Immobilien

5.7.2006 HeidelbergerInvestoren-Runde

Immobilien

Kaufen und verwaltenKarl-Heinz Offenhäuser 5.7.06


Anlageformen

• Zeithorizont: ab mehrere Jahre• Volatilität: meist gering• Rendite: meist etwas besser wie Sparbuch, aber

Verdoppelung in wenigen Jahren möglich• Risiko: normal gering, aber Totalverlust möglich• Emotionaler Bezug: wenig Gier und Angst,

Bindung kann blind machen• Besonderheit bei der Immobilie: 3,5%

Grunderwerbssteuer und Notargebühren


Investition – ein Rechenbeispiel

• Kauf in Vorort von Heidelberg: 500 qm Grund, 200 qm Wohnfläche: 300.000 €

• Netto-Miete 15.000 €/pa = 5%

• Erhaltungsaufwand: 3000 € pa

• Umgestaltung als Luxus-Immobilie und Verkauf für 500.000 €


Rechenbeispiel 2

• Einsicht in Regional-Entwicklungspläne und Diskussionen im Stadtrat über Ausweisung von Baugebieten

• Kauf von Ackerland für 5 € / qm

• 10 Jahre warten

• Verkauf für 200 Euro / qm


Wertsteigerung

• Andere Art der Nutzung z.B. Ackerland in Wohngebiet

• Verbesserung der Infrastruktur z.B. neue Anbindung an die U-Bahn oder Verkehrsberuhigung durch Umgehungsstrasse

• Viel Wohnraum auf geringer Grundfläche


Wertminderung

• Die Flodders ziehen ins Nachbarhaus

• Überangebot durch Neubauten in der Nachbarschaft


Worauf kommt es an

• Die Lage, die Lage, die Lage

• Aufteilung des Gebäudes, Architektur

• Substanz: Statik, wasserdicht im Dach und im Keller, wärmedicht

• Das gewisse Etwas: schöner Garten, alter Baumbestand, ...

• Die Menschen, die drin wohnen


Die Lage

• Wo die Wirtschaft wächst, gehen die Mengen hin z.B. China, Indien,...

• Deutsche Immobilien sind im internationalen Vergleich moderat bewertet. Ausländer kaufen sich ein

• Hohe Bewertung und Zuwächse in den Zentren: München, Stuttgart usw. und deren Einzugsgebiete. Nicht z.B. in Mecklenburg-Vorpommern


Nochmal die Lage

• Verkehrsanbindung (ins Zentrum)

• Ruhe vor Verkehrslärm

• Einkaufsstätten, Schulen, Vereine, Gaststätten, kulturelles Angebot

• die Nachbarn (will ich so sein wie die?)


Und nochmal die Lage

• Preis für Grund können an einem Ort stark schwanken (Altbau, Neubaugebiet)

• Ebene ist praktisch• Hanglage kann landschaftlich reizvoll sein,

jedoch teuer zu bebauen und für Alte / Bedinderte nicht zu meistern

• Nach Feng Shui: den Hang im Rücken und das Wasser vor dem Haus (wie in Hongkong)


Wie suchen

• Anzeigen in der Samstagsausgabe

• www.immoblienscout24.de

• Makler

• Banken

• Mund-zu-Mund-Propaganda

• Rathaus

• Gemeindeblatt

http://www.immoblienscout24.de/


Zahlen für Beispiel

• Kaufpreis: 419.000 €

• Mieteinnahmen: 12 * 2650 € = 31.800

• Rendite: 31.800 / 4.190 = 7,6%


Altbau oder Neubau

• Neubau bedeutet Stress und Ärger

• Altbau ist ein Dauerjob


Checkliste bei Kauf eines „Altbaus“

• Dachbalken verwurmt

• Feuchte Wände z.B. im Keller

• Altlasten wie Asbest, Holzschutzmittel

• Aufteilung OK oder änderbar

• Versorgungsleitungen (Wasser, Strom, Abwasser, Heizung)

• Wärmedämmung


Neubau

• Architektenhaus: Stein auf Stein

• Fertighaus aus der Fabrik

• Individuel gestaltetes Fertighaus


Architekten

• Honorarordnung verführt zu teueren Lösungen, da nach Bausumme abgerechnet wird

• Individuelle Vereinbarungen sind möglich und empfehlenswert z.B. mit Bonus, wenn preiswert gebaut wird

• Grundlage sind Gespräche über Lebensentwurf (Garten und/oder Bibliothek) und Stil (nüchtern / verspielt)


Raumaufteilung im 21.Jahrhundert

• Garage neben Eingang• Eingang, Gäste-WC, Küche, Treppe• Esszimmer, Wohnzimmer mit mind. 50

qm, Terasse• im OG Bad, Schlafzimmer, Kinderzimmer• im DG Büro• im Keller: Heizung, Hobbyraum• gähn ...


Eigener Herd ...

• Die Feuerstelle ist, seit es Feuer gibt, der zentrale Ort in der Wohnung, daher sind bei einer Party die meisten Gäste in der Küche

• Arbeitsküche ist eine neue Erfindung für Menschen, die Arbeit mit den Händen für etwas Unanständiges halten

• Wohnküche z.B. mit Theke und Kochinsel ist eine moderne Alternative


Goethe-Haus

• Zur Strasse ein repräsentativer Bau mit „Prunktreppe“, Wohnzimmer, Kamin

• Zum Hof kleine – gut heizbare – bescheidene Zimmer mit Büro und angeschlossenem Magazin für Bücher

• Zwei Seelen wohnen – ach – in meiner Brust ...


Eine Bühne für die Kommödie des Lebens

• Architektur will beeindrucken, heute mit Glas und Stahl

• Eingang wie in einen Tempel

• Großes Treppenhaus und Wohnzimmer

• Schwimmbad oder Whirlpool

• Kosten Heizung und Reinigung nicht vergessen


800.000 Euro 180 qm


Wohnmaschine

• Bauhaus-Siedlung in Stuttgart

• Arbeiter-Siedlungen

• Emmertsgrund

• Plattenbau


Bauwerke sind Zeichen

• Herrscher zerstören die Bauwerke ihrer Vorgänger (Palast der Republik)

• Zeigen Stärke und Einstellung der Erbauer z.B. durch Proportionen – große Tür für „kleine“ Menschen– Gebäude in der Umgebung

• In Thailand dürfen keine Gebäude gebaut werden, die höher wie eine Kokospalme sind


Farben

• Weniger ist mehr

• Ein Grundton und 5% der Fläche in der Komplementärfarbe

• Gedeckte Farben, die in der Natur vorkommen sind leichter zu ertragen (Sand, Erde, Stein)


Was sonst in ist ..

• Begehbarer Kleiderschrank• Gemauerter Kamin im Wohnzimmer mit

Feuer hinter Glas• Auf der Sonnenseite hohe, breite

Fensterfront möglichst bis auf den Boden• Ballustrade, Wohnzimmer über zwei

Etagen• Rückzugsräume z.B. wenn der Sohn

Schlagzeug üben möchte


Baustile

• Klassisch (goldener Schnitt)

• Modern (Form follows function)

• Postmodern

• Glas und Stahl (Palazzo prozzi)

• Moden kommen und gehen, lieber zeitlos, konservativ


Postmodern


Klassisch, zurückhaltende Farbgebung


Handwerker

• Mind. 3 Angebote einholen oder reverse auction z.B. my-hammer.de

• In der Ausschreibung Leistung genau beschreiben. Nichts ist selbstverständlich. Handwerker muss vor Ort ausmessen

• Während der Ausführung regelmäßig den Fortschritt prüfen, um Mängel sofort anzuzeigen, dann lassen sie sich am einfachsten beheben


Handwerker

• Üblich ist Anzahlung bei Auftragsvergabe, Zahlungen nach Baufortschritt und 5% Garantie-Einbehalt bei größeren Projekten.

• Am Ende die ausgeführten Arbeiten sorgfältig prüfen und alle Mängel notieren und mitteilen

• Wer sich kundig gemacht hat, findet leichter versteckte Mängel


Wärmedämmung

• Fenster, Türen

• Dach

• Fassade

• Heizungsanlage


Versorgungsleitungen

• Zentraler Schacht für alle Leitungen ist praktisch

• Man legt Wasserrohre nicht mehr unter Putz, sondern macht Vorbau

• Leerrohre mit Schnur versehen


Zukunft der Haustechnik

• Vernetzung aller Komponenten: Türschlösser, Rollläden, Heizung, Fenster, Beleuchtung

• Zentrale Steuerung und Überwachung und Fernsteuerung

• Elektronische Bilderrahmen und Musik, die dem Hörer durch die Räume folgt, wird evaluiert


Wohnqualität steigern

• Vision bilden und kommunizieren• Freiraum schaffen: wegwerfen, Gewohnheiten

ändern, mehr verfügbare Zeit (4D)• Pakete planen: Gleichartiges zusammenfassen,

erreichbare Zwischenziele bestimmen• Dranbleiben, durchziehen, nicht ablenken

lassen, Hauptsache regelmäßig was tun (lassen)• Sich selber belohnen (ein anderer tuts ja doch

nicht)


Vermietung

• Normal, möbliert oder Ferienwohnung

• Raucher oder Nichtraucher (in den Vertrag)

• Angestrebter Gebäude-Energie-Pass kostet 500 Euro

• Extras (z.B. WLAN, Vollholzschrank) machen die Wohnung attraktiv


Checkliste Mieterauswahl

• Grossspurige Versprechungen• Besonders grosse Begeisterung für die

Wohnung• Besonderes „Fachwissen“ über

Bautechnik und Mietrecht• Unklare Beschreibung der persönlichen

und beruflichen Verhältnisse• Auseinandersetzungen mit dem jetztigen

Vermieter


Nebenkosten

• Pauschalen führen zur Verschwendung

• Schnee beseitigen ist Pflicht des Vermieters, er sollte im Vertrag das auf die Mieter übertragen und ggf. einen Profi beauftragen und die Kosten umlegen

• Kleinreparaturen: Sache des Mieters, sonst dauernd Arbeit


Zum Schluss

• Haus kann man wie ein Lebenwesen betrachten:– es braucht dauernde Fürsorge– es altert– es hat eine Seele: das sind die feinen Spuren,

die Bewohner hinterlassen z.B. schöner Garten oder Trümmer von Wutanfällen

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