GIS als Baustein für Baulandumlegung nach den §§ 45ff. BauGB (Buchwerk)

Seminar-Vortrag von Markus Vennebusch

1 Einleitung

Bisher wurden GIS-Systeme bei Umlegungsverfahren nur wenig verwendet. Mögliche Gründe:

Zunächst kurze Wiederholung des Ablaufschemas eines Umlegungsverfahrens nach BauGB.

1 Einleitung

- Datenvolumen so überschaubar, daß Automation nicht notwendig?

- Markt für ein solches System unattraktiv?

- Umlegungstellen personell so besetzt, daß rechnergestütztes Arbeiten vermieden wird?

- Technische Vorbildung der Beschäftigten zu gering?

=> Keine eindeutige Aussage möglich.

Umlegungsanordnung

Umlegungsbeschluß

Bestandskarte und -verzeichnis

Erörterungen mit Eigentümern

Umlegungsplan

Inkraftreten

Vollziehung Berichtigung öffentl. Bücher

Planungsabsichten

Bplan-Beschluß

Das Umlegungsverfahren nach dem BauGB

Verbindlichkeit BPlan

- Ablaufschema läßt nur wenige Ansatzpunkte für Rechnereinsatz oder Automation erkennen.

Es soll nun untersucht werden, inwieweit ein Rechnereinsatz sinnvoll ist.

1 Einleitung

- Bisheriger Rechnereinsatz beschränkte sich auf Verwendung bei wiederkehrenden Vorgängen wie Formularen und Tabellen.

Dabei ist es nicht Absicht, das Umlegungsverfahren zu automatisieren, sondern zunächst sind Arbeitsschritte zu definieren:

- Wo ist GIS zweckmäßig? (Entlastung von Routinearbeit)

- Wo ist GIS wünschenswert? (Präsentation für Beteiligte)

- Wo ist GIS ausgeschlossen? (Menschliches Denkvermögen)

Ergebnis:

1 Einleitung

Rechnereinsatz ist sinnvoll bei

- numerischen Berechnungen

- Aufgaben der Datenverwaltung

- Aufgaben der graphischen Datenverarbeitung

2 Formalisierbare Arbeitsschritte in der Umlegung

2.1 Bestandskarte2.1.1 Flurkarte2.1.2 Wertzonen2.2 Bestandsverzeichnis2.3 Bebauungsplan2.4 Verteilungsmasse2.5 Wert der Verteilungsmasse2.6 Sollanspruch2.7 Zuteilungsberechnung2.7.1 Näherungszuteilung2.7.2 Manuelle, interaktive Zuteilung3 Ergänzungen4 Beispiele

Graphischer Teil wird im nächsten Vortrag vorgestellt.

2.1 Bestandskarte

Grundlage der folgenden Überlegungen ist die Wertumlegung. Die Flächenumlegung geht als Sonderfall (gleiche Eingangswerte, geänderte Formeln) hieraus hervor.

2.1 Bestandskarte

- liefert geometrische Grundlage des Bestandes- muß in digitaler Form vorliegen und muß - Flurstücksgrenzen - Gebäude- Grenzen von Wertzonen

- Flurstücksbezeichnungen beinhalten.

2.1.1 Flurkarte

Bestandteile: Flurstücksgrenze, Beschreibung und Gebäude=> Datenstrukturen für Punkte, Linien und Flächen notwendig.

Herkunft der Flurkarte:

2.1.1 Flurkarte

- im günstigsten Fall liegt die ALK fertig vor.- Bei großer Menge von koordinierten Punkten sind nur geringe Ergänzungen notwendig.

- Flurkarte muß vollständig digitalisiert werden.

2.1.2 Wertzonen

- Für Einwurfsgrundstücke ist der Verkehrswert zu bestimmen und als Einwurfswert zu speichern.

2.1.2 Wertzonen

- Flächenhafte Bewertung ist am wirtschaftlichsten, hierbei werden gleichwertige Flächen zu Wertzonen zusammengefaßt. Wertzonen und Flurstücksgrenzen müssen nicht zusammenfallen.

- Überlagerung (Verschneidung) der Bestandskarte mit den Wertzonen liefert den Einwurfswert aller Flurstücke.

2.2 BestandsverzeichnisBeinhaltet numerische und alphanumerische Daten und soll Suchprozesse und Fortführung des Verfahrens ermöglichen.

2.2 Bestandsverzeichnis

Es empfiehlt sich der Aufbau von zwei Dateien:- Eigentümerdatei- Flurstücksdatei.

Eigentümerdatei:- Name und Anschrift- Verweis auf Miteigentümer- Verweis auf weitere ihm gehörende Flurstücke- Flurstücke- Einwurfswert- Sollanspruch- Ausgleichsbetrag

Flurstücksdatei:

- Bezeichnung nach Gemarkung, Flur, Flurstück

2.2 Bestandsverzeichnis

- Lagebeschreibung nach Straße und Hausnummer

- Verweis auf Eigentümer

- Flächengröße

- Wert in DM

- Grundbuchbezeichnung- Lasten in Abteilung II des Grundbuches- Kennziffer für die Art der Belastung- Kurzformel für die Art der Belastung- Wert der Belastung- Aufstehendes Gebäude- Zuteilung in alter Lage

2.3 Bebauungsplan

Der Bebauungsplan wird als vorgegeben angenommen, dabei ist seine Rechtsnatur unerheblich.

2.3 Bebauungsplan

Bei Änderung müssen bisherige Arbeitsschritte wiederholt werden.

Demnach muß Bebauungsplan in digitaler Form vorliegen, wobei einige Festsetzungen die Zuteilung beeinflussen, andere hingegen nicht.

Es müssen unterschieden werden:- Begrenzungslinien der öffentlichen Verkehrs- und Grünflächen- Grenzen der Gemeinbedarfsflächen

- Nutzungsgrenzen

2.3 Bebauungsplan

- Baugrenzen

- Baulinien

- Bezeichnungen für Art und Maß der baulichen Nutzung

- Grenzen der Wertzonen im neuen Bestand

- Wesentlich sind Grenzen der öffentlichen Flächen.

- Nutzungsgrenzen müssen nicht mit Wertzonen übereinstimmen.

- Wertzonen werden mit Bebauungsplan verschnitten und liefern so Daten für Ermittlung der Verteilungsmasse.

2.4 Verteilungsmasse

2.4 Verteilungsmasse

Digitalisierter Bebauungsplan läßt Flächenberechnung der öffentlichen Flächen zu, damit ergibt sich Verteilungsmasse zu:

Umlegungsmasse (Einwurfsmasse + alte Verkehrsfläche)- Flächen nach § 55 Abs. 2 BauGB (neue örtl. Verkehrsfläche)= Verteilungsmasse

2.5 Wert der Verteilungsmasse

2.5 Wert der Verteilungsmasse

- Der Wert der Verteilungsmasse wird aufgrund der Wertzonen berechnet.

- Nachdem für die einzelnen Wertzonen ein m²-Wert eingegeben ist, kann die Flächenberechnung ausgeführt werden.

- Berechnet werden jeweils Fläche, Wert einer Zone und schließlich Summe der Verteilungsmasse.

2.6 Sollanspruch

- Berechnung des Sollanspruches erfolgt nach dem üblichen Verfahren. Nach Bestimmung des Faktors q als Quotient aus Verteilungsmasse und Einwurfsmasse (in DM) können Sollansprüche nach

v = q * E

ermittelt werden.

2.6 Sollanspruch

- Sollansprüche werden anschließend in der Eigentümerdatei gespeichert.

2.7 Zuteilungsberechnung

2.7 Zuteilungsberechnung

- Grundlage für Zuteilung ist der digitale Bebauungsplan.

- Hier ist zu unterscheiden zwischen Bestandteilen des Bebauungsplanes, welche geometrische Ausgestaltung beeinflussen und solchen, die am Bildschirm dargestellt werden.

- Zweistufiges Verfahren: - Näherungszuteilung (Verteilungsvorschlag) - interaktive Konstruktion der neuen Grundstücke

2.7.1 Näherungszuteilung

2.7.1. Näherungszuteilung

- Näherungszuteilung erfolgt aufgrund der im Bebauungsplan gebildeten Blockflächen und der ermittelten Flächenwerte.

- Ziel der Umlegung ist die Aufteilung in bebauungsfähige Grundstücke.

- Bereits bebaute Grundstücke sollten in alter Lage zugeteilt und Planwünsche berücksichtigt werden.

- Ohne Rücksicht auf die geometrische Ausformung wird zunächst geprüft, ob und wie Sollansprüche verteilt werden können.

- Zwangszuteilungen und Planwünsche werden an erster Stelle berücksichtigt.

- Verbleibende Sollansprüche werden so verteilt, daß Restflächen und Überschüsse minimiert werden.

2.7.1. Näherungszuteilung

- Ergebnisse werden in Form einer Liste von Baublöcken ausgegeben und dienen dem Sachbearbeiter für weitere Bearbeitung der Umlegung.

2.7.2 Manuelle, interaktive Zuteilung

2.7.2 Manuelle, interaktive Zuteilung

- Eigentliche Zuteilung erfolgt nun interaktiv, d.h. neue Grundstücke werden durch Konstruktion von Grenzpunkten gebildet und der Rechner bestimmt neue Flächen und deren Abweichungen vom Sollanspruch.

- Hierbei kann der Rechner insbesondere auf Zwangsbedingungen (vorgegebene Breiten, Tiefen oder andere Zwangspunkte) achten.

- Die am Bildschirm definierten Punkte dienen nur als Näherungswert.

- Der erste Schritt der Zuteilung besteht in der Übernahme der Zwangszuteilungen, d.h. der Zuteilung in alter Lage.

- Grenzen von bebauten Grundstücken werden aus der Bestandskarte übernommen. Sachbearbeiter kann Mehr- oder Minderzuteilung beurteilen und ggf. ändern.

2.7.2 Manuelle, interaktive Zuteilung

- Erforderliche Ausgleichsbeträge werden in der Eigentümerdatei gespeichert.

- Bei der freien Zuteilung wird vom Sollanspruch ausgegangen. Aufgrund der Verhandlungen mit Beteiligten ist ungefähre Lage und damit die Wertzone bekannt, woraus die Lage und Form des Grundstückes konstruiert werden kann.

Flächenanspruch = Sollanspruch / Wertzone

Zuteilung Abfindung

Konstruktion der Grundstücksgrenzen

Einrechnen in den BPlan

Wert der Zuteilung

Änderung

Speicherung

Weitere Zuteilung

Berechnung Verschiebungsbetrag

Ende

nein

nein

nein

ja

ja

ja

- Für rechnerunterstützte Umlegung ist ein existierender Bebauungsplan notwendig, der in der Praxis noch nicht rechtskräftig ist, wenn Umlegung eingeleitet wird.

3 Ergänzungen

Beispiele:

- Rechnergestützte Baulandumlegung

BT-GISBenndorf Technologie

für Geoinformationssysteme

- Oft wird der Bebauungsplan - im Detail - der Umlegung angepaßt. Dann ist der neue Plan als Arbeitsgrundlage zu verwenden und alle bisher ausgeführten Arbeitsschritte sind mit dieser Grundlage erneut auszuführen.

4 Beispiele

Eigentümerverwaltung

4 Beispiele

Flächenbestimmung

4 Beispiele

Anpassungen

4 Beispiele

Zuteilung

4 Beispiele

Verwaltung von Rechten

4 Beispiele

Verwaltung von Rechten

4 Beispiele

Abteilung III des Grundbuchs (Hypotheken, Grundschulden, Rentenschulden)

4 Beispiele

Berechnung des Geldausgleichs

Abschluß

Fragen ?