Gebäudeeinschätzung Stufe A PLUS -...

idi-al. Gebäudediagnose ®

Gebäudeeinschätzung Stufe A PLUS - Auszu

Besichtigung vom: 10.11.2012

Projekt-Nr.: 1303B - Strasse der Einheit 47B

Gebäudeart: Mehrfamilienwohnhaus (MFH) mit 2 WE/GEGebäudeteil: Strasse der Einheit 47Objektanschrift: Strasse der Einheit 47

14806 Bad Belzig

Auftraggeber: Michael Memmler

idi-al erstellt von: Ulrich Zink, freier Architekt, ImmoblientherapeutBAKA-Berater 7255A / ws01-001 / 0061-001

Büroanschrift: Integra Planen und Gestalten GmbHElisabethweg 1013187 BerlinTel.: 030/[email protected]

Version: idi-al 1.5.1

Erstellt am: Berlin, den 03.09.2013

idi-al Gebäudediagnose® anerkannte Methode zur Gebäudebewertung Entwicklung durch den BAKA Bundesverband Altbauerneuerung e.V www.bakaberlin.de www. idi-al.de

idi-al. Gebäudediagnose Ulrich Zink, freier Architekt, Immoblientherapeut, Integra Pla erstellt am: 03.09.2013 Seite 2/60Projekt: 1303B Mehrfamilienwohnhaus (MFH) Strasse der Einheit 47, 14806 Bad Belzig vom: 18.02.2015

Inhalt – Übersicht

Deckblatt

Inhalt

ProjektProjekt- / Objektdaten

Kostenindex

Notizen zum Projekt / Objekt

Schwächen-Stärken-Profil SSPSSP - Kurzform

SSP mit Bemerkungen

SSP mit Energiesteckbrief

SSP mit Maßnahmenkonzept

SSP mit Analyse

SSP mit Kommentar Maßnahme

SSP mit Kostenaufstellung

Erläuterungen

Fotodokumentation

Bewertungspunkte im Detail - Texte und Fotos

Teil II

Holzschutzgutachten - Gutachten Sallmann

Teil III

Energiekonzept mit 7 Varianten

Teil IV

Bestandspläne

Idi-al AGB


Schwächen – Stärken – Profil ® Projekt-/Objektdaten - Notizen

Das Gebäude Baujahr um 1900, wird aktuell als Baudenkmal eingestuft, siehe Bescheid Lkr. untere Denmlabehörde vom: 29.11.2012.

Es sind folgende Gebäude / Gebäudeteile auf dem Grundstück vorhanden:

1. Hauptgebäude an der Strassenflucht

2. Anbau mit Abstellkammer

3. Anbau mit Zugang über das Treppenhaus

4. Anbau als Gartenhaus

5. Torhaus als Zufahrt (Dach nicht mehr nutzbar -5 Bewertung) teils baufällig.

Im wesentlichen bezieht sich die Bewertung auf das Hauptgebäude(1) und die Gebäudeteile 2 und 3.

Das vorliegende Holzschutgutachten des Gutachters Sallmannvom 07.12.12. wird in die Gesamtbewertung mit einbezogen. Die Hinweise in diesem Gutachten sind jedoch im Detail weiter zu beachten.

Auf Grundlage des Holzschutzgutachtens besteht kein Verdachtauf "echten Hausschwamm" und keine Schadstoffbelastung.


A Abdichten / Feuchtigkeit - -3 1 2B Fassade / Außenhaut : Hüllflächen 5 -4 2 1C Konstruktion / Mauerwerk / Decken 5 -1 2 2D Gebäudetechnik -4E Außenanlagen -3F Grundstück und Erschließung 2G Imaterielle Wertigkeit - Architektur 1

Name: Schwächen - Stä rken - Profil ®SSP-121110

W icht. Risiko

Schwächen Stärken

Idi-a

l.S-S

-P

-5 -4 -3 -2 -1 1 2 3 4 5

- W eitere Untersuchungen notwendig ! - Risiko


A Abdichten / Feuchtigkeit

A01 Dachdeckung 2 -2 1 1 Schiefer natur gedeckt + Bitumensc

A02 Schornstein -1 Schornsteiköpfe

A03 Dachrinne/Fallrohr -3

A04 Fassade-Oberfläche/ Verkleidung -2

A05 Balkon/Terrasse Nicht vorhanden!

A06 Fenster 3 -3 1

A07 Türen 2 -3

A08 Erdberührte Bauteile 3 -4 2B Fassade / Außenhaut : Hüllflächen

B01 Dach 2 -3 2 Schiefer/Bitumenschindel/Flachda

B02 Fassade / Putz / Oberflächen 3 -3 3 1 Stuck / Zierelemente

B03 Außenwandbekleidungen, Vordächer -3

B04 Wärmedämmung -5

B05 Türen -3

B06 Fenster -4

B07 Wintergarten / Erker -5 Anbau - Torhaus

B08 Balkone/ Terrassen Nicht vorhanden!

B09 Energiebilanz (Primärenergiebedarf)

B10 Denkmalschutz -3

C Konstruktion / Mauerwerk / Decken

C01 Außenwände -2 siehe auch Anbau: Riss!

C02 Dachstuhl 3 -2 2 Holzschutzgutachten beachten!

C03 Decken 1 -1 2 2 Anbau komplett defekt

C04 Innenwände, leichte Trennwände -1 1

C05 Innenwände, tragende Wände

C06 Treppen 1 -1 2 1 siehe Denkmalauflagen

C07 Fußböden -3 2 siehe Holzschutzgutachten

C08 Innentüren -2 2

C09 Verkleidungen, Oberflächen an Wand+Decke -4 2 2 siehe Gemälde

C10 Grundriss / Raumkonzept -1

C11 Statik, Konstruktion, tragende Bauteile 2 Ausnahme Anbau

C12 Brandschutz Keine Bewertung!

C13 Schallschutz Keine Bewertung!

C14 Denkmalschutz -2 1

C15 Schadstoffbelastung 2 siehe Holzschutzgutachten

C16 Barrierefreiheit -4

D Gebäudetechnik

D01 Heizung -4

D02 Sanitär -5

D03 Elektro -5

D04 Lüftung Nicht vorhanden!

D05 Technische Gebäudeausstattung Nicht vorhanden!

D06 Energiebilanz (Anlagenaufwandszahl) siehe ges. Berechnung

D07 Brandschutz Keine Bewertung!

E Außenanlagen

E01 Gartenanlage/Bäume/ Pflanzen -4

E02 Einfriedung -3

E03 Grundleitungen/ Wasser/ Abwasser -2

F Grundstück und Erschließung

F01 Städtebauliche Situation

F02 Lage Grundstück 1

F03 Umfeld zu Grundstück/ Gebäude -1 1

F04 Erschließung Straße 2

F05 Erschließung Medien -1

G Imaterielle Wertigkeit - Architektur

G01 Architektur 1

G02 Ausstrahlung / Ambiente 1

G03 Raumklima / Behaglichkeit 1

G04 Raumgröße / Raumhöhe 1

G05 Dach (Form, Anordnung) 1

G06 Fenster (Größe, Proportion, Aufteilung) 1

G07 Türen (Zierelemente / Ornamente) 2

G08 Wände (Zierelemente / Kunst, Stuck, Marmor) 2

G09 Decken (Zierelemente/ Kunst, Stuck, Holz)) 2

G10 Schadstoffe / Immission -2 Strassenkreuzung

Name: Schwächen - Stä rken - Profil ®SSP-121110

W icht. Risiko Bemerkung

Schwächen Stärken

Idi-a

l.S-S

-P

-5 -4 -3 -2 -1 1 2 3 4 5

- W eitere Untersuchungen notwendig ! - Risiko


idi-al. Stufe A Bewertungskriterien allgemein

Ziffer Langtext allgemein

-5Zustand mangelhaft / katastrophal, Substanz nicht mehr verwendbar, Erneuerung / Austausch einzelner oder kompletter Bauteile erforderlich (z.B. Installation, Leitungen, Geräte, Apparate, Fenster etc.) Bauteil nicht mehr vorhanden oder nicht mehr funktionsfähig. Schadensgrad über 75%. Die Gebrauchstauglichkeit ist nicht mehr vorhanden.

-4Zustand sehr bedenklich, weitere Schäden nicht auszuschließen, Erneuerung erforderlich, Substanz zum großen Teil nicht mehr verwendbar. Schadensgrad bis 75%. Die Gebrauchstauglichkeit ist nicht mehr sichergestellt.

-3Zustand bedenklich, Reparatur / Erneuerung / Sanierung erforderlich, Teilsubstanz noch verwendbar, unter Berücksichtigung weiterer Untersuchungen, Erneuerung bzw. Teilerneuerung angeraten. Schadensgrad bis 50%.

-2 Zustand mit höherem Reparaturrückstau, Bauwerksunterhaltung nicht erkennbar. Schadensgrad bis 25%.

-1 Zustand eher leicht bedenklich. Schadensgrad bis 10%.

Derzeit ist eine genauere Aussage erst nach weiterer Untersuchung möglich. Wird auf eine weitere Untersuchung verzichtet, sind weitere Mängel, Schwächen nicht auszuschließen. Konkret: Erhöhter Risikofaktor in der noch nicht weiter untersuchten Bausubstanz.

+1Bauteil ist funktionsfähig, die Restlebensdauer eher gering, größere Schönheitsfehler ohne Einfluß auf die Funktion des Bauteils. Derzeit keine Maßnahmen erforderlich. Abnutzungsgrad 5 - 10%.

+2Bauteil ist funktionsfähig, Lebensdauer eingeschränkt. Einzelne Schönheitsfehler ohne Einfluß auf die Funktion des Bauteils. Derzeit keine Maßnahmen erforderlich. Abnutzungsgrad 0 - 5%.

+3 Zustand gepflegt, teilweise erneuert, bereits modernisiert oder auch komplett erneuert, Stand der Technik erreicht, keinerlei Mängel. Lebenserwartung durchschnittliche, mittlere Qualität ohne Einschränkung der Nutzbarkeit, Abnutzungsgrad 0%.

+4Zustand gepflegt, teilweise erneuert, bereits modernisiert oder komplett erneuert, Stand derTechnik erreicht, keinerlei Mängel, Lebenserwartung überdurchschnittlich, gehobeneQualität ohne Einschränkung der Nutzbarkeit, Abnutzungsgrad 0%, Wartungsindex gering.

+5Zustand gepflegt, teilweise erneuert, bereits modernisiert oder komplett erneuert, Stand der Technik erreicht, keinerlei Mängel, Lebenserwartung überdurchschnittlich, gehobene Qualität ohne Einschränkung der Nutzbarkeit, Abnutzungsgrad 0%, Wartungsindex gering bis Null.

Hinweis: Bei Abnahme nach Sanierung: Ergebnis in Qualität und Optik ohne Mangel, Ausführung von besonderer Qualität


Begriffserläuterung:

Schadensgrad: Ausmaß des Schadens auf das jeweilige Bauteil oder die Komponente bezogen. Im Minusbereich bedeutet dies: Investitionsbedarf. Der Schadensgrad wird zwischen 0% bis über 75% fixiert. Bei über 75% muß davon ausgegangen werden, dass das Bauteil nicht mehr funktionsfähig, bzw. nicht mehr vorhanden ist und damit komplett erneuert werden muß.

Gebrauchstauglichkeit: Angabe zum derzeitigen Status der Nutzbarkeit und Funktionsfähigkeit der Bauteile / Bauwerke. Siehe auch Schadensgrad.

Abnutzungsgrad: Index für den Umfang, das Maß der bis dato zu erkennenden Abnutzung. Im Bereich +3 muß dieser immer bei 0 liegen. Erst ab > 10% wird auch ein Schadensgrad beginnen und damit ein entsprechender Investitionsbedarf entstehen

Lebenserwartung: Die Lebensdauer kann auch als Restnutzungsdauer bezeichnet werden. Dabei ist sowohl die Materialgüte als auch die Einbauqualität gemeint. Je nach Bauteil können damit auch x-Jahre gemeint sein. Festlegung: gering - mittel - hoch - sehr hoch

Wartungsindex: Art und Qualität der Lösung bezogen auf den notwendigen Wartungsbedarf. Festlegung: sehr hoch-hoch-mittel-gering-eher 0

Unterhaltungskosten: Aufwand für die Unterhaltung, den Betrieb des Bauteiles, der Komponente. Angaben: sehr hoch - hoch - mittel - gering - eher 0

Ökologischer Ansatz: Aufwand für die Herstellung des Bauteiles, der Komponenten, des Materiales bezogen auf die Faktoren: Qp (Primärenergieverbrauch), CO2 bzw. andere Umwelteinflüsse (Klimaschutzfaktoren). Angaben: mittel - gut - sehr gut

Risiko: - - kein Risiko 1 - Schadensrisiko gering: Einsicht in Konstruktion nur bedingt möglich, verstellt oder verbaut2 - Schadensrisiko vorhanden: Einsicht in Konstruktion nicht möglich, verstellt oder verbaut3 - Schadensrisiko erhöht: Einsicht in Konstruktion nicht möglich, verstellt oder verbaut, Anzeichen von Mängeln, die ein Schadensrisiko nach sich ziehen können 4 - Schadensrisiko hoch: Einsicht in Konstruktion nicht möglich, verstellt oder verbaut, durch erkennbare Anzeichen verdeckte Schäden sehr wahrscheinlich5 - Schadensrisiko erheblich: durch Unzugänglichkeit und verbaute Konstruktionen und komplizierte Bauteile sehr hohes Schadensrisiko mit dem Merkmal 'Gefahr in Verzug'

Wichtung: - - keine Wichtung 1 - Ausführung wünschenswert, jedoch nicht zeitnah notwendig2 - Ausführung zeitnah wünschenswert3 - Ausführung zeitnah empfohlen4 - Ausführung zeitnah erforderlich5 - Sofortiger Handlungsbedarf, Gefahr weiterer Schäden / Gefahr in Verzug

idi-al. Gebäudediagnose Ulrich Zink, freier Architekt, Integra Planen und Gestalten Gm erstellt am: 10.11.2012 Seite 1/1Projekt: 1221 Mehrfamilienwohnhaus (MFH) Strasse der Einheit 47, 14806 Bad Belzig vom: 17.12.2012

Energiesteckbrief SSP-121110 V00-Bestand

0 50 100 150 200 250 300 350 400 >400

Endenergiebedarf Qe340.74 kWh/(m²a)

Primärenergiebedarf Qp429.97 kWh/(m²a)

0,8 1,0 1,2 1,4 1,6 1,8 2,0 2,2 2,4 >2,4

Anlagenaufwandszahl ep 2.00 kWh/(m²a)

CO2-Emission: 156.41 kg/(m²a)Transmissionswärmeverlust H :t 1.77 W/(m²K)


Energiesteckbrief SSP-121110 V01-Variante

0 50 100 150 200 250 300 350 400 >400



0,8 1,0 1,2 1,4 1,6 1,8 2,0 2,2 2,4 >2,4





0 50 100 150 200 250 300 350 400 >400



0,8 1,0 1,2 1,4 1,6 1,8 2,0 2,2 2,4 >2,4




Schwächen – Stärken – Profil ® Maßnahmenkonzept

Folgende Einzelmaßnahmen werden empfohlen:(kein Anspruch auf Volständigkeit)

1. Hauptgebäude

1.01. Trockenlegung UG / EG

1.02. Entwässerung / Fallrohre Anschluss

1.03. Sanierung Stahlkappendecke

1.04. Fassade Komplettsanierung mit Stuck

1.05. Fenster: Sanierung / Erneuerung

1.06. Dachdeckungen, komplett Erneuerung

1.07. Holzschutzmassnahmen, siehe Gutachten

1.08. Fußböden Sanierung / Ergänzungen

1.09. Wände, Decken: Putz Anstriche; Teils Restaurierung

1.10. Heizung Erneuerung

1.11. Sanitärinstallation komplett neu

1.12. Elektroinstallation, komplett neu

2. Anbauten Neben den Ausbaugewerken

2.01 Erneuerung Deckensysteme

2.02. Dachdeckung neu

2.03. Rissanierung Fassade

Aussenanlagen

Komplettsanierung


A01 DachdeckungAbdichten / Feuchtigkeit

Beschreibung A01

121110- 129

1221-0199

1221-0202

1221-0207

Zustand:

-2 0 1

Risikofaktor: 1 Wichtung: 2 Untersuchung: + Detailuntersuchung notwendig Analyse vorhanden: - kein Befund vorhanden Kostenindex: 70.000,00 EUR

Einschätzung: Dacheindeckung teils undicht, Firste, Grate, Kehlen, Ortgänge und Traufen neu versetzen, einzelne Fehlstellen reparieren, bis 25 % der Fläche, Anschlüsse nacharbeiten, Dachfläche großflächig bemoost, Bewuchs entfernen. Sehr einfache Architektur und Gesamterscheinung, einfache Materialien, keine aufwendigen Details und sehr schlichte Dachdeckung.

Risiko: Schadensrisiko gering: Einsicht in Konstruktion nur bedingt möglich, verstellt oder verbaut

Wichtung: Ausführung zeitnah wünschenswert

Bemerkung/Zustandsbeschreibung: Schiefer natur gedeckt + Bitumenschindel Dach ist unterschiedlich gedeckt auf der Strassenseite mit dem ursprüngliche Natuschiefer; auf der Hofseite mit Bitumenschindel

Maßnahmenempfehlungen: Abriss vorh Deckung und Entsorgung Herstellen Unterdach Lattung Konterlattung Dachdeckung neu mit Naturschiefer


A02 SchornsteinAbdichten / Feuchtigkeit

Beschreibung A02

121110- 193

121110- 192

121110- 287

121110- 291

Zustand:

-1 0

Risikofaktor: - Wichtung: - Untersuchung: + Detailuntersuchung notwendig Analyse vorhanden: - kein Befund vorhanden Kostenindex: derzeit keine Angaben

Einschätzung: Schornstein nacharbeiten, Querschnittsüberprüfung, Kaminkopf und Anschlüsse kontrollieren, optische Mängel wie Algenbewuchs, Moosbildung usw. Schadensgrad bis 10%

Bemerkung/Zustandsbeschreibung: Schornsteiköpfe

Maßnahmenempfehlungen: derzeit keine Angaben


A03 Dachrinne/Fallrohr Abdichten / Feuchtigkeit

Beschreibung A03

121110- 138

121110- 140

121110- 224

1221-0164

Zustand:

-3 0

Risikofaktor: - Wichtung: - Untersuchung: - Analyse vorhanden: - kein Befund vorhanden Kostenindex: derzeit keine Angaben

Einschätzung: Dachrinnen, Einlaufbleche und Fallrohre in Teilbereichen undicht oder nicht vorhanden - kleinere Feuchtigkeitsschäden; teilweise Austausch erforderlich. Schadensgrad bis 50%

Bemerkung/Zustandsbeschreibung: derzeit keine Angaben



A04 Fassade-Oberfläche/VerkleidungAbdichten / Feuchtigkeit

Beschreibung A04

121110- 108

121110- 122

121110- 225

121110- 223

Zustand:

-2 0

Risikofaktor: - Wichtung: - Untersuchung: + Detailuntersuchung notwendig Analyse vorhanden: - kein Befund vorhanden Kostenindex: 75.800,00 EUR

Einschätzung: Oberflächenbeschichtung der Fassade verbraucht - erneuern, einzelne Risse, Fehlstellen bis 25%, Wasserränder im Bereich von Konsolen, Gesimsen etc. Schadensgrad bis 25%




A06 FensterAbdichten / Feuchtigkeit

Beschreibung A06

121110- 113

121110- 249

121110- 371

121110- 372

Zustand:

-3 0

Risikofaktor: 1 Wichtung: 3 Untersuchung: - Analyse vorhanden: - kein Befund vorhanden Kostenindex: 45.000,00 EUR

Einschätzung: Fenster in der Funktion eingeschränkt, fehlende Lippendichtungen, Verglasung im vorhandenen Rahmenmaterial austauschbar, Einzelteile funktionieren nicht fehlerfrei, Anschlüsse überarbeiten, Schäden bis 50%.


Wichtung: Ausführung zeitnah empfohlen




A07 TürenAbdichten / Feuchtigkeit

Beschreibung A07

121110- 146

121110- 148

Zustand:

-3 0

Risikofaktor: - Wichtung: 2 Untersuchung: - Analyse vorhanden: - kein Befund vorhanden Kostenindex: derzeit keine Angaben

Einschätzung: Türen in der Funktion eingeschränkt, Nacharbeiten, Nachrüsten von Dichtungen erforderlich, Oberflächen abgenutzt, grundlegende Überarbeitung nötig. Reparaturaufwand bis 50 %





A08 Erdberührte BauteileAbdichten / Feuchtigkeit

Beschreibung A08

121110- 106

121110- 135

121110- 170

121110- 203

Zustand:

-4 0


Einschätzung: Erdberührte Bauteile: Abdichtung augenscheinlich mangelhaft bzw. teilweise unbrauchbar, erkennbare Feuchteschäden auf den Wandoberflächen innen, Ausblühungen, Schäden an Anstrichen und Putzen bis 75 %. Gebrauchstauglichkeit nicht mehr gesichert!

Risiko: Schadensrisiko vorhanden: Einsicht in Konstruktion nicht möglich, verstellt oder verbaut


Bemerkung/Zustandsbeschreibung: eine horizontal und vertikale Abdichtung ist nicht vorhanden. Klärung Raum unter Eingangsbereich erforderlich. Entwässerungen müssen komplett geprüft und neu angeschlossen werden



B01 DachFassade / Außenhaut : Hüllflächen

Beschreibung B01

121110- 351

121110- 354

1221-0207

1221-0205

Zustand:

-3 0 2

Risikofaktor: - Wichtung: 2 Untersuchung: - Analyse vorhanden: - kein Befund vorhanden Kostenindex: derzeit keine Angaben

Einschätzung: Die Dacheindeckung ist in einzelnen Bereichen schadhaft, Reparatur in vertretbarem Rahmen möglich, z.B. einzelne Dachpfannen fehlen oder sind gebrochen oder abgewittert. Schadensgrad bis 50% Einfache Architektur und Gesamterscheinung, einfache Materialien, einfache Details und schlichte Dachform.


Bemerkung/Zustandsbeschreibung: Schiefer/Bitumenschindel/Flachdach Die jetzige Dachdeckung besteht aus folgenden Materialien: 1. Schiefer natur 2. Bitumenschindel 3. Flachdach-Bitumendach



B02 Fassade / Putz / OberflächenFassade / Außenhaut : Hüllflächen

Beschreibung B02

121110- 130

121110- 131

121110- 142

121110- 209

Zustand:

-3 0 3


Einschätzung: Fassade/Putz in einzelnen Bereichen mit Mängeln und Fehlstellen bis 50%, Reparatur in vertretbarem Rahmen möglich Einfache Architektur und Gesamterscheinung, gehobene Materialien, aufwendige Details bei einer schlichten Putzoberfläche.



Bemerkung/Zustandsbeschreibung: Stuck / Zierelemente Die überwiegende Fläche bestehen aus Stuck-Zierlelementen. Hofseitig sehr schlichte Verzierung, Strassenseite eher üppig. Zustand im Ganzen sehr desolat


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