Immobiliensteuern beeinflussen das Bauverhalten: Fenstersteuer Bügeleisenhaus Hattingen, erbaut...

Immobiliensteuern beeinflussen das Bauverhalten:

Fenstersteuer

Bügeleisenhaus Hattingen, erbaut 1611

Haus in Neuss, 18. Jahrhundert

Grundflächensteuer

Grundsteuern im Thünen-Modell

U. van Suntum, Regionalökonomik, Grundsteuer

1

Aufkommen aus Grunderwerbsteuer undGrundsteuer seit 1990 stark gestiegen

(Anstieg Steuereinnahmen insgesamt: 81%)

Grundsteuer B: +150%

Grunderwerbsteuer: +126%

Grundsteuer A: +58%

Quelle: Steuereinnahmenstatistik des BMF 2010

Grunderwerbsteuer

• wird einmalig erhoben auf den Verkaufspreis• fällt bei jedem Verkauf neu an• gehört zu den Verkehrssteuern

• muß aus der Substanz bezahlt werden• belastet die Mobilität und den Eigentumswechsel

(Oswald-Hypothese: Wohneigentum verstärkt Arbeitslosigkeit )


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Grunderwerbsteuersatz in Deutschland(noch) im Mittelfeld innerhalb der EU

Grunderwerbsteuersatz und gesamte Transaktionskosten bei Immobilientransaktionen im Jahr 2004

Quelle: European Mortgage Federation 2006

Grundsteuer bisheriges Recht (Beispiel für alte Bundesländer)


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Kritik an der bisherigen Grundsteuer(1,9% des Gesamtsteueraufkommens 2007)

• Veraltete Einheitswerte• Hoher Erhebungsaufwand (30 Mio. Grundstücke)• Keine Erfassung unbebauter Grundstücke

• Sonderlast nur für Immobilien

• Substanzsteuer

• Unabhängig von der Leistungsfähigkeit

• Bezug zu kommunalen Leistungen gering

Ausgestaltung:

Grundsätzlich:


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Grundsteuerreform nach Vorschlag von Bayern und Rheinland-Pfalz

• Wegfall Grundsteuer A• Neue Bemessungsgrundlage: Bodenrichtwerte, pauschalierter Gebäudetyp

und Gebäudefläche (ohne Berücksichtigung des Alters oder Wertes)• In der Summe aufkommensneutral• Höhere Belastung tendenziell für EFH, ältere Gebäude, große Grundstücke

und unbebaute Grundstücke• Sollertragsteuer auf unbebaute Grundstücke ( Grundsteuer C, 1961-1962

erhoben)

Vorteile:• geringere Erhebungskosten • mehr Transparenz, Akzeptanz und Planungssicherheit


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Grundsteuer

nach dem Vorschlag von Bayern/Rhld.Pf.Quelle: Reform der Grundsteuer. Bericht des Bayerischen Staatsministers der Finanzen und des

Ministers der Finanzen des Landes Rheinland-Pfalz an die Finanzministerkonferenz, 2004


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Berechnungsbeispiele für den Grundsteuervorschlag Bayern/Rhld. Pf.

(Hebesatz 300%)

Unbebautes Grundstück

Einfamilienhaus Mietshaus

Grundstücksgröße 1.000 qm 1.000 qm 1.000 qm

Bodenrichtwert 290 € 290 € 290 €

Faktor Bodenwert 100% 70% 70%

=> Bodenwertansatz 290.000 € 203.000 € 203.000 €

Wohnfläche - 185 qm 500 qm

qm-Pauschale - 800 € 600 €

=> Gebäudewertansatz - 148.000 € 300.000 €

Wertansatz insgesamt 290.000 € 351.000 € 503.000 €

Messbetrag (W * 0,5/1000) 145,00 € 175,50 € 251,50 €

Grundsteuer (M * 300%) 435 € 526,50 € 754,50 €

Grundsteuer/Wohnfläche - 2,85 €/qm 1,50 €/qm


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Neuer Vorschlag von Bayern, Baden-Württemberg und Hessen (2010)

(vgl. FAZ vom 17.8.10, S. 11)

• Grundstücks- und Gebäudewerte irrelevant• Flächen und Nutzungsart einzige Bemessungsgrundlage:

20 Cent pro qm Wohnfläche 2 Cent pro qm Grundstück (auch unbebaut) 40 Cent pro qm Gewerbegebäude

• Hebesätze der Gemeinden

In der Summe aufkommensneutral Höhere Belastung v.a. für unbebaute Grundstücke in Ostdeutschland

Gegenvorschlag von Bremen, Berlin, Niedersachsen, Sachsen und Schleswig-Holstein (Machbarkeitsstudie 2010, vgl. auch FR vom 17.8.10)

• Verkehrswerte von Grundstück und Gebäude • Pauschalierte Wertermittlung analog zu Regressionsmietspiegel • „gleichheitsgerechte Ausgestaltung der Bemessungsgrundlage“, Beseitigung

„Gleichheitswidriger Wertverzerrungen“ durch Regressionsansatz Wohnimmobilien: Lage, Grundstücksgröße, Flächen, Baujahr Gewerbeimmobilien: Nutzfläche und Erträge Landwirtschaftliche Flächen und Gebäude: analog

• Hebesätze der Gemeinden

In der Summe aufkommensneutral („Verantwortung der Gemeinden“) Höhere Belastung für teure Immobilien in guter Lage


Hebesätze Grundsteuer B 2003 in %

420

470

440

440

490

300 350 400 450 500

MS

AC

BI

MG

W

durchschnittl. Grundsteuer-

Einheitswert betrag

(in 1000 DM) (in 1000 €) (in 1000 €) (in €)

MS 420 1.428 426.211 217.918 153 2243

AC 470 1.341 408.093 208.655 156 2560

BI 440 1.401 494.778 252.976 181 2781

MG 440 1.048 266.126 136.068 130 1999

W 490 3.390 890.124 455.113 134 2302

bebaute Geschäftsgrundstücke

GemeindeAnzahl

Summe der Einheitswerte 1964

(u. Hebesatz 2003)

Münster

Aachen

Bielefeld

Mönchengladbach

Wuppertal

1,5%1,6%1,5%1,5%1,7%

EffektiveBelastung

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Grundsteueraufkommen in Deutschland(noch) gering im internationalen VergleichAnteil der Grundsteuer am Gesamtsteueraufkommen in

30 OECD Ländern im Jahr 2007

Quelle: OECD Revenue Statistics 2009

Besser wäre Abschaffung der Grundsteuer oder Ersatz durch

kommunalen EKSt-Zuschlag

Steuern auf Einkommen 2008: 220 Mrd. € * Kommunalzuschlag von 5% = 11 Mrd. € Aufkommen Grundsteuer 2008 = 11 Mrd. €

Theoretische Rechtfertigung für höhere Immobiliensteuern:

Optimalsteuertheorie

Angebot

Menge

Nachfrage

Angebot

Steuer

Menge

Nachfrage

Preis PreisExcess burden

Steuer-ertrag

Grundsteuer auf Boden ist nicht überwälzbar

Angebot

Steuer

Boden

Nachfrage

Nettoerlös

Knappheitspreis

Grundsteuer auf Gebäude ist nur teilweise überwälzbar

(dito: Sanierungskosten)

Angebot

Steuer

Wohnungen

Nachfrage

Preis


Wirkung der Grundsteuer auf die Bodennutzung im Thünen-Modell

• Grundlage: Erweitertes Thünen-Modell mit variablen Preisen und preisabhängiger Nachfrage

• Alternative Grundsteuerarten: Flächensteuer (z.B. 10 Euro/qm genutzten Boden) oder Bodenwertsteuer (z.B. 10% des Bodenwerts)

• Bodenwertsteuer (z.B. 10% vom Bodenwert) ist äquivalent zu Bodenertragsteuer, wenn Bodenpreis genau künftige Erträge widerspiegelt:

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0

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0

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nn

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18


A) Bodenwertsteuer

)1()()(

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222222

111111

suetekpur

suetekpur

Bietrentenfunktionen nach Steuern:

Bei Gleichsetzen verschwindet (1-s) => alle Lösungsgleichungen bleiben hier unverändert (s.u.) => keine Steuerüberwälzung möglich!

u u*

Es gelte e1 t1 > e2 t2

(p1-k1)e1

r2(u)

r1(u)(p2-k2)e2

u19


u* umax

r1(u)

r2(u) Bietrente = 0 Steuer allokativ unwirksam

Bietrente für beide gleich hochSteuer dreht beide gleich stark nach unten

• links von u* wird Gut 1 produziert wegen r1(u) > r2(u)• rechts von u* wird Gut 2 produziert wegen r2(u) > r1(u)• Für die „Zonengrenze“ u* errechnet sich wieder:

2211

222111 )()(*

tete

kpekpeu

(3)

20


Modellgleichungen mit Bodenwertsteuer

1

111*

*1

222

222222

2

2

1

121

2211

222111*

)6(

)5(

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)4(

)()( )3(

)1()()( )2(

)( )1(

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pgau

uu

kutp

suetekpur

e

x

e

xuuu

tete

ekpekpu

suetekpur

pgaux

iiiiii

iiii

Gleichungen entsprechen bis auf gelbe Markierungen exaktdem erweiterten Thünen-Modell ohne Steuern=> außer Drehung der Bietrentenfunktion identische Ergebnisse

Annahme hier: Gut 2 ist im äußeren Ring

21


Fazit Bodenertragsteuer:

• Der Flächenverbrauch bleibt trotz (scheinbarer) Besteuerung des Bodens unverändert

• In Wirklichkeit wird der Gewinn besteuert, wenn auch pro Flächeneinheit• Die Bodennutzung zwischen den Gütern ändert sich nicht• Die gesamte Steuer geht zulasten der Bodenbesitzer (Nutzer des Bodens hatten

vorher schon Nullgewinn!)• Der Ordinatenabschnitt der Bietrentenfunktionen und damit der Netto-Bodenertrag

im Zentrum sinkt um s% • Der Güterpreis bleibt jedoch unverändert, somit auch die Nachfrage nach Gütern

(und Fläche, s.o.)• Die Bodenertragsteuer ist allokationsneutral

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B) Flächensteuer (s Euro pro genutzten qm)

suetekpur

suetekpur

222222

111111

)()(

)()(

Bietrentenfunktionen nach Steuern lauten jetzt:

Bei Gleichsetzen verschwindet wiederum s => unveränderte Formelfür die „Zonengrenze“ (aber andere Preise, da Gl. 5 sich ändert, s.u.!)

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u*

r1(u)

r2(u) Bietrente = 0 Steuer führtzu Verlusten

Bietrente für beide gleich hochSteuer verschiebt beide gleich stark

u

24

1. Schritt: Beide Bietrentenfunktionen verschieben sich parallel nach unten


u*

r1(u)

r2(u) Alte Nutzungsgrenzewird nicht erreicht

Bietrente verschiebt sich i.a.unterschiedlich stark

2. Schritt: Geringeres Angebot lässt Güterpreise steigen, jenach Nachfrageelastizität in unterschiedlichem Ausmaß =>Parallelverschiebung beider Bietrentenfunktionen nach oben

Neues u* muß links von altem Wert liegen, da von Gut 1 auf keinen Fall mehr konsumiert wird als vorher! Auch Nutzungsgrenze muß links von altem Wert liegen.

u

u

25


Modellgleichungen mit Flächensteuer

1

111*

*1

2222

222222

2

2

1

121

2211

222111*

)6(

)5(

0)()(

)4(

)()( )3(

)()( )2(

)( )1(

e

pgau

uu

e

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suetekpur

e

x

e

xuuu

tete

ekpekpu

suetekpur

pgaux

iiiiii

iiii

Wegen der gegenüber dem Modell ohne Steuern verändertenGleichung 5 errechnet sich ein anderes => Die Lösungswerte aller Variablen ändern sich ebenfalls (s.o.)

u

26


Fazit Flächensteuer auf genutzten Boden

• Wirkt bodensparend und verteuert die Güter• Verändert die Mengenrelationen der Güter in Abhängigkeit von deren

Nachfrageelastizität• Bietrentenfunktionen (netto) und Bodenpreise sinken, aber nicht so stark wie

bei Bodenertragsteuer (wegen teilweiser Überwälzung auf die Preise)• Nicht allokationsneutral, begünstigt kapital- und arbeitsintensive gegenüber

bodenintensiven Produktionsweisen• Kann trotzdem sinnvoll sein, wenn Bodenverknappung wegen externer

Effekte gewünscht ist

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