Immobilien- und Bauökonomie Sommersemester 2006 Einführung.

Immobilien- und Bauökonomie Sommersemester 2006

Einführung

Lernziel der EinführungKenntnis der grundlegenden Eigenschaften des Immobilienmarktes und der aktuellen TrendsVerständnis der grundlegenden ProblemstellungenFacts and Figures

EinführungProgramm der VorlesungGrundlegende Eigenschaften und Besonderheiten desSchweizer Immobilienmarktes Aktuelle Situation und wichtige Trends in ZahlenMythen oder Fakten?

12 Aussagen zum Immobilienmarkt

Datum

Thema Dozent

7.4.06 Einführung

Fakten, Trends und Mythen.

P. Schellenbauer/

Marco Salvi

14.4.06 fällt aus (Karfreitag)

21.4.06 Hedonische Immobilienbewertung

Vom Wert der Sicht und anderer Dinge.

Marco Salvi

28.4.06 Mietmarkt und Immobilienmarkt

Was treibt die Wohnraumnachfrage?

P. Schellenbauer

5.5.06 Immobilien- und Baumarkt

Wie spielen Mieten und Preise zusammen?

P. Schellenbauer

12.5.06 Urban Economics

Wie die Ökonomen die Stadt erklären.

Marco Salvi

Immobilien- und Bauökonomie Sommersemester 2006

Immobilien- und Bauökonomie Sommersemester 2006 (II)

19.5.06 Das monozentrische Modell der Stadt

Verdichten -- um jeden Preis?

Marco Salvi

26.5.06 Fällt aus (Seminarwoche)

2.06.06 Finanzierung

Wofür braucht es Banken?

P. Schellenbauer

9.6.06 Anlagen

Zu Risiken und Nebenwirkungen.

P. Schellenbauer

16.6.06 Fällt aus

23.6.06 Immobilienschätzung in der Praxis Heinz Stecher

Immobilien- und Bauökonomie Schellenbauer/Salvi Einführung

5

Preise, Mieten und Renditen


6

Mythen oder Fakten?

12 Aussagen zu Immobilien


7

1. Unikate

Immobilien sind Unikate und deshalb nicht vergleichbar. Jedes Objekt hat darum seinen eigenen Markt.


8

2. Zinsen

Steigende Zinsen verursachen steigende Mieten.


9

3. Inflation

Immobilien sind Realwerte und schützen darum vor Inflationsverlusten.


10

4. Lage, Lage, Lage

Kaufe und baue ausschliesslich an guten Lagen, denn an guten Lagen ist das Risiko am tiefsten und die Gewinnchanchen am besten.


11

5. Immobilien als Anlageklasse

Das Risiko von Immobilienanlagen ist tiefer als dasjenige von Aktien und Obligationen.


12

6. Teure Schweizer Immobilien

Immobilien sind in der Schweiz im Vergleich zum Ausland generell teuer.


13

7. Immobilienpreisrisiko

Mit der richtigen Auswahl von guten Objekten lässt sich das Risiko allgemein sinkender Immobilienpreise vermeiden.


14

8. Wohneigentum

Die Schweiz ist das Land der Mieter, weil Boden knapp und darum teuer ist.


15

9. Verdichtung

Dichteres Bauen in den Zentren führt zu tieferen Mieten.


16

10. Stadt Land

Wohnen in der Stadt ist zu teuer. Wer sich ein Haus im Grünen kauft, spart Geld.


17

11. Steuern

Es lohnt sich auf jeden Fall, in eine steuergünstige Gemeinde zu ziehen.


18

12. Marktmiete

Bei Einführung der Marktmiete steigen in jedem Fall die Mieten.

Facts & Figures zum Immobilienmarkt

in der Schweiz


20

Grundlegende Eigenschaften und Besonderheiten des Schweizer Immobilienmarktes

• Wertmässig wichtiger Vermögenswert der Volkswirtschaft

• Grösster Teil der Immobilien ist in Privatbesitz• Illiquider Handel, wenig Informationen und Transparenz

Träge Anpassung an Veränderungen und neue Informationen

• Schweiz als Land der Mieter• Wohnen als Grundbedürfnis, Nichtvermehrbarkeit von

Boden: Starke Verpolitisierung des Miet- und des Immobilienmarktes

• Grosse regionale Disparitäten der Preise


21

Aktuelle Situation und wichtige Trends in Zahlen

• Wiederentdeckung der Immobilien nach dem Platzen der New Economy Blase (Presse, Analysen, Banken, Anlagen)

• Deutliche Zunahme des Wohneigentums seit der zweiten Hälfte der Neunziger Jahre

• Schweizer Preise und Mieten von Wohnobjekten in sanftem Aufwärtstrend, weltweite Immobilienblase?

• Deutliche Überkapazitäten bei den kommerziellen Flächen• Bautätigkeit lange auf tiefem Niveau, seit 2003 aber stark

steigend• Bauwirtschaft in chronischer Strukturkrise (Margendruck)• Tendenz zur Professionalisierung und Spezialisierung in der

Immobilienbranche


22

Wertmässig wichtiges Asset der Volkswirtschaft

• Geschätzter Kapitalstock der Schweiz: ca. 10 Billionen Franken

• davon zirka 5 Billionen Humankapital und 5 Billionen physisches Kapital

• Der geschätzte Wert aller Immobilien in der Schweiz beträgt rund 2‘800 Mia Fr. (max. Substanzwert 2002) Gut die Hälfte des physischen Kapitals in der Schweiz besteht aus Immobilien und Boden

• Zum Vergleich: Börsenkapitalisierung des Swiss Performance Index (SPI) Ende 2004: 830 Mia Fr.

• Daraus wird deutlich, dass dem Immobilienmarkt eine grosse volkswirtschaftliche Bedeutung zukommt.


23

Substanz- und Versicherungswerte der Schweizer Immobilien nach Nutzungsart

Nutzungsart ANTEILVERSICHER

UNGS-WERTE (est.)

SUBSTANZWERT MINIMUM (est.)

SUBSTANZWERT MAXIMUM (est.)

in Mio. CHF in Mio. CHF in Mio. CHF

VERWALTUNGSGEBÄUDE UND ÖFF. GEBÄUDE 14.4% 230'400 331'200 403'200 WOHNGEBÄUDE 59.2% 947'200 1'361'600 1'657'600 LANDWIRTSCHAFT 7.2% 115'200 165'600 201'600 VERKEHRSWESEN 1.3% 20'800 29'900 36'400 HANDEL 3.7% 59'200 85'100 103'600 INDUSTRIE UND GEWERBE 10.1% 161'600 232'300 282'800 GASTGEWERBE 2.3% 36'800 52'900 64'400 KLEINBAUTEN UND NEBENGEBÄUDE 1.8% 28'800 41'400 50'400

TOTAL 100.0% 1'600'000 2'300'000 2'800'000


24

Bestand an Wohnimmobilien Schweiz

0

0.5

1

1.5

2

2.5

3

3.5

4

1980

1985

1990

1991

1992

1993

1994

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

Mill

ion

en E

inh

eite

n

0.0%

0.2%

0.4%

0.6%

0.8%

1.0%

1.2%

1.4%

1.6%

1.8%

Wohnungsbestand Zunahme


25

Verteilung der Wohnungsgrössen 1990 - 2000

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000

6 Zimmer +

5 Zimmer

4 Zimmer

3 Zimmer

2 Zimmer

1 Zimmer


26

Liquidität des Marktes • Im Vergleich mit Wertschriften (Aktien, Obligationen)

sind Immobilien eine sehr illiquide Anlageklasse, d.h. nur ein kleiner Teil des Bestandes wird in einem bestimmten Zeitraum effektiv gehandelt.

• Immobilienumsatz im Kanton Zürich 2001: 9.5 Mia Fr. bei ca. 750 Mia Fr. Marktwert (= ca. 1.2% pro Jahr)

• Der Eigenheimmarkt ist vergleichsweise liquid, es werden im Kt. Zürich jährlich ca. 4% der bestehenden Objekte gehandelt. Ein grosser Teil davon sind Neubauten.

• Im Vergleich dazu: Umsatz Swiss Market Index (SMI) 2001: 140% der Marktkapitalisierung


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Marktliquidität Wohneigentum Kanton Zürich

Handänderungen Wohngebäude Kanton Zürich (Freihandverkäufe )

0500

1000150020002500300035004000

1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004

Jahr

An

zah

l H

and

änd

eru

ng

0.0%

1.0%

2.0%

3.0%

4.0%

5.0%

in %

des

Bes

tan

des

STWE Gebäude (MFH + EFH) Anteil am Bestand in %


28

Tiefe Transparenz des Marktes

• Fehlende Liquidität bedeutet auch teure Marktinformation und damit wenig Transparenz. Dies wiederum behindert die Erhöhung der Liquidität.

• Der Markt ist darum ein ausgeprägter Expertenmarkt (Treuhänder, Schätzer, Makler).

• Steuerregime (v.a. Grundstücksgewinnsteuer, Handänderungssteuer ) behindert die Liquidität ebenfalls.

• Mangelnde Liquidität hält Investoren vom Immobilienmarkt fern:• kleine Investoren infolge hoher Klumpenrisiken

(Objekt, Wiederverkauf)• ausländische Investoren, da Informationen rar und

teuer sind• Die Situation verbessert sich zusehends, der

Immobilienmarkt ist zum Medienthema geworden


29

Warum sind Immobilien illiquid?

Ursache für die tiefen Liquidität:

- Dauerhaftigkeit des Bestandes

- Immobilität

- Heterogenität der Objekte Folglich sind die Transaktionskosten auf dem

Immobilienmarkt hoch

- Suchkosten

- Handänderungskosten

- Umzugskosten

- Finanzierungskosten Insgesamt werden die TK auf dem Eigenheimmarkt auf ca.

8% bis 10% des Objektwertes geschätzt.


30

Träge Anpassung von Immobilienmärkten

10

100

1000

Q1

19

73

Q3

19

74

Q1

19

76

Q3

19

77

Q1

19

79

Q3

19

80

Q1

19

82

Q3

Q1

19

85

Q3

19

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Q1

19

88

Q3

19

89

Q1

19

91

Q3

19

92

Q1

19

94

Q3

19

95

Q1

19

97

Q3

19

98

Q1

20

00

Q3

20

01

Q1

20

03

Q3

20

04

Vontobel Aktienindex Schweiz Altmieten BfS SNB Angebotsmieten


31

Wohneigentum in der Schweiz

• Schweiz als traditionelles Mieterland• Wohneigentumsquote ist in den letzten 10 Jahren deutlich

gestiegen• Stockwerkeigentum stark im Vormarsch• Im internationalen Vergleich ist der Anteil der

Wohneigentümer noch immer sehr tief• Eindeutige wissenschaftliche Erklärung steht bisher aus• Ansätze:

• moderate Regulierung des Wohnungsmarktes• späte Einführung des Stockwerkeigentums (1970)• starke Urbanisierung• illiquider Markt und damit tiefe Mobilität der

Eigentümer• absolut hohe Preise und damit Bindung eines (zu)

grossen Teils des Vermögens in der Immobilie


32

Wohneigentümerquoten 1990 und 2000Schweiz

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

CH BS GE

ZH

NE

VD LU ZU BE TI

NW SG SH BL FR TG SZ AR

GR

OW SO AG UR

GL

JU AI

VS

Jahr 2000 Jahr 1990


33

Wohneigentumsanteile im Vergleich

Italien

Grossbritanien

USA

Frankreich

Deutschland

Schweiz

Basel-Stadt

Zürich

Zug

Bern

St. Gallen

Schaffhausen

Aargau

Jura

W allis

Stadt Genf

Stadt Zürich

Stadt Basel

0 10 20 30 40 50 60 70 80

Home ownership rate, % of housholds (1990 Census)


34

Starke Verpolitisierung des Miet- und Immobilienmarktes

• Mieterschutz: Kostenmiete, Kündigungsschutz• Wohneigentumsförderung (WEF)• Lex Koller (eingeschränkter Grundstückerwerb für

Ausländer)• Grundstücksgewinnsteuer, Handänderungssteuer• Raumplanung, Zonenplanung• Bauvorschriften• Heimatschutz


35

Starke regionale Preisdisparitäten


36

Preisatlas EinfamilienhäuserKanton Zürich


37

Preisentwicklung von Wohneigentum Kanton Zürich


38

Preisentwicklung WohneigentumSchweiz (SNB/Wüest&Partner)

0

50

100

150

200

250

300

350

400

1970

1972

1974

1976

1978

1980

1982

1984

1986

1988

1990

1992

1994

1996

1998

2000

2002

2004

Stockwerkeigentum Einfamilienhäuser


39

Preise Renditeliegenschaften WohnenSchweiz (IAZI)

90

95

100

105

110

115

120

125

130

135

140

145

150

155

1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005

Preise

Performance


40

Mietmarkt Schweiz: Ausgeprägte Segmentierung

0

100

200

300

400

500

600

Altmieten (BfS) Mieten (SNB) Neubau-Mieten (SNB)


41

Wohnbautätigkeit, Leerziffern und ZinsenSchweiz

20000

25000

30000

35000

40000

45000

50000

55000

60000

0%

1%

2%

3%

4%

5%

6%

7%

Baubewilligungen Neuerstellte Wohnungen Leerziffer Hypozins (linke Skala)


42

Bedeutung der Baubranche in der Gesamtwirtschaft Schweiz

Detailhandel5%

Landverkehr2%

Banken11%

Versicherungen3%

Immobilien7%

Informatikdienste2%

Gesundheitswesen5%

Rest31%

Gastgewerbe3%

Grosshandel5%

Garagen1%

Bau5%

Chemie3%Landwirtschaft

1%

Metallprodukte2%

Maschinen3%

Präzisionsinstrumente1%

Energieversorgung2%

Unternehmens-DL7%


43

Wertschöpfung der Baubranche seit 1980Schweiz

5%

6%

7%

8%

9%

Anteil Bauwertschöpfung am BIP

Der aktuelle Boom ist ein zyklisches Hoch.

Trendmässig ist der Wertschöpfungsanteil des Baus am BIP rückläufig:

1980 – 1990: um 8%

seit 1998: gut 5%


44

Bauwertschöpfung unter der LupeBeschäftigte und Produktivität als Komponenten der Wertschöpfung

Wertschöpfung = Umsatz minus Vorleistung oder

= Summe aller Faktoreinkommen + Gewinn

Definitorischer Zusammenhang: Q = Q/L * L

Veränderung der Wertschöpfung (Q) =

Veränderung der Produktivität (Q/L) +

Veränderung der Beschäftigung (L)


45

Bauwertschöpfung unter der LupeJährliche Wachstumsraten 1981-2005

-8%

-6%

-4%

-2%

0%

2%

4%

6%

8%1

98

1

19

82

19

83

19

84

19

85

19

86

19

87

19

88

19

89

19

90

19

91

19

92

19

93

19

94

19

95

19

96

19

97

19

98

19

99

20

00

20

01

20

02

20

03

20

04

20

05

Beschäftigung Produktivität W ertschöpfung

Goldene Achtziger Krise Konsolidierung

Aufschwung


46

Erosion der realen Baukosten

40

50

60

70

80

90

100

110

120

130

140

10

15

20

25

30

35

Reale Baukosten Stadt Zürich Verhältnis Preise Mieten (KGV)

Baukosten sind seit 1990 real um 15% gesunken.

Baukosten schwanken mit dem Bewertungsniveau (den Preisen) auf dem Immobilienmarkt.

Von der jüngsten Aufwertung konnten die Preise aber nicht profitieren.

Negativer Trend dominiert zur Zeit.


47

Erwerbstätige in der BaubrancheSchweiz

0

0.5

1

1.5

2

2.5

3

3.5

4

4.5

1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003

Mil

lio

ne

n

0.0%

2.0%

4.0%

6.0%

8.0%

10.0%

12.0%

14.0%

Erwerbstätige Bauwirtschaft Erwerbstätige Schweiz Anteil Bau (rechte Skala)


48

Entwicklung der Rentabilität der Baubranche Schweiz

0

20

40

60

80

100

120

140

1990

1991

1992

1993

1994

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

0.0

0.1

0.2

0.3

0.4

0.5

0.6

0.7

Price-Cost-Ratio, 1/ 1995=100, linke Skala

Produktivität (Output/ Arbeitsplatz), in 1000 CHF zu Preisen von 1995, linke Skala

Profit-Ratio (Profit/ W ertschöpfung), rechte Skala

Trotz steigender Produktivität ist das Ertrags-Kosten-Verhältnis zurück.

Darum: Anteil des Gewinn-einkommens an der Wert-schöpfung sinkt ebenfalls.


49

Tiefe Eintrittskosten als Achillesferse

Tiefe Eintrittskosten = kleine MarktbarrierenDies behindert den Konzentrationsprozess.Beispiele:Im Kanton Zürich ist die Anzahl Arbeitsstätten seit

1985 um 20% gestiegen.Im gleichen Zeitraum ist die Beschäftigung nur um

14% zurückgegangen.

Durchschnittliche Betriebsgrösse hat abgenommen!


50

Ertragserosion trotz Bauboom

Baukosten

Bauleistung

Boom -> Nachfrageverschiebung

Steigende Produktivität -> Angebotsverschiebung

Unsere Analysen geben Hinweise für:

• Elastische Angebotskurve

• Elastizität hat jüngst noch zugenommen

Resultat: Steigende Bauleistung bei sinkenden Preisen

• Und:Angebotskurve im

Hochbau ist elastischer als im Tiefbau


51

• im Neubau wird die Wertschöpfungskette zunehmend in ihre einzelnen Teile und Funktionen aufgebrochen:Auftraggeber Entwickler Finanzierer Generalunternehmer Promotor (Vermarktung)

• Immobilienbesitzer tendieren zum Outsourcing ihrer klassischen Funktionen:

Eigentümer

Verwaltung/Unterhalt Facility ManagerPortfoliomanager

• Neben dem Direktbesitz wird Eigentum in verbriefter Form immer wichtiger: Immobilienfonds, Immobiliengesellschaften, Anlagestiftungen

Tendenz zur Professionalisierung und Spezialisierung im Neubau und Eigentum

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