Bauökonomie Kostenermittlung gemäß DIN 276 - … · Bauökonomie Kostenermittlung gemäß DIN...

Bauökonomie

Kostenermittlung gemäß DIN 276

Debora Mendler M. Sc.

Modul Bauökonomie und Baurecht

Seite 1

© Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft

Nr. Datum Vorlesungsinhalte Seminar zur Vorlesung

1 19.04.2016 Einführungsveranstaltung,

Organisatorisches, Einführung in die

Immobilienökonomie und die Rolle

des Architekten für die Bau- und

Planungsökonomie

Prof. Dr. Kristin Wellner,

Debora Mendler M. Sc.

2 26.04.2016 Überblick über die

Architektenleistungen

Debora Mendler M. Sc. Seminar Einführung

→ Besprechung der

Übungsprojekte,

Gruppeneinteilung, ISIS 2

03.05.2016 Exkursionswoche

3 10.05.2016 Qualitätsmanagement und privates

Baurecht

Debora Mendler M. Sc. Übung Architektenvertrag

→ Erstellung eines

Architektenvertrags für das

eigene Übungsprojekt

4 17.05.2016 Flächen und Rauminhalte im Hochbau Debora Mendler M. Sc. Übung Flächenermittlung DIN 277

→ Ermittlung GRZ/GFZ am Projekt

→ Flächenermittlung am Projekt

notwendige Ermittlungen für den

Bauantrag

Seite 2

Vorlesungsreihe Bauökonomie



5 24.05.2016 Mengenermittlung und Nachträge Dipl.-Ing. Alfons Hasenbein

6 31.05.2016 Ausschreibung von Bauleistungen Dr. Jan Kehrberg Übung Ausschreibung erstellen

→ Erstellung einer Mini-

Ausschreibung

7 07.06.2016 Kostenermittlung gemäß DIN 276 Debora Mendler M. Sc. Übung Kostenermittlung DIN 276

→ Kostenermittlung am Projekt

8 14.06.2016 Immobilienwirtschaft Prof. Dr. Kristin Wellner Übung Nutzungskostenschätzung

→ Wirtschaftlichkeitsvergleich und

Nutzungskostenplanung

9 21.06.2016 Haftung und Versicherung Ass. jur. Ulrich Langen

Seite 3




10 28.06.2016 Projektsteuerung / Terminplanung Debora Mendler M. Sc.

11 05.07.2016 Objektüberwachung I Debora Mendler M. Sc. Übung Objektüberwachung Case

Study

→ Was tun bei festgestellten

Mängeln?

→ Die Abnahme der Bauleistungen

→ Gewährleistung nach der

Abnahme

12 12.07.2016 Objektüberwachung II Debora Mendler M. Sc.

13 19.07.2016 Honorarermittlung, Projektkalkulation,

wirtschaftliches Architekturbüro

Debora Mendler M. Sc. Übung Honorarermittlung und

Bürowirtschaftlichkeit

→ Honorarberechnung und Erstellen

einer Schlussrechnung

Seite 4


© Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/ImmobilienwirtschaftSeite 5

Informationen

Vortragsfolien und

Aufgabenstellungen

(Seminar zur Vorlesung)

unter:

archix.de


Luftraum / Galeriegeschosse

Seite 6

Ergänzung Flächenberechnung

http://www.hamburg.de/contentblob/2104662/146b8d8730901a953b36a90433de

13d7/data/05-mass-der-baulichen-nutzung.pdf

Dachüberstände

• Rein konstruktiv:

Keine Berücksichtigung bei BGF/b

• Überdachte Terrasse / Balkon:

Berücksichtigung bei BGF/b

BGF/c BGF/b


I. Grundlagen Kostenplanung

II. Kostenermittlungen im Detail

III. Seminar zur Vorlesung

Seite 7


Grundlagen der Kostenplanung


Kosteneinflussgrößen

1. Objekt

2. Standort

3. Nutzung

4. Standard

5. Herstellungsart

6. Marktlage

Seite 9


Einfluss Entwurf

Bedingter Einfluss Entwurf

Einfluss Entwurf


Vorgehen nach HOAI in

den Grundleistungen

= 4 Kostenermittlungen

Seite 10


veraltet,

HOAI

2009!


Vorgehen nach HOAI in

den Grundleistungen


Seite 11


aktuell,

HOAI

2013

Bepreisung Leistungs-

beschreibungen

Vergleich

Ausschreibungs-

ergebnisse mit

Bepreisung LPH 6


Vorgehen nach DIN 276


Seite 12



Normative Grundlagen

Seite 13




Seite 14


Die DIN 276 definiert und gliedert die bei einem Bauvorhaben

entstehenden Kosten.



Seite 15


DIN 276 Kostengruppen

KG 100 Grundstück

KG 200 Herrichten/Erschließung

KG 300 Bauwerk / Baukonstruktion

KG 400 Bauwerk / Technische Anlagen

KG 500 Freianlagen

KG 600 Ausstattung / Kunst

KG 700 Baunebenkosten



Seite 16


DIN 276 in „3 Ebenen“

Gliederungsstufen/Ebenen

1. 100 Grundstück

2. 120 Grundstücksnebenkosten

3. 125 Grunderwerbssteuer


320 = Gründung


Gliederung KG 300

Seite 17



320 = Gründung


Gliederung KG 300

Seite 18



330 = Außenwände


Gliederung KG 300

Seite 19



340 = Innenwände


Gliederung KG 300

Seite 20



Genauigkeit der Kostenermittlung

Seite 21


Auf Basis der Rechtsprechung gibt es unterschiedliche geforderte

Genauigkeiten je nach Komplexität der Planungsaufgabe:

Kostenschätzung ± 30%

Kostenberechnung ± 20%

Kostenanschlag (jetzt Bepreisung LV) ± 10%

Die oben genannten Genauigkeiten sind nicht die zulässige Toleranz.

Sondern: Bei Überschreitung ist eine mangelhafte Architektenleistung

wahrscheinlich. Typische Bauaufgaben (z.B. Wohnungsbau) erfordern eine viel

höhere Genauigkeit als oben benannt.


Jede vollständige Kostenermittlung enthält:

Seite 22


1. Datum der Erstellung

2. Datum des Planstandes

3. Bezug auf die kalkulierten Qualitäten (z.B. Baubeschreibung oder

Vergleichsobjekt)

4. Bezug zur kalkulierten Menge/Fläche mit Angabe der Flächendefinition

5. Vollständigkeit der Kostengliederung (KG 100 bis 700)

6. Klarstellung, welche Kosten enthalten und welche ggf. nicht enthalten sind

7. Angabe über die Umsatzsteuer und die Höhe der Umsatzsteuer

8. Angabe des Kostenstandes der Kalkulation


Woher bekommt der Architekt seine Kostenangaben?

Seite 23


100 Grundstück Auftraggeber

200 Herrichten und Erschließen Stadt / Gemeindeverwaltungen

300 Bauwerk / Baukonstruktion Vergleichsobjekte

400 Bauwerk / Technische Anlagen Vergleichsobjekte / Fachingenieure

500 Außenanlagen Vergleichsobjekte / Landschaftsarchitekt

600 Ausstattung Vergleichsobjekte

700 Baunebenkosten Vergleichsobjekte / Berechnung

(i.d.R. ca. 20% von 300+400)


Woher bekommt der Architekt seine Vergleichsobjekte?

Seite 24


1. Eigene Projektdaten

2. Kollegen

3. Baukostensammlungen (BKI)

4. Herstellerabfragen

5. AVA Programme mit hinterlegten Baukostendaten


Woher bekommt der Architekt seine Vergleichsobjekte?

Seite 25


1. Eigene Projektdaten

2. Kollegen

3. Baukostensammlungen (BKI)

4. Herstellerabfragen

5. AVA Programme mit hinterlegten Baukostendaten

Ausschreibung Vergabe Abrechnung


I. Grundlagen Kostenplanung

II. Kostenermittlungen im Detail


Seite 26


Kostenplanung

Seite 27

Kostenermittlung im Detail

Kostenermittlung

Kostenkontrolle

Kostensteuerung


Kostenplanung

Seite 28


Kostenermittlung

Kostenkontrolle

Kostensteuerung


1. Kostenrahmen

Seite 29



1. Kostenrahmen

Seite 30


Grundlagen:

- Quantitative Bedarfsangaben (Raumprogramm mit Nutzeinheiten etc.)

- Qualitative Bedarfsangaben (bautechnische Anforderungen,

Funktionsanforderungen, Ausstattungsstandards)

- Ggf. auch Angaben zum Standort

Ziel:

Kostenermittlung basierend auf Nutzungsbezugseinheiten (Gesamtinvestition je

Hotelzimmer, Krankenhausbett, Arbeitsplatz etc.)

Zweck:

Dient als Grundlage für Entscheidung über Bedarfsplanung, grundsätzliche

Wirtschaftlichkeits- und Finanzierungsüberlegungen, Kostenvorgaben

mind.

Bauwerks-

kosten

gesondert

ausweisen


2. Kostenschätzung

Seite 31



2. Kostenschätzung

Seite 32


Grundlagen:

- Ergebnisse der Vorplanung, Planungsunterlagen, zeichnerische Darstellungen

- Berechnung der Mengen von Bezugseinheiten der Kostengruppen, nach DIN 277

- Erläuternde Angaben zu planerischen Zusammenhängen, Vorgängen etc.

- Baugrundstück, Erschließung

Ziel:

Kostenermittlung aufgegliedert in 1. Ebene DIN 276

Zweck:

Dient als Grundlage für Entscheidung über die Vorplanung

1. Ebene

DIN 276

LPH 2

Vorplanung

nach HOAI


Beispiel einer Kostenschätzung

Seite 33


Kostenschätzung eines Einfamilienhauses nach DIN 276 mit Bezugsgrößen für

Flächen und Rauminhalte.

Das Grundstück befindet sich bereits im Besitz des Bauherrn.

Besondere Hinweise

Nach Abschluss des Architektenvertrages haben sich Bauherr und Architekt auf

folgende Termine geeinigt:

Planungsbeginn : 01.10.20xx

Baugenehmigung: 15.02.20xx

Baubeginn: 15.04.20xx

Nutzungsbeginn : 15.10.20xx



Seite 34


1. Objektart Einfamilienhaus, mit einer Garage, unterkellert

2. Objektgröße Grundstücksgröße 1.000 m² ebenes Gelände, freier Bauraum

Wohnfläche (WoFl) 158 m², Nutzfläche (NF) 204 m²

Brutto-Grundfläche (BGF) 325 m²

Brutto-Rauminhalt (BRI) 824 m³

3. Markt Berlin

4. Alter Neubau 20xx

5.Konstruktion Konventionell: StB Streifenfundamente und -Bodenplatte,

Mauerwerkswände, StB-Decken,

Holzdachstuhl (Walm), Beton-Dachsteine

Technische Anlagen: Dezentrale Warmwasserbereitung,

Öl-Heizanlage, Badausstattung mittlerer Standard,

Elektroausstattung gehobener Standard,

Blitzschutzanlage, Satellitenempfangsanlage



Seite 35


Kostendaten zusammentragen:

(Grundstücksfläche (GR): 1.000 m²)

110: Grundstückswert 120.- €/m² GR

120: Grundstücksnebenkosten (Erwerb) 10 % der KG 110

130: Freimachen 0.- €

100: Gesamt 132.- €/m² GR

210 : Herrichten 10.- €/m² GR

200: Gesamt 10.- €/m² GR

500: Außenanlagen 25.-€/m² GR

600 : Ausstattung und Kunstwerke 0.- €

730: Planungskosten (in Abh. der Baukosten) 25% der KG 300 und 400

7xx: weitere Nebenkosten nicht enthalten

700: Gesamt ist als Nebenrechnung zu

ermitteln



Seite 36


Passende Vergleichsobjekte finden:



Seite 37


Vergleichsobjekte

dokumentieren:



Seite 38


3 - 4 einfache Kennzahlen für

die Kostenschätzung bzw.

für den Kostenrahmen

BKI Kostenplanung

Baukosten Gebäude Neubau


Beispiel einer Kostenschätzung - Vergleichsobjekte

Seite 39


AUSWERTUNG DER KOSTENFESTSTELLUNG DER VERGLEICHSOBJEKTE

V E R G L E I C H S O B J E K T E

Objekt A Objekt B gewählt

K O S T E N G R U P P E N Baubeginn I/1999 Baubeginn III/1999

Bauende III/1999 Bauende II/2000

DIN 276 Index . . . . . . . . . Index . . . . . . . . .

m³ BRI 850 m³ m³ BRI 1.458 m³

m² WFL 166 m² m² WFL 166 m²

€ €/m³ BRI % € €/m³ BRI % €/m³ BRI %

100 Grundstück - - - - - - - -

200 Herrichten und Erschließen - - - 17.343,- 11,89 4,0

300 Bauwerk - Baukonstruktion 160.643,- 188,99 86,2 385.231,- 264,20 89,1 226,60

400 Bauwerk - Techn. Anlagen 25.600,- 30,12 13,7 47.066,- 32,28 10,8 31,20

500 Außenanlagen 4.281,- 5,04 2,3 5.115,- 3,51 1,1 4,28

600 Ausstattung und Kunstwerke - - - - - - - -

700 Baunebenkosten - - - - - - - -

BAUWERK 300 + 400 186.244,- 100 432.298,- 100

gewählt

Mittelwert

Empfehlung

EUR/m² BGFa

verwenden

2001

20002000

2000


Beispiel einer Kostenschätzung - Kostenstand klären

Seite 40


Quelle: Statistisches Bundesamt

Baupreisindizes

www.destatis.de

Kostenstand

Vergleichsgebäude

Kostenstand

aktuelles Projekt


Beispiel einer Kostenschätzung - Vergleichsobjekte

Seite 41


AUSWERTUNG DER KOSTENFESTSTELLUNG DER VERGLEICHSOBJEKTE

V E R G L E I C H S O B J E K T E

Objekt A Objekt B gewählt

K O S T E N G R U P P E N Baubeginn I/1999 Baubeginn III/1999

Bauende III/1999 Bauende II/2000

DIN 276 Index . . . . . . . . . Index . . . . . . . . .

m³ BRI 850 m³ m³ BRI 1.458 m³

m² WFL 166 m² m² WFL 166 m²

€ €/m³ BRI % € €/m³ BRI % €/m³ BRI %

100 Grundstück - - - - - - - -

200 Herrichten und Erschließen - - - 17.343,- 11,89 4,0

300 Bauwerk - Baukonstruktion 160.643,- 188,99 86,2 385.231,- 264,20 89,1 226,60

400 Bauwerk - Techn. Anlagen 25.600,- 30,12 13,7 47.066,- 32,28 10,8 31,20

500 Außenanlagen 4.281,- 5,04 2,3 5.115,- 3,51 1,1 4,28

600 Ausstattung und Kunstwerke - - - - - - - -

700 Baunebenkosten - - - - - - - -

BAUWERK 300 + 400 186.244,- 100 432.298,- 100

85,9

2001

20002000

2000

85,9

Preisindex

Ortsindex

Bauzeitindex


Beispiel einer Kostenschätzung – Vergleichsobjekte indizieren

Seite 42


Formel:

Baukosten (alt) x Baupreisindex (neu)

Baupreisindex (alt)

160.643,00 EUR (alt) x 112,5 (neu)

85,9 (alt)

= Baukosten (neu)

= 210.388,10 EUR (neu)


2. Kostenschätzung

Seite 43


Vergleich mit den finanziellen Rahmenbedingungen

Kostenermittlung

Kostenkontrolle

Kostensteuerung


3. Kostenberechnung

Seite 44


Grundlagen:

- Planungsunterlagen, z.B. durchgearbeitete

Entwurfszeichnungen

- Berechnung der Mengen von Bezugseinheiten der Kostengruppen

- Erläuterungen

Ziel:

Kostenermittlung bauteil- oder gewerkeorientiert

Zweck:

Dient als Grundlage für Entscheidung über Entwurfsplanung

1. und 2.

Ebene

DIN 276

LPH 3

Entwurfs-

planung

nach HOAI


3. Kostenberechnung

Varianten der Kostenberechnung

Seite 45


Gebäudeelementorientierte

Gliederung der Kosten (nach

Kostengruppen DIN 276)

Ausführungsorientierte

Gliederung der Kosten (nach

Gewerken)

(in Analogie zum Kostenanschlag /

Bepreisung LV)


3. Kostenberechnung - Elementmethode

Seite 46


Wie fließt die Geometrie in die Kostenermittlung ein?

Haus 1 = 1.190,00 m³

Haus 2 = 1.190,00 m³


3. Kostenberechnung - Elementmethode

Seite 47


Vorteile der Elementmethode

1. Besonders gut einsetzbar in den frühen

Planungsphasen

2. Kostenmäßige Beurteilung von

Entwurfsalternativen

3. Berücksichtigung der Gebäudegeometrie

4. Höhere Kostengenauigkeit, je mehr

Kostenstellen

5. Wirtschaftlich, da leicht handhabbar und

CAD-gerecht

Anwendung für

detailierte

Kostenschätzung

und

Kostenberechnung


3. Kostenberechnung -

Elementmethode

Beispiel Kostenermittlung

nach Grobelementen

Seite 48




Elementmethode


nach Grobelementen

Seite 49




Elementmethode


nach Grobelementen

Seite 50


Sinnvolle

Rundung wählen!


3. Kostenberechnung

Seite 51


Vergleich mit der Kostenschätzung

Kostenermittlung

Kostenkontrolle

Kostensteuerung


4. Bepreistes Leistungsverzeichnis und Kostenanschlag

Seite 52



4. Bepreistes Leistungsverzeichnis

Seite 53


Grundlagen:

- Baukostendatenbanken (Sirados, StLB-Bau)

- Ortsübliche Marktpreise

Ziel:

Kostenermittlung auf Grundlage des mit Preisen versehenen

Leistungsverzeichnisses

Zweck:

Abschätzung der Gewerkebudgets

Dient als Grundlage für die Entscheidung über die Vergabe bzw. den

Ausschreibungsbeginn

LPH 6

Vor-

bereitung

Vergabe

nach HOAI


4. Bepreistes Leistungsverzeichnis

Seite 54


Vergleich mit der Kostenberechnung

Kostenermittlung

Kostenkontrolle

Kostensteuerung


4. Vergleich der Ausschreibungsergebnisse

Seite 55


Grundlagen:

- Ausschreibungsergebnisse

- Bepreiste Leistungsverzeichnisse des Planers

Ziel:

Vergleich der Ausschreibungsergebnisse mit den vom Planer bepreisten

Leistungsverzeichnissen

Zweck:

Dient als Grundlage für die Entscheidung über den Zuschlag und den

Ausführungsbeginn

LPH 7

Mitwirkung

Vergabe

nach HOAI


4. Vergleich der Ausschreibungsergebnisse

Seite 56


Vergleich mit bepreisten Leistungsverzeichnissen oder

Kostenberechnung

Kostenermittlung

Kostenkontrolle

Kostensteuerung


4. Kostenanschlag

Seite 57


Grundlagen:

- Planungsunterlagen, z.B. vollständige Ausführungsplanung

- Berechnung, z.B. Standsicherheit, Wärmeschutz etc.

- Berechnungen der Mengen von Bezugseinheiten der Kostengruppen

- Erläuterungen zur Bauausführung, z.B. Leistungsbeschreibung

- Bereits vorhandene Angebote, entstandene Kosten etc.

Ziel:

Kostenermittlung bis zur 3. Ebene DIN 276 und Zuordnung zu Vergabeeinheiten

Zweck:

Dient als Grundlage für Entscheidung über die Ausführungsplanung und die

Vorbereitung der Vergabe

1. 2. und 3.

Ebene

DIN 276

LPH 7

Mitwirkung

Vergabe

nach HOAI


4. Kostenanschlag

Seite 58


Quelle: GAEB

Gewerke

Kostengruppen


4. Kostenanschlag

Seite 59



Warum kommt es zu Kostenabweichungen zwischen LPH 3 und 6/7?

Seite 60




Seite 61


• Änderungswünsche des Bauherren

• Architekt ändert

• Fehler

• Vergleichsobjekt,

• Marktentwicklung Baupreise,

• Probleme bei Ausschreibung

• Auflagen Bauaufsicht

• Bauen im Bestand / Mängel in Grundlagenermittlung

• Änderung der Zuordnung von Kosten (z.B. bei Ausstattung)



Seite 62


Gezieltes Eingreifen in Qualitäten und Quantitäten:

• Während der Planung

• Während der Bauausführung

Zweck: Erreichung des Kostenziels

Kostenermittlung

Kostenkontrolle

Kostensteuerung


5. Kostenfeststellung

Seite 63




Seite 64


Grundlagen:

- Geprüfte Abrechnungsbelege, z.B. Schlussrechnungen

- Planungsunterlagen, z.B. Abrechnungszeichnungen

- Erläuterungen

Ziel:

Detaillierte Kostenermittlung bis zur 3. Ebene DIN 276

Zweck:

Dient als Nachweis der entstandenen Kosten sowie zum Vergleich und zur

Dokumentation

1. 2. und 3.

Ebene

DIN 276

LPH 8

Objektüberw

achung nach

HOAI



Seite 65


Beispiel: Software Allplan



Seite 66


Beispiel: Excel


Warum kommt es zu Kostenabweichungen zwischen LPH 6/7 und 8?

Seite 67


• Änderungswünsche des Bauherren → Nachträge / Minderungen / Mehrungen

• Architekt ändert → Nachträge / Minderungen / Mehrungen

• Fehler im Leistungsverzeichnis

• In Mengenermittlung → Minderungen / Mehrungen in Abrechnung

• Lücken in der Leistungsbeschreibung → Nachträge

• Bauen im Bestand → Nachträge


Zusammenfassung

Seite 68


Kostenermittlung

Kostenkontrolle

Kostensteuerung

Die Kostenplanung versetzt den Bauherren während des gesamten

Planungsprozesses in die Lage, das Baubudget zu überblicken und auf dieser

Basis Planungsentscheidungen zu treffen

Der Architekt schuldet die Methodik und den Erfolg der obigen Leistung auch

ohne besondere Vereinbarung als Grundleistung bzw. Geschäftssitte.


10 Minuten


I. Maß der baulichen Nutzung

II. Flächenermittlung im Hochbau


Seite 70


Seminar zur Vorlesung

4. Aufgabe:

Kostenermittlung DIN 276,

1. und 2. Ebene

Erstellen Sie eine Kostenschätzung mit

der Elementmethode.

Die Detaillierung entspricht der 2. Stufe

der DIN 276. Bei fehlenden

Informationen in den Entwurfsunterlagen

treffen Sie sinnvolle Annahmen und

dokumentieren diese.

Achten Sie auf Vollständigkeit.



5. Aufgabe:

Wirtschaftlichkeitsvergleich

Fassade



6. Aufgabe

Gerichtsverfahren Mängelbeseitigung



7. Aufgabe

Honorarberechnung und Bürowirtschaftlichkeit

Honorarberechnung

Bearbeitungsaufwand

Stundenanzahl

Leistungsphasen

Stundensatz

Büroumsatz

Schlussrechnung



Die Abgaben erfolgen über ISIS 2:

• https://isis.tu-berlin.de/

• Kursname: PBI_SV_Sose16

• Anmeldung pro Student - dann gemeinsame Gruppeneinteilung

• Abgaben ausschließlich als .pdf-Datei

• Einschreibeschlüssel: sv_pbi16

https://isis.tu-berlin.de/



Die Abgaben erfolgen über ISIS 2:

1. Architektenvertrag

2. Bebaubarkeit und Flächenermittlung

3. Mini-Ausschreibung

4. Kostenermittlung DIN 276

5. Wirtschaftlichkeitsvergleich Fassade

6. Objektüberwachung

7. Honorarberechnung

Abgabe der Seminaraufgaben

1 und 2 am 31.05.2016


3, 4 und 5 am 05.07.2016


6 und 7 am 16.08.2016

Mappenabgabe digital mit allen Seminaraufgaben am 30.08.2016!

Seite 77

Bauökonomie

Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit!

Modul Bauökonomie und Baurecht

Bauökonomie Kostenermittlung gemäß DIN 276 - … · Bauökonomie Kostenermittlung gemäß DIN...

Documents

Transcript of Bauökonomie Kostenermittlung gemäß DIN 276 - … · Bauökonomie Kostenermittlung gemäß DIN...