Grunderwerbsteuer 2015

„Grunderwerbsteuer neu“ – Dr. Hermann Gittmaier, 3. September 2015

Besteuerung von Liegenschaftsübertragungen

Stichwort: „Grunderwerbsteuer“ bisher und Auswirkungen der Änderungen ab 1. 1. 2016

Dr. Hermann Gittmaieröffentlicher Notar

Stadtplatz 56, 5280 Braunau am Inn07722 / 63210 – [email protected]

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Rechtslage bisher:• Grundsatz: Steuersatz = (pauschal) 3,5 % von

Gegenleistung oder idR gemeinem Wert (= Verkehrswert)

• Ausnahme: „begünstigter Personenkreis“ des § 7 GrEStG umfasst Ehegatten, Lebensgefährten (sofern gemeinsamer Hauptwohnsitz), Eltern, Kinder

– wenn umfasst: Steuersatz = (pauschal) 2 % von einfachem Einheitswert bei land- oder forstwirtschaftlichem Vermögen oder dreifachem Einheitswert


Rechtslage bisher:• Beispiel „begünstigter Personenkreis“

– Übergabe einer Wohnung an ein Kind, 1-facher Einheitswert = 5.250,-- €3-facher Einheitswert = 17.250,-- € Grundstückswert = 75.000,-- €

• Grunderwerbsteuer = 2 % vom 3-fachen Einheitswert = 17.250,-- x 2 % = 345,-- €


Rechtslage ab 1. 1. 2016:• „begünstigter Personenkreis“ entspricht jenem

des § 26a GGG umfasst sind sodann Ehegatten, Lebensgefährten (sofern gemeinsamer Hauptwohnsitz), Eltern, Kinder und ab 1. 1. 2016 auch Geschwister, Nichten, Neffen


Rechtslage ab 1. 1. 2016:• wenn unentgeltliche Übertragung des

Eigentumsrechts an Grundstücken:– Steuersatz = Staffeltarif:

• für die ersten 250.000,-- € = 0,5 %• für 250.000,-- € bis 400.000,-- € = 2 %• über 400.000,-- € = 3,5 %


Rechtslage ab 1. 1. 2016:– bei unentgeltlicher Übertragung: Bemessungsgrundlage =

Grundstückswert; Festlegung erfolgt:• anhand (noch unbekannter) Verordnung des Bundesministers• Immobilienpreisspiegel• Sachverständigengutachten (gesetzliche Vermutung der Richtigkeit)

– wenn begünstigter Personenkreis: Vorgang ist unabhängig von Gegenleistung unentgeltlich


Unterschied 2015 / 2016:Annahme: begünstigter Personenkreis1-facher Einheitswert = 50.000,-- €3-facher Einheitswert = 150.000,-- € Grundstückswert = 700.000,-- €•Berechnung bis 31. 12. 2015: (Einheitswert pauschal)

2 % vom 3-fachen Einheitswert = 2 % x 150.000,-- € = 3.000,-- €


Unterschied 2015 / 2016:Annahme: begünstigter Personenkreis1-facher Einheitswert = 50.000,-- €3-facher Einheitswert = 150.000,-- € Grundstückswert = 700.000,-- €•Berechnung ab 1. 1. 2016: (Grundstückswert Staffeltarif)0,5 % von 250.000,-- € = 1.250,-- €2 % von 150.000,-- € = 3.000,-- €3,5 % von 300.000,-- € = 10.500,-- € insgesamt = 14.750,-- € (vgl. 3.000,-- € 2015)•Teuerung = 11.750,-- €


Rechtslage ab 1. 1. 2016:• Beispiel „begünstigter Personenkreis“

– Übergabe eines Einfamilienhauses an Kind, 1-facher Einheitswert = 45.000,-- €3-facher Einheitswert = 135.000,-- € Grundstückswert = 220.000,-- €

• Grunderwerbsteuer = 0,5 % vom Grundstückswert = 220.000,-- x 0,5 % = 1.100,-- €

• bisher: 3-facher Einheitswert x 2 % = 135.000,-- x 2 % = 2.700,-- € (Ersparnis 1.600,-- €)


Rechtslage ab 1. 1. 2016:• Begünstigte Betriebsübertragung:

– bei Vorliegen der übrigen Tatbestandsvoraussetzungen– Freibetrag in Höhe von 900.000,-- €– aliquot zu kürzen, wenn teilentgeltlich, da nur für

unentgeltliche Übertragung anzuwenden – ABER: Vorgang innerhalb begünstigtem Personenkreis immer unentgeltlich

– Deckelung von 0,5 % des Grundstückswertes


Rechtslage ab 1. 1. 2016:• Begünstigte Betriebsübertragung:

– Beispiel: Übertragung Betriebsgrundstück an ein Kind mit Verkehrswert 1,200.000,-- €, Darlehensübernahme 480.000,-- €

• Freibetrag in Anspruch genommen: 1,200.000,-- € abzgl. 900.000,-- € = 300.000,-- €

– davon 250.000,-- € x 0,5 % = 1.250,-- €– sowie 50.000,-- € x 2 % = 1.000,-- €

• insgesamt = 2.250,-- €• bis zu einem Grundstückswert von 1,375.000,-- € ist der Stufentarif

günstiger, darüber hinaus die 0,5 % Deckelung


Zusammenfassung GrESt neu:• Liegenschaftsübertragungen werden ab

1. 1. 2016 nicht in jedem Fall teurer (insbesondere bei Verkehrswerten unter 250.000,-- € aufgrund des Stufentarifs)

• unabhängig von der Höhe der Steuerlast sollen jedenfalls die persönlichen Umstände für die Übertragung sprechen


Exkurs: Immobilienertragsteuer• Form der Einkommensteuer, seit 1. 4. 2012• sog. „private Grundstücksveräußerungen“

werden dabei der Besteuerung unterworfen• „private Grundstücksveräußerungen“

umfassen Veräußerungsgeschäfte von (privaten) Grundstücken, Häusern, Eigentumswohnungen, Baurechten etc.


Exkurs: Immobilienertragsteuer• Abgrenzung Steuersatz & Berechnungsart

erfolgt nach Anschaffungszeitpunkt – dabei unterscheidet man:– Altvermögen – Anschaffung vor 1. 4. 2002– Neuvermögen – Anschaffung nach 1. 4. 2002

– wenn unentgeltlich erworben (also geschenkt oder geerbt) auf die (letzte entgeltliche) Anschaffung abstellen

• ACHTUNG: kann auch Übergabe sein!


Exkurs: Immobilienertragsteuer• Besteuerung „Altvermögen“

– letzter entgeltlicher Erwerb vor 1. 4. 2002– pauschle Ermittlung vom Kaufpreis (möglich)– Unterscheide hinsichtlich Steuersatz:

• Umwidmung nach 31.12.1987 = 15 % bei Veräußerungen bis 31. 12. 2015, ab 1. 1. 2016 = 18 % vom Kaufpreis

• sonst = 3,5 % bei Veräußerungen bis 31. 12. 2015, ab 1. 1. 2016 = 4,2 % vom Kaufpreis


Exkurs: Immobilienertragsteuer• Besteuerung „Neuvermögen“

– letzter entgeltlicher Erwerb nach 1. April 2002– Ermittlung erfolgt ausgehend von steuerpflichtiger

Einkunft (kurz: Gewinn) – Steuersatz = 25 % bei Veräußerungen bis

31. 12. 2015, ab 1. 1. 2016 = 30 % von Einkunft


Exkurs: Immobilienertragsteuer• Befreiungen (1)

– Hauptwohnsitzbefreiung – Voraussetzung = Hauptwohnsitz wird aufgegeben – Unterscheide:

• von Anschaffung bis Veräußerung min. 2 Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient oder

• innerhalb der letzten 10 Jahre vor Veräußerung min. 5 Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient

• ACHTUNG: erfasst beide Male „nur die ersten“ 1.000 m²


Exkurs: Immobilienertragsteuer• Befreiungen (2)

– Herstellerbefreiung (Gebäude selbst hergestellt & nicht zur Einkünfteerzielung gedient)

• ACHTUNG: erfasst „nur die ersten“ 1.000 m²

– Veräußerung infolge behördlichen Eingriffs

– Tausch iRe Flurbereinigungs- oder Zusammen-legungsverfahrens, Baulandumlegungsverfahren


Exkurs: Eintragungsgebühr• „begünstigter Personenkreis“des § 26a GGG

umfasst Ehegatten, Lebensgefährten (sofern gemeinsamer Hauptwohnsitz), Eltern, Kinder, Geschwister, Nichten, Neffen– wenn umfasst: Besteuerung = 1,1 % vom dreifachen

Einheitswert– wenn nicht umfasst: Besteuerung = 1,1 % vom

gemeinen Wert (= Verkehrswert)

Herzlichen Dank für die Aufmerksamkeit!

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