Immobilienökonomie – Machbarkeit · Le Corbusier Sketchbooks 3. Band, 1954-57, Abb. 135 1....

Schöneggstrasse 27, ZürichFoto: Hannes Henz

Immobilienökonomie– MachbarkeitSchöneggstrasse

Machbarkeit: Grundstück Schöneggstrasse 27, Zürich

Bestand:- Stark baufälliges Gebäude- 3 Geschosse

Quelle: „Selbst ist der Bauherr“Hochparterre 4 I 2008HLS Architekten ETH SIA BSA

BaurechtWas darf hier gebaut werden?

I Grundlagen beschaffen Grundbuchauszug Katasterplan

Zonenplan (kommunal) Bau- und Zonenordnung (kommunal)

Weitere Plangrundlagen (Höhenquotenplan, Bestandespläne, etc.)

Planungs- und Baugesetz PBG (kantonal) Bau- und Zonenordnung BZO Allgemeine Bauverordnung ABV

Grunbuchauszug Schöneggstrasse 27, 8004 ZürichQuelle: Grundbuchamt Stadt Zürich

Katasterplan:

I Parzelle AU6503: 209m2

I Gebäudeversicherungsnummer

I Parzellengrenzen

I Verkehrsbaulinien

I Nachbargrundstücke

Katasterplan Schöneggstrasse 27, 8004 ZürichQuelle: www.gis.zh.ch

Keine Garantie für Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität. Rechtsverbindliche Auskünfte erteilen allein die zuständigenBehörden.

Seite 1/2www.stadt-zuerich.ch/zueriplan

Zonenplan:

I Zone: Q5a (Quartiererhaltungszone)

I Wohnanteil 60%

I Empfindlichkeitsstufe III

I nicht im Inventar der Denkmalpflege

I Naturgefahren: geringe Hochwasser Gefährdung

I Parkplatzreduktionsgebiet (in Revision!)

I 2 Verkehrsbaulinien vorhanden

Zonenplan Stadt Zürichwww.stadt-zuerich.ch/zueriplan

Seite 2/2www.stadt-zuerich.ch/zueriplan

17

Vollgeschosse max. 3 4 5 6 7anrechenbares Untergeschoss max. 1 1 1 1 1anrechenbare Dachgeschosse max. 2 2 2 2 2Gebäudehöhe max. (m) 11,5 14,7 18,0 21,5 25,0Firsthöhe max. (m) 5,0 5,0 5,0 5,0 5,0

3Die geschlossene Bauweise ist entlang Strassen und Plätzen im seitlichen Bereich zustimmungsfrei gestattet; beim Ersatz von Hauptgebäuden mit seitlich geschlossener Bauweise ist sie vorgeschrieben.4Strassenseitig ist auf die in der betreffenden Gebäudezeile vor-herrschende Bauflucht bzw. eine weiter zurückliegende Baulinie zu bauen. Einzelne Vorsprünge wie Erker, Balkone und derglei-chen dürfen diese Flucht bzw. die Baulinie maximal um 1,5 m auf höchstens einem Drittel der betreffenden Fassadenlänge überragen.5Hofseitig gelten folgende Bestimmungen:a) Im Gebiet a gelten die kantonalen Abstandsvorschriften

und für Hauptgebäude zudem eine maximale Bautiefe von 20 m, gemessen ab strassenseitig vorherrschender Bau-flucht bzw. weiter zurückliegender Baulinie. Auf Antrag der Bauherrschaft kann bei einer städtebaulich und gestalte-risch guten Lösung die Bautiefe überschritten werden, so-fern keine grössere Ausnützung entsteht.

b) In den Gebieten b, c und d darf bis auf die in 12 m Abstand verlaufende Parallele zur strassenseitig vorherrschenden Bauflucht bzw. zu einer weiter zurückliegenden Baulinie ge-baut werden. Gegenüber Hofgebäuden ist ein Gebäudeab-stand von mindestens 7 m einzuhalten.

c) Bestehende Randgebäude (Stichtag 1. Januar 1999), welche die hofseitig vorgeschriebene Baubegrenzung überschrei-ten, dürfen über die kantonal geregelte Bestandesgarantie hinaus unter Beibehaltung der bisherigen Gebäudegrundflä-che umgebaut oder ersetzt werden. Dabei sind die Grund-masse gemäss Abs. 2 und ein minimaler Grenzabstand von 3,5 m einzuhalten.

d) Im Gebiet a gelten für Gebäudevorsprünge die kantonalen Vorschriften. In den Gebieten b, c und d darf die hofseitige Baubegrenzung mit Balkonen um maximal 2 m auf höchs-tens einem Drittel der betreffenden Fassadenlänge über-stellt werden. In den Gebieten b, c und d dürfen zudem bei bestehenden Gebäuden (Stichtag: 1. Januar 1999) Liftan-

16

Art. 24d Dachgestaltung1Dachaufbauten, Dacheinschnitte und Dachflächenfenster sind nur gestattet, wenn sie sich gut in die Dachlandschaft einfügen.2Dacheinschnitte und Dachaufbauten sind nur im ersten Dach-geschoss zulässig.3Im zweiten Dachgeschoss sind nur Dachflächenfenster sowie Kamine, Anlagen zur Nutzung von Sonnenenergie und kleinere technisch bedingte Aufbauten erlaubt. Die gesamte Fensterflä-che darf höchstens einen Zehntel der Bodenfläche des zugehö-rigen Raumes betragen.4Herrschen Mansardendächer und ähnliche steile Dachformen vor und erreicht die Mehrzahl der Gebäude mit ihrer Traufe die erlaubte Gebäudehöhe, darf die für das Schrägdach zulässige Dachebene durchstossen werden.

Art. 24e Abweichungen von GrundmassenZur Wahrung gebietstypischer Strukturmerkmale wie der Trauf-höhe oder der Dachform und im Interesse eines besseren Er-scheinungsbildes können Abweichungen von der Geschosszahl, der Gebäude- und der Firsthöhe sowie der hofseitigen Baube-grenzung und der Längenbeschränkung von Dachaufbauten be-willigt oder angeordnet werden.

2. Quartiererhaltungszone I

Art. 24f Gebietscharakter1Die Gebiete zeichnen sich aus durch eine die Strassen beid-seits begleitende, mehrheitlich geschlossene Bauweise von hoher Dichte des späten 19. und frühen 20. Jahrhunderts mit prägnanten Strassenräumen und Innenhöfen oder Ansätzen zu einer Hofbildung. Der rückwärtige Bereich bzw. die Höfe sind unterschiedlich dicht bebaut oder grossflächig frei gehalten.2Die Strassenfassaden mit Repräsentationsfunktion weisen überwiegend 4 bis 5 Vollgeschosse mit ausgeprägtem Sockel-geschoss und Traufbereich auf. Die rückwärtigen Fassaden sind meist einfacher gestaltet.

Art. 24g Randgebäude1Randgebäude sind Hauptgebäude entlang Strassen und Plät-zen.2Entsprechend den Vollgeschossen gemäss Planeintrag gelten folgende Grundmasse:

Bau- und Zonenordnung:

I Maximale Anzahl Vollgeschosse: 5

Maximale Anzahl Untergeschosse: 1

Maximale Anzahl Dachgeschosse: 2

Maximale Gebäudehöhe: 18m

I Die geschlossene Bauweise ist vorgeschrieben

I Die Gebäudefluchten (resp. Baulinien) müssen

eingehalten werden.

I Erker und Balkone dürfen auf einem Drittel der

Fassade die Gebäudeflucht resp. Baulinie um 1.5m

überragen

BZO Stadt ZürichAuszug Bau-und ZonenordnungQuelle: www.stadt-zuerich.ch

7

lässig. Diese Beschränkung ist vor Baubeginn im Grundbuch anzumerken.4In Gebieten mit einem vorgeschriebenen Wohnanteil von 90 % darf der Wohnanteil zugunsten von Betrieben und Einrichtungen, welche vorwiegend die in einem näheren Umkreis wohnende Bevölkerung mit Dingen oder Dienstleistungen des alltäglichen Bedarfs versorgen, auf höchstens folgende Werte herabgesetzt werden:50 % in zweigeschossigen Zonen66 % in dreigeschossigen Zonen75 % in viergeschossigen Zonen80 % in fünfgeschossigen Zonen5Bei etappenweiser Ausführung von Bauvorhaben sind die Bau-ten oder Nutzungsänderungen so zu realisieren, dass der vorge-schriebene Wohnanteil bei jedem Zwischenstand eingehalten ist.

Art. 7 Geschlossene Überbauung1Das Zusammenbauen ist erlaubt.2Der Grenzbau ist mit der schriftlichen Zustimmung der benach-barten Eigentümerschaft zulässig. Die nachbarliche Zustim-mung ist nicht erforderlich in dem Ausmass, in welchem an ein bestehendes Gebäude angebaut werden kann, oder wenn die geschlossene Bauweise vorgeschrieben ist.3Eine vorgeschriebene maximale Gebäudelänge darf auch beim Zusammenbauen nicht überschritten werden.

Art. 7a Dachgestaltung bei Attikageschossen14

1Dachgeschosse über Flachdächern (Attikageschosse) müssen mit Ausnahme der nach § 292 PBG zulässigen Dachaufbau-ten ein Profil einhalten, das auf den fiktiven Traufseiten unter Einhaltung der zulässigen Gebäudehöhe maximal einen Meter über der Schnittlinie zwischen der Aussenkante der Fassade und der Oberkante des fertigen Fussbodens des Attikageschos-ses unter 45° angelegt wird.2In den 2- und 3-geschossigen Wohnzonen darf das Attikage-schoss hangseitig fassadenbündig angeordnet werden, wenn auf dieser Seite unter Einbezug des Attikageschosses die zu-lässige Gebäudehöhe eingehalten wird und seine Fläche nicht grösser wird als die eines Attikageschosses gemäss Abs. 1.

14 Eingefügt durch GRB vom 30. November 2005; Inkraftsetzung 27. Mai 2006.

Dachform

16

Art. 24d Dachgestaltung1Dachaufbauten, Dacheinschnitte und Dachflächenfenster sind nur gestattet, wenn sie sich gut in die Dachlandschaft einfügen.2Dacheinschnitte und Dachaufbauten sind nur im ersten Dach-geschoss zulässig.3Im zweiten Dachgeschoss sind nur Dachflächenfenster sowie Kamine, Anlagen zur Nutzung von Sonnenenergie und kleinere technisch bedingte Aufbauten erlaubt. Die gesamte Fensterflä-che darf höchstens einen Zehntel der Bodenfläche des zugehö-rigen Raumes betragen.4Herrschen Mansardendächer und ähnliche steile Dachformen vor und erreicht die Mehrzahl der Gebäude mit ihrer Traufe die erlaubte Gebäudehöhe, darf die für das Schrägdach zulässige Dachebene durchstossen werden.

Art. 24e Abweichungen von GrundmassenZur Wahrung gebietstypischer Strukturmerkmale wie der Trauf-höhe oder der Dachform und im Interesse eines besseren Er-scheinungsbildes können Abweichungen von der Geschosszahl, der Gebäude- und der Firsthöhe sowie der hofseitigen Baube-grenzung und der Längenbeschränkung von Dachaufbauten be-willigt oder angeordnet werden.

2. Quartiererhaltungszone I

Art. 24f Gebietscharakter1Die Gebiete zeichnen sich aus durch eine die Strassen beid-seits begleitende, mehrheitlich geschlossene Bauweise von hoher Dichte des späten 19. und frühen 20. Jahrhunderts mit prägnanten Strassenräumen und Innenhöfen oder Ansätzen zu einer Hofbildung. Der rückwärtige Bereich bzw. die Höfe sind unterschiedlich dicht bebaut oder grossflächig frei gehalten.2Die Strassenfassaden mit Repräsentationsfunktion weisen überwiegend 4 bis 5 Vollgeschosse mit ausgeprägtem Sockel-geschoss und Traufbereich auf. Die rückwärtigen Fassaden sind meist einfacher gestaltet.

Art. 24g Randgebäude1Randgebäude sind Hauptgebäude entlang Strassen und Plät-zen.2Entsprechend den Vollgeschossen gemäss Planeintrag gelten folgende Grundmasse:

64

700.1 Planungs- und Baugesetz

c. dass beim rückwärtigen Grenzbau für den Nachbarn nach Lage, Beschaffenheit und Zonenzugehörigkeit seines Grundstücks der Anbau eines Hauptgebäudes möglich ist.

§ 288.23

II. Öffnungen in Grenz- fassaden25

§ 289. 1 Öffnungen in Grenzfassaden bedürfen der baurechtlichenBewilligung der Baubehörde und der Zustimmung des Nachbarn.

2 Der Nachbar kann mangels abweichender privatrechtlicher Re-gelung solche Öffnungen seinerseits verbauen, es sei denn, das bishe-rige Recht habe einen Anspruch auf deren Fortbestand gegeben.

C. Brand- mauern

§ 290. 1 Werden Gebäude aneinandergebaut oder wird ein Ge-bäude an die Grenze gestellt, so ist eine Brandmauer zu errichten.

2 Wo ein wirksamer Brandschutz es erfordert, sind Zwischenbrand-mauern zu erstellen.

3 Öffnungen in Brandmauern oder deren Weglassung in einzelnen Geschossen sind zulässig, wenn die Nutzungsart oder andere Verhält-nisse es rechtfertigen und ein genügender Brandschutz gewährleistet bleibt.

2. Nachbarliche Verträge

§ 291. 1 Kommt zwischen Nachbarn kein privatrechtlicher Ver-trag über die Erstellung einer gemeinsamen Brandmauer zustande, hat jeder auf eigenem Grund eine hinreichende Brandmauer zu errichten.

2 Über eine gemeinsame Brandmauer darf mangels entgegen-stehender privatrechtlicher Regelung jeder Beteiligte nach den aner-kannten Regeln der Baukunde verfügen, insbesondere sie unterfangen,erhöhen, vertiefen oder verlängern, wenn dadurch die Zweckbestim-mung der Mauer, Gebäude zu scheiden und zu sichern, nicht beein-trächtigt wird. Für das Verfahren gelten die Bestimmungen über die Inanspruchnahme von Nachbargrundstücken.

VI. Weitere Bestimmungen über die Erscheinung von Gebäuden

Dachaufbauten § 292.25 Wo nichts anderes bestimmt ist, dürfen Dachaufbauten, ausgenommen Kamine, Anlagen zur Nutzung von Sonnenenergie und kleinere technisch bedingte Aufbauten, insgesamt nicht breiter als ein Drittel der betreffenden Fassadenlänge sein, sofern siea. bei Schrägdächern über die tatsächliche Dachebene hinausragen;b. bei Flachdächern die für ein entsprechendes Schrägdach zulässigen

Ebenen durchstossen.

1. Baupflicht

Aus dem Planungs- und Baugesetz, PBG: Aus der Bau- und Zonenordnung, BZO:

Aus der Allgemeinen Bauverordnung, ABV:

„Form Follows Function Ordnungen und Gesetze“

PBG Kanton Zürich / BZO Stadt ZürichAuszüge Planungs-und Baugesetz / Bau-und ZonenordnungQuelle: www.zhlex.zh.ch / www.stadt-zuerich.ch

Max Frisch:

«Der Schweizerwill begrüsst sein»

I Kontakt zu kommunaler Baubehörde aufnehmen: Auskunft Bewilligungsverfahren Auskunft über Zuständigkeiten Auskunft geltende Rechtsgrundlagen Auskunft über Besonderes (z.B. Grundwasser, Dachform, Geschossigkeiten) Auskunft über Aktualitäten (z.B. laufende Gesetztesrevisionen etc.) etc.

I Gebäudegrundfläche GGF max. möglich: 170m2

(Begrenzung durch Baulinien)

I Anzahl Geschosse (Bauordnung): 5

I Anzahl Dachgeschosse (Dachprofil): 1

I Anzahl Untergeschosse (Baukosten, Bauordnung): 1

I Zusätzliche Flächen im 1.-4.OG, beidseitig

auf Grund der 1/3-Regelung (ca. 15m2).

I Gesetzlicher Wohnanteil 60%

Maximal mögliche Ausnützung

209m2

170m2

GF: NGF: VF: NF:

5.OG: 120m2 102m2 20m2 82m2

1.-4.OG: 170m2 145m2 20m2 125m2

EG: 170m2 145m2 30m2 115m2

UG: 170m2 145m2 45m2 100m2

Total: 1140m2 972m2 175m2 797m2

Geschossflächen GF:

1.-4-OG: je 15m2 Balkon (Aussengeschossfläche AGF)

Restliche Flächen sind GF

Nettogeschossfläche NGF:

Konstruktionsfläche KV =ca. 15%

> 85% Nettogeschossflächen

Verkehrsfläche VF:

OG: Treppenhaus mit Lift ca. 20m2

EG: Eingangsbereich ca. 30m2

UG: Treppenhaus u. Korridor

Nutzfläche NF:

Ermittlung Nutzflächen nach SIA 416

1 Strategische Planung Bedürfnisformulierung Schätzung des Finanzbedarfs

Lösungsstrategien

2 Vorstudien Machbarkeitsstudie Grobschätzung der Baukosten ±25%

3 Projektierung Vorprojekt Kostenschätzung ±15%

Bauprojekt Kostenvoranschlag ±10%

Bewilligungsverfahren

4 Ausschreibung Ausschreibung,

Offertvergleich, Vergabeantr.

5 Realisierung Ausführungsplanung

Ausführung Bauleitung und Kostenkontrolle

Inbetriebnahme, Abschluss Schlussabrechnung

6 Bewirtschaftung Betrieb

Erhaltung

Nach Norm SIA 102 Phasen, Teilphasen und TeilphasenzieleQuelle: SIA Zürich

Le Corbusier Sketchbooks3. Band, 1954-57, Abb. 135

1. Rahmenbedingungen / Ziele

2. Bestimmen der Quantität

3. Bestimmen der Qualität

4. Bestimmen der Kennwerte

5. Umsetzung


1. Rahmenbedingungen / Ziele:

I 5 Geschosswohnungen

I 1 Laden im Ergeschoss

1

2. Bestimmen der Quantität




2. Quantität: GF h V

Dach: 120m2 0.5 60m3

5.OG: 120m2 3.0m 360m3

1.-4.OG: 170m2 3.0m 510m3

EG: 170m2 3.0m 510m3

UG: 170m2 2.8m 476m3

Gebäudevolumen SIA 416 Total: 3.446m3

2

Schöneggstrasse 27, ZürichFoto: Hannes Henz




2. Quantität

Gebäudevolumen Total: 3.450m3

3. Qualität

I „Urbanes“ Zielpublikum

I Geringer Ausbau, dafür viel Flexibilität

3. Bestimmen der Qualität

3




2. Quantität


3. Qualität



4. Kennwert:

I Kubikmeterpreis: 740 CHF/m3

Wohnüberbauung Hagen-

buchenrein, Zürich:

GV: 34.398m3

2004

BKP2/m3: 603 CHF/m3

Index: 04/1998 = 100%

04/2004 = 107.6%

Kennwert:

Index: 4/2015 = 124.8%

BKP2/m3: 699 CHF/m3

Mehrfamilienhaus am

Höhenweg, Luzern:

GV: 3.276m3

2005

BKP2/m3: 567 CHF/m3

Index: 04/1998 = 100%

04/2005 = 110.2%

Kennwert:

Index: 4/2015 = 124.8%

BKP2/m3: 642 CHF/m3

Wohnhaus Neptun-

strasse, Zürich:

GV: 4.912m3

2007

BKP2/m3: 767 CHF/m3

Index: 04/2005 = 100%

04/2007 = 106.2%

Kennwert:

Index: 4/2015 = 113.3%

BKP2/m3: 818 CHF/m3

4

Wohnüberbauung Hagenbuchrain, Zürich-Albisneden werk, bauen + wohnen 1-21 2006

KonstruktionDie gesamte Überbauung ist in Massivbauweise erstellt. Die Aussen-

wände sind in Einsteinmauerwerk ausgeführt. Grosse Holz-Metall-

Fenster, der ausstellbare textile Sonnenschutz sowie die allseitigmit Holz ausgekleideten Loggien prägen das Erscheinungsbild der

Gebäude. Der abstrahierten, strengen Gliederung der Fassade ist

durch die Verwendung von Kratzputz, Baubronze und Eiche eine

differenzierte, handwerkliche Materialisierung entgegengesetzt.Diese auch in der Grundrissgestaltung auftretende Ambivalenz prägtdie Gebäude zugleich mit Eigenschaften der Moderne und mitsolchen, die in ihrer Schwere und materiellen Substanz an Beispiele

gutbürgerlichen Wohnens aus der Vergangenheit erinnern.

Grundmengen nach SIA 416 (1993) SN 504 416

Grundstück: Grundstücksfläche (3 Parzellen) GSF 9 287 m2

m2

m2

m2

m!

GebäudegrundflächeUmgebungsflächeBearbeitete UmgebungsflächeBruttogeschossflächeAusnützungsziffer (bgf/GSF)Rauminhalt SIA 116

Cebäudevolumen SIA 416

GGF

UF

BUF

bgfaz

CV

Gebäude: Ceschosszahl 1-2 UC, EG, 2 OG

Geschossflächen GF UCEG

OG

GF Total

AussengeschossflächeNutzflächen NF

AGF

WohnenGewerbe

Garage

26266661666157150.62

3603534398

3 3882 5595030

10977302

6817336

1339

m3

Anlagekosten nach BKP (1997) SN 506 500(inkl. MwSt. ab 1999: 7-5%, ab 2001: 7-6%)

1 Vorbereitungsarbeiten2 Gebäude

4 Umgebung5 Baunebenkosten

9 Ausstattung1-9 Anlagekosten total2 Gebäude20 Baugrube21 Rohbau 1

22 Rohbau 2

23 Elektroanlagen24 Heizungs-, Lüftungs- und Klimaanlagen

25 Sanitäranlagen26 Transportanlagen27 Ausbau 1

28 Ausbau 2

29 Honorare

Kennwerte Gebäudekosten

Fr. 1063000.-Fr. 20753000-Fr. 850 OOO.-

Fr. 963000.-Fr. 22000.-Fr. 23651000.-

Fr.

Fr.

Fr.

Fr.

Fr.

Fr.

Fr.

Fr.

Fr.

Fr.

Gebäudekosten BKP2/m3SIAn6 Fr.

Cebäudekosten BKP 2/m3 CV SIA 416 Fr.

Gebäudekosten BKP 2/m2GF SIA 416 Fr.

Kosten Umgebung BKP 4/m2 BUF SIA 416 Fr.

Zürcher Baukostenindex(Basis 1.4.98 100) 1-4-04

1 004000.-6151 000.-

3 560000.-739000-756000.-

1728000.-210000.-

2020000.-1 693000.-

2 892 000-

576.-603-

1 890-127-

1076

BautermineWettbewerbPlanungsbeginnBaubeginnBezugBauzeit

Januar 2000August 2000

März 2003Oktober 04 (1. Etappe)/ Februar 05 (2. Etappe)

24 Monate

Siehe auch Beitrag in wbw 1-212006, S. 62

tider: Hannes Henz

1cölUMm

werk-Material Mehrfamilienhäuser mit besonderen Wohnungen, 0103/482 «Verlag Werk AG / CEuvre SA werk, bauen + wohnen 101 2006

Mehrfamilienhausam Höhenweg, Luzern

Standort:Bauherrschaft:Architekt:

Bauingenieur:Spezialisten:

Höhenweg i, 6005 Luzern

Eisenbahner Baugenossenschaft, Luzern

Daniel Tschuppert, Roman Brunner,Pasquale Zarriello, Luzern

Mitarbeit: Vinh Ly, Rolf ChristenDr. Schwartz Consulting AC, ZugKostenplanung: Max Lehmann, Luzern

Elektroingenieur: Jules Häfliger, Luzern

HLS-Ingenieur: Markus Stolz, Luzern

Landschaftsarchitekt: Koepfli PartnerGmbH, LuzernBildende Kunst: Erich Häfliger, Luzern

Situation

ProjektinformationBauaufgabe war der Ersatzbau für ein bestehendes Zweifamilienhausmit fünf bis sechs grosszügigen Wohnungen auf dem Geissensteinin Luzern. Das projektierte Haus gliedert sich als Teil des Ganzen in

die bestehende Baustruktur ein. Analog zur Ausrichtung der beste¬

henden Zeilenbauten wird ein Satteldach in Längsrichtung gesetzt.Der Baukörper ist in Beton konstruiert. Das äussere statische Systemmit den Loggien und das innere mit den Wandscheiben bedingeneinander. In die versetzt angeordneten, grossen Öffnungen im mono¬

lithischen Volumen wird eine feine, vertikale Fenstereinteilung ein¬

gefügt. In der Mittelzone des Hauses befinden sich alle Nasszellenund Erschliessungsräume. Seitlich dazu sind die Zimmer angeordnet.Die Wohnungen sind innerhalb dieser strengen Struktur ineinanderverschränkt. Die Differenzierung derVerschachtelung im Schnitt zeigtsich über ein ganzes Geschoss und ist allein im Bereich der Treppenerfahrbar. Die Beschränkung auf identische Raumhöhen verschafftden einzelnen Räumen vertraute Qualitäten und steigert gerade

damit die unvertraute Qualität des Ganzen, nämlich das Gefühl,ein weit verzweigtes Haus zu bewohnen, das immer wieder neuentdeckt werden will. Zu dieser Empfindung trägt die Erfahrungbei, dass in jeder Wohnung die gesamten Gebäudeabmessungendurchschritten werden können und dass jede Wohnung zu allenvier Himmelsrichtungen ausgerichtet ist. Die Aussenfläche des

Gebäudes wird durch Granitplatten gestaltet, die mit unterschiedlich

breiten, begrünten Fugen verlegt sind. Eine Baumreihe (Zierbirne)

grenzt das Gebäude auf der Westseite zum Nachbargrundstückab. Der schmalkronige Wuchs sowie der späte Austrieb dieserBäume unterstützt einerseits die Privatsphäre der Wohnungen,gewährleistet andererseits auch eine optimale Besonnung.

Raumprogramm1 4/2-Zi-Wohnung, 2 4/2-Zi-Maisonette-Wohnungen,2 5/2-Zi-Maisonette-Wohnungen

fF

lil¦st* X i

TF1

¦ ¦

^

werk, bauen + wohnen 12|2009 Wohnhaus Neptunstrasse, Zürichwerk-material ©Verlag Werk AG / Œuvre SA werk, bauen + wohnen 12|2009Mehrfamilienhäuser mit üblichem Ausbau und normalen Wohnungen, 01.02/546

Wohnhaus Neptunstrasse, Zürich

Standort: Neptunstrasse 25/27, 8032 Zürich

Bauherrschaft: Annick Hess und Alexander Maier

Architekten: Maier Hess Architekten, Zürich

Mitarbeit: Roland Stadelmann

Bauingenieur: Huber & Partner, Rapperswil

Baurealisation: Ghisleni planen bauen, Rapperswil

Bauphysik: Gartenmann Engineering, Zürich

Projektinformation

Das Quartier zeichnet sich durch eine mehrheitlich offene, einer

strengen Strassenflucht folgenden Bauweise des späten 19. Jh. aus;

Häuser und dazugehörige Manufakturen werden über einen

rückwärtigen Hofbereich erschlossen. Der Neubau führt als scharf

geschnittener Kubus diese Tradition eigenständig fort. Eine

Schattenfuge definiert subtil einen Sockelbereich, die Fensterläden

der Nachbargebäude wurden übersetzt in eingeschrägte Leibungen.

Die Wohnungen sind flächig organisiert und kubisch gegliedert.

Die Lichtfarben der verschiedenen Himmelsrichtungen werden

durch die konsequent hellgraue Farbgebung an Wänden und Decke

verstärkt.

Raumprogramm

Vier 6-Zimmerwohnungen, eine 4-Zimmerwohnung, ein Büro,

ein Kindergarten, eine Tiefgarage.

Konstruktion

Die gesamte Anlage ist mit einer einschaligen Dämmbeton-Fassade

auf der Basis von Glasschaum erstellt. Grossflächige Holzmetallfens-

ter mit einer zwei- resp. dreifach Isolierverglasung und aussen-

liegenden Ganzmetall-Raffstoren lassen die Lesart Betonskelett oder

Lochfassade gleichermassen zu. Das Kompaktdach ist extensiv

begrünt und ohne Dachrand ausgebildet. Liegende Flächen wie

Brüstungen und Dachrand wurden mittels Flüssig-Kunststoff abge-

dichtet. Das auch im Innenraum nah am Rohbau gehaltene Ge-

bäude hat geschliffene und versiegelte Anhydrit-Unterlagsböden.

Gebäudetechnik

Die Wärme der Luft-Wasser-Wärmepumpe wird mittels Bodenheizung

eingebracht. Die Wohnungen werden mittels separaten Komfort-

lüftungsgeräten gelüftet.

Organisation

Die Architekten haben das Gebäude selbst entwickelt und privat

finanziert.

Grundmengen nach SIA 416 (2003) SN 504 416

Grundstück:

GSF Grundstücksfläche 647 m2

GGF Gebäudegrundfläche 272 m2

UF Umgebungsfläche 375 m2

BUF Bearbeitete Umgebungsfläche 236 m2

UUF Unbearbeitete Umgebungsfläche 139 m2

Gebäude:

GV Gebäudevolumen SIA 416 GV 4 912 m3

GF UG 408 m2

TP 272 m2

HP 272 m2

1.OG 196 m2

2.OG 196 m2

3.OG 196 m2

Attika 150 m2

GF Grundfläche total 1 690 m2 100.0 %

NGF Nettogeschossfläche 1 4 14 m2 16.3 %

KF Konstruktionsfläche 276 m2 83.7 %

NF Nutzfläche total 1 284 m2 76.0 %

Wohnen 722 m2

Büro 152 m2

Kindergarten 120 m2

Keller/Einstellhalle 290 m2

VF Verkehrsfläche 106 m2 6.3 %

FF Funktionsfläche 24 m2 1.4 %

HNF Hauptnutzfläche 994 m2 58.8 %

NNF Nebennutzfläche 290 m2 17.2 %

21 Rohbau 1 1 400 000.– 37.2 %

22 Rohbau 2 450 000.– 12.0%

23 Elektroanlagen 15 4 000.– 4.1 %

24 Heizungs-, Lüftungs-

und Klimaanlagen 260 000.– 6.9 %

25 Sanitäranlagen 432 000.– 1 1.5 %

26 Transportanlagen 55 000.– 1.5 %

27 Ausbau 1 292 000.– 7.8 %

28 Ausbau 2 266 000.– 7.1 %

29 Honorare 335 000.– 8.9 %

Kostenkennwerte in CHF

1 Gebäudekosten BKP 2/m3 GV SIA 416 767.–

2 Gebäudekosten BKP 2/m2 GF SIA 416 2 228.–

3 Kosten Umgebung BKP 4 /m2 BUF SIA 416 2 16.–

4 Zürcher Baukostenindex

(4/2005 = 100) 4/2007 106.2

Energiekennwerte SIA 380/1 SN 520 380/1

Gebäudekategorie und Standardnutzung:

Energiebezugsfläche (mit Höhenkorrektor) EBF 1 271 m2

Gebäudehüllzahl A/EBF 1.15

Heizwärmebedarf Qh 1 1 1 MJ/m2 a

Wärmerückgewinnungskoeffizient Lüftung 96 %

Wärmebedarf Warmwasser Qww 68 MJ/m2 a

Vorlauftemperatur Heizung, bei –8˚C 32˚

Bautermine

Planungsbeginn: Oktober 2006

Baubeginn: August 2007

Bezug: August 2008

Bauzeit: 1 1 Monate

Siehe auch Beitrag in wbw 12|2009, S. 50

Situation

Bild

er: B

eat B

ühle

r

100 %

16.3 %

GF

NF 76.0 %

KF 83.7%

1.4 %FF6.3 %VF

58.8 %HNF 17.2 %NNF

NGF

Ansicht von der Neptunstrasse Nebengebäude mit Kindergarten im Hof

Erstellungskosten nach BKP (1997) SN 506 500

(inkl. MwSt. ab 2001: 7.6%) in CHF

BKP

1 Vorbereitungsarbeiten 162 000.– 4.0 %

2 Gebäude 3 766 000.– 92.5 %

4 Umgebung 5 1 000.– 1.3 %

5 Baunebenkosten 80 000.– 2.0%

9 Ausstattung 1 1 000.– 0.3 %

1–9 Erstellungskosten total 4 070 000.– 100.0 %

2 Gebäude 3 766 000.– 100.0 %

20 Baugrube 122 000.– 3.3 %

4. Bestimmen der Kennwerte

Auszug Werk-MaterialQuelle: Zeitschrift werk, bauen + wohnen

Teuerung / Indexierung

Zürcher Index der WohnbaupreiseStatistik der Stadt Zürich

Napfgasse 6 Tel. 044 412 08 00Postfach, 8022 Zürich Fax 044 270 92 18

Zürcher Index der Wohnbaupreise mit wechselnder Basis seit 1939Indice zurichois des prix de la construction de logements avec variation des bases, depuis 1939► Veränderung in Prozent / Variation en pour cent

Lesebeispiel: Der Index mit der Basis April 2005 = 100 steht im April 2014 bei 114,7; die Veränderung (Teuerung) für den Zeitraum 2005 bis 2014 beträgt 14,7 Prozent (114,7 minus 100).Exemple: l'indice de base 100 en avril 2005 se situe à 114,7 en avril 2014; la variation (renchérissement) pour la période de 2005 à 2014 est de 14,7 pour cent (114,7 moins 100).

Index mit Basis 100 im … / Indice de base 100, en …1939 1957 1966 1977 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015Juni Aug. Okt. April Okt. April April April April April April April April April April April April April April April April April April April April April April April April April April April

Juni 1939 100.0Aug. 1957 212.9 100.0Okt. 1966 318.6 149.6 100.0April 1977 515.1 241.9 161.7 100.0Okt. 1988 756.7 355.3 237.5 146.9 100.0April 1989 790.1 371.0 248.0 153.4 104.4 100.0April 1990 858.5 403.1 269.4 166.7 113.5 108.6 100.0April 1991 911.2 427.8 286.0 176.9 120.4 115.3 106.1 100.0April 1992 905.2 425.0 284.1 175.7 119.6 114.6 105.4 99.3 100.0April 1993 863.8 405.6 271.1 167.7 114.2 109.3 100.6 94.8 95.4 100.0April 1994 853.1 400.6 267.8 165.6 112.7 108.0 99.4 93.6 94.2 98.8 100.0April 1995 874.2 410.5 274.4 169.7 115.5 110.6 101.8 95.9 96.6 101.2 102.5 100.0April 1996 861.1 404.4 270.3 167.2 113.8 109.0 100.3 94.5 95.1 99.7 100.9 98.5 100.0April 1997 847.4 397.9 266.0 164.5 112.0 107.2 98.7 93.0 93.6 98.1 99.3 96.9 98.4 100.0April 1998 843.8 396.2 264.8 163.8 111.5 106.8 98.3 92.6 93.2 97.7 98.9 96.5 98.0 99.6 100.0April 1999 854.4 401.2 268.2 165.9 112.9 108.1 99.5 93.8 94.4 98.9 100.1 97.7 99.2 100.8 101.3 100.0April 2000 887.1 416.5 278.4 172.2 117.2 112.3 103.3 97.4 98.0 102.7 104.0 101.5 103.0 104.7 105.1 103.8 100.0April 2001 929.3 436.3 291.7 180.4 122.8 117.6 108.2 102.0 102.7 107.6 108.9 106.3 107.9 109.7 110.1 108.8 104.8 100.0April 2002 928.4 435.9 291.4 180.2 122.7 117.5 108.1 101.9 102.6 107.5 108.8 106.2 107.8 109.6 110.0 108.7 104.7 99.9 100.0April 2003 899.2 422.2 282.2 174.6 118.8 113.8 104.7 98.7 99.3 104.1 105.4 102.9 104.4 106.1 106.6 105.2 101.4 96.8 96.9 100.0April 2004 907.6 426.1 284.9 176.2 119.9 114.9 105.7 99.6 100.3 105.1 106.4 103.8 105.4 107.1 107.6 106.2 102.3 97.7 97.8 100.9 100.0April 2005 929.5 436.4 291.7 180.5 122.8 117.6 108.3 102.0 102.7 107.6 109.0 106.3 107.9 109.7 110.2 108.8 104.8 100.0 100.1 103.4 102.4 100.0April 2006 944.5 443.5 296.5 183.4 124.8 119.5 110.0 103.7 104.3 109.3 110.7 108.0 109.7 111.5 111.9 110.6 106.5 101.6 101.7 105.0 104.1 101.6 100.0April 2007 987.4 463.6 309.9 191.7 130.5 125.0 115.0 108.4 109.1 114.3 115.7 113.0 114.7 116.5 117.0 115.6 111.3 106.3 106.4 109.8 108.8 106.2 104.5 100.0April 2008 1026.8 482.1 322.3 199.3 135.7 130.0 119.6 112.7 113.4 118.9 120.4 117.5 119.2 121.2 121.7 120.2 115.8 110.5 110.6 114.2 113.1 110.5 108.7 104.0 100.0April 2009 1030.7 484.0 323.5 200.1 136.2 130.5 120.1 113.1 113.9 119.3 120.8 117.9 119.7 121.6 122.2 120.6 116.2 110.9 111.0 114.6 113.6 110.9 109.1 104.4 100.4 100.0April 2010 1042.6 489.6 327.2 202.4 137.8 132.0 121.4 114.4 115.2 120.7 122.2 119.3 121.1 123.0 123.6 122.0 117.5 112.2 112.3 115.9 114.9 112.2 110.4 105.6 101.5 101.2 100.0April 2011 1059.8 497.6 332.6 205.8 140.1 134.1 123.5 116.3 117.1 122.7 124.2 121.2 123.1 125.1 125.6 124.0 119.5 114.1 114.2 117.9 116.8 114.0 112.2 107.3 103.2 102.8 101.7 100.0April 2012 1067.4 501.2 335.0 207.2 141.1 135.1 124.3 117.1 117.9 123.6 125.1 122.1 123.9 126.0 126.5 124.9 120.3 114.9 115.0 118.7 117.6 114.8 113.0 108.1 104.0 103.6 102.4 100.7 100.0April 2013 1060.9 498.2 333.0 206.0 140.2 134.3 123.6 116.4 117.2 122.8 124.4 121.4 123.2 125.2 125.7 124.2 119.6 114.2 114.3 118.0 116.9 114.1 112.3 107.4 103.3 102.9 101.8 100.1 99.4 100.0April 2014 1066.1 500.6 334.6 207.0 140.9 134.9 124.2 117.0 117.8 123.4 125.0 122.0 123.8 125.8 126.3 124.8 120.2 114.7 114.8 118.6 117.5 114.7 112.9 108.0 103.8 103.4 102.3 100.6 99.9 100.5 100.0April 2015 1053.2 494.5 330.6 204.5 139.2 133.3 122.7 115.6 116.3 121.9 123.4 120.5 122.3 124.3 124.8 123.3 118.7 113.3 113.4 117.1 116.0 113.3 111.5 106.7 102.6 102.2 101.0 99.4 98.7 99.3 98.8 100.0

ziw_multibasis_554 Quelle/Source: Statistik Stadt ZürichAktualisiert am/Mise à jour le 11.08.2015

E-Mail: [email protected]/statistik

Indexstand am /Situation de l'indice au

Ne

pt

un

st

ra

ss

e

Beispiel Indexierung Neptunstrasse

767 CHF/m3

106.2%X =113.3% 818 CHF/m3

(04

/20

05

= 1

00

)

04

/20

07

= K

en

nw

er

t

7

67

CH

F/m

3




2. Quantität


3. Qualität



4. Kennwert:

I Kubikmeterpreis: 740 CHF/m3

5. Umsetzung:

BKP2: 3.450m3 x 740 CHF/m3 =2.553.000 CHF

BKP2 = 85% BKP1-9

BKP 1-9 Neubau (100%): =3.000.000 CHF

5 5. Umsetzung

Anteil BKP-Position an den Erstellungskosten EK (BKP 1-9)Aus Zürcher Index der WohnbaupreiseStatistik der Stadt Zürich1. April 2013

STATISTIK STADT ZÜRICH11

zür ich inde x der wohnbaupre ise 2011

STATISTIK STADT ZÜRICH11

2.3 umgebung

In der Hauptgruppe Umgebung (BKP 4) stieg das Preisniveau zwischen April 2010 und April 2011 um 1,4 Prozent (Vorjahr: ‒ 1,7 %). Verantwortlich dafür waren höhere Preise in der Gruppe Gartenanlagen (BKP 42): Der Index der Untergruppe Gärtnerarbeiten (BKP 421) stieg um 1,1 Prozent, jener der Untergruppe

Ausstattungen und Geräte (BKP 423) um 2,9 Prozent. Über dem Stand der Vorerhebung lagen auch die Honorare (BKP 49: + 2,0 %) für den Architekten, den Landschaftsarchitekten und den Elektroingenieur. Die Hauptgruppe Umgebung (BKP 4) hat am Totalindex einen Gewichtsanteil von 4,9 Prozent.

2.4 baunebenkosten und übergangskonten

Das Preisniveau der Hauptgruppe Baunebenkosten und Übergangskonten (BKP 5) stieg gegenüber der Vorerhebung um 1,5 Prozent (Vorjahr: ‒ 0,1 %). Der Index der Untergruppe Baukreditzinsen, Bankspesen (BKP 542) stieg um 1,7 Prozent, jener der Untergruppe Bauzeitversicherungen (BKP 531) um 1,8 Prozent. So-wohl die Kreditzinssätze wie auch die Versicherungs-

tarife waren gegenüber dem Vorjahr unverändert. In beiden Untergruppen war der Anstieg lediglich eine Folge der höheren Bausumme. Die Hauptgruppe Baunebenkosten und Übergangskonten (BKP 5) ist mit einem Gewichtsanteil von 2,3 Prozent am Totalindex die am schwächsten gewichtete Haupt-gruppe des Zürcher Index der Wohnbaupreise.

Zürcher Index der Wohnbaupreise▹ Basisgewichtung (%) nach BKP-Hauptgruppen und Sondergliederungen, April 2010

G_2.1

Innenausbau (BKP 23 – 28) 34,9 %

Übrige Kosten(BKP 1, 29, 4, 5)28,5 %

Vorbereitungsarbeiten(BKP 1) 6,7 %

Gebäude (BKP 2)86,1 %

Baunebenkosten (BKP 5) 2,3 %

BKP-Hauptgruppen Sondergliederungen

Umgebung (BKP 4) 4,9 %

Rohbau (BKP 20 – 22)36,6 %

Die Gewichte der einzelnen Indexpositionen wurden aufgrund der Bausumme im Basisjahr (April 2010) festgelegt; sie bleiben bis zur nächsten Indexrevision unverändert.

Erstellungskosten

300m2001000

Kanton Zürich GIS-Browserhttp://maps.zh.ch Landeskarten, Übersichtsplan

Zentrum: [682129.72,248186.54]Massstab 1:10000

© GIS-ZH, Kanton Zürich 25.10.2013 15:18:13Diese Karte stellt einen Zusammenzug von amtlichen Daten verschiedener Stellen dar. Keine Garantie für Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität. Rechtsverbindliche Auskünfte erteilen allein die zuständigen Behörden.

MachbarkeitZusammenfassung

I 4 Geschosswohnungen 125m2

I 1 Attikawohnung 80m2

I 1 Laden/Büro 115m2

Szenario 1:I Die Liegenschaft (Grundstück und Bestand) steht für 3.500.000 CHF zum Verkauf. Ist es möglich unter diesen Bedingungen einen Neubau zu realisieren, welcher zu marktüblichen Mieten vermietet werden kann?

Machbarkeit und RenditeFallbeispiel Schöneggstrasse

Anlagekosten AK = ? CHFLandkosten LK 3.500.000 CHF+ Erstellungskosten EK 3.000.000 CHF

Nutzungserträge brutto NEBNEB notwendig: ? CHF/JahrNEB möglich: ? CHF/Jahr

Kapitalverzinsung ?%

Abschreibung 0,5%Bewirtschaftungskosten 1,5%

Brut

tore

ndite

BR: ?

%

1 Landkosten (inkl. Bestand)= Verkaufspreis

Anlagekosten AK = 6.500.000 CHFLandkosten LK 3.500.000 CHF+ Erstellungskosten EK 3.000.000 CHF


Kapitalverzinsung ?%


Brut

tore

ndite

BR: ?

%

12



Kapitalverzinsung 3%


Brut

tore

ndite

BR: ?

%

1

3

2

I 1,5 - 2,0 Mio. CHF Eigenkapital notwendig

I Renditeerwartung Eigenkapital 3%.

I Hypothek für 3% Zins.





Brut

tore

ndite

BR: 5

%

1

3

2

4

AK 6.500.000 X BR 5% NEB =


Nutzungserträge brutto NEBNEB notwendig: 325.000 CHF/JahrNEB möglich: ? CHF/Jahr



Brut

tore

ndite

BR: 5

%

1

3

5

2

4

325.000 CHF

12 Monate= 27.085 CHF / Monat

Miete notw. pro Monat:

Attikawohnung: 82m2 5.300 CHF

Wohnung 4.OG: 125m2 4.700 CHF




Laden EG: 115m2 4.100 CHF

27.000 CHF

NEB notwendig= realistisch?

>––––

Vergleich mitMietmarkt

Referenzenwww.homegate.ch > Wohnen

Referenzenwww.homegate.ch > Gewerbe

Szenario 1:I Die Liegenschaft (Grundstück und Bestand) steht für 3.500.000 CHF zum Verkauf. Ist es möglich unter diesen Bedingungen einen Neubau zu realisieren, welcher zu marktüblichen Mieten vermietet werden kann?


Szenario 1:I Die Liegenschaft für 3.500.000 CHF kaufen?

Szenario 2:I Die Liegenschaft wird im Bieterverfahren verkauft. Wieviel darf ich bieten?


Anlagekosten AK = ? CHFLandkosten LK ? CHF+ Erstellungskosten EK 3.000.000 CHF




Brut

tore

ndite

BR: 5

%

mögliche Mieten anhandaktuellem Mietmarkt festlegen

Miete notw. pro Monat Szenario 1 Miete mögl. pro Monat

Attikawohnung: 82m2 5.300 CHF 4.550 CHF

Wohnung 4.OG: 125m2 4.700 CHF 4.000 CHF




Laden EG: 115m2 4.100 CHF 3.500 CHF

27.000 CHF 23.000 CHF

>––––

Anlagekosten AK = ? CHFLandkosten LK ? CHF+ Erstellungskosten EK 3.000.000 CHF

Nutzungserträge brutto NEBNEB notwendig: ? CHF/JahrNEB möglich: 275.000 CHF/Jahr



Brut

tore

ndite

BR: 5

%

1 23.000 CHF / Monat X 12 Monate= 275.000 CHF / Jahr

Anlagekosten AK = 5.500.000 CHFLandkosten LK ? CHF+ Erstellungskosten EK 3.000.000 CHF




Brut

tore

ndite

BR: 5

%

1

2

NEB 275.000

BR 5% AK =





Brut

tore

ndite

BR: 5

%

1

23 LK = AK - EK



2,5 Mio. CHF




Szenario 3:I Die Liegenschaft wird im Bieterverfahren verkauft. Wieviel darf ich bieten, wenn die Wohnungen später als Stockwerkeigentum verkauft werden?

2,5 Mio. CHF


Quelle: BILANZ 20/2013

Miete notw.pro Monat Miete mögl. pro Monat Verkauf mögl.

Attikawohnung: 82m2 5.300 CHF 4.550 CHF 820.000 CHF

Wohnung 4.OG: 125m2 4.700 CHF 4.000 CHF 1.250.000 CHF




Laden EG: 115m2 4.100 CHF 3.500 CHF 1.150.000 CHF

27.000 CHF 23.000 CHF 6.970.000 CHF

Kreis 4 / 5 = 10.000 CHF / m2 Wohnfläche Wohnung 125m2 x 10.000 CHF = 1.250.000 CHF

>––––

Anlagekosten AK = 6.300.000 CHFLandkosten LK ? CHF+ Erstellungskosten EK 3.000.000 CHF

1 Verkaufserlös minus Risiko und Gewinn.

6.970.000 CHF - 10% = 6.300.000 CHF


1

2 LK = AK - EK





2,5 Mio. CHF

3,3 Mio. CHF




Szenario 4:I Was wurde gemacht?

2,5 Mio. CHF

3,3 Mio. CHF


Foto: HLS Architekten ETH SIA BSA

I Die Architekten wollen bauen und später selber hier wohnen.

I Sie verfügen über wenig Eigenkapital.

I Das Land gehört der Stadt Zürich. Diese will das Quartier aufwerten, günstigen Wohnraum fördern und langfristig Landreserven halten.

I Die Architekten gründen eine Genossenschaft (6 Parteien)

(Gründung Mai 2003)

I (A) Die Stadt vergibt der Genossenschaft das Land im Baurecht

Das Land wird für eine bestimmte Zeit (z.B. 50 Jahre) der Genossenschaft zur

Nutzung überlassen. Die Genossenschaft zahlt einen Baurechtszins

(z.B. 3,25%). Nach Ablauf des Baurechtsverhältnisses geht das Land mit samt

der Liegenschaft zurück an die Stadt.

Anlagekosten AK: 3.000.000CHFLandkosten LK * 0 CHFErstellungskosten EK 3.000.000 CHF

Nutzungserträge brutto NEBNEB notwendigKostenmiete: ? CHF

Brut

tore

ndite

BR

? %

*Baurechtszins 3,25%1.275.000 CHF x 3,25% = 41.450 CHF +

+

+

=

Abschreibung 0,5%3.000.000 CHF x 0,5% = 15.000 CHFBewirtschaftungskosten 1,5%3.000.000 CHF x 1,5% = 45.000 CHF

+*Rückstellung Heimfall: 0,50%3.000.000 CHF x 0,50% = 15.000 CHF

A

A






I (B) Rückstellungen Heimfall

Für den sogenannten Heimfall muss die Genossenschaft, je nach Vereinbarung

mit der Stadt, Rückstellungen vornehmen (z.B. Abschreibung von 25% der Erstel-

lungskosten über 50 Jahre = 0,5% EK/Jahr).



Brut

tore

ndite

BR

? %


+

+

=


+Rückstellung Heimfall: 0,50%3.000.000 CHF x 0,50% = 15.000 CHF

A

B

AA










I (C) Die Pensionskasse der Stadt vergibt der Genossenschaft einen günstigen

Kredit über 34% der Erstellungskosten zu einem Zinssatz von 2.20%.



Brut

tore

ndite

BR

? %


+

+

+

=


34% EK Hypoth.Pensionsk. Zins: 2,20%1.020.000 CHF x 2,20% = 22.440 CHF


A

C

A

B












I (D) 60% der Erstellungskosten können mit einer gewöhnlichen Hypothek auf-

genommen werden zu einem Zinssatz von 2.7%.



Brut

tore

ndite

BR

? %

60% EK Hypothek Bank Zins: 2,7%1.800.000 CHF x 2,7% = 48.600 CHF


+

+

+

+

=




A

C

D

A

B














I (E) Eigenkapitalanteil bleibt 6% zu einem Zinssatz von 1.85%.

Eigenkapital 180.000 CHF auf die 6 Parteien aufgeteilt ergibt

30.000 CHF als Anteilschein pro Genossenschaftsmitglied.



Brut

tore

ndite

BR

? %


6% EK Eigenkapitalanteil Zins: 1,85%180.000 CHF x 1,85% = 3.330 CHF


+

+

+

+

+

=




A

C

D

E

A

B


















Nutzungserträge brutto NEBNEB notwendigKostenmiete: 190.800 CHF

Brut

tore

ndite

BR

? %




+

+

+

+

+

=




A

C

D

E

A

B


















Nutzungserträge brutto NEBNEB notwendigKostenmiete: 190.800 CHF

Brut

tore

ndite

BR

6,4

%




+

+

+

+

+

=




A

C

D

E

A

B

NEB 190.800 AK 3.000.000

BR = x 100

Miete notw. S1 Miete mögl. S2 Verkauf mögl. S3 Kostenmiete notw. S4

Attikawohnung: 82m2 5.300 CHF 4.550 CHF 820.000 CHF 2.390 CHF

Wohnung 4.OG: 125m2 4.700 CHF 4.000 CHF 1.250.000 CHF 2.760 CHF




Laden EG: 115m2 4.100 CHF 3.500 CHF 1.150.000 CHF 3.150 CHF 27.000 CHF 23.000 CHF 6.970.000 CHF 15.900 CHF

Kostenmiete pro Monat:190.800 CHF / 12 Monate = 15.900CHF pro MonatKostenmiete gleichmässig auf Wohnungen aufteilen

>––––

Loftwohnung SchöneggstrasseFoto: Hannes Henz

Immobilienökonomie – Machbarkeit · Le Corbusier Sketchbooks 3. Band, 1954-57, Abb. 135 1....

Documents

Transcript of Immobilienökonomie – Machbarkeit · Le Corbusier Sketchbooks 3. Band, 1954-57, Abb. 135 1....