Magdeburger Wohnungsbaugenossenschaft von 1893 eG

Geschäftsbericht 2013

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HERAUSGEBERMagdeburgerWohnungsbaugenossenschaft von 1893 eGUlrichplatz 139104 MagdeburgTel.: 0391 6292-0Fax: 0391 6292-222

GESTALTUNGDATES Medien Verlag GmbH

DRUCKGrafisches Centrum Cuno GmbH & Co. KG

IMPRESSUM

Das erste vom Spar- und Bauverein errichtete Wohnhaus in der Letzlinger Str. 9

Auf einen Blick7

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AUF EINEN BLICK

Jahreabschlusskennzahlen

2013 2012 2011

Bilanzsumme in T€ 205.829,0 205.292,1 205.420,5

Bilanzgewinn in T€ 1.729,6 1.843,3 2.434,1

Eigenkapitalquote in % 41,0 40,1 39,1

Cashflow in T€ 5.004,6 4.841,1 4.428,8

Wohnungswirtschaftliche Kennzahlen

2013 2012 2011

Anzahl Mitglieder 6.789 6.711 6.533

Anzahl Wohnungen 4.066 4.069 4.070

Leerstandsquote per 31.12. in % 1,7 1,9 3,0

Mietanschlussquote in % 101,5 109,3 118,4

Sollmiete Wohnungen in T€ 15.606,7 15.436,7 15.323,8

durchschnittl. Sollmiete pro qm in € 5,06 5,01 4,99

Instandhaltungskosten in T€ 2.593,6 2.591,4 2.501,2

INHALTImpressum 4

Auf einen Blick 9

VORWORT 17

GESCHÄFTSBERICHT FÜR DAS JAHR 2013 25

1. Wohnen 311. 1. Vermietung 32

1. 2. Forderungsmanagement 35

1. 3. Betriebskosten 36

1. 4. Nebengeschäfte 39

2. Mitglied sein 492. 1. Mitgliederentwicklung 49

2. 2. Mitgliederaktivitäten 50

2. 3. Nette Nachbarn 52

3. Bauen 593. 1. Modernisierung und Sanierung 59

3. 2. Die Operative Instandhaltung 61

3. 3. Die Planmäßige Instandhaltung 62

3. 4. Ausbauinvestition 64

3. 5. Haushandwerker 65

4. Verwalten 714. 1. Marketing 71

4. 2. Personal 72

4. 3. Software 74

LAGEBERICHT FÜR DAS JAHR 2013 79

1. Geschäftsverlauf 811. 1. Branchenentwicklung 81

1. 2. Geschäftsverlauf im Unternehmen 84

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2. Darstellung der Lage 872. 1. Vermögenslage 87

2. 2. Finanzlage 90

2. 3. Ertragslage 91

3. Vorgänge von besonderer Bedeutung nach dem Schluss des Geschäftsjahres 95

4. Prognosebericht 97

5. Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung 99

JAHRESABSCHLUSS ZUM 31.12.2013 105 Bilanz zum 31.12.2013 106

Gewinn- und Verlustrechnung 108

ANHANG FÜR DAS JAHR 2013 113

1. Allgemeine Angaben 115

2. Erläuterungen zu den Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden 115

2. 1. Anlagevermögen 115

2. 2. Umlaufvermögen 118

2. 3. Rücklagen 119

2. 4. Rückstellungen 120

2. 5. Verbindlichkeiten 120

3. Erläuterungen zur Bilanz und zur Gewinn- und Verlustrechnung 121

3. 1. Angaben zur Bilanz 121

3. 2. Angaben zur Gewinn- und Verlustrechnung 127

4. Sonstige Angaben 129

5. Bericht des Aufsichtsrates 133

DAS JUBILÄUMSJAHR 2013 IN BILDERN 141

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Gebäude in der Braunschweiger Straße, erbaut zwischen 1922 und 1925

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Vorwort

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VORWORT

Liebe Mitglieder und Geschäftsfreunde,

das vergangene Jahr war für uns ein Jahr des Rückblicks auf 120 Jahre

genossenschaftliches Wohnen und ein richtungsweisendes für die

Zukunft.

In großem Rahmen haben wir in der Festung Mark mit Mitgliedern

und Partnern unser 120-jähriges Bestehen gefeiert.

Auf der Jubiläumsfeier und während der zehn wunderschönen

Bootsfahrten im Sommer auf der Elbe haben wir viele Gespräche mit

Mitgliedern geführt, die teilweise schon ihr ganzes Leben in unseren

Wohnungen verbracht haben. Viele von ihnen konnten sich lebhaft an

Dinge erinnern, die sie in unserer Chronik wiederfanden.

Auf fast 150 Seiten hatten wir viele Dokumente und Fakten von der

Gründung der Genossenschaft bis in unsere Zeit gesammelt.

Besonders gefreut haben wir uns über die Überreichung der Stadtpla-

kette in Gold und die vielen Glückwünsche zu unserem Ehrentag.

Obwohl wir mit den Vorbereitungen der Feierlichkeiten und der

Erstellung der Chronik einiges mehr als üblich zu tun hatten, galt die

große Konzentration unserem Kerngeschäft.

2013 geht als das wirtschaftlich erfolgreichste Nachwendejahr in

die Geschichte unserer Genossenschaft ein. Die Netto-Istmiete

erreichte einen neuen Spitzenwert in Höhe von 15,6 Mio. € Damit

waren größere Instandhaltungsmaßnahmen und Investitionen in

den Bestand möglich. Dabei wurde ein Jahresergebnis von 1,9 Mio. €

erzielt.

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Das haben wir vor allem geschafft, weil sich unsere Mitglieder in

unseren Wohnungen und im Kreis ihrer „NETTEN NACHBARN“ wohl

fühlen. Näheres dazu finden Sie in diesem Geschäftsbericht.

Unsere Wohnungen sind gefragt wie noch nie nach der Wende.

Zum 31. Dezember 2013 hatten wir eine Leerstandsquote von nur

1,7 Prozent.

Damit das so bleibt und sogar noch besser wird, haben und werden

wir in unsere Wohnungen weiter investieren. Im vergangenen Jahr

haben wir zum Beispiel 280 Balkone errichtet.

In der Zukunft werden wir mit langer Tradition im Rücken weiter dafür

sorgen, dass modernes Wohnen in attraktiven Lagen unserer Landes-

haupstadt Magdeburg bezahlbar bleibt.

Dabei werden wir jedoch wirtschaftliche Anforderungen und

zukünftig wachsende Ansprüche unserer Mitglieder nicht aus dem

Auge lassen.

Sandra Wartmann Christoph Maier

Vorstand Vorstand

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Schlangestehen beim Bäcker Uschmann Ecke Heinrichstraße/Rostocker Straße

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Geschäftsbericht für das Jahr 2013

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Wohnbauten des MBSV in der Dessauer Straße 3–6 in Brückfeld

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Wohnen

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1. WOHNEN

Ein überaus erfolgreiches Jahr liegt hinter der 1893. Geprägt von einer

weiteren Leerstandsreduzierung, Sollmietensteigerungen, Balkon-

anbauten und umfassenden Instandsetzungsmaßnahmen konnte

die Genossenschaft Ihren Fokus noch tiefer nach innen – auf ihre

Mitglieder – richten und hat mit den „1893 NETTEN NACHBARN“

endlich die schon lange schwelende Idee eines „Mehr an Miteinander“

in der Genossenschaft in die Tat umgesetzt.

Dies ist nicht zuletzt deshalb möglich geworden, weil die 1893 durch

die stetige Konsolidierung in den letzten Jahren, die durch die umfang-

reichen Sanierungsmaßnahmen in Stadtfeld und Neustadt seit 2008

eingeläutet wurden, ihre wirtschaftliche Situation weiter stabilisiert

hat.

Zum Einen möchte die 1893 auf diese Weise genossenschaftliches

Leben revitalisieren, zum Anderen aber auch ganz praktisch bspw. der

Vereinsamung im Alter entgegenwirken und es älteren Menschen –

möglicherweise mit nachbarschaftlicher Hilfe – länger ermöglichen, in

den eigenen vier Wänden zu bleiben.

Die Kombination aus (Geld-) Investitionen in den Wohnungsbe-

stand und (Zeit-) Investitionen in die 1893-Mieterschaft wird in den

kommenden Jahren die Mieterzufriedenheit weiter erhöhen und

helfen, die Fluktuation zu reduzieren.

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1. 1. VERMIETUNG

Die 1893 verzeichnet seit einigen Jahren eine gleichbleibend hohe

Nachfrage nach sanierten, gut ausgestatteten Wohnungen, die ruhig,

aber in Innenstadtnähe gelegen sind. Das zeigt nicht zuletzt eine

Mietinteressentenliste der Genossenschaft, auf die sich alle diejenigen

eintragen lassen (müssen), für die zum Zeitpunkt des Beratungsge-

spräches keine passende Wohnung gefunden werden konnte.

Auf diese Weise war es der Genossenschaft aber möglich, ein weiteres

Mal an den positiven Trend der vergangenen Jahre anzuknüpfen. Zum

Jahresende waren im Kernbestand 69 Wohnungen nicht bewohnt,

was einer Leerstandsquote von 1,7 Prozent bei 4.063 Wohnungen

entspricht. Wenn auch die Anzahl der Vermietungen mit 467

unwesentlich über der Anzahl der Kündigungen mit 460 lag, konnte

dennoch eine Mietanschlussquote von 1,01 erreicht und damit der

Leerstand weiter um neun Wohnungen reduziert werden.

Wenn sich der stichtagsbezogene Leerstand per 31.12.2013 erneut

verbessert hat, ist doch von entscheidender finanzieller Bedeutung der

Durchschnittsleerstand im Jahr. Standen 2012 noch durchschnittlich

2,5 Prozent der Wohnungen leer, waren es 2013 schon nur noch

2,0 Prozent. Es waren also 2013 im Durchschnitt 20 Wohnungen mehr

vermietet als 2012.

In der nachfolgenden Grafik sind die Leerstandzeiten der 467 neu

vermieteten Wohnungen kurz dargestellt. Hier ist zu erkennen,

dass 342 dieser Wohnungen (was einem Anteil von 73 Prozent

entspricht) innerhalb der ersten drei Monate wieder vermietet werden

konnten, 150 davon sogar ohne Leerstandszeiten. Die hohe Anzahl

von 11 Wohnungen, die länger als 12 Monate leer standen, ist auf

Wohnungen (hier speziell die Raguhner Straße) zurück zu führen,

welche auf Grund des geplanten Komplettausbaus mit dem Anbau

von Balkonen nicht mehr aktiv zur Vermietung angeboten wurden.

˥ Leerstandszeiten

LeerstandszeitenAnzahl der Wohnungen

2012 Anzahl der Wohnungen

2013

0 Monate 136 23,53 % 150 32,12 %

1 bis 3 Monate 272 47,05 % 192 41,11 %

4 bis 12 Monate 142 24,48 % 114 24,41 %

über 12 Monate 28 4,84 % 11 2,36 %

Durchschnittlich stand jede in 2013 neu vermietete Wohnung

2,5 Monate leer. Vor dem Hintergrund einer steigenden Anzahl von

ausziehenden alten Mietern, deren Wohnungen zum großen Teil einige

Wochen zur Komplettsanierung leer stehen müssen bzw. auch der

Tatsache, dass zahlreiche Mietinteressenten erst ihre alte Wohnung

mit dreimonatiger Kündigungsfrist kündigen, wenn sie einen neuen

Mietvertrag unterschrieben haben, ist das eine erfreulich kurze

Leerstandsdauer.

Trotz einer mit 11,3 Prozent doch relativ hohen Fluktuationsquote,

die aber von 12 Prozent im Jahr 2012 etwas reduziert werden konnte,

bleiben die Mieter mit einer durchschnittlichen Mietdauer von sieben

Jahren (2012 waren es noch 7,5 Jahre) der 1893 lange treu. Eine

Aufstellung der Mietdauer der gekündigten Mietverträge nach Jahren

ist in der folgenden Grafik dargestellt.

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136 0 Monate

65 < 1 Jahr

68 <= 1 Monat

96 < 2 Jahren

134 <= 2 Monat

67 < 3 Jahren

70 <= 3 Monat

39 < 4 Jahren

58 <= 4 Monat

31 < 5 Jahren

25 <= 5 Monat

23 < 6 Jahren

15 <= 6 Monat

13 < 7 Jahren

11 <= 7 Monat

10 < 8 Jahren

8 <= 8 Monat

10 < 9 Jahren

8 <= 9 Monat

4 < 10 Jahren

7 <= 11 Monat

3 <= 12 Monat

28 > 12 Monat

7 <= 10 Monat

115 > 10 Jahren

56 1 Jahr

259 2-5 Jahren

56 6-10 Jahren

89 > 10 Jahren

◘ Leerstandzeiten Anzahl der Wohnungen

◘ Mietdauer

◘ Mietdauer Anzahl der Wohnungen

115 2012

89 2013

◘ Mietdauer über 10 Jahre

65 2012

56 2013

◘ Mietdauer bis 1 Jahr

233 2012

259 2013

◘ Mietdauer 2 bis 5 Jahre

60 2012

56 2013

◘ Mietdauer 6 bis 10 Jahre

◘ Anzahl der Übernachtungen in Gästewohnungen

521 2012

425 2011

Auffallend ist der weiter steigende Anteil der Mietverhältnisse, die

innerhalb der ersten drei Jahre nach Einzug wieder gekündigt werden.

Waren es 2012 noch knapp 40 Prozent ist es 2013 schon fast die

Hälfte aller abgeschlossenen Mietverträge. Vor allem junge Menschen

sind Umzugsweltmeister in der 1893. Wechselnde Partnerschaften,

sich ständig verändernde Einkommensverhältnisse und befristete

Arbeitsverträge, die es häufig erfordern, in andere Städte der Arbeit

hinterher zu ziehen, kosten die 1893 viel Geld und Zeit. Der aus Mieter-

sicht entspannte Wohnungsmarkt in Magdeburg macht diese Flexi-

bilität erst möglich, da niemand gezwungen ist, an einer Wohnung

festzuhalten, die nicht mehr seinen persönlichen Lebensumständen

entspricht. Für 48 Prozent der ausgezogenen Mieter war die Wohnung

zu groß bzw. zu klein, 14 Prozent verließen Magdeburg, immerhin zehn

Prozent fanden eine andere Wohnung in der 1893, die ihren Bedürf-

nissen entsprach.

Eine Lösung für das Problem der kurzen Mietdauer zu finden, bildet

einen Schwerpunkt in der täglichen Arbeit.

1. 2. FORDERUNGSMANAGEMENT

Die Einhaltung der mit Unterschrift des Mietvertrages eingegangenen

Zahlungsverpflichtung des Mieters gegenüber der Genossenschaft ist

oberste Mieterpflicht während des Mietverhältnisses. Entstehen doch,

aus den unterschiedlichsten persönlichen Gründen, Zahlungsrück-

stände, ist schnelles Handeln geboten, um einen weiteren Anstieg der

Forderungen zu vermeiden.

Ein umfangreiches und zeitnahes Monitoring entstehender Mietforde-

rungen sichert den Kundenbetreuern die Möglichkeit, schnell Kontakt

mit den betroffenen Mietern aufnehmen zu können, Ursachen zu

erfragen und Lösungen zu finden.

Auf diese Weise wird in jedem Fall versucht, eine realisierbare Abzah-

lungsvereinbarung zu treffen. Werden Ratenzahlungen zum Abtragen

der Mietschuld vereinbart, wird deren Umsetzung kontinuierlich

überwacht.

Die Zahl der fristlosen Kündigungen seitens der Genossenschaft

aufgrund von Mietschulden stieg im Berichtsjahr leicht auf 14 an

(Vorjahr: 13).

Im Geschäftsjahr wurden Forderungen i.H.v. 1,9 T€ direkt

abgeschrieben. Daneben wurden 28,0 T€ neue Einzelwertberichti-

gungen gebildet und 34,6 T€ aufgerechnet. Wegen unerwarteten

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Geldeingangs konnten Einzelwertberichtigungen i.H.v. 24,6 T€ wieder

aufgelöst werden.

Aufgerechnet wurden Forderungen im Wert von 88,6 T€.

Berücksichtigt wurden auch Forderungen, die bereits unterjährig einer

Bewertung unterzogen worden, um diese an ein Inkassounternehmen

zur weiteren Forderungsverarbeitung weiterzugeben.

1. 3. BETRIEBSKOSTEN

Im Berichtsjahr wurden insgesamt Betriebskosten i.H.v. 6.568,1 T€ für

das Jahr 2012 ordnungsgemäß abgerechnet.

Im Abrechnungszeitraum wirkten die nachstehenden Preiserhö-

hungen:

» Wasser: + 4 Prozent ab 01.02.2012

» Abfallgebühren und Straßenreinigung: + 17 Prozent ab Mai 2011

(Nachwirkung für 2012, da ganzjährig)

» Änderung Hebesatz Grundsteuer B von 450 Prozent auf

475 Prozent ab 01.01.2012

Für das Geschäftsjahr 2013, das erst 2014 abgerechnet werden kann,

wirken die folgenden Preiserhöhungen betriebskostensteigernd:

» Strom: + 14 Prozent ab 01.01.2013

» Treppenhausreinigung: + 5 Prozent ab 01.01.2013

» Straßenreinigung: + 10 Prozent ab 01.01.2013

Aufgrund des lange anhaltenden Winters und der erhöhten Nieder-

schlagsmenge im Jahr 2013, stieg der Preis in den Kostenpositionen

Schneebeseitigung und Wärmelieferung deutlich.

˥ Schneeberäumung und Wärmelieferung

Anzahl Einsätze Schneebeseitigung

Kosten/Mietpartei im Jahr

Gesamtkosten Wärmelieferung

2010 46 40,00 € 3.138 T€

2011 9 9,14 € 2.956 T€

2012 17 16,83 € 3.302 T€

2013 33 30,00 € 3.363 T€

Das Pilotprojekt zur Senkung des Restmüllaufkommens in Brückfeld

mit der Firma TiWi ab Februar 2013 war erfolgreich. Seit Februar

2013 kontrollieren Mitarbeiter von TiWi mehrmals wöchentlich alle

Container manuell auf Fehlbefüllungen und sortieren ggf. nach.

Dass dies nötig ist, weiß jeder beim Blick in die Tonnen, denn häufig

wird der Hausmüll falsch oder gar nicht getrennt. Jährlich entstehen

auf diese Weise vermeidbare Kosten von mehreren Tausend Euro.

Mithilfe einer mobilen Containerpresse wird der nachsortierte Behäl-

terinhalt komprimiert, um auf diese Weise Ressourcen für die dauer-

hafte Reduzierung kostenintensiver Restmüllbehälter zu schaffen.

Abschließend werden die Müllplätze gereinigt und sorgen so für ein

angenehmeres Wohnumfeld.

Für das Abrechnungsjahr 2013 konnten rund 10 T€ in der Kostenpo-

sition Hausmüll eingespart werden. Aufgrund der außerordentlich

erfolgreichen Testphase soll das Projekt 2014, soweit möglich und

sinnvoll, auf alle Quartiere der 1893 ausgeweitet werden.

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Die Genossenschaft plant nach Abzug der Kosten für den Einsatz eine

Ersparnis von 13,3 Prozent (ca. 40 T€) für die Restmüllkosten durch den

Einsatz der Firma TiWi.

Die Betriebskosten pro qm/Monat entwickelten sich folgendermaßen:

˥ Betriebskosten

Nebengeschäft Anzahl

2008 1,92 €

2009 1,88 €

2010 1,98 €

2011 1,98 €

2012 2,10 €

Der Betriebskostenspiegel des deutschen Mieterbundes gibt eine

Hilfestellung zum Vergleich: 2011 lagen die Nebenkosten deutsch-

landweit im Schnitt bei 2,20 €/m2 Wohnfläche, wobei der Wert sogar

bis auf knapp drei Euro ansteigen kann. Minimal sind die Unterschiede

zwischen den alten und den neuen Bundesländer mit 2,21 € bzw.

2,18 €.

Veränderungen in bestimmten Kostenpositionen für das Geschäftsjahr

2014 sind bereits jetzt absehbar. So wurde der Dienstleistungsvertrag

für Hauswartleistungen neu ausgeschrieben und ab Mai 2014 werden

die neu beauftragten Firmen ihre Arbeit aufnehmen. Die Festsetzung

des Mindestlohnes wird in diesem Bereich zu einer Kostenerhöhung

beitragen.

Die Beschäftigung eigener Hausmeister in den Quartieren, die

einige Aufgaben übernommen haben, die vorher von der PRIMA

GmbH erledigt wurden, trug in einzelnen Quartieren und einzelnen

Positionen hingegen zu einer Kostenreduktion bei.

1. 4. NEBENGESCHÄFTE

Neben 4.066 Wohnungen vermietet die 1893 Grundstücke zur Garten-

und Garagennutzung, Stellplätze, Gewerbeflächen sowie Gäste-

wohnungen und einen Wohngebietstreff.

˥ Vermietungsobjekte

Nebengeschäft Anzahl

Gewerbe 40

Stellplätze/ Bodenflächen/Sonstiges 794

Gästewohnungen 3

Wohngebietstreff 1

Nissan-Transporter 1

GEWERBE

Die 1893 verfügt nicht über sehr viele Gewerbeflächen, aber wo sie

sich auch immer befinden, tragen Sie entscheidend zur Belebung des

Wohnquartiers bei. Bäcker und Fleischer versorgen die Anwohner

mit frischen Leckereien und Imbisse und Restaurants verschiedenster

Nationalitäten bieten etwas für den großen oder kleinen Hunger an.

Aber auch Friseure, Rechtsanwälte, Ärzte oder Kinderbetreuungsein-

richtungen sorgen für die nötigen Dinge des Alltags.

Die Akzeptanz gegenüber Lärm, Gerüchen oder Dreck ist in den

vergangenen Jahrzehnten stark zurückgegangen, große Unternehmen

wie Bäckereiketten oder Supermärkte können ihre Dienstleistungen

und Waren günstiger anbieten als der kleine Handwerksbetrieb.

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Doch auch wenn Leerstände in den Gewerbeflächen nur schwer zu

vermeiden sind, sind die Mitarbeiter der 1893 immer bemüht, für die

Belebung der Wohnquartiere, passende Gewerbetreibende zu finden

und die Gewerbeflächen gegebenenfalls preisgünstiger zu vermieten.

Im Berichtsjahr verfügte die 1893 über insgesamt 40 gewerblich

genutzte Flächen.

STELLPLÄTZE

Die 1893 bewirtschaftet per 31.12.2013 insgesamt 499 Stellplätze, die

sehr unterschiedlich in den Quartieren verteilt sind. 32 neue Stellplätze

wurden in Brückfeld gebaut und zum 01.08.2013 an die glücklichen

Mieter übergeben. Diese Stellplätze helfen die angespannte Parksitu-

ation vor allem bei Fußballspielen in der MDCC-Arena und bei Veran-

staltungen in der GETEC-Arena etwas zu beruhigen. Alle Stellplätze in

Brückfeld sind zum Stichtag vermietet.

Nach wie vor spielt die Möglichkeit der Stellplatzanmietung eine

wachsende Rolle in der Neuvermietung und wirkt sich zum Teil auf die

Attraktivität des gesamten Wohngebietes aus.

BODENFLÄCHEN UND GARAGEN

Neben den Stellplätzen bewirtschaftet die Genossenschaft noch 295

Garagen, Boden- und Pachtflächen sowie andere Einheiten.

GÄSTEWOHNUNGEN

Die 1893 verfügt über drei Gästewohnungen in drei verschiedenen

Stadtgebieten (Brückfeld, Stadtfeld Ost und Östliche Leipziger Straße).

Aufgrund der Balkonanbauten in der Östlichen Leipziger Straße

wurde im dortigen Quartier die ursprüngliche Gästewohnung in der

Helmholtzstraße auch mit einem Balkon versehen und deswegen

wieder der Vermietung zugeführt. Jetzt befindet sich die Gäste-

wohnung in der Rudolf-Wolf-Straße 21, wo es bautechnisch nicht

möglich war, einen Balkon anzubauen.

Dieser Service für die Mitglieder wird gut angenommen, vor allem die

Unterbringung von Gästen bei Familienfeiern ist sehr beliebt.

Der Rückgang in den Einnahmen und den Übernachtungszahlen ergibt

sich aus der Tatsache, dass eine vierte, unsanierte Wohnung zum Teil

im Jahr 2012 noch vermietet war, diese dann aber geräumt und wieder

der normalen Vermietung zugeführt worden ist.

˥ Gästewohnungen

Anzahl der Übernachtungen

Einnahmen

2009 402 9.244,59 €

2010 369 9.846,50 €

2011 425 12.620,62 €

2012 521 15.409,40 €

2013 479 12.065,47 €

˥ Übernachtungspreise in Gästewohnungen

Preis fürMitglieder Nichtmitglieder

Martin-Andersen-Nexö-Str. 6

2-Zimmerwohnung im Erdgeschoss mit ausklappbarer Couch im Wohnzimmer bis zu 4 Personen

35,00 €* 45,00 €*

Wörlitzer Straße 1a

3-Zimmer-Wohnung im Erdgeschoss bis zu 4 Personen

35,00 €* 45,00 €*

Rudolf-Wolf-Straße 21

4-Zimmer-Wohnung im Erdgeschoss bis zu 6 Personen

35,00 €* 45,00 €*

+10,00 € Aufschlag bei Bele-gung mit mehr als 4 Personen

* Bei allen Gästewohnungen wird bei bis zu 3 Übernachtungen eine Reinigungspauschale von 15,00 € erhoben. Bei mehr als 3 Übernachtungen erhöht sich die Reinigungspauschale auf 30,00 €.

WOHNGEBIETSTREFF

Neben den Gästewohnungen zur Unterbringung der lieben Verwandt-

schaft bietet die 1893 auch einen Wohngebietstreff für Feiern, Kaffee-

nachmittage oder Sportgruppen in der Roßlauer Straße 4 in Brückfeld an.

Mit den „1893 NETTEN NACHBARN“ bietet der Wohngebietstreff nun

auch eine Heimat für Mieterfrühstücke, Skatrunden oder andere gesellige

Mieteraktivitäten.

NISSAN-TRANSPORTER

Der von den Haushandwerkern genutzte 1893-Bus kann am

Wochenende von Freitagnachmittag bis Montagmorgen von

1893-Mitgliedern gemietet werden. An den Wochenenden steht er für

Umzüge und Ausflüge mit der Großfamilie zur Verfügung. Auch dieses

Angebot wurde im vergangenen Jahr vermehrt angenommen.

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Schwimmbad der Heimstättenbaugenossenschaft 1949/50

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Mitglied sein

2. MITGLIED SEIN

Das vergangene Jahr stand besonders im Zeichen der Mitglieder

der 1893. Endlich kann sich die Genossenschaft wieder stärker um

ihre Mitglieder kümmern: die „1893 NETTEN NACHBARN“ wurden

im Sommer der Taufe enthoben und sollen die Nachbarschaften

neu beleben und ein ganz neues Maß an Miteinander in der 1893

ermöglichen. Vor diesem Hintergrund ist auch die weiterhin positive

Entwicklung der Mitgliederzahlen ein motivierendes Zeichen für die

Genossenschaft.

2. 1. MITGLIEDERENTWICKLUNG

Die Zahl der Genossenschaftsmitglieder kennt seit Jahren nur einen

Weg: nach oben. Auch im Berichtsjahr wurden 506 Personen Mitglied

in der 1893. Demgegenüber stehen 304 Kündigungen, 30 Todes-

fälle und 10 Ausschlüsse. Daraus ergibt sich erneut ein Zuwachs um

78 Mitglieder.

Das Geschäftsguthaben der verbleibenden Mitglieder erhöhte sich

nochmals um 60,2 T€.

Die Mitgliedervertreterversammlung des Berichtsjahres 2012 fand

am 6. Juni im Technikmuseum Magdeburg in ungewohnter aber

spannender Atmosphäre statt. Erstmals waren auch die gewählten

Ersatzvertreter eingeladen und konnten als Gäste ohne Stimmrecht

der Veranstaltung beiwohnen. Vorstand und Aufsichtsrat berichteten

zum abgelaufenen Geschäftsjahr und über die Pläne der kommenden

Jahre. Rege diskutierten Vorstand, Aufsichtsrat und Mitgliedervertreter

aufkommende Fragen. Alle eingebrachten Beschlussvorlagen wurden

durch die Mitgliedervertreter bestätigt.

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2. 2. MITGLIEDERAKTIVITÄTEN

Eingeläutet hat die 1893 dieses ganz besondere Jahr mit der Feier

zum 120. Geburtstag mit rund 400 Gästen in der Festung Mark am

1. März 2013. Feierlich wurde der Genossenschaft die Stadtplakette

in Gold durch den Oberbürgermeister Dr. Lutz Trümper überreicht.

Die Moderatorin Susi Brandt führte durch den Abend, der bei ausge-

lassenem Tanz mit Live-Musik von Tänzchentee erst in den frühen

Morgenstunden ausklang.

Mit allen Mitgliedern feierte die Genossenschaft ihr Jubiläum am

1. Juni in der MDCC-Arena, zu der die 1893 rund 7.000 Mieter und

Mitglieder eingeladen hatte. Höhepunkt war ein Freundschaftsspiel

zwischen Spielern des 1. FC Magdeburg und einem Team der 1893: die

Genossenschafter gingen mit einem 3:0-Sieg vom Platz.

Als Dankeschön für ihre Treue wurden insgesamt 690 langjährige

Mitglieder zu insgesamt zehn Dampferfahrten auf der Elbe eingeladen.

Zur besten Spargelzeit fuhren 29 Mitglieder zum Erlebnis- und

Spargelhof Klaistow nach Beelitz in Brandenburg. Eine Führung über

den Hof zeigte den Weg des Spargels vom Feld auf den Teller, eine

Kremserfahrt über die Ländereien des Spargelhofes ließ die Dimen-

sionen des Spargelanbaus erahnen. Und dann konnte die Reisegruppe

endlich den Beelitzer Spargel mit Salzkartoffeln und Butter genießen.

Ein Bummel durch den Hofladen und die Dekoscheune rundeten den

Besuch ab, bevor es nach einem Stückchen Kuchen wieder Richtung

Magdeburg ging.

Ein weiterer Höhepunkt im genossenschaftlichen Leben war der

gemeinsame Familientag der acht Magdeburger Wohnungsbaugenos-

senschaften am 7. Juli im Elbauenpark. Highlight war der Wettbewerb

von zehn Magdeburger Kindergärten, die in verschiedenen Disziplinen

gegeneinander antraten, um den Siegerscheck im Wert von 2.500 € für

ihre Einrichtung zu erspielen. Gewonnen haben die Kitas Wunderland

und Klettermax – zwei Kindertagesstätten im Westernplan, in der

viele Kinder von 1893-Mitgliedern betreut werden.

Am 31. August radelten 32 sportliche Genossenschaftsmitglieder

vom Ulrichshaus zum Wasserstraßenkreuz nach Hohenwarthe.

Wie in jedem Jahr konnte auch diesmal der eigene Drahtesel durch

die Radprofis von Little John Bikes vor Abfahrt durchgecheckt und

nötigenfalls repariert werden, sogar Ersatzräder wurden auf der Tour

durch die Fahrradmechaniker mitgeführt. An der Trogbrücke wartete

ein Imbisswagen auf die sich hungrig gestrampelten Radler und auf

dem Rückweg lud im Herrenkrug noch ein Eiswagen zum Schlemmen

ein.

Am 14. September, zur besten Weinlesezeit, starteten 69 Mitglieder

der 1893 Richtung Meißen und Sächsische Weinstraße. Neben einer

Stadtbesichtigung des malerischen Meißens standen ein Besuch

der Porzellanmanufaktur auf dem Plan sowie eine Fahrt mit dem

Raddampfer „Krippen“ nach Radebeul, auf dem Kaffee und Dresdner

Eierschecke serviert wurde.

In Wolfsburg besuchten 53 Mitglieder am 1. Dezember die Autostadt,

in der professionell durch verschiedene Themenwelten zur Entstehung

eines Autos, zu den acht Marken des VW-Konzerns, aber auch zu

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den Oldtimern im Automobilmuseum „Zeithaus“ geführt wurde.

Anschließend lud der festlich geschmückte Wintermarkt zum

Bummeln ein, bevor bei einer Tasse Kaffee und einem leckeren Stück

Kuchen auf dem Ausflugsdampfer „Havelland“ das VW-Werk vom

Mittellandkanal aus besichtigt wurde. Am Abend verzauberte die

Eisrevue „Räuber Hotzenplotz“ mit farbenfrohen Kostümen und einer

bunten Licht- und Feuerwerksshow die Besucher.

Krönender Abschluss bildete wie in jedem Jahr die Weihnachtsfeier, die

aufgrund der stetig steigenden Nachfrage in den vergangenen Jahren

in das Maritim Hotel verlegt wurde. Knapp 400 Mitglieder und Mieter

genossen bei Kaffee und Kuchen das vorweihnachtliche Programm mit

der Singakademie Magdeburg, Marion Bach und Hans-Günther Pölitz

von der Magdeburger Zwickmühle, den Tanzmäusen vom Steps Dance

Center und einer großen Tombola.

2. 3. NETTE NACHBARN

Dass Nachbarschaften gepflegt und zuweilen auch organisiert werden

müssen, damit sie gut funktionieren, ist ein offenes Geheimnis. Bisher

vertraute die 1893 auf intakte Hausgemeinschaften und langjährige

Nachbarschaften in den einzelnen Häusern, Straßen und Quartieren.

Doch mit einer gleichbleibend hohen Fluktuation und mit einem Anteil

von mehr als 40 Prozent Ein-Personen-Haushalten, vor allem unter den

älteren Bewohnern der 1893, reifte die Idee eines Nachbarschaftspro-

jektes weiter aus und mündete in eine Auftaktveranstaltung mit

Mitgliedern und Mitarbeitern im Juli 2013. Inhaltlich unterstützt

von der Freiwilligenagentur Magdeburg wurden neben dem Namen

„1893 NETTE NACHBARN“ auch zahlreiche Ideen gesammelt, wie eine

lebendige Nachbarschaft aussehen und organisiert werden kann.

Schwerpunkte der Nachbarschaftshilfe sollen regelmäßige Begeg-

nungsangebote, konkrete Hilfen, Vernetzung interessierter Mieter

sowie Aktionen und Höhepunkte im Kalenderjahr sein. Vieles soll

möglichst persönlich und vor Ort geschehen, weshalb die Idee der

„NETTEN NACHBARN“ mit engagierten Bewohnern in den einzelnen

Stadtteilen steht und fällt. Die 1893 hat dabei die Aufgabe, diese Ideen

zunächst zu bündeln, Hilfesuchende mit Hilfeanbietern zu vernetzen

und Begegnungsrunden zu initiieren, die, wenn alles gut läuft, sich

verselbständigen werden.

Eine Postkarte, auf der 1893-Mieter Hilfen im Alltag oder Freizeitan-

gebote suchen und anbieten können, hilft beim Aufbau einer Vielzahl

von Aktivitäten und zwischenmenschlicher Hilfe in den Quartieren.

Bereits etablieren konnte die 1893 monatliche Mieterfrühstücke in

Stadtfeld, Brückfeld, der Leipziger Straße und Neustadt/Stadtmitte, bei

denen in gemütlicher Atmosphäre nette Nachbarn getroffen werden,

aber auch die Kundenbetreuer als Ansprechpartner zur Verfügung

stehen. Spielenachmittage und –abende sowie Sportgruppen befinden

sich im Aufbau, für nachbarschaftliche Hilfen finden sich immer mehr

Nachfrager und Anbieter zusammen. Eine Sozialpädagogin, die zum

Aufbau des Nachbarschaftsprojektes eingestellt wurde, organisiert

diese Aktivitäten und ist Ansprechpartner für alle Interessierten.

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Westernplan im Rohbau Mitte der 1920er Jahre

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Bauen

3. BAUEN

Seit 2011 kann die Genossenschaft einen vollsanierten Bestand

vorweisen, was aber keineswegs zum Zurücklehnen einlädt. Vielmehr

liegt der Fokus nun in der Aufwertung der Gebäude durch Balkone,

dem Umbau schwierig zu vermietender Grundrisse zu marktgerecht

geschnittenen Wohnungen sowie die Erhaltung der Bausubstanz.

Außerdem müssen die bereits vor 15 oder 20 Jahren sanierten

Altbauten an den ersten Ecken nachsaniert werden, was für die

nächsten Jahre eine finanzielle Belastung für die Planmäßige Instand-

haltung bedeutet.

Schön ist es, dass die Genossenschaft über ausreichend liquide Mittel

verfügt, die sie in die Bestände investieren kann und so in den unter-

schiedlichsten Quartieren, wie bspw. in der Braunschweiger Straße

oder der Raguhner Straße, immer wieder sanierte oder modernisierte

Objekte in neuem Glanz erstrahlen können.

3. 1. MODERNISIERUNG UND SANIERUNG

Im Quartier Braunschweiger Straße haben die letzten 30 Wohnungen

in den Hausnummern 68, 68a, 69 und 70, 70a Balkone bekommen. Im

Berichtsjahr wurden hier 420,2 T€ verbaut.

Seit 2009 wurden hier in jedem Jahr zwei bis drei Wohngebäude mit

Balkonanlagen ausgestattet und die Außenanlagen ansprechend

gestaltet. Insgesamt wurden knapp 3 Mio. € in das Quartier investiert,

was ungefähr 16.050 € pro Wohnung für Balkon, Wärmedämmung,

Fassaden- und Freiflächengestaltung sowie Dachbodendämmung

entspricht. Die überaus positive Entwicklung des Quartiers wird

anhand unten stehender Grafik deutlich:

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0,04. Quartal 09 4. Quartal 10 4. Quartal 11 4. Quartal 12 4. Quartal 13

Leerstandsquote am Ende des Quartals

Sollmiete in € Leerstandsquote am Ende des Quartals

3,9 %

4,64 € pro m2

2,6 %

5,06 € pro m2

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◘ Sollmieten- und Leerstandsentwicklung am Quartier Östl. Leipziger StraßeLeerstandsquote am

Ende des QuartalsSollmiete in € pro m2

Ein Makel, der der Genossenschaft und auch den Anwohnern schon

länger ein Dorn im Auge ist, wurde im Berichtsjahr in Brückfeld endlich

in Angriff genommen: der bereits in den 1990er Jahren stillgelegte

Kindergarten in der Raguhner Straße 12 wurde abgerissen und es

wurden auf diesem Gelände und dem angrenzenden Innenhof 32

Stellplätze geschaffen, die bereits im August an die Mieter übergeben

werden konnten. Da für 2014 der Anbau von Balkonen in der Raguhner

Straße 1 bis 12, in Teilen der Wörlitzer Straße und der Jerichower

Straße geplant ist, werden die Außenanlagen in diesem Zusam-

menhang fertiggestellt. 151,0 T€ wurden insgesamt in Brückfeld inves-

tiert.

3. 2. DIE OPERATIVE INSTANDHALTUNG

Die operative Instandhaltung umfasst alle großen und kleinen Repara-

turen in Wohnung und Haus sowie in den Außenanlagen. Ob es

sich um tropfende Wasserhähne oder schlecht schließende Fenster,

defekte Heizkörper oder auch beschädigte Mülleinhausungen handelt,

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Sollmiete in € pro m2

◘ Sollmieten- und Leerstandsentwicklung am Quartier Braunschweiger StraßeLeerstandsquote am

Ende des Quartals

Sollmiete in € Leerstandsquote am Ende des Quartals

8,7 %

4,45 € pro m2 1,7 %

4,92 € pro m2

Zum Stichtag 31.12.2013 stehen drei Wohnungen in der Braun-

schweiger Straße leer, für die aber bereits neue Mieter gefunden sind.

Ähnlich erfolgreich verläuft die Modernisierung mit Balkonanlagen

und der Fassadensanierung im Quartier Östliche Leipziger Straße. Im

ersten Bauabschnitt 2012 wurden hier 132 Balkone für insgesamt rund

962,0 T€ verbaut, waren es im zweiten Bauabschnitt 250 Balkone für

insgesamt rund 1.841,7 T€. Bautechnisch war es allerdings in diesem

Quartier mit über 600 Wohnungen nicht möglich, überall einen Balkon

anzubauen. Darüber hinaus verfügten zahlreiche Wohnungen in

der Helmholtzstraße und der Kutzstraße bereits über einen Balkon.

Dennoch konnte der Leerstand auf weniger als die Hälfte gesenkt

werden.

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» Für die malermäßige Instandsetzung von Treppenhäusern,

Hauseingangs- und Hoftüren sowie Fensterläden in den

unterschiedlichsten Quartieren wurden insgesamt 76 T€

ausgegeben.

» Erneut wurden in Brückfeld Holzfenster im Wert von 60 T€

ausgetauscht.

» Für insgesamt 35 T€ wurden in der Albert-Vater-Straße 77 die

Eingangstreppe und die Zuwegung erneuert sowie der Giebel

gedämmt.

» 33 T€ war uns die Gestaltung diverser Außenanlagen wert.

» 31 T€ kosteten Maßnahmen zur Be- und Entlüftung der Keller im

Quartier Östliche Leipziger Straße

» Rund 29 T€ kostete die Beräumung von Kellern und die

Erneuerung der Kellerlattentüren in der Amsdorfstraße, der

Helmstedter Straße und der Rosenthalstraße 1a bis 5a.

» Für rund 28 T€ wurden Eingangstreppen im Westernplan 9a, b

und 10a, b neu errichtet.

» Die Dachbodendämmung im Objekt Bachstraße/Lorenzweg

kostete 15 T€.

» Rund 7 T€ wurden in die malermäßige Instandsetzung von

Hauseingangs- und Hoftüren in der Rostocker Straße 19 bis 21

und der Heinrichstraße 23a, b investiert.

wird die Reparatur zeitnah durch die Kundenbetreuer an über einen

Einheitspreiskatalog vertraglich gebundene Firmen beauftragt. Meist

ist das Problem innerhalb von zwei bis drei Tagen behoben.

Ob das so ist, prüft die Genossenschaft mit der Servicekarte Reparatur,

die mittlerweile im vierten Jahr nach der Reparatur versandt wird, um

Schnelligkeit, Professionalität und Freundlichkeit der ausführenden

Handwerker abzufragen. So stellt die 1893 einen hohen Zufrieden-

heitsgrad bei den Mietern sicher und kann schnell intervenieren,

sollten einzelne Firmen oder einzelne Handwerker bei der Beurteilung

weniger gut abschneiden.

Mit einem Finanzvolumen von 750 T€ trug die operative Instand-

haltung maßgeblich zur Vermeidung eines Instandhaltungsstaus bei.

3. 3. DIE PLANMÄSSIGE INSTANDHALTUNG

Ein weiteres bewährtes Instrument gegen die Entstehung eines

Instandhaltungsstaus bildet die Planmäßige Instandhaltung in der

1893. Mithilfe des vor drei Jahren initiierten Masterplanes Nachsa-

nierung wurde die entscheidende Grundlage für die kommenden

Jahre gelegt. Ein Budget von 772 T€ galt es im Jahr 2013 sinnvoll und

effizient auf den großen und kleinen „Baustellen“ der 1893 einzu-

setzen. Unter anderem wurden die folgenden Maßnahmen realisiert:

» Oberste Geschossdecken wurden in Brückfeld für insgesamt

140 T€ saniert.

» Für 130 T€ hat die Genossenschaft Grundleitungen im

Westernplan und der Östlichen Leipziger Straße saniert.

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3. 5. HAUSHANDWERKER

Das Konzept unserer Haushandwerker, ein beratender Kopf und eine

helfende Hand für alle Belange der Wohnungsverschönerung für die

Mieter der 1893 zu sein, geht weiter auf. Vor allem zu Jahresbeginn

und zum Jahresende häufen sich die Anfragen von Mietern zum

Renovieren oder Fußbodenverlegen. Das bestätigt der Genossenschaft

wiederum, dass eigene Handwerker ein größeres Vertrauen unter den

Mietern genießen, als Fremde und entsprechend gern für Arbeiten in

der eigenen Wohnung beauftragt werden.

Waren es 2012 noch 16 Einsätze der Haushandwerker bei Mietern,

verschönerten sie in 2013 bereits 28 Wohnungen.

Im Leerwohnungsausbau sind die Haushandwerker ebenfalls wichtige

Partner.

Entsprechend wurde im Mai des Berichtsjahres ein weiterer

Handwerker eingestellt, der speziell für die Wartung von Fenster

und Türen in der 1893 verantwortlich zeichnet. Haben die Arbeiten

im Berichtsjahr in Stadtfeld Ost begonnen, sollen sie kontinuierlich

im gesamten Wohnungsbestand fortgesetzt werden. Die Wartung

umfasst die Prüfung und Pflege oder Erneuerung von (defekten)

Bauteilen sowie das Reinigen der Kondenswasserablaufkanäle und

das Justieren der Fensterflügel, wenn es notwendig ist. Vorhandene

Rollläden werden in den Erdgeschosswohnungen ebenfalls einer

Wartung unterzogen. Zusätzlich können sich die Mieter in puncto

Sicherheit beraten lassen: abschließbare Oliven rüstet der Handwerker

auf Mieterwunsch gerne nach.

3. 4. AUSBAUINVESTITION

Aufgrund des durchsanierten Bestandes der 1893 ist es nur noch

bedingt möglich, auf aktuelle Wohntrends, die auf dem Wohnungs-

markt nachgefragt werden, angemessen zu reagieren. Ein bewährtes

Instrument, um zumindest im Ansatz auf veränderte Wohnbedürf-

nisse zu reagieren, ist der Ausbau von leergezogenen Wohnungen.

Oft ist es nur eine malermäßige Instandsetzung der Wohnung oder

das Ausbessern von Fußbodenleisten oder die Verlegung neuen

Fußbodens.

Doch manchmal bieten sich auch umfassendere Maßnahmen in

einem stark von Leerstand betroffenen Wohnhaus an. In der Raguhner

Straße konnten im Vorfeld der Balkonanbauten bspw. umfangreiche

Grundriss änderungen vorgenommen werden: innenliegende Bäder

wurden so umgebaut, dass sie zukünftig über ein Fenster verfügen

und moderne Wohn-Essbereiche wurden etabliert. Der Vermietungs-

erfolg auf der bereits modernisierten Seite der Raguhner Straße gibt

der 1893, auch was die Grundrissveränderungen angeht, Recht.

1.100 T€ standen im Berichtsjahr zum Ausbau von insgesamt 173

Wohnungen zur Verfügung.

˥ Ausbau von Leerwohnungen

2009 2010 2011 2012 2013

Durchschnittliche Kosten pro Wohnung

5.000 € 6.400 € 6.470 € 6.300 € 6.290 €

Ausgebaute Wohnungen 210 163 186 222 173

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Quittungsblätter des Spar- und Bauvereins, aus dem 1957

die GWG „Frieden“ gebildet wurde.

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Verwalten

4. VERWALTEN

4. 1. MARKETING

Das Marketing der 1893 stand im vergangenen Jahr ganz im Zeichen

des 120. Geburtstages der Genossenschaft am 27. Februar 2013. In

allen Veröffentlichungen und Anzeigen im Jahr 2013 erschien das

eigens für diesen Anlass entwickelte Logo „120 Jahre 1893“. Damit

wurde nicht nur auf den Geburtstag selbst hingewiesen, sondern es

wurden Tradition und Verlässlichkeit vermittelt.

Eigens zu diesem Jubiläum wurde eine Chronik verfasst, welche auf

fast 150 Seiten die wechselvolle Geschichte der Genossenschaft von

ihrer Gründung 1893 über die folgenden zwölf Jahrzehnte bis hin in die

heutige Zeit lesbar und anhand der vielen teilweise historischen Bilder

auch visuell erlebbar macht.

Diese wurde zum ersten Mal auf der Festveranstaltung anlässlich des

Jubiläums am 1. März 2013 in der Festung Mark der Öffentlichkeit

vorgestellt. An diesem Tag wurde der Genossenschaft durch den

Oberbürgermeister Dr. Lutz Trümper die Stadtplakette in Gold der

Stadt Magdeburg verliehen.

Aber nicht diese Festveranstaltung für die geladenen Gäste in der

Festung Mark ist Ausdruck für die soziale Komponente im Marketing

der Genossenschaft. Vielmehr ist die Genossenschaft seinen Mietern

und Mitgliedern verbunden. Ausdruck hierfür ist die große Geburts-

tagsfeier für alle Mieter, welche mitten in der GETEC-Arena auf

dem „Heiligen Rasen“ stattfand sowie die zehn Bootstouren mit

690 langjährigen Mitgliedern der Genossenschaft.

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Gleichzeitig ist sich die 1893 aber auch seiner sozialen Verantwortung

gegenüber der Stadt Magdeburg bewusst. So wurden durch die

Genossenschaft an soziale Einrichtungen im vergangenen Jahr 13

neuwertige Fahrräder übergeben. Das Echo in den Medien für diese

Aktion war groß.

4. 2. PERSONAL

Tragende Säule für den Erfolg eines Unternehmens – und damit

auch der 1893 – sind gut qualifizierte Mitarbeiter, die einfühlsam

aber bestimmt, kenntnisreich und fachmännisch, mit viel Geduld

und Stressresistenz, besonnen und ordentlich ihren Aufgaben

nachkommen, gute Ideen in ihren Arbeitsalltag übernehmen und sich

auch gegenseitig unter die Arme greifen.

Die Implementierung der von Vorstand und Aufsichtsrat gesteckten

unternehmerischen Ziele und damit auch deren Erreichung, hängen

maßgeblich von Motivation und Können der Belegschaft ab bzw. sind

ohne diese nicht zu meistern.

Regelmäßige Schulungen, Ziel- und Prämienverein barungen helfen

Motivation und Fach- und Sozialkompetenz auf einem hohen Niveau

zu verankern.

Die Servicekomponente rückt als mieterbindendes Instrument immer

weiter in den Fokus. So wurde zum 1. April des Berichtsjahres eine

Mitarbeiterin Soziales Management in Teilzeit zunächst für zwei

Jahre an die Genossenschaft gebunden. Ihre Aufgabe ist es, Nachbar-

schaften wieder zu beleben und gegenseitige Alltagshilfen aber auch

Unternehmungen unter dem Motto „1893 NETTE NACHBARN“ zu

institutionalisieren. Die Anfänge sind viel versprechend, den Mieter

freut es.

Auch die Haushandwerker wurden im Berichtsjahr durch die

Einstellung eines neuen Mitarbeiters verstärkt, der ausschließlich für

Wartung und Reparatur von Fenstern und Türen zuständig ist und sich

nun kontinuierlich durch den gesamten Bestand arbeitet.

Drei Mitarbeiterinnen verbrachten einen Großteil des Berichtsjahres in

Mutterschutz und Elternzeit, so dass Verstärkung für die Buchhaltung

und das Vermietungsteam eingestellt wurde. Zwei Mitarbeiterinnen

sind bereits an ihren Arbeitsplatz zurückgekehrt, weswegen ein befris-

tetes Arbeitsverhältnis auslief.

Seit 01.10. beschäftigt die 1893 einen „Werksstudenten“. Der

ehemalige Auszubildende studiert an der Fachhochschule Magdeburg-

Stendal Bauingenieurwesen und unterstützt im Rahmen seiner

Teilzeittätigkeit die Technikabteilung bei ihren vielfältigen Aufgaben.

Die Weiterbeschäftigung von Hausmeistern, die in ihren Einsatzge-

bieten auch wohnen, hat sich als die richtige Entscheidung erwiesen.

In vielen Stadtteilen sind die Hausmeister zu festen Ansprechpartnern

für die Genossenschafter geworden. Sie bemühen sich demnach

nicht nur um Sauberkeit und kleinere Reparaturen, sondern sind auch

Kummerkasten und Sprachrohr der Genossenschaft, in einer Art, wie

es der jeweilige Kundenbetreuer durch seine limitierte Präsenz vor Ort

nicht leisten kann.

Da zahlreiche Tätigkeiten über die Betriebskosten umlagefähig sind,

entstehen für die Genossenschaft durch den Einsatz kaum Mehrkosten

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und führten nebenbei zum Teil sogar zu einer Kostensenkung in den

Positionen Müllbeseitigung und Spielplätze.

Da die Hausmeister lediglich auf 450-Euro-Basis beschäftigt sind, ist

eine Fluktuation nicht vermeidbar. Dennoch hat sich ein fester Stamm

gebildet. Leider ist es noch nicht geglückt, in allen Quartieren einen

engagierten Bewohner als Hausmeister zu rekrutieren.

4. 3. SOFTWARE

Begleitete vor einigen Jahren den Vorstand der 1893 noch die Vision

eines papierlosen Büros, forcierte die Genossenschaft diese Vision

im Berichtsjahr mit der Einführung der Dokumentenmanagement-

software EASY der Firma WMD. Wurde 2013 die Rechnungsbear-

beitung vom Eingang bis zur Bezahlung komplett digitalisiert und der

digitale Postausgang etabliert, folgen 2014 der digitale Posteingang

und die vollständige Bearbeitung der Dokumente am PC.

Durch die Einführung des elektronischen Datenmanagementsystems

erhofft sich die 1893 einen Quantensprung in der Qualität und Schnel-

ligkeit bei der Bearbeitung von Rechnungen und Post. Mit dem revisi-

onssicheren Archiv wird zudem endlich eine Möglichkeit der sinnvollen

Archivierung einer Vielzahl von Dokumenten in der 1893 erreicht und

hoffentlich die Suche nach diesen Dokumenten enorm vereinfacht.

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Freiherr-vom-Stein-Straße/Westernplan mit dem

Lebensmittelladen Otte in den 1960er Jahren

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Lagebericht für das Jahr 2013

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1. GESCHÄFTSVERLAUF

1. 1. BRANCHENENTWICKLUNG

Die Bevölkerungsentwicklung in Sachsen-Anhalt kann weiterhin als

dramatisch bezeichnet werden. Das Institut für Länderkunde in Leipzig

geht davon aus, dass die Kombination aus Alterung und Abwan-

derung beim Bevölkerungsschwund in Sachsen-Anhalt einzigartig ist.

Wobei die Schere zwischen ländlichen Regionen und den Großstädten

Magdeburg und Halle weit auseinander geht. Diesen Trend bestätigt

auch eine Studie des Prognos-Instituts, in der die Wirtschaftskraft der

402 deutschen Landkreise und kreisfreien Städte untersucht wurde:

Schlusslichter sind der Salzlandkreis, der Landkreis Mansfeld-Südharz,

der Altmarkkreis Salzwedel und Stendal. Der Zensus bestätigt diese

Entwicklung: 2012 zogen 4.255 Personen mehr aus Sachsen-Anhalt

weg als nach Sachsen-Anhalt, das Geburtendefizit betrug im gleichen

Jahr 13.433 und es ist nicht davon auszugehen, dass die Zahlen sich für

2013 gravierend verändert haben. Auch die Zahl der Erwerbstätigen

hat sich um 6.700 Menschen von 2012 auf 2013 verringert und lag

durchschnittlich bei 998.200 Beschäftigten. Jeder siebente Erwerbs-

tätige pendelt in benachbarte Bundesländer, mit steigender Tendenz.

Außerdem arbeiten die Sachsen-Anhalter im Bundesvergleich mit

durchschnittlich 1.473 Stunden im Jahr am meisten – was sich jedoch

nicht in ihrer Einkommenssituation niederschlägt: während das

verfügbare Einkommen zwischen 1995 und 2011 um 22,5 Prozent

stieg, stiegen die Verbraucherpreise im gleichen Zeitraum um 27,2

Prozent. Vergleicht man die Verbraucherpreise im Dezember 2012

und im Dezember 2013, so ist ein weiterer Anstieg um 1,6 Prozent

zu verzeichnen. Da ist es auch nicht überraschend, dass Sachsen-

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Anhalt deutschlandweit die höchste Schuldenquote aufweist. Laut

Creditreform ist jeder achte, d. h. rund 250.000 Sachsen-Anhalter,

überschuldet, was einer Quote von 12,38 Prozent entspricht und in

keinem anderen Flächenland Deutschlands so hoch liegt.

Positiv für die 1893: die beiden kreisfreien Städte Magdeburg und Halle

sind von diesen Entwicklungen weitgehend abgekoppelt. Verzeichnete

die Landeshauptstadt von 2011 auf 2012 einen leichten Einwohner-

rückgang von knapp 2.500 Menschen auf nunmehr 232.660 Menschen

mit ihrem Erstwohnsitz hier, rechnete die 4. regionalisierte Bevölke-

rungsprognose (RBP) bereits im Jahr 2010 mit weniger als 230.000

Magdeburgern und 2015 nur noch mit rund 225.000 Einwohnern

in der Landeshauptstadt. Diese Zahlen wurden nun in der fünften

RBP deutlich nach oben korrigiert. Jetzt erwartet man 2015 wieder

so viele Magdeburger wie 2011 und der anschließende Rückgang

fällt weit weniger drastisch aus, als 2007 prognostiziert. Für eine

weiterhin positive Entwicklung Magdeburgs spricht die Altersstruktur

derjenigen, die nach Magdeburg ziehen: Zwei Drittel von ihnen sind

zwischen 18 und 34 Jahren alt, was die Stadt merklich verjüngt und die

wichtige Bedeutung Magdeburgs als Studienstandort unterstreicht.

Ziel muss es nun sein, die Bindewirkung der Stadt zu erhöhen und

Familienbildung zu unterstützen, wie es die Stadt u. a. mit dem großen

Angebot an Betreuungsplätzen versucht.

Die Mieten der Wohnungen der kommunalen Wohnungsgesell-

schaften und Wohnungsgenossenschaften sind in den letzten 5

Jahren nur um 1 Prozent p. a. gestiegen, gleichzeitig sind aber über

2 Milliarden Euro investiert worden. Das Wohnungsangebot in

Sachsen-Anhalt ist trotz der geringen Mieten modern, preiswert

und ausreichend. Auch deshalb stellt sich die öffentliche Debatte

um „Wohnungsmangel und dramatische Mietsteigerungen“ in den

Ballungsgebieten Hamburg, München und Berlin in Sachsen-Anhalt

- auch in den Großstädten Halle und Magdeburg - anders dar. In

Sachsen-Anhalt gibt es genügend freie Wohnungen. Der durch-

schnittliche Mietpreis von 4,54 Euro/qm ist landesweit sehr günstig.

Das Bürgerpanel der Stadt Magdeburg hat sogar ermittelt, dass die

finanzielle Belastung für das Wohnen zur Miete innerhalb der letzten

drei Befragungswellen konstant geblieben ist. Allerdings stellt sich die

Mietenentwicklung in den einzelnen Stadtteilen ganz unterschiedlich

dar. In den innenstadtnahen Wohngebieten, in denen auch die 1893

vorrangig ihren Bestand bewirtschaftet, stiegen die Mieten im Befra-

gungszeitraum um bis zu 10 Prozent. In anderen Stadtteilen wiederum

waren Rückgänge um 10 Prozent und mehr zu verzeichnen.

So finden auch Menschen mit geringem Einkommen und Studenten

ein breites Wohnungsangebot. Zukünftig rechnet das Stadtpla-

nungsamt trotz einer weiterhin zurückhaltenden Neubautätigkeit

und den Abrissen bzw. Umbauten aus dem Stadtumbau Ost bis 2025

mit einem Wohnungsüberhang von rund 13.700 Wohnungen in der

Stadt. Um dieser Herausforderung zu begegnen, setzt Magdeburg auf

kooperative Ansätze mit den Hauseigentümern, um private Investiti-

onskraft und Förderinstrumente des Stadtumbaus für eine nachhaltige

Entwicklung perspektivreicher Wohnlagen und Siedlungszentren

zu verknüpfen und langfristig nicht zukunftsfähige Wohnlagen

flächig zurückzunehmen. Leitbild des Stadtumbaus ist es dabei, eine

Schrumpfung des Wohnungsbestandes von außen nach innen und

eine Aufwertung von innen nach außen zu forcieren.

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1. 2. GESCHÄFTSVERLAUF IM UNTERNEHMEN

Durch die kontinuierliche Arbeit im Bestand der 1893 steigt die Attrak-

tivität der Wohngebiete stetig und auch die Sicherheit des genossen-

schaftlichen Wohnens ist für viele Mietinteressenten ein ausschlagge-

bendes Kriterium, bei der 1893 eine Wohnung zu mieten.

Im Berichtsjahr konnten die letzten drei Mehrfamilienhäuser im

Quartier Braunschweiger Straße, die Gebäude 68,69,70, für insgesamt

420,2 T€ mit einem Wärmedämmverbundsystem und Balkonen ausge-

stattet werden.

Darüber hinaus konnten im Quartier Östliche Leipziger Straße die

Balkonanbauten an insgesamt 111 Wohnungen vervollständigt

werden, womit jetzt auch in diesem Quartier jede Wohnung, in der es

bautechnisch möglich war, über einen Balkon verfügt. 2013 wurden

insgesamt 1.819,2 T€ investiert.

Zusätzlich gab die 1893 im Geschäftsjahr rund 2,6 Mio. € für Instand-

haltungsmaßnahmen aus. Davon flossen rund 757 T€ in die operative

Instandhaltung, 736 T€ in die planmäßige Instandhaltung und

1.042 T€ in den marktgerechten Ausbau von Leerwohnungen. Über

Modernisierungsumlagen finanzierte bauliche Veränderungen in den

Wohnungen von Bestandsmietern kosteten die 1893 im Berichtsjahr

58 T€.

Zum Abschlussstichtag kann die 1893 einen Vermietungsstand von

98,3 Prozent verzeichnen, was bei einem bewirtschafteten Bestand

von 4.063 Wohnungen 70 leer stehenden Wohnungen entspricht.

Darüber hinaus bewirtschaftet die 1893 zum Berichtjahresende

40 Gewerbeeinheiten, 794 Stellplätze, Bodenflächen oder Garagen und

sonstige Einheiten sowie drei Gäste-Wohnungen und einen Wohnge-

bietstreff.

Mit 467 Vermietungen zu 460 Kündigungen konnte erneut eine

Mietanschlussquote von über 100 Prozent erreicht werden und damit

der Leerstand weiter reduziert werden. Dieses Ergebnis spiegeln auch

die um 79,7 T€ gesunkenen Erlösschmälerungen aus Leerstand i.H.v.

335,5 T€ (2012: 415,2 T€) wider. Weiter positiv entwickelte sich auch

die Fluktuation:

˥ Fluktuation

Fluktuation

2011 12,0 %

2012 11,6 %

2013 11,3 %

Unter anderem durch Modernisierungsmaßnahmen (125,2 T€) und

Neuvermietungszuschläge (57,6 T€) konnte die Sollmiete um 185,1 T€

von 15.760,9 T€ auf 15.946,0 T€ gesteigert werden:

˥ Entwicklung der Soll- und Istmieten 2011-2013

In T€ 2013 2012 2011

Sollmiete 15.946,0 15.760,9 15.642,3

Erlösschmälerungen aus Leerstand 358,4 433,3 706,5

Istmiete 15.587,6 15.327,6 14.935,8

Drei restliche Einfamilienhäuser bzw. Wohnungen im Umlaufver-

mögen werden bei Beendigung des Mietvertrages veräußert. Für zwei

Einfamilienhäuser konnte im Berichtsjahr ein Käufer gefunden werden.

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2. DARSTELLUNG DER LAGE

2. 1. VERMÖGENSLAGE

Die Überleitung von der Bilanzsumme zum Bilanzvolumen stellt sich

folgendermaßen dar:

˥ Bilanzvolumen

2013 in T€ 2012 in T€

Bilanzsumme lt. JahresabschlussAbzgl. unfertige LeistungenAbzgl. erhaltene Anzahlungen

205.829,00,0

6.633,7

205.292,16.444,0

0,0

Bilanzvolumen lt. Vermögenslage 199.195,3 198.848,1

Das Bilanzvolumen der Genossenschaft ist zum 31.12.2013 um

347,2 T€ gestiegen.

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Die gruppenweise Zusammenfassung der Aktiva und Passiva ergibt

folgendes Bild:

˥ Vermögenslage

31.12.2013 31.12.2012 Veränderungen

T€ % T€ % T€

Aktiva

Anlagevermögen 193.099,7 96,9 193.720,8 97,4 -621,1

Umlaufvermögen

mittelfristig 0,0 0,0 1,1 0,0 -1,1

kurzfristig 6.095,6 3,1 5.126,2 2,6 969,4

Bilanzvolumen 199.195,3 100,0 198.848,1 100,0 347,2

Passiva

Eigenkapital 84.325,6 42,3 82.364,6 41,4 1.961,0

Rückstellungen

langfristig 38,7 0,0 38,7 0,0 0,0

kurzfristig 1.222,5 0,6 1.180,0 0,6 42,5

Verbindlichkeiten

langfristig 113.063,8 56,8 114.736,4 57,7 -1.672,6

kurzfristig 544,7 0,3 528,4 0,3 16,3

Bilanzvolumen 199.195,3 100,0 198.848,1 100,0 347,2

Im Anlagevermögen wurden im Berichtsjahr Aktivierungen aus Moder-

nisierungsmaßnahmen i.H.v. 2.381,2 T€ getätigt. Gegenläufig wirken

die planmäßigen Abschreibungen auf Sachanlagen i.H.v. 3.037,8 T€.

Die Erhöhung der Aktiva ergibt sich im Wesentlichen aus den Verän-

derungen im kurzfristigen Umlaufvermögen. Die flüssigen Mittel

erhöhten sich zum Stichtag um 979,1 T€, was vor allem aus dem Abruf

der letzten Darlehenstranche für die Balkonanbauten in der Östlichen

Leipziger Straße resultiert.

Auf der Passivseite basieren die Veränderungen vordergründig aus der

Erhöhung des Eigenkapitals um 1.961,0 T€ und der Minderung des

langfristigen Fremdkapitals um 1.672,6 T€.

Die Erhöhung des Eigenkapitals resultiert im Wesentlichen aus dem

erzielten Jahresüberschuss von 1,9 Mio. € und geringfügig aus der

Erhöhung des Geschäftsguthabens um 38,4 T€. So entwickelte sich

auch die Eigenkapitalquote weiter positiv:

Eigenkapitalquote

2013 2012 2011

Eigenkapitalquote im Verhältnis zur Bilanzsumme

41,0 % 40,1 % 39,1 %

Das langfristige Fremdkapital konnte um 1.672,6 T€ verringert werden.

Dies ergibt sich aus planmäßigen Tilgungen i.H.v. 3.522,6 T€ und den

in 2012 neu abgeschlossenen Darlehen zur Finanzierung der Balkon-

anlagen in der Östlichen Leipziger Straße, wovon im Berichtsjahr die

übrigen 1.850,0 T€ valutiert wurden.

Trotz der Neuverschuldung konnte die 1893 durch den erreichten

Tilgungsstand die Verschuldung pro Quadratmeter Wohnfläche weiter

reduzieren.

˥ Verschuldung

2013 2012 2011

Verschuldung in €/qm durchschnittl. Wohn- und Nutzfläche

434,15 441,36 451,61

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2. 2. FINANZLAGE

Das Jahresergebnis, bereinigt um wesentliche zahlungsunwirksame

bzw. aperiodische Geschäftsvorfälle, bildet den Cashflow und stellt

sich wie folgt dar:

˥ Entwicklung des Cashflows

2013 2012 Veränderung

T€ T€ T€

Jahresüberschuss 1.922,6 2.048,3 -125,7

+ Abschreibungen auf Gegenstände des Anlagevermögens

3.082,0 3.003,3 78,7

- Zuschreibungen auf Sachanlagen 0,0 -210,5 210,5

Cashflow 5.004,6 4.841,1 163,5

- Planmäßige Tilgung -3.522,6 -3.273,9 -248,7

Cashflow nach planmäßiger Tilgung 1.482,0 1.567,2 -85,2

Die planmäßigen Tilgungen konnten im Berichtsjahr vollständig aus

dem Cashflow geleistet werden. Der Cashflow diente darüber hinaus

der Finanzierung weiterer Bestandsinvestitionen.

Die Zins- und Kapitaldienstanteile zur Istmiete zeigen im Berichtsjahr

wieder eine positive Tendenz.

Obwohl der Kapitaldienst sich weiter erhöhte, konnte durch die

Steigerung der Istmiete das relative Verhältnis des Kapitaldienstes zur

Istmiete im Berichtsjahr um 0,4 Prozentpunkte vermindert werden.

˥ Kapitaldienstanteil

2013 2012 2011

Kapitaldienstanteil zur Istmiete 59,6 60,0 % 60,8 %

Zinsanteil zur Istmiete 37,0 % 38,7 % 39,7 %

Der derzeitig noch hohen Verschuldung wird mit Tilgungen auf hohem

Niveau begegnet. Der Tilgungssatz lag 2013 bei über 2,8 Prozent.

Die Zahlungsfähigkeit der Genossenschaft war jederzeit gesichert.

Die zur Verfügung stehende Kontokorrentkreditlinie wurde nicht in

Anspruch genommen.

2. 3. ERTRAGSLAGE

Im Geschäftsjahr 2013 wurde erneut ein positives Jahresergebnis

erzielt, das sich durch die Betrachtung nach Geschäftsbereichen

folgendermaßen darstellt:

˥ Ertragslage

2013 2012 Veränderung

T€ T€ T€

Hausbewirtschaftung 2.111,1 1.883,1 228,0

Vertrieb von Verkaufsgrundstücken 45,9 -20,6 66,5

Bautätigkeit -31,1 -29,3 -1,8

sonstige ordentliche Geschäftsvorfälle -99,1 -92,9 -6,2

Finanzergebnis 66,4 79,8 -13,4

neutrales Ergebnis -170,6 228,2 -398,8

Gesamtergebnis vor Ertragsteuern 1.922,6 2.048,3 -125,7

Jahresergebnis 1.922,6 2.048,3 -125,7

Das Kerngeschäft der Genossenschaft, die Hausbewirtschaftung,

konnte im Berichtsjahr erneut mit einer Steigerung im Ergebnis

abgeschlossen werden. Die Verbesserung um 228,0 T€ resultiert im

Wesentlichen aus der um 185,1 T€ gestiegenen Sollmiete im Vergleich

zum Vorjahr. Diese Steigerung hat seine Ursache vornehmlich in

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Mieterhöhungen nach Modernisierungsmaßnahmen (125,2 T€),

Neuvermietungszuschlägen (57,6 T€) und dem Neubau von Stell-

plätzen (4,0 T€). Gleichzeitig sind die Erlösschmälerungen aus

Leerstand und Mietminderungen auf 358,4 T€ (2012: 433,3 T€) um

74,9 T€ durch aktives Vermietungsmanagement und die Reduktion von

Leerstandszeiten beim Ausbau von Leer-Wohnungen gesenkt wurden.

Die Instandhaltungsaufwendungen konnten gegenüber dem Vorjahr

konstant bei 2,6 Mio. € gehalten werden. Dies ist insbesondere der

strukturierten Vorgehensweise in der planmäßigen Instandhaltung

und den Ausbauinvestitionen zu verdanken.

Die planmäßigen Abschreibungen für Grundstücke mit Wohnbauten

erhöhten sich im Geschäftsjahr aufgrund weiterer Aktivierungen nach

Modernisierungsmaßnahmen im Berichtsjahr um 39,9 T€.

Das Ergebnis aus dem Vertrieb von Verkaufsgrundstücken konnte

im Vergleich zum Vorjahr positiv abgeschlossen werden, was

ausschließlich aus dem Verkauf zweier Einfamilienhäuser aus dem

Umlaufvermögen mit Buchgewinnen resultiert.

Das Finanzergebnis fällt um 13,4 T€ geringer aus als im Vorjahr, was

auf die ungünstigen Anlagemöglichkeiten aufgrund nochmals gesun-

kener Zinsen zurückzuführen ist.

Die Verschlechterung im neutralen Ergebnis von 228,2 T€ 2012 auf

-170,6 T€ im Berichtsjahr resultiert vor allem aus den Aktivitäten der

1893 zum 120-jährigen Bestehen für insgesamt 137,9 T€. Buchverluste

sowie die Zahlung von Bereitstellungszinsen für noch nicht abgerufene

Darlehen beeinflussen das Ergebnis zusätzlich negativ. Im Vorjahr

wurde das Ergebnis durch Zuschreibungen in Höhe von 210,5 T€

positiv beeinflusst.

Vor allem diese Veränderungen im neutralen Ergebnis sind ursächlich

für die Verringerung des Jahresergebnisses um 125,7 T€ auf 1,9 Mio. €.

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3. VORGÄNGE VON BESONDERER BEDEUTUNG NACH DEM SCHLUSS DES GESCHÄFTSJAHRES

Nach Ablauf des Geschäftsjahres sind keine weiteren Ereignisse einge-

treten, die für die Genossenschaft von besonderer Bedeutung sind.

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4. PROGNOSEBERICHT

Wie bereits in den vergangenen Jahren, konzentriert sich die 1893

auch künftig auf die nachhaltige Weiterentwicklung ihrer Bestände

und auf die Tilgung der Darlehen. Durch gezielte Modernisierungs-

maßnahmen und den systematischen Einsatz von Instandhaltungsauf-

wendungen wird die Attraktivität der 1893-Immobilien gesichert oder

vielmehr weiter gesteigert. Auf diese Weise kann auch eine stetige

Erhöhung der Sollmiete und eine Reduzierung des Leerstandes bzw.

ein konstant geringer Leerstand erreicht werden.

Für 2014 wird, bedingt durch Investitionen in den Bestand wie den

Anbau von Balkonanlagen in den Quartieren Brückfeld und Sudenburg,

von einer weiteren Steigerung der Sollmiete von 15,9 Mio. € auf 16,1

Mio. € ausgegangen, was einem Zuwachs um 0,5 Prozent entspricht.

Des Weiteren resultieren diese Sollmietenerhöhungen aus den in

2013 getätigten Investitionen in Balkonanlagen, die in 2014 erstmals

vollumfänglich ertragswirksam werden. Auch Neuvermietungen

beeinflussen die Sollmietenentwicklung aufgrund der guten Marktlage

weiter positiv.

Erhöhte Abschreibungen aus den vorgenannten Investitionen sind die

Folge.

Die bereits sehr geringe Leerstandsquote von 2,0 Prozent durch-

schnittlich im Berichtsjahr soll für 2014 wieder angestrebt werden, da

eine weitere Reduzierung aufgrund der Fluktuation und Ausbauzeiten

nur in sehr überschaubarem Maß möglich erscheint.

Darüber hinaus sind Ausgaben in Höhe von 2,7 Mio. € für die Instand-

haltung der Bestände eingeplant, was einem Zuwachs von 100 T€

entspricht.

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Die Personalkosten werden 2014 gegenüber 2013 um rund 4 Prozent

steigen, was im Wesentlichen aus der Rückkehr dreier Mitarbeite-

rinnen aus der Elternzeit resultiert. Außerdem wurden im Berichtsjahr

eine Mitarbeiterin Soziales Management und ein weiterer Haushand-

werker eingestellt, deren Lohnkosten 2014 vollumfänglich wirken.

Der Kapitaldienst wird sich aufgrund der zum 31.12.2013 vollständig

valutierten Darlehen für diverse Modernisierungsmaßnahmen

planmäßig um rund 109 T€ auf insgesamt 9.403,0 T€ erhöhen. Die

Zinsaufwendungen gehen jedoch durch die fortlaufende Tilgung um

128,0 T€ in 2014 zurück.

Als Folge rechnet die Genossenschaft 2014 mit einem Jahresüber-

schuss in Höhe von knapp 1,8 Mio. € (Jahresüberschuss 2013: 1.922

T€), da die erhöhten Investitionen in den Bestand und deren Folgen

(erhöhte Abschreibungen, erhöhter Kapitaldienst) nur zum Teil durch

die Sollmietensteigerungen abgefedert werden.

Auch in den nächsten Jahren wird die Genossenschaft sukzessive

Balkonanlagen zur Steigerung der Attraktivität der eigenen Bestände

aus Eigenmitteln finanzieren, welches kurz- bis mittelfristig die

Erlösschmälerungen aus Leerstand weiter reduzieren bzw. auf einem

konstanten Niveau halten soll. Stetig steigende Sollmieten durch

Modernisierungsumlagen und Neuvermietungszuschläge sollen für

langsam aber stetig steigende Jahresüberschüsse, die wiederum

weitere Investitionen ermöglichen, sorgen.

5. CHANCEN UND RISIKEN DER ZUKÜNFTIGEN ENTWICKLUNG

Bestandsgefährdende Risiken sind für die Genossenschaft derzeit nicht

erkennbar. Auch sind keine Umstände erkennbar, die die Vermögens-,

Finanz- und Ertragslage wesentlich beeinflussen können.

Von größerer Bedeutung ist für die gegenwärtige Legislaturperiode

die Ausgestaltung zu den Überlegungen zur Mietpreisbremse aus dem

Koalitionsvertrag, die ebenso wie mögliche Verschärfungen bei der

Energieeinsparverordnung mögliche Modernisierungs- und Neubau-

vorhaben in ihrer Rentabilität erheblich beeinträchtigen können.

Die Investitionsfähigkeit der Wohnungswirtschaft würde dadurch

bedeutend gebremst, wobei die Auswirkungen für die Vermieter in

Sachsen-Anhalt sich wohl in Grenzen halten werden.

Hinzu kommt die mit Vehemenz vorangetriebene Energiewende in

Deutschland, die, neben den ohnehin seit Jahren steigenden Öl- und

Gaspreisen, auch die Strompreise drastisch in die Höhe treibt. Stetig

steigende Anforderungen an Wohnraum in Bezug auf Sicherheit und

Hygiene verteuern die Nebenkosten zusätzlich und schränken auch

den Spielraum für „erlaubte“ Mieterhöhungen immer stärker ein.

Diese Entwicklung ist auch vor dem Hintergrund der schwierigen

Einkommensverhältnisse in der Stadt Magdeburg von Bedeutung. Mit

einer Arbeitslosenquote von 12,5 Prozent im Jahresdurchschnitt 2013

und damit 13.769 Erwerbslosen, liegt die Stadt prozentual betrachtet

zwar im Mittelfeld, absolut hat sie aber die meisten Arbeitslosen

noch vor Halle. In Maßnahmen befindliche Erwerbslose sind in dieser

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Statistik nicht enthalten, verfügen aber über ein ebenso geringes

Einkommen.

Auch landespolitisch wurden Dinge entschieden, aus denen für

die Genossenschaft durchaus ein Risiko erwachsen kann: Starke

Kürzungen im Hochschulbereich machen die Universität, die Medizi-

nische Fakultät und die Fachhochschule möglicherweise unattrak-

tiver für zukünftige Studenten. Weniger Studenten bedeutet in

naher Zukunft weniger Fachkräfte am Standort, was zweifelsohne

Überlegungen für Forschungsinstitute und Wirtschaftsunternehmen

nach sich ziehen kann, ob sie mit Magdeburg den richtigen Standort

gewählt haben bzw. ob Magdeburg für eine Neuansiedlung in Frage

kommt. Werden diese Fragen negativ beschieden, sinken automatisch

Attraktivität und Einkommensniveau am Standort weiter, was sich

dann direkt auf die Erreichung einer geringen Leerstandsquote bei

einer relativ hohen Sollmiete auswirken kann.

Diesen Risiken kann die Genossenschaft nur bedingt begegnen,

da sie außerhalb ihres Einflussbereiches liegen. Dennoch wird die

Entwicklung in diesen Bereichen genau beobachtet.

Wichtig ist es in diesem Zusammenhang, zügig zu entschulden und

einen durchsanierten Bestand nachhaltig zu bewirtschaften. Dieses

Ziel verfolgt die 1893 konsequent, um für mögliche zukünftige

negative Entwicklungen gewappnet zu sein.

Unter dieser Prämisse wurden auch die Zinsrisiken zum einen durch

langfristige Zinsbindungen von 10, 15 und 20 Jahren und zum anderen

durch den Erwerb eines Zins-Swaps (Derivat) in 2012 zur Absicherung

zukünftiger Zahlungsströme ab Dezember 2017 bis 2029 aus variabel

verzinslichen Euribor-Darlehen, reduziert. Das mit der aus dem Grund-

geschäft und dem Sicherungsgeschäft gebildeten Bewertungseinheit

gemäß § 254 HGB gesicherte Kreditvolumen beträgt 28,7 Mio. €. Dem

Zinsswap liegt ein Grundgeschäft mit vergleichbarem, gegenläufigem

Risiko (Mikro-Hedge) zugrunde. Die Höhe der mit Bewertungsein-

heiten abgesicherten Risiken beträgt 6.143,0 T€ zum Bilanzstichtag

(zu Gunsten der Genossenschaft: 264,1 T€). Der Marktwert aus

diesem Geschäft wird nach Mitteilung durch den Swap-Partner unter

Anwendung des für europäische Optionen gültigen Black & Scholes-

Modells ermittelt.

Durch die fortlaufende Tilgung der Annuitätendarlehen und das

sukzessive Auslaufen der Zinsbindungsfristen konnte das Zinsände-

rungsrisiko begrenzt werden. Die Zinsentwicklung unterliegt einer

kontinuierlichen Beobachtung. Für die weiteren Darlehen, deren Zinsen

bis 2022 bzw. 2027 konditioniert sind, besteht die Möglichkeit sie bei

günstigeren Konditionen bereits 2017 in die Anschlussfinanzierung

zu nehmen. Dies sieht die 1893 als große Chance, die Entschuldung

maßgeblich voranzutreiben, bei stark reduziertem Risiko steigender

Refinanzierungskosten.

Mit mehr als 4.000 Wohnungen in sanierten Altbauten in Innen-

stadtnähe besetzt die 1893 eine Nische im mittel- bis hochpreisigen

Segment in Magdeburg und für diese Nische wird die Nachfrage wohl

anhaltend hoch bleiben. Einwohner- und Haushaltszahlen sind für die

Zukunft als konstant prognostiziert, weitere Stadtumbaumaßnahmen,

wie Abrisse und Rückbauten konsolidieren den Wohnungsmarkt

künftig weiter, sodass auch die nächsten Jahre solide Überschüsse

erwirtschaftet werden können.

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Dennoch muss sich die Genossenschaft auf mittel- bis langfristig stark

verändernde Wohnbedürfnisse einstellen:

» gemeinschaftliches Pflege-Wohnen im Alter wird verstärkt

nachgefragt bzw. steigt die Nachfrage nach ambulanter Pflege

oder Pflege im Quartier,

» die Nutzung von Smartphones und Tablets als Hüter und

Verwalter von Wohnungen wird steigen,

» Energieeinsparung bleibt weiterhin eine wichtige Voraussetzung,

um Wohnkosten zu senken,

» mit besserer Kenntnis der Zielgruppen werden Wohnungsunter-

nehmen Nachbarschaften gezielt gestalten und fördern,

» neue CRM-Systeme ermöglichen die Kommunikation mit dem

Vermieter rund um die Uhr,

» eine schnellere Anpassung an neue Wohnraumbedarfe führt zu

einer höheren Wohnmobilität,

» intelligente Raumkonzepte werden immer wichtiger (Platzopti-

mierung) und

» die Wohnung wird wieder stärker zu einem Ort der Ruhe und

Geborgenheit.

Sicherlich werden sich diese Trends in Abhängigkeit der Region, der

Altersgruppen und der Kaufkraft der Mieterschaft im Zeitverlauf

sehr unterschiedlich entwickeln. Dennoch gilt es diese Entwicklung

nicht zu negieren sondern in Kenntnis dieser Trends beherzt

sinnvolle Wohnraumanpassungen vorzunehmen und durch konkrete

Wohnungsangebote und Dienstleistungen anzupacken und vielleicht

sogar Vorreiter in dem einen oder anderen Bereich zu sein. Einen

wichtigen Weg hat die Genossenschaft mit der Einrichtung der „1893

NETTEN NACHBARN“ bereits getan.

Ein gesunder Mix aus erfahrenen Mitarbeitern und jungen Fachkräften

ermöglicht die optimale Bewältigung der täglichen Aufgaben, bei

denen klare Prozesse und durchdachte organisatorische Regelungen

helfen. Kontinuierliche Weiterbildung aller Mitarbeiter sichert das

Meistern zukünftiger Herausforderungen.

Magdeburg, den 24. März 2014

Wartmann Maier

Vorstand Vorstand

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2013

Jahresabschluss zum 31.12.2013

Geschäftsjahr Vorjahr

€ € €

A. Anlagevermögen

I. Immaterielle Vermögensgegenstände 136.419,20 147.244,08

II. Sachanlagen

1. Grundstücke mit Wohnbauten 192.018.921,56 192.583.218,21

2. Grundstücke mit Geschäfts- u. anderen Bauten 234.166,48 234.749,31

3. Grundstücke ohne Bauten 522.314,89 522.314,89

4. Technische Anlagen und Maschinen 28.891,25 36.765,13

5. Betriebs- und Geschäftsausstattung 159.005,67 192.963.299,85 196.471,93

Anlagevermögen insgesamt 193.099.719,05 193.720.763,55

B. Umlaufvermögen

I. Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte

1. Grundstücke ohne Bauten 40.000,00 40.000,00

2. Grundstücke mit fertigen Bauten 90.000,00 169.928,24

3. Unfertige Leistungen 6.710.184,60 6.443.987,75

4. Andere Vorräte 5.312,00 6.845.496,60 5.160,00

II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände

1. Forderungen aus Vermietung 152.379,08 112.542,68

2. Forderungen aus Verkauf von Grundstücken 41,20 241,20

3. Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen 12.623,07 12.164,93

4. Sonstige Vermögensgegenstände 17.925,75 182.969,10 58.897,92

III. Flüssige Mittel

1. Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten 5.680.622,22 4.701.526,15

C. Rechnungsabgrenzungsposten

1. Andere Rechnungsabgrenzungsposten 20.182,14 26.879,16

Bilanzsumme 205.828.989,11 205.292.091,58

Geschäftsjahr Vorjahr

€ € €

A. Eigenkapital

I. Geschäftsguthaben

- der mit Ablauf des Geschäftsjahres ausgeschiedenen Mitglieder

178.020,00 193.574,00

- der verbleibenden Mitglieder 3.009.110,00 2.956.180,00

- aus gekündigten Geschäftsanteilen 2.040,00 3.189.170,00 1.050,00

Rückständige fällige Einzahlungen auf Geschäftsanteile: 840,00 €

(400,00)

II. Ergebnisrücklagen

1. Sonderrücklage gem. § 27 Abs. 2 DMBilG 53.406.230,41 53.406.230,41

- aus Sonderrücklage für das Vorjahr entnommen: 0,00 €

(0,00)

2. Gesetzliche Rücklage 2.879.152,95 2.686.152,95

- davon aus Jahresüberschuss Geschäftsjahr eingestellt: 193.000,00 €

(205.000,00)

3. Andere Ergebnisrücklagen 23.121.370,29 79.406.753,65 21.278.097,42

- davon aus Bilanzgewinn Vorjahr eingestellt: 1.843.272,87 €

(2.434.046,82)

III. Bilanzgewinn

1. Jahresüberschuss 1.922.629,69 2.048.272,87

2. Einstellung in Ergebnisrücklagen 193.000,00 1.729.629,69 205.000,00

Eigenkapital insgesamt 84.325.553,34 82.364.557,65

B. Rückstellungen

1. Sonstige Rückstellungen 1.261.215,22 1.218.730,90

C. Verbindlichkeiten

1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 78.433.966,36 79.164.651,81

2. Verbindlichkeiten ggü. anderen Kreditgebern 34.629.844,68 35.571.705,29

3. Erhaltene Anzahlungen 6.633.660,51 6.464.252,64

4. Verbindlichkeiten aus Vermietung 88.036,81 78.208,16

5. Verbindlichkeiten aus and. Lieferungen & Leistungen 350.515,47 335.992,80

6. Sonstige Verbindlichkeiten 68.129,25 120.204.153,08 65.321,10

- davon aus Steuern: 24.938,57 € (24.830,36)

- davon im Rahmen d. sozialen Sicherheit: 1.957,91 € (707,02)

D. Rechnungsabgrenzungsposten 38.067,47 28.671,23

Bilanzsumme 205.828.989,11 205.292.091,58

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GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG FÜR DIE ZEIT VOM 01.01. BIS 31.12.2013

Geschäftsjahr Vorjahr

€ € €

1. Umsatzerlöse

a) aus der Hausbewirtschaftung 22.234.404,31 21.507.226,48

b) aus Verkauf von Grundstücken 150.000,00 40.200,00

c) aus anderen Lieferungen und Leistungen 26.135,62 22.410.539,93 27.380,41

2. Erhöhung oder Verminderung (-) des Bestandes an zum Verkauf bestimmten Grundstücken mit fertigen Bauten sowie unfertigen Leistungen

186.268,61 424.248,39

3. Andere aktivierte Eigenleistungen 10.812,48 11.365,34

4. Sonstige betriebliche Erträge 181.675,80 481.549,78

5. Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen

a) Aufwendungen für Hausbewirtschaftung 9.633.785,28 9.352.431,89

b) Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke 3.153,50 7.200,00

c) Aufwendungen für andere Lieferungen und Leistungen

19.438,47 9.656.377,25 17.810,58

6. Rohergebnis 13.132.919,57 13.114.527,93

7. Personalaufwand

a) Löhne und Gehälter 1.262.256,56 1.219.905,74

b) soziale Abgaben 268.276,25 1.530.532,81 276.020,18

- davon für Altersversorgung: 16.560,00 € (14.410,00)

8. Abschreibungen auf immaterielle Vermögens-gegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen

3.081.997,07 3.003.331,16

9. Sonstige betriebliche Aufwendungen 894.485,14 718.340,06

10. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 66.447,23 79.755,85

11. Zinsen und ähnliche Aufwendungen 5.771.069,70 5.927.462,71

12. Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit 1.921.282,08 2.049.223,93

13. Steuern vom Einkommen und Ertrag -0,87 -42,35

14. Sonstige Steuern -1.346,74 993,41

15. Jahresüberschuss 1.922.629,69 2.048.272,87

16. Einstellung aus dem Jahresüberschuss in die Ergebnisrücklagen

193.000,00 205.000,00

17. Bilanzgewinn 1.729.629,69 1.843.272,87

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Kochnischenküche in einer Wohnung in Brückfeld um 1925

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Anhang für das Jahr 2013

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1. ALLGEMEINE ANGABEN

Die Gliederung der Bilanz sowie der Gewinn- und Verlustrechnung

(GuV) entspricht der Verordnung über Formblätter für Wohnungsun-

ternehmen in der Fassung vom 25. Mai 2009. Das Formblatt ist um

spezifische Posten des DMBilG erweitert worden.

Die GuV ist nach dem Gesamtkostenverfahren erstellt worden.

2. ERLÄUTERUNGEN ZU DEN BILANZIERUNGS- UND BEWERTUNGSMETHODEN

Bei der Bewertung gehen wir von der Fortführung der Unternehmens-

tätigkeit gemäß § 252 Abs. 1 Nr. 2 HGB aus. Im Einzelnen wurden

folgende Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden angewendet.

2. 1. ANLAGEVERMÖGEN

IMMATERIELLE VERMÖGENSGEGENSTÄNDE

Die immateriellen Vermögensgegenstände wurden zu fortgeführten

Anschaffungskosten bewertet und mit einer 3- bzw. 5-jährigen

Nutzungsdauer abgeschrieben.

SACHANLAGEN

Das Sachanlagevermögen wurde zu fortgeführten Anschaffungs- und

Herstellungskosten bewertet.

Im Jahr 2013 wurden Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen

durchgeführt. Die Modernisierungskosten wurden als nachträgliche

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Herstellungskosten aktiviert, soweit die Voraussetzungen des § 255

Abs. 2 HGB erfüllt waren. Darüber hinaus wurden Herstellungskosten

für die Schaffung von neuen Stellplätzen aktiviert.

Das Sachanlagevermögen wurde zu Anschaffungs- bzw. Herstellungs-

kosten – vermindert um planmäßige Abschreibungen – angesetzt.

Eigene Bauleistungen sind im Geschäftsjahr in Höhe von 10,8 T€

angefallen. Diese umfassen die auf Basis von Stundennachweisen der

angestellten Projektbetreuer für deren Überwachungs- und Bautätig-

keiten aktivierten Arbeitsleistungen zzgl. 20 Prozent Gemeinkosten auf

die angefallenen Arbeitsleistungen.

Gegenstände des Sachanlagevermögens werden linear, entsprechend

folgender voraussichtlicher Nutzungsdauer, abgeschrieben (Restbuch-

wertmethode):

» Wohnbauten 40, 50 bzw. 80 Jahre

» Geschäftsbauten 10, 25 bzw. 40 Jahre

» Garagen 10 bzw. 30 Jahre

» PKW-Stellplätze 19 Jahre

» Außenanlagen 10 Jahre

» Technische Anlagen 8 bzw. 10 Jahre

Des Weiteren werden Wohnbauten mit einem Abschreibungssatz von

2 bzw. 2,5 Prozent linear abgeschrieben (typisierte AfA). Für Einbau-

küchen wird eine Nutzungsdauer von zehn Jahren angesetzt und über

diesen Zeitraum linear abgeschrieben.

Zur Ermittlung des niedrigeren beizulegenden Wertes am Abschluss-

stichtag wurden gebäudespezifische Ertragswertermittlungen

unter Zugrundelegung der aktuellen Bewirtschaftungsdaten, die

die dauernde Wertminderung eines Gebäudes aufzeigen bzw. die

Zuschreibungspflicht von in Vorjahren erfolgten außerplanmäßigen

Abschreibungen gemäß § 253 Abs.3 Satz 3 HGB darstellen, vorge-

nommen. Ab 2014 wurden eine Erlösausfallquote von 4,2 Prozent

sowie ein Diskontierungszinssatz -lagespezifisch- zwischen 4 und

6 Prozent angenommen. Die Ertragswertbetrachtung ergab keine

Zuschreibungspflicht gemäß § 253 Abs. 5 HGB und keinerlei Abwer-

tungen.

Neben der Bewertung der Wohngebäude wurden die Grundstücke

unter Heranziehung von Bodenrichtwerten untersucht. Außerplan-

mäßige Abschreibungen auf Grundstücke waren nicht notwendig.

Die Betriebs- und Geschäftsausstattung (BGA) wird handelsrechtlich

in Anlehnung an die steuerlichen AfA- Sätze abgeschrieben. Gering-

wertige Wirtschaftsgüter des Anlagevermögens unter 150 € Anschaf-

fungskosten (ohne Vorsteuer) werden im Jahr des Zugangs sofort

kostenwirksam erfasst. Geringwertige Wirtschaftsgüter mit einem

Anschaffungs- und Herstellungswert zwischen 150 € und 1.000 €

(ohne Vorsteuer) werden über Poolbildung in einem jahresbezogenen

Sammelposten erfasst und unabhängig vom Zeitpunkt des Zuganges

des einzelnen Wirtschaftsgutes im Anschaffungsjahr über fünf Jahre

linear abgeschrieben. Im Geschäftsjahr musste eine Korrektur der

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Abschreibung für die BGA des Vorjahres in Höhe von 15 T€ vorge-

nommen werden.

2. 2. UMLAUFVERMÖGEN

ZUM VERKAUF BESTIMMTE GRUNDSTÜCKE UND ANDERE VORRÄTE

Die zum Verkauf bestimmten Grundstücke und Bauten wurden

entsprechend § 253 Abs. 4 HGB bewertet. Abschreibungen auf den

niedrigeren beizulegenden Wert waren zum Abschlussstichtag nicht

notwendig.

Entsprechend der vorstehend genannten rechtlichen Vorschrift

erfolgte die Bewertung für die Grundstücke mit fertigen Bauten.

Die unfertigen Leistungen beinhalten noch nicht abgerechnete

Betriebs- sowie Heizkosten für das Geschäftsjahr 2013. Die Bewertung

der noch abzurechnenden Kosten erfolgte zu Anschaffungswerten,

soweit nicht aufgrund von Leerstand und anderen Risiken Abwer-

tungen nötig waren. Für das Geschäftsjahr wurde eine Wertbe-

richtigung in Höhe von 145,0 T€ für nicht abrechenbare Leistungen

berücksichtigt. Basis für die Ermittlung der Wertberichtigung bilden

die Vorjahreswerte für nicht abrechenbare Leistungen je Quadrat-

meter Leerstandsfläche. Diese wurden unter Berücksichtigung von

Kostensteigerungen auf die Leerstandsflächen des Geschäftsjahres als

Wertberichtigung in Ansatz gebracht.

Die Heizmaterialien als andere Vorräte wurden zu Anschaffungskosten

bewertet. Diese wurden mit Hilfe des Durchschnittspreisverfahrens

ermittelt.

FORDERUNGEN UND SONSTIGE VERMÖGENSGEGENSTÄNDE

Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände wurden mit

dem Nennwert unter Berücksichtigung von Einzel- und Pauschalwert-

berichtigungen (je nach Ausfallrisiko) angesetzt. Daneben wurden

Abschreibungen wegen Uneinbringlichkeit vorgenommen.

FLÜSSIGE MITTEL

Die flüssigen Mittel beinhalten 71,5 T€ treuhänderische Verwaltungen.

RECHNUNGSABGRENZUNG

In der aktiven Rechnungsabgrenzung sind im Wesentlichen im Voraus

bezahlte sächliche Verwaltungskosten, Steuern und Versicherungs-

prämien erfasst.

2. 3. RÜCKLAGEN

Der folgende Rücklagenspiegel stellt die Bestandsentwicklung der

einzelnen Posten der Rücklagen dar.

˥ Rücklagenspiegel

RücklagenBestand am Ende

des VorjahresEntwicklung im

GeschäftsjahrBestand am Ende

des Geschäftsjahres

€ € €

Sonderrücklage gemäß § 27 Abs. 2 DMBilG

53.406.230,41 0,00 53.406.230,41

Gesetzliche Rücklagen 2.686.152,95 193.000,00 2.879.152,95

Andere Ergebnisrücklagen

21.278.097,42 1.843.272,87 23.121.370,29

Gesamt 77.370.480,78 2.036.272,87 79.406.753,65

Die Zuführung zur gesetzlichen Rücklage ergibt sich aus 10 Prozent des

Jahresüberschusses 2013 (gerundet). Die Zuführung zu den anderen

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Ergebnisrücklagen ist auf den Bilanzgewinn des Vorjahres zurückzu-

führen und wurde, gemäß §§ 35 und 41 der Satzung, von der Vertre-

terversammlung beschlossen.

2. 4. RÜCKSTELLUNGEN

Rückstellungen wurden insgesamt nach vernünftiger kaufmännischer

Beurteilung gemäß § 249 HGB gebildet und mit dem notwendigen

Erfüllungsbetrag angesetzt. Rückstellungen mit einer Restlaufzeit

von mehr als einem Jahr wurden bereits in Vorjahren mit dem ihrer

Restlaufzeit entsprechenden durchschnittlichen Marktzins der vergan-

genen fünf Jahre abgezinst. Veränderungen zum Kostenansatz und

durchschnittlichen Marktzins haben sich nicht ergeben. Eine erneute

Abzinsung erfolgt bei wesentlichen Veränderungen der Einflussgrößen.

2. 5. VERBINDLICHKEITEN

Die Verbindlichkeiten wurden gemäß § 253 HGB mit dem Erfüllungs-

betrag angesetzt.

3. ERLÄUTERUNGEN ZUR BILANZ UND ZUR GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG

3. 1. ANGABEN ZUR BILANZ

Der nachfolgende Anlagenspiegel stellt die Entwicklung der einzelnen

Positionen des Anlagevermögens dar.

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AbgängeAbschreibungen

kumuliertBuchwert am

Abschreibungen des Geschäftsjahres

des Geschäftsjahres

31.12.2013 31.12.2013 31.12.2013

€ € € €

0,00 328.982,17 136.419,20 44.161,09

8.777,96 56.188.845,81 192.018.921,56 2.938.865,33

25.261,53 171.567,35 234.166,48 582,83

0,00 381.083,09 522.314,89 0,00

40.105,07 67.496,66 28.891,25 11.168,52

15.352,18 578.035,54 159.005,67 87.219,30

89.496,74 57.387.028,45 192.963.299,85 3.037.835,98

89.496,74 57.716.010,62 193.099.719,05 3.081.997,07

Anschaffungs-/ Herstellungskosten

Zugänge

des Geschäftsjahres

31.12.2012

€ €

I. Immaterielle Vermögens gegenstände 432.065,16 33.336,21

II. Sachanlagen

1. Grundstücke mit Wohnbauten

245.838.633,29 2.377.912,04

2. Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten

430.995,36 0,00

3. Grundstücke ohne Bauten 903.397,98 0,00

4. Technische Anlagen 133.198,34 3.294,64

5. Betriebs- und Geschäftsausstattung 702.640,35 49.753,04

Sachanlagen gesamt 248.008.865,32 2.430.959,72

Anlagevermögen gesamt 248.440.930,48 2.464.295,93

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UNFERTIGE LEISTUNGEN

Diese Position beinhaltet 6.710.184,60 € (Vorjahr 6.443.987,75 €) noch

nicht abgerechnete Betriebskosten.

FORDERUNGEN

Die nachfolgende Tabelle gibt eine Übersicht über die Forderungen der

Genossenschaft.

Forderungen

Geschäftsjahr Vorjahr

Insgesamt

davon mit einer Restlauf-zeit von mehr

als 1 Jahr

Insgesamt

davon mit einer Restlauf-zeit von mehr

als 1 Jahr

€ € € €

Forderungen aus Vermietung

152.379,08 0,00 112.542,68 1.080,44

Forderungen aus Verkauf von Grund stücken

41,20 0,00 241,20 0,00

Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen

12.623,07 0,00 12.164,93 0,00

SonstigeVermögens-gegenstände

17.925,75 0,00 58.897,92 0,00

Gesamtbetrag 182.969,10 0,00 183.846,73 1.080,44

SONSTIGE VERMÖGENSGEGENSTÄNDE

In dieser Position sind keine Beträge größeren Umfangs enthalten, die

rechtlich erst nach dem Abschlussstichtag entstehen.

SONSTIGE RÜCKSTELLUNGEN

In den „Sonstigen Rückstellungen“ sind folgende Beträge mit einem

nicht unerheblichen Umfang enthalten:

Rückstellungen für/ zur: €

Straßenausbaubeiträge 240.960,50

Hausbewirtschaftung 414.893,63

Prüfungskosten 42.000,00

Verwaltungskosten 101.014,00

interne Jahresabschlusskosten 55.900,00

Abführungen entsprechend WoGenVermG 345.697,62

VERBINDLICHKEITEN

In den „Verbindlichkeiten“ sind keine Beträge größeren Umfangs

enthalten, die nach dem Abschlussstichtag rechtlich entstehen. Die

Fristen der Verbindlichkeiten sowie die zur Sicherheit gewährten

Pfandrechte und andere Rechte stellen sich wie folgt dar:

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Die langfristigen Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten und

anderen Kreditgebern sind durch Grundpfandrechte gesichert.

3. 2. ANGABEN ZUR GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG

UMSATZERLÖSE AUS DER HAUSBEWIRTSCHAFTUNG

Die Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung beinhalten bereinigt

um die Erlösschmälerungen die folgenden wesentlichen Beträge:

Angaben in €

Mieten, Pachterlöse etc. 15.643.467,38

Aufwendungszuschüsse 169.979,01

Umlagen 6.420.957,92

SONSTIGE BETRIEBLICHE ERTRÄGE

In den „Sonstigen betrieblichen Erträgen“ sind die folgenden wesent-

lichen, zum Teil periodenfremden bzw. nicht regelmäßig wiederkeh-

renden Beträge enthalten:

Angaben in €

Auflösung von Rückstellungen 45.813,05

Auflösung von Wertberichtigungen 24.601,45

Erlöse aus Versicherungserstattungen 29.916,65

Erlöse aus Schadenersatz 27.652,57

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AUFWENDUNGEN FÜR HAUSBEWIRTSCHAFTUNG

Wesentliche Beträge für die folgenden Positionen sind in den

„Aufwendungen für die Hausbewirtschaftung“ enthalten:

Angaben in €

Betriebskosten 6.830.463,55

Instandhaltung 2.593.636,73

Vertriebskosten 127.944,65

Andere Aufwendungen HBW 81.740,35

SONSTIGE BETRIEBLICHE AUFWENDUNGEN

In den „Sonstigen betrieblichen Aufwendungen“ sind die folgenden

wesentlichen, zum Teil periodenfremden bzw. nicht regelmäßig

wiederkehrenden Beträge enthalten:

Angaben in €

sächliche Aufwendungen 570.203,77

Abschreibungen auf Forderungen (direkt, indirekt) 55.180,80

Aufwendungen für Gemeinschaftspflege 196.988,56

4. SONSTIGE ANGABEN

ANGABEN ZU DERIVATIVEN FINANZINSTRUMENTEN GEMÄSS § 285

NR. 23 HGB

Im Geschäftsjahr wurde als derivatives Finanzinstrument ein Zinsswap

zur Absicherung künftiger Zahlungsströme aus einem variabel verzins-

lichen Euribordarlehen verwendet. Im Lagebericht wurden weiterfüh-

rende Angaben zur Risikoberichterstattung unter Punkt 5. „Chancen

und Risiken der zukünftigen Entwicklung“ gemacht.

SONSTIGE FINANZIELLE VERPFLICHTUNGEN

Es bestehen keine finanziellen Verpflichtungen, die nicht in der

Bilanz ausgewiesen sind bzw. für die Beurteilung der Finanzlage von

Bedeutung sind.

Angaben zur durchschnittlichen Arbeitnehmerzahl:

Qualitätsmanagement 10

Kundenbetreuung 14

Gewerbliche Mitarbeiter 21*

Gesamt 45

* Bei den gewerblichen Mitarbeitern sind 18 geringfügig Beschäftigte enthalten.

Außerdem wurden zwei Teilzeitkräfte, ein Auszubildender und

zeitweilig Praktikanten beschäftigt.

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MITGLIEDERBEWEGUNG

Bestand am 01.01.2013 6.711 Mitglieder

Zugang 506 Mitglieder

Abgang 428 Mitglieder

Bestand am 31.12.2013 6.789 Mitglieder

Die Geschäftsguthaben der verbleibenden Mitglieder haben sich im

Geschäftsjahr um 52,9 T€ erhöht.

NAME UND ANSCHRIFT DES ZUSTÄNDIGEN PRÜFUNGSVERBANDES

Verband der Wohnungsgenossenschaften

Sachsen-Anhalt e.V.

Olvenstedter Straße 66

39108 Magdeburg

MITGLIEDER DES VORSTANDES

Sandra Wartmann Dipl.-Betriebswirtin

Christoph Maier Dipl.-Ingenieur

MITGLIEDER DES AUFSICHTSRATES:

Dennis Adam (Vorsitzender)Fachbereichsleiter Versicherungsmanagement, AOK Sachsen-Anhalt

Monika Stollberg (Stellvertreterin und 1. Schriftführerin)Verwaltungsfachangestellte, Landeshauptstadt Magdeburg

Barbara Pieper (2. Schriftführerin)Selbstständige Immobilien- und Finanzierungsmaklerin, PS Immobilien GbR

Jochen HoppeVorstand Hoppe und Schultz AG

Annette MenzDiplomingenieurin für Hochbau, Landesregierung Sachsen-Anhalt

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5. BERICHT DES AUFSICHTSRATES

Der Aufsichtsrat hat im Geschäftsjahr 2013 alle ihm laut Gesetz und

Satzung obliegenden Aufgaben wahrgenommen. Der Vorstand hat

den Aufsichtsrat regelmäßig, zeitnah und umfassend über alle wesent-

lichen Fragen der Planung und Entwicklung der Genossenschaft, den

Gang der laufenden Geschäfte, die wirtschaftliche Lage sowie über

das Risikomanagement informiert.

In vier Sitzungen hat der Aufsichtsrat mündliche und schriftliche

Berichte des Vorstandes zu ausgewählten Schwerpunkten nach einem

gemeinsam abgestimmten Arbeitsplan eingehend diskutiert, analy-

siert und Schlussfolgerungen erarbeitet.

Schwerpunkte dabei waren

» die strategische Ausrichtung für die weitere Konsolidierung und

finanzielle Stabilität unserer Genossenschaft,

» die weitere Planung und Durchführung der bautechnischen

Investitionen unter Beachtung der Wirtschaftlichkeit und der

langfristigen Bestandsaufwertung,

» die Fortführung der Prozessfeinoptimierung in den kundennahen

Kernprozessen einschließlich eines neuen Kundenbindungsinstru-

mentes.

Neben den gemeinsamen Sitzungen des Aufsichtsrates und des

Vorstandes hat der Aufsichtsrat in fünf internen Sitzungen Fragen

der geschäftspolitischen Ausrichtung, wichtige Einzelvorgänge sowie

aktuell anstehende Entscheidungen erörtert.

VORSCHLAG AN DIE VERTRETERVERSAMMLUNG ZUR VERWENDUNG

DES BILANZGEWINNES

Unter Beachtung des § 48 Genossenschaftsgesetz wird der Vertre-

terversammlung nach gemeinsamer Beratung von Vorstand und

Aufsichtsrat der Vorschlag unterbreitet, den im Jahr 2013 entstan-

denen Bilanzgewinn von 1.729.629,69 Euro gemäß § 35 Abs. 1c in

Verbindung mit § 41 der Satzung den anderen Ergebnisrücklagen

zuzuführen.

Magdeburg, 24. März 2014

Wartmann Maier

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Darüber hinaus wurde am 07.11.2013 der jährliche Strategie-Workshop

zwischen Aufsichtsrat und Vorstand durchgeführt. Hier wurden

erneut die Bauplanungen des „Masterplanes“ (der Nachsanierung

des Wohnungsbestandes) über mehrere Jahresscheiben festgelegt,

die Fortführung der Aufwertung des Bestandes durch den gezielten

Anbau von Balkonen und Stellplätzen und seine finanzseitigen Auswir-

kungen für unsere Genossenschaft beraten.

Der Aufsichtsrat hat den vom Vorstand vorgelegten Lagebericht für

das Geschäftsjahr 2013 geprüft.

Nach unserer pflichtgemäßen Prüfung und Beurteilung bestätigen wir,

dass

» die Darlegungen im Bericht des Vorstandes richtig sind,

» bei den im Bericht aufgeführten Maßnahmen keine Umstände

für eine wesentlich andere Beurteilung als die durch den Vorstand

sprechen.

Der Aufsichtsrat hat den Lagebericht zustimmend zur Kenntnis

genommen.

Am 25. März 2014 fand gemeinsam mit dem Verband der Wohnungs-

genossenschaften Sachsen-Anhalt e.V. die Abschlussbesprechung zu

der durchgeführten gesetzlichen Prüfung in unserer Genossenschaft

unter Einbeziehung des vorliegenden Jahresabschlusses 2013 und des

Lageberichtes statt.

Die Prüfung des Verbandes hat ergeben, dass der vom Vorstand

erstellte Jahresabschluss ein den tatsächlichen Verhältnissen entspre-

chendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage vermittelt und

der Lagebericht eine zutreffende Beschreibung des Geschäftsablaufes

und der Lage der Genossenschaft enthält.

Der Prüfverband hat erneut seinen uneingeschränkten Bestätigungs-

vermerk erteilt und keine entwicklungsbeeinträchtigenden oder

bestandsgefährdenden Tatsachen festgestellt. Seitens des Verbandes

werden die Ergebnisse der letzten Jahre auch für die Zukunftsprog-

nosen der Folgejahre bestätigt.

Ferner wird bestätigt, dass die Organe der Genossenschaft die ihnen

gesetzlich und satzungsmäßig obliegenden Pflichten ordnungsgemäß

erfüllt haben.

Der Aufsichtsrat hat das Prüfungsergebnis zustimmend zur Kenntnis

genommen.

Der Aufsichtsrat empfiehlt der Mitgliedervertreterversammlung:

» den Jahresabschluss für das Geschäftsjahr vom 01.01.2013 bis

31.12.2013 mit einer Bilanzsumme von 205.828.989,11 EUR und

einem Bilanzgewinn von 1.729.629,69 EUR festzustellen,

» den Bilanzgewinn für das Geschäftsjahr vom 01.01.2013 bis

31.12.2013 in Höhe von 1.729.629,69 EUR den anderen Ergebnis-

rücklagen zuzuführen,

» dem Vorstand für seine Tätigkeit im abgelaufenen Geschäftsjahr

Entlastung zu erteilen.

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Im Jahr 2013 gelang es erneut die positive Entwicklung unserer

Genossenschaft weiter fortzuführen und damit aufzuzeigen, dass die

strategisch eingeleiteten Maßnahmen die richtigen waren. Abermals

ist es gelungen, durch das Neuvermietungsgeschäft die Mietzinsent-

wicklung positiv zu entwickeln. Durch die erneute Absenkung des

Leerstandes auf 1,7 Prozent zum Stichtag 31.12.2013 ist es gelungen,

auch die Mietausfälle durch Leerstand auf einen neuen Tiefstand zu

senken.

Für die Fortschreibung dieser Ergebnisse ist es notwendig, auch

weiterhin die bestehenden Fachprozesse zu optimieren und den

aktuellen Entwicklungen des Marktes anzupassen. Der Aufsichtsrat

wünscht allen Mitarbeitern/Innen und den Führungskräften unserer

Genossenschaft dafür alles Gute und viel Erfolg.

Der Aufsichtsrat bedankt sich bei allen Mitgliedervertretern/Innen,

den Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern sowie dem Vorstand für diese

erfolgreiche Arbeitsleistung und dem gezeigten Engagement.

Magdeburg, im März 2014

Der Aufsichtsrat

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Stadtrandsiedlung der Heimstättenbaugenossenschaft in Eichenweiler

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Das Jubiläumsjahr 2013 in Bildern

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Jubiläumsfeier120 JAHRE WG 1893 AM 1. MÄRZ 2013, FESTUNG MARK

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Jubiläumsfeier120 JAHRE WG 1893 AM 1. MÄRZ 2013, FESTUNG MARK

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Jubiläumsfeier120 JAHRE WG 1893 AM 1. MÄRZ 2013, FESTUNG MARK

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MieterfestAM 1. JUNI 2013, MDCC-ARENA

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VertreterversammlungAM 6. JUNI 2013, TECHNIKMUSEUM

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„Dampferfahrt“MIETERFAHRT AM 27. AUGUST 2013

„Dampferfahrt“MIETERFAHRT AM 14. AUGUST 2013

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RadtourMIETERFAHRT AM 31. AUGUST 2013

MeißenMIETERFAHRT AM 14. SEPTEMBER 2013

1893-Fahrrad aktion AM 3. NOVEMBER 2013

Weihnachtsfeier 1893 AM 5. DEZEMBER 2013

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Autostadt WolfsburgMIETERFAHRT AM 1. DEZEMBER 2013