Gebäude effektiv nutzen -...

Gebäude effektiv nutzenFacility Management – Lösungen und Praxishilfen für Betreiber und Nutzer

VBG-Branchenleitfaden BGI 5019

V B GIhre gesetzliche Unfallversicherung

www.vbg.de

G FMADeutscher Verband

für Facility Management e.V.


Die in dieser Berufsgenossenschaftlichen Information (BGI) enthaltenen Lösungen schließen andere, mindes-

tens ebenso sichere Lösungen nicht aus, die auch in Regeln anderer Mitgliedsstaaten der Europäischen Union

oder der Türkei oder anderer Vertragsstaaten des Abkommens über den Europäischen Wirtschaftsraum ihren

Niederschlag gefunden haben können.

In dieser Publikation wird auf eine geschlechtsneutrale Schreibweise geachtet. Wo dies nicht möglich ist, wird

zugunsten der besseren Lesbarkeit das ursprüngliche grammatische Geschlecht verwendet. Es wird hier aus-

drücklich darauf hingewiesen, dass damit auch jeweils das andere Geschlecht angesprochen ist.

Wenn in dieser Publikation von Beurteilungen der Arbeitsbedingungen gesprochen wird, ist damit auch immer

die Gefährdungsbeurteilung im Sinne des Arbeitsschutzgesetzes gemeint.

VBG – Ihre gesetzliche Unfallversicherung

Die VBG ist eine gesetzliche Unfallversicherung mit über 30 Millionen Versicherungsverhält-nissen in Deutschland. Versicherte der VBG sind Arbeitnehmer, freiwillig versicherte Unternehmer,Patienten in stationärer Behandlung und Rehabilitanden, Lernende in berufsbildenden Einrichtun-gen und bürgerschaftlich Engagierte. Zu den etwa 750.000 Mitgliedsunternehmen der VBG zählenUnternehmen aus über 100 Gewerbezweigen – vom Architekturbüro bis zu Zeitarbeitsfirmen.

Weitere Informationen zur VBG finden Sie unter www.vbg.de.


VBG-Branchenleitfaden BGI 5019Version 2.0/2008-10 (ersetzt Ausgabe Mai 2005)

Gegenüber der Ausgabe Mai 2005 wurden folgende Änderungen vorgenommen:

� Dieser Leitfaden enthält keine CD-ROM. Praxishilfen zur praktischen Umsetzung des Leitfadens findet man auf

der Internet-Branchenseite „Gebäudemanagement“ unter www.vbg.de/gebaeudeeffektivnutzen (Webcode:

PRAEV224205). Eine Übersicht der Praxishilfen bietet dieser Leitfaden auf Seite 36.

� Die Praxishilfe „Beurteilung der Arbeitsbedingungen“ erscheint in diesem Leitfaden als Kurzversion, die Langfas-

sung findet man auf der Internet-Branchenseite.

� Der Leitfaden wurde redaktionell überarbeitet.


2

Orientierungssystem

Präventive Gestaltung des Arbeitssystems des Unternehmens

Die Inhalte des Leitfadens und der Internet-Branchenseite beschreiben die präventiven Aspekte des Gebäudema-nagements als Bestandteil des Facility Managements.

Arbeitssystem des Unternehmens

Arbeitsumgebung

Arbeitsmittel/-stoffe

Gebäude – Räume

WertschöpfungsprozessUnternehmensentwicklung

Kunden

Personen

Organisation

Auftrag/Arbeitsaufgabe Produkt/Leistung

(soziales System)

Prozesse

Pro

zess

e

Pro

zesse

V B G - Branchenleitfaden


1.1 Gebäudemanagement hilft Ressourcen nutzen 71.2 Welche Bereiche und Leistungen umfasst das Gebäudemanagement? 91.3 Rechtssicherheit durch gezieltes Gebäudemanagement 101.4 Gebäudemanagement in das vorhandene Management 12

integrieren

2.1 Zielsetzung im Unternehmen 152.2 Personaleinsatz für Gebäudedienstleistungen 162.3 Beurteilung der Arbeitsbedingungen bei Gebäudedienstleistungen 182.4 Arbeitsplanung für Gebäudedienstleistungen 192.5 Beschaffung von Produkten und Dienstleistungen 242.6 Information und Kommunikation 252.7 Prüfungen 272.8 Verbesserungsprozess und Mitarbeiterbeteiligung 282.9 Dokumente im Gebäudemanagement 29

Inhaltsverzeichnis

Vorbemerkung 5

1 Gebäudemanagement – effektiv und leistungsfördernd 7

2 Leitfaden „Gebäudemanagement“ 15

3

Kurzfassung „Gebäudemanagement verbessern – Beurteilung der Arbeitsbedingungen“ 31Praxishilfen – Beispiele 35Praxishilfen im Internet – Übersicht 36

Anhang 31

Literatur 39


4 V B G - Branchenleitfaden


Gebäudemanagement

Der Begriff Gebäudemanagement beschreibt die Gesamtheit der technischen, infra-strukturellen und kaufmännischen Leistungen während der Nutzung eines Gebäudes.Zum Gebäudemanagement gehören beispielsweise Gebäudetechnik, -ausstattungenund -einrichtungen, Flächennutzung, Instandhaltung und Pflege von Gebäuden undihrer Umgebung. Zum Gebäudemanagement gehören entsprechende Leistungen wieHausmeisterdienste und Instandhaltung, Flächenmanagement, Gebäudereinigung,Sicherheitsdienste oder Grünpflege. Gebäudemanagement ist ein Bestandteil des Facility Managements.(nach: DIN 32736: 2000-08)

Facility Management

Der Begriff Facility Management (FM) beschreibt geplante, gesteuerte und beherrschteFacility-Prozesse, die die Grundbedürfnisse von Menschen befriedigen, die Kernpro-zesse von Unternehmen unterstützen und die Kapitalrentabilität erhöhen. Facilities sind beispielsweise Gebäude, technische Anlagen und Einrichtungen, Arbeitsmittel,Energie, Hard- und Software, Versorgung oder Entsorgung. FM bezieht sich also auchauf Arbeitsmittel, Informationstechnologien und Versorgungsdienstleistungen und nichtnur auf das Gebäude selbst. (nach: GEFMA 100 – 1: 2004-07)

5V B G - Branchenleitfaden


Vorbemerkung

Die Qualität des Betreibens und der Pflege vonGe bäuden und Räumen ist Bestandteil deswirt schaftlichen Erfolgs eines Unternehmens.Sie entscheidet mit über � die Kosten und die Nutzung materieller

Ressourcen (Betriebskosten, Werterhaltung,Funktionalität),

� die Produktivität und die Förderung humanerRessourcen (bedingt zum Beispiel durchArbeitsplatzqualität, Effektivität der Abläufe,Zufriedenheit) und

� die Rechtssicherheit (Anforderungen anArbeitsstätten, Instandhaltung, Prüfungen).

Erfolgreiche Unternehmen zeigen, wie einsystematisches Management von Gebäudenund Räumen hilft, die vorhandenen Ressourcenbesser zu nutzen.

Mit dem Leitfaden „Gebäudemanagement“ willdie VBG Unternehmern, Führungskräften undBetriebsräten sowie Beauftragten im Rahmender Arbeitsschutzorganisation bei einer syste-matischen und ge sundheitsgerechten Nutzungvon Ge bäuden helfen. Der Leitfaden gibt Ihnenam Beispiel des Gebäudemanagements Hilfenzum Betrieb von Gebäuden und Anlagen (nichtzur Planung und zum Bau). Er bietet Kriterien,was Sie in Ihrem Unternehmen selbst organisie-ren können und wo Sie eventuell Hilfe vonDienstleistern in Anspruch nehmen sollten. DerLeitfaden richtet sich so wohl an Eigentümervon Gebäuden als auch an Gebäudenutzer.

Der Leitfaden „Gebäudemanagement“� gibt Hinweise, wie ein Gebäudemanagement

in die Managementprozesse von Unterneh-men zu integrieren ist,

� zeigt effektive und effiziente Lösungsmöglich-keiten der Gestaltung und Pflege von Gebäu-den und Räumen,

� fasst die wesentlichen rechtlichen Anforde-rungen für einen sicheren und gesundheits-gerechten Betrieb von Gebäuden zusammen.

Der Leitfaden „Gebäudemanagement“ ist alsBe standteil einer präventiven Arbeitsgestaltungvon ganzen Arbeitssystemen in Unternehmenzu sehen. Er folgt der gleichen Systematik wieder in den weiteren Leitfäden der VBG zur prä-ventiven Gestaltung von branchenbezogenenArbeitssystemen.

Wir bedanken uns bei GEFMA – Deutscher Ver-band für Facility Management e. V. – für dieUnterstützung und Zusammenarbeit bei derErarbeitung des Leitfadens.

Wir bedanken uns auch bei den SV Versiche-rungen Stuttgart für die Fotos, die wir in ihremGebäude machen durften.

Für Verbesserungsvorschläge und Anregungenfür weitere Auflagen des Leitfadens „Gebäude-management“ sind wir Ihnen dankbar.



Gebäudemanagement – effektiv und leistungsfördernd

1

Erfolgreich sind Unternehmen nur dann, wennsie alle ihre Ressourcen systematisch nutzen.Das erfordert, alle Ressourcen über die kom-plette Wertschöpfungskette und das gesamte

Arbeitssystem hinweg zielgerichtet zu ge-stalten, zu pflegen und zu lenken. Zum Ar -beits system gehören auch die Gebäude undRäume, in denen die Beschäftigten arbeitenund die Kunden das Unternehmen besuchen(siehe Abbildung 1). Deshalb ist Gebäudema-nagement eine notwendige Voraussetzungerfolgreicher Ressourcennutzung.

1.1 Gebäudemanagementhilft Ressourcen nutzen

Abbildung 1

Arbeitssystem des Unternehmens

Arbeitsumgebung

Arbeitsmittel/-stoffe

Gebäude – Räume


Kunden

Personen

Organisation

Auftrag/Arbeitsaufgabe Produkt/Leistung

– zum Beispiel Emissionen, Lärm, Raumklima, Einrichtungen

(soziales System)

– zum Beispiel Maschinen, Geräte, Anlagen, Gefahrstoffe

Prozesse

Pro

zess

e

Pro

zesse



8

Welche Ressourcen des Unternehmens werdenvon einem Gebäudemanagement berührt undaktiviert?

Materielle Ressourcen – Ein sorgsamer undökonomischer Umgang mit den materiellenRessourcen des Unternehmens hilft Kostensparen. Gebäude und Räume sind Bestandteiledieser materiellen Ressourcen. Ein bewusstesund zielgerichtetes Gebäudemanagement hatunter anderem folgende Auswirkungen auf diemateriellen Ressourcen:� Werterhaltung der Räume durch gezielte

Instandhaltung und Pflege,� transparente und kontrollierbare Betriebs-

kosten für Räume und Gebäude,� Optimierung von Instandhaltung und Moder-

nisierung,� Minimierung von unkalkulierbaren Neben-

kosten durch Mängel und Fehler,� Werterhaltung von Gebäuden (als Teil des

Anlagevermögens, als Renditeobjekt oderum Probleme mit dem Vermieter zu vermei-den).

Raum-Ressourcen – Eine ergonomisch gestal-tete Arbeits- und Raumumgebung fördert dieLeistungsfähigkeit und Leistungsbereitschaftder Beschäftigten, und die Kunden kommengerne in das Unternehmen. Das bedeutet bei-spielsweise� gut gestaltete und nicht belastende Arbeits-

plätze und Verkehrswege, � ein gesundes Raumklima und eine gute Be -

leuchtung, � hygienische und geeignete Sozial-, Sanitär-

und Sanitätseinrichtungen,� funktionierende Notfalleinrichtungen,� störungs- und fehlerfrei funktionierende

Gebäudeeinrichtungen,� eine Flächennutzung, die die Funktionalität,

die Förderung der Motivation und die Kostengleichermaßen berücksichtigt.

Humane Ressourcen – Zufriedene Beschäftigtearbeiten produktiv. Eine Voraussetzung für dieMitarbeiterzufriedenheit und für die Nutzungder Ressourcen der Beschäftigten des Unter-nehmens ist eine bewusst gestaltete Gebäu-deumgebung. Die Qualität der Gestaltung undPflege von Gebäuden prägt auch wesentlichdas Bild, das Kunden vom Unternehmenhaben. Humane Ressourcen (Kunden undBeschäftigte) können unter anderem gefördertund aktiviert werden durch� eine Gebäude- und Raumgestaltung, die

den Kunden ein positives Image vom Unter-nehmen vermittelt und die zum Wohlbefin-den der Kunden beiträgt,

� eine Gebäude- und Raumgestaltung, dieeine leistungsfördernde Arbeitsatmosphäreermöglicht,

� Orte im Gebäude, die die Informations- undKommunikationsprozesse fördern,

� Arbeitsplätze, die den Beschäftigten ein kon -zen triertes, störungsfreies und produktivesArbeiten ermöglichen,

� eine Arbeitsumgebung, die die Sicherheitund Gesundheit der Beschäftigten nichtbelastet oder gefährdet,

� funktionierende und saubere Räume sowieGebäudeeinrichtungen,

� eine attraktive Gebäudeumgebung.



Der Leitfaden „Gebäudemanagement“ behan-delt folgende technische und in frastrukturelleBereiche und Leistungen:

Technische und infrastrukturelle Bereiche desGe bäudemanagements� Ausstattung und Einrichtungen – zum Beispiel

Arbeitsplätze, Verkehrswege, Treppen, Türen� Versorgung – zum Beispiel Trinkwasser,

Wärme, Strom � Gebäudetechnik – zum Beispiel Aufzüge, Lüf-

tungs technik, elektrische Anlagen, Sanitäran-lagen

� Energieumwandlung, -verteilung, -anwendung� Flächenbereitstellung und -nutzung� Gebäudeinstandsetzung und -sanierung

Leistungen des Gebäudemanagements� Flächenmanagement� Reinigungsarbeiten� Gebäudepflege und -serviceleistungen� Instandhaltung� Prüfungen� Grünpflege� Winterdienst� Bauliche Unterhaltungsmaßnahmen� Dokumentationen

1.2 Welche Bereiche und Leistungen umfasst das Gebäudemanagement?


10

Ein gezieltes Gebäudemanagement ist auch ausGründen der Rechtssicherheit für das Unterneh-men sinnvoll. Unternehmer haben für ihre Arbeits-stätten verschiedene staatliche und berufs-

genossenschaftliche Vorschriften zu beachten.Sind Gebäude und Grundstücke im Besitz desUn ternehmens oder des Unternehmers, kommennoch weitere Betreiberpflichten hinzu (siehe Tabelle 1).

1.3 Rechtssicherheit durch gezieltes Gebäudemanagement

Verpflichtung gegen-über Beschäftigten

� Fürsorgepflicht

� Gefährdungen vermeidenund Schutzmaßnahmenergreifen

� Geeignete Arbeitsstättenbereitstellen und pflegen

� Barrierefreiheit

� Bürgerliches Gesetz-buch

� BGV A1 „Grundsätzeder Prävention“

� Arbeitsschutzgesetz� Arbeitsstättenverordnung� Betriebssicherheits-

verordnung� BGV A1 „Grundsätze der

Prävention“

� Arbeitsschutzgesetz� Arbeitsstättenverordnung

� Behindertengleich-stellungsgesetz

� Arbeitsstättenverordnung

Rechtliche Verpflichtungen von Unternehmern für Arbeitsstätten und Gebäude

Bereich Verpflichtung (Beispiele) Quellen (Beispiele)



11

Verpflichtung gegen-über Dritten

Verpflichtung gegen-über der Umwelt

Verpflichtung gegen-über Behörden

� Verkehrssicherungs-pflicht

� Barrierefreiheit

� Schädliche Umweltein-wirkungen vermeiden

� Mitteilungs-, Melde- undAuskunftspflichten

� Prüf- und Dokumenta-tionspflichten

� Bürgerliches Gesetz-buch

� Städtische Straßen-reinigungssatzungen

� Behindertengleich-stellungsgesetz

� SGB IX � Landes bauordnungen

� Bundes-Immissions-schutzgesetz

� Kreislaufwirtschafts-und Abfallgesetz

� Umwelthaftungsgesetz

� Baustellenverordnung� Betriebssicherheits-

verordnung� BGV A1 „Grundsätze

der Prävention“

� Arbeitsschutzgesetz � Baustellenverordnung� Betriebssicherheits-

verordnung� BGV A1 „Grundsätze

der Prävention“

Rechtliche Verpflichtungen von Unternehmern für Arbeitsstätten und Gebäude

(nach: Glauche, U.: Betreiberverantwortung, in: Zehrer, H.; Sasse, [Hrsg.]: Handbuch Facility Management, 2004 München – Loseblatt-Sammlung)

Bereich Verpflichtung (Beispiele) Quellen (Beispiele)

Tabelle 1



12

Gebäudemanagement sollte Bestandteil desalltäglichen Managements des Unternehmenssein. Es ist vor allem für kleine und mittlereUnternehmen nicht erforderlich, ein speziellesManagementsystem einzurichten1).

Der Leitfaden ermöglicht es, die Prozesse einesGebäudemanagements in die Prozesse einesklassischen Managementsystems zu integrieren.Er orientiert sich an den klassischen Manage-mentaufgaben:� Zielsetzung� Personaleinsatz� Beurteilung der Arbeitsbedingungen� Planung � Beschaffung � Information und Kommunikation� Prüfungen und Qualitätskontrolle � Verbesserungsprozess und Mitarbeiterbe-

teiligung� Dokumentation

Der Leitfaden hilft auch zu entscheiden, welcheLeistungen im eigenen Unternehmen selbsterbracht werden können und für welche Leistungen externe Dienstleister beauftragtwerden sollten.

Wer in seinem Unternehmen ein zielgerichtetesGebäudemanagement betreibt, der nutzt diesichere und gesundheitsgerechte Gestaltungund Pflege von Gebäuden für ein leistungsfähi-ges Arbeitssystem. Der Leitfaden bietet auchPraxishilfen, wie ein solches Gebäudemanage-ment mit einem Nutzen für den Unternehmens-erfolg (Abbildung 2) gestaltet und umgesetzt wer-den kann.

1.4 Gebäudemanagement in das vorhandene Management integrieren

1) Für größere Unternehmen empfiehlt sich ein eigenes Facility-Management-System mit internen und/oder externenDienstleistern. Hierzu finden sich in den GEFMA-Richtlinien vielfältige Hilfestellungen (Informationen im Internet unterwww.gefma.de).



13

Leitfaden und Praxishilfen „Gebäudemanagement“

Das folgende Kapitel 2 enthält den Leitfaden „Gebäudemanagement“.

Zur praktischen Umsetzung des Leitfadens finden Sie Praxishilfen auf der Internet-Branchenseite „Gebäudemanagement“ unter www.vbg.de/gebaeudeeffektivnutzen (Webcode: PRAEV224205)

� als Word-Dokumente zum Ausfüllen, Bearbeiten und Abspeichern beziehungs-weise zum Ausdrucken mit Ihrem Computer.

Eine Übersicht der Praxishilfen finden Sie auf Seite 36.

Abbildung 2

Nutzen eines gutenGebäudemanagements


Ressourcen nutzen durch

Gebäude-management

Kontrollierte Betriebskosten Rechtssicherheit

Störungs-, mängel-freie Nutzung

Imageförderung beim Kunden

Leistungsbereitschaftder Beschäftigten

Werteerhalt




Leitfaden „Gebäudemanagement“

2

Der Leitfaden „Gebäudemanagement“ gibt IhnenHilfen zum Betrieb von Gebäuden und Anlagen.

Er ermöglicht es Ihnen, das Ge bäudemanage -ment in Ihr Managementsystem zu integrieren.

2.1 Zielsetzung im Unternehmen

� Die Ziele, Gebäude und Anlagen sicher und gesundheitsgerechtzu betreiben sowie Gebäude als Ressource zu erhalten, sind alsUnternehmensziele aufgenommen.

� In Mitarbeitergesprächen (Teambesprechungen und andere vergleichbare Anlässe) werden diese Unternehmensziele verdeutlicht.

Prozessschritte des Gebäudemanagements Praxishilfen

= auf der Internet-Branchenseite „Gebäudemanagement“

Muster „Unsere Unternehmensziele“

Gemeinsame Ver-einbarung zumUnternehmensziel„Sicheres undgesundes Arbeiten“




16

2.2 Personaleinsatz für Gebäudedienstleistungen

Hier werden nur die Verantwortlichkeiten und die Eignung des Personals betrachtet.

Allgemein� Mit allen Führungskräften und Beschäftigten ist schriftlich verein-

bart – zum Beispiel in Arbeitsbeschreibungen, Arbeitsanweisun-gen –, welche Aufgaben und Weisungsbefugnisse sie im Rah-men des Gebäudemanagements haben.

Flächenmanagement� Es ist festgelegt, wer für das Flächenmanagement und die regel-

mäßige Überprüfung der Flächennutzung verantwortlich ist.� Die Beschäftigten sind angewiesen, wem Veränderungen und

Probleme bei der Nutzung von Arbeitsplätzen, Kommunikations-flächen, Verkehrswegen, Lagerflächen, Zufahrten, Rampen oderPausen-, Versorgungs- und Sanitärräumen mitzuteilen sind.

Gebäudepflege und -serviceleistungen

� Es ist festgelegt, wer für die Gebäudepflege und Gebäudeservice -leistungen (Hausmeisterdienste) verantwortlich ist (auch externeDienst leister benennen beziehungsweise festlegen, wer sie beauftragt).

� Beschäftigte für Gebäudepflege und Gebäudeserviceleistungenbesitzen die erforderlichen Befähigungen – zum Beispiel Qualifi-kationen, Erfahrungen und Eignungen. Die Nachweise werdendokumentiert – zum Beispiel Zeugnisse, Facharbeiterbriefe, Führerscheine, ärztliche Bescheinigungen der arbeitsmedizi-nischen Vorsorgeuntersuchungen.


INFO-MAP „Büro-räume planen“

BGI 5050 „Büro-raumplanung“



� Die Weisungsbefugnisse der Beschäftigten für Gebäudepflegeund Gebäudeserviceleistungen sind schriftlich festgelegt (auchgegenüber den Beschäftigten im Gebäude).

� Beschäftigte sind angewiesen, wem Mängel, Störungen undProbleme bei der Nutzung von Räumen und Gebäuden sowieihren Einrichtungen zu melden sind.

Instandhaltung und Prüfung� Die befähigten Personen und die Beauftragten für die vorgeschrie-

benen Prüfungen – zum Beispiel nach Betriebssicherheitsverordnung(BetrSichV) – und die Instandhaltung der Gebäude und der Gebäu-deeinrichtungen sind benannt (auch externe Dienstleister benennenbeziehungsweise festlegen, wer sie beauftragt).

� Das Instandhaltungspersonal besitzt die erforderlichen Befähigungen– zum Beispiel Qualifikationen, Erfahrungen und Eignungen. DieNach weise werden dokumentiert – zum Beispiel Zeugnisse, Fach-arbeiterbriefe, ärztliche Bescheinigungen der arbeitsmedizinischenVorsorgeuntersuchungen.

Reinigungsarbeiten und Winterdienst� Es ist festgelegt, wer für die Reinigung der Gebäude und der

Gebäudeeinrichtungen und den Winterdienst verantwortlich istbeziehungsweise wer sie durchführt (auch externe Dienstleisterbenennen beziehungsweise festlegen, wer sie beauftragt).

� Reinigungsdienstleister für spezielle Reinigungsarbeiten – zum Bei -spiel Glasreinigung, Fassadenreinigung, Industriereinigung, Kranken-hausreinigung, Spezialreinigungen an klimatechnischen Anlagen –besitzen die erforderlichen Befähigungen – zum Beispiel Qualifikatio-nen, Erfahrungen und Eignungen. Die Nachweise werden dokumentiert– zum Beispiel Zertifikate, Auszeichnungen, Qualifikationsnachweise.

� Es ist vertraglich geregelt, welche Dienstleistungen zur Reinigungs-arbeit gehören und wer die Arbeits- und Reinigungsmittel sowie diePersönlichen Schutzausrüstungen stellt.

� Beschäftigte sind angewiesen, welche Reinigungsarbeiten sie selbstan ihrem Arbeitsplatz vorzunehmen haben.

Grünpflege� Es ist festgelegt, wer für die Grünpflege in und außerhalb der Gebäude

verantwortlich ist beziehungsweise wer sie durchführt (auch externeDienstleister benennen beziehungsweise festlegen, wer sie beauftragt).

� Es ist vertraglich geregelt, welche Dienstleistungen zur Grünpflegegehören und wer die Arbeitsmittel, Pflanzenpflege- und Schädlingsbe -kämpfungsmittel und Persönlichen Schutzausrüstungen zu stellen hat.

� Beschäftigte für spezielle Grünpflegearbeiten – zum Beispiel Arbei-ten mit Kettensägen, seilgeführte Arbeitsverfahren – besitzen dieerforderlichen Befähigungen – zum Beispiel Qualifikationen, Erfah-rungen und Eignungen. Die Nachweise werden dokumentiert – zumBeispiel Qualifikationsnachweise.


Pflichtenüber-tragung

Störungsmelde-bogen




18

2.3 Beurteilung der Arbeitsbedingungenbei Gebäudedienstleistungen

� Die Beurteilung der Arbeitsbedingungen bei den Gebäudedienst-leistungen wird durchgeführt und es ist vereinbart, wer daranteilnimmt – zum Beispiel Interessenvertretung, Fachkraft fürArbeitssicherheit, Betriebsarzt, Beschäftigte; mit externenDienstleistern ist dieser Punkt vertraglich zu regeln.

� Die Fristen und Anlässe, wann die Beurteilung der Arbeitsbedin-gungen erneut durchzuführen ist, sind benannt.

� Die Maßnahmen und Verantwortlichkeiten sind festgelegt, wieermittelte Gefährdungen und Belastungen vermieden werdenkönnen.

� Die Wirksamkeit der Umsetzung der Maßnahmen wird kontrolliert.


Beurteilung derArbeitsbedingungen



2.4 Arbeitsplanung für Gebäudedienstleistungen

Flächenmanagement� Es ist überprüft, ob ein Flächenbelegungsplan erstellt werden soll

und ob eine fachliche Beratung notwendig ist – zum Beispiel Fach-kraft für Arbeitssicherheit, Facility-Management-Dienstleister.

� Die Fristen stehen fest, wann der Flächenbelegungsplan über-prüft werden soll beziehungsweise wann eine Funktionsprüfungfür die Flächennutzung erfolgt (Funktionen können beispielsweise sein: Möbelfunktionsflächen, Stellflächen, Arbeits-flächen, Benutzerflächen, Verkehrswegeflächen, Lagerflächen,Grünflächen, Ruhezonen, Kommunikationszonen).

� Bei Umzügen oder anderen räumlichen Veränderungen wird der Flächenbelegungsplan fortgeschrieben (Umzugsplanung insgesamt systematisch organisieren).

� Bei der Planung der Flächenumgestaltung werden unter anderem folgende Aspekte beachtet:– Gefährdungen und Belastungen für die Beschäftigten und Kunden, – die gesicherten arbeitswissenschaftlichen Erkenntnisse,– die rechtlichen Rahmenbedingungen – zum Beispiel Gestaltungs kri te rien

für Arbeitsfläche, Verkehrswege, Beleuchtung, Raumklima, Lärm – und– Barrierefreiheit.

� Die Anlässe für eine fachliche Beratung sind beschrieben – zumBeispiel durch Fachkraft für Arbeitssicherheit, Betriebsarzt oderFacility-Management-Dienstleister.

� Es ist überprüft und festgelegt, welche weiteren Ressourcen fürein effektives und effizientes Flächenmanagement erforderlichsind und zur Verfügung gestellt werden – zum Beispiel Budget,Personal, Dienstleister, Räume, Arbeitsmittel.


BGI 5050 „Büro-raumplanung“

INFO-MAP „Büro-räume planen“




20

Gebäudepflege und -serviceleistungen� Die Arbeitsaufgaben der Beschäftigten für Gebäudepflege und

Gebäudeserviceleistungen sind schriftlich festgelegt. � Das Gebäudepflege- und -servicepersonal ist angewiesen, die

Checklisten zu Gebäudepflege- und -serviceleistungen einzu-setzen. Das Intervall für den Einsatz der Checklisten ist festgelegt.

� Es ist gemeinsam mit dem Gebäudepflege- und -servicepersonalbesprochen, welche Arbeitsmittel erforderlich sind – zum Bei-spiel Werkzeuge, Handmaschinen, Schweißgeräte.

� Es ist gemeinsam mit dem Gebäudepflege- und -servicepersonalbesprochen, welche Hilfsmittel erforderlich sind – zum Beispiel Leitern, Tritte, Hebe- und Tragehilfen, wie Sackkarren oderTransportwagen.

� Es ist bekannt, welche Persönliche Schutzausrüstung erforder-lich ist. Die Persönliche Schutzausrüstung steht zur Verfügung.

� Arbeits- und Pausenzeiten für das Gebäudepflege- und -service-personal sind vereinbart.

� Die erforderlichen Betriebsanweisungen sind erstellt undbekannt gemacht – zum Beispiel Arbeiten mit Gefahrstoffen, elektrische Anlagen und Betriebsmittel.

� Die für den Einsatz erforderlichen speziellen arbeitsmedizini-schen Vorsorgeuntersuchungen sind durchgeführt worden – zumBeispiel G 20 „Lärm“, G 39 „Schweißrauche“.

� Es ist überprüft und festgelegt, welche weiteren Ressourcen fürdas Gebäudepflege- und -servicepersonal erforderlich sind undzur Verfügung gestellt werden – zum Beispiel Budget fürBeschaffungen, Hilfspersonal, Räume, Arbeitsmittel.

Instandhaltung und Prüfung� Die Arbeitsaufgaben für das betriebseigene Instandhaltungsper-

sonal und die Schutzmaßnahmen bei Instandhaltungsarbeitensind beschrieben – zum Beispiel Aufzugsanlagen, gebäudetech-nische Anlagen, elektrische Anlagen, Verkehrswege, Fußbödenund Treppen; dies gilt auch für das Instandhaltungspersonal vonexternen Dienstleistern (Fremdfirmen).

� Bei der Planung der Instandhaltungsarbeiten sind die in der„Unterlage für spätere Arbeiten“ am Gebäude vorgesehenenSicherungseinrichtungen und -maßnahmen zu berücksichtigen.

� Beim Einsatz von externen Dienstleistern (Fremdfirmen)– Weisungsbefugnisse festlegen, – externe Dienstleister über Arbeitsabläufe, betriebliche

Besonderheiten und Gefährdungen informieren,– gemeinsam Maßnahmen abstimmen und kontrollieren,– Kommunikationswege festlegen, – bei möglichen gegenseitigen Gefährdungen Koordinator

benennen.


Checklisten „Gebäudeanlagen und -einrichtungen“

Checklisten „Verkehrswege“

Checklisten„Gebäudewerk-stätten“

Checkliste „Entsorgung“

Auswahlhilfe „PSA“

Betriebs-anweisungen

Checkliste „Organi-sation der Instand-haltungsarbeiten“

Fachinfoblatt„Unterlage für spä-tere Arbeiten“

Checkliste „Sichere Instand-haltung“



� Für spezielle Arbeitsverfahren wie zum Beispiel Schweiß-, Mon-tage- oder Abbrucharbeiten sind die erforderlichen Genehmigun-gen (Erlaubnisscheine) vorhanden.

� Das Instandhaltungspersonal ist angewiesen, die Checklisten fürInstandhaltungsarbeiten und Verkehrswege einzusetzen. DasIntervall zum Einsatz der Checklisten ist festgelegt.

� Es ist gemeinsam mit dem Instandhaltungspersonal besprochen,welche Arbeitsmittel erforderlich sind – zum Beispiel Werkzeuge,Handmaschinen, Schweißgeräte.

� Es ist gemeinsam mit dem Instandhaltungspersonal besprochen,welche Hilfsmittel erforderlich sind – zum Beispiel Leitern,Gerüs te, Tritte, Hebe- und Tragehilfen, wie Sackkarren oderTransportwagen.

� Es ist bekannt, welche Persönliche Schutzausrüstung erforder-lich ist. Die Persönliche Schutzausrüstung steht zur Verfügung.

� Arbeits- und Pausenzeiten für das Instandhaltungspersonal sindvereinbart.

� Die erforderlichen Betriebsanweisungen sind erstellt undbekannt gemacht – zum Beispiel Arbeiten mit Gefahrstoffen, elektrische Anlagen und Betriebsmittel.

� Die für den Einsatz erforderlichen speziellen arbeitsmedizi-nischen Vorsorgeuntersuchungen sind durchgeführt worden –zum Beispiel G 20 „Lärm“, G 39 „Schweißrauche“.

Reinigungsarbeiten und Winterdienst� Die Arbeitsaufgaben für das Reinigungspersonal oder den

Gebäudereiniger und die Schutzmaßnahmen bei Reinigungsar-beiten sind beschrieben.

� Das Reinigungspersonal oder der Gebäudereiniger ist ange-wiesen, die Checkliste „Reinigungsarbeiten“ einzusetzen. Das Intervall für den Einsatz der Checkliste ist festgelegt.

� Es ist gemeinsam mit dem Reinigungspersonal oder demGebäudereiniger festgelegt, welche Arbeitsmittel erforderlichsind und wer sie zur Verfügung stellt.

� Bei der Planung der Reinigungsarbeiten sind die in der „Unter-lage für spätere Arbeiten“ am Gebäude vorgesehenen Siche-rungseinrichtungen und -maßnahmen zu berücksichtigen.

� Es ist gemeinsam mit dem Reinigungspersonal oder demGebäudereiniger vereinbart, dass Reinigungsmittel mit Gefahr-stoffen möglichst durch weniger gefährliche Ersatzstoffe ersetztwerden.

� Es ist festgelegt, wo und wie die Reinigungsmittel gelagert werden. Der entsprechende Lagerplatz steht zur Verfügung. Reinigungsmittel mit Gefahrstoffen sind gekennzeichnet.


Checklisten „Instandhaltung“

Schweißerlaubnis-schein



Checkliste „Reinigungs-arbeiten“


Fachinfoblatt „Unterlage für spätere Arbeiten“




� Es wird ein Gefahrstoffverzeichnis geführt.� Es ist bekannt, welche Persönliche Schutzausrüstung

erforderlich ist und wer sie zur Verfügung stellt – zum Beispiel Augenschutz, Schutzhandschuhe mit Stulpen.

� Die erforderlichen Betriebsanweisungen sind erstellt undbekannt gemacht – zum Beispiel Arbeiten mit Reinigungsmitteln,elektrische Anlagen und Betriebsmittel.

� Es ist überprüft und festgelegt, welche weiteren Ressourcen für die Reinigungsarbeiten erforderlich sind und zur Verfügunggestellt werden – zum Beispiel Budget, Räume und Lagerflä-chen, Arbeitsmittel.

� Ein Winterdienstplan ist erstellt. In diesem ist beschrieben, beiwelchen Witterungsbedingungen und -einflüssen welche Perso-nen für den Winterdienst zuständig sind; mit externen Dienst-leistern sind die Bedingungen des Wintereinsatzes genau abge-stimmt.

� Für den Winterdienst stehen geeignete und funktionsfähige Winterdienstgeräte und Reinigungsmaschinen zur Verfügungbeziehungsweise sie wurden rechtzeitig umgerüstet.

� Dem Winterdienstpersonal steht für längere Aufenthalte imFreien Winterschutzkleidung zur Verfügung.

� Es ist überprüft und festgelegt, welche weiteren Ressourcen fürden Winterdienst erforderlich sind und zur Verfügung gestelltwerden – zum Beispiel Budget, Hilfspersonal, Räume und Lager-flächen, Arbeitsmittel.

Grünpflege� Die Arbeitsaufgaben für das Grünpflegepersonal oder den

Dienstleister und die Schutzmaßnahmen bei der Grünpflege sindbeschrieben.

� Das Grünpflegepersonal oder der Dienstleister ist angewiesen,die Checklisten für Grünpflegearbeiten einzusetzen. Das Intervall für den Einsatz der Checklisten ist festgelegt.

� Es ist gemeinsam mit dem Grünpflegepersonal oder dem Dienst-leister festgelegt, welche Arbeitsmittel erforderlich sind und wer sie zur Verfügung stellt.

� Es ist gemeinsam mit dem Grünpflegepersonal oder dem Dienstleister vereinbart, dass Gefahrstoffe in der Grünpflegemöglichst durch weniger gefährliche Ersatzstoffe ersetzt werden.

� Es ist festgelegt, wo und wie die Gefahrstoffe – zum BeispielSchädlingsbekämpfungsmittel – gelagert werden. Der entspre-chende Lagerplatz steht zur Verfügung. Die Gefahrstoffe sindgekennzeichnet.


Gefahrstoff-verzeichnis


Checklisten „Grünpflege“



� Es wird ein Gefahrstoffverzeichnis geführt.� Es ist bekannt, welche Persönliche Schutzausrüstung erfor-

derlich ist und wer sie zur Verfügung stellt – zum BeispielSchutzschuhe, Schutzhandschuhe.

� Die erforderlichen Betriebsanweisungen sind erstellt undbekannt gemacht – zum Beispiel Arbeiten mit Rasenmähern,Motorheckenscheren, Kettensägen.

� Es ist überprüft und festgelegt, welche weiteren Ressourcen fürdie Grünpflege erforderlich sind, und sie werden zur Verfügunggestellt – zum Beispiel Budget, Personal/Hilfspersonal, Räumeund Lagerflächen, Arbeitsmittel.

Bauliche Unterhaltungsmaßnahmen� Das Gebäude und die Räume werden regelmäßig auf Schäden

und Mängel überprüft – zum Beispiel Zustand von Abflüssen,Re genwasserabläufen, Dachflächen, Fassaden, Mauerwerk, Fens -tern, Abdichtungen, Beschichtungen. Die Personen, die die Prü-fungen vornehmen, und die Fristen der Prüfungen sind festgelegt.

� Es ist überprüft, ob es eine „Unterlage für spätere Arbeiten“ amGebäude des Sicherheits- und Gesundheitsschutzkoordinators(SiGeKo) gibt. Die Unterlage soll Gefährdungen, Improvisationenund Informationsdefizite bei späteren Arbeiten am Gebäude ver-meiden helfen und legt Sicherungseinrichtungen und -maßnahmenfest, die bei diesen Arbeiten zu berücksichtigen sind.

� Für ein Bauprojekt, bei dem mehrere Unternehmen auf der Bau-stelle arbeiten werden, wird ein Sicherheits- und Gesundheits-schutzkoordinator (SiGeKo) für die Planungs- und Bauphase be -stellt, sofern der Bauherr diese Aufgabe nicht selbst übernimmt.

� Bei der Ausschreibung eventueller Wartungs- und Sanierungsar-beiten werden schon im Angebot die Maßnahmen des Arbeits-schutzes mitberücksichtigt – zum Beispiel BGV C22; die Fach-kraft für Arbeitssicherheit sollte zur Sicherheit zur Beratunghinzugezogen werden. Die „Unter lage für spätere Arbeiten“ amGebäude bei der Ausschreibung berücksichtigen.

Beratung und Notfallvorsorge� Die Beratung durch die Fachkraft für Arbeitssicherheit und den

Betriebsarzt bei der Planung und Durchführung der Arbeiten istsichergestellt. Informieren Sie sich im Internet (www.vbg.de) undin der BGV A2.

� Die notwendigen Erste-Hilfe-Maßnahmen sind sichergestellt – zum Beispiel Verbandkästen, Kennzeichnungen, Ersthelfer.

� Die notwendigen Brandschutzmaßnahmen sind sichergestellt – zum Beispiel Feuerlöscher, Kennzeichnungen.


Gefahrstoff-verzeichnis



Fachinfoblatt„Unterlage für spä-tere Arbeiten“

Aushang „Verhaltenbei Unfällen“, Ver-bandbuch, Aus-hang „Verhalten imBrandfall“

BGV A2 „Betriebs-ärzte und Fach-kräfte für Arbeitssi-cherheit“

BGV C22 „Bauarbeiten“


24

2.5 Beschaffung von Produkten und Dienstleistungen

� Die Einkäufer beziehungsweise die Verantwortlichen für die Be-stellung und Beschaffung von Produkten für das Gebäude sindangewiesen, nur sicherheitstechnisch einwandfreie und gekenn-zeichnete – zum Beispiel CE, GS, BG-PRÜFZERT, VDE – Arbeits-mittel, Einrichtungen, gebäudetechnische Anlagen und Persönliche Schutzausrüstungen anzuschaffen.

� Es werden nur fachlich geeignete Anbieter ausgewählt, die dierechtlichen Anforderungen erfüllen. Bei der sicherheitstechnischenund arbeitsmedizinischen Beurteilung der Angebote werden dieFachkraft für Arbeitssicherheit, der Betriebsarzt oder andere Experten hinzugezogen.

� Bei der Beschaffung von Gefahrstoffen wird geprüft, ob wenigergefährliche Ersatzstoffe eingesetzt werden können.

� Es ist sichergestellt, dass Hersteller und Lieferanten von Gefahr-stoffen ein Sicherheitsdatenblatt mitliefern.

� Dienstleister und Fremdfirmen werden auch nach Kriterien dersicheren, gesundheitsgerechten und qualitätsorientiertenLeistungs erbringung ausgewählt (Nachweise der Lieferanten sind zum Beispiel sicherheitstechnische Betreuung, Unfallquote, Managementsysteme, Auszeichnungen und Zertifikate, Erfah-rungen und Empfehlungen).

� Die Qualität der vorhandenen Lieferanten wird überprüft.



Checkliste „Qualität der vorhandenen Lieferanten“



25

2.6 Information und Kommunikation

� Alle Beschäftigten (Gebäudepflege- und -servicepersonal,Instandhaltungspersonal, Reinigungspersonal, Grünpflegepersonal) werden über sicheres, gesundes und sorgfältiges Arbeiten unterwiesen. Die Anlässe und die Fristen für die Wiederholungder Unterweisungen sind festgelegt – mindestens einmal jährlich.

� Es ist vereinbart, wer Beschäftigte externer Dienstleister unterweist.� Die Beschäftigten erhalten alle notwendigen Informationen für

die Erledigung ihrer Arbeitsaufgaben.� Die Informations- und Kommunikationswege sind festgelegt und

vereinbart, wie zum Beispiel:– an wen Mängel und Störungen zu melden sind,– wann und wie das Gebäudepflege- und -servicepersonal von den

Beschäfigten eingeschaltet wird,– wie Instandhaltungspersonal und andere Beschäftigte im

Gebäude über Arbeitsunterbrechungen und Beeinträchtigungendes Arbeitsablaufes durch Instandhaltungsarbeiten Absprachentreffen und sich gegenseitig informieren,

– wie Informationen über Reinigungsarbeiten (Vor- und Nachberei-tung der normalen Grundreinigung, spezielle Grundreinigungen,Glasreinigung, Fassadenreinigung) zwischen Reinigungspersonalund anderen Beschäftigten im Gebäude übermittelt werden,

– wie über Störungen durch Grünpflegearbeiten – zum BeispielLärm durch Rasenmäher oder andere Arbeitsmittel – informiertwird und wie diese Störungen minimiert werden,



Unterweisungs-hilfen und Infoblätter

Störungsmelde -bogen


26

– wie über Störungen durch Sanierungs- und Wartungsarbeiten amGebäude – zum Beispiel Lärm durch Winkelschleifer oderandere Arbeitsmittel – informiert wird und wie diese Störungenminimiert werden.

� Führungskräfte besprechen regelmäßig mit den Beschäftigtendie Effektivität, Effizienz und Qualität der Umsetzung der Arbeits-aufgaben und der Maßnahmen des Arbeitsschutzes und legengemeinsam erreichbare Verbesserungen fest.

� Den Beschäftigten werden die notwendigen Weiterbildungenermöglicht. Der Bedarf und die Möglichkeiten werden gemein-sam mit den Beschäftigten besprochen und vereinbart.

� Die Bedienungsanleitungen von Arbeitsmitteln und technischenAnlagen sind in der Nähe der Arbeitsplätze zugänglich (gegebe-nenfalls kopieren).

� Arbeitsschutzvorschriften werden im Volltext zur Verfügunggestellt – zum Beispiel im Intranet. Es ist festgelegt, wer dieseUnterlagen pflegt.



Seminarangebote der VBG nutzen(www.vbg.de)

Arbeitsschutzvor-schriften im Volltext



27

2.7 Prüfungen

� Es ist festgelegt, welche Anlagen und Einrichtungen im Gebäudeund welche Arbeitsmittel für die Gebäudedienstleistungen regel-mäßig zu prüfen sind.

� In der Beurteilung der Arbeitsbedingungen sind die Fristen, diebefähigten Personen und der Umfang der Prüfungen nach derBetriebssicherheitsverordnung und anderen Vorschriftenbeschrieben – zum Beispiel Prüfungen von gebäudetechnischenAnlagen, Arbeitsmitteln, elektrischen Anlagen und Betriebsmit-teln, Persönlichen Schutz ausrüstungen, Brandschutzeinrichtun-gen oder anderen Einrichtungen.

� Es werden nur befähigte Personen – zum Beispiel Sachverstän-dige, Sachkundige – beauftragt, die die erforderlichen Qualifikationen nachweisen können.

� Alle Beschäftigten (Gebäudepflege- und -servicepersonal,Instandhaltungspersonal, Reinigungspersonal, Grünpflegeperso-nal) sind angewiesen, – die technischen Anlagen und Einrichtungen im Gebäude und

die Arbeitsmittel vor Arbeitseinsatz auf sichtbare Mängel zuüberprüfen,

– mangelhafte Anlagen, Einrichtungen und Arbeitsmittel nicht zuverwenden und der weiteren Verwendung zu entziehen,

– die Vorgesetzten über die festgestellten Mängel zu informieren.



Planungshilfe für die Prüfungen technischer Anla-gen und Einrichtun-gen in Gebäuden


28

2.8 Verbesserungsprozessund Mitarbeiterbeteiligung

� Es wird gemeinsam mit den jeweiligen Führungskräften überprüft,wie wirksam die geplanten Maßnahmen (Flächenmanagement,Gebäudepflege und Serviceleistungen, Instandhaltung, Prüfungen,Reinigungsarbeiten, Grünpflege, Winterdienst, bauliche Sanierung)durchgeführt worden sind, welche Probleme bestehen und wie siebeseitigt werden können.

� Es wird gemeinsam mit den Führungskräften festgelegt, wie in ihrenVerantwortungsbereichen Verbesserungen bei Betrieb und Pflegedes Gebäudes zu erreichen sind. Bei der Verbesserung der Arbeits-prozesse und -bedingungen der Gebäudedienstleistungen werdendie Erfahrungen und Vorschläge der Beschäftigten mit einbezogen.

� Die Wirksamkeitskontrolle kann im Rahmen gemeinsamer Bege-hungen des Gebäudes mit der Fachkraft für Arbeitssicherheit, demBetriebsarzt und anderen Dienstleistern – zum Beispiel Facility Ma -nage ment – durchgeführt werden.

� Bei der Arbeitsplanung werden die Kenntnisse der Beschäftigten,der Gebäudedienstleister und der Beschäftigten im Gebäude überProbleme, Schwachstellen, unnötige Belastungen und Störungenabgefragt und berücksichtigt.

� Es wird mit den Beschäftigten vereinbart, welche Möglichkeiten esgibt, Verbesserungsvorschläge einzubringen und wie mit denVorschlägen verfahren wird.





29

2.9 Dokumente im GebäudemanagementEs sind unter anderem folgende Dokumente vorzuhalten, um einsystematisches Management aufzubauen, um die Prozesse kon-trollieren und verfolgen zu können und um rechtlich erforderlicheDokumentationen nachweisen zu können:

� Unternehmensziele� Pflichtenübertragungen� Qualifizierungsnachweise� Bestellung der Beauftragten� Arbeits- und Verfahrensanweisungen � Beurteilungen der Arbeitsbedingungen (Gefährdungsbeurteilung)� Checklisten für Gebäudedienstleistungen� Unterweisungsnachweise (Inhalte, Unterschrift)� Betriebsanweisungen� Nachweis über Wartungs- und Instandhaltungsarbeiten (Umfang

und Intervall)� Nachweis der Prüfungen von Anlagen, Einrichtungen und Arbeits-

mitteln in der Gebäudedienstleistung (Plakette, Umfang, Intervall)� Qualitätsnachweise der Dienstleister und Lieferanten (Zertifikate, …)� Bescheinigungen über durchgeführte arbeitsmedizinische Vorsor-

geuntersuchungen (Vorsorgekartei)� „Unterlage für spätere Arbeiten“ des SiGe-Koordinators� Flächenbelegungsplan � Vorschläge und Nachweise über Verbesserungsmaßnahmen� Protokolle von Gebäudebegehungen (Mängelberichte)

Vorschläge für viele dieser Dokumente finden Sie in den Praxishilfen aufder Internet-Branchenseite „Gebäudemanagement“ (siehe Seite 36).



Praxishilfen

Unternehmen:

Bereich:

Bearbeiter/in:

Datum:

Beurteilung der Arbeitsbedingungen



Eine umfassende Beurteilung der Arbeitsbedingungen finden Sie auf der Internet-Branchenseite „Gebäudemanagement“ der VBG imInternet unter www.vbg.de/gebaeudeeffektivnutzen (Webcode: PRAEV224205).

Kurzfassung „Gebäudemanagement verbessern“

Dienstleistung

Arbeits-aufgabe

Kunden-zufriedenheit

5

Dienst-leistung

4

InformationKommuni-

kation

3

Beschaffung

2

Arbeits-planung

1

Organi-sation

Notfall-vorsorge

6


Anhang

Arbeitsplanung– Gebäudemanagement/Kurzfassung

2



Organisation der Arbeiten– Gebäudemanagement/Kurzfassung

Ziel

w w

w w

w w

Die Weisungsbefugnisse und Zuständigkeiten sind eindeutig festgelegtund allen Beschäftigten bekannt.

In Arbeitsaufträgen (Arbeits-, Verfahrensanweisungen) ist auch die Verpflichtung zum sicheren und gesunden Arbeiten enthalten.

Es werden für alle Arbeitsaufgaben nur geeignete und qua lifizierteBeschäftigte eingesetzt.

1

Wirkungskontrolle durch: am: Erledigt:

w w

w w

w w

Die Arbeitsaufgaben der Beschäftigten sind eindeutig festgelegt.

Es ist festgelegt wann und wie die Beschätigten die VBG-Check listeneinsetzen. Checklisten „Gebäudeanlagen und -einrichtungen“, „Instandhaltung“,„Verkehrswege“, „Gebäudewerkstätten“, „Entsorgung“, „Grünpflege“,„Reinigungsarbeiten“.

Die für die Arbeitsaufgabe notwendigen Arbeitsmittel und Persön-lichen Schutzausrüstungen stehen zur Verfügung.


Ziel


Die Gebäudedienstleistung ist so organisiert, dass die Arbeitsproduktivität und -zufriedenheit der Beschäftigten gesteigert und Gefährdungen sowie psychische und körperliche Fehlbelastungen vermieden werden.

Die Arbeit ist so geplant, dass die Gebäudedienstleister und die Beschäftigten in denGebäuden qualitätsbewusst, sicher und gesundheitsgerecht arbeiten können.

Anhang

Aktivität beiHandlungsbedarf

durch bis

Handlungs-bedarf

Ja Nein

Bewährte Maßnahmen und Anforderungen

Beratungsbedarf /weitere Maßnahmen:


durch bis

Handlungs-bedarf

Ja Nein




Beschaffung von Gütern und Dienstleistungen– Gebäudemanagement/Kurzfassung

Ziel

3

w w

w w

w w

Es werden nur sicherheitstechnisch einwandfreie und gekennzeichnete– zum Beispiel CE, GS, BG-PRÜFZERT, VDE – Arbeitsmittel, Einrichtun-gen, gebäudetechnische Anlagen und Persönliche Schutzausrüstungenangeschafft.

Bei der Beschaffung von Gefahrstoffen wird geprüft, ob weniger gefähr-liche Ersatzstoffe eingesetzt werden können.

Dienstleister und Fremdfirmen werden auch nach Kriterien der si cheren,gesundheitsgerechten und qualitätsorientierten Leistungserbringungausgewählt (Nachweise der Lieferanten sind zum Beispiel sicherheits-technische Betreuung, Unfallquote, Managementsysteme, Auszeichnun-gen und Zertifikate, Erfahrungen und Empfehlungen).

Sicherheitstechnisch und ergonomisch einwandfreie Arbeitsmittel unterstützengefährdungs- und belastungsfreies Arbeiten in der Gebäudedienstleistung.


Anhang

Information und Kommunikation– Gebäudemanagement/Kurzfassung

4

Ziel

w w

w w

w w

Die Beschäftigten werden regelmäßig über mögliche Gefährdungen und dienotwendigen Verhaltensweisen unterwiesen (Themen: allgemeine Verhal-tenshinweise, Umgang mit Maschinen, Tätigkeit mit Gefahrstoffen, Benut-zung von Persönlicher Schutzausrüstung, Notfallvorsorge).Praxishilfen

Die Beschäftigten besitzen alle Informationen, die sie zur Durchführung ihrerArbeitsaufgaben brauchen, sie wissen, wo diese Informationen zugänglichsind – zum Beispiel in Arbeits- und Verfahrensanweisungen.

Den Beschäftigten werden die notwendigen Weiterbildungen ermöglicht.Der Bedarf und die Möglichkeiten werden gemeinsam mit den Beschäftig-ten besprochen und festgelegt. Seminarangebote der VBG (www.vbg.de)

Die reibungslose Information und Kommunikation bei der Gebäudedienstleistungermöglicht eine effektive und motivierte Umsetzung der Arbeitsaufgaben undsomit ein störungs- und unfallfreies Arbeiten.





durch bis

Handlungs-bedarf

Ja Nein



durch bis

Handlungs-bedarf

Ja Nein





Umsetzung der Dienstleistung – Gebäudemanagement/Kurzfassung

Ziel

w w

w w

w w

Der Einsatz der VBG-Checklisten wird kontrolliert. Checklisten „Gebäudeanlagen und -einrichtungen“, „Instandhaltung“,„Verkehrswege“, „Gebäudewerkstätten“, „Entsorgung“, „Grünpflege“,„Reinigungsarbeiten“.

Die Beschäftigten sind angewiesen, Mängel und Störungen imArbeitsablauf zu melden.

Die Beschäftigten besprechen ihre Erfahrungen mit Problemen,Schwachstellen, unnötigen Belastungen und Störungen mit den Vorgesetzten.

5


Die Umsetzung der Arbeitsaufgaben erfolgt entsprechend der Arbeitsplanungund ohne Gefährdungen sowie Über- und Unterforderungen der Beschäftigten.

Anhang

w w

w w

Die erforderlichen Maßnahmen zur Ersten Hilfe sind umgesetzt – zum Beispiel Erste-Hilfe-Material, Kennzeichnungen. Praxishilfen

Die erforderlichen Maßnahmen zum Brandschutz sind umgesetzt –zum Beispiel Feuerlöscher, Kennzeichnungen. Praxishilfen

Notfallvorsorge – Gebäudemanagement/Kurzfassung

Ziel

6

Für Notfälle – zum Beispiel Unfälle, Brände – müssen alle erforderlichen Maßnahmender Ersten Hilfe und des Brandschutzes getroffen sein, damit die Kunden, dieBeschäftigten, die Einrichtung und das Gebäude geschützt werden können.


durch bis

Handlungs-bedarf

Ja Nein





durch bis

Handlungs-bedarf

Ja Nein






Anhang

Auf der Internet-Branchenseite „Gebäudema-nagement“ finden Sie eine Vielzahl von Praxis-

hilfen, die es Ihnen erleichtern, die Tipps undHinweise des Leitfadens umzusetzen.

Praxishilfen – Beispiele

A u f d e r I n t e r n e t - B r a n c h e n s e i t e :

Betriebsanweisungen

Aushänge

Infoblätter

Unterweisungshilfen

Checklisten

Beurteilung derArbeitsbedingungen


36

Hier folgt eine Übersicht über alle Praxishilfen, die Sie auf der Internet-Branchenseite „Gebäu-demanagement“ finden. Sie können die Praxishilfen interaktiv direkt am Bildschirm ausfüllenund abspeichern. Oder Sie nutzen die Vorlagen im Word-Format; in diesem Format könnenSie die Praxishilfen weiter bearbeiten und in Ihre internen Arbeitsverfahren integrieren.

Unsere Unternehmensziele

Gemeinsame Vereinbarung zum Unternehmensziel „Sicheres und gesundes Arbeiten“

Übertragung von Unternehmerpflichten

Planungshilfe für die Prüfungen technischer Anlagen und Einrichtungen in Gebäuden

Checkliste „Qualität der vorhandenen Lieferanten“

Gefahrstoffverzeichnis

Bestellung eines Koordinators/einer Koordinatorin

Aushang „Verhalten im Brandfall“

Aushang „Verhalten bei Unfällen“

Verbandbuch

Unfallanzeige

Berufskrankheiten-Anzeige

Störungsmeldebogen


Fachinfoblatt „Unterlage für spätere Arbeiten“

Schweißerlaubnisschein

„Gebäudemanagement verbessern – Beurteilung der Arbeitsbedingungen“ (Gefährdungsbeurteilung nach dem Arbeitsschutzgesetz)

Unterweisungsnachweis „Arbeiten auf Fahrgerüsten“

Unterweisungsnachweis „Gebäudemanagement“

Unterweisungsnachweis „Gebäudeanlagen und -einrichtungen“

Unterweisungsnachweis „Gebäudewerkstätten“

Unterweisungsnachweis „Instandhaltungsarbeiten“

Unterweisungsnachweise „Reinigungsarbeiten“

• Grundreinigung• Fensterreinigung• Hochdruckreiniger• Reinigungsmaschinen• Reinigungsmittel

Unterweisungsnachweise „Arbeiten in der Grünpflege“

• Arbeiten in der Grünpflege – allgemein• Einsatz von Maschinen und Geräten• Arbeiten mit Rasenmähern und Vertikutierern• Arbeiten mit Motorsägen• Arbeiten mit Trimmern, Motorsensen, Freischneidern• Arbeiten mit Gartenhäckslern• Arbeiten mit Motorheckenscheren• Arbeiten mit elektrisch betriebenen Maschinen

Organisation allgemein

Beurteilung der Arbeitsbedingungen

Unterweisungshilfen


Anhang

Praxishilfen im Internet – Übersicht



Anhang

Fortsetzung Praxishilfen im Internet – Übersicht

Arbeitsmittel:• Anlegeleitern• Bodenreinigungsmaschine• Bohrmaschinen und Bohrwerke

Betriebsanweisungen:• Elektrische Handwerkzeuge• Fahrbare Arbeitsbühnen• Gabelstapler – Fahren auf dem Betriebsgelände• Gabelstapler – innerbetrieblicher Verkehr• Gabelstapler – Teilnahme am öffentlichen Straßenverkehr• Gerüste und Arbeitsbühnen• Handgeführte Flüssigkeitsstrahler• Hebebühnen• Hochdruckreiniger• Holzbearbeitungsmaschinen• Hubarbeitsbühne• Kraftfahrzeugen, Führen von –• Leitern und Tritte• Mehrzweckleitern• Persönliche Schutzausrüstung gegen Absturz• Stehleitern• Tisch- und Ständerbohrmaschine

Arbeitsverfahren:• Elektro-Schweißarbeiten• Elektro-Schweißarbeiten unter erhöhter elektrischer Gefährdung• Gabelstapler – Be- und Entladen von Fahrzeugen• Gasschweiß- und -brennarbeiten• Schweiß- und Schneidarbeiten in brandgefährdeten Bereichen

Gefahrstoffe:• 2-Komponenten-Klebstoff (Komponente-B-Härter für Polyurethan)• Arbeiten an Motoren, Tanks und Leitungssystemen für Ottokraftstoff• Ätzende alkalische Reinigungs- und Desinfektionsmittel – mit Aktivchlor –• Batterie-/Schwefelsäure• Dieselkraftstoff• Holzstaub (Buchen- und Eichenholzanteil > 10% der jährlichen Fertigmenge)• Kleben mit Cyanacrylat-Klebstoff (Sekundenkleber)• Kleber• Leichtentzündliche wassermischbare Lösemittel• Lösemittelhaltige Lacke• Mineralwolle-Dämmstoffe • Nichtwassermischbarer Kühlschmierstoff• Reinigen mit wässriger alkalischer Reinigungslösung• Reinigungs- und Pflegearbeiten• Spritzen und Sprühen mit lösemittelhaltigen Beschichtungsstoffen ohne

krebserzeugende Bestandteile• Umgang mit krebserzeugenden künstlichen Mineralfaserprodukten• Verarbeitung von lösemittelhaltigen Lacken, Verdünnungen, Beizen und

Reinigungsmitteln

Betriebsanweisungen


38

Fortsetzung Praxishilfen im Internet – Übersicht

Checklisten „Gebäudeanlagen und -einrichtungen“

• Elektrische Anlagen und Geräte• Aufzugsanlagen

Checklisten „Instandhaltung“

• Organisation der Instandhaltungsarbeiten• Sichere Instandhaltung


• Allgemeines• Treppen• Glasflächen• Rettungswege

Checklisten „Gebäudewerkstätten“

Checkliste „Entsorgung“

Checkliste „Reinigungsarbeiten“

Checklisten „Grünpflege“

• Einsatz von Maschinen und Geräten• Pflanzenschutzmittel

Checkliste „Schweißen in brand- und explosionsgefährdeten Bereichen“

Tipps für den Umgang mit Gefahrstoffen

Infoblatt „Arbeiten auf Fahrgerüsten“

Infoblatt „Gebäudemanagement“

Infoblatt „Gebäudeanlagen und -einrichtungen“

Infoblatt „Gebäudewerkstätten“

Infoblatt „Instandhaltungsarbeiten“

Infoblätter „Reinigungsarbeiten“

• Grundreinigung• Fensterreinigung• Hochdruckreiniger• Reinigungsmaschinen• Reinigungsmittel

Infoblätter „Arbeiten in der Grünpflege“

• Arbeiten in der Grünpflege – allgemein• Einsatz von Maschinen und Geräten• Arbeiten mit Rasenmähern und Vertikutierern• Arbeiten mit Motorsägen• Arbeiten mit Trimmern, Motorsensen, Freischneidern• Arbeiten mit Gartenhäckslern• Arbeiten mit Motorheckenscheren• Arbeiten mit elektrisch betriebenen Maschinen

Weitere Praxishilfen

Infoblätter


Anhang



Literatur

Gesetze

� Arbeitsschutzgesetz – ArbSchG� Arbeitssicherheitsgesetz – ASiG � Geräte- und Produktsicherheitsgesetz –

GPSG

Verordnungen

� Arbeitsstättenverordnung – ArbStättV� Baustellenverordnung – BaustellV� Betriebssicherheitsverordnung – BetrSichV� Gefahrstoffverordnung – GefStoffV� Lärm- und Vibrations-Arbeitsschutzverord-

nung – LärmVibrationsArbSchV� Lastenhandhabungsverordnung

– LasthandhabV� PSA-Benutzerverordnung – PSA-BVV� Verordnung zur arbeitsmedizinischen Vor-

sorge – ArbMedVV� ASR A1.3 „Sicherheits- und Gesundheits-

schutzkennzeichnung“� ASR A2.3 „Fluchtwege, Notausgänge,

Flucht- und Rettungsplan“

BG-Vorschriften (BGV)

� BGV A1 „Grundsätze der Prävention“� BGV A2 „Betriebsärzte und Fachkräfte für

Arbeitssicherheit“� BGV A3 „Elektrische Anlagen und Betriebs-

mittel“� BGV A8 „Sicherheits- und Gesundheits-

schutzkennzeichnung am Arbeitsplatz“� BGV C22 „Bauarbeiten“

BG-Regeln (BGR)

� BGR 131-1 „Natürliche und künstlicheBeleuchtung von Arbeitsstätten; Teil 1:Handlungshilfen für den Unternehmer“

� BGR 131-2 „Natürliche und künstlicheBeleuchtung von Arbeitsstätten; Teil 2: Leit-faden zur Planung und zum Betrieb derBeleuchtung“

� BGR 133 „Ausrüstung von Arbeitsstättenmit Feuerlöschern“

� BGR 181 „Fußböden in Arbeitsräumen undArbeitsbereichen mit Rutschgefahr“

� BGR 209 „Umgang mit Reinigungs- undPflegemitteln“

� BGR 232 „Kraftbetätigte Fenster, Türenund Tore“

� BGR 234 „Lagereinrichtungen und -geräte“� BGR 500 „Betreiben von Arbeitsmitteln“

BG-Informationen (BGI)

� BGI 663 „Handlungsanleitung für denUmgang mit Arbeits- und Schutzgerüsten“

� BGI 694 „Handlungsanleitung für denUmgang mit Leitern und Tritten“

� BGI 827 „Sonnenschutz im Büro“� BGI 856 „Beleuchtung im Büro“� BGI 5021 „Zeitarbeit – sicher, gesund und

erfolgreich“� BGI 5050 „Büroraumplanung“� BGI 5097 „Zwischenfall, Notfall, Katastro-

phe“� BGI 5128 „Arbeitsstätten sicher planen und

gestalten“

VBG – INFO-MAPS

� INFO-MAP „Erste Hilfe + Brandschutz“� INFO-MAP „Hausmeister“� INFO-MAP „Büroräume planen“� INFO-MAP „Kommunikation leicht

gemacht“


Herausgeber:

VBGIhre gesetzliche Unfallversicherung

www.vbg.de

Deelbögenkamp 422297 HamburgPostanschrift: 22281 Hamburg

Artikelnummer: 16-05-2475-0

Konzept und Realisation:BC GmbH Forschungs- und Beratungsge-sellschaft Kaiser-Friedrich-Ring 5365185 Wiesbadenwww.bc-forschung.de

Fotos: BC-Verlag, Wiesbaden

Nachdruck nur mit schriftlicherGenehmigung der VBG

Druck:odd GmbH Otto-Meffert-Straße 555543 Bad Kreuznach

ISBN 978-3-940506-12-2

Version 2.0/2008-10Gedruckt 2010-01/Auflage 3.000

Der Bezug dieser Informationsschrift ist für Mitglieds -unternehmen der VBG im Mitgliedsbeitrag enthalten.

Wir sind für Sie da!Sie erreichen uns montags bis donnerstags von 8.00 - 17.00 Uhr, freitags von 8.00 - 15.00 Uhr

Servicenummerfür Arbeitssicherheit und Gesundheitsschutz: VBGPRÄV

82477280180514 Cent/Min.

Ihre regional zuständigen Bezirks verwaltungen für Fragen und Mit tei lungen zur Prävention einschließlich Seminarinformationen, Rehabilitation, Versicherungsschutz(freiwillige Versicherung und Auslandsunfall versicherung) sowie Veran lagung und Veränderung von Unternehmen:

Erfurt

AkademieDresden

AkademieGeveling-hausen

AkademieLautrach

AkademieStorkau

Berlin

Hamburg

Duisburg

BergischGladbach

Ludwigsburg

Mainz

München

Bad Reichenhall

Dresden

Bielefeld

Würzburg

Bezirksverwaltung Bergisch GladbachKölner Straße 20 51429 Bergisch GladbachTel.: 02204 407-0Fax: 02204 1639E-Mail: [email protected]

Bezirksverwaltung BerlinMarkgrafenstraße 18, 10969 BerlinTel.: 030 77003-0Fax: 030 7741319E-Mail: [email protected]

Bezirksverwaltung BielefeldNikolaus-Dürkopp-Straße 8 33602 BielefeldTel.: 0521 5801-0Fax: 0521 61284E-Mail: [email protected]

Bezirksverwaltung DresdenWiener Platz 6, 01069 DresdenTel.: 0351 8145-0Fax: 0351 8145-109E-Mail: [email protected]

Bezirksverwaltung DuisburgWintgensstraße 27, 47058 DuisburgTel.: 0203 3487-0Fax: 0203 2809005E-Mail: [email protected]

Bezirksverwaltung ErfurtKoenbergkstraße 1, 99084 ErfurtTel.: 0361 2236-0Fax: 0361 2253466E-Mail: [email protected]

Bezirksverwaltung HamburgFriesenstraße 22 20097 HamburgFontenay 1a20354 HamburgTel.: 040 23656-0Fax: 040 2369439E-Mail: [email protected]

Bezirksverwaltung LudwigsburgMartin-Luther-Straße 7971636 LudwigsburgTel.: 07141 919-0Fax: 07141 902319E-Mail: [email protected]

Bezirksverwaltung MainzIsaac-Fulda-Allee 3, 55124 MainzTel.: 06131 389-0Fax: 06131 371044E-Mail: [email protected]

Bezirksverwaltung MünchenRidlerstraße 37, 80339 MünchenTel.: 089 50095-0Fax: 089 5024877E-Mail: [email protected]

Bezirksverwaltung WürzburgRiemenschneiderstraße 297072 WürzburgTel.: 0931 7943-0Fax: 0931 7842200E-Mail: [email protected]

Prüfung und Zertifizierungvon Arbeitsmitteln der Bereiche Arbeitsmöbelund Wertesicherung:Fachausschuss Verwaltung, Prüf- und ZertifizierungsstelleDeelbögenkamp 4, 22297 Hamburg Tel.: 040 5146-2775Fax: 040 5146-2014E-Mail: [email protected]

Ihre Akademien für Arbeits sicher heit und Gesundheitsschutz:

Seminarinformationen erhalten Sie von Ihrer regional zuständigen Bezirks -verwaltung oder unter www.vbg.de/seminar/

Akademie DresdenKönigsbrücker Landstraße 4c01109 DresdenVBG-Büro Tel.: 0351 88923-0VBG-Fax: 0351 88349-34VBG-Mail: [email protected].: 0351 457-3000

Akademie GevelinghausenSchlossstraße 1, 59939 OlsbergVBG-Büro Tel.: 02904 9716-0VBG-Fax: 02904 9716-30VBG-Mail: [email protected].: 02904 803-0

Akademie LautrachSchlossstraße 1, 87763 LautrachVBG-Büro Tel.: 08394 92613VBG-Fax: 08394 1689VBG-Mail: [email protected].: 08394 910-0

Akademie StorkauIm Park, 39590 StorkauVBG-Büro Tel.: 039321 531-0VBG-Fax: 039321 531-23VBG-Mail: [email protected].: 039321 521-0

Klinik für BerufskrankheitenMünchner Allee 1083435 Bad ReichenhallTel.: 08651 601-0Fax: 08651 601-1021E-Mail: [email protected]

Bei Beitragsfragen:Abteilung BeitragDeelbögenkamp 422297 Hamburg Tel.: 040 5146-2940Fax: 040 5146-2771, -2772E-Mail: [email protected]

www.vbg.de

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