Geschäftsbericht

2

1

23

4

5

6

7 8

9

10

11 12

1314

15

Warnemünde5 Wohnungen

Lichtenhagen1130 Wohnungen

Groß Klein726 Wohnungen

Lütten Klein1373 Wohnungen

Schmarl1121 Wohnungen

Evershagen1024 Wohnungen

Reutershagen581 Wohnungen

Hansaviertel173 Wohnungen

Kröpeliner-Tor-Vorstadt139 Wohnungen

Südstadt1555 Wohnungen

Stadtmitte104 Wohnungen

Brinckmansdorf12 Wohnungen

Dierkow742 Wohnungen

Toitenwinkel770 Wohnungen

Graal-Müritz264 Wohnungen

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Wohnungsgenossenschaft Schiffahrt-Hafen Rostock eG

Goerdelerstraße 21 • 18069 RostockTelefon: (03 81) 8 08 10 • Fax: (03 81) 8 83 05www.wgsh.de • info@wgsh.de

Kundenbüro

Friedhofsweg 48 • 18057 RostockTelefon: (03 81) 8 08 12 00 • Fax: (03 81) 8 08 12 09

Unser Wohnungsbestand am 31. Dezember 2012

3

Gegründet am 25. Oktober 1954Eingetragen im Genossenschaftsregister

des Amtsgerichtes Rostock unter der Nr. 018

Geschäftsbericht und Jahresabschluss

1. Januar bis 31. Dezember 2012

Inhaltsverzeichnis4

Die Wohnungsgenossenschaft Schiffahrt-Hafen Rostock eG auf einen Blick Seite 5

Organe der Genossenschaft Seite 6

Bericht des Vorstandes über das Geschäftsjahr 2012 Seite 8

A. Geschäftsbericht Seite 8B. Jahresabschluss Seite 17

- Bilanz Seite 18- Gewinn- und Verlustrechnung Seite 20- Anhang Seite 21

C. Lagebericht Seite 27

Bericht des Aufsichtsrates Seite 33

Verzeichnis der Vertreter und Ersatzvertreter Seite 34

I

II

III

IV

V

2010 2011 2012

Bilanzsumme T€ 285.202 287.083 282.820

Geschäftsguthaben der Mitglieder T€ 10.057 10.092 10.272

Eigenkapital T€ 229.329 243.582 249.875Eigenkapitalquote % 80,4 84,8 88,4

Verbindlichkeiten gegenüberKreditinstituten T€ 32.797 21.757 11.064Bilanzanteil % 11,5 7,6 3,9dynamischer Verschuldungsgrad Jahre 2,1 1,5 0,9

Jahresüberschuss T€ 15.627 14.578 6.472

Umsatzerlöse aus der Hausbewirt-schaftung und Betreuungstätigkeit T€ 44.352 46.430 46.196

Neubau-, Modernisierungs-, Instandsetzungs- undInstandhaltungskosten T€ 12.486 18.407 20.608

eigene Wohnungseinheiten 9.605 9.711 9.719

für Dritte verwaltete Eigentumswohnungen 262 238 240

Mitglieder 10.028 10.147 10.210

Mitarbeiter am 31.12. 61 62 64

5

Die WohnungsgenossenschaftSchiffahrt-Hafen Rostock eG auf einen Blick

I

Geschäftsstelle, Goerdelerstraße 21

Organe der Genossenschaft6

Organe der Genossenschaft

Mitglieder der Genossenschaft

Vertreterversammlung(Vertreter von den Mitgliedern für 5 Jahre gewählt)

Aufsichtsrat(von der Vertreterversammlung für 3 Jahre gewählt)

Vorstand(vom Aufsichtsrat für 5 Jahre bestellt)

Abteilungen der Genossenschaft

Betriebswirtschaft/Finanzen

Mitgliederwesen/Vermietung

Wohnungswirtschaft Bautechnik/Werterhaltung

Aufsichtsrat und Vorstand

Vertreterversammlungam 20. Juni 2013

II

7

Vorstand

Werner Stoll VorsitzenderAndreas Lübcke

Aufsichtsrat

Jürgen Arndt VorsitzenderManfred Bonacker stellv. Vorsitzender

bis 27.06.2012Schriftführerab 27.06.2012

Alexander Mesch stellv. Vorsitzenderab 27.06.2012

Frank Juhrmann Schriftführerbis 27.06.2012

Peter KrempienIngrid LübenManfred RaddatzGisela SchuldtDirk Wannewitz

PrüfungsausschussGisela Schuldt VorsitzendeIngrid LübenDirk Wannewitz

BauausschussFrank Juhrmann VorsitzenderPeter KrempienManfred Raddatz

ProkuristDirk Burgunde ab 01.01.2012

HandlungsbevollmächtigteOliver ZeplienRiccardo Böttcher bis 30.06.2012Ines Dietrich ab 08.06.2012Jeannine Harder ab 12.02.2013

BetriebsratsvorsitzendeConstanze Glapa

Die Wohnungsgenossenschaft Schiffahrt-Hafen Rostock eGhat folgende Mitgliedschaften:

a) Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen e.V. - Ham-burg, Mecklenburg-Vorpommern, Schleswig-Holstein - (VNW) Tangstedter Landstraße 83, 22415 Hamburg

b) Arbeitsgemeinschaft mecklenburgisch-vorpommerscherWohnungsunternehmen e.V. (AMVW) Geschwister-Scholl-Straße 3-5, 19053 Schwerin

c) Arbeitgeberverband der Deutschen Immobilienwirtschaft e.V. (AGV) Peter-Müller-Straße 16, 40468 Düsseldorf

d) Deutsche Entwicklungshilfe für soziales Wohnungs- und Siedlungswesen e.V. (DESWOS) Innere Kanalstraße 69, 50823 Köln

e) Verwaltungs-Berufsgenossenschaft Deelbögenkamp 4, 22281 Hamburg

f) Industrie- und Handelskammer zu Rostock Ernst-Barlach-Straße 1, 18055 Rostock

g) Gemeinnütziger Verein „Stiftung Graal-Müritz e. V.“August-Bebel-Straße 23, 18181 Graal-Müritz

h) GäWoRing (Gästewohnungstausch-Ring)

Die Wohnungsgenossenschaft Schiffahrt-Hafen Rostock eGist Gesellschafter der

(1) URBANA TELEUNION Rostock GmbH & Co. KG Nobelstraße 55, 18059 Rostock

(2) Verwaltung URBANA TELEUNION Rostock GmbH Nobelstraße 55, 18059 Rostock

(3) SY-Immobilien-Service GmbH Kopenhagener Straße 51, 18107 Rostock

II

Unsere Wohnungsgenossenschaft befindet sich mittlerweile im 59. Jahr ihres Bestehens. Der 60. Geburtstag im Oktober nächstenJahres soll in würdiger Form begangen werden. Das Geschäftsjahr2012 war durch das von der UNO ausgerufene Internationale Jahr derGenossenschaften geprägt. In Deutschland, ebenso im Ausland, gab eszahlreiche Veranstaltungen, nicht nur in den Verbänden, sondern auchvon den Genossenschaften selbst durchgeführt. Die erfolgreicheKampagne „Ein Gewinn für alle - Die Genossenschaften“ soll auch ab2013 weitergeführt werden. Für die nächsten Jahre wird immer dererste Samstag im Juli als Tag der Genossenschaften gefeiert werden.Wie bekannt, haben die 7 Rostocker Wohnungsgenossenschaften am 8. September 2012 im IGA-Park ihren Genossenschaftstag gemeinsammit ihren Mitgliedern und Gästen gefeiert. Es kamen immerhin 8.400Besucher zu diesem Fest. Neben dem Fest wurden verschiedeneMarketingaktionen durchgeführt, wie die mehrmonatige Imagekam-pagne in verschiedenen Zeitungen zugunsten der 7 Wohnungsgenos-senschaften. Darüber hinaus wurde bei uns in der Goerdelerstraße am 9. Juli 2012 ein Tag der offenen Tür organisiert.

Für die Wohnungsgenossenschaften lässt sich in der heutigen Zeit fol-gendes Fazit ziehen: Sie bieten bezahlbare Nutzungsgebühren, eingutes und sicheres Wohnen, zahlreiche Dienstleistungen rund umsWohnen, funktionierende Nachbarschaften sowie einen sozialenZusammenhalt der Mitglieder. Das macht genossenschaftlichesWohnen aus.

Wir können feststellen, dass das Geschäftsjahr 2012, ebenso wie dieVorjahre, wirtschaftlich sehr erfolgreich war. Die wirtschaftliche Lageist ausgezeichnet und stabil, davon zeugt u. a. der hohe Jahresüber-schuss von rund 6,5 Millionen €, der enorme Eigenkapitalanteil von88,4 %, der Wohnungsleerstand von 1,2 % und der strikte Schulden-abbau. Die Nutzungsgebühren von durchschnittlich 5,02 € je m² undMonat konnten auf sozial verträglichem Niveau gehalten werden (VNW-Unternehmen in Rostock 5,40 €). Aufgrund des sehr guten Ergebnissesim letzten Jahr können Vorstand und Aufsichtsrat nun der Vertreter-versammlung wiederum eine Dividendenzahlung in Höhe von 4 % aufdie Genossenschaftsanteile per 01.01.2012 vorschlagen. Wir denken,dass wir auf diese Entwicklung stolz sein können, gerade in der heuti-gen und wohl anhaltenden Zeit der Finanz- und Eurokrise. Es handeltsich insgesamt um die 8. Dividendenausschüttung der WG seit 1990.

Die deutsche Wirtschaft ist im Jahr 2012 weiter gewachsen. Das deut-sche Bruttoinlandsprodukt, also der Wert der erwirtschafteten Leistung,ist um 0,7 % gestiegen (Vorjahr + 3,0 %). Allerdings hat sich die deut-sche Konjunktur in der 2. Jahreshälfte deutlich abgekühlt, dennochtrotzt die deutsche Wirtschaft der europäischen Wirtschaftskrise. DerAnstieg der Verbraucherpreise betrug 2012 gegenüber dem Vorjahr + 2,0 %. Dafür waren hauptsächlich die Preise der Energieprodukte ver-antwortlich.

Bericht des Vorstandes über das Geschäftsjahr 20128

IIIDie Arbeitslosigkeit ist um 0,3 % auf 6,8 % gesunken. Jahresdurch-schnittlich waren 2012 rund 2,9 Millionen Menschen in Deutschlandarbeitslos, immerhin 79.000 weniger als im Vorjahr. Die Zahl derErwerbstätigen lag bei ca. 41,5 Millionen Personen (+ 416.000).

Trotz anhaltenden Bevölkerungsrückgangs zeigten sich die Woh-nungsteilmärkte nach regionaler Ausprägung weiterhin stabil. So konn-te landesdurchschnittlich die Leerstandsquote per 31.12.2012 mit rund6,7 % im eigenen Bestand gehalten werden. Tendenziell steigendeLeerstände zeichnen sich in den ländlichen Räumen ab. Verknap-pungstendenzen zeigen sich nur in Rostock und Greifswald. DieNettokaltmieten sind in Mecklenburg-Vorpommern leicht auf 4,80 €/m²Wohnfläche gestiegen. Im 1. Halbjahr 2012 hatte Mecklenburg-Vorpommern 1,634 Millionen Einwohner, jetzt nach dem Zensus 2011sind es korrigiert nur noch 1,607 Millionen. Der Rückgang derBevölkerung betrug 4.136 Personen, auch wenn nach Zensus 27.101Personen fehlen. Der Rückgang ist zu 85 % dem Geburtendefizitgeschuldet und nur noch zu 15 % dem Wanderungsverlust! Das Land Mecklenburg-Vorpommern soll nach Prognose 2030 nurnoch 1,47 Millionen Einwohner haben. Rostock hat dagegen stetigenBevölkerungszuwachs.

2012 haben alle Wohnungsunternehmen in Mecklenburg-Vorpommernrund 276 Millionen € in den Wohnungsbestand investiert. Darunter fürNeubau 33 Millionen €, Modernisierung 97 Millionen € und Instandhal-tung 146 Millionen €. In 2013 sollen 70 Millionen € mehr investiert wer-den, also insgesamt rund 350 Millionen €.

Gemäß GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilien-unternehmen e.V. betrug der Leerstand bei den Wohnungsunternehmenin den neuen Ländern Ende 2012 durchschnittlich 7,7 % (Vorjahr 8 %).

Insgesamt verteilen sich die Leerstände auf die neuen Länder wie folgt:Sachsen-Anhalt 12,2 %Sachsen 10,2 %Brandenburg 8,2 %Thüringen 8,0 % Mecklenburg-Vorpommern 6,7 %Berlin 2,4 %.

Folgende Kreise in Mecklenburg-Vorpommern haben die höchstenLeerstände:Schwerin 14,5 %, Ludwigslust-Parchim 9,9 %, Vorpommern-Rügen 8,3 % und Vorpommern-Greifswald 8,1 %.

Die Kreise Hansestadt Rostock mit 2,2 %, Landkreis Rostock mit 3,7 %und Nordwestmecklenburg mit 5,5 % hatten die niedrigsten Leerständeim Land zu verzeichnen.

9

Mitgliederentwicklung und Geschäftsguthaben

874 Mitglieder wurden aufgenommen und 811 Mitglieder verließendie Genossenschaft durch Kündigung. Das ist ein Plus von 63 Mit-gliedern im Jahr.

Das Durchschnittsalter aller Mitglieder beträgt 53 Jahre (Vorjahr 52). 16,7 % aller Mitglieder sind bis zu 30 Jahre alt. 41,1 % sind minde-stens 60 Jahre alt, das sind insgesamt 4.198 Mitglieder!677 Mitglieder sind zzt. 80 Jahre und älter, davon 61 mehr als 90Jahre! Die stetig steigende Anzahl der Älteren bedeutet nach wie vor,dass wir uns mit verbesserten Angeboten beim altenfreundlichenWohnen beschäftigen müssen. Der Anteil der Personenaufzüge soll inden Jahren 2012-2017 punktuell in verschiedenen Stadtteilen erhöhtwerden. Neben unserem Nachrüstprogramm für Aufzüge müssenauch weiterhin barrierefreie und seniorengerechte WE geschaffenwerden.

Unsere Flyer für die wohnnahen Dienstleistungen erbrachten 128Anträge der Mitglieder. Darunter 44 Anträge für den Umbau der

Badewanne auf Dusche und 42 Anträge auf Schwellenabsenkungenbeim Balkon bzw. Loggia. Es wurden insgesamt Leistungen imUmfang von 193 T€ bezahlt.

Jedes Mitglied hat im Durchschnitt 6,3 Genossenschaftsanteileerworben (Vorjahr dito). Das sind buchmäßig 948,00 €. DieGeschäftsguthaben der am 31. Dezember 2012 verbleibendenMitglieder haben sich im Geschäftsjahr um rund 120 T€ erhöht(Vorjahr +70 T€). Der Vorstand hat die Höchstzahl bei den zu zeich-nenden Anteilen auf 100 festgelegt.Die Haftsummen betrugen Ende 2012 rund 6.126 T€ (Vorjahr 6.088 T€). Die rückständigen fälligen Einzahlungen auf Geschäfts-guthaben beliefen sich auf rund 10 T€ (Vorjahr 13 T€).

Wohnraumversorgung

Der Wohnungsbestand betrug am Jahresende 9.719 WE. Damit bleibtunsere Genossenschaft derzeit die größte Wohnungsgenossenschaftin Mecklenburg-Vorpommern. Der Wohnungsbestand erhöhte sich gegenüber 2011 um 8 WE. Durchden Kauf des Hauses Budapester Straße 83 kamen 10 Wohnungenhinzu und 2 WE wurden an Wohneigentümer verkauft.

Die Fluktuationsquote im Wohnungsbestand betrug 10,4 % (Vorjahr9,3 %). Die Umzüge innerhalb der Genossenschaft hatten darin einenAnteil von 2,4 %, also rund ein Viertel. Unser jährliches Ziel, dieFluktuation unter 10 % zu halten, wurde also leicht verfehlt. DieFluktuationsquote der Wohnungsunternehmen des VNW belief sichvoriges Jahr in Mecklenburg-Vorpommern durchschnittlich auf 10,5 %.Der Stadtteil Toitenwinkel weist mit 14,5 % die höchsteFluktuationsquote auf; dann folgen Lichtenhagen mit 12,6 %,Evershagen mit 12,2 % und Schmarl mit 12,0 %.Graal-Müritz hatte mit 3,8 % die niedrigste Fluktuation zu verzeich-nen, dann folgen Reutershagen mit 7,2 % und die Südstadt mit 8,6 %.Am 31. Dezember 2012 waren bei uns 116 WE nicht vermietet. Dasist eine Leerstandsquote von 1,2 % (im Vorjahr waren es 1,0 %). Überdem Durchschnitt lagen nur die 2 Stadtteile Toitenwinkel mit 2,7 %,und Evershagen mit 2,0 %. Das Ziel, die Leerstandsquote von 2 % zuunterbieten, wurde in den letzten 4 Jahren immer gut erreicht.Die Verteilung unseres Wohnungsbestandes nach Stadtteilen ergibt,dass wir die größten Bestände mit 16,0 % in der Südstadt, 14,1 % inLütten Klein und 11,7 % in Lichtenhagen haben. In Graal-Müritzbefinden sich mit 2,7 % und in der Rostocker Innenstadt mit 4,4 % diekleinsten WE-Bestände. Die Zusammensetzung des Wohnungsbestandes nach Raumgrößenergibt, dass wir bei 3-Raum-Wohnungen einen Anteil von 40,5 % undbei 2-Raum-Wohnungen einen Anteil von 34,5 % haben. Der gering-ste Anteil ist bei den 5-Raum-Wohnungen und größer mit 1,3 % zuverzeichnen.

Altersstruktur der Mitglieder am 31.12.2012

2012 VorjahrBestand am 1. Januar 10.147 10.028Zugänge + 874 + 846davon Neuaufnahmen 812 787

Übertragungen 62 59Abgänge - 811 - 727davon Kündigungen 603 523

Übertragungen 62 59Tod des Mitgliedes 104 78Ausschlüsse 42 67

Bestand am 31. Dezember 10.210 10.147

III

Entwicklung der Nutzungsgebühren und Um-lagen

Die Einnahmen stellen sich im Geschäftsjahr wie folgt dar:2012 T€ Vorjahr T€

Nettokaltmiete 32.523 31.915Betriebskostenumlage 8.222 8.107Umlage für Heizung/Warmwasser 4.965 5.930Gewerberaummiete 125 121Garagen- und Stellplatzgebühr 303 298Insgesamt 46.138 46.371

Die durchschnittliche Sollnutzungsgebühr beträgt 5,02 € je m²-Wohnfläche im Monat (Vorjahr 4,97 €). Die durchschnittlichenNettokaltmieten der Wohnungsunternehmen unseres Verbandes imLand Mecklenburg-Vorpommern lagen 2012 bei 4,80 €/m² (darunterHRO 5,40 €/m²).Die Erhöhung bei den Sollmieten resultiert aus dem Zuwachs vonModernisierungsumlagen, aus dem Zugang von Wohnungen/Park-plätzen und aus Neuvermietungen nach Zielmietenliste. Anpassungen der Nettokaltmieten an die ortsübliche Vergleichsmietenach Mietspiegel werden auf Grund der guten wirtschaftlichen Lageder Genossenschaft nach wie vor nicht vorgenommen.

Die Nettokaltmieten stellen sich wie folgt dar:

III

10

Anza

hl W

E

� 2011 � 2012

Die durchschnittliche Größe unserer Wohnungen lag wie in den letz-ten Jahren bei 56,4 m² Wohnfläche.

2012 wurden insgesamt 991 neue Nutzungsverträge für WE abge-schlossen.

1.546 Anträge auf Wohnraumanmietung lagen zum Jahresende vor,darunter 342 von unseren Mitgliedern (22 %). Erfreulich ist, dassunsere Mitglieder durchschnittlich 13,1 Jahre in ihrer Wohnungleben. Das ist Ausdruck einer langen Genossenschaftstreue. 23 % aller Mitglieder wohnen mindestens 20 Jahre in der Wohnung;darunter 8 % (778 Mitglieder) mindestens 40 Jahre und 194Mitglieder mit mindestens 50 Jahre. Aber man muss auch bedenken,dass 36 % aller Mitglieder erst bis zu 5 Jahren ihre Wohnung nutzen.

Wohnungen nach Preissegmenten

Wohnflächen am 31.12.2012

Wohnungsbestand am 31.12.2012 nach Räumen

� 1 Raum� 2 Räume� 3 Räume� 4 Räume� 5 Räume

und mehr

III

11

Betriebskostenabrechnung

Für den Zeitraum vom 1. Januar bis 31. Dezember 2012 wurde inunserer Genossenschaft die 22. Betriebskostenabrechnung durch-geführt. Auch in diesem Jahr wird die Verteilung der Betriebskosten-abrechnungen Ende Juli und die Anpassung der Vorauszahlungenzum 1. September erfolgen. Die kalten und warmen Betriebskosten beliefen sich 2012 auf insge-samt 14,0 Millionen € (Vorjahr 13,4 Millionen €). Die drei PositionenHeizkosten/Warmwasser, Kaltwasser/Abwasser und Müllabfuhr stel-len wie immer mit rund 68 % die größten Posten der Abrechnung dar.Die Positionen Straßenreinigung, Wartung Rauchwarnmelder, Un-gezieferbekämpfung und sonstige BKO haben mit insgesamt 1,3 %den niedrigsten Anteil.

� Die kalten Betriebskosten erhöhten sich gegenüber dem Vorjahrinsgesamt um 132 T€ bei 8,4 Millionen T€ Gesamtkosten (das sind+1,6 %). Die Kostensteigerungen betreffen vorwiegend diePositionen:

- Wasser/Abwasser + 33 T€- Hausreinigung + 67 T€

(immer mehr Häuser lassen die Flurreinigung machen)- Kabelgebühren + 32 T€- Hausbeleuchtung + 10 T€.

Erfreulich ist, dass sich die Kosten der Müllabfuhr um 66 T€ redu-zierten. Die Kosten für Heizung/Warmwasser erhöhten sich 2012 um9,5 % gegenüber dem Vorjahr, das ist ein Erhöhungsbetrag von 0,5Millionen € bei rund 5,5 Millionen € Gesamtkosten.

Die durchschnittlichen kalten Betriebskosten betrugen 2012 1,27 €/m² im Monat und die Kosten für Heizung/ Warmwasser 0,91 €/m². Wartungskosten in Höhe von rund 400 T€ für Gasherde,Elektroanlagen, Fenster, Dächer und Bäume unserer Genossenschaftwurden nicht als Betriebskosten umlegt; nachzulesen auch imFörderbericht 2012.

� Die durchschnittlichen Kosten für Heizung/Warmwasser stiegen, weil

- der Heizverbrauch aufgrund der längeren Heizperiode um10,8 % höher war (+412.000 kWh) und weil

- der Arbeitspreis der Stadtwerke AG um 13 % anstieg.

Darlehensentwicklung

Die Bilanz zum 31.12.2012 weist Verbindlichkeiten gegenüberKreditinstituten in Höhe von 11 Millionen € aus (Vorjahr 22 Millionen €).Davon betreffen 6,5 Millionen € die Altschulden, 2,1 Millionen € die auf-genommenen Darlehen für Modernisierung seit 1992 und 2,4 Millionen€ die Kredite für Neubauten.2012 hatten wir planmäßige Tilgungsleistungen für alle Darlehen inHöhe von 4,1 Millionen € und Sondertilgungen in Höhe von 6,5 Millionen €. Also wurden insgesamt 10,6 Millionen € bei den Bankengetilgt. Die Zinszahlungen beliefen sich 2012 auf insgesamt 0,5 Millionen €.Die baldige Entschuldung wird noch mehr Mittel freisetzen, die für künf-tige Investitionen wie Neubaumaßnahmen, Ankäufe von Grundstücken,Modernisierung und Instandhaltung verwendet werden können.

Betriebskosten 2012

12

IIIIm letzten Jahr erhielten 101 WE in den Häusern Alte WarnemünderChaussee Nr. 26 und 33-35 in Groß Klein eine Wärmedämmfassadeund eine Strangsanierung. In der Südstadt wurden insgesamt 14Personenaufzüge nachgerüstet. Das betraf die Häuser Rudolf-Diesel-Straße 2, Mendelejewstraße 13-17, Röntgenstraße 21-24 undRöntgenstraße 25-28. Auch in diesem Jahr werden 14 Aufzüge in derSüdstadt installiert, aber ab nächstes Jahr geht es in die Stadtteiledes Nordwestens. Dort werden 2014 insgesamt 12 Aufzüge in derMecklenburger Allee 3-5, in der Eutiner Straße 2 und in derDostojewskistraße 3, 8 und 9 nachgerüstet. Ende 2013 werden 26,6 % unserer WE mit Aufzug zu erreichen sein. Unser Ziel liegt bei33 % bis 2017. Der Modernisierungsplan 2013 sieht Ausgaben in Höhe von insge-samt 6,8 Millionen € vor. Darunter sind 2,3 Millionen € für die 14 PAeingeplant und 1,8 Millionen € für individuelle Modernisierungen. Von 1992 bis 2012, also in den letzten 21 Jahren, hat unsere WG 241Millionen € für Modernisierungsmaßnahmen ausgegeben, darunter151 Millionen € für komplexe Modernisierungen (hauptsächlichVollwärmeschutz, Fenster/WE-Türen usw.).

Unsere geplante Neubaumaßnahme im Petriviertel konnte nicht rea-lisiert werden, da wir vom Kauf des Grundstückes aus ökonomischenGründen Abstand nahmen. Wir sind weiter auf der Suche nach geeig-neten Baugrundstücken in guten Lagen in der Stadt. Den Wohnungs-neubau erschwert neben der Lagefindung auch die Baupreisentwick-lung. In den letzten 10 Jahren stiegen die Baupreise um +27 %. Dergehobene Ausstattungsstandard und andere Faktoren im Neubauerfordern andererseits eine Nettokaltmiete von mindestens 8,00-9,00 €/m² Wohnfläche im Monat.

Modernisierungsmaßnahmen:2012 Vorjahr

WE Kosten T€ WE Kosten T€Komplexe Modernisierungen div. 3.070 div. 2.492NachrüstungPersonenaufzüge div. 2.634 div. 222Badmodernisierungen 334 1.301 270 1.181Einbau neuer Zimmertüren 355 717 314 690Einbau neuer Fenster und WE-Türen 62 103 32 44Loggienverglasungen 166 330 153 273Entfernen von Wänden 16 28 14 33Umstellung von Gas-auf Elektroversorgung 141 279 126 264Verschiedenes div. 32 div. 18Gesamt 1.074 8.494 909 5.217

Das heißt, dass sich das Genossenschaftsvermögen weiter vermehrenwird und unsere Mitglieder weitere Vergünstigungen in RichtungMietpreishöhe/Modernisierungs- und Betriebskostenumlagen sowieDividendenzahlung erhalten werden, wie sie bereits im Förderberichtder WG aufgeführt sind.

Modernisierungs- und Neubaumaßnahmen

2012 konnten wiederum diverse Modernisierungsmaßnahmen inunseren Wohnungen und Häusern durchgeführt werden. Insgesamtwurden dafür 8,5 Millionen € ausgegeben (Vorjahr 5,2 Millionen €).Darunter befinden sich Kosten für Personenaufzugsnachrüstungen inHöhe von 2,6 Millionen €. Hinzu kommen noch Kosten fürAußenanlagen, Wege, Plätze und Stellflächen in Höhe von 1,5 Millionen €.

Darlehensentwicklung (alle Banken)

Mill

ione

n EU

R

Entwicklung des Kapitaldienstes

� Tilgung � Zinsen

13

IIIDa die wirtschaftliche und finanzielle Lage der Genossenschaft gutist, werden wir auch weiterhin Altimmobilien erwerben, sofern siesich in guten Lagen befinden, einen bezahlbaren Preis haben und inunser Konzept passen.

Laufende Instandhaltung

2012 wurden Aufwendungen für Instandsetzung/Instandhaltung inWohnungen und Gebäuden in Höhe von 17,8 Millionen € insgesamtgetätigt (Vorjahr 14,6 Millionen €). Darunter sind 6,6 Millionen € fürnichtaktivierungspflichtige Modernisierungen enthalten. Durch-schnittlich wurden 2012 17,59 € je m²-Nutzfläche für die laufendeInstandhaltung ausgegeben (insgesamt 10,1 Millionen €).

Dieser Betrag setzt sich im Wesentlichen wie folgt in den Gewerkenzusammen:� Strangsanierungen 2,3 Millionen €� Maler/Fassadensanierungen 1,8 Millionen €� Bodenbelagsarbeiten 1,3 Millionen €� Klempner/Sanitär 0,7 Millionen €� Maurer/Fliesenleger 0,5 Millionen €� Tischler, Heizung, Schlosser/Glaser

und Dachdecker jeweils 0,3 Millionen €

Die Kosten für Strangsanierungen betrafen die WE in der Neustrelit-zer Straße 3-4, Eutiner Straße 1-2, Alte Warnemünder Chaussee 26und 33-35 sowie Gerüstbauerring 47-50. Für die Freizugswohnungen wurden insgesamt an malermäßigerInstandsetzung ca. 0,8 Millionen € aufgewandt und für die Fußboden-belagsarbeiten rund 1,2 Millionen €.Unser Plan für Instandsetzung/Instandhaltung sieht auch in dennächsten 5 Jahren Ausgaben von rund 9,5 Millionen € pro Jahr vor. 2012 gingen bei uns 21.247 Reparaturaufträge ein. 66 % davon nah-men unsere 13 Hauswarte in den Sprechstunden an (13.919).

Maxim-Gorki-Straße 56-57

Maxim-Gorki-Straße 8-9

14

IIIVerwaltung von Wohneigentum

Unsere Genossenschaft war 2012 Verwalterin von 18 Wohneigen-tümergemeinschaften mit insgesamt 240 Wohnungen und 2 Gewer-beobjekten. 2012 wurden die Wirtschaftspläne aus 2011 abgerech-net und die für 2012 bestätigt. Für die Eigentümergemeinschaftenbestehen Verwalterverträge mit einer 5-jährigen Laufzeit.

Service-Wohnen für Senioren

In das Projekt „Service-Wohnen für Senioren“ sind rund 1.000Wohnungen in den Stadtteilen Groß Klein, Lütten Klein, Dierkow,Südstadt, und Reutershagen einbezogen.

In diesen 5 Stadtteilen werden 3 Seniorenbegegnungsstätten vomSeniorenclub Schiffahrt-Hafen Rostock „SHR“ e.V., eine vom DRK-Kreisverband Rostock und eine vom Krankenpflegedienst W. Radloffbewirtschaftet. Der Private Kranken- und Pflegedienst U. Brandt unddie Betreuungs- und Hauswirtschaftsdienste GmbH (BHD) stehenunseren Senioren mit verschiedenen Dienstleistungsangeboten inLütten Klein und Groß Klein zur Verfügung.Darüber hinaus werden wohnnahe Dienstleistungen vom MalteserHilfsdienst für alle Mitglieder der Genossenschaft angeboten.

Personalentwicklung

Neben den beiden hauptamtlichen Vorstandsmitgliedern waren fürdie Genossenschaft tätig:

31.12.2012 Vorjahr

Kaufmännische Angestellte 39 36Technische Angestellte 4 4Hauswarte 14 13Handwerker/Bote/Kraftfahrer 1 2Hochhausreinigungskraft 1 1

Gesamt 59 56

Davon befindet sich eine Sachbearbeiterin in der Freistellungsphaseim Rahmen einer Altersteilzeitvereinbarung nach ATG. 7 Mitarbei-terinnen sind teilzeitbeschäftigt.

Darüber hinaus wurden 3 Auszubildende im kaufmännischen Bereichausgebildet.

Das Durchschnittsalter aller Mitarbeiter betrug 2012 44,9 Jahre(Vorjahr 44,2). Die durchschnittliche Unternehmenszugehörigkeitbeläuft sich auf 12,9 Jahre (Vorjahr 13,2).

Röntgen Straße 25-28

15

IIIGästewohnungen

Seit 1999 unterhält die Genossenschaft 8 Gästewohnungen, die dieMitglieder für ihre Gäste nutzen können. Ab 2003 sind wir an demgenossenschaftlichen Kooperationsprojekt „Gästewohnungs-tauschring“ beteiligt, dem insgesamt 16 Wohnungsgenossenschaf-ten in Deutschland und 1 in der Schweiz angehören.

Unsere Mitglieder haben somit die Möglichkeit, in folgenden Ortenkostengünstig Urlaub zu machen:� Arnsberg (Sauerland)� Bad Karlshafen (Weserbergland)� Bergen (Rügen)� Berlin� Dresden� Düsseldorf� Ennepetal (NRW)� Erfurt� Flensburg� Hamburg� Heidelberg� Kiel� Konstanz (Bodensee)� Leipzig� Luzern (Schweiz)� Stuttgart

Die Buchungen können über das Internet oder über unsere Ge-schäftsstelle vorgenommen werden.

Gesetzliche Prüfung

Der Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen e.V. hat in derZeit vom 15. Oktober bis zum 16. November 2012 unsere Genos-senschaft der Prüfung gemäß Genossenschaftsgesetz § 53 unterzo-gen.� die Geschäftsführung (bis Mitte November 2012)� die Buchführung des Geschäftsjahres 2011� den Jahresabschluss zum 31.12.2011� den Lagebericht für das Geschäftsjahr 2011 sowie auf� die wirtschaftlichen Verhältnisse der Genossenschaft.

Der Bestätigungsvermerk und das zusammengefasste Prüfungs-ergebnis wurden allen Vertretern zur Kenntnis gegeben. Ebensowurde der Prüfbericht mit dem Vorstand und Aufsichtsrat sowie aufder Vertreterversammlung ausgewertet.

Rudolf-Diesel-Straße 2

Martin-Niemöller-Straße 28-30

16

IIISoziale Unterstützung

Die Genossenschaft übergab 2012 verschiedenen Vereinen undInstitutionen Sach- und Geldspenden, um deren gesellschaftlichesEngagement zu unterstützen und zu fördern, so u. a.

� Seniorenclub Schiffahrt-Hafen Rostock „SHR“ e.V.� Sportverein Hafen Rostock 1961 e.V. (Fußball)� Deutsche Entwicklungshilfe für soziales Wohnungs- und Sied-

lungswesen e.V. Köln (DESWOS)� EBC Rostock e.V. (Basketball)� Energiesportverein TURBINE Rostock e.V. (Short Track)� TC Blau-Weiss Rostock (Tennis)� TSC Rostock 1957 e.V. (Tauchsport)� Rostocker Tierschutzverein e.V.� Zoo Rostock� Feuerwehr Graal-Müritz� RGS (Ein schönes Stück Rostock)

Des Weiteren erhielten verschiedene Ortsämter der Stadtverwaltungfinanzielle Unterstützung bei der Ausrichtung von Stadtteil- undSommerfesten.

Tätigkeit der Organe der Genossenschaft

Die ordentliche Vertreterversammlung unserer Genossenschaft fandam 27. Juni 2012 statt. Die Vertreter nahmen den Geschäftsbericht2011 des Vorstandes sowie den Bericht des Aufsichtsrates zustim-mend zur Kenntnis und fassten die notwendigen Beschlüsse gemäßSatzung, § 35. Im Vorfeld der Vertreterversammlung fanden im April6 Wohnbereichsversammlungen mit den gewählten Vertretern derGenossenschaft statt.

Der Aufsichtsrat führte 2012 insgesamt sechs Sitzungen durch, andenen auch der Vorstand teilnahm, und fasste die erforderlichenBeschlüsse.

Der Vorstand hielt monatliche Beratungen ab und verabschiedetedabei die notwendigen Beschlüsse.

Walter-Butzek-Straße 18-20

Walter-Butzek-Straße 7-10

2012

17

IIIJahresabschluss für das Geschäftsjahr 2012

• Bilanz• Gewinn- und Verlustrechnung• Anhang

Bilanz zum 31. Dezember 2012

AKTIVSEITE

A. Anlagevermögen

l. Immaterielle VermögensgegenständeEntgeltlich erworbene Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte, ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen an solchen Rechten und Werten

ll. SachanlagenGrundstücke mit Wohnbauten Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten Technische Anlagen und MaschinenAndere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung

lll. FinanzanlagenBeteiligungen

Anlagevermögen insgesamt

B. Umlaufvermögen

l. Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte

Unfertige Leistungen

ll. Forderungen und sonstige VermögensgegenständeForderungen aus Vermietung Forderungen aus GrundstücksverkäufenForderungen aus anderen Lieferungen und LeistungenForderungen gegen Unternehmen,mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht Sonstige Vermögensgegenstände

lll. Flüssige MittelKassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten

Umlaufvermögen insgesamt

C. RechnungsabgrenzungspostenAndere Rechungsabgrenzungsposten

Bilanzsumme

18

III

95.413,57

247.880.968,701.994.751,56

1.806,60 271.356,90

193.035,8052.500,0018.082,48

34.988,12 513.214,35

95.413,57

250.148.883,76

130.072,65

250.374.369,98

13.815.868,68

811.820,75

17.813.226,06

32.440.915,49

4.565,96

282.819.851,43

93.613,10

250.684.994,652.054.301,63

2.039,71310.977,73

130.072,65

253.275.999,47

13.198.500,21

241.035,8857.000,0088.795,47

26.569,88697.080,75

19.491.838,25

33.800.820,44

6.171,31

287.082.991,22

Geschäftsjahr Vorjahr€ € €

1. 2. 3. 4.

1.2.3.4.

5.

19

IIIPASSIVSEITE

A. Eigenkapital

l. Geschäftsguthabender mit Ablauf des Geschäftsjahres ausgeschiedenen Mitglieder der verbleibenden Mitglieder aus gekündigten Geschäftsanteilen Rückständige fällige Einzahlungen auf Geschäftsanteile10.448,72 € (Vorjahr: 13.279,12 €)

ll. Kapitalrücklage

lll. ErgebnisrücklagenSonderrücklage gem. § 27 (2) DMBilG Gesetzliche RücklageAndere Ergebnisrücklagen

lV. BilanzgewinnGewinnvortragJahresüberschuss Einstellungen in Ergebnisrücklagen

Eigenkapital insgesamt

B. RückstellungenRückstellungen für Pensionen und ähnlicheVerpflichtungen Steuerrückstellungen Rückstellungen für Bauinstandhaltung Sonstige Rückstellungen

C. VerbindlichkeitenVerbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern Erhaltene Anzahlungen Verbindlichkeiten aus Vermietung Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen Verbindlichkeiten gegenüber Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht Sonstige Verbindlichkeiten davon aus Steuern: 6.809,97 € (Vorjahr: 14.349,29 €)davon im Rahmen der sozialen Sicherheit: 19.951,68 € (Vorjahr: 19.738,02 €)

D. Rechnungsabgrenzungsposten

Bilanzsumme

594.300,009.668.848,92

9.000,00

106.686.716,7514.240.289,05

117.989.617,89

6.784,466.471.569,16

-6.093.353,62

900.886,0043.370,00

3.285.199,92 239.977,50

11.048.851,6315.156,79

14.348.153,6226.967,72

2.660.615,02

102.684,45 68.317,46

10.272.148,92

301.426,66

238.916.623,69

385.000,00

249.875.199,27

4.469.433,42

28.270.746,69

204.472,05

282.819.851,43

531.613,899.548.377,96

12.450,00

281.451,66

106.686.716,7513.590.289,05

112.546.264,27

756,0014.578.414,27

- 14.194.170,27

243.582.163,58

854.857,0027.241,45

3.848.936,32250.864,96

21.732.380,3524.188,15

14.067.567,8420.945,41

2.259.601,49

129.034,9371.171,44

214.038,30

287.082.991,22

Geschäftsjahr Vorjahr€ € €

1.

2. 3.

1.2.3.

1.2.3.

1.

2.3.4.

1.2.3.4.5.6.

7.

Gewinn- und Verlustrechnung20

Zeitraum vom 1. Januar bis 31. Dezember 2012

Umsatzerlöse

a) aus der Hausbewirtschaftung b) aus Betreuungstätigkeit c) aus anderen Lieferungen und Leistungen

Erhöhung oder Verminderung des Bestandes an unfertigenLeistungen Sonstige betriebliche Erträge

Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungena) Aufwendungen für Hausbewirtschaftung b) Aufwendungen für andere Lieferungen und

Leistungen

Rohergebnis

Personalaufwanda) Löhne und Gehälter b) Soziale Abgaben und Aufwendungen für

Altersversorgung und Unterstützung davon für Altersversorgung62.343,09 € (Vorjahr: 62.696,61 €)

Abschreibungen auf immaterielleVermögensgegenstände des Anlagevermögensund Sachanlagen

Sonstige betriebliche Aufwendungen

Erträge aus Beteiligungen Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge

Zinsen und ähnliche Aufwendungen davon aus der Aufzinsung von langfristigen Rückstellungen 57.417,67 € (Vorjahr: 45.721,05 €)

Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit

Steuern vom Einkommen und vom Ertrag Sonstige Steuern

JahresüberschussGewinnvortragEinstellungen in Ergebnisrücklagen

Bilanzgewinn

III

46.138.020,1058.371,78

69.507,82

30.799.016,28

4.201,42

2.344.457,79

534.585,90

256.444,51 396.781,51

46.265.899,70

617.368,471.281.616,70

30.803.217,70

17.361.667,17

2.879.043,69

5.805.419,20

1.341.426,08

653.226,02

583.213,78

_____________________

7.405.790,44

103.893,22 830.328,06

6.471.569,166.784,46

-6.093.353,62

385.000,00

46.371.346,0259.063,3574.618,04

-839.955,726.695.481,15

27.006.221,51

3.770,29

25.350.561,04

2.349.369,15

529.765,74

5.568.063,59

1.337.730,61

263.700,02532.264,59

898.200,31

_____________________

15.463.396,25

120.641,82 764.340,16

14.578.414,27756,00

-14.194.170,27

385.000,00

Geschäftsjahr Vorjahr€ € €

1.

2.

3.

4.

5.

6.

7.

8.

9.10.

11.

12.

13.14.

15.16.17.

18.

21

A. Allgemeine Angaben

Der Jahresabschluss zum 31.12.2012 wurde nach den Vorschriftendes deutschen Handelsgesetzbuches (HGB) in der Fassung desBilanzrechtsmodernisierungsgesetzes (BilMoG) aufgestellt. Dabeiwurden die einschlägigen gesetzlichen Regelungen für Genossen-schaften und die Satzungsbestimmungen ebenso wie die Verordnungüber Formblätter für die Gliederung des Jahresabschlusses für Woh-nungsunternehmen in der Fassung vom 25.05.2009 (Formblatt VO)beachtet.

Die Gewinn- und Verlustrechnung wurde entsprechend dem § 275 (2)HGB wiederum nach dem Gesamtkostenverfahren aufgestellt.

Die angegebenen Vorjahreszahlen sind in allen Positionen vergleich-bar.

B. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Das Anlagevermögen wurde mit den Anschaffungs- und Herstel-lungskosten, vermindert um Abschreibungen, bewertet.

Grundlage für die lineare Abschreibung bei Wohngebäuden ist eineGesamtnutzungsdauer von 80 bzw. 100 Jahren. Für die seit 2002fertig gestellten Neubauten sowie für die ab 2011 gekauften Objektewird eine Nutzungsdauer von 50 Jahren zugrunde gelegt.

Die im Geschäftsjahr gebuchten Modernisierungsaufwendungen beiWohnbauten wurden ganzjährig abgeschrieben. Gesondert erfassteKosten für Außenanlagen, Parkplätze, Hof- und Wegbefestigungenwerden über einen Zeitraum von 10-19 Jahren abgeschrieben.Die Solaranlagen sind mit einer Nutzungsdauer von 10 Jahren, diePhotovoltaikanlagen mit 20 Jahren kalkuliert worden.

Die Abschreibung auf Geschäftsbauten erfolgt linear mit 2 Prozent.

Fremdkapitalzinsen werden nicht in die Herstellungskosten einbezo-gen und Kosten für eigene Verwaltungsleistungen nicht aktiviert.

Immaterielle Wirtschaftsgüter werden überwiegend mit 33 Prozent,die Gegenstände der Betriebs- und Geschäftsausstattung zwischen 5und 33 Prozent zeitanteilig abgeschrieben.

Seit 2008 werden die im Geschäftsjahr zugegangenen geringwerti-gen Wirtschaftsgüter von 150,00 € bis zu 1.000,00 € Anschaffungs-kosten (netto) in einem Sammelposten erfasst und über einen Zeit-raum von 5 Jahren linear abgeschrieben.

Beim Umlaufvermögen wurden die unfertigen Leistungen zu An-

IIIschaffungskosten bilanziert. Das Niederstwertprinzip wurde beach-tet. Die Forderungen und flüssigen Mittel wurden zum Nennbetragausgewiesen. Den Ausfallrisiken von Forderungen wird durchEinzelwertberichtigungen Rechnung getragen.

Die Rückstellungen sind mit dem nach vernünftiger kaufmännischerBeurteilung notwendigen Erfüllungsbetrag bewertet, die Verbind-lichkeiten zum Erfüllungsbetrag passiviert.

Die Höhe der Pensionsrückstellungen wurde aufgrund des modifi-zierten Teilwertverfahrens bei Berücksichtigung der Heubeck-Richttafeln 2005 G unter Zugrundelegung des durchschnittlichenMarktzinses der vergangenen 7 Jahre berechnet. Das Unternehmenhat sich zum Bilanzstichtag 31.12.2012 entschieden, den abgeleite-ten Abzinsungszinssatz entsprechend der individuellen Restlaufzeitzu verwenden. Durch die Veränderung der Abzinsungssätze ergibtsich ein höherer Zinsaufwand. Dabei werden die Leistungsansprücheder Pensionsberechtigten für die Gehalts- bzw. Rentenentwicklungmit 2 Prozent berücksichtigt.

Die Bilanzposition „Sonstige Rückstellungen“ beinhaltet alle erkenn-baren Risiken und ungewissen Verbindlichkeiten. Ihre Bewertungerfolgte nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung in Höhe deskünftigen Erfüllungsbetrages. Rückstellungen mit einer Restlaufzeitvon mehr als 1 Jahr wurden mit dem der Laufzeit entsprechendendurchschnittlichen Marktzins der vergangenen 7 Jahre gemäß Vor-gabe der deutschen Bundesbank abgezinst. Dies gilt für Rückstel-lungen aufgrund von Altersteilzeitvereinbarungen, Arbeitnehmer-jubiläen und Aufbewahrung von Geschäftsunterlagen.

Die Veränderungen der Zinssätze aus der Abzinsung werden bei denZinsaufwendungen ausgewiesen.

Zur Deckung von Instandhaltungsaufwendungen wurden imGeschäftsjahr von den bestehenden Bauinstandhaltungsrückstel-lungen 564 T€ in Anspruch genommen.

Anhang zum Jahresabschlussper 31. Dezember 2012

Röntgenstraße 25-28

22

IIIC. Erläuterungen zur Bilanz und zur Gewinn- und Verlustrechnung

I. BILANZDie Entwicklung des Anlagevermögens stellt sich wie folgt dar:

Zugänge desGeschäfts-

jahres

€

92.266,96

2.786.864,54

13.780,35

0,00

74.625,17

2.875.270,06

2.967.537,02

Abgänge desGeschäfts-

jahres

€

6.176,10

108.539,92

34.076,45

142.616,37

148.792,47

Abschreibungendes Geschäfts-

jahres

€

90.466,49

5.528.164,66

73.330,42

233,11

113.224,52

5.714.952,71

5.805.419,20

Anschaffungs-/Herstellungs-

kosten

€

283.578,57

363.713.130,52

3.625.138,40

4.882,11

1.150.532,29

368.493.683,32

130.072,65

368.907.334,54

Abschreibungen (kumulierte)

€

274.255,86

118.510.486,44

1.644.167,19

3.075,51

919.724,11

121.077.453,25

121.351.709,11

Buchwert am31.12.2012

€

95.413,57

247.880.968,70

1.994.751,56

1.806,60

271.356,90

250.148.883,76

130.072,65

250.374.369,98

Die Zugänge im Anlagevermögen ergeben sich überwiegend durchdie Aktivierung der Kosten für: � immaterielle Vermögensgegenstände (92 T€),� den Erwerb von Grundstücken mit Mehrfamilienhäusern (516 T€),� die Nachrüstung von 14 Personenaufzügen (1.832 Millionen €),� den Anbau einer Balkonanlage (39 T€),� die Errichtung von Fahrradgaragen (118 T€),

� die Schaffung neuer Außenanlagen und Parkplätze (295 T€),� Betriebs- und Geschäftsausstattung (75 T€).

Die Abgänge im Anlagevermögen betreffen im Wesentlichen denVerkauf von Wohnungen und die Aussonderung von defekter, überal-terter bzw. nicht mehr benötigter EDV-, Betriebs- und Geschäftsaus-stattung sowie eines PKW.

ImmaterielleVermögensgegen-stände

SachanlagenGrundstücke mitWohnbauten

Grundstücke mitGeschäfts- u. and.Bauten

Technische Anlagenund Maschinen

Andere Anlagen,Betriebs- undGeschäftsausstat-tung

FinanzanlagenBeteiligungen

Anlagevermögen insgesamt

23

III

Bestand am Endedes Vorjahres

€

281.451,66

Bestand amEnde des Vorjahres

€

106.686.716,7513.590.289,05

112.546.264,27232.823.270,07

Entnahmefür das

Geschäftsjahr€

0,00

Einstellung ausGewinnvortrag

€

0,000,00

6.784,466.784,46

Die Entwicklung der Rücklagen ist in der folgenden Tabelle dargestellt:

Einstellung wäh-rend des Ge-schäftsjahres

€

19.975,00

Einstellung aus dem Jahres-überschuss desGeschäftsjahres

€

0,00650.00,00

5.436.569,166.086.569,16

Kapitalrücklage

ErgebnisrücklagenSonderrücklageGesetzliche RücklageAndere Ergebnisrücklagen

Bestand am Ende des

Geschäftsjahres€

301.426,66

Bestand am Endedes

Geschäftsjahres

€

106.686.716,7514.240.289,05

117.989.617,89238.916.623,69

Alte Warnemünder Chaussee 26

Die Position „Unfertige Leistungen“ umfasst ausschließlich nochnicht abgerechnete Betriebskosten für die Zeit vom 1. Januar bis zum31. Dezember 2012. Dabei sind die bilanzierten Umlagenansprüchebereits um die erwarteten Umlagenausfälle für leer stehendeWohnungen in ausreichender Höhe gemindert.

Außer für die in der Position „Sonstige Vermögensgegenstände“ bil-anzierten Forderungen aus Instandhaltungsrücklagen für nicht ver-kaufte Wohnungen/Gewerbeeinheiten in Wohnungseigentümerge-meinschaften in Höhe von 253 T€ bestehen keine wesentlichenForderungen mit einer Restlaufzeit von mehr als 1 Jahr.

Aktive latente Steuern wurden auf Basis der aktuell geltendenSteuersätze für die Körperschaftsteuer (insgesamt 15,825 %) und dieGewerbesteuer (15,75 %) ermittelt. Die zu aktiven latenten Steuern führenden Differenzen beruhen aufBewertungsunterschieden bei den Positionen „Grundstücke mit

Wohnbauten“ und „Grundstücke mit Geschäfts- und anderenBauten“. Aktive latente Steuern werden in Anwendung des Wahl-rechts gemäß § 274 (1), Satz 2 HGB nicht bilanziert.

Die in Vorjahren gebildeten Rückstellungen für Bauinstandhaltungwerden in Höhe von 3.285 T€ fortgeführt. Sie betreffen 26 Häuser mitEinzelrückstellungen und 4 Häuser mit Rückstellungen im Rahmender Neubewertung der Gebäude zum 1. Juli 1990. Die Rückstellungensollen in den nächsten Jahren verbraucht werden.

Bilanzposition „Sonstige Rückstellungen“:

Die Rückstellungen für Altersteilzeitvereinbarungen betreffend denErfüllungsrückstand wurden mit einem Festgeldkonto von 62 T€, dasinsolvenzsicher ist und nur der Erfüllung der Schulden aus derAltersteilzeitvereinbarung dient, verrechnet.

Röntgenstraße 13-16

24

IIIVerbindlichkeiten

Verbindlichkeiten gegen-über KreditinstitutenVorjahr

Verbindlichkeiten gegen-über anderen KreditgebernVorjahr

Erhaltene AnzahlungenVorjahr

Verbindlichkeiten ausVermietungVorjahr

Verbindlichkeiten ausLieferungen undLeistungenVorjahr

Verbindlichkeiten gegen-über Unternehmen, mitdenen ein Beteiligungs-verhältnis bestehtVorjahr

Sonstige VerbindlichkeitenVorjahr

GesamtbetragVorjahr

Insgesamt

€

11.048.851,6321.732.380,35

15.156,7924.188,15

14.348.153,6214.067.567,84

26.967,7220.945,41

2.660.615,022.259.601,49

102.684,45129.034,93

68.317,4671.171,44

28.270.746,6938.304.889,61

unter 1 Jahr€

7.410.190,8510.683.521,39

4.837,639.031,36

14.348.153,6214.067.567,84

26.967,7220.945,41

2.660.615,022.259.601,49

102.684,45129.034,93

68.317,4671.171,44

24.621.766,7527.240.873,86

Restlaufzeit

1 bis 5 Jahre€

3.638.660,788.758.418,06

10.319,1615.156,79

3.648.979,948.773.574,85

Davon

über 5 Jahre€

0,002.290.440,90

0,000,00

0,002.290.440,90

€

11.048.851,6321.732.380,35

15.156,7924.188,15

11.064.008,4221.756.568,50

Art derSicherung

GPR *

GPR *

gesichert

Die Verbindlichkeiten des Unternehmens stellen sich wie folgt dar:

* Grundpfandrecht in Form von BuchgrundschuldenDabei enthält der Posten „Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten“ aus zum 1. Juli 1995 teilentlastete Altschulden in Höhe von 6.522 T€.

In der Bilanzposition „Rechnungsabgrenzungsposten“ auf der Passivseite sind bereits für das Folgejahr vorausgezahlte Mieten in Höhe von186 T€ sowie ein vorausgezahltes Entgelt für die Einräumung eines Nutzungsrechtes von 17 T€ enthalten.

25

II. GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG

In der Position "Sonstige betriebliche Erträge" sind die Erträge ausder Inanspruchnahme von Rückstellungen für Bauinstandhaltung inHöhe von 564 T€ als Posten größeren Umfanges enthalten.

Die Position „Sonstige betriebliche Aufwendungen“ enthält nebenden EDV-Kosten keine Aufwendungen von nennenswertem Umfang.Die Zinsen aus der Aufzinsung der Rückstellungen für Altersteilzeit-vereinbarungen (2.849,03 €) wurden mit Zinserträgen aus eineminsolvenzgesicherten Festgeldkonto (337,42 €) verrechnet.

Die Steuern vom Einkommen und vom Ertrag belasten nur dasErgebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit für den steuerpflichti-gen Bereich.

D. Sonstige Angaben

1. Die Genossenschaft ist Gesellschafter der URBANA TeleunionRostock GmbH & Co. KG, der Verwaltung URBANA Teleunion RostockGmbH und der SY-Immobilien-Service GmbH mit Sitz in Rostock. Die Beteiligung der Wohnungsgenossenschaft Schiffahrt-HafenRostock eG am Stammkapital der SY-Immobilien-Service GmbH inHöhe von 26 T€ beträgt 24,8 Prozent. Das Eigenkapital und derJahresüberschuss der GmbH zum 31.12.2011 beliefen sich auf 724 T€ bzw. 110 T€. Vom Bilanzgewinn 2011 sind im Jahr 2012 andie Genossenschaft 10 T€ ausgeschüttet worden.

2. Neben dem Vorstand waren im Geschäftsjahr durchschnittlichbeschäftigt:

Beschäftigte davon teilzeit- beschäftigt

Kaufmännische Angestellte 38 6Technische Angestellte 4 1Hauswarte und Reinigungskräfte 15 0Gesamt 57 7

Davon befand sich eine Sachbearbeiterin bis 15.12.2012 in derArbeitsphase und ab 16.12.2012 in der Freistellungsphase imRahmen einer Altersteilzeitvereinbarung nach AtG.Außerdem wurden durchschnittlich 3 Auszubildende im kaufmänni-schen Bereich beschäftigt.

IIILouis-Pasteur-Straße 5-8

Louis-Pasteur-Straße 5-8

26

III3. Mitgliederbewegung

Stand 1. Januar 2012 10.147

Zugang 874Abgang 811

Stand 31. Dezember 2012 10.210

Insgesamt haben sich die Geschäftsguthaben der verbleibendenMitglieder zum Ablauf des Geschäftsjahres um 120.470,96 € auf9.668.848,92 € erhöht.

Der Gesamtbetrag der Haftsummen hat sich um 37.800,00 € erhöhtund beläuft sich auf 6.126.000,00 €. Ein Geschäftsanteil beträgt150,00 € und die Haftsumme pro Mitglied 600,00 €.

4. KautionenDie Genossenschaft verwaltet nach dem Erwerb der Häuser St.-Georg-Str. 63a und Budapester Str. 83 zwei Treuhandkonten fürdiverse Mietkautionen in Höhe von 3.029,16 € zum Jahresende.Darüber hinaus sind bei der Genossenschaft 28 Kautionssparbücherin Höhe von 6.861,94 € hinterlegt.

5. VerpflichtungenAus Ingenieur- und Lieferverträgen ist die Genossenschaft in 2012für 2013 Verpflichtungen in Höhe von ca. 600 T€ eingegangen.

6. Der zuständige Prüfungsverband ist derVerband norddeutscher Wohnungsunternehmen e.V.Hamburg - Mecklenburg-Vorpommern - Schleswig-HolsteinTangstedter Landstraße 83, 22415 Hamburg.

7. Mitglieder des Vorstandes:Stoll, Werner VorsitzenderLübcke, Andreas

8. Mitglieder des Aufsichtsrates:Arndt, Jürgen VorsitzenderBonacker, Manfred stellv. Vorsitzender

bis 27.06.2012Mesch, Alexander stellv. Vorsitzender

ab 27.06.2012Juhrmann, FrankKrempien, PeterLüben, IngridRaddatz, ManfredSchuldt, GiselaWannewitz, Dirk

Wohnungsgenossenschaft Schiffahrt-Hafen Rostock eGDer Vorstand

Stoll Lübcke

Rostock, 27. Mai 2013

Alte Warnemünder Chaussee 33-36

I. DARSTELLUNG DES GESCHÄFTSVERLAUFS

1. Geschäftliche Bedingungen

Die Wohnungsgenossenschaft Schiffahrt-Hafen Rostock eG wurde1954 gegründet. Sie ist derzeit mit 9.719 Wohnungen und 46,3 Mil-lionen € Umsatzerlösen eine der größten Wohnungsgenossenschaf-ten in Mecklenburg-Vorpommern.Zweck der Genossenschaft ist vorrangig eine gute, sichere und sozi-al verantwortbare Wohnungsversorgung ihrer Mitglieder.

Das genossenschaftliche Geschäftsjahr 2012 verlief ebenso wie dieVorjahre sehr erfolgreich. Der bilanzielle Eigenkapitalanteil konnteauf 88 Prozent erhöht werden und ist damit nach wie vor in derBranche überdurchschnittlich hoch. Die Kreditverbindlichkeiten beiden Banken wurden durch die regulären Tilgungen und durchSondertilgungen um 10,7 Millionen € reduziert. Der Bilanzanteil die-ser Verbindlichkeiten beläuft sich nunmehr auf 4 Prozent. DieRestdarlehen haben eine Höhe von rund 11 Millionen €.

Die Bankbestände weisen ein Guthaben von insgesamt 17,8 Milli-onen € auf.

Der Jahresüberschuss beträgt rund 6,5 Millionen €. Das positiveErgebnis resultiert zu 85 Prozent aus der Hausbewirtschaftung undentspricht im Wesentlichen unseren Erwartungen sowie der Planung.

Die Wohnungsleerstände beliefen sich Ende des Geschäftsjahres auf1,2 % (Vorjahr 1,0 %).

2. Bestand und Wirtschaftseinheiten

Am 31. Dezember 2012 setzte sich der eigene Bestand an verwalte-ten und bewirtschafteten Einheiten in der Genossenschaft wie folgtzusammen:

27

III

Lagebericht 2012

Darüber hinaus wurden Ende 2012 für Dritte insgesamt 240 Eigen-tumswohnungen und 2 Gewerberäume in 18 Eigentümergemein-schaften verwaltet (Vorjahr 238 WE).

Die Veränderung des eigenen Wohnungsbestandes resultierte 2012aus dem:

� Ankauf von 10 WE in der Budapester Straße 83� Abgang von 2 WE, die an Wohneigentümer verkauft wurden.

Ein Gewerberaum wurde im Kolumbusring 54 geschlossen.

Im Borenweg 9c wurden 10 neue Pkw-Stellplätze geschaffen und imGraal-Müritzer Ostseering 10-16 erfolgte der Neubau von 22Stellplätzen.

3. Vermietungsgeschäft

Der Wohnungsleerstand der Genossenschaft belief sich am 31.Dezember 2012 auf 1,2 Prozent (Vorjahr 1,0 Prozent). In Mecklen-burg-Vorpommern lag der durchschnittliche Wohnungsleerstandaller im VNW organisierten Wohnungsunternehmen bei 6,7 Prozentund in der Hansestadt Rostock bei 2,2 Prozent.

Die Fluktuationsrate im Wohnungsbestand betrug im Geschäftsjahr10,4 Prozent (Vorjahr 9,3 Prozent). Die Wohnungswechsel innerhalbder Genossenschaft hatten darin einen Anteil von 2,4 Prozent(Vorjahr 2,1 Prozent). Die Fluktuationsquote der VNW-Unternehmenlag bei 10,5 Prozent.

Die vereinnahmten Nutzungsgebühren (Nettokaltmieten) beliefensich im Geschäftsjahr auf 33,0 Millionen € (Vorjahr 32,3 Millionen €).Insgesamt erhöhte sich das Nettokaltmietensoll im Jahr 2012 gegen-über dem Vorjahr um 0,6 Millionen €. Die Änderungen resultierenüberwiegend aus diversen Modernisierungsumlagen (+ 0,2 Millionen€), aus der Vollauswirkung von Mietanpassungen im Vorjahr (+0,3Millionen €) sowie aus dem Zugang von Wohnungen und Parkplätzen(+0,1 Millionen €).

Die Erlösschmälerungen aus Sollmieten verminderten sich durchLeerstandsrückgänge um rund 30 T€ (Vorjahr -112 T€).

Den voraussichtlichen umlagefähigen Betriebskosten in Höhe von13,8 Millionen € (Vorjahr 13,2 Millionen €) stehen Vorauszahlungenfür vermietete Objekte von insgesamt 14,3 Millionen € gegenüber.

Geschäftsjahr Vorjahr

9.719 Wohnungen (Wohnfläche 548.254 m2) 9.7118 Gäste-Wohnungen 88 Hauswartbüros (ehem. Wohnungen) 81 Kundenbüro (Friedhofsweg 48) 1

27 gewerbliche Mietobjekte 28(Nutzfläche 1.956 m2)

171 Garagen (Nutzfläche 2.168 m2) 1711.978 Pkw-Stellplätze (Nutzfläche 23.753 m2) 1.946

5 Sonstige (Nutzfläche 200 m2) 5

11.917 Einheiten gesamt 11.878

28

III4. Investitionen

Das gesamte Investitionsvolumen der Genossenschaft belief sich2012 auf 20,6 Millionen € (Vorjahr 18,6 Millionen €). Es wurde wiefolgt finanziert:

Erstattungen 0,3 Millionen € 1,5 %Eigenmittel 20,3 Millionen € 98,5 %Gesamt 20,6 Millionen € 100,0 %

Davon wurden für Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnah-men 17,8 Millionen € ausgegeben (Vorjahr 14,6 Millionen €). Darinsind u. a. enthalten:

� nicht aktivierungspflichtige Modernisierungen mit 6,6 Millionen € (Vorjahr 5,1 Millionen €),

� nicht aktivierungspflichtige Kosten für Außenanlagen mit1,1 Millionen € (Vorjahr 0,4 Millionen €).

Des Weiteren wurden für komplexe Modernisierungen 1,9 Millionen €und für Außenanlagen 0,4 Millionen € an aktivierungspflichtigen Kos-ten aufgewandt.

Die Aufwendungen für die laufenden Instandhaltungsmaßnahmenbeliefen sich 2012 auf insgesamt 10,1 Millionen € (Vorjahr 9,1 Mil-lionen €), das sind durchschnittlich 17,59 € pro m² Nutzfläche imJahr.

Die größten Kostenpositionen betrafen die Gewerke: Strangsanierungen (2,3 Millionen €), Maler/Fassadenrenovierungen(1,8 Millionen €), Elektriker (1,4 Millionen €), Fußbodenleger (1,3 Mil-lionen €), Klempner/Sanitär (0,7 Millionen €), Maurer/Fliesenleger(0,5 Millionen €), Tischler (0,3 Millionen €), Heizung (0,3 Millionen €),Schlosser/Glaser (0,3 Millionen €) und Dachdecker (0,3 Millionen €).Folgende Kosten für Wartungen/Durchsichten in Höhe von insgesamt0,4 Millionen €, u. a. für Herde, Elektroanlagen, Fenster, Dächer, Über-prüfungen auf Legionellen, Baumfällungen/Ausästungen trägt dieGenossenschaft.

5. Personal

Neben dem Vorstand waren am 31. Dezember 2012 insgesamt 59Arbeitnehmer/-innen und 3 Auszubildende in der Genossenschafttätig. 39 Mitarbeiter/-innen arbeiteten im kaufmännischen und 20 imtechnischen Bereich (einschließlich Hauswarte, Handwerker undReinigungskraft). Für alle Arbeitsverhältnisse gilt der wohnungswirt-schaftliche Tarifvertrag. Eine Mitarbeiterin befand sich zumJahresende in der Freistellungsphase nach Altersteilzeitgesetz.Wegen einer langzeiterkrankten Mitarbeiterin wurde für mehrereMonate eine Beschäftigte einer Zeitarbeitsfirma eingestellt.

II. DARSTELLUNG DER LAGE

1. Ertragslage

Das Geschäftsjahr 2012 wurde mit einem Jahresüberschuss von 6,5Millionen € abgeschlossen.

Der Jahresüberschuss konnte in folgenden Ergebnisbereichen erwirt-schaftet werden:

Geschäftsbereich 2012 Vorjahr VeränderungT€ T€ T€

Ergebnis der Hausbewirtschaftung + 5.480,7 + 7.829,7 - 2.349,0

Ergebnis der Betreuungstä-tigkeit u. Leistungen f. Dritte + 29,0 + 35,6 - 6,6

Ergebnis des sonstigen Geschäftsbetriebes - 231,1 - 163,8 - 67,3

Neutrales Ergebnis + 643,7 + 6.201,6 - 5.557,9

Finanzbereich (Zins- und Beteiligungserträge) + 653,2 + 796,0 - 142,8

Steuern vom Einkommen und vom Ertrag - 103,9 - 120,6 + 16,7

Jahresüberschuss + 6.471,6 + 14.578,5 - 8.106,9

Die Veränderung des Jahresüberschusses resultiert im Wesentlichenaus:� dem Entfall von Zuschreibungen gegenüber 2011 (-5,0 Millionen €)� dem Anstieg der Nutzungsgebühren (+0,6 Millionen €)� der geringeren Entnahme der Bauinstandhaltungsrückstellungen

(-0,3 Millionen €)� gestiegenen Instandhaltungs- und Modernisierungsaufwendungen

(-3,2 Millionen €)� geringeren Erlösen aus dem Verkauf von Anlagevermögen

(-0,1 Millionen €)� diversen Geschäftsvorgängen (-0,1 Millionen €).

Die Nettokaltmieten für Wohnungen betrugen im Dezember 2012durchschnittlich 5,02 € pro m² Wohnfläche (Vorjahr 4,97 €). DieVNW-Unternehmen in Rostock haben vergleichsweise eine durch-schnittliche Nettokaltmiete von 5,40 € pro m² Wohnfläche.

29

III

GeschäftsjahrT€

6.471,65.805,4-527,3

-5,7 0,0

11.744,0

14,9

-84,6-317,1

654,512.011,7

-4.152,07.859,7

148,3 -2.967,5

-2.819,2

-6.540,6179,7

-378,2 20,0

-6.719,1

-1.678,619.491,8

17.813,2

I. laufende Geschäftstätigkeit

JahresüberschussAbschreibungen auf das AnlagevermögenAbnahme langfristiger Rückstellungensonstige zahlungsunwirksame ErträgeZuschreibungen zum AnlagevermögenCash flow nach DVFA/SG

Zunahme kurzfristiger RückstellungenBuchgewinne aus Abgang vonGegenständen des AnlagevermögensZunahme/Abnahme sonstiger kurzfristiger AktivaZunahme/Abnahme sonstiger kurzfristiger PassivaCash flow aus laufender Geschäftstätigkeit

planmäßige TilgungenCash flow aus laufender Geschäftstätigkeit nach Tilgungen

II. Investitionsbereich

Einzahlungen aus Abgängen von Gegenständen des AVAuszahlungen für Investitionen in das AVCash flow aus Investitionstätigkeit

III. Finanzierungsbereich

Rückzahlungen von Darlehen (Sondertilgungen) Veränderung der GeschäftsguthabenAuszahlung von DividendenEinzahlungen in die Kapitalrücklage und andere RücklagenCash flow aus Finanzierungstätigkeit

IV. Finanzmittelfonds

Zahlungswirksame Veränderungen des FinanzmittelbestandsFinanzmittelbestand am 31.12. des Vorjahres

Finanzmittelbestand am 31.12. des Geschäftsjahres

2. Finanzlage

Die Kapitalflussrechnung nach DRS 2 wird für 2012 wie folgt dargestellt:Vorjahr

T€

14.578,45.568,1-776,1

-5,7 -4.975,5

14.389,2

22,4

-189,5754,5

-571,914.404,7

-4.328,310.076,4

350,2 -4.029,8

-3.679,6

-6.712,235,2

-380,2 19,7

-7.037,5

-640,720.132,5

19.491,8

20112012

Die Kapitalflussrechnung zeigt aus der laufenden Geschäftstätigkeitnach Tilgungen einen Zahlungsmittelzufluss von 7.859,7 T€. Im In-vestitions- und Finanzierungsbereich sind insgesamt Ausgaben von9.538,3 T€ angefallen. Der Finanzmittelbestand hat sich insgesamt um1.678,6 T€ auf 17.813,2 T€ verringert.

Die Gegenüberstellung der vorhandenen und der kurzfristig realisier-baren Deckungsmittel mit den kurzfristig fälligen Verbindlichkeitenund Rückstellungen zum 31. Dezember 2012 ergibt folgendes Bild:

Deckungsmittel 32.446 T€kurzfristiges Fremdkapital 17.590 T€Überdeckung 14.856 T€

Am Ende des vorangegangenen Geschäftsjahres betrug die Überdek-kung 16.789 T€.

Die finanzielle Lage der Genossenschaft stellte zu allen Zeiten imGeschäftsjahr sicher, dass die für die Finanzierung des laufendenGeschäfts und der geplanten Investitionen einzusetzenden Eigen-mittel stets zur Verfügung standen und somit alle Zahlungsver-pflichtungen erfüllt werden konnten. Das Gleiche gilt auch für denPerspektivplan 2013-2017.

30

III

Vermögen

AnlagevermögenUmlaufvermögen

aktive Rechnungs-abgrenzungsposten

Gesamtvermögen

31. Dezember 2012

T€

250.37432.441

5

282.820

%

88,511,5

0,0

100,0

T€

253.27633.801

6

287.083

%

88,211,8

0,0

100,0

T€

- 2.902- 1.360

- 1

- 4.263

%

- 1,1- 4,0

- 16,7

- 1,5

Vorjahr Veränderung

Kapital

Eigenkapital

langfristigeRückstellungen

Fremdkapital� langfristig� kurzfristig

(incl. kurzfristiger Rückstellungen)

Gesamtkapital

31. Dezember 2012

T€

249.875

4.274

11.081

17.590

282.820

%

88,4

1,5

3,9

6,2

100,0

T€

243.582

4.802

21.779

16.920

287.083

%

84,8

1,7

7,6

5,9

100,0

T€

6.293

- 528

- 10.698

670

- 4.263

%

2,6

- 11,0

- 49,1

4,0

- 1,5

Vorjahr Veränderung

3. Vermögenslage

Die Vermögenslage der Genossenschaft stellt sich zum Ende des Geschäftsjahres wie folgt dar:

31

Die Veränderungen im Anlagevermögen resultieren hauptsächlichaus dem Zugang von Sachanlagen/Grundstückskäufen (+516,3 T€)und komplexen Modernisierungsmaßnahmen/Außenanlagen(+2.284,4 T€) reduziert um die planmäßigen Abschreibungen (-5.805,4 T€).

Das Umlaufvermögen verringerte sich vorwiegend aus dem Abgangan flüssigen Mitteln (-1.678,6 T€).

Das Eigenkapital erhöhte sich insgesamt um 6.293 T€, hauptsächlichdurch den Jahresüberschuss.

Die langfristigen Rückstellungen reduzierten sich insgesamt um 528 T€. Bei den Rückstellungen für Pensionen gab es eine Erhöhungvon 46 T€. Hingegen reduzierten sich die Rückstellungen für dieBauinstandhaltung um 564 T€ und bei den sonstigen Rückstellungenum 10 T€.Im Ergebnis der Jahresabschlussprüfung 2011 werden die sonstigenRückstellungen für die Aufbewahrung von Geschäftsunterlagen,Altersteilzeit und Jubiläen ab 2012 zu den langfristigen Rückstel-lungen hinzugezählt. Zur besseren Vergleichbarkeit wurden die Wertedes Vorjahres angepasst.

Das langfristige Fremdkapital verringerte sich insgesamt um 10,7 Millionen €. Der Abgang durch planmäßige Tilgung belief sichauf 4,2 Millionen € (Vorjahr 4,3 Millionen €). Des Weiteren wurdenSondertilgungen in Höhe von 6,5 Millionen € vorgenommen (Vorjahr6,7 Millionen €). Für 2013 ist ein Betrag von 3,4 Millionen € vorgese-hen.

Das kurzfristige Fremdkapital erhöhte sich um insgesamt 669 T€. DieVeränderung resultiert vorwiegend aus dem Anstieg der Verbindlich-keiten aus Lieferungen und Leistungen (401 T€) sowie dem Anstiegder erhaltenen Anzahlungen (281 T€).

4. Gewinnverteilung

Der Vorstand schlägt vor, den Bilanzgewinn des Geschäftsjahres2012 in Höhe von 385 T€ als Bruttodividende von 4,0 Prozent gemäߧ 41 (1+2) der Satzung zu verwenden.

III. NACHTRAGSBERICHT

Vorgänge von besonderer Bedeutung, die nach dem Schluss desGeschäftsjahres eingetreten sind, haben sich bis zum Zeitpunkt derErstattung dieses Lageberichtes nicht ergeben.

IV. Prognose-, Chancen- und Risikobericht

Unser Risikomanagementsystem basiert vorrangig auf demControlling und der regelmäßigen internen Berichterstattung. Es wirdlaufend aktualisiert. Außerdem werden externe Beobachtungsberei-che, insbesondere die Entwicklung des Wohnungsmarktes, derBevölkerung und des Kapitalmarktes, in die Betrachtung einbezogen. Wesentliche Risiken sind nicht erkennbar.

III

Mendelejew Straße 13-17

Auch für die Zukunft erwarten wir eine günstige Vermietungssitua-tion, wie sie in Rostock seit einigen Jahren vorhanden ist. Nutzungs-gebührenanstiege erfolgen nur durch Erhebung von Modernisie-rungsumlagen und durch Anwendung von Zielmietenlisten bei derNeuvermietung von Wohnungen. Weitere Chancen der Wirtschaft-lichkeit werden wir bei vorgesehenen Neubaumaßnahmen und beiweiteren punktuellen Ankäufen von älteren Wohnungsbeständen inguten Wohnlagen wahrnehmen. Zusätzliche Wohnungsverkäufeaußerhalb unseres früher umgewandelten Wohneigentumbestandes(gem. AHG) sind nicht geplant.

Die Bankgeschäfte, sowohl debitorisch als auch kreditorisch, sindgeordnet. In absehbarer Zeit werden die Bankdarlehen getilgt, sodass die Genossenschaft schuldenfrei sein wird. Für die geplantenInvestitionen der Folgejahre erfolgt wie in den letzten 6 Jahren eineFinanzierung aus Eigenmitteln.

Für das Geschäftsjahr 2013 rechnen wir mit Nettokaltmieten in Höhevon 33,8 Millionen € und mit einem Jahresüberschuss von 9,3 Mil-lionen €. Auch in den nächsten 10 Jahren wird unser Jahresergebnisin dieser Größenordnung positiv sein und eine satzungsgemäßeAusschüttung von Dividenden zulassen. Für Modernisierungen undInstandhaltungen sind 2013 rund 18,4 Millionen € geplant. Um derdemografischen Entwicklung im Land Rechnung zu tragen, werdenauch in den Folgejahren Nachrüstungen von Personenaufzügen vor-genommen.

Bestandsgefährdende Risiken werden in der derzeitigen Entwicklungder Genossenschaft nicht gesehen. Kennziffern wie Leerstandsquote,Liquidität, Eigenkapitalhöhe, Verschuldungsgrad und der geringeAnteil des Kapitaldienstes an der Nettokaltmiete zeugen von derabsoluten und relativen Stabilität der Genossenschaft. Aus diesenGründen ist eine akute Gefährdung der finanziellen Entwicklung auchin Zeiten der Finanzmarkt- und Eurokrise bzw. in der nahen Zukunftnicht zu befürchten.

Zusammenfassend ist festzustellen, dass die derzeitige und ebensodie perspektivische wirtschaftliche Situation unserer Genossenschaftdie Solidität und Kontinuität der Geschäftsführung über Jahrzehntewiderspiegelt. Diese Geschäftspolitik wird auch künftig im Einklangaller gewählten Organe fortgesetzt.

32

III

Wohnungsgenossenschaft Schiffahrt-Hafen Rostock eGDer Vorstand

Stoll Lübcke

Rostock, 27. Mai 2013

Alte Warnemünder Chaussee 26

33

zutreffend dar.

Auch den vom Vorstand getroffenen Vorschlägen zur Verwendungdes Bilanzgewinnes und zur Dividendenzahlung schließt sich derAufsichtsrat vollinhaltlich an, empfiehlt der Vertreterversammlungden Beschlüssen zuzustimmen sowie dem Vorstand für dasGeschäftsjahr 2012 Entlastung zu erteilen.

Die guten Ergebnisse des Geschäftsjahres 2012 weisen erneut aufein aktives, wirtschaftlich sehr solides und zukunftsorientiertesUnternehmen hin.

Für diese erfolgreiche und engagierte Arbeit danken wir demVorstand und allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern unsererGenossenschaft und sprechen ihnen, sicherlich auch im Namen deranwesenden Vertreterinnen und Vertreter, unseren Dank undAnerkennung aus.

Rostock, 27. Mai 2013

Jürgen ArndtAufsichtsratsvorsitzender

Der Aufsichtsrat hat im Berichtszeitraum seine Aufgaben nachGesetz, Satzung und Geschäftsordnung in vollem Umfang wahrge-nommen.

Er hat den Vorstand bei der Leitung der Genossenschaft regelmäßigberaten und dessen Tätigkeit überwacht. Außerdem war er in allenEntscheidungen von grundlegender Bedeutung für das Unternehmeneinbezogen.

Der Vorstand informierte den Aufsichtsrat regelmäßig und umfas-send mündlich und durch schriftliche Vorlagen über die Geschäfts-politik, die Wirtschafts-, Finanz- und Investitionsplanung.

Der Aufsichtsrat hat seine Beratungs- und Überwachungsfunktion in6 gemeinsamen Sitzungen mit dem Vorstand und in 2 internenBeratungen zur personellen Entwicklung im Aufsichtsrat undVorstand wahrgenommen. In der Aufsichtsratssitzung im Oktober2012 wurde u. a. bei der Auswertung der gesetzlichen Prüfung durchden Prüfungsverband norddeutscher Wohnungsunternehmen unse-rer Genossenschaft erneut ein außerordentlich positives wirtschaftli-ches Ergebnis bestätigt.

Der Aufsichtsrat stellte im Rahmen seiner Zuständigkeit für dasGeschäftsjahr 2012 keine Verstöße gegen gesetzliche und satzungs-gemäße Bestimmungen fest.

Der Prüfungsausschuss des Aufsichtsrates beschäftigte sich mitdem finanziellen Erfüllungsstand der Pläne der Modernisierung,Instandhaltung und Außenanlagengestaltung.Er prüfte stichprobenweise den Jahresabschluss und erstellte denPrüfbericht für das Geschäftsjahr 2012.

Der Bauausschuss des Aufsichtsrates beschäftigte sich u. a. mit demVorschlag des Vorstandes zu eventuellen Neubaumaßnahmen in derSüdstadt und dem Stand der laufenden Sanierungs- und Moder-nisierungsmaßnahmen sowie der Planung zum Neubau einesHauswartbüros in der Südstadt. Weiterhin wurden Anfragen zurUmrüstung der vorhandenen Einrohr- auf Zweirohrheizungsanlagendiskutiert.

Die Arbeit der beiden Ausschüsse trug somit aktiv zu Entschei-dungsfindungen und Beschlüssen im Aufsichtsrat bei.

Den vom Vorstand vorgelegten Lagebericht hat der Aufsichtsratzustimmend zur Kenntnis genommen. Er steht im Einklang mit demvom Aufsichtsrat geprüften Jahresabschluss und stellt die Lage derGenossenschaft einschließlich ihrer künftigen Risiken und Chancen

IV

IV Bericht der Aufsichtsrates

Alte Warnemünder Chaussee 33-35

Wahlbezirk 1 / unversorgte Mitglieder 1. Pietzner, Helmut Max-Planck-Straße 152. Schoodt, Hans-Jürgen Etkar-André-Straße 203. Schult, Ulrich Artur-Becker-Straße 14. Strohecker, Dedo Bojenweg 275. Wilk, Karl Dorothea-Erxleben-Straße 4

Ersatzvertreter 1. Stegemann, Horst Alte Weide 37, 18258 SchwaanWahlbezirk 2 / Lichtenhagen 1. Altrock, Klaus-Peter Mecklenburger Allee 4

2. Dr. Hager, Udo Ratzeburger Straße 113. Holz, Renate Eutiner Straße 264. Konopka, Hans-Georg Eutiner Straße 15. Lauterbach, Ronny Ratzeburger Straße 126. Petschow, Uwe Wolgaster Straße 87. Poguntke, Marianne Eutiner Straße 28. Reschke, Reinhard Neustrelitzer Straße 179. Zander, Frank Ratzeburger Straße 11

Ersatzvertreter 1. Holtz, Ulrich Bützower Straße 42. Sack, Reinhard Ratzeburger Straße 10

Wahlbezirk 3 / Groß Klein 1. Bubritzki, Dietmar Gerüstbauerring 192. Kirchhoff, Diedrich Alte Warnemünder Chaussee 263. Koch, Werner Gerüstbauerring 224. Kugelberg, Karl Gerüstbauerring 195. Schröder, Bernd Gerüstbauerring 16. Teske, Christian Hermann-Flach-Straße 7

Ersatzvertreter 1. Kernchen, Klaus Zum Ahornhof 2Wahlbezirk 4 / Lütten Klein 1. Albrecht, Ernst-Heino Turkuer Straße 5

2. Beelich, Klaus-Peter Rügener Straße 303. Bloch, Erich Helsinkier Straße 564. Bützow, Helga Ahlbecker Straße 45. Dähn, Joachim Helsinkier Straße 906. Haß, Walter Rügener Straße 307. Müller, Astrid Binzer Straße 418. Müller, Clarissa Ahlbecker Straße 49. Steinborn, Angela Ahlbecker Straße 410. Dr. Wagenknecht, Walter Helsinkier Straße 9111. Wickboldt, Günter Ahlbecker Straße 6

Ersatzvertreter 1. Wohlgemuth, Uwe St. Petersburger-Straße 92. Brandt, Wolfgang Turkuer Straße 43. Schimmel, Frank Helsinkier Straße 92

Wahlbezirk 5 / Evershagen 1. Faust, Ingrid Willi-Bredel-Straße 232. Fielhauer, Karin Maxim-Gorki-Straße 83. Kalkschies, Heinrich Leo-Tolstoi-Straße 34. Kleinfeldt, Waltraud Willi-Bredel-Straße 225. Manzke, Wilhelm Maxim-Gorki-Straße 576. Oloffs, Heike Maxim-Gorki-Straße 417. Schilke, Monika Nordahl-Grieg-Straße 98. Trede, Dieter Nordahl-Grieg-Straße 14

Ersatzvertreter 1. Czimczik, Jörg Otto Nordahl-Grieg-Straße 12Wahlbezirk 6 / Schmarl 1. Glapa, Dietrich Kolumbusring 56

2. Hager, Gerald Adam-J.-Krusenstern-Straße 323. Hundt, Jürgen Stephan-Jantzen-Ring 284. Lübs, Horst Adam-J.-Krusenstern-Straße 25. Paul, Rainer Gerüstbauerring 186. Pechstein, Roland Kolumbusring 567. Pöhle, Kerstin Stephan-Jantzen-Ring 78. Schmidt, Wolfgang Kolumbusring 269. Werner, Jürgen Vitus-Bering-Straße 18

Ersatzvertreter 1. Bulla, Dieter Hundsburgallee 3

34

VStand 20. Juni 2013

Verzeichnis der Vertreter und Ersatzvertreter

35

Wahlbezirk 7 / Reutershagen 1. Große, Joachim Werner-Seelenbinder-Straße 52. Jänicke, Peter Werner-Seelenbinder-Straße 83. Kalxdorf, Rose-Marie Walter-Stoecker-Straße 84. Kotkiewitz, Simone Werner-Seelenbinder-Straße 245. Neugebauer, Brigitte Werner-Seelenbinder-Straße 26

Ersatzvertreter 1. Buckars, Reinhard Walter-Husemann-Straße 9Wahlbezirk 8 / Hansaviertel 1. Reichwagen, Volker Warschauer Straße 20

2. Schünemann, Jörg Felix-Stillfried-Straße 12 Ersatzvertreter 1. Malchow, Hans Pawlowstraße 10Wahlbezirk 9 / Südstadt 1. Bartels, Heidemarie Rudolf-Diesel-Straße 2

2. Eckelmann, Stefan Majakowskistraße 573. Fenner, Ingeburg Nobelstraße 414. Geßner, Karla Röntgenstraße 145. Gläser, Siegfried Röntgenstraße 86. Hartung, Jürgen Röntgenstraße 247. Jörn, Klaus-Rüdiger Lomonossowstraße 288. Marnau, Heinz-Jürgen Kurt-Tucholsky-Straße 279. Mock, Ingrid Erich-Weinert-Straße 210. Mumm, Norbert Louis-Pasteur-Straße 2411. Retzlaff, Gundula Erich-Weinert-Straße 612. Spitzer, Monika Nobelstraße 4113. Wiegert, Hans Galileistraße 5

Ersatzvertreter 1. Franke, Ralf Galileistraße 62. Jesse, Helmuth Lomonossowstraße 283. Harning, Ralf Majakowskistraße 29

Wahlbezirk 10 / Kröpeliner-Tor-Vorstadt 1. Rudolph, Holger Borenweg 9Ersatzvertreter 1. Weidmann, Sieglinde Jahnstraße 9Wahlbezirk 11 / Stadtmitte und 1. Kunkel, Olaf Graf-Schack-Straße 2Brinckmansdorf Ersatzvertreter 1. Schütt, Klaus Neubrandenburger Straße 12Wahlbezirk 12 unbesetztWahlbezirk 13 / Dierkow 1. Käning, Monika Heinrich-Tessenow-Staße 2

2. Lonkowsky, Peter Dierkower Höhe 13. Sablowski, Heinz Hartmut-Colden-Straße 14. Schäfer, Hans-Jürgen Lorenzstraße 495. Schneider, Karina Heinrich-Tessenow-Straße 306. Worgall, Frank Hartmut-Colden-Straße 1

Ersatzvertreter 1. Thorun, Lothar Hartmut-Colden-Straße 192. Lehmann, Roland Karl-Theodor-Severin-Straße 3

Wahlbezirk 14 / Toitenwinkel 1. Arendt, Günter Martin-Luther-King-Allee 352. Fuchs, Günter Albert-Schweitzer-Straße 303. Hoffmann, Wolfgang Albert-Schweitzer-Straße 134. Reck, Ralf-Udo Pablo-Picasso-Straße 35. Stoll, Renate Albert-Schweitzer-Straße 136. Vorpahl, Hartmut Pablo-Picasso-Straße 2

Ersatzvertreter 1. Schulz, Heinz-Michael Carl-von-Ossietzky-Straße 12Wahlbezirk 15 / Graal-Müritz 1. Eckhardt, Ilona Ostseering 15

2. Streichan, Hartmut Ostseering 13Ersatzvertreter 1. Boer, Wolfgang Ostseering 12

V

ImpressumHerausgeber: Wohnungsgenossenschaft Schiffahrt-Hafen Rostock eG Layout/Design: Prisma Werbung GmbH & Messebau

Goerdelerstraße 21 • 18069 Rostock Fotos: Fotostudio HagedornTel.: 03 81 / 8 08 10 • Fax: 03 81 / 8 83 05 Wohnungsgenossenschaft Schiffahrt-Hafen Rostock eGwww.wgsh.de • info@wgsh.de Druck: Altstadt Druck GmbH

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Tel.: 03 81 / 80 81 -0 • Fax: 03 81 / 8 83 05www.wgsh.de