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Liebe Mitbürgerinnen und Mitbürger, sehr geehrte Bauinteressenten/innen,

zu Ihrer Entscheidung, Ihre„eigenen vier Wände“ in unse-rem schönen Landkreis Uelzenerrichten zu wollen, beglück-wünschen wir Sie.

Bevor Sie jedoch diesen Ent-schluss in die Tat umsetzen kön-nen, sind eine Vielzahl vongesetzlichen Vorschriften in diePlanung und Ausführung IhresBauvorhabens einzubeziehen.

Mit dem Bauratgeber wollen wirIhnen Informationen, Hinweiseund Empfehlungen geben, die

dazu beitragen sollen, die Vorbe-reitung und Durchführung IhresVorhabens zu erleichtern und dieZusammenarbeit mit den am Baubeteiligten Fachbehörden soschnell und reibungslos wiemöglich zu gestalten.

Der Ratgeber soll aber auch dasVerständnis für unsere Kultur-landschaft und die Belange desNatur- und Umweltschutzes wecken sowie ein energie- undressourcensparendes Bauen för-dern. Ein schonender Umgangmit diesen Ressourcen ist drin-gender denn je, damit wir unse-ren Kindern und Enkelkinderndiese Kulturlandschaft in einerbestmöglichen Qualität vererbenkönnen.

Um dieses Ziel zu erreichen,müssen Sie als Bauherr undmüssen wir als Behörde beste-hende Regelungen – die ständigan die Bedürfnisse der Zeit unddie jeweiligen Entwicklungenangepasst werden – beachten.

Im Rahmen dieses Ratgeberskönnen naturgemäß nicht alleFragen beantwortet werden. DieMitarbeiterinnen und Mitarbeiterunserer Bauordnungsbehördenund unserer Fachämter bzw.Fachdienststellen stehen Ihnenjederzeit mit Rat zur Seite.

Wir hoffen mit Ihnen, dass SieIhr Bauvorhaben bald verwirk-lichen können, und wünschenIhnen ein gutes Gelingen.

Vorwort des Landrates und des Bürgermeisters

VORWORT

11

Mit freundlichen GrüßenIhr

Landrat

Dr. Theodor Elster

Bürgermeister

Otto Lukat

SeiteVorwort 1Branchenverzeichnis 5

1. Herzlich willkommen im Landkreis Uelzen 8Kreiskarte 9

2. Bauen im Landkreis Uelzen 10und in der Stadt Uelzen – Ihre Ansprechpartner

3. Einsicht in alte Baugenehmigungen 174. Das Baugrundstück 185. Das öffentliche Baurecht 215.1 Das Bauplanungsrecht 215.2 Das Bauordnungsrecht 236. Baurechtliche Spezialthemen 306.1 Nachbarrecht 306.2 Naturschutz 306.3 Wasserschutz 306.4 Immissionsschutz 31 6.5 Denkmalschutz und Denkmalpflege 316.6 Brandschutz 327. Erfolgreich Sanieren 33

Impressum 388. Ver- und Entsorgung 40

Inhaltsverzeichnis

2

INHALTSVERZEICHNIS

• Rechtsgrundlagen sind einem ste-tigen Wandel unterlegen. Die hierdargestellten Rechtsvorschriftensind die bei der Erstellung der Bro-schüre aktuellen Gesetze.

Fragen Sie im Einzelfall nach, obeine Rechtsänderung eingetretenist.

• Für Anregungen, Verbesserungs-vorschläge und sonstige Hinweisesind wir jederzeit dankbar.

Wenden Sie sich hierfür an Herrn Partzsch, Tel.: 0581 82-239oderHerrn Tietje, Tel.: 0581 800-338.

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Branche SeiteDämmservice 13Einbauküchen 7Elektro-Fachmarkt 7Elektrotechnik 13Energieberatung 5Energiespar-Bausysteme U 2Energieversorgung 6Fassadendämmung 7Fassadentechnik 7Fenster – Türen 2, 7, 13Fensterbänke 7Finanzierung U 4Fliesen U 2Fliesenfachgeschäft 7Garagentore und -reparaturen 6Garten- und Landschaftsbau 13Gartenhäuser und -pavillons 13Gebäude-Diagnostik 13

Branche SeiteGebäudereinigung 13Glaserei U 2Hausbau U 2Heizungstechnik 3, 7Holzbau 3Immobilien U 2Ingenieurbüros 4, 5Innenausbau U 2, 3, 13, 32Iso-Flock-Dämmung 13Kamine 7, 17Kies- und Baggerbetrieb 17Kies und Sand 13Küchen 7Luftdichtheitsmessung 5Malerei 7, 13Malermeister 3

Fortsetzung auf Seite 7

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Branche SeiteMaurer- und Betonarbeiten 7Maurerarbeiten 13Metallbau 3Möbeltischlerei U 2, 7Natursteinarbeiten 3Natursteine 7Öfen 7, 17Parkett 3, 7Raumgestaltung U 2Rechtsanwälte 5

Branche SeiteSanierungen 3Sanitärhandel 7Sanitärinstallation 3, 7Schimmel- und Innenraumschadstoffe 5Schlosserei 3Stadtwerke 6Stromversorgung 8Tiefbau und Erdarbeiten 13Tiefbaubetrieb 3, 13

Branche SeiteTischlerei U 2, 3, 7, 13Tischlerei-Innenausbau U 2, 3, 13Toranlagen Industrie und Brandschutz 6Tragwerksplanung 4, 5Vermessungsbüro 5Versicherung U 4Wasserschädenbeseitigung 6Wohnungsunternehmen 2

U = Umschlagseite

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che, führen zu einem sehr viel-fältigen Landschaftsbild. Eingutes Rad-, Wander- und Reitwe-genetz ermöglicht unserenGästen und Bürgern, diese Viel-falt zu genießen.

Im Mittelpunkt des Kreises liegtdie Kreisstadt Uelzen mit etwa37.000 Einwohnern. Uelzen istnicht nur das historische, wirt-schaftliche und kulturelle Zen-trum unseres Kreises, es ist auchattraktiver Wohn- und Arbeits-standort und wird von vielen aus-wärtigen Gästen besucht. Dieandere Stadt im Landkreis istBad Bevensen, ein staatlich aner-kanntes Heilbad mit Jod-Sole-Therme und mehreren Kliniken.Bad Bevensen hat für den Land-kreis überragende Bedeutungnicht nur im Gesundheitswesen,sondern auch als Reiseziel vielerTages- und Übernachtungsgäste.Weitere für den Tourismus wichti-ge Orte sind Bad Bodenteich,Hösseringen und Ebstorf.

Die Landwirtschaft ist im Land-kreis Uelzen immer noch einbedeutender Wirtschaftsfaktor.

Sie hat sich vor allem auf denAnbau von Zuckerrüben und Kar-toffeln spezialisiert. Ein Großteilder landwirtschaftlichen Produk-te kann direkt im Landkreis ver-arbeitet werden, denn dieLebensmittelindustrie ist bei unsstark ausgeprägt.

Der Landkreis Uelzen befindetsich in einer günstigen geogra-phischen Lage zwischen derMetropole Hamburg, der Lan-deshauptstadt Hannover undden Städten Braunschweig undWolfsburg. Er ist über das Eisen-bahnnetz, das in Uelzen Bahn-strecken aus fünf Richtungenmiteinander verknüpft, mehrereBundesstraßen und den Elbe-Seitenkanal mit seinem Umlandverbunden. Der Landkreis ist Teilder Metropolregion Hamburg.

Unser Landkreis bietet zahlrei-che Wohnstandorte mit hohemWohnwert zu erschwinglichenPreisen. Informationen über ver-fügbare Wohn- und Gewerbeflä-chen bieten Ihnen die Stadt Uel-zen und alle anderen Gemeindendes Landkreises Uelzen.

1. Herzlich willkommen im Landkreis Uelzen!

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Der Landkreis Uelzen wurde imJahre 1885 als preußischer Land-kreis aus den alten ÄmternOldenstadt und Medingen gebil-det. In seiner jetzigen Größe von1.453 qkm besteht er seit derGebietsreform im Jahre 1972. ImLandkreis leben zur Zeit etwa97.000 Einwohner.

Unser Landkreis weist nahezueine ideale Kreisform mit einemDurchmesser von ca. 49 km auf.Er liegt im norddeutschen Tief-land und ist Teil der LüneburgerHeide. Seine Landschaft ist starkdurch die Eiszeiten geprägt, dieeine leicht hügelige Altmoränen-landschaft hinterlassen haben.So liegt das Zentrum des Kreisesauf einer Höhe von etwa 50 – 60m über NN, die nach allen Seitenauf 90 – 100 m ansteigt. Diehöchsten Erhebungen erreichenüber 130 m.

Etwa ein Drittel unserer Kreisflä-che wird von Wald eingenom-men. Die weiten Wälder und diehügelige Landschaft, gegliedertdurch die Flussauen der Ilmenauund ihrer zahlreichen Nebenbä-



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2. IHREANSPRECHPARTNER

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2. Bauen im Landkreis Uelzen undin der Stadt Uelzen – Ihre AnsprechpartnerWir möchten Ihnen mit dieserBroschüre Ihre Ansprechpartnerin den Bauaufsichtsbehördenvon Landkreis und Stadt Uelzenvorstellen. Da Landkreis undStadt andere räumliche Zustän-digkeiten haben und unter-

schiedlich organisiert sind, stel-len wir Ihnen die jeweiligenDienststellen gesondert vor. Dieräumliche Zuständigkeit ist ausder nachfolgenden Karte ersicht-lich, hier ist der Zuständigkeits-bereich des Landkreises hell-

blau, der der Stadt hellgrün mar-kiert. Die selben Farben findenSie auch bei der für Sie zuständi-gen Bauaufsichtsbehörde, wennSie nach Mitarbeiterinnen oderMitarbeitern suchen.

10


2.1 Landkreis Uelzen – Amt für Bauordnung und Kreisplanung

Der Landkreis Uelzen ist als Baugenehmigungsbehörde für alle Gemeinden des Landkreises mit Ausnahmeder Stadt Uelzen zuständig. Das Amt für Bauordnung und Kreisplanung nimmt u.a. die Aufgabe der unterenBauaufsichtsbehörde und der unteren Denkmalschutzbehörde wahr. Es hat darüber zu wachen, dass bauli-che Anlagen, Grundstücke und Baumaßnahmen dem öffentlichen Baurecht entsprechen. Das Amt für Bau-ordnung und Kreisplanung ist Teil des Bau- und Umweltdezernates, das von Herrn Frank Peters geleitetwird.

In grundsätzlichen Fragen, bei besonderen Problemen oder bei Beschwerden steht Ihnen der Leiter desAmtes zur Verfügung.

Amtsleiter: Herr Joachim Partzsch Tel.: 0581 82-239, Zi. 170E-Mail: [email protected]

Ihre erste Anlaufstelle in unserem Amt ist die Bauinfo, die Sie informiert, wer Sie umfassend beraten kannund die Ihre Anträge entgegennimmt.

Bauinfo: Frau Marion Schinkel Tel.: 0581 82-245, Zi. 146E-Mail: [email protected]

Frau Heike Koch Tel.: 0581 82-244, Zi. 146E-Mail: [email protected]

Frau Heike Drieselmann Tel.: 0581 82-244, Zi. 146E-Mail: [email protected]

Frau Marlies Beckmann Tel.: 0581 82-301, Zi. 142E-Mail: [email protected]

2. Bauen im Landkreis Uelzen undin der Stadt Uelzen – Ihre Ansprechpartner






2. Bauen im Landkreis Uelzen und in der Stadt Uelzen – Ihre Ansprechpartner


11

Im vereinfachten Genehmigungsverfahren – vor allem für Wohngebäude und Garagen – haben Sie zwei An-sprechpartner für Ihre Anträge. Frau Walenzyk bearbeitet darüber hinaus für den Zuständigkeitsbereich desLandkreises Teilungsgenehmigungen.

VereinfachteBaugenehmigungsverfahren:

Herr Dirk Kanwischer Tel.: 0581 82-257, Zi. 144E-Mail: [email protected]

Frau Stefanie Walenzyk Tel.: 0581 82-241, Zi. 144E-Mail [email protected]

Baugenehmigungsverfahren, die nicht vereinfacht zu prüfen sind, werden planungsrechtlich und bauord-nungsrechtlich von verschiedenen Sachbearbeitern geprüft. Die planungsrechtliche Prüfung wird einheit-lich für den gesamten Zuständigkeitsbereich durchgeführt. Für die bauaufsichtliche Prüfung von Bauanträ-gen und die übrigen technischen Aufgaben der unteren Bauaufsichtbehörde haben wir den Landkreis indrei Bauaufsichtsbezirke aufgeteilt.

Planungsrechtliche Prüfung: Herr Christof Seeck Tel.: 0581 82-242, Zi. 143 E-Mail: [email protected]

Bauaufsichtliche Prüfung:Samtgemeinden Bodenteich, RoscheSuderburg, Wrestedt: Frau Angela Lenz Tel.: 0581 82-259, Zi. 167

E-Mail: [email protected] Bevensen, Gemeinde Bienenbüttel: Frau Gabriela Verclas Tel.: 0581 82-255, Zi. 167

E-Mail: [email protected] Altes Amt Ebstorf: Frau Claudia Liebig Tel.: 0581 82-382, Zi. 168


Ein Teil der Verwaltungsaufgaben der unteren Bauaufsichtsbehörde wird einheitlich für den gesamtenZuständigkeitsbereich bearbeitet.

Verwaltungsgerichtsverfahren, Herr Bernd Hayduk Tel.: 0581 82-247, Zi. 171Baulasten: E-Mail: [email protected]örderung Frau Marion Schinkel Tel.: 0581 82-245, Zi. 146


Die Bearbeitung von Anträgen nach dem Wohnungseigentumsgesetz (Abgeschlossenheitsbescheini-gungen), Beschwerden, Widerspruchsverfahren und bauaufsichtlichen Verfügungen ist nach Bauaufsichts-bezirken aufgeteilt.

Samtgemeinden Bodenteich, Frau Katja Krüger Tel.: 0581 82-258, Zi. 145Rosche, Suderburg, E-Mail: [email protected] Amt Ebstorf:

Samtgemeinde Bevensen, Frau Manuela Nohns Tel.: 0581 82-243, Zi. 147Wrestedt, E-Mail : [email protected] Bienenbüttel: Frau Brigitte Rajeski-Scholz Tel.: 0581 82-243, Zi. 147













Anschriften:

Landkreis Uelzen oder Landkreis UelzenVeerßer Straße 53 Postfach 176129525 Uelzen 29507 UelzenFax: 0581 82435 Fax: 0581 800399

Die Räume des Amtes für Bauordnung und Kreisplanung befinden sich bis auf das Büro der Brandschutz-prüferin im 1. Stock des Kreishauses. Vereinbaren Sie bitte für alle Gespräche einen Termin!

Ihre Ansprechpartner in den GemeindenWir weisen darauf hin, dass Bauanträge und Bauvoranfragen nach den Vorschriften der NiedersächsischenBauordnung bei der Gemeinde einzureichen sind. Anträge, für die der Landkreis zuständig ist und die unsdirekt vorgelegt werden, müssen von uns wieder an die Gemeinden zur Stellungnahme abgegeben werden;hiermit sind in aller Regel vermeidbare Verzögerungen verbunden. Die Gemeinden im Landkreis sind unterfolgenden Anschriften erreichbar:

Mitgliedsgemeinden der Samtgemeinde Bevensen Ansprechpartner: Telefon:Gemeinde Altenmedingen Bürgermeister 05807 240Eddelstorfer Straße 1, 29575 Altenmedingen Werner Marquard

Stadt Bad Bevensen Roland Klewwe 05821 89350Lindenstraße 1, 29549 Bad Bevensen

Gemeinde Barum Bürgermeister 05806 295Zum Dorfteich, 29576 Barum Jürgen Freiherr von

Hodenberg

Gemeinde Emmendorf Bürgermeister 05875 560Bevenser Straße 7, 29579 Emmendorf Uwe Silbermann

Gemeinde Himbergen Bürgermeister 05828 543Bahnhofstraße 1, 29584 Himbergen Günter Täck

Gemeinde Jelmstorf Bürgermeister 05821 1339Bruchtorfer Straße 30, 29585 Jelmstorf Norbert Brandl

Gemeinde Römstedt Bürgermeister 05821 9675401Göhrdestraße 11, 29591 Römstedt Bernd Lüders

Gemeinde Weste Bürgermeister 05828 1310Haus Nr. 8, 29599 Weste Achim Ritzer

Gemeinde Bienenbüttel Uwe Gundlach 05823 980030Marktplatz 129553 Bienenbüttel

Mitgliedsgemeinden der Samtgemeinde BodenteichFlecken Bad Bodenteich, Heinz Foth 05824 95161Gemeinde Lüder,Gemeinde SoltendieckHauptstraße 23, 29389 Bad Bodenteich


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Gemeinde Hanstedt Bürgermeister 05822 2481Wriedeler Straße 12, 29582 Hanstedt Rainer Bockelmann

Gemeinde Natendorf Bürgermeister 05806 200Golster Straße 15, 29587 Natendorf Hans-Wilhelm Schröder

Gemeinde Schwienau Bürgermeister 05822 3125Stadorf Nr. 16, 29593 Schwienau Gustav Müller

Gemeinde Wriedel Bürgermeister 05829 224Kirchsteig 16, 29565 Wriedel Peter-Uwe Breyer

Mitgliedsgemeinden der Samtgemeinde RoscheGemeinde Oetzen,Lüchower Straße 15, 29571 Rosche Thomas Schulz 05803 9600

Gemeinde Rosche Rolf Musik 05803 96029Gemeinde StoetzeLüchower Straße 15, 29571 Rosche

Gemeinde SuhlendorfGemeinde RätzlingenLüchower Straße 15, 29571 Rosche Herbert Rätzmann 05803 96011

Mitgliedsgemeinden der Samtgemeinde SuderburgGemeinde Eimke Bürgermeister 05826 98079Apfelweg 7, 29578 Eimke Dirk-Walter Amtsfeld

Gemeinde Gerdau Bürgermeister 05808 405Uelzener Straße 12, 29581 Gerdau Otto Schröder

Gemeinde Suderburg Rüdiger Lilje 05826 98015Bahnhofstraße 54, 29556 Suderburg

Mitgliedsgemeinden der Samtgemeinde WrestedtGemeinde Stadensen, Alexander Kahlert 05802 95529Gemeinde Wieren,Gemeinde WrestedtLangdoren 4, 29559 Wrestedt


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2.2 Stadt Uelzen – Fachbereich Planung, Bauaufsicht und Liegenschaften

Die Stadt Uelzen ist als Baugenehmigungsbehörde für die Stadt Uelzen und die zugehörigen Ortschaftenzuständig. Die Abteilung Bauaufsicht des Fachbereichs Planung, Bauaufsicht und Liegenschaften nimmtu.a. die Aufgabe der unteren Bauaufsichtsbehörde und der unteren Denkmalschutzbehörde wahr. Sie hatdarüber zu wachen, dass bauliche Anlagen, Grundstücke und Baumaßnahmen dem öffentlichen Baurechtentsprechen. Der Fachbereich Planung, Bauaufsicht und Liegenschaften ist Teil des Baudezernates, das vonHerrn Gert Stöckicht geleitet wird.

In grundsätzlichen Fragen, bei besonderen Problemen oder bei Beschwerden steht Ihnen der Leiter desFachbereiches bzw. der jeweiligen Abteilung zur Verfügung.

Fachbereichsleiter: Herr Tel.: 0581 800-311, Zi. 352Karsten Scheele-Krogull E-Mail: karsten.scheele-krogull@

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Der Fachbereich gliedert sich in drei Abteilungen. Die für Sie maßgeblichen Ansprechpartner möchten wirnachfolgend kurz vorstellen.

Abteilung Planung

Abteilungsleiterin: Frau Silke Weidenhöfer Tel.: 0581 800-317, Zi. 356E-Mail: [email protected]

Planungsrechtliche Prüfung: Frau Tel.: 0581 800-315, Zi. 354Alexandra Schuckenbrock E-Mail: alexandra.schuckenbrock@

stadt.uelzen.de

Abteilung Liegenschaften

Abteilungsleiter: Herr Klaus Hackbarth Tel.: 0581 800-430, Zi. 209E-Mail: [email protected]

Verkauf vonGewerbegrundstücken: Herr Georg Duwe Tel.: 0581 800-431, Zi. 227

E-Mail: [email protected] vonWohnbaugrundstücken: Herr Günther Baranski Tel.: 0581 800-434, Zi. 225







Abteilung Bauaufsicht

Abteilungsleiter: Herr Wilfried Tietje Tel.: 0581 800-338, Zi. 215E-Mail: [email protected]

Wenn Sie einen Antrag abgeben möchten, ist Ihre erste Anlaufstelle in unserer Abteilung die Registratur,die Sie informiert, wer Sie umfassend beraten kann und die Ihre Anträge entgegennimmt.

Registratur: Herr Harald Bonik Tel.: 0581 800-336, Zi. 214E-Mail: [email protected]

Eine Unterscheidung zwischen den verschiedenen Arten der Baugenehmigungsverfahren wird bei der StadtUelzen nicht vorgenommen. Für die bauaufsichtliche Prüfung ihrer Anträge und die übrigen technischenAufgaben der unteren Bauaufsichtsbehörde sind die Mitarbeiter der Zentralen Bauberatung zuständig:

Herr Norbert Titzmann Tel.: 0581 800-333, Zi. 212E-Mail: [email protected]

Herr Jan Lüder Tel.: 0581 800-334, Zi. 211E-Mail: [email protected]

Herr Udo Kraaz Tel.: 0581 800-335, Zi. 213E-Mail: [email protected]

Baugenehmigungsverfahren, die nicht einer vereinfachten Prüfung unterliegen, werden planungsrechtlichund bauordnungsrechtlich von verschiedenen Sachbearbeitern geprüft. Um diese Prüfung zu beschleuni-gen setzen wir eine Bauantragskonferenz ein. In dieser Konferenz erfolgt unter Beteiligung von Mitarbei-tern der Abteilung Planung die planungsrechtliche Prüfung. Gegebenenfalls werden zu dieser Konferenzweitere Stellen bzw. Fachbehörden hinzugezogen.

Die Verwaltungsaufgaben der unteren Bauaufsichtsbehörde werden ebenfalls einheitlich bearbeitet.

Baulasten: Herr Harald Bonik Tel.: 0581 800-336, Zi. 214E-Mail: [email protected]

Abgeschlossenheitsbescheinigungen (Anträge nach dem Wohnungseigentumsgesetz), Teilungsgenehmigungen sowie Vorkaufsrechte: Frau Ulrike Schnürer Tel.: 0581 800-337, Zi. 216

E-Mail: [email protected], bauaufsichtliche Verfügungen: Herr Wilfried Gade Tel.: 0581 800-331, Zi. 217


Widerspruchs- und Verwaltungs-gerichtsverfahren Herr Wilfried Tietje Tel.: 0581 800-338, Zi. 215


Anschriften:Stadt Uelzen oder Stadt UelzenHerzogenplatz 2 Postfach 206129525 Uelzen 29510 Uelzen

Die Räume des Fachbereichs Planung, Bauaufsicht und Liegenschaften befinden sich im 2. und 3. Stock desRathauses. Vereinbaren Sie bitte für alle Gespräche einen Termin!


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3. Einsicht in alte Baugenehmigungen 3. EINSICHT IN ALTEBAUGENEHMIGUNGEN

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In den Archiven der Bauauf-sichtsbehörden werden die Bau-genehmigungen einschließlichder dazugehörigen Bauunterla-gen aufbewahrt. Wenn Sie ineine solche Akte Einsicht neh-men möchten, setzen Sie sichbitte zunächst telefonisch mitunserer Bauinfo (LandkreisUelzen) bzw. Registratur (StadtUelzen) in Verbindung. UnsereMitarbeiterinnen und Mitarbeitervereinbaren dann mit Ihneneinen Termin, an dem die Akten

für Sie zur Einsichtnahme bereitliegen. Eine Versendung derAkten auf dem Postwege an IhreAnschrift ist rechtlich nichtzulässig und daher auch leidernicht möglich.Beachten Sie bitte, dass die Ein-sichtnahme in eine alte Bauaktegrundsätzlich nur dem jeweili-gen Eigentümer eines Grund-stückes gestattet ist. Sind Sienicht der Eigentümer des betref-fenden Grundstückes, so müs-sen Sie vor der Einsichtnahme

eine auf Ihren Namen ausgestell-te Vollmacht vorlegen.

Die Akteneinsicht ist kosten-pflichtig. Die Höhe der Kostenrichtet sich nach der Allgemei-nen Gebührenordnung. DieKosten sind von Ihnen vorab zuentrichten. Haben Sie bitte Ver-ständnis dafür, dass Sie dieAkten nicht mitnehmen dürfen.Wir fertigen Ihnen jedoch gerneKopien der von Ihnen benötigtenUnterlagen.

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Auswahl eines Grundstücks

Die Auswahl eines Baugrund-stücks ist der erste entscheiden-de Schritt zur VerwirklichungIhres Bauvorhabens, mit der Sie zumeist eine langfristige Bindung an einen Standort ein-gehen.

Bei der Auswahl können Sienicht sorgfältig genug vorgehen.Sie sollten deshalb vor einemErwerb das Grundstück so genauwie möglich kennen lernen. Esempfehlen sich Besuche zu ver-schiedenen Zeiten. Auch könnenAuskünfte von Nachbarn des insAuge gefassten Grundstückshilfreiche Aufschlüsse geben.

Erschließung

Ein wesentlicher Punkt für dieBebaubarkeit eines Grundstücksist die gesicherte Erschließung,d. h. das Grundstück muss inangemessener Breite an einerbefahrbaren öffentlichen Ver-kehrsfläche liegen oder mit eineröffentlich-rechtlich gesichertenZufahrt daran anliegen. Informa-tionen hierzu erhalten Sie beiIhrer zuständigen Gemeinde.

Des Weiteren müssen die Was-serversorgungsanlagen undAbwasseranlagen benutzbar unddie Abwasserbeseitigung ent-sprechend den wasserrecht-lichen Vorschriften gewährleistetsein. Hier können Sie die Ver-und Entsorgungsunternehmenberaten, deren Namen Sie derAnlage auf S. 35 entnehmenkönnen.

Rechtliche Vorüberlegungen

Voraussetzung für eine Bebaubarkeit

Der Grundstückseigentümerund/oder -käufer sollte sich

zunächst bei der örtlich zustän-digen Bauaufsichtsbehördeerkundigen, ob das Grundstücknach den planungsrechtlichenGegebenheiten und dem Standder Erschließung tatsächlich einBaugrundstück ist und wie esbebaut werden darf. Kann aufdem ins Auge gefassten Grund-stück überhaupt das geplanteBauvorhaben verwirklicht wer-den? Gleiches gilt auch fürbebaute Grundstücke.

Hierbei sollte den folgendenFragen besondere Beachtunggeschenkt werden:

– Welche Möglichkeiten derBebauung bestehen hinsicht-lich der Grundstückslage, derGrundstücksgröße und desZuschnitts?

– Welche Festsetzungen undBaubeschränkungen trifft derBebauungsplan oder dieGestaltungssatzung, falls vor-handen?

– Welche Baubeschränkungenergeben sich durch die Umge-bungsbebauung, falls keinBebauungsplan vorliegt (Einfü-gen in die Eigenart der vorhan-denen Bebauung)?

– Liegt das Grundstück evtl. imAußenbereich (außerhalbdes Geltungsbereichs einesqualifizierten Bebauungs-planes, außerhalb eines imZusammenhang bebautenOrtsteiles)?

– Wie sieht es mit der Baureifeund der Erschließung desGrundstücks aus, ist eine aus-reichend ausgebaute Zufahrts-straße vorhanden, könnenAnschlüsse an die Versor-gungs- und Entsorgungsleitun-gen (Gas, Strom, Wasser,Abwasser) kurzfristig herge-stellt werden, was lässt sich inBezug auf die Tragfähigkeit desBaugrunds und die Grundwas-serverhältnisse feststellen?

Gegebenenfalls ist vor Baube-ginn ein Baugrundgutachteneinzuholen.

– In welcher Höhe sind Zahlun-gen für Erschließungsbeiträgezu erwarten?

– Tangieren durchgehende Ver-sorgungsleitungen (unterir-disch oder als Freileitung) dasBaugrundstück?

– Wie ist das Grundstück imGrundbuch belastet? (z. B.durch Grunddienstbarkeiten,die die Bebauungsmöglichkei-ten einschränken können.)

– Sind für das BaugrundstückBaulasten eingetragen? DasBaulastenverzeichnis wird beider örtlich zuständigen Bau-aufsichtsbehörde geführt.

– In welcher Entfernung befindensich der Arbeitsplatz, die Schu-le, der Kindergarten, die erfor-derlichen Einkaufsmöglichkei-ten und wie ist die Verkehrs-verbindung dorthin?

– Falls über die Bebaubarkeiteines Grundstückes Zweifelbestehen, ist es empfehlens-wert, sich von den Mitarbeiter-innen und Mitarbeitern der ört-lich zuständigen Bauaufsichts-behörde beraten zu lassen undggf. eine Bauvoranfrage einzu-reichen.

– Welche Störungen sind zuerwarten? Industrie, Gewerbe,landwirtschaftliche Betriebeoder Straßen in der Nähe desBaugrundstücks können zuBeeinträchtigungen führen.Bestehen Planungen, die zuBelästigungen führen könnenoder sind solche zu erwarten?Sie sollten den Flächennut-zungsplan einsehen und erfra-gen, welche Planungen in derNähe des Baugrundstücks vor-gesehen sind.

Risiko – Altlasten

Vor einem Grundstückskauf soll-te man sich gründlich informie-

4. Das Baugrundstück

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4. DAS BAUGRUND-STÜCK

4. Das Baugrundstück 4. DAS BAUGRUND-STÜCK

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ren, ob Verunreinigungen ausvergangenen Jahrzehnten imBoden oder im Grundwasser lau-ern. Umfangreiche Recherchenmachen sich angesichts des gro-ßen – auch finanziellen – Risikosimmer bezahlt.

Erwerb

Bevor Sie sich endgültig für einGrundstück entscheiden, solltenSie es genauer kennen lernen.Eine wichtige Rolle spielt dieUntergrundbeschaffenheit. Bei moorigem Boden und / oderhohem Grundwasserspiegelmüssen beispielsweise entspre-chende Vorkehrungen getroffenwerden, die auch die Baukostenerhöhen. Auskünfte erhalten Sievon der jeweiligen Gemeinde,von Baugeschäften am Ort odervon Nachbarn.

Erkundigen Sie sich auch genau,wie die Gegend um das Grund-stück in den nächsten Jahrenaussehen wird. Garantien füreine ruhige Lage auf Lebenszeitgibt es nirgends, doch kann manbei der Gemeindeverwaltungerfahren, ob in der Nähe größereBaugebiete geplant sind. AchtenSie auch darauf, dass Nachbar-gebäude oder hohe Bäume dasHaus nicht ungünstig beschat-ten.Im Normalfall wird beim Grund-stückskauf der Kaufpreis voll-ständig bezahlt. Daneben gibt esaber noch andere Kaufformen, z. B. die Nutzung im Wege desErbbaurechts. Dies ist ein grund-buchgesichertes Recht zur bau-lichen Nutzung eines fremdenGrundstücks über einen fest-gelegten Zeitraum, oftmals für99 Jahre.

Grundstückswert

Auskünfte über Bodenwerte vonGrundstücken erhalten Sie beim

Katasteramt Uelzen, Tel. 05818852-312. Aufgrund von Karten-übersichten können Sie dort diejeweils aktuellen Bodenrichtwer-te in Erfahrung bringen, dieeinen ersten guten Anhalt fürGrundstückspreise darstellen.Dieser Wert stellt jedoch nichtden Preis dar, der auf dem freienMarkt erzielt wird.

Nebenkosten

Beim Grundstückskauf beachtensie bitte, dass neben den Grund-stückskosten zumindest noch

folgende Nebenkosten hinzu-kommen:• Grunderwerbsteuer• Notariats- und Grundbuch-

kosten• ggf. Straßen-, Entwässerungs-

und Wasserversorgungsbau-beiträge

• ggf. weitere Kosten (Vermes-sung, Makler)

Notarkosten

Die Notariats- und Grundbuch-kosten betragen in der Regel biszu 1,5 % des Kaufpreises.

Grunderwerbsteuer

Die Grunderwerbsteuer wird vomFinanzamt Uelzen erhoben. Eswerden Ihnen z. Zt. 3,5 % desvereinbarten Kaufpreises(Grundstückswert) in Rechnunggestellt.

Erwerben Sie gemeinsam mitdem Grundstück auch eine aufdiesem errichtete Immobilie wirddie Grunderwerbsteuer – soweitim Kaufvertrag enthalten – auchvom Gebäudewert verlangt. Voneiner gebrauchten Immobilie imWert von 200.000 Euro werdenIhnen demnach 7.000 EuroGrunderwerbsteuer berechnet.

Erschließungsbeiträge für Straßenausbau, Kanal und Wasserversorgung

Ist Ihr Grundstück noch nichterschlossen oder wird aufgrundder Teilung eines alten größerenGrundstücks in mehrere Bau-plätze eine erneute Erschließung

notwendig, sollten Sie dieseKosten in der Finanzplanungberücksichtigen. Die zuständi-gen Energie- und Wasserversor-ger (siehe Anlage) informierenSie hierüber. Auch wenn bereitseine Straße an Ihr Grundstückführt, können dennoch Beiträgefür den Straßenausbau, denKanal und die Wasserversorgunganfallen.

Der Beitrag für den Straßenaus-bau richtet sich nach den tat-sächlich entstehenden Kosten.Obgleich die Gemeinde einenTeil der Kosten übernimmt,haben Sie als Grundstückseigen-tümer den größten Anteil an denStraßenbaukosten zu überneh-men. Die Höhe der Kosten hängtvon vielen Faktoren ab: So kön-nen breite Gehwege auf beidenSeiten, verkehrsberuhigendeMaßnahmen, Grünflächen mitBäumen oder Parkplätze dieStraßenkosten verteuern.Die Kanal- und Wasserversor-gungsbeiträge richten sich nach

4. Das Baugrundstück

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4. DAS BAUGRUND-STÜCK

der Grundstücksgröße und nachdem zulässigen Maß der Bebau-ung (Geschossigkeit). AktuelleBerechnungswerte für die zuerwartenden Beiträge erhaltenSie von dem zuständigen Trägerder Wasserver- bzw. Abwasser-entsorgung (siehe Anlage).

Sonstige Nebenkosten

Beim Grundstückskauf könnenweitere Nebenkosten IhrenGeldbeutel belasten.

Ist Ihr Grundstück noch nichtamtlich vermessen, kommenVermessungsgebühren inAbhängigkeit von der Größe unddem Wert des Grundstückessowie dem Zeitaufwand für dieVermessung auf Sie zu (gemäßKostenordnung für das amtlicheVermessungswesen).

Haben Sie ein Grundstück /Haus über einen Makler erwor-ben, fällt die individuelleMaklerprovision an.

Das Baurecht – allgemein –

Das öffentliche Baurecht unter-scheidet zwei grundsätzlichunterschiedliche Bereiche:

– Das Bauplanungsrecht – gere-gelt im Baugesetzbuch(BauGB) und durch Bebau-ungspläne als Ortsrecht derGemeinden in Verbindung mitder Baunutzungsverordnung(BauNVO) – beschäftigt sichdamit, wo und was gebaut wer-den darf.

– Das Bauordnungsrecht – gere-gelt in der NiedersächsischenBauordnung (NBauO) – klärt,wann und wie gebaut werdendarf, konzentriert sich also aufdie Ausführung des Bauvorha-bens auf dem Grundstück.

Voraussetzung für die Genehmi-gung eines Bauvorhabens istdie Übereinstimmung mit demBauplanungsrecht und mit demBauordnungsrecht sowie mit densonstigen öffentlich-rechtlichenVorschriften (Baunebenrecht).

5.1 Das Bauplanungsrecht

Bauleitplanung

Die aus dem Selbstverwaltungs-recht der Gemeinde als Gebiets-körperschaft des öffentlichenRechts abzuleitende Planungs-hoheit beinhaltet das Recht unddie Pflicht, für eine geordnetestädtebauliche Entwicklung imGemeindegebiet zu sorgen. DiePlanungshoheit übt die Gemein-de u. a. mit den Instrumentender Bauleitplanung aus.Die Bauleitplanung vollzieht sichin zwei Stufen. Dementspre-chend umfasst die Bauleitpla-nung den Flächennutzungsplanals vorbereitenden und denBebauungsplan als verbind-lichen Bauleitplan (§ 1 Abs. 2

BauGB). Die Bauleitpläne solleneine nachhaltige städtebaulicheEntwicklung, die die sozialen,wirtschaftlichen und umwelt-schützenden Anforderungenauch in Verantwortung gegenü-ber künftigen Generationen mit-einander in Einklang bringt, undeine dem Wohl der Allgemeinheitdienende sozialgerechte Boden-nutzung gewährleisten. Die StadtUelzen sowie die Einheits- undSamtgemeinden sind zuständigfür die Verabschiedung desFlächennutzungsplanes und dieStadt Uelzen sowie die Einheits-und Mitgliedsgemeinden fürBebauungspläne und anderestädtebauliche Satzungen.

Flächennutzungsplan

Der Flächennutzungsplan (vor-bereitender Bauleitplan) umfasstdas gesamte Gemeindegebietund ordnet den voraussehbarenFlächenbedarf für die einzelnenNutzungen, wie z. B. für Wohnen,Arbeiten, Verkehr, Erholung,Land- und Forstwirtschaft sowieGemeinbedarf.Aus dem Flächennutzungsplanentsteht keinerlei Anspruch aufdie dargestellte Nutzung (keineBaurechte), jedoch kann einBebauungsplan regelmäßig nuraus dem Flächennutzungsplanentwickelt werden. Die Flächen-nutzungspläne können bei der

5. Das öffentliche Baurecht 5. DAS ÖFFENTLICHEBAURECHT

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Stadt Uelzen, den Einheits- undSamtgemeinden und bei derzuständigen Bauaufsichtsbehör-de eingesehen werden.

Bebauungsplan

Die Gemeinde beschließt dieAufstellung eines Bebauungs-planes (verbindlicher Bauleit-plan, § 30 BauGB), sobald undsoweit es für die städtebaulicheEntwicklung und Ordnung erfor-derlich ist. Im Bebauungsplanwerden insbesondere die Art (z. B. Wohnen oder Gewerbe) unddas Maß (z. B. Grundflächen-zahl) der baulichen Nutzung, dieüberbaubaren Grundstücksflä-chen (Baugrenzen, die Sie nichtüberbauen dürfen bzw. Bauli-nien, an die Sie direkt bauenmüssen) und die Verkehrsflä-chen festgesetzt. Weitere Fest-setzungen sind je nach Bedarfmöglich bzw. erforderlich, wie z.B. die Lage des Kinderspielplat-zes oder die Eingrünung des ein-zelnen Baugrundstückes bzw.des gesamten Baugebietes. Eswird also geregelt was, wie undwo gebaut werden darf.

Viele Bebauungspläne beinhal-ten neben den eigentlichen Fest-setzungen auch noch örtlicheBauvorschriften gem. § 56NBauO über die Gestaltung derbaulichen Anlagen. Hier kann z. B. die Auswahl der Baustoffeund der Farben der von außensichtbaren Bauteile sowie dieNeigung der Dächer der Wohn-häuser geregelt werden.

Als Bauinteressent sollten Siesich unbedingt vorher bei derGemeinde oder bei der zuständi-gen Bauaufsichtsbehörde überden Inhalt des Bebauungsplanesinformieren, um beurteilen zukönnen, ob sich die Festsetzun-gen mit den eigenen Bauabsich-ten decken.

Hält Ihr Bauvorhaben die Fest-setzungen des Bebauungsplanesein, haben Sie bauplanungs-rechtlich i. d. R. einen Rechtsan-spruch auf Erteilung einer Bau-genehmigung. Auf die Aufstel-lung, Änderung, Ergänzung oderAufhebung eines Bebauungspla-nes besteht kein Rechtsan-spruch.

Ausnahmen und Befreiungen

Bei einer untergeordnetenAbweichung von den planungs-rechtlichen Zulässigkeitskrite-rien (Festsetzungen) kann einzunächst unzulässiges Vorhabendurch eine Ausnahme und / oderBefreiung (§ 31 BauGB) dochnoch ermöglicht werden.Das Baugesetzbuch beinhaltetzum einen die Möglichkeit, vonFestsetzungen des Bebauungs-planes abzuweichen, sofern eineAusnahme ausdrücklich imBebauungsplan vorgesehen ist.Zum anderen können Sie einenstädtebaulich begründetenBefreiungsantrag stellen. EineBefreiung ist im Gegensatz zurAusnahme schriftlich zu beantra-gen und wird nicht ausdrücklichim Bebauungsplan aufgeführt.

Befreiungen von den Festsetzun-gen sind jedoch nur möglich,wenn die Grundzüge dergemeindlichen Planungsabsich-ten nicht berührt werden und diebeantragte Abweichung städte-baulich vertretbar ist. In allerRegel muss eine besondere(Grundstücks-)Situation die sehrrestriktiv zu behandelnde Befrei-ung rechtfertigen. Individuellepersonenbezogene Gründe sindnicht baurechtsrelevant. Als Bau-herr sollten Sie im Einzelfalleinen begründeten, den Nach-barschutz berücksichtigendenAntrag vorab mit der Gemeindeund mit der zuständigen Bauauf-sichtsbehörde abstimmen.

Einvernehmen der Gemeinde

Die Gemeinde ist im Baugeneh-migungsverfahren zu beteiligen.Die stärkste und bedeutendsteForm der Beteiligung stellt dasEinvernehmen gemäß § 36BauGB dar. Diese Vorschriftregelt das Zusammenwirken vonGemeinde und Baugenehmi-gungsbehörde bei der Beurtei-lung bzw. der Genehmigung vonBauvorhaben.Im bauaufsichtlichen Verfahrenentscheiden wir bei Vorhabeninnerhalb eines im Zusammen-hang bebauten Ortsteiles (unbe-planter Innenbereich), im Außen-bereich sowie bei Ausnahmenund Befreiungen im Einverneh-men mit der Gemeinde. Bei einerVersagung des Einvernehmensist die Bauaufsichtsbehördegrundsätzlich an die gemeindli-che Entscheidung gebunden, essei denn, diese ist eindeutigrechtswidrig.Beim rechtskräftigen Bebau-ungsplan ist das Einvernehmennicht mehr erforderlich, da dieGemeinde mit dem Bebauungs-plan ihre Planungsabsichtenschon in Form einer Satzung all-gemeingültig festgelegt hat. DieGemeinde erhält in diesen Fällenlediglich Kenntnis von dem Bau-begehren und nimmt zurErschließung Stellung.

Im Zusammenhang bebauteOrtsteile – Innenbereich

Es gibt vielfach Bereiche inner-halb bebauter Gebiete, für diekeine qualifizierten Bebauungs-pläne aufgestellt worden sind.Dies kann unterschiedlicheGründe haben. Meist sind dieseGebiete in früheren Zeiten ohneBebauungspläne entstanden, daes Bebauungspläne erst seit1960 gibt.Innerhalb dieses im Zusammen-hang bebauten Ortsteiles

5. Das öffentliche Baurecht

22

5. DAS ÖFFENTLICHEBAURECHT

(Innenbereich) richtet sich dieZulässigkeit einer Bebauungnach den Vorschriften des § 34BauGB. Dort ist ein Vorhabenzulässig, wenn es sich nach Artund Maß der baulichen Nutzung,der Bauweise und der Grund-stücksfläche, die überbaut wer-den soll, in die Eigenart dernäheren Umgebung einfügt unddie Erschließung gesichert ist.Auch müssen die Anforderungenan gesunde Wohn- und Arbeits-verhältnisse gewahrt bleiben.

Im Innenbereich bestimmt alsodie Umgebungsbebauung dieKriterien für das Einfügen einesVorhabens und somit für seineZulässigkeit; je homogener sicheine vorhandene Bebauung dar-stellt, um so mehr Anpassung istan diese Bebauung zu verlan-gen.

Außenbereich

Der Außenbereich (§ 35 BauGB)soll von Bebauung grundsätzlichfreigehalten werden, um diesenBereich für die Erholung derBevölkerung sowie für die land-und forstwirtschaftliche Nutzungzu reservieren. Daher ist einefrühzeitige Kontaktaufnahme mitder zuständigen Baugenehmi-gungsbehörde erforderlich,wenn Sie ein Vorhaben imAußenbereich planen.

Das Bauplanungsrecht erlaubtim Außenbereich eine Bebauunggrundsätzlich nur, wenn das Vor-haben zu den so genannten pri-vilegierten Vorhaben zählt, diewegen ihrer Zweckbestimmungdort errichtet werden müssen.Hierzu zählen in erster Linieland- und forstwirtschaftlicheBetriebe, öffentliche Ver- undEntsorgungseinrichtungen,Windenergieanlagen, Biomasse-anlagen und bestimmte gewerb-liche Nutzungen, die besondere

Anforderungen andie Umgebungstellen oder nach-teilige Auswirkun-gen hervorrufen.

Ferner dürfen ingesetzlich genaufestgelegtemUmfang bestehen-de Gebäude imAußenbereichgeändert odererweitert werden,wenn keine öffent-lichen Belangebeeinträchtigt wer-den. Hierunter ver-steht das Bauge-setzbuch u. a.

– die Darstellungdes Flächennut-zungsplanes,

– die Darstellungendes Landschafts-planes,

– die Belange des Naturschutzesund der Landschaftspflege,

– die Belange des Denkmal-schutzes

– die Belange der Wasserwirt-schaft und des Hochwasser-schutzes,

– das Verbot zur Entstehung, Ver-festigung oder Erweiterungeiner Splittersiedlung.

Fazit: Ein Grundstück ist grund-sätzlich bebaubar, wenn es• im Einklang mit dem Bebau-

ungsplan steht und dieErschließung (Verkehr, Wasser-versorgung und Abwasserent-sorgung) gesichert ist (§ 30BauGB);

• zwar nicht im Geltungsbereicheines qualifizierten Bebau-ungsplanes, aber innerhalbeines im Zusammenhangbebauten Ortsteils liegt, sich indie Eigenart der Umgebungeinfügt und die Erschließunggesichert ist (§ 34 BauGB).

Die obenstehende Skizze zeigtdie wesentlichen planungs-rechtlichen Fallkonstellationen: (§ 30 BauGB – Vorhaben imBebauungsplan; § 34 BauGB –Vorhaben im Innenbereich; § 35BauGB – Vorhaben im Außenbe-reich).

5.2 Das Bauordnungsrecht

Allgemein

Im Gegensatz zum Bauplanungs-recht ist das Bauordnungsrechtnicht bundesweit einheitlich,sondern nach individuellem Lan-desrecht geregelt.

Im Land Niedersachsen ist diesdie Niedersächsische Bauord-nung – NBauO. Das Bauord-nungsrecht hat die Vermeidungvon Gefahren zum Inhalt, die beider Errichtung und dem Betriebbaulicher Anlagen entstehenkönnen. Das Bauordnungsrecht


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stellt vor allem an die Standsi-cherheit, Verkehrssicherheit undan den Brandschutz von bau-lichen Anlagen besondere Anfor-derungen. Eine Baugenehmigung ist immerdann zu erteilen, wenn einemVorhaben öffentlich-rechtlicheVorschriften nicht entgegenste-hen. Nach der NBauO ergeht sieunbeschadet privater RechteDritter.

Grenzabstand

Grundsätzlich muss jedesGebäude mindestens 3,00 mAbstand von allen Grenzen IhresBaugrundstückes einhalten.

Darüber hinaus bemisst sich dererforderliche Grenzabstand maß-geblich nach der jeweiligenGebäudehöhe.

Auf eine weitergehende Erläute-rung der vielen Sonderfälle wirdan dieser Stelle verzichtet, da inaller Regel der o.a. Mindest-grenzabstand von 3 m ausrei-chend ist. Der von Ihnen beauf-tragte Entwurfsverfasser ist mitden Vorschriften vertraut undwird Sie umfassend beraten.

Grenzabstand für Garagen- und Abstellgebäude

Um eine rationelle Grundstücks-bebauung zu ermöglichen, siehtdie Niedersächsische Bauord-nung für Garagen- und Abstell-gebäude eine Unterschreitungdes vorgenannten Grenzabstan-des vor.

Sie dürfen jeweils eine Garageund ein Nebengebäude aufIhrem Grundstück ohne oder miteinem bis auf einen Meter verrin-gerten Grenzabstand errichten,wenn im Abstandsbereich, d. h.im 3 Meter breiten Bereich zurGrundstücksgrenze• die Gesamtlänge der baulichen

Anlage, einschließlich der seit-lichen Dachüberstände dasMaß von 9 Metern nicht über-schreitet und

• die bauliche Anlage eine Höhevon 3 Metern innerhalb desAbstandsbereichs nicht über-steigt.

Berücksichtigen Sie bei der Pla-nung, dass bei geneigtenDächern leicht die maximaleHöhe von 3 Metern erreicht wird.Sollten Sie die Errichtung einesNebengebäudes mit einer Höhe

von mehr als 3 Metern innerhalbdes Abstandsbereiches beab-sichtigen, so ist dieses nur miteiner schriftlichen Zustimmungdes Nachbarn zur beabsichtigtenHöhe möglich.

Die am Bau Beteiligten (Bauherr, Entwurfsverfasser,Unternehmer)

Bauherr

Die Niedersächsische Bauord-nung legt fest, dass der Bauherrdafür verantwortlich ist, dass dievon ihm veranlasste Baumaß-nahme dem öffentlichen Bau-recht entspricht. Er hat fürgenehmigungsbedürftige Bau-maßnahmen eine Entwurfsver-fasserin oder einen Entwurfsver-fasser (z. B. Architekten, Bauin-genieure, Maurer- oder Zimme-rermeister) zu bestellen. Wech-selt der Bauherr die Entwurfsver-fasserin oder den Entwurfsver-fasser während eines laufendenGenehmigungsverfahrens, somuss er dieses der Bauaufsichts-behörde schriftlich mitteilen.

Der Bauherr ist auch verantwort-lich für die vollständige Vorlageder notwendigen Bauvorlagen imRahmen des Baugenehmigungs-verfahrens oder des Anzeigever-fahrens bei der Bauaufsichtsbe-hörde.

Entwurfsverfasserin oder Ent-wurfsverfasser (§ 58 NBauO)

Die Entwurfsverfasserin oder derEntwurfsverfasser müssen überdie Sachkenntnis verfügen, diefür den jeweiligen Entwurf erfor-derlich ist. Sie oder er ist für dieVollständigkeit und Brauchbar-keit ihres/seines Entwurfs ver-antwortlich.

Die Entwurfsverfasserin oder derEntwurfsverfasser haben dafür


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zu sorgen, dass die notwendigenEinzelzeichnungen, Einzelbe-rechnungen und Anweisungenvorgelegt werden und dassdiese den öffentlich-rechtlichenVorschriften entsprechen. Ver-fügt die Entwurfsverfasserinoder der Entwurfsverfasser aufeinzelnen Fachgebieten, z. B.Berechung der Standsicherheitoder des Schall- oder Wärme-schutzes, nicht über die erfor-derliche Sachkunde, so ist eingeeigneter Sachverständiger mitder Erstellung der entsprechen-den Nachweise zu beauftragen.

Unternehmer

Jeder Unternehmer ist für dieordnungsgemäße, den Techni-schen Baubestimmungen undden genehmigten oder angezeig-ten Bauvorlagen entsprechendeAusführung der von ihm über-nommenen Arbeiten und inso-weit für die ordnungsgemäßeEinrichtung und den sicherenBetrieb der Baustelle verant-wortlich. Er hat die erforder-lichen Nachweise über die Ver-wendbarkeit der verwendetenBauprodukte und Bauarten zuerbringen und auf der Baustellebereitzuhalten.

Hat der Unternehmer für einzel-ne Arbeiten nicht die erforderli-che Sachkunde und Erfahrung,so sind geeignete Fachunterneh-mer oder Fachleute heranzuzie-hen. Diese sind für ihre Arbeitenverantwortlich.

Vorbescheidsverfahren

Der Antrag auf Erteilung einesBauvorbescheids (§ 74 NBauO)dient überwiegend dazu, abzu-klären, ob ein Grundstück über-haupt bebaut werden kann; erist nur zweckmäßig, wenn dieKlärung einzelner baurechtlicherFragen für die Realisierung des

Vorhabens von grundsätzlicherBedeutung ist, so dass zunächstein Baugenehmigungsverfahrenzu aufwändig und zu riskantwäre.

Als Anwendungsfälle sind insbe-sondere zu nennen die Klärung

• der grundsätzlichen Bebaubar-keit eines Grundstückes

• der zulässigen Art und desMaßes der baulichen Nutzung

• der Möglichkeit einer Ausnah-me oder Befreiung.

Die Bauvoranfrage kann formlosund ohne ausgearbeitete Ent-wurfsplanung gestellt werden.Sie ist für Baumaßnahmen imGebiet der Stadt Uelzen direktbei der Bauaufsicht der StadtUelzen und im verbleibendenKreisgebiet über die jeweiligeGemeinde beim Amt für Bauord-nung und Kreisplanung desLandkreises Uelzen einzurei-chen. Die jeweilige Bauauf-sichtsbehörde erteilt nach Prü-fung der Unterlagen einen Vor-bescheid, wenn öffentlich-recht-liche Vorschriften nicht ent-gegenstehen.Der Bauvorbescheid erzeugt eineBindungswirkung hinsichtlicheinzelner, im Antrag gestellterFragen. Er bietet somit dem Bau-

herrn hinsichtlich seiner weite-ren Planung eine verlässlicheGrundlage. Die Bindungswir-kung, d. h. die Gültigkeit desBauvorbescheids, beträgt 3 Jahre. Sie gilt auch, wenn sichdie Rechtslage innerhalb dieserZeit verändern sollte. Aufschriftlichen Antrag kann derBauvorbescheid jeweils umhöchstens drei Jahre verlängertwerden. Wichtig ist, dass Sie denVerlängerungsantrag vor Ablaufder Gültigkeit des Bauvorbe-scheids stellen. Denn ist derBescheid erst einmal abgelau-fen, gibt es keine Möglichkeitmehr zu einer Verlängerung.

Bauantrag

Die Bauaufsichtsbehörde ent-scheidet in allen bauaufsicht-lichen Genehmigungsverfahrennur auf schriftlichen Antrag desBauherrn (Bauantrag). Der Bau-antrag ist für Baumaßnahmen imGebiet der Stadt Uelzen in dop-pelter Ausfertigung direkt beider Bauaufsicht der Stadt Uelzeneinzureichen. Im übrigen Kreis-gebiet ist der Bauantrag in drei-facher Ausfertigung bei derGemeinde einzureichen. Diesehat ihn innerhalb von einerWoche an den Landkreis Uelzenweiterzuleiten.


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Mit dem Bauantrag sind alle fürdie Beurteilung des Bauvorha-bens und die Bearbeitung desBauantrages erforderlichenUnterlagen (Bauvorlagen) einzu-reichen.

Auf der Grundlage der Bauvorla-genverordnung sind für einenWohnhausneubau im Regelfallmindestens folgende Unterlagenerforderlich:

• Antragsvordruck• Einfacher amtlicher Lageplan

im Maßstab 1:1000 oder 1:500(erhältlich beim KatasteramtUelzen oder beim öffentlichbestelltem Vermessungsinge-nieur)

• Übersichtsplan im Maßstab1:5000 (erhältlich beim Katas-teramt Uelzen oder beimöffentlich bestelltem Vermes-sungsingenieur)

• Bauzeichnungen im Maßstab1:100 mit Grundrissen, Schnit-ten und Ansichten in entspre-chender Vermaßung

• Berechnunga) der bebauten Flächeb) der Grund- und Geschoss-

flächenzahlc) der Rohbau- und Gesamt-

baukostend) des umbauten Raumes

• Nachweis der Pkw-Stellplätze• ggf. Nachweis der Standsicher-

heit (Statik)• ggf. Freiflächengestaltungs-

plan mit Bäumen und Bepflan-zungsarten

• ggf. Schall- und Wärmeschutz-nachweis

• statistischer Erhebungsbogen

Ablauf des Baugenehmigungs-verfahrens

Nach Eingang des Bauantragesbei der Bauaufsichtsbehördewird in einem EDV-unterstütztenVerfahren ein Vorgang angelegt

und ein Aktenzeichen vergeben.Mit der Registrierung wird eineEingangbestätigung ausgestellt.Der zuständige Ingenieur über-prüft den Antrag sofort auf Voll-ständigkeit und grundsätzlicheVereinbarkeit mit dem Baurecht.Bitte reichen Sie in Ihrem eige-nen Interesse nur vollständigprüffähige Unterlagen ein. DieBearbeitungszeit hängt maßgeb-lich von der Vollständigkeit desBauantrages ab. Leider werdenüber 90 % aller Bauanträgeunvollständig eingereicht. Eineabschließende Bearbeitungunvollständiger Anträge istjedoch aus verständlichen Grün-den nicht möglich. Sie sparenalso Zeit und somit natürlichauch Geld, wenn Ihr Antrag voll-ständig eingereicht wird.

Bei Vollständigkeit wird die bau-planungs- und bauordnungs-rechtliche Zulässigkeit abschlie-ßend geprüft. Im Einzelfall kannes notwendig sein, vorher weite-re Fachbehörden und Stellen zubeteiligen.

Wenn Ihr Bauvorhaben demöffentlichen Baurecht entspricht,haben Sie einen Rechtsanspruchauf die Erteilung der Baugeneh-migung.

Der Baugenehmigungsbescheidergeht ggf. mit Nebenbestim-mungen (Bedingungen, Auflagenund Hinweisen). Die Bauvorla-gen werden mit einem Genehmi-gungsstempel versehen und ineinfacher Ausfertigung alsBestandteil der Baugenehmi-gung an Sie als Bauherrn zurück-gegeben. Eine weitere Ausferti-gung der Genehmigung wird –wenn die Baumaßnahme außer-halb des Zuständigkeitsberei-ches der Stadt Uelzen beabsich-tigt ist – an Ihre Gemeindegesandt.

Lesen Sie bitte die Nebenbestim-mungen, Hinweise und evtl.Grüneintragungen auf den Bau-vorlagen genau durch, denn siesind Gegenstand der Baugeneh-migung. Die Baugenehmigung ist einwichtiges Dokument, bittebewahren Sie diese vollständigauf.

Bauaufsichtliche Verfahren

Um die Verfahrensdauer vomEinreichen der Antragsunterla-gen bis zum Beginn der Bauar-beiten an Ihrem Vorhaben sokurz wie möglich und nötig zugestalten, ist für genau definier-te Bauvorhaben der Prüfumfangreduziert und in dem Bauanzei-geverfahren nach § 69 a NBauOsowie dem vereinfachten Bauge-nehmigungsverfahren nach§ 75 a NBauO geregelt worden.Sollte für Sie ein Anzeigeverfah-ren nach § 69a NBauO möglichsein, so können Sie zwischendiesem Verfahren oder dem ver-einfachten Verfahren nach § 75 aNBauO wählen. Ist kein Anzeige-verfahren möglich, so ist dasvereinfachte Baugenehmigungs-verfahren verbindlich vorge-schrieben.

Genehmigungsfreie Wohnge-bäude – Bauanzeigeverfahren(§69a NBauO)

Die Errichtung von Wohngebäu-den geringer Höhe, Nebenge-bäuden und Nebenanlagen fürdiese Wohngebäude, ausgenom-men unterirdische Garagen mitmehr als 100 qm Nutzfläche,bedürfen in Baugebieten, die einqualifizierter Bebauungsplan alsKleinsiedlungsgebiet oder alsreines, allgemeines oder beson-deres Wohngebiet festsetzt, kei-ner Baugenehmigung.


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Voraussetzung ist, dass• das Bauvorhaben den Festset-

zungen des Bebauungsplanesnicht widerspricht oder not-wendige Ausnahmen undBefreiungen bereits erteiltsind,

• die Gemeinde dem Bauherrnbestätigt, dass

• die Erschließung im Sinne des§ 30 des Baugesetzbuchesgesichert ist, und

• sie die vorläufige Untersagungnach § 15 des Baugesetzbu-ches nicht beantragen wird,

• der Bauherr eine Entwurfsver-fasserin oder einen Entwurfver-fasser bestellt hat, die oder derden Anforderungen der NBauOentspricht und ausreichendgegen Haftpflichtgefahren ver-sichert ist,

• die Nachweise über die Stand-sicherheit, den Wärmeschutzund ggf. den Schallschutz voneiner Architektin oder einemArchitekten oder einer Bauin-genieurin oder einem Bauinge-nieur erstellt sind, die dafür diefachliche Eignung besitzen undausreichend gegen Haftpflicht-gefahren versichert sind.

Folgende Unterlagen hat derBauherr bei der Stadt Uelzenbzw. der Gemeinde einzureichen

• den vollständigen Entwurf,ausgenommen die bautechni-schen Nachweise

• eine Erklärung der Entwurfs-verfasserin oder des Entwurfs-verfassers, dass die Vorausset-zungen für die Freistellung vomGenehmigungsvorbehalt vor-liegen und der Entwurf demöffentlichen Baurecht ent-spricht.

Die Gemeinde hat dem Bau-herrn, wenn die Erschließunggesichert ist und die vorläufigeUntersagung nicht beantragtwird, innerhalb eines Monats

nach Eingang der Unterlagen dieoben genannten Bestätigungenauszustellen. Eine weitergehen-de Prüfpflicht besteht nicht.

Die Gemeinde legt dann die vomBauherrn eingereichten Unterla-gen mit einer Ausfertigung ihrerBestätigung an den Bauherrndem Amt für Bauordnung undKreisplanung vor.

Die Bauaufsichtsbehörde prüftnicht die Vereinbarkeit des Vor-habens mit dem öffentlichenBaurecht. Es wird daher auchkeine Baugenehmigung erteilt,sondern, nach Überprüfung derVollständigkeit des Entwurfs,eine Eingangsbestätigung gegeneine Gebühr ausgestellt.

Da die Stadt Uelzen selbst Bau-genehmigungsbehörde ist, wer-den hier die im Kreisgebietgetrennten Vorgänge (Bestäti-gungen der Gemeinde, Überprü-fung der Vollständigkeit des Ent-wurfs durch die Bauaufsichtsbe-hörde und Eingangsbestätigung)zusammengefasst.

Mit der Baumaßnahme darfbegonnen werden, sobald dieBestätigung der Gemeinde bzw.der Stadt Uelzen (Erschließunggesichert, vorläufige Untersa-gung nicht beantragt) beim Bau-herrn vorliegt.

Die Berechtigung zum Baube-ginn erlischt nach drei Jahren.Der Baubeginn und die Bauaus-führung können untersagt wer-den, wenn die erforderlichenUnterlagen nicht vorliegen, dasVorhaben oder die Bauausfüh-rung öffentlich-rechtlichen Vor-schriften widerspricht oder dieVoraussetzungen für eine Bau-freistellung nicht vorliegen.

Folgende Gesichtspunkte sindnoch zu beachten:

• Mit diesem Verfahren wird denEntwurfsverfassern eine erhöh-te Verantwortung übertragen,da nur sie für die Einhaltungder Bauvorschriften verant-wortlich sind.

• Notwendige Genehmigungennach anderen Rechtsvorschrif-ten hat der Bauherr selbst ein-zuholen.

• Die Baumaßnahme darf nichtvom Entwurf abweichen.

Vereinfachtes Baugenehmi-gungsverfahren (§75a NBauO)

Zur zeitlichen Verkürzung vonBaugenehmigungsverfahren, vorallem im Wohnungsbau, wirdnach § 75 a NBauO der bauord-nungsrechtliche Prüfumfang fürnachfolgende Gebäude redu-ziert:• Wohngebäude ausgenommen

Hochhäuser• eingeschossige Gebäude bis

200 m2 Grundfläche• landwirtschaftliche Betriebsge-

bäude mit nicht mehr alseinem Geschoss bis 1000 m2

Grundfläche und Dachkon-struktion bis 6 m Stützweite,bei fachwerkartigen Dachbin-dern bis 20 m Stützweite

• Gebäude ohne Aufenthaltsräu-me und nicht mehr als dreiGeschossen bis 100 m2 Grund-fläche

Diese Vorhaben werden darauf-hin überprüft, ob sie an dem vor-gesehenen Standort planungs-rechtlich zulässig sind und obandere Gesetze (z. B. das Natur-schutzgesetz) eingehalten wer-den.

Die Prüfung der Vereinbarkeitmit den Anforderungen des Bau-ordnungsrechtes entfällt bis aufdie Prüfung der Grenzabständeund der notwendigen Einstell-plätze. Weder die weiterenAnforderungen der Niedersächsi-schen Bauordnung noch die


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Nachweise der Standsicherheitsowie des Schall- und Wärme-schutzes sind bauaufsichtlich zuprüfen.

Im vereinfachten Verfahren isteine Erklärung des Entwurfsver-fassers vorzulegen, dass dieBauvorlagen dem öffentlichenBaurecht entsprechen. Zusätz-lich ist eine entsprechendeErklärung des Aufstellers derbautechnischen Nachweise fürdie Statik, den Wärmeschutz undggf. den Schallschutz einzurei-chen.Diese bautechnischen Nach-weise werden Ihnen von IhremEntwurfsverfasser ausgehändigt,bitte bewahren Sie sie mit IhrerBaugenehmigung auf.

Normales Baugenehmigungs-verfahren (Regelverfahren §75 NBauO)

Unterliegt eine Baumaßnahmeweder dem vereinfachten Bauge-nehmigungsverfahren nochdem Anzeigeverfahren nach§ 69 a NBauO, so prüft die Bau-aufsichtsbehörde die Überein-stimmung mit den öffentlich-rechtlichen Vorschriften unein-geschränkt. Im „normalen“ Bau-genehmigungsverfahren gibt esalso keinen Bereich, der von derPrüfung ausgenommen bleibt.

Die im Bauantrag enthalteneKonzentrationswirkung bedeu-tet, dass in der Regel alle für dasBauvorhaben sonst erforder-lichen Genehmigungen usw.nach anderen öffentlich-recht-lichen Vorschriften in der Bauge-nehmigung enthalten sind.

Die Geltungsdauer der Bauge-nehmigung beträgt drei Jahre.Die Baugenehmigung erlischt,wenn mit der Ausführung desBaus innerhalb dieser drei Jahrenicht begonnen wurde oder

wenn die Baumaßnahmen dreiJahre unterbrochen worden sind.

Die Geltungsdauer kann aufschriftlichen Antrag um dreiJahre verlängert werden, wennder Antrag vor Ablauf der Gel-tungsdauer bei der Bauauf-sichtsbehörde eingegangen ist.

Baulast – Beseitigung von baurechtlichen Hindernissen

Die Erteilung einer Baugenehmi-gung setzt voraus, dass ein Bau-vorhaben den Anforderungendes öffentlichen Baurechts ent-spricht. Um rechtliche Hinder-nisse einer Bebauung zu beseiti-gen, kann eine sogenannte Bau-last im Baulastenverzeichnis,das bei der jeweils zuständigenBauaufsichtsbehörde geführtwird, eingetragen werden.

Ein Grundstückseigentümer – inder Regel der Nachbar – ver-pflichtet sich in einem festgeleg-ten Umfang zum Verzicht seinerEigentumsbefugnisse, mithinübernimmt er eine Verpflichtungdes Bauherrn.

Die wichtigsten Baulasten die-nen der Sicherung• der Übernahme eines Grenzab-

standes auf ein Nachbargrund-stück (Abstandsbaulast oderAnbaubaulast)

• der Zusammengehörigkeitmehrerer Grundstücke zueinem Baugrundstück(Zusammenfassungsbaulast)

• der Benutzbarkeit einer priva-ten Verkehrsfläche (Zuwe-gungsbaulast).

Die häufigsten Arten der Baulastsind die Abstandsbaulast unddie Anbaubaulast. Hält Ihr Bau-vorhaben den vorgeschriebenenAbstand zur Grenze des Bau-grundstücks nicht ein, darf einbenachbartes Grundstück für die

Bemessung des Grenzabstandesbis zu einer gedachten Grenzezugerechnet werden.

Der Nachbar gewährleistet durchdie Erklärung einer Abstands-baulast, dass bauliche Anlagenauf seinem Grundstück denerforderlichen Abstand von derfiktiven Baulastgrenze einhalten.Eine reale Grenzveränderung fin-det nicht statt, es wird nur einefür beide Seiten verbindliche fik-tive Grenze für die Bemessungder Abstandsflächen festgelegt.

Bei der Anbaubaulast erklärt derEigentümer des Nachbargrund-stückes, dass er an ein auf sei-ner Grenze ohne Abstand errich-tetes Gebäude entsprechendanbauen wird.

Ebenso kann ein Nachbar mittelsZuwegungsbaulast Ihnen alsBauherr zur Sicherung der ver-kehrlichen Erschließung dieZufahrt über einen bestimmtenTeil seines Grundstückes ermög-lichen.

Verfahren und Rechtsfolgen

Die Baulast ist eine schriftlicheoder zur Niederschrift abgegebe-ne Erklärung aller Grundstücks-eigentümer. Bei bestehendemErbbaurecht haben die Eigentü-mer und der Erbbauberechtigtedie Verpflichtungserklärungabzugeben. Die Unterschrift derErklärenden muss entweder voneinem Notar oder von einemöffentlich bestellten Vermes-sungsingenieur öffentlichbeglaubigt oder vor der Bauauf-sichtsbehörde geleistet bzw.anerkannt werden.

Der Baulastenbegünstigte erhältnach erfolgter Eintragung imBaulastenverzeichnis einenGebührenbescheid.


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Mit der Eintragung in das Bau-lastenverzeichnis bei der zustän-digen Bauaufsichtsbehörde wirddie Baulast wirksam und giltauch gegenüber den Rechts-nachfolgern der Erklärenden.Daher empfiehlt sich auch vordem Kauf eines Grundstückeseine Anfrage nach bestehendenBaulasten.

Teilung von Grundstücken (§ 94 NBauO)

Gemäß Definition ist die Teilungeine dem Grundbuchamt gegen-über abgegebene Erklärung desEigentümers, dass ein Grund-stücksteil 1.) abgeschrieben und2.) als selbständiges Grundstückoder als ein Grundstück zusam-men mit anderen Grundstücken(Grundstücksteilen) eingetragenwerden soll.

Die Teilung eines Grundstückes,das bebaut ist oder dessenBebauung genehmigt ist, bedarfzu ihrer Wirksamkeit der Geneh-migung der zuständigen Bauauf-sichtsbehörde. Die Genehmi-gung ist zu versagen, wenndurch die Teilung Verhältnissegeschaffen würden, die demöffentlichen Baurecht zuwider-laufen.

Baugenehmigungsgebühren

Die Gebühren für die Baugeneh-migung, die erforderlichen Prü-fungen, Zuschläge der Fachbe-

hörden und Auslagen werdennach dem NiedersächsischenVerwaltungskostengesetz in Ver-bindung mit der Baugebühren-ordnung festgesetzt. Sie richtensich grundsätzlich neben demBruttorauminhalt nach dem Roh-bauwert des Objektes, den dievorhabenbezogene Indexzahlvorgibt.Gebührenpflichtig sind auch dieAblehnung und die Rücknahmeeines Bauantrages.

Bauen ohne Baugenehmigung

Wer ein genehmigungspflichti-ges Vorhaben ohne Genehmi-gung errichtet, begeht eine Ord-nungswidrigkeit, die mit einemBußgeld geahndet werden kann.Ein nachträgliches Genehmi-gungsverfahren wird erforder-lich. Beachten Sie bitte, dass dieBauaufsichtsbehörde gesetzlichdazu verpflichtet ist, für allenachträglich zu genehmigendenbaulichen Anlagen die dreifacheBaugenehmigungsgebühr zuerheben. Wenn sich aber heraus-stellt, dass eine nachträglicheGenehmigung nicht erteiltwerden kann, droht sogar dieBeseitigung des errichtetenBauwerkes.

Genehmigungsfreie Baumaßnahmen

In der Niedersächsischen Bau-ordnung sind die genehmigungs-freien Maßnahmen aufgeführt.

Eine kleine Auswahl:– Gebäude und Vorbauten ohne

Aufenthaltsräume, Toilettenund Feuerstätten (also: z. B.Garagen!) mit nicht mehr als40 m3 Bruttorauminhalt, imAußenbereich bis 20 m3.

– Gewächshäuser bis 30 m3, imAußenbereich bis 15 m3

– Gebäude bis 70 m2 Grundflächeund 4 m Höhe, die einem land-wirtschaftlichen oder forstwirt-schaftlichem Betrieb dienenund nur zum vorübergehendenSchutz von Tieren oder zurUnterbringung von Ernteer-zeugnissen bestimmt sind undkeine Feuerstätten haben

– Einfriedungen bis zu einerHöhe von 1,80 m

– Wasserbecken bis 100 m3

Beckeninhalt– Werbeanlagen bis 1 m2

Ansichtsfläche– Dächer von vorhandenen

Wohngebäuden einschließlichder Dachkonstruktion ohneÄnderung der bisherigen äuße-ren Abmessungen.

Beachten Sie bitte bei der Bau-ausführung , dass auch geneh-migungsfreie Maßnahmen alleBestimmungen des Baurechts(z.B. planungsrechtliche Zuläs-sigkeit, Grenzabstände, Standsi-cherheit usw.) einhalten müssen.Auskünfte hierüber sowie über weitere genehmigungs-freie Baumaßnahmen erteilen Ihnen gerne die Bauaufsichts-behörden.


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6.1 Das Nachbarrecht

Beteiligung der Nachbarn (§72 NBauO)

Das Nachbarschaftsverhältnis isteine auf Dauer angelegtemenschliche Beziehung, diesorgfältig gepflegt werden will.Sie sind aufeinander angewie-sen. Unter zerstrittenen Nach-barn gibt es viele Möglichkeiten,sich das Leben schwer zumachen.

Ärger mit den Nachbarn kann einBauprojekt verzögern oder auchverteuern, wenn es zu einemRechtsstreit kommt. Dies kannvor allem der Fall sein, wennumstritten ist, ob die Baugeneh-migung mit dem öffentlichenBaurecht in Einklang steht, denn als Betroffener kann derNachbar eine Baugenehmigunganfechten.

Ein Nachbarwiderspruch gegenein genehmigtes Vorhaben hatkeine aufschiebende Wirkung.Allerdings hat der Nachbar dieMöglichkeit, bei der Baugeneh-migungsbehörde oder beim Ver-waltungsgericht die aufschie-bende Wirkung des Widerspru-ches zu beantragen. Damit eserst gar nicht soweit kommt,sollte der Nachbar rechtzeitigüber die Baupläne informiertwerden.

Wird für die Erteilung der Bauge-nehmigung eine Befreiung bzw.Ausnahme von bauordnungs-rechtlichen Vorschriften erfor-derlich, sollten vor Einreichungdes Bauantrages der Lageplanund die Bauzeichnung demNachbarn und/oder den betrof-fenen Grundstückseigentümernzur Unterschrift vorlegt werden.Unterschreibt der Nachbar, sokann man in der Regel mit einerunangefochtenen Durchführung

des Bauvorhabens rechnen.Weiterhin beschleunigt mandurch die Unterschrift dasGenehmigungsverfahren, denneine evtl. erforderliche Benach-richtigung des Nachbarn durchdie Genehmigungsbehörde kannentfallen.

Ist der Nachbar mit dem Bauvor-haben nicht einverstanden, sobedeutet das noch nicht, dassaus diesem Grunde keine Bauge-nehmigung erteilt wird. Dafür istallein maßgebend, ob das Bau-vorhaben den Bauvorschriftenentspricht.

6.2 Naturschutz

Nahezu alle Bauvorhaben bean-spruchen Boden, Natur undLandschaft. Die Landschaft wirdzersiedelt, Tier- und Pflanzenar-ten müssen sich auf Restlebens-räume zurückziehen und dieFunktionen des Bodens im Hin-blick auf Fruchtbarkeit undGrundwasserneubildung werdenbeeinträchtigt. Daher ist derSchutz von Natur und Landschaftauch für Sie beim Bauen einegesetzliche Verpflichtung.

Soweit im Geltungsbereich vonBebauungsplänen gebaut wird,sind diese Randbedingungen mitdem Bebauungsplan im Regelfallabgearbeitet worden. Gegebe-nenfalls sind im jeweiligenBebauungsplan naturschützendeFestsetzungen enthalten, die Siezu beachten haben. Diese Fest-setzungen können beispiels-weise Anpflanzungen vonHecken und Bäumen sowiederen dauerhaften Erhalt – auchauf Privatgrundstücken – ver-bindlich regeln. Insgesamt darfIhr Bauvorhaben den im jeweili-gen Bebauungsplan enthaltenennaturschützenden Festsetzun-gen nicht widersprechen. Unab-hängig davon muss auf Bau-

grundstücken auch der Schutzbestimmter wild lebender Tier-und Pflanzenarten beachtet wer-den. Dies sind insbesondere:

– nistende Vögel,– in hohlen Bäumen lebende Fle-

dermäuse oder Hornissen,– hügelbauende Waldameisen.

Bei Bauten im Außenbereichbzw. in Schutzgebieten sindzusätzlich besondere Anforde-rungen und Regeln zu beachten.Diese Anforderungen sind teil-weise so speziell, dass eine aufdas besondere Vorhaben bezo-gene Beratung erfolgen muss.

Ansprechpartner im Umweltamt: Frau Ilsabe Krüger Tel.: 0581 82-240, Zi. 311E-Mail: [email protected] Heike Engelhardt Tel.: 0581 82-235, Zi. 309 E-Mail: [email protected] Christiane Voß-FührerTel.: 0581 82-412, Zi. 310E-Mail: [email protected]

6.3 Wasserschutz

Mit vielen Bauvorhaben sindauch Handlungen verbunden, dieAuswirkungen auf Gewässer unddas Grundwasser haben können.

Der Schutz des Wassers ist beiverschiedenen Bauvorhabenbesonders zu beachten.

In Wohngebieten gibt es imWesentlichen zwei Randbedin-gungen, die zu beachten sind:– Bei hohen Grundwasserstän-

den darf nur so gebaut werden,dass keine ständige Grundwas-serabsenkung erforderlich ist,d. h., dass Keller als sog. weißeWanne wasserdicht herzustel-len sind.

6. Baurechtliche Spezialthemen

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6. BAURECHTLICHESPEZIALTHEMEN


– Die Lagerung von Heizöl istgrundsätzlich anzeigepflichtig.Entsprechende Formulare sindbeim Landkreis Uelzen erhält-lich. In Wasserschutzgebietengibt es dabei erhöhte Anforde-rungen an die Anlagen zurHeizöllagerung und derenÜberwachung.

Bauten im Außenbereich sowieGewerbe- und Industriebautenerfordern häufig zusätzliche bau-liche Anforderungen zum Schutzdes Grundwassers und derGewässer. Die zusätzlich einzu-reichenden Unterlagen hängenvon der Art des Vorhabens bzw.der Nutzung der Gebäude ab. Es wird empfohlen, frühzeitigKontakt mit den zuständigenBearbeitern der Wasserbehördeim Umweltamt aufzunehmen.

Ansprechpartner im Umweltamt:Herr Karl Frölke Tel.: 0581 82-409, Zi. 312E-Mail: [email protected] Claudia Boick Tel.: 0581 82-404, Zi. 304E-Mail: [email protected] Andrea Nokel Tel.: 0581 82-403, Zi. 304E-Mail: [email protected]

6.4 Immissionsschutz

Neben dem Staatlichen Gewer-beaufsichtsamt Lüneburg istauch der Landkreis Uelzen fürAufgaben des Immissionsschut-zes nach dem Bundes-Immis-sionsschutzgesetz im gesamtenKreisgebiet (einschließlich StadtUelzen) zuständig.

Zweck des Immissionsschutzesist:– Schutz der Allgemeinheit oder

der Nachbarschaft vor schäd-lichen Umwelteinwirkungen,

wie z. B. durch Luftverunreini-gungen, Geräusche, Erschütte-rungen usw.

– Vorbeugung gegen das Entste-hen schädlicher Umwelteinwir-kungen

– Schutz vor anderen Gefahren,erheblichen Nachteilen underheblichen Belästigungen.

In der Regel wird sich der typi-sche „Häuslebauer“ kaum mitFragen des Immissionsschutz-rechts auseinandersetzen müs-sen; vor allem in Bebauungs-plangebieten sind diese meistschon abschließend geregelt.

Nur wenn Sie in unbeplantenBereichen (z. B. Misch- und Dorf-gebieten) in der Nähe vonGewerbe- oder Landwirtschafts-betrieben bauen möchten, wäreevtl. zu prüfen, ob erheblicheBelästigungen z. B. durch Lärm-oder Geruchseinwirkungen fürdie geplante Bebauung ausge-schlossen werden können. Nichtselten können solche Fragestel-lungen nur von anerkanntenSachverständigen untersuchtund beurteilt werden.

Auch wenn Sie z. B. eine Gast-stätte eröffnen oder erweiternmöchten, sollten Sie frühzeitigdas Beratungsangebot derImmissionsschutzbehörde im

Amt für Bauordnung und Kreis-planung in Anspruch nehmen.

Ansprechpartner: Herr Jürgen Weixer Tel.: 0581 82-261, Zi. 169E-Mail: [email protected]

6.5 Denkmalschutz undDenkmalpflege

Baudenkmale sind baulicheAnlagen oder Teile baulicherAnlagen, an deren Erhaltungwegen ihrer geschichtlichen,künstlerischen, wissenschaft-lichen oder städtebaulichenBedeutung ein öffentliches Inter-esse besteht. Zu den Baudenk-malen gehören die fest mit demBoden verbundenen Denkmaleund die so genannten Ensembles(Gruppe baulicher Anlagen, dieaus mehreren Gebäuden oderbaulichen Anlagen bestehen wiez. B. Burg- oder Klosteranlagen,Bauerngehöfte usw.).

Aufgabe des Landes Niedersach-sen ist es, Baudenkmale zuschützen, zu pflegen und wis-senschaftlich zu erforschen. DieDenkmalschutzbehörden / Bau-aufsichtsbehörden wirken beider Wahrnehmung von Denkmal-schutz und Denkmalpflege mit.Die zuständige Behörde kann

6. Baurechtliche Spezialthemen 6. BAURECHTLICHESPEZALTHEMEN

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Ihnen z. B. Auskunft darübergeben, ob ein Gebäude oderTeile davon Baudenkmal sind.Sie ist auch für die Genehmigungvon Baumaßnahmen an Bau-denkmalen zuständig und berätSie gern in rechtlichen, bau-lichen, finanziellen und teilweiseauch in steuerlichen Fragen, dieden Denkmalschutz betreffen.

Jede bauliche Veränderung oderNutzungsänderung eines Bau-denkmals ist genehmigungs-pflichtig. Daher sollten Sie beab-sichtigte Baumaßnahmen früh-zeitig mit der Denkmalschutzbe-hörde – auch aus finanziellenErwägungen – abstimmen. Dennnur für Maßnahmen, die vorabmit der Denkmalschutzbehördeabgestimmt und von ihr geneh-migt worden sind, können Sieals Eigentümerin bzw. Eigentü-mer u. U. steuerliche Abschrei-bungen bzw. staatliche Förder-mittel in Anspruch nehmen.Aber nicht nur Maßnahmen anBaudenkmalen selbst sindgenehmigungspflichtig, sondernauch Bauvorhaben in derennäherer Umgebung, weil dortAnlagen, die errichtet, geändertoder beseitigt werden sollen,nicht das Erscheinungsbild desBaudenkmals beeinträchtigendürfen. Für den Fall, dass einBaudenkmal in der Nachbar-schaft Ihres Baugrundstücks vor-handen ist, besprechen Siedaher bitte schon vorab in der

Planungsphase mit der Denk-malschutzbehörde, ob eineBeeinträchtigung vorliegenkönnte.

Ansprechpartner beim LandkreisUelzen: Herr Jürgen Weixer Tel.: 0581 82-261, Zi. 141E-Mail:[email protected]

Ansprechpartner bei der StadtUelzen: Herr Udo Kraaz Tel.: 0581 800-335, Zi. 213E-Mail: [email protected] Wilfried Gade Tel.: 0581 800-331, Zi. 217E-Mail: [email protected]

6.6 Brandschutz

Eines der Ziele des Bauord-nungsrechtes ist es, Bewohnerund Nutzer von Gebäuden vorBränden zu schützen. Für denBrandschutz baulicher Anlagenmüssen daher folgende Forde-rungen erfüllt werden:

• Der Entstehung eines Brandesmuss vorgebeugt werden.

• Im Falle eines Brandes mussdie Ausbreitung von Feuer undRauch verhindert werden.

• Bei einem Brand muss die Ret-tung von Menschen und Tierenmöglich sein.

• Im Brandfall müssen wirksameLöscharbeiten möglich sein.

Auch beim Bau eines Ein- oderZweifamilienhauses sind dieAnforderungen des Brandschut-zes zu beachten, es empfiehltsich z. B. im Haus eine ausrei-chende Zahl von Rauchmeldernzu installieren. Besonders hoheAnforderungen werden an Ge-bäude besonderer Art gestellt,die sich u.a. dadurch auszeich-nen, dass sie von sehr vielenMenschen gleichzeitig genutztwerden; hierzu zählen z. B.Hotels, gewerbliche Gebäude,Schulen oder Alten- und Pflege-heime. Bei diesen Gebäudenempfiehlt es sich, vor Stellungeines Bauantrages ein Brand-schutzkonzept erstellen zu las-sen und sich rechtzeitig mit derBrandschutzprüferin als An-sprechpartnerin für den vorbeu-genden Brandschutz im Amt fürBauordnung und Kreisplanungdes Landkreises Uelzen abzu-stimmen.

BrandschutzprüferinFrau Petra SchunackTel.: 0581 82-289, Zi. 201E-Mail: [email protected] Heike Drieselmann Tel.: 0581 82-385, Zi. 201E-Mail: [email protected]

6. Baurechtliche Spezialthemen

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6. BAURECHTLICHESPEZIALTHEMEN

DIN

4102





Die meisten Häuser in derBundesrepublik wurden in einerZeit gebaut, als Energiever-brauch und Umwelt kein Themawaren. Sie verursachen hoheHeizkosten, haben oft ein unbe-hagliches Raumklima und belas-ten Umwelt und Geldbeutel. Diemeisten Hauseigentümer ahnenoft nicht, wie leicht und rentabelsie mit den heutigen Möglichkei-ten das Wohnklima optimierenund Heizkosten sparen könnten.

1. Sanierungsmaßnahmen undEinsparpotentiale

1.1 Sanierung der Gebäudehülle

1.1.1 Dämmung der Außenwand

Dach, Fassade und Fenster sindmeist die ersten Ansatzpunkte,wenn es um die energetischeSanierung geht. Dabei gibt es jenach Baujahr einer Immobilienotorische Schwachpunkte, dieerhebliche Auswirkungen aufden Energieverbrauch und dasRaumklima haben:

Gründerzeit (1890-1930er): An Fenstern und Balkonenrostender Stahl (nicht immersichtbar); Schallschutz und Wär-medämmung mangelhaft;Schimmelpilz oder Schädlings-befall (Holzbock, Mauer-schwamm); Hohlstellen unterdem Putz (Fassade und innen).

50er-Jahre: Baumaterialien manchmal min-derwertig; Wärme- und Schall-schutz schlecht; Schäden anFassade und Dach.

60er-Jahre: Wärmeschutz unzureichend undviele Wärmebrücken; Schädenan Balkonen und vorgehängtenFassaden.

70er-Jahre: Wärmedämmputzfassaden vonschlechter Qualität; elastischeFugen spröde.

80/90er-Jahre: Haus bei Dachausbautenundicht; Unterspannbahnennicht UV-beständig (Folie zer-stört, Feuchtigkeit bildet sich inDämmwolle), Blasenbildung undAblösung von Anstrichen.

In regelmäßigen Abständensanieren

Jedes Haus hat seine eigeneGeschichte. Für jedes Gebäudegilt, dass alle 5 bis 15 Jahre dieAußenanstriche an den Fassadenerneuert werden sollten. Alle 15 bis 30 Jahre erneuerungsbe-dürftig sind Plattenverkleidun-gen, außerdem sollten Außen-bauteile und Fugenmassenabgedichtet werden. Nach 30 bis50 Jahren sind Dacheindeckun-gen und Dachanschlüsse,Außenwandputz und -beklei-dung zu erneuern.

Aus alt und zugig mach schönund behaglich

Eine gute Wärmedämmung sorgtin erster Linie für ein behagli-ches Raumklima und körperli-ches Wohlbefinden, indem imWinter die Kälte draußen bleibtund im Sommer möglichst wenigHitze durch Dach oder Wanddringt. Nebenbei bewahrt sieaber auch die Baukonstruktionvor extremen Temperatur-schwankungen und Feuchteein-wirkungen mit den damit ver-bundenen Folgeschäden.

Optimale Dämmung für Ihr Haus

Dabei funktionieren die heutemarktüblichen Dämmungen,allen voran der Spitzenreiter

Mineralwolledämmstoff, nachdem Prinzip einer in hohemMaße wärmedämmenden Struk-tur, die Platz lässt für Luft oderGaseinschlüsse.

Es gibt anorganische und organi-sche Dämmstoffe, wobei sich dieorganischen noch in künstlichewie zum Beispiel Polyurethan-Hartschaum (PUR) und natürli-che Stoffe wie Holzwolle unter-gliedern. Dämmstoffe haben eingeringes Gewicht, dadurch abergleichzeitig auch eine relativgeringe Wärmespeicherfähig-keit. Zu einem behaglichenRaumklima gehört jedoch nebender Dämmung auch eine guteWärmespeicherkapazität, um dietageszeitlich-, witterungs- odernutzungsbedingten Temperatur-schwankungen auszugleichen.Diese Aufgabe erfüllen schwere,dichte Baustoffe wie zum Bei-spiel Betondecken oder Ziegel-wände.

Gebäude als Ganzes betrachten

Doch bei allen bauphysikali-schen Details darf das Gebäudeals Ganzes nicht aus den Augenverloren werden.

Neben den tragenden Wändenund dem Dach treten noch weite-re Bauteile in Kontakt mit derAußenluft: die erdberührtenBauteile, die Geschossdecken imBereich von Auflagern und Ein-schnitten, wie zum Beispiel beieiner Loggia. Und natürlich Fen-ster, Rollladenkästen oder Türen.Der beste Wärmeschutz ist dabeieine konstruktive thermischeTrennung, sprich: Durchbrüchedurch die Wand sollten vermie-den werden. Was bei einem vor-gehängten Balkon oder beimaußen angebrachten Rollladen-kasten kein Problem ist, lässtsich bei anderen Bauteilen gar

7. Erfolgreich Sanieren –Einsparpotentiale in Haus und Wohnung

7. ERFOLGREICHSANIEREN

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nicht oder nur mit großem Auf-wand und höchster handwerk-licher Sorgfalt erreichen.

Selbst Innenbauteile benötigeneine Dämmung, nämlich dann,wenn sie an Räume angrenzenzu denen ein starkes Tempera-turgefälle besteht. Neben Ener-gieverlusten drohen bei der Aus-kühlung von Bauteilen diegefürchteten Wärmebrücken undin deren Folge Feuchtigkeitsbil-dung, Stockflecken und Schim-melbefall.

Keller richtig dämmen

Beheizte Keller müssen wärme-gedämmt sein, verlangt die neueEnergie-Einsparverordnung(EnEV). Das spart nicht nur Heiz-energie. Die höheren Oberflä-chentemperaturen der Wändeund Kellersohle sorgen zusätz-lich für Behaglichkeit und verhin-dern Schwitzwasser.

Auf die Dämmung der Kellerau-ßenwände und -böden zu ver-zichten, kann fatale Folgenhaben, denn: Wie auf einem kal-ten Glas kann sich auch auf kal-ten Bauteilen die Luftfeuchtig-keit niederschlagen. Schimmel-pilze setzen sich fest, es ent-steht der typisch modrigeGeruch schimmelsporenbelaste-ter Raumluft.

Als Wärmedämmung genügt beiKalksandstein- und Betonwän-den bereits eine ca. 8 cm bis 10 cm dicke Perimeterdämmung.Das gleiche gilt für die Kellersoh-le. Kellerwände aus wärmedäm-menden Leichtbetonsteinen oderWärmedämmziegeln kommenzwar ohne weitere Dämmungaus, sollten aber eine ca. 4 cmdicke Perimeterdämmung alsSchutz der Kellerabdichtungerhalten.

Außenhülle richtig dämmen

Die Außenhülle des Hauses istdem Wetter gnadenlos ausge-setzt. Klar, dass hier im Laufe derZeit die Farben verblassen undder Putz spröde und schmutzigwird. Wer denkt, mit ein paarEimern Farbe und einigen Sä-cken Außenputz sei das Problemgelöst, hat auf Jahrzehnte hinausdie Chance einer dauerhaftenEnergie sparenden Lösung ver-spielt. Sanieren Sie gleich richtig– und verpassen Sie Ihrer altenFassade eine Wärmedämmung.

60% weniger Heizkosten

Die Energieeinsparverordnungzwingt Sie zudem zum nachträg-lichen Dämmen, wenn Sie denAußenputz erneuern. Aber auchwenn die Fassadenoberflächenoch ganz passabel aussieht,sollten Sie an der ungedämmtenAußenhaut einen Wärmeschutzanbringen. Mit einem Wärme-mantel für das Haus senken SieIhre jährlichen Heizkosten umsage und schreibe bis zu 60 Pro-zent. Warm „einpacken“ könnenSie Ihr Haus auf verschiedeneWeise. Beim Wärmedämmver-bundsystem werden beispiels-weise Dämmstoffplatten mitHilfe eines speziellen Klebemör-tels direkt auf den Außenputzgeklebt und nach Aushärtungdes Klebers verdübelt. Darüberwird eine Armierungsschichtfixiert, die Temperaturschwan-kungen ausgleicht und alsGrundlage für den Außenputzdient.Hochwirksam: Die Vorhangfassade

Eine andere nachträglicheDämmmöglichkeit ist die Vor-hangfassade. Durch die kon-struktive Trennung der Funktio-nen Wärmeschutz und Witte-

rungsschutz ist sie ein hochwirk-sames System. Auf eine Vorbe-handlung der renovierungsbe-dürftigen Wand kann meistensverzichtet werden. Bei der vorge-hängten Fassade wird von außennach innen unterschieden in: dieBekleidung (Wetterschale), dieHinterlüftung (Luftschicht), dieWärmedämmung und die an derHauswand verankerte Unterkon-struktion (Latten- oder Metall-konstruktion).

Die Dämmschicht wird so in dieUnterkonstruktion eingebracht,dass zwischen Dämmung undAußenhaut ein 2 bis 4 cm breiterLuftraum bleibt. Dieser Spaltgenügt, um Feuchtigkeit schnellabtrocknen zu lassen oder abzu-führen. Lüftungsschlitze an denOber- und Unterseiten der Vor-hangfassade begünstigen diesenEffekt. Die VHF hat zwei Vorteile:Sie ist schnell montiert und hältlange, in der Regel mehr als 30 Jahre. Einige Experten spre-chen vom „System mit dergeringsten Schadenshäufigkeit“.Grundsätzlich eignet sich dievorgehängte hinterlüftete Fassa-de für jeden Sanierungstyp. DieUnterkonstruktion (Holz oderAluminium) kann an jeder Wandbefestigt werden, auch an sol-chen, die als nur schwach belast-bar eingeschätzt werden. Aller-dings ist die VHF teurer als einWärmedämm-Verbundsystem.

Bei der Wahl des Dämmverfah-rens, des Dämmmaterials undder Dicke des Wärmeschutz-Mantels raten wir einen Stucka-teur- oder Malerbetrieb in IhrerNähe zu Rate zu ziehen.

Innendämmung

Bei denkmalgeschützten Fassa-den darf häufig keine Dämmungvon außen aufgebracht werden.


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Als einzige Möglichkeit bleibtdamit nur die Dämmung voninnen. Wichtig ist hier das sorg-fältige Anbringen eine Dampf-sperre, um Feuchteschäden zuvermeiden. Aus diesem Grundsollte die Innendämmung nurvon Fachleuten ausgeführt werden.

1.1.2 Dämmung des Daches

Neben der Außenwand bietetauch die nachträgliche Dach-dämmung erhebliches Energie-einsparpotential. Zudem ist inder Energieeinsparverordnungvorgegeben, dass beim Dachauf-oder -umbau und bei einerneuen Dacheindeckung ein U-Wert von 0,3 W/m2K einzu-halten ist. Hierzu gibt es ver-schiedene Möglichkeiten.

Dächer von außen dämmen

Am besten wird die Dämm-schicht als Außenhaut rund umdas Gebäude angebracht – etwaals Wärmedämmfassade oder imDachbereich als Aufsparrendäm-mung. Hier bildet die Dämm-schicht eine durchgehendeEbene direkt unter der Dachein-deckung. Besonders ist daraufzu achten, dass die Sparrengekürzt und nach Aufbringen derDampfsperre fachgerecht aufge-doppelt werden.

Dafür gibt es spezielle Systemeaus Hartschaum-Platten und-Formelementen sowie ausMineralwolle. Bei diesemSystem werden auf den verschal-ten Dachflächen in regelmäßigenAbständen druckfeste Mineral-wollstreifen aufgenagelt. DieZwischenräume werden dann mitMineralwollmatten gefüllt, sodass die gesamte Dachfläche miteiner durchgehenden Dämm-schicht abgedeckt ist.

Wenn ohnehin eine neue Dach-eindeckung ansteht, ist die Auf-sparrendämmung die besteLösung. Beim nachträglichenAusbau aber wird man sich trotzder Vorteile nur selten für dieseDämmart entscheiden. Denn oftist diese Außendämmung vonDächern nicht möglich oder miteinem zu großem Aufwand ver-bunden. In diesem Fall hilft nurdie zweitbeste Lösung weiter:die Dämmung von innen.

Innendämmung fürs Dach

Die Innendämmung ist vor allemzur Komplettierung des Wärme-schutzes beim Dachausbau sinn-voll. Die Dämmung zwischenden Sparren ist dabei das amhäufigsten ausgeführte Dach-dämmverfahren. Da hier dieDämmstoffstärke oft durch dieSparrentiefe begrenzt wird, soll-te eine Zwischensparrendäm-mung mit einer Dämmung unterden Sparren kombiniert werden.Die Sparren bilden sonst Wärme-brücken, die den Wärmeschutzbis zu 30 Prozent verschlechtern.

Um die erforderlichen Dämm-stoffstärken zu erreichen wirdzunehmend die Vollsparrendäm-mung eingesetzt. Hierbei wirddie gesamte Sparrentiefe mitDämmstoff verfüllt. Dabei emp-fiehlt sich ein Dämmstoff mitfaseriger Struktur wie beispiels-weise Mineralwolle. So kannneben der Wärmedämmung auchder Schallschutz erhöht werden.Dämmplatten aus Polystyrolhaben dagegen keine schalldäm-mende Wirkung – im Gegenteil.Unter bestimmten Voraussetzun-gen verschlechtern sie sogar dieSchalldämmeigenschaften einerWand.Dämmt man Dachräume auf derInnenseite, entsteht ein Pro-blem: Gelangt warme Luft aus

dem Wohnraum in den Bereichhinter der Dämmung, kühlt sieab und es kommt zur Tauwasser-bildung. Die allmähliche Durch-feuchtung des Baukörpers undder Dämmschicht sind die Folge.Diesem Effekt begegnet mandurch den Einbau einer Dampf-sperre vor der Dämmung.

Perfekte Dämmung nur bei professioneller Ausführung

Ein Grund für hohe Wärmever-luste durch das Dach ist häufigeine zu dünne und unsorgfältigausgeführte Dämmung. Bei Alt-bauten ist die Dämmung oftmalszusammengesackt und lücken-haft, so dass zum Teil nur 50 Pro-zent der ursprünglichen Dämm-stoffdicke vorhanden ist. Eineschlechte Dachdämmung führtdazu, dass der Dachraum imSommer überhitzt und im Winterunbehaglich kalt ist. Deshalb istes ratsam, die Dachdämmungdurch einen Fachmann ausfüh-ren zu lassen.

Nachrüstpflicht die sich immer lohnt

Ist der Dachraum nicht ausge-baut, aber frei zugänglich,besteht seit Einführung der Ener-gieeinsparverordnung eineNachrüstverpflichtung. Liegt derU-Wert über 0,30 W/m2K mussder Dachraum bis spätestenszum 31. Dezember 2006gedämmt werden. Diese Ver-pflichtung besteht nicht bei Häu-sern mit bis zu zwei Wohnungen,sofern eine der Wohnungen vomEigentümer selbst bewohnt wird.In diesem Fall muss nur im Falleeines Eigentümerwechsels nach-träglich gedämmt werden.Diese Dämmung der sogenann-ten „obersten Geschossdecke“ist durch die geringe Amortisa-tionszeit von meist nur 2 Jahren



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immer anzuraten wenn unbe-heizte Dachräume über beheiz-ten Wohnräumen liegen. Beieinem späteren Dachausbaukann die Dämmung in der Regelwieder verwendet werden.

1.1.3 Dämmung Kellerdecke

Gedämmte Kellerdecken erhö-hen die Wohnqualität

Spätestens beim Spielen mitKleinkindern auf dem Wohnzim-merfußboden fällt in schlechtgedämmten Gebäuden die Fuß-kälte auf. Weil die Kellerdeckehäufig gar nicht oder nur geringgegenüber dem nicht beheiztenKeller gedämmt ist, entstehenrelativ niedrige Temperaturen ander Fußbodenoberfläche.

So dämmen Sie Ihren Keller richtig

Eine Kellerdeckendämmungkann hier Abhilfe schaffen. Die einfachste Art der nachträg-lichen Wärmedämmung vonebenen Massivdecken ist dasAnkleben oder Andübeln vonStyroporplatten an der Decken-unterseite.Die Dämmstoffdicke richtet sichhäufig nach der vorhandenenRaumhöhe im Keller und der ver-bleibenden Höhe von Fenster-und Türstützen. Wenn möglich,sollten 8 bis 12 cm Dämmstoffeingeplant werden. Installationsleitungen (z.B. Was-ser, Heizung, Elektro) bedürfeneiner besonderen Beachtung.Deckenleuchten müssen even-tuell neu befestigt und derenAnschlüsse verlängert werden.

Unterkonstruktion bei Kappen-oder Gewölbedecken

Es besteht auch die Möglichkeit,erst eine Unterkonstruktion mit

Verkleidung einzubauen undnachträglich den Hohlraum mitDämmstoff ausblasen zu lassen.Dieses Verfahren bietet sich beiKellerdecken mit ungerader oderunebener Unterseite (Kappen-oder Gewölbedecken) an.

Perimeterdämmung

Wird eine Kellerdeckendämmungzusammen mit einer Außen-wanddämmung durchgeführt, sosollte die Außenwanddämmungbis unter das Kellerdeckennive-au heruntergezogen werden(sog. Perimeterdämmung mitwasserabweisenden Platten),um Wärmebrücken zu vermei-den. Insbesondere bei durchge-henden Kellerdecken aus Betonbesteht aufgrund des Wärme-brückeneffekts die Gefahr von Bauschäden und Schimmel-bildung.

1.1.4 Fenster und Rollläden

So reduzieren Sie Wärmeverluste

Besonders hohe Wärmeverlustetreten an den Fenstern auf. Soströmt beispielsweise durch ein-fach verglaste Fenster nahezudoppelt so viel Wärme nachaußen wie durch zweifach ver-glaste Fenster. Im Verhältnis zu den Investi-tionskosten sind moderne Fens-ter die effizienteste Methode,Energie zu sparen. Heute gibt eskomfortable und intelligenteLösungen, die Wärmeverlusteum einiges zu reduzieren. Nebender Qualität des Glases spielenauch die Konstruktion der Rah-men und der Einbau der Fenstereine wichtige Rolle bei der Ein-sparung von Heizenergie. Bei der Wärmedämmung istdabei das Gesamtfenster zubetrachten und nicht nur die Ver-

glasung. Die Rahmenkonstruk-tion hat einen wesentlichen Ein-fluss auf die Wärmedämmung.Um eine hohe Dämmung zuerzielen, ist es wichtig, den Fens-terrahmen mit der Wärmedäm-mung der angrenzenden Wandabzudecken. Besonders guteDämmeigenschaften werdenerzielt, wenn die Wärmedäm-mung bis zum Glas reicht. Fernerist auf eine gute Abdichtung derFuge zwischen Rahmen undMauerwerk zu achten. Hier istwesentlich, dass sie von außenluft- und wasserdicht ist. AlsRahmenmaterialien werden Alu-minium, Kunststoff und Holz ver-wendet. Holz zeichnet sich durchgute Wärmedämmeigenschaftenund eine geringe Wärmedeh-nung aus.

g- und U-Werte: Die Energiespar-Kennzahlen

Zu beachten sind beim Kauf vonFenstern die g- und U-Werte: Derg-Wert misst den Energiedurch-lass von außen nach innen inProzent. Je höher der g-Wertliegt, desto mehr Sonnenein-strahlung wird über die Vergla-sung als Strahlungswärme nachinnen abgegeben. Ein hoher g-Wert bedeutet hohen Wärmege-winn. Für ein ideal strahlungs-durchlässiges Fenster beträgtder g-Wert 1,00 oder 100%. BeiNormalglas liegen die Werte bei0,7 bis 0,9.Mit der Messung des U-Werteswird der Wärmeverlust von innennach außen bestimmt, und zwarpro m2 und pro Stunde bei 1 °Temperaturunterschied. Leitfähi-ge Werkstoffe (Metalle) habeneinen ungünstigeren, d.h. höhe-ren U-Wert als isolierende. Mitanderen Worten: -> Je niedriger der U-Wert, um

so geringer der Wärmever-lust.


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-> Je kleiner der U-Wert, destobesser die Dämmung.

-> Je besser die Fenster, destoweniger Geld verheizen Sie.

Zur Bewertung der Dämmqua-lität des gesamten Fensters istimmer der Uw-Wert maßgeblich(w = window) der meistensgenannte Ug-Wert ist nur derDämmwert für die Verglasung.Ein modernes Fenster hat in derRegel eine sogenannte „warmeKante“ hierbei wird statt demAluminiumabstandhalter zwi-schen den Scheiben ein Edel-stahlprofil oder ein Kunststoff-profil verwendet. Dadurch lässtsich die häufig auftretende lästi-ge Kondensatbildung an denunteren Bereichen der Fensterbei extrem kalten Außentempe-raturen deutlich reduzieren.

Schwachstelle Rollladenkästen

Eine weitere Schwachstelle inder Außenwand stellen die Roll-ladenkästen dar. Hier könnendurch den nachträglichen Einbauvon Dämmstoffen Energieverlus-te reduziert und Zugluft ins Rau-minnere vermieden werden.

1.1.5 „Blower-Door-Test“ – IstIhr Haus noch ganz dicht?

Ein Dichtigkeitstest hilft, Lecka-gen im Gebäude aufzuspüren.Dieser Test ist die beste Möglich-keit für den Bauherrn die Qua-lität der geleisteten Arbeit zuüberprüfen.Warum die Dichtigkeitsprüfung?Eine Fuge zwischen innen undaußen mit nur 1 mm Breite und1 m Länge, verliert so viel Ener-gie wie durch 10 m2 Außenwandverloren geht. Folglich ist einesder wichtigsten Ziele beim ener-giesparendem Bauen, die offe-nen Fugen so weit zu reduzierenwie möglich.

Beim Blower-Door-Test wird einVentilator in eine Tür (daher derName) oder in einem Fensterdicht eingebaut um dann wech-selweise Luft ins Haus (Über-druckmessung mit 50 Pascal) zublasen und anschließend zurKontrollmessung Luft aus demGebäude zu saugen (Unterdruck-messung). Während der Mes-sung wird erfasst, wieviel m3 Luftpro Stunde bei 50 Pascal Druck-differenz entweicht bzw. nach-strömt. Werden die zulässigenWerte überschritten kann mitNebel oder Luftströmungsmess-geräten nach den Undichtigkei-ten gefahndet werden und eineNachbesserung erfolgen.

1.2 Modernisierung derHaustechnik

Neben der Sanierung der Gebäu-dehülle können auch durch dieModernisierung der Haustechnikerhebliche Einspareffekte erzieltwerden. Private Haushalte verbrauchenknapp 30 Prozent der gesamtenEndenergie. Davon entfallen 77Prozent auf die Raumheizungund etwa 12 Prozent auf dieWarmwasserbereitung. Während bei Neubauten derdurchschnittliche Heizwärmebe-darf heute deutlich unter 10 LiterHeizöl pro m2 und Jahr liegt, ver-braucht der durchschnittlicheAltgebäudebestand mehr als dasDoppelte! Voraussetzung für die sinnvolleund kostengünstige energeti-sche Sanierung ist ein möglichstbreites Wissen über die verfüg-baren Einspartechniken undderen spezifische Wirksamkeitund Kosten. Bei der Sanierungsollte noch genauer als beimNeubau jedes Projekt individuellgeprüft werden, um ein energe-tisch und wirtschaftlich optima-les Ergebnis zu erreichen.

Heizung sanieren und Geld sparen

Die Kosteneffizienz von Haus-technikmaßnahmen hängt sehrstark von der individuellen Ein-bindung in das Gesamtkonzeptab. Die Sanierung alter Heizanla-gen führt fast immer zu deut-lichen Einsparungen von 10 bis30 Prozent. Die Verbesserungvon Regelungen kann Effektevon fünf bis zehn Prozent (in Ein-zelfällen bis 20 Prozent) Einspa-rung bringen, ist aber alleinnicht ausreichend für effizienteVerbesserungen. Lüftungsanla-gen mit oder ohne Wärmerück-gewinnung reduzieren den Ener-gieverbrauch und gewährleisteneine hervorragende Raumlufthy-giene. Ebenso entschärfen odervermeiden sie das Problem derSchimmelpilzbildung.

Klare gesetzliche Regelungen

Mit Inkrafttreten der Energieein-sparverordnung (EnEV) sind dieNachrüstpflichten für den Haus-eigentümer genau geregelt. Soschreibt die Energieeinsparver-ordnung vor, dass Heizkessel,die vor dem 1. Oktober 1978 ein-gebaut wurden, bis zum 31.Dezember außer Betrieb genom-men werden müssen. Wurde derBrenner des Heizkessels nachdem 1. Januar 1996 erneuertoder wurde der Kessel anderwei-tig so ertüchtigt, das er die gel-tenden Abgasverlustwerte ein-hält, verlängert sich die Aus-tauschfrist bis zum 31. Dezember2008. Werden Ein- und Zweifami-lienhäuser vom Eigentümerselbst bewohnt, gelten dieAnforderungen nur bei Eigent-ümerwechsel. In diesem Fallmuss spätetens zwei Jahre nachdem Eigentümerwechselnachgerüstet werden.



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2. Fördermittel im ÜberblickBei Ihrem Vorhaben, ein älteres Gebäude umfassend zu sanieren und damit den Energieverbrauch deutlichzu senken, können Sie zahlreiche Förderprogramme auf Bundes- und Landesebene in Anspruch nehmen. Zuden wichtigsten Förderprogrammen auf Bundesebene zählen die Programme der Kreditanstalt für Wieder-aufbau (KfW) und des Bundesamtes für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA).


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KfW-Programm zur CO2-Minderung: Wohnraum modernisieren

Geförderte Maßnahmen (Neuerungen seit 01.01.2007):Die Förderung von Niedertemperaturkesseln entfällt, nach dem Einbau neuer Heiztechnik ist einhydraulischer Abgleich vorzunehmen, ÖKO-PLUS Maßnahmen müssen von Fachunternehmen durchge-führt werden, eine Kombination mit der Zuschussvariante des CO2-Gebäudesanierungsprogramms istnicht möglich.

Standardmaßnahmen sind:Alles, was den Gebrauchswert verbessert, alles, was die allgemeinen Wohnverhältnisse verbessert:z. B. Balkone oder Loggien anbauen, Aufzüge nachrüsten; bauliche Mängel beheben, z. B. Fußbödenreparieren, Fenster erneuern; alten- und behindertengerechter umbauen, auch für barrierefreies Woh-nen; neue Zentralheizungsanlagen auf Basis von Gas oder Öl (Brennwertkessel) einbauen.

Förderungsumfang:Je nachdem, ob der Zinssatz bei Kreditzusage oder bei Antragseingang günstiger ist, wird der niedrigereZinssatz auf fünf oder zehn Jahre festgeschrieben. Während der tilgungsfreien Anlaufjahre berechnetdie KfW die Zinsen vierteljährlich und nur auf den abgerufenen (=tatsächlich genutzten) Kreditbetrag.Vorhaben werden bis zu 100 % gefördert:Standard: maximal 100.000 Euro je Wohneinheit; ÖKO-PLUS: maximal 50.000 Euro je Wohneinheit;Rückbau: 125 Euro/Quadratmeter rückgebauter Wohnfläche.Laufzeit mindestens vier, höchstens 30 Jahre. Tilgungsfreie Jahre: zwei freie Jahre bei einer Laufzeitzwischen vier und zehn Jahren; drei freie Jahre bei einer Laufzeit zwischen elf und 20 Jahren; fünf freieJahre bei einer Laufzeit zwischen 21 und 30 Jahren. Aktueller Zinssatz unter www.kfw.de.

IMPRESSUM

Herausgegeben in Zusammenarbeit mit der Trägerschaft. Ände-

rungswünsche, Anregungen und Ergänzungen für die nächste Aufla-

ge dieser Broschüre nimmt die Verwaltung oder das zuständige Amt

entgegen. Titel, Umschlaggestaltung sowie Art und Anordnung des

Inhalts sind zugunsten des jeweiligen Inhabers dieser Rechte urhe-

berrechtlich geschützt. Nachdruck und Übersetzungen sind –auch

auszugsweise– nicht gestattet. Nachdruck oder Reproduktion, gleich

welcher Art, ob Fotokopie, Mikrofilm, Datenerfassung, Datenträger

oder Online nur mit schriftlicher Genehmigung des Verlages.

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KfW-CO2-Gebäudesanierungsprogramm

Neuerungen seit dem 01.01.2007:Übergangsregelung: Anträge nach dem alten Maßnahmenpaket 3 oder dem alten Maßnahmenpaket 4(mit Nachweis einer CO2-Einsparung), die bis einschließlich 31.01.2007 bei der KfW eingehen, werdennoch zu den bis 31.12.2006 gültigen Programmbedingungen zugesagt.

Förderung durch Kreditvariante:Diese Variante des CO2-Gebäudesanierungsprogramms eignet sich für alle, die umfangreiche energeti-sche Investitionen günstig finanzieren wollen. Grundsätzlich gibt es zwei Wege, ein Darlehen zu erhal-ten: Kategorie A. Energetische Sanierung auf Neubau-Niveau nach EnEV oder besser, bzw. Kategorie B.mit der Durchführung eines von fünf möglichen Maßnahmenpaketen.

Förderung durch Zuschussvariante:Eigentümer von Ein- oder Zweifamilienhäusern bzw. Eigentumswohnungen können diese Variante inAnspruch nehmen. Gefördert werden: Eigentümer (natürliche Personen) von selbst genutzten oder ver-mieteten Ein- oder Zweifamilienhäusern und Eigentümer von selbst genutzten oder vermieteten Eigen-tumswohnungen in Wohneigentumsgemeinschaften.

Kreditvariante:Sehr günstige Zinsen durch zusätzliche Zinsverbilligung aus Bundesmitteln. Wenn der Altbau nach derSanierung das EnEV-Neubau-Niveau einhält, dann gibt’s einen Tilgungszuschuss. Bei deutlicher Unter-schreitung erhöht sich der Tilgungszuschuss. Der Zinssatz wird für 10 Jahre festgeschrieben. Finanzie-rung von bis zu 100 % der Investitionskosten, einschließlich der Nebenkosten. Vorzeitige Rückzahlungauch in Teilbeträgen jederzeit kostenlos möglich. Kombinierbar mit anderen öffentlichen Mitteln undKfW-Programmen, jedoch nicht mit der Zuschussvariante.

Zuschussvariante:Man erhält einen Zuschuss, der sich anteilig an den CO2-sparenden Investitionskosten bemisst. Wenndie Immobilie das Neubau-Niveau nach § 3 EnEV erreicht, erhält man einen Zuschuss in Höhe von 10 %der förderfähigen Investitionskosten, maximal jedoch 5.000 Euro je Wohneinheit. Sollte das Neubau-Niveau um 30 % unterschritten werden, bekommt man einen Zuschuss in Höhe von 17,5 %, maximal8.750 Euro. Weitere Maßnahmenpakete werden mit einem Zuschuss in Höhe von 5 % der förderfähigenInvestitionskosten, maximal 2.500 Euro gefördert. Aktueller Zinssatz unter www.kfw.de.

KfW-Programm „Ökologisch Bauen“

Gefördert werden:Der Neubau als KfW-Energiesparhaus 40 oder Passivhaus, das KfW-Energiesparhaus 60 oder heiztechni-sche Einbauten im Neubau auf Basis erneuerbarer Energien bzw. besonders energiesparende Heiztechnik.Neuerungen seit dem 01.01.2007: ESH 40 und Passivhäuser sind von Fachunternehmen zu errichten; dieFörderung von Niedertemperaturkesseln entfällt; beim Einbau von Heiztechnik ist stets ein hydraulischerAbgleich vorzunehmen.Finanzierungsumfang und Höchstbetrag betragen 50.000 Euro je Wohneinheit, maximal 100 % der för-derfähigen Kosten. Laufzeit mindestens vier, höchstens 30 Jahre. Tilgungsfreie Anlaufjahre sind in Abhän-gigkeit von der Darlehenslaufzeit wählbar. Es können folgende Varianten gewählt werden: Mindestens eintilgungsfreies Anlaufjahr und bis zu zwei freie Anlaufjahre bei vier bis zu zehn Jahren Laufzeit, drei freieAnlaufjahre bei elf bis zu 20 Jahren Laufzeit, fünf freie Anlaufjahre bei 21 bis zu 30 Jahren Laufzeit. Aktuel-ler Zinssatz unter www.kfw.de.

Weitere detaillierte Informationen erhalten Sie direkt bei der Info-Hotline der KfW-Förderbank:01801/335577 oder im Internet unter www.kfw-foerderbank.de

http://www.kfw.de

http://www.kfw.de

http://www.kfw-foerderbank.de

8. Ver- und Entsorgung

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8. VER- UNDENTSORGUNG

Im Landkreis Uelzen sind folgende Ver- und Entsorgungsunternehmen tätig:

ansässige Stromversorgungsbetriebe: SVO Energie GmbHAuf dem Rahlande 21, 29525 UelzenTel.: 0581 805-0www.svo.de

Stadtwerke Uelzen GmbHIm Neuen Felde 105, 29525 UelzenTel.: 0581 960-0www.stadtwerke-uelzen.de

ansässige Gasversorgungsbetriebe: SVO Energie GmbH(Adresse s.o.)

Stadtwerke Uelzen GmbH(Adresse s.o.)

Wasserversorgung: Wasserversorgungszweckverband Landkreis UelzenVeerßer Straße 53, 29525 Uelzen

kaufmännische und technische Betriebsführung durch: SVO Energie GmbH (Adresse s.o.)

Stadtwerke Uelzen GmbH(Adresse s.o.)

Abwasserentsorgung:

Stadt Uelzen Stadtentwässerung Herr Olav HinzTel.: 0581 800-813Herr Michael BauerTel.: 0581 800-818

Samtgemeinden Bodenteich, Rosche kaufmännische und technische Betriebsführungund Wrestedt durch: SVO Energie GmbH

(Adresse s.o.)Samtgemeinde Bevensen: Herr Roland Klewwe

Tel.: 05821 89350Gemeinde Bienenbüttel: Herr Uwe Gundlach

Tel.: 05823 980030Samtgemeinde Altes Amt Ebstorf: Herr Bernd Clasen

Tel.: 05822 42228Samtgemeinde Suderburg: Herr Rüdiger Lilje

Tel.: 05826 98015

Abfallentsorgung: Abfallwirtschaftsbetrieb Landkreis UelzenVeerßer Straße 53, 29525 Uelzen

http://www.svo.de

http://www.stadtwerke-uelzen.de

Bauratgeber

Rauchmelder sind SchutzengelRAUCHMELDER SINDSCHUTZENGEL

Wenn es brennt, kann einRauchmelder in der Wohnung Ihr Leben retten!

Die meisten Brandopfer sterbennicht an Verbrennungen,sondern an Rauchvergiftung.Warum?Heute sind viele Einrichtungs-gegenstände aus Kunststoffen.Diese beginnen durch eineSchwelphase zu brennen. In dieser Stufe werden vieletoxische (giftige) Gase undRauch entwickelt.Im Schlaf ist der menschlicheGeruchsinn stark vermindert,

deshalb sind gerade nachtsBrände so gefährlich.Brandgefahr lauert, zum Beispieldurch elektrische Geräte, schonin jedem Kinderzimmer.

Der Rauchmelder schläft nicht!

Den kleinen Schutz-Engel für ein Zimmer können Sie kosten-günstig und batteriebetrieben,mit wenig Aufwand installieren.Sie planen einen Neu- oderUmbau:

Dann überlegen Sie doch einmal,ob es nicht sinnvoll ist, von vorn-

herein Melder oder kleine Brand-meldeanlagen im Wohnhaus miteiner Einbruchmeldeanlage zukoppeln.Die Fachleute werden Sie gernberaten.Oder sprechen Sie mit IhremVertreter der Feuerversicherung.Auch die Feuerwehren gebenIhnen Auskunft.

Landkreis UelzenAmt für Bauordnung und KreisplanungTel.: 0581 82-289, Fax: 0581 82-300, www.landkreis-uelzen.de

Diplom-Kaufmann

CARSTEN REESE e. Kfm.

Versicherungen – FinanzierungenGeneralvertretung der AXA Versicherung AG

Brauerstraße 22 · 29525 UelzenTelefon: 05 81/51 01 · Telefax: 05 81/7 20 10

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Informationsbroschüre - total-lokal.de · 3. Einsicht in alte Baugenehmigungen 17 4. Das...

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