BRAUN ImmoWert I M M O B I L I E N W E R T G U T A C H T E N

Thomas Braun Mobil: +49 (0)151 4012 9681 E-Mail: mailbox@braun-immowert.de Web: www.braun-immowert.de

Gutachten-Nr. 2014-xxxx

G U T A C H T E N über den Beleihungswert i.S.d. § 16 PfandBG des

Hotels und Gasthauses xxxxxxxxxx in xxxx xxxxxxxxxxx, xxxxxxxxxxxxxxxxx xx

Grundbuch von ................xxxx Grundbuchblattnummer .xxxx Gemarkung von ...............xxxx Flurstück ..........................xxxx

Der Beleihungswert des Hotels und Gasthauses wurde zum Stichtag 01.09.2014 ermittelt mit rd.

1.100.000 €

Ausfertigung 1 Dieses Gutachten besteht aus 88 Seiten incl. 9 Anlagen mit insgesamt 31 Seiten, sowie 36 Fotos. Das Gutachten wurde in zwei Ausfertigungen erstellt, davon eine für meine Unterlagen.

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GA 2014-xxxx • xxxxx xxx xxxxxxxx xx xxxxxxxxxxxxx Seite 2 von 88

Exposé Das Gutachten wurde von Thomas Braun im Auftrag der xxxxxxxx AG, xxxxxxxx 15, 45130 xxxxx zum Zweck der Feststellung des Beleihungswerts der xxxxxxxxximmobilie am 01.09.2014 erstellt

Grundstücksgröße: 2.300 m² unregelmäßige Grundstücksform

Bebauung: Hotel mit Biergarten- und Restaurantbetrieb

Baujahr: ca. 1881 2000 komplett entkernt und saniert

Ausstattung: Das Gebäude wurde vollständig entkernt und komplett saniert, die Ausstattungsmerkmale ordnen sich überwiegend in die mittlere Ausstattung ein

Raumaufteilung: Die Nutzfläche beträgt rd. 3.024 m². Die Belichtung der Räume wird mit gut eingeschätzt.

Raumstruktur: Die Grundrissgestaltung ist an die Erfordernisse des Betriebs ei-nes Hotels mit Restaurant angepasst.

Nutzung: Die Immobilie wird als Hotel und Restaurant genutzt

Vermietungssituation/Mietver-träge:

Das Grundstück wird vom Eigentümer zum Betrieb eines Hotels mit Restaurantbetrieb genutzt. Es liegt kein Pachtvertrag vor.

Örtliche Lage: Das Bewertungsobjekt liegt in der Stadt Meißen in unmittelba-rer Nähe zum xxxxxxxxxxxxx Dom und zum xxxxxxxx Schloss auf einem Felsplateau oberhalb der xxxxxxxx Geschäfte des täglichen Bedarfs, Cafés, Restaurant, Sehenswür-digkeiten sind in wenigen Minuten fußläufig erreichbar; öffentli-che Verkehrsmittel: Haltepunkt des Stadtrundfahrtbusses direkt vor dem Grundstück, S-Bahn in ca. 2 km Entfernung, Fernbahn-hof xxxx ca. 26 km, Flughafen xxxx ca. 35 km; gute Lage

Verkehrswert: 1.309.000,00 € (zum Wertermittlungsstichtag)

Beleihungswert: 1.100.000,00 € (zum Wertermittlungsstichtag)

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GA 2014-xxxx • xxxxx xxx xxxxxxxx xx xxxxxxxxxxxxx Seite 3 von 88

Inhaltsverzeichnis

Exposé ....................................................................................................................................... 2

1 Allgemeine Angaben ......................................................................................................... 5

1.1 Angaben zum Bewertungsobjekt ............................................................................................... 5

1.2 Angaben zum Auftraggeber und Eigentümer ............................................................................ 5

1.3 Angaben zum Auftrag und zur Auftragsabwicklung .................................................................. 5

1.4 Abgrenzung des Auftragsgegenstandes ..................................................................................... 7

1.5 Gegenstand der Wertermittlung ................................................................................................ 8

1.6 Bewertungsrechtliche Grundlagen ............................................................................................. 9

2 Grund- und Bodenbeschreibung ..................................................................................... 10

2.1 Lage ............................................................................................................................................ 10 2.1.1 Großräumige Lage ................................................................................................................................. 13 2.1.2 Kleinräumige Lage ................................................................................................................................. 13

2.2 Gestalt und Form ....................................................................................................................... 14

2.3 Erschließung, Baugrund etc. ..................................................................................................... 14

2.4 Privatrechtliche Situation .......................................................................................................... 15

2.5 Öffentlich-rechtliche Situation ................................................................................................. 15 2.5.1 Baulasten und Denkmalschutz ............................................................................................................. 15 2.5.2 Bauplanungsrecht ................................................................................................................................. 16 2.5.3 Bauordnungsrecht ................................................................................................................................. 16

2.6 Entwicklungszustand incl. Beitrags- und Abgabensituation ................................................... 16

2.7 Hinweis zu den durchgeführten Erhebungen .......................................................................... 17

2.8 Derzeitige Nutzung und Vermietungssituation ....................................................................... 17

3 Beschreibung der Gebäude- und Außenanlagen ............................................................. 17

3.1 Vorbemerkung zur Gebäudebeschreibung .............................................................................. 17

3.2 Hotel/Restaurant Burgkeller Meißen ....................................................................................... 18 3.2.1 Gebäudeart, Baujahr und Außenansicht .............................................................................................. 18 3.2.2 Gebäudekonstruktion (Keller, Wände, Decken, Treppen, Dach) ........................................................ 19 3.2.3 Allgemeine technische Gebäudeausstattung ...................................................................................... 19 3.2.4 Raumausstattung und Ausbauzustand ................................................................................................ 20 3.2.5 Besondere Bauteile/Einrichtungen, Zustand des Gebäudes .............................................................. 20

3.3 Nebengebäude .......................................................................................................................... 21

3.4 Außenanlagen ............................................................................................................................ 21

3.5 Mieten ........................................................................................................................................ 21

3.6 Sonstige Feststellungen im Rahmen der Ortsbesichtigung .................................................... 21

4 Wertermittlung ............................................................................................................... 23

4.1 Auswahl und Erläuterung der Bewertungsverfahren .............................................................. 23

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4.2 SWOT-Analyse und Beleihungsfähigkeitskriterien .................................................................. 25

4.3 Bodenwert ................................................................................................................................. 27 4.3.1 Analyse nötiger Anpassungen .............................................................................................................. 27 4.3.2 Bodenwertberechnung ......................................................................................................................... 29

4.4 Sachwertverfahren .................................................................................................................... 30 4.4.1 Das Sachwertmodell .............................................................................................................................. 30 4.4.2 Erläuterungen der bei der Sachwertberechnung verwendeten Begriffe ........................................... 31 4.4.3 Sachwertberechnung ............................................................................................................................ 35 4.4.4 Erläuterungen zu den Wertansätzen in der Sachwertberechnung .................................................... 36

4.5 Ertragswertverfahren ................................................................................................................ 39 4.5.1 Das Ertragswertmodell.......................................................................................................................... 39 4.5.2 Ertragswertberechnung ........................................................................................................................ 51

5 Werte .............................................................................................................................. 53

5.1 Verkehrswert ............................................................................................................................. 53

5.2 Beleihungswert .......................................................................................................................... 54

6 Rechtsgrundlagen, verwendete Literatur ........................................................................ 55

6.1 Rechtsgrundlagen der Verkehrswertermittlung ...................................................................... 55

6.2 Verwendete Wertermittlungsliteratur ..................................................................................... 56

7 Verzeichnis der Anlagen .................................................................................................. 57

7.1 Anlage 1: Auszug Straßenkarte mit Kennzeichnung der Lage des Bewertungsobjektes ....... 58

7.2 Anlage 2: Auszug aus der Katasterkarte (nicht maßstäblich).................................................. 60

7.3 Anlage 3: Grundbuch ................................................................................................................ 61

7.4 Anlage 4: Baulastenverzeichnis ................................................................................................ 68

7.5 Anlage 5: Denkmalschutz .......................................................................................................... 69

7.6 Anlage 6: Bestandspläne ........................................................................................................... 70

7.7 Anlage 7: Bodenrichtwert, Grundstücksflächen ...................................................................... 74

7.8 Anlage 8: Herleitungen zur Wertermittlung ............................................................................ 75

7.9 Anlage 9: Fotodokumentation .................................................................................................. 77

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entsprechende Adressaten dieses Gutachtens müssen diese In-formationen nach Bedarf in Form entsprechender schriftlicher Bestätigungen und aktueller Dokumente, wie sie in diesem Gut-achten angegebenen sind, eigenständig einholen.

Sonstige recherchierte Infor-mationen

Darüber hinaus wurden durch den Sachverständigen weitere In-formationen gemäß Angaben in dieser Dokumentation einge-holt.

1.4 Abgrenzung des Auftragsgegenstandes

Das vorliegende Gutachten stellt eine sachverständige Einschätzung des Beleihungswertes gemäß § 16 PfandBG sowie des Verkehrswertes gemäß § 194 BauGB der zu bewertenden Liegenschaft dar.

Grundlage hierfür sind die zur Verfügung gestellten Unterlagen und die erhobenen, im Gutachten angegebenen Informationen. Die zur Verfügung gestellten Unterlagen wurden durch den Sachver-ständigen nicht auf deren Korrektheit hin geprüft.

Die Verkehrs- und die Beleihungswertermittlung lassen sich wie folgt voneinander abgrenzen:

Verkehrswert nach § 194 BauGB:

Beleihungswert nach § 16 PfandBG:

Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Er-mittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächli-chen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu er-zielen wäre.

Der Verkehrswert entspricht im Wesentlichen dem aktuellen Marktwert der Immobilie.

Die Ermittlung des Verkehrswertes erfolgt auf Basis der Regelungen der Immobilienwertermittlungsver-ordnung (ImmoWertV).

Der Beleihungswert darf den Wert nicht überschrei-ten, der sich im Rahmen einer vorsichtigen Bewer-tung der zukünftigen Verkäuflichkeit einer Immobilie und unter Berücksichtigung der langfristigen, nach-haltigen Merkmale des Objektes, der normalen regi-onalen Marktgegebenheiten sowie der derzeitigen und möglichen anderweitigen Nutzungen ergibt. Spekulative Elemente dürfen dabei nicht berücksich-tigt werden. Der Beleihungswert darf einen auf transparente Weise und nach einem anerkannten Bewertungsverfahren ermittelten Marktwert nicht übersteigen.

Dieser Beleihungswert entspricht im We sentlichen dem Verkehrswert abzüglich eines Risiko- oder Si-cherheitsabschlages.

Die Ermittlung des Beleihungswertes nach § 16 PfandBG erfolgt nach den Regelungen der Belei-hungswertermittlungsverordnung (BelWertV).

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Sanierung/Modernisierung: Das Gebäude wurde im Jahre 2000 komplett entkernt und voll-ständig saniert.

Erweiterungsmöglichkeiten: Keine, das Grundstück ist komplett genutzt.

Außenansicht: Das Gebäude ist oberhalb eines gemauerten Sockels komplett verputzt, jedoch nicht wärmegedämmt. Die Höhe des Sockels beträgt ca. 1,00 m.

3.2.2 Gebäudekonstruktion (Keller, Wände, Decken, Treppen, Dach)

Konstruktionsart: Massivbau, Ziegel

Fundamente: Annahme: Ziegelfundament auf Felsgesetzt

Kellerwände: Ziegelstein

Umfassungswände: Ziegelmauerwerk, verputzt ohne zusätzliche Wärmedämmung, Sockel: Ziegel

Innenwände: Mauerwerk, Ziegelstein, Trockenbauwände, Gasbeton

Geschossdecken: Massiv, Stahlträger, Stein , Beton

Treppen: Betontreppen mit Handläufen aus Metall

Hoteleingangsbereich: Eingangstür aus Holz mit Lichtaustritt im oberen Bereich

Dach, Dachkonstruktion: Holzdach

Dachform: Walmdach auf dem Mittelgebäude, Satteldächer auf den Ge-bäudeflügeln

Dacheindeckung: Dachziegel Tonziegel, keine Isolierung im Spitzboden Dachrinnen und Regenfallrohre aus Kupfer Allseitig Schneefangsysteme zum Schutz vor Dachlawinen

3.2.3 Allgemeine technische Gebäudeausstattung

Wasserinstallationen: zentrale Wasserversorgung über Anschluss an das öffentliche Trinkwassernetz, Ausführung als Hinterwandkonstruktion

Abwasserinstallationen: Ableitung in das kommunale Abwasserkanalnetz

Elektroinstallationen: normale Elektroinstallation

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4 Wertermittlung

4.1 Auswahl und Erläuterung der Bewertungsverfahren

Im Rahmen der Bewertung wird auf nachfolgende wesentliche Aspekte und Prämissen hingewie-sen:

Übergeordnete Prämissen …

… zu Auftrag und Zeit Zu Bank-Beleihungszwecken ist die Erstellung eines Beleihungs-wertgutachtens einschließlich der Darstellung des Verkehrswer-tes Ziel des Auftrages. Auf Basis dessen werden sowohl der Ver-kehrswert sowie der Beleihungswert separat ermittelt und im Folgenden die jeweiligen Parameter und Eingangsgrößen ne-beneinander dargestellt und beschrieben. Dies geschieht um die unterschiedlichen Sichtweisen der jeweiligen Wertermitt-lungsmethoden aufzuzeigen.

… zum Bewertungsgegenstand Es wird ausschließlich die beschriebene Liegenschaft mit den darin beschriebenen Grundstücksmerkmalen bewertet. Die Be-wertung umfasst ausschließlich das beschriebene Grundstück sowie die darauf bestehenden baulichen Anlagen. Auf einem fremden Grundstück gelegene Stellplatz- bzw. Parkplatzflächen sind nicht Gegenstand der Bewertung und bleiben insofern bei der Bewertung unberücksichtigt.

… zum baulichem Konzept Es werden der Wertermittlung die aktuellen Grundrisspläne und die Flächenberechnungen zugrunde gelegt. Gemäß Angabe des Grundstückseigentümers stellen die darin enthaltenen Daten den aktuellen Stand der xxxx durchgeführten Kernsanierung dar.

… zu Lasten und Erschließung Im Rahmen der Bewertung wird - auf Basis von Auskünften der entsprechend zuständigen Ämter - für die Liegenschaft eine vollständige Erschließung unterstellt. Ferner wird berücksich-tigt, dass das Objekt frei von wertbeeinflussenden Lasten, d.h. Eintragungen im Grundbuch, ist. Zudem bestehen angabege-mäß keine wertrelevanten Baulasten, Altlasten, Kampfmittel und kein Denkmalschutz.

… zu mietvertraglichen Rege-lungen

Die definierten Regelungen der jeweiligen Mietverträge, insbe-sondere über die definierte Miethöhe, wird im Rahmen der Be-wertung zugrunde gelegt.

… zu Unterlagen Die Beurteilung der zu bewertenden Liegenschaft erfolgt insbe-sondere auf Basis der Angaben und übergebenen Unterlagen

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Methodik der Bewertungsverfahren

Für den vorliegenden Fall wird insofern im Nachfolgenden das Sach- und Ertragswertverfahren durchgeführt. Die grundsätzlichen Vorgehensweisen stellen sich gemäß ImmoWertV wie folgt dar:

Sachwertverfahren Ertragswertverfahren

Bodenwert Rohertrag

- Bewirtschaftungskosten

+ Herstellungskosten der baulichen Anlagen = Grundstücksreinertrag

- Bodenwertverzinsung2

- Korrektur wegen Gebäudealter = Gebäudereinertrag

x Vervielfältiger3

± Korrektur wegen sonstiger Umstände = Gebäudeertragswert

± Sonstige wertbeeinflussende Umstände

= Sachwert + Bodenwert

= Ertragswert

Die Eingangsgrößen der jeweiligen Verfahren werden im Nachfolgenden zunächst abgeleitet. An-schließend erfolgt die Durchführung der Berechnung mittels der quantifizierten Eingangsgrößen.

In der Darstellung des Gutachtens werden bei Teilergebnissen z.T. Rundungen vorgenommen. Inso-fern kann der Nachvollzug der Rechnungen mit den aufgeführten, gerundeten Werten zu geringen Abweichungen führen. Soweit möglich wurde dies, insbesondere bei Faktoren, durch zwei nachge-stellte Punkte kenntlich gemacht. So wird zum Beispiel der Wert 0,9353254 als 0,9.. oder 0,94.. dargestellt.

4.2 SWOT-Analyse und Beleihungsfähigkeitskriterien

Auf Basis der Erkenntnisse der Ortsbesichtigung zur Lage sowie der Sichtung der zur Verfügung ge-stellten Unterlagen des Auftraggebers leitet sich zusammenfassend nachfolgendes Profil der zu er-richtenden Liegenschaft ab, welche Grundlage der Wertermittlung ist:

2 Die Bodenwertverzinsung wird aus dem Bodenwert und dem Liegenschaftszinssatz ermittelt 3 Der Vervielfältiger ist eine finanzmathematische Funktion in Abhängigkeit der Restnutzungsdauer des Gebäudes und des Liegenschafts-

zinssatzes

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Strength/Stärken Weakness/Schwächen

• Lage innerhalb der xxxxx Stadt Deutschlands sowie xxxxx Stadt der Europäischen Union

• gute wirtschaftliche Strukturen in xxxxx mit sehr guter Kaufkraft

• einmalige Lage an der xxxx mit geordneten städtebaulichen Strukturen und sehr ruhiger Lage

• sehr gute Erreichbarkeit per PKW & ÖPNV (Buslinie, S-Bahnanschluss)

• gute Strukturen zur Nahversorgung in unmit-telbarer Nähe um 200m und 500m

• hohe Nachfrage nach xxxxxx Angebot • Angemessene Anzahl an xxxxxxx

• Aufgrund Altbestand keine flächenmäßige Umgestaltung der Räumlichkeiten möglich

• Keine PKW-Stellplätze auf dem Grundstück vorhanden

Opportunities/Chancen Treats/Risiken

• aufgrund der Anzahl und Lage der sanitären Einrichtungen, der xxx sowie xxx ist grund-sätzlich eine xxxxx möglich

• Hochwasser • Wettbewerb

Im Ergebnis überwiegen auf Basis der aufgezeigten SWOT-Analyse die Stärken und Chancen des Objektes, so dass eine gute Etablierung des Objektes in den örtlichen Büromarkt unterstellt wird.

Hinsichtlich der wesentlichen riskoorientierten Objekteigenschaften zur Einschätzung der grund-sätzlichen Beleihungsfähigkeit gemäß § 5 (3) BelWertV lässt sich auf Basis der vorstehenden SWOT-Analyse Nachfolgendes zusammenfassen:

Insgesamt weist die Liegenschaft aufgrund der guten Lage- und Objekteigenschaften sowie des Verhältnisses aus Angebot und Nachfrage ein niedriges Risikoprofil auf.

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4.3.2 Bodenwertberechnung

Auf Basis der vorgenannten Sachverhalte und Argumentation leitet sich nachfolgende zusammen-fassende Bodenwertermittlung ab:

Insgesamt leiten sich auf Basis des Ausgangsbodenwertes von xxx EUR/m² vor- genannte Zu-/Ab-schläge im Saldo von rd. +xxx EUR/m² ab. Hieraus resultiert ein dem Grundstück zuordenbarer Bo-denwert von rd. xxx EUR/m² ebf bzw. von absolut rd. xxx TEUR.

Grundstücksgröße:

Nutzung:

GRZ:

GFZ:

BMZ:

Beitragsstand:

Anzahl der Vollgeschosse:

Grundstückszuschnitt:

Sonstiges:

Vergleichswert Stichtag Nutzung Größe GRZ GFZ BMZ Geschosse ebf/ebp €/m²

xxxx 01.01.04 MI 600 m² 1,20 1,20 2,50 II ebf/ebp 950

xxxx 01.01.04 MI 590 m² 1,30 1,20 2,50 II ebf/ebp 700

Basis Vergleichswert 01.01.04 MI 600 m² 1,20 1,20 2,50 II ebf/ebp 950

Bewertungsgrundstück 09.09.14 MI 876 m² 0,15 1,06 2,98 II ebf/ebp

Zu-/Abschläge zur Berücksichtigung der Qualitätsabweichungen Bewertungsgrundstück-Vergleichswert

Gesamt

% € €/m²

Stichtag: 9,5 % 90,71

Lage: 15,0 % 142,50

Grundstücksgröße: 0,0 % 0,00

Nutzung: 0,0 % 0,00

GRZ: 0,0 % 0,00

GFZ: -11,0 % -104,66

Baumasse: 0,0 % 0,00

Geschosszahl: 0,0 % 0,00

Beitragssituation: 0,00

Erschließungssituation: 0,00

Sonstiges: 0,00

128,55

1.078,55

Grundstückseigenschaft m² Wert €

Vorderland 856 100 % 923.237 €

Hinterland 10 10 % 1.079 €

Nicht nutzbar 10 1 € 10 €

Bodenwert absolut 924.325 €

rd. 924.300 €

regelmäßig und gut nutzbar geschnitten; Zuschnitt und Größe entsprechen den umliegenden Grundstücken

-

Angaben zum Bewertungsgrundstück

Anpassung gemäß Verbraucherpreisindex des statistischen / / Zuschlag aufgrund der Lagequalität an der Außenalster.

Vergleichswerte aus den Bodenrichtwerten (BRW) des zuständigen Gutachterausschusses

II

876,00 m²

Büronutzung

0,15 auf Basis einer Grundfläche von 133 m² und 876 m² Grundstück

1,06 auf Basis einer Geschossfläche von 931 m² und 876 m² Grundstück

2,98 auf Basis einer Baumasse von 2.607 m³ und 876 m² Grundstück

voll erschlossen

Merkmal Bemerkung Zu-/Abschlag

Vergleichbare Größe, keine Anpassung erforderlich

Bodenwert absolut gerundet

Vergleichbare Nutzung, keine Anpassung erforderlich

vergleichbar, keine Anpassung

vergleichbar, keine Anpassung

-

Bodenwert relativ

Summe Zu-/Abschläge

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Ansatz gemäß ImmoWertV Ansatz gemäß BelWertV

Sicherheitsabschlag: 0 % Sicherheitsabschlag: 10 %

4.4.3 Sachwertberechnung

Auf Grundlage der zuvor dargelegten Eingangsgrößen wird im Nachfolgenden der Sachwert der zu bewertenden Liegenschaft in der Übersicht abgeleitet:

Ermittlung der Herstellkosten der baulichen Anlagen

Bezeichnung ImmoWertV BelWertV Bemerkung

Bruttogrundfläche 931,00 m² 931,00 m²

Normalherstellkosten auf Basis der NHK 2010 1.286 €/m² 1.286 €/m² gerundet, siehe NHK-Ermittlung

Stichtagsanpassung

Baupreisindex 2010 96,8 96,8

Bauspreisindex Stichtag 111,3 111,3

Korrekturfaktor 1,15.. 1,15..

Stichtagsangepasste NHK 1.478 €/m² 1.478 €/m²

Herstellkosten der Gebäude 1.376.207 € 1.376.207 €

Außenanlagen

%-Anteil der Außenanlagen an den HK 3,00 % 3,00 %

Σ HK der Außenanlagen 413 € 413 €

Σ Herstellungswert Gebäude & Außenanlagen 1.376.620 € 1.376.620 €

Sicherheitsabschlag nach § 16 (2) BelWertV

Sicherheitsabschlag auf den Herstellungswert 0,00 % 10,00 %

Geminderte Σ HK Gebäude & Außenanlagen 1.376.620 € 1.238.958 €

Alterswertminderung

Gesamtnutzungsdauer bauliche Anlagen 60 Jahre 50 Jahre nach SW-RL bzw. Anlage 2 BelWertV

Alter bauliche Anlage 10 Jahre 10 Jahre

Rechnerische Restnutzunsdauer bauliche Anlage 50 Jahre 40 Jahre

Modifizierte Restnutzunsdauer bauliche Anlage 54 Jahre 44 Jahre Kernsanierung in 1998

=> Alterswertminderung prozentual 9,7.. % 12,0.. %

=> Alterswertminderung absolut 133.807 € 148.675 €

Σ HK bauliche Anlagen zum Stichtag 1.242.813 € 1.090.283 €

2. Sonstige Anlagen und Zu-/Abschläge

Besondere Bauteile

Betriebseinrichtungen

Sonstige Einrichtungen

Baumängel und Bauschäden

Sonstige wertbeeinflussende Umstände

Σ Sonstige Anlagen und Zu-/Abschläge 0 € 0 €

3. Zusammenstellung der Sachwerte

Σ HK bauliche Anlagen zum Stichtag 1.242.813 € 1.090.283 €

Σ Sonstige Anlagen und Zu-/Abschläge 0 € 0 €

Bodenwert 924.300 € 924.300 €

Sachwert 2.167.113 € 2.014.583 €

Sachwert gerundet 2.167.100 € 2.014.500 €

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4.5.2 Ertragswertberechnung

Auf Grundlage der zuvor dargelegten Eingangsgrößen wird im Nachfolgenden der Ertragswert der zu bewertenden Liegenschaft in der Übersicht abgeleitet:

ImmoWertV BelWWertV

Mietvertrag/Fläche Mietfläche nachh. Miete Miete p.m. Miete p.a. Miete p.a. Bemerkung

xxxxxxxx 487,6 m² 19,00 €/m² 9.264 € 111.168 € nachhaltige Miete

xxxxxxxx 250,4 m² 19,00 €/m² 4.758 € 57.096 € nachhaltige Miete

xxxxxxxx 487,6 m² 17,80 €/m² 8.679 € 104.147 € Bestandsmiete

xxxxxxxx 250,4 m² 19,00 €/m² 4.758 € 57.096 € nachhaltige Miete < Bestandsmiete

Rohertrag 738,0 m² 168.264 € 161.243 €

Kostenart € p.a. € p.a. Bemerkung

% Reinertr. €/Einheit Wohneinheit

Verwaltungskosten 3,0 % 5.048 € Basis Rohertrag

Instandhaltungskosten Gebäude je m² 10,00 €/m² 7.380 € Basis Mietfläche

nicht umlegbare BWK 2,0 % 3.365 € Basis Rohertrag

Mietausfallwagnis 3,0 % 5.048 € Basis Rohertrag

Verwaltungskosten 3,0 % 4.837 € Basis Rohertrag

Instandhaltungskosten Gebäude je m² 12,00 €/m² 8.856 € Basis Mietfläche

nicht umlegbare BWK 2,0 % 3.225 € Basis Rohertrag

Modernisierungsrisiko 1.600 € 1.600 € pauschal

Mietausfallwagnis 4,0 % 6.450 € Basis Rohertrag

BWK der Liegenschaft 20.841 € 24.968 €

BWK in % vom Rohertrag 12,4 % 15,5 %

S Reinertrag 147.423 € 136.275 €

€ p.a. € p.a. Bemerkung

924.300 €

5,5 % 50.837 €

924.300 €

6,0 % 55.458 €

50.837 € 55.458 €

96.586 € 80.817 €

60 Jahre 50 Jahre

10 Jahre 10 Jahre

50 Jahre 40 Jahre

50 Jahre 40 Jahre

5,5 % 6,0 %

16,93.. 15,05..

1.635.354 € 1.215.996 €

924.300 € 924.300 €

2.559.654 € 2.140.296 €

-4.586 € 0 €

-4.586 € 0 €

2.555.068 € 2.140.296 €

83,8 %

106,2 %

15,18.. 13,27..

S Wertbeeinflussende Faktoren

S Ertragswert gesamt

Rohertragsverfielfältiger

in % des Verkehrswertes

%-Anteil des Sachwertes ≥ 80 % nach § 4 (3) BelWertV

Barwert aus Over-/Underrented ggü. Nachhaltigem Rohertrag

Gesamtnutzungsdauer der baulichen Anlagen

Alter der baulichen Anlagen

Rechnerische Restnutzungsdauer der baulichen Anlagen

Modifizierte Restnutzungsdauer

Liegenschaftszinssatz

Kapitalisierungsfaktor

Ertragswert der baulichen Anlagen

Bodenwert

Bodenwert gemäß Bodenwertermittlung

Ertragswert des unbelasteten Grundstücks

Sonstige wertbeeinflussende Faktoren

Liegenschaftzinssatz (gem. Anl. 3 BelWertV)

Bodenwertverzinsung

Reinertrag der baulichen Anlagen

Ertragswert der baulichen Anlagen

Bodenwertverzinsung

Ansatz

Bodenwert

Mieterträge aus der Gebäudebewirtschaftung

Nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten

Ansatz in

Bodenwert

Liegenschaftzinssatz (ImmoWertV)

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5 Werte

5.1 Verkehrswert

Definition

Verkehrswert gemäß der Definition des § 194 BauGB wird im Allgemeinen als der Preis angesehen, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr unter Berücksichtigung aller wertrelevanter Merkmale und der Lage auf dem Grundstücksmarkt ohne Rücksichtnahme auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre. Insofern han-delt es sich bei dem Verkehrswert um die Prognose des wahrscheinlichen Preises der Liegenschaft.

Der Verkehrswert als der wahrscheinlichste Preis ist nach § 7, Abs. 1 WertV aus dem Ergebnis der herangezogenen Verfahren unter Berücksichtigung der Lage auf dem Grundstücksmarkt zu bemes-sen.

Herangezogene Verfahren

Im vorliegenden Fall wurden das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren angewendet.

Verkehrswertableitung

Der Sachwert ist aufgrund dessen Orientierung an den historischen Herstellungskosten für entspre-chende renditeorientierte Objekte nicht maßgeblich. Geeignete Marktanpassungsfaktoren zur An-passung des Sachwertes an marktkonforme Werte können nicht sinnvoll abgeleitet werden.

Insgesamt ist die Liegenschaft aufgrund der Nutzung als Büroimmobilie als Renditeobjekt zu beur-teilen. Da die Vermietung der Liegenschaft und damit die Erzielung einer Rendite im gewöhnlichen Geschäftsverkehr üblich sind, wird das zuvor ermittelte Ergebnis des Ertragswertverfahrens bei der Ableitung des Verkehrswertes zugrunde gelegt. Bei dem Ertragswertverfahren wurden marktübli-che Eingangsgrößen, wie z.B. nachhaltige und vertragliche Mieten, Bewirtschaftungskosten und Liegenschaftszinssätze unter Berücksichtigung einer langfristigen Nutzung der Liegenschaft als Bü-roimmobilie angesetzt. Insofern spiegelt sich in dem ermittelten Ertragswert die Lage auf dem Grundstücksmarkt aus dem Ansatz der einzelnen marktnahen Bewertungsprämissen wider. Wei-tere Zu- und Abschläge zu dem ermittelten Ertragswert erscheinen insofern nicht notwendig.

Unter Berücksichtigung aller wertbeeinflussender Umstände wird der Verkehrswert der zu bewer-tenden Liegenschaft zum Wertermittlungsstichtag xxx geschätzt auf

1.309.000,- € (in Worten: einemillionendreihundertundneuntausend Euro)

Der Sachverständige bescheinigt durch seine Unterschrift zugleich, dass ihm keine Ablehnungs-gründe entgegenstehen, aus denen jemand als Beweiszeuge oder Sachverständiger nicht zulässig ist oder seinen Aussagen keine volle Glaubwürdigkeit beigemessen werden kann.

Leipzig, den 19.09.2014 | Thomas Braun

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5.2 Beleihungswert

Definition Der Beleihungswert gemäß der Definition des § 3 BelWertV wird im Allgemeinen als der Wert ange-sehen, der erfahrungsgemäß unabhängig von vorübergehen- den, etwa konjunkturell bedingten Wertschwankungen am maßgeblichen Grundstücksmarkt und unter Ausschaltung von spekulativen Elementen während der gesamten Dauer der Beleihung bei einer Veräußerung voraussichtlich er-zielt werden kann. Insofern handelt es sich bei dem Beleihungswert um die Prognose des dauerhaft, über die Finanzie-rungsdauer der Liegenschaft erzielbaren Preises. Der Beleihungswert nach § 16 PfandBG darf den Wert nicht überschreiten, der sich im Rahmen einer vorsichtigen Bewertung der zukünftigen Ver-käuflichkeit einer Immobilie und unter Berücksichtigung der langfristigen Merkmale des Objektes, der normalen regionalen Marktgegebenheiten sowie der derzeitigen und möglichen anderweitigen Nutzung ergibt.

Herangezogene Verfahren Im vorliegenden Fall wurden das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren unter Berück-sichtigung der Anforderungen der BelWertV angewendet.

Verkehrswertableitung Der Sachwert ist aufgrund dessen Orientierung an den historischen Herstellungskosten für entspre-chende renditeorientierte Objekte nicht maßgeblich. Geeignete Sicherheitsabschläge zur Anpas-sung des Sachwertes an marktkonforme Werte können nicht sinnvoll abgeleitet werden. Ferner ist der Beleihungswert gemäß §4 (3) grundsätzlich auf Basis des Ertragswertes abzuleiten. Insgesamt ist die Liegenschaft aufgrund der Nutzung als xxx als Renditeobjekt zu beurteilen. Da die Vermietung der Liegenschaft und damit die Erzielung einer Rendite im gewöhnlichen Geschäftsver-kehr üblich sind, wird das zuvor ermittelte Ergebnis des Ertragswertverfahrens bei der Ableitung des Verkehrswertes zugrunde gelegt. Bei dem Ertragswertverfahren wurden nach dem Vorsichts-prinzip marktorientierte Eingangsgrößen, wie z.B. nachhaltige und vertragliche Mieten, Bewirt-schaftungskosten und Liegenschaftszinssätze unter Berücksichtigung einer langfristigen Nutzung der Liegenschaft als Büroimmobilie angesetzt. Hierbei wurde dem Vorsichtsprinzip und den Rege-lungen der BelWertV Rechnung getragen. Insofern spiegelt sich in dem ermittelten Ertragswert ein dauerhaft erzielbarer Preis aus dem Ansatz der einzelnen z.T. geminderten Bewertungsprämissen wider. Weitere Zu- und Abschläge zu dem ermittelten Ertragswert erscheinen insofern nicht not-wendig. Unter Berücksichtigung aller wertbeeinflussender Umstände wird der Beleihungswert der zu be-wertenden Liegenschaft zum Wertermittlungsstichtag xxx geschätzt auf

1.100.000,- € (in Worten: einemillioneneinhunderttausend Euro)

Der Sachverständige bescheinigt durch seine Unterschrift zugleich, dass ihm keine Ablehnungs-gründe entgegenstehen, aus denen jemand als Beweiszeuge oder Sachverständiger nicht zulässig ist oder seinen Aussagen keine volle Glaubwürdigkeit beigemessen werden kann.

Leipzig, den 19.09.2014 | Thomas Braun

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7 Verzeichnis der Anlagen Anlage 1: Auszug Straßenkarte mit Kennzeichnung der Lage des Bewertungsobjektes

Anlage 2: Auszug aus der Katasterkarte (nicht maßstäblich)

Anlage 3: Grundbuch

Anlage 4: Baulastenverzeichnis

Anlage 5: Denkmalschutz, Städtebauliche Auskunft, Umweltschutz

Anlage 6: Grundrisse

Anlage 7: Herleitungen zur Wertermittlung

Anlage 8: Fotodokumentation

Urheberschutz, alle Rechte vorbehalten. Das Gutachten ist nur für den Auftraggeber und den ange-gebenen Zweck bestimmt. Eine Vervielfältigung oder Verwendung (auch von Teilstücken und/oder Auszügen) durch Dritte ist nur mit schriftlicher Genehmigung des Urhebers gestattet.

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