagieren dieDiscountbetreiber ihrerseits u. a. mit der Verbreiterung des Sorti-ments, z. B. mit dem Anbieten von Frischfleisch, der Integration vonBackstationen sowie einer Ausdehnung von Biosortimenten. Auch die"Soft-Discounter" ziehen mittlerweile nach. Der klassische 1,5-ge-schossige Satteldach-Baukörper weicht einem verputzten oder auchgeklinkerten Kubus mit aufwändig gestalteten verglasten Entrée-Be-reichen, umlaufenden Lichtbändern und einer wertigen Anmutung derLadengestaltung. Bei einigen "Soft-Discountern" wie Netto Markendis-count und Penny werden auch Backshops nebst Sitzbereichen in denVorkassenbereich aufgenommen.Der durchschnittliche Verkaufsflächenbedarf der Discounter steigt da-bei ebenfalls an; aktuell hat er die 1.000 qm-Marke überschritten, bei



Aldi und Lidl liegt das Optimum für neue Märkte mittlerweile bei knapp1.300 bis knapp 1.500 qm Verkaufsfläche. Die Artikelzahl liegt jedochmit maximal ca. 3.000 Artikeln weiterhin deutlich unter der eines Voll-sortimenters und auch Serviceparameter wie Lieferdienst, integriertePostagentur usw. wird man in Discountern weiterhin vergebens su-chen. Gegenwärtig ist bei einigen Anbietern (z. B. Aldi, Lidl) ein Aus-bau der Frischekompetenz zu beobachten; die Sortimentstiefe derVollsortimenter wird bei den Discountern jedoch auch künftig nicht an-satzweise erreicht werden.

Gleichwohl intensiviert sich das Wettbewerbsverhältnis zwischen Dis-counter und Vollsortimenter. Insbesondere die beiden "Harddiscoun-ter" Lidl und Aldi und hierbei wiederum primär Aldi gelten bei Kundenund Vollsortimentsbetreibern weiterhin als durchaus synergetisch zumSupermarkt, weil viele Kunden ihre Einkäufe an sog. "Verbundstand-orten" auf beide Vertriebstypen aufteilen. Da der Discounter in der Re-gel Eigenmarken anbietet, wird das Wettbewerbsverhältnis zum Su-permarkt nur eingeschränkt wahrgenommen, denn es vollzieht sichbisher vorwiegend auf Hersteller- bzw. Markenebene. Mit dem Ausbaudes Frischeangebotes und der Aufnahme ausgewählter renommierterHerstellermarken zu Niedrigpreisen in das Sortiment der Harddiscoun-ter wird diese symbiotische Beziehung allerdings zusehends verwäs-sert.

Vereinfacht gesagt, verhält sich ein 800 qm Discounter im Verbund miteinem 1.200 – 1.400 qm Vollsortimenter im Marktauftritt der 1990erJahre als ausreichend synergetisch – ein 1.200 qm Discounter jüngs-ten Typus hingegen löst auch beim begleitenden Vollsortimenter ent-sprechenden Anpassungsbedarf auf 1.500 bis 2.000 qm aus.

Hintergründe der Verkaufsflächenerweiterungen

Die zusätzliche Verkaufsfläche dient bei Discountern kaum8 und beiVollsortimentern nur nachgeordnet der Aufnahme zusätzlicher Artikel.Im Vordergrund stehen vielmehr großzügigere Kundenverkehrswegeim Geschäft, eine Vergrößerung der Warenstellflächen zur Reduktiondes Aufwands für Lagerhaltung und Regalpflege (zudem erhöht dieMassierung von Artikelmengen des akquisitorische Potenzial für Im-pulskäufe), die Erhöhung von Kassenkapazitäten in Spitzenzeiten zurVermeidung von Wartezeiten, der Aufnahme von Leergutannahmensowie bei Vollsortimentern einer Absenkung der Regalhöhen sowie jenach Betreiber der Aufnahme von Sonderflächen (z. B. Ruhezonen)im Markt. Mit vielen der o. g. Maßnahmen tragen die Betreiber auchden Erfordernissen des demografischen Wandels Rechnung, indemdie Märkte auf die Ansprüche einer älteren und zunehmend auch mo-bilitätseingeschränkten Kundschaft ausgerichtet werden.Allein die Absenkung der Regalhöhen von den bisher verbreitet übli-chen 1,80 m auf 1,60 m nimmt bei identischem Sortimentsumfangrundgerechnet ca. 10 % mehr Verkaufsfläche in Anspruch.Weitere Aspekte der Modernisierung sind (bau)technischer Natur undreichen von verschärften Hygienevorschriften mit Auswirkungen aufLagerhaltung und Kühlung über einen effizienteren Energieeinsatz(Kühlung, Heizung, Beleuchtung inkl. Einrichtungen zur Energierrück-gewinnung) bis hin zu modernen Gesichtspunkten hinsichtlich Be-leuchtung/Belichtung, Deckenhöhen, farblicher Gestaltung und einge-setzter Materialien. Schließlich spielen auch modernisierte und groß-zügige Personal- und Sanitärräume sowie emissionsarme Anlieferun-gen eine Rolle.

8 Da weitestgehend identische Sortimente geführt werden, ist eine einzelbetriebliche Erweite-rung grundsätzlich nicht mit einer Sortimentserweiterung verbunden – Ausnahmen bestehenin der Aufnahme von Backstationen (in besonders beengten Altobjekten fehlen sie u. U. wei-terhin) sowie in einem längeren Verbleiben von Nonfood-Aktionsartikeln im Geschäft bevorsie durch die nächsten Aktionen abgelöst werden.



Nachnutzungsoptionen ältere LebensmittelmärkteDie Modernisierungsoffensive wird dazu führen, dass ältere nicht mo-dernisierte oder modernisierbare Lebensmittelmärkte recht schnell un-ter erheblichen Wettbewerbsdruck geraten.

Bei Lebensmittelmärkten, die auf Grund unzureichender Flächenpo-tenziale oder veralteter baulicher Substanz aufgegeben werden, istauch unter auskömmlichen Wettbewerbsbedingungen eine gleicharti-ge Nachnutzung durch einen anderen Betreiber mittlerweile selten ge-worden. Unter Wettbewerbsbedingungen, z. B. weil sich der vorigeBetreiber im selben Nahbereich in einem Neubau besser aufstellenkonnte, gerät sie gar zu einer absoluten Ausnahme und steht unterder Voraussetzung einer baulichen Ertüchtigung. Grundsätzlich mög-lich ist häufig die Nachnutzung eines unterdimensionierten Super-marktes durch einen Discounter mit niedrigerem Flächenbedarf, aller-dings bedarf es hierfür ausreichender Stellplätze (je nach Standort ca.50 – 100) sowie häufig trotzdem eines Neubaus bzw. einer grundlege-nen Neugestaltung, so dass realiter zwar der Standort, nicht jedochder Baukörper erhalten wird.

Eine Sonderkonjunktur erfahren außerhalb des zuvor gezeigten Be-triebstypenspektrums die großen Drogeriemärkte und Biomärkte v. a.durch Fokussierung auf die Themen Health Care, Kosmetik und Bio-produkte.

Städtebaulich stellt sich einmal mehr die Frage, ob und unter welchenVoraussetzungen ältere und kleinere Objekte in zentralen Lagen er-tüchtigt oder falls dies nicht möglich ist, am Markt gehalten werdenkönnen. Hinsichtlich der Entwicklung von Verbundstandorten werdendie bereits bekannten Discounter/Vollsortiment-Verbünde zusehendsum Drogeriemärkten ergänzt. Damit ist eine umfassende Nahversor-gung möglich und für die Standortkommune stellt sich die Aufgabe,

mit derart umfassend ausgebauten Nahversorgungsstandorten nichtdie gewachsenen Zentren in ihrer Tragfähigkeit und Versorgungsfunk-tion zu beeinträchtigen.Hierbei ist auch die tatsächliche Versorgungsfunktion der Standorte zuberücksichtigen.

Tragfähigkeits-Voraussetzungen für LebensmittelmärkteGenerell ist ein zeitgemäßer Lebensmittelmarkt der Grundversorgung("Soft-Discounter") ab etwa 5.000 Einwohner im zurechenbaren Ein-zugsgebiet als alleiniger Versorger darin ausreichend tragfähig, wobeies hier auch stark auf die Wettbewerbssituation der weiteren Umge-bung ankommt. In wettbewerbsarmen Räumen reichen ausnahmswei-se auch 4.000 Einwohner als Mantelbevölkerung.

Moderne Vollsortimenter ab ca. 1.200 qm VKF sind in derart einwoh-nerschwachen Umgebungen nur in Ausnahmefällen bei entspannterWettbewerbslage bzw. hoher Kaufkraft tragfähig – meist handelt essich hierbei auch nicht um neueröffnete Betriebe, sondern um bereitsseit längerer Zeit ansässige Kaufleute, welche sich eine herausgeho-bene Marktstellung (d. h. eine hohe Kaufkraftbindung) im Zeitablaufregelrecht erarbeitet haben.

Ab etwa 10.000 Einwohner kann üblicherweise mit ausreichenderTragfähigkeit für einen modernen Vollsortimenter oder Harddiscountergerechnet werden; letztere tendieren jedoch gegenwärtig ebenso wieDrogeriemärkte eher zu 15.000 – 20.000 Einwohnern. Verbundstand-orte weisen üblicherweise ebenfalls einen Einzugsbereich ab ca.15.000 Einwohnern auf; größere Verbrauchermärkte und Bio-Märkteals Sortimentsspezialisten etwa ab 30.000 Einwohner. Ein verbreiteterIrrtum ist die Vorstellung, einen unterdimensionierten Lebensmittel-markt durch einen Bio-Supermarkt nachnutzen zu können – dies funk-



tioniert nur an Standorten mit hinreichender Ausstrahlung, nicht je-doch als Stand Alone der Quartiersversorgung.Die aufgeführten Größenordnungen sind Richtwerte – die benötigteEinwohnerzahl im Einzugsgebiet kann bei hoher Wettbewerbsintensi-tät auch überschritten werden. Umgekehrt kann ein niedriges Einwoh-nerpotenzial an verkehrsorientierten Standorten durch ein erhöhtesAufkommen an Durchgangskunden kompensiert werden, ebenso kön-nen Fremdenverkehr und eine hohe Arbeitsplatzzentralität die Tragfä-higkeit erheblich verbessern. Das Kaufkraftniveau im Einzugsgebietbeeinflusst dagegen weniger dessen Gesamttragfähigkeit, als viel-mehr die Hinwendung zu bestimmten Betriebstypen bzw. deren erziel-bare Marktanteile.

BackshopApotheke

Nahversorger

Vollsortimenter

Vollsortimenter/Discounter/Drogeriemarkt

Verbrauchermarkt/SB-Warenhaus/Bio-Supermarkt

>3.000 Einwohner

>5.000 Einwohner

>10.000 Einwohner

>20.000 Einwohner

>30.000 Einwohner



3 STANDORTRAHMENDATEN WUNSTORF

3.1 Lage, Siedlungsentwicklung und zentralörtliche Funktion

LageDie knapp 41.300 Einwohner zählende und etwa 126 qkm messendeStadt Wunstorf liegt rd. 20 km westlich der niedersächsischen Landes-hauptstadt Hannover am Südufer des Steinhuder Meeres. Der mitetwa 32 qkm Fläche größte norddeutsche Binnensee befindet sichvollständig auf Wunstorfer Stadtgebiet.

Stadtgeschichte und SiedlungsstrukturWunstorf kann auf weit über 1.000 Jahre Stadtgeschichte zurückbli-cken und entstand vermutlich aus einer Bauernsiedlung, in welcher abdem 8. Jahrhundert das Kloster "Vuonherestorp" urkundlich nachweis-bar ist. Im 13. Jahrhundert traten die Stadtrechte und später zeitweiligauch Vogteirechte hinzu. Ab dem ausgehenden 18. Jahrhundert wur-de Wunstorf zudem Garnisonsstandort, welcher ab den 1930er Jahrendurch einen Fliegerhorst in Klein-Heidorn ergänzt wurde. Er wird bisheute betrieben.Im Jahre 1847 wurde mit der Bahnstrecke Hannover – Minden – Rhein-land eine der bis heute wichtigsten Fernstrecken Deutschlands eröff-net. In Wunstorf zweigt hiervon die ebenfalls herausragende Fernstre-cke Hannover – Bremen (Nordseehäfen) ab, welche ebenfalls noch1847 in Betrieb ging. Die sich gabelnden Bahntrassen prägen auchheute noch als markante städtebaulich Zäsuren die Siedlungsgliede-rung der Stadt Wunstorf.Wunstorf zählte zur Mitte des 19. Jahrhunderts etwa 2.500 Einwohnerund nahm zunächst nur eine zögerliche Entwicklung, die sich zu-nächst zwischen der Altstadt und dem östlich davon gelegenen Bahn-hof erstreckte. Erhebliche Wachstumsimpulse setzten erst nach dem

2. Weltkrieg durch die Aufnahme zahlreicher Flüchtlinge und Heimat-vertriebener ein.In diesem Zuge entstanden südlich der Altstadt die weitläufigen undstreckenweise durch Geschosswohnungsbau geprägten Siedlungsge-biete des heutigen Quartiers Barne sowie östlich des Bahnhofs dasAreal um die Blumenauer Straße.Neben den Bahntrassen (Wunstorf war zeitweise auch Ausgangs-punkt der schmalspurigen Steinhuder-Meer-Bahn über Steinhude undRehburg-Loccum nach Uchte) prägen die Grünschneisen der West-aue mit ihren begleitenden Vorflutern und der kleineren Südaue dasStadtgebiet. Beide Flüsse schließen die kompakte Altstadt ein.

Siedlungsstrukturell lässt sich die Kernstadt heute grob in die Quartie-re Mitte/Altstadt (ca. 4.900 Einwohner) Vorstadtsiedlungen nördlichder Westaue (ca. 3.200 Einwohner), Quartiere um den Bahnhof (ca.3.000 Einwohner) sowie südlich der Bahntrassen den Einwohner-schwerpunkt Barne (ca. 7.000 Einwohner) gliedern. Hinzu kommen imbebauten Bereich Gewerbegebiete nördlich der Westaue (Hagenbur-ger Straße) sowie vor allem südlich des Bahnhofes und östlich an dieBarne anschließend (Gewerbepark Süd).Die Kernstadt zählt heute etwa 18.100 Einwohner, entsprechend ca.44 % der Gesamteinwohnerzahl.

Im Zuge der Gemeindereform 1974 wurden die Gemeinden und heuti-gen Ortsteile Blumenau, Bokeloh, Großenheidorn, Idensen, Klein Hei-dorn, Kolenfeld, Luthe, Mesmerode sowie der Flecken Steinhude indas Stadtgebiet eingegliedert.

Blumenau und Luthe sind mittlerweile auch siedlungsstrukturell mitder Kernstadt verbunden. Der westliche Siedlungsrand Luthe und dieWunstorfer Siedlungsgrenze werden nur noch durch eine ca. 300 mbreite landwirtschaftliche Fläche getrennt. Nach Süden wird der Zwi-



schenraum zwischen Luthe und dem Gewerbepark Süd durch die Ent-wicklung von Gewerbeflächen entlang der B 441 zusehends aufge-füllt.

Siedlungsstrukturell deutlich von der Kernstadt abgesetzt liegen dage-gen die Ortschaften des sogenannten "Butteramtes1" im Westen, Ko-lenfeld im Süden sowie im Norden Steinhude und das damit zusam-mengewachsene Großenheidorn. Steinhude besitzt als Erholungsortund touristisches Zentrum am Steinhuder Meer unter den Ortsteileneine herausgehobene Bedeutung.

1 Historische umgangssprachliche Bezeichnung für das frühere, bis in das 17. Jahrhundertbestehende Amt Bokeloh (Bokeloh, Idensen, Mesmerode. zeitw. Klein Heidorn), dessenViehhaltung die Stadt Hannover mit Butter versorgte.

Luthe

Kernstadt Wunstorf – überplantes Stadtgebiet

(Quelle: Region Hannover)

Das vormalige Fischerdorf nahm im 20. Jahrhundert einen raschenAufschwung, gespeist durch Tourismus/Naherholung sowie in derNachkriegszeit auch durch den Zuzug Heimatvertriebener. Zusammenmit der direkt anschließenden Ortschaft Großenheidorn zählt derSiedlungsbereich knapp 8.000 Einwohner, weist mit knapp 400 Ne-benwohnsitzen einen deutlich erhöhten Zweitwohnsitzanteil auf undträgt den weit überwiegenden Teil zum Gesamtaufkommen von etwa120.000 Übernachtungen2 in Wunstorf bei.Infolgedessen verfügt Steinhude über eine gut ausgebaute eigeneVersorgungsinfrastruktur und beherbergt auch ein Schulzentrum mitgymnasialer Oberstufe. Die historische Einstufung Steinhudes als Fle-cken deutet auf eine überkommene eigenständige zentralörtlicheFunktion für ein näheres Umland hin.

Raumordnerisches GefügeWunstorf ist mit seiner Kernstadt als Mittelzentrum in der Region Han-nover ausgewiesen. Es weist gemeinsame Stadtgrenzen mit den be-nachbarten Mittelzentren Neustadt am Rübenberge und Garbsen imOsten und Barsinghausen im Süden auf. Benachbart liegen zudemdie Grundzentren Seelze (mit seinem Kern allerdings weit nach Ostenabgerückt) sowie im Westen Hagenburg und Sachsenhagen aus derSamtgemeinde Sachsenhagen. Ferner grenzt die SamtgemeindeNenndorf mit ihren Gemeinden Haste und Hohnhorst an das Wunstor-fer Stadtgebiet. Die Kurstadt Bad Nenndorf liegt als zugehöriges Mit-telzentrum räumlich etwas nach Südwesten abgesetzt.Die gemeinsamen Stadtgrenzen mit benachbarten Mittelzentren täu-schen eine engere gegenseitige Abgrenzung vor, als tatsächlich bes-teht, denn alle genannten Zentralorte sind von teilweise weitläufigenländlich geprägten Eingemeindungen umgeben. Dies begünstigt ge-genseitige Verflechtungen in den jeweiligen Stadtrandbereichen.2 Nur in Betrieben ab 9 Betten



Blumenau



N

Lage im Raumund zentralörtliche Hierarchie

Mittelzentrum

Grundzentrum

Kartengrundlage: © dds © NAVTEQbearbeitet durch bulwiengesa AG

MZ

GZ

Steinhude

Großenheidorn

Blumenau

Klein Heidorn

Luthe

Kolenfeld

BokelohMesmerode

Idensen

Bordenau

Gümmer

Schloss Ricklingen

Groß MunzelHohnhorst

Haste

Suthfeld

Gleichwohl bestehen in Richtung des strukturschwächeren Westenbessere Voraussetzungen zur Ausprägung eines größeren zusam-menhängenden Umland-Einzugsgebietes.

Der gesamte Untersuchungsraum wird überstrahlt vom regionalenOberzentrum Hannover.

Weitere zentrale Orte sind im Stadtgebiet Wunstorf bisher nicht aus-gewiesen. Allerdings bringt der Flecken Steinhude vergleichsweiserecht gute Voraussetzungen für eine eigenständige grundzentrale Ver-sorgungsfunktion mit.

Aktuell ist im Regionalen Raumordnungsprogramm (RROP) für dieRegion Hannover nur das Wunstorfer Kernstadtgebiet dem sog. "Zen-tralen Siedlungsgebiet" der Stadt Wunstorf zugeordnet (s. RROP2016, Kap. 2.2 Ziff. 04). Damit ist gemäß Konzentrationsgebot desLROP Niedersachsen 2017 (Kap. 2.3 Ziff. 04) lediglich in der Kern-stadt Wunstorf großflächiger Einzelhandel entwicklungsfähig. Tatsäch-lich sind außerhalb der Wunstorfer Kernstadt auch in den OrtsteilenSteinhude, Luthe und Kolenfeld bereits großflächige Einzelhandelsbe-triebe ansässig, welche z. T. (Ausbau des Ortszentrums Steinhude imJahre 2014) erst in der jüngeren Vergangenheit entwickelt wordensind.

Distanzen zu umgebenden Zentralorten, jeweils in Luftlinie zwischenInnenstadt/Ortskernen gemessen:

– Hannover, Oberzentrum, Landeshauptstadt ca. 21 km– Neustadt am Rübenberge, Mittelzentrum ca. 10 km– Garbsen, Mittelzentrum ca. 12 km– Barsinghausen, Mittelzentrum ca. 15 km– Bad Nenndorf, Mittelzentrum ca. 12 km

3.2 Verkehrsanbindung3.2.1 MIV

Wunstorf liegt im Winkel der regionalen Hauptachsen

– BAB 2 Hannover – Weserbergland – Ruhrgebiet und – B 6 Hannover – Garbsen – Neustadt a. Rbge. – Bremen

Die BAB 2 tangiert das südliche Wunstorfer Stadtgebiet im unbesie-delten Raum auf der Stadtgrenze zu Barsinghausen. Wunstorf istdurch die Anschlussstellen Luthe und Kolenfeld (Distanz zur In-nenstadt jeweils etwa 7 Straßen-Kilometer) an die BAB 2 angebun-den. Die B 6 läuft nordöstlich am Wunstorfer Stadtgebiet vorbei underschließt die Kernstadt Neustadt.

Regionale Hauptverbindungen sind

– B 441 Hannover – Seelze – Wunstorf – Hagenburg – Stolzenau– B 442 Bad Nenndorf – Wunstorf – Neustadt a. Rbge.,

welche sich im Wunstorfer Kernstadtbereich kreuzen und im In-nenstadtumfeld zu erheblichen Verkehrsbelastungen nebst häufigenStaubildungen führen. Engpässe sind hier vor allem die beiden (einzi-gen) Querungen der Westaue im Kernstadtgebiet im Zuge der B 441(Am Stadtgraben) und der B 442 (In den Ellern). Staubildungen sindvor allem im Verlauf der Innenstadtquerung der B 441 im AbschnittHochstraße – Am Stadtgraben sowie in der Hagenburger Straße imVerlauf der B 442 zu beobachten. Diese Verbindung nimmt nicht nureinen Großteil des Verkehrs Wunstorf – Hannover, sondern darüber hi-naus auch Durchgangsverkehre aus dem Großraum Hannover undaus dem Autobahnnetz in Teile der Landkreise Nienburg, Schaumburgund Minden-Lübecke sowie auch in das Naherholungsgebiet Steinhu-



der Meer (Südseite) auf. Im Wunstorfer Stadtgebiet treten dabei süd-lich der Innenstadt (Stand 2008) Spitzenbelastungen bis zu 27.000Kfz/Tag auf. Neben den An- und Durchfahrwiderständen im Innenstadtbereich be-einträchtigen auch Lärm und Schadstoffemissionen v. a. durch denSchwerlastverkehr den Aufenthalt im östlichen Innenstadtbereich, fer-ner entfaltet der Straßenzug Am Stadtgraben dort auch eine erhebli-che Barrierewirkung zwischen der Altstadt und den Quartieren nörd-lich des Bahnhofes.Eine Ostumgehung der B 441 ist seit mehreren Jahren projektiert. Siewird im Freiraum zwischen den Siedlungsrändern der östlichen Kern-stadt und der Ortschaft Luthe aus der B 441 ausgefädelt, durch die-sen hindurch zunächst nach Norden geführt, dabei Blumenau um-schließend, und sodann zwischen der nördlichen Kernstadt und derOrtslage Klein Heidorn nach Westen fortgesetzt und mündet nahe derStadtgrenze zu Hagenburg wieder in die B 441. Zwischen Kernstadtund Klein Heidorn erfolgt eine Verknüpfung mit der Neustädter Straße(B 442). Mit der Fertigstellung wird eine erhebliche innerörtliche Ent-lastung vom überörtlichen Durchgangsverkehr erwartet, welche auchVerkehre auf Alternativrouten wie z. B. der Barnestraße reduziert.Aus Perspektive der im nordwestlichen Kernstadtgebiet gelegenen In-nenstadt sowie auch des nördlich benachbarten Gewerbe- und Fach-marktbereiches um die Hagenburger Straße bedeutet die Fertigstel-lung der Ostumgehung zudem eine Verbesserung der Erreichbarkeitfür MIV-Kunden aus den einwohnerstarken südlichen Wohnquartierensowie grundsätzlich aus dem südlichen Umland.Die Planfeststellung der Ostumgehung ist zum Jahresende 2016 er-folgt, wird jedoch gegenwärtig noch beklagt.

Mit den Nachbarzentren und den eingemeindeten Ortschaften ist dieKernstadt Wunstorf ergänzend zur B 441 und B 442 durch Landes-

und Kreisstraßen überwiegend direkt verknüpft (hervorzuheben hier:L 392 über AS Kolenfeld nach Barsinghausen). Eine Ausnahme besteht in der Verbindung nach Neustadt über dieB 442, welche nach Westen ausholend um den weitläufigen Flieger-horst in Klein Heidorn herumgeführt werden muss.Durch das östlich an Wunstorf vorbeilaufende Leinetal ist grundsätz-lich auch die Verbindung an die Achse der B 6 (z. B. nach Garbsen)eingeschränkt und nur über nachgeordnete, nicht direkt verlaufendeStraßen möglich. Realiter dürfte nach Garbsen stattdessen der Wegüber die A 2 bevorzugt werden.

3.2.2 ÖV und Radwegenetz

Zentraler ÖV-Knoten in Wunstorf ist der etwa 1,5 km östlich der In-nenstadt gelegene Bahnhof mit ZOB und rd. 1.000 P+R-Plätzen.Dort verkehren die S-Bahn-Linien S 1 (Hannover – Wunstorf – Minden)und S 2 (Hannover – Wunstorf – Nienburg3) sowie die Regionalexpress-Linien RE 8 (Hannover – Wunstorf – Nienburg – Bremen – Bremer-haven) und RE 60/70 (Hemstedt – Braunschweig – Hannover– Wuns-torf – Minden – Rheine/Bielefeld). Alle Linien verkehren grundsätzlich im 60-Minuten-Takt. ZwischenWunstorf und Hannover ergeben sich dadurch näherungsweise alle15 Minuten Fahrmöglichkeiten. Die Fahrzeiten von/nach HannoverHbf betragen je nach Haltestellendichte etwa 12 bis 20 Minuten.Wunstorf verfügt damit über eine sehr attraktive Regionalbahnanbin-dung nach Hannover. Dies kommt natürlich nicht nur Berufs- und Bil-dungspendlern und somit dem Wohnstandort Wunstorf zugute, son-dern befördert auch Einkaufsbeziehungen in die Hannoveraner City.Auf dem benachbarten ZOB sind 12 Buslinien des Stadt- und Regio-nalverkehrs gebündelt. Sie erschließen das Stadtgebiet nebst Ortstei-3 Über Hannover hinaus sind beide Linien gebündelt über die Deisterbahn bis Haste geführt,

beschreiben also nahezu einen Vollkreis)



len und stellen Verbindungen in Umlandgemeinden (z. B. Neustadt a.Rbge., Rehburg-Loccum) her. Die meisten Buslinien verkehren auchüber die Innenstadt (Haltestelle Rathaus).Der gesamte, überwiegend etwa stündlich verkehrende ÖV ist auf denBerufs- und Schülerverkehr ausgerichtet. Für den innerörtlichen Ein-kaufsverkehr, v. a. in die Wunstorfer Innenstadt, spielt er wie bereits1999 ermittelt, auch gegenwärtig nur eine geringe Rolle (vgl. Kunden-befragung Innenstadt, Verkehrsmittelwahl). Insgesamt ist das Stadt-busnetz allerdings so engmaschig, dass faktisch alle Einkaufs- undNahversorgungsstandorte in Wunstorf über einen ausreichend fuß-läufigen ÖV-Anschluss in einer Distanz von max. 300 Metern verfügen(s. hierzu auch das Kapitel zum Nahversorgungsnetz).

Busnetz Wunstorf

Quelle: Regiobus Hannover GmbH Download:http://www.efa.de/efa_download/netz2018/wunstorf.pdf

Wunstorf ist mit mehreren Routen und Trassen in das regionale Rad-wegenetz der Region Hannover eingebunden. Besondere Bedeutunghat hierbei die Route R 6 Hannover – Wunstorf – Steinhude, welcheüber den Bahnhof Wunstorf sowie entlang der Westaue nördlich ander Altstadt vorbeigeführt ist. Weitere Trassen verbinden die Ortsteilemit der Kernstadt und den Siedlungsbereich der Barne mit der Alt-stadt. Bereits seit 1989 verfügt der Bahnhof Wunstorf über eine Fahr-radstation mit etwa 400 Stellplätzen, zudem 140 mietbare gesicherteFahrradeinstellplätze.

3.3 Einwohnerentwicklung

Wunstorf zählte zum 31.12.2015 gemäß vergleichbarer Einwohner-zahlen des Landesamtes für Statistik Niedersachsen

41.251 Einwohner.

Nach einem kontinuierlichen Anstieg in den 1990er Jahren bis zu ei-nem Peak von 41.982 Einwohnern in 2004 ging die Einwohnerzahlnach der Jahrtausendwende bis etwa 2012 vorübergehend zurückund steigt seither wieder um bisher +1,4 % an.Der sog. "Zensusbruch4" im Jahre 2011 setzte die Einwohnerzahl sta-tistisch um -378 Einwohner (etwa -1 %) zurück und erschwert dadurcheinen Zeitvergleich mit früheren Jahren. Die Korrektur fällt in Wunstorfallerdings geringer aus als im Bundesdurchschnitt (ø ca. -2 %).

Die Einwohnervorausschätzung 2015 – 2025 gemäß aktuellem Wohn-raumversorgungskonzept der Stadt Wunstorf sieht einen zunächststabilen, im weiteren Verlauf leicht rückläufigen Trend für Wunstorf vo-raus. Durch die zwischenzeitlich erheblich gestiegene Migration nach4 Umbasierung der Fortschreibung von der Volkszählung 1987 auf den Zensus 2011



Deutschland dürfte der tatsächliche Verlauf allerdings wie in der übri-gen Region positiver als vorausgeschätzt ausfallen.Die gute Verkehrsanbindung nach Hannover sowie steigende Immobi-lienpreise begünstigen den Zuzug nach Wunstorf. Dem Vernehmennach wird vor allem Bauland in den Hannover zugewandten auto-bahnnahen Ortslagen Luthe und Kolenfeld sowie auch Wohnraum imKernstadtgebiet verstärkt nachgefragt.Insoweit bestehen je nach Umfang der künftigen Baulandentwicklungauch auf Sicht insgesamt recht gute Voraussetzungen für eine leichtsteigende, zumindest jedoch stabile Bevölkerungsentwicklung. Ten-denziell schwächer könnte die Entwicklung in den westlichen Ort-schaften ausfallen.

Im regionalen Vergleich zeigt sich, dass Wunstorf sich etwa bis 2012zwar schwächer als die gesamte Region Hannover entwickelte; derseither einsetzende Anstieg fällt jedoch praktisch allenorts gleicher-maßen signifikant aus und übersteigt ebenso die bisher einschlägigenPrognosepfade.

Einwohnerentwicklung und -prognose in Wunstorf

Darstellung in absoluten Zahlen

Quelle: historische Daten gemäß Landesamt für Statistik NiedersachsenPrognose gemäß Wohnraumversorgungskonzept Wunstorf

2005 2007 2009 2011 2013 2015 2017 2019 2021 2023 202538.000

40.000

42.000

44.000

46.000

2005 – 2011 EW-Entwicklung Fortschreibung Volkszählung '872011 – 2014 EW-Entwicklung Fortschreibung Zensus 20112015 – 2025 EW-Prognose





'08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '1590

95

100

105

110

Bokeloh

'08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '1590

95

100

105

110

Großenheidorn

'08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '1590

95

100

105

110

Kolenfeld

'08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '1590

95

100

105

110

Luthe

'08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '1590

95

100

105

110

Idensen

'08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '1590

95

100

105

110

Klein Heidorn

'08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '1590

95

100

105

110

Mesmerode

'08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '1590

95

100

105

110

Steinhude

Einwohnerentwicklung 2008 bis 2015in den Wunstorfer

statistischen BezirkenIndex 2008 = 100

Quelle: MelderegisterKleinräumige Einwohnerzahlen der Stadt Wunstorf

'08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '1590

95

100

105

110

Kernstadt Wunstorf

'08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '1590

95

100

105

110

Blumenau

Insofern kann – ggf. mit Abstrichen im strukturschwachen ländlichenRaum – auch im Umland und somit für ein umgebendes Einzugsgebietgrundsätzlich mit einer mindestens stabilen, voraussichtlich jedochebenfalls leicht wachsenden Einwohnerplattform gerechnet werden.

Einwohnerentwicklung in Wunstorf im regionalen Vergleich

Darstellung in Indexform 2005 = 100

Quelle: historische Daten gemäß Landesamt für Statistik Niedersachsen; VZ = VolkszählungPrognose Niedersachsen gemäß 13. koordinierte BevölkerungsvorausschätzungPrognose Region Hannover gemäß Statistikstelle HannoverPrognose Wunstorf gemäß Wohnraumversorgungskonzept Wunstorf

2005 2007 2009 2011 2013 2015 2017 2019 2021 2023 202590

95

100

105

110

Stadt Wunstorf VZ 1987Stadt Wunstorf Zensus 2011Stadt Wunstorf PrognoseRegion Hannover VZ 1987Region Hannover Zensus 2011

Region Hannover PrognoseNiedersachsen VZ 1987Niedersachsen Zensus 2011Niedersachsen Prognose

Kleinräumig ist die Einwohnerentwicklung der Stadt Wunstorf auch inden meisten Ortsteilen ablesbar. Dort verlief der Trend bis um 2010herum vielfach rückläufig; im Zeitraum 2008 – 2015 konnten lediglichdie Kernstadt und Steinhude signifikante Zuwächse verzeichnen. Seit2013 steigt die Einwohnerzahl jedoch in den meisten Ortsteilen wiederan.Hinsichtlich der Einwohnerverteilung stechen neben der Kernstadt(ca. 18.100 Einwohner) vor allem Luthe (ca. 5.700 Einwohner) undSteinhude (ca. 5.000 Einwohner, zusammen mit Großenheidorn je-doch knapp 8.000 Einwohner) hervor. Kolenfeld zählt etwa 2.800 Ein-wohner.In den vorgenannten Ortsteilen inkl. Großenheidorn existiert derzeitauch großflächige Nahversorgung. In weiteren Ortsteilen (Blumenau,Bokeloh) konnten sich kleinere Nahversorger nicht halten und wurdenin den zurückliegenden Jahren aufgegeben.

Einwohnerverteilung (Stand 31.12.2015)

Ortsteil

Wunstorf Kernstadt

Hauptwohn-sitznehmer

18.125

Anteil in %

43,9BlumenauBokelohGroßenheidornIdensen

1.5762.220

3,85,4

2.975916

7,22,2

Klein HeidornKolenfeldLutheMesmerode

1.3072.780

3,26,7

5.667712

13,71,7

SteinhudeGesamtQuelle: Melderegister harmonisiert mit Daten des Landesamtes für Statistik

4.97341.251

12,1



Die Bautätigkeit der zurückliegenden Jahre ist verhalten. Die Zahl derWohnungen steigt seit 2012 (Neubasierung der Gebäude- und Woh-nungszählung im Rahmen des Zensus 2011) um +1,3 % auf rd.20.300, dabei in Gebäuden mit 1 – 2 Wohnungen gelegen geringfügigstärker um +1,5 %. Insgesamt korreliert die Entwicklung des Woh-nungsbestandes insoweit auch mit der Einwohnerentwicklung.

Der Nebenwohnsitzanteil spielt mit insgesamt etwa 1.400 gemeldetenPersonen und einer Quote von 3,4 % in Wunstorf zunächst keine he-rausragende Rolle. Allerdings sticht der Erholungsort Steinhude mitknapp 8 % Nebenwohnsitznehmern hervor. Sie wirkt sich ebenso wieder Fremden- und Ausflugsverkehr auf die Umsatzherkunft der dortansässigen Betriebe aus. Auch Klein Heidorn, Standort eines Flieger-horstes der Luftwaffe, weist eine erhöhte Nebenwohnsitzquote auf.

Nebenwohnsitznehmer (Stand 31.12.2015)

Ortsteil

Kernstadt Wunstorf

Hauptwohn-sitznehmer

18.125

Nebenwohn-sitznehmer

453

Quote in %

2,5BlumenauBokelohGroßenheidornIdensen

1.5762.220

4473

2.975916

10717

2,83,33,61,9

Klein HeidornKolenfeldLutheMesmerode

1.3072.780

7170

5.667712

15316

SteinhudeGesamtQuelle: Melderegister harmonisiert mit Daten des Statistischen Landesamtes

4.97341.251

3881.392

5,42,52,72,27,83,4

3.4 Soziodemografische und -ökonomische Rahmendaten

Alters- und HaushaltsstrukturHinsichtlich der Alters- und Haushaltsstruktur weicht Wunstorf nur we-nig von Durchschnittswerten ab. Wie häufig in Ballungsrandgebieten,fällt der Anteil der Familienhaushalte etwas erhöht aus.Überalterungstendenzen sind derzeit nicht zu erkennen.Im Aufbruch nach Ortsteilen weist vor allem die Kernstadt eine ausge-glichene Altersstruktur auf. Ein relativ hoher Seniorenanteil ist – durch-aus typisch für Erholungs- und Kurorte – in Steinhude nachweisbarund beeinflusst auch leicht das gesamtstädtische Bild.Im regionalen Vergleich zeigt sich die Altersstruktur in Wunstorf unauf-fällig. Lediglich junge Erwachsene (25-39 Jahre) sind vergleichsweiseunterrepräsentiert. Dabei handelt es sich primär um Menschen im Stu-dium und in den ersten Berufsjahren vor Familiengründung, mithineher "urbanes" Publikum. Erst ab etwa 35 Jahren aufwärts wandernbauwillige Familien verstärkt aus den Großstädten ins Umland.

Altersstruktur im regionalen Vergleich

Altersgruppen

Wunstorf

Anteil

%

IndexBRD=100

unter 25

25 bis 39

40 bis 59

60+ Jahre

24,2

16,4

101

87

31,4

28,0

105

102

RegionHannover

Anteil

%

IndexBRD=100

Niedersachsen

Anteil

%

IndexBRD=100

24,3

19,6

102

104

29,3

26,8

98

98

24,8

17,4

104

92

30,1

27,7

101

101

Quelle: Statistisches Bundesamt, Landesamt für Statistik Niedersachsen, Stand 31.12.2015



Infolgedessen ist die Altersgruppe 40-50 Jahre in Wunstorf relativ amstärksten vertreten.

Auch hinsichtlich der Haushaltsstruktur bestehen in Wunstorf wenigAuffälligkeiten. Sowohl die ø Haushaltsgröße von 2,01 Personen, alsauch der Anteil der Familienhaushalte weichen nicht oder nicht nen-nenswert vom Landes- und Bundesdurchschnitt ab. Singlehaushaltesind etwas unterrepräsentiert; hier schlägt bei den Vergleichswertender Region vor allem auch die Landeshauptstadt Hannover durch, de-ren ø Haushaltsgröße zwischenzeitlich 1,8 Personen unterschrittenhat.

Alles in allem bestehen in Wunstorf also hinsichtlich der Alters- wieauch der Haushaltsstruktur kaum Auffälligkeiten. Die soziodemografi-sche Struktur kann insoweit als "ausgewogen" gekennzeichnet wer-den.

Haushaltsstruktur im regionalen Vergleich

ø Haushaltsgröße

StadtWunstorf

2,01

Haushaltsstruktur

Singlehaushalte

Mehrpersonen kinderlos

Mehrpersonen mit Kindern

Anteil

%

38,4

IndexBRD=100

96

32,6

29,0

106

100

RegionHannover

1,88

Niedersachsen

2,02

Anteil

%

46,1

IndexBRD=100

115

28,6

25,3

93

87

Anteil

%

39,3

IndexBRD=100

98

31,6

29,1

102

100HaushaltsvorstandQuelle: MB-Research 2017, bulwiengesa AG



Bevölkerung nach Altersgruppen im Vergleich der Ortsteile

Altersgruppen

KernstadtWunstorf

Anteil

%

IndexBRD=100

unter 25

25 bis 39

40 bis 59

60+ Jahre

25,7

17,6

103

102

29,4

27,3

97

100

Blumenau

Anteil

%

IndexBRD=100

Bokeloh

Anteil

%

IndexBRD=100

25,3

14,8

101

86

38,1

21,7

126

79

22,3

18,4

89

107

30,8

28,5

101

104

Großenhei-dorn

Anteil

%

IndexBRD=100

Idensen

Anteil

%

IndexBRD=100

24,3

14,7

97

86

32,0

28,9

106

106

23,6

16,6

94

96

35,8

24,0

118

88

Klein Heidorn

Anteil

%

IndexBRD=100

Kolenfeld

Anteil

%

IndexBRD=100

25,2

15,2

100

89

32,7

26,9

108

98

24,0

16,1

96

94

34,2

25,6

113

93

Quelle: Melderegister 12/2015, Statistisches Bundesamt, bulwiengesa AG

Luthe

Anteil

%

IndexBRD=100

Mesmerode

Anteil

%

IndexBRD=100

22,9

15,2

91

88

32,4

29,5

107

108

25,9

15,1

103

88

34,8

24,2

115

88

Steinhude

Anteil

%

IndexBRD=100

Wunstorfgesamt

Anteil

%

IndexBRD=100

20,1

14,8

80

86

31,9

33,3

105

122

24,2

16,4

96

95

31,4

28,0

104

102

KaufkraftniveauDer Index der konsumrelevanten Pro-Kopf-Kaufkraft (= "Kaufkraft-kennziffer") liegt in Wunstorf mit einem Wert von 102 geringfügig überdem Bundesdurchschnitt. Ausgesprochen kaufkraftschwache Quartie-re befinden sich vor allem in der Barne; kaufkraftstarke Wohngebietedagegen liegen in Luthe, wassernah in Steinhude und Großenheidornsowie im Westteil der Kernstadt beiderseits des Grünzuges der AltenSüdaue.Insgesamt ist die Kaufkraft in der Kernstadt (ø KKZ 98) niedriger aus-geprägt als in den Ortsteilen (ø KKZ 105).Auch in Neustadt (Bordenau), Garbsen (Schloss Ricklingen) undSeelze (Gümmer) liegen nahe der Stadtgrenze zu Wunstorf kauf-kraftstarke Wohnsiedlungen.Im regionalen Vergleich liegt Wunstorf ebenfalls im Mittelfeld – dasKaufkraftniveau der Umgebung pendelt überwiegend um den Bundes-durchschnitt und fällt tendenziell von Hannover ausgehend in denländlichen Raum ab.

Pkw-MobilitätMit 516 Pkw/1.000 Einwohner ist die Pkw-Dichte in Wunstorf moderatund niedriger als im umgebenden ländlichen Raum ausgeprägt. Siebewegt sich auf dem Niveau des Landes Niedersachsen.Während in großen Städten meist nicht mehr als etwa 400 Pkw/1.000Einwohner registriert sind, werden in ländlichen Räumen mit geringausgebauten ÖV-Netzen verbreitet 600 Pkw/1.000 Einwohner gezählt.

Das Land-Stadt-Gefälle der Pkw-Ausstattung ist auch in der RegionHannover erkennbar. Wunstorf profitiert insoweit auch von der gutenÖV-Anbindung nach Hannover.Tendenziell gilt, dass potenzielle Kunden aus dem ländlichen RaumPkw-mobiler sind als die Haushalte der Kernstadt.

3.5 Beschäftigung und Pendlerverflechtungen

Wunstorf weist eine typische mittelzentrale Wirtschaftsstruktur mitzahlreichen mittelständischen Betrieben des verarbeitenden Gewer-bes, Handels- und Dienstleistungen sowie Kfz-Gewerbe auf. Beson-derheiten sind der Kalibergbau, der Luftwaffenstützpunkt in Klein Hei-dorn sowie das Psychiatrie-Klinikum. In Steinhude spielen zudemGastronomie und Beherbergungsgewerbe eine Rolle.

Wesentliche Arbeitgeber und insoweit zentralitätsbildende Einrichtun-gen in Wunstorf sind

– der Luftwaffenstützpunkt (Lufttransportgeschwader) in Klein Hei-dorn mit etwa 1.800 Dienstposten;

– der Kalibergbau der Fa. K+S im Werk Sigmundshall in Bokeloh/Mesmerode mit derzeit noch etwa 730 Beschäftigten. Die Förde-rung soll in Folge weitgehender Erschöpfung des Salzstocks und

Dichte privater Pkw in Wunstorf im regionalen Vergleich

Quelle: Kraftfahrzeugbundesamt, Landesamt für Statistik Niedersachsen

Wunstorf Neustadtam Rbge

Garbsen Seelze Haste Hagen-burg

RegionHannover

Nieder-sachsen

350

400

450

500

550

600

Pkw

/je 1

.000

Ein

woh

ner 2

016

516549

508478

550589

433

517





N

Kartengrundlage © dds © NAVTEQ; bearbeitet durch bulwiengesa AG

Kaufkraftkennziffer 2016 in Wunstorf im regionalen Vergleich

Wunstorf Neustadtam Rbge

Garbsen Seelze Haste Hagen-burg

RegionHannover

Nieder-sachsen

80

85

90

95

100

105

110

Kau

fkra

ftken

nziff

er

102 101 99 97103

99103

97

Stadt Wunstorf und Umgebung – Kaufkraftniveau auf Baublockebene und im regionalen Vergleich

erheblich gestiegener Förderkosten zum Jahresende 2018 einge-stellt und die Zahl der Beschäftigten zur Sicherung und Abwick-lung des Bergwerks, zur Renaturierung der Abraumhalde sowiezum Weiterbetrieb der dort befindlichen Recycling-Anlage für Alu-minium-Salz-Schlacken auf etwa 200 reduziert werden.

– das innenstadtnah gelegene KRH Psychiatrie-Klinikum Wunstorfals Bestandteil des KRH Klinikverbunds der Region Hannover mitinsgesamt 11 Standorten, 8.500 Beschäftigten und rd. 3.200 Bet-ten. Das Klinikum in Wunstorf zählt mit rd. 500 Betten zu den grö-ßeren Klinikstandorten.

Wunstorf zählte im Jahre 2015

– 11.590 sozialversicherungspflichtig beschäftigte Personen am Ar-beitsort und

– 14.891 sozialversicherungspflichtig beschäftigte Personen amWohnort.

Daraus resultiert ein negativer Pendlersaldo von -3.301 Personen.

Während die Beschäftigung am Arbeitsort ebenso wie das Einpend-leraufkommen im Zeitablauf näherungsweise stagnieren, steigt dieZahl der in Wunstorf wohnhaften Beschäftigten ebenso wie die Aus-pendlerzahl sukzessive an. Beide legten im Zeitraum 2011 – 2015 umje etwa 1.000 Personen zu; entsprechend entwickelte sich auch derAuspendlersaldo von -2.356 auf -3.301.Insgesamt pendeln etwa 10.100 Personen aus Wunstorf aus (diesentspricht rd. 68 % aller in Wunstorf wohnhaften beschäftigten Perso-nen), denen rund 6.800 Einpendler gegenüberstehen. Zum Vergleich das Bild im Jahre 1999 (Datenstand 1998):Rd. 5.100 Einpendlern standen damals knapp 8.000 Auspendler ge-genüber (Saldo etwa -2.900). Langfristig hat sich der negative Pend-

lersaldo also nicht so sehr verschärft, wie es im Mittelfristvergleich denAnschein hat. Allerdings haben sich die Pendlerverflechtungen insge-samt seit dem Einzelhandelskonzept 1999 erheblich intensiviert!

Unter Handelsaspekten bedeutet dies zunächst, dass es tendenziellschwieriger wird, die lokale Kaufkraftbindung in Wunstorf stabil zu hal-ten oder gar auszubauen, da Pendlerverflechtungen auch Einkaufsbe-ziehungen mitprägen – insbesondere dann, wenn sie gut ausgestatte-te Zentralorte zum Ziel haben.Andererseits empfängt Wunstorf mehr Einpendler als 1998; dies stärktpotenziell den Umsatzbeitrag auswärtiger Kunden in Wunstorf.

Stadt Wunstorf: Beschäftigung und Pendlerverflechtungen im Zeitablauf

SVP-Beschäftigte am Arbeitsort

2011

11.495

2012

11.223

2013

11.587

2014

11.629

2015

11.590SVP-Beschäftigte am WohnortEinwohner

Arbeitsplatzquote(Beschäftigte am Arbeitsort/Einwohner)Arbeitsplatzzentralität(Beschäftigte am Arbeitsort/Beschäft. am Wohnort x 100)

13.851

40.670

14.261

40.628

28,3 %

83

27,6 %

79

14.355

40.636

14.747

40.819

28,5 %

81

28,5 %

79

14.891

41.251

28,1 %

78

Einpendler

Auspendler

Auspendlerquote(Auspendler/Beschäftigteam Wohnort)

Pendlersaldo

6.665

9.021

6.512

9.550

65,1 %

-2.356

67,0 %

-3.038

Quellen: Landesamt für Statistik Niedersachsen, Agentur für Arbeit

6.837

9.605

6.795

9.925

66,9 %

-2.768

67,3 %

-3.130

6.783

10.084

67,7 %

-3.301



An der Spitze der Zielorte für Auspendler steht erwartungsgemäßHannover (etwa 5.000 Auspendler, immerhin rd. 900 Einpendler vondort). Die Pendlerverflechtungen mit Hannover haben sich seit 1998übrigens nur geringfügig intensiviert, dafür haben die Verflechtungenmit den Randgemeinden Hannovers zugenommen, mit denen typi-scherweise negative Pendlersalden bestehen. Vor allem Garbsen,Seelze, Langenhagen haben relativ an Bedeutung als Zielorte fürAuspendler gewonnen. Das Austauschverhältnis mit Barsinghausenhat sich umgekehrt – der in 1998 noch negative Saldo (ca. -100)ist nunmehr positiv (knapp +100).Die Masse der Einpendler bezieht Wunstorf aus den westlich angren-zenden ländlichen Räumen und auch der positive (bereits 1998 zu be-obachtende) Saldo mit Neustadt a. Rbge. besteht fort. Hierbei könnteder Luftwaffenstützpunkt direkt an der Stadtgrenze zu Neustadt eineRolle spielen.

Die Arbeitslosigkeit ist in Wunstorf bereits seit etwa 10 Jahren ver-gleichsweise niedrig ausgeprägt. Im Jahresmittel 2016 lag die Quotebei etwa 4,7 % und damit sowohl unter dem Bundesdurchschnitt (ca.6 %) als auch dem der Region Hannover (knapp 8 %).

Stadt Wunstorf: Detaillierte Pendlerverflechtungen (SVP-Beschäftigte)

Wohnort/Arbeitsort

Hannover, Landeshauptstadt

Einpendler aus

916

Auspendlernach

4.990

Saldo

-4.074Barsinghausen, StadtGarbsen, StadtGehrden, StadtIsernhagen

291374

203490

3639

5199

88-116-15-60

Laatzen, StadtLangenhagen, StadtNeustadt am Rübenberge, StadtRonnenberg, Stadt

64134

97550

76236

52851

Seelze, StadtSonstige Region HannoverNienburg (Weser), StadtRehburg-Loccum, Stadt

332246

426293

133352

11398

-33-416234-15-94-4720

254Sonstige Lkrs. Nienburg (Weser)Bad NenndorfHagenburg, FleckenHaste

251136

36117

412124

7343

Stadthagen, StadtSonstige Lkrs. SchaumburgSonstige NiedersachsenNRW

139901

125334

570189

500297

21519

3398114

56770

-108Sonstige Bundesländer u. AuslandEin-/Auspendler gesamtWohn- und ArbeitsortBeschäftigte am Arbeits-/Wohnort

3466.783

57010.084

4.80711.590

4.80714.891

Quelle: Agentur für Arbeit

-229-3.301



3.6 Fremdenverkehr

Weniger die Stadt Wunstorf, als vielmehr der am Steinhuder Meer ge-legene Erholungsort Steinhude spielt eine bedeutsame Rolle für dieregionale Naherholung. Das Steinhuder Meer ist zudem Wassersport-revier mit zahlreichen Bootsliegeplätzen, Segelschulen und auch re-gelmäßiger Austragungsort für regionale, nationale sowie zuweilenauch internationale Segelregatten. Zentren des Wassersports sind amNordufer das auf Neustädter Stadtgebiet gelegene Mardorf sowie vorallem Steinhude.

Anzahl der touristischen Übernachtungen in Wunstorf im Vergleich(Betriebe > 9 Betten)

Darstellung in absoluten Zahlen sowie im regionalen Vergleich in Indexform; 2009 = 100;Stand zum 31.12. des Jahres, wenn nicht anders ausgewiesen.

Quelle: Landesamt für Statistik Niedersachsen

2009 2012 201590.000

100.000

110.000

120.000

130.000

140.000

Wunstorf

2009 2012 2015

100

125

150

WunstorfRegion HannoverNiedersachsen

Neben einer erhöhten Nebenwohnsitzquote von knapp 8 % entfallenauch die meisten der rund 120 Tsd. registrierten Übernachtungen inBeherbergungsbetrieben >9 Betten auf Steinhude. Die ø-Aufenthalts-dauer liegt bei etwa 2,2 Tagen und steht somit weniger für Feriengäs-te, als vielmehr Wochenendbesuchern und Teilnehmern von (Was-ser-)Sportveranstaltungen. Die Bettenauslastung ist mit etwa 25 %vergleichsweise niedrig, der Übernachtungstrend dafür jedoch konti-nuierlich steigend. Bezogen auf das gesamte Stadtgebiet entsprechendie Gästeübernachtungen nur einem rechnerischen Äquivalent von330 zusätzlichen Einwohnern und damit weniger als 1 % der Wohnbe-völkerung. In Steinhude jedoch machen Übernachtungsgäste undZweitwohnsitzinhaber (25 % Anwesenheitsquote unterstellt) bis zu 400zusätzliche Einwohner aus – dies ist ein Aufschlag von nahezu 10 %auf die gemeldeten Hauptwohnsitze und somit nachfrageseitig durch-aus spürbar. Tagesbesucher und Übernachtungen in Ferienwohnun-gen können diesen Zuschlag mindestens verdoppeln.Während touristische Effekte für den Einzelhandel der Kernstadt alsoweitgehend zu vernachlässigen sind, spielen Naherholung und Frem-denverkehr für den Handel in Steinhude durchaus eine tragende Rolle.Dies gilt es zu berücksichtigen, wenn für Steinhude in Zukunft – z. B.für Nahversorgungszwecke – möglicherweise ein eigenständiger Ver-flechtungs- oder Nahversorgungsraum abgegrenzt und darauf basie-rend einzelfallbezogene Projektprüfungen durchgeführt werden soll-ten.



4 EINZELHANDELSSTANDORT WUNSTORF

4.1 Überblick Einzelhandelsentwicklung in Wunstorf

Die Einzelhandelserhebung aus dem Jahr 1999 wurde seinerzeit vonder gesa GmbH und somit der Rechtsvorgängerin der bulwiengesaAG durchgeführt. Sie ist methodisch weitgehend vergleichbar zur ak-tuellen Einzelhandelserfassung. Das 2010er Einzelhandelskonzeptwurde von einem anderen Unternehmen erstellt, so dass hierzu ggf.keine direkte Vergleichbarkeit besteht. Die Standards für die Verkaufs-flächenerhebung sind – nicht zuletzt gefestigt durch obergerichtlicheRechtsprechung – weitgehend allgemeinverbindlich. Brancheneintei-lung und Umsatzermittlung können jedoch unternehmensspezifischnach unterschiedlichen methodischen Standards vorgenommen wor-den sein. Soweit wir eine ausreichende Vergleichbarkeit annehmenkonnten, beziehen wir auch Daten aus dem 2010er Einzelhandelskon-zept in den Zeitvergleich ein.

Die vollständige Erhebung des Einzelhandelsnetzes im StadtgebietWunstorf erfasste mit Stand Winter 2017 insgesamt:

– 252 aktive Ladeneinheiten– mit einer Gesamt-Verkaufsfläche von 73.700 qm und einem– Umsatzpotenzial von rd. 264 Mio. Euro p. a.

Gegenüber 1999 erhöhten sich insoweit Verkaufsfläche (+16 %) undUmsatzpotenzial (+28 %), nicht jedoch die Anzahl der aktiv betriebe-nen Ladeneinheiten, welche recht deutlich von 305 auf 252 zurück-ging.

In den vergangenen 20 Jahren wurden vor allem Kleinflächen inInnenstadtrand- und Stadtteil-Streulagen aufgegeben, ferner auch

einzelne kleinere Fachmärkte v. a. im Gewerbegebiet um die Hagen-burger Straße. Zudem wurden nahezu alle Lebensmittelmärkte mitVerkaufsflächen deutlich unter 800 qm geschlossen. Dadurch entstan-den einige Lücken in der fußläufigen Nahversorgungsabdeckung desStadtgebietes, welche sich seit 1999 insgesamt leider verschlechterte(vgl. hierzu ausführlicher Kap.4.4 zur Nahversorgung).

Im Gegenzug traten einige (relativ) größere Lebensmittelmärkte sowieNonfood-Fachmärkte (z. B. Expert Bening Elektro-Fachmarkt) im Ge-werbepark Süd um die Industriestraße hinzu. Der heutige Toom-Bau-und Heimwerkermarkt war 1999 bereits vorhanden (1996 eröffnet unddamals noch von der Fa. Marktkauf betrieben).

Die Innenstadt blieb innerhalb der gegebenen baulichen Kubaturen,welche sich seither nicht nennenswert änderten, insgesamt stabil.

Insgesamt erhöhten sich auch die Leistungsfähigkeit der vorhandenenBetriebe (Erhöhung der Flächenauslastung um 11 % auf aktuell knapp3.600 Euro/qm VKF) sowie die durchschnittliche Verkaufsfläche desvorhandenen Ladennetzes (+40 % auf rd. 290 qm). Wie der weitereVerlauf der Untersuchung zeigen wird (vgl. Kap. 4.8), fiel die Umsatz-zunahme seit 1999 vermutlich deutlich höher aus als der Nachfrage-zuwachs, mithin konnte die Einzelhandelszentralität in Wunstorf imZeitablauf gesteigert werden.

Eckdaten zur Einzelhandelsentwicklung in Wunstorf

Aktive VKF in WunstorfAnzahl aktiver LadeneinheitenUmsatzschätzung p. a.ø VKF/aktive LadeneinheitAuslastung Euro/qm VKF

199963.700 qm

201773.700 qm

305206,0 Mio EUR

252264,0 Mio EUR

209 qm3.234 EUR

292 qm3.582 EUR

∆ 1999 - 201710.000 qm 16 ‰

-5358,0 Mio EUR

-17 ‰28 ‰

84 qm348 EUR

40 ‰11 ‰



4.2 Lagebereiche des Einzelhandels und bestehendes Zentrenkonzept 2010

Bereits im Einzelhandelskonzept 1999 wurde der damals in Wunstorferhobene Einzelhandelsbestand in Lagebereiche gegliedert und ge-wachsene Ortskerne in Wunstorf (Innenstadt) sowie in Steinhude undLuthe identifiziert und räumlich abgegrenzt. Ergänzend und nachge-ordnet zu diesen bestanden zudem kleinere Nahversorgungszentrenim Wunstorfer Stadtteil Barne sowie in den Ortschaften Bokeloh undBlumenau. Fachmarktcluster befanden sich im Gewerbegebiet um dieHagenburger Straße sowie – seinerzeit noch in der Entwicklung – imGewerbepark Süd.

Nachdem sich die rechtlichen und raumordnerischen Rahmenbedin-gung (u. a. Inkrafttreten des LROP Niedersachsen 2008) in den Folge-jahren weiterentwickelten, unternahm das Einzelhandelskonzept 2010nunmehr auch eine systematische Prüfung des Wunstorfer Stadtge-bietes auf das Vorhandensein so genannter Zentraler Versorgungsbe-reiche gemäß den zwischenzeitlich etablierten fachlichen Standards.Das daraus resultierende Zentrensystem behält die grundsätzlicheStandortgliederung aus dem Vorgängerkonzept bei und weist für dieStadt Wunstorf eine dreistufige Zentrenhierarchie nach folgender Sys-tematik aus (siehe EHK 2010, Seite 83):

— Die ausgewiesenen Zentren "sollen sich vor allem hinsichtlich ih-res Einzelhandels- und Dienstleistungsangebots dahingehendunterscheiden, dass das Zentrum der Stufe I (Innenstadt) für diegesamte Stadt (und auch die Region) von Bedeutung ist, dasZentrum der Stufe II (Ortsteilzentrum) auf Ebene des Ortsteilsund ggf. noch darüber hinaus wirkt und das Zentrum des Typs IIIeine Versorgungsfunktion auf Ebene eines einzelnen Stadtbe-reichs erfüllt und in erster Linie der wohnortnahen Versorgungdes täglichen Bedarfs dient".

— Folgende Zentren wurden im EHK 2010 bestimmt:

• Zentrum Stufe I: Innenstadt WunstorfMerkmale:"Vollständiges Einzelhandelsangebot im kurz-, mittel- undlangfristigen Bedarfsbereich in Wettbewerbssituationen, breitgefächertes und umfangreiches, in Wettbewerbssituationenbefindliches einzelhandelsnahes Dienstleistungs-, Kultur-und Gastronomieangebot sowie öffentliche Einrichtungen".

• Zentrum Stufe II: Ortsteilzentrum SteinhudeMerkmale:

"Vollständiges Einzelhandelsangebot im kurzfristigen Be-darfsbereich mit Wettbewerbssituation; ergänzende Einzel-handelsangebote im mittel-/langfristigen Bedarfsbereich, teil-weise umfassende Angebote mit Wettbewerbssituation; breitgefächertes, in Wettbewerbssituationen befindliches einzel-handelsnahes Dienstleistungs- und Gastronomieangebot so-wie kulturelle und öffentliche Einrichtungen".

• Zentrum Stufe III: Nahversorgungszentrum LutheMerkmale:

"Vollständiges Einzelhandelsangebot im kurzfristigen Be-darfsbereich mit Wettbewerbssituation; vereinzelte Ergän-zungsangebote im mittel- und langfristigen Bedarfsbereich;Wettbewerbssituation fehlt überwiegend, (nicht selten alsRand- oder Nebensortimente); vereinzelte, einzelhandels-nahe Dienstleistungsangebote (z.B. Bank, Frisör etc.), aller-dings mit höchstens geringer Wettbewerbssituation".



Die vorstehend aufgeführten Wunstorfer Zentren erfüllen gem. Einzel-handelskonzept 2010 jeweils die Kriterien eines Zentralen Versor-gungsbereiches und stehen insoweit unter besonderem städtebauli-chem Schutz (vgl. zur Identifikation und Abgrenzung Zentraler Versor-gungsbereiche nach aktuellen Maßstäben das folgende Kapitel).

Hervorzuheben ist, dass im Einzelhandelskonzept 2010 zwischen dengewachsenen Ortszentren Steinhude und Luthe eine Unterscheidunghinsichtlich ihrer Ausstrahlung und Versorgungsfunktion vorgenom-men wird und sie insoweit nicht auf eine gemeinsame Stufe stellt.Dem "Ortsteilzentrum" des Erholungsortes Steinhude wird eine relativhöhere (auch ortsteilübergreifende) Bedeutung beigemessen, wäh-rend sich das "Nahversorgungszentrum" im Ortskern Luthe primär aufdie lokale Versorgung konzentrieren würde. Art und Umfang des da-mals (2010) in beiden Ortszentren anzutreffenden Handels- undDienstleistungsbesatzes ebenso wie die Einwohnerzahl der jeweiligenOrtsteile (Steinhude und das siedlungsstrukturell verbundene Großen-heidorn zusammengenommen aktuell knapp 8.000 Einwohner zzgl.Fremdenverkehrsbeitrag, Luthe etwa 5.700 Einwohner) legen einederartige Differenzierung durchaus nahe.

– Perspektivische Nahversorgungszentren:Unter den 1999 noch vorhandenen kleineren Stadtteil- und Orts-teilzentren in der Barne, Bokeloh sowie in Blumenau finden im2010er Einzelhandelskonzept nur noch das Einkaufszentrum(EKZ) Barne und der Ortskern Bokeloh als "perspektivische Nah-versorgungszentren" Erwähnung. Der kleine Lebensmittelmarktim vormaligen EKZ Barne war 2010 bereits ausgezogen und fürden Standorterhalt bzw. die Wiederansiedlung eines Lebensmit-telmarktes dringend erforderliche Erweiterungsflächen waren inund um das vormalige EKZ Barne nicht vorhanden.

Die Ausweisung eines perspektivischen, eine angemesseneGrundversorgung in der Barne wiederherstellenden Nahversor-gungszentrums im Einzelhandelskonzept 2010 hatte räumlich in-soweit eher abstrakten Charakter. Es galt, in der Barne einenmöglichst geeigneten Standort für eine Neuentwicklung zu finden,was jedoch nicht gelang. Das Nahversorgungszentrum für dieBarne gruppiert sich heute um die Industriestraße und istBestandteil des Gewerbeparks Süd.

Auch in Bokeloh wurde der damalige Lebensmittel-SB-Markt mitt-lerweile geschlossen; damit fehlt dort die Basis für eine Zen-trumsbildung. Hier dürften jedoch nicht nur mangelnde Flächen-reserven für einen Ausbau, sondern eine unzureichende Tragfä-higkeit des Ortsteils für eine eigene Lokalversorgung eine Rollegespielt haben. Gleiches gilt für den Ortsteil Blumenau, wo 2010noch ein kleiner NP-Niedrigpreis-Markt umgeben von einigenkleineren Ladeneinheiten vorhanden war, der jedoch inzwischenebenfalls geschlossen ist.

Die 1999 vorhandenen und im Einzelhandelskonzept 2010 nochals mögliche ("perspektivische") Nahversorgungszentren karto-grafisch (Barne, Bokeloh) sowie textlich (Barne, Blumenau) be-zeichneten Nahversorgungsstandorte sind zwischenzeitlich somitaufgelöst bzw. auf wenige verbliebene Kleinbetriebe reduziertworden.





Stadt WunstorfStandort- und Zentrenkonzept 2010

Quelle: Entnommen aus EHK Wunstorf 2010,erstellt von Fa. Junker+Kruse

– Sonderstandorte:Neben den vorgenannten integrierten Zentralen Versorgungsbe-reichen sind die Fachmarktbereiche Hagenburger Straße undGewerbepark Süd im EHK 2010 als städtebaulich nicht ausrei-chend integrierte Sonderstandorte klassifiziert worden. Ihre Ver-sorgungsfunktion wird im EHK 2010 u. a. wie folgt beschrieben(s. EHK 2010 Seite 103f):

• "Sonderstandorte dienen grundsätzlich als Ergänzungs- undVorrangstandorte für nicht zentrenrelevanten Einzelhandel".

• "Die Konzentration von Einzelhandelsbetrieben zu zusam-menhängenden Einzelhandelsstandorten sind grundsätzlichpositiv zu werten und zu erhalten, da die Betriebe hier vonSynergieeffekten untereinander profitieren und auf dieseWeise attraktive Standorte bestehen".

• "Die bestehenden Überschneidungen zu Angeboten in den

Wunstorfer Zentren (z. B. Nahrungs- und Genussmittel, Be-kleidung etc.) stellt eine bedeutende innerkommunale Kon-kurrenz zu den Zentralen Versorgungsbereichen, bei gleich-zeitig günstigeren Wettbewerbsbedingungen (z. B. Flächen-verfügbarkeit, Stellplatzangebot, Bodenpreise)".

• "Im Sinne der Verhinderung einer weiteren Verschärfung die-

ser Wettbewerbssituation zur Wunstorfer Innenstadt und denanderen Zentralen Versorgungsbereichen im Stadtgebiet so-wie auch der Region ist ein (weiterer) Ausbau des zentrenre-levanten Angebots an den Sonderstandorten grundsätzlichrestriktiv zu behandeln".

• "Die vorhandenen Betriebe mit nahversorgungs- und zen-trenrelevantem Kernsortiment genießen dabei Bestands-schutz, ebenso wie die planungsrechtlich genehmigten Ver-kaufsflächen. Eine weitere Ansiedlung oder Erweiterung zen-trenrelevanten Einzelhandels (über den genehmigten Be-stand hinaus), insbesondere in Form großflächiger Betriebe,ist zukünftig planungsrechtlich auszuschließen".

• "Aber auch im nicht zentrenrelevanten Sortimentsbereich

bestehen in Wunstorf nur eingeschränkte Entwicklungsspiel-räume (...). Daher soll auch die weitere Entwicklung nichtzentrenrelevanter Angebote nach Möglichkeit räumlich fo-kussiert werden. Der Standort Hagenburger Straße bietetdiesbezüglich ein angemessenes Flächenpotenzial und eineverkehrsgünstige Lage zum nach Westen ausgerichtetenEinzugsbereich. Zudem besteht die Möglichkeit, diesenStandort durch bauliche Arrondierungen ggf. auch städte-baulich-strukturell aufzuwerten. Daher ist es städtebaulicheZielvorstellung der Stadt Wunstorf, den Standort Hagenbur-ger Straße als Vorrangstandort für die Entwicklung nicht zen-trenprägender Einzelhandelssortimente in funktionaler Er-gänzung zum Hauptgeschäftsbereich der Innenstadt zu be-trachten".

• "Der Standort Gewerbepark Süd ist bereits heute gut aufge-stellt und soll als gut strukturierter Ergänzungsstandort zur In-nenstadt gesichert werden. Eine räumliche Erweiterung desStandorts ist derzeit nicht vorgesehen, dennoch sind innerhalbder bestehenden räumlichen Abgrenzungen dieses StandortsEntwicklungen und Umstrukturierungen möglich. Bei Planun-gen über den baurechtlich genehmigten Bestand hinaus sollteder Entwicklungsfokus hier jedoch auf nicht zentrenrelevantenAngeboten in Ergänzung zur Innenstadt liegen".



Das EHK 2010 ordnet den Sonderstandorten Hagenburger Stra-ße und Gewerbepark Süd insoweit eine vorwiegend innenstadter-gänzende Funktion mit nicht zentrenrelevanten Kernsortimentenzu. In dieser Funktion seien sie vordringlich zu entwickeln; bevor-zugt ist hierbei die Hagenburger Straße vor dem GewerbeparkSüd. Zentrenrelevante Sortimente – hierzu zählen gemäß EHK 2010 als Teilgruppe daraus auch nahversorgungsrelevanteSortimente wie Lebensmittel und Drogerieartikel – sind an diesenStandorten auf das mit Bestandsschutz versehene vorhandeneAngebot zu beschränken und entsprechende Ausbauvorhabenansonsten "restriktiv" zu behandeln. Für die Nahversorgung sind diese Lagebereiche insoweit nachdem EHK 2010 nicht weiter entwicklungs- und ausbaufähig.

— Dezentrales Nahversorgungsnetz:Unterhalb der ausgewiesenen Zentren und Sonderstandorte hebtdas EHK 2010 das siedlungsintegrierte dezentrale Nahversor-gungsnetz (gemeint sind hier v. a. Lebensmittelmärkte) hervor,welches die Zentren ergänzen und die flächendeckende Quar-tiersversorgung zu gewährleisten habe. Großflächige Einzelhan-delsbetriebe über 800 qm Verkaufsfläche verortet das EHK 2010jedoch in den Zentrentypen I bis III, mithin in der InnenstadtWunstorf sowie in den Ortszentren Steinhude und Luthe (s. EHK2010, Ansiedlungsregeln Seite 127). Das EHK 2010 lässt damitaußer Acht, dass Großflächigkeit in der Nahversorgung – insbe-sondere in der qualifizierten Nahversorgung mit einem Lebens-mittel-Vollsortiment – auch in 2010 längst regelhaft geworden ist.Die im damaligen Konzept erkennbare Idealtypik eines hierar-chisch strukturierten Nahversorgungsnetzes, dessen Großflächenin Zentralen Versorgungsbereichen lokalisiert sind und welchedurch ein engmaschiges, aber im Grundsatz kleinflächiges Netzin Stadtteillagen ergänzt wird, ist realiter in kaum einer Stadt an-

zutreffen und insbesondere Wunstorf bringt für eine derartigeAusprägung ungeeignete Voraussetzungen mit:

1. Die Wunstorfer Innenstadt verfügte bereits 1999 nicht mehrüber einen qualifizierten Lebensmittelmarkt in der In-nenstadt. Das 1999er Konzept empfahl hierfür zwar eine ent-sprechende Standortsuche, jedoch bereits ahnend, dass diedamaligen vagen Optionen hierfür nicht realisierbar sein wür-den. Daran hatte sich in 2010 nichts geändert und gegen-wärtig – soviel sei vorausgeschickt – auch nicht.

2. In der gesamten Wunstorfer Kernstadt befanden sich keineausreichend qualifizierten Subzentren, welche zu einemNetz an Nahversorgungszentren des Typs III realistisch hät-ten ausgebaut werden können. Überkommene Kleinzentrenwaren zum Teil noch vorhanden, befanden sich jedoch er-kennbar im Niedergang (und konnten bereits 1999 strukturellals latent abgängig gelten). Nur eines davon (vormaligesEKZ Barne) befand sich zudem in der Kernstadt. Tatsächlichgelang es lediglich in Steinhude, das dortige Ortszentrumnach 2010 durch Ergänzung um moderne Lebensmittel- undDrogeriemärkte zu modernisieren und zu ertüchtigen. Strenggenommen geschah dies jedoch ebenfalls nicht innerhalbdes gewachsenen Zentrums, sondern in Form eines Erweite-rungsstandortes am Rand des verdichteten Ortskerns.

3. Der weit überwiegende Teil des Wunstorfer Nahversorgungs-netzes war in 2010 außerhalb Zentraler Versorgungsberei-che situiert. Das damalige Einzelhandelskonzept fror diesesNetz faktisch ein.

Allerdings bewegt sich das EHK 2010 mit diesen Vorgaben imRahmen der verbindlichen Zielsetzungen zur großflächigen Ein-zelhandelssteuerung des damaligen LROP 2008, dessen städte-



bauliches Integrationsgebot nicht nur großflächigen Nonfood-Handel mit zentrenrelevanten Kernsortimenten, sondern auchgroßflächige Lebensmittelmärkte in Zentrale Versorgungsberei-che bzw. in deren unmittelbare Nähe (räumlich-funktionaler Zu-sammenhang) verweist.

Andere Bundesländer, z. B. Schleswig-Holstein und in Form vonAusnahmetatbeständen auch Mecklenburg-Vorpommern undNordrhein-Westfalen1 unterscheiden diesbezüglich durchaus zwi-schen Lebensmittelmärkten und Nonfood-Handel mit zentrenrele-vanten Kernsortimenten. Während großflächiger Nonfood-Handelmit zentrenrelevanten Kernsortimenten in diesen Bundesländernim Sinne eines Städtebaulichen Integrationsgebotes regelmäßigin Zentrale Versorgungsbereiche verwiesen wird, besteht für Le-bensmittelmärkte ein abgeschwächtes Siedlungsstrukturelles In-tegrationsgebot, womit i. d. R. eine ausreichende Verknüpfungmit Wohnquartieren sowie ein ÖV-Anschluss gemeint ist.

Ausnahmetatbestände des Landes-Raumordnungsprogramms(LROP) Niedersachsen für Lebensmittelmärkte der reinen Quar-tiersnahversorgung (überwiegende Umsatzerzielung mit Kundenaus einem fußläufigen Nahbereich nachweisbar) bzw. für denFall, dass in atypischen Einzelfällen die Vermutungsregel des §11 Abs. 3 ausgeräumt werden kann, lassen sich nur für wenigeEinzelfälle nutzen und sind nicht als regelhafte Steuerungsgrund-lage für ein Einzelhandelskonzept geeignet.

Andererseits werden diese Möglichkeiten im Einzelhandelskon-zept 2010 auch nicht erwähnt, weil das Konzept dem Idealbild ei-

1 Schleswig-Holstein: LEP 2010, Kap. 2.8 Einzelhandel, Ziel 6 IntegrationsgebotMVP: LREP 2016, Kap. 4.3.2 Einzelhandelsgroßprojekte, Ziel 3 IntegrationsgebotNRW: LEP 2017, Kap. 6.5 Großflächiger Einzelhandel, Ziel 2 Integrationsgebot. Unverändertin das LEP übernommen aus dem Sachlichen Teilplan Großflächiger Einzelhandel 2013.

ner kleinflächig ausgeprägten dezentralen Netzstruktur auch in-haltlich folgt und in den Vorgaben des niedersächsischen Lan-des-Raumordnungsprogramms keine Problemlage erkennt.

Das rigorose Integrationsgebot des Landes-Raumordnungspro-gramms 2008 brachte Kommunen mit einem "typisch" gestalte-ten, nämlich überwiegend dezentral organisierten Nahversor-gungsnetz regelmäßig in Bedrängnis, wenn bereits vorhandeneNahversorgungsstandorte modernisiert und in die Großflächigkeitweiterentwickelt werden sollten - von Neuansiedlungen außer-halb Zentraler Versorgungsbereiche ganz zu schweigen. Realiterführte diese Situation zunächst zu einer an sich nicht gewolltenBegünstigung der Expansion des Vertriebstyps "Discounter" undnachdem mittlerweile auch Discounter überwiegend mehr als800 qm VKF benötigen, zu einem sich allmählich aufbauendenRestrukturierungsstau im Nahversorgungsnetz.

Vielfach wurden die Vorgaben des Landes-Raumordnungspro-gramms aus der Not heraus allerdings auch dadurch unterlaufen,dass eine Überplanung von vorhandenen wie auch potenziellenStandorten bewusst vermieden oder Umstellungen vorhandenerGewerbegebiete auf die BauNVO 1990 unterlassen worden sind.Daher sind zahlreiche großflächige Vorhaben auch gem. § 34BauGB (Bauen im unbeplanten Innenbereich) oder in Gewerbe-gebieten nach alter Baunutzungsverordnung umgesetzt worden.Dabei durchaus verbunden mit schädlichen Nebeneffekten wiedisfunktionalen Standorten, unerwünschter Zentren- oder Cluster-bildung oder übermäßigen Verdrängungseffekten durch Über-dimensionierung. Auf diese Weise geben Kommunen Steuerungsmöglichkeitenalso auch weitgehend aus der Hand und handeln sich zusätzlicheRisiken ein. Dies wäre nicht nötig, wenn das LROP den Kommu-



nen mehr planerischen Gestaltungsspielraum für die Nahversor-gung einräumen würde.

Immerhin wurde im LROP 2017 nunmehr ein weiterer Ausnahme-tatbestand zum Integrationsgebot – vergleichbar mit den bereitsbestehenden Regelungen in Nordrhein-Westfalen und Mecklen-burg-Vorpommern – aufgenommen, der zumindest unter gewis-sen städtebaulichen Voraussetzungen auch den Aufbau und diePflege eines dezentralen großflächigen Nahversorgungsnetzeszulässt. Hierzu das aktuelle Integrationsgebot (LROP Kap. 2.8,Ziff. 05) im Wortlaut (Fettung durch bulwiengesa AG):

"Neue Einzelhandelsgroßprojekte, deren Kernsortimente zentren-relevant sind, sind nur innerhalb der städtebaulich integrierten La-gen zulässig (Integrationsgebot). Diese Flächen müssen in dasNetz des öffentlichen Personennahverkehrs eingebunden sein.Neue Einzelhandelsgroßprojekte, deren Sortimente zu mindes-tens 90 vom Hundert periodische Sortimente sind, sind auf derGrundlage eines städtebaulichen Konzeptes ausnahmsweiseauch außerhalb der städtebaulich integrierten Lagen innerhalbdes zentralen Siedlungsgebietes des Zentralen Ortes im räumli-chen Zusammenhang mit Wohnbebauung zulässig, wenn eineAnsiedlung in den städtebaulich integrierten Lagen aus städte-baulichen oder siedlungsstrukturellen Gründen, insbesonderezum Erhalt gewachsener baulicher Strukturen, der Rücksichtnah-me auf ein historisch wertvolles Ortsbild oder aus verkehrlichenGründen nicht möglich ist; Satz 2 bleibt unberührt".

Der Frage nachzugehen, ob ein derartiger Ausnahmetatbestandvorliegen könnte, zählt insoweit latent zum Untersuchungsauftrageines kommunalen Einzelhandelskonzeptes; jedenfalls, wenn wie

bisher in Wunstorf zutreffend, das Nahversorgungsnetz derStandortgemeinde weitgehend dezentral organisiert ist und aufBasis des regulären Integrationsgebotes nicht mehr entwick-lungsfähig wäre. Hierzu folgt näheres in Kap. 4.4 zur Analyse desaktuellen Nahversorgungsnetzes in Wunstorf.

Zunächst folgt eine Evaluierung des Zentrensystems, insbeson-dere die Überprüfung der bisher ausgewiesenen Zentralen Ver-sorgungsbereiche und eine Prüfung auf das mögliche zwischen-zeitliche Hinzutreten weiterer faktisch vorhandener Zentraler Ver-sorgungsbereiche anhand aktueller Maßstäbe.



4.3 Evaluierung Zentraler Versorgungsbereiche und des Zentrensystems in Wunstorf

4.3.1 Anforderungen an Zentrale Versorgungsbereiche

Zentrale Versorgungsbereiche (ZVB) bezeichnen in der Regel die insiedlungsstrukturell integrierten Lagen gewachsenen innerörtlichenHauptgeschäftszentren sowie auch nachgeordnete Stadtteil- und Nah-versorgungszentren ab einer gewissen Angebotsdichte und mit einemgewissen Angebotsumfang. Ein Schutzbedürfnis solcher ZentralerVersorgungsbereiche gegenüber großflächigen Einzelhandelsentwick-lungen außerhalb davon ist u. a. im § 11.3 BauNVO sowie in denLandesraumordnungsprogrammen der Bundesländer seit Längeremthematisiert. Zwischenzeitlich fand der Begriff "Zentraler Versorgungs-bereich" Eingang in weitere gesetzliche Regelungen, wie z. B. seit2004 in den § 34 (3) BauGB, welcher die Zulässigkeit von Vorhabenim unbeplanten Innenbereich nunmehr auch davon abhängig macht,dass davon "keine schädlichen Auswirkungen" auf zentrale Versor-gungsbereiche ausgehen dürften, was im Regelfall durch den Vorha-benträger in Form eines Fachgutachtens nachzuweisen ist.

Auch das Interkommunale Abstimmungsgebot nach § 2 (2) BauGBoperiert mit diesem Begriff, ebenso der § 9 (2a) BauGB, welcher dieMöglichkeit von vereinfachten Bebauungsplänen im nicht beplantenInnenbereich regelt und schließlich seit 2007 auch der überarbeitete§ 1 (6) Nr. 4 BauGB, wonach bei der Aufstellung von Bebauungs-plänen die Erhaltung und Entwicklung Zentraler Versorgungsbereichezu berücksichtigen ist. In § 5 Abs. 2b BauGB ist festgelegt, dass Zen-trale Versorgungsbereiche auch in den Flächennutzungsplan einerGemeinde aufgenommen werden können.

Die Landesentwicklungspläne bzw. Raumordnungsprogramme derBundesländer verweisen mehr oder weniger verbindlich großflächigeEinzelhandels-Neuansiedlungen mit zentrenrelevanten Sortimenten indie Zentralen Versorgungsbereiche. Entsprechende Zielsetzungen fin-den sich auch im Landes-Raumordnungsprogramm Niedersachsen2017, dargelegt im Abschnitt 2.3 Ziff. 03 Integrationsgebot, welchesgroßflächige Einzelhandelsprojekte nach § 11.3 BauNVO mit zentren-relevanten Kernsortimenten grundsätzlich an "integrierte Standorte"im Sinne Zentraler Versorgungsbereiche verweist bzw. an Standorte,die mit diesen in einem "engen räumlichen und funktionalen Zusam-menhang2" stehen.

Zuweilen erschwerend für eine Identifikation und räumliche Abgren-zung Zentraler Versorgungsbereiche ist, dass bisher keine verbindli-che Legaldefinition über die Beschaffenheit eines Zentralen Versor-gungsbereiches existiert. Die Rechtsprechung gibt hierfür jedoch Hin-weise. Eine Funktionsbeschreibung des BVerwG (Az 4C 7.07/11, Ok-tober 2007) lautet wie folgt:

"Zentrale Versorgungsbereiche sind räumlich abgrenzbare Bereicheeiner Gemeinde, denen aufgrund vorhandener Einzelhandelsnutzun-gen eine Versorgungsfunktion über den unmittelbaren Nahbereich hi-naus zukommt. Sie können sich sowohl aus planerischen Festlegun-gen als auch aus den tatsächlichen Verhältnissen ergeben."

Darüber hinaus muss es sich um städtebaulich und siedlungs-strukturell integrierte Standorte – idealerweise gewachsene Ge-schäftszentren – mit einem gewissen, stets auch über den Einzelhan-del hinausgehenden Versorgungsangebot handeln. 2 Vgl. zur Operationalisierung des Integrationsgebotes die Begründung des LROP zu Ziff. 03,

Sätze 6 und 7. Obergerichtlich ist der "räumlich-funktionale Zusammenhang" mit einemStandort innerhalb eines ZVB oder sich direkt an diesen anschmiegend, jedenfalls nichtdurch eine Hauptverkehrsstraße mit Barrierewirkung davon getrennt, operationalisiert.(OVGLüneburg 20.3.2014 Az 1 Mn 7/14 und 28.9.2015 Az 1 Mn 144/15



Das BVerwG führte in seiner Entscheidung vom 17.12.20093 weiteraus, dass es für einen Zentralen Versorgungsbereich entscheidendsei, dass er nach "Lage, Art und Zweckbestimmung eine für die Ver-sorgung der Bevölkerung in einem bestimmten Einzugsbereich zent-rale Funktion" habe. Dieser Begriff ist nicht räumlich im Sinne einerMittelpunktslage sondern funktional zu verstehen.

Der zu versorgende Einzugsbereich kann dabei eine überörtliche wieauch teilörtliche Ausdehnung haben und bei dem Zentralen Versor-gungsbereich kann es sich entsprechend um das Hauptzentrum einerGemeinde, aber auch um ein nachgeordnetes Subzentrum der Stadt-teil- oder Quartiersversorgung handeln. Ebenso ist es möglich, dasssich zwei im Wettbewerb zueinander stehende oder sich funktional er-gänzende Versorgungsbereiche die Versorgung eines Gebietes teilen.Allerdings ist eine gewisse Mindestreichweite erforderlich, wie dasBVerwG bestätigte.4

Demzufolge sind Zentrale Versorgungsbereiche "räumlich abgrenz-bare Bereiche einer Gemeinde, denen auf Grund vorhandener Einzel-handelsnutzungen – häufig ergänzt durch diverse Dienstleistungenund gastronomische Angebote – eine Versorgungsfunktion über denunmittelbaren Nahbereich hinaus zukommt".

Hinsichtlich des erforderlichen Angebotsumfangs für eine Einstufungeiner Geschäftslage als Zentraler Versorgungsbereich ist als Orientie-rungswert eine Verkaufsfläche von mindestens 1.000 qm verbreitet,doch machen erst eine gewisse Angebotsmischung sowie die Arron-dierung mit ladennahen Dienstleistern, aber auch Gastronomie oderggfs. sonstige Einrichtungen der Daseinsfürsorge den Zentrencharak-

3 Vgl. Az 4C 2.084 BVerwG vom 11.10.2007 Az 4 C 7.07

ter aus5. Unterhalb eines Hauptzentrums ist ferner der Nahversor-gungscharakter, d. h. die Ausstattung mit einem oder mehreren Le-bensmittelmärkten, ein entscheidendes Kriterium für die Qualifikationeines Lagebereiches als Zentraler Versorgungsbereich.

Einzelne Fachmärkte oder Fachmarktagglomerationen mit speziali-siertem Angebot (z. B. Baumarkt, Möbelhaus, Elektro-Fachmarkt) kön-nen demzufolge keine Zentralen Versorgungsbereiche sein, auchwenn sie sich in siedlungsstrukturell integrierten Lagen und einer ge-regelten MIV- und ÖV-Anbindung befinden.

Hervorzuheben ist, dass es sich bei der Ausweisung und Abgrenzungeines bereits vorhandenen Zentralen Versorgungsbereiches um eineobjektive Tatsachenfeststellung handelt, welche auch gerichtlich über-prüfbar ist. Der gestalterische Wille der Gemeinde spielt hierbei inso-weit eine Rolle, als künftige Erweiterungsflächen, welche in der Ge-genwart noch keine zentrenadäquaten Nutzungen aufweisen, bei Ein-leitung entsprechender Planungsabsichten bereits im Vorgriff in einenZentralen Versorgungsbereich einbezogen werden können6. Grund-stücke oder Teilbereiche, die einem ausgewiesenen Zentralen Versor-gungsbereich räumlich-funktional zugeordnet sein müssten, dürfenandererseits nicht willkürlich oder aus politischen Motiven davon aus-genommen werden.

5 Ein Orientierungswert von 1.000 qm VKF wurde bisher in der einschlägigen Literatur verbrei-tet. Im Jahre 2012 untersuchte auch das OVG NRW (Az 10 A 1770/09 und 10 D 2/11.NEvom 15.2.2012) diesen Sachverhalt und stellte fest, dass ein Nahversorgungszentrum beste-hend aus einem kleinen Discounter, arrondiert mit Kleinhandel und weiteren Dienstleistun-gen mit einer Gesamt-VKF von knapp 600 qm im Regelfall keine für eine Klassifikation alsZVB ausreichende Versorgungsfunktion ausüben würde. Implizit ist der Orientierungswert in-soweit durch einschlägige Rechtsprechung gestützt.

6 Vgl. zur Begrifflichkeit sowie zur Funktionalität und Abgrenzung eines Zentralen Versor-gungsbereiches weiterführend auch: Kuschnerus, Ulrich: Der standortgerechte Einzelhandel;vhw-Verlag 2007; Seite 77f.



Vgl. hierzu den Leitsatz des BVerwG vom 12.2.20097:

"Die Gemeinde kann einen tatsächlich vorhandenen Zentralen Versor-gungsbereich durch ein städtebauliches Entwicklungskonzept nichtmit Wirkung für § 34 Abs. 3 BauGB räumlich eingrenzen, wenn dievon ihr gezogene Grenze in der Örtlichkeit keine Bestätigung findetund dadurch Grundstücke von dem Zentralen Versorgungsbereichabgetrennt werden, die mit diesem durch die vorhandenen Nutzungenunmittelbar verknüpft sind."

Abgesehen von der Vorwegnahme von in die Zukunft gerichteten pla-nerischen Absichten (vor allem die Entwicklung neuer oder die Erwei-terung bestehender ZVBs) zählt bei der Identifikation und AbgrenzungZentraler Versorgungsbereiche also stets das, was faktisch auch vor-handen ist.

Die Abgrenzung eines Zentralen Versorgungsbereiches ist somit nachstädtebaulichen und funktionalen Gesichtspunkten vorzunehmen.

Zusammenfassend sind folgende Kriterien relevant:

– Art der Nutzungsstruktur (Einzelhandelsdichte, Multifunktionalität,Dichte publikumswirksamer Erdgeschossnutzungen, Kunden-aufkommen)

– Bebauungsstruktur (baulicher Zusammenhang)– Ausreichende siedlungsstrukturelle Integration– Gesicherte verkehrliche Erschließung des Zentrums MIV/ÖV– Gestaltung von Raum und Infrastruktur– Potenzielle Barrieren und Zäsuren wie Bahntrassen, Gewässer,

etc.

7 AZ BVerwG 4 B 5/090

Umfang, Breite und Ausrichtung des Angebotes sollten den Mindest-anforderungen an einen ZVB entsprechen; des Weiteren ist ein gewis-ser räumlicher und baulicher Zusammenhang der Nutzungen erforder-lich, wobei einzelne oder wenige Grundstücke ohne Ladennutzungendurchaus übersprungen werden können.

Sodann muss die verkehrliche Erschließung ausreichend gewährleis-tet sein, ebenso der ruhende Verkehr innerhalb des Zentrums. Diesbedeutet, dass die Verkehrsinfrastruktur am Standort den zugeordne-ten Versorgungsbereich ausreichend erschließt und den zu- und ab-fließenden Pkw-Kunden- und Wirtschaftsverkehr ausreichend bewälti-gen kann. Ferner müssen hinreichende standortintegrierte oder zu-mindest standortnahe Stellplatzkapazitäten zur Verfügung stehen.

Städtebauliche Zäsuren oder funktionale Barrieren, wie Bahntrassen,Hauptverkehrsstraßen, Grünzüge oder Gewässer, können die Aus-dehnung eines Zentralen Versorgungsbereiches limitieren, auch wennsich entsprechende Nutzungen jenseits davon fortsetzen.

Grundsätzlich soll das Zentrum auch über den öffentlichen Verkehr mitseinem zugeordneten Versorgungsraum angemessen vernetzt sein.Dabei sind zwischen städtisch verdichteten und ländlichen Räumenunterschiedliche Maßstäbe an die Qualität der ÖV-Erschließung – vorallem an eine angemessene Taktdichte – anzulegen. Während einkleineres Orts- oder ein städtisches Stadtteilzentrum über öffentlichenNahverkehr mit seinem zugeordneten Versorgungsraum z. B. in Formeinzelner Bus- oder Straßenbahnlinien verknüpft ist, werden beiHauptzentren gewöhnlich höhere Maßstäbe angesetzt. Sie sollen aneinen ÖV-Knoten (Hauptbahnhof/ZOB) angeschlossen sein, welcherden Versorgungsraum radial und möglichst auch umsteigefrei er-schließt.



Eine oder wenige Stichlinien, wie sie zur Anbindung von Fachmarkt-und Einkaufszentren zuweilen vorzufinden sind, reichen als angemes-sene ÖV-Erschließung eines größeren Einzugsgebietes sicherlichnicht aus.

Ferner ist ein ausreichender fußläufiger Siedlungsumgriff erforderlich(er muss allerdings nicht zwangsläufig vollständig im Sinne einer 360°Siedlungseinbettung sein), wobei diesbezüglich auch die Versor-gungsfunktion eine Rolle spielt.

Die Erreichbarkeit eines Nahversorgungszentrums soll aus dem zure-chenbaren Nahversorgungsgebiet fußläufig oder per Rad möglichsein. Hinsichtlich des erforderlichen fußläufigen Einwohnerumgriffssind keine verbindlichen Vorgaben oder Richtwerte bekannt. Verbrei-tet wird als "Nahbereich" eine annähernd 10-minütige Geh-Isochroneoperationalisiert, welche auch Eingang in das LROP 2017 fand unddarin vereinfachend mit einem 1.000-Meter-Radius beschrieben ist(häufig werden ansonsten auch 700-Meter-Radien verwendet).

Hinsichtlich der Wohndichte im fußläufigen Umfeld eines Nahversor-gungszentrums können in etwa folgende Benchmarks – bezogen aufeinen 700-m-Gehradius – gelten:

– Sehr gute fußläufige Versorgung: >5.000 Einwohner im fußläufigen Umfeld

– Mäßige bis gute fußläufige Versorgung: >2.000 Einwohner im fußläufigen Umfeld

– Abgeschwächte fußläufige Versorgung: >1.000 Einwohner im fußläufigen Umfeld

– Ungenügende fußläufige Versorgung: <1.000 Einwohner im fußläufigen Umfeld

Um als gebotene "Mindestausstattung" einen ausreichend wettbe-werbsfähigen und zukunftsfähig aufgestellten Lebensmittelmarkt alsAnkerbetrieb nebst ergänzendem Handels- und Dienstleistungsbesatztragen zu können, ist für einen Zentralen Versorgungsbereich in derRegel ein Einzugsgebiet mit mindestens ca. 5.000 - 7.000 Einwohnernerforderlich. Die Varianz begründet sich durch unterschiedliche Vo-raussetzungen, z. B. die Siedlungsdichte sowie die umgebende Wett-bewerbsintensität. Sofern ein Vollsortimenter enthalten ist, werden imRegelfall mehr als 7.000 Einwohner benötigt; unter Wettbewerbsbe-dingungen auch doppelt so viel. Insoweit bestätigt sich auch marktsei-tig durchaus die vorstehend zitierte höchstrichterliche Auffassung, wo-nach die Versorgungsfunktion eines Zentralen Versorgungsbereichesüber einen "unmittelbaren", d. h. fußläufigen Nahbereich hinausrei-chen solle.

Im strukturschwachen ländlichen Raum ist es dabei verbreitet üblich,dass Grund- und Nahversorgungszentren auch entferntere einwoh-nerschwache Siedlungen ohne ausreichende Tragfähigkeit für eigeneEinzelhandelsanbieter versorgen, die lediglich über den MIV an denZentralen Versorgungsbereich angebunden sind.

Den vorstehend genannten Anforderungen ist bei der Anfertigung lo-kaler oder regionaler Einzelhandels- und Zentrenkonzepte Rechnungzu tragen. Die Ausweisung unqualifizierter Lagebereiche als ZentraleVersorgungsbereiche oder vice versa das Ignorieren von faktisch be-stehenden Zentralen Versorgungsbereichen in derartigen Planungs-grundlagen kann sich somit als unwirksam erweisen und unterliegtwie vorstehend geschildert der gerichtlichen Überprüfbarkeit.

Da eine verbindliche Kriterienfestsetzung fehlt, verbleiben insbeson-dere in Grenzfällen naturgemäß Auslegungsspielräume; vor allemauch zwischen ländlichen und städtischen Umgebungen.



Es liegt auf der Hand, dass im ländlichen Raum vergleichsweise nied-rigere Maßstäbe – z. B. an die Angebotsbreite und den Angebotsum-fang, die Qualität der ÖV-Anbindung sowie auch die zu versorgendeMantelbevölkerung – als in städtisch verdichteten Räumen angelegtwerden können. Wichtig ist, dass innerhalb einer Gemeinde oder ei-nes Untersuchungsraumes die Ausweisung und Abgrenzung ZentralerVersorgungsbereiche jeweils anhand einheitlicher und nachvollzieh-barer Maßstäbe erfolgt.

Des Weiteren sollte in Zentralen Versorgungsbereichen die Kompatibi-lität zur Bauleitplanung gewährleistet sein. Wohngebiete, Gewerbe-oder Industriegebiete kommen als Zentrale Versorgungsbereiche nor-malerweise nicht in Betracht. Geeignet sind dagegen Kern-, Misch-oder Sondergebiete sowie in Zukunft auch Urbane Gebiete. In faktischbereits vorhandenen Zentralen Versorgungsbereichen können im Aus-nahmefall andere Gebietsausweisungen vorliegen, sollten jedochnach Erkennen und Feststellung des Versorgungsbereiches ange-passt werden.

4.3.2 Zentrale Standorte in Wunstorf4.3.2.1 Standortsystem

Die Evaluierung und Neuerhebung der vorhandenen Einzelhandels-lagen in Wunstorf einschließlich einer Erfassung der übrigen Erdge-schossnutzungen in verdichteten Geschäftslagen bestätigt grundsätz-lich das aus dem Einzelhandelskonzept 2010 hervorgegangene Zen-trensystem.

Zentrale Versorgungsbereiche (ZVB) sind weiterhin

— die Wunstorfer Innenstadt als mittelzentrales Hauptzentrumsowie nachgeordnet

— die gewachsenen Ortsteilzentren Steinhude und Luthe für die teil-örtliche Nahversorgung, wobei der Versorgungsumfang in Stein-hude mittlerweile deutlich höher ist als in Luthe und die ZVB-Qua-lifizierung in Luthe aktuell von der Wiederansiedlung eines Le-bensmittelmarktes abhängt.

Weitere Zentrale Versorgungsbereiche bestehen in Wunstorf derzeitnicht. Die bestehenden Zentralen Versorgungsbereiche werden er-gänzt um

— ein dezentrales, ausreichend siedlungsintegriertes Nahversor-gungsnetz ("Nahversorgungsstandorte") in Stadtteil- und Ortsteil-lagen sowie um

— "Sonderstandorte" für großflächige Fachmärkte in verkehrsorien-tierten und/oder gewerblich geprägten Lagen mit randständigeroder ungenügender Siedlungseinbindung sowie unzureichendenstädtebaulichen Qualitäten, welche somit trotz eines teilweise er-heblichen Angebotsumfangs den Anforderungen an Zentrale Ver-sorgungsbereiche nicht ausreichend genügen.



Hierbei handelt es sich um folgende Lagebereiche:

• Hagenburger Straße• Gewerbepark Süd

Innerhalb der teilweise recht ausgedehnten Fachmarktbereichebefinden sich siedlungsstrukturell durchaus ausreichend integrier-te Lebensmittelmärkte, die hinsichtlich ihrer individuellen Stand-ortbedingungen dem Netz der dezentralen Nahversorgungs-standorte zuzurechnen sind.

Standorttypologie in Wunstorf

TypHauptzentrum

Ortsteilzentren

Nahversorgungs-standorte

Sonderstandorte

ZVB

✓Standorte

Innenstadt Wunstorf

✓

(✓)

Steinhude

Luthe

––

––

siedlungsintegrierte Lebensmittelmärkte

Hagenburger Straße

–– Gewerbepark Süd(Industriestraße)

Reichweite/ VersorgungsfunktionÜberörtlich

Mittelzentral prägendes,zentrenrelevantes Angebot

teilräumlich ortsteilübergreifend;erweiterte Nahversorgung

teilräumlich ortsteilübergreifendNahversorgung

teilräumlich, tlw. ortsteilübergreifend

Grund- und Nahversorgung

ÜberörtlichMittelzentral prägendes, primär nicht

zentrenrelevantes Angebot;ergänzende Nahversorgung



4.3.2.2 Darstellung und Abgrenzung aktueller Zentraler Versor-gungsbereiche in Wunstorf

— ZVB Hauptzentrum Innenstadt

Herausragender Lagebereich und Standort der wesentlichen mit-telzentral wirksamen Handelseinrichtungen ist nach wie vor dasgewachsene Geschäftszentrum in der Altstadt rund um den über-wiegend als Fußgängerzone ausgebildeten Straßenzug LangeStraße – Marktplatz – Südstraße zuzüglich einiger angrenzenderNebenlagen. Es beinhaltet den weit überwiegenden Teil des in-nenstadtrelevanten Nonfood-Einzelhandels in Wunstorf und weistneben einschlägigen Filialisten nach wie vor auch einen gut aus-gebauten und profilierten Fachhandelsbesatz auf.

Die Abgrenzung des Zentralen Versorgungsbereiches orientiertsich an der gegenwärtigen Nutzungsstruktur, welche insbesonde-re durch Dichte, Art und Umfang der Ladenlokale in den Erdge-schossen der Bebauung geprägt ist. Gegenüber früheren Abgren-zungen ist der räumliche Umgriff teilweise zurückgenommen, teil-weise auch ausgedehnt worden:• Nach Westen reicht der ZVB über die Fußgängerzone hi-

naus in den befahrbaren Teil der Langen Straße bis zu denAnbietern Naturkost Wunstorf und TV Heyne. Weiterstadtauswärts sind in den Erdgeschossen nur vereinzelteHandels- und Dienstleistungsnutzungen vertreten. Der Be-reich ist ebenso wie die übrige Altstadt durch ältere undkleinteilige Straßenrandbebauung mit geschlossener Bau-linie geprägt. Ansätze einer signifikanten Ausweitung oderVerdichtung des Geschäftsbesatzes sind dort nicht erkenn-bar.





ZVB Innenstadt WunstorfErdgeschossnutzungen

Einzelhandel

Ladennahe Dienstleistungen

Gastronomie / Hotel

Ärzte / Therapeutische Einrichtungen

Öffentliche Einrichtungen

Freizeit / Kultur / Sportstätten

Gewerbe / Büro

KFZ-Handel / Tankstellen

Leerstand

Quelle: © GeoBasis-DE / BKG 2017© EuroGeographics

HauptgeschäftslageZentraler Versorgungsbereich

N

Hauptgeschäftslage

Nebengeschäftslage

NebengeschäftslageNebengeschäftslage

Frühere Konzepte zogen den Zentralen Versorgungsbereichnach Westen weiter bis zur B 442 In den Ellern, auf derenWestseite sich eine Aldi-Planung befand, und bezogen diesein den ZVB ein. Mittlerweile ist Aldi dort eröffnet. Der Baukör-per liegt jedoch nach Norden zur Langen Straße versetztund hinter einem vorgelagerten Stellplatz in der Tiefe desGrundstücks. Das Grundstück an der B 442 unmittelbar ge-genüber der Einmündung Lange Straße ist zwischenzeitlichmehrgeschossig, jedoch ohne Geschäftsnutzungen bebautworden. Die Wegedistanz Aldi – Westrand ZVB beträgtknapp 500 Meter. Die Kundenbefragung im Stadtzentrumwird zeigen, dass sich der messbare Input des Aldi-Marktesnicht nennenswert von dem vergleichbarer Lebensmittel-märkte im weiteren Innenstadtumfeld (Lidl HagenburgerStraße, Netto Barnestraße, Edeka Hindenburgstraße) unter-scheidet. Damit besteht zwischen Aldi und Innenstadt keinebesondere räumlich-funktionale Verknüpfung und somit ausheutiger Sicht kein hinreichender Anlass mehr, die ZVB-Ein-grenzung nach Westen bis zum Aldi-Discountmarkt aus-zudehnen.

• Nach Norden wird die ZVB-Eingrenzung parallel zur Fußgän-gerzone Lange Straße bis zur Speckenstraße ausgeweitet(in 2010 noch auf die Randbebauung der Langen Straße be-schränkt). Grund für die Ausweitung sind die vielfach bis zurSpeckenstraße durchgehenden Parzellen. Mehrere mittlereund größere Ladeneinheiten sind baulich bis zur Specken-straße durchgezogen und verfügen dort über Anlieferzonensowie rückwärtige Kundenzugänge nebst zugeordneten Kun-denparkplätzen. Die Speckenstraße hat insoweit zwar kei-nen Geschäftsstraßencharakter (weshalb ihre Nordseite ausdem ZVB exkludiert ist), sie stellt jedoch eine wichtige Er-

schließungsstraße für das Geschäftszentrum dar. Ihre Süd-seite ist durchaus von Gewerbe- und Geschäftsbebauunggeprägt, wenngleich meist als Rückseite ausgebildet. Östlichanschließend stellt die nahezu durchgängig mit Geschäfts-strukturen besetzte Nordstraße die Verbindung zu der alsStellplatz genutzten Freifläche am Nordwall her. Der Nord-wall als Relikt der historischen Stadtbefestigung schließt dieAltstadt nach Norden ab.

• Nach Osten reicht der Zentrale Versorgungsbereich durch-gängig an die als städtebauliche Barriere wirkende Stadt-durchfahrt der B 441 heran. Ihre Westseite ist beiderseitsdes Rathauses von Ladenzeilen flankiert, welche allerdingsüberwiegend von der Westseite erschlossen sind. Die B 441ist hier auch abschnittsweise durch Rückseiten geprägt. Jen-seits der B 441 schließt nur noch eine geringe Bautiefe ent-lang der Stiftstraße an. Dort befinden sich Teile der Stadtver-waltung sowie nach Süden anschließend bereits jenseits derAlten Südaue das Klinikum, jedoch keine Geschäftsnutzun-gen.

• Nach Süden hin wird zunächst aus den gleichen Gründenwie in der Speckenstraße die ZVB-Angrenzung bis zumNordrand des Straßenzuges Mittelstraße – Burgmannshofausgedehnt. Entlang der vom Marktplatz ausgehenden, imNordteil ebenfalls als Fußgängerzone ausgebildeten Süd-straße überspringt das Geschäftszentrum das FlüsschenAlte Südaue und damit auch den historischen Altstadtgrund-riss zwischen Westaue und Alter Südaue. Die Fußgängerzo-ne Südstraße wird nach etwa 200 Metern auf die B 441 ge-führt, auf deren Westseite die durchgängige Geschäftsbe-bauung sich bis zur Georgstraße fortsetzt.



Auf Grund mangelnder Stellplätze, fehlender Ankerbetriebeund der hohen Verkehrsbelastung auf der B 441 hat dieserTeil eher Appendixcharakter und wird südlich des Modehau-ses Kolossa weit überwiegend als Nebenlage eingestuft. Dievon der Südstraße ausgehende Küsterstraße war bis Ende2016 Standort des letzten, aus einem alten Plus-Discounterhervorgegangenen Lebensmittelmarktes der Innenstadt.Zum Untersuchungszeitpunkt stand er bereits leer und wirddurch mehrgeschossige Wohnbebauung ersetzt. Der vorma-lige Kundenstellplatz war während der innerstädtischen Kun-denbefragung noch nutzbar und spielte für Innenstadtbesu-cher eine wichtige Rolle. Er wird künftig ebenfalls entfallen.Deshalb ist die Küsterstraße nicht mehr in den ZentralenVersorgungsbereich einbezogen.

Alles in allem wird die ZVB-Abgrenzung aus dem Einzelhandels-konzept 2010 mit mäßigen Korrekturen – davon die größte die Rücknahme des ZVB im Westteil der Langen Straße – bestätigt. Der innerstädtische ZVB setzt sich dabei aus der Hauptge-schäftslage sowie den Nebengeschäftslagen zusammen.

Die in den Einzelhandelskonzepten 1999, 2010 und nunmehr 2017 etwas variierenden Innenstadtabgrenzungen haben nur ge-ringen Einfluss auf die Handelsmasse des Aggregates "Innenstadt", weil die Modifikationen jeweils Nebenlagen mit nur geringem Geschäftsbesatz betreffen. Spürbar ist durchaus der Entfall des Lebensmittelmarktes in der Küsterstraße mit zuletzt immerhin knapp 500 qm VKF; dieser ist jedoch ein "echter" Ge-schäftsabgang und nicht definitorisch bedingt.

Die Verkehrserschließung der Innenstadt erfolgt primär über diestark befahrene und phasenweise staugefährdete B441 AmStadtgraben, über die auch der wichtigste Stellplatzbereich amNordwall erschlossen wird. Aus dem Kernsiedlungsbereich erfolgtzudem vielfach eine Anfahrt über die Barnestraße. Aus dem west-lichen Umland ist zudem die B 442 In den Ellern über HasterStraße oder Hagenburger Straße eine schlüssige Anfahrt; aller-dings befinden sich im Westteil der Altstadt kaum bedeutsameKundenstellplätze. Tatsächlich dürften je nach Verkehrslage In-nenstadtbesucher aus dem westlichen Umland die Innenstadt zu-nächst über die Hagenburger Straße umfahren und Stellplätze inderen Ostteil aufsuchen. Der für Besucher aus Richtung Südennicht unwichtige Stellplatz in der Küsterstraße entfällt künftig.

• Aktive Gesamt-VKF Innenstadt: 16.730 qm• Anzahl aktive Ladeneinheiten: 103• MIV/Stellplätze: ca. 900 registrierte PP

Etwa 900 nur teilweise einkaufsnah gelegene Stellplätze. Imnäheren Zentrumsumfeld bewirtschaftet oder mit Zeitlimitie-rung versehen. Schlüssel um 5 PP/100 qm VKF, zu Normal-zeiten grundsätzlich noch ausreichend. Siehe vertiefte Unter-suchung im Rahmen der Kundenbefragung.

• ÖV-Anbindung:Erschließung durch mehrere Buslinien ausgehend vom ZOB/Bahnhof, wichtigste Haltestelle (alle Linien) am Rathaus.Weitere Haltestellen einzelner Linien in der Peripherie der In-nenstadt, darunter zentrumsnah gelegen: Alter Markt (701).Insgesamt mäßige ÖV-Anbindung ohne Bahnanschluss; dasGeschäftszentrum selbst ist weitgehend als Fußgängerzoneausgebildet bzw. verkehrsberuhigt und wird nicht von Bus-sen durchquert.



— ZVB Ortsteilzentrum Steinhude

Neben der Wunstorfer Innenstadt bestehen in Steinhude sowie inLuthe gewachsene Ortskerne mit Zentrumscharakter. Sie dienenprimär der Nahversorgung, beherbergen jedoch auch ergänzen-de Nonfood-, Gastronomie- und Dienstleistungseinrichtungen.Insbesondere im Erholungsort Steinhude ist der ergänzendeFachhandelsbesatz auch heute noch vergleichsweise breit ange-legt. Das gewachsene und kleinstädtisch verdichtete Ortszentrumgruppiert sich im Kern um den Straßenzug Vor dem Tore – An derFriedenseiche – Graf-Wilhelm-Straße auf einer Länge von etwa300 Metern. Der Geschäftsbesatz in älteren und teilweise histori-schen Gebäuden ist ebenso wie die Parzellierung kleinteiligstrukturiert. Einige ältere Lebensmittelmärkte waren 1999 bereitsabgängig und wurden zwischenzeitlich ausnahmslos geschlossenbzw. ersetzt (Penny, Netto, Spar) oder verlagert (Aldi verlagertenach Hagenburg). Jedoch wurden Flächen für moderne Ersatz-bauten (heute Combi, Lidl, Rossmann) freigezogen, wodurch dasOrtszentrum gesichert und attraktiviert wurde. Diese teilweisegroßflächigen Märkte fanden im historischen baulichen Kontextkeinen Platz, sondern wurden in Fühlung zum gewachsenenOrtszentrum an der Ortsdurchfahrt Leinenweberstraße (Combi,eröffnet 2000 als Jibi-Markt) bzw. im Übergang zur Großenheidor-ner Straße (Lidl, Rossmann, eröffnet 2014) errichtet. Damit erwei-terte sich das gewachsene kleinteilige Ortszentrum auf verkehrs-orientiert gelegenen Flächen entlang der Ortsdurchfahrt.Zum Steinhuder Meer hin wird die Geschäftslage zunehmenddurch Gastronomie- und Beherbergungsbetriebe geprägt, welchesich entlang der Uferpromenade in beiden Richtungen entlangder Straßen Alter Winkel und Neuer Winkel fortsetzen. Der ufer-nahe Teil des Geschäftszentrums in der Graf-Wilhelm-Straße istverkehrsberuhigt und an Wochenenden für den MIV gesperrt; da-

bei am Samstag Vormittag vor allem für den in der Graf-Wilhelm-Straße stattfindenden Wochenmarkt. Generell ist das Straßennetzdes Ortskerns wenig leistungsfähig und weitgehend einstreifigoder zweistreifig mit eingeschränktem Querschnitt ausgebildet.Innerörtliches Kurzzeit-Parken ist eingeschränkt abschnittsweiseam Straßenrand möglich. Grundsätzlich jedoch hält die Stadt dasPkw-Aufkommen der Besucher von ihrem Ortszentrum fern undkonzentriert das Parken auf die weitläufigen Stellplatzanlagenbeiderseits des Bruchdamms südlich des Ortszentrums. Fernerbestehen Kunden-Stellplätze bei Combi, Lidl und Rossmann.

Der ZVB Steinhude umfasst insgesamt demzufolge das histori-sche Ortszentrum beiderseits des Straßenzuges Vor dem Tore –An der Friedenseiche – Graf-Wilhelm-Straße, davon ausgehendTeile der Straßen Alter Winkel und Neuer Winkel sowie dieLeinenweberstraße im Abschnitt vor dem Tore - Lidl/Rossmann.

• Aktive Gesamt-VKF OZ Steinhude: 5.100 qm• Anzahl aktive Ladeneinheiten: 39• MIV/Stellplätze: ca. 200

Ca. um 200 überwiegend mit Parkzeitlimitierung, davon ca.130 bei den Lebensmittelmärkten an der Leinenweberstraße.Weitere Stellplätze für Ausflügler südlich des Ortskerns bei-derseits des Bruchdammes; Schlüssel ca. 4 PP/100 qm VKFin Normalzeiten noch ausreichend, an Markttagen und beiAusflugsverkehr sind zentrumsnahe Parkplätze knapp.

• ÖV-Anbindung:Fünf Buslinien (davon drei endend/beginnend) halten inmit-ten des Ortskerns an der zentralen Haltestelle Friedens-eiche. Linie Nr. 711 für Lokalverkehr, Nr. 835 auch das Um-land (Hagenburg) anbindend, ansonsten auf Wunstorf aus-gerichtet. Insoweit besteht für das Ortsteilzentrum eine ver-gleichsweise gute ÖV-Anbindung.





ZVB Ortszentrum SteinhudeErdgeschossnutzungen

Einzelhandel


Gastronomie / Hotel




Gewerbe / Büro


Leerstand


Zentraler VersorgungsbereichN

— ZVB Ortsteilzentrum Luthe:

Das Ortsteilzentrum Luthe erstreckt sich auf etwa 200 MeternLänge entlang der Ortsdurchfahrt Hauptstraße. Der Kernbereichkann zwischen dem Nahkauf Getränkemarkt und der KreuzungHauptstraße/Kleine Heide verortet werden. In aufgelockerter, ab-schnittsweise verdichteter Bebauung agieren dort einige Fachge-schäfte, Dienstleister, therapeutische Einrichtungen und verein-zelte Gastronomieeinheiten. Eingestreut befinden sich zudem dieumgenutzten Baukörper vormaliger Lebensmittelmärkte.

Luthe verlor mangels geeigneten Ausbaureserven sowie durchdie etwa 500 Meter entfernte Ansiedlung eines konkurrierendenSupermarktes (seinerzeit Minimal, heute Nahkauf) in der Adolf-Oesterheld-Straße im Zeitraum ca. 2000 bis 2014 seine 1999noch vorhandenen, jedoch stark unterdimensionierten und kaummehr marktund wettbewerbsfähigen Lebensmittelmärkte (da-mals Aldi, Plus, Edeka) und wurde dadurch empfindlich ge-schwächt.

Der Aldi-Discountmarkt wurde 2009 an den westlichen Ortsrandverlagert und dort mit knapp 800 qm VKF neuerrichtet. DieseDimensionierung entsprach bereits in 2009 längst nicht mehr denbetreiberspezifischen Standardanforderungen von Aldi, war je-doch Voraussetzung für den Standorterhalt in Luthe. Das rd.400 qm messende Altobjekt wird durch einen Zoo-Fachmarktnachgenutzt. Der Plus-Kleindiscounter schloss ersatzlos. Der in1999 noch als Edeka-Markt betriebene Supermarkt (ca. 500 qmVKF) wechselte zwischenzeitlich den Betreiber, wurde jedoch2014 endgültig aufgegeben und seither von der Fa. NahkaufMaul mit Hauptsitz in der Adolf-Oesterheld-Straße als Getränke-markt betrieben. Dieser war zum Untersuchungszeitpunkt nocham Netz, wurde jedoch nach Redaktionsschluss des Gutachtenswieder aufgegeben.

Das Ortsteilzentrum Luthe verfügt somit derzeit über keinen Le-bensmittelmarkt. Die im Frühjahr 2017 noch betriebene Gesamt-Verkaufsfläche von 1.650 qm reduzierte sich zum Jahresende auf etwa 1.100 qm. Betriebe der Nahversorgung im weiteren Sinne (Lebensmittelhandwerk, Apotheke, Fachhandel, Zoomarkt) sind vorhanden, jedoch fehlt als wesentlicher und für einen ZVB unverzichtbarer Kernbetrieb ein wettbewerbsfähig aufgestellter Lebensmittelmarkt.

In dieser Form ist das OTZ Luthe als Zentraler Versorgungs-bereich auf Sicht nicht ausreichend qualifiziert. Ausbaureserven im bestehenden Zentrumsbereich als Voraussetzung für eine er-neute Ausstattung mit einem Lebensmittelmarkt sind nicht abseh-bar. Immerhin müsste ein derartiger Markt auch in der Lage sein, sich gegen die in Luthe vorhandenen, jedoch außerhalb des tra-dierten Zentrumsbereiches gelegenen Lebensmittelmärkte zu be-haupten.

Während der Erstellung des Einzelhandelskonzeptes wurde be-kannt, dass in enger Nachbarschaft zum bisherigen Ortszentrum die Möglichkeit zur Entwicklung eines modernen Lebensmittel-marktes (Typ Vollsortimenter, mögliche VKF noch nicht konkreti-siert) eintreten könnte. Details sind bei Berichterstellung nicht be-kannt. Das Grundstück liegt außerhalb des gegenwärtigen Zen-tralen Versorgungsbereiches und ist davon durch Wohnbebauung getrennt; es befindet sich jedoch in fußläufiger Fühlung hierzu und würde das noch vorhandene Rumpfzentrum mit einer Le-bensmittelmarktentwicklung ergänzen. Hierdurch könnte der ge-genwärtige Zentrale Versorgungsbereich erweitert und in seiner Funktion erhalten werden.





N

NahkaufGetränke

Miezebello

ZVB Innenstadt LutheErdgeschossnutzungen

Einzelhandel


Gastronomie / Hotel




Gewerbe / Büro


Leerstand


Zentraler VersorgungsbereichN

• Aktive Gesamt-VKF OZ Luthe: 1.650 qm (inkl. Getr.markt)• Anzahl aktive Ladeneinheiten: 12 (inkl. Getränkemarkt)• MIV/Stellplätze: ca. 170

Stellplätze stehen in den beengten Straßenräumen kaum zurVerfügung, jedoch finden sich für die vorhandenen Nutzun-gen grundsätzlich ausreichende Parkkapazitäten auf priva-ten Stellplätzen, insbesondere auf den vormaligen Lebens-mittelmärkten. Insgesamt dürften knapp 100 Stellplätze imOrtskern und weitere ca. 70 beim Nahkauf-Supermarkt in derAdolf-Osterheld-Straße zur Verfügung stehen. Der Stellplatz-schlüssel im Ortskern ist mit etwa 6 PP/100 qm VKF gut aus-reichend, zumal im Unterschied zur Wunstorfer Innenstadtund zum OTZ Steinhude Pkw-Kunden in Luthe kaum in Stell-platzkonkurrenz zu anderen Besuchergruppen wie Beschäf-tigte und Ausflüglern stehen.

• ÖV-Anbindung: Durch Luthe verkehren insgesamt vier Buslinien, welcheüber zwei Haltestellen im Ortskernbereich (Hauptstraße undAm Lehmstich) verfügen. Ziele sind v. a. Wunstorf Bf./ZOBsowie auch die Ortsteile Blumenau und die vorgelagerteSiedlung Liethe, ferner Garbsen (u. a. OT Schloss Ricklingenund Horst).

— Ehemalige Nahversorgungszentren

Unterhalb der gewachsenen Ortszentren wies das Einzelhandels-konzept 1999 in den eingemeindeten Ortsteilen Bokeloh undBlumenau (Blumenauer Straße) sowie im Wunstorfer Wohnquar-tier Barne ("EKZ Barne") kleinere Nahversorgungszentren – be-stehend aus Ladengruppen rund um ältere Lebensmittelmärkte –aus. Ihre auch damals schon überwiegend veralteten und zum

Teil bereits im Auslauf betriebenen Lebensmittelmärkte verfügtenüber Verkaufsflächen von ca. 350 - 500 qm und wurden mittler-weile geschlossen.

Eine im Einzelhandelskonzept 2010 thematisierte Ertüchtigungdieser Standorte zu qualifizierten Zentralen Versorgungsberei-chen trat nicht ein bzw. konnte auf Grund unzureichender Stand-ortbedingungen (introvertierte Lagen, keine ausreichenden Flä-chenreserven) nicht umgesetzt werden.

Die umgebenden Geschäftscluster sind aufgelöst oder mit weni-gen noch verbliebenen Kleinflächen (Lebensmittelhandwerk,Kiosk usw.) weitgehend bedeutungslos geworden.

Entwicklungsansätze bestehen dort nicht mehr. Die Nahversor-gung in der Barne konzentriert sich weitestgehend auf den Lage-bereich Industriestraße. Für Bokeloh stünde derzeit am westli-chen Ortsrand und in Nachbarschaft zur geplanten Gemein-schafts-Feuerwache für Bokeloh und Mesmerode eine Freiflächefür die Ansiedlung eines Nahversorgers zur Verfügung. Bisherkonnte hierfür kein Betreiber gewonnen werden. Hierbei würde essich allerdings um einen solitären Nahversorgungsstandort undnicht um eine Zentrumsentwicklung handeln. In aufgelockerterGruppierung befinden sich in Ortslage zudem einige meist kleine-re Fachgeschäfte; jedoch ohne hinreichende Verdichtung undohne Ansätze für eine Zentrumsbildung.



4.3.3 Sonderstandorte in Wunstorf

Als "Sonderstandorte" werden in Kontinuität zum Vorgängerkonzept2010 großflächige Fachmarktstandorte und Handelscluster mit über-örtlicher Ausstrahlung klassifiziert, welche lagebedingt und/oder ausstädtebaulichen Gründen die Kriterien eines Zentralen Versorgungs-bereiches nicht erfüllen können.

Soweit es die Lagecharakteristik anbelangt, fehlt es derartigen Stand-orten an einer siedlungsstrukturellen Mindestqualifikation, d. h. siesind

– entweder siedlungsstrukturell randständig oder gar abgesetztvom Siedlungskörper gelegen und/oder

– sie sind durch umgebende Gewerbe- oder Industriegebiete vonWohnbereichen abgeschirmt und/oder

– durch topografische oder verkehrliche Zäsuren wirkungsvoll vonSiedlungsbereichen abgeschnitten.

Hinsichtlich der städtebaulichen Kriterien können mangelhafte bau-liche Qualitäten (z. B. umgenutzte Gewerbehallen ohne gestalterischeAnsprüche) oder städtebauliche Disfunktionalitäten, wie z. B.

– ungeregelte verkehrliche Erschließung, v. a. für fußläufige undRadkunden aus umgebenden Wohngebieten,

– fehlender ÖV-Anschluss,– stark unzureichende Stellplatzausstattung oder auch eine– fehlende oder ungenügende Vernetzung der enthaltenen Grund-

stücke untereinander

Ausschlaggebend für eine unzureichende Qualifikation als ZentralerVersorgungsbereich sein.

Angebotsseitig steht vor allem das Fehlen eines Lebensmittelmarkteseiner ZVB-Qualifikation entgegen, ebenso ein spezialisiertes und nichtauf den allgemeinen Bedarf ausgerichtetes Angebot.

In Wunstorf können die gewerblich geprägten Fachmarktlagen um dieHagenburger Straße (nördlich der Innenstadt) sowie um die Industrie-straße (Gewerbepark Süd, angelehnt an den Stadtteil Barne) als Son-derstandorte klassifiziert werden. Beide Cluster bestanden bereits1999 und 2010.

— Sonderstandort Hagenburger Straße

Das am Nordrand der Kernstadt gelegene Gewerbegebiet nimmtden Zwischenraum zwischen Westaue und der nördlich davontrassierten Industriebahn zum Kalischacht in Bokeloh ein. DieBahntrasse schließt das bebaute Stadtgebiet in diesem Bereichnach Norden ab. Die Hagenburger Straße umfährt die Altstadtnördlich und ist Bestandteil der Stadtquerung der B441. Einenennenswerte Siedlungsanbindung besteht trotz relativer Nähezur Altstadt, von der das Gewerbegebiet durch die Westaue ge-trennt ist, lediglich aus dem Ostteil in das dort anschließendeWohngebiet um die Straßen Nordrehr und Senator-Kraft-Straße.

Am Ostende der Hagenburger Straße liegt nahe der Einmündungin den Hauptverkehrsträger Am Stadtgraben ein Standortverbundaus Lidl Discountmarkt und Schuh-Fachmarkt. Weitere Fach-märkte schließen sich nach Westen hin in loser Folge in das Ge-werbegebiet an. Standortprägender Betrieb mit hohem Kunden-aufkommen und überörtlicher Reichweite ist das moderne Markt-kauf SB-Warenhaus auf der Nordseite, welches von einigen klei-neren und älteren Fachmärkten flankiert ist.



Weiter westlich befindet sich ein älterer Baumarkt (Fa. Obi). DerLagebereich setzt sich nach Westen über den Knoten Hagenbur-ger Straße/In den Ellern hinaus fort, weist im Westteil jedochkaum (noch) Handelsnutzungen auf. Für Fachmarktnutzungenfavorisiert ist der wesentlich stärker frequentierte Ostabschnitt derHagenburger Straße.

Die Gesamtausdehnung des Gewerbegebietes in Ost-West-Rich-tung beträgt etwa 1.700 Meter und bildet keinen zusammenhän-genden Einzelhandelslagebereich aus. Die Handelsstandorte ge-nerieren untereinander insoweit nur eingeschränkte Synergien.Hervorzuheben ist vor allem die Anknüpfung an ein hohes Ver-kehrsaufkommen. Die Hagenburger Straße ist im Ostteil stauge-fährdet und wird perspektivisch durch die geplante Kernstadtum-gehung entlastet.

• Aktive Gesamt-VKF Sonderstandort Hagenburger Straße:ca. 13.000 qm

• Anzahl aktive Ladeneinheiten: 16• MIV/Stellplätze: Kundenstellplätze der Fachmärkte• ÖV-Anbindung: Die Hagenburger Straße wird von sechs

Buslinien mit mehreren Stopps im Straßenverlauf bedient.Bedeutendste Haltestellen sind Nordrehr am Ostende undHagenburger Straße im Mittelabschnitt vor dem MarktkaufSB-Warenhaus. Verkehrsrichtungen sind Wunstorf Kern-stadt/ZOB/Bhf, die nördlichen Ortsteile Großenheidorn/Stein-hude, die Ortsteile des "Butteramtes" sowie das westlicheUmland um Hagenburg.

— Sonderstandort Gewerbepark Süd (Industriestraße)

Der in relativer Nachbarschaft zu den Wohnquartieren der Barnegelegene Gewerbepark Süd wies entlang der Industriestraße be-reits zum Zeitpunkt der ersten Konzepterstellung 1999 dreiLebensmittel-Discounter (Aldi, Lidl, Netto) und einige kleinereFachmärkte (z. B. Baustoffhandlung, Takko Textildiscount, ABC-Schuhe) auf und trat als Einzelhandelsstandort seit der Eröffnungdes damaligen Marktkauf-Baumarktes (heute von Toom betrie-ben) im Jahre 1996 auch überörtlich in Erscheinung.

In 1999 stand ein Standortausbau um ein SB-Warenhaus nebstweiteren Fachmärkten auf einem Grundstück der Fa. Nord-cement auf der Westseite der Industriestraße zur Diskussion.Nachdem das 1999er Einzelhandelskonzept auf Grund sich ab-zeichnender hoher städtebaulicher Risiken eine Empfehlung ge-gen die geplante SB-Warenhaus-Ansiedlung im GewerbeparkSüd aussprach, wurde das Vorhaben in dieser Form nicht weiter-verfolgt und stattdessen eine kleinere Fachmarktlösung – basie-rend v. a. auf Elektro-Fachmarkt (Expert Bening), Lebensmittel-Vollsortimenter (Rewe), Drogeriemarkt (Rossmann), Zoo-Fach-markt und Einrichtungsfachmarkt (Dänisches Bettenlager) – reali-siert. Elektro-Fachmarkt, Einrichtungsfachmarkt und Zoofach-markt bedienten damals nicht innenstadtprägende Sortimente.Bei dem Rewe-Vollsortimenter handelte es sich um eine Stand-ortverlagerung aus der Kolenfelder Straße. Das Rewe-Altobjektwird heute durch einen Sonderpostenmarkt nachgenutzt.In Folge der Ausbaumaßnahmen entwickelte sich der Gewerbe-park Süd – bzw. darin im Wesentlichen der Lagebereich Indus-triestraße – zu einem auch überörtlich wirksamen Einzelhandels-standort. Ferner konzentriert er heute die gesamte Nahversor-gung für den einwohnerstarken Stadtteil Barne.





N

Icks Plus

Injoy Fitness

Gewerbepark Süd als Sonder und Nahversorgungsstandort

keine kleinräumige GebietsabgrenzungErdgeschossnutzungen

Einzelhandel


Gastronomie / Hotel




Gewerbe / Büro


Leerstand


N

Aldi wurde zwischenzeitlichgeschlossen

Eine fußläufige Siedlungsanbindung besteht einseitig in dieWohnquartiere der Barne durchaus; ebenso ist der ÖV-Anschlussdurch Bushaltestellen und vor allem durch eine fußläufige Nähezum Bahnhof Wunstorf und den dort vorgelagerten P+R-Plätzenin der Adolph-Brosang-Straße gewährleistet. Der LagebereichIndustriestraße ist der einzige nennenswerte Einzelhandels-Standortbereich in Wunstorf mit fußläufiger Anbindung an Bahn-hof und ZOB (Distanz je nach Grundstück etwa 300 - 600 Meter)und verfügt insoweit über eine im örtlichen Vergleich sogar he-rausragende ÖV-Erschließung.

Einer möglichen Qualifikation als Zentraler Versorgungsbereichstehen in erster Linie mangelnde städtebauliche Rahmenbedin-gungen entgegen. Die einzelnen Betriebe liegen zwar benach-bart, sind jedoch als Solitäre mit teilweise anspruchsloser Hallen-kubatur (vor allem ältere Gewerbebauten auf der Ostseite) undweitläufigen vorgelagerten Pkw-Stellplätzen gestaltet und weitüberwiegend auf Pkw-Kundschaft ausgerichtet. Dies betrifft ins-besondere die Fachmärkte (Toom, Expert Bening, DänischesBettenlager), die nicht der Nahversorgung dienen und zudemsperrige Güter führen. Die Grundstückserschließungen erfolgenjeweils separat und verursachen bei Kopplungskäufen auch in-nerhalb des Lagebereiches auf Grund der relativen Weitläufigkeitvielfach einen Pkw-Stellplatzwechsel. Straßenbegleitende Fuß-wege sind vorhanden; es fehlen jedoch Querungshilfen sowieRadwege. Die Vernetzung mit der Barne für Fußgänger und Rad-fahrer ist trotz relativer Nähe verbesserungsfähig.

Insoweit wird eine Qualifikation des gesamten Bereiches alsZentraler Versorgungsbereich zumindest gegenwärtig nicht in Be-tracht gezogen.

• Aktive Gesamt-VKF Sonderstandort Gewerbepark Süd:ca. 19.100 qm

• Anzahl aktive Ladeneinheiten: 16• MIV/Stellplätze: Kundenstellplätze der Fachmärkte• ÖV-Anbindung: Fußläufige Anbindung an Bhf./ZOB, zusätz-

lich Bushaltestellen Pottskamp und Industriestraße mit dreibzw. vier Linien innerhalb des Lagebereiches

Hinweis: der zum Untersuchungszeitpunkt noch aktive und in den Verkaufsflächen-/Leistungsdaten enthaltene Aldi-Discountmarkt wurde zwischenzeitlich geschlossen, weil unterdimensioniert, baulich/technisch veraltet und im gegebenen Objekt nicht an das Vertriebskonzept der Fa. Aldi anpassbar.



4.4. Nahversorgungsnetz in Wunstorf4.4.1 Überblick Entwicklung seit 1999

1999 waren in Wunstorf noch verbreitet Lebensmittelmärkte der ers-ten Generation mit Verkaufsflächen von ca. 300 – 500 qm anzutreffen.Sie galten bereits damals als veraltet und waren vielfach abgängig.Zwischenzeitlich sind diese Märkte ausnahmslos geschlossen wor-den. Nur in wenigen Fällen konnten sie durch Neuerrichtungen ersetztund die seinerzeit vorhandenen Standorte somit erhalten werden.

Die Gesamtzahl der im SB-Format betriebenen Lebensmittelmärkteab 300 qm VKF in Wunstorf (inkl. Marktkauf SB-Warenhaus mit Non-food-Randsortiment1) ging von 25 in 1999 auf aktuell 16 zurück. DieGesamtverkaufsfläche legte um +12 % auf rund 22.200 qm zu und dieø VKF je Betrieb deutlich von knapp 800 qm auf knapp 1.400 qm. Siewird allerdings damals wie heute durch das Marktkauf SB-Warenhausals Ausreißer "nach oben" beeinflusst. Das Verkaufsflächenwachstum selbst bewegt sich damit noch unter-halb der Nachfrageentwicklung – ein Indiz dafür, dass der Rückgangder Betriebe nicht oder nicht vorwiegend auf Verdrängungseffekte zu-rückzuführen ist, sondern in den meisten Fällen strukturelle Ursachenhat: Die allermeisten aufgegebenen Märkte waren in ihren veraltetenund meist auch abgewirtschafteten Objekten auf Sicht nicht mehr wirt-1 Zwecks Vergleichbarkeit 1999 inkl. VKF des damals noch separierten Marktkauf Nonfood-

Fachmarktes.

schaftlich zu betreiben und entsprachen bei weitem nicht mehr aktuel-len Kunden- und Betreiberanforderungen. Sie verloren schlichtwegihre Marktfähigkeit. Soweit es sich um inhabergeführte Geschäftehandelte kommt hinzu, dass die niedrigen Umsatzrenditen des Le-bensmittelhandels einem Kaufmann auf kleineren Flächen meist keineauskömmliche wirtschaftliche Existenz ermöglichen. Ausnahmen be-stehen für Nebenerwerbsbetriebe (z. B. Hofläden), Betriebe des Le-bensmittelhandwerks, spezialisierte Geschäfte mit erhöhter Wert-schöpfung wie z. B. für Bioprodukte sowie für Convenience-Konzeptein hochfrequentierten Lagen, die in Kleinstädten jedoch untypischsind. In einigen Fällen tritt in Wunstorf hinzu, dass die Versorgungs-räume aufgegebener Betriebe für zeitgemäß dimensionierte Lebens-mittelmärkte nicht ausreichend tragfähig sind. Hierunter fallen v. a.aufgegebene Standorte in Blumenau sowie in Bokeloh.

Die Verkaufsflächenausstattung für Lebensmittelmärkte von gegen-wärtig 0,54 qm/Einwohner im Stadtgebiet liegt zwar über dem Bun-desdurchschnitt (0,42 qm/Einwohner), jedoch ist eine erhöhte Flä-chenausstattung für einen Zentralort mit Umland-Versorgungsfunktionsowie – wie in Steinhude – zusätzlichem Fremdenverkehrsbeitragsymptomatisch. Die Raumordnung unterscheidet zwar zunehmend(auch in Niedersachsen) zwischen mittel- und grundzentralen Versor-gungsfunktionen und geht insoweit davon aus, dass sich auch Mittel-zentrum im "Periodischen Bedarf" grundsätzlich nur selbst zu versor-gen haben – dies entspricht jedoch häufig nicht den tatsächlichen Ver-



Entwicklung des Nahversorgungsnetzes in Wunstorf (Lebensmittelmärkte ab ca. 300 qm VKF)

Aktive VKF in WunstorfAnzahl aktive Lebensmittelmärkteø VKF/aktive LadeneinheitVKF je Einwohner

199919.900 qm

201722.200 qm

25796 qm

161.388 qm

0,48 qm 0,54 qm

∆ 1999 – 20172.300 qm 12 %

-9592 qm

-36 %74 %

0,1 qm 13 %

hältnissen, denn auch die Nahversorgung ist hinsichtlich der Anforde-rungen für die Tragfähigkeit unterschiedlicher Betriebsformen hierar-chisch aufgebaut. In kleineren Zentralorten sind üblicherweise wederSB-Warenhäuser, noch Verbrauchermärkte, noch Parfumerien oderBio-Supermärkte und häufig (<10 –15 Tsd. Einwohner im Verflech-tungsbereich) nicht einmal Drogeriemärkte tragfähig. Hierfür müssengrößere Gemeinden >10.000, häufig >20.000 Einwohner aufgesuchtwerden.

Verkaufsflächendichte im LebensmittelhandelStand 2016, qm VKF/Einwohner für Lebensmittelmärkte ab 400 qm VKF

Quelle: Trade Dimensions, eigene Berechnungen

ø Deutschland

ø Niedersachsen

ø Region Hannover

Stadt Hannover

Barsinghausen

Neustadt a. Rbge.

Langenhagen

Garbsen

Wunstorf

Stadthagen

Bad Nenndorf

0 1

qm VKF/Einwohner

0,41

0,48

0,40

0,34

0,39

0,41

0,44

0,46

0,54

0,63

0,81

Im regionalen Vergleich ist der Zusammenhang zwischen Flächenaus-stattung und Umland-Versorgung durchaus erkennbar. Mittelzentren,ohne größeres Hinterland bzw. deren angestammtes Einzugsgebietbereits eingemeindet ist, verfügen über eine nur wenig über dem Bun-desdurchschnitt liegende Pro-Kopf-Flächenausstattung. Umgebendestrukturschwache ländliche Räume weisen dem Zentralort übergeord-nete Versorgungsaufgaben auch für Periodischen Bedarf zu und erhö-hen tendenziell die Pro-Kopf-Flächenausstattung. Dies ist besondersfür das im Vergleich zum umgebenden Einzugsgebiet recht einwoh-nerschwache Mittelzentrum Bad Nenndorf erkennbar (dort spielt je-doch auch Fremdenverkehr aus dem Kurbetrieb eine Rolle).

4.4.2 Nahversorgung in der Kernstadt Wunstorf

Die Wunstorfer Innenstadt beherbergte 1999 bereits keinen Vollsorti-menter mehr, jedoch noch zwei alte Discounter in der Langen Straße(Aldi) und in der Randlage Küsterstraße (Plus).Kurz vor Untersuchungsbeginn 2017 schloss der vormalige Plus-Dis-countmarkt in der Küsterstraße, welcher immerhin noch bis 2016 untereinem Einzelbetreiber als Lebensmittelmarkt betrieben wurde (wenn-gleich mit einem arabisch geprägten und insoweit auf besondere Ziel-gruppen fokussierten Sortiment). Sein Abriss und Ersatz durch Wohn-bebauung ist bereits beschlossen; der Standort entfällt künftig.Der innerstädtische Aldi-Discountmarkt wurde an seinen heutigenStandort In den Ellern westlich der Altstadt verlagert. Das Altobjekt be-herbergt gegenwärtig mit der Fa. Kunterbunt ein ausstrahlungsstarkesSpielwarengeschäft.Für die (Wieder)ansiedlung eines Lebensmittelmarktes in derWunstorfer Innenstadt – wünschenswert wäre hier ein profilbildenderVollsortimenter – besteht weiterhin mangels ausreichender Flächenbzw. eines geeigneten Standortes keine konkrete Perspektive.



Im Ausgleich hierzu befinden sich in der Altstadt immerhin einige profi-lierte Lebensmittel-Fachgeschäfte sowie zwei Drogeriemärkte. Generell ist die Nahversorgungsqualität in der Kernstadt dahingehend eingeschränkt, dass mit Marktkauf in der Hagenburger Straße zwar eine Großfläche mit Vollsortiment agiert, diese jedoch über keine nen-nenswerte Siedlungsanbindung verfügt und de facto nahezu aus-schließlich von Pkw-Kunden aufgesucht werden dürfte. Die nächstver-fügbaren Vollsortimenter sind Edeka Kappe in der Hindenburgstraße und Rewe in der Industriestraße und damit bereits östlich des Haupt-siedlungskörpers gelegen. Die Masse der Haushalte in der Kernstadt muss in der fußläufigen Nahversorgung mit Discountern (Aldi, Lidl, Netto) und ihrem eingeschränkten Sortimentsumfang vorlieb nehmen.

Nahe des Bahnhofes ist am Standort Stadtfelde unmittelbar südlich der B441 Hochstraße ein vormaliger Extra-Kleinverbrauchermarkt nebst angeschlossenem Kik-Textildiscountmarkt hervorzuheben. Der durch die Bahntrasse und die B 441 beidseitig weitgehend von Siedlungsan-bindung abgeschnittene Kleinverbrauchermarkt war bereits 1999 latent schließungsgefährdet und wurde zwischenzeitlich durch einen Geträn-kefachmarkt ersetzt. Der benachbarte Kik-Textildiscountmarkt ist nach wie vor am Markt. Das Beispiel belegt, dass ein verkehrsorientierter Standort ohne nennenswerten Siedlungsbezug unter Wettbewerbsbe-dingungen (hier: v. a. Edeka Kappe in der Hindenburgstraße) nicht nur städtebaulich, sondern auch wirtschaftlich gehandicapt sein kann.In der Barne konzentriert sich die Nahversorgung zwischenzeitlich weitestgehend auf die Lebensmittelmärkte in der Industriestraße (Rewe, Lidl, Netto, Aldi, Rossmann Drogeriemarkt. Aldi wurde nach Abschluss der Analyse geschlossen). Möglicherweise als Ersatz für den damals abgängigen Standort im alten Pavillonzentrum in der Bar-ne eröffnete zudem 2005 in der Barnestraße ein solitärer Netto-Dis-countmarkt, welcher aus dem Westteil der Siedlung fußläufig erreich-bar ist.

4.4.3 Nahversorgung in den Ortsteilen

Steinhude:Die Nahversorgung in Steinhude ist mit Vollsortimenter (Combi), Dis-counter (Lidl) und Drogeriemarkt (Rossmann) hinsichtlich der Be-triebsformen regelrecht idealtypisch und vergleichsweise umfassendausgebildet. Die Konzentration faktisch des gesamten Angebotes imOrtsteilzentrum im Westen des Siedlungskörpers hat allerdings auchbewirkt, dass große Teile des Siedlungsgebietes nunmehr ohne fuß-läufige Nahversorgung sind. Erst das östlich benachbarte Großenhei-dorn verfügt mit einem Netto-Discounter wieder über Nahversorgung.1999 agierte noch ein älterer Jibi-Vollsortimenter in der HohenfelderStraße und versorgte den mittleren Siedlungsbereich.

Luthe:In Luthe wanderte die Nahversorgung mangels geeigneter Flächen imOrtsteilzentrum an die Siedlungsränder. Während Aldi direkt an seinenheutigen Standort in der Nienburger Straße verlagerte (Nachnutzungdes Altobjektes durch einen Zoo-Fachmarkt), hielt sich der kleine Su-permarkt im Ortskern noch bis 2014 gegen die 1997 eröffnete Konkur-renz (heute Nahkauf Maul) in der Adolf-Osterheld-Straße. Mit knapp1.100 qm VKF liegt dieser Supermarkt heute ebenfalls bereits an derFlächenuntergrenze zur Abbildung eines Lebensmittel-Vollsortiments.Er wird durch eine kleine Shopzeile jenseits des zugeordneten Park-platzes ergänzt. Nahkauf Maul übernahm den ehemaligen Edeka- undbis 2014 Markant-Markt im Ortskern und betreibt ihn zum Gutachten-zeitpunkt als Getränkemarkt; zwischenzeitlich ist er jedoch wieder auf-gegeben worden.Aldi wurde am neuen Standort Nienburger Straße im Jahre 2009 aufknapp 800 qm VKF errichtet, was damals bereits unter den Aldi Sys-temanforderungen lag. Hintergrund für die eingeschränkte Verkaufs-





Wunstorf: Nahversorgungs- und Zentrennetz 2017

ca. VKF

1234

NettoLidl

800 qm1.100 qm

Aldi Markt*)Rewe Sittig

730 qm2.100 qm

5678

NettoEdeka Kappe

850 qm1.600 qm

NettoAldi

750 qm1.130 qm

9101112

MarktkaufLidl

6.000 qm1.100 qm

Aldi MarktNahkauf Maul

800 qm1.100 qm

13141516

Edeka KöpperNetto

900 qm750 qm

LidlCombi

1.200 qm1.250 qm

?

*) Veraltetes Objekt, wurde nach Abschlussder Analyse im Herbst 2017 geschlossen.

Mögl. Nahversorger

Zentraler Versorgungsbereich

800 qm

Fußläufiger 700 m Radius

Einwohnerdichte<1.000 EW/qkm

1.000-2.000 EW/qkm2.000-3.000 EW/qkm3.000-5.000 EW/qkm5.000-9.000 EW/qkm

9.000-18.000 EW/qkm>18.000 EW/qkm


OTZ Steinhude

HZ Innenstadt OTZ Luthe

Gewerbepark Süd

SO Hagenbg. Straße Luthe

Kohlenfeld

Klein Heidorn

Steinhude Großenheidorn

NATO Flugplatz

Bokeloh

Mesmerode

Idensen

N

?



AKTUELLES NAHVERSORGUNGSNETZ IN WUNSTORFNr.Karte

1

Anbieter

Netto

Typ

DISC

Straße

Industriestraße

Ca. VKF (qm)

800

Ortsteil

Wunstorf

Lage-klassifikation

Integriert

EinwohnerNahbereich700 Meter

2.700

ÖV-Anbindung

<100 m Bus

Bemerkungen

2345

LidlAldi

DISCDISC

Rewe SittigNetto

SMDISC

IndustriestraßeIndustriestraße

1.100730

IndustriestraßeHannoversche Straße

2.100850

WunstorfWunstorfWunstorfWunstorf

noch integriertnoch integriert

2.2002.000

noch integriertIntegriert

2.1003.000

<100 m Bus200 m Bus Bahn300 m Bus Bahn200 m Bus

Veraltetes Objekt, mittlerweile geschlossen

6789

Edeka KappeNetto

SMDISC

Aldi Marktkauf

DISCSBWH

10

11

1213

Lidl

Aldi

DISC

DISC

Nahkauf MaulEdeka Köpper

SMSM

HindenburgstraßeBarnestraße

1.600750

In den EllernHagenburger Straße

1.1306.000

WunstorfWunstorfWunstorfWunstorf

Hagenburger Straße

Nienburger Straße

1.100

800

Adolf-Oesterheld-StraßeMühlenweg

1.100900

Wunstorf

Luthe

LutheKolenfeld

IntegriertIntegriert

3.6005.600

Integriertnicht ausreichend integriert

2.7001.000

150 m Bus100 m Bus

250-450150 m Bus200 m Bus

Integriert

noch integriert

2.500

2.100

Integriertintegriert

3.0002.200

<100 m Bus

<100 m Bus

300 m Bus<100 m Bus Geringe Siedlungsdichte berücksichtigt

141516

?

NettoLidl

DISCDISC

Combi

N.N.

SM

N.N.

DISC=Discounter SM=Supermarkt <2.500 qm VM=Verbrauchermarkt ab 2.500 qm SBWH=SB-Warenhaus ab 5.000 qm Quelle: bulwiengesa AG

Bordenauer WegGroßenheidorner Straße

7501.200

Leinenweberstraße

Bokeloher Straße

1.250

800

GroßenheidornSteinhudeSteinhude

Bokeloh

noch IntegriertIntegriert (ZVB)

1.2002.900

Integriert (ZVB)für ländliche Verhältnissenoch integriert

2.600

1.000

<100 m Bus<100 m Bus150 m Bus

300 m Bus

Geringe Siedlungsdichte berücksichtigt

Geringe Siedlungsdichte berücksichtigt Städtische Planung, bisher kein Betreiber

fläche sind die raumordnerischen Rahmenbedingungen, welche an diesem, im Sinne des Integrationsgebotes des LROP (Fassung 2008 ebenso wie aktuelle Fassung 2017) nicht ausreichend integrierten, Standort keinen großflächigen Lebensmittelmarkt zulässt. Zwischen-zeitlich hat sich das Aldi-Konzept erneut weiterentwickelt und der Er-weiterungsdruck am Standort Nienburger Straße hat sich erhöht. Aldi äußerte hierzu bereits Erweiterungsabsichten, großflächiger Handel ist am Standort gegenwärtig jedoch nicht möglich.Der Vollsortimenter, Discounter und ergänzendem Fachhandel ist die Nahversorgung in Luthe prinzipiell gut und der örtlichen Tragfähigkeit angemessen aufgestellt. Dabei ist zu berücksichtigen, dass Luthe siedlungsstrukturell so dicht an der Kernstadt gelegen ist, dass das dortige Ortsteilzentrum bzw. die in Luthe agierenden Lebensmittel-märkte beileibe nicht nur örtlich ansässige Kunden ansprechen, son-dern auch aus umliegenden Ortsteilen (Blumenau, Liethe) sowie aus den nur durch einen Netto-Discounter versorgten Quartieren der Kern-stadt östlich des Bahnhofes aufgesucht werden. Der Maßstab einer reinen Lokalversorgung Luthes wäre bereits 1999 verfehlt gewesen und ist mittlerweile vollständig realitätsfremd. Jeder Lebensmittel-Voll-sortimenter wird Kunden von außerhalb des Ortsteiles Luthe anspre-chen und Aldi tut es sowieso: Nach Schließung des Aldi-Marktes in der Industriestraße zum Jahresende 2017 ist Aldi in Luthe neben dem Aldi-Markt westlich der Altstadt der einzige Standort in Wunstorf – und bezieht auch am Standort Luthe selbstverständlich Kunden aus der Kernstadt und aus weiteren umgebenden Ortschaften.Ein in Nachbarschaft zum Ortszentrum Luthe gelegenes Grundstück, welches für eine Lebensmittelmarkt-Entwicklung kurz vor Konzeptfer-tigstellung ins Gespräch gebracht worden ist, könnte den Zentrumsbe-reich erweitern und auch das Zentrum selbst durch die Re-Integration des wichtigsten Ankerbetriebes aufwerten und sichern. Je nach Di-mensionierung und Betriebstyp ist im Gegenzug allerdings auch mit

Substitutionswirkungen auf vorhandene Standorte in Luthe zu rech-nen.Konkret ist auch eine Ablösung oder Verdrängung und damit verbun-den das Erfordernis einer andersartigen Nachnutzung des vorhande-nen, weiter südlich an der Adolf-Oesterheld-Straße gelegenen Nah-kauf-Supermarktes ins Kalkül zu ziehen.

"Butteramt" (Bokeloh, Mesmerode, Idensen)Nach Schließung und Umnutzung des dortigen SB-Geschäftes ver-bleiben in Bokeloh zwar weiterhin Kleinflächen (Lebensmittelhand-werk, Kiosk, Apotheke), jedoch ist das gesamte "Butteramt" mit zu-sammen rund 3.800 Einwohnern nunmehr ohne Lebensmittel-Basis-angebot. Für ein derzeit freies Grundstück an der Bokeloher Straße benachbart zur geplanten Gemeinschafts-Feuerwache Bokeloh-Mes-merode am westlichen Ortsrand Bokeloh fand sich bisher kein Betrei-ber (zur Diskussion steht eine 800 qm-Einheit). Das Grundstück liegt siedlungsstrukturell in Ortsrandlage und gegenüber der Kali-Abraum-halde nicht ideal, könnte jedoch die Ortslagen Bokeloh und Mesmero-de gleichermaßen ansprechen. Hinsichtlich der Tragfähigkeit für einen Lebensmittelmarkt mit etwa 800 qm ist das "Butteramt" allerdings tat-sächlich ein Grenzfall – vgl. hierzu den Exkurs in Kap. 4.4.8. Aktuell bestehen Bestrebungen, in zentralerer Ortslage einen kleinflä-chigen Dorfladen in einem leer stehenden Ladenlokal zu etablieren.

Übrige OrtsteileIn Großenheidorn (Netto Discounter) und Kolenfeld (Edeka Super-markt) sind ebenfalls Lebensmittelmärkte vorhanden, darunter in Ko-lenfeld auch großflächig. Sie versorgen zwar primär ihre Ortsteile, strahlen jedoch ebenfalls über diese hinaus auf benachbarte Siedlun-gen und Ortsteile aus. Von besonderem Wert, da angesetzt im an-



sonsten dünn besiedelten ländlichen Raum des südlichen Stadtgebie-tes liegend, ist dabei der Vollsortimenter in Kolenfeld.In den übrigen Ortsteilen Klein Heidorn, Blumenau und in der kleinenOrtschaft Liethe bestehen keine Lebensmittelmärkte.Die Tragfähigkeit dieser Ortsteile reicht für qualifizierte Nahversorgunggrundsätzlich nicht aus. Es ist zumindest a priori nicht völlig auszu-schließen, dass in Klein Heidorn unter Ausnutzung des Durchgangs-verkehrs auf der B442 und der Beschäftigten des Fliegerhorstes so-wie in Blumenau durch Ansprache von Haushalten der nordöstlichenKernstadt (und ggf. durch Anknüpfung an die geplante Ortsumfah-rung) kleinere Discounter der 800 – 1.000 qm Dimensionierung tragfä-hig sein könnten. Großflächen wären dort raumordnerisch allerdingskaum entwicklungsfähig; zumindest das Konzentrationsgebot stündeihnen entgegen.

4.4.4 Nahversorgungabdeckung in Wunstorf

Der fußläufige Zugang zu Lebensmittel-Nahversorgung in einer durcheine 700-Meter-Distanz operationalisierten 10-Minuten Gehisochroneist derzeit für etwa 62 % der Wunstorfer Einwohner gewährleistet.Gemessen an mittelzentralen Benchmarks ist dieser Wert relativ nied-rig2. Verbreitet sind hier um 70 % und diese Größenordnung dürfte um1999 herum auch in Wunstorf noch erreicht worden sein.Eine Reduktion bzw. ein Verlust der Abdeckung ist seither vor allemdurch Erosion (Bokeloh, Blumenau), Konzentration (Ostteil Steinhude)und Verlagerung (Ostteil Luthe) von Lebensmittelmärkten eingetreten.

2 Basis: Flächendeckender Vergleich der bulwiengesa AG für deutsche Gemeinden, differen-ziert nach Größenkategorieren des Bundesamtes für Bauwesen und Raumordnung, Daten-stand 2016.

In weiten Teilen auch des Kernstadtgebietes steht wohnortnah fernernur ein Discountangebot mit eingeschränkter Angebotstiefe zur Verfü-gung.

Hieraus ergeben sich für die Zukunft Ansätze und Herausforderungenzur Sicherung und fallweise auch Ergänzung bzw. Restrukturierungdes Nahversorgungsnetzes.

4.4.5 Siedlungsstrukturelle Integration des Nahversorgungsnetzes

Eine Prüfung des gesamten Nahversorgungsnetzes auf ausreichen-den Wohnbezug sowie auf die Gewährleistung einer den örtlichen Be-dingungen angemessenen ÖV-Anbindung (d. h. Busanschluss mitetwa 60 Minuten-Takt) hat zum Ergebnis, dass mit Ausnahme desMarktkauf SB-Warenhauses in der Hagenburger Straße das gesamtederzeit betriebene Nahversorgungsnetz als ausreichend siedlungs-strukturell integriert gelten kann (s. Übersichten Seite 78 und 79). Alle Lebensmittelmärkte mit tolerierbaren Abstrichen bei ländlichenStandorten wie in Großenheidorn und ggf. in Bokeloh (geprüft wurdeder dortige Potenzialstandort) erreichen grundsätzlich 2.000 Einwoh-ner in einem fußläufigen Umgriff.

Auf Grund der besondern städtebaulichen Gegebenheiten und derSiedlungsstruktur in Wunstorf ist zu berücksichtigen, dass

— die Wunstorfer Innenstadt gegenwärtig und auf Sicht keinen Le-bensmittelmarkt aufnehmen kann

— durch den Zerfall der Kernstadt auf mehrere, durch städtebauli-che Zäsuren wie Bahntrassen, Hochstraße B441 und Flusslauf/



Niederung der Westaue getrennte Siedlungskörper die Sied-lungsbezüge eingeschränkt werden

— fehlende Standortalternativen in verdichtet besiedelten Quartie-ren wie z. B. in der Barne die Bildung von Nahversorgungsstand-orten mit unvollständiger, d. h. nicht rundum vorhandener Sied-lungseinbindung erzwingen

— dünn besiedelte ländliche Räume im Stadtgebiet Abstriche imfußläufigen Siedlungsumgriff rechtfertigen, wenn im GegenzugPkw-Fahrten umgebender Haushalte zu entfernteren Versor-gungsstandorten zurückgeführt bzw. erspart werden können.

4.4.6 Ausnahmetatbestand des Integrationsgebotes für Wunstorf zutreffend

Die städtebaulichen Besonderheiten der Stadt Wunstorf führen zumgutachterlichen Befund, dass in der Kernstadt die Voraussetzungendes Ausnahmetatbestandes zum Integrationsgebot als erfüllt geltenkönnen. Im Integrationsgebot (LROP Kap. 2.3 Ziff. 05) heißt es:

"Neue Einzelhandelsgroßprojekte, deren Kernsortimente zentren-relevant sind, sind nur innerhalb der städtebaulich integriertenLagen zulässig (Integrationsgebot). Diese Flächen müssen indas Netz des öffentlichen Personennahverkehrs eingebundensein. Neue Einzelhandelsgroßprojekte, deren Sortimente zu min-destens 90 vom Hundert periodische Sortimente sind, sind aufder Grundlage eines städtebaulichen Konzeptes ausnahmswei-se auch außerhalb der städtebaulich integrierten Lagen inner-halb des zentralen Siedlungsgebietes des Zentralen Ortes imräumlichen Zusammenhang mit Wohnbebauung zulässig, wenneine Ansiedlung in den städtebaulich integrierten Lagen ausstädtebaulichen oder siedlungsstrukturellen Gründen, insbeson-

dere zum Erhalt gewachsener baulicher Strukturen, der Rück-sichtnahme auf ein historisch wertvolles Ortsbild oder aus ver-kehrlichen Gründen nicht möglich ist; Satz 2 bleibt unberührt".

Die Kernstadt Wunstorf verfügt nur über einen Zentralen Versorgungs-bereich, nämlich das innerstädtische Hauptgeschäftszentrum in derAltstadt. Das Hauptgeschäftszentrum liegt nicht inmitten des Sied-lungskörpers, sondern auf Grund der schwerpunktmäßig in RichtungOsten (Bahnhof) und Süden (Wohnquartiere der Barne) asymmetrischgewachsenen Stadt außermittig nach Nordwesten versetzt. Damit er-reicht die Altstadt nur relativ geringe Teile des Siedlungskörpers fuß-läufig.

In der Altstadt sind seit rund 20 Jahren keine qualifizierten Lebensmit-telmärkte mehr ansässig. Die historische Parzellierung und eine flä-chendeckende Bebauung stehen der Entwicklung großflächiger Le-bensmittelmärkte im Hauptgeschäftszentrum entgegen, ebenso des-sen weitestgehende Verkehrsberuhigung und ein insgesamt wenigleistungsfähiges Straßennetz. Auch Entwicklungsgrundstücke inräumlich-funktionaler Anschmiegung an das Hauptgeschäftszentrumsind derzeit nicht absehbar.

Unterhalb des Hauptzentrums besteht innerhalb der Kernstadt keinqualifiziertes Subzentrennetz im Sinne Zentraler Versorgungsberei-che. Frühere eher kleinteilige Ladengruppen und Ladenzentren (v. a.das Pavillonzentrum in der Barne) basierten auf überalterten Lebens-mittelmärkten, die bereits vor 20 Jahren und zuletzt auch im EHK2010 als nicht mehr marktgerecht bzw. latent abgängig galten, konn-ten auf Grund fehlender Flächenreserven, zu introvertierter Lagen undin Einzelfällen auch mangelnder Tragfähigkeit nicht ertüchtigt werdenund schmolzen ab. Die in 2010 noch skizzierten Ansätze zur Entwick-lung möglicher Nahversorgungszentren waren bereits zum damaligen



Zeitpunkt abstrakter Natur und in keinem Fall mit konkreten Flächen-optionen hinterlegt. Selbst wenn diese Standorte weiterentwicklungs-fähig gewesen wären, dann nach heutigen fachlichen Maßstäben bes-tenfalls als auf einzelne kleinere Discounter gestützte Nahversor-gungsstandorte, nicht jedoch als qualifizierte Zentrale Versorgungsbe-reiche mit einem großflächigen Lebensmittel-Vollsortimenter als An-kerbetrieb.

Die Nahversorgung der dicht besiedelten Barne wird weitgehend vonHandelscluster in der Industriestraße übernommen. Der Lagebereichist trotz halbseitigen Siedlungsbezuges bei ausreichender, teilweiseauch guter ÖV-Anbindung noch ausreichend integriert, verfügt jedochauf Grund von städtebaulichen Mängeln nicht über eine ausreichendeQualifikation als Zentraler Versorgungsbereich. Die darin gelegenenLebensmittelmärkte zählen zum Netz der Nahversorgungsstandorte.

Das Wunstorfer Nahversorgungsnetz ist insoweit mit Ausnahme vonFachhandelsbetrieben und Drogeriemärkten in der Innenstadtvollständig dezentral organisiert. Der weit überwiegende Teil des Netzes (ausgenommen ist das Markt-kauf SB-Warenhaus in der Hagenburger Straße) ist dabei ausreichendsiedlungsstrukturell integriert und verfügt über hinreichende ÖV-An-bindung.

Das Nahversorgungsnetz stützt sich gerade bei den siedlungsstruktu-rell besonders gut integrierten Standorten über weite Bereiche aufDiscounter mit einem typischerweise eingeschränkten Angebotsspek-trum. Viele von ihnen weisen in der Gegenwart bereits latenten Re-strukturierungsbedarf auf (s. hierzu das folgende Kapitel), der sich indie Zukunft gerichtet verstärken dürfte. Es ist nicht absehbar, dassdiese Standorte durch qualifizierte Vollsortimenter ersetzt werden

könnten, schon gar nicht eingebettet in ein Netz qualifizierter Subzen-tren im Sinne von Zentralen Versorgungsbereichen.Es liegt insoweit im Interesse einer möglichst dichten und attraktivenwohnungsnahen Versorgung, auch die älteren Discounter-Standortezu erhalten und wo dies zum langfristigen Standorterhalt erforderlichund möglich ist, in marktgängige Größenordnungen >800 qm VKFauszubauen.

Damit sind die Merkmale des Ausnahmetatbestandes vom Integrati-onsgebot in der Wunstorfer Kernstadt aus Gutachtersicht vollumfäng-lich erfüllt.Die vorhandenen Nahversorgungsstandorte (inkl. vorhandene Stand-orte in der Industriestraße und Ostteil Hagenburger Straße) der Kern-stadt sind grundsätzlich zielkonform auch großflächig entwickelbar.Auch das Hinzutreten neuer großflächiger Nahversorgungsstandorteist im Einzelfall nicht ausgeschlossen, sofern eine ausreichende sied-lungsstrukturelle Einbindung und ein ÖV-Anschluss vorhanden sind.

4.4.7 Restrukturierungsbedarf im Nahversorgungsnetz

Das derzeitige Nahversorgungsnetz ist in den zurückliegenden 20Jahren zwar vielfach erneuert und modernisiert worden, gleichwohlbesteht bei einer ganzen Reihe von Standorten konkreter oder zumin-dest latenter Restrukturierungsbedarf.

Grundsätzlich ist

— bei Supermärkten <1.500 qm VKF in ausreichend verdichtetenRäumen sowie



— Supermärkten ca. <1.200 qm VKF in ländlichen Umgebungen zu-mindest mittel- bis längerfristig latenter Restrukturierungs- und/oder Erweiterungsbedarf zu vermuten.

Grundsätzlich fehlt in der Wunstorfer Kernstadt unterhalb des Typus"SB-Warenhaus" auch ein größerer Vollsortimenter mit "Flaggschiff"-Charakter und herausgehobener Frische- und Sortimentskompetenzin einer Größenordnung um ca. 2.500 qm, wie er in einem Mittelzen-trum wie Wunstorf tragfähig und auch marktüblich ist. Rewe in der In-dustriestraße kommt diesem Typ mit rd. 2.100 qm VKF bereits nahe;jedoch könnte die Lage eines solchen Marktes durchaus zentraler imgesamtstädtischen Kontext sein. Ein geeigneter Neustandort hierfürist gegenwärtig allerdings nicht bekannt. Edeka Kappe in der Hinden-burgstraße wäre für einen entsprechenden Ausbau potenziell geeig-net, verfügt jedoch derzeit nicht über die notwendigen Flächenreser-ven.

Unter den Discountern agieren zahlreiche Einheiten auf Flächen <800qm VKF. Auch hier ist zumindest bei den Kernstadtstandorten latenterErweiterungsbedarf auf Größenordnungen um ca. 1.000 – 1.200 qmzu erwarten. Speziell Lidl verfolgt auch darüber hinausgehende Di-mensionierungen bis nahe 1.500 qm. In einwohnerschwachen ländlichen Umfelder können darauf ausge-richtete kostensparende Konzepte (z. B. NP-Märkte) je nach Wettbe-werbsintensität auch weiterhin in Größenordnungen bis 800 qm ange-messen dimensioniert sein.

Konkreter Restrukturierungsbedarf ist derzeit an die Stadt herangetra-gen für

— Aldi, Nienburger Straße in Luthe (Erweiterung von knapp 800 qmauf ca. 1.100 qm VKF). Die raumordnerischen Rahmenbedingun-

gen lassen die Maßnahme derzeit nicht zu: Luthe ist nichtBestandteil des zentralen Siedlungsgebietes des MittelzentrumsWunstorf. Großflächige Maßnahmen kollidieren dort demzufolgemit dem Konzentrationsgebot des LROP.

— Aldi in der Industriestraße (Gewerbepark Süd): Älteres Objekt inveralteter und gewerblich geprägter Kubatur mit <800 qm VKF. Der Markt ist unter den gegebenen baulichen Bedingungen we-der ausreichend modernisierungs-, noch erweiterungsfähig undwird zum Jahresende 2017 geschlossen.

Drogeriemärkte benötigen zur Umsetzung ihrer Vertriebskonzeptemittlerweile Flächen von 650 – 800 qm VKF und erreichen damit dieSchwelle zur Großflächigkeit.Vor allem die beiden innerstädtischen Drogeriemärkte Rossmann unddm mit VKF <500 qm sind dringlich um eine Erweiterung ihrer Märktebemüht, dabei jedoch auf Angebote aus dem Bestand angewiesen.Bisher konnten in der Innenstadt keine passenden Flächen akquiriertwerden.

In der Barne besteht ein Rechtsstreit über die Verlagerung und Erwei-terung des zu Rewe benachbarten, ebenfalls mit <400 qm VKF rechtgering dimensionierten Rossmann-Drogeriemarktes in ein Objekt aufder Ostseite der Industriestraße (vormals von der Fa. Takko als Textil-discountmarkt genutzt). Zum Zeitpunkt der Gutachtenerstellung konn-te sich die Stadt vor dem Verwaltungsgericht Hannover mit ihrer Auf-fassung, dass das Baurecht im Zielobjekt die Betreibung eines Droge-riemarktes nicht zulasse, durchsetzen.



4.4.8 Exkurs: Tragfähigkeitsberechnung für Nahversorger inBokeloh/Mesmerode

Filialisierender "Standard-Nahversorger" ab ca. 800 qm VKFZum Untersuchungszeitpunkt bestand die Überlegung, im Zwischen-raum der Ortslagen Bokeloh und Mesmerode einen Nahversorger mitmax. 800 qm VKF in Nachbarschaft zu einer dort geplanten Gemein-schafts-Feuerwache der Wehren Bokeloh und Mesmerode zu errich-ten. Hierfür stand ein städtisches Grundstück zur Verfügung, aller-dings konnte bislang noch kein geeigneter Investor oder Betreiber ge-funden werden. Ein kostenreduziertes 800qm-Konzept kann als Ein-stiegsbasis für filialisierende Lebensmittelbetreiber gelten. Für länd-liche Räume zeichnet es sich durch niedrige Betriebs- und Personal-kosten sowie eine reduzierte Frische- und Sortimentskompetenz aus;umgekehrt ist die Preisoptik niedrig und soll damit eine hinreichendeTragfähigkeit auch bei geringer Frequentierung und Auslastung ge-währleisten. Typische Standortanforderungen sind ein rund 4.000 bis5.000 qm messendes Grundstück in verkehrsorientierter wie auchsiedlungsstrukturell integrierter Lage bei guter Werbesichtanbindungsowie je nach Wettbewerbsintensität ab etwa 4.000 Einwohner im Ein-zugsbereich. Vorgehalten wird ein hochstandardisiertes, vornehmlichauf Schnelldreher fokussiertes Sortiment mit etwa 3.000–5.000 Arti-keln. Typische Anbieter sind regional NP (vereinfachtes und kostenre-duziertes Vertriebskonzept der Edeka Minden-Hannover), sowie bun-desweit auch Netto (alternativ Netto Markendiscount oder Netto Sta-venhagen), Penny, Norma. Speziell NP-Märkte werden gelegentlichnoch mit etwas kleineren Flächen als 800 qm konzipiert.

Das unbebaute und vordem landwirtschaftlich genutzte Projektgrund-stück liegt auf der Südseite der Bokeloher Straße unmittelbar gegen-über der Kali-Abraumhalde auf dessen Nordseite. Siedlungsanbin-dung ist dort nach beiden Seiten in die Ortslagen Masmerode und Bo-

keloh jeweils eingeschränkt gegeben. Die Siedlungsdichte um denStraßenzug Bokeloher Straße/Mesmeroder Straße ist wegen der weit-läufigen Anlagen des Kaliwerks auf der Nordseite des Straßenzugeseingeschränkt und zudem mit Freiflächen und landwirtschaftlichenFlächen durchsetzt. Im Umkreis von etwa 1.000 Metern können etwa800 Einwohner fußläufig erreicht werden. Dieser Wert ist auch fürländliche Verhältnisse relativ niedrig.Ansprechbar sind vor allem die Ortsteile Bokeloh im Osten (ca. 2.200Einwohner) und Mesmerode im Westen (ca. 700 Einwohner) sowiedeutlich abgeschwächter das weiter westlich exponiert gelegene Iden-sen (ca. 900 Einwohner). Mit rund 3.800 Einwohnern und einemNachfragevolumen für Periodischen Bedarf von etwa 10,7 Mio. Europ. a. bewegt sich das Einzugsgebiet an der Untergrenze der Tragfä-higkeit für einen filialisierenden Nahversorger.

Raum Bokeloh/Mesmerode – NachfragevolumenSortiment: Periodischer Bedarf (ohne Arzneimittel)

Einwohner, Verbrauchsausgaben und Ausgabenvolumina p. a. 2016/17

Zone

2a-1

Quartiere/Ortsteile

Bokeloh

Einwohner31.12.2015

2.220

Verbr.-Ausgaben

Euro/Ew.

2.772

Ausgaben-Volumen

Tsd. Euro.

6.154

Verteilung

%

57,5

2a-2

2a-3

Mesmerode

Idensen

712

916

2.739 1.950

2.845 2.606

18,2

24,3

Zone 2a

Verbrauchsausgaben p. a. (Ø BRD 2017):

Raum Bokeloh/Mesmerode

Kaufkraftkennziffer(Ø BRD =100)

Quelle: Berechnungen bulwiengesa AG, Kaufkraftkennziffer MB-Research, Nürnberg

Zone 2a-1Zone 2a-2Zone 2a-3

3.848

2.785

2.783 10.710

€/Ew. p. a. Elastizität:

9995

2.7722.739

107 2.845

€/Ew. p. a.€/Ew. p. a.€/Ew. p. a.

100,0

0,33

1,45

6,5



Zwar sind Discounter und Supermärkte auch in kleineren Orten wirt-schaftlich zu betreiben (z. B. in Kolenfeld). Sie können in solchen Fäl-len jedoch auf Grund einer zentralen Lage im Ort, einer langjährigenTradition am Standort oder großen Distanzen zu überlegenen Wettbe-werbsstandorten sehr hohe Kaufkraftbindungen erzielen und/oder zu-sätzlich von Fremdenverkehr oder Durchgangskunden auf Hauptver-kehrsstraßen profitieren. Auf den angedachten Standort in Bokelohtrifft jedoch keine der o. g. stärkenden Merkmale in nennenswerterWeise zu. Der Lagebereich im Siedlungsübergang beider Ortschaftenspricht zwar beide Ortslagen an, verfügt jedoch über keine gewachse-ne Zentralität und Einkaufstradition. Von Bewohnern der einwohner-stärkeren Ortslage Bokeloh müsste er entgegen der vorherrschendenAusrichtung auf Wunstorf aufgesucht werden, denn er liegt auf der zuWunstorf abgewandten Ortsseite. Der Straßenzug Bokeloher Straße/Mesmeroder Straße ist schwachbis mäßig befahren und erschließt kein größeres Hinterland; die Orts-lage Idensen ist darüber zudem nur über Eck zu erreichen. Die Kali-förderung mit ihren noch rund 700 Beschäftigten scheidet als Zentral-itätseffekt aus, da sie vor der Einstellung steht.Einem 800 qm-Nahversorger vertrieblich überlegener Wettbewerb istinnerhalb von je 5 Pkw-Fahrminuten aus Bokeloh in Wunstorf (Markt-kauf, ergänzend Aldi) und aus Mesmerode in Hagenburg (Edeka) er-reichbar. Diese Umstände schränken die erzielbare Kaufkraftbindung im zure-chenbaren Einzugsgebiet ein und sie begrenzen auch das Aufkom-men externer Streu- und Durchfahrtskunden.Nebenstehende Umsatzschätzung unterstellt gleichwohl, dass in Mes-merode mit 30 % Kaufkraftabschöpfung eine vergleichsweise hoheMarktdurchdringung erreicht werden kann. In Bokeloh tätigen wir Ab-striche, weil der Standort auf der zu Wunstorf ungünstigeren westli-chen Ortsseite liegt und dadurch nur eine eingeschränkte Filterwir-kung erzielen kann. Die Masse der dortigen Haushalte dürfte zudem

lagebedingt den Pkw für die Anfahrt nutzen und wenn dies einmal ge-schieht, fällt der geringe zeitliche Mehraufwand für eine Fahrt in dieHagenburger Straße (Marktkauf) nur noch wenig ins Gewicht.Auch aus dem entfernteren Idensen haben wir mit 15 % eine rechthohe Kaufkraftbindung aus dem Stand heraus unterstellt. Einschließ-lich des Umsatzbeitrages von Nonfood-Aktionsartikeln sowie der (un-terstellten) vertrieblichen Abrundung durch einen Backshop ergibt sichein Zielumsatz von etwa 2,8 Mio. Euro p. a., welcher nur knapp einenSchwellwert von etwa 3 Mio. Euro p. a. erreicht, ab dem ein nachhal-tig wirtschaftlicher Betrieb angenommen werden kann.

Umsatzschätzung fiktiver Lebensmittel-Nahversorger in Bokeloh 800 qm

Zone Ein-wohner

Ausgaben-volumen

Tsd. € p. a.

Kaufkraft-bindung

%

Umsatzchance

Tsd. € p. a.

Umsatz-zusammensetzung

nach ...%

Herkunft Kern-/Rand-

sortimentBokeloh

Mesmerode

Idensen4

2.220

712

6.154

1.950

916 2.606

20,0

30,0

1.231

585

15,0 391

48,3

22,9

15,356

EZGplus externer Zufluss

3.848 10.710

Umsatz Periodischer Bedarf p. a.zzgl. Gebrauchsgüter (Aktionsartikel)

Gesamtumsatz p. a.

20,6 2.207343

86,513,5

2.550250

2.800

100,0 91,18,9

100,0

Dimensionierung und Auslastung

Sortiment

Periodischer Bedarf

UmsatzTsd. € p. a.

2.422

Verkaufsflächeqm

730

Raumleistung€/qm VKF p. a.

3.318

Gebrauchsgüter (Aktion)

Backshop

Nahversorger gesamt

250

127

2.800

50

20

800

5.000

6.374

3.500

Quelle: bulwiengesa AG



Umsatz- und auslastungsfördernd ist modellhaft bereits inkludiert,dass sowohl ein Backkonzessionär in das Konzept aufgenommen, alsauch in einem üblichen Umfang Nonfood-Aktionssortimente geführtwerden. Externe Zuflüsse mit Zufalls- und Durchfahrtkunden sind miteinem Umsatzbeitrag von um 13 % ebenfalls bereits vergleichsweiseoptimistisch kalkuliert.Korrespondierend mit der limitierten Zielumsatzerwartung bewegt sichauch die erwartbare Auslastung von 3.500 Euro/qm VKF in einem un-terdurchschnittlichen Bereich. Sie kann bei sehr niedrigen Raum- undBetriebskosten durchaus wirtschaftlich sein, birgt jedoch andererseitsauch keine Reserven nach unten. Der Standort wäre insoweit zusätz-lich auch anfällig für Wettbewerbsverschärfungen in der weiteren Um-gebung. Es handelt sich insoweit also um einen wirtschaftlichen Grenzfall unddies wiederum erklärt das bisher ausbleibende Betreiberinteresse.

Örtlich geführtes KleinflächenkonzeptDa in Bokeloh/Mesmerode im Augenblick nicht auf die Ansiedlung ei-nes filialisierenden Lebensmittelmarktes gesetzt werden kann, solltendemzufolge – sofern geeignete Grundstücke oder Ladenlokale akti-viert werden können – ggf. auch erneut kleinflächige Nahversorgungs-konzepte in ortsintegierter Lage geprüft werden. Sie setzen jedochdas Vorhandensein einer leistungsfähigen örtlichen Betreiberinitiativemit gesicherter Finanzierung voraus.Ein als kleinflächiges SB-Geschäft geführter Nahversorger verfolgt einanderes Konzept als ein ländliches kostenreduziertes und hochstan-dardisiertes Discountkonzept. Ein lokaler Betreiber kann sein Angebotgezielt den örtlichen Kundenbedürfnissen anpassen und um lokaleProdukte und zusätzliche Services und Dienstleistungen ergänzen. ImGegenzug kann er keine Niedrigpreisstragie verfolgen, sondern wirdbei unmittelbar vergleichbaren Produkten tendenziell über dem Preis-

niveau des konkurrierenden Lebensmittelhandels liegen. Hierfür be-darf es eines engagierten Betreibers, der zudem bereit ist, überdurch-schnittlich viel Arbeit für ein möglicherweise relativ geringes Einkom-men zu leisten, denn die Renditen im Lebensmittelhandel sind niedrig.Auf der anderen Seite bedarf es einer Dorfgemeinschaft, die die nöti-ge Kaufkraft und den Willen besitzt, für ein wohnortnahes Angebot hö-here Preise zu zahlen.

Umsatzschätzung fiktiver Lebensmittel-Nahversorger in Bokeloh als Kleinfläche 200 qm

Zone Ein-wohner

Ausgaben-volumen

Tsd. € p. a.

Kaufkraft-bindung

%

Umsatzchance

Tsd. € p. a.

Umsatz-zusammensetzung

nach ...%

Herkunft Kern-/Rand-

sortimentBokeloh

Mesmerode

Idensen4

2.220

712

6.154

1.950

916 2.606

12,0

7,0

738

137

5,0 130

70,3

13,0

12,456

EZGplus externer Zufluss

3.848 10.710

Umsatz Periodischer Bedarf p. a.zzgl. Gebrauchsgüter (Aktionsartikel)

Gesamtumsatz p. a.

9,4 1.00545

95,74,3

1.05049

1.100

100,0 95,54,5

100,0

Dimensionierung und Auslastung

Sortiment

Periodischer Bedarf

UmsatzTsd. € p. a.

945

Verkaufsflächeqm

170

Raumleistung€/qm VKF p. a.

5.560

Gebrauchsgüter (Aktion)

Backshop

Nahversorger gesamt

49

105

1.100

10

20

200

4.949

5.251

5.499




Bei Untersuchungsfertigstellung standen alternativ zum Projektgrund-stück in der Bokeloher Straße mit der alten Feuerwache in derSchaumburger Straße und der Stadtsparkasse in Ecklage Schaum-burger Straße/Steinhuder Straße zwei inmitten der Ortslage Bokelohgelegene Objekte für eine kleinflächige Lösung mit ca. 150 – 200 qmVKF in der Diskussion. Die Feuerwache würde mit der Zusammenle-gung der Ortswehren Bokeloh und Mesmerode frei; die Sparkasse sollals Standort zwar erhalten werden, benötigt künftig jedoch deutlichweniger Nutzfläche. Unabhängig von der konkreten jeweiligen Objekt-eignung oder Anpassungsfähigkeit für ein Lebensmittel-SB-Geschäft(das Spritzenhaus steht allerdings ungünstig in 2. Reihe) verfügenbeide Objekte über ein günstiges fußläufiges Umfeld. Kundenstellplät-ze stehen in begrenzter Zahl (geschätzt jeweils max. ca. 20) zur Ver-fügung bzw. sind einrichtbar. Für einen kleinflächigen Nahversorgermit örtlicher Bedeutung reicht dies aus.Eine gegenüber dem Standort Bokeloher Straße verbesserte sied-lungsstrukturelle Einbindung erhöht die fußläufige Einkaufsorientie-rung und stärkt die Nahbereichsbildung. In einem 1.000 Meter-Radiuswerden nunmehr jeweils rd. 2.300–2.400 Einwohner und damit dasdreifache Einwohnerpotenziel des Standortes Bokeloher Straße er-reicht. Die Ortslage Bokeloh wird von den beiden Standorten vollstän-dig fußläufig erfasst (sowie einige Siedlungsbereiche darüber hinaus).

Obwohl ein kleinflächiger örtlich geführter Markt nur einen Bruchteilder an der Bokeloher Straße möglichen Verkaufsfläche erhält, ist miteiner kundenorientierten und auf die lokalen Bedürfnisse abgestimm-ten Betriebsführung gleichwohl eine Durchsetzung von um 10 % Kauf-kraftbindung regelmäßig möglich (im vorliegenden Falle auf Grunddes hohen Aufmerksamkeitswertes optimistisch 12 % angesetzt). Dieüberörtliche Kaufkraftbindung derartiger lokal ausgerichteter Konzeptefällt allerdings erfahrungsgemäß stark ab, zumal wenn entfernungsbe-dingt für die Anfahrt der Pkw genutzt werden muss und für größere

Sortimente mit niedrigerer Preisstellung (z. B. aus Mesmerode: Edekain Hagenburg) nur geringfügig höhere Anfahrtzeiten in Kauf genom-men werden müssten. Daher ist die Kaufkraftbindung in Mesmerodeund Idensen auf 7 % bzw. 5 % reduziert. Da eine derartige recht "un-auffällige" Kleinfläche nur ein geringes akquisitorisches Potenzial fürauswärtige Kunden besitzt, ist der externe Kundenbeitrag ebenso wieNonfood-Aktionsartikel (sofern diese überhaupt angeboten werden)mit je 4–5 %-Punkten zurückhaltend bemessen.

Alles in allem eröffnet sich einem engagiert geführten Kleinflächenkon-zept in Bokeloh eine Umsatzerwartung von etwas mehr als 1 Mio.Euro p. a. Eine 200 qm-Fläche wäre damit durchaus wirtschaftlich zubetrieben, wobei die rechnerische Auslastung von 5.500 Euro/qm aufGrund höherer Personal- und Handlungskostenanteile nicht mit einergleich hohen Auslastung einer Großfläche verglichen werden dürfen.Sie markieren für ein Kleinflächenkonzept erneut eine betriebswirt-schaftliche Untergrenze und erfordern für einen auskömmlichen Be-trieb niedrige Bewirtschaftungs- und Raumkosten. Ertragserhöhendkönnen weitere Dienstleistungen (z. B. Postagentur) aufgenommenwerden. Apotheke, Fleischer, Bäcker, Kiosk und Floristik sind in Boke-loh allerdings bereits vorhanden, so dass der in der Umsatzschätzungmodellhaft unterstellte Backshop möglicherweise auch entfallen würde.

Sofern also die Betreiberschaft zu organisieren ist und günstige geeig-nete Räumlichkeiten aktiviert werden können, ließe sich eine derartigeKleinfläche grundsätzlich betreiben. Alternative Betriebsformen sind:– Satellit eines lokalen großflächigen Kaufmanns, dessen Hauptge-

schäft als logistischer Hub funktioniert;– Genossenschaftsmodell mit Betreibung auf Pachtbasis;– Betreibung mit reduzierten Personalkosten durch einen gemein-

nützigen Träger, s. hierzu die sog. "CAP-Märkte".



4.5 Standortprofil Innenstadt Wunstorf4.5.1 Geschäftslagen

HauptgeschäftslageHauptgeschäftslage im Sinne einer A-Lage ist die FGZ Lange Straßezwischen Bäckerstraße und Marktplatz; ferner können die ersten Me-ter der abzweigenden FGZ Nordstraße bis inkl. Intersport und derNordteil der FGZ Südstraße bis inkl. dem Modehaus Kolossa hinzuge-rechnet werden. Der Bereich ist mit Ausnahme des Rathauses unddem gegenüberliegenden Stadttheater weitgehend durchgängig mitLadennutzungen belegt und beherbergt mit 70 von 103 den Großteilder innerstädtischen Ladeneinheiten.Die FGZ Lange Straße nebst Marktplatz ist am Freitag Vormittag zu-dem Standort des Wochenmarktes.

Neben- und RandlagenAls Nebenlagen gelten die Lange Straße im befahrenen Teil bis etwazum Naturkost-Fachgeschäft, die Nordstraße zwischen Intersport undNordwall sowie die FGZ Südstraße südlich von Kolossa sowie ihreFortsetzung bis zur Georgstraße. Diese Bereiche sind bereits sichtlichschwächer als die Hauptgeschäftslage frequentiert. Sie weisen einennoch verdichteten, jedoch nicht durchgängigen und abschnittsweiseauch lückenhaften Geschäftsbesatz auf. Auf Gastronomie- undDienstleister entfällt ein vergleichsweise höherer Nutzungsanteil als inder Hauptgeschäftslage. Wohnnutzungen sind auch erdgeschossigeingestreut; jedoch sind es überwiegend gewerblich genutzte Flä-chen. Der Südteil der Südstraße ist Bestandteil der stark befahrenenB441 und durch die hohe Verkehrsbelastung in teilweise engem Stra-ßenraum in der Aufenthaltsqualität stark beeinträchtigt. Die Straßen-front der Fortführung der B441 Am Stadtgraben ist keine Geschäftsla-ge, sondern hat eher Rückseitencharakter.

Soweit in diesem Abschnitt der B441 Geschäfte angesiedelt sind, sindsie weitgehend zur Innenstadtseite (FGZ Südstraße, Wasserzucht)orientiert.Synagogengasse und Wasserzucht, der Alte Markt, Mittelstraße undBurgmannshof sowie die Speckenstraße sind als Randlagen mit nurvereinzeltem Geschäftsbesatz charakterisiert. Wasserzucht und Syna-gogengasse stellen mit Ausnahme einer neuzeitlichen Ladenzeile ander B441 ein sehr kleinteiliges, historisch geprägtes Altstadtensembledar.Mittelstraße, Burgmannshof und Speckenstraße haben eher Rücksei-ten- und Erschließungscharakter für die Geschäftshäuser beiderseitsder FGZ Lange Straße. Ladenlokale sind hier nur vereinzelt anzutref-fen. Insbesondere die Speckenstraße bildet auf ihrer Südseite keinegeschlossene Baulinie aus, sondern ist durch Anlieferbereiche und(Kunden-)Stellplätze geprägt. Ihre Nordseite wird teilweise durch Ein-familienhäuser sowie die Pflegeeinrichtung Haus am Bürgerpark ge-säumt.

Baulich-funktionales KonzeptDie Bausubstanz der Innenstadt weist teilweise noch historische Wur-zeln nebst einiger unter Denkmalschutz stehender Bauten auf und istansonsten typisch kleinstädtisch mit 2-3-geschossiger gründerzeitli-cher Geschäftsbebauung, durchsetzt mit neuzeitlicheren Geschäfts-bauten geprägt. Letztere sind vor allem beiderseits des Rathauses mitmodernem Verwaltungstrakt im Zuge des Ausbaus der Innenstadtque-rung der B441 Am Stadtgraben entstanden. Vereinzelt (z. B. vormali-ger Aldi-Standort) finden sich neuzeitliche Geschäftshäuser auch in-mitten der Altstadt. In vielen Fällen wurde alte Bausubstanz auch neu-zeitlich überformt oder für mittlere und (wenige) größere Ladenflächensind rückwärtige Anbauten entstanden. Hervorzuheben ist diesbezüg-lich das vormalige Warenhaus Kastendiek in der Langen Straße mit



tiefem Anbau und zusätzlichem rückseitigen Kundenzugang zur Spe-ckenstraße. Auf den Anbau ist zudem ein Parkdeck aufgesetzt.Die Fläche wird zum Untersuchungszeitpunkt durch die Fa. Vögelegenutzt.Weitere Beispiele für neuere rückwärtige Anbauten sind C & A, Ross-mann und dm Drogeriemarkt.Allgemein dominieren jedoch kleinere und mittlere Ladenflächen. FürAltsubstanz typische Restruktionen wie Niveauunterschiede, Stufen,kleine Schaufenster und winklige sowie tiefe Flächenzuschnitte sindauch in der Wunstorfer Innenstadt verbreitet anzutreffen.

Der Straßenraum der FGZ ist relativ neu historisierend eingepflastertund wg. des Wochenmarktes mit einem teilweise verstärkt belastba-ren Fahrweg versehen. Das gesamte Geschäftszentrum macht einengepflegten Eindruck und zumindest im Hauptgeschäftsbereich trifftdies auch auf den Erhaltungs- und Pflegezustand der Bausubstanzzu. In Neben- und Randlagen gibt es Ausnahmen; hervorzuhebensind diesbezüglich zwei benachbart gelegene Baukörper im Südteilder FGZ Südstraße. Ein durch Betonränder eingefasstes Hochbeetschränkt dort zudem auf dem Übergang über die Alte Südaue dieSichtachse und den Straßenraum ein.

4.5.2 Branchenmix und Leistungsdaten

Überblick Entwicklung 1999 – 2017Die Entwicklung der Innenstadt vollzog sich in den zurückliegendenJahren notgedrungen weitestgehend im vorhandenen Geschäftsbe-stand. Die Anzahl der aktiv betriebenen Ladeneinheiten in der In-nenstadt ging leicht um 8 Einheiten auf 103 zurück; die aktiv betriebe-ne Verkaufsfläche nahm dagegen etwas auf 16.730 qm zu. Hinter-

grund sind Umnutzungen und Modernisierungen von Verkaufsflächensowie in einzelnen Fällen auch Flächenzusammenlegungen. Im Detailhat sich auch die grundstücksscharfe Innenstadtabgrenzung verän-dert und wurde im Westteil der Langen Straße gegenüber früherenAbgrenzungen (auch gegenüber dem EHK 2010) etwas zurückge-nommen.Stagnierender Umsatz und eine leicht gesunkene Flächenauslastungdürfen nicht dahingehend verstanden werden, dass die Betriebe in derInnenstadt nicht wirtschaftlich reüssieren würden. Umsatz und Auslas-tung spiegeln jedoch auch die Betriebstypik und die Angebotsstrukturzum jeweiligen Erhebungszeitpunkt wider; zudem machen sich allge-mein Trends im Einzelhandel im Zeitablauf bemerkbar. So wurde die øAuslastung von rd. 3.550 Euro/qm in 1999 als "unterdurchschnittlich"eingeschätzt, was jedoch weniger auf Leistungsschwächen, als aufein fehlendes Lebensmittelangebot zurückgeführt wurde (Lebensmit-telmärkte sind tendenziell höher ausgelastet als die meisten Nonfood-Branchen). Ein Lebensmittelmarkt fehlt in der Wunstorfer Innenstadtweiterhin; im Vergleich kleinerer Städte kann die Auslastung von der-zeit knapp 3.400 Euro/qm jedoch als durchaus gut charakterisiert wer-den. Die Wunstorfer Innenstadt hätte sich insoweit tendenziell positi-ver entwickelt als das Gros vergleichbarer Innenstädte.

Eckdaten zur Einzelhandelsentwicklung in der Innenstadt Wunstorf

Aktive VKF in der InnenstadtAnzahl aktiver LadeneinheitenUmsatzschätzung p. a.ø VKF/aktive LadeneinheitAuslastung Euro/qm VKF

199916.000 qm

201716.730 qm

11156,8 Mio EUR

10356,6 Mio EUR

144 qm3.550 EUR

162 qm3.383 EUR

Quellen: Berechnung bulwiengesa AG

∆ 1999 – 2017730 qm 5 ‰

-8-0,2 Mio EUR

-7 ‰-0 ‰

18 qm-167 EUR

13 ‰-5 ‰



Tatsächlich kann der Wunstorfer Innenstadt kein Trading Down attes-tiert werden, zumal auch der inhabergeführte (nicht filialisierende)Fachhandelsanteil mit insgesamt 70 % (A-Lage: 60 %) der Geschäfteweiterhin bemerkenswert hoch ist und in den zurückliegenden Jahrenentgegen den vorherrschenden Trends weiterhin Fachhandels-Neuer-öffnungen hinzutraten. Mittlerweile kann der vergleichsweise ausge-prägte Fachhandelsbesatz der Wunstorfer Innenstadt sogar als regio-nales Leistungsmerkmal gelten. Gleichwohl werden v. a. im modi-schen Segment durch Anbieter wie z. B. C & A, Vögele, Takko undMäc Geiz mittlerweile auch niedrigpreisige Genres bedient. Zum Vergleich: In den Hauptgeschäftslagen auch kleinerer Städte<100 Tsd. Einwohnern erreicht der Anteil der überregionalen Filialistenmittlerweile verbreitet Werte um 60 % – in Wunstorf verhält es sich(noch) genau anders herum.

Die Fa. Vögele wurde nach Abschluss der Marktanalyse im November2017 von der Fa. Woolworth abgelöst, womit nach vielen Jahren erst-mals seit der Schließung des Kaufhauses Kastendiek wieder ein An-bieter mit Warenhauscharakter – wenngleich in einem recht niedrigenAngebotsgenre angesiedelt – in die Innenstadt zog. In den zurücklie-genden Jahren konnte in Wunstorf allein das Marktkauf SB-Waren-haus in der Hagenburger Straße eine vergleichbare Funktion wahr-nehmen. Mäc Geiz in der Innenstadt (und auch Thomas Philipps inder Barne) bieten als Kleinpreis- und Postenanbieter immerhin einbreites Sortiment, können jedoch kein Warenhaus ersetzen.

Der bisher niedrige Filialisierungsgrad könnte allerdings auch mit derNichtverfügbarkeit mittlerer und größerer Ladenflächen zusammen-hängen. Das Modehaus Kolossa und das vormalige, jetzt auf C&Aund Vögele aufgeteilte Kaufhaus Kastendiek sind die einzigen Groß-flächen in der gesamten Innenstadt. Mittlere Verkaufsflächen im Be-reich 500 – 1.000 qm sind in der Innenstadt nicht vorhanden. Die rela-

tive Kleinteiligkeit (ø VKF je Ladeneinheit ca. 162 qm) trägt ebenfallszu einer für heutige Maßstäbe ordentlichen Flächenauslastung bei.

Von dm und Rossmann ist bekannt, dass beide Anbieter dringlichnach größeren Verkaufsflächen suchen. Dies kann jedoch auch fürandere Anbieter angenommen werden. Ebenso kann angenommenwerden, dass sich weitere Filialisten in der Wunstorfer Innenstadt an-siedeln würden, wenn es passende und größere Flächen gäbe (vonder weitgehenden Abwesenheit filialisierender Wettbewerber profitie-ren sicherlich einige der ansässigen inhabergeführten Fachge-schäfte).Ein Lebensmittelmarkt oberhalb der vorhandenen Fachgeschäfte ist inder vorhandenen Kubatur nicht unterzubringen.

Alles in allem zeigt sich der Branchenmix, gemessen an Umsatzantei-len, gleichwohl recht ausgewogen. Auf den gesamten modischen Be-darf (Bekleidung, Schuhe, Accessoires) entfallen knapp 40 % des Um-satzes – diese Branche ist insoweit vorwiegend innenstadtprägend,wie es eigentlich auch sein sollte. Obwohl kein Lebensmittelmarkt an-sässig ist, folgt an 2. Stelle mit einem Marktanteil von etwa 28 % derHandel mit Periodischem Bedarf. Hintergrund hierfür sind vor allem er-tragsstarke Fachgeschäfte, u. a. Apotheken und das Lebensmittel-handwerk, sowie auch die beiden Drogeriemärkte. Anbieter aus dem Hartwarensegemt/Persönlichen Bedarf (Buchhand-lungen, Optik/Uhren/Schmuck, Spielwaren usw.) tragen rd. 23 % zumUmsatz bei.

Sortimente der Hauptwarengruppe DIY/Garten/Freizeit sind vorwie-gend durch Floristik und Sportartikel1 bei Intersport Büsing vertreten.Sie tragen ebenso wie Sortimente des Einrichtungsbedarfs wenig zumInnenstadtumsatz bei. Auch Elektro/Technik hat mit einem Umsatzan-1 Nur Hartwaren – Sportbekleidung und -schuhe sind dem modischen Bedarf zugeordnet.



Innenstadt, Blick aus der FGZ Lange Straße auf denMarktplatz; am Freitag auch Wochenmarktstandort

Innenstadt FGZ Südstraße, Blickrichtung Süd: Unvor-teilhafter optischer Abschluss durch Hochbeet; darananschließend Bausubstanz mit Sanierungsbedarf

Innenstadt, Hauptgeschäftslage FGZ Lange Straße:Dichter Geschäftsbesatz, kleinstädtisches Flair, anspre-chend gestalteter Straßenraum.

Innenstadt, Lange Straße: Blick in die Hauptgeschäfts-lage der FGZ. Rechts ehemaliger Aldi-Markt, durch en-gagiertes Fachgeschäft Kunterbunt nachgenutzt.

Innenstadt, FGZ Nordstraße nahe Marktplatz: in diesemAbschnitt noch der hauptgeschäftslage zugerechnet.

Innenstadt, Randlage Küsterstraße: vernachlässigterehem. Discountmarkt, wird durch Wohnbebauung er-setzt. Dadurch Entfall innerstädtischer Kunden-PP.





Flächengrößte Betriebe in der Innenstadt(ab ca. >300 qm, VKF geschätzt, gerundet angegeben)

Name

Kolossa

Branche

Modehaus

VKF (ca. qm)

1.800

Lage

HauptlageC & AVögelejetzt WoolworthdmWeber

ModehausMode-Fachmarktjetzt Kaufhaus

1.300

1.300

DrogeriemarktBuchhandlung

450400

Hauptlage

Hauptlage

HauptlageHauptlage

Mäc GeizTakkoDeichmannGerry Weber

NiedrigpreismarktModediscounter

350350

SchuheDamenmode

350300

MaiMister & LadyRossmannIntersport Büsing

HerrenmodeFreizeitmode

300300

DrogeriemarktSportartikel

300400

HauptlageHauptlageHauptlageHauptlageHauptlageHauptlageHauptlageNebenlage

27,6 %

39,1 %

6,6 %1,1 %

2,4 %23,2 %

Periodischer Bedarf: 15,6 Mio. EuroModischer Bedarf: 22,2 Mio. EuroElektro/Technik: 3,7 Mio. EuroDIY/Garten/Freizeit: 0,6 Mio. €Einrichtungsbedarf: 1,4 Mio. €Sonst. Hartw./Pers. Bedarf: 13,1 Mio. €

Umsatzstruktur Innenstadt WunstorfGesamtumsatz: Ca. 56,6 Mio. Euro p. a. Kennzahlen zum Innenstadthandel:

–

–

–

–

–

–

–

–

Aktive Gesamt-VKF: ca. 16.730 qm, davon 12.930 qm in A-Lage

Aktive Ladeneinheiten: 103, davon 70 in A-Lage

Filialisierung : 31 Einheiten/davon 28 in A-Lage

Filialisierungsgrad: 30 % / darin 40 % in A-Lage

Gesamtumsatz: ca. 56,6 Mio. Euro p. a.

ø-Ladenfläche: ca. 162 qm/Einheit

Leerstände: 7 Einheiten/davon 3 in A-Lage

Leerstandsfläche: 350 qm/davon 150 qm in A-Lage

Standortprofil ZVB Innenstadt Wunstorf




Abdeckungsgrad üblicherweise innenstadttypischer Sortimente/Betriebstypen in WunstorfHauptwarengruppe

Allgemeinbedarf

Sortiment/Vertriebstyp

Warenhaus, Kleinpreiskaufhaus

Angebot Innenstadt

Bis Nov. 2017 nur alsKleinpreiskaufhaus vor-handen

Periodischer Bedarf

Lebensmittelmarkt

Bio-Lebensmittel

als Vollsortimenter/Dis-counter ab ca. 400 qmnicht vorhandenvorhanden

Lebensmittel-Fachhandel

ApothekeMehrfach vorhanden

Mehrfach vorhanden

Modischer Bedarf

DrogeriemarktParfumerie

Mehrfach vorhandenVorhanden

Modehaus Vollsortiment

Modefilialisten/Boutiquen/DOBMehrfach vorhanden

Mehrfach vorhandenHerrenausstatter

Mode-Discount/Freizeitmode

Vorhanden

Mehrfach vorhanden

Sportmode/SportartikelSchuhe

VorhandenMehrfach vorhanden

Elektro/Technik

DIY/Garten/Freizeit

Consumer Electronics/Elektrogeräte

TelekommunikationMehrfach vorhanden

Mehrfach vorhandenBlumen, FloristikFahrräder

Vorhandennicht vorhanden

Einrichtungsbedarf

Sonstige Hartwaren/Persönlicher Bedarf

Raumausstattung/Heimtextilien

LederwarenMehrfach vorhanden

VorhandenUhren/Schmuck

Haushaltswaren/Glas/Porzellan/KeramikMehrfach vorhanden

Mehrfach vorhanden

Geschenkartikel

Spielwaren/Basteln

Mehrfach vorhanden

Mehrfach vorhandenPapier/Schreibwaren

BuchhandelVorhanden

Mehrfach vorhanden

Optik/Hörgeräteakkustik

SanitätshausMehrfach vorhanden

VorhandenMusikalienKünstlerbedarf, Handarbeiten, Galerien

Nicht vorhandenMehrfach vorhanden

Lagebereich

Hauptlage

Wesentliche Anbieter(Auszug)

Mäc Geiz, ab Nov. 2017Woolworth

Kommentar

Warenhaus fehlte bis Nov. 2017 in der In-nenstadt, "Ersatzfunktion" durch MarktkaufSBWH im GE Hagenburger Straße

-

Haupt- und Nebenlage Naturkost, Reformhaus

Haupt- und Nebenlage

Hauptlage

Hussel, Ludowig, Fein-kost, Würzburg

Vollsortiment fehlt – wesentliches Angebots-dfizit in der Innenstadt

Angebot Obst/Gemüse ausbaufähig

HauptlageHauptlage

dm, RossmannHC



C&A, KolossaGina Laura, Isa, GerryWeber, Canto

unterdimensionierte Ladenflächen

Segment ausbaufähig (Junge Mode)

Hauptlage


MaiCharles Vögele, Takko,Ernstings Family, Mister+Lady Jeans

NebenlageHauptlage

Intersport BüsingDeichmann, Kienast

Charles Vögele im Nov. 2017 durch Wool-worth ersetzt

Angebot ausbaufähig



EP Battermann, SP Heyne

VodafoneHauptlage-

Flora Vivendi

Fachgeschäfte; großflächiger Fachmarkt au-ßerhalb der Innenstadt im Gewerbepark Süd

Angebot ausbaufähigAngebotslücke Innenstadt


Hauptlage

Home+Lifestyle, VierWände, GulliverLeder in Wunstorf

Hauptlage


Dahnhard, RütherHome, Vier Wände, Rosmarin, Gulliver

Vorwiegend Teilsortimente, Angebot ausbau-fähigAngebot ausbaufähig

Vorwiegend Teilsortimente, Angebot ausbau-fähig, Komplettanbieter fehlt.

Hauptlage


Appelmine, Wunschbal-lonsKunterbunt, Wortspiel,Bastelladen

Hauptlage


MacPaperWeber, Weltbild, Bücher-paradies, Wortspiel

Vorwiegend Teilsortimente, Angebot ausbau-fähig

Angebot ausbaufähig

Vergleichsweise umfassendes Angebot


Hauptlage

Kind, Becker+Flöge, Apollo, FielmannVenenschick

-Haupt- und Nebenlage Fischer, Pfaff

Vergleichsweise umfassendes Angebot

Angebot ausbaufähigAngebotslücke InnenstadtKünstlerbedarf ausbaufähig

teil von knapp 7 % zwar insgesamt nachrangige Bedeutung, allerdingsbestehen einige durchaus profilbildende Fachgeschäfte in der In-nenstadt – und können sich offenbar gegenüber dem flächenmäßigweit überlegenen Expert Bening Fachmarkt im Gewerbepark Süd be-haupten.

Eine differenzierte Analyse des innerstädtischen Branchemix für dieNonfood-Warengruppen hat eine breite Sortimentsabdeckung zum Er-gebnis, welche neben einem fehlenden Lebensmittel-Vollsortimenterund das zum Untersuchungszeitpunkt noch fehlende Warenhaus nurwenige Lücken aufweist. Grundsätzlich fehlen dort nur eine Musikali-enhandlung und ein qualifiziertes Fahrrad-Fachgeschäft. Währenderstere in Wunstorf insgesamt fehlt, sind Fahrräder nebst Service inWunstorf außerhalb der Innenstadt (Fa. Bikesport, Kolenfelder Straße)und in Steinhude (Fa. Engelking & Wiegmann) erhältlich.

In der Innenstadt vorhanden, aus Gutachtersicht noch ausbaufähigbzw. zu vertiefen sind Angebote für Junge Mode (v. a. ein überörtlichwirksamer zugkräftiger Anker wie H & M), Sportartikel (Intersport istvergleichsweise gering dimensioniert), Floristik, Lederwaren/Taschen,Haushaltswaren, Geschenkartikel (hier fehlt ein breit sortierter Univer-salist) und Schreibwaren. Die zwischenzeitliche Woolworth-Eröffnungleistet hierzu im niedrigpreisigen Bereich bereits einen großen Beitrag.Ambivalent sind die Themen Elektro/Technik und Heimtextilien/Raum-ausstattung zu betrachten, weil sie zwar in der Innenstadt vertieft wer-den könnten, hierfür jedoch in Stadtteillagen (Expert Bening und z. B.Dänisches Bettenlager) bereits größere Universalanbieter bestehen,deren Flächenbedarf und Standortanforderungen in der Innenstadtnicht erfüllbar wären.

4.5.3 Geschäftsnachfrage, Ladenmieten und Leerstände

Aus explorativen Gesprächen mit Wirtschaftsförderung und Mitglie-dern des Gewerbevereins ist zu entnehmen, dass eine durchaus sta-bile Nachfrage nach innerstädtischen Ladenflächen besteht und frei-werdende Flächen, sofern sie keine schwerwiegenden strukturellenMängel aufweisen und zu marktgerechten Mieten angeboten werden,in der Regel zügig abgenommen werden. Eine vergleichsweise engeAbstimmung zwischen Wirtschaftsförderung, Gewerbeverein sowieortsansässigen Eigentümern und Betreibern erleichtert die Absorptionvakanter Ladenlokale und ebenso eine marktrealistische Mietpreisbil-dung. Die allgemeine Flächenknappheit erschwert allerdings die An-siedlung potenziell profilbildender größerer Anbieter ebenso wie dieBemühungen vorhandener Geschäfte, in besser geeignete Ladenlo-kale zu verlegen oder die Betriebsfläche zu erweitern. Infolgedessen agieren mehrere Betriebe – z. B. die beiden Drogerie-märkte – auf an sich unzureichenden Verkaufsflächen. Filialisten mitstandardisierten Anforderungen an Zuschnitt, Dimensionierung undBeschaffenheit von Ladenlokalen können mit dem ohnehin knappenFlächenangebot der Innenstadt kaum bedient werden, was mitursäch-lich für einen niedrigen Filialisierungsgrad von 30 % bzw. 40 % in derHauptgeschäftslage sein dürfte.Ob dies wiederum ein Manko darstellt, sei dahingestellt. Einerseitswürden zugkräftige überregional bekannte Ankerbetriebe die Reich-weite und den Zuspruch der Innenstadt sicherlich stärken können, an-dererseits bestehen durchaus Indizien dafür, dass gerade der ver-gleichsweise differenzierte Fachhandelsbesatz mittlerweile ein Leis-tungsmerkmal darstellt, dass Wunstorf von anderen Mittelzentrum derRegion abheben kann. Näheres hierzu im Kap. 4.5.5 zur innerstädti-schen Kundenbefragung.



Hinsichtlich der innerstädtischen Ladenmieten sind valide Daten kaumzu erhalten, weil der Flächenumsatz gering ist und mehrere Maklerbeteiligt sind. Dem Vernehmen nach können für kleinere und weitge-hend mängelfreie Ladeneinheiten in der Hauptlage bis ca. 200 qmetwa 20-25 Euro/qm, in Spitzen bis ca. 30 Euro/qm angesetzt werden.Diese Werte gelten jedoch nur für idealtypische Kleinflächen.Eine Plausbilitätsprüfung kann über die Berechnung der sog. "Effort-Rate", auch als "Rent-to-Sales-Ratio" bekannt, erfolgen.Die "Effort-Rate" bezeichnet den Anteil am Umsatz eines Einzelhan-delsbetriebes, welcher für die Miete aufgewendet werden muss. Er ist mit etwa 4-5 % am niedrigsten in der Lebensmittel- und Einrich-tungsbranche, erreicht im klassischen Handel mit modischem Bedarfetwa 10–15 % und kann bei vertikalen Modekonzepten mit hoherWertschöpfung bis gegen 20 % erreichen, die betriebswirtschaftlichnoch tragfähig sind.

Je geringer der Filialisierungsgrad und je höher der Anteil "klassi-scher" Fachhandelskonzepte an einem Standort, desto geringer diewirtschaftlich tragbare "Effort-Rate" und somit auch desto geringer diewirtschaftlich tragbare Mietbelastung der dort ansässigen Handels-struktur. Dieser Zusammenhang trägt erheblich zur Filialisierung inHauptgeschäftslagen bei.In Wunstorf sollte sich die wirtschaftlich tragfähige Effort-Rate der ge-samten Innenstadt im Rahmen von ø etwa 10 % bewegen und trägtdamit dem hohen Fachgeschäftsanteil Rechnung.

Die modellhaft anhand der kolportierten Mietrange für Kleinflächenvon etwa 20-25 Euro/qm errechnete Effort-Rate beläuft sich auf etwa16–20 % und läge damit in einem wirtschaftlich riskanten Bereich.Gleichwohl ist dieses Mietniveau für Kleinflächen durchaus realistisch,da üblicherweise eine Mietspreizung zwischen Klein-, Mittel und Groß-flächen zu berücksichtigen ist.

Als Richtwerte für Wunstorf können gelten:

MFL bis ca. 200 qm ø20-25 Euro, Spitzen bis ca. 30 EuroMFL 200 bis ca. 500 qm ø10-12 Euro, Spitzen bis ca. 15 EuroMFL 500 + qm ø<10 Euro, Spitzen bis ca. 12 Euro

Die Werte gelten für die Hauptgeschäftslage. In Nebenlagen könnendeutliche Abschläge erforderlich sein.

Die Leerstandsquote in der Wunstorfer Innenstadt ist derzeit vor allemin der Hauptgeschäftslage niedrig und beläuft sich zum Untersu-chungszeitpunkt auf drei kleinere Einheiten mit etwa 150 qm VKF.Zum Untersuchungszeitpunkt zeichneten sich für zwei der drei Flä-chen zudem konkrete Anschlussvermietungen ab.

Mietvalidierung Innenstadt Wunstorf überEffort-Rate-Berechnung

InnenstadtWunstorf

Hauptgeschäftslage

Aktive Verkaufsflächedaraus abgeleitet Nutz/Mietfläche/120 %) ca.Umsatzpotenzial p. a. bruttoUmsatzpotenzial p. a. netto

12.930 qm

15.500 qm

48,2 Mio EUR23,7 Mio EUR

Spannweite Ladenmiete/qm von... bisberechnete Netto-Gesamtmiet-aufkommen p. a. von... bis

20 Euro25 Euro

3,7 Mio EUR

4,7 Mio EURErrechneter Mietanteil am Netto-Umsatz von... bisQuelle: eigene Erhebung (bulwiengesa AG)

16 %

20 %



Grundsätzlich treten in der Wunstorfer Hauptgeschäftslage keine oderkaum länger anhaltende Leerstände auf.In den Nebenlagen ist der Anteil etwas höher (der leerstehende Le-bensmittelmarkt in der Küsterstraße ist ausgenommen, weil er abge-rissen und durch Wohnbebauung ersetzt wird); jedoch wurden auchdort zum Untersuchungszeitpunkt nur vier kleinere Ladenleerständemit zusammengenommen etwa 200 qm erfasst.

Die gesamte Leerstandsquote in der Wunstorfer Innenstadt, gemes-sen am VKF-Anteil, beläuft sich aktuell auf etwa 2 % und ist inWunstorf damit außergewöhnlich niedrig. Länger anhaltende Leerstände betreffen vorwiegend (unmodernisier-te) Kleinflächen in Neben- und Randlagen und somit eine typische"Risikogruppe" unter den Ladenlokalen.

Innenstadt Wunstorf: Verkaufsflächen, Filialisierungsgrad und Leerstandsquote nach Lagebereichen

Haupt-geschäftslage

Neben- undRandlagen

ZVBInnenstadt

gesamtVERKAUFSFLÄCHEN-POTENZIAL GESAMT... davon aktive Verkaufsfläche... davon in LadenleerständenLeerstandsquote (VKF)

13.100 qm

12.930 qm

4.000 qm

3.800 qm

170 qm

1,3 %

200 qm

5,0 %

17.100 qm

16.730 qm

370 qm

2,2 %Anzahl Ladeneinheiten... davon aktive Ladeneinheiten... davon FilialistenFilialisierungsquote

73

70

37

33

2840,0 %

39,1 %

... davon LeerständeLeerstandsquote(Ladeneinheiten)Quelle: eigene Erhebung (bulwiengesa AG)

3

4,1%

4

10,8%

110

103

3130,1 %

7

6,4%

4.5.4 Reichweite und Einzugsgebiet der WunstorferInnenstadt

Das Einzugsgebiet eines Einzelhandelsstandortes kann analytisch aufBasis akzeptierter Anfahrtisochronen, regionaler Pendlerverflechtun-gen, topografischer und verkehrlicher Gegebenheiten sowie unter Be-rücksichtigung des relevanten Wettbewerbsnetzes näherungsweiseermittelt werden. Da stets mehrere Parameter eine Rolle spielen, er-geben sich aus deren Gewichtung für die Einzugsgebietsabgrenzungsowie insbesondere für dessen interne Gliederung nach Marktzonenunterschiedlicher Intensität der Kundenbindung nahezu unvermeidlichUnsicherheiten.Sofern eine repräsentative Kundenherkunftsermittlung und somit eineempirische Validierungsmöglichkeit des Einzugsgebietes verfügbar ist,wird diese daher üblicherweise für die Abgrenzung vorgezogen. Daihre Auswertung je nach gewünschter Differenzierung auch kleinräu-mig angelegt werden kann (üblicherweise z. B. nach Stadtteilen, Ge-meinden oder Postleitbereichen), gestattet eine Kundenherkunftser-mittlung zudem eine teilräumliche Bestimmung der Marktdurchdrin-gung eines Standortes.

Für Wunstorf steht mit der Kundenherkunftsermittlung im Rahmen derrepräsentativen Besucherbefragung in der Innenstadt eine empirischeBasis zur Einzugsgebietsermittlung zur Verfügung. Das daraus abge-leitete Einzugsgebiet stellt eine Synthese für die gesamte Innenstadtdar und kann näherungsweise auf größere Fachmarktstandorte über-tragen werden. Im 1999er EHK wurde bereits eine methodisch ver-gleichbare Kundenbefragung und -herkunftsermittlung in der Wunstor-fer Innenstadt durchgeführt und damals standen auch Befunde einerinternen Marktkauf-Kundenherkunftsermittlung vergleichend zur Verfü-gung. Die Einzugsgebiete der Innenstadt und des Marktkauf-SB-Wa-renhauses erwiesen sich dabei als weitgehend, jedoch nicht vollstän-



dig deckungsgleich. Marktkauf strahlte dabei asymmetrisch etwasschwächer nach Süden und Osten und vice versa etwas stärker nachWesten aus, was durch seine Verkehrsanbindung und Lage im Stadt-gebiet insoweit erwartbar ist und im Grundsatz auch weiterhin Be-stand haben dürfte.

Im Ergebnis haben rd. 73 % der Innenstadtbesucher ihren Haupt-wohnsitz in Wunstorf, davon wiederum 49 % in der Kernstadt. Umge-kehrt etwa 27 % der Innenstadtbesucher sind somit auswärtige Kun-den, welche weit überwiegend aus der Region2 stammen. Nur 1–2 %der Besucher sind Fernkunden.

Die Marktdurchdringung wird durch den Quotienten

=> Anzahl Besucher in der Stichprobe/Einwohner des Herkunftsortes

gemessen. Da dieser Quotient von der Stichprobengröße der jeweili-gen Herkunftsermittlung abhängt und sein absoluter Wert deshalb fürVergleichszwecke wenig Aussagekraft hat, wird er normiert, in demder Dichtewert des Nahbereiches = 100 gesetzt und alle übrigen Her-kunftsbereiche als Index in Abhängigkeit davon dargestellt werden.

Die erwartungsgemäß höchste Marktdurchdringung erzielt dieWunstorfer Innenstadt in dem umgebenden und weitgehend fußläufigerreichbaren Bezirk "Mitte" als zentralem Bestandteil der WunstorferKernstadt (Index = 100).Ebenfalls noch recht stark angesprochen ist der relativ kleine Bezirk"Nord" (Index 78). Spürbare Abfälle in der Marktdurchdringung beste-hen in den Bezirk "Süd" (Barne), "Ost" und nach Luthe. Diese drei Be-reiche liegen mit Indices zwischen ca. 40 und 50 relativ dicht zusam-men. Erklärbare Ursachen für diesen Abfall sind eine asymmetrische2 operationalisiert durch einen etwa 50 km-Radius

Lage der Altstadt im Siedlungsgebiet, eine phasenweise durch hohesVerkehrsaufkommen gestörte Pkw-Anfahrt aus dem Süden und Os-ten, eine starke Orientierung vor allem berufstätiger Haushalte aufHannover und somit in eine innenstadtabgewandte Richtung gehendsowie insbesondere für Bewohner der Barne auch eine recht gute,über Lebensmittelmärkte hinausgehende Eigenversorgung im Gewer-bepark Süd.Die Marktdurchdringung in die übrigen Wunstorfer Ortsteile fällt weiterauf Indices von rundgerechnet etwa 20–30 ab. Steinhude/Großenhei-dorn liegen mit einem Index von 16 nochmals etwas darunter. Auchhier sind neben der größeren Entfernung und steigender Anfahrwi-derstände eine Grundorientierung vor allem aus den südlichen Orts-teilen auf Hannover, eine vergleichsweise gute Eigenversorgung inSteinhude sowie aus den Ortsteilen des "Butteramtes" auch eine ge-wisse Filterwirkung des Marktkauf-SB-Warenhauses in der Hagenbur-ger Straße ins Kalkül zu ziehen.Als Maßstab für ein noch ausreichend zurechenbares Umland-Ein-zugsgebiet verwendet die bulwiengesa AG eine Schwelle der Markt-durchdringung von näherungsweise noch rund +/-10 % des Referenz-wertes im Nahbereich eines Standortes, mithin einen Index von +/-10.Demzufolge können im Osten noch exponierte Ortschaften aus Garb-sen und Seelze (Schloss Ricklingen sowie Dedensen, Gümmer), imSüden der Stadt Barsinghausen (Groß Munzel, Holter) und im Westendie Räume Haste/Hohnhorst sowie die Gemeinde Hagenburg demKern-Einzugsgebiet der Wunstorfer Innenstadt zugerechnet werden.Einzelne Branchen und Betriebe, vor allem aus dem modischen Be-darf, strahlen auch darüber hinaus aus, was sich in der Gesamtstich-probe durch erhöhte Streukundenanteile aus den umgebenden Ge-meinden Neustadt a. Rbge., Seelze, Barsinghausen, der übrigen SGNenndorf sowie den SG Sachsenhagen sowie aus dem gesamtenwestlich angrenzenden Raum um Rehburg-Loccum bemerkbar macht.





49,1 %24,2 %

9,5 %17,1 %

Kernstadt WunstorfOrtsteile Wunstorf

Umland-EinzugsgebietExterne Streukunden

Marktzone/Gebiet Fallzahl Ein-wohnerDichteindex

IndexMarktdurch-

dringung

1a Kernstadt Wunstorftotal

201%

49,1 % 18.124‰ der Ew.

68darin:NordMitte (Altstadt)Süd (Barne)

41 10,0 %7956

19,3 %13,7 %

3.2194.8647.026

7810049

Ost1b Ortsteile Wunstorfdarin:Idensen, Mesmerode, Bokeloh

2599

6,1 %24,2 %

16 3,9 %Steinhude, GroßenheidornKlein Heidorn, BlumenauLutheKolenfeld

2113

5,1 %3,2 %

3910

9,5 %2,4 %

3.01523.127

3.848

5126

267.9482.8835.6682.780

16284222

1a+b Summe Stadt Wunstorf2 Umland-Einzugsgebietdarin:Gemeinde Haste

30039

73,3 %9,5 %

5 1,2 %Gemeinde HagenburgGemeinde SuthfeldGemeinde HohnhorstGarbsen OT Schloss Ricklingen

122

2,9 %0,5 %

43

1,0 %0,7 %

41.25118.418

2.749

4513

114.4941.4862.0762.314

168

128

Seelze OT Dedensen, GümmerBarsinghs. OT Gr. Munzel+Holtensen1+2 Summe Kern-EZG WunstorfRegionale Streukunden:

112

2,7 %0,5 %

339 82,9 %

Neustadt Rbge.Garbsen (übrige Stadt)Seelze (übrige Stadt)Barsinghausen (übrige Stadt)

118

2,7 %2,0 %

75

1,7 %1,2 %

4.0511.248

59.669

171035

43.93158.27629.23232.360

2111

Bad Nenndorf, StadtRehburg-LoccumSonstige regionale BesucherÜberregionale Besucher

64

1,5 %1,0 %

245

5,9 %1,2 %

Externe Streukunden total

Stichprobe total

70 17,1 %

409 100,0 %

10.64910.154

32

Reichweite/Einzugsgebiet Wunstorf 2017


N



Kern-Einzugsgebiet Stadt Wunstorf

Zone 1a 18.124 EW 25 kmZone 1b

Stadt Wunstorf

Zone 2

EZG gesamt

23.127 EW

41.251 EW

18.418 EW

59.669 EW


Zone 1b

Zone 1a

Zone 2

Zone 2

Zone 1b

Wunstorf

N

Alles in allem enthält das Wunstorfer Kern-Einzugsgebiet rund 60.000Einwohner. Es wird damit aktuell etwas kleiner abgegrenzt als 1999.Seinerzeit konnte nach Westen ausgreifend noch eine etwas höhereMarktdurchdringung in den Raum Sachsenhagen nachgewiesen wer-den, ebenso in den Neustädter Ortsteil Bordenau.

Von einer Erosion des Wunstorfer Einzugsgebietes sollte man deshalballerdings noch nicht ausgehen, denn bei den geringen Fallzahlen ausden ländlichen Herkunftsorten sind auch Zufallsschwankungen als Ur-sache nicht auszuschließen.Tatsächlich ist der Gesamtanteil auswärtiger Besucher aus der weite-ren Region in der Wunstorfer Innenstadt gegenwärtig deutlich höherals in 1999 und stieg um rund 7 %-Punkte von rd. 10 % auf 17 %3.Auffällig ist dabei, dass vor allem Streukunden aus Hannover und um-gebenden Mittelzentren (Neustadt, Garbsen, Barsinghausen, BadNenndorf) zugenommen haben. Das kann zu kleinen Teilen auch anerhöhten wechselseitigen Pendlerverflechtungen liegen; im Wesentli-chen dürfte es sich dabei jedoch um Zielkunden handeln, worauf fol-gende Indizien hindeuten:

— Am Sonnabend ist der Anteil externer Streukunden mit rd. 25 %doppelt so hoch wie an Wochentagen mit 10–15 %;

— Geschäfte für modischen Bedarf und Nonfood-Fachgeschäfteweisen einen wesentlich höheren Anteil auswärtiger Kunden auf,als das übrige Angebotsspektrum (s. Kap. 4.5.5.4).

Insofern deutet vieles darauf hin, dass sich die Wunstorfer Innenstadtmit einem entgegen dem allgemeinen Trend weiterhin hohen Fach-handelsanteil sukzessive ein eigenständiges Leistungsmerkmal in derRegion herausarbeitet.3 Besucher aus den Ortschaften, die 1999 noch zum Kern-EZG gerechnet worden sind und

nunmehr wg. niedriger Marktdurchdringung den regionalen Streukunden zugerechnet wer-den, erhöhen deren Anteil nur um etwa 1 %-Punkt. Diese Umschichtung ist für die Steige-rung insoweit nicht verantwortlich.

Im Gegenzug wird dadurch auch eine zunehmend selektive Anspra-che konservativer und tendenziell älterer Zielgruppen bewirkt, dennjüngere Kunden und Familien sind in der Wunstorfer Innenstadt unter-repräsentiert (s. Kap 4.5.5.1). Diese "Spezialisierung" kann durchausauch einen leichten Rückgang der Marktdurchdringung im ange-stammten Einzugsbereich erklären.

Besucherherkunft in der Wunstorfer Innenstadt im Vergleich 1999 – 2017

Quelle: Berechnung bulwiengesa AG

1999 20170 %

10 %

20 %

30 %

40 %

50 %

60 %

70 %

80 %

90 %

100 %

50,5 49,1

26,1 24,2

12,99,5

10,4 17,1

Kernstadt WunstorfOrtsteile Wunstorf

Umland-EZGExterne Besucher



4.5.5 Die Wunstorfer Innenstadt aus Kundenperspektive –Ergebnisse der repräsentativen Besucherbefragung imHauptgeschäftsbereich

4.5.5.1 Besucherstruktur

Im gegenwärtigen Vergleich mit einem gleitenden Durchschnitt vonbulwiengesa-Kundenbefragungen in kleineren Innenstädten und Orts-zentren fällt die Wunstorfer Innenstadt vor allem durch das erhöhteDurchschnittsalter ihrer Besucher (ø 55 Jahre) auf. Das Durchschnitts-alter an Einkaufsstandorten steigt allgemein an, was weniger der de-mografischen Entwicklung, als vielmehr veränderten Einkaufsgewohn-heiten jüngerer Jahrgänge geschuldet ist, die sich überproportionaldem Onlinehandel zuwenden.Die Wunstorfer Innenstadt weicht allerdings auch unter Berücksichti-gung dieses Umstands altersseitig deutlich von aktuellen Durch-schnittswerten ab. Korrespondierend mit dem erhöhten Durchschnitts-alter liegt auch der Anteil von Besuchern aus kinderlosen Haushalten(78 %) etwas über üblichem Niveau.Aus der lokalen Haushaltsstruktur heraus lassen sich diese Auffällig-keiten nicht begründen, denn die lässt keine übermäßige Alterung er-kennen. Tatsächlich dürfte sich auch hier eine durch den überwiegen-den Fachhandelsbesatz hervorgerufene selektive Zielgruppenanspra-che bemerkbar machen. In 1999 war davon noch nichts zu bemerken:Damals bewegte sich die soziodemografische Struktur der Innenstadt-beucher noch in einem unauffälligen und für kleinere Innenstädte typi-schen Rahmen.Auch das ø Alter der Innenstadtbesucher lag damals mit ø 45 Jahrennoch auf üblichem Niveau. Seither stieg das Referenzalter um +4 Jah-re auf etwa 49, in der Wunstorfer Innenstadt jedoch um +10 Jahre auf55 an. Der Anteil >60-Jähriger hat sich mehr als verdoppelt.

Im Aufbruch nach Besucherherkunft bestätigt sich ein erhöhtes Durch-schnittsalter über aller Herkunftsbereiche hinweg. Hochbetagte Besu-cher ab 75 Jahren mit vielfach eingeschränkter Pkw-Mobilität stam-men naturgemäß überproportional häufig aus dem Nahbereich. Jün-gere Jahrgänge bis 40 Jahren sind allgemein recht schwach vertreten.

Innenstadt Wunstorf – Soziodemografische Besuchermerkmale im Vergleich

Merkmale

Innenstadt Wunstorf

1999 2017ø bulwiengesa BefragungenInnenstädte

Haushaltsgröße1 Person2 Personen3 Personen

14 %32 %24 %

21 % 20 %45 %16 %

42 %20 %

4 Personen5 und mehr Personenø HaushaltsgrößeKinder <18 Jahren im Haushalt

20 %10 %2,9

KeinesEin KindZwei KinderDrei und mehr Kinder

56 %21 %16 %

8 %

15 %4 %

11 %7 %

2,4 2,4

78 %10 %

70 %15 %

10 %2 %

11 %4 %

Alter des BefragtenCa. 18– <25 Jahre25–39 Jahre40–59 Jahre

10 %32 %38 %

60–74 Jahre75+ Jahreø Alter (Jahre)Geschlecht

45

5 % 5 %17 %34 %

18 %39 %

29 %15 %

55 49

MännlichWeiblichNetto-Monatseinkommen pro KopfMittelwert

32 %68 %

n. a.Quelle: bulwiengesa AG

37 %63 %

34 %66 %

1.720 € 1.640 €

} 20 % } 38 %



Mittlere Jahrgänge 40-60 Jahre (Familienvorstände) kommen vers-tärkt aus den Vororten. Pkw-mobile Senioren ab 60 Jahren stammenüberproportional häufig aus dem Umland-Einzugsgebiet sowie ausder Region. Auch 40-60-Jährige zählen überproportional zu den regio-nalen Zielkunden.Es scheint, als ob die Wunstorfer Innenstadt das Alterssegment ab 40Jahren auch regional besonders anzusprechen vermag.

Das ø Pro-Kopf-Monatseinkommen der Innenstadtbesucher liegt trotzeines hohen Seniorenanteils mit ø 1.720 Euro um etwa 5 % über demBefragungsdurchschnitt. Diese Abweichung ist zwar nicht sonderlichsignifikant, passt jedoch tendenziell ebenfalls zu einem primär fach-handelsbasiertem Innenstadtangebot (das Kaufkraftniveau in Wuns-torf liegt rd. 2 % über dem Bundesdurchschnitt).



*) Zur Wochenmarktzeit (Freitag Vormittag) 82 %

Altersstruktur der Innenstadtbesucher nach Herkunftsbereichen


Zone 1aKernstadt

Zone 1bOrtsteile

Zone 2 Umland-EZG

RegionaleStreukunden

Gesamt

Kundenherkunft

0 %

10 %

20 %

30 %

40 %

50 %

60 %

70 %

80 %

90 %

100 %

4,5 6,2 5,3 1,6 4,7

18,7 15,5 15,817,2 17,2

31,344,3

26,3 35,9 34,6

27,323,7

39,534,4 29,1

18,2 10,3 13,2 10,9 14,4

<25 Jahre 25 bis <40 Jahre 40 bis <60 Jahre 60 bis <75 Jahre 75+ Jahre

4.5.5.2 Besuchsanlass

Eine multifunktionale Innenstadt wird zwar primär, jedoch nicht aus-schließlich zum Einkaufen aufgesucht.In Wunstorf dominiert das Einkaufsmotiv mit 75 %, jedoch auch derStadtbummel und der Gastronomiebesuch spielen als Besuchsgrundeine erhebliche Rolle. Je knapp 1/4 der Besucher kommen (auch)deshalb in die Innenstadt.Der Wochenmarkt wird nur am Freitag Vormittag abgehalten, weshalbsein Besucheranteil von 20 % in der Gesamtstichprobe Do-Sa nichtaussagekräftig ist: zu Marktzeiten geben 82 % der Innenstadtbesu-cher den Wochenmarkt (auch) als Besuchsgrund an – fast immer(94 %) gekoppelt mit weiteren Einkäufen in der Innenstadt. Wenn-gleich ein punktuelles Wettbewerbsverhältnis des Wochenmarkteszum innerstädtischen Lebensmittel(fach)handel ins Kalkül gezogenwerden muss und der Marktaufbau inmitten der FGZ die Sicht auf denflankierenden Geschäftsbesatz einschränken kann: per Saldo ist derWochenmarkt weiterhin ein für den Handel attraktiver und belebenderFaktor der Innenstadt.Im Vergleich zu 1999 ist das Einkaufen als Besuchsmotiv knapp stabil(damals 78 %). Der Gastronomiebesuch als Besuchsanlass hat sichdagegen mehr als verdoppelt (1999: 10 %) und bestätigt damit auchin Wunstorf einen Trend, der verbreitet in Innenstädten und Shopping-centern zu beobachten ist. Er steht auch im Zusammenhang mit einerwieder erstarkenden Rolle der Innenstadt als sozialer Treffpunkt fürihre Besucher und ist in allen Altersgruppen zu beobachten.In Wunstorf ist dieses Besuchsmotiv vor allem bei Fernkunden (>40 %) verbreitet.Im Mittel verfolgen die Besucher 1,8 Besuchsgründe, überörtliche Be-sucher ø um 2 Besuchsgründe. Dies steht für eine gut ausgebaute In-nenstadt mit durchaus ausgeprägter Aufenthaltsqualität. Auch dem

Stadtbummel kommt als Besuchsanlass mit 24 % eine vergleichswei-se herausgehobene Rolle zu.


EinkaufenBummel/Stadtbummel

GastronomieWochenmarkt*)

Kreditinstitutprivate GründeDienstleistung

Arztbesuchberuflich/geschäftlich

Arbeits-/NachhausewegPost(agentur)

Stadtverwaltung

0 20 40 60 80 100

v. H.

75 %24 %23 %

20 %13 %13 %

11 %5 %

3 %2 %1 %1 %

Besuchsanlässe in der Wunstorfer Innenstadt(Mehrfachnennungen möglich)



4.5.5.3 Nachgefragte Warengruppen (Einkaufskunden)

In kleineren Städten dominieren Waren des täglichen und kurzfristigenBedarfs das Einkaufsgeschehen – auch in der Innenstadt Wunstorf.Eine relative Mehrheit von 46 % der Einkaufskunden fragt dort Le-bensmittel nach – trotz fehlendem Lebensmittelmarkt!


Zahl

LebensmittelDrogerieartikel/Kosmetik

BekleidungBücherSchuhe

ArzneimittelHaushaltswaren

SchreibwarenOptik/Hörgeräte etc.

Blumen/PflanzenSpielwaren

Zeitungen/TabakwarenWohnaccessoires/Deko

Kurzwaren/StoffeElektro/Consumer

ElectronicsTierbedarf

Schmuck/Uhren0 20 40 60 80 100

v. H.

46 %35 %

26 %12 %

8 %6 %6 %6 %5 %5 %

3 %3 %3 %2 %2 %1 %1 %

Produktinteresse in der Wunstorfer Innenstadt(Mehrfachnennungen möglich)

Dafür ziehen einige profilierte Fachgeschäfte durchaus zahlreicheKunden an, am Freitag unterstützt vom Wochenmarkt. An zweiterStelle folgen Drogerieartikel und erst auf dem 3. Platz schließt das ei-gentlich innenstadtprägende Modesortiment an (26 %). Mit Abstandfolgen Bücher (12 %) und Schuhe (8 %).Hinsichtlich Herkunft und Altersschichtung lassen sich folgende Merk-male hervorheben:

— Lebensmittel werden vorwiegend von Senioren (um 60 %) nach-gefragt, zudem etwas überproportional von lokalen Kunden.

— Drogerieartikel kaufen vorwiegend jüngere Kunden sowie über-proportional Kunden aus den Ortsteilen (außer Steinhude) undaus dem Umland-Einzugsgebiet. Aus der Barne und aus Luthekommen hierfür vergleichsweise weniger Kunden in die In-nenstadt. Die konkurrierenden Drogeriemärkte in Steinhude undim Gewerbepark Süd machen sich insoweit bemerkbar.

— Bekleidung fragen verstärkt mittlere Altersgruppen nach, dazuKunden aus den Ortschaften und aus dem weiteren Umland.

— Auch das gut ausgebaute Angebot für Bücher wirkt über dieKernstadt hinaus und zieht vornehmlich Kunden aus den Ort-schaften und aus dem Umland-Einzugsgebiet in die Innenstadt.

Das übrige Nonfood-Angebot wirkt in seiner Masse und Differenzie-rung, jedoch spielen einzelne Warengruppen für sich genommen je-weils stets eine untergeordnete Rolle.Im Grunde lässt sich sagen, dass Waren des täglichen und kurzfristi-gen Bedarfs primär verantwortlich für die Höhe des Besucheraufkom-mens sind, längerfristige Gebrauchsgüter und vor allem Angebote desmodischen Bedarf dagegen primär für die Reichweite der Innenstadt.



4.5.5.4 Aufgesuchte Geschäfte (Einkaufskunden)

On top der aufgesuchten Geschäfte stehen die beiden Drogeriemärk-te, gefolgt von C & A, Buchhandlung Weber sowie Lebensmittelfach-geschäften.

dm Dro-MarktRossmann Dro-Markt

C&A ModehausWeber Buchhandlung

Ludowig Fleischerei Bäcker (div.)

Apotheke (div.)Optiker (div.)

Weltbild BücherDeichmann Schuhe

MäcGeiz SopoBacher Reformhaus

Charles Vögele ModeNaturkost WunstorfKolossa Modehaus

Ernstings FamilyMcPaper

Kunterbunt Spielwaren

26 %20 %

12 %11 %

9 %9 %

8 %7 %6 %6 %

5 %4 %4 %4 %4 %4 %4 %4 %

Aufgesuchte Geschäfte in der Innenstadt(ab ca. 4 %, Mehrfachnennungen möglich)


Alles in allem steht der publikumswirksame Geschäftsbesatz auf einerrelativ breiten Basis und wird nicht von einer oder zwei dominantenGroßbetrieben geprägt. Wäre ein Lebensmittel-Vollsortimenter vor-handen, könnte er gegen 30 % der Nennungen auf sich vereinigenund entsprechend auch einen spürbaren Beitrag zur Innenstadtfre-quentierung leisten.Hervorzuheben ist, dass dm und Rossmann von Besuchern der Kern-stadt zu Anteilen von 20–25 % gleichermaßen aufgesucht werden undKopf an Kopf liegen könnten – allerdings halbiert sich der Besuchsan-teil bei Rossmann bei Besuchern aus dem südlichen und östlichenKernstadtgebiet auf 13 %. Der Grund ist offensichtlich: Rossmann istfür die Bewohner dieser Quartiere auch im Gewerbepark Süd verfüg-bar. Ähnlich verhält es sich mit Kunden aus den nördlichen Ortsteilen(v. a. Steinhude) welche ebenfalls in geringerem Umfang Rossmannaufsuchen. Auch in Steinhude ist Rossmann mit einem Outlet verfüg-bar. Entsprechend ist zu erwarten, dass ein Ausbau des Drogerie-marktangebotes in den Wunstorfer Stadtteillagen sich abträglich aufden Innenstadtbesuch auswirken kann und insoweit nachvollziehbarist, dass die Stadt sich gegen eine Erweiterung des Rossmann-Droge-riemarktes in der Barne auf Idealmaß wendet, denn dann stünde derführende Drogeriemarkt in Wunstorf im Gewerbepark Süd und nichtmehr in der Innenstadt.Der Aufbruch wesentlicher Branchen und Betriebstypen nach Kunden-herkunft belegt, dass Lebensmittelanbieter und Drogeriemärkte zwarfür die Gesamtfrequentierung von hoher Bedeutung sind (und die Dro-geriemärkte auch für die Ausstrahlung in die Ortsteile), die Fernreich-weite hingegen wird durch die Modehäuser generiert. Rund 1/4 ihrerKunden wohnen außerhalb des Kern-Einzugsgebietes in der weiterenRegion. Nicht zu unterschätzen ist in dieser Hinsicht auch der Reich-weitenbeitrag der Hartwarenfachgeschäfte (v. a. Buchhandel und Opti-ker) sowie niedrigpreisiger Anbieter wie z. B. Mäc Geiz, der ebenfallsüberdurchschnittlich ausfällt.





Kundenherkunft ausgewählter Branchen und Betriebstypen in der Wunstorfer Innenstadt


StichprobeGesamt

LM-Fachhdl.

Dro-Märkte Mode-häuser

Schuh-FH Buchhandel Hartwaren Niedrigpreis0 %

10 %

20 %

30 %

40 %

50 %

60 %

70 %

80 %

90 %

100 %

49,1 55,746,8

29,644,1 43,8 41,2

33,3

24,221,1 31,2

35,223,5 26,6

20,626,7

9,5 9,7 7,1

9,911,8 9,4

11,8 17,8

17,1 13,5 14,925,4 20,6 20,3 26,5 22,2

Zone 1a Kernstadt Zone 1b Ortsteile Zone 2 Umland-EZG Externe Kunden

4.5.5.5 Kopplungskäufe mit Standorten im übrigen Stadtgebiet

Insgesamt 23 % aller Innenstadtbesucher suchen ergänzend zur In-nenstadt (direkt vorher getätigt oder direkt im Anschluss geplant) wei-tere Einzelhandelsstandorte in Wunstorf auf. Die Kopplungsintensitätder Innenstadtbesucher ist damit vergleichsweise niedrig. An der Spitze der Kopplungskäufe steht mit 9 % das Marktkauf SB-Warenhaus in der recht nahegelegenen Hagenburger Straße, was ei-nerseits auf dessen hohes Kundenaufkommen, andererseits auf dasFehlen eines qualifizierten Lebensmittel-Vollsortimenters in der In-nenstadt zurückgeführt werden kann. Aus diesem Grund dürfte auchEdeka Kappe (4 %) in der Hindenburgstraße an zweiter Stelle stehen.Um die Frage zu beantworten, ob Marktkauf mit seinem breiten Non-food-Angebot unter dem Strich eher konkurrierend oder auch syner-getisch zur Innenstadt steht (z. B. indem Marktkauf möglicherweise zuden ausstrahlungsstarken Betrieben zählt, die im Umland überhaupteine Einkaufsorientierung auf Wunstorf mitprägen), müsste dort einekorrespondierende Kundenbefragung durchgeführt werden, was imRahmen dieser Analyse leider nicht möglich war. Bis entsprechendeBefunde vorliegen, sollte im Zweifelsfall von einer primär wettbewerbli-chen Beziehung ausgegangen werden. Die mittlerweile umgesetzte Erweiterung des Aldi-Discountmarkteswestlich der Innenstadt am Standort In den Ellern wurde im Vorgän-gerkonzept noch als Bestandteil des innerstädtischen Zentralen Ver-sorgungsbereiches charakterisiert. Lediglich 2 % aller Innenstadtbesu-cher tätigen allerdings einen Kopplungskauf in diesem Aldi-Markt, dersich damit nicht von weiteren – auch entfernteren – Einzelhandels-standorten im Kernstadtgebiet unterscheidet.Das vorliegende Konzept klammert nicht zuletzt deshalb den Aldi-Standort auf Grund eines unzureichenden räumlich-funktionalen Zu-sammenhangs aus dem innerstädtischen Zentralen Versorgungsbe-reich aus.

Weitere Wunstorfer Standorte als die hier dargestellten spielen mit je<1 % Besuchsanteil keine Rolle.


Marktkauf Hagenbg. Str.

Edeka Kappe Hindenbgstr.

Rewe, Industriestr.

toom BHM, Industriestr.

Aldi, In den Ellern

Lidl Industriestr.

Aldi Industriestr.

Lidl Hagenburger Str.

Rossmann Industriestr.

0 10 20

v. H.

9 %

4 %

3 %

3 %

2 %

1 %

1 %

1 %

1 %

Kopplungskäufe mit anderen Wunstorfer Standorten(gesamte Stichprobe)



4.5.5.6 Mobilität, Verkehrsmittelwahl und Stellplatznutzung

Mobilität/Pkw-AusstattungRund 82 % der Innenstadtbesucher ist Pkw-mobil, d. h. hat jederzeitZugriff auf ein eigenes Kraftfahrzeug oder ein Kraftfahrzeug im Haus-halt. Weitere 6 % können zeitweise einen Pkw nutzen. 12 % sind nichtPkw-mobil; ein vergleichsweise leicht erhöhter Wert in einem ländli-chen Umfeld. Er korrespondiert mit der nur durchschnittlich ausge-prägten Pkw-Dichte in Wunstorf (vgl. Kap. ) und ebenso mit einem er-höhten Seniorenanteil unter den Innenstadtbesuchern. Er erklärt fer-ner, warum der Lebensmittelkauf in der Innenstadt recht stark von Se-nioren aus dem Nahbereich ausgeht: ein Teil dieser Kunden kannnicht ohne Weiteres auf entferntere Lebensmittelmärkte ausweichenund die Discounter der umliegenden Stadtteil-Nahversorgung bietennur ein eingeschränktes Sortiment an. Daher kauft man tägli-chen Bedarf im innerstädtischen Fachhandel.

Verkehrsmittelwahl beim aktuellen InnenstadtbesuchEntsprechend spielt auch in Wunstorf der Pkw als gewähltes Ver-kehrsmittel für den Innenstadtbesuch zu 53 % (1999: 46 %) eine füh-rende Rolle. Dies gilt vor allem für Besucher aus den Ortsteilen undfür überörtliche Kunden mit Werten gegen 80 %. In der Kernstadt wohnhafte Besucher hingegen nutzen nur zu 27 %den Pkw (darin Altstadt/Nord: 18 %; Barne und Ost: 41 %), bevorzu-gen also mehrheitlich Verkehrsarten des Umweltverbundes. Hierbeistehen die fußläufige Erreichbarkeit (36 %) und das Fahrrad (32 %) imVordergrund. Die Witterungsbedingungen im Befragungszeitraum wa-ren insgesamt freundlich und forcierten diese Verkehrsarten.Auch aus den Ortsteilen und dem näheren Umland nutzten rd. 10 %der Besucher das Fahrrad. Insgesamt hat das Fahrrad mit insgesamt

20 % zwar einen bemerkenswert hohen Anteil am Innenstadtbesuch;verlor jedoch gegenüber 1999 trotzdem erheblich (damals 27 %).Fußkunden mit Wohnsitz außerhalb Wunstorfs sind sicherlich nichtvon ihrem Wohnort aus in die Innenstadt gekommen, sondern von ih-rer innenstadtnahen Arbeits- oder Ausbildungsstätte.

Der ÖV (nahezu ausschließlich durch Busse) spielt mit 7 % für denInnenstadtbesuch auch nach dem Netzausbau zur EXPO in Hannovernur eine untergeordnete Rolle (1999: 5 %).

Verkehrsmittelwahl in der Wunstorfer Innenstadt


Zone 1a Zone 1b Zone 2 ExterneKunden

Gesamt

Kundenherkunft

0 %

10 %

20 %

30 %

40 %

50 %

60 %

70 %

80 %

90 %

100 %

36 %

1 % 3 % 9 %20 %

32 %

13 % 8 % 1 %

20 %

5 %

7 % 10 % 13 %

7 %

27 %

79 % 79 % 77 %

53 %

Zu Fuß Fahrrad ÖV Pkw



Hierzu trägt sicher die relativ innenstadtferne Lage des ZOB/Bahnhofs in Wunstorf bei. Bei direkter Nachbarschaft der Innenstadt zum Bahnhof/ZOB wären durchaus ÖV-Quoten von etwa ca. 10–15 % zu erwarten gewesen. Der ÖV ist im ländlichen Raum allgemein mit bestenfalls stündlichen Taktungen für Einkaufsfahrten nicht sonderlich attraktiv; innerhalb der Kernstädte sind die Distanzen überwiegend auch fußläufig oder rad-fahrgeeignet und insgesamt ist der ÖV weitgehend auf den Schüler-verkehr sowie Berufsverkehr mit den nächstgelegenen Metropolen (hier: Hannover) ausgerichtet. Die City Hannover dürfte insoweit auch deutlich von der attraktiven S-Bahn-Anbindung der Region profitieren– umgekehrt ist tendenziell eher das Gegenteil der Fall. Die umge-

benden Gemeinden und kleineren Städte dienen via ÖV per Saldo eher als Kaufkraftspender für das Oberzentrum.Immerhin kommt der ÖV-Anteil in der Wunstorfer Innenstadt bei überört-lichen Kunden auf Größenordnungen um 10 % und dies ist wiederum ein etwas höherer Anteil als im ländlichen Raum üblich. Hier schimmert das insgesamt gut ausgebaute Nahversorgungsnetz um Hannover tatsäch-lich etwas durch. Allerdings stehen dahinter vermutlich weniger Einkaufs-fahrten, als Berufspendler aus der Region in die Wunstorfer Innenstadt.

Pkw-Kunden: aktuelle Stellplatzwahl beim InnenstadtbesuchDie Gesamtausstattung der Innenstadt mit Besucherstellplätzen ist mit etwa 1.200 rechnerisch zwar ausreichend, kann jedoch an Markttagen und zu Spitzenzeiten an Kapazitätsgrenzen kommen, was durch zahl-reiche kleinteilige und dezentrale Stellplätze verschärft wird.Die größeren unbewirtschafteten Anlagen mit Distanz zum Hauptge-schäftsbereich (v. a. Zentrum West/In den Ellern und An der Aue, Stift-straße außerhalb der Bewirtschaftungszeit) mit zusammen > 500 Parkplätzen sind werktags zudem mit einer erheblichen Grundauslas-tung durch Langzeitparker, u. a. Beschäftigte in der Innenstadt, belegt.

Hinsichtlich der einkaufsnahen Stellplätze besteht eine gewisse Asym-metrie durch ein Übergewicht an Stellplätzen nordöstlich der In-nenstadt (v. a. am Nordwall). Im Westen stechen der Alte Markt und imSüden der vormalige Stellplatz des Plus-, später Destan-Lebensmittel-marktes in der Küsterstraße hervor – beide jedoch mit Kapazitäten vonca. 50 Parkplätzen nur beschränkt leistungsfähig. Der ehemalige Kun-denstellplatz des Plus-Discounters in der Küsterstraße wird durchWohnbebauung ersetzt, steht also künftig nicht mehr zur Verfügung.Als Top Five der Stellplätze für Innenstadtbesucher erweisen sich:

Anteil Kapazität ca.1. Nordwall 21 % 1602. Alter Markt 18 % 503. Ex Fa. Plus/Destan (Küsterstraße) 11 % 50 4. Mittelstraße 8 % 305. Zentrum (West) 7 % 160

Etwa die Hälfte aller Pkw-Kunden in der Stichprobe parken rund umden Haupteinkaufsbereich auf den Stellplätzen Nordwall, Alter Marktund Küsterstraße mit zusammen rd. 250 Parkplätzen, mithin rd. 20 %der Stellplatzkapazität.Der aus Richtung Süden relativ bedeutsamste Stellplatz in der Küster-straße (vormaliger Kundenstellplatz der Fa. Plus und später Destan,auch nach deren Schließung noch nutzbar) wird in Kürze entfallen,weil der zugehörige und bereits geschlossene Lebensmittelmarktdurch Wohnbebauung ersetzt wird.Insgesamt ist auch in Wunstorf eine Bevorzugung der einkaufsnah ge-legenen Stellplätze erkennbar. Die vielen dezentral gelegenen und zu-dem kleineren Stellplätze erschweren allerdings die Parkplatzsuche zuSpitzenzeiten. In Spitzenzeiten weichen ortskundige Besucher zuweilenauf Stellplätze außerhalb der Innenstadt, z. B. an der Feuerwache, aus.



N



N

P1

P4

P5 P6

P3

P2

P8

P7

Wunstorf: InnenstadtparkenWesentliche Stellplätze und ihr Nutzungsanteil bei

Pkw-Kunden

P1

Stellplatz

Zentrum/West

Bewirtschaftung

FreiP2P3P4P5

An der AueNordwall

Frei50c/Std.

Alter MarktC&A/Ch. Vögele

50c/Std.Parkscheibe

Kapazität (ca.)

330 PP160 PP170 PP50 PP30 PP

P6P7P8P9

SpeckenstraßeDestan/Küsterstr.

ParkscheibeParkscheibe

PH Stadtgraben*Am Stadtgraben

50c/Std.Parkscheibe

P10P11P12P13

MittelstraßeAbteiihof


Lange StraßeBauamt


30 PP50 PP70 PP50 PP30 PP20 PP30 PP25 PP

P9

P10

P11

P12

P133 %

3 %

3 %

1 %

2 %

4 %

3 %

21 %

11 %

8 %

7 %

18 %

4 %

4.5.5.7 Einkaufsorientierungen

Gegenstand der Kundenbefragung ist eine Abfrage der Einkaufsorien-tierung sowohl auf die Wunstorfer Innenstadt, als auch weitere Stand-orte in Wunstorf (Sonderstandorte Gewerbepark Süd, HagenburgerStraße) und in der Region. Ausgewählt sind hierfür umgebende Mittel-zentren (Neustadt a. Rbge., Garbsen, Fachmarktlage BückethalerLandwehr in Bad Nenndorf).Zu beachten ist, dass die Befunde repräsentativ für Wunstorfer In-nenstadtbesucher sind. Da die Wunstorfer Innenstadt offensichtlichnicht alle Wunstorfer Haushalte gleichermaßen ansprechen kann, istihre Aussagekraft für alle Wunstorfer Haushalte eingeschränkt. Vor-nehmlich jüngere Haushalte und Familien sine in der Befragung unter-repräsentiert. Die Einschränkung gilt erst recht für die Bewohner um-gebender Gemeinden, die nur als Innenstadtbesucher in Wunstorf be-rücksichtigt sind. Wo erforderlich, werden daher auch Auswertungennach Altersgruppen vorgenommen.

Zu den Innenstädten Hannover, Barsinghausen und Bad Nenndorf lie-gen der bulwiengesa AG aus eigenen Untersuchungen regionale Kun-denherkunftsermittlungen vor, so dass ihre Aufnahme in die Befra-gung verzichtbar ist. Dass die Hannoveraner Innenstadt ein bedeutsa-mes Einkaufsziel für Wunstorfer Haushalte ist, liegt auf der Hand undbestätigt sich auch aus unserer Kundenherkunftsermittlung in derHannoveraner Innenstadt (2016): Wunstorf zählt damit zum Kranz derumgebenden Mittelzentren, die vollumfänglich dem Kerneinzugsgebietder City Hannover zuzuordnen sind. Neben höherwertigen und langle-bigen Gütern wird dort vor allem Mode gekauft mit den Schwerpunkt-setzungen hochwertige Mode für alle Altersgruppen sowie trendigejunge Mode (H & M, Zara, Primark etc.). Tatsächlich erweist sich dasHannoveraner Innenstadtpublikum als vergleichsweise jung; entspre-chend unterrepräsentiert sind diese Kundengruppen in den umgeben-

den Innenstädten. Eine sehr gute ÖV-Erreichbarkeit der Hannovera-ner City sowie zahlreiche Berufs- und Ausbildungspendler unterstüt-zen die Einkaufsorientierung dorthin.

Anders das Bild in den Innenstädten Barsinghausen und Bad Nenn-dorf: Auch dort ist die Kundenstruktur durch ältere Jahrgänge geprägt(in Bad Nenndorf forciert durch den Kurbetrieb). Beide Innenstädtestrahlen nur geringfügig in Form von Streuverflechtungen auf dasWunstorfer Stadtgebiet aus. Die Barsinghausener Innenstadt ist durchdas notleidende und z. Z. leer stehende City Center gehandicapt; dieInnenstadt von Bad Nenndorf ist mit dem Kurbetrieb eng verzahnt undhat lediglich die Substanz eines größeren Grundzentrum. Sie ist insoweit im Grundsatz mit den gewachsenen Innenstädten vonWunstorf, Neustadt und auch Barsinghausen nicht vergleichbar. Über die Samtgemeinde hinaus wirkt Bad Nenndorf lediglich mit demautobahnnahen Fachmarktstandort Bückthaler Landwehr und vor al-lem mit dem dort ansässigen, jüngst erweiterten und in den gesamtenGroßraum Hannover ausstrahlenden Wohnkaufhaus Möbel Heinrich.Ein Einrichtungshaus ist üblicherweise allerdings nicht Ziel regelmäßi-ger Einkaufsbesuche.

Die Innenstädte der miteinander benachbarten Mittelzentren Wunstorf,Neustadt a. Rbge. und prinzipiell trotz der gegenwärtigen Schwächeauch Barsinghausen weisen eine vergleichbare Substanz auf und wir-ken insoweit begrenzt überörtlich, als diese Städte ihre umgebendenländlichen Einzugsgebiete bereits weitgehend eingemeindet habenund nur dort, wo strukturschwacher ländlicher Raum anschließt, nocheine größere Marktdurchdringung im Umland erzielt werden kann.Wechselseitig sind sie durch Streuverflechtungen, die v. a. von deneingemeindeten Ortschaften ausgehen, miteinander verbunden.Eine gewisse Sonderstellung hat die Stadt Garbsen, deren Siedlungs-körper ebenso wie jender der benachbarten Stadt Langenhagen neu-



zeitlichen Ursprungs ist und wo ein gewachsenes Stadtzentrum imherkömmlichen Sinne bislang fehlt. Garbsen als Einzelhandelsstand-ort ist daher geprägt durch Einkaufszentren (Nordwestzentrum ca.1.6000 qm, Shopping Plaza ca. 12.000 qm und das 2015 nach einemRelaunch wiedereröffnete Planetencenter ca. 13.000 qm) beiderseitsder BAB 2 sowie durch Fachmarktstandorte wie das Kohake-Zentrum(ca. 19.000 qm VKF, v. a. Obi Baumarkt) und den BauBoulevard (ca.97.000 qm VKF, v. a. Möbel Hesse, Roller, Kibek, Hornbach) entlangder regionalen Verkehrsader B6 und in Autobahnnähe. Das Nonfood-Angebot der Einkaufszentren stützt sich weitestgehend auf Standard-Filialisten und stellt insoweit einen merklichen Gegenentwurf zurWunstorfer Innenstadt dar. Die Bauleitplanung für die "Neue Mitte" amRathausplatz läuft erneut und dürfte ab ca. 2021 zu einem weiterengroßformatigen Handelsstandort mit ca. 10.000 qm VKF führen. Ebenso wie in Bad Nenndorf Möbel Heinrich sorgen in Garbsen groß-formatige Möbelhäuser und Fachmärkte an der B6 für eine zusätzli-che weiträumige Ausstrahlung. Garbsen liegt in Richtung der vorherr-schenden räumlichen Orientierung auf Hannover und wird vonWunstorfer Haushalten daher stärker besucht, als Neustadt und Bar-singhausen. Insbesondere Familien und jüngere Menschen sind stär-ker nach Garbsen orientiert, als der Befragungsbefund signalisiert.Unter 25-jährige Besucher der Wunstorfer Innenstadt kaufen zu rd. 50% regelmäßig, d. h. mindestens 1x im Monat, auch in Garbsen ein –Senioren im Mittel dagegen nur zu 10 %! Ebenfalls hoch ist die Ein-kaufshäufigkeit in Garbsen mit dem Verkehrsmittel Pkw korreliert.

Innerhalb der Stadt Wunstorf weisen die Sonderstandorte Hagenbur-ger Straße (v. a. Marktkauf) und Gewerbepark Süd (Rewe, Lidl, Toom,Expert Bening, weitere) durch ihre Nahversorgungskomponente einegleichmäßig hohe Kundenakzeptanz sowohl in der Kernstadt, alsauch in den Ortschaften auf.

Nachstehende Abbildung zeigt den Anteil der Innenstadtbesucher, dieeine "regelmäßige" (d. h. mindestens monatliche) Einkaufsorientie-rung auf die aufgeführten Wettbewerbsstandorte haben. Sie fällt fürdie beiden Wunstorfer Fachmarktstandorte mit zunehmender Entfer-nung ab, während es sich mit den abgefragten Umland-Standortengenau umgekehrt verhält.


Marktkauf Hagenbg. Str.

Gewerbepark Süd

Bad NenndorfBückethaler Landwehr

Neustadt Rbge.

Garbsen

0 20 40 60 80 100

v. H.

66

67

3

4

9

62

71

6

6

16

27

31

16

14

25

Bewohner Kernstadt Bewohner Ortsteile Umland-Kunden

Einkaufsorientierung auf Wettbewerbsstandorte:Anteil der Innenstadtbesucher, die dort regelmäßig einkaufen



Je weiter in der Peripherie befragte Innenstadtbesucher wohnen, des-to stärker suchen sie zusätzlich zur Wunstorfer Innenstadt auch aus-wärtige Standorte auf. Garbsen weist diesbzeüglich zwar insgesamtnoch geringe, jedoch doppelt so hohe Anteile auf wie Neustadt a.Rbge. oder die Bückethaler Landwehr in Bad Nenndorf.

Die Einkaufsorientierung auf die Wunstorfer Innenstadt selbst ist trotzFehlens eines Lebensmittelmarktes durch eine hohe Frequenz und in-soweit über alle Herkunftsbereiche durch Stammkundenbeziehungengeprägt. Selbst aus dem Umland und der Region stammende Besu-cher kaufen dort zu jeweils um 20 % noch mehrmals pro Woche ein.Dahinter dürften weniger Zieleinkaufsfahrten, als vielmehr anderweiti-ge regelmäßige Aufenthalte wie z. B. ein Arbeitsplatz in Wunstorf ste-hen.

Einkaufshäufigkeiten in der Wunstorfer Innenstadt / nach Kundenherkunft


Zone 1a Zone 1b Zone 2 Regionale Streukunden0 %

10 %

20 %

30 %

40 %

50 %

60 %

70 %

80 %

90 %

100 %

58 %

33 %23 % 20 %

39 %

59 % 69 %

58 %

1 % 8 % 8 %17 %

1 % 0 % 0 % 5 %

Mehrmals pro WocheWöchentlich - Monatlich

SeltenerNie

Nicht wohnort-, aber dafür stark altersabhängig zeigt sich die Akzep-tanz des Distanz- und Onlinehandels. Etwa 35 % aller befragten In-nenstadtbesucher kaufen "regelmäßig", d. h. mindestens 1x monatlichauch im Versand oder de facto eher: Online-Versandhandel ein. DieseQuote ist im Vergleich zu ähnlichen Befragungen in Wunstorf sogarrelativ niedrig (verbreitet um 40-45 %) und dies wiederum hängt mitdem erhöhten Durchschnittsalter Wunstorfer Innenstadtbesucher zu-sammen.Während 3/4 aller jugendlichen Innenstadtbesucher regelmäßige Onli-ne-Käufer sind, dreht sich dieser Wert bei den betagten Senioren insGegenteil. Der deutlich altersabhängige Online-Bezug lässt wie inKap. 2 prognostiziert auch weiterhin Marktanteilsgewinne des Online-handels erwarten – wenngleich im Vergleich zu den zurückliegenden10 Jahren tendenziell abgeschwächt.Unsere Prognose ladenhandelsrelevanter Verbrauchsausgaben be-rücksichtigt diese Effekt bereits.

Einkaufshäufigkeiten im Distanz- / Onlinehandel / nach Altersklassen


<25 Jahre 25-39 Jahre 40-59 Jahre 60-74 Jahre 75+ Jahre0 %

10 %

20 %

30 %

40 %

50 %

60 %

70 %

80 %

90 %

100 %

11 % 4 % 3 % 0 % 0 %

68 %64 %

37 %

21 %8 %

11 %17 %

29 %

38 %

20 %

11 % 14 %31 %

42 %

71 %

Mehrmals pro WocheWöchentlich - Monatlich

SeltenerNie



Die Abfrage der Veränderung der Einkaufshäufigkeit im Zeitablauf ge-mäß Selbsteinschätzung der Befragten begünstigt zunächst den je-weiligen "Point of Sale", nämlich in diesem Falle den Befragungs-standort Wunstorfer Innenstadt: Kunden, die sich von ihr abgewandthaben, können dort auch nicht mehr angetroffen werden. Insofern istfür den Befragungsstandort selbst auch bei einer lediglich ausgegli-chenen Ratio aus Kundenneubindung und Kundenverlusten im Nor-malfall ein positiver Saldo zu erwarten. Fällt das Saldo in einer Befra-gung vor Ort dagegen lediglich ausgeglichen oder (selten) sogar ne-gativ aus, ist in der Realität von bereits eingetretenen oder im zweitenFalle sogar von starken Kundenverlusten auszugehen. Entsprechendwird die Hinwendung zu auswärtigen Wettbewerbsstandorte normaler-weise etwas zu negativ dargestellt.Zu erwarten sind also: Ein positiver Besuchssaldo am Befragungs-standort und tendenziell negative Salden für Konkurrenzstandorte.

Für die Wunstorfer Innenstadt fällt der Saldo "kaufe häufiger dort ein"zu "kaufe seltener dort ein" in der Gesamtstichprobe mit etwa 13 % zu10 % nur recht knapp positiv ausfällt. Der Aufbruch nach Kundenher-kunft belegt die Einschätzung, die bereits zuvor im Vergleich derReichweitenermittlung 2017 zu 1999 getroffen worden ist: DieWunstorfer Innenstadt gewinnt vor allem Zielkunden aus der weiterenRegion. Aus den eigenen Ortschaften verliert sie jedoch offenbar Kun-den – offensichtlich auch an den Bereich Hagenburger Straße nachNeuaufstellung des dortigen Marktkauf SB-Warenhauses 2007, wel-ches aus Teilen der eingemeindeten Ortschaften in Abfangposition zurInnenstadt liegt. Der Bereich Hagenburger Straße weist jedenfalls Zu-wächse bei Kunden aus den Ortschaften auf. Er verliert jedoch offen-bar Kunden aus dem Umland. Tatsächlich veraltet der Nonfood-Fachmarktbesatz in der Hagenbur-ger Straße zusehends und schmilzt überdies tendenziell ab (nach Ab-schluss der Untersuchung schloss in der Hagenburger Straße der Kü-

chenfachmarkt "Küche & Co." als letzter dort verbliebener Anbieteraus der Möbelbranche).Der Saldo der Einkaufshäufigkeiten im Gewerbepark Süd ist imGrundsatz stabil, allerdings verliert auch dieser Bereich möglicherwei-se Kunden an das weitere Umland.Als regional ausstrahlende Fachmarktlagen etablieren sich immerstärker autobahnnahe Standorte in Garbsen sowie auch dieBückethaler Landwehr. Deren Kunden zählen jedoch nicht unbedingtzu den überörtlichen Kunden der Wunstorfer Innenstadt, welche dieseoffensichtlich gezielt wegen ihres profilierten Fachhandelsbesatzesaufsuchen. Insoweit steht der Annahme eines BedeutungsverlustesWunstorfer Fachmarktlagen zu Gunsten autobahnnaher Standortenicht entgegen, dass die umgebenden Einkaufstandort Neustadt, BadNenndorf (Bückethaler Landwehr) und Garbsen von den in derWunstorfer Innenstadt angetroffenen Interviewpartnern mehrheitlichseltener als früher zum Einkaufen aufgesucht werden, denn diese Be-sucher sind nicht repräsentativ für die Haushalte ihrer Herkunftsorte.

Bei einige Standorten zeigten sich teilweise erhebliche altersspezifi-sche Unterschiede bei der Entwicklung der Einkaufshäufigkeiten imZeitablauf:

— Die Wunstorfer Innenstadt weist z. B. nur in der Gruppe der 60-74-Jährigen einen deutlich positiven Saldo auf. In den übrigen Al-tersgruppen verliert sie Einkäufe oder kann das Niveau der Ein-kaufshäufigkeit bestenfalls halten.

— Garbsen verzeichnet bei den in der Wunstorfer Innenstadt ange-troffenen Besuchern zwar eine insgesamt rückläufige Einkaufsori-entierung – dies gilt jedoch nicht für jungen Besucher. Deren Ein-kaufshäufigkeit in Garbsen nimmt offenbar signifikant zu.





Gesamt Zone 1a Zone 1b Zone 2 Regionale Streu-kunden

Kundenherkunft

0

50

%

12,7 11,48,1

15,4

23,1

10,0 8,0

16,2

7,7 7,7

Wunstorf, Innenstaadt

Gesamt Zone 1a Zone 1b Zone 2 RegionaleStreukunden

Kundenherkunft

0

50

%

1,0 1,0 1,0 2,60,0

3,4 4,01,0

5,1 4,6

Bad Nenndorf, Bückethaler Landwehr


Kundenherkunft

0

50

%

9,3 10,0

16,2

2,6 1,55,4 6,0

4,07,7

4,6

Wunstorf, Hagenburger Straße


Kundenherkunft

0

50

%

1,7 1,5 1,0 2,6 3,14,9 5,02,0

5,19,2

Neustadt a. Rbge.


Kundenherkunft

0

50

%

5,4 5,5 5,110,3

3,16,1

3,5 6,110,3 10,8

Wunstorf, Gewerbepark Süd


Kundenherkunft

0

50

%

2,2 1,5 1,05,1 4,66,9 6,5

4,0

10,3 10,8

Garbsen

Gesamt Zone 1a Zone 1b Zone 2 Regionale Streu-kunden

Kunden-Wohnort

0

50

100

%

0,0

jetzt häufiger jetzt seltener

Veränderung der Einkaufshäufigkeit in den zurückliegenden Jahren – Aufbruch nach Kundenherkunft


— Der Distanz- und Onlinehandel weist in allen Altersgruppen mitAusnahme hochbetagter Menschen ab 75 Jahren einen signifi-kant positiven Saldo der Einkaufshäufigkeit auf.

Die Übersichten zur Veränderung der Einkaufshäufigkeit im Zeitablaufgeben nur die Anteile der Kunden wieder, die ihr Verhalten änderten. Bei den meisten Destinationen – vor allem den umgebenden Städten – überwiegt der Anteil derer, die ihr Verhalten beibehielten bei weitem.Und hierzu gehört eben auch – siehe den Abschnitt zuvor – dass diemeisten in der Wunstorfer Innenstadt angetroffenen Interviewpartnerdort ohnehin nicht regelmäßig einkaufen.

Die einzige herausragende Ausnahme hiervon ist neben der Wunstor-fer Innenstadt und den übrigen Wunstorfer Einkaufstandorten der Dis-tanz- und Onlinehandel. Er weist nicht nur bereits eine hohe Akzep-tanz auf, die dabei nicht wohnort-, sondern altersabhängig ist, son-dern ebenso anhaltende Zuwachsraten, jedenfalls gemäß Selbstein-schätzung der Befragten.Im regionalen Kontext besteht jeweils eine mäßige Wettbewerbsinten-sität zwischen der Wunstorfer Innenstadt und den Wunstorfer Fach-marktlagen, abgeschwächter und auf jüngere Altersgruppen fokussiertzwischen der Wunstorfer Innenstadt und Garbsen sowie nachrangigauf Streuverflechtungen reduziert zwischen der Wunstorfer Innenstadtund Garbsen, Neustadt und der Bückethaler Landwehr. Zu Hannoverbesteht sie sowieso.



Gesamt < 25 J. 25 bis < 40 J. 40 bis <60 J. 60 bis <75 J. 75+ J.

Altersgruppen

0

50

%

12,7

21,1

11,6 10,1

17,1

8,510,0

21,1

13,0 10,86,0

8,5

Wunstorf, Innenstadt


Altersgruppen

0

50

%

2,2

26,3

1,5 0,7 0,03,4

6,9 5,3 7,310,8

2,66,8

Garbsen


Altersgruppen

0

50

%

23,1

52,6

27,532,4

13,7

5,13,20,0

4,4 2,2 4,3 3,4

Distanz- und Onlinehandel

Veränderung der Einkaufshäufigkeit in den zurückliegenden Jahren – Aufbruch nach Altersgruppen

jetzt häufiger jetzt seltenerQuelle: Berechnung bulwiengesa AG

4.5.5.8 Einkaufszufriedenheit in der Wunstorfer Innenstadt

Alle Befragten hatten Gelegenheit, ungestützt, d. h. ohne Themenvor-gabe, Wünsche für Angebotsergänzungen in der Wunstorfer In-nenstadt zu äußern. Ferner konnte die Wunstorfer Innenstadt anhand vorgegebener Leis-tungsparameter bewertet werden. Maßstab ist ein gängiges Schulno-tensystem zwischen 1 = sehr gut bis 5 = mangelhaft. Die Normierunggestattet es, das Ergebnis mit einem gleitenden Durchschnitt aus Be-sucherbefragungen kleinerer Innenstädte aus den letzten Jahren zuvergleichen.

Hinsichtlich des Angebotes äußerten 62 % der InnenstadtbesucherErgänzungswünsche, davon die Hälfte (31 %) für ein zusätzliches Mo-deangebot. Dieser Anteil bewegt sich in einem üblichen Rahmen. All-gemein steht der Wunsch nach einem Ausbau des Modeangebotes inmittelzentralen Innenstädten an der Spitze der Branchen.Die Art des gewünschten Angebotausbaus variiert hierbei stets erheb-lich und reicht von Niedrigpreismode über Abendgarderobe bis hin zuÜbergrößen und Sportbekleidung.In Wunstorf fokussierten die Wünsche vor allem auf junge und preis-werte Mode und deckten damit weit über die Hälfte aller Ergänzungs-wünsche für Mode ab. Unter einzelnen Anbietern stach vor allem dasModehaus H & M hervor, das sich fast 10 % aller Innenstadtbesucherspontan wünschten.Ungewöhnlich, für Wunstorf jedoch erwartbar ist die Vehemenz, mitder ein zusätzliches Lebensmittelangebot erwünscht wird (22 %). Da-bei wünschen sich die Besucher weit überwiegend einen Lebensmit-telmarkt. Mehrere Einzelnennungen entfallen auf einen Biomarkt (fin-det nicht jeder das Naturkostgeschäft in der gegenwärtigen Lage?)sowie auf spezielle Angebote wie v. a. asiatische Lebensmittel.

Der kurz zuvor geschlossene und auf türkische/arabische Produktespezialisierte Destan-Markt in der Küsterstraße wurde überraschen-derweise nicht explizit vermisst. Er diente vielen Innenstadtbesuchernoffenbar als 2nd Best Lösung ("besser dieser als gar kein Lebensmit-telmarkt in der Innenstadt").Je 8 % wünschten sich einen Ausbau des Gastronomieangebotes, da-bei jedoch auf mehrere Kategorien von der Systemgastronomie überein weiteres (oder "besseres") Café bis hin zur gehobenen Abendgast-ronomie verteilt, sowie ein zusätzliches oder profilierteres Angebot fürHaushaltswaren. Tatsächlich gibt es hierfür mehrere spezialisierte An-bieter und Teilsortimente, es fehlt jedoch ein breites Komplettangebot.Im niedrigpreisigen Bereich dürfte zwischenzeitlich Woolworth diesenLücke abdecken.

Mode

Lebensmittel

Gastronomie

Haushaltswaren

Schuhe

Waren-/Kaufhaus

Elektroartikel

0 20 40 60

v. H.

31

22

8

8

4

3

3

Wunstorfer Innenstadt: Wünsche für Angebotsergänzungen




Die Bewertung innerstädtischer Leistungsparameter anhand vonSchulnoten ist zu 1999 vergleichbar (damals wurde das Merkmal "An-gebotsqualität" nicht abgefragt). Damals wie heute stellen wir dieWunstorfer Ergebnisse einem gleitenden Durchschnitt aus Befragun-gen in den Zentren kleinerer Städte gegenüber. Mit Ausnahme derParkmöglichkeiten schnitt Wunstorf 1999 durchweg leicht oder mode-rat besser ab als der Durchschnitt und das ist auch heute noch so.In der Besucherwahrnehmung hat sich die Wunstorfer Innenstadt da-bei im Zeitablauf um durchweg 0,2 – 0,3 Notenschritte verbessert undsteht damit allerdings nicht allein – auch der gleitende Durchschnittals jeweiliger Benchmark ist heute etwas tiefer als damals.Im Zeitablauf haben sich Innenstädte im Blick ihrer Besucher insoweittendenziell leicht positiv entwickelt. Dabei tragen vor allem städtebau-liche Bemühungen zur Erreichbarkeit und zur Verbesserung der frühertraditionell problematischen Stellplatzbedingungen Früchte, währendsich die Beurteilung des Angebotes im Durchschnitt kaum verbessernkonnte und auch das bauliche Erscheinungsbild wird heute im Mitteletwas kritischer bewertet als vor 20 Jahren.

In Wunstorf wurde bereits 1999 das Parken relativ kritisch bewertet,wenngleich nicht schlechter, als in anderen Städten auch. Hier fielWunstorf im Zeitvergleich relativ zurück. Zwar verbesserte sich dieBenotung in Wunstorf von 3,3 in 1999 auf aktuell 3,0; im gleichen Zeit-raum sank die Durchschnittsnote aller befragten Stadtkerne jedochdeutlich auf ø 2,5. In früheren Zeiten galt das Parken als latentes undtypisches Problem einer Innenstadt; dies hat sich jedoch durch Aus-bau und Neuordnung von Stellplätzen sowie die Einführung von Park-leitsystemen verbreitet geändert. Auch heute noch kann dieser Punktin Wunstorf als relative Schwäche der Innenstadt gelten und er dürftesich nach dem Fortfall der Stellplätze in der Küsterstraße (zum Befra-gungszeitpunkt noch verfügbar) nochmals kritischer entwickeln. Wasaus dem Mittelwert nicht abzulesen ist: Auch die Varianz ist bei die-

sem Parameter am höchsten. Etwa 40 % der Befragten benoten dieParkplatzsituation in Wunstorf mit 4 oder 5.

Innenstadt Wunstorf: Bewertung ausgewählter Kriterien im Vergleich

*) Der Parameter Angebotsqualität wurde 1999 nicht bewertetQuelle: Berechnung bulwiengesa AG

Angebots-qualität*)

Auswahl Preis-Leistung

Erschei-nungsbild

Erreich-barkeit

Parken0

0,5

1

1,5

2

2,5

3

3,5

4

4,5

5

Durc

hsch

nittl

iche

Not

e

2,3 2,4 2,42,0 2,0

3,02,6 2,7

2,2 2,2

3,3

Befragung Wunstorf 2017Befragung Wunstorf 1999

Benchmark ø-Werte 2012–2017Benchmark ø-Werte 1994–1999



4.6 Profile weiterer Einzelhandelsstandorte in Wunstorf4.6.1 Ortsteilzentrum Steinhude

LageGewachsenes Ortszentrum des heutigen Ortsteils Steinhude; im Wes-ten des dortigen Siedlungskörpers gelegen und sich entlang des Stra-ßenzugs Graf-Wilhelm-Straße/Vor dem Tore zwischen dem Seeuferund dem innerörtlichen Hauptverkehrsträger Leinenweberstraße er-streckend. Das gewachsene Ortszentrum wurde kürzlich um einenStandort für Lebensmittel- und Drogeriemarkt an der Leinenweber-straße bzw. im Übergang zur Großenheidorner Straße erweitert. Vgl. zur Zentrumsabgrenzung Kap. 4.3.2.2 nebst Karte!

Baulich-funktionales-Konzept und verkehrliche ErschließungKleinteilige, eng parzellierte und verdichtete 1–3-geschossige Bebau-ung im Kernbereich, vorwiegend älteren Ursprungs, vereinzelt histo-risch geschätzt. Teilweise überformt/modernisiert.Ladenflächen sind bis etwa 200 qm VKF vorhanden; überwiegend je-doch kleinteiliger. An der Leinenweberstraße wurden sie neuzeitlichdurch drei typische größere, teilweise großflächige Ladeneinheiten(Combi und ab 2014 Lidl/ Rossmann im Verbund) mit jeweils zugeord-neten Kundenstellplätzen ergänzt. Hierdurch gelang es, die 1999 aus-schließlich auf strukturell veralteten und bereits abgängigen Lebens-mittelmärkten <400 qm VKF basierende Nahversorgung in Ortskern-nähe zu halten bzw. dort zu konzentrieren. Der Ortskern verfügt nurüber begrenzte (bisher gebührenfreie) Straßenrandstellplätze und istweitgehend verkehrsberuhigt. Um den punktuell hohen zusätzlichenStellplatzbedarf durch Ausflügler abdecken zu können, sind (gebüh-renpflichtige) Besucherstellplätze weitestgehend ca. 5 Gehminutensüdlich des Ortskernes an den Bruchdamm verlagert worden.

Am Wochenende sind wegen des Wochenmarktes in der Graf-Wil-helm-Straße am Sonnabend Teile des Ortskerns für den MIV gesperrt.Zum Untersuchungszeitpunkt war die Verlegung des Wochenmarktesauf den Platz An der Friedenseiche geplant. Ansässige Gastronomennutzen die Sperrung für Freisitze im Straßenraum und wünschen sicheine Beibehaltung der Sperrung, andere Gewerbetreibende legenmehr Wert auf die MIV-Erreichbarkeit ihres Geschäftes und treten füreine Aufhebung der Straßensperrung am Sonnabend ein. Als Kompro-miss zeichnet sich die teilweise Einführung einer Fußgängerzone imseenahen Bereich in Teilen der Graf Wilhelm-Straße (ab Bohlweg) so-wie im Alten und Neuen Winkel ab.

Leistungsdaten und BranchenmixDas Ortsteilzentrum Steinhude verfügt derzeit über immerhin 39 aktiveVerkaufsstellen des Einzelhandels mit einer Gesamt-VKF von5.100 qm und einem Umsatzpotenzial von ca. 23 Mio. Euro p. a. Dieø Dimensionierung von 131 qm ist für ein kleineres Ortszentrum un-auffällig, täuscht jedoch darüber hinweg, dass mit Ausnahme der bei-den Lebensmittelmärkte und des Drogeriemarktes in der Ortsdurch-fahrt nur Kleinflächen im historisch gewachsenen Ortskern zur Verfü-gung stehen. Die durchaus noch vorhandene Vielfalt der Fachge-schäfte auch im Nonfood-Bereich ist für die Ortsgröße bereits nichtmehr selbstverständlich und nur durch touristische Zuflüsse, wie auchein gewisses, in die benachbarte SG Sachsenhagen hineinreichendeseigenständiges Einzugsgebiet zu erklären. Auch der Wochenmarkt,der im Zuge der anstehenden Verlagerung auf den zentral gelegenenFriedenseichenplatz aktuell verstärkt auf Bio-Lebensmittel fokussiertund damit auch wieder enger an der lokalen Nachfrage ausgerichtetwerden soll, trägt hierzu bei.



Zusätzlich zum Periodischen Bedarf (Lebensmittel-Fachhandel, Le-bensmittel-Handwerk, Weinhandel, Kiosk und zwei Apotheken) sindim Nonfood-Segment gleich mehrere Modegeschäfte sowie Fachge-schäfte für Kurzwaren, Schuhe, Wohnaccessoires/Geschenkartikel,Bootsausrüstung, Optik, Hörgeräteakustik, Fahrräder und Kunstge-genstände vertreten. Einige Geschäfte werden saisonal betrieben; eindeutlicher Hinweis auf den Einfluss des Nachfragefaktors "Tourismus";ebenso wie die im Zeitraum April bis September zulässige Sonntags-öffnung. Hierdurch sind erfahrungsgemäß auch etwas erhöhte Markt-anteile der Lebensmittelmärkte in der Umgebung zu erwarten.Der Umsatzschwerpunkt liegt mit etwa 73 % im periodischen Bedarfs-bereich, jedoch sind auch Mode/Schuhe (knapp 12 %) und Persönli-cher Bedarf/Hartwaren (ca. 9 %) durchaus beachtenswert vertreten.Typischerweise flächenextensive Sortimente aus den Hauptwaren-gruppen DIY/Garten/Freizeit und Einrichtungsbedarf sind im Ortszen-trum zwar nur sehr untergeordnet und als Teilsortimente vertreten, au-ßerhalb davon mit den Fa. Chopty (Heimwerkermarkt) sowie zen-trumsnah Ehlers & Ernst (Gärtnerei/Gartenmarkt) durchaus. Letztereschloss insolvenzbedingt zum 30.6.2017, ist allerdings in den Leis-tungsdaten für Wunstorf und Steinhude noch enthalten. Zwischenzeit-lich wurde der Betrieb von dem regionalen Filialisten Wilhelm Blumeübernommen, der jedoch einige Teilangebote wie z. B. Floristik demVernehmen nach nicht weiterführen wird. Daraus ergibt sich für dasOrtszentrum eine entsprechende Ansiedlungsempfehlung, denn Flo-ristik ist in Kernortslage derzeit nicht verfügbar (nächstgelegenes An-gebot besteht in der Bergstraße im Ostteil von Steinhude), zählt je-doch zum Standardrepertoire eines Ortszentrums. Für Elektro/Technik sind zwar rd. 3 % Marktanteil ausgewiesen, dieseentfallen jedoch auf Teilsortimente. Die Gesamtauslastung in Höhe von ca. 4.500 Euro/qm ist ordentlichund wird durch Lebensmittelmärkte/Drogeriemarkt/Apotheken mitge-prägt. Sie berücksichtigt auch einige saisonal geführte Betriebe.

Status, Versorgungsfunktion und ReichweiteZentraler Versorgungsbereich, Ortsteilzentrum mit teilräumlicher Ver-sorgungsfunktion Schwerpunkt Nahversorgung, ergänzt um ein rechtbreites Nonfood-Basisangebot. Zu versorgender Raum: Steinhude, Großenheidorn, Fremden- undAusflugsverkehr im Raum Steinhude. Darüber hinaus greift das Ein-zugsgebiet traditionell auch in das benachbarte Hagenburg aus.



72,8 %

11,7 %

3,1 % 3,1 %0,3 %

9,0 %

Periodischer Bedarf: 17,0 Mio. €

Modischer Bedarf: 2,7 Mio. €

Elektro/Technik: 0,3 Mio. €

Bau/Garten/Freizeit: 0,7 Mio. €

Einrichtungsbedarf: 0,1 Mio. €

Sonst. Hartw./Pers. Bedarf: 2,1 Mio. €

Umsatzstruktur Ortsteilzentrum SteinhudeGesamtumsatz: Ca. 23,0 Mio. Euro p. a.

Standortprofil ZVB Ortsteilzentrum SteinhudeKennzahlen zum Handel im Ortsteilzentrum:–––––––

Aktive Gesamt-VKF: ca. 5.100 qmAktive Ladeneinheiten: 39Gesamtumsatz: ca. 23,0 Mio. Euro p. a. ø-Ladenfläche: ca. 131 qm/EinheitAuslastung: ca. 4.500 Euro/qmLeerstände: 6 Einheiten/350 qm VKFLeerstandsquote: 6 % (Flächenanteil)

Flächengrößte Betriebe im Ortsteilzentrum(ab ca. 300 qm, VKF geschätzt, gerundet angegeben)

NameCombi

BrancheLM-Vollsortimenter

VKF (ca. qm)1.250

LageLeinenweberstraße

LidlRossmann

LM-DiscounterDrogeriemarkt

1.200450

Großenheid. Str.Großenheid. Str.

4.6.2 Ortsteilzentrum Luthe

LageDas Ortsteilzentrum Luthe erstreckt sich auf etwa 200 Metern Längebeiderseits der Ortsdurchfahrt Hauptstraße und ist mit günstigemWohnbezug inmitten der Ortslage Luthe gelegen.Vgl. zur Zentrumsabgrenzung Kap. 4.3.2.2 nebst Karte!

Baulich-funktionales-Konzept und verkehrliche ErschließungAufgelockerter, abschnittsweise gruppenweise verdichtete bebau-ungsunterschiedlichen, weitgehend kleinteiligen Charakters und mitunterschiedlicher Qualität. Einfamilienhäuser, kleinere Wohn-/Ge-schäftshäuser, umgenutzte oder überformte landwirtschaftliche undgewerbliche Baukörper prägen den Ortskern, welcher dadurch zuneh-mend vorstädtischen Charakter erhielt. Eingestreut befinden sich dreivormalige Lebensmittelmärkte (ehem. Discounter Aldi und Plus, Mar-kant Supermarkt, alle 1999 noch vorhanden) mit Größenordnungenvon ca. 300 – 500 qm, die in dieser Dimensionierung und in den über-kommenen Baukörpern heute als solche nicht mehr marktfähig sind.Die verkehrliche Erschließung des Ortszentrums ist durch seine eben-so siedlungsintegrierte, wie verkehrsgünstig im Schnittpunkt lokalerHauptverkehrsträger befindliche Lage für den MIV gesichert. Stellplät-ze stehen v. a. auf den Grundstücken der bisherigen Lebensmittel-märkte ausreichend zur Verfügung. Auch Blumenau (Nienburger Stra-ße) und der zu Garbsen zählende Ortsteil Schloss Ricklingen(Schloss Ricklinger Straße/Am Leineufer) sind angemessen angebun-den, ferner der östliche Siedlungsbereich der Kernstadt (Hauptstraße/B441/Luther Weg. ÖV-Anbindung ist über eine zentral gelegene Bus-haltestelle gewährleistet.



Leistungsdaten und Branchenmix Zum Untersuchungszeitpunkt wurden die vormaligen Lebensmittelmärkte des Ortskerns als Weinhandlung, Zoo-Fachmarkt und Getränkemarkt mit angeschlossenem Backshop betrieben. Plus wurde vor 2010 ersatzlos aufgegeben. Der Aldi-Discountmarkt wurde 2009 aus dem Ortskern an den westlichen Ortsrand verlagert und dort auf knapp 800 qm VKF be-schränkt – neu errichtet. Diese Dimensionierung entsprach bereits 2009 nicht mehr den Standardanforderungen der Fa. Aldi, war jedoch raumord-nerisch die Voraussetzung für den Standorterhalt in Luthe. Der 1999 noch als Edeka-Markt betriebene spätere Markant Supermarkt (ca. 500 qm VKF) im Ortskern wurde 2014 geschlossen und seither von der Fa. Nah-kauf Maul mit Hauptsitz in der Adolf-Osterheld-Straße als Getränkemarkt betrieben. Dieser war zum Untersuchungszeitpunkt noch am Netz, wurde jedoch vor Drucklegung des Gutachtens wieder aufgegeben. Das Orts-teilzentrum Luthe ist somit aktuell ohne Lebensmittelmarkt. Die im Früh-jahr 2017 noch betriebene Gesamt-VKF von 1.650 qm im Ortsteilzentrum reduziert sich damit zum Jahresende 2017 auf etwa 1.100 qm. Betriebe der Nahversorgung im weiteren Sinne (Lebensmittelhand-werk, Apotheke, Fachhandel, Zoomarkt) sind vorhanden, jedoch fehlt als wesentlicher und für einen ZVB unverzichtbarer Kernbetrieb ein wettbewerbsfähig aufgestellter Lebensmittelmarkt. Eine entsprechen-de erneute Nachbelegung der ehemaligen Markant-Fläche ist aus Gutachtersicht unwahrscheinlich. In dieser Form ist das OTZ Luthe als Zentraler Versorgungsbereich auf Sicht nicht ausreichend qualifiziert. Der Status kann nur erhalten werden, wenn zentrumsnahe Flächenre-serven gefunden und für einen marktgerecht konzipierten Lebensmit-telmarkt aktiviert werden können. Bei Fertigstellung des Einzelhan-delskonzeptes zeichnet sich entsprechendes Interesse für ein zen-trumsnah gelegenes Grundstück ab. Je nach Umfang der Flächenab-gabe könnten hier überschlägig ca. 8.000 – 14.000 qm Grundstücks-fläche aktiviert werden. Dies würde grundsätzlich auch die Ansiedlung eines Vollsortimenters aktueller Dimensionierung (ca. 1.500 – 1.800

qm VKF) zulassen. Details sind hierzu nicht bekannt. Zu lösen wärendie verkehrliche Grundstücks-(Stellplatz-)erschließung, Schallschutzzur umgebenden Wohnbebauung sowie letztlich auch ein raumordne-risches Problem: Luthe ist nicht Bestandteil des Zentralen Siedlungs-gebietes der Stadt Wunstorf. Das Konzentrationsgebot (LROP Kap.2.3 Ziff. 04) ist dort derzeit nicht erfüllbar und großflächige Einzelhan-delsvorhaben sind in Luthe daher grundsätzlich unzulässig, und zwarunabhängig davon, ob sie Bestandteil eines ZVB wären oder nicht.Das Gesamt-Umsatzpotenzial zum Untersuchungszeitpunkt dürfte beietwas mehr als 6 Mio. Euro p. a. zu veranschlagen sein; nach Aufga-be des Getränkemarktes deutlich weniger. Der weitaus größte Anteil(86 %) entfällt auf Sortimente des Periodischen Bedarfs, was jedochnicht darüber hinwegtäuschen darf, dass dem Zentrum der eigentlichobligatorische Lebensmittelmarkt fehlt. Die recht niedrige Auslastungist den Verwertungsnutzungen der ehemaligen Lebensmittelmärktegeschuldet. Leerstände spielen bisher keine Rolle.

Status, Versorgungsfunktion und ReichweiteGewachsenes Ortsteilzentrum mit teilräumlicher VersorgungsfunktionSchwerpunkt Nahversorgung, darüber hinaus Ansätze für ergänzendeNonfood- und Dienstleistungsangebote. Der ZVB-Status ist auf Dauernur nach Wiederansiedlung eines Lebensmittelmarktes haltbar. Zuversorgender Raum: Ortsteile Luthe, Blumenau, Quartiere der Kern-stadt um die Blumenauer Straße. Ferner sind Zuflüsse aus Garbsen/OT Schloss Ricklingen zu erwarten. Da die Lebensmittelmärkte inLuthe außerhalb des gewachsenen Ortszentrums situiert sind, gehtdie Masse der Versorgungsfunktionen mittlerweile von ihnen aus. DasZentrumsangebot hat faktisch ergänzenden Charakter. Umgekehrtstrahlen die vorhandenen Geschäfte und Fachmärkte mehrheitlichdeutlich über Luthe hinaus aus und wären als Lokalversorger dort garnicht ausreichend tragfähig.



Flächengrößte Betriebe im Ortsteilzentrum(ab ca. 300 qm, VKF geschätzt, gerundet angegeben)

NameNahkauf

BrancheGetränkemarkt

VKF (ca. qm)500

LageHauptstraße

MiezebelloJaques Weindepot

Zoo-FachmarktWeinhandlung

400300

Kleine HeideHauptstraße

86,4 %

0,0 %0,0 %2,3 %

0,0 % 11,3 %







Umsatzstruktur Ortsteilzentrum LutheGesamtumsatz: Ca. 6,1 Mio. Euro p. a.

Standortprofil ZVB Ortsteilzentrum LutheKennzahlen zum Handel im Ortsteilzentrum:–––––––

Aktive Gesamt-VKF: ca. 1.650 qmAktive Ladeneinheiten: 12Gesamtumsatz: ca. 6,1 Mio. Euro p. a. ø-Ladenfläche: ca. 138 qm/EinheitAuslastung: ca. 3.700 Euro/qmLeerstände: 1 Einheit/30 qm VKFLeerstandsquote: 2 % (Flächenanteil)



OTZ Steinhude: Moderner Standortverbund Lidl/Ross-mann; erweitert das gewachsene Zentrum seit 2014

Ortsteilzentrum Luthe. Ehemaliger Aldi-Discountmarkt ,jetzt als Zoofachmarkt genutzt.

OTZ Steinhude: Kleinteilige Bebauung rund um denzentralen Platz An der Friedenseiche; als künftiger Wo-chenmarktstandort vorgesehen.

Ortslage Luthe: Nahkauf Supermarkt Adolf Oesterheld-Straße, eröffnet 1997 und seinerzeit in den Wettbewerbzum Supermarkt im Ortskern tretend.

OTZ Steinhude: Blick vom Friedenseichenplatz in dieGraf Wilhelm-Straße. Für den MIV an Wochenendengesperrt; ab Bohlweg Umwandlung in FGZ geplant.

Ortslage Luthe: Aldi-Discountmarkt Nienburger Straße.Eröffnet 2009; aus raumordnerischen Gründen damalsbereits unterdimensioniert; Erweiterungsabsicht.



4.6.3 Sonderstandort Hagenburger Straße

LageDer gewerblich geprägte Fachmarkt-Lagebereich Hagenburger Straßeerstreckt sich primär auf der Nordseite der Hagenburger Straße zwi-schen den beiden Querungen der Westaue In den Ellern und AmStadtgraben. Er schließt mit geringem Siedlungsbezug nördlich an dieAltstadt an und liegt asymmetrisch am Nordrand der Kernstadt.Im Wesentlichen füllt das Gewerbegebiet den Raum zwischen der Ha-genburger Straße und der nördlich davon verlaufenden Industriebahn-trasse zum Kalibergwerk Bokeloh aus.

Baulich-funktionales-Konzept und verkehrliche ErschließungDie Gesamtlänge der Hagenburger Straße in Ost-West-Richtung be-trägt etwa 1.700 Meter und bildet keinen zusammenhängenden Ein-zelhandelslagebereich aus. Marktanalytisch wird nur der etwas ver-dichteter besetzte Ostteil im stärker befahrenen Abschnitt In den El-lern bis zur Einmündung in die Straße Am Stadtgraben mit etwa 800Metern Länge als Handelsstandort zusammengefasst. In diesem Ab-schnitt ist überwiegend (ausgenommen die Eckgrundstücke) nur dieNordseite der Hagenburger Straße direkt von dieser erschlossen. DieMasse der Grundstücke auf der Südseite wird "rückwärtig" von derParallelstraße Am Nonnendamm erschlossen. Die Bebauung ist gewerbegebietstypisch inhomogen und städtebau-lich anspruchslos. Fallweise sind auch Einfamilienhäuser einzeln oderin Gruppen eingestreut. Dominant ist das 2007 eröffnete MarktkaufSB-Warenhaus als typischer großflächiger Zweckbau mit weitläufigvorgelagerten Kundenstellplätzen, welches von älteren Fachmärktenflankiert wird. Es fasst zwei ältere, vordem getrennt betriebene Fach-märkte (Verbrauchermarkt und Nonfood-Fachmarkt) in einem Neubau

zu einer vertrieblichen Einheit zusammen. Eine vormalige Sonderver-kaufshalle auf einem Nachbargrundstück steht leer.Der östliche Mündungsbereich Hagenburger Straße/Am Stadtgrabenwird derzeit durch einen leer stehenden Kfz-Handel eingenommenund wird in Kürze durch die aus der Innenstadt verlagerte Verwaltungder Volksbank mit einem mehrgeschossigen Verwaltungsgebäude, imrückwärtigen Teil durch Wohnbebauung ergänzt, aufgewertet. Damitist hier baulich ein gewisser Anschluss an die Innenstadt und ebensoein Lückenschluss zwischen Innenstadt und dem Mischquartier nörd-lich der Westaue zu erwarten. Der gewerblich geprägte Teil der Ha-genburger Straße wird damit etwas nach Westen zurückgenommen.Auf der Nordseite agieren nahe der Einmündung in den Stadtgrabenmit Lidl (ca. 1.100 qm VKF) und ABC-Schuhcenter (ca. 450 qm VKF)zwei kleinere im Standortverbund zueinander gelegene Fachmärkte.

Nach Westen fortsetzend bis zum westlichen Stadtrand verfestigt sichgewerblicher Charakter. Die Hagenburger Straße ist westlich des Ab-zweigs In den Ellern nur noch auf der Nordseite bebaut und deutlichschwächer befahren als im Ostabschnitt. Handelsnutzungen sind nurvereinzelt am Westrand vorhanden und werden marktanalytisch nichtmehr dem Handelscluster Hagenburger Straße zugerechnet.Der Fachmarktbesatz in der Hagenburger Straße zerfällt jedoch auchim Ostteil in Gruppen und Einzelstandorte. Abgesehen von Lidl unddem modernen Marktkauf SB-Warenhaus nebst Konzessionärsbe-reich sind die Fachmärkte mehrheitlich älteren Datums und für die je-weiligen Branchen tendenziell kleiner als mittlerweile marktüblich.Dies trifft v. a. auf den überalterten Obi Bau- und Heimwerkermarkt zu.Abschmelzungstendenzen bestehen durchaus. Insbesondere die1999 noch vorhandenen, teilweise durchaus ambitionierten Möbel-und Einrichtungsmärkte haben den Bereich Hagenburger Straße ver-lassen (zuletzt im Jahresverlauf 2017 der im äußersten Westteil gele-gene Küchenfachmarkt Küche & Co.).



Die Hagenburger Straße ist als gegenwärtige Nordumfahrung der Alt-stadt Bestandteil der B 441 sowie im Ostteil auch der B 442 und dortentsprechend stark frequentiert. Im Ostteil kommt es vor den KnotenAm Stadtgraben und In den Ellern während der HVZ häufig zu Rück-staubildungen. Allerdings ist die verkehrliche Lagegunst aus Handels-perspektive nur mäßig, weil die Hagenburger Straße autobahnfern aufder zu Hannover und zur BAB 2 abgewandten Seite des WunstorferStadtgebietes gelegen ist und die von dort ausgehenden Achsen derB 441 und B 442 vergleichsweise dünn besiedelte ländliche Räumeerschließen. Sowohl aus dem überwiegenden Teil des Wunstorfer Stadtgebietesals auch aus großen Teilen des Umlands sind Anfahrwiderstände zuüberwinden. Die geplante Ostumgehung verbessert die Erreichbarkeitauch aus dem südlichen und östlichen Umland, nimmt allerdings auchDurchgangsverkehr aus der Hagenburger Straße und reduziert somitImpulskäufe.

Der Lagebereich Hagenburger Straße inkl. des Marktkauf SB-Waren-hauses kann weitgehend als nicht ausreichend integriert gelten. Deram Ostkopf gelegene Lidl Discountmarkt knüpft jedoch räumlich be-reits an die Innenstadt sowie die Wohngebiete um die Straßen Nord-rehr und Senator-Kraft-Straße an und ist als Nahversorgungsstandortdem siedlungsstrukturell integrierten Nahversorgungsnetz zugeordnet.

Eine ausreichende ÖV-Anbindung ist durch mehrere verkehrendeBuslinien nebst einkaufstättennaher Haltestellen (v. a. vor dem Markt-kauf SBWH) gegeben, wenngleich im Alltag vermutlich durch eine all-gemein stündliche Taktung sowie auch einkaufsmengenbedingt weit-gehend bedeutungslos.

Leistungsdaten und Branchenmix Der Handelsstandort Hagenburger Straße wird von dem modernen,2007 errichteten Marktkauf SB-Warenhaus mit rd. 6.000 qm VKF ge-prägt. Es wurde 2007 eröffnet und löste ein auf zwei getrennte Fach-markteinheiten verteiltes Vorgängerobjekt ab (der vormalige Nonfood-Fachmarkt steht leer). Marktkauf wird durch eine vergleichsweise zu-rückhaltend ausgestattete Konzessionärszone mit mehreren Shops(Blumen, Backshop, Lebensmittel Feinkost) ergänzt.Unter den übrigen Fachmärkten sticht der rd. 4.000 qm gewichteteVKF1 messende Obi Bau und Heimwerkermarkt hervor. Er ist bereitsälteren Datums und entspricht hinsichtlich Marktauftritt und Dimensio-nierung nicht heutigen Standards. Mit einem 2nd-Hand-Kleiderfach-markt der Diakonie, einem Zoo-Fachmarkt und einem kleineren Pflan-zenmarkt zeigt sich auch der übrige Handelsbesatz in der Nachbar-schaft des Marktkauf SB-Warenhauses wenig schlagkräftig. Davon räumlich abgesetzt agieren im Ostteil Lidl (ca. 1.100 qm) undABC Schuh-Center (ca. 450 qm) in Nachbarschaft zueinander.Insgesamt umfasst der Lagebereich derzeit rund 13.000 qm aktiveVKF in 16 Geschäftseinheiten, hinzu kommt ein Leerstand mit ca.1.500 qm VKF.Die Umsatzerwartung liegt bei knapp 48 Mio. Euro.Rund 2/3 davon werden, gestützt auf Marktkauf und Lidl, im Periodi-schen Bedarf umgesetzt. Ein relativ schwacher weiterer Schwerpunktentfällt auf Heimwerker- und Gartensortimente (knapp 18 % Umsatz-anteil). Die übrigen Nonfood-Sortimente sind abgesehen vom ABCSchuh-Center vornehmlich Randsortimente des Marktkauf SBWH.

1 Umbaute und beheizte Flächen zu 100 %, Kalthallen zu 50 %, Freiflächen zu 25 % gewichtet.Die "gewichtete" VKF dient in der Baumarktbranche als Bezugsgröße zum Berechnung undmacht Flächenproduktivitäten vergleichbar. Die baurechtliche VKF gewichtet die gesamteVKF zu 100 % und wird daher idR größer als die betriebswirtschaftliche VKF angegeben.



Flächengrößte Betriebe im Bereich Hagenburger Straße(ab ca. 300 qm, VKF geschätzt, gerundet angegeben)

NameMarktkauf

BrancheSB-Warenhaus

VKF (ca. qm)6.000

LageHagenburger Straße

ObiLidlBlumeABC Schuhcenter

Bau-/HeimwerkermarktLebensmittel-Discounter

4.0001.100

GartenfachmarktSchuh-Fachmarkt

500450

Am Hohen HolzHagenburger StraßeHagenburger StraßeHagenburger Straße

Tier Total Zoo-Fachmarkt 320 Hagenburger Straße

64,5 %7,6 %

4,3 %

17,6 %

1,8 %4,2 %







Umsatzstruktur Bereich Hagenburger StraßeGesamtumsatz: Ca. 47,9 Mio. Euro p. a.

Standortprofil Sonderstandort Hagenburger StraßeKennzahlen zum Handel im Bereich Hagenburger Straße:–––––––

Aktive Gesamt-VKF: ca. 13.000 qmAktive Ladeneinheiten: 16Gesamtumsatz: ca. 47,9 Mio. Euro p. a. ø-Ladenfläche: ca. 813 qm/EinheitAuslastung: ca. 3.700 Euro/qmLeerstände: 1 Einheit/1.500 qm VKFLeerstandsquote: 10 % (Flächenanteil)

Status, Versorgungsfunktion und ReichweiteEine weitgehend randständige Lage, die überwiegend gewerblich ge-prägte Nutzungsstruktur des gesamten Lagebereichs sowie ein städ-tebaulich anspruchsloser Auftritt stehen einer Klassifikation des Lage-bereichs als Zentraler Versorgungsbereich entgegen. Der im Ostengelegene Lidl-Standort zählt auf Grund einer ausreichenden Sied-lungsanbindung jedoch durchaus zum dezentralen siedlungsintegrier-ten Nahversorgungsnetz der Stadt Wunstorf.

Die Versorgungsfunktion wird vornehmlich durch das MarktkaufSBWH mit einem umfassenden Lebensmittel/Drogerie-Kernsortimentund einem breiten Nonfood-Randsortiment geprägt, welches mit sek-torale Schwerpunkt bislang in das westliche Umland ausstrahlt und in-soweit Bestandteil der überörtlich wirksamen mittelzentralen Versor-gungsfunktion ist. Darin steht es im Wettbewerb zur Innenstadt, er-gänzt diese jedoch ebenso um einen für ein gut ausgestattetes Mittel-zentrum wichtigen Vertriebstyp. Aus Innenstadtperspektive ist Markt-kauf entsprechend der vergleichsweise wichtigste Kopplungsstandortim Stadtgebiet.Die übrigen Fachmärkte im Standortbereich haben eine recht geringeund im Zeitablauf tendenziell rückläufige überörtliche Ausstrahlung.Der unmodernisierte Obi BHM steht mittlerweile im Schatten des mo-derneren und etwa doppelt so großen Toom BHM im GewerbeparkSüd.Obi hat lageseitig jedoch die bessere Hinwendung zum ländlich ge-prägten westlichen Umland.Die Einrichtungs- und Technikbranche ist im gesamten LagebereichHagenburger Straße nicht mehr vertreten (vormals Team7 Möbel, Eu-ronics Elektro-Fachmarkt; Küche & Co. schließt im Laufe des Jahres2017).



4.6.4 Sonder- und Nahversorgungsstandort Gewerbepark Süd

LageDer Gewerbepark Süd liegt im östlichen Kernstadtgebiet im Anschluss an die Wohnquartiere der Barne im Zwickel zwischen Minzeler Straße und Bahntrasse bzw. Bahnhof Wunstorf. Nach Südosten entwickelt er sich langsam weiter in das angrenzende Umland.Einzelhandel gruppiert sich darin fast ausschließlich um die Industrie-straße und hat diese zu einem Fachmarkt- und Nahversorgungsstand-ort geprägt. Die Industriestraße liegt im kernstadtnahen, älteren Teil des Gewerbegebietes und verbindet das Wohnquartier Barne mit dem Bahnhof und ZOB Wunstorf.

Baulich-funktionales-Konzept und verkehrliche ErschließungDer Einzelhandelsbesatz wird durch Lebensmittelmärkte und Fach-märkte in typischen zweckgerichtet konzipierten eingeschossigen Fachmarktbaukörpern nebst vorgelagerter Stellplätze geprägt. Auf der Ostseite sind sie überwiegend bereits älteren Datums und in Einzelfäl-len sind Ladeneinheiten auch in gewerblichen Baukörpern – dort z. T. mehrgeschossig mit Büronutzungen im Obergeschoss – unterge-bracht. Die Standorte bilden ein Cluster, z. T. als Verbund um gemein-sam genutzte Stellplätze gruppiert und profitieren untereinander durch synergetische Beziehungen. Einige ältere Fachmarkt-Flächen (v. a. Aldi, Netto, Rossmann) sind zwischenzeitlich für die darauf agieren-den Betriebstypen erheblich unterdimensioniert. Aldi wurde infolge-dessen nach Abschluss der Marktanalyse im Herbst 2017 geschlos-sen, ist in den Flächen- und Leistungsdaten für 2017 jedoch noch ent-halten.Der städtebauliche Anspruch ist insgesamt niedrig; dies betrifft auch die Qualität der Vernetzung der Einzelstandorte für Fuß und Radkun-den untereinander sowie die Anbindung an Barne und Bahnhof.

Die Leistungsfähigkeit des Straßennetzes im Gewerbepark Süd ist be-grenzt. Weil jedoch die Industriestraße primär von Zielkunden derFachmärkte (sowie P+R-Nutzern) befahren wird, spielt dies kleinräu-mig keine wahrnehmbare nachteilige Rolle; zumal ein Großteil derKunden aus den anliegenden Wohnquartieren der Barne stammendürfte. Die größeren Nonfood-Fachmärkte (v. a. Toom Bau-/Heimwer-kermarkt, Expert Bening) bedürfen einer überörtlichen Ausstrahlung,welche hier primär über die B 392 zur BAB-Anschlussstelle Kolenfelderfolgt. Somit ist auch dieser Fachmarktstandort sektoral mit dem Um-land verknüpft. Die ÖV-Anbindung hingegen ist durch die fußläufige Nähe zu Bahn-hof, ZOB und P+R-Anlagen recht gut und wird durch Buslinien mit zu-sätzlichen Haltestellen im Lagebereich verstärkt. Diesbezüglich ver-fügt der Lagebereich Industriestraße über die relativ beste ÖV-Anbin-dung aller Einkaufsstandorte in Wunstorf. Gleichwohl dürfte der ÖVauch hier für Einkaufszwecke keine nennenswerte Rolle spielen.

Leistungsdaten und Branchenmix Die Industriestraße ist als Nahversorgungsstandort für die Barne be-reits seit Jahrzehnten etabliert und wies entlang der Industriestraßeschon zum Zeitpunkt der ersten Konzepterstellung 1999 drei Lebens-mittel-Discounter (Aldi, Lidl, Netto) und einige kleinere Fachmärkte(z. B. Baustoffhandlung, Takko Textildiscount, ABC-Schuhe) auf. Sietrat als Einzelhandelsstandort mit der Eröffnung des damaligen Markt-kauf-Baumarktes (heute von Toom betrieben) im Jahre 1996 auchüberörtlich in Erscheinung. Im Jahre 2003 wurde dort an Stelle eineszunächst geplanten SB-Warenhauses ein weiterer, auf etwas kleine-ren Einheiten basierender Fachmarktkomplex (Rewe Vollsortimenter,Expert Bening Elektro-Fachmarkt, Rossmann Drogeriemarkt, Fress-napf Zoo-Fachmarkt und Dänisches Bettenlager) realisiert.



Bei dem Rewe-Vollsortimenter handelte es sich um eine Standortver-lagerung aus der Kolenfelder Straße. Das Altobjekt wird heute durcheinen Thomas Philipps-Sonderpostenmarkt nachgenutzt.Der Branchenmix um die Industriestraße wird insoweit durch Nahver-sorgung, Bau- und Heimwerkerbedarf sowie Elektroartikel/ConsumerElectronics geprägt. Typischerweise innenstadtrelevante Nonfood-Sortimente sind dort nur untergeordnet und weitgehend durch Rand-und Aktionssortimente vertreten. Ein Takko-Modediscountmarkt be-stand dort zwischenzeitlich, wurde jedoch vom Betreiber zu Gunsteneines Standortes in der Innenstadt aufgegeben. Seine gegenwärtigleer stehende Ladenfläche war zu Untersuchungsbeginn Gegenstandeiner Auseinandersetzung um eine mögliche Verlagerung des unterdi-mensionierten Rossmann-Drogeriemarktes dorthin, welche sich je-doch durch das bestehende Baurecht als nicht gedeckt erwies.Der Bereich Industriestraße beherbergt heute nahezu die gesamteNahversorgung für den einwohnerstarken Stadtteil Barne.Zum Untersuchungszeitpunkt belegten um die Industriestraße 16 akti-ve Ladeneinheiten rd. 19.100 qm VKF, hinzu kamen zwei Leerständemit rd. 900 qm (darin v. a. der frühere Takko Modediscounter). Rest-rukturierungsbedarf besteht auf Grund unzureichender Verkaufsflä-chen und teilweise auch veralteter Objekte erkennbar für Aldi, Nettound Rossmann. Aldi schloss seinen nicht ausreichend zu ertüchtigen-den Markt infolgedessen im Herbst 2017. Das Gesamtumsatzpotenzi-al bewegt sich bei rund 57,5 Mio. Euro p. a. Sortimente des Periodi-schen Bedarfs tragen rund 45 % bei und dominieren in der Industrie-straße weniger stark als in der Hagenburger Straße. Dagegen habenBau-, Heimwerker- und Gartenartikel (knapp 17 % Umsatzanteil) undElektro/Technik (knapp 20 % Umsatzanteil) ein erhöhtes Gewicht. Alsnachrangig erweist sich der innenstadtrelevante Modische Bedarf miteinem Umsatzanteil von unter 3 %. Nach Verlagerung des Takko-Marktes wird er – abgesehen von Aktionsware der Discounter – ledig-lich durch ein weiteres ABC-Schuhcenter angeboten.

Flächengrößte Betriebe im Gewerbepark Süd(ab ca. 700 qm, VKF geschätzt, gerundet angegeben)

NameToom

BrancheBau-/Heimwerkermarkt

VKF (ca. qm)8.000

LageIndustriestraße

ReweIcks PlusExpert BeningLidl

LM-VollsortimenterSozialkaufhaus

2.1002.000

Elektro-FachmarktLebensmittel-Discounter

1.8001.100

IndustriestraßeAdolph-Brosang-Str.IndustriestraßeIndustriestraße

NettoAldiDänisches Bettenlager

Lebensmittel-DiscounterLebensmittel-Discounter

800700

Einrichtungs-Fachmarkt 700

IndustriestraßeIndustriestraßeIndustriestraße

45,1 %

2,7 %19,7 %

18,6 %

6,9 %7,0 %







Umsatzstruktur Gewerbepark SüdGesamtumsatz: Ca. 57,5 Mio. Euro p. a.

Standortprofil Sonderstandort Gewerbepark Süd (Industriestraße)Kennzahlen zum Handel im Gewerbepark Süd (inkl. Aldi):–––––––

Aktive Gesamt-VKF: ca. 19.100 qmAktive Ladeneinheiten: 16Gesamtumsatz: ca. 57,5 Mio. Euro p. a. ø-Ladenfläche: ca. 1.194 qm/EinheitAuslastung: ca. 3.000 Euro/qmLeerstände: 2 Einheiten/900 qm VKFLeerstandsquote: 4,5 % (Flächenanteil)



Die Gesamtauslastung von rd. 3.000 Euro/qm wird durch den großenBau- und Heimwerkermarkt und das Sozialkaufhaus Icks Plus (Möbel,Wohnaccessoires, Neu- und 2nd Hand Ware) gedrückt. Insgesamtkann der Masse der Anbieter eine gut wirtschaftliche Auslastung un-terstellt werden. Aldi verlässt den Standort nicht auf Grund mangeln-der Tragfähigkeit, sondern weil die seit vielen Jahren zusehends ver-altende Ladeneinheit endgültig nicht mehr marktfähig ist und gegen-wärtig keine Aussicht auf Ertüchtigung besteht.

Status, Versorgungsfunktion und ReichweiteIn Folge der Ausbaumaßnahmen seit den 1990er Jahren entwickeltesich der Gewerbepark Süd bzw. darin im Wesentlichen der Lagebe-reich Industriestraße zu einem auch überörtlich wirksamen Einzelhan-delsstandort. Ferner konzentriert er heute die gesamte Nahversor-gung für den einwohnerstarken Stadtteil Barne.Fußläufige Siedlungsanbindung besteht einseitig in die Wohnquartiereder Barne durchaus; ebenso ist der ÖV-Anschluss durch Bushaltestel-len und vor allem durch eine fußläufige Nähe zum Bahnhof Wunstorfund den dort vorgelagerten P+R-Plätzen in der Adolph-Brosang-Stra-ße gewährleistet. Einer tendenziell durchaus möglichen Qualifikationals Zentraler Versorgungsbereich stehen jedoch gegenwärtig erhebli-che städtebauliche Mängel entgegen.

Hinsichtlich der Nonfood-Fachmärkte ist der Lagebereich als Sonder-standort für großflächige Fachmärkte mit nicht zentrenrelevantenKernsortimenten bestätigt (betrifft v. a. Toom sowie das primär Einrich-tungsbedarf anbietende Icks Sozialkaufhaus). Darüber hinaus zählendie in der Industriestraße agierenden Lebensmittelmärkte jedochebenso auch zum siedlungsintegrierten dezentralen Nahversorgungs-netz der Stadt Wunstorf.

Damit ist die Versorgungsfunktion der Industriestraße sowohl überört-lich mittelzentral, als auch teilörtlich angelegt. In der Nahversorgungliegt der Versorgungsschwerpunkt auf Barne und Kernstadt, dabeiüber die B 392 auch Kolenfeld und weitere anschließende ländlicheOrtsteile mit fehlender oder unvollständiger Nahversorgung anbin-dend.



Modernes Marktkauf SB-Warenhaus Hagenburger Stra-ße, eröffnet 2007 und zwei separat betriebene Altobjek-te (Food/Nonfood) ersetzend.

Gewerbepark Süd/Industriestr.: Fachmarktgruppe u. a.Rewe/Rossmann/Expert/Dänisches Bettenlager, eröff-net 2003. Nahversorgungsschwerpunkt für die Barne.

Obi Baumarkt Hagenburger Straße, eröffnet 1985. Mitt-lerweile veraltetes Objekt, tendenziell Restrukturie-rungsbedarf.

Gewerbepark Süd/Industriestraße: Toom Bau- undHeimwerkermarkt mit weitläufiger Betriebsfläche, eröff-net 1996. Marktführender Baumarkt in Wunstorf.

Lidl Discountmarkt, Ostkopf Hagenburger Straße. Eröff-net bereits 1994, jedoch zwischenzeitlich erweitert und2017 auf bestehender Fläche modernisiert.

Gewerbepark Süd/Industriestraße: Älterer Aldi Dis-countmarkt mit hohem Restrukturierungsbedarf; wurdeim Herbst 2017 geschlossen.



4.7 Marktverteilung in Wunstorf

Die aktuelle Marktverteilung in Wunstorf nach

– Teilräumen (Stadt- und Ortsteilen) und– Standorten

sowie nach– Hauptwarengruppen

zeigen die nachstehende Übersichten sowie in aggregierter Form dieGrafik auf der Folgeseite (Umsatzanteile je Lagebereich).

Die räumlich eng begrenzte Innenstadt bewirkt einen relativ niedrigenMarktanteil (MA) von 21 % (Umsatz: knapp 57 Mio. Euro p. a.). DerSonder- und Nahversorgungsstandort Gewerbepark Süd/Industrie-straße liegt mit einem MA von 21,8 % (Umsatz: 57,5 Mio. Euro p. a.)sogar leicht voraus. Umsatzseitig an dritter Stelle steht der Sonderstandort HagenburgerStraße mit einem MA von ca. 18 % (Umsatz: knapp 48 Mio. Europ. a.).Daneben sticht das Ortsteilzentrum Steinhude mit einem Marktanteilvon rd. 9 % (Umsatz: 23 Mio. Euro p. a.) hervor.Als Einzelhandelsstandort ist das Ortsteilzentrum Steinhude im ge-samtstädtischen Kontext durchaus von erheblicher Bedeutung.Gegenwärtig wird etwa ein Drittel (rd. 32 %) des Gesamtumsatzes inWunstorf in Zentralen Versorgungsbereichen getätigt. In den weitest-gehend zentrenrelevanten Hauptwarengruppen1 Modischer Bedarfund Persönlicher Bedarf/Hartwaren tragen Zentrale Versorgungsberei-che 73 % bzw. 65 % zum Umsatz bei, davon entfallen auf die In-nenstadt 65 bzw. 53 %-Punkte.

1 Vgl. zur Zentrenrelevanz einzelner Sortimente in Wunstorf Kap. 5.3

Vor allem beim Modischen Bedarf ist die Konzentration des Angebo-tes auf zentrale Versorgungsbereiche vergleichsweise ausgeprägt.Nennenswerte Ausnahmen bestehen eigentlich nur durch die Rand-sortimente bei Marktkauf sowie drei kleinere Fachmärkte (2 x ABC-Schuhe, Kik) an den Standorten Gewerbepark Süd/Industriestraße,Hagenburger Straße sowie im Verbund mit einem Getränkemarkt amSolitärstandort Im Stadtfelde nördlich des Bahnhofes.Der vergleichsweise niedrige Gesamtmarktanteil der Wunstorfer In-nenstadt ist insoweit nicht auf eine disfunktionale Marktverteilung imzentrenrelevanten Nonfood-Angebot, als vielmehr durch das schwachausgebaute Lebensmittelangebot, namentlich das Fehlen eines grö-ßeren Lebensmittelmarktes, zurückzuführen. Im Periodischen Bedarfkann die Wunstorfer Innenstadt nur einen Marktanteil von etwa 10 %erreichen und wird insoweit sogar vom Ortsteilzentrum Steinhude (MA11 %) übertroffen. Insgesamt entfällt auf alle ZVBs im PeriodischenBedarf ein Marktanteil von nur 25 %. Wunstorf ist also – wie bereitszuvor festgestellt – keine idealtypisch strukturierte Stadt im Sinne desraumordnerischen Integrationsgebotes, welches die Verortung groß-flächiger Lebensmittelmärkte in Zentralen Versorgungsbereichen alsRegelfall annimmt. Die umsatzstärksten Standorte für PeriodischenBedarf sind in Wunstorf die Sonderstandorte Hagenburger Straße(Marktkauf, Lidl; MA 21 %) und Gewerbepark Süd/Industriestraße(Rewe, Lidl, Aldi2, Netto, Rossmann; MA 17 %). Was sich wie einestädtebauliche Schieflage liest, ist es jedoch nicht unbedingt: Zwar lie-gen in Wunstorf relativ viele Lebensmittelmärkte nicht vollständig sied-lungsumschlossen; von Marktkauf abgesehen können sie jedoch alleals noch ausreichend siedlungsintegriert gelten und sind insoweit kei-ne städtebaulichen Fehlentwicklungen.Ein dezentral organisiertes Nahversorgungsnetz ist im Sinne eineswohnortnahen Zugangs zu Nahversorgung grundsätzlich durchausfunktionsadäquat.2 Im Datenkranz der Untersuchung noch enthalten; seit Herbst 2017 jedoch geschlossen.





Verkaufsflächen- und Umsatzverteilung in Wunstorf 2017

LagebereichWunstorf-Kernstadt ZVB Innenstadt-HauptlageWunstorf-Kernstadt ZVB Innenstadt-NebenlageWunstorf-Kernstadt ZVB Innenstadt gesamtWunstorf-Kernstadt-Streulagen Wunstorf-Kernstadt-SO Gewerbepark Süd Wunstorf-Kernstadt-SO "Hagenburger Straße" Wunstorf-Kernstadt gesamtSteinhude-ZVB OTZ ALTSteinhude-ZVB OTZ Steinhude ehem. ErgänzungsbereichSteinhude-ZVB OTZ Steinhude-Streulagen Steinhude gesamtLuthe ZVB OTZLuthe-StreulagenLuthe gesamtKolenfeldBokelohMesmerodeGrossenheidornKlein HeidornBlumenauÜbrige Ortsteile gesamtStadt Wunstorf gesamt

Periodischer BedarfCa. VKF qm Umsatz Mio. €

1.670410

14,11,5

2.0805.950

15,631,3

5.3705.540

25,930,9

18.9401.670

103,710,3

1.3503.020

6,817,0

2203.240

0,417,4

1.2901.790

5,39,7

3.080910

15,05,1

21080

1,90,1

92020

4,00,2

5302.670

2,113,3

27.930 149,4

Modischer BedarfCa. VKF qm Umsatz Mio. €

Elektro/TechnikCa. VKF qm Umsatz Mio. €

7.5501.390

19,13,0

8.940800

22,21,8

550130

3,10,6

680140

3,70,8

4801.240

1,63,6

11.4601.040

29,12,5

1.960430

11,32,1

3.210 17,90,0

301.070

0,22,7

301.100

0,12,8

3030

0,30,3

300,00,3

3300,00,9

330 0,90,0

300,00,4

30 0,40,0

120 0,10,0

210 1,00,0

0,00,0

10 0,10,0

3300,01,0

13.220 33,810

0,00,1

3.280 18,6

DIY/Garten/FreizeitCa. VKF qm Umsatz Mio. €

EinrichtungsbedarfCa. VKF qm Umsatz Mio. €

60150

0,20,4

2101.520

0,65,1

90930

0,21,2

1.020950

1,42,4

Hartwaren/Persönl. BedarfCa. VKF qm Umsatz Mio. €

GesamtCa. VKF qm Umsatz Mio. €

3.010790

11,51,7

3.800680

13,12,0

12.9303.800

48,28,4

16.73010.040

56,643,3

6.0304.320

10,78,4

12.080190

24,90,5

2.800640

4,00,9

5.41080

8,60,1

40230

0,20,7

1.1001.330

1,11,8

800,00,1

300380

0,20,3

2.470820

4,02,0

7.770520

21,21,4

19.11012.990

57,547,9

58.8703.500

205,414,8

150670

0,72,1

40710

0,12,2

1.6005.100

8,223,0

1.6906.790

1,924,8

4090

0,10,4

130 0,50,0

600,00,1

60 0,10,0

370 0,70,0

410 0,60,0

0,00,00,00,0

320190

0,70,5

51030

1,20,2

1.6502.490

6,111,9

4.140940

18,05,2

0,00,0

80 0,20,0

70080

2,60,1

1.63020

5,80,2

7800,01,3

14.320 28,50

0,00,0

5.850 8,9110

0,00,3

9.100 24,8

5303.900

2,115,9

73.700 264,0

MarktanteilGebietscode

18 %3 %

1a1b

21 %16 % 222 %18 %

34

78 %6 % 5a3 %9 %

5b

1 %9 %

6

2 %4 %

7a7b

7 %2 % 81 %0 %

910

2 %0 %

1112

1 %6 %

13

100 %Quelle: bulwiengesa AG/Eigene Berechnungen

Periodischer Bedarf Modischer Bedarf Elektro/Technik DIY/Garten/Freizeit Einrichtungsbedarf Sonstige Hartwaren Total0,0 %

20,0 %

40,0 %

60,0 %

80,0 %

100,0 %

10,5 %

65,5 %

20,0 %

2,3 %

15,1 %

52,9 %

21,5 %

20,9 %

5,2 %

4,2 %

18,0 %

26,6 %

8,0 %

16,4 %

20,7 %

18,1 %

17,4 %

4,6 %

60,9 %37,6 %

44,3 %16,1 %

21,8 %

11,4 %

8,1 %

1,5 %

2,5 %

0,8 %

8,5 %

8,7 %3,5 %

0,0 %0,0 %

0,5 %

0,0 %

2,8 %

2,3 %6,5 %

2,7 %1,9 %

1,2 %0,7 % 2,0 %

4,5 %8,9 %

3,0 % 0,4 %4,5 % 0,0 % 1,2 %

6,0 %

ZVB Innenstadt

Kernstadt Streulagen

SO Hagenburger Straße

SO Gewerbepark Süd

ZVB OTZ Steinhude

Streulagen Steinhude

ZVB OTZ Luthe

Streulagen Luthe

Übrige Ortsteile

Stadt Wunstorf: Umsatzverteilung nach Warengruppen und Teilräumen

Gesamtumsatz: 264 Mio. Euro p. a.



Quelle: bulwiengesa AG/Eigene Berechnungen

Das hierbei verbreitet verfolgte Leitbild der "dezentralen Konzentrati-on" setzt das Vorhandensein oder die Entwicklung eines hierarchischabgestuften Subzentrensystem voraus, das jedoch stadträumlich um-fassend vor allem in kleineren Städten nur in seltenen Fällen wirklichvorhanden oder sinnvoll und ausreichend tragfähig entwickelbar ist. Auch Wunstorf zählt zu den vielen monozentrisch organisierten Städ-ten. Die vorhandenen Subzentren Steinhude und Luthe sind die ge-wachsenen Kerne eingemeindeter Orte und keine Nahversorgungs-zentren innerhalb der Kernstadt. Daher verweisen wir an dieser Stellenochmals auf den Ausnahmetatbestand vom niedersächsischen Integ-rationsgebot, welcher für Wunstorf einschlägig ist. Lebensmittelmärkteder Nahversorgung sind vom Integrationsgebot im Sinne einer obliga-torischen Ansiedlung in einem Zentralen Versorgungsbereich zumin-dest im Wunstorfer Kernstadtbereich ausgenommen. Der LagebereichIndustriestraße besteht als Nahversorgungscluster bereits, ist städte-baulich jedoch bisher nicht ausreichend als Zentraler Versorgungsbe-reich qualifiziert. Er könnte allerdings durchaus dahingehend entwi-ckelt werden.

Die Hauptwarengruppen Elektro/Technik sowie die überwiegend nichtzentrenrelevanten Sortimente DIY/Garten/Freizeit und Einrichtungsbe-darf sind jeweils überwiegend an den Sonderstandorten HagenburgerStraße und Gewerbepark Süd/Industriestraße konzentriert.Bei Elektro/Technik ist die Marktverteilung durch den großflächigenElektro-Fachmarkt an der Industriestraße geprägt. Der GewerbeparkSüd erzielt dadurch (inkl. der Neben- und Aktionssortimente weitererAnbieter) einen Marktanteil von 61 %. Auf die Innenstadt entfallen20 %, wobei dort ambitionierte, allerdings kleinflächige Fachgeschäftedurchaus am Markt sind.

Ein Vergleich der derzeitigen Marktverteilung mit 1999 zeigt, dassauch in Wunstorf die Innenstadt wie in vielen Städten Marktanteilsver-

luste hinnehmen musste. Dies bedeutet in Wunstorf zwar keinenSubstanzverlust, jedoch führten bauliche Stagnation und eine vor al-lem zwischen ca. 2000 und 2010 teilweise rezessive Marktentwick-lung in einigen innenstadtrelevanten Nonfood-Warengruppen dazu,dass die Wunstorfer Innenstadt im Langfristvergleich per Saldo nichtan der positiven Gesamtmarktentwicklung teilhaben konnte. Vor allemdie innerstädtische Leitbranche Modischer Bedarf entwickelte sichbundesweit zweitweise sogar rezessiv. Auch die Wunstorfer In-nenstadt dürfte konjunkturell in den Jahren nach 2000 zumindest vo-rübergehend durchaus schwere Zeiten durchlebt haben. Regional ka-men die Stärkung der Hannoveraner Innenstadt u. a. auch Zusam-menhang mit dem Ausbau der S-Bahn zur EXPO 2000 als Wettbe-werbsfaktor hinzu. In den zurückliegenden Jahren hat sich auch dieInnenstadt mutmaßlich wirtschaftlich positiver entwickelt; gleichwohlverlief die Marktentwicklung in der Nahversorgung über einen langenZeitraum hinweg nochmals deutlich besser, doch davon konnte die In-nenstadt mangels Lebensmittelmarkt nur eingeschränkt profitieren.Infolgedessen gewannen vor allem Lagebereiche, die seit 1999 für dieNahversorgung ausgebaut worden sind, an Gewicht hinzu. Hervorzu-heben sind hier v. a. der Gewerbepark Süd (Neubau Rewe/Ross-mann), der jedoch auch weitere Fachmärkte, v. a. Expert Bening undDänisches Bettenlager erhielt. Er löste den in 1999 noch führendenFachmarktbereich Hagenburger Straße als umsatzstärkster Lagebe-reich nach der Innenstadt ab, der trotz des Marktkauf-Neubaus anSubstanz und auch Marktanteilen einbüßte. Insbesondere verlorWunstorf zwischenzeitlich nahezu das gesamte Angebot für Wohnmö-bel an autobahnnahe Fachmarktstandorte mit höherer Reichweite.Dezentrale Streulagen der Kernstadt gewannen trotz Abschmelzenseinzelner schwächerer Nahversorgungsstandorte insgesamt an Um-satzgewicht – auch dies ist weitestgehend auf den Lebensmittelhan-del zurückzuführen, denn der dezentrale Nonfoodhandel verlor zwi-schenzeitlich in den meisten Warengruppen an Substanz.



Dieser Trend dürfte weiterhin anhalten (nach Abschluss der Untersu-chung wurde z. B. die Schließungsabsicht von Küche & Co. bekannt).

Entwicklung der Marktanteile wesentlicher Lagebereiche in Wunstorf 1999 – 2017


1999 20170 %

20 %

40 %

60 %

80 %

100 %

27,5 %21,5 %

12,9 %16,4 %

24,0 %18,1 %

13,1 %21,8 %

10,8 % 9,4 %

7,1 % 6,8 %

4,6 % 6,0 %

ZVB InnenstadtKernstadt StreulagenSO Hagenburger StraßeSO Gewerbepark Süd

OT SteinhudeOT LutheÜbrige Ortsteile

Die Ortsteile konnten ihre Marktanteile insgesamt behaupten.Steinhude nahm zwar eine positive Umsatzentwicklung, verlor jedochetwa 1 %-Punkt an Marktanteilen. Der Stärkung des Ortszentrumsdurch Discounter und Drogeriemarkt standen eine Substitution ältererLebensmittelmärkte, der Verlust des Schlecker Drogeriemarktes sowieeine Ausdünnung des Fachhandelsangebotes entgegen. Die übrigenOrtsteile konnten trotz Verlust des Lebensmittel-SB-Marktes in Boke-loh und des kleinen Discounters in Blumenau ihre Marktanteile durch-aus ausbauen. Treibende Kräfte waren hier v. a. der Ersatz des klei-nen und schwachen NP-Marktes in Großenheidorn durch Netto unddie Erweiterung von Edeka in Kolenfeld. Luthe konnte seinen Markt-anteil knapp halten, was im Langfristvergleich bedeutet, dass auchdort der Gesamtumsatz durch Modernisierungen etwa proportionalzum Nachfragewachstum gesteigert werden konnte (in der Rechnungist der im Herbst 2017 geschlossene Getränkemarkt noch enthalten).



4.8 Nachfrageentwicklung, Zentralität und Tragfähigkeit4.8.1 Nachfrage im Einzugsgebiet und Nachfragetrend

Das Nachfragevolumen in Wunstorf und im Einzugsgebiet ist als "la-denhandelsrelevantes" Nachfragevolumen berechnet, d. h. Marktan-teile des Distanz- und Online-Handels sind aus dem Nachfragevolu-men bereits herausgerechnet. Es steht insoweit voll dem stationärenLadenhandel zur Verfügung.Es wird berechnet aus der Multiplikation der für Wunstorf und demEinzugsgebiet ermittelten Pro-Kopf-Ausgaben mit der Einwohnerzahldes jeweiligen Teilraums, hier die Marktzonen des Einzugsgebietes.Die bundesdurchschnittlichen Pro-Kopf-Ausgaben werden von derbulwiengesa AG jährlich neu berechnet und mittels lokalem Kaufkraft-index (Emittent: MB-Research) und unter Heranziehung warengrup-penspezifischer Einkommenselastizitäten an das örtliche Niveau an-gepasst. Die Gewichtung des Kaufkraftindex mit einem Elastizitätsko-effizienten trägt dem Umstand Rechnung, dass sich Einkommensun-terschiede nicht gleichermaßen auf die Ausgaben aller Verwendungs-arten übertragen. Insbesondere Ausgaben für den täglichen Bedarfreagieren unterproportional auf Einkommensunterschiede. Die Ein-kommenelastizität für Güter des Periodischen Bedarfs liegt derzeitentsprechend bei ca. 0,33. Im Gegensatz dazu reagieren hochwertigeund langlebige Gebrauchsgüter überproportional (d. h. elastisch) aufEinkommensänderungen. Bei Nonfoods liegt die Einkommenselastizi-tät daher überwiegend in einer Range von 1,00 bis 2,00. Die nachste-hende Tabelle zeigt die Berechnung des Nachfragevolumens im Ein-zugsgebiet beispielhaft für die ladenhandelsrelevanten Gesamtausga-ben. Die Einkommenselastizität bewegt sich hierfür als Synthese allerwarengruppenspezifischer Einzelwerte derzeit bei ca. 0,94.

Insgesamt beläuft sich das Nachfragevolumen in der Stadt Wunstorfgegenwärtig auf rd. 256,8 Mio. Euro p. a., davon entfällt der kleinereTeil (109,1 Mio. Euro p. a.) auf die Kernstadt.

Im Umland-Einzugsgebiet der Zone 2 sind weitere 112,4 Mio. Euroansässig. Der weitaus größte Teil der im Kern-Einzugsgebiet vorhan-denen Nachfrage ist also im Stadtgebiet Wunstorf verortet.

Etwas mehr als die Hälfte des Nachfragevolumens (knapp 55 %) ent-fällt dabei auf Güter des Periodischen Bedarfs, v. a. Lebensmittel,Drogerieartikel, Arzneimittel.Das Nachfragevolumen reicht für ein vollständiges und differenziertesAngebotsspektrum im Periodischen Bedarf sowie für eine auch mitGroßflächen ausgestattete Basisversorgung für Modischen Bedarf,Elektro/Technik und Bau-/Heimwerkerbedarf.

Stadt Wunstorf: Daten zum Einzugsgebiet Sortiment: Gesamter Ladenhandel

Einwohner, Verbrauchsausgaben und Ausgabenvolumina p. a. 2016/17

Zone

Zone 1a

Gebiet

Kernstadt Wunstorf

Einwohner31.12.2015

18.124

Verbr.-Ausgaben

Euro/Ew.

6.021

Ausg.-Volumen

Mio. Euro

109,1

Verteilung

%

29,6

Zone 1b

Zonen 1a+b

Ortsteile Wunstorf

Stadt Wunstorf gesamt

23.127

41.251

6.384 147,6

6.224 256,8

40,0

69,6

Zone 2 Umland-Einzugsgebiet 18.418 6.101 112,4 30,4

Zonen 1 - 2Verbrauchsausgaben p. a. (Ø BRD 2017):

Kaufkraftkennziffer(Ø BRD =100)

EZG Wunstorf gesamt

Zone 1a:Zone 1b:Zone 2:Zone 4:Zone 5:Zone 6:

59.6696.115

98105

6.0216.384

6.186€/Ew. p. a.

369,1Elastizität:

€/Ew. p. a.€/Ew. p. a.

100 6.101 €/Ew. p. a.€/Ew. p. a.€/Ew. p. a.€/Ew. p. a.

Quelle: Berechnungen bulwiengesa, Kaufkraftkennziffer MB-Research, Nürnberg

100,00,94

1,6354,6760,24100100100





Nachfragevolumina im Einzugsgebiet Wunstorf nach Hauptwarengruppen 2016/17

Kennzahlen zum Einzugsgebiet

Zone 1aKernstadt

Einwohner (31.12.2015)

Kaufkraft-Index (D = 100)

Hauptwarengruppe*)

18.124

98

Nachfragevolumen in Mio. Euro p. a.

A Periodischer Bedarf 60,8

Zone 1bOrtsteile

Zonen 1a+bWunstorf gesamt

Zone 2Umland-EZG

23.127

105

41.251

102

18.418

100

79,7 140,4 62,1

Zonen 1+2EZG GESAMT

59.669

101

%

Version 15.01.2014

202,5 54,9

B

1

Aperiodischer Bedarf

davon

48,4

Modischer Bedarf 11,6

2

3

Elektro/Technik

DIY (Do it Yourself)/Garten/Freizeit

8,0

10,8

68,0 116,4

16,2 27,8

50,3REF!

12,0REF!

11,0

15,1

18,9

25,9

8,2

11,2

REF!

REF!

4

5

Stationärer Ladenhandel Gesamt*) Warengruppenerläuterung s. Methodikteil Quelle: bulwiengesa AG/Kaufkraftindices: MB-Research

Möbel, Einrichtungsbedarf

Hartwaren/Persönlicher Bedarf

9,5

8,5

109,1

13,7

12,0

23,2

20,6

147,6 256,8

9,9

8,9

REF!

REF!

112,4REF!

REF!REF!

REF!REF!

166,6 45,1

39,8 10,8

REF!

REF!

REF!

REF!

27,1

37,1

7,4

10,0

REF!

REF!

REF!

REF!

REF!REF!

33,1

29,5

9,0

8,0

369,1 100,0

Differenziertere Angebote des Modischen Bedarfs wie z. B. Herren-ausstatter sowie regelrechte Modehäuser benötigen für eine dauerhaftausreichende Tragfähigkeit eine einzelbetrieblich über das Kern-Ein-zugsgebiet hinausreichende Ausstrahlung. Ebenso größere Fach-märkte für Elektro/Technik sowie insbesondere Möbel- und Einrich-tungshäuser. Auch Sortimente des Persönlichen Bedarfs/SonstigeHartwaren wie z. B. Haushaltswaren, Spielwaren, Bücher, Uhren/Op-tik/Schmuck etc. sind, sofern nicht großflächig, aus dem WunstorferKern-Einzugsgebiet für ein differenziertes und in Konkurrenz miteinan-der stehendes Angebot grundsätzlich ausreichend tragfähig. Höher-wertige und spezialisierte Anbieter bedürfen auch hier im Einzelfall ei-ner einzelbetrieblich über das Kern-Einzugsgebiet hinausreichendenReichweite. Der bemerkenswert hohe regionale Streukundenanteil inder Innenstadt belegt, dass dies als Ergebnis der Clusterwirkung desgesamten Innenstadthandels durchaus realisierbar ist. Voraussetzun-gen hierfür bestehen vor allem im struktur-, aber auch einwohner-schwachen westlichen Umland. Für zeitgemäße dimensionierte filialisierende Möbel- und Einrich-tungshäuser reicht dies allein jedoch nicht mehr aus. Sie benötigen –vor allem unter Wettbewerbsbedingungen – Einzugsgebiete zuneh-mend um 200.000 Einwohnern und die sind an den relativ autobahn-fernen Wunstorfer Fachmarkt-Standorten kaum zu generieren.Insoweit ist nachvollziehbar, dass Wunstorf sein Möbelangebot weit-gehend an regional ausstrahlende autobahnnahe Fachmarktstandorteabgeben musste. Diese müssen geeignet sein, zumindest teilräumlichauch das Stadtgebiet von Hannover anzusprechen.Wie in Kap. 2 dargelegt, weisen die meisten Handelswarengruppenauf Grund einer weiterhin lebhaften Nachfrage nach Konsumgüternzumindest für einen mittelfristigen Planungshorizont auch unter Be-rücksichtigung weiterer Marktanteilsgewinne des Online-Handelsdurchaus nennenswerte Steigerungspotenziale auf. Längerfristig tre-ten die geburtenstarken Jahrgänge in das Rentenalter über, was vo-

raussichtlich zu einer Dämpfung der positiven Nachfrageentwicklungfür viele Konsumgüterwarengruppen führen wird.Bei insgesamt stabiler oder allenfalls leicht rückläufiger Einwohner-plattform und unter der Annahme, dass in Wunstorf und Umgebungkein signifikanter Verfall des Pro-Kopf-Kaufkraftniveaus eintritt, kanndaher bis etwa 2022 mit einer Steigerung der ladenhandelsrelevantenNachfrageplattform um ca. +8-10 % gerechnet werden. Im ländlichen Einzugsgebiet könnte bei verhaltener oder auch leichtrückläufiger Einwohnerentwicklung die Zunahme um 1-3 %-Punkteniedriger ausfallen.Getragen wird die Nachfragesteigerung voraussichtlich weiterhin maß-geblich vom Periodischen Bedarf (Nachfragezunahme ca +12 %),während sie für die meisten Nonfood-Warengruppen deutlich niedrigerim Bereich 3–8 % zu erwarten ist. Teilweise (v. a. bei Elektro/Technik)ist auch Stagnation oder ein leichter Rückgang nicht ausgeschlossen.

Veränderungsraten: <-3 % -3 bis <-1 % -1 % bis + 3 % > +3 % bis +8 % ≥+8 %

Ausblick mittelfristige Nachfrageentwicklung in Wunstorf bis 2022

Warengruppe

Periodischer Bedarf

Pro-Kopf-Ausgaben

Kaufkraft-niveau

Einwohner-entwicklung

Gesamt-effekt

Modischer Bedarf

Elektro/Technik

DIY/Garten/Freizeit

Einrichtungsbedarf

Hartwaren/Persönl.Bedarf

Einzelhandel gesamt



Längerfristig, d. h. über den mittelfristig halbwegs zuverlässigen Prog-nosehorizont hinaus, kann auch im Zuge eines fortschreitenden de-mografischen Wandels weiterhin mit einer durchaus positiven Nach-frageentwicklung für Periodischen Bedarf gerechnet werden (gesundeErnährung, Körper- und Gesundheitspflege werden generationenüber-greifend weiter an Gewicht gewinnen und auch sinkende Haushalts-größen erhöhen tendenziell die Pro-Kopf-Ausgaben für PeriodischenBedarf); in vielen Konsumgüterwarengruppen (z. B. für Modischen Be-darf) könnte jedoch ein Rückgang einsetzen. Für die Nahversorgungbestehen daher auch weiterhin grundsätzlich höhere Freiheitsgrade inder Flächenentwicklung als für Nonfood-Warengruppen. Bei denen istauf längere Sicht Zurückhaltung durchaus angebracht.Marktanteilsgewinne des Online-Handels sind in die Vorausschau be-reits "eingepreist". Sie werden für Periodischen Bedarf in urbanisiertenRäumen voraussichtlich höher ausfallen und schneller eintreten als imländlichen Raum. Wunstorf wird hier insoweit sicherlich nicht Vorreiterder Entwicklung sein.

4.8.2 Einzelhandelszentralitäten in Wunstorf

Die Einzelhandelszentralität einer Stadt errechnet sich als dimensi-onsloser Saldo aus Umsatz/Nachfrage x 100. Fällt die Zentralität "po-sitiv", das heißt >100 aus, fließt per Saldo mehr Kaufkraft zu als ab.Vice versa, das heißt <100, verliert die Stadt per Saldo Kaufkraft anihr Umland.

Aus der Nachfrageverteilung Stadtgebiet: Umland von ca. 70 %: 30 %bei einer durchaus ausgeprägten regionalen Wettbewerbssituation lei-ten sich auch unter Berücksichtigung externer Kaufkraftzuflüsse durchregionale Zielkunden sowie durch Fremdenverkehr in Steinhude ins-gesamt recht ungünstige Voraussetzungen für eine signifikant positivausgeprägte Zentralität in Wunstorf ab.Das Einzelhandelskonzept 1999 ermittelte demzufolge auch einen nurknapp ausgeglichenen Zentralitätswert von 963.Für das Jahr 2017 (Nachfragedaten 2016) errechnet sich ein leichtpositiver Index in Höhe von 103; insofern hat sich die regionale Markt-stellung für Wunstorf trotz erhöhter regionaler Wettbewerbsintensitätim Zeitablauf durchaus verbessert.Der Periodische Bedarf erzielt v. a. durch das Marktkauf SB-Waren-haus sowie nachrangig auch eine gewisse Zentralität des Erholungs-ortes Steinhude einen leicht positiven Saldo (106). InnenstadttypischeNonfood-Sortimente rangieren in einer Range von ca. 100 bis 140 undliegen damit angemessenerweise oberhalb der Gesamtzentralität.Ausgenommen ist der Einrichtungsbedarf mit einer sehr niedrigenZentralität von lediglich 39 – ein Phänomen, welches im Zuge einerfortschreitenden Konzentration des Möbelhandels auf große Verkaufs-einheiten an verkehrsorientierten (Fachmarkt-)Standorten schon seitvielen Jahren verbreitet zu beobachten ist.

3 EHK 2010: Zentralitätsindex 112. Nachrichtlich erwähnt, da methodisch vermutlich nicht ver-gleichbar zu 1999 und zum vorliegenden Konzept ermittelt.



Formal zählen auch Möbel und Einrichtungsgegenstände zum mittel-zentralen Versorgungsauftrag; realiter jedoch kann er in immer weni-ger Mittelzentren adäquat erfüllt werden. Der größere Teil des Zentral-itätsbeitrages geht insoweit auch auf sog. "Fachsortimente" (Heimtex-tilien, Bettwaren, Bodenbeläge, Leuchten) zurück, welche in Fach-märkten wie dem Dänischen Bettenlager sowie auch in Bau- undHeimwerkermärkten angeboten werden.

Einzelhandelszentralitäten in Wunstorf 2016/17Hauptwarengruppen

Warengruppen

Periodischer Bedarf Teilsortiment Periodischer Bedarf ohne Arzneimittel Teilsortiment apothekenpflichtige ArzneimittelModischer Bedarf Teilsortiment Bekleidung inkl. Sportbekleidung Teilsortiment Schuhe inkl. SportschuheElektro/TechnikDo It Yourself (DIY)/Garten/FreizeitEinrichtungsbedarfHartwaren/Persönlicher Bedarf Teilsortiment GPK/HHW/Geschenkartikel Teilsortiment Bücher

Nachfrage-volumenMio. Euro

p. a.

Umsatz

Mio. Europ. a.

140,4115,6

149,424,827,8 33,822,55,3

27,66,3

18,925,9

18,628,5

23,220,6

8,924,8

3,53,2

5,04,1

Zentralität

10600

122 Ktrfeld12311898

11039

120 Ktrfeld141129

Teilsortiment Spielwaren Teilsortiment Schmuck/Uhren Optik/Akkustik/Sanitätsbedarf Übrige Hartwaren

1,62,1

2,02,1

4,45,7

5,85,8

Einzelhandel gesamtQuelle: Berechnungen bulwiengesa AG; Rundungsdifferenzen möglich

256,8 264,0

12399

131101103

Rundungsdifferenzen möglich

Möbel werden zum Untersuchungszeitpunkt in Wunstorf v. a. im Kü-chenspezialisten Küche & Co. sowie im Sozialkaufhaus Icks Plus an-geboten. Ein reguläres vollsortiertes Möbel- oder Einrichtungshaus ab ca.10.000 qm VKF ist in Wunstorf nicht am Markt, ebenso wenig einnamhafter SB-Möbel-Markt. Küche & Co. schloss zudem seineWunstorfer Filiale nach Abschluss der Marktanalyse, weshalb die Zen-tralität des Einrichtungsbedarfs zwischenzeitlich nochmals zurückge-gangen sein dürfte.

Im Zeitvergleich 1999 – 2017 wird erkennbar, dass in den SegmentenModischer Bedarf (u. a. durch Nachnutzung der innerstädtischen Kas-tendiek-Fläche durch Modeanbieter) und Elektro/Technik (EröffnungExpert Bening im Gewerbepark Süd/Industriestraße) ein signifikanterAusbau der Zentralität erreicht wurde, etwas abgeschwächter zudemauch im Hartwarensegment. Im Modischen Bedarf dürfte eine Rollespielen, dass der Standort Wunstorf sich hier auch in den für dieseBranche konjunkturell schwierigen Jahren nach 2000 recht gut be-haupten und vor allem auch sein vergleichsweise ertragsstarkesFachhandelsangebot bewahren konnte. Andernorts gingen die bewirt-schafteten Flächen zurück und/oder Fachhandelsanbieter wurdendurch niedrigpreisige und ertragsschwächere Formate ersetzt.Wunstorf hat sich für Kunden mit Fachhandelsanspruch eine regionaleNischenposition erarbeiten und auf dieser Basis zusätzliche regionaleKunden gewinnen können. Dem stehen sicherlich auch Umsatz- undMarktanteilsverluste in der eigenen Bevölkerung vor allem bei jungenund trendbewussten Kundengruppen entgegen, werden jedoch imGesamtsaldo deutlich überkompensiert.

Die niedrige Zentralität im Einrichtungssegment (39) hat sich seit 1999scheinbar erhöht, was allerdings vornehmlich durch die zwischenzeitli-



che Eröffnung (und nach Abschluss der Berechnung auch wiederSchließung) des Küchenfachmarktes Küche & Co. bewirkt worden ist.

Periodischer Bedarf

Modischer Bedarf

Elektro/Technik

DIY/Garten/Freizeit

Einrichtungsbedarf

Persönlicher Bedarf

Einzelhandel gesamt

0 20 40 60 80 100 120 140 160

Zentralität in %

108

87

56

137

34

106

96

106

122

98

110

39

120

103

1999 2017

Stadt Wunstorf:Entwicklung der Einzelhandelszentralitäten im Zeitablauf

Quelle: Berechnungen bulwiengesa AG

Ein Zentralitätsrückgang im Bereich DIY/Garten/Freizeit auf gegen-wärtig 110 Indexpunkte ist vornehmlich durch einen zwischenzeitli-chen Verlust von Fachhandelsanbietern z. B. aus dem Baustoff- undGartenbereich sowie das zunehmende Veralten des Obi Bau undHeimwerkermarktes ausgelöst, von dem wir annehmen, dass seineüberörtliche Ausstrahlung heute geringer ist als 1999. Ferner spielt als"technischer Effekt" eine Rolle, dass zum Untersuchungszeitpunkt derRaiffeisen Haus- und Gartenmarkt in Kolenfeld wg. einer anstehendenModernisierung und Erweiterung geschlossen war. Dieser Effekt ist al-lerdings nur vorübergehend, denn er wird bei Drucklegung der Unter-suchung wiedereröffnet und die Zentralität für diese Hauptwarengrup-pe erneut anheben. Zu seinem Kern-Einzugsgebiet zählen auch Orts-teile aus der Nachbarstadt Barsinghausen, möglicherweise auch Has-te und Teile von Seelze (OT Dedensen); insofern erreicht er durchausnennenswert überörtliche Kunden.

Einer signifikant positiven Zentralität im Segment Elektro/Technik stehtauch nach Ansiedlung eines großflächigen Elektro-Fachmarktes wei-terhin entgegen, dass der Marktführer Media/Saturn in Wunstorf nichtvertreten ist. Die Marktdurchdringung der Gruppe ist so hoch, dassdadurch unweigerlich in erheblichem Umfang Kunden aus Wunstorfund seinem Einzugsgebiet zum jeweils nächstgelegenen Media-Standort (Stadthagen, Isernhagen, Hannover-Vahrenheide) abgezo-gen werden. Immerhin konnte Wunstorf in diesem Segment eine 1999noch vorhandene ausgeprägte Zentralitätsschwäche beseitigen.



4.8.3 Kaufkraftbindung und tragfähige Verkaufsflächenpoten-ziale in Wunstorf

4.8.3.1 Zielumsatzableitung über Kaufkraftbindungsquoten

Ein analytisch zuverlässiges Verfahren zur Ableitung eines realisti-schen Ziel-Umsatzes und darauf basierend eine tragfähige Verkaufs-flächenausstattung für einen Einzelhandelsstandort besteht in der Er-mittlung des tatsächlichen Einzugsgebietes, der Berechnung des da-rin enthaltenen Nachfragevolumens und die Bestimmung einer reali-tätsnahen Kaufkraftbindung, die dieser Standort in den unterschiedli-chen Marktzonen des Einzugsgebietes durchsetzen kann. Eine Markt-zonengliederung ist dabei erforderlich, um das Gefälle der Markt-durchdringung zwischen der Standortgemeinde, ihrem Nahbereich so-wie entfernteren Randbereichen des Einzugsgebietes realitätsnah ab-bilden zu können. Eine weitere einflussgebende Größe für eine realistische Zielum-satzermittlung ist der Umfang externer Streuumsätze mit Kunden, dieaußerhalb des Einzugsgebietes wohnen. Hierbei handelt es sich meistum regionale Zielkunden, die z. B. über das Kern-Einzugsgebiet hi-naus von einzelnen Branchen oder Betrieben angesprochen werden,um Durchfahrts- und Zufallskunden an verkehrsorientierten Standor-ten, um Berufseinpendler von außerhalb des Kern-Einzugsgebietessowie um fremdenverkehrsinduzierte Zuflüsse.

In Wunstorf spielen vor allem Zielkunden aus der weiteren Region undBerufseinpendler aus dem ländlichen Hinterland eine Rolle. Steinhudeempfängt zudem in erheblichem Maße fremdenverkehrsbedingte Zu-flüsse bzw. Umsatzbeiträge von Ausflüglern und Wassersportlern.

Externe Zuflüsse fallen in Wunstorf insgesamt deutlich höher aus, alsüblicherweise angenommen werden4.Die Annahme von Ziel-Kaufkraftbindungsquoten basiert auf einer brei-ten Basis vergleichbarer Untersuchungen, in denen tatsächliche Kauf-kraftbindungen leistungsstarker Mittelzentren berechnet worden sind,dabei meist empirisch durch Kundenherkunftsermittlungen unterstützt.Benchmarks für durchsetzbare Eigenbindungen in den Kernorten lie-gen im Periodischen Bedarf bei Vollausstattung bei rund 85 – 90 %und bei Nonfoods je nach Stadtgröße, Tragfähigkeit und regionalenWettbewerbsbedingungen bei Werten um 80 %. Im Einrichtungsbedarf gelten auf Grund der fortschreitenden Ange-botskonzentration auf großformatige Anbieter auf gewachsene Stand-orte bzw. bei Filialisten auf verkehrsorientierte Fachmarktstandortekeine allgemeingültigen Maßstäbe mehr. Nur relativ wenige gewach-sene inhabergeführte Möbelhäuser haben überlebt und sind in groß-flächige und regional wettbewerbsfähige Formate gewachsen – dieseStandorte können jedoch ebenso gut in Landgemeinden liegen. Filial-isierende und expansive Unternehmen dagegen konzentrieren sichkompromisslos auf verkehrsorientierte Standorte mit regionaler Aus-strahlung, sprich einer soweit wie möglich unmittelbaren Autobahnnä-he. Mittelzentren, die weder das eine, noch das andere aufweisen,müssen erhebliche Abschläge hinsichtlich Zentralität und Kaufkraftbin-dung ins Kalkül nehmen. Ihr Möbelangebot basiert im besten Fall aufnoch vorhandenen Möbelhäusern kleinerer Größenordnung (soweitdie regionale Wettbewerbsintensität solche Nischenanbieter noch zu-lässt), Fachmärkten a la Dänisches Bettenlager, ggf. Küchenstudiossowie Rand- und Teilsortimenten z. B. von Bau- und Heimwerkermärk-ten. Auch Wunstorf ist ein solcher Nischenstandort. Entsprechendniedrig ist die realistisch durchsetzbare Kaufkraftbindung anzusetzen,die weitgehend durch "Fachsortimente" wie Heimtextilien, Bettwaren,4 Verbreitet wird in Marktuntersuchungen und Einzelhandelskonzepten pauschalierend eine

10 %ige sog. "Potenzialreserve" für auswärtige Streuumsätze berücksichtigt. Sie reicht inWunstorf in den meisten Nonfood-Warengruppen sowie in der Detailbetrachtung für den Ein-zelhandelsstandort Steinhude bei weitem nicht aus.





Tragfähigkeitsberechnung Wunstorf – Ableitung eines Ziel-Umsatzes anhand realistischer Kaufkraftbindungsquoten

Warengruppe

Periodischer Bedarf Nachfragevolumen p. a.

Zone 1aKernstadtWunstorf60,8 Mio. €

Zone 1bOrtsteileWunstorf79,6 Mio. €

1a-b StadtWunstorfGesamt

140,4 Mio. €

Zone 2Umland-

EZG62,1 Mio. €

Modischer Bedarf

Ziel-KaufkraftbindungUmsatzpotential p.a.

92,0 %55,9 Mio. €

Nachfragevolumen p. a.Ziel-Kaufkraftbindung

11,6 Mio. €85,0 %

80,0 %63,7 Mio. €

85,2 %119,6 Mio. €

16,2 Mio. €75,0 %

27,8 Mio. €79,2 %

33,0 %20,5 Mio. €12,0 Mio. €

50,0 %

Elektro/TechnikUmsatzpotential p.a.

Nachfragevolumen p. a.9,8 Mio. €8,0 Mio. €


80,0 %6,4 Mio. €

DIY/Garten/Freizeit

Einrichtungsbedarf


10,7 Mio. €85,0 %

Umsatzpotential p.a.Nachfragevolumen p. a.

9,1 Mio. €9,5 Mio. €

12,1 Mio. €10,9 Mio. €

22,0 Mio. €18,9 Mio. €

65,0 %7,1 Mio. €

71,3 %13,5 Mio. €

6,0 Mio. €8,2 Mio. €

40,0 %3,3 Mio. €

15,1 Mio. €75,0 %

25,9 Mio. €79,2 %

11,4 Mio. €13,7 Mio. €

20,5 Mio. €23,2 Mio. €

11,2 Mio. €50,0 %

5,6 Mio. €9,9 Mio. €

Sonstige Hartwaren/Persönlicher Bedarf


40,0 %3,8 Mio. €


8,6 Mio. €88,0 %

Alle WarengruppenUmsatzpotential p.a.

Nachfragevolumen p. a.7,5 Mio. €

109,1 Mio. €Ziel-KaufkraftbindungUmsatzpotential p.a.

84,8 %92,6 Mio. €

30,0 %4,1 Mio. €

34,1 %7,9 Mio. €

12,1 Mio. €75,0 %

20,6 Mio. €80,4 %

20,0 %2,0 Mio. €8,9 Mio. €

45,0 %9,1 Mio. €

147,7 Mio. €16,6 Mio. €

256,8 Mio. €72,8 %

107,5 Mio. €77,9 %

200,1 Mio. €

4,0 Mio. €112,4 Mio. €

36,8 %41,4 Mio. €

Quelle: Berechnung bulwiengesa AGUmsatzanteil 31,9 % 37,1 % 69,0 %


14,3 %

EinzugsgebietGesamt

202,5 Mio. €69,2 %

140,1 Mio. €39,8 Mio. €

70,4 %

ExternerZufluss

Ziel-Umsatzin

Wunstorf

AktuellerUmsatz inWunstorf

Bindungs-reserve

20,9 Mio. € 161,0 Mio. € 149,4 Mio. € 11,6 Mio. €

28,0 Mio. €27,1 Mio. €

61,8 %16,8 Mio. €37,1 Mio. €

70,4 %26,1 Mio. €33,1 Mio. €

9,0 Mio. € 37,0 Mio. €

4,2 Mio. € 21,0 Mio. €

33,8 Mio. € 3,2 Mio. €

18,6 Mio. € 2,4 Mio. €

4,9 Mio. € 31,0 Mio. € 28,5 Mio. € 2,5 Mio. €

29,9 %9,9 Mio. €

29,5 Mio. €69,7 %

NUM!NUM!

20,6 Mio. €369,1 Mio. €

NUM! 65,4 %241,4 Mio. €

3,1 Mio. € 13,0 Mio. € 8,9 Mio. € 4,1 Mio. €

6,4 Mio. € 27,0 Mio. €

48,5 Mio. € 290,0 Mio. €

24,8 Mio. € 2,2 Mio. €

264,0 Mio. € 26,0 Mio. €83,3 %


16,7 % 100,0 %

Leuchten usw. gestützt wird. Realistisch dürften daher Größenordnun-gen von maximal 40 %, durchaus verbunden mit der Gefahr weitererErosion sein.

Mit den Ortschaften hat Wunstorf wie fast alle niedersächsischen Ein-heitsgemeinden einen Teil seines ländlichen Einzugsgebietes bereitseingemeindet. Von dort sind allein entfernungs- und verkehrsbedingtbereits spürbare Kaufkraftabflüsse in Nachbarzentren ins Kalkül zuziehen, was auch durch die Kundenbefragung empirisch bestätigtwird. Sie werden verstärkt durch die generelle Orientierung der Regi-on auf das Oberzentrum Hannover. Auch umgekehrt empfängt Wunstorf nicht nur Streukunden aus Nach-barzentren, sondern kann auch sein eigenes Kern-Einzugsgebiet aufeinige abgesetzt von der jeweiligen Kernstadt gelegene Ortschaftenbenachbarten Zentralorte ausdehnen. Infolgedessen werden in denOrtschaften in den Nonfood-Warengruppen Abschläge in der Ziel-Kaufkraftbindung von etwa 10-15 %-Punkten vorgenommen. Im Peri-odischen Bedarf ist der Abschlag tendenziell etwas geringer, weil einGroßteil der Wunstorfer Ortschaften (in absteigender ReihenfolgeSteinhude/Großenheidorn, Luthe und Kolenfeld) über teilweise gutausgebaute eigene Nahversorgung verfügen. Die Zielkaufkraftbindungvon ø 80 % für Periodischen Bedarf in Zone 1b berücksichtigt aller-dings auch, dass im "Butteramt" gegenwärtig keine angemesseneNahversorgung verfügbar und die Tragfähigkeit eines modernen Nah-versorgers dort ein rechnerischer Grenzfall ist (s. Exkurs im Konzept-teil) – sie ist mithin zunächst nicht berücksichtigt. Gelingt im "Butter-amt" die Wiederansiedlung eines modernen Nahversorgers, könntesich die Ziel-Kaufkraftbindung in den Ortschaften um etwa 2-3 %-Punkte erhöhen.

In Zone 2 (Umland-Einzugsgebiet) verstärken sich nicht nur Abflüssein benachbarte Zentren, sondern auch lokale Eigenversorgung zumin-

dest für Periodischen Bedarf reduziert die durchsetzbare Kaufkraftbin-dung in diesem Raum. Raumordnerisch ist eine ausgeprägte Einfluss-nahme des Mittelzentrums für diese Warengruppe zugunsten des Ver-sorgungsauftrages umgebender Grundzentren ohnehin nicht gewollt.Daher ist eine mögliche Ziel-Kaufkraftbindung außerhalb der StadtWunstorf hier nicht nur durch die regionalen Wettbewerbsgegebenhei-ten limitiert, sondern auch durch raumordnerische Vorgaben, operatio-nalisiert durch das grundzentrale Kongruenzgebot für Güter des Peri-odischen Bedarfs, welches auch für ein Mittelzentrum wie Wunstorfverbindlich ist. Der Umland-Versorgungsauftrag beschränkt sich inso-weit auf Nonfood-Warengruppen (häufig auch umschrieben als Güterdes mittel- und längerfristigen Bedarfs).

In Zone 2 kehren sich die Verhältnisse der Ziel-Kaufkraftbindung da-her um: Dort erreicht regelmäßig nicht der Periodische Bedarf diestärkste Ausprägung, sondern die Gebrauchsgüter-Sortimente.Stets und unvermeidbar zu berücksichtigen ist dabei, dass eine ge-wisse Mindesteinflussnahme in spürbarer Größenordnung auch imPeriodischen Bedarf immanent ist. Dies ergibt sich allein daraus, dassin ländlichen Zentralorten wie z. B. Hagenburg meist kein vollständi-ges Betriebstypenspektrum tragfähig ist. Diese Einschränkung betrifftnicht nur großformatige Verbrauchermärkte oder SB-Warenhäuser,sondern auch Spezialisten wie Parfümerien, Reformhäuser, Bio-Su-permärkte sowie in kleineren Grundzentren auch Drogeriemärkte.Auch Pendlerverflechtungen sowie Mitnahmekäufe führen unvermeid-bar zu signifikanten Kaufkraftabflüssen aus ländlichen Räumen inübergeordnete Mittelzentren. Für den Periodischen Bedarf ist in Zone2 eine Kaufkraftbindung in Wunstorf von etwa 1/3 des örtlichen Nach-fragepotenzials angesetzt, was in etwa auch der gegenwärtigen Situa-tion entsprechen und den ländlichen Rahmenbedingungen desWunstorfer Umlands angemessen sein dürfte.



Für die Nonfood-Warengruppen sind – ausgenommen auch hier derEinrichtungsbedarf – Größenordnungen von etwa 40 – 50 % Kaufkraft-bindung in Zone 2 realistisch. Damit ist Wunstorf in seinem Umland-Kern-Einzugsgebiet sicher der relativ bedeutsamste Versorgungsort,jedoch keinesfalls dominant. Letzteres wäre auf Grund der Überstrah-lung des Raums durch Hannover, das insgesamt dichte und wettbe-werbsintensive Mittelzentrennetz (hier v. a. Garbsen!) sowie die he-rausgebildete gewisse Nischenmarktposition der Stadt Wunstorf auchnicht realistisch erzielbar.

Insgesamt ist über alle Warengruppen hinweg eine ø Kaufkraftbin-dung der Stadt Wunstorf in– Zone 1a (Kernstadt) von etwa +/-85 %– Zone 1b (Ortschaften) von etwa 70 – 75 %

und somit

– im eigenen Stadtgebiet von rund 75 bis knapp 80 %

als Sollgröße realistisch.

– In Zone 2 beläuft sich eine realistische und hinsichtlich der Nah-versorgung im Verhältnis zu den umgebenden Grundzentren kon-fliktfreie Soll-Kaufkraftbindung auf etwa 35 bis max. 40 %.

Über das Kern-Einzugsgebiet hinaus empfängt Wunstorf Streukundenaus der Region sowie im Ortsteil Steinhude auch Fremdenverkehr,Ausflügler und Wassersportler mit Wohnsitz außerhalb des Einzugs-gebietes. Der Fremdenverkehrsfaktor kann in Steinhude nach über-schlägiger Schätzung sowie nach Erfahrungsaussagen der dort Ge-werbetreibenden je nach Handelsbranche etwa 20 – 50 % des Umsat-zes ausmachen; in Einzelfällen (Bootsausrüstung) auch darüber.

Gesamtstädtisch empfängt die Innenstadt rd. 17 % auswärtiger Streu-kunden; in ähnlicher Größenordnung ist diese Quote auch an denSonderstandorten einzuschätzen. Im dezentralen Nahversorgungs-netz liegt sie deutlich niedriger und ist erfahrungsgemäß je nachStandort und Betriebstyp bei etwa 5 – 10 % zu vermuten.Die Spannweite reicht dabei in den einzelnen Warengruppen von ca.12-13 % (Periodischer Bedarf) bis zu ca. 22 – 24 % (Modischer Be-darf, Einrichtungsbedarf, Hartwaren).

Der über durchsetzbare Kaufkraftbindungsquoten ermittelte realisti-sche Zielumsatz für Wunstorf beläuft sich gegenwärtig auf etwa 290Mio. Euro p. a.

Dem steht ein Ausgangsumsatz von ca. 264 Mio. Euro entgegen.

Hieraus ergibt sich gegenwärtig ein zusätzliches Umsatzpotenzial vonrund 26 Mio. Euro p. a. (+10 %), welches durch Angebotsoptimierun-gen, Modernisierungen, Angebotsergänzungen und Schließungen vonDeckungslücken aktivierbar wäre.



Umsatz-Potenzialreserve in Wunstorf

Warengruppe

Periodischer Bedarf

Ziel-Umsatzin

Wunstorf161,0 Mio EUR

AktuellerUmsatz inWunstorf

149,4 Mio EUR

Umsatz-reserve

11,6 Mio EUR 8 %

Modischer Bedarf

Elektro/Technik

DIY/Garten/Freizeit

Einrichtungsbedarf

37,0 Mio EUR

21,0 Mio EUR

33,8 Mio EUR

18,6 Mio EUR

31,0 Mio EUR

13,0 Mio EUR

28,5 Mio EUR

8,9 Mio EUR

3,2 Mio. €

2,4 Mio. €

9 %

13 %

2,5 Mio. €

4,1 Mio. €

9 %

46 %

Sonstige Hartwaren/Persönl. Bed.

Alle WarengruppenQuelle: Berechnung bulwiengesa AG

27,0 Mio EUR

290,0 Mio EUR

24,8 Mio EUR

264,0 Mio EUR

2,2 Mio. €

26,0 Mio. €

9 %

10 %

Die Umsatzreserven bestehen zwar in allen Hauptwarengruppen, je-doch in unterschiedlicher Intensität. Rechnerisch am größten ist sie imschwach ausgestatteten Einrichtungsbedarf (+46 %); ferner weist derBereich Elektro/Technik auch nach Ansiedlung eines Elektro-Fach-marktes noch ein relativ überproportionales Umsatzsteigerungspoten-zial von rechnerisch etwa +13 % auf. Die übrigen Branchen liegen re-lativ gleichauf bei je knapp +10 %.

Dieses relative Mehrumsatzpotenzial besteht rechnerisch bereits inder Gegenwart; ist also statisch und noch ohne Berücksichtigung dermittelfristigen Nachfrageentwicklung ermittelt. Vereinfacht gesagtkönnte man es wie folgt operationalisieren: Es weist den Zusatzum-satz aus, unter dem der Standort Wunstorf gegenwärtig im Vergleichzu ähnlichen Mittelzentren unter seinen Möglichkeiten agiert.



Ableitung rechnerisch tragfähiger Flächenpotenziale in Wunstorf – Gegenwart (statische Betrachtung)

WarengruppeZiel-

Umsatz*)Flächenproduktivität**)

Euro/qm VKFFlächenproduktivität**)

Euro/qm VKFVorhandene

VKF

Periodischer Bedarf

Modischer Bedarf

Mio. Euro p.a.Niveau95 %

161,0

37,0

5.083

2.423

Niveau100 % von

5.350

2.550

30.093

14.510

bis

qm

31.677

15.273

27.930

13.220

Elektro/Technik

DIY/Garten/Freizeit

Einrichtungsbedarf

Hartwaren/Persönl.Bedarf

21,0

31,0

5.368

1.900

13,0

27,0

1.425

2.565

Einzelhandel gesamt

*) Übernahme aus Tragfähigkeitsberechnung **) Referenzniveau: Aktuelle Flächenproduktivitäten in Wunstorf, auf 50 Euro gerundete WerteQuelle: Berechnungen bulwiengesa AG

290,0 3.340

5.650

2.000

3.717

15.500

1.500

2.700

8.667

10.000

3.912

16.316

3.280

14.320

9.123

10.526

5.850

9.100

3.516 82.487 86.828 73.700

Aktuelle FlächenreserveVKFqm

min. max.

2.163

1.290

3.747

2.053

437

1.180

632

1.996

2.817

900

3.273

1.426

8.787 13.128

4.8.3.2 Ableitung des gegenwärtig tragfähigen Verkaufsflächen-potenzials für Wunstorf (statische Variante)

Die vorstehenden Übersichten leitet das realistisch mögliche Umsatz-potenzial für Wunstorf über nach Marktzonen und Hauptwarengruppendifferenzierte Zielwerte für die durchsetzbare Kaufkraftbindung ab.

In einem zweiten Schritt berechnen wir aus dem Zielumsatz über dieGewichtung mit auskömmlichen Flächenproduktivitäten für jedeHauptwarengruppe eine für die gegenwärtigen Marktverhältnisse vo-raussichtlich nachhaltig tragfähige Verkaufsfläche für Wunstorf.Als Flächenproduktivität ziehen wir zunächst die in der Gegenwart inWunstorf bereits erwirtschafteten Flächenproduktivitäten heran. Da er-weiterte oder neu angesiedelte Betriebe in aller Regel auch zusätzli-chen Wettbewerbsdruck entfalten, haben wir einen Abschlag von rd.5 % auf die gegenwärtige Auslastung als pauschal vertretbaren Ver-drängungsdruck unterstellt5.

Aus der Gewichtung des Zielumsatzes mit

a) 100 % der gegenwärtigen Flächenproduktivitätb) 95 % der gegenwärtigen Flächenproduktivität

errechnet sich für jede Warengruppe ein Zielkorridor für voraussicht-lich ausreichend tragfähige Verkaufsflächen in Wunstorf.Hierbei handelt es sich um Orientierungswerte für die künftige Einzel-handelssteuerung. Der Verkaufsflächenrahmen kann unterschrittenwerden, wenn es sich um eine eingeschränkt leistungsfähige Ange-botsstruktur handelt oder wenn der Genre-Mix unausgewogen ist. Bei-5 Wir haben ferner berücksichtigt, dass eine stadtweite Umverteilung von ø -5 % an einzelnen

Standorten durchaus zu höheren Spitzen führen kann, so dass auch Größenordnungen vonca. -10 % im Einzelfall mit dieser Größenordnung verbunden sein können. GroßflächigePlanvorhaben sollen daher grundsätzlich auch mit vorhabenspezifischen Auswirkungsanaly-sen unterlegt werden.

spiel: In einer Branche fehlt das mittlere und gehobene Angebotsseg-ment – dann wären die erzielbaren Kaufkraftbindungsquoten nichtausgeschöpft und die vorhandene Verkaufsfläche möglicherweisetrotzdem nicht wirtschaftlich ausgelastet, obwohl sie innerhalb des be-rechneten Rahmens liegt. Umgekehrt können überdurchschnittlichausstrahlungsstarke Betriebe den Orientierungsrahmen auch auswei-ten wenn sie mehr auswärtige Kunden anziehen als erwartet.Eine signifikante Überschreitung des rechnerisch tragfähigen Ver-kaufsflächenrahmens ist jedoch stets ein Indiz für ein erhöhtes Markt-austrittsrisiko an anderer Stelle. Dies sollte bei Projekten, die einzelnoder in der Summe den ausgewiesenen Flächenrahmen überschrei-ten, ins Kalkül gezogen, nach Möglichkeit fachgutachterlich bewertetund sorgfältig abgewogen werden. Es ist dabei grundsätzlich nichtausgeschlossen, dass im Einzelfall Verdrängungswirkungen an städ-tebaulich nicht geschützten Standorten zu Gunsten übergeordneterstädtebaulicher Zielsetzungen, z. B. im Sinne der Innenstadtentwick-lung oder zur Schließung von Deckungslücken der Lebensmittel-Nah-versorgung, in Kauf genommen werden können.

Alles in allem ergibt sich für die Gegenwart eine Potenzialreserve vonrechnerisch ca. 26 Mio. Euro zusätzlich erzielbaren Umsatzes, welcheje nach Auslastungs-Benchmark 95 % oder 100 % einem Korridor vonebenfalls rechnerisch ca. 8.800 – 13.100 qm zusätzlicher tragfähigerVerkaufsfläche in Wunstorf entspricht.

Die warengruppenspezifische Betrachtung offenbart deutliche Unter-schiede. Im Einzelnen (VKF auf 100 gerundet):

– Periodischer Bedarf: Potenzialreserve ca. +11,6 Mio. Euro p. a.bzw. ca. 2.200 – 3.700 qm VKF.



– Modischer Bedarf: Potenzialreserve ca. +3,2 Mio. Euro p. a.bzw. ca. 1.300 – 2.100 qm VKF.

– Elektro/Technik: Potenzialreserve ca. +2,4 Mio. Euro p. a. bzw.ca. 400 – 600 qm VKF.

– DIY/Garten/Freizeit: Potenzialreserve ca. +2,5 Mio. Euro p. a.bzw. ca. 1.200 – 2.000 qm VKF.

– Einrichtungsbedarf: Potenzialreserve ca. +4,1 Mio. Euro p. a.bzw. ca. 2.800 – 3.200 qm VKF.

– Hartwaren/Persönlicher Bedarf: Potenzialreserve ca. +2,2 Mio.Euro p. a. bzw. ca. 900 – 1.400 qm VKF.

4.8.3.3 Voreinschätzung des mittelfristig tragfähigen Verkaufs-flächenpotenzials für Wunstorf (dynamische Variante)

Die vorstehende Ableitung ist zunächst statisch, d. h. sie basiert aufder aktuellen Marktsituation in Wunstorf. Eine in die Zukunft gerichteteKonzeption muss jedoch auch die absehbare Marktentwicklung insKalkül nehmen. Hierzu zählen absehbare Angebots- und Wettbe-werbsveränderungen sowie die mittelfristige Nachfrageentwicklung.

Handelsentwicklung in Wunstorf– Kurzfristige Marktaustritte:

In den Marktdaten der Untersuchung sind noch einige Betriebeenthalten, deren bevorstehende Schließung zwischenzeitlich be-kannt geworden oder zum Jahreswechsel 2017/2018 vollzogenworden sind:• Aldi in der Industriestraße wurde zum Jahresende auf Grund

des veralteten und unterdimensionierten Objektes aufgege-ben. Eine Wiedereröffnung ist nicht ausgeschlossen, bedingtjedoch eine vollständige Neuaufstellung.Freigesetzte VKF: ca. 730 qm

• Der zuletzt noch als Getränkemarkt betriebene Nahversorgerim Ortszentrum Luthe wurde im Jahresverlauf 2017 ge-schlossen und dürfte zum Auslieferungszeitpunkt der Unter-suchung leer stehen. Freigesetzte VKF: ca. 500 qm

• Das Gartencenter in Steinhude wurde 2017 insolvenzbedingtgeschlossen, wird voraussichtlich jedoch mit verändertemKonzept wiedereröffnet.

• Mit Küche & Co. verlässt zum Jahresende 2017 der letzteMöbelanbieter den Lagebereich Hagenburger Straße.Freigesetzte VKF: 800 qm



– Kurzfristige Sortimentsveränderungen:Folgende Veränderung trat nach Abschluss der Marktuntersu-chung ein:• Im Spätherbst 2017 übernimmt in der Innenstadt Woolworth

die Ladenfläche des Modemarktes Charles Vögele.Etwa 1.200 qm werden umgenutzt.

– Kurzfristige Neueintritte/WiedereröffnungenFolgender Markteintritt ist kurzfristig zu erwarten:• Der zum Untersuchungszeitpunkt wegen Modernisierung/Er-

weiterung geschlossene Raiffeisen-Markt in Kolenfeld wird –weiterhin <800 qm VKF – als Haus- und Gartenmarkt mit ei-nem Kernsortiment aus den Bereichen Werkzeug/Garten/Zoo/Reitsport/Arbeits- und Freizeitkleidung im Jahresverlaufwiedereröffnet.Zusätzliche VKF: max. 800 qm

Im Ergebnis überwiegen die aufgegebenen Verkaufsflächen. Insge-samt reduziert sich die aktiv betriebene Verkaufsfläche in Wunstorfbereits kurzfristig durch aktuelle Standortschließungen per Saldo umetwa 1.300 qm. Entsprechend erhöht sich die rechnerische Flächenre-serve um etwa die gleiche Größenordnung.

Nachfrageentwicklung in WunstorfMittelfristig ist in den meisten Warengruppen mit einer steigendenNachfrageplattform zu rechnen. Besonders ausgeprägt ist die Zunah-me in der Nahversorgung (>+10 %). Im Nonfood-Segment sind Nach-fragesteigerungen je nach Hauptwarengruppe von knapp über 0 % bisca. knapp 10 % zu erwarten (s. Kap. 4.8.1).



Ableitung rechnerisch tragfähiger Flächenpotenziale in Wunstorf – Mittelfristbetrachtung bis 2022

Warengruppe

Aktiv betriebene

VKF

qm

Aktuelle Flächenreserve(statisch)

Gerundete VKFqm

Kurzfristige Ange-botsveränderungen

saldiert

Gerundete VKFqm

Mittelfristpotenzial-reserve aus

Nachfragewachstum

Gerundete VKFqm

MittelfristigeFlächenreserve

gesamt

Gerundete VKFqm

Periodischer Bedarf

Modischer Bedarf

min.27.930

13.220

2.200

1.300

max. ø3.700

2.100

800

700

ø min.2.800

600

5.800

2.600

Elektro/Technik

DIY/Garten/Freizeit

Einrichtungsbedarf

Hartwaren/Persönl. Bedarf

3.280

14.320

400

1.200

5.850

9.100

2.800

900

Einzelhandel gesamtQuelle: Berechnungen bulwiengesa AG

73.700 8.800

600

2.000 -300

3.200

1.400

800

-700

700

400

1.600

300

500

3.900

700

13.000 1.300 4.900 15.000

max.7.300

3.400

600

2.400

4.300

1.200

19.200

Aus Nachfragewachstum bis 2022 ermittelt sich bei konstanter Aus-lastung über alle Warengruppen hinweg eine zusätzliche Potenzialre-serve von knapp 5.000 qm VKF (+ ca. 7 % zusätzlich zur bisher be-triebenen VKF von 73.700 qm).

Mittelfristige Tragfähigkeitsreserve für WunstorfDie zuvor ermittelte statische Tragfähigkeitsreserve lässt sich über-schlägig zunächst um die wesentlichen bekannten Angebotsverände-rungen beschicken (Betriebsschließungen erhöhen die Tragfähigkeits-reserve und haben deshalb ein positives Vorzeichen, Neueröffnungenentsprechend vice versa), sodann bis 2022 um zusätzliche rechneri-sche Reserven aus Nachfragewachstum.

Der zunächst für die Ausgangslage berechnete Ansiedlungskorridorvon etwa 9.000 – 13.000 qm VKF erweitert sich mittelfristig auf rd.15.000 – 19.000 qm.

Da es sich hierbei um nominale Größenordnungen handelt (d. h. mög-liche Kostensteigerungen sind ausgeblendet), sollte sicherheitshalberder untere Wert als Orientierung dienen. Der höhere Wert kommt da-durch zustande, dass eine 5 %ige Absenkung der Netzauslastungdurch Erhöhung der Wettbewerbsintensität in Kauf genommen wird.Dies kann für die Gegenwart bei einer insgesamt intakten und wettbe-werbsfähigen Einzelhandelslandschaft durchaus toleriert werden, ins-besondere wenn eine steigende Nachfrageplattform etwaige durchNeuansiedlungen ausgelöste Verdrängungseffekte im Zeitablauf ab-schwächt oder ausgleichen kann. Absorbiert man Nachfragewachs-tum durch zusätzliche Verkaufsflächen, tritt dieser Effekt voraussicht-lich nicht ein.

Daher ist es angebracht, sich hinsichtlich der mittelfristigen Handels-steuerung am unteren Schwellwert zu orientieren und damit – zumin-dest rechnerisch – die Gesamtauslastung des Netzes stabil zu halten.

Somit wären kurzfristig 9.000 – 13.000 qm und mittelfristig rund15.000 qm zusätzliche VKF geeignete Orientierungswerte für den Ver-kaufsflächenausbau. Auch etwa 19.000 qm zusätzliche VKF sind mit-telfristig nicht ausgeschlossen, bergen jedoch ein erhöhtes Verdrän-gungsrisiko und bedürfen insoweit einer größeren Sorgfalt bei der Ein-zelfallabwägung.

Der Schwerpunkt des Verkaufsflächenkorridors liegt hierbei mit rd.6.000 qm mittelfristig zusätzlich tragfähiger VKF in der Nahversor-gung, v. a. da dieses Sortiment auch mit dem tendenziell stärkstenNachfragewachstum rechnen kann.Rechnerisch begünstigt ist zudem der in Wunstorf bisher schwachvertretene Einrichtungsbedarf.Ferner bestehen Spielräume im Modischen Bedarf in Größenordnun-gen von +/- 2.500 qm.

Für DIY/Garten/Freizeit sowie den auf mehreren Einzelsortimente ba-sierenden Segment Hartwaren/Persönlicher Bedarf sind die Tragfähig-keitsreserven letztlich nicht signifikant.

Im Bereich Elektro/Technik bestehen in der Gegenwart eher fiktiveReserven, die v. a. daraus resultieren, dass der Marktführer Media/Sa-turn in Wunstorf nicht vertreten ist und infolgedessen Abstriche in derKaufkraftbindung in Kauf genommen werden müssen.

Differenzierte Empfehlungen zum Ausbau einzelner Hauptwarengrup-pen folgen im Konzeptteil.



5 KONZEPTTEIL5.1 Zusammenfassung Marktanalyse5.1.1 Übergeordnete Handelstrends

Die Marktentwicklung im deutschen stationären Ladeneinzelhandelwird vornehmlich durch die privaten Konsumausgaben, das Verhaltenexpandierender Filial- und Franchisesysteme sowie die fortlaufendenMarktanteilsverschiebungen vom stationären Handel zum Distanzhan-del geprägt. Grundsätzlich ist die Inlandsnachfrage nach Konsumgü-tern, gestützt auf eine vergleichsweise hohe Beschäftigung, steigendeEinkommen und niedrige Guthabenzinsen mittlerweile seit rund 10Jahren stabil steigend. Dieser Trend dürfte sich weiterhin fortsetzen.Der hohe Zuzug von Flüchtlingen und Asylsuchenden führt allgemeinzu einer Korrektur der Einwohnerprognosen nach oben, trägt jedochzunächst zu einem Anstieg der Nachfrage für Güter des täglichen Be-darfs und für eher niedrigpreisige Konsumgüter bei. Mit zunehmenderwirtschaftlicher und gesellschaftlicher Integration sind auch stimulie-rende Effekte auf den Absatz höherwertiger und längerfristiger Kon-sumgüter zu erwarten.

Der Gesamtumsatz des Einzelhandels nimmt seit 2009 nominal einendurchweg steigenden Verlauf, preisbereinigt verläuft er überwiegendpositiv. Marktanteilsverluste des stationären Handels schlagen (mitzeitweiligen Ausnahmen in einigen Branchen) überwiegend noch nichtin Umsatzrückgänge beim stationären Handel um, wenngleich derDistanz- und Online-Handel das Marktwachstum weitgehend absor-bieren kann.Für die mittelfristige Zukunft wird sich vor allem der stationäre Handelmit Periodischem Bedarf (v. a. Lebensmittel, Drogerieartikel) auchweiterhin positiv entwickeln, wenngleich in dieser Warengruppe, aus-gehend von einem bisher sehr niedrigen Niveau und zunächst aufGroßstadtregionen konzentriert, zunehmende Marktanteilsgewinne

der Online-Vertriebswege zu erwarten sind. Für Nonfood-Warengrup-pen wird insgesamt noch ein leichtes Umsatzwachstum des stationä-ren Handels erwartet; in einigen Branchen muss jedoch auch mitStagnation gerechnet werden. Die Datenlage hierzu wird uneinheitli-cher werden, da mittlerweile die meisten erfolgreichen stationärenHandelskonzepte auch Onlineshops betreiben und die ambivalentenBetriebsformen eine höhere Wachstumsdynamik aufweisen, als Onli-ne-"Pure Player".

Für den stationären Handel ist wie bereits bisher mit einem fortschrei-tenden Abschmelzen des inhabergeführten Fachhandels zu Gunstenfilialisierender oder von Franchise-Konzepten zu rechnen. Die Anzahlder aktiven Verkaufseinheiten ist bereits rückläufig und wird tendenzi-ell weiterhin rückläufig sein. Abschmelzungsprozesse treffen zunächstdezentrale Streulagen sowie innerstädtische Randlagen. Die Haupt-einkaufslagen und häufig auch die daran anschließenden Nebenlagenintakter Innenstädte können sich bisher behaupten.Da die Nachfrage nach Ladenlokalen überwiegend von filialisierendenAkteuren ausgeht, wird sie hinsichtlich akzeptierter Standort- und Ob-jektbedingungen auch zunehmend kompromisslos: Solange die ge-wünschte Idealfläche in der Haupteinkaufslage nicht zur Verfügungsteht, wird ein Markteintritt vor allem in kleineren und mittleren Städtendurchaus zurückgestellt. Eine anhaltende Nachfrage nach Ladenflä-chen bei gleichzeitig erhöhter Leerstandsquote schließen sich durch-aus nicht gegenseitig aus, wenn das Flächenangebot strukturell veral-tet ist oder sich weitgehend in Rand- und Nebenlagen befindet.

Marktanteilsgewinne des Online-Handels gehen überproportional aufdas Einkaufsverhalten jüngerer Kunden zurück, welche zudem auchverstärkt in Fachmärkten und diskontierenden Angebotsformen inFachmarktlagen oder sog. "Retail Parks" (kleinere, um Lebensmittel-märkte gruppierte Nahversorgungs- oder Fachmarktzentren). Daher



"altert" das Innenstadtpublikum vielerorts schneller als es durch die Al-tersstruktur der ansässigen Bevölkerung erklärt werden kann. Im sub-urbanisierten Umfeld der großen Städte ist ferner eine erhöhte Orien-tierung jüngerer Altersgruppen auf die Innenstädte der Oberzentrensowie auf Shoppingcenter zu beobachten. Sie wird durch ein gut aus-gebautes und auf das Oberzentrum ausgerichtetes ÖV-Netz unter-stützt.Die eine Zeitlang der Nachfrage vorauslaufende Verkaufsflächenent-wicklung im Einzelhandel hat sich in den zurückliegenden Jahren suk-zessive abgeschwächt. Gegenwärtig nimmt die aktive Verkaufsflächeper Saldo nur noch geringfügig zu. Zunehmend werden Standortneu-entwicklungen als Ersatzinvestitionen und zur Ablösung veralteterStandorte vorgenommen. Insbesondere der Möbelhandel konzentriertsich dabei auf immer größere Einheiten und Cluster mit weiträumigerAusstrahlung sowie nach Möglichkeit mit Autobahnanschluss ausge-stattet.

Auch in der Nahversorgung läuft die Flächenentwicklung der Nachfra-ge nicht voraus, sondern gegenwärtig sogar hinterher und sie bleibtzudem auch hinter der Umsatzentwicklung zurück, so dass die Netz-auslastung in der Nahversorgung steigt. Damit wird das Netz insge-samt stabiler und Overstoring-Risiken sinken tendenziell. Allerdingssinkt auch die Zahl der Verkaufsstellen, jedoch weniger auf Grund vonVerdrängung, sondern weil kleinflächige inhabergeführte Betriebe ausden gleichen Gründen wie im Nonfood-Fachhandel ersatzlos aufgege-ben werden und weil sich filialisierende Betreiber von technisch undstrukturell veralteten und nicht zu ertüchtigenden Objekten trennen.Da die raumordnerischen Rahmenbedingungen auch bei großflächi-gen Lebensmittelmärkten verbreitet restriktiv geworden sind (insbe-sondere durch einen zunehmenden Verweis derartige Märkte in "Zen-trale Versorgungsbereiche" im Rahmen des Integrationsgebotes) dürf-te auch dieser Aspekt zum gebremsten Flächenwachstum beitragen.

Aktuell verfolgen die Discounter Aldi und Lidl ein ambitioniertes Pro-gramm zur Ertüchtigung und Erweiterung ihrer Standorte auf Ziel-Ver-kaufsgrößen von ca. 1.200 bis um 1.400 qm. Auch die übrigen Dis-counter-Betreiber operieren mit Soll-Größen von mittlerweile >1.000qm. Ausnahmen bestehen (jüngst wieder verstärkt) in dicht bebautenGroßstadtlagen sowie vereinzelt auch im strukturschwachen ländli-chen Raum. Das Standard-Sortiment eines Lebensmittel-Discountersumfasst ca. 1.200 bis um 3.000 Artikel.

Richtgrößen für Lebensmittel-Vollsortimenter liegen bei rund 1.500 –2.000 qm VKF bei einem stehenden Sortiment von rd. 15 – 20.000 Ar-tikeln. Ausnahmen bestehen auch hier in hochverdichteten großstädti-schen sowie in einwohnerschwachen ländlichen Räumen.Als tragfähige Mantelbevölkerung für einen Lebensmittelmarkt ab800 qm VKF können je nach Betriebstyp und Wettbewerbslage etwa5.000, in ländlichen Räumen zuweilen auch 4.000 Einwohner im Kern-einzugsgebiet gelten.



5.1.2 Entwicklung der Standortrahmenbedingungen inWunstorf

LagefaktorenDas Mittelzentrum Wunstorf liegt im Ballungsrandraum der RegionHannover in einem bereits ländlich strukturierten Umfeld. Konkurrie-rende Nachbarzentren mit teilweise gemeinsamen Stadtgrenzen sinddie Mittelzentren Neustadt am Rbge. und Garbsen im Osten/Süd-osten, Barsinghausen im Süden sowie die kleine Kurstadt Bad Nenn-dorf im Südwesten. Da die ländlichen Einzugsgebiete dieser Zentrenüberwiegend bereits eingemeindet sind, kommt es vor allem an derenRändern zu wechselseitigen Verflechtungen. Das westliche Umlandist dünn besiedelt und ländlich geprägt. Die Landeshauptstadt Hanno-ver überstrahlt als Oberzentrum die gesamte Region.

StadtgliederungWunstorf zählt aktuell rund 41.300 Einwohner mit leicht steigenderTendenz. Allerdings leben nur 44 % der Einwohner (etwa 18.100) inder Kernstadt; die relative Mehrheit verteilt sich auf neun Ortschaften,unter denen der Erholungsort Steinhude am Steinhuder Meer mit rd.5.000 Einwohnern (inkl. dem siedlungsstrukturell verbundenen Groß-enheidorn rd. 8.000 Einwohner) hervorsticht. Erholungs- und Frem-denverkehr wirkt in Steinhude als zusätzlicher Nachfragefaktor. Eine eigenständige Tragfähigkeit für moderne Nahversorgung hatauch Luthe mit etwa 5.700 Einwohnern. Luthe und die Ortschaft Blu-menau sind mit Wunstorf bereits nahezu zusammengewachsen. Dieübrigen Ortsteile setzen sich dagegen siedlungsstrukturell deutlichvon der Kernstadt ab.Bahntrassen, die teilweise kreuzungsfrei trassierte B441 sowie Fluss-läufe gliedern die Kernstadt in unterschiedliche Siedlungsgebiete, da-runter als relativer Einwohnerschwerpunkt mit etwa 7.000 Einwohnern

die in der Neuzeit entstandene Wohnsiedlung Bahne. Die asymme-trisch im Nordwesten der Kernstadt zwischen den Flüsschen West-und Südaue gelegene Altstadt zählt etwa 5.000 Einwohner.

VerkehrserschließungVerkehrlich ist Wunstorf zweifach an die A2 angebunden, welche dasäußere Stadtgebiet tangiert. Die B441 Hannover – Wunstorf – Hagen-burg – Stolzenau und B442 Bad Nenndorf – Wunstorf – Neustadt a.Rbge. schneiden sich im Kernstadtgebiet. Rund um die Altstadtkommt es dabei häufig zu Stockungen, welche auch die Anfahrt desHauptgeschäftszentrums in der Altstadt belasten können. Die Planungeiner Ost- und Nordumgehung ist abgeschlossen und soll mittelfristigin Betrieb gehen.Der ÖV ist durch den auf Hannover ausgerichteten Berufsverkehr ge-prägt. Wunstorf profitiert verkehrlich durch eine Gabelung der Haupt-strecken Hannover – Bremen und Hannover – Minden im Stadtgebiet inForm eines dichten und attraktiven Regionalzuganggebotes mit Han-nover. Der Bahnhof nebst ZOB und rd. 1.000 P+R liegt allerdings ver-gleichsweise weit von der Innenstadt entfernt, so dass diese vomBahnkunden- und Pendleraufkommen nicht durch Gelegenheits- undImpulsbesuche profitieren kann. Demgegenüber ist die HannoveranerInnenstadt von Wunstorf aus in 12 bis 20 Minuten erreichbar. Örtlichwird der ÖV durch 12 Buslinien, welche am ZOB zusammengefasstsind, ergänzt. Sie erschließen das gesamte Stadtgebiet und erreichenmit mehreren Linien gebündelt auch die innenstadtnahe HaltestelleRathaus. Der ÖV dient insgesamt v. a. dem Berufs- und Schülerver-kehr. Busse verkehren meist in einem 60-Minuten-Takt. Für ein Mittel-zentrum ist dies eine gute Ausstattung; realiter kommt dem ÖV in klei-neren Städten jedoch insgesamt nur wenig Bedeutung für Einkaufs-zwecke zu; dies bestätigt sich auch in Wunstorf.



Einwohnerentwicklung und HaushaltsstrukturNach einem vorübergehenden Einwohnerrückgang nach der Jahrtau-sendwende steigt die Einwohnerzahl in Wunstorf derzeit, v. a. be-schleunigt nach der intensivierten Zuwanderung nach 2013. ÄltereEinwohnerprognosen sahen einen zunächst noch stabilen, ab ca.2020 leicht rückläufigen Verlauf und wurden vorerst übertroffen. Eben-so verhält es sich in der gesamten Region Hannover. Mittelfristig istvon einem mindestens stabilen, wahrscheinlicher jedoch leicht stei-genden Einwohnerverlauf auszugehen.

Alters- und Haushaltsstruktur sind in Wunstorf vergleichsweise ausge-wogen mit wenig Abweichungen zu regionalen Durchschnittswerten.Auch Kaufkraft (Index 102) und Pkw-Ausstattung der Haushalte (516Pkw/1.000 Einwohner) weisen keine signifikanten Abweichungen auf.Die Pendlerverflechtungen haben sich in den zurückliegenden Jahrenintensiviert, dabei wird der Pendlersaldo zusehends negativer (aktuellca. -3.300). Dabei konnte die Zahl der Beschäftigten am ArbeitsortWunstorf konstant gehalten werden, während die Zahl der Beschäftig-ten am Wohnort und damit auch die Auspendlerzahl erheblich zunah-men. Aktuell stehen rd. 6.800 Einpendlern ca. 10.100 Auspendler ge-genüber. Einpendler bezieht Wunstorf traditionell überwiegend ausdem ländlichen Raum, während Auspendler schwerpunktmäßig (ca.5.000) in Hannover arbeiten.

Fremdenverkehr ist mit etwa 120.000 Übernachtungen, davon diemeisten in Steinhude, insgesamt von geringer, in Steinhude jedochvon großer Bedeutung. Dort kommen ferner Ausflügler und Wasser-sportler als zusätzliche Nachfragefaktoren hinzu. In der Kernstadtspielen sie kaum eine Rolle.

5.1.3 Entwicklung des Einzelhandelsstandortes Wunstorf

ÜberblickAktuell sind in Wunstorf etwa 73.700 qm aktive Verkaufsfläche in 252Ladeneinheiten und Verkaufsstellen des Einzelhandels am Markt. Da-rauf werden etwa 264 Mio. Euro p. a. umgesetzt.Die ø Netzauslastung ist mit 3.582 Euro/qm für mittelzentrale Verhält-nisse recht gut.

Gegenüber dem Datenstand beim Einzelhandelskonzept 1999 erhöh-ten sich Verkaufsfläche (+16 %) und Umsatzpotenzial (+28 %), nichtjedoch die Anzahl der aktiv betriebenen Ladeneinheiten, welche rechtdeutlich von 305 auf 252 zurückging. Gleichzeitig stiegen die ø Ver-kaufsfläche je Ladeneinheit auf ø rd. 290 qm an, ebenso die Flächen-leistung. Soweit spiegeln sich wesentliche Handelstrends auch inWunstorf wider.

Der Einzelhandelsumsatz legt im Zeitraum 1999 – 2017 um etwa 28 %auf rd. 264 Mio. Euro p. a. zu. Das ladenhandelsrelevante Nachfrage-volumen in Wunstorf steigt im gleichen Zeitraum um etwa 19 % aufknapp 257 Mio. Euro p. a.Damit wechselte die 1999 noch negative Einzelhandelszentralität (96)in einen leicht positiven Bereich (103). Der Einzelhandel in Wunstorf

Eckdaten zur Einzelhandelsentwicklung in Wunstorf

Aktive VKF in WunstorfAnzahl aktiver Ladeneinheitenø VKF/aktive LadeneinheitUmsatzschätzung p. a.Auslastung Euro/qm VKF

199963.700 qm

201773.700 qm

305209 qm

252292 qm

206,0 Mio EUR3.235 EUR

264,0 Mio EUR3.582 EUR

NachfragevolumenEinzelhandelszentralität

215,6 Mio EUR96

256,8 Mio EUR103

∆ 1999 – 201710.000 qm 16 %

-5384 qm

-17 %40 %

58,0 Mio EUR348 EUR

28 %11 %

41,2 Mio EUR7 %-Punkte

19 %



entwickelte sich also insgesamt besser, als das örtliche Nachfragevo-lumen.Der Verkaufsflächenzuwachs in Wunstorf (+16 %) korrespondiert mitdem Nachfragezuwachs (+19 %) und bleibt sogar leicht darunter. Da-mit bewegte sich in Wunstorf das Verkaufsflächenwachstum der zu-rückliegenden Jahre in einer marktgerechten Größenordnung undkoppelt sich nicht von der lokalen Nachfrageentwicklung ab.

Lagebereiche und innerörtliche MarktverteilungWesentliche Lagebereiche des Einzelhandels in Wunstorf sind– das innerstädtische Hauptgeschäftszentrum in der Altstadt mit

rd.16.700 qm aktive VKF;– die Fachmarktlage Hagenburger Straße nördlich der Altstadt mit

rd. 13.000 qm aktiver VKF;– der Fachmarkt- und Nahversorgungsstandort Gewerbepark Süd/

Industriestraße mit rd. 19.100 qm aktiver VKF– das Ortsteilzentrum Steinhude mit rd. 5.100 qm VKF– das Ortsteilzentrum Luthe mit rd. 1.700 qm VKF.

Aus dem Vorgängerkonzept 2010 sind– das innerstädtische Hauptgeschäftszentrum sowie

die Ortsteilzentren– Steinhude und– Luthe (unter Vorbehalt)

als städtebaulich herausgehobene Zentrale Versorgungsbereicheübernommen. Nach Verlust des letzten Lebensmittelmarktes im Jahre2014 fehlt dem OTZ Luthe allerdings gegenwärtig eine entscheidendeVoraussetzung für eine Qualifikation als Zentraler Versorgungsbe-reich. Der Status steht dort insoweit unter dem Vorbehalt einer ent-sprechenden Wiederansiedlung.

Alle weiteren Einzelhandelsstandorte sind als Solitäre oder kleinereLadengruppen in Streulagen der Kernstadt (ca. 10.000 qm VKF) oderin den Ortsteilen (ca. 8.100 qm) organisiert. Die Masse der Verkaufs-fläche entfällt dabei auf Lebensmittelmärkte der Stadt- und Ortsteil-nahversorgung.

Die Marktanteile der Einzelhandelsstandorte in Wunstorf entwickeltensich in den zurückliegenden Jahren unterschiedlich. Der flächenmäßigin die vorhandene Kubatur gepresste innerstädtische Einzelhandelkonnte sich auf weitgehend konstanter Verkaufsfläche zwar insgesamtbehaupten, gab jedoch mangels Entwicklungsmöglichkeiten zwangs-läufig Marktanteile an das dezentrale Standortnetz sowie vor allem anden Lagebereich Gewerbepark Süd/Industriestraße ab, welcher seit1999 nochmals erheblich ausgebaut worden ist.



Entwicklung der Marktanteile wesentlicher Lagebereiche in Wunstorf 1999 – 2017


1999 20170 %

20 %

40 %

60 %

80 %

100 %

27,5 %21,5 %

12,9 %16,4 %

24,0 %18,1 %

13,1 %21,8 %

10,8 % 9,4 %

7,1 % 6,8 %

4,6 % 6,0 %

ZVB InnenstadtKernstadt StreulagenSO Hagenburger StraßeSO Gewerbepark Süd

OT SteinhudeOT LutheÜbrige Ortsteile

Die Innenstadt erzielt mit 21,5 % zwar nur einen unterdurchschnittli-chen Marktanteil, allerdings wird dies nicht durch eine disfunktionalestadträumliche Verteilung zentrenrelevanter Nonfood-Warengruppenbewirkt, sondern durch das Fehlen eines leistungsfähigen Lebensmit-telmarktes in der Innenstadt. Zentrenrelevante Gebrauchsgüter sind dagegen – mit Abstrichen imSegment Persönlicher Bedarf und Hartwaren – überwiegend in der In-nenstadt verortet. Ein Sonderfall ist die Warengruppe Elektro/Technik,in welcher zwar innerstädtisch durchaus bedeutsame Fachgeschäfteagieren, der marktführende großflächige Fachmarkt jedoch im Gewer-bepark Süd angesiedelt ist. Dies war seinerzeit vertretbar, denn da-durch konnte eine signifikante Zentralitätslücke geschlossen werdenund in der Innenstadt bestanden und bestehen für ein derartiges An-gebot keinerlei realistische Perspektiven.

Unter Berücksichtigung des anhaltenden Umstandes eines fehlendeninnerstädtischen Lebensmittelmarktes ist die Marktverteilung zwischenden Standorten in Wunstorf ansonsten ausgewogen.



5.1.4 Nahversorgungsnetz und Nahversorgungsabdeckung

Das vorhandene Nahversorgungsnetz in Wunstorf basiert neben er-gänzenden Kleinflächen, Hofläden, Spezialisten wie v. a. Getränke-handlungen und Verkaufsstellen des Lebensmittelhandwerks auf

– 16 Lebensmittelmärkten1, darunter• 6 Supermärkten/Vollsortimentern (inkl. Marktkauf SBWH) und• 10 Discountmärkten2 sowie

– 4 Drogeriemärkten.Nur zwei von 16 Lebensmittelmärkten (gelegen im OrtsteilzentrumSteinhude) sind Bestandteil von Zentralen Versorgungsbereichen.

Die Wunstorfer Innenstadt verfügt seit vielen Jahren über keinen qua-lifizierten Lebensmittelmarkt mehr. Dieser Umstand war bereits Ge-genstand der vorangegangenen Einzelhandelskonzepte 2010 und1999. Damals wie heute bestanden in der historisch parzellierten undflächig bebauten sowie vollständig genutzten Innenstadt keinerlei ver-fügbaren Ladenflächen oder Entwicklungsgrundstücke, die hinsichtlichLage, Erschließung, Zuschnitt und Dimensionierung für die Ansied-lung eines Lebensmittelmarktes – vorzugsweise eines profilbildendenVollsortimenters – geeignet gewesen wären. Tatsächlich ergab sichüber 20 Jahre hinweg überhaupt keine Möglichkeit zur Errichtung zu-sätzlicher Ladenflächen in der Innenstadt. Bestenfalls Umnutzungenim gegebenen Flächenbestand waren und sind möglich und auf dieseWeise konnten auch vereinzelte Lebensmittelfachgeschäfte etabliertwerden. Auch für die absehbare Zukunft zeichnet sich derzeit keinekonkrete bauliche Entwicklungsmöglichkeit für größere Geschäftsflä-chen oder gar einen Lebensmittelmarkt ab.

1 ab 400 qm VKF2 Der zum Jahresende 2017 geschlossene Aldi-Markt in der Industriestraße (Gewerbepark

Süd) ist hierin noch enthalten.

Auch das Ortsteilzentrum Luthe verlor mangels geeigneter Ladenflä-chen im Jahre 2014 seinen letzten Lebensmittelmarkt. Er wurde nochbis in das Jahr 2017 als Getränkemarkt betrieben, jedoch zwischen-zeitlich erneut geschlossen. Damit fällt das Ortsteilzentrum Luthe aufnicht viel mehr als eine überwiegend der Nahversorgung dienendenHandels- und Dienstleistungsagglomeration zurück. Im Unterschiedzur Wunstorfer Innenstadt liegt die Versorgungsfunktion des Ortsteil-zentrums Luthe in der Ortsteilnahversorgung. Hierfür ist ein qualifizier-ter Lebensmittelmarkt ein wesentliches und unverzichtbares Element.Fehlt ein solcher Markt dauerhaft, ist die zentrale Versorgungsfunktiondes Standortes nicht mehr gewährleistet und sein Status als städte-baulich geschützter Versorgungsbereich geht verloren. Eine Reakti-vierung der viel zu kleinen und bereits vor 20 Jahren nicht mehrmarktfähigen vormaligen Lebensmittelmarktflächen im Ortskern ist fürderartige Zwecke wenig wahrscheinlich. Bei Konzepterstellung zeich-nete sich dicht südlich des Zentrums die Möglichkeit einer Lebensmit-telmarktentwicklung auf dem Grundstück einer untergenutzten Hof-stelle ab. Dieses Grundstück ist nach derzeitigem Wissensstand dieeinzige Fläche, die im Ortskern bzw. in seiner unmittelbaren Nähe fürdie Ansiedlung eines Lebensmittelmarktes ausreichend groß und zu-mindest nach erster Übersicht grundsätzlich geeignet wäre. Die Wei-terverfolgung des Vorhabens würde das Ortsteilzentrum dorthin erwei-tern und durch die Abstrahlwirkung eines neuen Ankerbetriebes stär-ken und sichern. Umgekehrt ist auch zusätzlicher Wettbewerbsdruckins Kalkül zu nehmen, der mit hoher Wahrscheinlichkeit zur Ablösungdes vorhandenen, weiter südlich gelegenen Supermarktstandortes inder Adolf-Oesterheld-Straße führen kann und dort ebenfalls eineNachnutzungs- oder Leerstandsproblematik eröffnen würde.

Unbeschadet von der Problematik der derzeit unzureichenden Qualifi-kation des Ortsteilzentrums Luthe als Zentraler Versorgungsbereichist die Nahversorgung in Luthe durch zwei Lebensmittelmärkte (Nah-



kauf, Aldi) sowie den ergänzenden Kleinhandel im Ortsteilzentrum invergleichsweise guter Ausprägung gewährleistet. Ihre Standorte sindim West- und Südteil des Siedlungskörpers gelegen und erschließenseinen Ostteil nicht mehr fußläufig im Sinne einer 700 Meter Distanz.

Lediglich in Steinhude sind alle Lebensmittelmärkte sowie ein Droge-riemarkt quasi idealtypisch im Ortskern konzentriert. Da dieser jedochasymmetrisch im Westteil des Siedlungskörpers liegt, fehlt den Haus-halten im Ostteil Steinhudes der fußläufige Zugang zur Nahversor-gung.

Ausnahmetatbestand des Integrationsgebotes gilt für WunstorfDa weitere Zentrale Versorgungsbereiche in Wunstorf nicht bestehen,ist mit Ausnahme der Ortslage Steinhude das gesamte WunstorferNahversorgungsnetz dezentral organisiert. Ausgenommen die sich beiKonzepterstellung abzeichnende Entwicklungsoption für einen Le-bensmittelmarkt an der Adolf-Oesterheld-Straße in Luthe bestehenkeine absehbaren Ansätze, das Wunstorfer Nahversorgungsnetz inZentrale Versorgungsbereiche integrieren zu können. Insbesonderebietet die historisch parzellierte Wunstorfer Innenstadt hierfür abseh-bar keine realistische Möglichkeit.Damit bestand in den zurückliegenden 10 Jahren in Wunstorf eine an-haltende Problemlage bei der Neuansiedlung und auch bei der Erwei-terung bestehender Lebensmittelmärkte.Grundsätzlich verweist das Integrationsgebot der LROP Niedersach-sen 2008 und 2017 (Kap. 2.3 Ziff. 05) alle großflächigen Einzelhan-delsvorhaben mit zentrenrelevanten Kernsortimenten – hierzu zählenregelmäßig auch Lebensmittelmärkte ab 800 qm VKF – auf Standorteinnerhalb von Zentralen Versorgungsbereichen oder zumindest in ei-ner sehr engen Nachbarschaft hierzu. Da das Wunstorfer Nahversor-gungsnetz diese Vorgabe mit Ausnahme des Ortsteils Steinhude

überwiegend nicht erfüllen kann, ist es faktisch eingefroren. Bereitsseit Jahren sind nahezu alle filialsierenden Lebensmittelmärkte poten-ziell großflächig, d. h. benötigen >800 qm VKF. Ausnahmen werden inhoch verdichteten großstädtischen Quartieren sowie vereinzelt imstrukturschwachen ländlichen Raum gemacht, kaum jedoch in kleine-ren und mittleren Städten und in den üblichen Stadtteillagen. InWunstorf bestehen zahlreiche Discounter <800 qm VKF mit aufge-stautem Modernisierungsbedarf, der bisher nicht umsetzbar ist. Be-reits bestehende großflächige Lebensmittelmärkte genießen Be-standsschutz, können jedoch nicht nochmals weiterentwickelt werden.Dies betrifft vor allem ältere kleinere Supermärkte zwischen 800 und1.200 qm VKF, welche ihren Vollsortimentsanspruch auf dieser Flä-che kaum noch einlösen können. Gängig sind hierfür je nach StandortGrößenordnungen ab 1.200 qm, besser zwischen 1.500 und 2.000 qmVKF.Das LROP 2017 führt nunmehr einen Ausnahmetatbestand ein, wel-cher der Situation in Wunstorf gerecht wird (s. nachstehend im Origi-nal, Ausnahmetatbestand Satz 3):

1Neue Einzelhandelsgroßprojekte, deren Kernsortimente zentren-relevant sind, sind nur innerhalb der städtebaulich integrierten La-gen zulässig (Integrationsgebot). 2Diese Flächen müssen in dasNetz des öffentlichen Personennahverkehrs eingebunden sein.3Neue Einzelhandelsgroßprojekte, deren Sortimente zu mindes-tens 90 vom Hundert periodische Sortimente sind, sind auf derGrundlage eines städtebaulichen Konzeptes ausnahmsweiseauch außerhalb der städtebaulich integrierten Lagen innerhalbdes zentralen Siedlungsgebietes des Zentralen Ortes im räumli-chen Zusammenhang mit Wohnbebauung zulässig, wenn eineAnsiedlung in den städtebaulich integrierten Lagen aus städte-baulichen oder siedlungsstrukturellen Gründen, insbesonderezum Erhalt gewachsener baulicher Strukturen, der Rücksichtnah-



me auf ein historisch wertvolles Ortsbild oder aus verkehrlichenGründen nicht möglich ist; Satz 2 bleibt unberührt.

Im Wunstorfer Nahversorgungsnetz erreichen mit Ausnahme desMarktkauf SB-Warenhauses alle Kernstadt-Standorte mindestens2.000 Einwohner innerhalb eines 700-Meter-Gehradius um ihrenStandort und alle Lebensmittelmärkte in den ländlichen Ortschaftenmindestens 1.000 Einwohner. Ferner liegt für alle Standorte (explizitauch für Marktkauf) eine ausreichende ÖV-Erschließung unmittelbaroder in näherer Umgebung bis max. 300 m zum Standort vor.Damit kann das Wunstorfer Nahversorgungsnetz mit Ausnahme desMarktkauf-Hauses in der Hagenburger Straße als ausreichend sied-lungsstrukturell integriert im Sinne des LROP Niedersachsen gelten.Der Ausnahmetatbestand ist auf Wunstorf anwendbar und durch dasvorliegende Einzelhandelskonzept nachgewiesen. Lebensmittelmärkte können daher in der Kernstadt grundsätzlich auchin ausreichend siedlungsstrukturell integrierten und vom ÖV erschlos-senen Standorten in Stadtteil-Streulagen großflächig entwickelt odererweitert werden. Für den Fall, dass die Planung eines Lebensmittelmarktes an derAdolf-Oesterheld-Straße in Luthe nicht realisiert wird, könnte auch Lu-the in diesen Ausnahmetatbestand einbezogen werden. Eine weitereVoraussetzung hierfür ist allerdings, dass Luthe in einem künftigenfortgeschriebenen RROP für die Region Hannover in das ZentraleSiedlungsgebiet der Stadt Wunstorf aufgenommen werden würde. AusGutachtersicht bestehen hierfür durchaus hinreichende Gründe - u. a.auch, weil Kernstadt und Luthe durch Bauleitplanung bereits verbun-den sind (s. Kap. 3.1).

Ein fußläufiger Zugang zu Lebensmittel-Nahversorgung in einer durcheine 700-Meter-Distanz operationalisierten 10-Minuten Gehisochrone

besteht derzeit für etwa 62 % der Wunstorfer Einwohner. Üblich sindin Mittelzentren Abdeckungsgrade um 70 %.Räumliche Deckungslücken bestehen in Wunstorf vornehmlich in denländlich geprägten Stadtbereichen, v. a. in den Ortschaften des "But-teramtes (Bokeloh, Mesmerode, Idensen), in Blumenau und in Teilenvon Steinhude und Luthe. Im Unterschied zum "Butteramt" sind Stein-hude und Luthe allerdings keineswegs unterversorgt, sondern die dortvorhandenen Lebensmittelmarktstandorte erreichen nicht jeweils dasgesamte Ortsgebiet fußläufig innerhalb einer Gehdistanz von 700 Me-tern. Vordringlicher Handlungsbedarf besteht im "Butteramt" zur Wie-derherstellung einer eigenen Ortsnahversorgung. Dort allerdings führtdie begrenzte Tragfähigkeit der Ortschaften zu einer für 800 qm-Kon-zepte grenzwertig niedrigen Umsatzerwartung, was vermutlich dieHauptursache für bislang unzureichendes Betreiberinteresse seindürfte. Alternativ wäre ein geeigneter Betreiber für eine kleinflächigeLösung zu finden.



5.1.5 Standortmerkmale Innenstadt Wunstorf

Überblick und LeistungsdatenBedeutendster Lagebereich und Standort der wesentlichen mittelzen-tral wirksamen Handelseinrichtungen ist das gewachsene Geschäfts-zentrum in der Altstadt rund um den überwiegend als Fußgängerzoneausgebildeten Straßenzug Lange Straße – Marktplatz – Südstraße. Esbeinhaltet den weit überwiegenden Teil des innenstadtrelevanten Non-food-Einzelhandels in Wunstorf und profiliert sich durch einen ver-gleichsweise gut ausgebauten Fachhandelsbesatz. Der Filialisie-rungsgrad ist mit rd. 40 % in der Hauptgeschäftslage ungewöhnlichniedrig. In der Region scheint die Wunstorfer Fachhandelslandschaftmittlerweile als eigenständiges Qualitätsmerkmal wahrgenommen zuwerden. Sie zieht zunehmend auch Besucher von außerhalb des an-gestammten Wunstorfer Kerneinzugsgebietes sowie aus Nachbar-städten an. Allerdings spricht das fachhandelsbasierte Angebot vor allem ältereKundengruppen an; infolgedessen zeigt sich auch das Durchschnitts-alter der Innenstadtbesucher mit ø 55 Jahren vergleichsweise hoch.Umgekehrt orientieren sich jüngere Altersgruppen und Familien ver-stärkt auf Fachmarktlagen sowie auf die City Hannover. Auch diedurchfilialisierte und auf Einkaufszentren gestützte Einzelhandelsland-schaft in Garbsen zieht jüngere Wunstorfer Kunden an.

Ein strukturelles Problem der Wunstorfer Innenstadt ist ein kaum zubehebender Mangel an größeren Ladeneinheiten. Von 103 aktiv be-triebenen Ladeneinheiten sind nur 3 großflächig. Die Größenordnungca. 500 – 1.200 qm VKF ist nicht vorhanden. Ein leistungsstarker Le-bensmittelmarkt mit Ankerfunktion fehlt seit vielen Jahren und wird inder Innenstadt auf Sicht auch weiterhin mangels geeigneter Flächen-potenziale nicht ansiedlungsfähig sein. Unter anderem auch die bei-den innerstädtischen Drogeriemärkte agieren auf nicht mehr marktge-

rechten und unterdimensionierten Verkaufsflächen, können sich je-doch auf absehbare Zeit nicht verbessern. Gleichwohl spielt Nahver-sorgung im Rahmen des Möglichen – u. a. neben den Drogeriemärk-ten gestützt auf Fachgeschäfte sowie den Wochenmarkt – vor allemfür Bewohner des Nahbereichs und für ältere Kunden in der In-nenstadt eine starke Rolle. Die beiden Drogeriemärkte führen mit 26% (dm Drogeriemarkt) und 20 % (Rossmann) das Ranking der meist-besuchten Geschäfte in der Innenstadt an. Die bestplatzierten Non-food-Anbieter sind C & A Modehaus (12 %) und Buchhandlung Weber(11 %). Mit der Schlachterei Ludowig (9 %) folgt auf Rang 5 erneut einLebensmittel-Anbieter.

Aktuell werden auf rd. 16.730 qm VKF 103 Ladeneinheiten aktiv be-trieben. Gegenüber 1999 erhöhte sich die Verkaufsfläche dabei nurgeringfügig durch Umnutzungen und begrenzte Ausbauten; die Zahlder Verkaufsstellen ging dabei leicht zurück, so dass die ø VKF je La-deneinheit auf 162 qm stieg. Die ø Ladengröße ist damit weiterhinvergleichsweise niedrig. Der Umsatz behauptete sich bei knapp 57Mio. Euro p. a. Die Auslastung reduzierte sich etwas auf ø 3.383 Euro/qm, liegt damit jedoch auf einem gegenwärtig ordentlichen Niveau.

Eckdaten zur Einzelhandelsentwicklung in der Innenstadt Wunstorf

Aktive VKF in der InnenstadtAnzahl aktiver LadeneinheitenUmsatzschätzung p. a.ø VKF/aktive LadeneinheitAuslastung Euro/qm VKF

199916.000 qm

201716.730 qm

11156,8 Mio EUR

10356,6 Mio EUR

144 qm3.550 EUR

162 qm3.383 EUR


∆ 1999 – 2017730 qm 5 %

-8-0,2 Mio EUR

-7 %-0 %

18 qm-167 EUR

13 %-5 %



BranchenmixDer Branchenmix ist mit Ausnahme des fehlenden Lebensmittelmark-tes umfassend. Das modische Genre ist allerdings recht konservativgeprägt und weist kaum trendsetzende Anbieter auf. Der niedrige Fili-alisierungsgrad bewirkt insoweit auch einen geringen Anteil zugkräfti-ger Filialisten, die auch jüngere Zielgruppen ansprechen. Wirklich feh-lende Branchen sind derzeit nur eine Musikalienhandlung und einFahrrad-Fachgeschäft. Ein Warenhaus war viele Jahre nicht vorhan-den und wurde jüngst im niedrigpreisigen Genre mit Woolworth alsAblösung des Modemarktes Charles Vögele wieder angesiedelt. Inden Branchen- und Leistungsdaten der Untersuchung ist noch derVorgänger Charles Vögele enthalten.

Aus Gutachtersicht noch ausbaufähig bzw. zu vertiefen sind Angebotefür Junge Mode (v. a. ein überörtlich wirksamer zugkräftiger Anker wieH & M), Sportartikel (Intersport ist vergleichsweise gering dimensio-niert), Floristik, Lederwaren/Taschen, Haushaltswaren, Geschenkarti-kel (hier fehlt ein breit sortierter Universalist) und Schreibwaren.Ambivalent sind die Themen Elektro/Technik und Heimtextilien/Raum-ausstattung zu betrachten, weil sie zwar in der Innenstadt vertieft wer-den könnten, hierfür jedoch in Stadtteillagen (Expert Bening und z. B.Dänisches Bettenlager) bereits größere Universalanbieter bestehen,deren Flächenbedarf und Standortanforderungen in der Innenstadtnicht erfüllbar wären.

In der Innenstadt vollziehen sich Angebotsveränderungen durch Be-treiberwechsel im vorhandenen Bestand, so dass jedes hinzugekom-mene Angebot ein zuvor bereits vorhandenes verdrängt bzw. ablöst.Ein positiver Effekt dieses strukturellen Standortnachteils und derknappen Flächen ist allerdings, dass vakante Verkaufsflächen in derInnenstadt im allgemeinen recht zügig wieder belegt werden, so dassdort im Unterschied zu vielen anderen Städten keine nennenswerte

Leerstandsbildung eingetreten ist. Die aktuelle Leerstandsquote ist mitetwa 350 qm in 7 Einheiten niedrig, zumal sich für einige davon be-reits Nachnutzer abzeichneten. Auch das Mietniveau ist mit etwa 20-25 Euro/qm für kleinere Flächen bis ca. 200 qm in Hauptlage aus-kömmlich.

GeschäftslagenAls Hauptlage kann die FGZ Lange Straße von der Bäckerstraße biszum Marktplatz sowie davon ausgehend die ersten Meter der FGZNordstraße bis ca. Intersport sowie der Nordteil der Südstraße bisetwa zum Modehaus Kolossa hinzugerechnet werden.Auch die Neben- und Randlagen zeigen sich insgesamt stabil mit nurgeringer Leerstandsbildung. Strukturell besonders benachteiligt ist da-bei die Südstraße. Sie ist als fußläufige Achse durch die Barriere derstark befahrenen B441 gehandicapt und weist südlich der Fa. Kolossakeine Betriebe mit Frequenzwirkung auf.

Verkehrsmittelwahl und StehplätzeDa der überwiegende Teil der Kunden (derzeit 53 %; aus den Vorortenund dem Umland knapp 80 %) die Innenstadt mit dem Pkw aufsucht,kommt den Stellplatzkapazitäten und ihrer Anordnung eine erhöhteBedeutung zu. Als Top Five der Stellplätze für Innenstadtbesucher erweisen sich:

Anteil Kapazität ca.1. Nordwall 21 % 1602. Alter Markt 18 % 503. Ex Fa. Plus/Destan (Küsterstraße) 11 % 50 4. Mittelstraße 8 % 30 5. Zentrum (West) 7 % 160



Etwa die Hälfte der Besucher parken rund um den Haupteinkaufsbe-reich auf den Stellplätzen Nordwall, Alter Markt und Küsterstraße mitzusammen rd. 250 Parkplätzen, mithin rd. 20 % der Stellplatzkapazität.Der aus Richtung Süden relativ bedeutsamste Stellplatz in der Küster-straße (vormaliger Kundenstellplatz der Fa. Plus und später Destan,auch nach deren Schließung noch nutzbar) wird in Kürze entfallen,weil der zugehörige und bereits geschlossene Lebensmittelmarktdurch Wohnbebauung ersetzt wird. Dadurch fehlt dem schwächer fre-quentierten Südteil der Innenstadt künftig ein nicht unwichtiger Fre-quenzspender.Fußläufige Kunden (20 %) wohnen vornehmlich in der Altstadt und ih-rem näheren Umfeld. Bemerkenswert ist zudem der Radkundenanteilvon etwa 20 %, der ebenfalls in der Kernstadt (32 %) am höchsten ist,jedoch auch bis in die Vororte (13 %) und in das Umland-Einzugsge-biet (8 %) reicht. Der ÖV hat mit 7 % als Verkehrsmittel für den Innenstadtbesuch wiein den meisten ländlichen Mittelzentren nur eine nachgeordnete Be-deutung. Eine weitmaschige Taktung sowie die abgesetzt zum ZOB/Bahnhof gelegene Innenstadt dürften hierfür eine Rolle spielen.

KundenzufriedenheitWährend die Besucher die städtebaulichen Parameter und das Ein-zelhandelsangebot der Innenstadt insgesamt erfreulich positiv bewer-ten, gilt Kritik wie bereits 1999 vornehmlich der Stellplatzausstattung. Eine Rolle spielen dabei eine punktuell hohe Auslastung innenstadt-naher Stellplätze bzw. überhaupt eine begrenzte Zahl einkaufstätten-naher Stellplätze sowie ihre wenig transparente Verteilung auf zahlrei-che Parkplätze mit jeweils geringen Kapazitäten.Zum Einzelhandelsangebot haben knapp 2/3 der InnenstadtbesucherErgänzungswünsche. Im Vordergrund stehen Mode (31 %, Fokus auf

junger Mode) und Lebensmittel (22 %, weitgehend konzentriert aufLebensmittelmarkt).

5.1.6 Fachmarktstandorte

Das mittelzentral wirksame innerstädtische Angebot wird durch dieFachmarktlagen Hagenburger Straße und Gewerbepark Süd/Indust-riestraße ergänzt. Beide Lagebereiche, vor allem die Lebensmittel-märkte in der Industriestraße für den einwohnerstarken Stadtteil Bar-ne, übernehmen ferner Nahversorgungsfunktionen für angrenzendeWohnquartiere. Die Industriestraße (Rewe, Aldi, Lidl, Netto, Ross-mann) wie auch der Ostkopf der Hagenburger Straße (Lidl) sind hier-für noch ausreichend siedlungsstrukturell integriert.

In der Hagenburger Straße ist das Marktkauf SB-Warenhaus (ca.6.000 qm VKF) mit überörtlicher Ausstrahlung als standortprägenderBetrieb hervorzuheben. Es ist einerseits ein wichtiger Bestandteil dermittelzentralen Versorgungsfunktion der Stadt Wunstorf sowie auchKopplungspartner bei Innenstadtbesuchen, steht jedoch andererseitsmit seinem breiten Nonfood-Sortiment auch im Wettbewerb zur In-nenstadt. Die übrigen Nonfood-Fachmärkte (u. a. älterer Obi Bau- undHeimwerkermarkt mit ca. 4.000 qm VKF) haben nur eine einge-schränkte Ausstrahlung. Vormals vorhandene Möbelanbieter sind ab-geschmolzen.

Der Gewerbepark Süd beherbergt mit Toom Bau- und Heimwerker-markt (ca. 8.000 qm VKF) und Expert Bening Elektro-Fachmarkt (ca.1.800 qm VKF) die jeweils führenden Anbieter ihrer Branchen. MitIcks Plus und dem Dänischen Bettenlager ist ferner eine gewisse Ba-sisausstattung vertreten. Die größere Zahl der dort vorhandenen Ge-schäfte dient jedoch der Nahversorgung.



Insgesamt verfügt Wunstorf zwar über zwei tradierte Fachmarktlagen,jedoch liegt keine von ihnen an einem Verkehrsträger mit umfassen-der Umland-Ausstrahlung. Diesbezüglich wird sich die Anbindung derHagenburger Straße nach Fertigstellung der Ostumgehung zwar ten-denziell verbessern; für Betriebe mit hohem Reichweitenanspruch wiez. B. einem Möbelhaus wäre allerdings eine größere Autobahnnähebedeutsam.Nachteilig ist, dass in ihrer Branche jeweils führende Fachmärkte(Marktkauf, Toom, Expert Bening) auf unterschiedliche und nur unzu-reichend verknüpfte Fachmarktlagen verteilt sind.

5.1.7 Einzugsgebiet und ansprechbares Nachfragevolumen

Einzugsgebiet und NachfragevolumenDas Wunstorfer Einzugsgebiet ist mit vergleichbarer Methodik wie1999 für die Innenstadt empirisch durch Abfrage der Kundenherkunftbestimmt. Maßgebend für die Einbeziehung eines Herkunftsortes indas Einzugsgebiet ist die Intensität der Marktdurchdringung (operatio-nalisiert Besucher/Einwohner des Herkunftsortes)3.Das Einzugsgebiet stellt eine Synthese aller Besuchsarten, Branchenund Geschäfte dar und kann prinzipiell auch auf die Fachmarktstand-orte übertragen werden. Einzelne Branchen (z. B. Mode) und Ge-schäfte können eine darüber hinausreichende Ausstrahlung entfalten.Alles in allem schließt das Wunstorfer Kern-Einzugsgebiet rund60.000 Einwohner ein. Es wird damit aktuell etwas kleiner abgegrenzt als 1999. Seinerzeitkonnte nach Westen ausgreifend noch eine etwas höhere Marktdurch-

3 Hierin unterscheiden sich das vorliegende EHK ebenso wie das 1999 EHK von dem zwi-schenzeitlich erstellten EHK 2010, welches keinen derartigen Filter aufweist und in dem des-halb ein übermäßig weitläufiges Einzugsgebiet für Wunstorf hergeleitet wird. Es bezieht alledie Umlandorte ein, aus denen noch Kunden empfangen werden - auch wenn es nur ein un-bedeutender Streukundenanteil ist.

dringung in den Raum Sachsenhagen nachgewiesen werden, ebensoin den Neustädter Ortsteil Bordenau. Im Gegenzug erhöhte sich der Anteil regionaler Streukunden aus demweiteren Umland in der Innenstadt beträchtlich, so dass der Umland-beitrag zum Innenstadtumsatz unter dem Strich im Zeitablauf zunahm.

Das im Einzugsgebiet ansässige Nachfragevolumen privater Haushal-te für Käufe im stationären Einzelhandel beläuft sich derzeit auf rund369,1 Mio. Euro p. a.Das Wunstorfer Einzugsgebiet gliedert sich wie folgt:

– Zone 1a Kernstadt WunstorfCa. 18.100 Einwohner, Nachfragevolumen rd. 109,1 Mio. Euro

– Zone 1b Ortsteile WunstorfCa. 23.100 Einwohner, Nachfragevolumen rd. 147,6 Mio. Euro

Zonen 1a-b Stadt Wunstorf gesamtCa. 41.250 Einwohner, Nachfragevolumen rd. 256,8 Mio. Euro

– Zone 2 Umland-EinzugsgebietGemeinden Haste, Hagenburg, Suthfeld, HohnhorstAus Stadt Garbsen: OT Schloss RicklingenAus Gemeinde Seelze: OT Dedensen, GümmerAus Stadt Barsinghausen: OT Groß Munzel, HoltensenCa. 18.400 Einwohner, Nachfragevolumen rd. 112,4 Mio. Euro

Kern-Einzugsgebiet totalCa. 59.700 Einwohner, Nachfragevolumen rd. 369,1 Mio. Euro

Das Nachfragevolumen reicht für ein vollständiges und differenziertesAngebotsspektrum im Periodischen Bedarf sowie für eine auch mit



Großflächen ausgestattete Basisversorgung für Modischen Bedarf,Elektro/Technik und Bau-/Heimwerkerbedarf, wie sie in Wunstorf be-reits vorhanden ist.Differenziertere Angebote des Modischen Bedarfs wie z. B. Herren-ausstatter sowie regelrechte Modehäuser benötigen für eine dauerhaftausreichende Tragfähigkeit eine einzelbetrieblich über das Kern-Ein-zugsgebiet hinausreichende Ausstrahlung. Der hohe regionale Streu-kundenanteil in der Innenstadt belegt, dass dies als Ergebnis derClusterwirkung des gesamten Innenstadthandels durchaus realisier-bar ist. Voraussetzungen hierfür bestehen vor allem im struktur-, aberauch einwohnerschwachen westlichen Umland. Ähnliche Voraussetzungen gelten für größere Fachmärkte für Elektro/Technik sowie insbesondere Möbel- und Einrichtungshäuser. Für letz-tere allerdings besteht im Großraum Hannover eine hohe Wettbe-werbsintensität durch autobahnnahe Standorte. Anbieter in Wunstorfwürden eine vergleichbare Standortqualität einfordern (müssen), diedort jedoch nicht zur Verfügung gestellt werden kann. Die Fachmarkt-lagen Hagenburger Straße und Gewerbepark Süd sind hierfür bereitszu introvertiert gelegen.

Ausblick NachfrageentwicklungDie Nachfrageentwicklung im Raum Wunstorf weist gegenwärtig, vor-nehmlich gespeist durch eine gute Gesamtkonjunktur bzw. steigendePro-Kopf-Ausgaben für Konsumgüter, einen steigenden Trend auf.Die aktuelle Einwohnerzunahme in Wunstorf leistet hierzu einen wei-teren, wenngleich nicht entscheidenden Beitrag. Auch unter Berücksichtigung weiterer zu erwartender Marktanteilsge-winne des Online-Handels ist derzeit zumindest kurz- bis mittelfristigeine weitere Zunahme der Pro-Kopf-Verbrauchsausgaben im stationä-ren Ladenhandel zu erwarten, wenngleich nicht für alle Warengruppengleichermaßen. Sie können durch einen anhaltenden Einwohnerzu-

wachs in Wunstorf leicht verstärkt werden; andererseits bleibt derWachstumspfad insgesamt auch bei stagnierenden oder leicht rück-läufigen Einwohnerzahlen grundsätzlich noch bestehen.

Insgesamt kann in einem mittelfristigen Zeitraum bis 2022 in Wunstorfein Nachfragezuwachs von ca. +8 – 10 % erwartet werden.

Die höchsten Steigerungspotenziale bestehen wie auch bisher bereitsfür Nahversorgung (Güter des Periodischen Bedarfs) mit etwa +12 %.Für die Nonfood-Warengruppen bestehen für die Entwicklung des la-denhandelsrelevanten Nachfragevolumens unterschiedliche Perspek-tiven. Sie reichen von Stagnation (Elektro/Technik) bis zu moderatemWachstum in einer Spanne von ca. +3 – 8 % für die übrigen Hauptwa-rengruppen.Tendenziell also kann für Einzelhandelsentwicklungen in Wunstorfkurz- bis mittelfristig mit einer steigenden Gesamtnachfrageplattformmit Steigerungsraten um etwa +1,5 % bis knapp +2 % p. a. gerechnetwerden.



5.1.8 Zentralität und Verkaufsflächentragfähigkeit in Wunstorf

EinzelhandelszentralitätDie Einzelhandelszentralität einer Stadt errechnet sich als dimensi-onsloser Saldo aus Umsatz/Nachfrage x 100. Fällt die Zentralität "po-sitiv", das heißt >100 aus, fließt per Saldo mehr Kaufkraft zu als ab.Vice versa, das heißt <100, verliert die Stadt per Saldo Kaufkraft anihr Umland.

Wie viele andere Mittelzentren, ist auch das angestammte Umland-Einzugsgebiet Wunstorfs zu großen Teilen bereits eingemeindet. Dadie Zentralität auf die gesamte Gemeinde berechnet wird, dämpft die-ser Umstand eine mögliche positive Ausprägung erheblich, zumal dieMarktdurchdringung der Kernstadt in den eingemeindeten Ortschaftenbereits spürbar abfällt. Wunstorf generiert auch über das heutigeStadtgebiet hinaus noch ein eigenständiges Umland-Einzugsgebiet,doch kann dieses sich bedingt durch die Randlage im Großraum Han-nover und die gemeinsamen Stadtgrenzen mit weiteren Mittelzentren(Neustadt, Garbsen, Barsinghausen) vorwiegend nur in das ländlichewestliche Umland entfalten. Daher bestehen in Wunstorf von vornhe-rein keine besonders guten Voraussetzungen für eine ausgeprägt po-sitive Zentralität.

Durchaus als Erfolg ist daher zu werten, dass die Einzelhandelzentra-lität von einem leicht negativen Saldo (96) in 1999 bis 2017 in einenleicht positiven Wert (103) ausgebaut werden konnte.Positive Beiträge liefern vor allem die innenstadtprägenden Nonfood-Sortimente Modischer Bedarf (122) und Persönlicher Bedarf/Hartwa-ren (120). Leichte bis mäßige Bedeutungsüberschüsse werden zudemim Bau- und Heimwerker- sowie Freizeitbedarf (110) sowie im Periodi-schen Bedarf (106) erzielt. Knapp ausgeglichen ist der Saldo in derWarengruppe Elektro/Technik (98), wobei hier nach 1999 durch die

Ansiedlung eines größeren Elektro-Fachmarkt ein Zentralitätssprungbewirkt werden konnte. Schlusslicht ist wie auch 1999 weiterhin dieWarengruppe Möbel/Einrichtungsbedarf (39), deren Wert durch zwi-schenzeitliche Schließung des Küchenfachmarktes in der Hagenbur-ger Straße nochmals gesunken sein dürfte. In diesem Marktsegmentist eine fortlaufende Angebotskonzentration auf großformatige Einhei-ten an Standorten mit mindestens weiträumig regionaler Ausstrahlungzu beobachten. Einrichtungsbedarf zählt zwar zum Versorgungsauf-trag eines Mittelzentrums, jedoch kann nicht mehr jedes Mittelzentrumhierfür ein umfassendes und voll ausgeprägtes Angebot tragen. Zudiesen Mittelzentren zählt auch Wunstorf. Die bedeutsamen Einrich-tungsstandorte der Umgebung finden sich in Autobahnnähe in BadNenndorf, Garbsen und Altwarmbüchen sowie in Hannover-Hainholz.

VerkaufsflächentragfähigkeitWenn das Einzugsgebiet bestimmt und nach Marktzonen unterschied-licher Einkaufsorientierungen auf die Untersuchungsgemeinde geglie-dert ist, lässt sich ein erzielbarer Soll-Umsatz über durchsetzbareKaufkraftbindungsquoten je Warengruppe und je Marktzone bestim-men. Daraus abgeleitet, kann durch Gewichtung mit wirtschaftlichauskömmlichen Flächenproduktivitäten je Warengruppe eine Ver-kaufsflächenausstattung berechnet werden. Diese Berechnung setztvoraus, dass leistungsfähige Betreiber und ein den Nachfrageverhält-nissen angemessenes Betriebstypenspektrum vorhanden sind.

Bezogen auf Wunstorf, sind in vergleichbaren Mittelzentren Kaufkraft-bindungen von etwa– 75 – 80 % in der eigenen Stadt sowie– 35 – 40 % im Umland-Einzugsgebiet erzielbar.



Hinzu kommt ein Zuschlag für Umsätze mit externen Kunden, der inWunstorf auf Grund ausstrahlungsstarker Einzelbetriebe, regionalerPendlerverflechtungen sowie touristischer Einflüsse in Steinhude mitetwa 15 – 20 % des Gesamtumsatzes höher als üblich angesetzt wer-den kann.

Der ermittelte rechnerisch gegenwärtig erreichbare Zielumsatz für dieStadt Wunstorf liegt bei etwa 290 Mio. Euro p. a.Gegenüber dem derzeit geschätzten Ausgangsumsatz in Höhe von264 Mio. Euro p. a. besteht insoweit eine Reserve von rechnerischetwa 26 Mio. Euro (ca. +10 %), die durch die Schließung von Ange-bots- und Deckungslücken sowie durch Modernisierung bestehenderAngebotsstrukturen zusätzlich umgesetzt werden könnte. Unterstelltist ferner, dass die Reichweite des Wunstorfer Einzelhandels weitge-hend unverändert bleibt.Hieraus errechnet sich bei einer Inkaufnahme von ca. 5 % Umvertei-lungseffekten (d. h. einer um 5 % abgesenkten Auslastung des Einzel-handelsnetzes) gegenwärtig eine ausreichend tragfähige Verkaufsflä-chenreserve von etwa 8.000 – 13.000 qm VKF.Diese Größenordnung ist zunächst zeitpunktbezogen auf die Gegen-wart berechnet. Dynamisiert, d. h. um den Saldo

– bereits kurzfristig eintretender Bestandsveränderungen sowie– des zu erwartenden mittelfristigen Nachfragewachstums bis 2022

erweitert, erhöht sich die mittelfristige Verkaufsflächenreserve aufrechnerisch etwa 15.000 – 19.200 qm.Da die mittelfristig zu erwartende Nachfragesteigerung rechnerischauch dazu "verwendet" werden kann, die bei der Berechnung desoberen Grenzwertes in der statischen Betrachtung akzeptierten 5 %Verdrängungseffekte im Bestandsnetz abzubauen, empfehlen wir

grundsätzlich bei der mittelfristigen Steuerung eine Orientierung amunteren Wert der Spanne, mithin +15.000 qm VKF bis 2022.

Zusammengefasst:

– Aktive Bestands-VKF in Wunstorf ca. 73.700 qm– Gegenwärtige VKF-Reserve (Korridor) ca. 8.800 – 13.000 qm– Mittelfristige VKF-Reserve (Korridor) ca. 15.000 – 19.200 qm

= Mittelfristig tragfähige VKF ca. 88.700 – 92.900 qm

Empfohlener Orientierungswert bis 2022: ca. 88.700 qm

Diese Größenordnung ist über Annahmen zu einem aus dem bis zumJahre 2022 erwarteten Nachfragevolumen des Einzugsgebietes plau-sibel erzielbaren Umsatz in Wunstorf abgeleitet. Der abgeleitete Flä-chenrahmen dient dabei als Orientierungsmaßstab für die künftigeVerkaufsflächenentwicklung in Wunstorf und ist nicht so zu verstehen,dass ein automatischer Zusammenhang zwischen zusätzlicher Ver-kaufsfläche und höherem Gesamtumsatz in Wunstorf besteht. Im Regelfall ist jede zusätzliche Einzelhandelsansiedlung oder Ver-kaufsflächenerweiterung auch mit Verdrängungseffekten gegenüberdem bereits vorhandenen Einzelhandel behaftet. Es hängt von jeweili-gen Betreiberkonzept und dessen vertrieblicher Leistungsfähigkeit ab,inwieweit darüber hinaus für den Gesamtstandort Wunstorf positiveEffekte in Form zusätzlicher Kaufkraftbindung generiert werden kön-nen. Insbesondere bei der Nahversorgung hat zudem auch der ge-wählte Standort einen wesentlichen Einfluss auf die Kaufkraftbilanzder Gesamtstadt.

Der ermittelte zusätzliche Verkaufsflächenrahmen ist insoweit als rea-listische Chance für eine Verbesserung der Marktleistung des Einzel-



handelsstandortes Wunstorf zu verstehen. Sie wird genutzt, indemAngebots- und räumliche Deckungslücken durch Betriebserweiterun-gen oder Neuansiedlungen geschlossen werden und das Angebots-netz dadurch wirksam attraktiviert werden kann. Reine Wettbewerbs-verschärfungen, die durch den Hinzutritt redundanter Anbieter eintre-ten, erhöhen zwar die Verkaufsfläche, haben jedoch keinen nennens-wert positiven Einfluss auf Reichweite und Kaufkraftbindung und stei-gern deshalb den Gesamtumsatz in Wunstorf nicht wesentlich. Sie be-ziehen ihren Zielumsatz stattdessen weitgehend aus lokaler Verdrän-gung. Differenzierte Empfehlungen zum Ausbau einzelner Hauptwa-rengruppen folgen in Kap. 5.4.4.

5.2 Zentrale Versorgungsbereiche und Evaluierung Zentren-system

Nach Evaluierung der aus dem EHK 2010 übernommenen Zentrenund Lagebereiche schlagen wir für die Stadt Wunstorf nachstehendesStandort- und Zentrenkonzept vor.Zentren im Sinne von Zentralen Versorgungsbereichen sind wie zuvordie Wunstorfer Innenstadt, Steinhude und Luthe. Luthe weist durchden Verlust des Lebensmittelmarktes, welcher für ein Zentrum mitNahversorgungsfunktion obligatorisch ist, derzeit keine hinreichendeQualifikation als Zentraler Versorgungsbereich auf. Der Erhalt diesesStatus steht also unter der Maßgabe, dass entweder eine (aus Gut-achtersicht unwahrscheinliche) Reaktivierung einer vormaligen Le-bensmittelmarktfläche im Ortszentrum gelingt oder dass die bei Kon-zeptfertigstellung bekannt gewordene Absicht der Ansiedlung einesLebensmittelmarktes auf einer untergenutzten Hofstelle in der Adolf-Oesterheld-Straße Nr. 5 weiterverfolgt wird.

Ansonsten bleibt das gewachsene Ortszentrum natürlich als solchesbestehen, erfüllt jedoch nicht die Kriterien eines zentralen Versor-gungsbereiches und steht daher auch nicht unter besonderem städte-baulichen Schutz. Die bereits 2010 vorgenommene Differenzierungder Versorgungsleistung der beiden Ortsteilzentren Steinhude und Lu-the hinsichtlich der Angebotsbreite und -tiefe hat sich seither verfes-tigt. Die Versorgungsfunktion des OTZ Steinhude ist deutlich umfas-sender und weitreichender, als die des OTZ Luthe.

Hinsichtlich der Fachmarktlagen Hagenburger Straße und Gewerbe-park Süd/Industriestraße ist hervorzuheben, dass die Charakteristikeiner Sonderlage vornehmlich die Versorgungsfunktion für Nonfoodsbetrifft, die (ausgenommen das Marktkauf SB-Warenhaus) durch mitt-lere und größere Fachmärkte mit nicht zentrenrelevanten Kernsorti-



menten geprägt ist. Beide Lagebereiche sind jedoch zumindest in Tei-len auch Nahversorgungsstandorte für anschließende Wohnquartiere.Der Bereich Industriestraße im Gewerbepark Süd weist bereits einumfassendes Nahversorgungsangebot auf und fungiert als Versor-gungsschwerpunkt für den einwohnerstarken Stadtteil Barne. EineQualifikation als Zentraler Versorgungsbereich stehen derzeit vor-nehmlich städtebauliche Defizite in der Gestaltung, der internen Ver-netzung der einzelnen Geschäftsgrundstücke sowie der Fuß- undRadwegeerschließung entgegen, welche prinzipiell behebbar sind. AufSicht bietet dieser Lagebereich insoweit durchaus Potenzial, als Zent-raler Versorgungsbereich weiterentwickelt zu werden.Die aktuelle räumliche Abgrenzung der Zentralen Versorgungsberei-che ist Kap. 4.3.2.2 zu entnehmen.

Standorttypologie in Wunstorf

TypHauptzentrum

Ortsteilzentren

Nahversorgungs-standorte

Sonderstandorte

ZVB

✓Standorte

Innenstadt Wunstorf

✓

(✓)

Steinhude

Luthe

––

––

siedlungsintegrierte Lebensmittelmärkte

Hagenburger Straße

–– Gewerbepark Süd/Industriestraße

Reichweite/ VersorgungsfunktionÜberörtlich

Mittelzentral prägendes,zentrenrelevantes Angebot

teilräumlich ortsteilübergreifend;erweiterte Nahversorgung

teilräumlich ortsteilübergreifend;Nahversorgung

teilräumlich, tlw. ortsteilübergreifend;

Grund- und Nahversorgung





Stadt Wunstorf - Standort- und Zentrenkonzept

Hauptzentrum Innenstadt

Ortsteilzentren- Steinhude- Luthe

Sonderlagen- Hagenbg. Straße- Gewerbepark Süd

HZ

OTZ

SO

HZ

OTZ

OTZ

SO

SO

Steinhude

Luthe

Hagenbg. Straße

Innenstadt

GE Süd



5.3 Sortimentskonzept für Wunstorf

Das Sortimentskonzept dient einer Gliederung des ladenhandelsrele-vanten Branchenspektrums in Bestandteile, die prägend für ausgewie-sene zentrale Versorgungsbereiche bzw. in Wunstorf primär prägendfür das Hauptzentrum Innenstadt und somit als zentrenrelevant klas-sifiziert sind.Nahversorgungsrelevante Sortimente sind eine Teilmenge der zen-trenrelevanten Sortimente, welche großflächig auch in nachgeordne-ten Subzentren (= Ortsteilzentren) sowie im Sinne einer wohnortna-hen Grundversorgung auch in siedlungsintegrierten Streulagen (=Nahversorgungsstandorte) konzeptkonform angesiedelt sind. Nahversorgungsrelevante Sortimente beinhalten Lebensmittel undVerbrauchsgüter und entsprechen der in diesem Gutachten verwen-deten Hauptwarengruppe Periodischer Bedarf. Auch das LROP Nie-dersachsen 2017 operiert mit dem Begriff "Periodische Sortimente",u. a. beim Ausnahmetatbestand zum Integrationsgebot.

Nicht zentrenrelevante Sortimente sind nicht prägend für das inner-städtische Angebot und auf Grund ihrer Beschaffenheit auch an nichtausreichend integrierten Standorten konzeptkonform anzusiedeln.

Nach überwiegender Rechtsauffassung ist eine entsprechende Sorti-mentszuordnung auf Basis einer Marktanalyse jeweils aus den örtli-chen Verhältnissen abzuleiten. Als Maßstab der Zuordnung dienen fürWunstorf die nach stehend aufgeführten Kriterien.

Merkmale für zentrenrelevante Sortimente– Zentrenrelevante Sortimente leisten einen spürbaren Beitrag zur

Frequentierung der Innenstadt und/oder prägen das dort ansässi-ge Einzelhandelsangebot.

– Die Innenstadt ist innerhalb der Stadt Wunstorf der marktführen-de Standortbereich für diese Sortimente.

– Zentrenrelevante Sortimente werden kundenseitig regelmäßig inder Innenstadt erwartet.

– Zentrenrelevante Sortimente benötigen in der Regel keine unmit-telbar zugeordneten Stellplätze bzw. die angebotenen Warenkönnen auch ohne Pkw oder über Distanzen dorthin transportiertwerden. Ausnahme auf Grund der Einkaufsmengen: Lebensmit-tel.

– Zentrenrelevante Sortimente weisen ein hohes Kopplungspoten-zial untereinander auf (Einkäufe werden miteinander verknüpft).

– Zentrenrelevante Sortimente leisten eine breite Kundenanspra-che; das Sortiment wendet sich nicht nur an wenige Special Inte-rest-Kunden

– Die Belastbarkeit durch ein innenstadttypisches Mietniveau ist fürzentrenrelevante Sortimente üblicherweise gewährleistet.

Nicht alle zentrenrelevanten Sortimente erfüllen alle aufgeführtenMerkmale gleichermaßen. Bei einer Einstufung als zentrenrelevantesSortiment sollte jedoch eine Mehrzahl der Merkmale zutreffen.

Zur Schließung von Sortimentslücken in der Innenstadt kann in be-gründeten Fällen auch ein Sortiment als zentrenrelevant klassifiziertwerden, das dort nicht oder nur ungenügend vertreten ist. Allerdingssollte für dieses Sortiment eine realistische Ansiedlungschance imFalle einer derartigen Einstufung bestehen.



Merkmale für nahversorgungsrelevante Sortimente:– Nahversorgungsrelevante Sortimente sind als Bestandteil des flä-

chendeckenden wohnortnahen Versorgungsnetzes mit Ver-brauchsgütern des täglichen und kurzfristigen Bedarfs prägendfür Subzentren sowie regelmäßig auch in ausreichend integrier-ten Stadtteil-Streulagen anzutreffen.

– Nahversorgungsrelevante Sortimente bilden weitgehend dasKernsortiment marktüblicher Lebensmittel- und Drogeriemärkteab.

– Nahversorgungsrelevante Sortimente sind stets auch zentrenre-levant.

Merkmale für nicht zentrenrelevante Sortimente:– Nicht zentrenrelevante Sortimente sind gekennzeichnet durch ex-

tensiven Flächenbedarf gekoppelt mit geringem Flächenertragund niedriger Mietbelastbarkeit. Allenfalls in Ausnahmefällen (ex-klusives Angebotsgenre), in eigenen Immobilien oder in Randla-gen sind sie üblicherweise in Innenstädten tragfähig. In kleinerenStädten mit insgesamt niedrigem Mietniveau auch in der Haupt-geschäftslage ist dieses Merkmal als Unterscheidungskriteriumfallweise nicht mehr zutreffend.

– Großformatige und sperrige Waren erfordern den Pkw zum Ab-transport und erfordern eine direkte Stellplatzzuordnung.

– Das Sortiment ist in Innenstädten und Subzentren üblicherweiseweder marktführend, noch standortprägend vertreten.

– Das Sortiment wird kundenseitig an zentralen Standorten nichterwartet.

– Das Sortiment weist nur geringe Verbundeffekte/Synergien mitzentrenrelevanten Sortimenten auf.

– Das Sortiment bedient einen eingeschränkten Special InterestKundenkreis.

Auch hinsichtlich der nicht zentrenrelevanten Sortimente gilt, dassnicht in jedem Falle alle aufgeführten Merkmale gleichermaßen zutref-fen müssen; mehrheitlich sollten sie es jedoch schon. Eine Reihe von Sortimenten kann fallweise ambivalent klassifiziertwerden, d. h. die aufgeführten Merkmale treffen nicht vollständig odernicht eindeutig zu.

In solchen Fällen eröffnen sich dem Plangeber durchaus Gestaltungs-spielräume. Eine Zuordnung von nicht eindeutig zu klassifizierendenBranchen zu den zentrenrelevanten Sortimenten zieht allerdings ent-sprechende Konsequenzen für die Einzelhandelssteuerung nach sich,insbesondere, wenn in der Standortgemeinde nur ein zentraler Ver-sorgungsbereich für eine Ansiedlung zur Verfügung steht. Neuansiedlungen und Standortverlagerung sowie auch Erweiterungs-maßnahmen bestehender Betriebe mit zentrenrelevanten Sortimentensind danach außerhalb der Innenstadt enge Grenzen gesetzt oder siesind, sofern sie nicht durch bestehendes (Alt-)Baurecht gedeckt sind,auch unmöglich. Dies wäre im Sinne einer Bewahrung standortprä-gender und bereits in der Innenstadt vorhandener Anbieter möglicher-weise sogar geboten. Es kann im Sinne einer längerfristigen Lenkungdieser Sortimente in die Innenstadt auch gewünscht sein, sollte je-doch in diesem Falle auch marktseitig mit realistischen und für die Be-treiber auskömmlichen Perspektiven verbunden sein. Umgekehrt kannim Worst Case auch ein unbeabsichtigter Verlust von an sich leis-tungsfähigen und zentralitätsbildenden Betrieben eintreten, ohne dassdie Innenstadt dadurch befördert worden wäre.



Der nachstehende Sortimentskatalog berücksichtigt für die Sorti-mentsklassifikation ferner, dass in der Wunstorfer Innenstadt

– keine Flächenreserven bestehen und zusätzliche Sortimente dortnur durch Substitution bestehender Angebote ansiedelbar wären,

– das Mietniveau sich in einem Bereich bewegt, der einer Ansied-lung ertragsschwacher Sortimente entgegensteht,

– kaum größere Ladenflächen verfügbar sind und flächenextensiveSortimente dort kaum unterzubringen sind,

– der Nebenlagenanteil generell niedrig ist und sich auch außer-halb des Haupteinkaufsbereiches wenig Ansiedlungsmöglichkei-ten für flächenextensive Sortimente finden.

Daher sind Fahrräder (bisher in der Innenstadt nicht vertreten) inWunstorf nicht zentrenrelevant klassifiziert, ebensowenig Zoobedarfund Heimtextilien. Sportartikel sind unterschieden in breitensportlicheSportbekleidung und -schuhe, wie sie in typischen vollsortierten Fach-geschäften und Fachmärkten wie z. B. Intersport geführt werden undin spartenspezifische Spezialisten mit hohem Anteil an Hartwaren undnicht alltagstauglicher Funktionskleidung wie z. B. Jagd-, Reitsport-oder Segelbedarf/Bootszubehör. Erstere sind als zentrenrelevant klas-sifiziert, letztere nicht. In der Hauptwarengruppe Elektro/Technik agiert der marktführendeAnbieter Expert Bening zwar außerhalb der Innenstadt, gleichwohl istdieses Kernsortiment auch in der Innenstadt mit mehreren z. T. sehrleistungsfähigen Fachgeschäften vergleichsweise profilbildend vertre-ten. Daher wird in dieser Hauptwarengruppe eine Zweiteilung vorge-nommen:Unterhaltungselektronik und Elektrokleingeräte sind in Wunstorf wei-terhin zentrenrelevant. Großelektrogeräte (z. B. Herde, Kühlschränke,Waschmaschinen) sowie Haustechnik hingegen sind nicht zentrenre-levant. Bei dieser Zweiteilung ist abzuwägen zwischen den städtebau-

lichen Interessen des Innenstadtschutzes und einer angemessenenWahrung der regionalen Marktstellung Wunstorfs als Einzelhandels-standort, die ohne Elektro-Vollsortiment nicht möglich ist. Ein großflä-chiges Elektro-Vollsortiment ist in der Innenstadt hingegen als Ansied-lungsziel unrealistisch, weshalb bereits das 1999er EHK auf Grundder damaligen ausgeprägten Bedeutungsschwäche Wunstorfs imSegment Elektro/Technik die Möglichkeit der Ansiedlung des heutigenExpert-Fachmarktes im Gewerbepark Süd eröffnete. Sie konntedurchaus in Koexistenz zum innerstädtischen Fachhandel erfolgen.Weil der Nachholbedarf in Wunstorf damit gedeckt ist, ein weitererAusbaubedarf dieses Fachmarktes nicht erkennbar ist und auch dieTragfähigkeitsreserven in dieser Warengruppe nahezu ausgeschöpftsind, überwiegt in die Zukunft gerichtet der Gedanke des Zentren-schutzes. Der Fachmarkt im Gewerbepark Süd ist flächenseitig somitweitgehend eingefroren (Ausnahme: mögliche Erweiterung im Sorti-ment Elektrogroßgeräte) und die Ansiedlung eines weiteren größerenFachmarktes in dezentraler Lage kommt – obschon ohnehin unwahr-scheinlich – künftig nicht mehr in Betracht.

Hervorzuheben ist ferner, dass alle Sortimente, die in Wunstorf nichteindeutig als zentrenrelevant klassifiziert sind oder nicht eindeutig alsUntergruppe einem zentrenrelevanten Sortiment zuzuordnen sind, alsnicht zentrenrelevant gelten.Die Auflistung zentrenrelevanter Sortimente ist insoweit abschließend,jene der nicht zentrenrelevanten Sortimente dagegen beispielhaft.





Sortimentskonzept für die Stadt Wunstorf"Zentrenrelevante" Sortimente

darin "Nahversorgungsrelevante" Sortimente"Nicht zentrenrelevante" Sortimente

beispielhaft

Typischer Standort als Kernsortiment wenn großflächig:Innenstadt/Hauptzentrum

Bekleidung und modische Accessoires inkl. Sportbekleidung

Schuhe inkl. Sportschuhe

Spielwaren

Typische Standorte:Zentrale Versorgungsbereiche Haupt- und Nebenzentren (Steinhude); im übrigen Stadtge-biet auch ausreichend siedlungsintegrierte Lagen> 2.000 Einwohner im 700m-Nahbereich*)

Nahrungs- und Genussmittel

Typische Standorte als Kernsortiment:Verkehrsorientierte LagenGewerbliche/durch Fachmärkte geprägte Lagen10 % branchentypische Randsortimente zulässig

Haushaltselektrogroßgeräte

Drogeriewaren (inkl. Wasch- und Putzmittel),PharmazieTabakwaren

Bau- und Heimwerkerbedarf, Baustoffe, Bauele-mente, HaustechnikFreilandpflanzen und Gartenbedarf

Schreibwaren/BürobedarfUhren/SchmuckHaushaltswaren, Glas/Porzellan/KeramikSportartikel

Zeitungen/ZeitschriftenBlumen/Floristik

ZoobedarfMöbel inkl. Küchen-, Bad und GartenmöbelLeuchtenBad- und Sanitärbedarf

BücherOptik/Hörgeräteakustik/SanitätsbedarfUnterhaltungselektronik, HaushaltselektrokleingeräteTaschen und Lederwaren

Teppiche, Bodenbeläge, FliesenKfz, Kfz-Teile und ZubehörCampingartikel, Caravan- und spezifische Sport-ausrüstung (z. B. Reiten, Angeln, Segeln usw.)Heimtextilien, Bettwaren, Markisen, Sonnenschutz

*) im dünn besiedelten ländlichen Stadtgebiet > 1.000 Einwohner im 700m-Nahbereich

Fahrräder und Zubehör

Kinderwagen, Kindersitze > 1.000 Einwohner im 700m-Nahbereich Öfen, Kamine

5.4 Leitlinien und Empfehlungen5.4.1 Übergeordnete Entwicklungsleitlinien

für die Handelsentwicklung in Wunstorf

Oberziel ist die Sicherung und der Ausbau der Versorgungsfunktionals attraktives regionales Mittelzentrum. Hierzu zählen im Einzelnen:

– Sicherung und Ausbau eines vielfältigen, möglichst umfassendenund attraktiven Einzelhandelsangebotes für Bürger und Umland-bewohner;

– Sicherung und Stärkung der Wettbewerbsfähigkeit im regionalenKontext, zunehmend jedoch auch gegenüber dem Distanzhandelals alternativer, räumlich ungebundene und flächendeckend ver-fügbarer Vertriebsweg zum stationären Ladenhandel;

– Stärkung der Innenstadt als regionales Geschäftszentrum sowieals örtliches Hauptgeschäftszentrum und Träger der mittelzentra-len Versorgungsfunktion mit zentrenrelevanten Angeboten;

– Erhalt und Stärkung der Clusterwirkung und interner Synergiepo-tenziale der Innenstadt als Geschäftszentrum und Ort der Begeg-nung über den Einzelhandels hinaus durch Stärkung der Multi-funktionalität und Aufenthaltsqualität der Innenstadt;

– Schärfung der Arbeitsteilung zwischen Innenstadt und den Fach-marktlagen Hagenburger Straße, Gewerbepark Süd und ggf.auch weitere dezentrale Standorte durch Fortsetzung der Sorti-mentsdifferenzierung. Innenstadt und Fachmarktlagen sind ge-meinsam Aufgabenträger der mittelzentralen VersorgungsfunktionWunstorfs. Synergien und Kopplungspotenziale zwischen den

Fachmarktlagen und der Innenstadt sollen gestärkt, hemmendeBarrieren abgebaut werden.

– Sicherung und im Falle Luthe auch Wiederherstellung der ge-wachsenen Ortsteilzentren Steinhude und Luthe als lokale Sub-zentren mit Mittelpunktsfunktion und Identifikationspotenzial fürdie ortsansässige Bevölkerung wie auch für die Bevölkerung be-nachbarter Ortschaften. In Steinhude sind der Fremdenverkehrund die Naherholung zusätzliche Nachfragefaktoren, welche fürdas lokale Gewerbe teilweise essentielle Bedeutung haben. Ins-besondere Steinhude hält daher einen über die Erfordernisse ei-ner lokalen Grundversorgung hinausgehenden Angebotsumfangvor, welcher im Periodischen Bedarf eine Vollversorgung auch mitGroßflächen und im Nonfood-Segment leistungsfähigen Handelauf kleineren und mittleren Flächen einschließt.

– Sicherung und Ausbau eines attraktiven und soweit als möglichauch flächendeckend wohnortnah verfügbaren Nahversorgungs-netzes. Hierzu zählt auch die Schließung der derzeit signifikantenDeckungslücke der Nahversorgung in den Ortschaften des "But-teramtes" (Bokeloh, Mesmerode, Idensen). Der geeignetsteStandort hierfür ist die Ortslage Bokeloh.

– Zur langfristigen Sicherung einer angemessenen und wettbe-werbsfähigen flächendeckenden Nahversorgung ist es erforder-lich, dass an ausreichend siedlungsintegrierten und in das ÖV-Netz eingebundenen Standorten der Kernstadt sowie auch inSteinhude, Luthe und Kolenfeld großflächige Lebensmittelmärktevorgehalten werden (in allen vorgenannten Ortschaften sind siebereits vorhanden). Eine marktgerechte Weiterentwicklung sollbei Bedarf grundsätzlich, d. h. vorbehaltlich einer Einzelfallprü-fung, möglich sein. Im Augenblick liegen hierfür keine hinreichen-



den raumordnerischen Voraussetzungen vor, so dass die in die-sen Ortschaften gelegenen (und teilweise auch bereits großflä-chigen) Lebensmittelmärkte eingefroren sind.

– Wunstorf weist auch nach einer leichten Stärkung in den zurück-liegenden Jahren weiterhin eine mäßig entwickelte Zentralität undKaufkraftbindung auf. Weitere Bindungsreserven bestehen aller-dings auf Grund der regionalen Wettbewerbssituation und der be-grenzten Hinterlandausdehnung nur begrenzt und sind realisti-scherweise zudem durch fehlende kurzfristige Ausbaumöglichkei-ten des Stadtzentrums limitiert.Vorhandene Marktspielräume sollen prioritär gezielt zum Abbauvon aufgestautem Restrukturierungsbedarf und zur Schließungvon Deckungslücken u. a. in der Nahversorgung sowie als Lang-fristziel zum Ausbau des Innenstadtangebotes eingesetzt werden.Siehe hierzu gesonderte Empfehlungen zur Umsetzung der be-rechneten Tragfähigkeitsreserven.

5.4.2 Empfehlungen und Leitlinien zur Umsetzung des Sorti-mentskonzeptes

Das Sortimentskonzept differenziert die Leitlinien der Ansiedlungs-und Entwicklungssteuerung für großflächigen Einzelhandel oder fürEinzelhandel an bereits großflächig entwickelten Standorten (d. h.auch für kleinere Ladeneinheiten, die in großflächige Agglomerationeneingebunden sind) hinsichtlich der Sortimentscharakteristik nach

– zentrenrelevanten (Nonfood-) Kernsortimenten– nicht zentrenrelevanten Kernsortimenten

sowie– nahversorgungsrelevanten Kernsortimenten (s. Nahversorgungs-

konzept)

Grundsätzlich werden derartige Leitlinien aus den örtlichen Verhältnis-sen abgeleitet. Darüber hinaus und zuvorderst unterliegt die Steue-rung der Einzelhandelsentwicklung in Wunstorf gesetzlichen und ver-bindlichen raumordnerischen Vorgaben der Landesplanung für groß-flächige Einzelhandelsmaßnahmen, zum Zeitpunkt der Konzepterstel-lung niedergelegt im Landesraumordnungsprogramm (LROP) Nieder-sachsen 2017, Kap. 2.3 "Entwicklung der Versorgungsstrukturen desEinzelhandels". Das Merkmal der "Großflächigkeit" orientiert sich da-bei an der sog. "Vermutungsregel" des § 11. Abs. 3 BauNVO. Erfasstsind im Regelfall Einzelhandelsvorhaben ab 800 qm VKF sowie auchkleinere Einheiten als Bestandteil von großflächigen Einzelhandelsag-glomerationen. Ergänzt werden die Zielsetzungen des LROP durch re-gionale Präzisierungen in den Regionalen Raumordnungsprogram-men (RROP), hier für die Region Hannover. Da letzteres jedoch zumZeitpunkt der Erstellung dieses Einzelhandelskonzeptes in der fortge-schriebenen, jedoch nicht rechtskräftigen Fassung 2016 hinsichtlichder Zulässigkeit großflächiger Lebensmittelmärkte außerhalb der zent-



ralen Orte im Rahmen sog. "herausgehobener Standorte für die Nah-versorgung" überarbeitet wird (für 2019 avisiert und mit nicht abseh-barem Ergebnis), stehen Empfehlungen zur Nahversorgungsentwick-lung außerhalb der Kernortstadt Wunstorf unter entsprechendem Vor-behalt einer anschließenden raumordnerischen Entsprechung imRROP und können im Einzelfall bis dahin nicht umgesetzt werden.

Hinsichtlich der Sortimentssteuerung verweist das Integrationsgebotdes LROP großflächige Vorhaben grundsätzlich in Zentrale Versor-gungsbereiche bzw. bestenfalls an Standorte, die zu diesen noch ineinem "engen räumlich-funktionalen Zusammenhang" bestehen, waszwar kein unmittelbares Anschmiegen an den Zentralen Versorgungs-bereich erfordert, jedoch eine bequem und störungsfrei im Rahmender örtlichen Verhältnisse akzeptierte fußläufige Anbindung voraus-setzt. Je größer dabei die Distanz zum Zentralen Versorgungsbereichist, desto höher sind auch die Anforderungen an eine den ZVB ergän-zende Funktion. Falls das Angebot sich mit dem des ZVB überschnei-det bzw. dessen Versorgungsfunktion aufnimmt, soll sich das Vorha-ben dem Angebot im ZVB klar unterordnen4. Für Wunstorfer Verhält-nisse bedeuten diese Vorgaben, dass großflächiger Nonfood-Handelzweifelsfrei nur innerhalb des abgegrenzten ZVB Innenstadt bzw. die-sen ggf. ergänzend oder auch erweiternd, in relativ enger fußläufigerDistanz dazu zulässig sein kann. Auch Wunstorf sowie (potenziellauch weiterhin) Luthe weisen Zentrale Versorgungsbereiche auf, je-doch ist deren Versorgungsauftrag hinsichtlich der angebotenen Sorti-mente sowie vor allem hinsichtlich ihrer teilräumlich begrenzten Aus-strahlung dem der Wunstorfer Innenstadt als Sitz der mittelzentralwirksamen Angebote klar nachgeordnet. Insoweit kommen großflächi-ge Nonfood-Angebote für die Ortsteilzentren Steinhude und Luthegrundsätzlich nicht in Betracht – zumal sie dort in den allermeisten

4 Vgl. OVG Lüneburg vom 29.4.2014 Az MN 102/14

Fällen eben auf Grund der unzureichenden räumlichen Ausstrahlungdort auch kaum ausreichend tragfähig wären.

Für die Kernstadt Wunstorf besteht seit vielen Jahren das Dilemma,dass großflächige Nonfood-Sortimente zwar spätestens seit Inkrafttre-ten des LROP 2008 in das gewachsene Geschäftszentrum der Alt-stadt verwiesen werden müssen, dort jedoch weder in der Vergangen-heit, noch gegenwärtig, noch kurzfristig absehbar irgendwelche nen-nenswerten räumlichen Entwicklungsmöglichkeiten bestehen. Sofernsie also einen möglichen Angebotsausbau betreffen, können entspre-chende Entwicklungsempfehlungen im bestehenden Geschäftszen-trum nicht oder nur unter Inkaufnahme einer Substitution vorhandenerAnbieter umgesetzt werden.Dieser Umstand könnte in der Vergangenheit dazu verleitet haben,zentrenrelevanten großflächigen Einzelhandel auch in dezentralen La-gen zuzulassen. Dies geschah in Wunstorf jedoch nur zurückhaltendund mit Augenmaß (z. B. in Form einer weitgehend flächenneutralenNeuaufstellung des Marktkauf SB-Warenhauses sowie durch Ansied-lung eines Elektro-Fachmarktes im Gewerbepark Süd, welche dabeidurch entsprechende Gestaltung des Sortimentskataloges durchauszielkonform war). Dadurch gehen der Stadt Wunstorf zwar einige Pro-zentpunkte an möglicher Kaufkraftbindung verloren und auch die Ziel-gruppenansprache dürfte nicht nur in der Innenstadt, sondern im ge-samten Stadtgebiet derzeit etwas asymmetrisch auf ältere Kunden-gruppen ausgerichtet sein; der Innenstadt kam und kommt diese Zu-rückhaltung allerdings sichtlich zugute. Trotz struktureller Handicapszeigt sie sich heute in einer insgesamt guten Verfassung und kannsich im Unterschied zu vergleichbaren Innenstädten auf eine ver-gleichsweise vielfältige und leistungsfähige Fachhandelslandschaftstützen.Die Gutachter empfehlen, diesen Weg fortzusetzen.



Hinsichtlich der Sortimentssteuerung in Wunstorf sprechen wir folgen-de Empfehlungen aus:

Steuerungsleitlinie für "zentrenrelevante" Kernsortimente (ohne nahversorgungsrelevante Sortimente, hierzu siehe Nahversorgungs-konzept und Karte zum Zentrenkonzept Seite 170):

– Neuansiedlungen von Betrieben mit "zentrenrelevantem" Kern-sortiment sollen ab ca. 800 qm VKF nur innerhalb des ZentralenVersorgungsbereiches Innenstadt oder in enger räumlich funktio-naler Beziehung hierzu zugelassen werden. Diese Empfehlungist langfristig und hat derzeit mangels absehbarer Entwicklungs-potenziale abstrakten Charakter.

– Bis 800 qm VKF je Einzelbetrieb können "zentrenrelevante" Sorti-mente im Ortszentrum Steinhude; bis ca. 400 qm VKF je Einzel-betrieb im Ortszentrum Luthe sowie ausnahmsweise auch als So-litäre in integrierten Streulagen und an Nahversorgungsstandor-ten zugelassen werden.

– Während kleinere und mittlere Betriebe mit "zentrenrelevanten"Kernsortimenten in solitären Streulagen wenig innenstadtschädi-gende Wirkung entfalten, können sie in bereits vorhandenengroßflächigen Einzelhandelsclustern den Wettbewerbsdruck aufdie Innenstadt durch fortschreitende Zentrumsbildung auf uner-wünschte Weise erhöhen. Daher sollen bereits vorhandene Ange-botscluster bzw. Standorte mit geeigneten Ansätzen hierzu (v. a.Standorte Marktkauf, Hagenburger Straße) nicht durch "zentren-relevanten" Handel arrondiert werden können. Er soll dort in derunmittelbaren Grundstücksnachbarschaft ausgeschlossen wer-den.

– In Gewerbegebieten können ansonsten ausnahmsweise Ver-kaufsstellen für "zentrenrelevante" Sortimente kleinflächig (bis zurGröße eines mittleren Fachgeschäftes ca. 400 qm) als unterge-ordnete Nebennutzung im Zusammenhang mit einer gewerbli-chen Hauptnutzung (Versandlager, Handwerk, Großhandel) zu-gelassen werden.

– Bei größeren Neuansiedlungen sollen die errechneten Tragfähig-keitsspielräume in Wunstorf berücksichtigt werden (s. hierzu ge-sonderte Empfehlungen).

Steuerungsleitlinie für "nicht zentrenrelevante" Kernsortimente:

– Zulässig für großflächige Vorhaben gem. LROP 2017 sind Stand-orte im baulich zusammenhängenden Zentralen Siedlungsbe-reich der Kernstadt Wunstorf (Konzentrationsgebot). Geeignetsind hierfür verkehrsorientierte und ausstrahlungsstarke Standor-te ohne hohe gestalterische Ansprüche sowie mit niedrigem Kon-fliktpotenzial hinsichtlich Erschließung und Anlieferung. Etabliertsind das GE Hagenburger Straße und der Gewerbepark Süd.Weitere Standorte im Zuge künftiger Gewerbegebietsentwicklun-gen sind nicht ausgeschlossen und können mit Fühlung zur B441und künftigen Ostumgehung hinsichtlich ihrer überörtlichen Aus-strahlung effektiver sein als die bisherigen Fachmarktlagen.

– Grundsätzlich schreibt das Integrationsgebot vor, dass in Großflä-chen "zentrenrelevante" Randsortimente außerhalb des ZVB In-nenstadt auf insgesamt max. 10% VKF-Anteil oder max. 800 qmVerkaufsfläche beschränkt werden.Da in Wunstorf viele marktübliche Randsortimente (v. a. Leuch-ten, Bodenbeläge, Heimtextilien, Elektrogroßgeräte) bereits als"nicht zentrenrelevant" klassifiziert sind, kann ein Ausschöpfen



der zulässigen Dimensionierung für Randsortimente durch Kon-zentration auf nur eines oder wenige Sortimente gleichwohl er-höhte Belastungen für die Innenstadt nach sich ziehen. Die Di-mensionierung der Randsortimente soll daher auf 400 qm je Sor-timent begrenzt werden und ggf. bei ausnahmsweise vollständi-ger oder näherungsweiser Ausschöpfung der Obergrenze grund-sätzlich einer fachgutachterlichen Verträglichkeitsprüfung unter-zogen werden. Besonders sensibel stellt sich z. B. das Sortiment "Haushaltswaren/GPK" in möglichen Möbel- und Einrichtungs-häusern dar.

– Bei größeren Neuansiedlungen sollen die errechneten Tragfähig-keitsspielräume in Wunstorf berücksichtigt werden (s. hierzu ge-sonderte Empfehlungen). Ggf. ist bei ausstrahlungsstarken Be-trieben an verkehrsorientierten Standorten ein gutachterlicherNachweis der Tragfähigkeit sowie der Einhaltung des Beeinträch-tigungs- und Kongruenzgebotes einzuholen.

5.4.3 Nahversorgungskonzept

Oberziele: – Sicherung und Weiterentwicklung eines flächendeckenden, viel-

fältigen und wettbewerbsfähigen Nahversorgungsnetzes imStadtgebiet, dabei soweit es die Tragfähigkeit gestattet, auch ein-gemeindete Ortschaften einschließend.

– Als Fernziel wird die (Wieder-)Ansiedlung eines qualifizierten Le-bensmittelmarktes in der Innenstadt Wunstorf verfolgt.

Operationalisierung:Grundsätzlich sind "Lebensmittelmärkte" auch für die Stadtteil-Nah-versorgung im Regelfall großflächig dimensioniert, auch wenn in Ein-zelfällen (Bestandsobjekte, ggf. Neuansiedlungen im Hauptgeschäfts-zentrum oder im einwohnerschwachen sog. "Butteramt") 800 qm VKFnoch unterschritten werden.

– Geeignete Stadtteile für großflächige Nahversorgung sind:• Wunstorf (Kernstadt)sowie unter den Ortsteilen:• Steinhude/Großenheidorn• Luthe• Kolenfeld und ggf.• BokelohIn den Ortsteilen steht die Ansiedlung und Weiterentwicklunggroßflächiger Lebensmittelmärkte unter dem Vorbehalt entspre-chender Regelungen im RROP. Derzeit ist sie wg. eines latentenVerstoßes gegen das Konzentrationsgebot nicht möglich. Dabeisind großflächige Märkte in Steinhude, Luthe und Kolenfeld be-reits in ausreichend siedlungsstrukturell integrierten Lagen (inSteinhude sogar innerhalb des dortigen ZVB) bereits vorhanden.



Vgl. hierzu den gesonderten Exkurs in Kap. 5.5 zu raumordneri-schen Implikationen des Einzelhandelskonzeptes.Die Wiederansiedlung eines Lebensmittelmarktes in Bokeloh schließt nicht nur eine örtliche Nahversorgungslücke, sondern verbessert auch den Zugang zu Nahversorgung für die Bewohner der benachbarten Ortsteile Mesmerode und Idensen. Wenngleich auf Grund der grenzwertiger Tragfähigkeit derzeit kein Betreiber für ein filialisierendes Konzept ab ca. 800 qm zur Verfügung steht, empfehlen wir grundsätzlich eine prioritäre Weiterverfol-gung der Wiederansiedlung. Eine sich derzeit abzeichnende kleinflächige Lösung zur Etablierung eines Dorfladens würde im-merhin eine lokale Grundversorgung in Bokeloh wiederherstellen. In der Konsequenz erfordert die Verfolgung dieses Ziels aus Wettbewerbsgründen Zurückhaltung bei der Entwicklung, insbe-sondere Neuansiedlung von Lebensmittelmärkten am Westrand bis nördlich der Wunstorfer Altstadt sowie auch an den Mesmero-de und Bokeloh zugewandten Ortsrändern der Nachbargemeinde Hagenburg.

– Geeignete Standorte für großflächige Lebensmittelmärkte inWunstorf sind• Zentrale Versorgungsbereiche und• ausreichend siedlungsintegrierte Stadtteillagen.Dort wo Nahversorgung in ZVBs organisiert ist, werden diese pri-oritär entwickelt und in deren Umgebung vice versa Zurückhal-tung geübt. Dies betrifft aktuell Steinhude.

– In der Wunstorfer Innenstadt ist die Wiederansiedlung eines voll-sortierten qualifizierten Lebensmittelmarktes ein Fernziel, wel-ches die Verfügbarkeit geeigneter Grundstücke innerhalb desZVB oder in ausreichender Fühlung hierzu voraussetzt. SeineWeiterverfolgung hat aus Wettbewerbsgründen zur Konsequenz,

dass im Altstadtumfeld zwar bei Bedarf vorhandene Discount-märkte grundsätzlich ertüchtigt und ggf. auch erweitert werdenkönnen; eine Neuansiedlung von Lebensmittelmärkten – insbe-sondere Lebensmittel-Vollsortimentern – muss jedoch unterblei-ben, um der Innenstadt nicht die Tragfähigkeit für einen Vollsorti-menter zu entziehen. Diese Einschränkung betrifft die statisti-schen Bezirke Nord und Mitte sowie nach Süden näherungswei-se den Bereich zwischen Altstadt und Bahntrassen.

– In Luthe ist die Aufrechterhaltung des Status eines ZVB für dasdortige Ortsteilzentrum von der Wiederansiedlung eines Lebens-mittelmarktes im Ortskernbereich abhängig. Hierzu eröffnet sich zum Zeitpunkt der Konzeptfertigstellung eine Möglichkeit auf ei-nem zentrumsnah gelegenen Grundstück. Es liegt in ausreichen-der Fühlung zum Ortszentrum und wäre diesem künftig zugeord-net. Abzuwägen ist jedoch, dass diese Maßnahme das Risiko ei-ner Ablösung des vorhandenen südlich des Ortszentrums gelege-nen Nahversorgungsstandortes (derzeit Fa. Nahkauf Maul) in der Adolf-Oesterheld-Straße birgt und dort eine weitere Nachnut-zungs- oder Leerstandsproblematik eröffnen könnte.Ob diese durch Verdrängung oder Verlagerung des Nahkauf-Marktes eintritt, ist städtebaulich unerheblich. Insofern ist eine Abwägung zwischen dem städtebaulichen Interesse einer Wie-derherstellung der Zentrumsfunktion im Ortskern Luthe und den damit ausgelösten Verdrängungsprozessen nebst Leerstandsrisi-ko und Nachnutzungsproblematik erforderlich. Der ZVB Luthe würde durch Aktivierung der o. g. Potenzialfläche konkludent auf diese erweitert. Fraglich ist allerdings die Tragfähigkeit der dann insgesamt vorhandenen Verkaufsfläche in Luthe.



Daher ergeht keine positive Empfehlung zur Weiterverfolgung ei-ner Vollsortimenter-Ansiedlung im Ortskern Luthe; vielmehr isthierzu eine vorherige städtebauliche Abwägung erforderlich. Un-terbleibt sie, fehlt dem Ortskern Luthe weiterhin ein frequenzbil-dender Anker; ferner entfällt dort künftig der städtebaulicheSchutz eines Zentralen Versorgungsbereiches.Auch die Wiederansiedlung eines Vollsortimenters im ZVB Lutheverstößt derzeit gegen das Konzentrationsgebot und ist künftignur vorbehaltlich der Schaffung einer entsprechenden Grundlageim RROP für die Region Hannover möglich.

Der 2009 mit knapp 800 qm VKF an der Nienburger Straße amwestlichen Ortsrand Luthes errichtete Aldi-Discountmarkt ist vonBeginn an unterdimensioniert. Raumordnerisch ist an dieser Stel-le wie im gesamten Ortsteil Luthe aus den o. g. Gründen keingroßflächiger Einzelhandel möglich. Eine Erweiterungsabsichtbesteht, insbesondere für den Fall, dass der geschlossene Aldi-Standort in der Industriestraße nicht ertüchtigt und reaktiviert wer-den kann. Gutachterlich und konzeptionell bestehen hiergegenkeine grundsätzlichen Einwände. Das Einwirkungspotenzial aufdas Ortszentrum Luthe ist betriebstypenbedingt gering; im Ge-genteil fördert der Standort tendenziell sogar die Zentralität derOrtslage Luthe und unterstützt damit das Ortszentrum mehr, alsdass es belastet würde. Ohne Schaffung einer entsprechendenGrundlage im RROP für großflächige Nahversorgung im OT Lu-the ist jedoch auch am Aldi-Standort derzeit keine großflächigeMaßnahme zielkonform möglich.

– Das Einzelhandelskonzept kann daher der Stadt Wunstorf nurempfehlen, sich mit Nachdruck dafür einzusetzen, dass dasRROP derart angepasst wird, dass es großflächigen Maßnahmen

der Nahversorgung zumindest in den Ortsteilen, in denen sie be-reits besteht, nicht entgegensteht.

– Drogeriemärkte sind Bestandteil der Nahversorgung und entfal-ten auch in Dimensionierungen <800 qm VKF eine hohe Zentrali-tät. Der Betriebstyp zählt zu den wichtigen Frequenzbringern und Ankerbetrieben in der Wunstorfer Innenstadt, kann dort jedoch auf Grund knapper Verkaufsflächenressourcen derzeit nicht marktgerecht weiterentwickelt werden. Aus Rücksichtnahme auf den Erhalt der Marktführerschaft der Innenstadt für die Versor-gung mit Drogerieartikeln, welche in den Stadtteilen nachgeord-net erfolgen soll, sollen außerhalb der Wunstorfer Innenstadt Dro-geriemärkte bis auf Weiteres Verkaufsflächen von ca. 500 qm nicht überschreiten.Zudem sollen über die vorhandenen Drogeriemärkte in Steinhude und in Barne hinaus derzeit keine weiteren Drogeriemärkte in Wunstorf außerhalb der Innenstadt angesiedelt werden.

– Verkaufsflächen-Orientierungsgrößen für Lebensmittelmärkte:• Ortsteil-Nahversorger im einwohnerschwachen ländlichen

Raum <4.000 Einwohner im Einzugsgebiet, convienice-ori-entierter Frischemarkt in innerstädtischer A- oder B-Lage ohne direkten Stellplatzanschluss: ggf. noch VKF < 800 qm adäquat. Kleine SB-Geschäfte bieten im ländlichen Raum schwerlich eine auskömmliche Vollexistenz, sind wettbe-werbsanfällig und werden regulär kaum noch entwickelt. Sie sollten konzeptionell auf Ausnahmen (wie z. Z. in Bokeloh in Vorbereitung) mit sehr geringer Tragfähigkeit beschränkt werden und erfordern ein weitestgehend wettbewerbsfreies Umfeld. In aller Regel stehen hierfür im Unterschied zu etab-lierten Filialsystemen zudem keine latent verfügbaren Betrei-ber zur Verfügung.



• Lebensmittel-Discounter: ca. 1.000 – 1.300 qm. Lidl verfolgteine etwas größere Verkaufsfläche.

• Lebensmittel-Vollsortimenter: - ca. 1.200 – 1.400 qm > 5.000 bis ca. 7.000 Einwohner

im Kerneinzugsgebiet;- etwa bis 2.000 qm als Regelversorger im dicht besiedel-

ten Bereich mit etwa > 7.000 – 15.000 Einwohnern imKerneinzugsgebiet, darüber mit tendenziell stadtteil-übergreifender oder auch ortsübergreifender Versor-gungsfunktion ausgestattet.

– Neuansiedlungen und großflächige Erweiterungen ab ca. +30 %sollen grundsätzlich einer fachgutachterlichen Auswirkungsanaly-se und Zielprüfung unterzogen werden. Dabei soll auch ihr Ein-wirkungspotenzial auf Zielsetzungen des Einzelhandelskonzeptesgeprüft werden.Sofern die vorgesehene Restrukturierung/Modernisierung einesLebensmittelmarktes im Sinne eines langfristigen Erhalts derMarkt- und Wettbewerbsfähigkeit am Altstandort im Einzelfallnicht möglich ist, gilt folgende Maßgabe: Ein Ersatzstandort sollim selben Nahbereich liegen; der aufzugebende Altstandort sollbei Großflächigkeit nach Möglichkeit überplant und dort einegleichartige Nachnutzung ggf. ausgeschlossen werden. Für denFall der Einholung einer Auswirkungsanalyse soll die Frage einerkonzeptkonformen und verträglichen Nachnutzung des Altstand-ortes in den Untersuchungsrahmen aufgenommen werden.

5.4.4 Branchenspezifische Empfehlungen zur Umsetzung derTragfähigkeitsreserven

Das Einzelhandelskonzept ermittelte für die Gegenwart einen inWunstorf zusätzlich tragfähigen Verkaufsflächenkorridor von rundge-rechnet etwa 8.800 – 13.000 qm VKF. Unter Vorwegnahme einer mit-telfristig bis etwa 2022 erwartbaren Nachfragesteigerung erhöht sichbei vorsichtiger Betrachtung der Tragfähigkeitsspielraum um zusätz-lich etwa 15.000 qm VKF. Nicht jede großflächige Maßnahme ist je-doch geeignet, durch zusätzliche Nachfragebindung den Tragfähig-keitsrahmen in Wunstorf zu erhöhen. Vor allem hinsichtlich Angebotsgenre, Betriebstypik und Zielgruppen-ansprache redundante Neuansiedlungen sowie kleinräumig wirkendeMaßnahmen der Nahversorgung können ihren Zielumsatz im WorstCase weitgehend durch lokal wirkende Verdrängung generieren. Zudem sind einige Verkaufsflächenspielräume in typischerweise flä-chenextensiven Branchen nicht mit marktgängigen Vertriebstypen un-terlegt und insoweit eher fiktiv.

Hierzu im Einzelnen (alle Zahlenangaben verstehen sich als über-schlägige Orientierungswerte):

– Periodischer Bedarf: Rechnerische Potenzialreserve zum Untersuchungszeitpunkt ca.2.200 – 3.700 qm VKF, mittelfristig ca. 5.800 qm VKF. Kommentierung und Empfehlungen:

Die Reserve ist vor dem Hintergrund des vorhandenen Gesamt-netzes und der dezentral über das Stadtgebiet verteilten Nachfra-ge- und Angebotsstrukturen als mäßig zu beurteilen. Städtebau-lich prioritäre Maßnahmen wären die Schließung von Deckungs-lücken in der Nahversorgung (v. a. in den Ortschaften des sog.



"Butteramtes"), langfristig die Angebotsergänzung der Innenstadtum einen Lebensmittel-Vollsortimenter, die Erweiterung der inner-städtischen Drogeriemärkte auf ein marktübliches Maß (d. h. aufca. 600 – 800 qm VKF) sowie eine Modernisierung und Erweite-rung strukturell veralteter Lebensmittelmärkte zum Zwecke deslangfristigen Standorterhalts und Bewahrung der Markt- undWettbewerbsfähigkeit und damit letztlich zum Zweck der Siche-rung des wohnortnahen Nahversorgungsnetzes. Gegen Ende der Untersuchung zeichnet sich zudem in Luthe dieMöglichkeit einer ortskernnahen Neuentwicklung eines Lebens-mittel-Vollsortimenters ab. Würde man sie weiterverfolgen, dientsie allerdings nicht der Schließung von Versorgungslücken, son-dern der (Wieder-)Ertüchtigung des Ortszentrums und hätte mithoher Wahrscheinlichkeit die Ablösung des vorhandenen Super-marktstandortes in Luthe zur Folge. Insoweit würde eine dort pro-jektierte Verkaufsfläche für einen etwaigen Vollsortimenter perSaldo voraussichtlich nur teilweise auf die Verkaufsflächenreser-ve anzurechnen sein.

Verkaufsflächenerweiterungen bereits bestehender Betriebe ha-ben üblicherweise unterproportionale Umsatzsteigerungen undsomit eine Absenkung der Flächenproduktivität des jeweiligenBetriebes zur Folge. Als Faustregel für das Verhältnis Flächen- zuUmsatzsteigerung kann etwa 2 : 1 gelten. Näherungsweise ab-sorbieren Verkaufsflächenerweiterungen bestehender Betriebeinsoweit nicht voll, sondern nur etwa zu jeweils 50 % die rechneri-sche Verkaufsflächenpotenzialreserve für Wunstorf.

Der aufgelaufene Restrukturierungsbedarf vor allem im Discount-ernetz ist zwar nicht unbeträchtlich; jedoch sind gegenwärtig nurfür wenige Standorte konkrete Erweiterungsabsichten vorgetra-

gen bzw. angekündigt (Aldi Industriestraße und/oder NienburgerStraße).Der beabsichtigte Ausbau des Aldi-Marktes in Luthe sowie dieAnsiedlung eines Vollsortimenters im Ortskern Luthe sind gegen-wärtig raumordnerisch nicht ohne Zielverletzung möglich und be-dürfen der Schaffung einer entsprechenden raumordnerischenPlanungsgrundlage im RROP für die Region Hannover (s. oben).

– Modischer Bedarf: Rechnerische Potenzialreserve zum Untersuchungszeitpunkt ca.1.300 – 2.100 qm VKF, mittelfristig ca. 2.600 qm VKF.Kommentierung und Empfehlungen:

Insgesamt mäßige Flächenreserve, vorzugsweise für den Ausbaudes Innenstadtangebotes um Junge Mode einzusetzen. Nachzwischenzeitlicher Schließung des Vögele-Marktes und Ersatzdurch ein Woolworth-Kleinwarenhaus ist das Modeangebot derInnenstadt per Saldo (auch Woolworth führt Bekleidung) um etwa600 – 800 qm VKF zurückgegangen; das Verkaufsflächenpotenzi-al für Modischen Bedarf hat sich daher etwas erhöht.Die Zielsetzung hat mangels geeigneter Entwicklungsflächen inder Innenstadt langfristigen Charakter. In begrenztem Umfangkönnen gemäß Maßgabe des Sortimentskonzeptes auch Mode-anbieter (de facto vmtl. kleinere Discounter) in Subzentren undintegrierten Stadtteillagen zugelassen werden.

– Elektro/Technik: Rechnerische Potenzialreserve zum Untersuchungszeitpunktca. 400 – 600 qm VKF, mittelfristig kein Steigerungspotenzial.Kommentierung und Empfehlungen:



Diese Reserve ist eher fiktiv, denn sie entsteht primär dadurch,dass in Wunstorf kein Standort der marktführenden Media-Sa-turn-Gruppe vorhanden ist. Durch eine weitere Angebotsverdich-tung in Wunstorf mit einem mittleren Fachgeschäft der o. g. Grö-ße könnten entsprechende Kaufkraftabflüsse aus dem Einzugs-gebiet zu entsprechenden Märkten in Hannover, Isernhagen oderStadthagen kaum zurückgeführt werden; sie würde daher weitge-hend Verdrängung auslösen oder wahrscheinlicher: selbst nichtausreichend wirtschaftlich tragfähig sein. Daher keine aktive Um-setzungsempfehlung.

– DIY/Garten/Freizeit: Rechnerische Potenzialreserve zum Untersuchungszeitpunkt ca.1.200 – 2.000 qm VKF, mittelfristig ca. um 1.600 qm VKF.Kommentierung und Empfehlungen:

Gemessen am Gesamtmarkt ist diese Flächenreserve eher ge-ring. Sinnvoll einsetzbar ist sie ggf. für eine Modernisierung/Neu-aufstellung des Obi Bau und Heimwerkermarktes (bzw. theore-tisch möglich auch: seine Ablösung durch einen anderen Betrei-ber) sowie in Nischensegmenten durch einen Ausbau des Ange-botes für Sportartikel und Fahrräder und ggf. auch Pflanzen/Gar-tenbedarf.

– Einrichtungsbedarf: Rechnerische Potenzialreserve zum Untersuchungszeitpunktca. 2.800 – 3.200 qm VKF, mittelfristig ca. 3.900 qm VKF.Kommentierung und Empfehlungen:

Diese Reserve ist in Relation zu den Marktverhältnissen der Mö-bel- und Einrichtungsbranche gering und gestattet keine nen-nenswerte Stärkung des Wunstorfer Einrichtungsangebotes.

Auch ein vergleichsweise niedrigschwelliges SB-Möbel-Konzeptbenötigt mindestens ca. 6.000 – 10.000 qm VKF; ein regelrechtesEinrichtungshaus weit mehr. Aus dem lokalen Markt heraus wä-ren derartige Betriebe nicht tragfähig zu betreiben; sie bedürfenzwingend einer deutlich über das aktuelle Einzugsgebiet hinaus-reichenden Ausstrahlung. Sie steht nicht nur unter dem Vorbehalt einer bereits hohen Wett-bewerbsintensität im Großraum Hannover, sondern auch der Fin-dung eines geeigneten Standortes in Wunstorf. Die vorhandenenFachmarktlagen Hagenburger Straße und Gewerbepark Süd/In-dustriestraße haben hierfür nicht genügend Zentralität. Die Fertig-stellung der Ostumgehung im Zuge der B 441 wertet potenziellelStandorte in Fühlung hierzu auf, so dass die (Wieder)ansiedlungeines Möbelmarktes nicht vollständig ausgeschlossen werdenkann. Jedoch dürften autobahnnahe Fachmarkt-Hotspots wiez. B. in Garbsen, Isernhagen oder Bad Nenndorf stets bevorzugtwerden.Denkbar ist auch eine Angebotsverdichtung für Einrichtungsbran-chen im weiteren Sinne, z. B. als Nebensortiment in einem neuaufgestellten (Obi) Baumarkt.

– Hartwaren/Persönlicher Bedarf: Rechnerische Potenzialreserve zum Untersuchungszeitpunkt ca.900 – 1.400 qm VKF, mittelfristig ca. um 700 qm VKF.Kommentierung und Empfehlungen:

Insgesamt mäßige Flächenreserve, die sich zudem über eineMehrzahl von weitestgehend zentrenrelevanten Einzelwarengrup-pen verteilt. Ausgenommen ist zudem der in Wunstorf bereits gutausgebaute Buchhandel. Das innerstädtische Angebot könntedurch ein Haushaltswaren-Vollsortiment ergänzt werden (dann al-lerdings mit erhöhter Wettbewerbsintensität zu Marktkauf und zu



Teilsortimentern), ferner könnten die Segmente Geschenkartikel,Lederwaren (Taschen), Uhren/Schmuck und Schreibwaren ver-tieft werden. Eine Musikalienhandlung fehlt gänzlich.Ein Großteil der vorgenannten Sortimente wird auch in Kleinkauf-häusern angeboten und ist in größerer Breite bisher nur beiMarktkauf verfügbar. Nach Abschluss der Untersuchung eröffneteWoolworth in der Innenstadt auf etwa 1.200 – 1.400 qm VKF undlöste den Charles Vögele Modemarkt ab. Ferner ist die Wiederer-öffnung des Raiffeisen-Haus- und Gartenmarktes in Kolenfeld miteiner voraussichtlich erhöhten Sortimentsbreite noch nicht be-rücksichtigt.Damit dürfte das Gros der zum Untersuchungszeitpunkt ausge-wiesenen Flächenpotenziale bereits kurzfristig absorbiert sein.Zu verbliebenen kleinflächigen Spielräumen für Angebotsvertie-fungen sieht die gesonderte Branchenempfehlungen zur In-nenstadt in Kap. 5.4.5

Abschließend ist also zu konstatieren, dass für einen Großteil der er-mittelten Flächenpotenziale derzeit keine geeigneten zusätzlichenVerkaufsflächen in der Innenstadt entwickelbar sind. Neuansiedlungensubstituieren dort also stets auch vorhandene Angebote wie z. B. imFalle Woolworth vs. Charles Vögele.

Weitere mögliche Maßnahmen in Luthe stehen unter raumordneri-schem Vorbehalt.

Ein Teil der rechnerisch ermittelten Flächenpotenziale ist zudemmarktseitig vermutlich nicht umsetzbar, weil sie nicht ausreichend mithierfür geeigneten Betreibern unterlegt sind und/oder weil die regiona-le Wettbewerbsintensität einem Angebotsausbau in Wunstorf entge-gensteht.

Daher dürfte kurzfristig nur ein kleiner Teil der ermittelten Flächenpo-tenziale umsetzbar sein, vorzugsweise in der Modernisierung desNahversorgungsnetzes. Andere Maßnahmen, v. a. ein Ausbau des in-nerstädtischen Angebotes um zugkräftige Anbieter für Junge Mode,modernere Drogeriemärkte sowie einen Lebensmittel-Vollsortimenterhaben eher langfristigen bzw. latenten Zielcharakter.



5.4.5 Synopse Ansiedlungsprüfungen

Für anstehende Einzelhandelsvorhaben (Neuansiedlungen, Erweite-rungen) gibt das Einzelhandelskonzept nachstehend zusammenfas-send eine universelle Prüfroutine vor, anhand derer jedes Vorhabeneiner Vorabprüfung sowohl auf raumordnerische Kompatibilität alsauch auf Konzeptkonformität unterzogen werden kann.

Soweit es sich um großflächige Vorhaben handelt, ist diese Routinezunächst nur für Vorhaben anwendbar, die sich innerhalb des Zen-tralen Siedlungsgebietes der Wunstorfer Kernstadt befinden - au-ßerhalb davon lässt das Konzentrationsgebot grundsätzlich keineBauleitplanung für großflächige Einzelhandelsentwicklungen zu!In den Ortsteilen sind großflächige Vorhaben künftig erst nach ent-sprechenden Anpassungen im RROP für die Region Hannover um-setzbar, indema) darin für weitere Ortschaften Zentrale Siedlungsbereiche be-

stimmt oder der Zentrale Siedlungsbereich der Kernstadt auf die-se ausgedehnt wird (vorgeschlagen: Steinhude, Luthe) und/oder

b) darin bestimmte Ortschaften als sog. "herausgehobene Standortefür die Nahversorgung" bestimmt werden; dort jedoch sind groß-flächige Einzelhandelsvorhaben faktisch auf Lebensmittelmärktebeschränkt.

=> Vgl. hierzu vertieft Kap. 5.5.

Gemäß Prüfroutine sind drei unterschiedliche Prüfergebnisse vorge-sehen:

– Vorhaben ist raumordnerisch ohne Zielkonflikt, entspricht denVorgaben des Einzelhandelskonzeptes und ist zudem ohne signi-

fikante Verdrängungsrisiken, benötigt also zur Entscheidungsfin-dung keine gutachterliche Verträglichkeitsprüfung:➞ Vorhaben kann weiterverfolgt werden

– Vorhaben ist raumordnerisch voraussichtlich ohne Zielkonflikt,entspricht den Vorgaben des Einzelhandelskonzeptes jedoch nurunter Bedingungen bzw. birgt potenzielle Risiken hinsichtlichTragfähigkeit und/oder Verträglichkeit mit dem vorhandenen Nah-versorgungsnetz bzw. dem ZVB Innenstadt:

➞ Vorhaben ist unter Einhaltung von zusätzlichen Bedingungenkonzeptkonform und/oder bedarf einer fachgutachterlichenAuswirkungsanalyse

– Vorhaben birgt raumordnerische Zielkonflikte und/oder entsprichtnicht den Vorgaben des Einzelhandelskonzeptes:➞ Vorhaben wird nicht weiterverfolgt

Das Vorprüfschema gestattet die Einordnung eines Vorhabens, kannjedoch keine einzelfallbezogene Auswirkungsanalyse ersetzen.Es ist durchaus möglich, dass auch für Vorhaben ohne vorab erkenn-bare städtebauliche, konzeptionelle und raumordnerische Konflikteeine einzelfallbezogene Analyse eingeholt werden muss, um das imweiteren Fortgang durchzuführende Bauleitverfahren auf eine belast-bare Abwägungsgrundlage stellen und Einwendungen begegnen zukönnen.





Prüfschema Einzelhandel mit zentrenrelevanten Nonfood-Kernsortimenten Neuansiedlungen, Arrondierungen und Erweiterungen

Großflächige Maßnahmen >800 qm VKF

ZVB InnenstadtHauptgeschäfts-

zentrum

konzeptkonform

Ortsteilzentren Steinhude, Luthe und

siedlungsintegierteStreulagen

Nicht integierteStandorte und

GE-Lagen(z. B. GE

Hagenbg. Straße, Gewerbepark Süd)

nicht konzeptkonform nicht konzeptkonform

Maßnahmen < 800 qm VKF

InnenstadtHauptgeschäfts-

zentrum

bis 800 qm im Ortsteilzentren

Steinhude

konzeptkonform grundsätzlichkonzeptkonform

> 400 qm VKFTragfähigkeits-

und Verträglichkeits-nachweis empfohlen

bis 400 qm imOrtsteilzentrum Luthe,siedlungsintegrierten

Streulagen, anNahversorgungs-

standorten


GE-Lagen(z. B. GE

Hagenbg. Straße, Gewerbepark Süd)

konzeptkonform

Jedoch großflächigeClusterbildung ausmehren Einheiten

vermeiden

nicht konzeptkonform

Dto. bis 400 qmals Nebennutzungvon Gewerbebetr.

(Handwerk, Großhan-del, Versand)

bedingt konzeptkonform

Ausnahmsweise nachEinzelfallprüfung

möglich

Grundzüge der Projektvorprüfung für Vorhaben mit zentrenrelevanten Kernsortimenten:➞ Innenstadt: Alleiniger Standort für großflächige Betriebe mit zentrenrelevanten Kernsortimenten➞ Ortsteilzentren: Abgestuft bis 400 qm (Luthe) bzw. 800 qm (Steinhude) empfohlen➞ Siedlungsintegrierte Stadtteillagen und Nahversorgungsstandorte: Als Solitäre oder ergänzend zu

Lebensmittelmärkten bis ca. 400 qm VKF empfohlen➞ Nicht ausreichend integrierte und Gewerbegebietsstandorte: Grundsätzlich unzulässig; bis ca. 400 qm

VKF ausnahmsweise nachgeordnet zu gewerblicher Hauptnutzung möglich.



Grundzüge der Projektvorprüfung:➞ Innenstadt: Ansiedlung Lebensmittelmarkt als langfristiges Ziel➞ Ortsteilzentren: In Steinhude aktuell kein Handlungsbedarf, Luthe ggf. Wiederansiedlung➞ Siedlungsintegrierte Stadtteillagen und Nahversorgungsstandorte: Mit Ausnahme "Butteramt" derzeit

keine Neuansiedlung empfohlen, Restrukturierungen/Erweiterungen gemäß Richtgrößen nach Maß-gabe Verträglichkeitsnachweis möglich.

➞ Sonderfall Drogeriemärkte: Derzeit keine Neuansiedlung außerhalb der Innenstadt empfohlen; VKF-Richtgröße für bereits bestehende Märkte außerhalb der Innenstadt, solange die innerstädtischen Dro-geriemärkte nicht auf Idealmaß erweitert werden können: max. ca. 500 qm

Prüfschema nahversorgungsrelevante Sortimente; Lebensmittelmärkte > 800 qm + Drogeriemärkte Neuansiedlungen, Arrondierungen und Erweiterungen

Großflächige Maßnahmen Lebensmittelmärkte (Neuansiedlungen)>800 qm VKF


zentrum

konzeptkonform

Tragfähigkeits-/Verträglichkeitsprüfung

empfohlen

Ortsteilzentren Steinhude, Luthe und siedlungsintegrierte

Streulagen derKernstadt

SiedlungsintegrierteLagen

der Ortsteile

bedingtkonzeptkonform

Tragfähigkeit-/Verträglichkeits-

prüfung erforderlich.Derzeit jedoch

nicht empfohlen


Tragfähigkeit-/Verträglichkeits-

prüfung erforderlich.Derzeit nur für

Bokeloh/Mesmerodeempfohlen

Großflächige Maßnahmen Lebensmittelmärkte(Erweiterungen auf Richtgrößen zur Standortsicherung) >800 qm VKF


GE-Lagen(z. B. GE Hagenbg.

Straße)


zentrum

nicht konzeptkonform konzeptkonform

Derzeit nicht relevant, da kein zu erweiternderMarkt in der Innenstadt

vorhanden

Ortsteilzentren Steinhude, Luthe und

siedlungsintegierteStreulagen der

Kernstadt

SiedlungsintegrierteLagen

der Ortsteile


ab +30 % VKF-Erweiterung Verträglichkeits-

prüfung empfohlen


ab +30 % VKF-Erweiterung Verträglichkeits-

prüfung empfohlen


GE-Lagen(z. B. GE Hagenbg.

Straße)

nicht konzeptkonform

betrifft de facto ausschließlich

Marktkauf SBWH



Prüfschema Einzelhandel mit nicht zentrenrelevanten Kernsortimenten Neuansiedlungen, Arrondierungen und Erweiterungen

Großflächige Maßnahmen >800 qm VKF


zentrum

nichtkonzeptkonform

Erhöhte städtebauliche Anforderungen an innerstädtische Kubatur und Stellplatzanordnung,

wg. Flächenknappheit derzeit nicht erwünscht

außerhalb Innenstadt in Ortsteilzentren und an

integriertenStreulagen

außerhalb Innenstadt an verkehrsorien-tierten auch gewerblich geprägten

Standorten im baulichen Zusammen-hang, z. B. im

GE Hagenbg. Straße


Erhöhte städtebauliche Anforderungenan Kubatur und Stellplatzanordnungsowie Empfehlungen zur Verträglich-keitsprüfung von Randsortimenten

berücksichtigen

konzeptkonform

Empfehlungen zur Verträglichkeitsprüfung von

Randsortimenten berücksichtigen

Kleinflächige Maßnahmen < 800 qm VKF

Alle Standorte

konzeptkonform

Grundzüge der Projektvorprüfung:➞ Innenstadt: Wg. Flächenknappheit derzeit keine Neuansiedlungen von Großflächen mit nicht zentren-

relevanten Kernsortimenten erwünscht (und vermutlich auch nicht realistisch)➞ An siedlungsintegrierten Standorten städtebauliche Einfügung berücksichtigen➞ An verkehrsorientierten Standorten bei Großbetrieben Randsortimentsvorgaben berücksichtigen,

ggf. Verträglichkeitsprüfung vornehmen und Kongruenzgebot prüfen/abwägen.

5.4.6 Ergänzende Leitlinien und Empfehlungen zu wesentli-chen Einzelhandelsstandorten

Innenstadt– An Spitzen- und Marktagen sind innenstadtnahe Stellplätze z. T.

stark ausgelastet. Die Inbetriebnahme der Innenstadtumfahrung wird von Süden einfließenden Verkehr reduzieren, gleichwohl fehlt es im Umfeld der Südstraße gegenwärtig an Besucherstell-plätzen. Ausbaumöglichkeiten und Bestandsoptimierungen – z.B. südlich des Rathauses – sollten geprüft werden. Da die Proble-matik bereits vor Konzepterstellung bekannt war, geschieht dies bereits. Ggf. können nach Eintritt der Verkehrsentlastung zusätzli-che Stellplätze im Straßenraum geschaffen werden.

– Aktuell droht in der Innenstadt keine umfassende Randlagenero-sion, gleichwohl sollte der Südstraße insgesamt mehr Aufmerk-samkeit geschenkt werden. Empfohlene Maßnahmen:

• Entfernung des Hochbeetes an der Brücke über die Süder-aue, ggf. Neugestaltung der Brücke und des Zugangs zum Wasserlauf;

• Sanierung der vernachlässigten Gebäudegruppe Südstraße20-22

• Prüfung, ob nicht eine tagsüber befahrbare Fahrradtrasse bis zum Marktplatz in die Südstraße gelegt und damit das Besucheraufkommen erhöht und die Innenstadterreichbar-keit für Radfahrer attraktiviert werden kann (derzeit müssen Räder durch die FGZ Südstraße geschoben werden). Aller-dings zeichnet sich Konfliktpotenzial mit dem Pizzeria/Eispa-villon und dessen Freisitzen im Straßenraum ab.

– Folgende Handelsbranchen sollten in der Innenstadt auf Sicht be-vorzugt entwickelt/ausgebaut werden (vgl. auch sortimentsspezi-fische Potenzialflächenberechnung für Wunstorf):• Lebensmittelmarkt (bevorzugt Vollsortimenter)• Drogeriemärkte (Modernisierung/Ausbau)• Junge Mode (größerer Ankerbetrieb)

Ferner eignen sich folgende Sortimente grundsätzlich für einenAngebotsausbau bzw. auch eine Neuansiedlung:• Floristik• Fahrräder (Neuansiedlung in der Innenstadt)• Musikalien (Neuansiedlung)• Haushaltswaren/Living/Raumausstattung• Sanitätsbedarf• Geschenkartikel• Papier/Schreibwaren/Bürobedarf• Bastel- und Künstlerbedarf• Taschen- und Lederwaren• Trekking- und Outdoorbedarf und -mode

– Innenstadtausbau mit Großflächen (Lebensmittel, größere Droge-riemarktflächen, Junge Mode): Insgesamt sind rundgerechnet4.000 qm zusätzliche VKF in der Innenstadt marktseitig durchausrealistisch, jedoch ist weder innerhalb des Hauptgeschäftszen-trums, noch an dieses angeschmiegt ein geeigneter Standort ab-sehbar. Die einzige größere unbebaute Freifläche ist die Stell-platzanlage am Nordwall. Folgende Voraussetzungen müsstenerfüllt sein:• Falls keine unmittelbare Einbettung in den Haupteinkaufsbe-

reich möglich ist: kurze fußläufige und barrierefreie Anbin-dung dorthin, nach Möglichkeit bereits bestehende Wegebe-ziehungen aufgreifen und verstärken;



• Mindestens ca. 1.500 qm, optimal um 3.000 qm ebenerdiggestaltbar. Ein Modehaus könnte ggf. ein zweites internesOber- oder Untergeschoss betreiben; ein Drogeriemarkt ggf.in einem Untergeschoss platziert werden.

• Ausreichende Verkehrserschließung, kurze Wege und idea-lerweise Sichtbezug zu einem Hauptverkehrsträger; freizügi-ge Abbiegemöglichkeiten in/aus allen Fahrrichtungen.

• Mindestens etwa 100 – 200 zusätzliche Stellplätze für den Ei-genbedarf (hängt stark von der Dimensionierung des Le-bensmittelmarktes ab); etwaige am Standort bereits vorhan-dene Besucherstellplätze kommen hinzu und gehen nicht indieser Zahl auf.

– Als bekannt vorausgesetzt und soweit möglich und sinnvoll be-reits praktiziert können folgende Standardempfehlungen gelten:• Enge Kommunikation und Zusammenarbeit zwischen Stadt-

verwaltung (Wirtschaftsförderung) und ansässigem Gewer-beverein/bedeutsamen Händlern und Eigentümern hinsicht-lich Stadtentwicklung, Entwicklung des Branchenmixes inder Innenstadt, Leerstandsmanagement und Flächenver-marktung sowie ggf. zur Wahrung eines marktgerechtenMietniveaus.

• Prüfung, ob Ladenflächen zusammengelegt oder erweitertwerden können (Mehrgeschossigkeit ist jedoch nur für weni-ge Betriebsformen marktgängig und muss individuell abge-wogen werden).

• Evaluierung von Sonderveranstaltungen hinsichtlich ihresFrequenz- und Reichweitenbeitrages für die Innenstadt.

Ortsteilzentrum Steinhude– Nachgeordnete Versorgungsfunktion zur Innenstadt:

Qualifizierte Stadtteilversorgung für das nördliche Stadtgebiet,näheres Umland und Fremdenverkehr zusätzlich Nonfood-Basis-angebot. Stadtteilübergreifende Reichweite durch Sonntagsöff-nung unterstützt.

– Empfehlung: Prüfung einer Ausweisung Steinhudes als Grund-zentrum, Kongruenzraum Steinhude + Großenheidorn, fremden-verkehrsbedingt erhöhter Umsatzanteil externer Kunden (Um-satzanteil außerhalb Kongruenzraum 30 bis 50 %).

– Ausstattung:Lebensmittel-Vollsortimenter + Discounter, Drogeriemarkt, ergän-zender Fachhandel.Nonfood-Basisangebot bis 800 qm/Einheit.Derzeit keine Angebotslücken. Keine Vorschädigung, jedochLeerstandsbildungen in Folge Fachgeschäftsaufgaben. Struktur-wandel im Einzelhandel wirkt der Nachbelegung kleinflächigerLadeneinheiten in Subzentren generell entgegen. Entwicklungsempfehlung: Bestandssicherung/Konsolidierung, ggf. Umnutzungen ehemali-ger Ladenlokale für Dienstleistung/Büro, therapeutische undsoziale Einrichtungen, ggf. auch Um- oder Rückentwicklung fürWohnen.

– Konflikt Straßensperrung Neuer Winkel/Prinz-Wilhelm-Straße vs.Öffnung (Sa/So u. a. wg. Wochenmarkt gesperrt): Interessenaus-gleich unter Abwägung aller Bedürfnisse erforderlich. DerzeitigerLösungsansatz einer teilweisen Umwandlung in eine FGZ er-scheint grundsätzlich schlüssig. Hinsichtlich der Auswirkungen



entfallender Stellplätze empfehlen wir eine Besucherbefragungnebst Stellplatzabfrage vergleichbar zur Wunstorfer Innenstadt.

Ortsteilzentrum Luthe– Nachgeordnete Versorgungsfunktion zur Innenstadt:

Basisversorgung für Luthe und angrenzende Ortsteile, jedoch Funktionsträger Lebensmittelmarkt nicht mehr im ZVB enthalten sondern 2x (Nahkauf, Aldi) außerhalb davon. Ex Lebensmittel-markt im Ortskern zum Untersuchungszeitpunkt noch als Geträn-kemarkt nachgenutzt, mittlerweile geschlossen.

– Einzelhandels-Ausstattung:Getränkemarkt (abgängig), Zoo-Fachmarkt, einzelner Fachhan-del, Gastronomie, Dienstleistungen, therapeutische Einricht-ungen. Damit besteht dort kein umfassendes Nahversorgungs-Angebot; ZVB-Status in die Zukunft gerichtet daher in Frage ge-stellt und abhängig von der Wiederansiedlung eines Lebensmit-telmarktes.Bei Untersuchungsabschluss Bekanntwerden einer Entwicklungs-planung für einen Lebensmittel-Vollsortimenter in Nachbarschaft zum vorhandenen Ortszentrum. Die Fläche ist derzeit die einzige absehbar geeignete und verfügbare Fläche für die Wiederansied-lung eines Lebensmittelmarktes im Ortskern. Sie wäre mit hoher Wahrscheinlichkeit mit einer Ablöse des vorhandenen Nahkauf-Marktes verbunden.

Leerstandsbildungen in Folge Fachgeschäftsaufgaben möglich.Strukturwandel im Einzelhandel wirkt der Nachbelegung kleinflä-chiger Ladeneinheiten in Subzentren generell entgegen.

– Entwicklungsempfehlung:Zur Bewahrung des zentralen Status und Stärkung der Zentralität des Ortskerns nebst Wiederherstellung seiner Versorgungsfunkti-on ist die Wiederansiedlung eines Lebensmittelmarktes erforder-lich. Die ortskernnahe Entwicklungsfläche stellt hierfür die derzeit einzige konkrete Option dar.Abzuwägen ist hierbei allerdings eine mit hoher Wahrscheinlich-keit eintretende Ablösung des an der Adolf-Oesterheld-Straße ge-legenen Nahkauf Supermarktes. Ob sie konkret durch Verdrän-gung nach Markteintritt eines Wettbewerbs oder durch eigene Verlagerung (und Erweiterung) an den Planstandort bewirkt wür-de, ist städtebaulich unerheblich. In jedem Falle wäre eine Nach-nutzungs- und mögliche Leerstandsproblematik zu lösen. Für die Aufrechterhaltung oder Herstellung einer angemessenen Nahver-sorgung ist die Wiederansiedlung eines Lebensmittelmarktes im Ortskernbereich nicht erforderlich, denn Luthe ist derzeit durch den bereits vorhandenen (wenngleich relativ kleinen) Supermarkt angemessen versorgt; hinzu kommt die Ergänzung durch den Aldi Discountmarkt in der Nienburger Straße.Eine Weiterverfolgung der Lebensmittelmarktentwicklung in Orts-kernnähe ist daher dann sinnvoll, wenn der Stärkung des ge-wachsenen Ortskerns eine politische Priorität vor dem Verdrän-gungsrisiko eines vorhandenen Nahversorgungsstandortes ein-geräumt wird. Unterbleibt sie, verlöre der Ortskern den städte-baulichen Schutz eines Zentralen Versorgungsbereiches und müsste ohne einen direkt zugeordneten Lebensmittelmarkt aus-kommen, was ihm derzeit jedoch vermutlich bereits gelingt. Eine Nachbelegung von vorhandenen oder noch eintretenden Leer-ständen im Ortskern selbst (z. B. des bisherigen Getränkemark-tes) würde durch die Wiederansiedlung eines Lebensmittelmark-tes in unmittelbarer Nachbarschaft befördert werden können.



– Die von Aldi beabsichtigte Erweiterung seines Discounters in der Nienburger Straße von aktuell knapp 800 auf voraussichtlich rd. 1.200 qm gemäß aktuellem Vertriebskonzept würde die Ansied-lung eines Lebensmittel-Vollsortimenters im Ortskern Luthe ten-denziell nicht beeinträchtigen, da sie einen zusätzlichen Zentral-itätsbeitrag für die gesamte Ortschaft Luthe leisten würde, von dem auch andere, nicht im unmittelbaren Wettbewerb zu einem Discounter stehende Vertriebsformen profitieren können. Dies gilt um so mehr, falls Aldi diese Erweiterung zum Anlass nehmen würde, sich auf insgesamt zwei Standorte in Wunstorf zu konzen-trieren (2. Standort: Westrand Innenstadt, In den Ellern). Darüber hinaus geht die Entwicklungsempfehlung für Luthe in Richtung Bestandssicherung/Konsolidierung, ggf. Umnutzungen ehemaliger Ladenlokale für Dienstleistung/Büro, therapeutische und soziale Einrichtungen, ggf. im Einzelfall auch Um- oder Rü-ckentwicklung für Wohnen. Falls ein Vollsortimenter neu angesie-delt würde, werden auch kleinere Nonfood-Fachmärkte z. B. als Nachnutzung des aufgegebenen Getränkemarktes wahrscheinli-cher.

– Raumordnerische Empfehlung: Derzeit ist keine großflächige Ein-zelhandelsentwicklung in Luthe möglich, da sie gegen das raum-ordnerische Zentralitätsgebot verstoßen würde.Wir empfehlen, die Einbeziehung der Ortslage Luthe in das Zen-trale Siedlungsgebiet der Kernstadt Wunstorf und damit den prin-zipiellen Erhalt der Entwicklungsfähigkeit des Ortskerns als Stadt-teilzentrum auch für großflächige Einzelhandelsmaßnahmen zu betreiben. Alternativ käme eine Ausweisung als herausgehobener Standort der Nahversorgung in Betracht; allerdings zählt Luthe nicht zu den eigentlich vorgesehenen Adressaten für dieses In-strument.

Sonder- und Nahversorgungsstandort Gewerbepark Süd/Industrie-straßeDer Lagebereich dient insgesamt sowohl mittleren und größeren Non-food-Fachmärkten mit nicht zentrenrelevanten Kernsortimenten undist somit Bestandteil der mittelzentralen Versorgungsfunktion derStadt Wunstorf, als auch beiderseits der Industriestraße der Nahver-sorgung des benachbarten Stadtteils Barne und fungiert in dieser Rol-le als Nahversorgungszentrum.

– Der Lagebereich um die Industriestraße ist derzeit auf Grund un-zureichender städtebaulicher Qualitäten nicht ausreichend alsZentraler Versorgungsbereich qualifiziert, wäre jedoch auf Sichtdurchaus dahingehend zu ertüchtigen. Hierzu müssten die fuß-läufigen und Radwegeverbindungen in den Stadtteil Barne opti-miert, Querungshilfen an Kreuzungen und über die Industriestra-ße hinweg sowie Radstreifen eingerichtet und die bisher solitäroder als in sich geschlossene Cluster organisierten Standorteüber die Grundstücksgrenzen hinweg besser vernetzt werden.Bei etwaigen Neuentwicklungen ist zudem auf eine höhere ge-stalterische und städtebauliche Qualität der Bebauung zu achten,die bisher vielfach aus Schlichtbauten oder im Einzelfall umge-nutzten Gewerbeeinheiten besteht. Zudem wäre das Planungs-recht zu harmonisieren, d. h. die für Handels-/Gastronomie- undladennahe Dienstleistungen genutzten Grundstücke müssten woerforderlich aus Gewerbe- in Sondergebiete überführt werden.

– Eine Weiterentwicklung restrukturierungsbedürftiger Lebensmit-telmärkte ist jedoch auch ohne ausreichende ZVB-Qualifikationmöglich, weil deren Standorte zum noch ausreichend siedlungs-integrierten Nahversorgungsnetz zählen. Modernisierungsbedürf-tig sind Netto und Aldi (bereits geschlossen). Rossmann ist unter-dimensioniert und beabsichtigt die Verlagerung in eine größere



Ladenfläche (ex Takko), deren Baurecht den Betrieb eines Dro-geriemarktes jedoch nicht hergibt. Daher kann die gewünschteDimensionierung von etwa 700 qm VKF nicht umgesetzt werden.Dies entspricht insoweit auch den Konzeptvorgaben, wonach mitRücksicht auf die Innenstadt in den Stadtteillagen keine Drogerie-märkte, die größer als rd. 500 qm sind, entwickelt werden sollen.Der Konflikt unterstreicht jedoch die Notwendigkeit einer wirksa-men Sortimentssteuerung an der Industriestraße und insoweit ei-ner Anpassung des dortigen Planungsrechts. Anders als in Luthe, wo derzeit raumordnerische Voraussetzun-gen für großflächige Handelsentwicklungen fehlen, kann derRestrukturierungsbedarf der Lebensmittelmärkte an der Industrie-straße – sofern im Einzelfall ausreichend Flächenreserven ver-fügbar sind – ggf. kurzfristig angegangen werden.

5.5 Exkurs: Raumordnerische Implikationen des Einzelhan-delskonzeptes

Der Plangeber des LROP 2017 übertrug den Trägern der Regionalpla-nung eine Reihe von lokalen und regionalen Regelungen, die Vorga-ben des LROP mit Leben erfüllen und welche insoweit in den regiona-len Raumordnungsprogrammen (RROP) verankert werden sollen.Einige davon können wiederum durch Aussagen und Befunde lokalerEinzelhandelskonzepte unterstützt werden.

Hierzu zählen:

– Mittelzentraler Kongruenzraum, anzuwenden für die Versor-gung mit Gütern des aperiodischen Bedarfs (="Nonfoods")Die Bestimmung mittelzentraler Kongruenzräume, auf deren Ba-sis fallbezogen das raumordnerische Kongruenzgebot zu prüfenist. Die Bestimmung geschieht im Regelfall auf Basis mehrererFaktoren, v. a. der Erreichbarkeit von entsprechenden Angebo-ten, jedoch auch der Ausprägung von Verkehrs- und Pendlerbe-ziehungen. Empirisch belegte Einzugsgebiete sollen hierin eben-falls einfließen und sind im Regelfall zuverlässiger, als errechneteVerflechtungen.Ein angemessener mittelzentraler Kongruenzraum für die StadtWunstorf sollte zunächst das im Rahmen dieses Konzeptes er-mittelte faktische Kerneinzugsgebiet einschließen, wobei gering-fügige Gebietsüberschneidungen mit benachbarten Zentralortenbei exponiert gelegenen eingemeindeten Ortschaften aus Gut-achtersicht tolerierbar sind5.

5 Anders als grundzentrale Kongruenzräume, die gegeneinander abzugrenzen sind, dürfensich mittelzentrale Kongruenzräume durchaus gegenseitig überschneiden. Die Einbeziehungvon Ortsteilen benachbarter Zentralorte in den mittelzentralen Wunstorfer Verflechtungsraumnimmt den umgebenden Zentralorten insoweit nicht den Versorgungsauftrag für ihre einge-meindeten Orte – er wird lediglich zwischen zwei Zentralorten geteilt und das entspricht auchgenau den Realitäten. Vgl. LROP Niedersachsen 2017, Begründung Teil C, Seite 23f



Das einzelhandelsrelevante Kern-Einzugsgebiet6 für die StadtWunstorf als Synthese unterschiedlicher Standorte, Branchenund Vertriebsformen ist wie folgt bestimmt:

– Zone 1a Kernstadt Wunstorf, ca. 18.100 Einwohner– Zone 1b Ortsteile Wunstorf, ca. 23.100 Einwohner

Zonen 1a-b Stadt Wunstorf ca. 41.250 Einwohner– Zone 2 Umland-Einzugsgebiet

aus SG Nenndorf: Gemeinden Haste, Suthfeld, Hohnhorstaus SG Sachsenhagen: Gemeinde Hagenburg Aus Stadt Garbsen: OT Schloss RicklingenAus Gemeinde Seelze: OT Dedensen, GümmerAus Stadt Barsinghausen: OT Groß Munzel, Holtensen,ca. 18.400 Einwohner

– Kern-Einzugsgebiet für die Stadt Wunstorf totalca. 59.700 Einwohner

Der Aufbruch der innerstädtischen Kundenherkunft nach Bran-chen belegt jedoch, dass Nonfood-Angebote (v. a. Mode als typi-sche Leitbranche mittel- und oberzentraler Standorte) eine überdas Kern-Einzugsgebiet hinausreichende Reichweite generieren.Daher ist eine über das Kern-Einzugsgebiet hinausgreifende Ab-grenzung eines mittelzentralen Kongruenzraumes angemessen.Zusätzlich aufzunehmen wären z. B.• aus Stadt Neustadt a. Rbge.: OT Bordenau

sowie nach Westen entlang der B 441 in den strukturschwa-chen ländlichen Raum ausgreifend und eine für leistungsfä-hige Mittelzentren akzeptierte Anfahrtszeit von etwa 20 Minu-ten ausnutzend:

• die übrigen Mitgliedsgemeinden der SG Sachsenhagen(Auhagen, Sachsenhagen, Wölpinghausen)

6 Wird zuweilen auch als "Marktgebiet" bezeichnet; beide Begriffe sind insoweit synonym.

– Grundzentrale Kongruenzräume, sofern sich innerhalb von Ge-meinden oder Samtgemeinden mehr als ein zentraler Ort befin-den.Der grundzentrale Kongruenzraum der Einheitsgemeinde Wuns-torf ist zunächst das eigene Stadtgebiet.Die Gutachter empfehlen jedoch, mit dem Erholungsort Steinhu-de ein weiteres Grundzentrum innerhalb des Stadtgebietes auf-zunehmen und hierfür ein eigenständiges Zentrales Siedlungsge-biet auszuweisen. Eine entsprechende "Angebotsmasse" (nichtnur im Einzelhandel) nebst einer über die lokale Eigenversorgunghinausgehende Versorgungsfunktion ist unstrittig und langjährigtradiert vorhanden, so dass eine derartige Maßnahme in jedemFalle sachgerechter wäre, als die bisher angedachte Ausweisungals "herausgehobener Standort" für die Nahversorgung, welcherder Plangeber des LROP ausdrücklich ausgesprochen struktur-schwachen dörflichen Verhältnissen in ländlichen Räumen zuge-dacht hat. In dieses Muster passt Steinhude jedoch nicht, zumaldort außer der Nahversorgung auch eine Vielzahl überörtlich aus-strahlender Nonfood-Fachgeschäfte und auch ein größerer Gar-tenfachmarkt bestehen. Steinhude ist damit weitaus breiter unddifferenzierter aufgestellt als viele Grundzentren.

– Zentrale Siedlungsgebiete bilden die im Zusammenhang be-bauten Siedlungsbereiche zentraler Orte dar und umreißen somitim Rahmen des Konzentrationsgebotes die Gebiete, die über-haupt grundsätzlich für großflächige Einzelhandelseinrichtungenin Betracht kommen. Das im RROP dargestellte Zentrale Sied-lungsgebiet für die Stadt Wunstorf beschränkt sich bisher auf dieKernstadt und schließt großflächige Einzelhandelseinrichtungenin den Ortsteilen somit aus. Wie im Rahmen des Konzeptes dar-gelegt, ist die Ortslage Luthe mittlerweile bauleitplanerisch mitder Kernstadt über den Gewerbepark Süd lückenlos verbunden



und auch die Siedlungsränder zwischen Luthe und der Kernstadtweisen nur eine wenige hundert Meter breite und mittlerweile so-gar für fußläufige Einkäufe ohne Weiteres überwindbare Lückeauf, die als Korridor für die Trasse der geplanten Kernstadt-Ost-umgehung freigehalten wird. Da auch in Luthe längst großflächi-ger Einzelhandel besteht (ebenso ein Zentraler Versorgungsbe-reich, wenngleich derzeit unter dem Wiederansiedlungsvorbehalteines Lebensmittelmarktes stehend), erscheint die Einbeziehungder Ortslage Luthe in das Zentrale Siedlungsgebiet der StadtWunstorf insoweit schlüssig. Auch hier passt die im RROP Ent-wurf 2016 vorgesehene Ausweisung als herausgehobener Nah-versorgungsstandort nicht mehr zu den Intentionen, die dasLROP mit diesem Instrument verfolgt. Luthe erhält zunehmendvorstädtischen Charakter und ist von einer weit abgesetzt zumnächsten Zentralort gelegenen Landgemeinde oder Ortschaftweit entfernt. Die Ausstrahlung des dortigen Ortsteilzentrumsbzw. der in Luthe gelegenen Lebensmittelmärkte schließt nebenweiteren Ortschaften (v. a. Blumenau) auch Siedlungsbereicheder Kernstadt längst ein.

– Herausgehobene Standorte der Nahversorgung (LROP Kap.2.3 Ziff 10). Zur Sicherstellung einer angemessenen Grundver-sorgung in strukturschwachen dünn besiedelten Räumen abseitszentraler Orte führt das LROP einen Ausnahmetatbestand ein,welcher unter Umständen großflächige Lebensmittelmärkte auchin Gemeinden oder Ortschaften ohne zentralörtliche Funktion zu-lässt. Hierzu wird den Trägern der Regionalplanung die Möglich-keit eingeräumt, in den Regionalplänen sog. "Standorte mit he-rausgehobener Bedeutung für die Nahversorgung" zu bestim-men, an denen für großflächige Lebensmittelmärkte das städte-bauliche Integrations- und das Konzentrationsgebot suspendiertsind.

Es gilt stattdessen ein siedlungsstrukturelles Integrationsgebot("Zusammenhang mit Wohnbebauung") und die Maßgabe einerangemessenen Einbeziehung der Standortgemeinde bzw. desOrtsteils in das regionale ÖV-Netz.Im Unterschied zum Kongruenzgebot, welches bis zu 30 % Um-satzanteile toleriert, die ein Einzelhandelsvorhaben mit Kundenvon außerhalb des jeweiligen Kongruenzraumes erwirtschaftet,schließt das LROP zumindest in der Auslegung seiner Arbeitshilfean "herausgehobenen Standorten der Nahversorgung" praktischaus, dass dort Umsätze mit Kunden erwirtschaftet werden,die außerhalb des festgelegten Versorgungsraumes leben. AnStandorten mit "herausgehobener Bedeutung für die Nahversor-gung" kommt insoweit ein erheblich verschärftes Äquivalent zumüblichen Kongruenzgebot zum Einsatz7. Adressat der Ausnahme-regelung sind Landgemeinden und Ortschaften, deren Einwohnerohne eigene Nahversorgung übermäßig große Distanzen zunächstgelegenen Zentralorten zurücklegen müssten (operationa-lisierte Mindest-Distanz zum nächsten Zentralort: etwa 6 km8) Das Beeinträchtigungsverbot bleibt projektbezogen in Kraft; darü-ber hinaus ist auch bei der Festlegung "herausgehobener Stand-orte der Nahversorgung" soweit als dies im Vorwege möglich ist,darauf zu achten, dass von diesen keine Beeinträchtigungen derVersorgungsfunktionen umgebender Zentralorte erwartet werdenkönnen.

7 Die Handhabbarkeit dieser Verschärfung sind abzuwarten, denn die Voraussetzung faktischverflechtungsfreier lokal begrenzter Einkaufsbeziehungen ist gerade (!) in ländlichen Räu-men realitätsfern. In sehr vielen Fällen sind kleinere Lebensmittelmärkte in einwohnerschwa-chen ländlichen Räumen überhaupt nur deshalb tragfähig, weil sie zusätzlich von Zufalls-und Gelegenheitskunden auf Landes- und Bundesstraßen profitieren können. Das LROPschließt insoweit aus, dass sich Gemeinden dieses Vorteils hinsichtlich einer möglichengroßflächigen Nahversorgungsentwicklung bedienen. Zudem wird an verkehrsorientiertenStandorten innerhalb solcher Gemeinden realiter kein gutachterlicher Nachweis möglichsein, dass die Vorgabe von einem konkreten Einzelhandelsvorhaben eingehalten werdenkann.

8 entsprechend einer doppelten akzeptierten "Fahrrad-Distanz", die im LROP bzw. der hinter-legten Arbeitshilfe hierzu im Rahmen einer akzeptierten 10-minütigen Anfahrtzeit mit rd. 3 kmoperationalisiert ist, vgl. ebendort Seite 73



Das RROP für die Region Hannover 2016 schlug für dasWunstorfer Stadtgebiet zunächst die Ortschaften Luthe undSteinhude als "herausgehobene Standorte der Nahversorgung"vor. Allerdings war im Jahre 2016 offenbar noch nicht bekannt, inwelchem Sinne das LROP 2017 diesen Ausnahmetatbestand auf-greifen und einführen würde. Luthe und Steinhude entsprechenjedenfalls offensichtlich nicht dem Charakter der Standorte, dietypischerweise Adressaten der Ausnahmeregelung sind.Tatsächlich sind auch aus Gutachtersicht die vorgenannten Maß-nahmen, nämlich• Ausweisung des Erholungsortes Steinhude als Grundzen-

trum innerhalb der Stadt Wunstorf sowie• Einbeziehung Luthes in den zentralen Siedlungsbereich des

Mittelzentrums Wunstorfvermutlich sachgerechter. Sie haben allerdings den sehr erheblichen Nachteil, dass sienicht kurzfristig umsetzbar sind, denn dass RROP ist nicht insge-samt zurückgezogen, sondern nur die Ausweisung "herausgeho-bener Standorte" der Nahversorgung wird überprüft bzw. überar-beitet. Die o. g. Empfehlungen können also nur langfristig greifenund ermöglichen voraussichtlich für die gesamte Geltungsdauerdes Einzelhandelskonzeptes außerhalb der Kernstadt Wunstorfkeine großflächigen Nahversorgungsentwicklungen und damit z.B. auch keine Wiederherstellung des ZVB Luthe, falls dies eineentwicklungspolitische Zielsetzung der Stadt Wunstorf werdensollte.

Damit würden übrigens langfristig bis zu einer erneuten Fort-schreibung des RROP für die Region Hannover auch weitere Vor-gaben des LROP nicht mit Leben erfüllt wie z. B. eine Festlegungmittelzentraler Kongruenzräume als Prüfgrundlage für das raum-ordnerische Kongruenzgebot.

Die Gutachter schlagen der Stadt Wunstorf insoweit einen prag-matischen Ansatz vor, welcher der Stadt die Gestaltung ihresNahversorgungsnetzes auch außerhalb der Kernstadt ermöglicht:

1. Szenario: Das RROP wird noch einmal umfassend überar-beitet und an die Vorgaben des LROP angepasst

Empfehlungen:• Steinhude wird als Grundzentrum innerhalb der Stadt

Wunstorf ausgewiesen. Vorgeschlagener grundzentralerKongruenzraum:- OT Steinhude ca. 5.000 Einwohner- OT Großenheidorn ca. 3.000 Einwohner

Gesamt ca. 8.000 Einwohner zzgl. Tourismus

Steinhude weist zudem tradierte und gefestigte Kaufkraftzu-flüsse aus der benachbarten Gemeinde Altenhagen (SG Ha-genburg) auf. Altenhagener Kunden tragen jedoch voraus-sichtlich weit weniger als 30 % zum Umsatz in Steinhudebei.

• Luthe wird in das zentrale Siedlungsgebiet für die StadtWunstorf einbezogen. Die Siedlungskörper sind nahezu zusammengewachsen, derCharakter der Ortschaft ist eher vorstädtisch als ländlich. DerZugang der Bevölkerung zu Nahversorgung ist vergleichbarmit anderen Wunstorfer Stadtteilen; die Verflechtungen zwi-schen Einkaufseinrichtungen in Luthe und der Kernstadt sindwechselseitig ausgeprägt.



• Kolenfeld wird für eine Ausweisung als herausgehobenerStandort für die Nahversorgung vorgeschlagen und in eineentsprechende Überprüfung einbezogen. Der vermutlicheVersorgungsraum schließt folgende Ortschaften mindestensein:- OT Kolenfeld ca. 2.800 Einwohner- OT Holtensen ca. 200 Einwohner Gesamt ca. 3.000 EinwohnerHoltensen ist ein exponierter Ortsteil der Stadt Barsinghau-sen ohne Tragfähigkeit für eigene Nahversorgung. Kolenfeldist der nächstgelegene Nahversorgungsstandort. Eine gefes-tigte Einkaufsorientierung auf den dortigen Supermarkt istanzunehmen. Die wirtschaftliche Existenz des Vollsortimen-ters bei "nur" rd. 3.000 Einwohnern im zugewiesenen Versor-gungsbereich deutet auf Streukundenzuflüsse z. B. durchDurchgangsverkehr aus weiteren umgebenden Ortschaften(Haste) und aus Groß Munzel hin.

• Auch wenn aktuell keine großflächige Nahversorgungsan-siedlung verfolgt wird, kann dies vorsorglich auch mit Boke-loh geschehen. Wesentliche Voraussetzungen dürften dorterfüllt sein und die derzeit grenzwertige Tragfähigkeit kannsich im Zuge steigender Nachfragevolumina für Ausgabender Nahversorgung perspektivisch verbessern, insbesonderedann, wenn die Einstellung des Kalibergbaus dort keine sig-nifikant negativen Auswirkungen auf die Einwohnerentwick-lung haben sollte.Versorgungsbereich: so genanntes "Butteramt"- OT Bokeloh ca. 2.200 Einwohner- OT Mesmerode ca. 700 Einwohner- OT Idensen ca. 900 Einwohner

Gesamt ca. 3.800 Einwohner

2. Szenario: Das RROP wird lediglich hinsichtlich der Aus-weisung von "herausgehobenen Standorten" für die Nahver-sorgung überarbeitet

Empfehlungen:Auch wenn sich nach Inkrafttreten des LROP herausgestellt hat,dass der Ausnahmetatbestand für großflächige Nahversorgung inländlichen Räumen etwas anders begründet wird, als vermutlichbei der Ausarbeitung des RROP intendiert war und Steinhudeund Luthe nicht mehr zum Adressatenkreis passen: die StadtWunstorf sollte in diesem Falle quasi im Rahmen des Vertrauens-schutz darauf drängen, dass Steinhude und Luthe unter großzü-giger Auslegung der Tatbestandsmerkmale in den Kreis "heraus-gehobener Standorte für die Nahversorgung" aufgenommen wer-den.

Für Wunstorf würden demnach optional bis zu vier Standorte vor-geschlagen:a) Steinhudeb) Luthec) Kolenfeldd) optional Bokeloh

Versorgungsbereiche:Steinhude mit Großenheidorn:- OT Steinhude ca. 5.000 Einwohner- OT Großenheidorn ca. 3.000 Einwohner

Gesamt ca. 8.000 Einwohner zzgl. Tourismus



Luthe:- OT Luthe ca. 5.700 Einwohner- OT Blumenau ca. 1.600 Einwohner- Östliche Kernstadtquartiere ca. 1.600 Einwohner


Kolenfeld:- OT Kolenfeld ca. 2.800 Einwohner- OT Holtensen ca. 200 Einwohner


Bokeloh:- OT Bokeloh ca. 2.200 Einwohner- OT Mesmerode ca. 700 Einwohner- OT Idensen ca. 900 Einwohner


Die vorstehend vorgeschlagenen Maßnahmen würden künftig großflä-chige Einzelhandelsvorhaben in den Ortschaften Steinhude, Luthe,Kolenfeld und ggf. Bokeloh ermöglichen, wobei diese in Kolenfeld undBokeloh in jedem Falle auf Lebensmittelmärkte beschränkt blieben. In Steinhude und Luthe entscheidet der Charakter der RROP-Anpas-sung grundsätzlich darüber, ob zumindest theoretisch auch großflächi-ger Nonfood-Einzelhandel mit nicht zentrenrelevanten Kernsortimen-ten zulässig wäre (tatsächlich bestehen hierzu keine Planungen), oderob Großflächigkeit auch dort auf nahversorgungsrelevante Kernsorti-mente beschränkt bliebe.

In den Ortschaften Großenheidorn und in Klein Heidorn sind gegen-wärtig Nahversorger bis 800 qm VKF ansässig. Diese bleiben auchkünftig auf max. 800 qm VKF beschränkt.

Grundsätzlich wäre es sicher vorteilhafter, ein RROP in Kraft zu set-zen, welches die Vorgaben des LROP bereits umfänglich aufnimmt und somit auch längerfristig als Bemessungs- und Steuerungsgrund-lage für die Einzelhandelssteuerung geeignet ist.Da dies gegenwärtig eher unsicher erscheint, sollte die Stadt Wunstorf auch das zuvor skizzierte 2. Szenario im Fokus behalten.

Hamburg, 21. Juni 2018



Fortschreibung des Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes für ... · 1 1999 Einzelhandelsgutachten...

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