Immo-Monitoring2016 I 2 Frühlingsausgabe

Wie weit der Weg auch sei, er führt immer zu einem bewohnten Ort.

Massa Makan Diabaté(malischer Schriftsteller, 1938 –1988)

Editorial

Können Immobilien – sei es Wohneigentum, seien es Ren-diteliegenschaften – zum jetzigen Zeitpunkt noch als An-lagen empfohlen werden? In Anbetracht einer bereits seit 15 Jahren andauernden Boomphase mit stark gestiegenen Preisen scheint diese Frage durchaus angebracht. Wenn man ausserdem bedenkt, dass in nicht allzu ferner Zukunft die Zuwanderung – ein treibender Faktor des zurückliegen-den Aufschwungs – aufgrund einer neuen Migrationspo-litik an Kraft verlieren könnte, dürften Anlageempfehlun-gen automatisch vorsichtiger ausfallen. Soll man nun also Immobilienanlagen eher meiden, auch wenn es an Anlage-alternativen fehlt?

Tatsache ist: Es dürfte in der kurz- und mittelfristigen Zu-kunft noch anspruchsvoller werden, bei Investitionen auf dem Immobilienmarkt die richtigen Entscheidungen zu tref-fen. Auch wenn der Immobilienmarkt noch immer als at-traktiver Anlagemarkt zu betrachten ist: In der jetzigen Si-tuation ist ein breites Wissen über seine grundsätzlichen Wirkungsmechanismen besonders zentral. Zum Beispiel können unnötige Risiken vermieden werden, wenn die wich-tige, mitunter jedoch unterschätzte Bedeutung der klassi-schen Standortfaktoren adäquat beurteilt wird. Darüber hinaus helfen detaillierte Kenntnisse und ein reicher Erfah-rungsschatz, schon früh die «richtigen» Trends zu erkennen und so neue Chancen beizeiten zu ergreifen.

Das Hauptziel des vorliegenden «Immo-Monitorings®» be-steht darin, wertvolle Fakten, Einblicke und Entscheidungs-grundlagen zu bieten, die gerade in der aktuellen Ausgangs-lage von besonderer Relevanz sind. Die verschiedenen Zusammenhänge sind möglichst verständlich visualisiert, interpretiert und kommentiert. Neben den gewohnten Im-mobilienmarktanalysen thematisiert ein spezieller Fokus zwei klassische Standortfaktoren, die sich in einem perma-nenten Wandel befinden: Erreichbarkeit und Arbeitsmarkt. Und eine dritte Analyse des aktuellen Trends der Sharing Economy fördert überraschende Einblicke über die Ent-wicklungen auf den Immobilienmarkt zutage.

Inhaltsverzeichnis

Management Summary 9

1 Wirtschaftsumfeld 15

2 Perspektiven: Wohnungsmarkt 25 Prognosen 34

3 Perspektiven: Geschäftsflächenmarkt 37 Der Einfluss der Unternehmenssteuerreform III 44 Prognosen 48

4 Sharing Economy: Unerwartete Dimensionen im Schweizer Immobilienmarkt 51 5 Erreichbarkeit: Neue Mobilität verändert die Immobilienwelt 61 6 Künftige Beschäftigungsentwicklung: Welche Regionen werden profitieren? 71 7 Direkte und indirekte Immobilienanlagen 83

8 Regionenporträt: Bern 91

9 Baumarkt 99 Prognosen 101

10 Bauteile 107 11 Immobilienatlas Regionaler Immobilienatlas 118 Preis- und Liquiditätskarten nach Segment 150 Baulandpreiskarten nach Segment 160 12 Markt- und Regionendaten Der Schweizer Immobilienmarkt auf einen Blick 166 Mietwohnungen: Preise und Rating 168 Wohneigentum: Preise und Rating 176 Geschäftsflächen: Preise und Rating 186 Preise in den Mittelzentren 194 Baulandpreise nach Segment 196 Grossprojekte im Hoch- und Tiefbau 198

Glossar und Quellenverzeichnis 205

Management Summary

Aus der Vogelperspektive macht der Schweizer Wohnungsmarkt zurzeit einen ro-busten Eindruck; das zeigt sich vor allem an den relativ kleinen Preisbewegungen im Miet- und Wohneigentumssegment. Der soliden Nachfrage nach Wohnungen steht in-zwischen ein grosses Angebot gegenüber. Zwar sind dadurch die Leerstandsrisiken ge-stiegen, aber Immobilienanlagen bleiben dennoch beliebt, was auch den Baumarkt im 2016 aufs Neue belebt. Der Geschäftsflächenmarkt steht dagegen stark unter Druck.

Mietwohnungsmarkt: Mieten steigen nicht mehrDie erwartete Mietpreisstagnation bei den ausgeschrie-benen Mietwohnungen ist eingetroffen. Im vierten Quar-tal 2015 zeigte sich im Vergleich zum Vorjahresquartal ein Nullwachstum. Zu dieser gesamtschweizerischen Entwick-lung trugen insbesondere die Mietpreisrückgänge in den Mieterhochburgen Zürich und Genfersee bei. Auch in den kommenden Quartalen dürften die Preise nur noch in we-nigen Regionen steigen, denn das Angebot ist in den ers-ten Monaten des Jahres 2016 nochmals gewachsen.

Der Hauptgrund für diese Wende ist die intensive Produk-tion von neuen Mietwohnungen in der jüngsten Vergangen-heit. Damit konnte nicht nur der Nachfrageüberhang aus den vorangegangenen Jahren abgebaut werden, sondern es lässt sich nun auch die Zusatznachfrage – ausgelöst durch das Bevölkerungswachstum und den erhöhten Flächenver-brauch der einheimischen Bevölkerung – mehr als befriedi-gen. In der Folge hat sich das Angebot erweitert, und die Preisanstiege sind in den meisten Gebieten der Schweiz ge-ringer geworden.

Das deutlich gewachsene Angebot in vielen peripher ge-legenen Regionen sollte kritisch betrachtet werden. Denn nach wie vor werden Mietwohnungen langfristig an jenen Orten am stärksten nachgefragt, welche die beste Anbin-dung an attraktive Arbeitsmärkte vorweisen können. Es zeigt sich diesbezüglich aber auch, dass viele als peripher klassifizierte Regionen aufgrund des Ausbaus der Verkehrs-infrastruktur heute besser erreichbar sind als in der Ver-gangenheit (siehe auch Kapitel 5). Deshalb erstaunt es nicht, dass sich in zahlreichen eher ländlichen Regionen nicht nur das Angebot vergrössert, sondern auch die An-zahl der Suchabonnements erhöht hat.è Seiten 28 und 29

è PrognosenWohnungsmieten: – 0.3 ProzentMehr Informationen: Seiten 34 und 35

Wohneigentum: Starke PerformanceIm Gegensatz zu den Preisanstiegen bei den Mietwohnun-gen setzen sich jene im Segment des Wohneigentums wei-ter fort. Dass die mittleren Schweizer Preise für angebotene Eigentumswohnungen im letzten Jahr nochmals um 1.6 Pro-zent gestiegen sind, kann gar als Überraschung bezeichnet werden. Zwar liegt dieser Wert klar unter den Wachstums-raten der vergangenen Jahre, aber abgesehen vom Genfer-seegebiet sowie vom Kanton Wallis waren die Preistrends in der ganzen Schweiz positiv, und das Angebot wurde bemer-kenswert gut absorbiert.

Die Nachfrage konzentriert sich als Folge der inzwischen sehr hohen Preisniveaus auf Eigentumswohnungen im ein-fachen und mittleren Segment. Hier stiegen die Trans-aktionspreise im vergangenen Jahr um 3.3 respektive 0.9 Prozent. Bei gehobenen Objekten sanken sie dagegen. Auf diesen Verlauf haben sich die Projektentwickler inzwischen eingestellt, nimmt doch das Angebot in den teureren Preis-klassen schon seit zwei Jahren stetig ab.

In keinem anderen Segment des Immobilienmarktes stei-gen die Preise so stark wie bei den Einfamilienhäusern. Dass dies auf die markant reduzierte Neubautätigkeit zu-rückgeführt werden kann, ist kein Geheimnis: Die Zahl der jährlich eingereichten Baugesuche hat zwischen 2005 und Ende 2015 um 43 Prozent abgenommen. Das Angebot an Einfamilienhäusern umfasst grösstenteils Bestandesobjek-te höheren Alters, woran sich auch im laufenden Jahr nichts ändern wird. Die Angebotsmengen in den Einzugsgebieten der grösseren Städte bleiben gering. Diese Entwicklung, die zu einer zunehmenden Angebotsknappheit der Einfamilien-häuser führt und damit die Preise nach oben treibt, macht den nachfragedämpfenden Effekt der hohen Preise und re-gulatorischen Verschärfungen mehr als wett.è Seiten 30 bis 33

è PrognosenPreise von Eigentumswohnungen: + 0.4 %Preise von Einfamilienhäuser: + 0.5 %Mehr Informationen: Seiten 34 und 35

Baumarkt: Zurückgewonnenes Vertrauen?Nach dem schwierigen Jahr 2015 dürfte sich der Baumarkt heuer wieder stabilisieren. Wüest & Partner rechnet bei den gesamten Neubauinvestitionen für das Jahr 2016 mit einem leichten Wachstum von 0.2 Prozent. So kann zum jetzigen Zeitpunkt für das laufende Jahr eine erfreuliche-re Entwicklung prognostiziert werden als noch im Oktober 2015 – vor allem auch weil die Zahl der Neubaubewilligun-gen jüngst wieder angestiegen ist. Treiber dieser Entwick-lung, von welcher der Mehrfamilienhausneubau besonders stark profitiert (Prognose 2016: plus 1.2 Prozent), sind der Anlage druck auf Schweizer Investoren in Zeiten tiefer Zin-sen sowie ein anhaltend starkes Bevölkerungswachstum.

Doch nicht in allen Segmenten sind positive Impulse spürbar. Beim Neubau von Geschäftsbauten – Büro-, Ver-kaufs- und Gastronomieflächen – dürfte sich der Abwärts-trend fortsetzen. Einerseits führen die bereits bestehenden Überkapazitäten dazu, dass vielerorts von Neubauinvesti-tionen in diesem Segment abgesehen wird. Andererseits fehlen Impulse auf dem Arbeitsmarkt, die eine verstärkte, breitflächige Nachfrage nach Geschäftsflächen bewirken würden.

Ob sich mit den aktuell stabilen Hochbauaktivitäten auch die langfristigen Perspektiven wieder aufgehellt haben, bleibt abzuwarten. Angesichts der Umsetzung der Zweit-wohnungsinitiative, des strukturell schwachen Beschäfti-gungs- und eines möglichen rückläufigen Bevölkerungs-wachstums dürfte die Nachfrage nach neuen Wohnungen mittelfristig abnehmen – eine Situation, auf die sich Pro-jektentwickler und Immobilieninvestoren einstellen sollten.è Seiten 100 bis 105

è PrognosenHochbauinvestitionen (Neubau): + 0.2 %Mehr Informationen: Seite 101

Geschäftsflächen: Mehrfache BelastungDie Nachfrage nach zusätzlichen Geschäftsflächen gerät weiter unter Druck. Im vergangenen Jahr nahm die Zahl der Erwerbstätigen in der Schweiz zwar noch um 0.9 Prozent zu, gemessen in Vollzeitäquivalenten jedoch nur um 0.35 Prozent. Dieser Wert liegt deutlich unter dem Schnitt der letzten zehn Jahre. Aber nicht nur die Abnahme der Nach-frage, sondern auch strukturelle Veränderungen bringen Eigentümer von Büro-, Verkaufs- und Industrieflächen im-mer mehr in Bedrängnis. So konzentriert sich das verblie-bene Wachstum immer stärker auf staatsnahe Betriebe und löst nur teilweise eine Nachfrage auf dem Markt der frei vermieteten Geschäftsflächen aus. Digitalisierungs- und Automatisierungsanstrengungen dämpfen den Bedarf zusätzlich und verändern darüber hinaus die Anforderun-gen an die Flächen.

Auf dem liquiden und von verhaltener Nachfrage ge-zeichneten Büroflächenmarkt bleibt die Vermietung an-spruchsvoll. Jüngst haben sich zwar die Preise bei den qua-litätsbereinigten Abschlussmieten stabilisiert, was jedoch hauptsächlich der rückläufigen Marktversorgung mit neu erstellten Flächen geschuldet ist. Prospektiv ist mit einer Fortsetzung der Preisnachlässe zu rechnen.

Die Angebotsausdehnung bei den Verkaufsflächen ver-deutlicht die grossen strukturellen Herausforderungen im Detailhandel. So sind in den letzten Jahren die mittleren Angebotsmieten in allen Grossstädten deutlich gesunken. Allerdings unterscheiden sich die Teilsegmente im Detail-handel weiterhin stark. Die Spitzenmieten in den Gross-städten haben – abgesehen von Zürich – zwar nachgege-ben, doch beste Passantenlagen sind weiterhin gesucht und können sich Mietpreissenkungen vielfach entziehen.è Seiten 38 bis 47

è PrognosenMieten von Büroflächen: – 2.2 %Mieten von Verkaufsflächen: – 4.0 %Mehr Informationen: Seiten 48 und 49

Schwerpunktthemen

Sharing Economy: Coworking Spaces und AirbnbHat die Sharing Economy den Schweizer Immobilienmarkt erfasst? Werden Räume und Flä-chen heute flexibler bereitgestellt und öfter geteilt? Wüest & Partner und Datahouse sind die-sen Fragen nachgegangen und haben dabei zwei prominente Beispiele vertieft betrach-tet: Coworking Spaces und Airbnb.

Die flexible Nutzung von Arbeitsplätzen ist das Konzept, das unter der Bezeich-nung «Coworking Spaces» in der Schweiz in mittlerweile rund 90 Einrichtun-gen umgesetzt wird. Knapp die Hälfte davon befindet sich in einer der fünf Schweizer Grossstädte, weitere knapp 30 Prozent in einer Mittelstadt. Aufgrund der gestiegenen Nachfrage hegen einige in- und auslän-dische Betreiber Expansionspläne. Eine rentable Bewirtschaf-tung ist anspruchsvoll, aber möglich, wobei Lage, Grösse, Preisgestaltung, Auslastung und Kostenkontrolle die wichtigsten Erfolgsfaktoren sind.

Derzeit werden auf Airbnb rund 15 500 Schweizer In-serate für ganze Unterkünfte sowie für Privat- und Gemein-schaftszimmer gezählt. Wären sämtliche Angebote ausgebucht, könnten die auf Airbnb ausgeschrieben Wohneinheiten 55 000 Gäste beherbergen. Zum Vergleich: Die Hotel- und Kurbetriebe stell-ten im Jahr 2015 rund 240 000 Betten zur Verfügung. Die Kapazität der Airbnb-Objekte entspricht damit 23 Prozent der gesamten Schweizer Hotel-leriekapazitäten. Und es ist durchaus wahrscheinlich, dass die Nutzerzahl so-wohl auf Mieter- als auch auf Vermieterseite weiter steigen wird. Während in den Grossstädten wie Basel, Genf und Zürich neue Übernachtungsformen geschaffen wer-den, dient die Plattform in den touristischen Alpendestinationen als Vermarktungskanal für Zweitwohnungen. Weitere Analysen geben Einblick in die Preisgestaltung, Ausstattungsattri-bute und Lagemerkmale der Angebote.è Seiten 52 bis 59

Erreichbarkeit: Neue Mobilität verändert den ImmobilienmarktDie stetig wachsende Zahl an Pendlern ist mitverantwortlich dafür, dass die Erreichbarkeit als Standortfaktor immer bedeutsamer wird. Die Gretchenfrage nach der Erreichbarkeit und deren Fol-gen für den Immobilienmarkt muss immer wieder neu gestellt und künftig noch stärker thematisiert werden. Fast zwei Drittel aller Schweizer geniessen heute einen besseren Zugang zum öffentlichen

Verkehr als noch vor zehn Jahren – insbesondere in den Kantonen Zug, Basel-Land, Schaffhausen und Solothurn.

Analysen von Wüest & Partner zeigen einen engen Zusammenhang zwischen der mittleren kantonalen Marktanspannung (Wohnungsnach-frage versus Angebot) und der Anzahl Gemeinden eines Kantons, deren Erreichbarkeit sich in den letzten Jahren überdurchschnittlich stark ver-besserte. Nimmt die Erreichbarkeit zu, steigt die Nachfrage schneller als das zusätzliche Wohnungsangebot, und es entsteht ein Nachfrage-überhang. Basierend auf flächendeckenden Kenntnissen von geplanten

Verkehrsprojekten lassen sich Einschätzungen darüber vornehmen, in welchen Ge-meinden in naher Zukunft mit weiteren Verbesserungen zu rechnen ist. Neben quanti-tativen Analysen wird das Kapitel mit vier Thesen zur Entwicklung der Mobilität in der mittel- bis langfristigen Zukunft abgerundet.è Seiten 62 bis 69

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Regionenporträt: BernDer Berner Immobilienmarkt war bis anhin für seine verhältnismässig unspektakuläre Ent-wicklung bekannt. Dies versetzt ihn in die komfortable Lage, heute auf einem beson-ders stabilen Fundament zu stehen. Bei genauerem Hinsehen zeigt sich in der jüngsten Vergangenheit aber eine erhöhte Dynamik: Während in den Immobilienmärkten der Städte Zürich und Genf vom Gas gegangen wird, hält Bern das Tempo. Wüest & Partner wagt einen Blick hinter die Fassaden des Ber-ner Immobilienmarkts und räumt mit eini-gen Vorurteilen auf.è Seiten 92 bis 97

Beschäftigungsradar: Welche Regionen werden künftig profitieren?Regionen, die über ein grosses Arbeitskräfteangebot verfügen und in denen die Standortfaktoren für Firmen attraktiv sind, konnten in den vergange-nen Jahren ein grosses Beschäftigungswachstum verzeichnen. Auch künftig werden diese Faktoren das Stellenwachstum massgeblich beeinflussen. Es dürften sich aber auch markante Veränderungen einstellen, die sich grundsätzlich mit den Stichworten Branchen-wandel und Automatisierung umschreiben lassen.

Mit dem Beschäftigungsradar hat Wüest & Partner ein Modell entwickelt, das die relativen Zukunftsaussichten der 106 MS-Re-gionen der Schweiz in Bezug auf die Beschäftigungsentwicklung einschätzt und dabei verschiedene zukunftsgerichtete Faktoren miteinbezieht. Die Ergebnisse zeigen, dass beispielsweise die Stadt-kantone Basel-Stadt und Genf in den nächsten Jahren mit einer überdurchschnittlich positiven Arbeitsplatzentwicklung rechnen dürfen.è Seiten 72 bis 81

Direkte und indirekte ImmobilienanlagenAls sich die Schweizerische Nationalbank im Januar 2015 gezwungen sah, Negativzinsen einzuführen, herrschte für eine kurze Zeit Verunsicherung unter den Investoren. Doch schnell zeigte sich, dass private und institutionelle Anleger ihre Gelder im veränderten Marktumfeld öfter in Immobi-lienanlagen investieren wollten, weil Anlagealternativen schlicht fehlten – und noch immer fehlen. Die gute Perfor-mance sowohl von indirekten als auch von direkten Immo-bilienanlagen im letzten Jahr stärkte deren Allokation. Eine

vertiefte Betrachtung fördert aber zutage, dass in zunehmendem Masse immer höhere Risiken eingegangen werden, und dies ohne gebührende Entschädigung. è Seiten 84 bis 89

Zürich

Winterthur

St.Gallen

Chur

Luzern

Lugano

Biel

Bern

Yverdon-l.-B.

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