Geschäftsbericht Constivita Haupt D RZ...der ASIP-Charta vom 14.12.2012 Reglement zum...

Jahresbericht 2019

www.constivita.ch

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Constivita Immobilien Anlagestiftung Jahresbericht 2019

Editorial 3

DasGeschäftsjahr2019imÜberblick 4

Jahresrechnung

VermögensrechnungAnlagevermögen 6

Erfolgsrechnung 7

BilanzStammvermögen 8

AnhangzurJahresrechnung 9

BerichtderRevisionsstellezurJahresrechnung 16

Liegenschaften 18

Inhalt

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LiebeLeserinnenundLeser

Die Stiftung weist per Ende 2019 ein Gesamtvermögen in der Höhe von CHF112,1Mio.undeineEigenkapitalrenditevon3,8%aus.DamitistsieauchimTief-zinsumfeld und in stark schwankenden Finanzmärkten ein sicherer Wert für diePersonalvorsorge-StiftungenderSVGroup.

WeiterewichtigeKennzahlenzumGeschäftsjahr2019habenwirindiesemJahres-berichtzusammengestellt.WissenswertesfindenSieauchaufpksv.ch.

Seitdem01.07.2019istCécileRichardsalsneueGeschäftsführerinindieCIA-Stiftungeingetreten.SiefolgtaufPhilippKüng,welcheram30.06.2019zurück-getreten ist.AlsGeschäftsführerhaterdieStiftungwährendrundsiebenJahrenkompetentundumsichtiggeführt.Dafürdankenwirihmganzherzlich.

Dübendorf,imJuni2020

LaurenceUttinger CécileRichardsPräsidentin des Stiftungsrates Geschäftsführerin

Editorial

4


Geschäftsergebnis

DieStiftungerzielteeinenGesamterfolgvonrundCHF4,1Mio.(Vorjahr:CHF4,6Mio.).DieEigenkapitalrenditebetrugimBerichtsjahr3,8%(Vorjahr:4,2%).

DiefolgendeGrafikzeigteindrücklich,wiemitdiesemImmobilienportfoliodiefi-nanzielleStabilitätderPersonalvorsorge-Stiftungengestärktwird.DasPortfolioweistimZehnjahresvergleichmitdemSwissPerformanceIndexdeutlichgerin-gereSchwankungenaufunderreichtimDurchschnitteinehöherePerformancealsderSwissBondIndex.

GegenüberdemVorjahrwurdendiebereits bestehenden ImmobiliennettoumCHF2,41Mio.(Vorjahr:CHF0,44Mio.)aufgewertet.DerMarktwertdesPortfo-liossteigertesichseitderGründungderStiftungimOktober2008kontinuierlichvonCHF76,1Mio.aufCHF110,3Mio.

Das Geschäftsjahr 2019 im Überblick

SwissPerformanceIndex(SPI)SwissBondIndex(SBI)unsereImmobilien

Performanceentwicklung

30%

25%

20%

15%

10%

5%

0%

-5%

-10%

2015 2016 20172010 2011 2012 2013 2014 2018 2019

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Qualitäts-undDatenschutzmanagement

DieStiftunglässtsichgemässISO9001undgemä[email protected],dassdieStiftungdieAnforderungenweiterhinvollumfänglicherfüllt.

NeuePräsidentindesStiftungsrates

Seit01.01.2019 istLaurenceUttingeralsStiftungsrätin imStiftungsrat tätig;andiesemTagbegannauch ihreAmtszeitalsPräsidentin.SieübernahmdieGeschäftevonDr.HermannWalser,welcherdieStiftungbiszum31.12.2018während18JahrenkompetentundumsichtigalsPräsidentgeführthatte.

AustrittvonPhilippKüng

Seit01.08.2012warPhilippKüngalsGeschäftsführerfürdieCIA-Stiftungverant-wortlich.Ertratam30.06.2019zurückundhatdasZepterseinerNachfolgerin,CécileRichards,per01.07.2019übergeben.

PersonelleÄnderungimStiftungsrat

DieStiftungsrätinMarinaRicklinistEndeMai2019aufgrundihresAustrittsbeiderStifterfirmazurückgetreten.IhrfolgtenimJuni2019dieneuenStiftungs-rätinnenMonikaZbindenundSonyaArnold.

Liegenschaften

EineÜbersichtüberdieLiegenschaftenfindenSieaufSeite18.

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Aktiven 31.12.19 31.12.18 CHF CHFUmlaufvermögen 1'784'500.61 4'240'713.56 FlüssigeMittel 933'325.74 4'187'583.01 KurzfristigeForderungen 851'174.87 53'130.55

Anlagevermögen 110'310'000.00 107'900'000.00 FertigeBauten(inkl.Land) 110'310'000.00 107'900'000.00 Gesamtvermögen 112'094'500.61 112'140'713.56

Passiven 31.12.19 31.12.18 CHF CHFFremdkapital 3'880'704.70 3'713'558.46 KurzfristigeVerbindlichkeiten 5'145.00 205'086.26 PassiveRechnungsabgrenzung 22'934.70 31'133.20 LatenteSteuern 3'752'625.00 3'377'339.00 KontokorrentStammvermögen 100'000.00 100'000.00

Nettovermögen 108'213'795.91 108'427'155.10 a) Ansprüche AnzahlAnsprücheimUmlaufzuBeginndesGeschäftsjahres 89'268 90'508 AusgabevonAnsprüchen 0 0 RücknahmevonAnsprüchen 0 -1'240 AnzahlAnsprücheamEndedesGeschäftsjahres 89'268 89'268 Kapitalwert je Anspruch 1'237.42 1'213.40 NettoertragdesRechnungsjahresjeAnspruch 23.02 48.20 Inventarwert je Anspruch vor Ausschüttung 1'260.44 1'261.61 Ausschüttungen -48.20 -46.98 Inventarwert je Anspruch nach Ausschüttung 1'212.24 1'214.63 b) Veränderung des Nettovermögens NettovermögenzuBeginndesGeschäftsjahres 108'427'155.10 109'548'067.83 AusgabevonAnsprüchen 0.00 0.00 RücknahmevonAnsprüchen 0.00 -1'500'858.80 Ausschüttungen -4'303'136.13 -4'193'838.05 GesamterfolgdesGeschäftsjahres 4'089'776.94 4'573'784.12

Nettovermögen am Ende des Geschäftsjahres 108'213'795.91 108'427'155.10

Jahresrechnung

VermögensrechnungAnlagevermögen

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2019 2018 CHF CHFMietertrag Netto 5'582'116.86 5'545'030.64 Soll-Mietertrag 6'029'492.19 6'027'207.44 MinderertragLeerstand -447'200.36 -481'969.20 InkassoverlusteaufMietzinsenundNK-Forderungen -174.97 -207.60

Unterhalt Immobilien -2'903'848.33 -635'638.48 Instandhaltung -1'380'893.68 -593'887.96 Instandsetzung -1'522'954.65 -41'750.52

Operativer Aufwand -395'365.30 -393'577.34 Ver-undEntsorgungskosten,Gebühren -19'545.50 -19'193.90 NichtverrechenbareHeiz-undBetriebskosten -32'418.56 -7'020.98 Versicherungen -72'526.55 -71'350.65 Bewirtschaftungshonorare -206'054.94 -205'253.27 Vermietungs-undInsertionskosten -27'732.74 -40'328.10 SteuernundAbgaben -25'987.50 -25'987.50 ÜbrigeroperativerAufwand -11'099.51 -24'442.94

Operatives Ergebnis 2'282'903.23 4'515'814.82 Sonstige Erträge 0.00 0.00 ÜbrigeErträge 0.00 0.00

Finanzierungsaufwand -127.03 -520.95 SonstigePassivzinsen -127.03 -520.95

Verwaltungsaufwand -227'713.26 -212'157.75 Geschäftsführungshonorar -133'785.60 -127'619.15 Schätzungs-undRevisionsaufwand -20'732.25 -18'947.65 ÜbrigerVerwaltungsaufwand -73'195.41 -65'590.95

Nettoertrag des Rechnungsjahres 2'055'062.94 4'303'136.12

Realisierte Kapitalverluste 0.00 -5'064.00 RealisierteKapitalverluste 0.00 -5'064.00

Nicht realisierter Erfolg 2'034'714.00 275'712.00 NichtrealisierteKapitalgewinne 3'250'000.00 1'250'000.00 NichtrealisierteKapitalverluste -840'000.00 -810'000.00 VeränderunglatenteSteuern -375'286.00 -164'288.00 Gesamterfolg des Rechnungsjahres 4'089'776.94 4'573'784.12

Erfolgsrechnung

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Aktiven 31.12.19 31.12.18 CHF CHFVermögensanlagen 100'000.00 100'000.00 KontokorrentAnlagevermögen 100'000.00 100'000.00

Total Aktiven 100'000.00 100'000.00

Passiven 31.12.19 31.12.18 CHF CHFStammvermögen 100'000.00 100'000.00 Stammvermögen 100'000.00 100'000.00

Total Passiven 100'000.00 100'000.00 2019 2018 CHF CHFErtragKontokorrentAnlagevermögen 100.00 100.00Verwaltungsaufwand -100.00 -100.00

Ertrags-/Aufwandüberschuss 0.00 0.00

BilanzStammvermögen

Erfolgsrechnung

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Constivita Immobilien Anlagestiftung Jahresbericht 2019Anhang zur Jahresrechnung

1 Grundlagen und Organisation

1.1 RechtsformundZweck

BeiderConstivitaImmobilienAnlagestiftung(imFolgenden:Constivita)handeltessichumeineStiftungimSinnevonArt.80ff.ZGBund53gffBVG.DieStiftungwurde2008vonderBVG-undderPersonalvorsorgestiftungderSVGroupgegrün-det.IhrZweckbestehtinderAnlagedereingebrachtenGelderinschweizerischeImmobilien,derenVerwaltungundUnterhalt.

1.2 AngabederUrkundeundReglemente

Stiftungsurkundevom 31.10.2008 Statutenvom 05.05.2014 Stiftungsreglementvom 05.05.2014letzteAnpassungenper10.12.2018Anlagerichtlinienvom 04.05.2016 letzteAnpassungenper01.12.2016ReglementüberdieUmsetzungderASIP-Chartavom 14.12.2012ReglementzumZeichnungsrechtvom 13.12.2013

1.3 Führungsorgane/Geschäftsführung/Zeichnungsberechtigung

Anlegerversammlung und StiftungsratDieAnlegerversammlungistdasobersteOrgan.SiesetztsichaussämtlichenStiftungsrätenzusammen.DerStiftungsratistdasoberstegeschäftsführendeOrgan.ErbestehtaussämtlichenMitgliederndesStiftungsratesderbeidenAn-leger, derBVG-StiftungderSVGroupundderPV-StiftungderSVGroup.DieAmtsperiodederStiftungsrätedauertjeweilsdreiJahre.Am1.Januar2019hateineneueAmtsperiodebegonnen. LaurenceUttinger,Präsidentin (abJanuar2019) kollektivzuzweienMarkusBürgi HeinzGiezendanner kollektivzuzweienAlexanderKunz AndreasMatter kollektivzuzweienDr.PeterMeier,Prof.em. MarinaRicklin (bisMai2019) StephanieSanders HanspeterSteiger SonyaArnold (abJuni2019) MonikaZbinden (abJuni2019) Geschäftsführung/VerwaltungPhilippKüng,Geschäftsführer (bisJuni2019) kollektivzuzweienCécileRichards,Geschäftsführerin (abJuli2019) kollektivzuzweienRolandKüttel,Liegenschaftenverwaltung,stv.GeschäftsführerkollektivzuzweienRosiGiezendanner-Ricciardi,FinanzenundPersonaladministration kollektivzuzweien

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1.4 Revisionsstelle,Aufsichtsbehörde,Schätzungsexperte

Revisionsstelle BDOAG,ZürichAufsichtsbehörde OberaufsichtskommissionBeruflicheVorsorgeOAKBV,BernSchätzungsexperte AndréRothAG,Baden

2 Bewertungs- und Rechnungslegungsgrundsätze, Stetigkeit

2.1 BestätigungüberRechnungslegungnachSwissGAAPFER26

Die JahresrechnungwurdesinngemässnachdenVorschriftenvonSwissGAAPFER26erstellt.

2.2 Buchführungs-undBewertungsgrundsätze

DieBuchführungs-undBewertungsgrundsätzeentsprechenArt.38derVerord-nungüberdieAnlagestiftungen(ASV),Art.47und48derVerordnungüberdieberuflicheAlters-Hinterlassenen-undInvalidenvorsorge(BVV2)sowiederFach-empfehlung26SwissGAAPFER.

DieJahresrechnungderAnlagegruppebestehtausderVermögens-undErfolgs-rechnungdesAnlagevermögens,derBilanzundErfolgsrechnungdesStammver-mögenssowiedesAnhangs.

Das Nettovermögen einer Anlagegruppe (Inventarwert) besteht im Wert dereinzelnen Aktiven, vermindert um allfällige Verbindlichkeiten sowie die im FallderVeräusserungder ImmobilienwahrscheinlichanfallendenSteuern.DerVer-kehrswertderImmobilienwirdjährlichdurchdenoderdieSchätzungsexpertengeschätzt. In der Regel wird die Discounted-Cashflow-Methode verwendet. ImBerichtsjahrwurdenDiskontierungssätzezwischen3,3%und4,3%angewendet(Vorjahr:3,4%bis4,3%).NeugekaufteLiegenschaftenwerdenimerstenJahrzuAnschaffungkosten,abdemzweitenJahrzumVerkehrswertbilanziert.

3 Beurteilung von Risiken

3.1 InternesKontrollsystem

Die Interne Kontrolle wird gemäss dem vom Stiftungsrat am 10. Juni 2013 verab-schiedetenundam11.Dezember2017aktualisiertenGrundlagenpapierdurchgeführt.

3.2 ASIP-Charta

SämtlichegemässReglementüberdieUmsetzungderASIP-ChartaerforderlichenErklärungensindrechtzeitigvorgelegtworden.

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4 Erläuterung der Vermögensanlage und des Netto-Ergebnisses aus Vermögensanlage

4.1 OrganisationderAnlagetätigkeit,Anlagerichtlinien

DerStiftungsraterlässtdieAnlagerichtlinienundüberwachtderenUmsetzung.

4.2 ErläuterungenzumAnlagevermögen

4.2.1ErläuterungenzuArt.50Abs.1BVV2

DieConstivitainvestiertinqualitativhochstehendeLiegenschaften.GleichzeitigverfügtsieüberdieerforderlicheFachkompetenz,durchaktiveBewirtschaftungeinemarktkonformeRendite,diedurchdieGeschäftsführungunddenStiftungs-ratüberwachtwird,zuerzielen.

4.2.2ErläuterungenzuArt.50Abs.3BVV2

DerRisikodiversifikationinderStrukturierungderAnlagenmisstderStiftungsratstetsgrosseBedeutungzu.Eswirdbewusstvermieden,KlumpenrisikeninEinzel-anlageneinzugehen.

EineangemesseneRisikodiversifikationwirddadurcherreicht,dasssichdieLie-genschaften in verschiedenen Wirtschaftsregionen befinden und unterschiedli-chenNutzungszweckenunterliegen.WeilderAnteilderNutzungdesArbeitgebersinDübendorf67,2%beträgt, lässtConstivitadieBonitätperiodischdurcheineexterne Revisionsgesellschaft bestätigen. Der Stiftungsrat sieht aufgrund derQualitätderInvestitionkeineVeranlassungzueinerVeränderung.

UnterBerücksichtigungderaneinandergrenzendenLiegenschaftenwirdinBern,DübendorfundZürichdieinArt.27Abs.4ASVfestgelegteLimitevon15%über-schritten.MitVerfügungvom18.Februar2016hatdieAufsichtsbehördegestütztaufArt.26Abs.9ASVeineAusnahmebewilligungerteiltundtoleriertdieÜber-schreitungderLimitevon15%.DieBewilligungistauffünfJahrebefristetundmitAuflagenverknüpft(vgl.Ziff.6desAnhangs).

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Wohn- Gewerbe- Total liegenschaften liegenschaften CHF CHF CHFStand31.12.2018 55'635'326.00 52'264'674.00 107'900'000.00Veränderung 67'819.00 2'342'181.00 2'410'000.00 Stand 31.12.2019 55'703'145.00 54'606'855.00 110'310'000.00

Mietertrag netto Instandhaltung/ Operatives Operativer Aufwand Ergebnis CHF CHF CHFWohnliegenschaften 2'332'085.74 622'796.57 1'709'289.17Gewerbeliegenschaften 3'250'031.12 2'676'417.06 573'614.06 5'582'116.86 3'299'213.63 2'282'903.23

DerLiegenschaftenbestandsetztsichwiefolgtzusammen:

4.3 ErläuterungderBilanz

Anlagevermögen 31.12.2019 31.12.2018

Marktwert in%vom Marktwert in%vom CHF Gesamt- CHF Gesamt- vermögen vermögenFertige Bauten (inkl. Land)BadRagaz,Bartholoméplatz3 6'000'000.00 5,4% 6'000'000.00 5,4%Bern,Belpstrasse41 3'800'000.00 3,4% 3'950'000.00 3,5%Bern,Belpstrasse43 2'900'000.00 2,6% 3'150'000.00 2,8%Bern,Gutenbergstrasse50 11'600'000.00 10,3% 11'300'000.00 10,1%Dübendorf,Wallisellenstrasse55/57 36'500'000.00 32,6% 34'000'000.00 30,3%Kilchberg,alteLandstrasse53 6'050'000.00 5,4% 5'700'000.00 5,1%Langenthal,Weststrasse94/96 15'710'000.00 14,0% 15'850'000.00 14,1%Spreitenbach,Poststrasse198/200 3'600'000.00 3,2% 3'500'000.00 3,1%Zürich,Signaustrasse10 24'150'000.00 21,5% 24'450'000.00 21,8%Total Anlagevermögen 110'310'000.00 98,4% 107'900'000.00 96,2%

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2019 2018 CHF CHFGeschäftsführungshonorar 133'785.60 127'619.15Schätzungs-undRevisionsaufwand 20'732.25 18'947.65Beratung,Aufsicht,Stiftungsrat 28'024.50 19'144.45AllgemeineVerwaltungskosten 45'170.91 46'446.50Total 227'713.26 212'157.75

4.4 Rückerstattungen,Vertriebs-undBetreuungsentschädigungen

Die Constivita als geschlossene Immobilienanlagestiftung leistet keine Rücker-stattungen oder Entschädigungen. Die Offenlegung und Herausgabe von Ver-mögensvorteilen wurde bei allen relevanten Geschäftspartnern verlangt. DieexternenImmobilienverwaltungenhabendeklariert,keineherausgabepflichtigenVermögensvorteileerhaltenzuhaben.

5 Erläuterung weiterer Positionen der Bilanz und der Erfolgsrechnung

5.1 PassiveRechnungsabgrenzung

DiePassiveRechnungsabgrenzungbeinhaltetimwesentlichenAbgrenzungenfürdieLiegenschaftenschätzungenund-steuern.

5.2 LatenteSteuern

GemässdemStiftungsreglementsindlatenteSteuerngebildetworden.Diesebe-rechnensichaufdemDifferenzbetragzwischenMarktwertundBuchwert,multi-pliziertmitdemGrundstückgewinnsteuersatzderjeweiligenGemeinde. 5.3 Verwaltungsaufwand

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5.4 KennzahlengemässKGAST-Richtlinien

DienachfolgendenKennzahlenfürdieAnlagegruppesindaufBasisderKGAST-RichtlinieNr.1vom01.09.2016berechnetworden.

6 Auflagen der Aufsichtsbehörde

DieAusnahmebewilligungderAufsichtsbehördevom18.Februar2016istmitfol-gendenAuflagenverbunden: a)DieConstivitahatalleszuunterlassen,waszurAkzentuierungdesKlumpen-

risikos führenwürde.Ebenfalls zuunterlassen sind sämtlicheMassnahmen,welchezueinerweiterenVerschlechterungderDiversifikationhinsichtlichderErlösquellen(Mieterspiegel)führenkönnten.

b)FallsdieConstivitadieStatutenändertundsichfürDritteöffnet,nimmtdieOAKBVeineNeubeurteilungvor.

c)DieAusnahmebewilligunggilt für fünf JahreabVerfügungsdatum,anschlies-senderfolgteineNeubeurteilung.

7 Ereignisse nach dem Bilanzstichtag

Keine.

Kennzahlen Definition 2019 2018Mietausfallquote Mietausfällein%desSoll-Mietertrages(netto) 7,42% 8,00%Fremdfinanzierungsquote FremdaufgenommeneMittelin%derImmo-MW 0,00% 0,00%Betriebsgewinnmarge Betriebsgewinnin%desNetto-Mietertrages 64,10% 78,36%TERISA(GAV) Betriebsaufwandin%desØGesamtvermögens 0,39% 0,37%TERISA(NAV) Betriebsaufwandin%desØNettovermögens 0,40% 0,38%EigenkapitalrenditeROE Gesamterfolgin%desNettovermögensEndeGJ 3,78% 4,22%Renditedesinv.Kapitals Gesamterfolg+Finanz.aufw.in%desØGesamtverm. 3,65% 4,06%Ausschüttungsrendite Bruttoausschüttungin%desNAVvorAusschüttung 3,98% 3,87%Ausschüttungsquote Ausschüttungsbetragin%desNettoertragesdesGJ 105,22% 91,69%Anlagerendite NAVEndeGJvorAusschüttungin%desNAVam AnfangdesGJnachAusschüttung 3,77% 4,23%

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Constivita Immobilien Anlagestiftung Jahresbericht 2019 Bericht der Revisionsstelle

zur Jahresrechnung

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Constivita Immobilien Anlagestiftung Jahresbericht 2019Liegenschaften ConstivitaImmobilienAnlagestiftungJahresbericht2019

Baujahr Grundstück Wohnen Gewerbe Lager PP Büro Garagen

Bad Ragaz Bartholoméplatz3 1920 671m2 687m2 917m2 142m2

1982

Bern Belpstrasse41 1951 806m2 852m2 681m2 243m2

Bern Belpstrasse43 1951 749m2 1500m2 17

Bern Gutenbergstrasse50 1990 998m2 765m2 1291m2 398m2 24

Dübendorf Wallisellenstrasse55/57 2004 6220m2 6157m2 627m2 82

Kilchberg AlteLandstrasse53 1990 1855m2 550m2 38m2 8

Langenthal Weststrasse94/96 2016 7246m2 3829m2 39

Spreitenbach Poststrasse198/200 1963 1346m2 861m2 15

Zürich Signaustrasse10 2007 2154m2 2095m2 229m2 40m2 19

19


ImpressumText:

ConstivitaImmobilienAnlagestiftungGestaltung:

Saloon,Zürich2020

20


ConstivitaImmobilienAnlagestiftung

MemphisparkWallisellenstrasse55CH-8600Dübendorf1

Telefon:+41438141090

[email protected]

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