Herzlich Willkommen zum Referat „ Aktuelle Trends im Immobilienmarkt“

WIR - Business Treff Graubünden9. November 2007

Der HEV Schweiz

HEV-Politik

Immobilienmarkt Schweiz

Wohnen – wie weiter

Schlussfolgerungen

Der HEV Schweiz

Der HEV Schweiz im Dienste seiner

über 282‘000 Mitglieder

Der HEV Schweiz

- Mitglieder

VerlagDrucksachen

Zeitung

Gesetzessamlungen

MietrechtAktuell

EDV-Programme

Homepage mit e-shop

Kurswesen

SchlüsselserviceReisenRechtsberatungAdressverwaltung

Der HEV Schweiz

- Mitglieder

- Dienstleistungs- und Kompetenzbereich

PoolingOel / StromVersicherungen

RechtsschutzErdbebenEtc.

HypothekenKreditkarten

HertzVisa/Eurocard

SonderaktionenOnline FormulareMietzinsrechnerSBC (Schw. Baumuster Centrale)

Der HEV Schweiz

- Mitglieder

- Dienstleistungs- und Kompetenzbereich

Von der Wiege bis zur Bahre – nur Steuern sind das Wahre!

Zwillingsinitiativen

Schlussfolgerungen

Der HEV Schweiz

41

53

54

57

68

70

70

78

80

81

82

0 % 20 % 40 % 60 % 80 % 100 %

Deutschland

Niederlande

Frankreich

Schweden

Zypern

Belgien

Italien

Norwegen

Griechenland

Irland

Spanien

35Schweiz

Wohneigentumsquote in Europa

Präferenz Wohneigentum oder Mietwohnung

"

Ganz unabhängig, ob Sie Hauseigentümer sind oder eine Mietwohnung bewohnen. Wenn Sie ganz frei wählen könnten, ohne auf Ihre finanzielle Lage Rücksicht nehmen zu müssen,Würden Sie dann lieber in Ihren eigenen vier Wänden oder in einer Mietwohnung leben?“

in % Stimmberechtigte/Hauseigentümer/HEV-Mitglieder

76

62

93 93

15

25

2 13

449

6314

Stimmberechtigte Mieter Hauseigentümer HEV-Mitglieder

keine Angabe

beide gleich

Mietwohnung

Wohneigentum

gfs.bern, Neugestaltung Eigenmietwert 2005 (N = 1004 (n=517)/1045/845)

Fazit:

Tiefe Wohneigentumsquote in der Schweiz

Wohneigentum echtes Bedürfnis der Bevölkerung

Geeignete Förderung fehlt Handlungsbedarf

Vielfalt der Abgaben für Hauseigentümer

Kausalabgaben

Bewilligungs- und Verwaltungsgebühren

Abwasserabgaben Frischwasserabgaben Kehrichtabgaben

etc.

Nicht periodischeSteuern

Grundstückgewinn-steuer

Handänderungs-steuer

Erbschafts- und Schenkungssteuer

PeriodischeSteuern

Einkommenssteuer (namentlich Eigen-mietwertbesteue-rung)

Vermögenssteuer

Liegenschafts- oder Grundsteuer

Fazit:

Starke Belastung des Wohneigentums

Zunehmende starke Belastung

Steuersubstrat = Wohneigentümer!

Handlungsbedarf

Bausparen

Bausparen HEV Schweiz

Zwingende Einführung des Bausparens in Bund und KantonenZwingende Einführung des Bausparens in Bund und Kantonen

Für den erstmaligen entgeltlichen Erwerb von selbstgenutztem Für den erstmaligen entgeltlichen Erwerb von selbstgenutztem WohneigentumWohneigentum

Befreiung der Bausparrücklagen von der Einkommens- und Vermögenssteuer Befreiung der Bausparrücklagen von der Einkommens- und Vermögenssteuer

Abzug maximal 10‘000 Franken jährlich pro Steuerpflichtiger Abzug maximal 10‘000 Franken jährlich pro Steuerpflichtiger

Abzug während einer maximalen Dauer von 10 JahrenAbzug während einer maximalen Dauer von 10 Jahren

Aufschub der Besteuerung am Ende der Bausparperiode insoweit, als innert 2 Aufschub der Besteuerung am Ende der Bausparperiode insoweit, als innert 2 Jahren selbstgenutztes Wohneigentum erworben wird.Jahren selbstgenutztes Wohneigentum erworben wird.

Fazit

Wohneigentum wird für viele realisierbar

Förderung der jungen Generation

Hohe Wertschöpfung -> Positive Nettowirkung

Erfüllt Verfassungsauftrag von 1972!! der Wohneigentumsförderung

Eigenmietwertbesteuerung

Zwillingsinitiative: Eckpunkte EMW-Besteuerung

Ab Erreichen AHV-Alter, Möglichkeit, sich dafür zu entscheiden, dass der Eigenmietwert für das am Wohnsitz dauernd selbst genutzte Wohneigentum entfällt.

Bei Entscheid des Steuerpflichtigen dafür entfällt gleichzeitig die Möglichkeit, für die dauernd selbst genutzte Liegenschaft die Schuldzinsen sowie die Versicherungsprämien und die Kosten der Verwaltung durch Dritte abzuziehen, wobei Unterhaltskosten bis zu einem Maximalbetrag von 4'000 Franken weiterhin abgezogen werden können

Die Kosten für Massnahmen, welche dem Energiesparen, dem Umweltschutz und der Denkmalpflege dienen, können weiterhin vollumfänglich vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden

Abgabe der Wahlerklärung jederzeit nach Erreichen des AHV-Alters

Die abgegebene Wahlerklärung ist für die Zukunft bindend

Fazit

Benachteiligung des abbezahlten Wohneigentums wird vermindert Forderung des schuldenfreien

Wohneigentums

Günstiges Wohnen im AHV-Alter (Altersvorsorge)

Zwillingsinitiativen

Grosslandschaften

Jura; 10%

Mittelland; 30%Alpen; 60%

Baubewilligungen und Baugesuche 1995 bis 2007

Quelle: Bundesamt für Statistik (BFS), Credit Suisse Economic Research

Baubewilligungen und Baugesuche 1995–2005

Grosse Zufriedenheit der Bevölkerung mit der Wohnsituation

Miete und Leistung "Wenn Sie sich überlegen, wie viel Miete Sie bezahlen und was Sie dafür erhalten, haben Sie das Gefühl, die bezahlte Miete ist zu hoch für die erhaltene Leistung, Miete und Leistung sind genau im richtigen Verhältnis

oder haben Sie das Gefühl, Sie erhalten mehr Leistung als Sie dafür Miete zahlen?" (Filter: Nur diejenigen, die nicht Eigentümer sind).

in % Befragte, die nicht Eigentümer sindweiss nicht/keine

Antwort1%

mehr Leistung als Miete7%

zu viel Miete für Leistung

17%

Miete und Leistung gerade richtig

75%

gfs.bern, Neugestaltung Eigenmietwert 2005 (n = 535)

Zufriedenheit Miete und Leistung

Verwalten Sie Liegenschaften, in denen das Zusammenleben der Mieter besonders problembeladen ist?

60%

37%

3%

Ja

Nein

keine Angabe

Wohnen – wie weiter

- Zusammenleben

Immobilienumfrage

Nachfrage Einfamilienhäuser

Quelle: HEV Schweiz

-100-90-80-70-60-50-40-30-20-10

0102030405060708090

100

82 84 86 88 90 92 94 96 98 00 02 04 06

%

Nachfrage Eigentumswohnungen

Quelle: HEV Schweiz

-100-90-80-70-60-50-40-30-20-10

0102030405060708090

100

82 84 86 88 90 92 94 96 98 00 02 04 06

%

Nachfrage Mehrfamilienhäuser

Quelle: HEV Schweiz

-100-90-80-70-60-50-40-30-20-10

0102030405060708090

100

82 84 86 88 90 92 94 96 98 00 02 04 06

%

Nachfrage Büro- und Geschäftshäuser

Quelle: HEV Schweiz

-100-90-80-70-60-50-40-30-20-10

0102030405060708090

100

82 84 86 88 90 92 94 96 98 00 02 04 06

%

-100-90-80-70-60-50-40-30-20-10

0102030405060708090

100

86 88 90 92 94 96 98 00 02 04 06

%

Preise Einfamilienhäuser

Quelle: HEV Schweiz

Preise Eigentumswohnungen

-100-90-80-70-60-50-40-30-20-10

0102030405060708090

100

86 88 90 92 94 96 98 00 02 04 06

%

Stark steigend SteigendRückläufigStark sinkend

Reale Hauspreisentwicklung in ausgewählten Städten

Quelle: Robert J. Shiller; Wüest & Partner; Credit Suisse Economic Research

50

100

150

200

250

83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04

Boston London Sydney Paris Zürich Genf

Index 1. Quartal 1995 = 100

Altersstruktur prägt den Wohnungsmarkt

Wohnen – wie weiter

- Altersstruktur

Künftiges Bevölkerungswachstum

Wohnen – wie weiter

- Künftiges Bevölkerungswachstum

Fazit

Die Schweizer Bevölkerung überaltert

Der Wohnungsmarkt muss flexibler werden

0

20'000

40'000

60'000

80'000

100'000

120'000

140'000

160'000

1990 1996 1998 2000 2002

in M

io.

Fra

nke

n

Übrige Einnahmen

Steuern

Einnahmen der öffentlichen HandEinnahmen der öffentlichen Hand

Finanzlage Schweiz

- Einnahmen

Finanzlage Schweiz

- Schulden

Fazit

Die Ausgaben steigen überproportional

Weniger Gesetze wären mehr!

  Bruttoverbrauch Download Excel-Datei (158.50 kb)

Quelle: Schweizerische Gesamtenergiestatistik

  

Energieaussichten

- Bruttoenergieverbrauch

Wind

Sonne

Wasserkraft

Biomasse

Holz

Geothermie

Umweltwärme

Erneuerbare Energien

Energieaussichten

- Erneuerbare Energien

Quelle: Schweizerische Gesamtenergiestatistik

Energieaussichten

- Endverbrauch

Endverbrauch an alternativen Energieträgern 1995-2006

0.00%

0.50%

1.00%

1.50%

2.00%

2.50%

3.00%

3.50%

4.00%

4.50%

Kohle

Holz und Holzkohle

Fernwärm e

Indus trieabfälle

Übrige erneuerbareEnergien

Preissensibler Immo-Wärmemarkt (1)

29% 32%

21%

26% 20%

20%

10%

1%

2%

2%

11%

13%

11%10%

9%

22%26%

35%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

2003 2004 2005

Wärmepumpe

Elektrisch

Holz

Fernwärme

Gas

Oel

27%21%

12%

24%28%

25%

3%2%

2%

3%2%

2%

3%

3%

3%

40%44%

56%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

2003 2004 2005

Wärmepumpe

Elektrisch

Holz

Fernwärme

Gas

Oel

EFH Neubau EFH Sanierung

Quelle: Immo-Monitoring WUP

Energieaussichten

- Neubau / Sanierung

Preissensibler Immo-Wärmemarkt (2)

31%27%

22%

53%

46%

44%

0%

9%

5%

5%1%

2%

1%

1%

0%

10%16%

25%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

2003 2004 2005

Wärmepumpe

Elektrisch

Holz

Fernwärme

Gas

Oel

MFH Neubau MFH Sanierung

36%41%

22%

46% 38%

49%

1%3%

6%

3% 2%3%

2%3%

2%

12% 13%18%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

2003 2004 2005

Wärmepumpe

Elektrisch

Holz

Fernwärme

Gas

Oel

Quelle: Immo-Monitoring WUP

Energieaussichten

- Neubau/Sanierung

Schlussfolgerungen

Wohnen wie gewohnt wird anders, wegen:

Der BevölkerungspyramideDer kleineren FamilienDer ScheidungsrateDer persönlichen AnsprücheDer BodenknappheitDer Wirtschaftslage / HypothekenSteuern und Sozialaufwendungen

Eigentum in der Schweiz behält seinen Wert, auch wenn regionale Unterschiede

bestehen(Lage / Altersvorsorge / Erbgeneration)

Schlussfolgerungen

- Schlussfolgerungen II

Herzlichen Dank für Ihre Aufmerksamkeit

Ansgar Gmür