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Fördermöglichkeiten für den Neubau –Wohnungsneubau nur im Hochpreissegment?
Andreas TiedBereichsleiter Immobilien- und Stadtentwicklung
28. November 2011
Gliederung
28. November 2011 Fördermöglichkeiten für den Neubau - Wohnungsneubau nur im Hochpreissegment 2
Aktuelle Wohnungsmarktsituation
Schlussbetrachtung
Derzeitige und künftige Fördermöglichkeiten
1. Aktuelle Wohnungsmarktsituation
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• Aktuelle Anzahl Berliner Wohnungen: 1.898.807
• Berliner Einwohnerzahl steigt seit 2004 kontinuierlich ( 2010: +0,5%)
• Nachfrage nach Wohnraum steht kein adäquates Angebot gegenüber
• Positiver Wanderungssaldo mit einem Plus von 60% (höchster seit 10 Jahren)
1. Aktuelle Wohnungsmarktsituation
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• Nicht nur unteres Preissegment betroffen
• Nur oberes Preissegment zeigt ausgewogene Angebot-Nachfrage-Situation
• Prognosen lassen Fortführung dieses Trends vermuten
Quelle: IBB Wohnungsmarktbarometer 2011
1. Aktuelle Wohnungsmarktsituation
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Quelle: IBB Wohnungsmarktbarometer 2011
1. Aktuelle Wohnungsmarktsituation
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Entwicklung der Angebotsmieten seit 2008 stetig steigend
Quelle: IBB Wohnungsmarktbericht 2010, nach empirica - Preisdatenbank
1. Aktuelle Wohnungsmarktsituation
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marktaktiv marktfähig nicht (mehr) marktfähig
Gesamt 50.500 76.500 14.250Leerstandquote (bezogen auf Gesamtwohnungsbestand)
2,7 % 4,0 % 0,8 %
Quelle: Eigentümerbefragung zum Wohnungsleerstand 2010
Quelle: IBB Wohnungsmarktbericht 2010, nach Senatsverwaltung für Stadtentwicklung
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1. Aktuelle Wohnungsmarktsituation
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1. Aktuelle Wohnungsmarktsituation
28. November 2011 Fördermöglichkeiten für den Neubau - Wohnungsneubau nur im Hochpreissegment 9
„… in der Legislaturperiode 30.000 neue Wohnungen (durchschnittlich 6.000 pro Jahr) …“
„… wird der Senat auch das Instrument der kostenlosen oder ermäßigten Grundstücksvergabe nutzen.“
Auszüge aus dem Berliner Koalitionsvertrag 2011:
„…werden die landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften […] ihre Wohnungsbestände schrittweise auf insgesamt ca. 300.000 Wohnungen erhöhen.“
1. Aktuelle Wohnungsmarktsituation
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„Für die Unterstützung des Wohnungsneubaus […] mit der Investitionsbank Berlin ein das KfW-Programm ergänzendes Portfolio an Finanzierungsinstrumenten aufgelegt …“
Auszüge aus dem Berliner Koalitionsvertrag 2011:
„... soll 2012 als Pilotprojekt ein Wettbewerb für genossenschaftliche Neubauvorhaben ausgelobt werden. Ziel ist es, bezahlbaren Wohnraum für untere und mittlere Einkommensgruppen zu sichern.“
2. Derzeitige und künftige Fördermöglichkeiten
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• Bauvorhaben mit 51 Wohneinheiten
• Gesamtwohnfläche: 3.315m² (Durchschnitt 65m² / Wohneinheit)
• Bruttogeschossfläche: 4.300m²
• Geschossflächenzahl: 3,0
• Grundstücksfläche: 1.433m²
• Wohnlage in Berlin: mittel
Ausgangslage:
2. Derzeitige und künftige Fördermöglichkeitena) Finanzierung ohne Förderung (EnEV-Standard):
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FinanzierungEK 20% 1.312,3 TEUR
Kapitalmarktdarlehen 80% 5.249,5 TEUR
KostenbetrachtungGrundstückskosten 350 €/m² für 1.433 m² 501,5 TEUR
Erwerbs-Nebenkosten 12,9% GESt, Makler, Grundbuch, Notar 64,7 TEUR
Grundstückskosten gesamt 566,2 TEUR
Baukosten 1.202 €/m² 5.168,6 TEUR
Baunebenkosten, Außenanlagen 10% + 6% 827,0 TEUR
Baukosten gesamt 6.561,8 TEUR
2. Derzeitige und künftige Fördermöglichkeiten a) Finanzierung ohne Förderung (EnEV-Standard):
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InvestorensichtJahresnettokaltmiete 370,0 TEURNicht umlagefähige BWK 20,0% 74,0 TEURReinertrag 296,0 TEURZins Kapitalmarktdarlehen 3,5% 183,7 TEUR
Zins EK 4,5% 59,0 TEUR
Zinskosten gesamt 242,7 TEUR
Ertrag vor Tilgung 53,3 TEURTilgung Kapitalmarktdarlehen 1,0% 52,5 TEURÜberschuss / Unterdeckung nach Tilgung
0,7 TEUR
MietersichtNettokaltmiete 9,30 €/m² 604,50€
Gesamt-Betriebskosten 2,20 €/m² 143,00€
Bruttowarmmiete
9,30 €/m²
11,50 €/m² 747,50€
2. Derzeitige und künftige Fördermöglichkeiten b) Finanzierung mit KfW-Energieeffizient Bauen (Eff.haus 70)
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FinanzierungEK 20% 1.432,3 TEUR
Kapitalmarktdarlehen 44% 3.179,1 TEUR
KfW 36% (51 WE, 50 TEUR / WE) 2.550,0 TEUR
KostenbetrachtungGrundstückskosten 350 €/m² für 1.433m² 501,6 TEUR
Nebenkosten 12,9% GESt, Makler, Grundbuch, Notar 64,7 TEUR
Grundstückskosten gesamt 566,3 TEUR
Baukosten 1.202 €/m²+ 10% durch höheren Effizienzstandard
5.685,5 TEUR
Baunebenkosten, Außenanlagen 10% + 6% 909,7 TEUR
Baukosten gesamt 7.161,5 TEUR
2. Derzeitige und künftige Fördermöglichkeiten b) Finanzierung mit KfW-Energieeffizient Bauen (Eff.haus 70)
28. November 2011 Fördermöglichkeiten für den Neubau - Wohnungsneubau nur im Hochpreissegment 15
InvestorensichtJahresnettokaltmiete 421,7 TEURNicht umlagefähige BWK 20,0% 84,3 TEURReinertrag 337,4 TEURZins Kapitalmarktdarlehen 3,50% 111,3 TEUR
Zins KfW (153) 2,00% 51,0 TEUR
Zins EK 4,50% 64,5 TEUR
Zinskosten gesamt 226,7 TEUR
Ertrag vor Tilgung 110,6 TEURTilgung Kapitalmarktdarlehen 1,00% 31,8 TEURTilgung KfW (153) 3,09% 78,8 TEURÜberschuss / Unterdeckung nach Tilgung
0,0 TEUR
MietersichtNettokaltmiete 10,60 €/m² 689,00€
Gesamt-Betriebskosten 1,70 €/m² 110,50€
Bruttowarmmiete
10,60 €/m²
12,30 €/m² 799,50€
2. Derzeitige und künftige Fördermöglichkeiten c) Modell kombinierte Förderungsmaßnahmen
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FinanzierungEK 20% 1.262,6 TEUR
Förderdarlehen 40% 2.550,5 TEUR
KfW 40% (51 WE, 50 TEUR / WE) 2.550,0 TEUR
KostenbetrachtungGrundstückskosten 175 €/m² für 1.433m² 250,8 TEUR
Nebenkosten 6,0% GESt, Grundbuch, NotarMakler entfällt, da Grundstück aus öffentlichem Bestand
15,0 TEUR
Grundstückskosten gesamt 265,8 TEUR
Baukosten 1.202 €/m²+ 10% höherer Effizienzstandard- 10% Reduzierung Ausstattungsstandard
5.168,6 TEUR
Baunebenkosten, Außenanlagen 10% + 6% 878,7 TEUR
Baukosten gesamt 6.313,1 TEUR
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InvestorensichtJahresnettokaltmiete 328,2 TEUR
Nicht umlagefähige BWK 20% 65,6 TEUR
Reinertrag 264,5 TEURZins Förderdarlehen 2,00% 50,0 TEUR
Zins KfW (153) 2,00% 51,0 TEUR
Zins EK 4,50% 56,8 TEUR
Zinskosten gesamt 157,8 TEURErtrag vor Tilgung 106,3 TEURTilgung Förderdarlehen 1,00% 25,0 TEUR
Tilgung KfW (153) 3,09% 78,8 TEUR
Überschuss / Unterdeckung nach Tilgung
0,9 TEUR
MietersichtNettokaltmiete 8,25 €/m² 536,25€
Gesamt-Betriebskosten 1,70 €/m² 110,50€
Bruttowarmmiete
8,25 €/m²
9,95 €/m² 646,75€
2. Derzeitige und künftige Fördermöglichkeiten c) Modell kombinierte Förderungsmaßnahmen
2. Derzeitige und künftige FördermöglichkeitenZusammenfassung der Beispiele
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Bsp. 1: EnEV Bsp. 2: KfW Effizienzhaus 70
Bsp. 3: Kombinierte Fördermaßnahmen
Gesamtkosten
Zinsaufwand
Tilgungsaufwand
Ertrag vor Tilgung
Ertrag nach Tilgung
Nettokaltmiete pro m²
Bruttowarmmiete pro m²
Bruttowarmmiete pro Wohneinheit
6.561,8 TEUR 7.161,5 TEUR 6.313,1 TEUR
242,8 TEUR 226,7 TEUR 157,8 TEUR
52,5 TEUR 110,6 TEUR 103,8 TEUR
53,3 TEUR 110,6 TEUR 104,7 TEUR
0,7 TEUR 0,0 TEUR 0,9 TEUR
9,30 €/m² 10,60 €/m² 8,25 €/m²
11,50 €/m² 12,30 €/m² 9,95 €/m²
747,50 € 799,50 € 646,75 €
2. Derzeitige und künftige FördermöglichkeitenFörderkonditionen der KfW
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Für Käufer und Bauherren energieeffizienter Wohngebäude
bietet die IBB die Durchleitung von KfW-Programmen an.
Energieeffizient Bauen
Konditionen – Energieeffizient Bauen
Laufzeit Tilgungsfreie Anlaufzeit Zinsbindung
Sollzins (Effektivzins) pro
Jahr
8 Jahre 8 Jahre 8 Jahre 1,75% (1,76%)10 Jahre 2 Jahre 10 Jahre 1,50% (1,51%)20 Jahre 3 Jahre 10 Jahre 1,85% (1,86%)30 Jahre 5 Jahre 10 Jahre 2,00% (2,02%)
3. Schlussbetrachtung
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Durch folgende Komponenten könnte preisgünstiger Wohnraum neu geschaffen werden:
1. Subventionierung der Grundstückskosten (z.B. Einbringung landeseigener Grundstücke)
2. Reduzierung der Ausstattungsstandards und damit der Baukosten
3. Ausnutzung bestehender Förderprogramme der KfW und zusätzlich neue zinssubventionierte Förderprogramme der IBB
FAZIT:Dies kann zu einer Reduzierung der monatlichen Nettokaltmiete um bis zu ca. 2,50 €/qm führen.
Ihre Ansprechpartner
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Bettina SchniggenbergAbteilungsleiterinBetreuung Privatinvestoren
Telefon: 030/2125-3861E-Mail: [email protected]
Andreas TiedBereichsleiterImmobilien- und Stadtentwicklung
Telefon: 030/2125-3900E-Mail: [email protected]
Rüdiger HunsdickAbteilungsleiterBetreuung Großkunden
Telefon: 030/2125-3509E-Mail: [email protected]