GESCHÄFTSBERICHT2014

vielfältigwandelbarbelastungsfähigerprobtstylish

zukunftsfähig03

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Gut zu wohnen ist von elementarer Bedeutung für alle Menschen. Wohnen ist ein Grund-

bedürfnis und die Wohnung das Zentrum familiären Lebens. Hier wachsen Kinder auf,

trifft man sich mit Freunden, findet man Sicherheit und Rückzugsmöglichkeit.

Wohnen braucht Sicherheit und Verlässlichkeit. Da setzen die ge-

nossenschaftlichen Werte an, die auf gute Nachbarschaft zielen

und das Miteinander in der Gemeinschaft fördern.

Die Wohnungsbaugenossenschaft Zukunft hat nicht nur moder-

ne Wohnungen, sie ist auch die Gemeinschaft von rund 6.500

Mitgliedern. Sie spannt den Bogen von den Immobilien hin zu

den Menschen, unterstützt von einem umfassenden Service und

einem mit Leben erfüllten Engagement für gute Nachbarschaft in

all ihren Facetten.

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des Vorstandes

Die Wohnungsbaugenossenschaft Zukunft hat 2014 viel geschafft.

Modernisierung vorangetrieben, Neubau fertiggestellt, Wohnungsleerstand marginal

Es werden mehr Mitglieder neu auf-genommen als unsere Genossen-schaft verliert. Unsere Gebäude sind nahezu vollständig saniert. Der erste neu gebaute Gebäudekomplex seit rund 30 Jahren ist von seinen Be-wohnern in Besitz genommen wor-den. Mit einer Vermietungsquote von 97,72 Prozent gibt es de facto kaum freien Wohnraum.

Das ist – in wenigen Fakten zu-sammengefasst – das Ergebnis des vergangenen Geschäftsjahres. Hin-ter diesen Zahlen verbirgt sich eine Vielzahl von Maßnahmen, Aktivi-täten und Anstrengungen, denn geschenkt bekommen haben wir dieses Ergebnis nicht. Die 5.613 Wohnungen mit 301.463 Quad-ratmetern Fläche gilt es permanent instand zu halten, zu pflegen und zu verwalten. Gleiches gilt für die 39 Gewerbeeinheiten mit 3.567 Quadratmetern Fläche, nicht zu vergessen die 170 Garagen. Für Außenanlagen und rund 358 Stell-plätze braucht es ebenfalls einen erheblichen gärtnerischen und pfle-gerischen Aufwand.Bei uns waren deshalb im vergange-nen Jahr 3.170 Anläufe von Mitglie-dern und Nutzern in der Geschäfts-stelle in der Mittelhäuser Straße und in der Außenstelle in der Johannes-straße zu verzeichnen.1.100 Mal wurden unsere Service-mitarbeiter telefonisch kontaktiert, 5.200 persönliche Kontakte gab es am Empfang, 6.500 telefonische.

Die Zahlen werfen ein Streiflicht auf all jene Arbeiten, derer es bedarf, um erfolgreich am Wohnungsmarkt zu agieren. Die WBG Zukunft hat attraktiven, weitestgehend sanier-ten Wohnraum zu bieten, dazu ein jeweils gut gepflegtes Umfeld und unzählige Serviceangebote, die in ihrer Vielfalt das Leben und Woh-nen sehr erleichtern helfen.

Und das alles bei bezahlbaren Mie-ten, die im Durchschnitt bei 4,97 Euro liegen, je nach Lage und Aus-stattung.

Über das Kerngeschäft hinaus enga-giert sich unsere Genossenschaft für ihre Mitgieder, veranstaltet Wohn-gebietsfeste, Kinder-Events …Zudem ist die WBG Zukunft aktiv in unzähligen Projekten, die der Stadt Erfurt, den Vereinen, dem Sport, bedürftigen Menschen – dem ge-sellschaftlichen Leben schlechthin – zugutekommen: Initiative Geraaue, Projekt „Zukunft im Norden“, die Austragung des Großen Preises der WBG Zukunft – Goldenes Rad, RUN Thüringer Unternehmenslauf, um nur einige davon zu nennen.

Das ist unser Anspruch: Wir verste-hen modernes urbanes Leben als eine komplexe, vielschichtige Auf-gabe. Die Wohn- und Lebensquali-tät wird davon in entscheidendem Maße mitbestimmt. Gute Nachbar-schaft ist nicht weniger wichtig als eine gute Wohnung. Die Möglich-keit, am gesellschaftlichen Leben teilhaben zu können, auch wenn man nicht über große finanzielle Mittel verfügt, wollen wir allen un-seren Mitgliedern einräumen. Dafür steht unsere Genossenschaft – im vergangenen Geschäftsjahr, heute und in Zukunft.

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Im Jahr 2014 hat sich die positive Entwicklung unserer Genossen-schaft fortgesetzt. Erfurt ist eine wachsende Stadt mit einer lebhaf-ten Wohnungsnachfrage, sodass sich die Vermietungsquote auf einem sehr hohen Stand einge-pegelt hat. Das sind sehr günstige Rahmenbedingungen für unser Handeln. Schließlich sorgen stabile

Erlöse dafür, dass wir unseren Woh-nungsbestand weiterhin pflegen können. Deshalb achtet der Auf-sichtsrat darauf, dass unsere Genos-senschaft auch künftig auf hohem Niveau in den Häuserbestand inves-tiert, damit die Lebensbedingungen der Bewohner verbessert und der Wert des genossenschaftlichen Ei-gentums erhalten bleibt. Zugleich

sollten wir uns die Fähigkeit bewah-ren, Neuinvestitionen durchzufüh-ren, wenn sich günstige Gelegen-heiten dazu ergeben. Das Projekt in der Ritschlstraße, das im Jahr 2014 mit großem Erfolg abgeschlossen wurde, hat diese Strategie bestätigt. Die Häuser sind voll vermietet und bieten einer Reihe von Familien ein schönes neues Zuhause – und das ist schließlich eine Kernaufgabe un-serer Genossenschaft.

Investitionen sind auch noch aus ei-nem anderen Grund wichtig: Zum Glück werden wir alle immer älter, der Anteil der Senioren in unserer Gesellschaft steigt. Die allermeisten von ihnen haben den Wunsch, so lange wie möglich in ihren eige-nen vier Wänden zu leben. Als Ge-nossenschaft sollten wir dafür die passenden Rahmenbedingungen schaffen. Es geht dabei nicht um das schablonenhafte Einhalten von Standards, sondern um individuelle Lösungen für ein selbstbestimmtes Wohnen bis ins hohe Alter. Diesen Zweck kann eine verbreiterte Tür erfüllen oder ein Griff an der Ba-dewanne. Wir möchten uns dieser Herausforderung stellen und durch eine engagierte Beratung dafür sor-gen, dass unsere Bewohner getrost auch ihren Lebensabend bei uns verbringen können.Ganz wichtig ist in diesem Zusam-menhang, dass wir das Wohnen als komplexe Angelegenheit be-trachten. Es geht nicht nur darum, eine sichere, trockene und warme Wohnung zur Verfügung zu stellen. Eine immer größere Rolle spielt das Wohnumfeld, die soziale Infrastruk-tur. Wir haben dafür in den ver-gangenen Jahren viel getan: durch unsere soziale Betreuung, durch die Einrichtung von Gemeinschaftstreffs

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und durch zahlreiche Veranstaltun-gen. Zugleich engagieren wir uns in den Wohngebieten, unterstützen soziale Einrichtungen und Ortsteil-feste, arbeiten eng mit den Orts-teilbürgermeistern und Ortsteilräten zusammen. Diese Vernetzung, das können wir heute feststellen, wirkt sich positiv auf die Atmosphäre in den Wohngebieten und letztlich auf das Wohlbefinden unserer Mitglie-der aus. Deshalb werden wir unsere Aktivitäten in diesem Bereich fort-setzen.

Eine besondere Chance in diesem Zusammenhang stellt die Bundes-gartenschau im Jahr 2021 dar. Mit

dem Standort der nördlichen Gera-aue findet sie in unserer unmittel-baren Nachbarschaft statt. Deshalb werden wir uns als Genossenschaft aktiv in die Gestaltung der BUGA einbringen. Mit unserer Initiative Geraaue bündeln wir die Anliegen, Ideen und Vorschläge der Bürger. Sie ist zugleich ein Instrument, um bürgerschaftliches Engagement zu aktivieren. Wir laden Sie herzlich ein, sich an diesem spannenden Projekt zu beteiligen.

des Aufsichtsrates

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Erfurt wächst, so liegt die ak-tuelle Bevölkerungszahl am 31.12.2014 bei 1.268 Personen mehr als im Vorjahr. Dieser po-sitive Bevölkerungsanstieg wird bis ca. 2035 entsprechend der Bevölkerungsvorausschätzung anhalten und danach leicht zu-rückgehen. Mit 23,2 % liegt der Anteil der über 65-Jährigen in Thüringen höher als im Bundes-durchschnitt (20,6 %).

1 Grundlagen des Unternehmens1.1 Geschäftstätigkeit der WBG Zukunft eG

Die Wohnungsbaugenossenschaft Zukunft eG besteht seit mehr als 100 Jahren im Norden der Stadt Erfurt und bietet ihren Mitgliedern und Nutzern guten, bezahlbaren Wohnraum und genossenschaft-liches Leben in vielfältiger Weise. Die Herausforderungen der Zukunft sind gewaltig. Mit den tragenden Elementen der Genossenschaft, Gemeinsamkeit und Gemeinsinn, werden wir diese meistern und das Gut „Wohnen“ wirtschaftlich nach-haltig sichern.

Die Genossenschaft kann satzungs-gemäß Bauten in allen Rechts- und Nutzungsformen bewirtschaften, errichten, erwerben und betreuen und dementsprechend alle im Be-reich der Wohnungswirtschaft an-fallenden Aufgaben übernehmen.

1.2 Gesamtwirtschaftliche Rahmenbedingungen

Das Gut Wohnen und damit die Nachfrage nach Wohnraum werden durch übergeordnete Entwicklungs-linien und Trends in vielschichtiger Weise wesentlich beeinflusst. Dabei ist das strategische Handeln in der Wohnungs- und Immobilienwirt-schaft durch die gelebte Nachhal-tigkeit in der Einheit aus Ökonomie, Ökologie und sozialer Verantwor-tung geprägt.

Bestimmende Aspekte, wie• Demografie und wirtschaftliche Entwicklung,• Migration und Integration,• Ökologie und Energie

werden unternehmerische Entschei-dungen im Spannungsfeld von so-zialen, ökologischen und kulturellen Ansprüchen in Wohnungsbau und betriebswirtschaftlicher Rentabilität weiter bewegen.

Die konjunkturelle Lage in Deutsch-land war im Jahr 2014 von Stabilität geprägt. Nach einem überraschend

guten Start im ersten Quartal ver-langsamte sich diese im Verlauf des Jahres. Zunehmend ungünstige wirt-schaftliche Entwicklungen in großen Mitgliedsstaaten des Euroraumes waren hierfür die Ursache. Insbe-sondere die erwartete Belebung der Konjunktur trotz sehr güns- tiger Finanzierungsbedingungen ist ausgeblieben. Hierbei spielt auch der von der Bundesregierung einge-schlagene Weg in der Energiepolitik sowie in der Arbeitsmarkt- und So-zialpolitik eine entscheidende Rolle.Entsprechend den Beurteilungen des Statistischen Bundesamtes stieg das preisbereinigte Bruttoinlands-produkt (BIP) im Vergleich zum Vorjahr um 1,5 % an. Das mode-rate Wachstum übersteigt damit den Durchschnitt der letzten 10 Jahre in Höhe von 1,2 %. Fast alle Wirtschaftsbereiche konnten zur Belebung der konjunkturellen Lage und somit zum Entstehen des BIP beitragen. Insbesondere im Bauge-werbe kam es durch die extrem mil-de Witterung in den Wintermona-ten zu einem kräftigen Anstieg der Wirtschaftsleistung von 2,7 %. Ins-gesamt erreichten alle Wirtschafts-bereiche einen Zuwachs von 1,4 %.

Verwendet wurde das BIP wiederum für den wichtigsten Wachstumsfak-tor der deutschen Wirtschaft, den Konsum. Private Konsumausgaben stiegen preisbereinigt um 1,1 %, die des Staates erhöhten sich um 1,0 %. Anders als im Vorjahr er-fuhren auch die Investitionen einen Anstieg. Im Inland investierten Un-ternehmen und der Staat insgesamt 3,7 % mehr in Ausrüstungen als im Vorjahr.

Bereits seit 2011 ist die Jahresteue-rungsrate rückläufig. Die Verbrau-cherpreise erhöhten sich deutlich abgeschwächt um 0,9 % im Ver-gleich zum Vorjahr. Der moderate Anstieg resultierte hauptsächlich aus niedrigen Inflationsraten in der zweiten Jahreshälfte. Im Vergleich zum Dezember 2013 lag die Inflati-onsrate im Dezember des Geschäfts-jahres bei + 0,2 %, bezogen auf den Verbraucherpreisindex. Wesentlich geprägt wurde die Jahresteuerungs-

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rate 2014 durch die Preisrückgänge bei Energie, diese verbilligte sich aufgrund der Rohölpreisentwick-lung um ca. 2,1 %. Starke Preisrück-gänge bei leichtem Heizöl wurden durch moderate Preisentwicklungen bei anderen Energieprodukten, z. B. Umlagen für Zentralheizung und Fernwärme, aber auch bei Gas und Elektroenergie, kompensiert. Ohne die Berücksichtigung der Preise in der Energiewirtschaft lag die Jah-resteuerungsrate bei 1,3 % im Ge-schäftsjahr.

Die Situation auf dem Arbeitsmarkt gestaltet sich auch in 2014 weiter-hin positiv. Im Vergleich zum Vor-jahr waren 0,9 %, was 371.000 Personen entspricht, mehr in einem Anstellungsverhältnis. Der Anteil der Erwerbslosen lag im Jahresdurch-schnitt bei ca. 4,8 % und hat sich seit seiner Höchstmarke von 10,5 % im Jahr 2005 mehr als halbiert. Im Dezember 2014 waren im Freistaat Thüringen 84.805 (Vorjahr: 90.382) Arbeitslose gemeldet, was einer Quote von 7,3 % (Vorjahr: 7,8 %) entspricht.

Auch für das Geschäftsjahr 2015 wird sich die eher verhaltene wirt-schaftliche Entwicklung fortsetzen. Positive Impulse werden vorrangig vom privaten Verbrauch ausgehen, der durch die gute Arbeitsmarktlage gestützt wird. Abzuwarten bleibt, wie sich die Einführung des Mindest-lohnes, aber auch die Auswirkungen der abschlagsfreien Rente mit 63 im Weiteren bemerkbar machen.

1.3 Demografische Entwick- lung in Thüringen

Mit den seit Frühjahr 2013 vorlie-genden Ergebnissen des Zensus 2011 verfügt Deutschland erstmals über verlässliche Daten sowohl zur Bevölkerung wie zu Gebäuden und Wohnungen. Sowohl deutsch-landweit als auch in Thüringen wurden zum Erhebungsstichtag weniger Einwohner gezählt als bis dahin angenommen. Der Freistaat Thüringen ist seit der Wende von einem deutlichen Bevölkerungs-rückgang gekennzeichnet. Ausge-hend von 2,72 Mio. Bewohnern im Jahr vor der Wiedervereini-gung, waren es am Stichtag für die Zensuszählung noch 2,19 Mio. Menschen in Thüringen, ca. 40.000 weniger als bis dahin angenommen. Bis zum Ende des Jahres 2030 wird sich die Zahl der Thüringer Einwoh-ner auf ca. 1,84 Mio. verringern.

Mit 23,2 % liegt der Anteil der über 65-Jährigen in Thüringen höher als im Bundesdurchschnitt (20,6 %). Nur 13,1 % aller Thüringer waren am Zensusstichtag jünger als 18 Jahre, in ganz Deutschland liegt der Satz bei 16,4 %. Da die jüngere Be-völkerung weiterhin abnimmt und die Zahl der Älteren steigt, wird sich diese konträre Entwicklung fortset-zen. Der Anteil an Ausländern liegt mit 1,5 % in Thüringen deutlich unter dem Bundesdurchschnitt von 7,7 %.

Das Bundesland Thüringen ist über-wiegend strukturell ländlich ge-prägt. Dementsprechend ist der An-teil der Gemeinden mit weniger als 1.000 Einwohnern deutlich höher als im Bundesdurchschnitt. In Thü-ringen wohnen durchschnittlich we-niger Einwohner in diesen Gemein-den als im übrigen Gebiet. Damit einhergehend drohen in den nächs-ten Jahren leere, verwaiste Dörfer, aber auch zunehmende Leerstände in den Städten. Von dieser Entwick-lung werden außer den Zentren Er-furt, Weimar und Jena fast alle Regi-onen Thüringens betroffen sein.

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Die Landeshauptstadt Erfurt kann nach den hohen Einwohnerverlusten durch die Abwanderung in die alten Bundesländer und der sich anschlie-ßenden Suburbanisierungswelle in den 90iger-Jahren des letzten Jahr-hunderts seit einiger Zeit wieder mit steigenden Einwohnerzahlen glän-zen. Erreichte die Landeshauptstadt 2010 erstmals wieder eine Einwoh-nerzahl von über 200.000, so waren es am Ende des Jahres 2014 bereits 206.380 Personen, die in Erfurt ih-ren Hauptwohnsitz haben. Die Ten-denz ist steigend, neueste Szenarien erwarten jährliche Zuwächse von ca. 1.200 Personen.

Der Erfurter Wohnungsmarkt wird als gut funktionierend bezeichnet, er befindet sich im Gleichgewicht. Aktuell ist der Erfurter Wohnungs-markt geprägt von der Verkleine-rung der Haushalte in den niedrigen und mittleren Einkommensschich-ten, aber auch von der steigenden Nachfrage nach gehobenem Wohn-raum.

Die Veränderung der Demografie zieht sowohl quantitative als auch qualitative Auswirkungen auf das Nachfrageverhalten von Wohnraum nach sich, quantitativ bezüglich der Anzahl der nachgefragten Woh-nungen und qualitativ bezüglich der Ausstattung und einem zuneh-menden Bedarf an altengerechten Wohnungen.

Für die Nachfrage nach Wohn-raum ist primär aber nicht nur die Einwohnerzahl, sondern die Entwicklung der Haushalte nach Anzahl und Größe entscheidend. Demzufolge wächst der Trend zu Ein- und Zweipersonenhaushalten bei gleichzeitigem Rückgang der Mehrpersonenhaushalte. Derzeitig ist die Anzahl an Haushalten rück-läufig, wobei der Rückgang deutlich moderater ausfällt als der Rückgang der Einwohner, da die Anzahl der Ein- und Zweipersonenhaushalte im höheren Alter deutlich zunimmt.

Insbesondere kleinere Wohnungen mit technisch guter Ausstattung, angebunden an ein entsprechendes

infrastrukturelles Umfeld mit Ärzten sowie Versorgungseinrichtungen zu bezahlbaren Preisen, stehen im Focus der Nachfrage für unsere äl-teren Mitglieder und Nutzer.

Die Genossenschaft bietet ihren Mit-gliedern und Nutzern ein adäquates und bezahlbares Wohnungs- und Serviceangebot, wobei der immer häufigere Schwerpunkt im Bereich „Wohnen für ein langes Leben“ Älteren ein selbstbestimmtes Leben in ihren vertrauten vier Wänden er-möglichen soll.

1.4 Branchenspezifische Entwicklung

Nach wie vor hat die Immobilien-wirtschaft als Teil der Gesamtwirt-schaft eine stabilisierende Funktion inne. Im Gegensatz zu anderen Bereichen ist die Wertschöpfung des Grundstücks- und Wohnungs-wesens als Kernbereich der Immo-bilienwirtschaft auch während der Wirtschafts- und Finanzkrise stabil geblieben. Sie erreicht regelmäßig einen höheren Anteil an der Brut-towertschöpfung als der Fahrzeug- oder Maschinenbau, die weitaus mehr im öffentlichen Focus stehen.

Regelmäßig wird von der Politik sowie vom Deutschen Mieterbund auf Wohnungsnot in Deutschland und stetig steigende Mieten hinge-wiesen. Nach monatelangen Dis-kussionen hat der Bundestag die sogenannte Mietpreisbremse am 5. März 2015 beschlossen. Erste Bundesländer haben angekündigt, die Mietpreisbremse so schnell wie möglich einzuführen.

Demzufolge darf in angespannten Wohnungsmärkten die neue Miete nur noch 10 % über der ortsüb-lichen Vergleichsmiete liegen. Doch was sind angespannte Märkte? Der Freistaat Thüringen zählt hier sicher nicht dazu. Flächendeckend war und ist das Angebot an Wohnraum größer als die Nachfrage. Ein Zei-chen dafür, dass Wohnraumange-bote vorhanden sind, ist die Fluktua-tionsrate, denn jährlich kündigt jeder 10. Nutzer / Mieter seinen Wohn-

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raum. Die Gründe für Wohnungs-kündigungen sind von vielfältiger Natur und reichen vom Wohn-ortwechsel über die kleinere oder größere Wohnung bis zum Erwerb von Eigentum. Fest steht, dass nur der Nutzer kündigt, dem auch neu-er Wohnraum zu Verfügung steht. Gravierende Unterschiede sind auch innerhalb Thüringens zwischen den Städten Erfurt, Jena und Weimar sowie den ländlichen Regionen zu verzeichnen.

Den demografischen Wandel ge-stalten, dabei wird zunächst an den weiteren Rückgang der Bevöl-kerung infolge der zunehmenden Alterung gedacht. Doch der de-mografische Wandel spiegelt sich in weitaus mehr Szenarien wider. Hierbei sei die Änderung der Le-bensgewohnheiten genannt. Die Vorstellungen und Anforderungen an das Leben verändern sich, wer-den aber vielfach durch materielle Einschränkungen beeinflusst, da sich die Schere zwischen Arm und Reich weiter öffnet.

Es ist davon auszugehen, dass in den folgenden Jahren in Thüringen weitere Zehntausende Wohnungen wegen fehlender Mieter leer stehen werden. Eine zweite Leerstandswel-le droht. Erste Auswirkungen sind bereits heute spürbar, nicht alle frei werdenden Wohnungen können kurzfristig wieder vermietet werden. Dieses Szenario wird außer in den Städten Erfurt, Jena und Weimar, in denen Zuzug passiert, nahezu alle Regionen Thüringens betreffen.Erfurt wächst, so liegt die aktuelle Bevölkerungszahl am 31.12.2014 bei 1.268 Personen mehr als im Vorjahr. Dieser positive Bevölke-rungsanstieg wird bis ca. 2035 ent-sprechend der Bevölkerungsvoraus-schätzung anhalten und danach leicht zurückgehen.

Trotz dieser positiven Prognose für Erfurt prägt der demografische Wandel alle Bereiche unseres Le-bens. In unserer Gesellschaft wächst der Anteil älterer Menschen und die Lebenserwartung nimmt zu. Dem-zufolge ändern sich die Bedürfnisse

der Menschen und die Anforde-rungen an den Wohnraum. Verän-derungen sind auch in der Art der Nachfrage zu erkennen Der Bedarf nach kleineren Wohnungen steigt, da sich die Singularisierung der Haushalte fortsetzt.

Im Geschäftsjahr gehören dem vtw 197 Mitgliedsunternehmen an, darunter 105 Wohnungsbau-genossenschaften, 54 kommunale Wohnungsgesellschaften und drei Aktiengesellschaften. Von diesen Unternehmen werden ca. 270.000 Wohnungen bewirtschaftet, die sich zum überwiegenden Teil im Eigen-tum der Unternehmen befinden. Bis zum Ende 2014 wurden seit 1991 von den Mitgliedsunternehmen ca. 11,3 Milliarden Euro vorrangig in den Wohnungsbestand investiert. Für das zurückliegende Jahr waren ca. 356 Millionen Euro geplant, da-mit hat sich das Investitionsvolumen nach Jahren des Rückgangs nicht nur stabilisiert, sondern ein konti-nuierlicher Aufwärtstrend ist zu ver-zeichnen.

Weitere zentrale Themen beschäf-tigen die Wohnungswirtschaft. Für die langfristige Sicherstellung der Mittel für die Städtebauförderung, aber auch die energetische Sanie-rung der Quartiere sind Regularien notwendig. Es gilt, den demogra-fischen Wandel und die damit in Verbindung stehenden sozialen und gesellschaftlichen Veränderungen in der kommenden Zeit für die Un-ternehmen finanzierbar und wirt-schaftlich zu machen.

Die Wohnungsbaugenossenschaft Zukunft

steht auf einer soliden wirtschaftlichen Basis.

5.613 Wohnung bewirtschaftet sie im Erfur-

ter Norden mit einer Gesamtwohnfläche von

mehr als 300.000 Quadratmetern. Auch 2014

kann sie auf gestiegene Erlöse verweisen. Sie

hat die Kraft, regelmäßig in Modernisierungen

zu investieren und darüber hinaus hat sie den

ersten Gebäudeneubau seit drei Jahrzehnten

gestemmt.

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Das Bestandsportfolio der Genossenschaft stellt sich in nachstehender Abbildung wie folgt dar:

1,2 % Neubau

85,5 % saniert

11,8 % unsaniert

1,5 % teilweise saniert

2 Wirtschaftsbericht2.1 Geschäftsverlauf2.1.1 Bestandsentwicklung und Vermietungssituation

Am Ende des Geschäftsjahres be-wirtschaftete die Genossenschaft in fünf Stadtteilen im Norden der Stadt Erfurt 5.613 Wohnungen. Dafür stehen eine Gesamtwohn-fläche von 301.462,90 m² sowie 528 Garagen und Stellplätze zur Verfügung. Durch die Fertigstellung des Neubaus in der Ritschlstraße 9 – 11 wurde im Geschäftsjahr ein Zuwachs von 24 Wohnungen und 27 Stellplätzen erreicht.

Am 1. Januar des Geschäftsjahres waren 126 Wohnungen mit einer Wohnfläche von 7.200,05 m² nicht vermietet, dass entsprach einer Ver-mietungsquote von 97,75 %. Am Bilanzstichtag stehen 173 Woh-nungen mit 9.540,68 m² Wohn-fläche und einer Vermietungsquote

von 96,92 % leer. Zu diesem Zeit-punkt sind bereits 45 Wohnungen für einen späteren Zeitraum wieder vergeben und stehen dem Vermie-tungsportal nicht mehr zur Ver-fügung. Als bereinigter Leerstand sind somit 128 nicht vermietete Wohnungen anzusehen, das ent-spricht einer Vermietungsquote von 97,72 %.

2.1.2 Umsatzentwicklung

Die Umsatzerlöse aus der Ver-mietung, dem Kerngeschäft der Genossenschaft, sind gegenüber dem Vorjahr wiederum gestie-gen. Sie weisen zum Bilanzstichtag T€ 17.800,3 und damit eine Erhö-hung um T€ 172,7 aus.

Im Wesentlichen ergeben sich die Steigerungen mit T€ 81,7 aus höheren Nutzungsentgelten bei Neuabschlüssen, wobei T€ 30,4 auf die zeitliche Berücksichtigung der Ritschlstraße 9 – 11 zurückzufüh-ren sind. Die Auswirkungen aus den Sollmietenveränderungen, begrün-det im Vorjahr, betragen T€ 71,6. Anpassungen von Bestandsver-trägen aufgrund von Erhöhungen nach Vergleichsmiete und Mo-dernisierung wurden in Höhe von T€ 21,2 umgesetzt.

Die durchschnittlichen Nutzungs-gebühren veränderten sich ent-sprechend dem Sanierungsgrad der Wohnungen wie folgt:

Durch den Vermietungsstand sind Erlösschmälerungen und Mietmin-derungen im Geschäftsjahr von T€ 538,1 begründet.

2.1.3 Investitionstätigkeit – Neubau und Modernisierung

Der erste Neubau unserer Genossen-schaft nach fast drei Jahrzehnten ist fertiggestellt. Am 100. Geburtstag der Genossenschaft, dem 24. Juni 2013, erfolgte der symbolische Spa-tenstich. Nur acht Monate später, am 8. März 2014, war das Dach gerichtet und im Oktober erfolgten die Einzüge der Nutzer.

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2014 2013

unsaniert / teilweise saniert 3,78 € / m² * 3,74 € / m² *

saniert 5,09 € / m² * 5,06 € / m² *

Neubau 6,46 € / m² 5,76 € / m²

Durchschnitt 4,97 € / m² * 4,92 € / m² *

* Bei den Berechnungen blieb die Sonderaktion „Junges Wohnen“ unberücksichtigt.

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Kostenverteilung in T€Großmaßnahmen 718,5

Herrichten von Leerwohnungen 861,7

Laufende Instandhaltungen 1.462,7

Gesamt 3.042,9

Auf einem ca. 3.000 m² umfas-senden Areal entstanden 24 neue Wohnungen auf vier Etagen mit insgesamt 2.939 m² Wohn- und Nutzfläche. Die Wohnungen mit gehobener Ausstattung und in mo-derner, attraktiver Architektur wer-den den Ansprüchen an modernes Wohnen in jeder Hinsicht gerecht. Der Neubau ist eingebettet in eine hervorragende städtische Infrastruk-tur und kann gleichzeitig mit dem nur in Stadtrandlagen möglichen

Weitblick punkten. An der straßen-abgewandten Seite kann der Be-wohner den Blick über freies Feld bis nach Marbach schweifen lassen und die Silhouette der Fahnerschen Höhen erblicken.

Beste Verkehrsanbindung, fußläufig erreichbare Naherholungsgebiete und Sportstätten, wie der Nordpark, das Nordbad und die Radrennbahn im Rieth, komplettieren die guten Einkaufsmöglichkeiten. Auch me-dizinische Einrichtungen, wie das Helios Klinikum, befinden sich in unmittelbarer Nähe.

Dass alle 24 Wohnungen lange vor Fertigstellung verbindlich reserviert und mit den Nutzern und künftigen Mitgliedern entsprechende Verein-barungen geschlossen waren, zeigt, dass der Neubau in der modernen, aber auch ästhetisch funktionalen Architektur in der guten Lage den Bedarf genau trifft.

Mit Stolz blicken wir zurück: Das Projekt Neubau Ritschlstraße 9 –11 wurde erfolgreich und terminge-mäß abgeschlossen.

Am Ende des Geschäfts-jahres betrugen die Herstel-lungskosten für den Neubau T€ 4.120,8.

Investiert wurde außerdem in die beiden Wohnscheiben Rigaer Stra-ße 1– 6 und 7 – 9. Für neue Rauch-schutztüren, die Erneuerung des Daches und weiterer Fenster sowie die Fortsetzung der Umgestaltung der Eingangsbereiche einschließ-lich neuer Fußböden in den Ver-teilergängen wurden insgesamt T€ 512,8 aufgewendet. Als nach-trägliche Herstellkosten gewertet wurden zusätzlich die in den beiden Objekten in den Hauptgewerken Sanitär, Fliesen, Elektro hergerich-teten Wohnungen mit T€ 286,3. Demzufolge wurden diesjährig T€ 799,1 für die Objekte Rigaer Straße 1 – 6 und 7 – 9 aktiviert.

2.1.4 Instandhaltungstätigkeit und energetische Sanierung

Für Instandhaltungen bzw. Instand-setzungen und energetische Sanie-rung wurden insgesamt T€ 3.042,9 mit nachstehender Kostenverteilung aufgewendet.

Umgesetzt wurden Instandset-zungen und energetische Sanie-rungen als Großmaßnahmen in fol-genden Objekten:

Mit T€ 494,6 wurde die kom-plette Erneuerung der Elektroin-stallation in der Ulan-Bator-Straße 34 – 41 realisiert. Somit können wir die optimale Versorgung mit Elektroenergie entsprechend dem heutigen Stand der Technik ga-rantieren.

Die Sanierung der Trinkwasser-leitungen erfolgte in der Woh-nungseigentümergemeinschaft Lilo-Herrmann-Straße 28 – 39.Die Erneuerung der Leitungen im Gemeinschaftseigentum erfolgte aus Mitteln der Instandhaltungs-rücklage und bedeutete einen Aufwand von T€ 361,8. Für die darauf folgende Instandsetzung von Sanitärinstallationen und Flie-sen im Sondereigentum wurden T€ 101,6 aufgewendet.

Zur besseren Weitervermietung des Wohnungsbestandes hat die Genossenschaft 236 Wohnungen mit insgesamt T€ 1.148,0 um-fangreich hergerichtet. Davon wurden T€ 286,3 als nachträg-liche Herstellkosten bewertet. Für die Gestaltung längerfristiger Nut-zungsverhältnisse spielt die Quali-tät des zur Verfügung gestellten Wohnraums eine entscheidende Rolle. Die Vermietungsergebnisse der vergangenen Jahre zeigen, dass sich höherwertiger Wohn-raum leichter vermieten lässt, demzufolge wird Wohnraum vorwiegend im sanierten Zustand vermietet.

Maßgebend ist auch, dass diese Nutzer bei zukünftig anstehenden Modernisierungsmaßnahmen nicht berücksichtigt werden müssen und andererseits der Modernisierungs-grad unserer Bestände stetig steigt. Derzeit werden für das Herrichten von Wohnungen durchschnittlich ca. T€ 4,9 pro hergerichtete Woh-nung aufgewendet.

2.1.5 Marketing

Unsere umfassende Imagepflege über die Kommunikation und die Events anlässlich unseres 100. Ju-biläums hat große Strahlkraft über das Jahr 2013 hinaus gezeigt. Der Blickwinkel unserer Marketingin-strumente ist in Hauptsache auf unsere Mitglieder gerichtet, aber auch die, die uns suchen und zu uns gehören wollen, gilt es zu erreichen.

Nachdem unser Corporate Design in der Vergangenheit zurückhal-

tend, schlicht und geradlinig auf-gestellt war, steht die Farbe jetzt im Vordergrund.

Mit dem Slogan „Meine Zukunft ist Himbeerrot“ signalisieren wir die Reife unserer Kampagne, den Stand unserer Genossenschaft. Die Farbe steht für Frische, Lebendigkeit und Lebensfreude und sorgt für hohe Aufmerksamkeitswerte.

Es ist Zeit für Neues, Zeit für Leben, Zeit für mehr Zuhause. Es ist Zeit für die Zukunft.

Kommunikationsmedien und -ka-näle wachsen, sie werden digitaler, vielfältiger und das in beeindru-ckenden Geschwindigkeiten. Aber auch die Informationsbedürfnisse unserer Nutzer bleiben nicht kon-stant. Hier gilt es, aus der Fülle der Möglichkeiten passende Varianten zu erkennen und zu nutzen und un-ter der Schaffung konstanter Bud-gets ein gesundes Maß an Realisie-rung zu generieren.

Mit der Weiterentwicklung unserer Marketingstrategie stehen Themen wie Nachhaltigkeit und Energieef-fizienz, aber auch schneller Zugriff über die Social Media Kanäle im Focus für die Vermarktung unserer Bestände.

Die gute Qualität unserer Leistun-gen ist die beste Werbung an sich und Voraussetzung, um gute Ver-mietungserfolge nachhaltig zu ge-nerieren. Mit dem sozialen Manage-ment, dem sehr guten Service, der Kundenfreundlichkeit, aber auch der Stabilität der Betriebskosten bringen wir die Genossenschaft als erfolgreiche und stabile Unter-nehmensform weiter voran. Viele zufriedene Wohnungsnutzer, die in ihrer Genossenschaft gern wohnen und diese weiterempfehlen sind die beste Werbung.

Mit den bereits bekannten Events, wie z. B. dem RUN Thüringer Unter-nehmenslauf, aber auch die Platzie-rung an neuen Plattformen wecken das öffentliche Interesse an unserer Genossenschaft. Steigender Image-

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und Sympathiegewinn, unsere Stellung im Vergleich zu unseren Mitanbietern zeugen von der weite-ren Stabilisierung der Marke „WBG Zukunft eG“.

2.1.6 Verbundene Unternehmen

Als 100%ige Tochter der WBG Zukunft eG wurde die DIZ Immo-bilienmanagement GmbH am 1. Januar 2001 gegründet und agiert als verbundenes Unternehmen. Das Tätigkeitsfeld erstreckt sich über die Verwaltung von Wohnungseigen-tumsanlagen, die Wohnungs- und Mietverwaltung für Dritte und alle damit im Zusammenhang stehen-den Dienstleistungen.

Die DIZ Immobilienmanagement GmbH verwaltet am Bilanzstich-tag 16 Wohnungseigentumsanla-gen und 2 Mietobjekte mit einem Bestand von 1.470 Wohnungen. Hierbei handelt es sich um 664 Wohnungen und 70 Garagen von Einzeleigentümern sowie 806 Wohnungen und 80 Garagen, die sich im Eigentum der Genossen-schaft befinden. Hinzu kommt die Sondereigentumsverwaltung von 20 Wohnungen und 150 Garagen.

Verschiedene Gewerke, wie Maler, Fußbodenleger, Tischler, Klempner und die Hausreinigung, ergänzen das angebotene Portfolio über die Immobilienverwaltung hinaus.

Seit dem 1. Juli 2013 wurde das Angebot um die sozialen Dienstleis-tungen erweitert. Mit Unterstüt-zung des Sozialmanagements der WBG Zukunft eG stehen hierfür 4 Mitarbeiterinnen der DIZ Immo-bilienmanagement GmbH zur Ver-fügung und betreuen die Wohnge-biete der Genossenschaft.

Derzeit sind bei der DIZ Immobilien-management GmbH 28 Mitarbeite-rinnen und Mitarbeiter beschäftigt.

Seit der Neuausrichtung der Ge-schäftsführung im Jahr 2013 liegt der Focus auf der Schaffung von strukturellen Anpassungen, der Ver-besserung der Rentabilität in den

einzelnen Gewerken sowie der wei-teren Akquise von neuen Objekten in der Eigentums- und Mietverwal-tung.

2.1.7 Beteiligungen

Am 14. September 2006 schlossen sich die drei größten Erfurter Woh-nungsbaugenossenschaften zum Regionalverbund der Erfurter Ge-nossenschaften zusammen. Unter der Dachmarke „Die Genossen-schaften für Ihre Region“ werden Marketingaktivitäten gebündelt und Synergien besser ausgenutzt. Mit insgesamt ca. 21.000 Wohnein-heiten repräsentiert der Verbund ca. 25 % der Erfurter Bevölkerung und stellt damit eine nicht zu vernach-lässigende Größe am Erfurter Woh-nungsmarkt dar.

Die Genossenschaften sind traditi-onell geführte Unternehmen und Werte wie Gemeinschaft, soziale Sicherheit, Zusammengehörigkeit und Beständigkeit gehören zum All-tag. Dieses eigene Bewusstsein trägt der Verbund nach außen. Das ge-nossenschaftliche Wohnen als be-sonders attraktive und sichere Form des Wohnens wird gefördert. Die hohe Nachfrage nach Wohnraum belegt zunehmend die Wahrneh-mung der Vorteile einer Genossen-schaft aus Kundensicht.

Unter dem Motto „Gewohnt ge-meinsam – stark in Genossenschaf-ten“ werden bereits langjährige Projekte wie die Genossenschafts-card oder das jährliche Familienfest auf der ega, aber auch weitere Auf-gaben aufgrund aktueller Entwick-lungen mit dem Ziel, das Image der Genossenschaft zu stärken, for-ciert. Als Mitglied des Fördervereins „Bundesgartenschau Erfurt 2021“ tragen wir mit dazu bei, mehr Grün, mehr Freizeitangebote und nachhal-tig mehr Lebensqualität im Norden der Stadt Erfurt zu schaffen.

Im Jahr 2014 wurde erstmalig ein Ausbildungsplatz als Kauf-mann / -frau für Marketing / Kom-munikation besetzt.

21

2014 2013

Betriebsleistung 25.499,0 T€ 25.626,0 T€

Betriebsaufwand 23.238,2 T€ 24.662,9 T€

Betriebsergebnis 2.260,8 T€ 963,1 T€

2.2 Lage des Unternehmens 2.2.1 Ertragslage

Nach betriebswirtschaftlichen Ge-sichtspunkten bildet sich die Ertrags-lage in zusammengefasster Darstel-lung im Vergleich zum Vorjahr wie folgt ab:

Das Ergebnis der Hausbewirtschaf-tung hat sich gegenüber dem Vor-jahr deutlich gesteigert. Im We-sentlichen resultiert diese Zunahme aus dem Absinken des Betriebsauf-wandes um T€ 1.424,7. Dabei ver-minderten sich die Aufwendungen für Instandhaltungen um T€ 668,9. Betriebskosten verringerten sich

durch niedrigere Heizkosten um T€ 566,5 auf T€ 8.597,1. Positiv wirkt sich der Rückgang an Zinsauf-wendungen in Höhe von T€ 271,4 auf T€ 3.955,8 auf das Betriebser-gebnis aus. Ebenso weisen Personal-kosten einen Rückgang aufgrund von Veränderungen im Personalbe-stand um T€ 87,6 auf T€ 1.755,0 aus. Lediglich für sonstige Aufwen-dungen wurden T€ 146,7 im We-sentlichen für die soziale Betreuung unserer Nutzer / Mieter mehr ausge-geben als im Vorjahr.

Die Betriebsleistung ging um T€ 127,0 auf T€ 25.499,0 zurück. Im Wesentlichen resultiert die Ab-nahme der Betriebsleistung im Saldo aus der Erhöhung der Umsatzerlöse

aus der Hausbewirtschaftung mit T€ 306,0 und dem Rückgang der Bestandsveränderungen in Höhe von T€ 501,8.

Das Verhältnis Zinsaufwand / Net-tokaltmiete konnte auf 22,92 % (2013: 24,70 %) gemindert wer-den. Der durchschnittliche Zinssatz liegt im Geschäftsjahr bei 4,36 %.

Im Geschäftsjahr betreute ein Mitar-beiter der Verwaltung durchschnitt-lich 133 Wohnungen, der Verwal-tungskostensatz beträgt 373 € / ME (2013: 368 € / ME).

2.2.2 Finanzlage

Die Genossenschaft war im gesam-ten Geschäftsjahr in der Lage, ihren finanziellen Verpflichtungen nach-zukommen, die Finanzlage ist soli-de und geordnet. Beeinflusst wird

dies durch eine nachhaltige und gesicherte Einnahmenseite aus der Bestandsbewirtschaftung eigener Wohnungen. Eine stetig steigende Eigenkapitalquote und sinkende Objektverschuldung bedingt durch planmäßige Tilgungen der Darlehen zeugen von der fortschreitenden Stabilisierung der Genossenschaft.

Nach Eliminierung der liquiditäts-unwirksamen Aufwendungen aus dem Jahresergebnis wird ein po-sitiver Cashflow in Höhe von T€ 6.393,1 ausgewiesen. Die not-wendigen liquiden Mittel für die planmäßige Tilgung der Darlehens-verbindlichkeiten konnten aus der laufenden Geschäftstätigkeit er-wirtschaftet werden, hier bleibt ein Überschuss von T€ 2.722,7. Unter Berücksichtigung der Mittelabflüs-se der Investitionen in Höhe von T€ 3.768,6 und dem Cashflow aus

22

Eigenkapitalquote

43,4 %

201

4

42,4 %

201

3

der Finanzierungstätigkeit steigen die liquiden Mittel am Ende des Ge-schäftsjahres auf T€ 5.803,0 an.

Die Finanzierung des Neubaupro-jektes mit zinsgünstigen Variodar-lehen in unterschiedlichen Tranchen gewährleistet der Genossenschaft stetiges Liquiditätsvolumen, das je nach Baufortschritt bereitgestellt wurde. Der Anteil des Kapitaldiens-tes an der Nettokaltmiete beträgt

51,9 %, dieser belief sich im Vorjahr auf 52,1 %.

Die Entwicklung des liquiden Ver-mögens aus der Herkunft und Ver-wendung der geflossenen Finanz-mittel ist in der Kapitalflussrechnung abgebildet, hergeleitet aus der Strukturbilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung.

2014T€

2013T€

Jahresüberschuss 2.306,4 1.020,4

Abschreibungen auf Gegenstände des Anlagevermögens 4.019,2 4.005,7

Zunahme / Abnahme der sonstigen Rückstellungen 52,3 -258,1

Saldo außerordentliche Ein- und Auszahlungen 0,0 -164,2

Saldo Gewinn / Verlust aus dem Abgang von Gegenständen des Anlagevermögens 15,2 -0,2

Cashflow 6.393,1 4.603,6

Zunahme / Abnahme der Vorräte, der Forderungen aus Vermietung und anderen Aktiva 113,9 40,7

Zunahme der erhaltenen Anzahlungen sowie anderer Passiva 1.216,7 -387,3

Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit 7.723,7 4.257,0

Planmäßige Tilgung der Dauerfinanzierungsmittel -5.001,0 -4.687,9

Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit nach planmäßigen Tilgungen 2.722,7 -430,9

Einzahlungen aus Abgängen von Gegenständen des Anlagevermögens 0,0 0,2

Auszahlungen für Investitionen in das Anlagevermögen -3.768,6 -1.344,4

Cashflow aus der Investitions- und Umbautätigkeit -3.768,6 -1.344,2

Ab- / Zunahme der Geschäftsguthaben 30,3 -7,9

Abnahme der verpfändeten Guthaben 1.375,0 0,0

Eintrittsgelder 10,9 11,6

Außerplanmäßige Tilgung der Dauerfinanzierungsmittel -202,4 0,0

Eintragung von Dienstbarkeiten (außerordentlich) 0,0 164,2

Aufnahme von Dauerfinanzierungsmitteln 3.250,0 950,0

Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit 4.463,8 1.117,9

Zahlungswirksame Veränderung des Finanzmittelfonds 3.417,9 -657,2

Finanzmittelfonds am Anfang der Periode 2.436,5 3.169,2

Veränderung Posten Aktiver Unterschiedsbetrag aus der Vermögensverrechnung -51,4 -75,5

Finanzmittelfonds am Ende der Periode 5.803,0 2.436,5

Kapitalflussrechnung zu 2.2.2

23

2.2.3 Vermögenslage

Die Vermögenslage ist ge-ordnet. Das Vermögen und das Kapital haben sich um T€ 1.663,2 auf T€ 163.166,3 er-höht. Im Wesentlichen begründet sich diese Veränderung im Saldo aus der Erhöhung der flüssigen Mittel und dem gleichzeitigen Abbau der verpfändeten Guthaben. Kapitalsei-tig erhöhte sich durch den erzielten Jahresüberschuss das Eigenkapital, laufende Tilgungen verringerten das Fremdkapital, dagegen erhöhten sich die Verbindlichkeiten.

Aus der Handelsbilanz ergibt sich ein Anlagendeckungsgrad von 103,8 % (2013: 103,3%). Das zeigt, dass sich die Genossenschaft am Bilanzstich-tag hinsichtlich der Fristigkeiten der Finanzierung langfristig gebundener Vermögenswerte im Gleichgewicht befand, langfristiges Vermögen ist durch langfristig zur Verfügung ste-hendes Kapital gedeckt.

Die Eigenkapitalquote lt. Handels-bilanz in Höhe von 41,3% (2013: 40,2 %) hat sich gegenüber dem Vorjahr vor allem aufgrund des er-zielten Jahresüberschusses in Höhe von T€ 2.306,4 verbessert.

31. Dez. 2014 31. Dez. 2013 Veränderungen

T€ % T€ % T€

Langfristiger Bereich

Sachanlagen und immaterielle

Vermögensgegenstände 154.149,0 94,5 154.414,8 95,6 -265,8

Finanzanlagen 30,0 0,0 30,0 0,0 0,0

Verpfändete Guthaben 0,0 0,0 1.375,0 0,9 -1.375,0

154.179,0 94,5 155.819,8 96,5 -1.640,8

Mittel- und kurzfristiger Bereich

Vorratsvermögen 49,2 0,0 74,8 0,0 -25,6

Forderungen, sonstige

Vermögensgegenstände und

Rechnungsabgrenzungsposten 2.855,2 1,7 2.943,5 1,9 -88,3

2.904,4 1,7 3.018,3 1,9 -113,9

Flüssige Mittel 5.803,0 3,6 2.436,5 1,5 3.366,5

Aktiver Unterschiedsbetrag

aus der Vermögensverrechnung 279,9 0,2 228,5 0,1 51,4

Vermögen 163.166,3 100,0 161.503,1 100,0 1.663,2

Langfristiger Bereich

Eigenkapital 70.822,5 43,4 68.474,9 42,4 2.347,6

Fremdkapital 88.764,4 54,4 90.717,9 56,2 -1.953,5

159.586,9 97,8 159.192,8 98,6 394,1

Mittel- und kurzfristiger Bereich

Rückstellungen 184,5 0,1 132,2 0,1 52,3

Verbindlichkeiten einschließlich

Rechnungsabgrenzungsposten 3.394,9 2,1 2.178,1 1,3 1.216,8

3.579,4 2,2 2.310,3 1,4 1.269,1

Kapital 163.166,3 100,0 161.503,1 100,0 1.663,2

Vermögenslage zu 2.2.3

24

3 Nachtragsbericht

Nach dem Abschluss des Geschäfts-jahres sind keine Vorgänge von be-sonderer Bedeutung gemäß § 289 Abs. 2 Nr. 1 HGB eingetreten, die Auswirkungen auf die Ertrags-, Fi-nanz- und Vermögenslage haben.

4 Prognosebericht

Aufbauend auf den positiven Er-gebnissen der letzten Zeiträume schätzen wir die Lage der Genos-senschaft positiv ein. Besonders im Hinblick auf die demografischen Veränderungen sowie die stei-genden Anforderungen in Bezug auf Klima- und Energiepolitik gilt es, die anstehenden Herausforde-rungen zu meistern. Hierbei steht die Forcierung des Kerngeschäftes unter der Prämisse des bezahlbaren Wohnens, aber auch des unterneh-merischen Risikos im Vordergrund.

Wir haben unseren ersten Neubau seit mehr als 30 Jahren planmäßig im Jahr 2014 abgeschlossen. Alle Wohnungen waren frühzeitig ver-geben. Für zukünftige Planungs-zeiträume steht partieller Woh-nungsneubau auf der Agenda, dort wo es sinnvoll ist, um hinsichtlich der Gestaltung des Wohnumfeldes und der Durchdringung unseres Bestandes neue Portfolios zu schaf-fen und auf veränderte Nachfrage-trends zu reagieren.

In Zusammenarbeit mit Partnern, Verbänden, Vereinen und befreun-deten Wohnungsunternehmen tra- gen wir in vielfältigen Veranstal-tungen zur Verbesserung der öffentlichen Wahrnehmung bei.

Erfurt noch attraktiver zu gestalten sowohl für Einwohner wie auch Touristen, das ist das ausgegebene Ziel der BUGA 2021. Hier erbringen wir als Initiator und Mitbegründer der Initiative Geraaue mit Ideen und Visionen unseren Anteil, die grüne Stadtlandschaft als naturnahen Er-lebnisraum mit großem Freizeitwert für Familien entstehen zu lassen. Damit erfährt das zu entwickelnde Areal zwischen egapark und Gera-

aue entlang der bevölkerungsreichs-ten Wohngebiete eine enorme Auf-wertung.

Unsere aktive Beteiligung an Zu-kunftsforen und Konferenzen er-öffnet Möglichkeiten, Visionen zu entwickeln für künftige Bedürfnisse rund um das Thema Wohnen, um sich rechtzeitig auf neue Herausfor-derungen der Immobilienwirtschaft einstellen zu können.Momentan sind beeinträchtigende Risiken für die zukünftige Entwick-lung der Genossenschaft nicht zu erkennen, die auf Dauer zu Ein-schränkungen der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Genos-senschaft führen könnten. Die Ge-nossenschaft ist wirtschaftlich gut aufgestellt und ihr Service hervorra-gend ausgebaut. Wir werden auch zukünftig in der Lage sein, unseren Verpflichtungen stets fristgerecht nachzukommen.

Entsprechend der beschlossenen Planscheibe für 2015 zeigen sich folgende Entwicklungen:

Die Umsatzerlöse steigen auf T€ 25.946,7. Unter Einhaltung der Planungsprämissen beläuft sich der Jahresüberschuss auf T€ 1.468,2. Wir erwarten aufgrund der posi-tiven Entwicklungen eine Vermie-tungsquote von 97,70 %, die Eigen-kapitalquote wird sich auf 42,97 % verbessern.

Mit notariellem Kaufvertrag hat die Genossenschaft 5 % der zum Ver-kauf stehenden Geschäftsanteile der TVD GmbH mit Erwerbsübergang zum 1. Januar 2015 erworben. Als langjähriger Partner der Genossen-schaft im Bereich der Versicherungs-wirtschaft ist diese Verbindung eine gute Konstellation zu unserem woh-nungswirtschaftlichen Kerngeschäft.

Die langfristige Planung 2009 – 2030 wurde auf die neuen Ge-gebenheiten fortgeschrieben und im Februar 2015 als Entwurf Un-ternehmensplanung 2015 – 2030 dem Aufsichtsrat vorgelegt. Eine Be-schlussfassung ist für das 2. Halbjahr 2015 vorgesehen.

163.

166,

3 T€

161.

503,

1 T€

25

Verm

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l

5 Chancen- und Risikobericht

Entsprechend den uns vorliegenden aktuellen Erkenntnissen sowie den Planungsszenarien sind für die Ge-nossenschaft keine bestandsgefähr-denden Risiken ersichtlich, aber so-wohl die Chance als auch das Risiko gehören zu jeglicher Art des unter-nehmerischen Handeln dazu.

Damit ist das aktive Risikomanage-ment wesentlicher Bestandteil der Unternehmenssteuerung und Kon-trolle, Risiken werden frühzeitig aufgegriffen und nach Lösungen gesucht. Seit dem Inkrafttreten des Gesetzes zur Kontrolle und Transpa-renz (KonTraG) hat das Unterneh-men das Risikomanagementsystem eingeführt und sein Handeln darauf ausgerichtet.

Die Einleitung einzelner abgestimm-ter Risikosteuerungsmaßnahmen und die Überwachung bestehender Risiken stehen im Fokus unseres Handelns. Das dokumentierte Sys-tem erfasst wesentliche Unterneh-mensaktivitäten und beinhaltet auf der Grundlage einer definierten Risi-kostrategie die interne Budgetkon-trolle, die Liquiditätsvorschau zur Koordination und Disponierung der Zahlungsströme, das Controlling und die Risikoberichterstattung. Im Rahmen des Risikocontrollings flie-ßen relevante Risiken in die monatli-che Risikoberichterstattung ein und werden regelmäßig im Vergleich zu

der beschlossenen jährlichen Pla-nungsscheibe analysiert. Der Vor-stand und die Gremien werden zeit-nah über die bestehende Risikolage der Genossenschaft informiert.

Seit dem Jahr 2006 ist die Genossen-schaft zertifiziert. Im Januar 2015 erfolgte das notwendige Wiederho-lungsaudit mit erfolgreichem Ergeb-nis. Zum wiederholten Male wurde der Nachweis erbracht, dass das Qualitätsmanagementsystem ent-sprechend der aktuellen Normen-grundlage DIN EN ISO 9001:2008 aufgestellt ist.

Das Qualitätsmanagementhand-buch als Kern des Qualitätsmanage-mentsystems ist praxisnah gestaltet und erfährt eine fortlaufende Ak-tualisierung. Im Rahmen des Audit-planes werden regelmäßig stattfin-dende interne und externe Audits langfristig terminiert. Diese dienen der Optimierung der Abläufe der Leistungsprozesse und der Errei-chung der geplanten Qualitätsziele. Durch die zertifizierende Stelle ge-gebene Hinweise werden berück-sichtigt und in die Dokumentation eingearbeitet und über das Intranet jedem Mitarbeiter zur Verfügung gestellt.

5.1 Vermietung

Die wirtschaftlichen Rahmenbe-dingungen betrachten wir mo-mentan wie auch zukünftig als positiv. Inwieweit die politischen Rahmenbedingungen, wie die Ein-führung der Mietpreisbremse, der Mindestlohn oder die gesetzliche Rente mit 63, die Marktbedin-gungen beeinflusst, bleibt abzuwar-ten und bedingt die kritische Be- obachtung.

Die weitere positive Entwicklung des Erfurter Wohnungsmarktes ist durch die Abwanderung dörflicher Regi-onen auch weiterhin gegeben. Die Bereitstellung von attraktivem und gleichzeitig bezahlbarem Wohn-raum in den Thüringer Zentren wie Erfurt, Weimar und Jena erlangt eine immer größer werdende Tragweite. Unter der Maßgabe der stetigen

26

Verkleinerung der Haushalte, denn immer weniger Personen leben in einem Haushalt, wird die Nachfrage nach preiswertem Wohnraum auch weiterhin gegeben sein oder sich gegebenenfalls erhöhen.

Für die steigende Anzahl der Seni-orenhaushalte, insbesondere der pflegebedürftigen Senioren, wird in den Quartieren der Bedarf an altersgerechten Ausstattungen der Wohnsituation steigen. Hierzu sind genaue Kenntnisse über die Anfor-derungen und Bedürfnisse dieser Gruppe erforderlich, unser seit 2004 aktives Sozialmanagement trägt dazu bei.

Ebenso wichtig wie die moderate Höhe der Nutzungsentgelte sind aber auch die warmen und kalten Betriebskosten für unsere Nut-zer. Hier haben sich verschiedene Dienstleistungen, die mit dem Woh-nen in Zusammenhang stehen, aber auch Haushaltsenergie in den letzten Jahren stark verteuert. Hier bedarf es Regularien im gesamt-gesellschaftlichen Interesse, damit die Investitionen zur energetischen Sanierung für die Nutzer bezahlbar und für das Unternehmen wirt-schaftlich bleiben. Demzufolge ha-ben wir die intensive Beobachtung der einzelnen Positionen im Blick und setzen auf weitere Optimierung einzelner Kostenarten.

Die weiter alternde Gesellschaft und die damit einhergehenden demo-grafischen und gesellschaftlichen Veränderungsprozesse werden das Gut Wohnen weiter verändern. Wechselnden Anforderungen un-serer Nutzer in den einzelnen Le-bensabschnitten müssen wir als Dienstleister gerecht werden. Wir werden durch die Schaffung alters-gerechter Wohnmöglichkeiten in Verbindung mit dem sozialen Ma-nagement unseren Auftrag erfüllen.

5.2 Instandhaltung

Unsere Strategie liegt auf Bestands-sicherung, Erhaltung und Schaf-fung von angepasstem Wohnraum in Verbindung mit einem hohen

Maß an Service- und Dienstleis-tungsangeboten. Im Hinblick auf die Entwicklung der Haushalte und Einkommenssituationen der Bevöl-kerung bewegen wir uns im mittle-ren Preisniveau.

Unter der Prämisse, dass ca. 87 % unseres Bestandes saniert sind, wer-den die Aufwendungen für die lau-

fende Instandhaltung und Instand-setzung sowie das Herrichten von Wohnungen und Modernisierungen steigen, denn die ersten Moderni-sierungsmaßnahmen liegen bereits über 20 Jahre zurück. Maßnahmen wie die Umsetzung von Brand-schutzauflagen, die Erneuerung von Heizungsregelungen und weitere Optimierungen von Heizsystemen, die Instandsetzung von Dachzonen und Fassadengestaltungen, Anbau von Balkonen, Instandsetzung der Treppenhäuser und Verteilergänge sowie die Erneuerung von Aufzü-gen stehen im Vordergrund, um die Qualität unserer Wohnungsbestän-de auch zukünftig zu erhalten.

5.2.1 Investitionen in den Neu-bau

Auch zukünftig werden wir parti-elle Neubauinvestitionen forcieren. Mit neuen Ideen, neuen Bauweisen und Baustoffen werden wir neue Qualitäten schaffen, unser Portfolio erweitern und auf veränderte Nach-fragetrends reagieren. Im Rahmen unserer überarbeiteten Unterneh-

27

mensplanung bis 2030 sehen wir Möglichkeiten, den Bestand der Genossenschaft auf den uns zur Verfügung stehenden Flächen in unseren Wohngebieten oder aus der Grundstücksakquise im Erfurter Norden wachsen zu lassen. Mit dem dafür eingerichteten Potenzial- und Zukunftsfonds ist die Grundlage ge-schaffen, Visionen Taten folgen zu lassen.

5.3 Finanzinstrumente

Zu den zur Verfügung stehenden Finanzinstrumenten zählen im Wesentlichen Forderungen, Ver-bindlichkeiten und Guthaben bei Kreditinstituten. Durch die lang-fristig beschlossene Unterneh-mensplanung, die tägliche Liqui-ditätsbetrachtung als Mittel zur Koordinierung und Disposition der Finanzströme und die Inanspruch-nahme bewilligter Kreditmittel ist das Liquiditätsrisiko der Genossen-schaft relativ gering.

Die Genossenschaft verfügt über ein Mahnsystem. Nicht werthaltige Forderungen werden im Rahmen von Einzelwertberichtigungen ab-geschrieben.

Aufgrund bestehender gesamtwirt-schaftlicher Rahmenbedingungen seit der Finanzkrise sind wir im Fi-nanzierungsbereich bestimmten Risiken ausgesetzt, die einherge-hen mit dem relativ hohen Anteil an der Fremdfinanzierung. Um den Kapitaldienst als größte Position im Ausgabenbereich planbar und wirt-schaftlich zu gestalten, nutzen wir Umschuldungen und frühzeitige Prolongationen im Rahmen von For-ward Darlehen für die Aushandlung von günstigen Konditionen. Hierbei haben mittel- und langfristige An-nuitätendarlehen sowie Variodarle-hen Vorrang.

Das fortwährend niedrige Niveau der Zinsentwicklung begünstigt die Ertragslage sowie die weitere positive Entwicklung der Genossen-schaft und hält das Zinsänderungs-risiko überschaubar.

5.4 Personalmanagement

Für das Unternehmen wird es zu-künftig schwerer, qualifizierte Ar-beitskräfte für sich zu gewinnen und zu halten. Diese Szenarien machen sich bereits zum jetzigen Zeitpunkt bemerkbar, sowohl in der Ausbil-dung als auch in der Neubesetzung von Arbeitsstellen.

Um dem entgegenzuwirken, wer-den wir auch zukünftig im notwen-digen Rahmen in die Ausbildung von jungen Menschen investieren bei der Erstausbildung sowie auch im Weiterbildungsbereich. Als Un-ternehmen müssen wir dafür sor-gen, dass die Mitarbeiter von der guten wirtschaftlichen Entwicklung profitieren, denn gute Arbeit und guter Lohn ist noch immer das beste Rezept gegen Fachkräftemangel.In den Jahren 2015 / 2016 wird al-len Mitarbeitern/innen eine mittel-fristige Weiterbildung angeboten mit dem Ziel, persönliche Kompe-tenzen zu stärken. In vier verschie-denen Modulen (Kommunikati-on, Körpersprache, Rhetorik und Konfliktmanagement) werden die Mitarbeiter/-innen geschult, um ihre Persönlichkeit privat sowie im dienstlichen Bereich weiterzuent-wickeln.

Gesunde Mitarbeiter/-innen, ein gesundes Unternehmen, gesunder Erfolg.

Wohnungsbaugenossenschaft Zukunft eG

Silke Wuttke Petra LangeSprecherin Vorstanddes Vorstandes

Erfurt, den 16. März 2015

28

29

Streiflichter2014

AKTIVA 31.12.2014 Vorjahr

€ € €

A. Anlagevermögen

I. Immaterielle Vermögensgegenstände 49.338,00 68.580,02

II. Sachanlagen

1. Grundstücke mit Wohnbauten 151.580.309,03 150.478.986,46

2. Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten 2.320.149,62 2.440.244,00

3. Technische Anlagen und Maschinen 0,00 4,57

4. Betriebs- und Geschäftsausstattung 163.634,90 183.057,02

5. Anlagen im Bau 35.598,79 154.099.692,34 1.243.891,77

III. Finanzanlagen

1. Anteile an verbundenen Unternehmen 25.000,00 25.000,00

2. Beteiligungen 5.000,00 30.000,00 5.000,00

B. Umlaufvermögen

I. Andere Vorräte

1. Unfertige Leistungen 7.864.360,06 8.381.208,09

2. Geleistete Anzahlungen 1.304.622,96 9.168.983,02 1.300.146,03

II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände

1. Forderungen aus Vermietung 81.111,74 90.225,27

2. Forderungen gegen verbundene Unternehmen 9.679,31 17.949,36

3. Sonstige Vermögensgegenstände 2.768.211,90 2.859.002,95 2.846.249,38

III. Flüssige Mittel

Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten 5.803.041,30 3.811.484,39

C. Rechnungsabgrenzungsposten

Andere Rechnungsabgrenzungsposten 5.910,95 6.980,57

D.Aktiver Unterschiedsbetrag aus derVermögensverrechnung

279.857,07 228.533,20

Bilanzsumme 172.295.825,63 171.127.540,13

BILANZ ZUM 31. DEZEMBER 2014

PASSIVA 31.12.2014 Vorjahr

€ € €

A. Eigenkapital

I. Geschäftsguthaben

1. der mit Ablauf des Geschäftsjahres

ausgeschiedenen Mitglieder 295.950,00 292.350,00

2. der verbleibenden Mitglieder 5.485.953,33 5.455.653,33

3. aus gekündigten Geschäftsanteilen 1.950,00 5.783.853,33 4.350,00

Rückständige fällige Einzahlungen auf

Geschäftsanteile: € 596,67

Vorjahr: € 596,67

II. Kapitalrücklage 844.337,82 833.387,82

III. Ergebnisrücklagen

1. Sonderrücklage gemäß § 27 Abs. 2 DMBilG 43.581.760,54 43.581.760,54

2. Gesetzliche Rücklage 2.091.580,18 1.860.944,62

3. Andere Ergebnisrücklagen 16.743.141,30 62.416.482,02 15.824.767,23

IV. Bilanzgewinn 2.075.720,02 918.374,07

B. Rückstellungen

Sonstige Rückstellungen 1.439.984,72 1.357.514,82

C. Verbindlichkeiten

1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 88.853.230,63 90.804.009,33

2. Erhaltene Anzahlungen 9.290.109,06 8.976.998,75

3. Verbindlichkeiten aus Vermietung 132.537,07 150.612,95

4. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 1.355.735,45 973.175,17

5. Verb. gegenüber verbundenen Unternehmen 57.804,52 29.384,08

6. Sonstige Verbindlichkeiten 45.754,78 99.735.171,51 64.222,71

D. Rechnungsabgrenzungsposten

Andere Rechnungsabgrenzungsposten 276,21 34,71

Bilanzsumme 172.295.825,63 171.127.540,13

Geschäftsjahr 2014 Vorjahr

€ € €

1. Umsatzerlöse

a) aus der Hausbewirtschaftung 25.708.375,88 25.402.358,61

b) aus der Betreuungstätigkeit 11.814,72 11.814,72

c) aus anderen Lieferungen und Leistungen 2.369,70 25.722.560,30 1.916,05

2. Erhöhung oder Verminderung des Bestandes an unfertigen Leistungen

-516.848,03 -15.017,96

3. Sonstige betriebliche Erträge 406.657,26 589.900,21

4. Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen

a) Aufwendungen für Hausbewirtschaftung 11.294.149,50 12.512.665,60

b) Aufwendungen für andere Lieferungen und Leistungen 21.523,63 11.315.673,13 24.270,55

5. Rohergebnis 14.296.696,40 13.454.035,48

6. Personalaufwand

a) Löhne und Gehälter 1.477.446,50 1.547.298,28

b) Soziale Abgaben 277.522,51 1.754.969,01 295.285,63

7. Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen

4.019.204,83 4.005.720,49

8. Sonstige betriebliche Aufwendungen 1.799.038,69 1.882.721,64

9. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 55.758,83 91.952,80

10. Zinsen und ähnliche Aufwendungen 3.994.670,50 4.254.978,61

davon aus Abzinsung: € 38.272,44

Vorjahr: € 27.129,07

11. Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit 2.784.572,20 1.559.983,63

12. Steuern von Einkommen und Ertrag -31.034,44 30.067,48

13. Sonstige Steuern 509.251,06 509.500,52

14. Jahresüberschuss 2.306.355,58 1.020.415,63

15. Einstellungen aus dem Jahresüberschuss in die gesetzliche Rücklage 230.635,56 102.041,56

16. Bilanzgewinn 2.075.720,02 918.374,07

GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG 2014 FÜR DIE ZEIT VOM 1. JANUAR 2014 BIS 31. DEZEMBER 2014

Dass die Wohnungsbaugenossenschaft Zu-

kunft erfolgreich agiert, ist das Ergebnis auf-

merksamer Marktbeobachtung, vorausschau-

ender Planung und der Fokussierung auf die

Bedürfnisse und Wünsche der Mitglieder.

Zur Umsetzung bedarf es stets auch neuer, fri-

scher Ideen und wegbereitender Aktivitäten.

Agilität und Offenheit prägen das Miteinander

der Mitglieder, Vertreter und der Vorstände zur

Bewältigung der Aufgaben.

34

zum Jahresabschluss 2014 der WBG Zukunft eG Erfurt

35

Abschreibungen in %

Wohngebäude 2,0

Geschäftsgebäude Altbauten 4,0

Geschäftsgebäude Neubau 2,5

Garagen 4,0

Stellplätze und andere bauliche Anlagen 10,0

A. Allgemeine Angaben

Der Jahresabschluss der Wohnungs-baugenossenschaft Zukunft eG zum 31.12.2014 wurde nach den Vorschriften des Handelsgesetz-buches (HGB) aufgestellt. Dabei fanden einschlägige gesetzliche Regelungen entsprechend dem Ge-nossenschaftsgesetz, dem DMBilG und der Satzung Anwendung. Die Gliederung der Bilanz sowie der Gewinn- und Verlustrechnung rich-tet sich nach der Verordnung über Formblätter für die Gliederung des Jahresabschlusses von Wohnungs-unternehmen, datiert vom 25. Mai 2009. Grundlage für die Aufstel-lung der Gewinn- und Verlustrech-nung ist das branchenübliche Ge-samtkostenverfahren. Entsprechend den Angaben des § 267 Abs. 2 HGB ist die Genossenschaft mittelgroß.

B. Bilanzierungs- und Bewer- tungsgrundsätze

Bei der Aufstellung der Bilanz und Gewinn- und Verlustrechnung wur-den folgende Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden angewen-det.Die Immateriellen Vermögens-gegenstände des Anlagevermö-gens sind zu Anschaffungskosten, vermindert um planmäßige Ab-schreibungen, bewertet. Unter Zu-grundelegung einer vierjährigen Nutzungsdauer werden diese linear abgeschrieben.

Das Sachanlagevermögen wur-de zu fortgeführten Anschaffungs- und Herstellungskosten unter Berücksichtigung planmäßiger line-arer Abschreibungen bewertet. Als Zugänge wurden im Wesentlichen nachträgliche Herstellungskosten mit € 799.123,99 in der Rigaer Straße 1 – 6 und 7 – 9 aktiviert. Der im Geschäftsjahr fertiggestellte Neubau des Wohngebäudes in der Ritschlstraße 9 – 11 mit 24 Wohn-einheiten und dazugehörigen Stellplätzen wurde in Höhe von € 4.120.767,02 aktiviert. Während der Bauphase erfolgte der Ausweis

unter den Anlagen im Bau. Zum Ende des Geschäftsjahres wurden in dieser Position Architektenleistun-gen für die in 2015 neu zu errich-tenden Balkone in den Eigentümer-anlagen VI und VIII mit € 35.598,76 aktiviert.

Für Gebäude und bauliche Anla-gen wurden die planmäßigen Ab-schreibungen wie folgt festgelegt:

Die Abschreibung der Vermögens-gegenstände der Betriebs- und Geschäftsausstattung erfolgt linear in einem Zeitraum von 3 bis 23 Jahren.

Auf Zugänge im Verlaufe des Ge-schäftsjahres wurden zeitanteilige Abschreibungen vorgenommen.

Geringwertige Wirtschaftsgü-ter, die Anschaffungs- und Her-stellungskosten in Höhe von € 150,00 nicht übersteigen, wurden im Zugangsjahr gemäß § 6 Abs. 2 EStG voll abgeschrieben und als Abgang ausgewiesen. Für Wirt-schaftsgüter mit einem Anschaf-fungswert zwischen € 150,00 und € 1.000,00 wird nach § 6 Abs. 2a EStG jährlich ein Sammelposten eingerichtet, dieser wird linear über 5 Jahre abgeschrieben.

Die Finanzanlagen wurden zu den Anschaffungskosten bewertet.

Noch nicht abgerechnete umlegba-re Betriebskosten sind in der Bilanz-position Unfertige Leistungen mit € 7.864.360,06 aktiviert. Die darauf geleisteten Anzahlungen in Höhe von € 9.290.109,06 sind unter dem Posten Erhaltene Anzahlungen ausgewiesen.

36

Die Bewertung beider Positionen erfolgte zu Anschaffungskosten. Ausfälle wegen nicht umlegbarer Betriebskosten aufgrund von Leer-stand fanden bei den unfertigen Leistungen entsprechend bestands-mindernd ihre Berücksichtigung.

Forderungen wurden grundsätz-lich zum Nennwert ausgewiesen.

Drohenden Ausfallrisiken wurde durch Einzelwertberichtigungen in Höhe von € 114.475,88 auf For-derungen aus Vermietung Rech-nung getragen.

Sonstige Vermögensgegenstän-de werden zu Anschaffungskosten bilanziert.

Die Sonstigen Rückstellungen beinhalten alle bis zur Erstellung des Jahresabschlusses erkennbaren Risiken und ungewisse Verbindlich-keiten. Ihre Bewertungen wurden unter Berücksichtigung künftiger Preis- und Kostensteigerungen nach vernünftiger kaufmännischer Beur-teilung bemessen und sind in Höhe des Erfüllungsbetrages gebildet. Entsprechend § 253 Abs. 2 HGB wurden sonstige Rückstellungen mit einer Laufzeit von mehr als ei-nem Jahr mit dem ihrer Restlaufzeit entsprechenden durchschnittlichen Marktzinssatz der vergangenen sie-ben Geschäftsjahre abgezinst.

Verbindlichkeiten wurden mit dem Erfüllungsbetrag passiviert.

Geschäftsjahr in Euro

Kosten der Hausbewirtschaftung 1.266.240,18

Kosten für Steuerberatung und Prüfung 69.520,17

Kosten für Personal 35.004,63

Kosten für Prozessrisiken 24.000,00

Kosten für sonstige Risiken 45.219,74

Gesamtsumme 1.439.984,72

37

C. Erläuterungen zur Bilanz

Die Entwicklung und Zusammen-setzung des Anlagevermögens ist im Anlagespiegel (siehe Anlage 1) dargestellt.

Unter den Geleisteten Anzah-lungen sind im Wesentlichen die Hausgeldzahlungen für die Ei-gentümergemeinschaften aufge-stellt. Diese betragen am Bilanz-stichtag € 1.303.542,96 (Vorjahr: € 1.299.606,03).

Mit € 2.600.982,96 (Vorjahr: € 2.696.396,21) sind unter der Posi-tion Sonstige Vermögensgegen-stände die Instandhaltungsrückla-gen der Eigentümergemeinschaften bilanziert.

Unter den sonstigen Vermögensge-genständen sind Forderungen mit einer Restlaufzeit von mehr als ei-nem Jahr in Höhe von € 12.808,03 (Vorjahr: € 8.216,74) enthalten.

Der aktive Unterschiedsbetrag aus der Vermögensverrechnung betrifft gemäß § 246 Abs. 2 HGB den Betrag, um den die Vermö-gensgegenstände, die dem Zugriff aller übrigen Gläubiger entzogen sind und die ausschließlich der Erfül-lung von Schulden aus Altersversor-gungsverpflichtungen dienen, diese Verpflichtungen übersteigen.

Die Entwicklung der Rücklagen ist im Rücklagenspiegel (Anlage 2) dar-gestellt.

Unter den Sonstigen Rückstellun-gen sind wesentliche in der Tabelle aufgezeichnete Rückstellungen ent-halten.

Die unterschiedlichen Fristen der Verbindlichkeiten sowie deren Besi-cherung sind im Verbindlichkeiten-spiegel (Anlage 3) aufgezeigt.

D. Erläuterungen zur Gewinn- und Verlustrechnung

Die Umsatzerlöse aus der Haus-bewirtschaftung enthalten im

Wesentlichen Erträge aus Sollmieten in Höhe von € 17.800.276,52 und abgerechnete Betriebskosten für das Jahr 2013 mit € 8.589.081,52. Weiterhin sind Erlösschmälerun-gen aufgrund des Leerstandes bzw. aus Mietminderungen mit € 538.134,78 aufgezeigt.

In den Sonstigen betrieb-lichen Erträgen sind Erträ-ge aus Schadenersatz mit € 102.826,32 und aus Versiche-rungsschäden mit € 92.279,66 ent-halten. Ferner sind Erträge aus der Auflösung der Rückstellungen mit € 30.070,72 und der Auflösung von Wertberichtigungen in Höhe von € 29.266,59 enthalten.

Unter den sonstigen betriebli-chen Aufwendungen sind perio-denfremde Aufwendungen in Höhe von € 6.831,60 enthalten. E. Sonstige Angaben I. Sonstige finanzielle Verpflichtungen

Für das Geschäftsjahr 2015 sind in den Wohnungseigentümergemein-schaften VI und VIII der Anbau von Balkonen beschlossen worden. Die WBG Zukunft eG als Eigentümer von 133 Wohnungen in diesen Ge-meinschaften hat mit Wertstellung zum 02.01.2015 entsprechend den geschlossenen Vereinbarungen über die Finanzierung der Balkone einen Betrag in Höhe von € 1.064.000,00 geleistet. Ein weiterer Beschluss betrifft die Wohnungseigentümer-gemeinschaft XIV, dafür wurde im Geschäftsjahr 2013 die Vereinba-rung zur Finanzierung geschlossen. Investitionsverpflichtungen aus ab-geschlossenen Verträgen sind in Höhe von € 424.000,00 für 53 Bal-konanbauten zum 01.01.2017 zu berücksichtigen.

Im Januar 2015 erwarb die Ge-nossenschaft 5% der zum Verkauf stehenden Anteile der TVD-Versi-cherungsmakler für die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft GmbH zum Kaufpreis von € 208.500,00.

Geschäftsjahr Vorjahr Personen Personen

Kfm. Mitarbeiter 24 28

Techn. Mitarbeiter 17 15

Auszubildende 5 3

Gesamt 46 46

38

Weitere sonstige Verpflichtungen bestehen im Rahmen des im De-zember 2013 abgeschlossenen Vertrages zur Umstellung des beste-henden EPR-Systems GES auf Wodis Sigma in Höhe von € 145.500,00 zzgl. gesetzlicher Umsatzsteuer. Die Umstellung wird beginnend in 2015 im Frühjahr 2016 ihren Abschluss finden.

II. Verrechnete Vermögens- gegenstände und Schulden

Verrechnete Vermögensgegenstän- de und Schulden nach § 246 Abs. 2 Satz 2 HGB weisen ein Deckungs-vermögen von € 648.881,08 und Erfüllungsbeträge für Altersteilzeit-verpflichtungen von € 369.024,01 auf.

III. Mitarbeiter

Die Anzahl der durchschnittlich be-schäftigten Arbeitnehmer betrug im Geschäftsjahr:

Bei der Anzahl der Mitarbeiter sind 8 Teilzeitbeschäftigte, davon eine geringfügige Beschäftigung, und 6 Mitarbeiter in Altersteilzeit enthal-ten.

IV. Mitgliederbewegung

Der Gesamtbetrag der Geschäfts-guthaben der verbleibenden Mit-glieder hat sich um € 30.300,00 er-höht und ist zum Bilanzstichtag mit € 5.485.953,33 passiviert.

Name und Anschrift des zuständi-gen Prüfungsverbandes:

Prüfungsverband Thüringer Woh-nungsunternehmen e.V.Regierungsstraße 5899084 Erfurt

Mitglieder des Vorstandes:

Silke Wuttke, Sprecherin des Vor-standesPetra Lange, Vorstand

Mitglieder des Aufsichtsrates:

• Dr. Werner Stöckigt AR-Vorsitzender, Rechtsanwalt• Christian Beutl stellv. AR-Vorsitzender, Steuerberater / Wirtschaftsprüfer• Sylvia Voigt Schriftführerin, Leiterin „Nachtasyl“• Michael Giese stellv. Schriftführer, Rentner• Alexander Köhler Aufsichtsratsmitglied, Leiter Account-Management Stadtwerke Erfurt

F. Verbundene Unternehmen

Die Wohnungsbaugenossenschaft WBG Zukunft eG ist 100%iger Ge-sellschafter der DIZ Immobilienma-nagement GmbH mit Sitz in Erfurt. Die Tochtergesellschaft schließt das Geschäftsjahr 2014 entsprechend Handelsrecht mit folgenden Wer-ten:

Bilanzsumme: € 498.770,39Eigenkapital: € 338.814,75Jahresüberschuss: € 83.474,15

G. Beteiligungen

Am Regionalverbund der Erfurter Genossenschaften ist die Woh-nungsbaugenossenschaft Zukunft eG mit 33,33 % beteiligt. Sie hält eine Einlage von € 5.000,00. Zum 31.12.2014 ergibt sich ein Jahresüberschuss in Höhe von € 26.671,30.

Wohnungsbaugenossenschaft Zukunft eG

Silke Wuttke Petra LangeSprecherin Vorstanddes Vorstandes

Erfurt, den 16. März 2015

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31.12.2013 während des 31.12.2014

Geschäftsjahres

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Kapitalrücklage 833.387,82 10.950,00 844.337,82

Ergebnisrücklagen

1. Sonderrücklage gemäß § 27 Abs. 2 DMBilG 43.581.760,54 0,00 43.581.760,54

2. Gesetzliche Rücklage 1.860.944,62 230.635,56 2.091.580,18

(daraus aus Jahresüberschuss laufendes Geschäftsjahr) 230.635,56

3. Andere Ergebnisrücklagen 15.824.767,23 918.374,07 16.743.141,30

(daraus aus Bilanzgewinn Vorjahr eingestellt) 918.374,07

61.267.472,39 1.149.009,63 62.416.482,02

Rücklagen insgesamt 62.100.860,21 1.159.959,63 63.260.819,84

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Die Fristigkeit der Verbindlichkeiten sowie die zur Sicherheit gewährten Rechte stellen sich wie folgt dar:

insgesamt Restlaufzeit bis zu 1 Jahr

Restlaufzeit zwischen 1 und 5 Jahre

Restlaufzeit über 5 Jahre

gesichert Art der Sicherung

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€ € € € €

Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 88.853.230,63 5.364.094,46 25.963.666,63 57.525.469,54 88.853.230,63 GPR

(Vorjahr) (90.804.009,23) (5.261.478,96) (19.069.471,61) (66.473.058,76) (90.804.009,23)

Erhaltene Anzahlungen 9.290.109,06 9.290.109,06

(Vorjahr) (8.976.998,75) (8.976.998,75)

Verbindlichkeiten aus Vermietung 132.537,07 132.537,07

(Vorjahr) (150.612,95) (150.612,95)

Verbindlichkeiten aus anderen Lieferungen und Leistungen 1.355.735,45 1.355.735,45

(Vorjahr) (973.175,17) (973.175,17)

Verbindlichkeiten gegen verbundene Unternehmen 57.804,52 57.804,52

(Vorjahr) (29.384,08) (29.384,08)

Sonstige Verbindlichkeiten 45.754,78 45.754,78

(Vorjahr) (64.222,71) (64.222,71)

Summe 99.735.171,51 16.246.035,34 25.963.666,63 57.525.469,54 88.853.230,63

(Vorjahr) (100.998.402,89) (15.455.872,62) (19.069.471,61) (66.473.058,76) (90.804.009,23)

ANLAGE 3 VERBINDLICHKEITENSPIEGEL

ANLAGE 2 ENTWICKLUNG DER RÜCKLAGEN

Impressum Herausgeber: Vorstand der Wohnungsbaugenossenschaft Zukunft eG, Mittelhäuser Straße 22, 99089 Erfurt, Tel.: 0361/7 40 79-0, www.wbg-zukunft.de, zukunft@wbg-zukunft.de

Gestaltung und Produktion: K-concept GmbH, Tel.: 03 62 01/ 59 000

Fotos: WBG Zukunft eG , K-concept GmbH, Karrideo