Inhalt Contents 1/2004 Contents - uni-regensburg.de · Zeitschrift für Immobilienökonomie German...

1

Inhalt Contents 1/2004Contents

>> GELEITWORT EDITORIAL . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3

>> DIE HERAUSGEBER ABOUT THE EDITORS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5

>> AUFSÄTZE PAPERS

Forschungsschwerpunkte der Immobilienökonomie – Karl-Werner Schulte 6Ergebnisse empirischer Studien Hartmut BulwienReal Estate Research Priorities – Verena SturmEvidences from Empirical Surveys Matthias Zimmermann

Zukunftsperspektiven geschlossener Immobilienfonds Karl-Georg Loritz 27in Deutschland Andreas PfnürFuture Perspectives of German Closed End Real Estate Funds

Objektentwicklung im Bestand – aktive Stadtentwicklung und Johannes Ringel 44Potenziale für die Immobilienwirtschaft?! Thomas BohnProperty Project Development on stock – Thomas HarlfingerActive Urban Development and Potentialsfor the Real Estate Industry?!

>> BUCHREZENSIONEN BOOK REVIEWS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 57

>> ABGESCHLOSSENE DISSERTATIONEN

COMPLETED PHD THESISES . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 63

>> AKTUELLES VON DEN HOCHSCHULEN

NEWS FROM UNIVERSITIES . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 68

>> FORSCHUNGSPREISE RESEARCH AWARDS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 75

>> INTERNATIONALE IMMOBILIENORGANISATIONEN

INTERNATIONAL REAL ESTATE ORGANISATIONS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 81

>> INTERNATIONALE KONFERENZEN ÜBER IMMOBILIENFORSCHUNG

INTERNATIONAL PROPERTY RESEARCH CONFERENCES . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 82

>> CALL FOR PAPERS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 83

>> GESELLSCHAFT FÜR IMMOBILIENWIRTSCHAFTLICHE FORSCHUNG

SOCIETY OF PROPERTY RESEARCHERS, GERMANY . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 85

>> NEUES AUS DER GIF

GIF NEWS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 89

2

>> BERICHTE AUS DEN GIF ARBEITSKREISEN

REPORTS FROM THE GIF WORKING GROUPS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 92

>> GIF VERÖFFENTLICHUNGEN GIF PUBLICATIONS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 95

>> VERÖFFENTLICHUNGSGRUNDSÄTZE UND ZITIERREGELN

EDITORIAL POLICY AND SUBMISSION GUIDELINES . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 96

>> IMPRESSUM, ABONNEMENTS

IMPRINT, SUBSCRIPTIONS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 98

Inhalt Contents 1/2004Contents

Zeitschrift für Immobilienökonomie German Journal of Property Research 1/2004

>> GELEITWORT EDITORIAL

3

Die ZIÖ Zeitschrift für Immobilienökonomie beginnt sich zu etablieren.Nicht nur, daß das Heft 3 schon zu Beginn des Jahres 2004 vorliegt, inzwi-schen liegen so viele Beiträge vor, daß der "double-blind-review" Prozess inKraft getreten ist. Der Herausgeber und die neue Schriftleiterin, Prof. Dr.Monika Dobberstein, sind daher zuversichtlich, Ausgaben der ZIÖ in derZukunft im Halbjahres-Rhythmus präsentieren zu können.

Auch das nun vorgelegte Heft enthält fast 100 Seiten Information für dieMitglieder der gif und die "academic community" im In- und Ausland. DieThemen aber auch die Autoren dokumentieren das Selbstverständnis derZIÖ: Wissenschaftliches Niveau mit Anwendungsbezug zu verbinden.

Der erste Beitrag geht auf zwei Vorträge zurück, die von den Autoren bei derJahreskonferenz der EUROPEAN REAL ESTATE SOCIETY im Juni 2003in Helsinki gehalten wurden. Anhand von zwei empirischen Untersuchungenwurden Themen eruiert, die zum einen von institutionellen Immobilieninve-storen in Deutschland und von "real estate researchers" in Europa für wichtiggehalten werden. Die Ergebnisse können der Wissenschaft wertvolle Hinwei-se für künftige Forschungsschwerpunkte liefern.Der zweite Beitrag behandeltdie Zukunftsperspektiven geschlossener Immobilienfonds, deren Potenzialnach Ansicht der Autoren zur Beseitigung struktureller und konjunkturellerProbleme der deutschen Immobilienwirtschaft genutzt werden muss. Voraus-setzung sind allerdings steuerliche Reformen. Der dritte Beitrag ist derObjektentwicklung im Bestand gewidmet. Die Autoren analysieren ihreChancen und Risiken sowohl im Wohn- als auch im Gewerbeimmobilienseg-ment und entwickeln ein exemplarisches Prüfmodell einer nachhaltigen Nut-zungskonzeption für Bestandsobjekte.

Während sich die Rubriken "Buchrezensionen" und "Abgeschlossene Dis-sertationen" sehr erfreulich entwickeln, wird leider zu wenig die Möglich-keit genutzt, "Aktuelles von den Hochschulen" zu berichten. So ist dieserTeil ziemlich ebs-lastig geworden, aber vielleicht ermuntert dies die Kollegenan anderen Hochschulen, die ZIÖ künftig ebenfalls mit Meldungen zu ver-sorgen.

Abschließend möchte ich Sie noch auf die Jahreskonferenz der EUROPEANREAL ESTATE SOCIETY vom 2. bis 5. Juni 2004 im Mailand hinweisen.Zu diesem "Gipfeltreffen" der Immobilienforschung werden über 300 Wis-senschaftler und researchorientierte Praktiker aus aller Welt erwartet.

Es wäre gut für das Ansehen der deutschen Immobilienforschung und -praxis, wenn die gif dort durch viele Mitglieder vertreten wäre.

Geleitwort

HerausgeberEDITOR

Prof. Dr. K.-W. Schulte HonRICS


>> GELEITWORT EDITORIAL

4

The ZIÖ Zeitschrift für Immobilienökonomie (Journal of Real EstateEconomics) is becoming established. This is confirmed not only by thepublication of issue No. 3 at the start of 2004 but also by the fact that, inthe interim, so many articles have been contributed that a "double-blind”review procedure could be put into operation. As a result the publisher andthe new editorial chairman, Prof. Dr. Monika Dobberstein, are confidentthat ZIÖ will now appear biannually.

This issue also contains nearly 100 pages of information for the members ofgif and the "academic community” in Germany and further afield. Thetopics covered, as well as their authors, endorse the aims of ZIÖ: to combinehigh academic standards with practical applications.

The first article stems from two papers read by its authors at the annualconference of the EUROPEAN REAL ESTATE SOCIETY in Helsinki, inJune 2003. On the basis of two empirical investigations they were able toelicit topics considered important not only by institutional real estateinvestors in Germany but also by real estate researchers in Europe. Theresults could present the academic world with valuable indications for future directions of research.

The second article deals with the outlook for closed-end real estate funds. In the author’s view these funds will have to be employed in order to put an end to the structural and cyclical difficulties of the German real estateeconomy, although tax reform is regarded as a prerequisite.

The subject of the third article is the development of properties already heldin a portfolio. The authors analyse the opportunities and risks in both theresidential and commercial sectors and have produced an exemplaryprototype of a long-term use concept for such properties.

Although the progress of the "Book Reviews” and "Completed DoctoralTheses” columns is very heartening, unfortunately all too few readers havegrasped the opportunity to report on "News from the Universities”.

Editorial


>> DIE HERAUSGEBER THE EDITORS

5

HerausgeberEditorProf. Dr. Karl-Werner Schulte HonRICSEUROPEAN BUSINESS SCHOOLSchloß Reichartshausen, Oestrich-Winkel;ebs IMMOBILIENAKADEMIE GmbH

SchriftleitungEditorial ChairmanProf. Dr. Monika DobbersteinTechnische Universität Hamburg-Harburg

HerausgebergremiumEditorial BoardProf. Dr. Wolfgang BöhmUniversität Kaiserslautern

Prof. Dr. Stephan Bone-WinkelEUROPEAN BUSINESS SCHOOLSchloß Reichartshausen, Oestrich-Winkel;BEOS Projektentwicklung GmbH, Berlin

Prof. Dr. Kerry-U. BrauerBerufsakademie Sachsen, Leipzig

Dipl.-Geograph Hartmut BulwienBulwien AG, München;Präsident der Gesellschaft fürImmobilienwirtschaftliche Forschung gif e.V.

Prof. Wolfgang ChristBauhaus-Universität Weimar

Prof. Dr. Johann EekhoffUniversität zu Köln

Prof. Dr.-Ing. Dieter JacobTechnische Universität Bergakademie Freiberg

Prof. Dr.-Ing. Wolfdietrich Kalusche Brandenburgische Technische Universität Cottbus

Prof. Dr. Stephan KippesFachhochschule Nürtingen

Prof. Dr. Michael Krautzberger Bundesministerium für Verkehr-, Bau- und Wohnungswesen, Berlin

Prof. Dr. Dirk KrügerErnst & Young AG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft,Eschborn

Prof. Dr. Thomas KrügerTechnische Universität Hamburg-Harburg

Dipl.-Ing. Bernd LandgrafEIPOS, TU Dresden

Prof. Dr.-Ing. Kunibert LennertsUniversität Karlsruhe (TH)

Prof. Dr. Karl-Georg LoritzUniversität Bayreuth

Prof. Dr. Wolfgang MaennigUniversität Hamburg

Prof. Dr. Raimond MaurerUniversität Frankfurt am Main

Prof. Dr. Jens OeljeschlagerFachhochschule Hildesheim/Holzminden/Göttingen

Prof. Dr. Wolfgang PelzlUniversität Leipzig

PD Dr. Andreas PfnürTechnische Universität Darmstadt;Eversmann & Partner, Hamburg

Prof. Dipl.-Ing. Architekt Johannes Ringel Universität Leipzig

Dr. Wolfgang SchäfersSal. Oppenheim jr. & Cie KG aA. Köln

Jun. Prof. Dr. Ramon SoteloBauhaus-Universität Weimar

Prof. Dr. Matthias Thomas MRICSFachhochschule Hildesheim/Holzminden/ Göttingen;Deutsche Immobilien Datenbank, Wiesbaden;


Forschungsschwerpunkte der Immobilienökonomie – Ergebnisse empirischer StudienReal Estate Research Priorities – Evidences from Empirical Surveys

KARL-WERNER SCHULTE Prof. Dr., ebs Department of Real Estate, Head of Department

[email protected]

HARTMUT BULWIENDipl.-Geogr., Vorsitzender des Vorstands der gif – Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e.V.

[email protected]

VERENA STURMDipl.-Kffr., ebs Department of Real Estate, Wissenschaftliche Mitarbeiterin

[email protected]

MATTHIAS ZIMMERMANNDipl.-Kfm., ebs Department of Real Estate, Wissenschaftliche Mitarbeiter

[email protected]

6

Zusammenfassung

Der Beitrag analysiert die Forschungsschwerpunkte der Immobilienökonomie durch zwei empirische Untersuchun-gen: eine Befragung bedeutender institutioneller Immobilieninvestoren in Deutschland und eine Befragung vonImmobilien-Wissenschaftlern in Europa.Die erstgenannte Analyse verfolgt das Ziel, Themen zu eruieren, die von wichtigen Akteuren des Immobilienmarktesals bedeutende Forschungsschwerpunkte eingestuft werden. Die Methodik lehnt sich an empirische Untersuchungenvon Worzala (University of San Diego, 2000) in den USA, Newell (University of Western Sydney, 2001) in Australienund Mc Allister (University of Reading, 2003) in Großbritannien an. Auf Basis der oben angeführten internationalen Umfragen wird eine vergleichende Analyse von immobilienökonomi-schen Forschungsschwerpunkten zwischen Deutschland, USA, Australien, Großbritannien vorgenommen.Die zweitgenannte Analyse will anhand einer äquivalenten Befragung Themen herausfinden, denen von Wissenschaft-lern der Immobilienökonomie allgemein Forschungspriorität eingeräumt wird.

Der Vergleich mit den Umfrageergebnissen der Immobilieninvestoren führt zu interessanten Erkenntnissen undermöglicht der akademischen Forschung, eigene Prioritäten und die der Praxis zu hinterfragen und Ansatzpunkte füreine effektive Forschungsagenda abzuleiten. Umgekehrt werden die Verantwortlichen in den Unternehmen auf vonden Wissenschaftlern priorisierte Themen hingewiesen, denen sie vielleicht mehr Beachtung schenken sollten.

>> AUFSÄTZE PAPERS Prof. Dr. Karl-Werner Schulte, Dipl.-Geogr. Hartmut Bulwien, Dipl.-Kffr. Verena Sturm, Dipl. Kfm. Matthias Zimmermann

A. Einführung

Die Immobilienökonomie1 ist in Deutschland eine Dis-ziplin, die noch keine lange Forschungstradition aufzu-weisen hat. Dies ist in den USA, in Großbritannien undden Ländern des Commonwealth grundlegend anders.International haben sich drei Ansätze herausgebildet:2

> Der “Investment & Finance Approach”, der an denmeisten US-Hochschulen anzutreffen ist,

> Der “Surveying Approach”, der vor allem in Groß-britannien vorherrscht,

> Der “Interdisciplinary Approach”, der in Konti-nentaleuropa weit verbreitet ist.3

Während sich die immobilienökonomische Forschung inKontinentaleuropa von vorneherein anwendungsorien-tiert ausgerichtet hat, wurde den angloamerikanischen“real estate researchers” häufig der Vorwurf der Praxisfer-ne gemacht. So forderte Souza (2000) einen Forschungs-ansatz, der sich durch eine integrative Sichtweise und dieZusammenarbeit mit der Praxis auszeichnet, um einenhohen qualitativen Mehrwert für die Immobilienwirt-schaft und die -wissenschaft zu generieren.4, 5

Im Jahr 2002 diskutierte Worzala in ihrem Artikel“Bridging the practical/academic divide in real estate”Lösungsansätze zur Überwindung der Diskrepanz zwi-schen immobilienökonomischer Theorie und der Praxisder Immobilienbranche. Ihrer Ansicht nach müssenakademische Institutionen dynamischer und anpas-sungsfähiger werden, um sich stärker an den Bedürfnis-sen der Praxis auszurichten zu können. Dies erfordereaber auch ein stärkeres finanzielles Engagement der Praxis für die Wissenschaft.

In einem weiteren Aufsatz bemerkte Roulac kritisch,dass viele Interpretationen der Immobilien-Disziplinnur auf einzelne Schwerpunkt-Themen fokussiert sindund “[...] thereby being characterized by misplacedemphasis and insufficient attention to critical issues thatshould be considered.”6

Black und Rabianski versuchten 2003 aus einer anderenPerspektive, eine globale Wissensbasis für die Immobili-

enökonomie aufzustellen. Zu diesem Zweck führten sieeine Umfrage bei internationalen Immobilienwissen-schaftlern und Praktikern aus verschiedenen Bereichender Immobilienwirtschaft durch. Die Studie kam zudem Ergebnis, dass es unter Berücksichtigung zahlrei-cher verschiedener Themen und Gewichtungen nichtmöglich war, eine international geltende immobilienö-konomische Wissensbasis klar herauszuarbeiten.7

Da “Real Estate Investment & Finance” fraglos der Dis-ziplin zuzurechnen ist, sind in den vergangenen Jahreninternationale Studien unter institutionellen Immobilie-ninvestoren durchgeführt worden, in denen überwie-gend die inhaltlichen Interessen an bestimmten For-schungsthemen im Bereich der Immobilienökonomieabgefragt wurden:

In den USA führte Worzala (2000) die erste Studie die-ser Art durch. Befragt wurden US-amerikanische insti-tutionelle Immobilieninvestoren zu ihren Präferenzenaus einer Auswahl immobilienökonomischer For-schungsschwerpunkte.8

Newell (2001) befragte institutionelle Immobilieninve-storen in Australien mit dem gleichen Fragebogen, umebenfalls ihre gewünschten Forschungsgebiete bestim-men zu können.

Des Weiteren wählten Anfang 2003 Newell, McAllisterund Worzala die vorherigen Studien aus den USA undAustralien als Grundlage, um mit den Fördergeldern desInvestment Property Forum (IPF) ein äquivalentes Pro-jekt in Großbritannien durchzuführen.9

Es lag daher nahe, auch in Deutschland die immobili-enökonomischen Forschungsschwerpunkte zu eruieren.Dank der Förderung durch die Gesellschaft für Immo-bilienwirtschaftliche Forschung e.V. (gif ) konnten vomebs Department of Real Estate zwei empirische Untersu-chungen auf den Weg gebracht werden.

B. Zielsetzung der Studien

Die erste Studie beinhaltete eine Umfrage unter führen-den deutschen institutionellen Immobilieninvestorenund Beratungsgesellschaften/Analysten. Hierbei solltenakademische Themengebiete herausgearbeitet werden,



7

Aus den Ergebnissen der Studien lässt sich ableiten, dass - trotz einiger allgemein relativ hoch gewerteter Forschungs-gebiete - unterschiedliche thematische Präferenzen zum einen zwischen Praxis und Forschung und zum anderen auchim Länder-Vergleich vorliegen. Praxis und akademische Forschung müssen auf internationalem Niveau kooperieren,um für beide Seiten eine Win-Win Situation zu schaffen.

In Kapitel D wird die Methodik der beiden empirischenStudien und der statistischen Analyse im Detail erläutert.

In Kapitel E werden die generellen Forschungsschwer-punkte der Studien 1 und 2 dargestellt. Es erfolgt eineAnalyse und Interpretation der Ergebnisse anhand

> der Rangfolgen,> Principal Component Analyse,> eines Vergleichs der internationalen

Forschungsschwerpunkte und> der Rangkorrelationen.

Die spezifischen Forschungsschwerpunkte der beidenStudien werden in Kapitel F in äquivalenter Form zuKapitel E beleuchtet.

Im Speziellen wird in den Kapiteln E und F ein Ver-gleich der Ergebnisse von deutschen institutionellenImmobilieninvestoren und europäischen Wissenschaft-lern vorgenommen.

Die Ergebnisse des Ländervergleichs bei den institutio-nellen Immobilieninvestoren untereinander und derVergleich mit den Immobilien-Wissenschaftlern werfen


die in der Immobilienwirtschaft einen hohen Stellenwertund eine hohe Aktualität besitzen. Auf Basis der Umfra-geergebnisse kann die akademische Forschung die in derPraxis priorisierten immobilienökonomischen Problem-stellungen identifizieren, analysieren und bearbeiten.

Die zweite Studie beinhaltete eine Umfrage unter euro-päischen Professoren und wissenschaftlichen Dozentenim Fachgebiet Immobilienökonomie. Hierbei sollten dieakademischen Themengebiete herausgearbeitet werden,denen in der aktuellen Immobilienforschung in Europaeine hohe Relevanz zukommt.

Abschließend wurden die Umfrageergebnisse bei “deut-

schen Praktikern” und “europäischen Wissenschaftlern”verglichen. Methodisch sauberer wäre sicherlich derdeutsch-deutsche Vergleich gewesen; dies war aber alleinschon aufgrund der geringen Grundgesamtheit deut-scher Immobilienforscher nicht möglich.

Dieses Forschungsprojekt soll die Reihe der vorangegan-genen Studien von Worzala (2000), Newell (2001) undNewell/ Mc Allister/ Worzala (2003) abrunden.

C. Aufbau des Beitrags

Wie die Abbildung 1 verdeutlicht, ist der Aufbau derbeiden empirischen Untersuchungen identisch.


8

Studie 1: Immobilien-Forschungs-schwerpunkte in Deutschland – eineStudie unter institutionellen Investoren

· Methodik

· Generelle Forschungsschwerpunkte

· Spezifische Forschungsschwerpunkte

· Weitere Forschungsschwerpunkte

· Methodik

· Generelle Forschungsschwerpunkte

· Spezifische Forschungsschwerpunkte

· Weitere Forschungsschwerpunkte

Zielsetzung der Studien

Schlussbetrachtung

Studie 2: Immobilien-Forschungs-schwerpunkte in Europa – eine Studieunter Immobilienwissenschaftlern

Abbildung 1: Übersicht über den Aufbau des Beitrags


9

viele Fragen auf, die sich anhand der vorhandenenDaten nicht beantworten lassen. Daher finden sich indiesem Beitrag einige “Erklärungsversuche” ohne empi-rischen Gehalt, die daher angreifbar sind.

Der Artikel endet in Kapitel G mit einer Schlussbe-trachtung und Implikationen für die immobilienökono-mische Forschung.

D. Methodik

I. Die empirischen Studien

Der Aufbau der Fragebögen zu den Studien 1 und 2wurde identisch zu den vorherigen Umfragen von Worz-ala (2000), Newell (2001) und Newell/ Mc Allister/Worzala (2003) konzipiert. Diese Vorgehensweise wurdebewusst gewählt, um eine maximale Vergleichbarkeitder Antworten von Praxis und Forschung und im inter-nationalen Vergleich zu erzielen, auch wenn Studie 2 aneine andere Zielgruppe adressiert war.

Die Fragebögen zu den Umfragen wurden im erstenQuartal 2003 versendet.

Der Fragebogen umfasste für beide Studien mehr als 40immobilienökonomische Themenstellungen und unter-gliederte sich in folgende Kategorien:

> 12 Fragen zu generellen immobilien-ökonomischen Forschungsschwerpunkten

> 28 Fragen zu spezifischen immobilien-ökonomischen Forschungsschwerpunkten

Die Teilnehmergruppen (institutionelle Investoren undWissenschaftler) wurden befragt, für wie bedeutendjedes Forschungsgebiet für ihr Tätigkeitsfeld angesehenwurde. Alle 40 Fragen wurden auf einer 5-Punkte-Skalaabgebildet, ausgehend von 1 als “unwichtig” bis 5 als“sehr wichtig”.

Des Weiteren wurde in den Fragebögen beider Studienallen Teilnehmern die Möglichkeit gegeben, auch ande-re, für sie relevante Forschungsthemen anzugeben.In Studie 1 wurden 250 institutionelle Immobilienin-vestoren und Beratungsunternehmen/ Analysten derdeutschen Immobilienwirtschaft befragt. 90 ausgefüllteFragebögen wurden an das ebs Department of RealEstate zurückgesendet, was einer Rücklaufquote von36% entspricht. Die befragten Unternehmen setztensich wie folgt zusammen:

> Versicherungsgesellschaften: 20,2%> Immobilien AGs: 25,2% > Offene Immobilienfonds: 22,0% > Geschlossene Immobilienfonds: 16,8% > Immobilienberatungsuntern./Analysten 15,8%

Da diese Erhebung auf institutionelle Investoren fokus-siert war, wurden immobilienökonomische Forschungs-gebiete wie der Wohnungsmarkt oder die Projektent-wicklung, die eher für andere Akteure des Immobilien-marktes relevant sind, nicht berücksichtigt.

In Studie 2 gingen 80 Fragebögen einer Auswahlbekannter europäischer Immobilien-Wissenschaftler zu.Mit einem Rücklauf von 41 ergab sich eine Rücklauf-quote von 51,25%.

Die Antworten der Wissenschaftler kamen aus folgen-den Ländern:

> Deutschland 36,6% 10

> Großbritannien und Irland 46,5%> Spanien 4,9%> Italien 2,4%> Dänemark 2,4%> Frankreich 2,4%> Schweiz 2,4%> Niederlande 2,4%

Die Daten der Wissenschaftler wurden vornehmlich ausder Liste der RICS-akkreditierten Universitäten in Eu-ropa generiert.11 Die Umfrage wurde auf europäischerEbene durchgeführt, weil universitäre und forschungs-bedingte Beziehungen über nationale Grenzen hinwegbestehen und zunehmend an Bedeutung gewinnen.

II. Statistische Analyse

Die statistische Analyse wurde für beide Studien in dreiSchritten durchgeführt:

1. Für jede der 40 Fragen wurden Durchschnittswerteder Antworten gebildet, sowohl für die Grundge-samtheit, als auch für die Untergruppen der befrag-ten Unternehmen und für die Antworten der Wis-senschaftler.

2. Diese Durchschnittswerte wurden in einer Prioritä-tenliste nach Rangordnung von den höchsten zu denniedrigsten Werten abgebildet. Anschließend wurdeein Abgleich zwischen Praxis und Forschung vorge-nommen.



10

3. Um die zugrunde liegenden inhaltlichen “Dimensio-nen” aus den generellen und den spezifischen Forschungsschwerpunkten herauszufiltern, wurdeeine Principal Component Analyse (PCA) durch-geführt.13

Darüber hinaus wurden bei den deutschen institutionel-len Immobilieninvestoren die erzielten Ergebnisse aus 2. international verglichen und abschließend eine Rang-Korrelationsanalyse durchgeführt, um eine Vergleich-barkeit der Ergebnisse aller Studien (auch mit USA,Australien und Großbritannien) zu erreichen.

E. Generelle Forschungsschwerpunkte

I. Rangordnung

In Tabelle 1 werden die Durchschnittswerte und diedaraus hervorgehende Rangordnung der Prioritäten ausStudie 1 für die zwölf generellen Forschungsgebiete dar-gestellt – sowohl als aggregierte Zahl für die Gesamtheitder teilnehmenden Unternehmen, als auch für dieUntergruppen Versicherungen, Immobilien AGs, Offene Immobilienfonds, Geschlossene Immobilien-fonds und Beratungsunternehmen/ Analysten.


Tabelle 1: Generelle immobilienökonomische Forschungsgebiete deutscher institutioneller Immobilieninvestoren


11

Dem Forschungsgebiet “Portfolio- und Immobilien-Risikomanagement” wurde insgesamt die höchste Prio-rität zugerechnet (Durchschnittswert: 4,17 von 5),gefolgt von “Immobilien-Performance-Messung” (4,10),“Diversifikation innerhalb von Immobilienportfolios”(3,89) und der “Rolle von Immobilien in einem Mixed-Asset-Portfolio” (3,84). Diese Forschungsgebiete sindnachvollziehbare, strategische Basisthemen für alle insti-tutionellen Immobilieninvestoren.

Bei den Untergruppen wurde das Thema “Portfolio-und Immobilien-Risikomanagement” ebenfalls vonImmobilien-AGs (4,24), Geschlossenen Immobilien-fonds (4,08) und Beratungsunternehmen/Analysten(4,08) als Top-Priorität eingeschätzt, während bei denOffenen Immobilienfonds die “Rolle internationalerImmobilien im Portfolio” (4,39) von höchster Relevanzwar. Dies lässt sich insofern nachvollziehen, als dassOffene Immobilienfonds durch das 4. Finanzmarkt-Förderungsgesetz mehr Freiräume für Investitionen ininternationale Immobilienmärkte haben und durch diezur Zeit der Umfrage sehr ausgeprägten Mittelzuflüssebestrebt waren, diese Möglichkeiten auszuschöpfen.

Die “Einflüsse technologischer Veränderungen” (3,32)und “Einflüsse demographischer Veränderungen” (3,27)auf Immobilien wurden im Gesamtergebnis mit dengeringsten Prioritäten eingestuft. Diese Ergebnissekönnten generell Indikatoren für ein noch eher kurz-fristig orientiertes Denken von institutionellen Immo-bilieninvestoren sein.

Die geringe Relevanz des Themas “technologische Ver-änderungen” lässt sich des Weiteren ggf. auf das insbe-sondere bei Immobilien-Portfoliomanagern aufgabenbe-zogene geringere Interesse an objektspezifischen The-

men zurückführen; diese wären für Facility-Manage-ment Unternehmen sicherlich von höherer Relevanz.

Das geringe Interesse an “demographischen Veränderun-gen” kann evtl. dadurch begründet werden, dass institutio-nelle Investoren meinen, diese würden sich vor allem aufWohnimmobilien, in die sie kaum investieren, nicht aberauf Gewerbeimmobilien auswirken. Zum heutigen Zeit-punkt würde vermutlich den demographischen Verände-rungen eine höhere Priorität zugewiesen werden, da zudiesem Thema in der deutschen Immobilienbranche injüngster Zeit eine vielschichtige Diskussion stattfindet.14

Offene Immobilienfonds (Durchschnittswert insgesamt:3,81), Immobilien AGs (3,66) und Geschlossene Immo-bilienfonds (3,54) schätzten die generellen immobilien-ökonomischen Forschungsgebiete insgesamt wichtigerein als Versicherungsgesellschaften (3,01). Eine mögli-che Erklärung für dieses Ergebnis liegt darin, dass fürerstgenannte Unternehmen Immobilien das Kernge-schäft darstellen und folglich Forschung in diesemBereich von hoher Relevanz ist. Bei Versicherungsgesell-schaften besitzt immobilienökonomische Forschung imGesamtgeschäft offenbar einen geringeren Stellenwert.

Hier besteht möglicherweise ein Zusammenhang mitder Beobachtung, dass Versicherungsgesellschaften dieAngebote immobilienökonomischer Weiterbildungihrer Mitarbeiter weniger wahrnehmen als die Unter-nehmen der anderen Untergruppen und daher für For-schungsthemen weniger “sensibilisiert” sind.

Tabelle 2 stellt die Durchschnittswerte und die entspre-chende Rangfolge der Studie 2 für die Wissenschaftlerder Immobilienökonomie im Vergleich mit der Gesamt-heit der institutionellen Investoren aus Studie 1 dar.



12

Für die befragten Wissenschaftler hat das Thema “Ein-fluss makroökonomischer Faktoren auf Immobilien” imDurchschnitt die höchste Priorität (Durchschnittswert:3,98 von 5), gefolgt von “Performance-Messung beiImmobilien” (3,80), dem “Einfluss mikroökonomischerFaktoren auf Immobilien” (3,76) und “Portfolio- undImmobilien-Risikomanagement” (3,73).

Eine Erklärung für die hohe Gewichtung des “Einflussesmakroökonomischer Faktoren” und die deutlich gerin-gere Einschätzung bei den institutionellen Immobilie-ninvestoren könnte sein, dass die “Praktiker” den Nut-

zen von “Real Estate Economics” für das strategischeImmobilienmanagement noch nicht erkannt haben,weil dieses Forschungsgebiet in Deutschland wissen-schaftlich kaum entwickelt ist.15

Der “Einfluss technologischer Veränderungen aufImmobilien” und “Indirekte Immobilienanlageformen”stellten mit 3,0 und 2,8 die geringsten Prioritäten imGesamtergebnis dar.

Die geringe Relevanz, die dem Thema technologischeVeränderungen (bspw. Bürogebäude mit Wireless Lan,

Tabelle 2: Durchschnittswerte der generellen Forschungsschwerpunkte im Vergleich immobilienökonomischer Wissenschaftler und

deutscher institutioneller Immobilieninvestoren


etc.) beigemessen wurde, könnte durch das wahrschein-lich geringe Interesse immobilienökonomischer Wissen-schaftler an dieser sehr technischen Thematik erklärtwerden.

Der Gesamt-Durchschnittswert bei den generellen For-schungsschwerpunkten beträgt 3,37 und liegt somitnur geringfügig oberhalb des mittleren Wertes (3,00)“recht wichtig”. Bei den deutschen institutionellenInvestoren rangiert der Gesamt-Durchschnittswert bei3,66. Daraus resultiert, dass die generellen Forschungs-schwerpunkte für die Immobilienbranche eine höhereRelevanz zu haben scheinen als für die Wissenschaft.Dies könnte so erklärt werden, dass in der Studie unterden europäischen Wissenschaftlern Professoren undwissenschaftliche Dozenten aus allen immobilienöko-nomischen Teildisziplinen befragt wurden, währendsich die deutsche Studie auf institutionelle Investorenals einen Teilmarkt des Immobilienmarktes beschränk-te. Die unter den generellen Forschungsschwerpunktenabgefragten Themengebiete wurden insgesamt stärkerauf Immobilien-Investitionsproblematiken fokussiertund sind daher wahrscheinlich für Investoren relevanterals für Akademiker mit einem sehr breiten Forschungs-ansatz.

II. Principal Component Analyse

Bei den Ergebnissen der institutionellen Investoren(Studie 1) zu den generellen immobilienökonomischenForschungsschwerpunkten erklärten vier Faktoren60,4% der Varianz. Diese Faktoren sind:

> Aspekte des strategischen Immobilienmanagements 19,50%

> Wirtschaftliche und regulatorische Umweltbedingungen 14,90%

> Wechselnde Umfeldbedingungen für Immobilien 14,30%

> Investment und Performance Aspekte 11,70%

Bei den Ergebnissen der Wissenschaftler (Studie 2) er-klärten vier Dimensionen 67,68% der Varianz. DieseFaktoren sind:

> Investment- und Performance-Aspekte 22,09%> Aspekte des strategischen Immobilien-

managements 16,75%> Wirtschaftliche Umweltbedingungen 15,49%> Technologische und demographische

Umweltbedingungen 13,35%

Sowohl bei den institutionellen Investoren als auch beiden Wissenschaftlern konnten alle Faktoren in einemimmobilienökonomischen Fachzusammenhang sinnvollinterpretiert werden.

III. Vergleich der internationalen Forschungsschwerpunkte

Tabelle 3 vergleicht die ermittelten Rangfolgen der fünfwichtigsten generellen immobilienökonomischen For-schungsprioritäten nach Meinung der Praxis für dieLänder Deutschland, Australien, USA und Großbritan-nien mit denen der europäischen Wissenschaftler.


13


Tabelle 3: Top fünf Prioritäten der generellen immobilienökonomischen Forschungsschwerpunkte im Vergleich:

Deutschland, Australien, USA, Großbritannien und europäische Wissenschaftler


14

Bei der Analyse der Rangfolgen stellten sich folgendeErkenntnisse ein:

In der Rangfolge der Forschungsschwerpunkte bei denWissenschaftlern war der “Einfluss makroökonomischerFaktoren auf Immobilien” das Thema mit der höchstenRelevanz. Im Vergleich mit den Ergebnissen der vierLänder war zu erkennen, dass diese Relevanz nur in derbritischen Studie (UK) ähnlich hoch (mit Rang 2)gewertet wurde.

In Deutschland und Australien standen die makroöko-nomischen Faktoren nur an fünfter Stelle und in denUSA trat dieser Forschungsschwerpunkt unter den topfünf Prioritäten gar nicht auf.

Die “Performance-Messung bei Immobilien” stand aufRang 2 bei den europäischen Wissenschaftlern. DiesesThema wurde auch im internationalen Vergleich alsrelativ wichtig eingestuft. In Deutschland rangiert diePerformance-Messung auf Rang 2, in Australien aufRang 3 und in Großbritannien auf Rang 5. In den USAerhielt das Thema den ersten Rang.

Auf dem dritten Rang sahen die europäischen Wissen-schaftler den “Einfluss mikroökonomischer Faktorenauf Immobilien”. Interessanterweise wurde im Vergleichnur von den USA dieses Thema unter den top fünf

Prioritäten (Rang 2) eingestuft, während es in den ande-ren Ländern wesentlich niedriger platziert worden ist.

Bei den europäischen Wissenschaftlern stand das “Port-folio- und Immobilien-Risikomanagement” an vierterStelle. Damit stuften sie diesen Forschungsschwerpunkthinter Deutschland (Rang 1), Australien (Rang 2) undGroßbritannien (Rang 3) ein. In den USA wurde diesesThema nicht in den top fünf Prioritäten platziert.

Das Thema “Immobilien-Anlagestrategien” wurde nurvon den europäischen Wissenschaftlern unter die top fünfPrioritäten gewählt. Im internationalen Vergleich mit deninstitutionellen Investoren trat dieser Forschungsschwer-punkt unter den top fünf Prioritäten nicht auf.

IV. Rangkorrelationen 16

Zunächst werden die Rangkorrelationen der Ergebnisseder verschiedenen Untergruppen der deutschen institu-tionellen Investoren innerhalb der Studie 1 dargestellt.

Hier bleibt festzuhalten, dass die Rangfolge der generel-len immobilienökonomischen Forschungsgebiete für dieUntergruppen insgesamt keine allzu hohen Rangkorre-lationen aufwiesen. Wie in Tabelle 4 dargestellt, lagendie Korrelationswerte in einer Bandbreite von rd. 0,10bis 0,70.


Tabelle 4: Rangkorrelationen der Untergruppen der institutionellen Immobilieninvestoren



15

Die Rangkorrelationen in Tabelle 5 ergaben sich ausdem Vergleich der vier Länderstudien mit den Ergebnis-sen der europäischen Wissenschaftler.

Die Rangkorrelationen zwischen den internationaleninstitutionellen Investoren der vier Länder wiesen fol-gende Ergebnisse auf:

Die deutschen und australischen Ergebnisse zeigten mit0,84 eine relativ hohe Korrelation in der Rangfolge derPrioritäten. Hingegen waren die Ergebnisse zwischenDeutschland und den USA (0,28) sowie Australien undden USA (0,37) nur schwach korreliert.

Betrachtet man die jeweils als am wichtigsten einge-schätzten Forschungsgebiete, so wird deutlich, dass dieImmobilieninvestoren in den USA im Vergleich zuDeutschland und Australien aufgrund des transparen-teren und weiter entwickelten US-amerikanischenImmobilienmarktes spezifischere bzw. innovativere Themen priorisierten. Dies kann u.a. damit zusammen-hängen, dass akademische Forschungsaktivitäten dortbereits wesentlich etablierter und quantitativ weiter entwickelt sind.

Die grau unterlegte Zeile in Tabelle 5 zeigt die Korrela-tionswerte zwischen europäischen Wissenschaftlern undden internationalen institutionellen Investoren. DerRangkorrelationskoeffizient zwischen Wissenschaftlernund deutschen institutionellen Immobilieninvestorenbetrug 0,555 und stellte damit die höchste Korrelation

in dieser Zeile dar. Alle anderen Werte lagen – teilweisedeutlich – darunter.

Die Rangkorrelationen zwischen australischen Investo-ren und europäischen Wissenschaftlern (0,455) undzwischen britischen Investoren und europäischen Wis-senschaftlern (0,436) bewegten sich in einer ähnlichenSpanne.

Die geringste Rangkorrelation betrug 0,027 und tratzwischen amerikanischen Investoren und europäischenWissenschaftlern auf. Dies kann zum einen auf denZeitunterschied der beiden Studien (2000 vs. 2003),und zum anderen auf die höhere Reife des amerikani-schen Immobilienmarktes gegenüber Europa zurückge-führt werden.

F. Spezifische immobilienökonomische Forschungsschwerpunkte

I. Rangordnung

In Tabelle 6 werden die Durchschnittswerte und diedaraus hervorgehenden Rangordnungen der Prioritätenaus Studie 1 für die 28 spezifischen immobilienökono-mischen Forschungsgebiete dargestellt; sowohl als aggregierte Zahl für die Gesamtheit der teilnehmendenUnternehmen, als auch für die Untergruppen Versiche-rungsgesellschaften, Immobilien AGs, Offene Immobili-enfonds, Geschlossene Immobilienfonds und Bera-tungsunternehmen/Analysten.

Tabelle 5: Rangkorrelationsanalyse der generellen Forschungsschwerpunkte: Großbritannien vs. Australien vs. USA vs.

Deutschland vs. europäische Wissenschaftler



16

Die fünf wichtigsten spezifischen Forschungsgebietewaren insgesamt:1. Prognosemethoden für Märkte, Mieten und

Renditen (3,97)2. Einfluss der Steuergesetzgebung auf Immobilien (3,90)

3. Existenz und Vorhersehbarkeit vonImmobilienzyklen (3,90)

4. Diversifizierung innerhalb eines Immobilien-portfolios (3,74)

5. Desinvestitionsstrategien für Immobilien (3,74)

Tabelle 6: Spezifische Forschungsschwerpunkte der Immobilienökonomie der deutschen institutionellen Investoren



17

Während “Prognosemethoden für Märkte, Mieten undRenditen” eines der wichtigsten Forschungsgebiete fürOffene (Rang 1) und Geschlossene Immobilienfonds(Rang 2) waren, wurden diese von Immobilien AGs(Rang 4), Beratungsunternehmen/Analysten (Rang 5)und Versicherungsgesellschaften (Rang 9) wesentlichschwächer bewertet. Letztere sahen die “Diversifizierunginnerhalb von Immobilienportfolios” als wichtigstesForschungsgebiet an (3,94).

Die spezifischen immobilienökonomischen Forschungs-gebiete (3,22) wurden im Gesamt-Durchschnittswert

von den institutionellen Investoren schwächer als diegenerellen Forschungsgebiete (3,66) gewertet. Dies spie-gelt die höhere Wichtigkeit der breiter angelegten, stra-tegischen Portfoliomanagement-Themen im Vergleichzu spezifischeren Themen wider.

Tabelle 7 stellt die Durchschnittswerte und die entspre-chende Rangfolge der spezifischen immobilienökonomi-schen Forschungsschwerpunkte der Studie 2 für dieWissenschaftler der Immobilienökonomie im Vergleichmit der Gesamtheit der institutionellen Investoren ausStudie 1 dar.



18

Tabelle 7: Rangfolge der spezifischen Forschungsschwerpunkte: Wissenschaftler vs. deutsche institutionelle Investoren



19

Die fünf wichtigsten spezifischen Forschungsgebiete fürdie Wissenschaftler waren hier insgesamt:

1. Existenz und Vorhersehbarkeit von Immobilienzyklen (3,71)

2. Prognosemethoden für Märkte, Mieten und Renditen (3,66)

3. Immobilientypologische Marktforschung (3,41)

4. Diversifizierung innerhalb eines Immobilienportfolios (3,24)

5. Einfluss der Bewertungspraxis auf individuelle Portfoliorenditen (3,22)

Die europäischen Wissenschaftler werteten die “Existenzund Vorhersehbarkeit von Immobilienzyklen” mit derDurchschnitts-Score von 3,71 aus 5 an erster Stelle.

Deutsche institutionelle Investoren bewerteten diese Fra-gestellung mit 3,90 aus 5 auf dem dritten Rang. “Progno-semethoden für Märkte, Mieten und Renditen” lag mit3,66 auf Rang 2 für die Wissenschaft und für die institu-tionellen Immobilieninvestoren auf Rang 1 mit 3,97.

Unter Berücksichtigung aller Antworten zu den spezifi-schen immobilienökonomischen Forschungsschwerpunk-ten durch die Wissenschaftler ergab sich ein Durch-schnittswert von 2,90 und für die deutschen Investorenvon 3,22. Diese insgesamt schlechtere Wertung durch dieWissenschaftler geht wahrscheinlich darauf zurück, dassdie im Fragebogen aufgeführten Fragestellungen nichtexakt mit allen zum Zeitpunkt der Umfrage aktuelleninterdisziplinären Forschungsthemen der Wissenschaftkorrespondierten.

Hieraus resultierend sollten die von den Akademikernals relevant ausgewiesenen Forschungsschwerpunkteweiter hinterfragt und untersucht werden.



20

II. Principal Component Analyse

Bei den Ergebnissen der institutionellen Investoren(Studie 1) zu den spezifischen immobilienökonomi-schen Forschungsschwerpunkten erklärten zehn Fakto-ren 70,7% der Standardabweichung. Die drei Haupt-faktoren waren:

> Immobilienbewertung 9,00%> Wechselnde Umfeldbedingungen

für Immobilien 8,90%> Diversifikation 8,40%

Die verbleibenden sieben Faktoren konnten nicht ineinem exakten immobilienökonomischen Fachzusam-menhang interpretiert werden.

Bei den Ergebnissen der Wissenschaftler erklärten sie-ben Faktoren 75,14% der errechneten Standardabwei-chung. Dabei waren die Hauptfaktoren:

> Demographische und strukturelle Aspekte 14,27%

> Portfolio- und Performanceaspekte 13,64%> Makroökonomische, Management-

und Marketingaspekte 10,16%> Marktanalyseaspekte 7,45%> Steueraspekte 5,71%

Die verbleibenden zwei Faktoren konnten nicht ineinem exakten immobilienökonomischen Fachzusam-menhang interpretiert werden.

III. Vergleich der internationalen Forschungsschwerpunkte

Tabelle 8 vergleicht die ermittelten Rangfolgen der fünfwichtigsten spezifischen immobilienökonomischen For-schungsprioritäten nach Meinung der Praxis für dieLänder Deutschland, Australien, USA und Großbritan-nien mit denen der europäischen Wissenschaftler.

Tabelle 8 Rangfolge der wichtigsten fünf spezifischen immobilienökonomischen Forschungsschwerpunkte von Deutschland, Australien,

USA, Großbritannien und europäischen Wissenschaftler



21

Bei der Analyse der Rangfolgen stellten sich folgendeErkenntnisse ein:

Die Wissenschaftler gewichteten die “Existenz und Vor-hersehbarkeit von Immobilienzyklen” mit der höchstenPriorität. Im Abgleich mit den vier Länderstudien isterkennbar, dass diese hohe Einschätzung von “Prakti-kern” nicht geteilt wurde. Deutsche und britische insti-tutionelle Investoren ordneten diese Themenstellung aufRang 3 und amerikanische nur auf Rang 5 ein. Für aus-tralische Investoren kam sie unter den wichtigsten fünfPrioritäten nicht vor.

Rang 2 bildeten nach Meinung der Wissenschaft die“Prognosemethoden für Märkte, Mieten und Renditen”.In Deutschland kam dieser Fragestellung mit Rang 1 diehöchste Relevanz zu, im Gegensatz zu Australien (Rang5). Für die USA und Großbritannien rangierte die The-matik nicht unter den ersten fünf Prioritäten.

Die “Immobilientypologische Marktforschung (Büro-,Handels-, Wohnimmobilien, etc.)” stand auf dem drit-ten Rang für die europäischen Wissenschaftler. DieseFragestellung wurde in keinem der vier Länder in derListe der Rangfolgen unter den wichtigsten fünf Prio-ritäten genannt.

Die “Diversifizierung innerhalb eines Immobilienport-folios” sahen sowohl die Wissenschaftler, als auch diedeutschen und australischen institutionellen Investorenauf Rang 4. Britische Investoren werteten dieses Thema

auf Rang 5, bei den amerikanischen gehörte es nicht zuden top fünf Prioritäten. Insgesamt ist festzustellen, dassfür dieses Thema die höchste Übereinstimmung in denRangfolgen der fünf Untersuchungsgruppen auftrat.

Für die fünfte Priorität der Wissenschaftler “Einfluss derBewertungspraxis auf individuelle Portfoliorenditen” lagkeinerlei Übereinstimmung mit der internationalenImmobilienpraxis vor.

Ein weiterer interessanter Aspekt ergab sich bei derBetrachtung der australischen und amerikanischen Aus-wertung, die den Einfluss von Kapitalzu- und -abflüssenauf Immobilienmärkte als das wichtigste immobilienö-konomische Forschungsgebiet identifizierten. InDeutschland erreichte dieses Themengebiet nur Rang10. Bei den deutschen Ergebnissen muss die insgesamthohe Priorisierung der Thematik Immobilienbesteue-rung (Rang 2) besonders hervorgehoben werden, wasvermutlich auf die hohe Relevanz in der Vergangenheitund auf die politische Diskussion in Deutschland zurZeit der Umfrage und ihre Auswirkungen auf dieImmobilienbranche zurückzuführen ist.

Die vorangestellte Analyse zeigt, dass wie für die gene-rellen (vgl. Abschnitt III der generellen immobilienöko-nomischen Forschungsschwerpunkte) auch für die spe-zifischen immobilienökonomischen Forschungsschwer-punkte nur wenige Übereinstimmungen in derRangfolge der top fünf Prioritäten zwischen Immobili-enpraxis und -wissenschaft auftreten.



22

IV. Rangkorrelationen

In Tabelle 9 werden zunächst die Rangkorrelationen derverschiedenen Untergruppen der deutschen institutio-nellen Investoren innerhalb der Studie 1 dargestellt.

Bei den spezifischen Forschungsschwerpunkten warendie Rangkorrelationen zwischen den einzelnen Unter-gruppen (siehe Tabelle 5) relativ höher (0,54 bis 0,81)als bei den generellen Forschungsschwerpunkten (0,1bis 0,80).

Die folgenden Rangkorrelationen in Tabelle 10 ergabensich aus dem Vergleich der spezifischen immobilienöko-nomischen Forschungsschwerpunkte der europäischen

Wissenschaftler und der internationalen institutionellenImmobilieninvestoren:

Tabelle 9: Rangkorrelationen der Untergruppen der deutschen institutionellen Immobilieninvestoren

Tabelle 10: Analyse der Rangkorrelationen: Spezifische immobilienökonomische Forschungsschwerpunkte der Länder Großbritannien,

Australien, USA und Deutschland sowie europäischer Wissenschaftler im Vergleich



23

Der Vergleich der spezifischen immobilienökonomi-schen Forschungsschwerpunkte von europäischen Wis-senschaftlern und deutschen institutionellen Immobilie-ninvestoren ergab mit 0,701 insgesamt die höchsteRangkorrelation. Dieses Ergebnis kann mit der hohenAnzahl deutscher Wissenschaftler erklärt werden, diemit 37% an der Studie 2 partizipierten. Die Rangkorre-lation zwischen britischen Investoren und den europäi-schen Wissenschaftlern war mit 0,685 für die spezifi-schen höher als für die generellen immobilienökonomi-schen Forschungsschwerpunkte. Die Rangkorrelationzwischen australischen Investoren und der Wissenschaftlag bei 0,51. Die geringste Korrelation konnte erneutzwischen den amerikanischen Institutionellen und deneuropäischen Wissenschaftlern mit 0,341 ermittelt wer-den. Dieses Ergebnis bestätigt die zuvor getroffene Aus-sage, dass “real estate research” in den USA deutlichquantitativer ausgerichtet ist als in Europa.

G. Schlussbetrachtung

Die beiden Studien haben die generellen und spezifi-schen Forschungsschwerpunkte der Immobilienökono-mie in ihrer Bewertung sowohl durch institutionelleImmobilieninvestoren in Deutschland als auch europäi-sche Wissenschaftler deutlich identifiziert. Im Bereichder generellen Forschungsschwerpunkte waren die“Rolle von Immobilien in einem Mixed-Asset-Portfolio”und “Portfolio- und Immobilien-Risikomanagement”über alle Studien hinweg hoch platzierte Themengebie-te. Bei den spezifischen Forschungsschwerpunkten tra-ten die “Existenz und Vorhersehbarkeit von Immobili-enzyklen” und allgemein Immobilienportfolio-Diversifi-kation als wichtig hervor.

Der Abgleich der Umfrageergebnisse zwischen institu-tionellen Immobilieninvestoren in Deutschland, Aus-tralien, den USA, Großbritannien und den europäi-schen Wissenschaftlern hat ergeben, dass die höchsteRangkorrelation bei den generellen und spezifischenimmobilienökonomischen Forschungsschwerpunktenzwischen europäischen Wissenschaftlern und deutscheninstitutionellen Investoren vorliegt. Unter Berücksich-tigung ihrer Korrelationen, 0,555 für die generellenund 0,701 für die spezifischen immobilienökonomi-schen Forschungsschwerpunkte, wurde jedoch ersicht-lich, dass auch dieser Zusammenhang nicht stark aus-geprägt ist.

Eine weitere Relativierung des Ergebnisses ergibt sichdadurch, dass die Befragungen der europäischen Wis-senschaftler und der deutschen institutionellen Investo-

ren zur selben Zeit (1. Halbjahr 2003) stattgefundenhaben, womit beiden Befragungen äquivalente makroö-konomische Bedingungen unterstellt werden können,die anderen Untersuchungen aber bis zu drei Jahrefrüher erfolgten. Ein letzter zu berücksichtigenderAspekt ist die hohe Prozentzahl (37%) von teilnehmen-den deutschen Professoren und wissenschaftlichenDozenten an der Umfrage unter den europäischen Wis-senschaftlern.

Die Ergebnisse der Auswertungen lassen die Schlussfol-gerung zu, dass noch immer unterschiedliche themati-sche Präferenzen zwischen Praxis und Forschung vorlie-gen. Ziel sollte sein, diese Differenzen mittelfristig zuüberkommen, um auf diese Art und Weise einer positi-ven zukünftigen Entwicklung und erhöhter Transpa-renz der Immobilienmärkte Rechnung zu tragen.

Praxis und akademische Forschung müssen kooperierenund interagieren, um für beide Parteien eine Win-WinSituation zu schaffen. Ansätze für mögliche Kooperatio-nen sind beispielsweise Netzwerke, die Praxis und For-schung weiter miteinander verbinden und die Zusam-menarbeit intensivieren. Jour-fixe, gemeinsame Konfe-renzen, Arbeitsgruppen, etc. sind einige der vielfältigenMöglichkeiten. Auch die Intensivierung von grenzüber-schreitenden Kontakten sollte angestrebt werden.

Für die deutsche immobilienökonomische Forschung istes von hoher Bedeutung, die Forschungsschwerpunkteund Sichtweisen der immobilienökonomischen Diszi-plin internationaler Fachkollegen zu kennen, die inunterschiedlichen kulturellen und sozialen Gefügenihrer Immobilienmärkte leben.17

Im internationalen Vergleich zeigten die Ergebnisse derStudien des Weiteren, dass nur sehr geringe Überein-stimmungen zwischen der amerikanischen Praxis undder europäischen Wissenschaft bestehen.

Als möglicher Grund könnte der Timelag von drei Jah-ren genannt werden, der zwischen den Befragungen inden USA (2000) und der europäischen Wissenschaftlern(2003) lag, so dass sich die Forschungsschwerpunktedurch mikro- und makroökonomische Einflüsse verän-dert haben können.

Eine weitere Ursache für das Abweichen der Ergebnissekönnte darin begründet liegen, dass in den USA sehrspezifische und innovative Themen erforscht werden.Diese Annahme lässt sich durch die “reiferen” amerika-nischen Immobilienmärkte erklären. Sie sind transpa-



24

renter (z.B. bessere Datenverfügbarkeit) und weiter ent-wickelt als die Märkte der Vergleichsländer der Studien.

Dies gilt ebenfalls für die immobilienökonomische For-schung in den USA, die länger etabliert und, wie bereitserwähnt, eher quantitativ ausgerichtet ist.

Die vorangestellten Überlegungen berücksichtigend,wäre ein erster Schritt für eine effektivere Immobilien-forschung, zeitnah eine äquivalente Befragung auchunter immobilienökonomischen Wissenschaftlern inden USA durchzuführen. Hieraus würde eine Vergleich-barkeit der Forschungsschwerpunkte von amerikani-schen und europäischen Wissenschaftlern erreicht wer-den. Die Ergebnisse könnten einen ersten Schritt füreine gezieltere Annäherung der amerikanischen undeuropäischen Forschung darstellen.

Für die Sicherung einer nachhaltigen Immobilienfor-schung wäre es schlussendlich notwendig, in den USAund Europa auf jährlicher Basis Fragebögen zu ver-schicken. Ein internationaler Forschungsaustausch istwünschenswert.18

Wie erwähnt beschäftigte sich der dieser Analyse zuGrunde gelegte Fragebogen vorwiegend mit Investiti-

ons- und Finanzierungsthemen im Immobilienbereich.19

Für zukünftige Befragungen wäre es von Interesse, ei-nen umfassenderen und stärker nach interdisziplinärenAspekten gewichteten Fragebogen zu erstellen. AufBasis dieses neuen Fragebogens wäre es möglich, einenganzheitlicheren Abgleich von Theorie und Praxisdurchzuführen.

Die Verdeutlichung der Ergebnisse dieser Studie lieferteinen Beitrag zu einer effektiveren und praxisrelevante-ren Forschungsagenda sowie einem höheren Forschungs-output für die Immobilienökonomie in Hochschulenund in den Unternehmen der deutschen Immobilien-wirtschaft. Eine Zusammenarbeit mit der Praxis ist eben-falls die Voraussetzung, um Daten und Informationen zuerlangen, die den beiden Parteien im Einzelnen unzu-gänglich sind. “[…] both communities must embraceeach other’s work, and work to create a formal and infor-mal communications link between the two.”20

Weiterhin ist es wünschenswert, wenn dieser Beitrag zu immobilienökonomischen Forschungsschwerpunk-ten zukünftige Forschungsaktivitäten in diesem wichti-gen Teilbereich der Disziplin bei Mitgliedern derARES, ERES, PPRES, AsRES, LARES und AfRES auslösen kann.

Anmerkungen

1 Im Zentrum der immobilienökonomischen Disziplin steht die Analyse und Konzeption von Entscheidungen rationaler Entscheidungsträger in der Immobilienwirtschaft. Das Ziel wissenschaftlicher immobilienökonomischer Forschung ist es, diese Entscheidungs-prozesse zu vereinfachen und durch strukturierte Lösungsansätze zu deren Verbesserung beizutragen; vgl. Schulte (2000); Schulte (2003).

2 Vgl. Schulte/ Schulte-Daxbök (2003), o.S.; Black/ Rabianski (2003), S. 33.3 Vgl. Schulte (2000); Schulte (2003); vgl. zu den einzelnen Ländern die Monographie “Real Estate Education”.

Der interdisziplinäre Ansatz gründet auf der Forschungstradition von James A. Graaskamp, einem der Denkväter der Immobilienökonomie auf internationaler Ebene. Er sagt Folgendes: “[Interdisciplinary real estate research means] engaging broad considerationsfrom many disciplines and points of view, with recognition of process and a holistic perspective”; Roulac (2000), S. 11.

4 Vgl. Souza (2000), S. 97.5 “[…] the more the crucial relationship between research and practice could be improved the better would be the

development of research results.”; Adair et al. (2003), S. 92.6 Roulac (2002), S. 5.7 Vgl. Black/ Rabianski (2003), S. 33.8 Vgl. Newell et al (2002).9 Siehe zum Thema ‚Immobilienökonomische Forschung in Großbritannien’ Adair et al (2003).10 Der hohe prozentuale Anteil des deutschen Rücklaufs ist u.a. durch die steigende Anzahl von immobilienökonomischen

Aus- und Weiterbildungsprogrammen in Deutschland zu erklären.11 RICS akkreditierte Universitäten sind für die hohe Qualität ihrer Aus- und Weiterbildung sowie Forschung im Bereich

Immobilienökonomie bekannt.12 Vgl. Black/ Rabianski (2003), S. 33.


25

>> AUFSÄTZE PAPERS Prof. Dr. HonRICS Karl-Werner Schulte, Dipl.-Geogr. Hartmut Bulwien, Dipl.-Kffr. Verena Sturm, Dipl. Kfm. Matthias Zimmermann

13 PCA ist eine multivariate Analysetechnik, durch die aggregierte Faktoren bzw. Dimensionen aus Umfrageergebnissen ermittelt werden können. Typischerweise kann eine geringe Anzahl Faktoren extrahiert werden, die einen signifikanten Teil der Standardabweichung erklärt. Für die wesentlichen zugrunde liegenden Faktoren lässt sich oft eine praktischeInterpretation geben, wohingegen aussagekräftige Interpretationen für die weniger signifikanten Faktoren meist nicht möglich sind.

14 Vgl. Deutsche Bank Research (2003).15 Nur für die Wohnungswirtschaft liegen hier Theorie-Ansätze vor; vgl. Eekhoff (2002).16 Eine Rangkorrelation ist eine Korrelation zwischen Variablen, die jeweils nur auf einer Ordinalskala gemessen werden,

also in Form von Rangreihen vorliegen. Mit ihrer Hilfe werden sowohl die Intensität (Stärke) wie die Richtung von Zusammenhängen auf der Grundlage von Rangplätzen ermittelt. Die gebräuchlichsten Verfahren stammen von Spearman und Kendall.

17 Vgl. Rabianski/ Black (1999), S. 22.18 Vgl. Schulte (2003a); (2003b).19 Siehe auch Einführung.20 Souza (2000), S. 100.

Literatur

Adair, A./ Crosby, N./ Cheng Lim, L./ Watkins, C.(2003): The contribution of the RICS Cutting EdgeConference to commercial real estate research, in: Jour-nal of Property Research, 2003, 20 (1), S. 91-115.

Black, R.T./ Rabianski, J. (2003): Defining the RealEstate Body of Knowledge: A Survey Approach, in: Jour-nal of Real Estate Practice and Education, Vol. 6, No. 1,2003, S. 33-54.

Deutsche Bank Research (2003): Demografie spezial,Nr. 283, Reihe: Aktuelle Themen, 18. September 2003.

Eekhoff, J. (2002): Wohnungspolitik, 2. Auflage, Tübin-gen 2002.

Epley, D.R. (1996): The Current Body of Knowledge,Paradigms Used in Real Estate Education and Issues inNeed of Further Research, in: Journal of Real EstateResearch, Vol. 12, No. 2, 1996, S. 229-236.

Newell, G./ Acheampong, P./ Worzala, E. (2002): Pro-perty Research in Australia, in: Pacific Rim PropertyResearch Journal, Vol. 8, No. 2, 2002, S. 127-139.

Rabianski, J./ Black, R.T. (1999): An International Per-spective on the Importance of Real Estate Concepts andTopics, in: Journal of Real Estate Practice and Educati-on, Vol. 2, No. 1, 1999, S. 13-32.

Roulac, S. (2000): Can an Eclectic Fiery “Chief” be inthe Mainstream? The Relationship of the Life and Workof James A. Graaskamp to Mainstream Real EstateThought, in: Delisle, J./ Worzala, E.: Essays in Honor ofJames A. Graaskamp: Ten Years After, in: Research Issuesin Real Estate, 2000, 2, S. 3-40.

Roulac, S. (2002): Requisite Knowledge for EffectiveProperty Involvements in the Global Context, in: Schul-te, K.-W. (publ.): Real Estate Education throughout theWorld: Past, Present and Future, Boston/ Dordrecht/London, 2002.

Schulte, K.-W. (2000): Immobilienökonomie – eininnovatives Lehr- und Forschungskonzept!, in: Schulte,K.-W. (Hrsg.): 10 Jahre ebs Immobilienakademie: Fest-schrift. Frankfurt am Main, 2000, S. 220-221.

Schulte, K.-W. (2002): Real Estate Education Through-out the World: Past, Present and Future, Boston/ Dordrecht/ London, 2002.

Schulte, K.-W. (2003): The role of investment andfinance in real estate education and research throughoutthe world, in: Property Management, 21 (1), S. 97-113.

Schulte, K.-W./ Schulte-Daxbök, G. (2003): Internatio-nal Concepts of Real Estate Education, Opening Speechat the African Real Estate Society Conference, 12thMarch 2003, Nairobi, Kenia.

Souza, L.A. (2000): Academic and applied real estateresearch: ‘As two worlds collide’ or ‘As two worlds divi-de’?, in: Journal of Real Estate and Portfolio Manage-ment, Vol. 6, No. 1, 2000, S. 97-100.

Worzala, E. (2002): Bridging the practical/academicdivide in real estate, in: Pacific Rim Property ResearchJournal, Vol. 8, No. 1, 2002, S. 3-14.

Worzala, E./ Gilliland, D./ Gordon, J. (2002): Real Esta-te Research Needs of the Plan Sponsor Community:What do the Plan Sponsor Real Estate InvestmentManagers want to know?, in: Journal of Real Estate Port-folio Management, Vol. 8, No. 1, 2002, S. 65-77.


>> AUFSÄTZE PAPERS Prof. Dr. HonRICS Karl-Werner Schulte, Dipl.-Geogr. Hartmut Bulwien, Dipl.-Kffr. Verena Sturm, Dipl. Kfm. Matthias Zimmermann

26

Abstract

Real estate research has taken on increased importance in recent years in the international arena.

This paper analyses real estate research priorities throughout two empirical studies: the first survey was conducted among Ger-man institutional real estate investors in Germany and the second one among academic real estate researchers in Europe. 40real estate research areas are assessed.

The first survey aims at identifying research topics with a high priority for the important investors in the German real estatemarkets. The methodology is consciously leaned against the empirical studies by Worzala (University of San Diego, 2000) inthe USA, Newell (University of Western Sydney, 2001) in Australia and Mc Allister (University of Reading, 2003) in the UK.

Based upon the international surveys mentioned above, a comprehensive analysis compares the results of the property researchpriorities between Germany, USA, Australia and the UK is conducted.

The second survey wants to identify research priorities among European real estate academics, while using the equivalent que-stionnaire.

According to the above mentioned surveys, a link between the industry’s and academia’s priorities is drawn.

The comparison with the survey results of the real estate investors will on the one hand lead to interesting findings by enablingacademia to question and evaluate its own research priorities and those of the real estate industry. This may allow the moreeffective development of a real estate research agenda for real estate researchers in gif, ARES, ERES, PPRES and AsRES, aswell as for the emerging real estate societies of AfRES and LARES.

On the other hand, academia’s property research priorities should be useful to managers in real estate investment companies,since they will become aware of research topics that possibly deserve more attention.

The results of the surveys – as compared internationally - show a much closer alignment for real estate research priorities inGermany, the UK and Australia than seen for the USA. This holds also true for the comparison between the four countries andEuropean real estate academics. The role of real estate in a mixed-asset portfolio, and real estate and portfolio risk managementfigure prominently amongst the general real estate research priorities. Among the top specific real estate research priorities werethe existence and predictability of real estate cycles and real estate portfolio diversification.

Nevertheless, the overall results show that practice and academia do not align significantly. The aim should be to overcomethese differences in the medium run, with the intention of contributing to a positive development of more transparent real esta-te markets. Real estate practice and academia should cooperate on an international level so as to create a win-win situation forboth parties.

It is hoped that the results of this research on the real estate research priorities between practice and academia, as well as acrosscountries, will be the catalyst to future research initiatives in this crucial area of real estate research for members of gif and allother international real estate societies.


>> AUFSÄTZE PAPERS Prof. Dr. Karl-Georg Loritz, PD Dr. Andreas Pfnür

Zukunftsperspektiven geschlossener Immobilienfonds in DeutschlandFuture perspectives of German closed end real estate funds KARL-GEORG LORITZ Prof. Dr., Inhaber des Lehrstuhls für Bürgerliches Recht, Steuerrecht und Arbeitsrecht und Leiter der Forschungsstellefür Kapitalanlagerecht an der Universität Bayreuth und Steuerberater in Frankfurt am Main.

Loritz @ uni-bayreuth.de

ANDREAS PFNÜRPD Dr., vertritt einen Lehrstuhl für Bau- und Immobilienwirtschaft an der Technischen Universität Darmstadt

[email protected]

27

Zusammenfassung

Die Konstruktion geschlossener Immobilienfonds ist weitgehend bestimmt von ihrer Rolle als Steuersparmedium. Indem Beitrag wird gezeigt, dass von geschlossenen Immobilienfonds in ihrer Grundfunktion und der praktischenUmsetzung ein deutlich breiteres Spektrum an ökonomischen Wirkungen ausgeht. Nicht zuletzt aufgrund ihrervolkswirtschaftlichen Bedeutung hat der Gesetzgeber über Jahrzehnte hinweg die modellhafte Kapitalanlage in Immo-bilien steuerlich gefördert. Der Beitrag macht transparent, dass die einstige Förderung durch eine politisch motiviertenegative Voreingenommenheit von Rechtsprechung und Verwaltung sukzessive in eine Benachteiligung der steuerli-chen Behandlung von geschlossenen Immobilienfonds umgeschlagen ist. Im Ergebnis ist die aktuelle steuerlicheBehandlung mit dem verfassungsrechtlich abgesicherten Grundsatz der Besteuerung nach der Leistungsfähigkeit nichtmehr vereinbar. Für eine schnelle Beseitigung dieses Missstands sprechen folgende Potenziale geschlossener Immobili-enfonds zur Beseitigung struktureller und konjunktureller Probleme der deutschen Immobilienwirtschaft.

> Bedingt durch einen Paradigmenwechsel in der Kreditvergabepolitik der Banken befindet sich die deutscheImmobilienwirtschaft zumindest sektoral in einem strukturpolitisch wenig wünschenswerten Finanzierungs-engpass, der nur durch die Mobilisierung von zusätzlichem Eigenkapital behoben werden kann.

> Ein reibungsloser Abverkauf von betrieblich genutzten Immobilien würde die Wettbewerbsfähigkeit deutscherUnternehmen ebenso stärken wie die Haushaltssituation der öffentlichen Hand entlasten. Immobilienfonds sindvon ihrem Wesen hier ideale Partner.

> Zusätzlich erfordert der Bedarf an Ersatzinvestitionen in öffentliche Immobilien wie Schulen und Freizeitbäderdringend die Einbeziehung privaten Kapitals.

> Für die private Altersvorsorge werden tragfähige Konzepte der Vermögensbildung benötigt. Die kollektive undindirekte Kapitalanlage in Immobilien bietet hier eine ideale Ausgangsposition.

Die zentrale Voraussetzung zur Hebung dieser Potenziale ist die steuersystematisch korrekte Behandlung modellhafterImmobilienkapitalanlagen. Der steuerliche Reformbedarf wird konkretisiert. Abschließend werden rechtspolitischeForderungen zur Beseitigung der Fehlentwicklung hergeleitet.

A. Problemstellung

Obwohl geschlossene Immobilienfonds über JahrzehnteInvestitionen in jährlichen Größenordnungen von Milli-arden bewirkt haben, wird diese Rechts- und Investiti-onsform auch heute noch von Teilen der Rechtspre-chung, von der Finanzverwaltung und auch von maß-geblichen Politikern zu unrecht als Steuersparmediumbetrachtet. Mit dem Oktober vergangenen Jahres, nachüber zweijähriger Beratung, nach dem 5. verabschiedetenBauherrenerlass und verschiedenen Gesetzesänderungen,die zur Jahreswende 2003/2004 in Kraft getreten sind,hat sich diese negative Entwicklung fortgesetzt. FürInitiatoren, Berater und Anleger, also Investoren, bestehtdennoch keine Rechtssicherheit. Dabei wären Immo-bilieninvestitionen volkswirtschaftlich dringend notwen-dig. Es ist längst an der Zeit, den geschlossenen Fondsaus volkswirtschaftlicher und steuerlicher Perspektiveeiner ganzheitlichen wissenschaftlichen Betrachtung zuunterziehen. Dies soll nachfolgend geschehen, mit demZiel, u.a. den volkswirtschaftlichen Nutzen zu erforschenund die steuerlichen Rahmenbedingungen kritisch zubeleuchten, um hieraus Vorschläge an den Gesetzgeberabzuleiten, wie eine systemgerechte steuerliche Behand-lung beschaffen sein muss.

B. Bedeutung geschlossener Immobilienfonds

I. Immobilienökonomische Grundfunktionen

Insgesamt wird das in Immobilienfonds gebundene Ver-mögen der Deutschen mit 115 Mrd. Euro1 angegeben.Im Jahr 2002 ist von geschlossenen Immobilienfonds einVermögen in Höhe von 10,4 Mrd. Euro aufgelegt wor-den.2 Im Gegensatz zu dem dargestellten vorhandenenVorurteil, das den geschlossenen Immobilienfonds nachwie vor als Steuersparvehikel erachtet, ergibt sich beinäherer Analyse ein gänzlich anderes und deutlich facet-tenreicheres Bild der volks- und betriebswirtschaftlichenFunktionen geschlossener Fonds.3 Die eigentliche Funkti-on des geschlossenen Immobilienfonds ist die eines Arran-geurs, der die Interessen von Kapitalnachfragern (Investo-ren und letztendlich Flächennutzern) und Kapitalanbie-tern (Anlegern) in Einklang bringt. Die Grundvoraus-setzung für die Marktfähigkeit ist eine Fondskonstruktion,die beiden Seiten in einer win-win Situation Vorteile ver-spricht. Anderenfalls würden Investoren alternative Finan-zierungsformen wählen oder Anleger ihr Geld in konkur-rierenden Kapitalanlageformen anlegen.

Um die Rolle des Arrangeurs voll auszufüllen, nimmt dergeschlossene Fonds über die Funktion eines reinen Finanz-

maklers hinaus eine Reihe an Transformationen vor, ausdenen für die Fonds-Beteiligten und die Volkswirtschafterst der wahre Nutzen der Einschaltung eines Fondsinitia-tors entsteht.4

1. InformationstransformationDie Fondsinitiatoren senken durch ihre Fähigkeiten undErfahrungen die Transaktionskosten, die aus der Anbah-nung, der Vereinbarung, der Kontrolle und der Vertrags-anpassung für eine Volkswirtschaft entstehen, deutlich ab.Dadurch, dass die Fonds als Finanzintermediäre zwischendie Marktseiten treten, übernehmen sie quasi auch dieFunktion einer Qualitätsprüfung.

2. BetragstransformationDurch eine “Überbrückung von Stückelungen” in Kapi-talbeträgen werden der Volkswirtschaft zusätzliche Investi-tions- und Finanzierungsmöglichkeiten bereitgestellt, diepotentielle die Effizienz des Kapitalseinsatzes erhöhen.

3. RisikotransformationDurch die Vermittlung eines Fondsinitiators kann schließ-lich auch das Ausfallrisiko vermindert werden. Dafür sindinsbesondere die Prospekthaftung des Initiators5, der Risi-koausgleich unter den Kapitalanlegern und die Risikose-lektion in der Fondsauswahl verantwortlich.

II. Immobilienwirtschaftliche Praxis

In der immobilienwirtschaftlichen Praxis haben diegeschlossenen Fonds folgende Aufgaben übernommen:

1. Institutionelles Investment in ImmobilienprojekteDurch ihre Marktnähe und Fähigkeit zu Risikoinvest-ments füllen Initiatoren geschlossener ImmobilienfondsNischen von Immobilieninvestments in Randlagen undbei speziellen Objektnutzungen, für die sich keine andereInvestorengruppe interessiert.

2. Finanzierung von ImmobilienprojektenDie Verbindung der Investoren- und der Finanzierungs-rolle ermöglicht die risikoadäquate Finanzierung vonImmobilienprojekten sowie die Abstimmung der speziel-len Erfordernisse auf beiden Märkten. Aktuelle Engpässeder Immobilienfinanzierung über den Bankensektor wer-den somit umgangen.

Die rechtliche Konstruktion der geschlossenen Immobili-enfonds macht dieses Finanzierungsinstrument besondersattraktiv für Unternehmen und Verwaltungen, die sich ausfinanzwirtschaftlichen Gründen von ihren Flächen tren-nen wollen, ohne jedoch die Verfügungsgewalt über die


28



Fläche zu verlieren. Der geschlossene Fonds bietet dieChance, die Interessen der flächennutzenden Organisatio-nen mit den Interessen der Kapitalgeber zu verknüpfen. Erermöglicht damit effiziente Sale-and-lease-back Transak-tionen genauso wie Off-balance Finanzierungen bei denGebietskörperschaften, öffentlichen und privaten Unter-nehmen.6

Durch die Vertriebsstärke und Platzierungskraft vongeschlossenen Immobilienfonds wird der deutschen Bau-und Immobilienwirtschaft in großem Umfang langfristigzur Verfügung stehendes Eigenkapital bereitgestellt. DieInitiatoren erreichen dabei Kapitalmarktsegmente, die aufanderen Wegen nicht zu erreichen wären.

3. Medium der indirekten Kapitalanlage in ImmobilienDie Konzentrationstendenzen der jüngeren Vergangenheithaben zu einer beobachtbaren Professionalisierung unterden Initiatoren geführt, die ihren Niederschlag in deutlichtragfähigeren Fondskonstruktionen gefunden hat. Unter-stützt werden die gestiegene Transparenz und damit dieVerringerung der Risiken geschlossener Fonds durchBemühungen zur Steigerung der Transparenz der Fondsund der Initiatoren in Form von Richtlinien der Fonds-prospektierung und zur Erstellung von Leistungsbilanzen.7

Weitere Fortschritte sind von Ratings durch Internationalagierende Rating-Agenturen wie Moody’s, Standard &Poors oder Fitch zu erwarten.

C. Steuerrechtliche Behandlung geschlossener Immobilienfonds

I. Kurzer Hinweis auf die steuerliche Entwicklung

Der Gesetzgeber hat über Jahrzehnte hinweg Immobilie-ninvestitionen durch steuerliche Rahmenbedingungennicht behindert und sogar gefördert. Beispielhaft seien dieMietkaufmodelle, die Abschreibungsgesellschaften unddie Bauherrenmodelle und insbesondere die 50 %-igeAbschreibung des Fördergebietsgesetzes erwähnt8. Diemeisten dieser Modelle wurden beendet, weil Rechtspre-chung und Finanzverwaltung gezielt die Interpretation desgeltenden Rechts änderten.

Betrachtet man die Gesetzgebung, die finanzgerichtlicheRechtsprechung und die Praxis der Steuerverwaltung zufreien Kapitalanlagen und insbesondere zu Immobilienin-vestments, dann wird deutlich, dass selten steuerlichePrinzipien bei der Diskussion von Einzelfragen und -pro-blemen im Vordergrund standen. Nie wurde, wenn neueVorschriften in das EStG eingefügt wurden, wie etwa §15a EStG, §2a EStG, §2b EStG, §2 Abs. 3 EStG, oder

wenn ein neuer Bauherrenerlass diskutiert wurde, dasFundamentalprinzip des Grundsatzes der Besteuerungnach der Leistungsfähigkeit diskutiert, obwohl dieserGrundsatz Verfassungsrang hat und vom Bundesverfas-sungsgericht bei praktisch jeder Entscheidung zum Steuer-recht in den Mittelpunkt gerückt wird9.

Schon wenige Bemerkungen mögen zeigen, dass dieAbschaffung wirklicher oder auch nur vermeintlicherSteuervorteile zumeist politisch motiviert war. Es kannja schwerlich Zufall sein, dass das Mietkaufmodell, dasBauherrenmodell, aber auch steuerlich “ganz normal”konzipierte geschlossene Fonds, nicht nur Immobilien-fonds, ohne Änderungen der einschlägigen Gesetzeplötzlich von der Finanzverwaltung und dann von denFinanzgerichten nicht mehr in der bisher konzipiertenForm anerkannt wurden. Erinnert sei an die Judikaturdes Bundesfinanzhofs, wonach bei Bauherrenmodellendie Einschaltung eines jeweiligen Zwischenvermietersplötzlich als Gestaltungsmissbrauch qualifiziert wurde,nachdem diese Konzeption über Jahre anerkannt war.Vor allem war sie nicht nur durch steuerliche Gründeinduziert. Vielmehr sollten die Mieter auch von denmühevollen Verwaltungsaufgaben im Zusammenhangmit dem Abschluss und der Durchführung eines Miet-vertrages entlastet werden. Auch bei Bauherrenmodellenist schwer erklärlich, dass eines Tages vom BFH dieTheorie des Gesamtaufwandes zur Grunderwerbsteuerund schließlich auch zur Einkommensteuer ersonnenbzw. angewandt wurde11, nachdem zunächst solcheModelle über Jahre problemlos die Steuerveranlagungenund auch Außenprüfungen durchlaufen hatten.

All dem könnte man entgegenhalten, dass in einemRechtsgebiet wie dem Steuerrecht ja durchaus die Mög-lichkeit besteht, dass Gerichte in Abweichung zu Verwal-tungsauffassungen entscheiden. Es sind aber nicht nur dieErgebnisse so mancher Entscheidung des Bundesfinanz-hofs, die abzulehnen sind, sondern vor allem auch diedogmatischen Wege, die dabei beschritten wurden. Soergibt sich die Theorie vom Gesamtaufwand bei einemBauherrenmodell weder aus dem Wortlaut noch aus demSinn und Zweck des Grunderwerbsteuergesetzes oder gardes Einkommensteuergesetzes. Wer von einem anderenein unbebautes Grundstück, sei es auch auf Vermittlungoder Initiative eines Dritten, erwirbt, der soll nach Sinnund Zweck des Grunderwerbsteuergesetzes für die Gegen-leistung für das Grundstück, also auf den Kaufpreis alsBemessungsgrundlage, Grunderwerbsteuer bezahlen (siehe§§ 2 Abs. 1, 9 Abs. 1 Ziffer 1 GrEStG). Warum soll eraber nur deshalb, weil er aufgrund eines einheitlich voneinem Dritten erarbeiteten Projekts auf dem Grundstück,


29


30

das er zunächst erwirbt, später ein Haus erstellen will,dann auch für das noch gar nicht existierende Haus, dasihm nicht der Grundstückseigentümer verkauft, Steuernbezahlen? Es gibt keinen Tatbestand im Grunderwerbsteu-ergesetz, wonach der Besteuerung auch erst in Zukunft zuerstellende Gebäude unterliegen, wenn der Kaufvertrag inder Gegenwart geschlossen und vollzogen wird. Hier hatdie Rechtsprechung einen Sonderweg für oder genauergesagt zu Lasten von Kapitalanlegern beschritten. Verkauftnämlich, was vergleichbar ist, ein Makler an einen Einze-linvestor ein Grundstück und vermittelt er ihm zugleichein dazu passendes Fertighaus oder sucht er für eine Fer-tighausfirma ein Grundstück, um dann das Fertighausund das Grundstück dem Kunden zuzuführen, so gilt dieThese vom Gesamtaufwand nicht. Vielmehr stellt dieRechtsprechung nur bei “Modellen” auf die gesamteGestaltung ab, was aber kein Kriterium des Grunderwerb-steuergesetzes ist.

II. Fehlentwicklungen durch negative Voreingenommenheit der Rechtsprechung und Verwaltung

Es wäre gewiss von wissenschaftlich und praktisch hohemInteresse, die einzelnen Entscheidungen des BFH zu ana-lysieren, die jeweils den “wirtschaftlichen Schlussstrich”unter die einzelnen Modelle gesetzt und das Ende derjeweiligen “Ära” dieser Modelle eingeleitet haben12. Daskann aus Raumgründen hier nicht geschehen. Exempla-risch sei an dieser Stelle auf die Entscheidung des BFHvom 14.11.198913 verwiesen. Die Begründung, dassAnleger in einem Bauherrenmodell einkommensteuerlich“regelmäßig nicht als Bauherren, sondern als Erwerber desbebauten Grundstücks zu qualifizieren seien, wenn sie sichaufgrund eines von den Projektanbietern vorformuliertenVertragswerks” beteiligten und sich bei dem damit zusam-menhängenden Rechtsgeschäften durch die Projektanbie-ter vertreten ließen, ist als solche ohne rechtliche Aussage-kraft. Das Steuerrecht besteuert reale Sachverhalte. Derreale Sachverhalt besteht indes darin, dass sich Anleger zurBauherrengemeinschaft zusammenschlossen und dass erst,nachdem das geschehen war, die Immobilie errichtetwurde.

Die dogmatisch entscheidende Frage wäre gewesen, ob dieTatsache, dass Zusammenschluss und vor allem Errich-tung der Immobilie nicht in Eigeninitiative erfolgten, son-dern die Initiatoren die Initiative ergriffen haben, einensachlichen Grund darstellt, Steuerpflichtige schlechtergegenüber solchen Personen zu behandeln, die im “alther-gebrachten” Stil sich selbst um ihr Bauprojekt kümmern,dieses jedenfalls individuell durch von ihnen ausgewählte

Betreuer erstellen lassen. Statt diese Frage überhaupt auf-zugreifen, erging sich der erkennende 9. Senat in der Ent-scheidung darin, darauf abzustellen, dass die Bebauungeines Grundstücks im damaligen Fall mit 50 Reihenhäu-sern auch Zweck der Bauherrengemeinschaft gewesen sei.Dieser Vertragszweck wäre, so der Senat, nicht zu errei-chen gewesen, wenn einzelne Anleger oder deren Gesamt-heit wesentlichen Einfluss auf die Vertragsgestaltung oder-durchführung genommen hätten. Die Einwirkungsmög-lichkeiten des einzelnen Anlegers oder ihrer Gesamtheitauf die Bauplanung und Baudurchführung sei typischer-weise nicht größer als die eines Erwerbers außerhalb desBauherrenmodells und beschränkten sich, den wirtschaft-lichen Gegebenheiten entsprechend, auf Nebenumstände,wie z.B. die Auswahl der Fliesen oder die Raumaufteilung.Kennzeichnend, so der BFH, sei für Bauherrenmodellezumeist, dass den Anlegern durch die Übernahme einerVielzahl von Garantien durch die Prospektanbieter sowiedurch die Vereinbarung eines Fest- oder Höchstpreises dasFinanzierungs- und Baukostenrisiko weitgehend abge-nommen werde, so dass dies dem Risiko eines Erwerbersgleichkomme. Dieser Beurteilung der Anleger als Erwer-ber stehe auch nicht entgegen, dass das Gebäude oder dieEigentumswohnung bei Abschluss des Vertrages nochnicht fertig gestellt sei.

Ist, so muss man fragen, wirklich das Ausmaß des Risikosfür die Frage der steuerlichen Leistungsfähigkeit entschei-dend? Oder ist es nicht vielmehr so, dass derjenige, der inder Bauphase Aufwendungen tätigt, gleichgültig ob er alsMitglied einer Bauherrengemeinschaft oder als Einzelinve-stor investiert, in seiner steuerlichen Leistungsfähigkeitgemindert ist? Beide haben, wenn sie dasselbe Projekterrichten, für dieselben Aufwendungen das entsprechendeGeld zu bezahlen. Wenn bestimmte Aufwendungen nichtin die Bausubstanz fließen und deshalb keine Herstel-lungskosten des Gebäudes und keine Anschaffungskostendes Grundstücks sind, sondern ihrer Art nach laufenderAufwand, dann fragt man sich, wie der 9. Senat des BFHdazu kam, die Qualifizierung vom laufenden Aufwand hinzu Herstellungskosten vorzunehmen und sogar die gesam-te Herstellung als Erwerb zu behandeln, nur weil ein Steu-erpflichtiger mehr Eigeninitiative als der andere ausgeübthatte.

III. Unstetigkeit der Gesetzgebung

Welch groteske Schlangenlinien die Entwicklung gezogenhat, zeigt besonders deutlich folgendes Phänomen: Nach-dem durch die erwähnte Entscheidung des BFH im Jahr1989 den Bauherrenmodellen quasi der Todesstoß versetztworden war und man glaubte, die Ära der steuersparenden



31

Immobilienmodelle sei endgültig vorbei, kam die politischvöllig überraschende Entwicklung des Falls der deutschenMauer. Nachdem auch die deutsche Wiedervereinigungrasch zum Abschluss gebracht war und nunmehr einegigantische Aufgabe des Wiederaufbaus der neuen Bun-desländer den politisch Verantwortlichen vor Augen stand,war offenbar jedes Mittel recht, auch wenn es vorher als“suspekt” qualifiziert worden war, nämlich Immobilienin-vestments durch hohe steuerliche Anreize den Anlegernnahe zu bringen ohne Rücksicht auf die Gefahr vonFehlallokationen.

Der 4. Bauherrenerlass vom 31.08.199014 war noch nichtveröffentlicht, als die ersten Diskussionen über steuerlicheFördermaßnahmen für die neuen Bundesländer und dasvormalige West-Berlin in einer Größenordnung begannen,die alles bisher Dagewesene und selbst die kühnstenErwartungen übertraf. Hatte sich die Finanzverwaltungim Bauherrenerlass relativ kleinlich damit abgemüht, obdie einen oder anderen Kosten etwas höher oder niedrigersein durften, um als sofort abzugsfähig anerkannt zu wer-den, so warf der Gesetzgeber mit dem Fördergebietsgesetzund einer 50%igen Abschreibung alle bisher getroffenenVorsätze, Steuersparmodelle möglichst einzugrenzen, überBord. Mit einer 50%igen Sonderabschreibung spielte dieAbzugsfähigkeit von Gebühren keine allzu große Rollemehr; schließlich wäre man ansonsten angesichts derhohen Fremdfinanzierung von Fondsmodellen ohnehinüber die Grenzen des § 15a EStG hinaus und damit insnegative Kapitalkonto gekommen.

Hier plötzlich wurde also vom Gesetzgeber und damit mithöchster staatlicher Autorität dem Anleger expressis verbisbestätigt, dass, wenn er Investments in den neuen Bundes-ländern und Berlin West tätigte und zwar in Immobilien,aber auch in bewegliche Wirtschaftsgüter des Anlagever-mögens, er anfänglich steuerlich weniger leistungsfähigwar; denn nichts anderes bedeuten Anlaufverluste.

Heute ist es bekanntlich wieder anders, und der 4. Bau-herrenerlass wird vom 4. und 9. Senat des BFH15 nichtmehr anerkannt, ja es wird sogar von Gestaltungsmis-sbrauch gesprochen. Das Pendel ist also extrem in dieandere Richtung ausgeschlagen. Die Finanzverwaltungträgt der ablehnenden, ja “feindseligen” Haltung derRechtsprechung gegen Fondsmodelle in Gestalt des 5.Bauherrenerlass vom 17.10.200316 inzwischen Rech-nung. Sie setzt die bedauerliche Tendenz fort, geschlosse-nen Immobilienfonds das steuerliche und damit daswirtschaftliche Leben möglichst zu erschweren. Ohnedass die Verbände bezüglich der Endfassung angehörtwurden, wurde dieser Erlass plötzlich in Eile veröffent-

licht. Die große Überraschung war, dass künftig nurnoch 5 % des Damnums und dies auch nur unter gewis-sen engen Voraussetzungen zum Abzug zugelassen wer-den. Gravierend ist vor allem die Einschränkung derHerstellereigenschaft, die nur noch unter sehr engenVoraussetzungen zu erreichen ist. Hintergrund war, dasssich die verschiedenen Senate des BFH darauf geeinigthatten, den 4. Bauherrenerlass bezüglich der Herstellerei-genschaft nicht anzuerkennen. Ohne haltbare dogmati-sche Begründung gehen, wie erwähnt, einzelne Senatesogar davon aus, es handele sich um Gestaltungsmis-sbrauch, wenn Initiatoren geschlossener Immobilien-fonds die anfallenden Kosten aufteilten. Übersehen wirddabei freilich, dass der Gesetzgeber selbst im Einkom-mensteuergesetz das Prinzip festgelegt hat, Personenge-sellschafter seien wie Einzelinvestoren zu behandeln.Dies kommt namentlich in der Mitunternehmerregelungdes § 15 Abs. 1 Satz 1 Ziff. 2 EStG zum Ausdruck.Dabei war dem Gesetzgeber bekannt, dass Kommanditi-sten und atypisch stille Gesellschafter von der Geschäfts-führung ausgeschlossen sind und damit nur einen mittel-baren und wirtschaftlichen sehr begrenzten Einflusshaben. Nach der klaren Gesetzesregelung des HGB (§164) können Kommanditisten keine organschaftlicheGeschäftsführungsbefugnis haben. Sie haben also keineManagementaufgaben. Wenn der Gesetzgeber sich den-noch dafür entschieden hat, im Steuerrecht bei Perso-nengesellschaften nicht die Gesellschaft als Steuersubjektzu besteuern, sondern deren Aktivitäten anteilig auf dieGesellschafter aufzuteilen17, so dürfen an diesem PrinzipRechtsprechung und Finanzverwaltung nicht vorbeige-hen. Genau das Gegenteil ist geschehen. Nunmehr wird,um die Herstellereigenschaft eines Immobilieninvestors,der sich an einem geschlossenen Fonds beteiligt, anzuer-kennen, verlangt, dass dieser einen Einfluss auf die Aus-wahl und Gestaltung des Immobilienprojekts ausübenkann, der deutlich über den hinausgeht, den das Gesetzselbst verlangt, und den der BFH in jahrzehntelangerRechtsprechung bei gewerblichen Einkünften in Formder Mitunternehmereigenschaft (Mitunternehmerrisiko,Mitunternehmerinitiative) selbst konkretisiert hat.

Dieser Bauherrenerlass entfernt sich also deutlich vomEinkommensteuerrecht und noch viel mehr von gesell-schaftsrechtlichen Grundprinzipien.

IV. Besinnung auf steuerliche Fundamentalprinzipien,namentlich auf das Leistungsfähigkeitsprinzip

Soll ein so unsystematisches steuerliches Auf und Ab, daseher einer Achterbahn als einer systematischen Vorgehens-weise gleicht, beendet werden, dann muss man auch bei



32

Immobilieninvestitionen zu den steuerlichen Grundprin-zipien zurückkehren. Namentlich das Prinzip der Besteue-rung nach der Leistungsfähigkeit gilt es zu beachten.

Das Leistungsfähigkeitsprinzip wird von der Rechtspre-chung des Bundesverfassungsgerichts18, der finanzgericht-lichen Rechtsprechung19 und insbesondere auch von derh. M. in der wissenschaftlichen und praxisbezogenen Lite-ratur 20 als wichtiges im Steuerrecht geltendes Prinzipanerkannt. Danach ist die “individuelle Steuerbelastungnach der Fähigkeit zu bemessen, steuerliche Leistungenaus dem Einkommen im Verhältnis zum Einkommenerbringen zu können”21. Als verfassungsrechtliches Prinzipsetzt das Leistungsfähigkeitsprinzip dem Gesetzgeber vorallem auch Schranken, wie eine Besteuerung nicht mehrausgestaltet werden darf, ohne gegen die Verfassung zuverstoßen, während es auf einfachgesetzlicher Ebene Maß-stäbe für die sachgerechte Interpretation des geltendenSteuerrechts liefert.

Es mag im Zusammenhang mit der vorliegenden Proble-matik aus Raumgründen genügen, auf einige wenige,besonders wichtige Aspekte des Leistungsfähigkeitsprin-zips hinzuweisen. Es verlangt zunächst, dass die Steuer anBemessungsgrundlagen22 anknüpft, die die wirtschaftlicheLeistungsfähigkeit möglichst genau erfassen23. Die hierbeientwickelten Prinzipien müssen sachbezogen sein unddürfen nicht unsystematisch oder gar willkürlich festge-setzt werden. Das Bundesverfassungsgericht verlangt imSteuerrecht eine Gestaltungsgleichheit24. Das Ziel einer ander individuellen Leistungsfähigkeit orientierten Besteue-rung ist eine Gleichheit im Belastungserfolg25. Das Bun-desverfassungsgericht hat mit Beschluss vom 10.11.199926

den Grundsatz rechtsformneutraler Besteuerung aus demGleichbehandlungsgebot abgeleitet. Wenn also schon ver-schiedene Unternehmen möglichst gleich besteuert wer-den sollen, so muss dies erst recht für Unternehmen mitgleicher Rechtsform gelten, nämlich für die KG mit nurwenigen Gesellschaftern und für Publikums-KGs. Dassetzt eine sachgerechte Bemessungsgrundlage voraus. Einesolche lässt sich nur herstellen, wenn die Zulässigkeit unddie Versagung des Abzugs von Aufwendungen, die die Lei-stungsfähigkeit der Steuerpflichtigen mindern, nach sach-bezogenen Prinzipien und nicht unsystematisch oder garwillkürlich festgesetzt werden.

Ausfluss des Leistungsfähigkeitsprinzips ist auch dasobjektive Nettoprinzip27. Ausdruck steuerlicher Lei-stungsfähigkeit sind deshalb nicht die erwirtschaftetenVermögenszugänge. Vielmehr darf Gegenstand steuerli-cher Belastung nur das wirtschaftliche Ergebnis einerbestimmten steuerlich relevanten Tätigkeit sein. Deshalb

hat das Einkommensteuergesetz und in gleicher Weise dasKörperschaftsteuergesetz als Einkünfte die Salden ausErwerbsbezügen und Erwerbsaufwendungen definiert (s.§ 2 Abs. 2 EStG, § 8 Abs. 1 KStG). Das objektive Netto-prinzip verlangt die uneingeschränkte Berücksichtigungder Erwerbsaufwendungen28 und dementsprechendgrundsätzlich auch der Verluste.

Ein Einfallstor für systemwidrige Durchbrechungen desNettoprinzips und generell des Grundsatzes der Besteue-rung nach der Leistungsfähigkeit ist die Nichtanerken-nung der Abziehbarkeit von Erwerbsaufwendungen alsWerbungskosten oder Betriebsausgaben.

Im wirtschaftlichen Ergebnis und damit auch unter dog-matischem Blickwinkel nicht wesentlich anders zu beurtei-len ist die systemwidrige Zuordnung von sofort abzugs-fähigen Betriebsausgaben oder Werbungskosten zuAnschaffungs- oder Herstellungskosten mit der Folge, dasssie dann nur über eine längere Laufzeit – bei Immobiliengrundsätzlich über 50 Jahre – als erfolgsmindernd ange-setzt werden können. Dies führt, wenn der Steuerpflichtigedas Immobilienobjekt nicht 50 Jahre lang behält, sondernvorher (steuerfrei) veräußert, zu einem endgültigen Verlustdieser Steuerminderungspotenziale. In jedem Fall führt eszu einem Liquiditätsverlust, wenn Aufwand statt im Rah-men einer sofortigen Minderung der Bemessungsgrundla-ge und damit der Steuerlast nur über viele Jahre verteiltBerücksichtigung findet. Wird einem Steuerpflichtigen derAbzug tatsächlich entstandenen Aufwands im jeweiligenVeranlagungszeitraum versagt, so kann es zu einer verfas-sungswidrigen Ungleichbehandlung mit anderen Steuer-pflichtigen kommen, bei denen der Abzug in vergleichba-ren Fällen zugelassen wird. Auch kann ein Verstoß gegendas objektive Nettoprinzip vorliegen. Keinen Rechtferti-gungsgrund stellt die Möglichkeit dar, die Aufwendungenim Wege der AfA über die Jahre verteilt geltend machen zukönnen; denn das im Steuerrecht geltende Periodizität-sprinzip stellt nun einmal für die Steuerbelastung auf jedeneinzelnen Veranlagungszeitraum ab, indem es die Aufwen-dungen periodengerecht zuzuordnen gilt.

Weder die Versagung des Werbungskostenabzugs für denErwerber eines Gebäudes, der nach dem Erwerb mehr als15 % der Anschaffungskosten als Renovierungsaufwandinvestierte, und deren Umqualifizierung als nachträglicheHerstellungskosten29, noch die Umqualifizierung derBauherren zu Erwerbern bei Bauherrenmodellen wie diesnunmehr erneut durch den 5. Bauherrenerlass in großemUmfang geschieht, wurde von der Rechtsprechung oderFinanzverwaltung jemals anhand des Prinzips der Besteue-rung nach der Leistungsfähigkeit gerechtfertigt oder auch



33

nur kritisch überprüft. Dem hätten die von der Rechtspre-chung und Verwaltung entwickelten Grundsätze auchnicht standgehalten.

Das Leistungsfähigkeitsprinzip und das objektive Netto-prinzip gelten indes ebenso wie der Zwang des Steuerge-setzgebers, einmal eingeführte Belastungsentscheidungenkonsequent fortzuführen, insbesondere auch für Kapital-anleger, gleichgültig ob sie sich an Anlagemodellen beteili-gen oder ob sie Einzeleigentum erwerben. Dass freilichauch der Gesetzgeber dieses Fundamentalprinzip missach-tet, zeigt sich einmal mehr darin, dass er die von der Ten-denz her richtige Rechtsprechung, als sie die 15 %-Grenzefür sofort anzugsfähigen anschaffungsnahen Erhaltungs-aufwand aufhob, im Steueränderungsgesetz 200330 durchEinfügung eines neuen § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG wiederher-stellte ohne Rücksicht auf systematische und verfassungs-rechtliche Überlegungen.

Insgesamt wurden die steuerlichen Rahmenbedingungenfür geschlossene Immobilienfonds in den letzten Jahrendurchgehend unter Missachtung von Gesetzessystematikund Verfassung verschlechtert. Es ging, dies sei klargestellt,nicht etwa um den Abbau von steuerlichen Begünstigun-gen, sondern um Herstellung von für diese Investitions-form nachteiligen Systemdurchbrechungen.

D. Ökonomische Potenziale geschlossener Immobilienfonds

Die Analyse der Zukunftsperspektiven geschlossenerImmobilienfonds erfordert eine vorurteilsfreie Beurteilungder Potenziale, die sich aus den Grundfunktionen diesesKonstrukts ergeben.31 Ziel dieses Beitrags ist es somitweder individuelle Fehler von Initiatoren aus der Vergan-genheit noch die Defizite strukturpolitisch bedingterAnreizsysteme zu diskutieren. Vielmehr sollen losgelöstvon den Problemen der Vergangenheit mögliche Ansatz-punkte für eine Neuausrichtung der geschlossenen Immo-bilienfonds gesucht werden. Im Einzelnen bieten sich dienachfolgend dargestellten Potenziale.

I. Finanzierung öffentlicher Haushalte und Unternehmen durch Immobilienverkäufe

a. Vom Tafelsilber zur strategischen RessourceDie immobilienbezogenen Kosten sind nach den Personal-kosten regelmäßig der zweitwichtigste Kostenblock derBetriebe. Ein effizienterer Einsatz immobiliarer Ressour-cen realisiert maßgebliche Potenziale, die Wertschöpfungvon einzelnen Unternehmen sowie der Volkswirtschaftinsgesamt zu erhöhen.32

Eine aktuelle Studie bei deutschen Großunternehmenhat ergeben, dass sich 78 % der Unternehmensimmobili-en in deren Besitz befinden.33 Für die USA hingegengehen Experten von einer Eigentumsquote von nur etwaeinem Drittel des Bestands aus. Die deutschen Unter-nehmen bauen aufgrund vielschichtiger Gründe dieseDifferenzen gegenwärtig ab.34 Indiz dafür ist, dass circa 60 % der Unternehmen zumindest einen Anteil desbetrieblich notwendigen Immobilienvermögens in Ob-jektgesellschaften eingebracht haben. Circa 20 % derUnternehmen planen dies verstärkt zu tun.

Vergleichbar der Situation in den Unternehmen stehtauch der öffentliche Sektor vor akuten Finanzierungs-problemen. Zur Lösung dieser Probleme wird an vielenStellen über die Veräußerung von Teilen des öffentli-chen Immobilienvermögens nachgedacht. Auch nachder in erheblichem Umfang durchgeführten Verwer-tung entbehrlichen Grundvermögens, die in den Jahren1990 bis 1997 zu Erlösen von 13,7 Mrd. DM führte,bleibt die Veräußerung des weiterhin hohen Bestandesan Liegenschaften von erheblicher Bedeutung für denBundeshaushalt.35

b. Finanzierungspotenziale für Non-Property Companies

Aus Sicht der öffentlichen Hand und der Unternehmenlassen sich die Ziele und Handlungsmöglichkeiten desFinanzierungsproblems wie folgt strukturieren:36


Insbesondere die finanzwirtschaftliche Optimierung vonbetriebsnotwendigen Objekten gestaltet sich aus folgen-den Gründen schwierig:

1. Das Risiko des Standortentzugs ist für die Unterneh-men nicht tragbar. Als wichtigste Bedingung müssendie zwecks Freisetzung von Finanzierungsbeiträgen verkauften Objekte weiterhin zur Verfügung stehen.

2. Im Falle veränderter Leistungserstellungsprozesse muss eine flexible Anpassung der immobiliarenBetriebsmittel an die neuen Rahmenbedingungen bestmöglich gegeben sein. Dies schließt insbesondereden Umbau der Flächen, eine Ausdehnung, Teilungund durchaus auch eine Verkleinerung der gemietetenFlächen ein.

Geschlossene Immobilienfonds können als Finanzinter-mediär sicherstellen, dass die zukünftig in höherem Maßeerforderliche Nachfrage nach Immobilienkapitalanlagengewährleistet wird.

II. Ersatz ausgetrockneter Finanzierungswege für Immobilieninvestments

a. Verknappung von Immobilienkrediten

Die laufenden Überlegungen zum zweiten Baseler Akkord(Basel II) in Verbindung mit den durch die Bundesanstaltfür Finanzdienstleistungsaufsicht (BAFin) erlassenen Min-destanforderungen an das Kreditgeschäft (MAK) warender Anlass für einen sprunghaften Rückgang des Immobi-lienfinanzierungsgeschäfts in den Kreditinstituten.


34


Abbildung 1: Ziele der Realisierung finanzwirtschaftlicher Potenziale im Immobilienvermögen von

öffentlicher Hand und Unternehmen

Finanzwirtschaftlich optimiertes Vermögen

betriebsbedingt freies Vermögen

sale and lease back Verkauf

Erhalt der notwendigenVerfügungsrechte

Minimierung derNutzungskosten

Maximierung desVerkaufserlöses

Ziele der bisherigenEigentümer

Handelsoptionen

Quelle: Eigene Darstellung


35

Dem Rückgang der Kreditgewährungen steht kein Rück-gang der Kreditanträge gegenüber. Deshalb kann berech-tigter Weise von einer Kreditverknappung ausgegangenwerden. Von der veränderten Kreditvergabepraxis der Kre-ditinstitute gehen deutliche strukturpolitische Wirkungenaus. Besonders betroffen sind kleine bis mittlere Immobili-eninvestments, ländliche Regionen und Randlagen sowiemittelständige Immobilienunternehmen.

b. Finanzierungswirkungen geschlossener Fonds

In Deutschland gibt es, anders als im privaten Wohnungs-bau beispielsweise durch die Bausparkassen aufgebaut, bis-lang kein flächendeckendes System der Vermittlung vonFinanzierungen für gewerbliche Immobilien. Sucht mannach geeigneten Akteuren, die diese Lücke füllen könnten,so ergibt sich folgendes Anforderungsprofil:

1. Sehr gute Kenntnis regionaler und sektoraler Immobilienmärkte

2. Ausgeprägte immobilienwirtschaftliche Expertise zur Beurteilung von Immobilieninvestments

3. Fähigkeit zur strukturierten Aufbereitung von Kapitalanlageprodukten

4. Hinreichender Zugang zu Kapitalmärkten

5. Nachhaltiger Beweis der Fähigkeiten durch positive Leistungsbilanz

Insbesondere aufgrund von Item 5 ist der Kreis derer, diediese Anforderung erfüllen könnten eng begrenzt. Nebenden Initiatoren von Immobilienfonds kommen hier nurlokal operierende Kreditinstitute sowie private Investorenin Frage. Die Anbieter von offenen Immobilienfonds undvon Immobilienspezialfonds werden nur im Ausnahmefallan dieser Funktion interessiert sein. Private Investorenwerden nicht über die notwendigen Mittel verfügen, umdie Lücke zu schließen. Ihre Portfoliostrategien sehen diehier in Rede stehenden Objekte nur als Beimischung vor.Gleichwohl werden sie einen Anteil am zukünftigenSystem der Immobilienfinanzierung behalten. Lokal ope-rierende Kreditinstitute verfügen zwar regelmäßig überexzellente Kenntnisse der regionalen und sektoralenInvestmentumgebung und den notwendigen Zugang aufder Kapitalbeschaffungsseite. Ihnen fehlen hingegen per sedie Expertise im Immobilienmanagement, die Fähigkeitzur Strukturierung von Kapitalanlage und die Erfahrungin diesem Geschäft. Verbleiben maßgeblich die Initiatorenvon geschlossenen Immobilienfonds als potentielle Akteu-re dieses Geschäftsfelds.


Inland

Ausland

Ausland

Inland

November 2001 November 2002

Mio.EURO

Zeit

3.941

2.358 (-40.2%)

2.460 1.395 (-43.3%)

963 (-35.0%)

1.481

Abbildung 2: Geschäftsentwicklung des Hypothekarkreditvolumens (Mitgliedsinstitute des VDH)

Quelle: Verband der Hypothekenbanken VDH (2003)



36

III. Finanzierung öffentlicher Infrastruktur

a. Notwendigkeit immobilienwirtschaftlicher Ersatzinvestitionen

Das Deutsche Institut für Urbanistik (Difu) hat in eineraktuellen Studie den kommunalen Investitionsbedarf inden Jahren 2000 bis 2009 untersucht.37 In der Untersu-chung wird der kommunale Investitionsbedarf im Zehn-Jahres-Zeitraum für Deutschland mit 686 Mrd. Euroangegeben. Insgesamt entfallen 15 % oder 103 Mrd. Euroauf Investitionen für Grundstücke, Verwaltungs- undWohnungsgebäude. Das kommunale Investitionsniveaumüsste rechnerisch um 40 % bis 50 % über das heutigeNiveau steigen, wenn der in der Studie ermittelte Bedarfim genannten Zeitraum auch gedeckt werden soll. Ange-sichts der angespannten Haushaltssituation stellt sich ganzallgemein und für Immobilieninvestitionen im Besonde-ren die Frage, wie diese Investitionen von Kommunenfinanziert werden können. Da für Bund und Länder dieSituation grundsätzlich dieselbe wie bei den Kommunenist, ist davon auszugehen, dass auf beiden Ebenen zusätzli-che Ersatz und Neuinvestitionen in Immobilien in eben-falls beträchtlichem Umfang erforderlich sind.

b. Möglichkeiten und Grenzen der Finanzierung öffentlicher Infrastrukturinvestitionen durch geschlossene Immobilienfonds

Die Finanzierung der notwendigen Investitionen ausSteuererhöhungen ist in der gegenwärtigen wirtschaftli-chen und politischen Situation nicht durchsetzbar. Alsprobate Lösung zur Entlastung der öffentlichen Haushalteist in den vergangen Jahren vermehrt von der privatwirt-schaftlichen Finanzierung öffentlicher Investitionen unterder Bezeichnung Public Private Partnership gebrauchgemacht worden.38

Die Zielsetzung der Public Private Partnership besteht inder Einhaltung privatwirtschaftlicher Effizienz bei derWahrnehmung sozialstaatlicher Verantwortung. Die Qua-lität der staatlichen Aufgabenerfüllung darf in diesen Kon-struktionen nicht dem Kalkül von privaten Investorengeopfert werden. Im öffentlichen Bereich müssen daherweitgehende Verfügungsrechte bei gleichzeitiger Planungs-sicherheit hinsichtlich der Nutzungsdauer und der Kostenverbleiben. Vor diesem Hintergrund tun sich institutionel-le Investoren bei der Beteiligung in PPP-Finanzierungenschwer. Sie sind auf ein aktives Portfoliomanagement mitvielfältigen Handlungsoptionen im Hinblick auf Verkaufund Umgestaltung ihrer Investmentobjekte angewiesen.Die offenen Immobilienfonds sowie Versicherungen und

Pensionskassen treten deshalb im Bereich der PPP-Finan-zierung auch kaum in Erscheinung. In der überwiegendenAnzahl der Fälle bedarf es der Platzierungskraft der Initia-toren geschlossener Fonds, das notwendige Eigenkapitaleinzuwerben.

IV. Innovative Produkte in der privaten Altersversorgung

In den nächsten Jahren wird sich in der BundesrepublikDeutschland der Wandel weg vom umlagefinanziertenRentensystem hin zur kapitalgedeckten Vermögensbil-dung der privaten Haushalte vollziehen.39 Anders als beimAufbau von frei verfügbarem Vermögen, muss die Kapital-anlage zum Zweck der Altersversorgung speziellen Anfor-derungen genügen. Über die grundsätzliche Eignung derAnlageklasse der Immobilien zur Altersversorgung bestehtkein Zweifel. Sehr wohl kontrovers diskutieren lässt sichhingegen die Eignung der verschiedenen Anlageformenvon Immobilien zur Altersversorgung.

Konzeptionell erfüllen die geschlossenen Immobilien-fonds ohne Frage die Anforderungen an die Instrumenteder Altersversorgung.40 In der Praxis stoßen sie jedoch anGrenzen. In der Vergangenheit war es für die Kapitalan-leger nicht immer einfach, die Leistungsfähigkeit vonFondsinitiatoren und Fondskonzepten zu beurteilen.Bedingt durch die vielen Wechsel in der steuerlichen undrechtlichen Behandlung geschlossener Immobilienfondsin der Vergangenheit und der unklaren politischen Kon-turen in der Behandlung von Immobilieninvestmentsherrscht große Verunsicherung bei den Anlegern. OhnePlanungssicherheit in den Investitionsrahmenbedingun-gen ist die effektive Konstruktion von Immobilienfondsnicht möglich. Ebenso droht das Anlegervertrauen weiterzu schwinden.

V. Stärkung der Wettbewerbsfähigkeit nationaler Immobilieninvestments am internationalen Kapitalmarkt

Im Jahr 2002 ist allein durch die geschlossenen Fondsinländisches Kapital in Höhe von 2,71 Mrd. Euro im Aus-land investiert worden.41 Die Summe des im Auslandinvestierten geschlossenen Immobilienfondsvermögensbeläuft sich damit auf 35 Mrd. Euro.42 Den offenenImmobilienfonds sind im Jahr 2003 knapp 15 MilliardenEuro zugeflossen, aber nur 1,6 Milliarden davon wurdenin Deutschland investiert. Hinzu kommen Kapitalexporteauf dem Wege der Direktinvestition sowie durch die übri-gen Gruppen institutioneller Immobilieninvestoren. Vordem Hintergrund des bisher Gesagten ist diese Entwick-lung volkswirtschaftlich außerordentlich kritisch zu hin-



37

terfragen. Aus der Perspektive der Anleger erhöhen sichbei Auslandsinvestments in der Regel die Risiken.43 Derkräftige Abfluss von inländischem Kapital zeigt, dass diedeutschen Immobilienkapitalmärkte im internationalenVergleich ihre Wettbewerbsfähigkeit verloren haben.

E. Steuerrechtlicher Reformbedarf

I. Vorbemerkung

Die Immobilienwirtschaft einschließlich der geschlosse-nen Immobilienfonds verlangt heute nicht nach steuerli-chen Subventionen. Sie braucht aber dringend bei densteuerlichen Rahmenbedingungen die Gleichbehandlungmit allen anderen Investoren, wie etwa mit “herkömmli-chen” Unternehmern, die in Fabrikationsanlagen investie-ren. Bei diesen gibt es keine Voreingenommenheit inBezug auf die sofortige Abzugsfähigkeit des in der Investi-tionsphase entstehenden Aufwands.

Interpretationen der Finanzverwaltung wie im 5. Bau-herrenerlass sind eines Rechtsstaats unwürdig und scha-den der Immobilienwirtschaft. Es ist untragbar, wennnunmehr zwei Möglichkeiten durch den 5. Bauherren-erlass gewiesen werden, mit deren Hilfe die Herstellerei-genschaft der Fondsanleger noch erreichbar sein soll,nämlich einen Beiratslösung und Blind-Pool-Konzep-tionen. Gesellschaftsrechtliche Fragen und kapitalanla-gerechtliche, insbesondere anlegerschutzrechtlicheAspekte bleiben hierbei völlig außen vor. Während esnämlich das Ziel der zivilgerichtlichen Rechtsprechungwar und ist, dem Initiator geschlossener Fonds mög-lichst genaue Vorgaben für eine Prospektierung zugeben, aus der der Anleger die Investitionen in den Ein-zelheiten sowie seine Chancen und Risiken abschätzenkann, zwingt die Finanzverwaltung zur Erzielung derHerstellereigenschaft die Beteiligten nun zum genauenGegenteil: 50 % der Anleger müssen ihr Kapital einbe-zahlt haben, sie müssen dann einen Anlegerbeiratwählen und erst dieser darf entscheiden, welche Projektein welcher Form verwirklicht werden. Dem Anlegerbei-rat darf niemand von der Initiatorenseite angehören,man schließt also die Fachleute bewusst aus. Völligunbedacht ist offenbar geblieben, welchen zivilrechtli-chen Haftungen solche Beiräte ausgesetzt sind. Es kannhier nicht im Einzelnen dargestellt werden. Erwähnt seifreilich, dass diese Beiräte wesentliche Management-funktionen ausüben, sie entscheiden nämlich über diewichtigste Frage eines geschlossenen Fonds, nämlich inwelches Objekt investiert wird. Es lässt sich unschwervorstellen, dass im Falle, dass diese Entscheidung falschist, die daran nicht beteiligten Anleger, gleichgültig, ob

sie die Beiräte gewählt haben und erst recht, wenn siediese nicht gewählt haben oder gegen die Wahl einesBeirats gestimmt haben, versuchen werden, sich an die-sen schadlos zu halten. Es dürfte offensichtlich sein, dasses schwierig ist, Beiräte zu finden, die bereit sind, diesesHaftungsrisiko auf sich zu nehmen und zugleich überdie nötigen Qualifikationen zu verfügen. Auch wenndies der Fall ist, haben sie im Regelfall nicht die Kontak-te und geschäftlichen Beziehungen, um zum richtigenZeitpunkt genau das “richtige” wirtschaftlich interessan-te Immobilienprojekt zu finden. Diese sind bekanntlichin Deutschland angesichts schwieriger Mietermärkteinzwischen sehr rar.

Noch eklatanter ist es bei Blind-Pool-Konzeptionen, beidenen der Anleger überhaupt nicht weiß, wohin sein Geldinvestiert wird. Die Perversion des Gesellschaftsrechts unddes Anlegerschutzes durch die Finanzverwaltung ist ausheutiger Sicht der bisherige “Höhepunkt” negativer Ent-wicklungen in der Steuerhistorie geschlossener Immobili-enfonds. Durch den 5. Bauherrenerlass werden geschlosse-ne Immobilienfonds verhindert, statt ihnen investitions-freundliche Rahmenbedingungen zu bereiten.

II. Rechtspolitische Forderungen

a. Kontinuität und Verlässlichkeit der steuerlichen Rahmenbedingungen

Sollen Immobilieninvestments, ja generell Investments fürAnleger, in Deutschland wieder attraktiver werden, somuss vor allem die Rechtssicherheit wiederhergestellt wer-den. Eine Rechtsprechung, wie z.B. die erwähnte zunachträglichen Herstellungskosten, die diesen über Jahr-zehnte enge Grenzen zieht, dann im Jahr 2001 endlichvom BFH aufgegeben wird, dafür aber ganz andere Krite-rien anlegt, ist schon für sich gesehen für inländische undausländische Investoren abschreckend. Erst recht gilt dies,wenn Finanzverwaltung und Gesetzgeber zusammenwir-ken, um die Rechtsprechung zunächst nicht anzuwen-den44 und um dann die im Ansatz “richtig gewordene”Rechtsprechung im Wege der Gesetzgebung rückwirkendwieder abzuschaffen, ein Versuch, der zunächst am Bun-desrat gescheitert ist45 und dann, wie erwähnt, dennochverwirklicht wurde. Durch derartige politische Fehlhand-lungen werden Investoren geradezu abgeschreckt.

Erforderlich sind Kontinuität und Schutz der Investorenvor einer profiskalischen Finanzverwaltung und Recht-sprechung. Das kann im Steuerrecht leider nur durchklare und eindeutige gesetzliche Regelungen geschehenund, wo diese, um das Gesetz nicht zu überfrachten, nicht



38

entsprechend präzise ausfallen können, durch konkretisie-rende Rechtsverordnungen. Erlasse und Schreiben desBundesministers der Finanzen genügen nicht, da dieRechtsprechung daran nicht gebunden ist.

b. Die Beachtung der Verfassung

Der verfassungsrechtliche Grundsatz der Besteuerungnach der Leistungsfähigkeit muss in den Mittelpunkt steu-erlicher Gesetzgebung und selbstverständlich auch derRechtsanwendung rücken. Dies verlangt, die Grenzzie-hung zwischen sofort abzugsfähigem und auf die Nut-zungsdauer zu verteilendem Aufwand unter Berücksichti-gung auch der Liquiditätssituationen der Investoren zubestimmen. Ein Investor, der mit liquiden Mitteln, unge-achtet ob sie aus Eigen- oder Fremdkapital stammen,bewegliche oder unbewegliche Wirtschaftsgüter herstelltoder anschafft, ist damit weniger leistungsfähig als einInvestor, der die liquiden Mittel behält. Man mag darüberdiskutieren, inwieweit im Sinne steuerlicher Leistungs-fähigkeit Investments in jederzeit veräußerliche Kapitalan-lagen wie in offene Fonds oder Aktien (auch Immobilien-Aktien) aus der Sicht des Anlegers anders zu behandelnsind als solche in Immobilien. Dem soll im vorliegendenZusammenhang nicht nachgegangen werden. Unzweifel-haft dürfte indes sein, dass bei Investments in beweglicheWirtschaftsgüter des Anlagevermögens, aber gerade auchin unbewegliche Wirtschaftsgüter wie Immobilien, derdadurch entstehende Liquiditätsverlust in der heutigenZeit restriktiver Kreditvergabepraxis der Kreditinstituteauch steuerlich Berücksichtigung finden muss.

c. Einfachgesetzliche Konkretisierung

Im Interesse eines investitionsfördernden Steuerrechtswäre es das Idealziel, den Grundsatz gesetzlich festzulegen,dass Investitionen in Wirtschaftsgüter, die der Einnah-meerzielung dienen, im Zeitpunkt des Liquiditätsverlustsdes Steuerpflichtigen steuerlich als Werbungskosten oderBetriebsausgaben abgezogen werden können, sofern nichtausnahmsweise sachliche Gründe eine Verteilung des Auf-wands auf mehrere Veranlagungszeiträume rechtfertigen.Eine solche Durchbrechung des Grundsatzes ist etwagerechtfertigt, wenn und soweit die Wirtschaftsgüter einenjederzeit realisierbaren Wert haben, der es ermöglicht, dassder Investor den Liquiditätsverlust teilweise durch entspre-chende Beleihung und teilweise durch jederzeitige Ver-äußerung kompensieren kann. Dann mindert der Liqui-ditätsverlust die steuerliche Leistungsfähigkeit nur in derHöhe, in der die Liquidität im Falle der Veräußerung beiwirtschaftlicher Betrachtung nicht wiederhergestellt wer-den kann, weil der Veräußerungspreis entsprechend unter

den für die Investition getätigten Aufwendungen liegt.Besonders deutlich wird die Minderung der Leistungs-fähigkeit bei Investitionen etwa in Wohnimmobilien, beidenen über Jahre ein negativer Cashflow erzielt wird.

Realistischerweise muss man erkennen, dass der deutscheSteuergesetzgeber auch hier der steuerlichen Berücksichti-gung solcherart verminderter Leistungsfähigkeit aus fiskal-politischen Gründen wird Grenzen setzen müssen. Sieunberücksichtigt zu lassen, wie dies heute weithin der Fallist, ist indes verfehlt.

Zu empfehlen ist ein System, bei dem aus Gründen dersteuerlichen Vereinfachung der Berücksichtigung gemin-derter Leistungsfähigkeit in der Investitionsphase sowohlbei beweglichen als auch bei unbeweglichen Wirtschafts-gütern, namentlich Immobilien, pauschaliert Rechnunggetragen wird.

Die sofortige Abzugsfähigkeit all derjenigen Aufwendun-gen, die steuersystematisch nach den dargelegten Überle-gungen keine Anschaffungs- oder Herstellungskostensind, ist ohnehin aus methodischen und systematischenGründen geboten. Sie ergibt sich zusätzlich anhand derhier dargestellten Erwägungen aus dem Gebot derBesteuerung nach der Leistungsfähigkeit.

Doch auch die Zahlung von Anschaffungs- bzw. Herstel-lungskosten mindert die steuerliche Leistungsfähigkeitwegen des damit verbundenen Liquiditätsabflusses in derInvestitionsphase besonders stark. Dem sollte auch dasSteuerrecht Rechnung tragen. In der Investitionsphasesollten deshalb pauschal diese Minderungen zumindest inder Höhe anerkannt werden, in der im Falle der Veräuße-rung des Wirtschaftsgutes der Verkaufspreis die Anschaf-fungs- oder Herstellungskosten unterschreiten würde. Dievon Kreditinstituten angesetzte Beleihungsgrenze fürGrundpfandrechte ist hier ein wirtschaftlich sinnvollerAnhaltspunkt. Aber auch die 7/10-Grenze, die der Gesetz-geber bei Zwangsversteigerungen als Mindestgebot imersten Termin festsetzt (§ 74a ZVG), ist ein Anhaltspunkt.Der Gesetzgeber selbst erkennt nämlich, obwohl er einerVerschleuderung im Interesse der Gläubiger und auch desGemeinschuldners im Zwangsversteigerungsverfahrenvorbeugen will, dass bei Immobilien im Falle der “Notver-wertung” der Marktpreis, wie immer er sich bemessenmag, nicht zu erzielen ist46.

d. AfA-Dauer

Auf welche Laufzeit “Investitionsaufwand” zu verteilen ist,ist eine politische Frage. Die heutige Verteilungsdauer von



39

50 Jahren ist aus den dargestellten Gründen indes weit-aus zu lang. Insbesondere Spezialimmobilien, wie etwaFabrikgebäude, Logistikzentren, aber auch Freizeitimmo-bilien, erweisen deutlich, dass sich im Falle der Unrenta-bilität des ursprünglichen Nutzungskonzepts im Regel-fall kein neuer Investor findet, der bereit wäre, auch nurin etwa die Herstellungskosten oder gar den Gesamtinve-stitionsaufwand zu bezahlen. Oder, um ein anderes Bei-spiel zu nennen: Der fast wertloseste Vermögensteil einesinsolventen Bauunternehmers sind zumeist seine Lager-hallen für die Maschinen, den Fuhrpark und die Bau-stoffe. Das oftmals wertloseste Vermögen eines insolven-ten deutschen Filmproduzenten oder Fertighausherstellersind die Hallen, in denen produziert wird. Und war einHotel in Deutschland 15 Jahre oder länger in Betrieb, sobedarf es einer Generalsanierung, deren Investitionsauf-wand nicht selten an die vormaligen Bau- und Erstaus-stattungskosten herankommt, jedenfalls wenn es konzep-tionell (z.B. von einem 5-Sterne-Hotel zu einem Hotelim mittleren Segment oder gar zu einem Low-Budget-Hotel) umgestellt werden muss.

Eine pauschale Abschreibungsdauer für alle Immobilienist aus diesen Gründen verfehlt. Hier bedarf es einer Diffe-renzierung nach Sachkriterien, wie etwa allgemein nutzba-ren Büroimmobilien, Spezialimmobilien wie z.B. Logistik-Centern und Freizeitimmobilien, allgemein nutzbarenWohnimmobilien und Luxusobjekten.

Es muss der Grundsatz gelten: Die steuerliche Leistungs-fähigkeit wird durch und infolge eines Investments umsostärker gemindert, desto eingeschränkter die Möglichkeitist, den Liquiditätsabfluss durch Beleihung oder Veräus-serung zu kompensieren. Dies wiederum hängt vom“Spezialisierungsgrad” der Immobilien ab. Bei nur fürbestimmte Unternehmen geeigneten Produktionsstättenempfiehlt sich deshalb eine Abschreibungsdauer von 5Jahren, 10 Jahre wären eher zu lang. Für sonstige Spe-zialimmobilien wie Freizeiteinrichtungen und Logistik-Center dürfte die AfA-Dauer ebenfalls nicht mehr als 10Jahre betragen. Für Hotels und Einzelhandelsflächenwäre eine 15 Jahre überschreitende Dauer zu lang (weilsich in der heutigen Zeit Einzelhandelskonzepte der Fi-lialisten laufend ändern und, wie die Vergangenheit er-weist, z.B. Lebensmittelmärkte oder Baumärkte, die vor10 Jahren errichtet wurden, heute so gut wie unbrauch-

bar sind und an den gleichen Betreiber selten ohnegrundlegenden Umbau noch vermietet werden können).Für Wohnimmobilien dürfte die Abschreibungsdauerhöchstens 20 Jahre betragen.

In der Investmentphase müsste im Sinne einer konsequen-ten Behandlung der Bürger in der Gesamtrechtsordnungzumindest die 7/10-Grenze als der Wert angesetzt werden,zu dem dem Steuerpflichtigen eine höchstens entspre-chende Leistungsfähigkeit zugewachsen ist. Sie wäre alsoin Höhe von drei Zehnteln in Anlehnung an das Zwangs-versteigerungsrecht gemindert.

Um zu einer Typisierung zu gelangen, wäre zu überlegen,eine degressive AfA einzuführen, beginnend etwa mit 25%und sinkenden AfA-Sätzen in der Restnutzungsdauer.Deren Höhe in den einzelnen Veranlagungszeiträumenobläge dem Gesetzgeber. Wünschenswert wären möglichsthohe AfA-Sätze in den Anfangsjahren. Das System des § 7Abs. 2 EStG könnte hier durchaus als Vorbild dienen.

Damit würde zugleich das Steuerrecht und zwar nicht nurfür die Immobilienwirtschaft, sondern für alle Investitio-nen erheblich vereinfacht.

F. Resümee

Die Ausführungen haben gezeigt, dass ein funktions-fähiges System geschlossener Immobilienfonds für diedeutsche Wirtschaft von hohem Nutzen wäre. DiePotenziale bestehen in der professionellen Finanzierungöffentlicher wie privater Infrastruktur, in der Stabilisie-rung strukturell akut benachteiligter Immobilienteil-märkte, der Überbrückung von Kapitalengpässen amdeutschen Immobilienmarkt in Folge veränderterGeschäftspolitiken der Banken und der Schaffung voneffizienten Kapitalanlageprodukten im Rahmen der pri-vaten Altersvorsorge. Gegenwärtig fließt von deutschenImmobilienmärkten dringend benötigtes Kapital ingroßem Umfang in steuerlich bevorzugte, nicht aberzwingend Rendite-Risiko stärkere Auslandsobjekte.Die aktuelle steuerrechtliche Situation schafft eine unge-rechtfertigte Benachteiligung geschlossener Immo-bilienfonds. Eine Reformierung dient nicht nur der Herstellung von Steuergerechtigkeit sondern darüber hin-aus auch der Hebung wirtschaftspolitischer Potenziale.


40


Anmerkungen

1 Quelle: Bulwien AG, 2003.2 Vgl. Loipfinger, S., Marktanalyse, 2003.3 Vgl. Bölter, H. H., Geschlossene Immobilienfonds, 1986; Wappenhans, G., Rentabilität, 1986; Köln.; Kurth, H. u. Grass, H.-G.,

Geschlossene Immobilienfonds, 1990; Klumpe, W. u. Nasthold, U. A., Immobilienfonds, 1993; Geschlossene Immobilienfonds, 1997; Opitz,G., Geschlossene Immobilienfonds, 1998; Betz, A., Bullinger, R., Geschlossener Immobilienfonds, 2001.

4 Vgl. zu den Transformationsfunktionen im Finanzdienstleistungsbereich: Bitz, M., Finanzdienstleistungen, 2002, S. 28 ff. 5 Vgl. Riese, H. - J., Prospektlegung und Prospekthaftung, 1989.6 Vgl. Pfnür, A., Betriebliche Immobilienökonomie, 2002, S. 293 ff.7 Vgl. VGI, Branchenstandards, 2003.8 Zur Entwicklung im einzelnen Loritz, K.-G., WM 1998, S. 665ff..9 S. z.B. BVerfGE 6, 55, 67; 8, 51, 68 f.; 13, 290, 297; 43, 108, 118 ff.; 61, 319, 343; 82, 60, 86 f.; 93, 121, 134; st. Rspr.; aus der umfänglichen

Literatur und finanzrechtlichen Rechtsprechung sowie zu weiteren Einzelfragen unten F II 2a.10 S. bereits oben D II 5.11 Zu allem s. oben D II 5.12 Hierzu bereits Loritz, K.-G., WM 1998, S. 665, 668 ff.13 BFH, BStBl II, 1990, S. 299; hierzu z.B. Fleischmann, C., Neue Wirtschafts-Briefe, Fach 3, S. 7.500 ff.; Wiechmann, BB, 1991, S. 589; Loritz,

K.-G., Konzeptionshandbuch, 1997, Rn. 1747 ff.14 BStBl I 1990, S. 366 ff. 15 BFH BStBl. II 2001, S. 720 und S. 71716 DStR 2003, S. 197417 Verfahrensmäßig erfolgt es im Wege der einheitlichen und gesonderten Feststellung nach § 180 Abs. 1 Nr. 2 a AO.18 BVerfGE 6, 55, 67; 8, 51, 68 f; 13, 290, 297; 14, 34, 41; 36, 66, 72; 43, 108, 118 ff.; 55, 274, 302; 61, 319, 343 ff.; 66, 214, 223; 72, 200,

260; 74, 182, 200; 81, 228, 237; 82, 60, 86; 89, 346, 352;19 Statt aller BFH, DStR 2001, 1109; DStRE 2002, 500, 503; FG Münster, DStRE 2001, 1121; FG Düsseldorf, DStRE 2002, 762; FG Berlin,

DStRE 2002, 616.20 Statt aller Jachmann, M., Steuergesetzgebung, 2000, S. 9 ff.; Loritz, K.-G., Einkommensteuerrecht, 1988, Rn. 192 ff.; Tipke, K./Lang, J.,

Steuerrecht, 2002, § 4 Rn. 81 ff.; Tipke, K., Steuerrechtsordnung, 2000, § 9, 2.3, S. 479 ff., jeweils m.w.N. und umfassender Darstellung desMeinungsstandes. Ablehnend zum Leistungsfähigkeitsprinzip z.B. Leisner, StuW 1983, 97.

21 So wörtlich Tipke, K., Steuerrechtsordnung, 2000, § 9, 2.31 S. 479, unter Hinweis auf Ossenbühl, K.H., Steuerlast, 1972, S. 85; Kirchhof, P., VVDStRl 39 (1981), 213, 226; ders., StuW 1984, 297, 298; Birk, D., Leistungsfähigkeitsprinzip, 1983, S. 167; Walzer, K., Steuergerechtigkeit,1987, S. 97 f.; Söhn, H., Finanzarchiv, Bd. 46 (1988), S. 161; Reis, DStJG Bd. 13 (1990), 10; Kraft, C., Steuergerechtigkeit und Gewinner-mittlung, 1991, S. 11, 40 f.; 45, 47 f.; BK-Vogel/Waldhoff, Grundgesetz, Vorbem. zu Art. 104a - 115, Rn. 516.

22 Speziell hierzu Lang in Baron, S./Handschuch, K., Wege aus dem Steuerchaos, 1996, S 117, 133.23 Jachmann, DStJG Bd. 23, (2000) S. 9, 13.24 Umfassend hierzu Kirchhof, P., Die Verschiedenheit der Menschen und die Gleichheit vor dem Gesetz, 1996, S. 20 f.25 BVerfGE 84, 239, 268; 93, 121, 134.26 BVerfGE 101, 151.27 Hierzu statt aller Tipke, K./Lang, J., Steuerrecht, 2002, § 9 Rn. 54, S. 223 m.w.N. in Fn. 25.28 Tipke, K./Lang, J., Steuerrecht, 2002, § 9 Rn. 54, S 223; s. auch Isensee, Verhandlungen des 57. DJT 1988, S. N 64; BVerfGE 99, 280, 290 f.;

BVerfG, DStR 1998, 1743, 1745; DStR 1999, 202, 205.29 Hierzu die Entscheidungen BFH vom 12.09.2001 und vom 22.01.2203, BStBl II 2003, 569,574 und 596 sowie das Schreiben des BMF vom

18.07.2003, BStBl I 2003, 38630 BGBl. I 2003, 254631 Eine vollständige Übersicht enthält ein von den Verfassern im Auftrag des VGI erstelltes wissenschaftliches Gutachten. Vgl. Loritz, K.-G./Pfnür,

A., Gutachten, 2003.32 Vgl. Pfnür, A., Modernes Immobilienmanagement, 2004, S.355 ff.33 Vgl. Pfnür, A. u. Hedden, N., CREM 2002, 2002, S. 43 ff.34 Vgl. Pfnür, A. u. Hedden, N., CREM 2002, 2002, S. 2535 Vgl. Bundesrechungshof, Jahresbericht 1998, 1998, S. 118 f36 Vgl. zur Finanzierung öffentlicher Investitionen über geschlossene Immobilienfonds: Friedrich, P., Finanzierung kommunaler Investitionen, 1987.37 Vgl. Difu, Kommunaler Investitionsbedarf, 2002. Genannte Werte in Preisen von 1999.38 Vgl. Kirsch, D., Public Private Partnership, 1997; Kruse, O., Public Private Partnership, 2001.39 Vgl. Pelikan, W., Altersvorsorge, 2002.40 Ein “unternehmensinitiiertes Altersvorsorge-Modell” in Form des geschlossenen Immobilienfonds wurde bereits im Jahre 1995 entwickelt:

Vgl. Loritz, K.-G./Wagner, K.-R., Altersvorsorge, 1995; Rn. 502 ff..41 Vgl. Loipfinger, S., Marktanalyse.42 Quelle: Bulwien AG, 2003. 43 Vgl. auch die empirische Studie der Fondsmedia AG. Fondsmedia, Auslandsimmobilienfonds, 2003.44 Der BMF hat nicht mit einem Nichtanwendungserlass reagiert. Er hat zunächst eine Übergangsregelung erlassen, die bis 31.12.2002 (Datum

des Fondsbeitritts) galt (BMF-Schreiben vom 24.10.2001, BStBl I 2001, 780), und sodann eine neuerliche Regelung, die bis 31.12.2003(Datum des Fondsbeitritts) gilt (BMF Schreiben vom 29.11.2002, BStBl I 2002, 1388 = DStR 2002, 2220).

45 Zu den Einzelheiten des Gesetzgebungsverfahrens Melchior DStR 2003, 709 ff.46 Dies gilt ohne Rücksicht darauf, ob man ein Sachwertverfahren – oder bei vermieteten Immobilien – ein Ertragswertverfahren für die Wertbe-

rechnung zugrunde legt.



41

Literatur

Baron, Stefan/ Handschuch, Konrad (Hrsg.) (Wege ausdem Steuerchaos 1996): Wege aus dem Steuerchaos :aktueller Stand der steuerpolitischen Diskussion inDeutschland, Stuttgart, 1996.

Betz, Alexander (Geschlossene Immobilienfonds1997):Geschlossene Immobilienfonds als Angebotserweiterungund Kapitalanlage von Versicherungsunternehmen:unter besonderer Beachtung der Rentabilität von Immo-bilienprojekten, Karlsruhe, 1997.

Birk, Dieter (Leistungsfähigkeitsprinzip 1983): Das Lei-stungsfähigkeitsprinzip als Maßstab der Steuernormen :ein Beitrag zu den Grundfragen des Verhältnisses Steuer-recht und Verfassungsrecht, Köln,1983.

Bitz, Michael (Finanzdienstleistungen 2002): Finanz-dienstleistungen, 6. Auflg., München, 2002.

Bölter, H. H. (Geschlossene Immobilienfonds 1986):Der geschlossene Immobilienfonds - Kapitalanlage,Finanzierungsinstrument und Banktyp. Frankfurt, Bernu. New York, 1986.

Bundesrechnungshof (Jahresbericht 1998): Jahresbericht1998, Bonn, 1998.

Bullinger, Ralph, (Geschlossener Immobilienfonds2001): Der geschlossene Immobilienfonds. In Gondringet. al. (Hrsg.), Handbuch der Immobilienwirtschaft,Wiesbaden, 2001; S.759-804.

Difu (Kommunaler Investitionsbedarf 2002): Der Kom-munale Investitionsbedarf in Deutschland. Eine Schät-zung für die Jahre 2002 bis 2009, Köln, 2002.

Fondsmedia (Auslandsimmobilienfonds 2003): Ausland-simmobilienfonds. Der sichere Weg zu rentablen Sach-werten? Hamburg, 2003.

Friedrich, Peter (Hrsg.) (Finanzierung kommunalerInvestitionen 1987): Finanzierung kommunaler Investi-tionen über geschlossene Immobilienfonds. Baden-Baden, 1987.

Jachmann, Monika (Steuergesetzgebung 2000): Steuer-gesetzgebung zwischen Gleichheit und wirtschaftlicherFreiheit, Stuttgart, 2000.

Kirchhoff, Paul (Die Verschiedenheit der Menschen und

die Gleichheit vor dem Gesetz 1996):Die Verschieden-heit der Menschen und die Gleichheit vor dem Gesetz:erweiterte Fassung eines Vortrags gehalten in der Carl-Friedrich-von-Siemens-Stiftung am 26. Februar 1996,München : Carl-Friedrich-von-Siemens-Stiftung, 1996.

Kirsch, Daniela (Public Private Partnership 1997):Public Private Partnership - Eine empirische Untersu-chung der kooperativen Handlungsstrategien in Projek-ten der Flächenerschließung und Immobilienentwick-lung. Köln, 1997.

Kruse, Olaf (Public Private Partnership 2001): PublicPrivate Partnership in der kommunalen Gebäudewirt-schaft. Alternative Wege der Zusammenarbeit zwischenKommunen und privaten Unternehmen im Bereichimmobilienwirtschaftlicher Leistungen, Marburg, 2001.

Klumpe, Werner u. Nasthold, Ulrich A.(Immobilien-fonds 1993): Immobilienfonds: offene und geschlosseneImmobilienfonds, Grundlagen, Unterschiede, Besonder-heiten, Bonn, 1993.

Kraft, Claudia (Steuergerechtigkeit und Gewinnermitt-lung 1991): Steuergerechtigkeit und Gewinnermittlung :eine vergleichende Analyse des deutschen und US-ameri-kanischen Steuerrechts, Wiesbaden : Gabler, 1991.

Kurth, Hans u. Grass, Hans-Georg (GeschlosseneImmobilienfonds 1990): Der geschlossene Immobilien-fonds: Handbuch für Anleger und Berater. 2. Auflg.,Freiburg, 1990.

Loipfinger, Stefan (Marktanalyse 2003): Marktanalyseder Beteiligungsmodelle 2003. Griesstätt, 2003.

Loipfinger, Stefan, Nickl, Ludwig u. Richter, ULI(1997): Geschlossene Immobilienfonds: Grundlagen,Analyse, Bewertung. 3. Auflg., Stuttgart.

Loritz, Karl-Georg (Einkommenssteuerrecht 1988): Ein-kommenssteuerrecht: Ein Lehrbuch, Heidelberg : Mül-ler, Jur. Verl., 1988.

Loritz, Karl-Georg (Konzeptionshandbuch 1997), in:Wagner, Klaus-R./Loritz, Karl-Georg, Konzeptionshand-buch der steuerorientierten Kapitalanlage, Bd. 1, 2.Aufl., München: Jehle-Rehm, 1997.

Loritz, Karl-Georg u. Pfnür, Andreas (Gutachten 2003):Der Geschlossene Immobilienfonds als Investitions- undFinanzierungsmedium. Wissenschaftliches Gutachten im



42

Auftrag des Verbands Geschlossene Immobilienfonds(VGI). Veröffentlichung in Vorbereitung.

Loritz, Karl-Georg u. Wagner, Klaus-R. (Altersvorsorge1995): Konzeptionshandbuch der steuerorientiertenKapitalanlage, Bd. 2, München: Jehle-Rehm, 1995.

Ossenbühl, Klaus Hermann (Steuerlast 1972): Diegerechte Steuerlast, Heidelberg : Kerle, 1972.

Opitz, Gerhard (Geschlossene Immobilienfonds 1998):Geschlossene Immobilienfonds.

Wirtschaftliche, rechtliche und steuerliche Konzeptio-nen. 2. Aufl., Köln, 1998.

Pelikan, Wolfgang (Altersvorsorge 2002): Altersvorsorge: private Altersvorsorge, betriebliche Altersversorgung,gesetzliche Altersrente, bedarfsorientierte Grundsiche-rung, München, 2002.

Pfnür, Andreas (Betriebliche Immobilienökonomie2002): Betriebliche Immobilienökonomie, Heidelberg,2002.

Pfnür, Andreas (Modernes Immobilienmanagement2004): Modernes Immobilienmanagement. FacilityManagement, Corporate Real Estate und Real EstateInvestment Management, 2. Auflg., Berlin et al., 2004.

Pfnür, Andreas u. Hedden, Nele (CREM 2002): Corpo-rate Real Estate 2002. Ergebnisse einer empirischen

Unternehmensbefragung zu finanzwirtschaftlichen Wir-kungen des betrieblichen Immobilienmanagements.Arbeitspapier Nr. 28 – Mai 2002 des ArbeitsbereichsÖffentliche Wirtschaft am Fachbereich Wirtschaftswis-senschaften der Universität Hamburg, Hamburg, 2002.

Riese, Hans - Jürgen (Prospektlegung 1989): Prospektle-gung und Prospekthaftung bei steuerbegünstigten Kapi-talanlagen in Immobilien (insbesondere geschlossenerImmobilienfonds). Frankfurt a. M., 1989.

Schub, Adolf u. Stark, Karlhans (Life Cycle Cost 1985).Life Cycle Cost von Bauobjekten, Köln, 1985.

Tipke, Klaus (Steuerrechtsordnung 2000): Die Steuer-rechtsordnung, Bd. I, 2. Aufl., Köln: O. Schmidt, 2000.

Tipke, Klaus/ Lang, Joachim (Steuerrecht 2002): Steuer-recht, 17., völlig überarb. Aufl., Köln: O. Schmidt,2002.

VGI (Branchenstandards 2003), Branchenstandards fürdie Prospekterstellung, Berlin, 2003.

Walzer, Klaus (Steuergerechtigkeit 1987): Steuergerech-tigkeit: eine entscheidungs-theoretische Interpretation,Berlin : Duncker und Humblot, 1987.

Wappenhans, Gernot (Rentabilität 1986), Rentabilitätvon geschlossenen Immobilienfonds: eine theoretischeund empirische Analyse anhand eines EDV-gestütztenEntscheidungsmodells, Köln, 1986.

Abstract

German closed end real estate funds are widely determinated by tax saving incentives. The paper shows that economic impactis spread more widely caused by the basic functions and the empirical evidence of closed end real estate funds. Due to this posi-tive economic effects, tax authorites for decades incentivised real estate investments.

Nowadays the former tax encouragements successivly have turned into a disadvantage in terms of a tax Behandlung of closedend real estate investements. As the paper points out the disadvantage is driven by a political motivated prejudice of legal prac-tise and administration. The paper points out that the actual taxation is not coincident with the principle of taxation accor-ding to operating efficiency. The economic potentials of closed end real estate funds require an immediate correction of the dis-advantage to address the economic and structural problems in the german real estate business. The following aspects determinethe potential of closed end funds

> Paradigm in the banking system to offer access to credits have changed. As a result certain areas of the German real estatemarkets are short in capital. Therefor the industry has to raise additional equity financing to avoid inefficient damages.


43


> Corporate and public organisations are in a position to sell real estate in order to to strengthen their efficiency, financialsituation and competetive environment. Due to the legal and investment structure closed end funds are ideal partners.

> Closed end funds are perfect partners in public finance initiative (pfi) transactions, which will be widely necessary inGermany to finance the dramatic maintenance gap in public real estate.

> Increasing importance of private pension systems require the acquisition of personal assets. Indirect, collective real estateinvestments are recognized as an important part of a modern asset allocation.

Pre-condition to realize these potentials is a correct treatment of closed end real estate funds by tax law. The need to change thetax system changes will be shown in detail.The General guidelines to reform the tax system will be presented at the end of thepaper.


>> AUFSÄTZE PAPERS Prof. Johannes Ringel, Prof. Thomas Bohn, Dipl.-Ing. Thomas Harlfinger

Objektentwicklung im Bestand – aktive Stadtentwicklung und Potenziale für die Immobilienwirtschaft?!Property project development on stock – active urban development and potentialsfor the real estate industry?!JOHANNES RINGELProf. Dipl.-Ing. Architekt, Stiftungsprofessur für Stadtentwicklung an der Universität Leipzig, Geschäfts-führender Gesellschafter von RKW Architektur + Städtebau

[email protected]

THOMAS BOHNProf. Dr.-Ing., Honorarprofessur für Projektentwicklung und Projektsteuerung an der Universität Leipzig, Vorsitzender der Geschäftsführung der Drees & Sommer GmbH in München und Leipzig

THOMAS HARLFINGER Dipl.-Ing., wissenschaftlicher Mitarbeiter an der Honorarprofessur für Projektentwicklung und Projekt-steuerung der Universität Leipzig

email: [email protected]

44

Zusammenfassung

Ausgehend von der immobilienwirtschaftlichen Gesamtsituation stellen die Autoren aktuelle sowie zukünftig eintre-tende Transformationsprozesse in den Städten Deutschlands und die beeinflussenden Stadtentwicklungsparameterdar. In diesem Kontext wird der zur Zeit sehr belastete Markt für Immobilienprojektentwicklungen eingeordnet. Die anschließende Betrachtung der Bedeutung des Bestandes verdeutlicht einen wachsenden Anteil von Bestands- im Vergleich zu Neubaumaßnahmen.

Anhand einer Analyse ist zu erkennen, welches breite Spektrum von Chancen eine Bestandsobjektentwicklung unter den aktuellen Rahmenbedingungen sowohl im Wohn- als auch im Gewerbeimmobiliensegment bietet. Den Chancenstehen aber auch gewichtige Risiken entgegen, die es im Vorfeld der Bestandsentwicklung genauestens zu eruieren gilt.

Als grundsätzliches Ergebnis wird festgestellt, dass die Bestandsentwicklung und die aktive Stadtentwicklung einengemeinsamen Zielkonsens bilden. Darauf aufbauend ist zu erwarten, dass die Förderung und der Trend zum Bauenim Bestand als langfristige Merkmale die Immobilienwirtschaft kennzeichnen.

Um im Bereich der Bestandsentwicklung erfolgreich am Markt zu agieren, bieten “Qualitätsmerkmale” von Immo-bilien entscheidende Wettbewerbsvorteile. Das zunehmend bedeutungsvolle, politisch geförderte Merkmal ist dieNachhaltigkeit.

Als Synthese zur Verifizierung geeigneter Bestandsobjekte, zur Sicherung und durchaus zur Steigerung der Perfor-mance wird ein exemplarisches Prüfmodell einer nachhaltigen Nutzungskonzeption aufgezeigt.

Die Städte Deutschlands sehen sich mittel- und langfristigaufgrund des demografischen Wandels mit Schrumpfungs-prozessen konfrontiert. Damit ist auch das städtebaulicheLeitbild der Zukunft signifikant durch die Bestandspflege,das Bauen im Bestand und die Stabilisierung vorhandenerStrukturen geprägt. Daraus werden aktuell und zukünftigRahmenbedingungen in Form von bundesund kommu-nalpolitischen Fördermaßnahmen abgeleitet, die starkeAnreizeffekte auf die Immobilienwirtschaft ausüben.Diese und weitere im Folgenden erläuterte Faktoren ver-langen eine nachhaltige Immobilienentwicklung. Insbe-sondere die Potenziale einer Objektentwicklung imBestand bieten unter den aktuellen Marktbedingungenhervorragende, weil vor allem flexible Handlungsalterna-tiven sowohl im Wohn- als auch im Gewerbeimmobilien-segment. Viele Gründe verdeutlichen in diesem Zusam-menhang, dass die Objektentwicklung im Bestand einzukünftig überproportional wachsendes Betätigungsfeldder Immobilienwirtschaft sein wird!

A. Ausgangssituation – Immobilienwirtschaft

Deutschland befindet sich in einer Phase der Weichen-stellung. Politik und Wirtschaft positionieren das Wett-bewerbsland Deutschland im weltwirtschaftlichen Kon-text neu. In diesem Zusammenhang muss die Stadtpla-nung und die Immobilienwirtschaft eine Fülle vonFaktoren berücksichtigen, um für die kurz-, mittel- undlangfristig auftretenden Probleme adäquate Lösungen zuerzeugen.

I. Stadtentwicklung

Die Situation der Immobilienwirtschaft wird beeinflusstdurch mehrere zeitlich unterschiedlich wirkende Einfluss-parameter auf die Stadtentwicklung (siehe Abbildung 1):

Ein äußerst wichtiger Stadtentwicklungsparameter istder demografische Wandel in Deutschland8, der in seinerKonsequenz trotz anhaltender Zuwanderung mittel- undlangfristig zur Überalterung der Bevölkerung und zurAbnahme der Bevölkerungszahlen führen wird. DieseEntwicklungstendenzen haben relevante Auswirkungenauf die Immobilienwirtschaft im speziellen auf denMarkt für Wohn- und Gewerbeimmobilien.9, 10 DieseTendenzen differenzieren in ihrer zeitlichen Relevanzund in ihrer Intensität.

Darüber hinaus wird die Stadtentwicklung nachhaltigdurch eine aktive Stadtentwicklungspolitik auf Bundes-und Kommunalebene bestimmt. Elementarer Bestand-teil der Bundesbaupolitik ist in diesem Zusammenhangdie Reduktion des Bauneulandverbrauchs. Vor demumweltpolitischen Ziel der Bundesregierung, bis zumJahr 2020 den Siedlungs- und Verkehrsneuflächenver-brauch auf 30ha/Tag11, 12 zu senken, “gewinnt die revita-lisierende Objektentwicklung in der Immobilienwirt-schaft immens an Bedeutung”.13

Diese vorgenannten Gedanken aufgreifend umfassen diezukünftigen Strategien der Stadtentwicklung das Bauenim Bestand und die Bestandspflege, um die städtischenZentren signifikant gegenüber den in Abbildung 1 dar-gestellten Faktoren zu stabilisieren.

II. Situation der Immobilienprojektentwicklung

Der Markt für Wohn-, Sonder- und Gewerbeimmobilienwird nachhaltig durch folgende Randbedingungenbeeinflusst:

> Deutschland befindet sich in einer Phase der wirt-schaftlichen Stagnation14, 15,

> im europäischen Vergleich sind die erzielbaren Renditen in Deutschland gering16, 17,


45


Suburbanisierung Stadtentwicklungs-politik

wirtschaftlicherStrukturwandel

demographischerWandel

Migration Kommunalfinanzen

Stadtentwicklung

Immobil ienwirtschaft

Auswirkung auf

Abbildung 1: beeinflussende Parameter der Stadtentwicklung auf die Immobilienwirtschaft 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7


> die Finanzierungsbereitschaft der Fremdkapitalge-ber ist zurückhaltend,

> die aktuelle deutsche Marktsituation z. B. in dergewerblichen Immobilienwirtschaft ist flächen-deckend gekennzeichnet durch einen rückläufigenFlächenumsatz und wachsende Leerstandsraten imBüroimmobilienbereich18.

Trotz der vorgenannten Gründe werden in den nächstenzwei Jahren weitere Neubauflächen im Gewerbeimmobi-lienmarkt - insbesondere im Büroimmobilienbereich -hinzukommen. Dieses Phänomen ist der langen Projekt-entwicklungsdauer – gewöhnlich beträgt diese 2 - 5 Jahre– von Gewerbeimmobilien geschuldet. Damit wird derVerdrängungswettbewerb in diesem Sektor weiter ver-schärft.Für Projektentwickler ist der aktuelle Immobilienmarktsomit sehr hart umkämpft. Neben den oben genanntenRandbedingungen sehen sich die Projektentwicklererhöhten Anforderungen bezüglich ihrer Eigenkapital-ausstattung und unternehmensbezogenen Transparenz inder Geschäftstätigkeit konfrontiert.19

Es vollzieht sich zwangsweise analog der Schwerpunkt-verlagerung in der Stadtentwicklung und im Immobili-enmarkt ein Strukturwandel in der Projektentwick-lung.20 Zunehmend wird die Entwicklung von notlei-denden Bestandsimmobilien – i. d. R. die Revita-lisierung21, 22 von Immobilien – vorangetrieben.

Folgende Schlussfolgerungen können aus der aktuellenMarktlage heraus festgehalten werden:

> die Marktentwicklung tendiert zum Bauen imBestand.25 Dieser Trend wird durch mehrere,sowohl kurz- als auch langfristige Stadtentwick-lungsparameter gestützt (siehe Abbildung 2),

> um die Planungsrestriktionen beim Bauen imBestand in eine wirtschaftlich tragfähige undmarktkonforme Nutzungsperspektive zu verwan-deln, sind innovative Ideen erforderlich,

> aufgrund einer momentan sehr geringen Flächen-nachfrage in Deutschland ergibt sich für die Projek-tentwickler ein verstärkter Konkurrenzkampf umInvestoren.

III. Bedeutung des Bestandes

Das Bauen im Bestand gewann erst seit den siebzigerJahren zunehmend an Bedeutung. “Seit Anfang der sieb-ziger Jahre steigt – mit konjunkturellen Schwankungen –der Anteil der Bestandsinvestitionen überproportionalzum Anteil der Neubauinvestitionen.”26 Mitte der acht-ziger Jahre flossen bereits über die Hälfte der Bauinvesti-tionen in den Bestand27 und gegenwärtig werden etwazwei Drittel aller Baumaßnahmen am Bestand vorge-nommen.28 Die im Kapitel 1.1 beschriebenen Stadtent-wicklungsparameter bewirken eine nachhaltige Förde-rung des Bauens im Bestand. Bereits heute zeigen dieTendenzen im Baugeschehen, dass der Anteil an Revitali-sierungen von bestehenden Gebäuden im Verhältnis zumNeubau steigt und in Zukunft noch steigen wird.

Politisch wurde die Bedeutung des Bestandes erkannt.Stadtverwaltungen fördern durch die Ausweisung vonSanierungsgebieten gezielt die Bestandsentwicklung.Diese und weitere nachhaltige Förderungen des Bundesund der Kommunen erzeugen aufgrund finanziellerAnreize eine Attraktivitätssteigerung des Bauens imBestand – insbesondere im Wohnimmobilienbereich29.

Die aktuellen Stadtentwicklungsparameter führengezwungenermaßen zum Umdenken bei Projektentwick-


46

· Migration· Suburbanisierung· Konjunktur· Förderpolitik

· Migration· Förderpolitik· demografischer Wandel

· demografischer Wandel

kurzfristig( bis 10 Jahre )

mittelfristig( 10 < x < 30 Jahre)

langfristig( ab 30 Jahre )

zeit l iche Beeinflussung der Immobil ienwirtschaft

Abbildung 2: zeitliche Wirkung der aktuellen Stadtentwicklungsparameter auf die Immobilienwirtschaft 23, 24


47

lern und vor allem bei den Eigentümern von Immobili-en. Sie müssen ihre Objekte kontinuierlich den Anforde-rungen der Nutzer anpassen, um gegenüber den Mitbe-werbern im derzeitigen Mietermarkt konkurrenzfähig zubleiben. Dadurch werden verstärkt Bestandsentwicklun-gen ausgelöst.

Es ist auch eine intensive Forschung im Bereich des Bau-ens im Bestand festzustellen, so sind z.B. die Autorendurch das Bundesamt für Bauwesen und Raumordnungmit der Erstellung eines Leitfadens für NachhaltigesBauen im Bestand beauftragt. Darüber hinaus werdenzukünftig weitere Forschungsaufträge die Bestandsent-wicklung wissenschaftlich begleiten und weiterent-wickeln.

In den vorgenannten Ausführungen ist die wesentlicheBedeutung der Bestandsentwicklung aktuell und zukünf-tig tendenziell dargestellt. Näher spezifizieren möchtendie Autoren im Folgenden die Aspekte der Objekt res-pektive Projektentwicklung fokussiert auf die Thematikdes Bauens im Bestand.

B. Charakteristika der Entwicklung/Revitalisierung von Bestandsimmobilien

Städtische Zentren werden signifikant durch “Problem-immobilien” negativ geprägt. “Widersprüchlich zur oftexzellenten Lage können diese Immobilien dem Markt

in ihrem Erbauungszustand insbesondere aus nutzungs-spezifischer Sicht nur mittels Revitalisierungen wiederzugänglich gemacht werden”.30 Im besonderen Maßesind Bürogebäude durch den rasanten Wandel derArbeitswelt von der angesprochenen Problematik betrof-fen.31

I. Potenziale der Bestandsobjekte für die Immobilienprojektentwicklung

Die Bestandsentwicklung bietet eine ganze Reihe potenzi-eller Chancen, die durch eine geschickte Objektentwick-lung erschlossen werden können.(siehe Abbildung 3)

Im Folgenden wird beispielhaft auf einige Chancen derBestandsentwicklung eingegangen.

a. Standort und Markt

Bei Bestandsobjekten können mehrere Standortvorteilegenutzt werden. Zum einen ist das Grundstück i. d. R.erschlossen, wodurch die bei Neubauten in der Peri-pherie sehr kostenintensiven infrastrukturellenErschließungsmaßnahmen gemindert werden bzw. u. U. entfallen. Zum anderen besitzt der vorhandeneStandort und das Bestandsobjekt ein Image, das vonder Objektentwicklung aufgegriffen und weiterent-wickelt werden sollte. In diesem Zusammenhang ist


Abbildung 3: Chancen einer Bestandsobjektentwicklung 32, 33

Chancenpotenziale der Bestandsentwicklung für den Investor

* Ausnutzung einer oft exzellenten innerstädtischen Lage* Bestandsschutz sichert:

- vorhandene Stellplatzkontingente,- Vermietungsflächen über bestehende Planungskennzahlen hinaus,- vorhandene Nutzungsart

* vorhandene Erschließung spart Infrastrukturkosten* erhöhte Prognosesicherheit bzgl. des Marktpotenzials gegenüber

Neubauprojekten auf der “grünen Wiese”* Erleichterung für Genehmigungen* großzügiges Baukonzept sichert Nutzungsflexibilität* kurze Bauzeiten möglich* geringe Kapitalbindung bei Erwerb von zu revitalisierenden Bestandsobjekten in der aktuellen

Marktsituation, das heißt, es besteht eine hohe Flexibilität bzgl. der Investitionsstrategie (Zeitpunkt und Höhe der Modernisierungsinvestitionen im Verdrängungsmarkt)

* vorhandenes Image, soweit es mit der angestrebten Nutzung / Marktposition positiv korreliert* Bestandsobjekte erzeugen i. d. R. bereits Cash-flow


48

darauf hinzuweisen, dass das Objektimage nach derRevitalisierung positiv mit dem Standortimage korrelie-ren muss, um grundlegende Standorteigenschaftennicht negativ zu beeinflussen. Innerstädtische Bestands-objekte zeichnen sich weiterhin meist durch eine expo-nierte Lage aus und bieten damit ein enormes Wert-schöpfungspotenzial.

Ein Marktvorteil des Bestandsobjektes gegenüber demNeubau auf unbebauten Freiflächen in der Peripherieliegt darüber hinaus in der erhöhten Prognosegenauig-keit über Passanten- und Kundenströme. Dies ist einwesentlicher Vorteil, da somit die Akzeptanz und dieErfolgsaussichten des Standortes – die bei Unternehmenmit wirtschaftsbezogenem Publikumsverkehr wie z. B.Banken oder Handelsketten sehr bedeutend für dieErtragskraft ist – wesentlich sicherer vorausgesagt werdenkönnen. In diesem Zusammenhang sind Konkurrentenleichter identifizierbar und deren Entwicklung exakterprognostizierbar.

b. Bestandsschutz 34

Die Bedeutung des Bestandsschutzes im Baurecht zieltauf die Frage ab, ob ein einmal rechtmäßig errichtetesGebäude entgegen der aktuellen Rechtslage erhalten,verändert oder angepasst werden kann und unter wel-chen Bedingungen dies geschieht.

Der Erhalt des Bestandsschutzes einer Immobilie ist fürdie Objektentwicklung ein wesentlicher Vorteil, der dieRandbedingungen des Objektes manifestiert unddadurch Sicherheit in der Planung bietet und im beson-derem Maße eine Verkürzung der Revitalisierungszeitenermöglicht.

Ein weiterer Vorteil ergibt sich vor allem für die Stell-platzthematik in Städten wie Frankfurt, München undHamburg. Dort werden hohe Ablösesummen für Stell-plätze bei Neubauten verlangt. Unter wirtschaftlichenGesichtspunkten stellt somit der Bestandsschutz einewesentliche finanzielle Minderung des Aufwandes derObjektentwicklung dar. Um diesen während der Objekt-entwicklung nicht zu gefährden, sollten nachstehendeErläuterungen zwingend beachtet werden.

Generell hat das Errichten, Instandsetzen, Instandhaltenund Umnutzen von baulichen Anlagen so zu erfolgen,dass die aktuellen rechtlichen Vorschriften eingehaltenwerden.35 Dabei spielt es keine Rolle, ob es sich um einegenehmigungsbedürftige oder genehmigungsfreie Maß-nahme handelt.36

Inwieweit die von der Änderung nicht betroffenen Bau-werksteile ebenfalls an das geltende Recht anzugleichensind, hängt vom Umfang der Änderungsmaßnahme ab.37

Werden wesentliche Änderungen vorgenommen, verliertdas Gebäude bzw. Gebäudeteile ihren Bestandsschutzund es müssen Anpassungen an die geltenden Vorschrif-ten erfolgen. Als wesentliche Änderungen werden folgen-de Maßnahmen verstanden:

> Veränderung der äußeren Form (Anbau, Erweiterung),

> Veränderung der inneren Raumaufteilung (Fluchtwege, Nutzungseinheiten),

> Umnutzung,> Änderungen, die statische Nachrechnungen

erforderlich machen.

Unabhängig von der Wirksamkeit des Bestandsschutzeskönnen die zuständigen Behörden verlangen, dass eineAnpassung der baulichen Situation an die gültige Rechts-lage zu erfolgen hat, wenn eine Gefahr für Sicherheit undGesundheit besteht.38 Da die bauordnungsrechtlich gere-gelten Belange des Brandschutzes eben genau daraufabzielen, das Leben und die Gesundheit aller mit einemGebäude im Zusammenhang stehenden Menschen zuschützen, ist damit zu rechnen, dass für die Revitalisie-rungsmaßnahmen in jedem Fall die aktuell gültigenbrandschutztechnischen Anforderungen zu beachten sind.

c. Kapitalbindung

Die Revitalisierung von Bestandsobjekten bietet imaktuellen Mietermarkt, der durch einen sehr aggressivenVerdrängungswettbewerb gekennzeichnet ist, eine her-vorragende Ausgangsposition. Die momentan sehr gün-stigen Marktpreise für Bestandsobjekte erlauben niedri-ge, dem Marktumfeld angepasste bzw. unterbietendeaber dennoch kostendeckende Mietpreise. Die aktuellenMarktpreise entsprechen ca. 20-30% der üblichen Her-stellkosten für Neubauten. Daraus resultiert eine wesent-lich geringere Eigenkapitalbindung des Projektentwick-lers, die bei Bestandsobjekten eine flexible, dem Marktangepasste Investitionsstrategie ermöglicht.

In Abhängigkeit von der Marktlage ist der Projektent-wickler aufgrund der geringen Marktpreise für Bestands-objekte in der Lage, die Modernisierungsinvestitionenzeitlich und in ihrer Höhe so zu steuern, dass das Objektin einer steigenden Marktlage am Markt positioniertwird sowie unter oder im Bereich des durchschnittlichenMietpreisniveaus bleibt. Die zeitliche Flexibilität – in-folge der Cash-flow-Erzeugung auch ohne Modernisie-



49

rungsinvestitionen – und die geringe Kapitalbindung beiKauf einer Bestandsimmobilie sind in der aktuellenMarktlage entscheidende Vorteile der Bestandsobjektent-wicklung.

II. Risiken der Objektentwicklung von Bestandsgebäuden

Die Revitalisierung von Bestandsimmobilien ist durcheine hohe Komplexität und wirtschaftliche Intransparenzin der Planungs- und Ausführungsphase gekennzeichnetund stellt somit ungleich höhere Anforderungen an denEntwickler als ein Neubau. 39, 40

Die Bestandsentwicklung beinhaltet neben dem großenChancenpotential eine Vielzahl gewichtiger Risiken, dieim Vorfeld der Objektentwicklung zwingend überprüftwerden müssen (siehe Abbildung 4).

Im Folgenden wird beispielhaft auf einige Risiken derBestandsentwicklung eingegangen.

a. Konzeptionsrisiko 44, 45, 46

Die Thematik der Gebäudekonzeption wird bedingtdurch den Wandel der Arbeits- und Wirtschafts-welt im Projektentwicklungsmarkt immer einfluss-reicher. 47, 48, 49, 50, 51, 52 Aufgrund der stärker in denVordergrund rückenden Cash-flow – Orientierungeiner Projektentwicklung muss im Zuge der finanzstra-tegischen Akquisition von Fremdkapital den Kapitalge-

bern die Nachhaltigkeit der intendierten Rendite bzw.die Drittverwendungsfähigkeit der Immobilie nachge-wiesen werden. 53, 54, 55, 56 Die Drittverwendungsfähig-keit der Immobilie wird aus der integrierten Nutzungs-flexibilität bestimmt 57, 58 welche sich im Zusammen-hang mit dem Rohbau aus den Gebäudeparameter, wiez. B. die Gebäudetiefe, die Geschosshöhe und die Fas-sadenkonstruktion ergibt . Erweitert muss die Nut-zungsflexibilität auch infrastrukturell betrachtet wer-den. Aktuell ist es sehr wichtig, flexible Vermietungs-einheiten in einem Bestandsobjekt zu realisieren, umMieterwünschen zu entsprechen und einer erhöhtenMieterfluktuation begegnen zu können. Diesen Aspektaufgreifend ist das vorhandene Erschließungssystemeines Gebäudes von evidenter Bedeutung. Ein weitererFaktor – der Brandschutz – muss in diesem Zusam-menhang Beachtung finden, um die erforderliche Nut-zungsflexibilität anwenden zu können. Es besteht beiVeränderungen von Nutzungseinheiten sehr schnell dieNotwendigkeit eines flexiblen Brandschutzsystems.

Aus den vorgenannten Gründen gilt es grundsätzlich imSinne eines frühzeitig implementierten Risikomanage-ments, das Bestandsobjekt im Vorfeld der Objektentwick-lung bzw. Akquisition in Bezug zur Gewährleistung einesMaximums an Nutzungsflexibilität eingehend zu prüfen.

b. Bausubstanzrisiko

Charakteristisch für die Objektentwicklung von Be-standsimmobilien ist das Bausubstanzrisiko.61 Hier ist


Abbildung 4: Risiken einer Bestandsentwicklung 41, 42, 43

Risikopotenziale der Bestandsentwicklung – für den Investor

* Bausubstanzrisiken aufgrund von:- Schadstoffbelastungen- konstruktiven Schäden

* Denkmalschutz* Konzeptionsrisiko

- Raumaufteilung- Erschließung der Einheiten

* technisches Risiko -verkürzte wirtschaftliche Lebensdauer von vorhandenen Bauteilen und Anlagen* erhöhte Planungsrestriktionen gegenüber einem unbebauten Grundstück* soziale Risiken:

- unzureichende Belichtung- unzureichende Belüftung- schlechtes Erscheinungsbild

* vorhandenes Image, soweit es mit der angestrebten Nutzung und Marktposition negativ korreliert


50

ein signifikanter Risikoaufschlag der Bestandsobjektegegenüber Neubauentwicklungen festzustellen. Zweientscheidende Faktoren führen bei Investoren des öfte-ren zu erheblichen Vorbehalten.

Zum einen ist die mögliche Schadstoffbelastung62 derverbauten Materialien ein Grund zur Zurückhaltung.Rechtliche Vorgaben wie z. B. das Bundesimmissions-schutzgesetz (BImSchG), die Gefahrstoffverordnung(GefStoffV) und die Technischen Regeln Gefahrstoffe(TRGS) beinhalten Auflagen bzgl. der Sanierung, dieeine Kostenkalkulation ohne Schadstoffsanierung um ein Vielfaches erhöhen können.63

Zum anderen führen verdeckte konstruktive Bauschädenzur Änderung des Bauablaufs und des Sanierungsumfan-ges. Dies impliziert einen wesentlichen monetären Mehr-aufwand im Zuge von Sanierungs- oder Modernisie-rungsmaßnahmen.64

Um in diesem Zusammenhang eine Risikominimierungbzw. –begrenzung zu gewährleisten, ist eine umfangrei-che Bestandsaufnahme im Vorfeld der Akquisition desBestandsobjektes zwingend erforderlich. 65

C. Resultierende Handlungsstrategie für die Immobilienprojektentwicklung

Der demografische Wandel, schrumpfende Bevölke-rungszahlen, Stagnation in der Konjunkturentwicklungund erhebliche Transformationsprozesse in den StädtenDeutschlands führten bzw. werden dazu führen, dass imImmobilienmarkt ein verschärfter Verdrängungswettbe-werb stattfindet.

Um in diesem Verdrängungsmarkt bestehen zu können,ist es für Projektentwickler erforderlich, als resultieren-de Handlungsstrategie “Qualitätsmerkmale” der Immo-bilie auszubilden respektive diese beim Erwerb einesBestandsobjektes zu beachten. Das zunehmend präg-nanteste, politisch geförderte und vieles umfassendeQualitätsmerkmal ist die Nachhaltigkeit. Sie verbindetÖkologie, Ökonomie und Soziokultur66, 67 und sichertdurch die Berücksichtigung “weicher” Faktoren sowohlbei Wohn- als auch bei Gewerbeimmobilien eine langeNutzungsdauer, hohe Mieterzufriedenheit und eineausgezeichnete Performance.

Es gilt die Grundsätze für das nachhaltige Bauen beiNeubauprojekten auf die Bestandsentwicklung zu projizieren sowie deren Anwendung zu eruieren. Aus diesem Grund müssen praxisbezogene, bautechnische,baubetriebliche und baurechtliche Probleme beleuchtetwerden, um eine ganzheitliche Analyse einer nachhalti-gen Bestandsentwicklung zu gewährleisten.(Abbildung 5)

Es wird in der Zukunft von elementarer Bedeutung sein,die Nachhaltigkeit der Immobilien zu gewährleisten. Istdie Nachhaltigkeit einer Immobilie als Qualitätsmerkmalzunehmend akzeptiert, so wird sie im Zuge des Projekt-ratings nach Basel II als Objektqualität zur Verbesserungvon Kreditkonditionen dienen können.68

Was zeichnet die Nachhaltigkeit von Bestandsimmobi-lien aus? Im Folgenden sollen die entscheidendenAspekte einer nachhaltigen Bestandsobjektentwicklungfokussiert auf die vorhandene Nutzungskonzeptionkurz genannt werden:


Schnittmengenfaktoren Potenziale derImmobilienentwicklung

StädtebaulichesLeitbild der Zukunft

Nachhaltigkeit der Objektentwicklung

Abbildung 5: Einflussspektrum der Objektentwicklung im Bestand

> Handlungsflexibilität durch Drittverwendungsfähig-keit (Nutzungsflexibilität, Umnutzungsfähigkeit),

> qualitativ hochwertiges und zugleich kostengünsti-ges Bauen bei Bestandsentwicklungen,

> Berücksichtigung der alternden Gesellschaft durchbarrierefreies Bauen bei Neu- und Bestandsmaß-nahmen69,

> Beachtung der weichen Faktoren, der sogenannten“Wohlfühlfaktoren” bei jeder Bestandsentwicklung70.

In der folgenden Abbildung 6 wird das gesamte Prüf-spektrum einer nachhaltigen Nutzungskonzeption beiBestandsobjekten visualisiert. Darüber hinaus dienendie dargestellten Instrumente dazu, die Ist-Situation desGebäudes abzubilden, Handlungsalternativen zu erar-beiten und über die zielorientierte Priorisierung eineeffektive Umsetzung der Sanierungsverfahren und derModernisierungsmaßnahmen einzuleiten.


51


Prüfung der nachhaltigen Nutzungskonzeption von Bestandsobjekten

Prüfkriterien der Handlungsflexibilität durch Drittverwendungsfähigkeit

Primärstruktur – Rohbau· Geschosshöhen· Geschosstiefen· Achsraster· Nutzung hoher Traglasten· flexible Bauweise –

Skelettkonstruktion· Deckenkonstruktion· Fassade (tragend/ nicht

tragend)· günstiges Erschließungs-

system durch Zulassung einer kleinteiligen Vermietung

Sekundärstruktur – Ausbau· Art und Konstruktion

nichttragenderTrennwände

· Fußboden-konstruktion

· Unterdecken-konstruktion

· flexibles Brand-schutzgesetz

· Dauerhaftigkeit der eingesetzten Materialien

Tertiärstruktur – Haustechnik· Beurteilung der

wirschaftlichenNutzungsdauer

· Modularität inder Steuerung

· Wartungsintensitätund Zugänglichkeit

· Energiecontracting

Prüfkriterien für die weichen “Wohlfühl-”Faktoren einer Bestandsent-wicklung

Imagepositive Korrelation der angestrebten Nutzung mit dembestehenden Image des Gebäudesrespektive des Gebäudeumfeldes

Architekturansprechende, den Grund-sätzen der Nachhaltigkeitfolgende Architektur

BehaglichkeitGewährleistung derthermischen, visuellenund akustischenBehaglichkeit

Prüfkriterien für qualitätsbewusstes und zugleich kostengünstiges Bauen im Bestand

· Kompaktheit der Geschossgeometrie· chemische und physikalische Verträglichkeit von Materialien· Verwendung dauerhafter Materialien· analoge und effektive Verbesserung des Wärmeschutzes und der Heizungsanlage von

Bestandsgebäuden

Prüfkriterien für barrierefreies Bauen als Nutzungskonzeptionselementunter Berücksichtigung der alternden Gesellschaft

Erschließung / Nachrüstungsmöglichkeiten· Verkehrsflächen mit erforderlichen Zugänglichkeiten und begrenzten Rampenneigungen

(“Behindertengerechtes Bauen”)· Art und Beschaffenheit der Fußbodenbeläge, etc.· Nachrüstbarkeit von Aufzügen

Unter Beachtung der dargestellten Aspekte ist der Bestandsentwicklerzukünftig in der Lage, nachhaltige Objekte zu verifizieren und damit die

Voraussetzung für eine langfristige Renditesicherung zu schaffen.

Instrumente:

Kaskadenmodelle:

Vorgabe von Entschei-dungsabläufen sowie Bereit-stellung präventiver als auchoperativer Handlungsemp-fehlungen

Checklisten:

Aufnahme und Analyse relevanter Faktoren zurPrüfung der Nachhaltig-keitskriterien in der Nut-zungskonzeption

Entscheidungsmatrizen:

Vergleich unterschiedlicherHandlungsalternativenunter dem Aspekt der Nachhaltigkeit

Priorisierungsund Argu-mentationslisten:

Zum Marketing des QualitätsmerkmaleNachhaltigkeit und zurKommunikation mit Fremd- und Eigen-kapitalgebern

Steuerungskennzahlen:

Bewertung im Hinblick aufdie Optimierung der Betriebs- und Folgekosten

Rahmen:

Vorgabe eines Orien-tierungsrahmens, der dieIst- und Soll-Situation hin-sichtlich des Budgets unddes Controllings abbildet

Nac

hhal

tigk

eit i

m E

ntsc

heid

ungs

abla

ufbe

i der

Ent

wic

klun

g ei

ner

Nut

zung

skon

nzep

tion

für

Um

baut

en

resp

ekti

ve B

ewer

tung

der

Nac

hhal

tigk

eit d

er N

utzu

ngsk

onze

ptio

n vo

n B

esta

ndso

bjek

ten

Abbildung 6: Exemplarisches Prüfmodell einer nachhaltigen Nutzungskonzeption bei Umbauten respektive Bewertung

der Nutzungskonzeption von Bestandsgebäuden auf Nachhaltigkeit 71, 72, 73, 74, 75, 76, 77, 78


52

Die Vorteilhaftigkeit der Berücksichtigung einer nach-haltigen Nutzungskonzeption liegt bei der Bestandsob-jektentwicklung in:

> der Unterstützung der Entscheidungsfindung desBestandshalters respektive Projektentwicklers zuArt und Umfang der Bestandsentwicklung imSinne einer nachhaltigen Strategie,

> der frühzeitigen Sensibilisierung des Anwenderszur Veranlassung von Baumaßnahmen im Bestandaus baurechtlichen, baukonstruktiven und sozialenErfordernissen im Sinne einer nachhaltigen Siche-rung bzw. einer Steigerung der Immobilienperfor-mance,

> der Bereitstellung präventiv als auch operativ wir-kender Handlungsempfehlungen zur Vermeidungvon Behinderungen im sehr problematischen,durch eine Vielzahl von Restriktionen gekenn-zeichneten Bauablauf im Zuge von Bestandsmaß-nahmen,

> der Gewinnung von Wettbewerbsvorteilen, die auswerterhaltender sowie wertsteigender Betrach-tungsweise die Rendite des Bestandsobjekts auf-grund der nachhaltigen Bauweise langfristigsichern.

D. Fazit

Mit der Bestandsentwicklung wird zukünftig zuneh-mend ein Gebiet der Immobilienprojektentwicklung insZentrum der Aufmerksamkeit treten, das von den Betei-ligten Kreativität gepaart mit einem großen Erfahrungs-schatz erfordert. Den Chancenpotenzialen stehengewichtige Risiken entgegen, die es im Vorfeld der Ent-wicklung genauestens zu analysieren gilt.

Im existierenden Verdrängungswettbewerb werden überQualitätsmerkmale Wettbewerbsvorteile erzielt. Mit derIntegration der Nachhaltigkeit können sich Projektent-wickler sowie Bestandshalter indirekt an den Kunden-wünschen ihrer zukünftigen Nutzer orientieren.

Unter Beachtung der vorgenannten Ausführungen ist derProjektentwickler in der Lage, renditestarke Bestandsob-jekte zu verifizieren, die Performance zu sichern unddurchaus auch zu steigern.

Die immobilienwirtschaftliche Forschung am Institut fürBaubetriebswesen, Bauwirtschaft und Stadtentwicklungder Universität Leipzig wird auf die Bestandsobjektent-wicklung fokussiert. Wir würden uns sehr über einenAustausch mit fachlich interessierten Personen freuen.

Anmerkungen

1 Vgl. Miegel: Die deformierte Gesellschaft, 2002 ,S.23 ff (Demografischer Wandel), S.31 ff (Migration) 2 Vgl. DB-Research: Demografie lässt Immobilien wackeln, 2003, S.1 ff (Demografischer Wandel)3 Vgl. Brake, Klaus; Dangschat, Jens S.; Herfert, Günter (Hrsg.): Suburbanisierung, 20014 Vgl. Bundesministerium für Verkehr, Bau- und Wohnungswesen (BMVBW)

(Hrsg.): Dokumentation Bundeswettbewerb Stadtumbau Ost, 20035 Vgl. Seitz, Helmut: Kommunalfinanzen, 20026 Vgl. Hannemann, Christine: Schrumpfende Städte in Ostdeutschland, 20037 Vgl. DB-Research: Migration, 2003, S.1 ff8 Vgl. Miegel: Die deformierte Gesellschaft, S.239 Vgl. DB-Research: Demografie lässt Immobilien wackeln, S.2910 Vgl. Walter, N.: Immobilienstandort Deutschland, 2003, S. 2411 Vgl. Die Bundesregierung: Perspektiven für Deutschland, 200212 Vgl. Statistische Bundesamt: Flächennutzung, 2003, S.113 Bohn, Harlfinger: Objektentwicklung, 12/200314 Vgl. Walter, N.: Immobilienstandort Deutschland, 2003, S. 9-1015 Vgl. Bulwien AG: Herbstgutachten, 2003, S.916 Vgl. Hüssen: Leerstand, 200317 Vgl. Walter, N.: Immobilienstandort Deutschland, 2003, S. 1218 Vgl. Bulwien AG: Herbstgutachten, 2003, S.17-2219 Vgl. Harlfinger, Jacobi: Basel II, 12/200320 Bone-Winkel, Stephan: Zukunft – Bestandsentwicklung, 200321 Niehaus, Gerhard: Revitalisierung, 2002, S.4522 Vgl. Zohlen: Redevelopment, 6/2003, S.64


Kontakt: Institut für Baubetriebswesen, Bauwirtschaft und Stadtentwicklung, Marschner Straße 29, 04109 Leipzig-Tel.: 0341 – 97 33 74 1; Fax: 0341 – 97 33 74 9


53


23 Vgl. DB-Research: Demografie lässt Immobilien wackeln, S.2 ff – Bevölkerungsentwicklung in Deutschland24 Vgl. Statistisches Bundesamt: Pressemitteilung, 200325 Bone-Winkel: Zukunft – Bestandsentwicklung, 200326 Jessen/ Schneider: Umnutzung im Bestand, 2000, S.2327 Vgl. Jessen/ Schneider: Umnutzung im Bestand, 2000, S.2328 Vgl. Bodenbach: Editorial, 2000, S.829 Vgl. Bulwien AG: Frühjahrsgutachten, 2003, S.2230 Bohn, Harlfinger: Objektentwicklung, 12/200331 Vgl. Schleiter: gesellschaftliche und ökonomische Grundlagen der Immobilienprojektentwicklung, 2000, S. 189-19432 Vgl. Schleiter: gesellschaftliche und ökonomische Grundlagen der Immobilienprojektentwicklung, 2000, S.197, S. 347-34833 Vgl. Oehmen: Rechtliche Rahmenbedingungen, 2000, S. 31-5434 Vgl. Oehmen: Rechtliche Rahmenbedingungen, 2000, S.34-3535 Vgl. §3 SächsBO36 Vgl. §63a Abs. 6 SächsBO37 Vgl. Oehmen: Rechtliche Rahmenbedingungen, 2000, S.5138 Vgl. §84 SächsBO39 Vgl. Schlote; Lederer; Lemke: Revitalisierung, 2000, S.740 Vgl. Ringel: Bauen im Bestand, 2000, S.12741 Vgl. May: Denkmalschutz, 1998, S.167-17742 Vgl. Maier: Verwertungsrisiko, 1999, S.54-6743 Vgl. Bohn; Harlfinger: Objektentwicklung, 12/200344 Vgl. Wiedenmann; Harlfinger; Wagner: Risikomanagement, 200245 Vgl. Pfnür: Immobilienmanagement, 2002, S.193-19446 Vgl. Maier, Kurt M.: Verwertungsrisiko, 1999, S.5647 Vgl. Bohn; Harlfinger: Objektentwicklung, 12/200348 Vgl. Kern; Schneider: Gebäudeplanung, 2002, S.209-22849 Vgl. Nell; Emenlauer: zeitgemäße Gebäudekonzepte, 2002, S.122-12450 Vgl. Harlfinger; Wünsche: Nutzungsflexibilität, 12/200351 Vgl. Pfnür: Immobilienökonomie, 2002, S.23-2752 Vgl. Pfnür: Immobilienkapitalanlage, April 2001, S.4753 Vgl. Bohn; Harlfinger: Objektentwicklung, 12/200354 Vgl. Kern; Schneider: Gebäudeplanung, 2002, S.22655 Vgl. Fischbach: Facility Cost Management, 2002, S.39-4156 Vgl. Brauer, Kerry-U.: Marketing, 2001, S. 32557 Vgl. Bohn; Harlfinger: Objektentwicklung, 12/200358 Vgl. Pfnür: Immobilienkapitalanlage, April 2001, S.4759 Vgl. Harlfinger; Wünsche: Nutzungsflexibilität, 12/200360 Vgl. Küsters: Brandschtztechnische Beurteilung und Konzeption, 2000, S.97-10661 Vgl. Wiedenmann; Harlfinger; Wagner: Risikomanagement, 200262 Vgl. Zwiener: Gebäudeschadstoffe, 199763 Vgl. Zwiener: Gebäudeschadstoffe, 1997]64 Bohn, Harlfinger: Objektentwicklung, 12/200365 Vgl. Wiedenmann; Harlfinger; Wagner: Risikomanagement, 200266 Vgl. Bundesministerium für Verkehr, Bau- und Wohnungswesen (BMVBW); Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung (BBR): Leitfaden

für Nachhaltiges Bauen, 200167 Vgl. Ringel: Bauen im Bestand, 2000, S.12868 in Anlehnung an Hamm: Qualitätsmerkmal Nachhaltigkeit, 11/200369 Vgl. Bundesministerium für Verkehr, Bau- und Wohnungswesen (BMVBW); Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung (BBR): Leitfaden

für Nachhaltiges Bauen, 200170 Vgl. Ringel; Bohn; Bruhnke; Harlfinger: Bestandsleitfaden, 2004, S. 2 ff71 Vgl. Schulte; Bone-Winkel; Rottke: Nutzungskonzept, 2002, S.47-4872 Vgl. Pfnür: Immobilienökonomie, 2002, S.23-2773 Vgl. Pfnür: Immobilienmanagement, 2002, S.56-59, S.95, S.193-19474 Vgl. Ringel; Bohn; Bruhnke; Harlfinger: Bestandsleitfaden, 200475 Vgl. Kern; Schneider : Gebäudeplanung, 2002, S. 209 - 228 76 Vgl. Nell; Emenlauer: zeitgemäße Gebäudekonzepte, 2002, S.122-12477 Vgl. Bundesministerium für Verkehr, Bau- und Wohnungswesen (BMVBW); Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung (BBR): Leitfaden

für Nachhaltiges Bauen, 200178 Vgl. Schlamp, Hans: Nutzerwünsche, 1997, S.110-112



54

Literatur

Bodenbach, Christof [Editorial, 2000]: Editorial, in:Architektenkammer Hessen (Hrsg.): Bauen im Bestand -Vorbildliche Bauten in Hessen, 1. Auflage, Hamburg:Junius Verlag, 2000, S. 8 - 9

Bohn, Thomas; Harlfinger, Thomas: [Objektentwick-lung, 12/2003]: Objektentwicklung von Bestandsobjek-ten;. In: LACER (Leipzig Annual Civil EngineeringReport), Nr. 8, 12 / 2003, S. 551 – 565

Bone-Winkel, Stephan [Zukunft – Bestandsentwick-lung, 2003]: Die Zukunft liegt im Bestand, in: Immobi-lien Manager 7+8, 2003, S.10-11

Brake, Klaus; Dangschat, Jens S.; Herfert, Günter(Hrsg.) [Suburbanisierung, 2001]: Suburbanisierung inDeutschland, Opladen: Leske + Budrich, 2001

Brauer, Kerry-U. [Immobilienwirtschaft, 2001]:Grundlagen der Immobilienwirtschaft, 3. Auflage,Gabler-Verlag, Wiesbaden 2001; 3. Auflage, ISBN: 3-409-32107-1

Bulwien AG [Frühjahrsgutachten, 2003]: Zur gesamt-wirtschaftlichen Bedeutung der Immobilienwirtschaft,in: Immobilienzeitung: Frühjahrsgutachten Immobilien-wirtschaft 2003 des Rates der Immobilienweisen, 2003

Bulwien AG [Herbstgutachten, 2003]: Aktueller Standder volkswirtschaftlichen Entwicklung, in: Immobilien-zeitung: Herbstgutachten Immobilienwirtschaft 2003des Rates der Immobilienweisen, 2003

Bundesministerium für Verkehr, Bau- und Wohnungs-wesen (BMVBW) (Hrsg.) [Dokumentation Bundeswett-bewerb Stadtumbau Ost, 2003]: Dokumentation zumBundeswettbewerb “Stadtumbau Ost” – für lebenswerteStädte und attraktives Wohnen, Berlin, 2003

Bundesministerium für Verkehr, Bau- und Wohnungs-wesen (BMVBW); Bundesamt für Bauwesen undRaumordnung (BBR): Leitfaden für NachhaltigesBauen, 2001

Hannemann, Christine [Schrumpfende Städte in Ost-deutschland, 2003]: Schrumpfende Städte in Ost-deutschland – Ursachen und Folgen einer Stadt-entwicklung ohne Wirtschaftswachstum, in: DasParlament, Beilage zur Wochenzeitung, Aus Politik undZeitgeschichte Nr. B 28/2003, 7. Juli 2003

Deutsche Bank Research [Demografie lässt Immobilienwackeln, 2003]: Demografie lässt Immobilien wackeln,Veröffentlichung Nr. 283, vom 18. September 2003

Deutsche Bank Research [Migration, 2003]: Migrationin Deutschland – Umverteilung einer schrumpfendenBevölkerung, Veröffentlichung Nr. 263, vom 25. April2003, S.1 ff

Die Bundesregierung [Perspektiven für Deutschland,2002]: Perspektiven für Deutschland. Unsere Strategiefür eine nachhaltige Entwicklung, Berlin, 2002

Fischbach, Karl-Heinz [Facility Cost Management,2002]: Facility Cost Management, in: Facility Manage-ment, 8. Jg. (2002), H. 1, S. 39-41.

Hamm [Qualitätsmerkmal Nachhaltigkeit, 11/2003]:Positionen der Baufinanzierer, Vortrag zum RundenTisch Nachhaltigkeit, am 20.11.2003, Berlin

Harlfinger, Thomas; Jacobi, Jens [Basel II, 12/2003]:Basel II: Projektentwickler unter der Lupe; Harlfinger,Thomas / Jacobi, Jens; In: Immobilien Zeitung Nr. 21/2003 S.13

Harlfinger, Thomas; Wünsche, Annett [Nutzungsflexibi-lität, 12/2003]: Nutzungsflexibilität bei der Revitalisie-rung von Büroimmobilien; In: LACER (Leipzig AnnualCivil Engineering Report), Nr. 8, 12 / 2003, S. 573 –578

Hüssen, Stephan [Leerstand, 2003]: Leerstands-Gejam-mer? Nein, Revitalisierung, in: Immobilienzeitung, Nr.20, 2003, S. 6

Jessen, Johann; Schneider, Jochem [Umnutzung imBestand, 2000]: Umnutzung im Bestand: Städtebau -Programm - Gestalt, in: Wüstenrot Stiftung (Hrsg.):Umnutzungen im Bestand- Neue Zwecke für alteGebäude, Stuttgart, Zürich: Karl Krämer Verlag, 2000,S.14 - 43

Kern, Peter; Schneider, Wolfgang [Gebäudeplanung,2002]: Wesentliche Aspekte der Gebäudeplanung, In:Schäfer, J. / Conzen, G.: Praxishandbuch der Immobili-enprojektentwicklung, Beck - Verlag, 2002, ISBN: 3-406-49078-6, S.209-228

Küsters, Ralf [Brandschtztechnische Beurteilung undKonzeption, 2000]: Brandschtztechnische Beurteilungund Konzeption bei der Revitalisierung, in: Schlote,



55

Andreas, Lederer, Marijan-Maximilian, Lemke, Hans-Jürgen, Ringel, Johannes: Immobilien-Praxis spezial:Altimmobilien: Revitalisierung, Umnutzung oder Neu-bau?, Berlin: Bauwerk Verlag, 2000, ISBN: 3-934369-49-9.

Maier, Kurt M. [Verwertungsrisiko, 1999]: Risiko-management im Immobilienwesen – Leitfaden fürTheorie und Praxis, Fritz Knapp Verlag, 1999

May, Alexander; Eschenbaum, Friedrich; Breitenstein,Oliver [Denkmalschutz, 1998]: Projektentwicklung imCRE-Management – Leitfaden zur Ausschöpfung vonWertsteigerungs- und Kostensenkungspotenzialen imFlächenmanagement, Springer – Verlag, 1998

Miegel, Meinhard [Die deformierte Gesellschaft, 2002]:Die deformierte Gesellschaft – Wie die Deutschen ihreWirklichkeit verdrängen, Berlin, München: Propylän-Verlag, 2. Auflage, 2002, ISBN: 354907154X

Nell, Job von; Emenlauer, Rainer [zeitgemäße Gebäude-konzepte, 2002]: Nutzerorientierung, in: Schulte, Karl-Werner; Bone-Winkel, Stephan: Handbuch der Immo-bilien-Projektentwicklung, 2.Auflage, 2002,0 ISBN: 3932687698, S.122-124

Niehaus, Gerhard [Revitalisierung, 2002]: A-Z derwesentlichen Aspekte in der Investitionsphase, In: Schä-fer, J. / Conzen, G.: Praxishandbuch der Immobilienpro-jektentwicklung, Beck - Verlag, 2002, ISBN: 3-406-49078-6

Oehmen, Klaus [Rechtliche Rahmenbedingungen,2000] : Rechtliche Rahmenbedingungen bei der Revita-lisierung von Gebäuden, in: Schlote, Andreas, Lederer,Marijan-Maximilian, Lemke, Hans-Jürgen, Ringel,Johannes: Immobilien-Praxis spezial: Altimmobilien:Revitalisierung, Umnutzung oder Neubau?, Berlin: Bau-werk Verlag, 2000, ISBN: 3-934369-49-9.

Pfnür, Andreas [Immobilienkapitalanlage, April 2001]:Immobilienkapitalanlage institutioneller Investoren –Risikomanagement und Portfolioplanung, Ergebnisbe-richt, Arbeitspapier Nr.26, Arbeitsbereich öffentlicheWirtschaft am Fachbereich Wirtschaftswissenschaften,Universität Hamburg, April 2001, S.47

Pfnür, Andreas [Immobilienmanagement, 2002]:Modernes Immobilienmanagement, Facility Manage-ment und Corporate Real Estate Management, Berlin,2002, ISBN: 3-540-42791-0.

Pfnür, Andreas [Immobilienökonomie, 2002]: Betriebli-che Immobilienökonomie, Heidelberg: Physica-Verlag,2002, ISBN: 3-7908-1487-3.

Ringel, Johannes; Bohn, Thomas; Bruhnke, Karl-Heinz;Harlfinger, Thomas [Bestandsleitfaden, 2004]: Entwurfdes Leitfadens für Nachhaltiges Bauen im Bestand, 2004

Ringel, Johannes [Bauen im Bestand, 2000]: Bauen imBestand – Planung und Durchführung von Revitalisie-rung bestehender Gebäude und Gebäudekomplexe, in:In: Immobilien-Praxis spezial: Altimmobilien: Revitali-sierung, Umnutzung oder Neubau?, Berlin: BauwerkVerlag, 2000, ISBN: 3-934369-49-9, S. 127-144

Schlamp, Hans [Nutzerwünsche, 1997]: Projektentwick-lung von Gewerbeimmobilien, in: Falk, Bernd: Dasgroße Handbuch Immobilienmanagement – für Wohn-und Gewerbeimmobilien, Landsberg/Lech: VerlagModerne Industrie, 1997

Schleiter, Ludwig-Wilhelm [gesellschaftliche und ökono-mische Grundlagen der Immobilienprojektentwicklung,2000]: Historische, gesellschaftliche und ökonomischeGrundlagen der Immobilien-Projektentwicklung, Köln:Immobilien Informationsverlag, 2000

Schlote, Andreas; Lederer, Marijan-Maximilian; Lemke,Hans-Jürgen [Revitalisierung, 2000]: Immobilien-Praxisspezial: Altimmobilien: Revitalisierung, Umnutzungoder Neubau?, Berlin: Bauwerk Verlag, 2000, ISBN: 3-934369-49-9.

Schulte, Karl-Werner; Bone-Winkel, Stephan; Rottke,Nico: Analyse des Nutzungskonzeptes, in: Handbuchder Immobilien-Projektentwicklung, 2.Auflage, 2002,ISBN: 3932687698, S.47-48

Seitz, Helmut [Kommunalfinanzen, 2002]: Kommunal-finanzen bei schnell schrumpfender Bevölkerung in Ost-deutschland: Eine politikorientierte deskriptive Analyse,2002, http:/www.makro.euv-frankfurt-o.de/declinefina-le.pdf, abgerufen am 05.09.2003

Statistische Bundesamt (Flächennutzung, 2003):Umweltbeanspruchung rückläufig, positive Signale jetztauch bei der Flächennutzung, Pressemittelung vom 06.November 2003

Statistisches Bundesamt [Pressemitteilung, 2003]: Im Jahr 2050 wird jeder Dritte in Deutschland 60 Jahre oder älter sein, Pressemitteilung vom 06.06.2003,


56

Abstract

Commencing from the general real estate economic situation, the authors depict the actual as well as the arising transformationprocesses in the cities of Germany and the influencing parameters of urban development. In this context the market for thedevelopment of property projects, which is at present heavily stressed, is being integrated. The following examination of the sig-nificance of the assets illustrates the rising portion of assets compared with new building measures.

On the basis of an analysis it can be determined, which broad spectrum of possibilities a redevelopment offers under currentcircumstances – in the residential as well as the business property segment. Exemplarily, potential advantages of redevelop-ments are shown on the basis of the criteria “location and market”, “asset protection” and “capital commitment”. But alsograve risks are opposed to these possibilities, which have to be scrutinized very closely in the run-up to the redevelopment. Asan example the “risk of conception” and the “risk of the existing building” are explained.

As a fundamental result it is identified, that redevelopment and active urban development form a common objective consent.Based on this it can be expected, that the promotion and the trend towards building in the asset will characterize the realestate economy as a long term feature.

In order to proceed successfully in the market of redevelopment, the “quality characteristics” of properties offer decisive com-petion advantages. The increasingly important, politically promoted characteristic is the sustainability.

As a synthesis for the verification of suitable asset objects, for preservation and, for enhancing the performance, an exemplarytest model of a sustainable utilisation concept is shown. In consideration of the described criteria and devices, project develo-pers are able to analyze the sustainability of properties under the aspect of the utilisation concept.

Finally it can be stated that, with sustainable redevelopment, a segment of the real estate economy will in future increasinglycome into the centre of attention, which requires creativity from the persons involved combined with a rich experience.Nevertheless, successful revivals of asset properties are evidence of profitable potentials for the real estate economy and in awider context, for the cities of Germany.


in: http:/www.destatis.de, abgerufen am 08.06.2003

Walter, N. [Immobilienstandort Deutschland, 2003]:Immobilienstandort Deutschland im internationalenVergleich, Vortragsfolien – Frankfurter Immobilienge-spräche, vom 15. September 2003, S. 9

Wiedenmann, Markus; Harlfinger, Thomas; Wagner,Johannes [Risikomanagement, 2002]: Forschungsbe-richt: Keine Zahl für die Gefahr; In: Immobilienmana-ger; Jan.+Feb. 2003, S. 20 – 21; ausführliche Publikati-on: Forschungsbericht: Risiken in der Immobilienpro-jektentwicklung; In: LACER, Nr. 7, 10 / 2002, S. 515 –521

Zohlen, Gerwin: Redevelopment, Juni 2003, In: Bau-meister - Zeitschrift für Architektur, S.59-97

Zwiener, Gerd [Gebäudeschadstoffe, 1997]: HandbuchGebäude-Schadstoffe für Architekten, Sachverständigeund Behörden, Köln: Müller-Verlag, 1997, ISBN: 3-481-01176-8


57

Michael May (Hrsg.):

IT im Facility Managementerfolgreich einsetzenDas CAFM-Handbuch.2003, knapp 400 Seiten.Springer, Heidelberg. ISBN 3-540-04759-X.EUR 59,95, sFr 96.00

Was ist bei allen Computer Aided Facility Management(CAFM)-Einführungen gleich? Dass die Menschen, diediese Aufgabe bewältigen müssen, sich nicht zureichendinformiert fühlen, dass immer Fragen offen sind, wenn esdann soweit ist. Zwar gibt es Beratungen von allerhandProfis, aber am Ende ist jedes Gebäude doch ein Unikat,und deshalb jede Software-Einführung zur besserenBewirtschaftung desselben ebenfalls. Dieses Problem hatMichael May, Professor an der Fachhochschule für Tech-nik und Wirtschaft (FHTW), Berlin, erkannt und zusam-men mit dem Arbeitskreis CAFM-Systeme des DeutschenVerbandes für Facility Management e.V., GEFMA, einKompendium erstellt, dass dieses Dilemma beheben will.“IT im Facility Management erfolgreich einsetzen” heißtsein CAFM-Handbuch, dass Anfang Dezember 2003 mitHilfe des Springer-Verlages auf den Markt kommt.

Einstieg leicht gemachtWer sich vor der Einführung einer FM-Software theore-tisch vorbereiten möchte, für den ist dieses Handbuchebenso gedacht, wie für die Studenten, die derzeit anmehreren deutschen Hochschulen Facility Managementstudieren. Das Buch mit seinen fünfzehn Kapiteln gehtdabei den Weg von der Theorie zur Praxis und endetsozusagen mit Fallbeispielen, die Professor May in denletzten Jahren selbst recherchiert hat, und wird ergänztdurch einen Blick über den “Tellerrand” zu andereneuropäischen Ländern. Abgerundet wird die Aufsatz-sammlung von einer Beschreibung der derzeit am deut-schen Markt erhältlichen FM-Programme – zumindestder 48 wichtigsten Angebote. Wer bei dieser Aufzählungfehlt, ist in Deutschland nicht wirklich wichtig. Zwarwird man konstatieren müssen, dass es sich bei der Dar-stellung dieser Software um eine zeitlich begrenzteAktualität handelt, denn die Produktionszyklen der Pro-gramme sind schnelllebig, aber immerhin gibt diesesWerk eine Momentaufnahme ab und eröffnet damiteinen ersten Einstieg in die Beurteilung dieser Angebote.

Von Grund aufEin Professor als Herausgeber, das bedeutet, dass ein kom-pletter theoretischer Hintergrund mit geliefert wird. Das

beginnt bei den Versuchen, die unterschiedlichen Defini-tionen darzustellen, geht über die Anwendungsfelder desFM und deren detaillierte Beschreibung, fokussiert dannauf das Thema IT und die Geschäftsfelder im FacilityManagement´, um dann, leider für die Controller nichtausführlich genug, die Wirtschaftlichkeit des Einsatzes imFM zu erörtern. Folgerichtig konzentriert sich das Hand-buch dann auf das Thema IT und die nötigen IT-Grund-lagen für Facility Manager. Das ist vernünftig, denn nur sokönnen Suchende erkennen, welche Möglichkeiten dieeinzelnen Programme liefern und was alles machbar wäre,wenn man nur wollte – und das entsprechende Budgetbereit stellt. Da es sich aber bei diesem Handbuch um eineSammlung von Aufsätzen verschiedenster Autoren handelt– nahezu allesamt Mitarbeiter der einzelnen SW-Anbieteroder als Berater tätig – kann von entsprechendem Rea-litätssinn ausgegangen werden. Prof. May hat es dennauch geschafft, die ihm zur Verfügung gestellten Beiträgenahezu frei von Eigenwerbung zu halten und nur die ent-sprechende Fachkompetenz in den Vordergrund zurücken.

Wichtig ist die Check-ListeWeil das Handbuch nicht nur für Studenten gedacht ist,wurde eine Checkliste angefügt, mit deren Hilfe jedesUnternehmen die “Einführung eines CAFM-Systems”übersichtlich planen kann. Um den Leser nicht mit derTabelle allein zu lassen, wurde sie bereits ausgefüllt – fürein fiktives Unternehmen, das detailliert beschrieben ist.Über die angegebenen Werte lassen sich für den Nutzerdieser Check-Liste Rückschlüsse für das eigene Unter-nehmen ableiten.

Insgesamt leistet das Buch eine solide Grundlagen-forschung, zu fesseln oder zu überraschen gelingt ihmjedoch nur in wenigen Passagen. AnwendungsorientiertePraktiker gehören wohl nicht zur Zielgruppe.

Hans Kröger

Jacob, D., Winter, Ch., Stuhr, C.:

Kalkulationsformen im Ingeni-eurbauin: Bautechnik 79 (2002), Heft 7. Berlin: Ernst & Sohn2002. ISBN 3-433-01593-7. 381 S., zahlr. Abb. undTabellen. Geb. 79,– EUR

Das Buch präsentiert den aktuellen Wissenstand und diemodernen Vorstellungen der Bauwirtschaft zur Kalku-lation. Die im Markt eingeführten Kalkulationsbücher

>>BUCHREZENSIONEN BOOK REVIEWS


58

hingegen, die auf die Entwicklung der 70er Jahre desletzten Jahrhunderts aufbauen, speziell auf die Entwick-lung der Kosten- Leistungsrechnung Bau (KLR Bau),gehen auch in aktualisierten Versionen nur begrenzt aufneuere Entwicklungen ein. Hier liefert das vorliegendeWerk die bisher vermissten umfangreichen Hinweiseund Anleitungen zum Vorgehen. Es berücksichtigt dieTatsache, dass die Bauwirtschaft in den letzten 30 Jahrenextreme Konjunkturschwankungen und nachhaltigeStrukturänderungen erfahren hat, die sich auch undbesonders in der Kalkulation als Marketing-, Angebots-,Kostenplanungs- und Steuerungsinstrument, als Grund-lage der erfolgsorientierten Unternehmensrechnung undneuerdings auch als Teil eines Risiko-managementinstrumentes darstellen.

Der Titel “Kalkulationsformen im Ingenieurbau” unter-streicht, dass sich die Kalkulationsmethoden branchen-spezifisch in den letzten drei Jahrzehnten in technischen,ökonomischen Anforderungen und Betrachtungsweisen,der DV-Technologie, dem Controlling, der Unter-nehmensrechnung und dem Risikomanagement nach-drücklich weiterentwickelt haben, vieles davon wird auchbeispielhaft dargestellt.

Welche Aussagen/Hilfen etc. bietet das vorliegendeWerk? Das soll kapitelweise kurz besprochen werden.

Kapitel 1 führt in die relevanten Fragen der Kosten-rechnung ein, bindet die Kalkulationsmethoden in denBaukontenrahmen, zeigt die Anforderungen aus denBauvertragsformen und die Einflüsse auf die Kapital-kosten inkl. der Risikobewertung mit Risiko- und Ka-pitalbindungsplan.

Im Kapitel 2 wird die Auftragsbeschaffung vor dem Hin-tergrund der gängigen Vergabeverfahren prozessualbeschrieben. Es wird also der Entscheidungsprozeß, obangeboten, wie der Kalkulationsprozess geplant und wiedas Angebot zur Abgabe unter preis-, liquiditäts- und risi-kopolitischen Gesichtspunkten beraten wird, dargestellt.

Das 3. Kapitel befasst sich zentral mit der Kalkulation desSchlüsselfertigbaus, insbesondere mit dem Projektmanage-ment (Planung, NU, AV) und detaillierten BGK-Ermitt-lungen, Angebotszusammenstellungen und Maßnahmennach Vertragsabschluß. Beispielhaft wird eine Rohbaukal-kulation, die Bearbeitung einer Metall-/Glasfassade vonder Funktionalausschreibung über die Statik bis hin zurKalkulation, Kostenplanung im technischen Ausbau undden funktionalen Anforderungen aller Technikgewerkeausführlich dargestellt.

Im 4. Kapitel wird ein Kalkulationsbeispiel aus demStraßenbau von der Ausschreibung, der Geräte-kostenbildung und -leistung bis zur Detailkalkulationberechnet. Ähnlich beispielhaft werden im 5. KapitelAufgaben aus dem Spezialtiefbau (Pfähle, Verbau,Spundwand) und dem Tunnelbau (Schildvortrieb, Aus-baukosten, Stillstandskosten, Hindernisbeseitigung) aus-führlich bearbeitet. Ein Brückenbauwerk mit Baube-schreibung, Fertigungsverfahren, Terminplan, Ausschrei-bung und Kalkulation wird in Kapitel 6 sorgfältigbearbeitet. Erfreulich ausführlich wird in Kapitel 7 auchauf den Stahlbau mit Werkstattfertigung, Montage etc.eingegangen.

Das 8. Kapitel zeigt ausführlich die Vorgehensweisen beiNachträgen (Mengenänderungen, geänderte Leistungen,Behinderungen, Teilkündigung, Beschleunigungsmaß-nahmen inkl. aller Einflüsse) wie man es sich bei man-chen Büchern über “Nachträge und Behinderungsfol-gen” gewünscht hätte.

Als Kalkulationsfragen des Auslandsbaus werden im 9.Kapitel Risiken und Konfliktbeilegung, Absicherung beiExportgeschäften, Akkreditive, Exportfinanzierung undSicherheiten angesprochen. Im Kapitel 10 werden dieGrundlagen für ein Risikomanagement der Aufbau undinsbesondere Ablauforganisation bis zu Risk-mapsbesprochen, um Risiken zu identifizieren, zu bewerten,

zu vermeiden/vermindern oder abzuwählen. Es legt dieBasis für die Entwicklung eines Risikomanagements-ystems in der BU, an der sich die Praxis ausrichten wird.

Die Kalkulation ohne Diskussion der Liquiditäts-konsequenzen bis hin zu den Kapitalkosten sind für dieAutoren undenkbar, wie Kapitel 11 zeigt – ein Zukunft-sprojekt für die meisten BU. Es wird dann im absch-ließenden Kapitel der aktuelle Stand des Projekt- undUnternehmenscontrollings in Forschung und Praxissystematisch und beispielhaft dargestellt, zu der die

(Arbeits-) Kalkulation die Ecksteine setzt. Auch dieseVerfahren sind noch von vielen BU in der eigenen Orga-nisation umzusetzen.

Der Praktiker wird mit sehr guten Beispielen in seinemSpezialgebiet abgeholt. Er findet die Einbindung seinesSpezialgebietes in den Schlüsselfertigbau und den Aus-landsbau, die Erweiterung auf Verfahren der Nachtrags-kalkulation, und das Kalkulationsmodell ist eingebun-den in die Akquisition, das Controlling und das Risi-komanagement.




59

Der Rezensent schätzt das Werk als modern undzukunftsorientiert ein und kann es den Praktikern wieden Studenten nur nachdrücklich empfehlen.

Udo Blecken

Franz Fürst, Michael Heine, Guido Spars (Hg.):

Märkte ohne Perspektive? Herausforderungen für denImmobilienstandort Berlin308 Seiten, diverse Abbildungen, Tabellen und Grafiken,28,00 EUR. edition-stadt-und-region.de, Leue Verlag,Berlin 2003

Weltmetropole Berlin: Anfang der 1990er Jahre verban-den sich mit der Wiedervereinigung und der wiederge-wonnenen Hauptstadtfunktion Visionen der wirt-schaftlichen Entwicklung von Berlin. Stichworte wieBoomtown oder World City reflektieren die damaligeAufbruchstimmung und konterkarieren zugleich dasheutige ernüchterte Stimmungsbild in der Stadt. Zwargibt es mutmachende Beispiele neuer Ansiedelungenwie der Hauptstadtrepräsentanz von SAP oder vonMTV und Universal. Aber die wirtschaftliche Entwick-lung stagniert, die Stadt ist überschuldet, die realeBevölkerungsentwicklung bleibt weit hinter den frühe-ren Prognosen zurück. Das Ausbleiben von Prosperitätbildet sich auch auf dem Immobilienmarkt der Stadtab: Die Nachfrage hinkt dem neuen Angebot weit hin-terher, zuviel Geschossfläche und Bauland sind füreinen zu geringen neuen Bedarf entwickelt worden.

Die vorliegende Veröffentlichung untersucht in bishernicht vorhandener Intensität und Bandbreite dieBesonderheiten der Wohnungs- und Immobilienmärktein Berlin. Die Neuerscheinung bildet sowohl einenEinstieg für den interessierten, bisher aber mit derMaterie noch nicht vertrauten Leser als auch eine wis-senschaftliche informative Grundlage für Experten undAkteure der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft.

Der Aufbau der Publikation ist logisch einfach: Einerübersichtlichen Darstellung der wirtschaftlichen Ent-wicklung Berlins in den 1990er Jahren folgen dreiKapitel, die jeweils einem Teilsegment des Marktesgewidmet sind: dem Wohnungsmarkt, dem Büro- undGewerbeimmobilienmarkt und schließlich dem Grund-stücks- und FIächenmarkt.

Durch die Auswahl von Autoren aus unterschiedlichenFachdisziplinen – Forschung, Politik, Verwaltung, pri-vate Immobilienwirtschaft – entsteht ein mehrdimen-sionaler Blick auf die Materie. So wird beispielsweisefür den Wohnungsmarkt nicht nur der demografischeWandel aus der Sicht der Wohnungsunternehmen pro-blematisiert. Vielmehr wird darüber hinaus von wissen-schaftlicher Seite durch den Ansatz der Neuen Insti-tutionenökonomie nachgewiesen, mit welchen Schwierigkeiten die Einbeziehung aller am Stadtum-bau-Prozess zu beteiligenden Akteuren verbunden ist.Schließlich werden Lösungsansätze diskutiert, Stich-worte sind hier unter anderem die Bedeutung derWohnungsgenossenschaften, das Instrument “Woh-nungsmarktbeobachtung” und das Portfoliomanage-ment bei Wohnimmobilien.

Für den Berliner Büroimmobilienmarkt werden erst-mals die spezifischen lokalen Entwicklungen seit 1990dem allgemeinen Modell von Immobilienzyklen gegen-übergestellt. Weitere Beiträge analysieren die Standort-anforderungen der Medienbranche und das Manage-ment gewerblicher Immobilien-Portfolien. Im Kapitel“Grundstücks- und FIächenmarkt” geht ein Beitrag derFrage nach, inwiefern das Corporate Real Estate Mana-gement zu einer geordneten Stadtentwicklung beitra-gen kann. Weitere Artikel erörtern die Bewertungs-und Finanzierungsprobleme der ostdeutschen Immo-bilienwirtschaft sowie den Umgang Berlins mit seinenLiegenschaften unter fiskalischen Gesichtspunkten.Schließlich wird untersucht, welche Chancen und Kon-zepte für fIächen- und kostensparendes Bauen in Berlinexistieren – vor dem Hintergrund der Suburbanisierungim Brandenburger Umland sowie des mit dem Bevölke-rungsrückgang verbundenen nachhaltigen Wunsches,Kontraktion zu erwirken und der Bevölkerung neueMöglichkeiten zum innerstädtischen Eigenheimbau zubieten, ein zukunftsweisendes Thema.

Der vorliegende Sammelband bildet eine gute Grundla-ge für die Auseinandersetzung mit dem Berliner Immo-bilienmarkt, weil er die bisherigen Entwicklungen neupointiert zusammenstellt und zugleich neue Herausfor-derungen und Lösungsansätze formuliert, mit denensich Wissenschaft und Akteure des Marktes in Zukunftbeschäftigen werden.

Christian Strauß



60

Ramon Sotelo:

Ökonomische Grundlagen derWohnungspolitikin: Schriften zur Immobilienökonomie, hrsg. von Schul-te, Karl-Werner, Bd. 16, Köln 2001

Die Wohnungspolitik hat einen wichtigen Stellenwert inder politischen Diskussion in unserem Land. Allerdingsfehlt bei der Debatte über wohnungspolitische Instru-mente und Strategien oftmals eine ausreichende theoreti-sche Fundierung. Ramon Sotelo hat sich dieses Problemsim Rahmen einer Dissertation an der European BusinessSchool in Östrich-Winkel unter der Federführung vonProf. Dr. Karl-Werner Schulte angenommen.

Unter dem Titel “Ökonomische Grundlagen der Woh-nungspolitik” hat der Autor verschiedene Theorien zurErklärung des Wohnungsmarktes untersucht und Hand-lungsempfehlungen für die Wohnungspolitik erarbeitet.Im Rahmen einer ganzheitlichen Betrachtung erklärt ergüterwirtschaftliche, finanzierungstheoretische sowie ver-mögensmarktwirtschaftliche und optionstheoretischeAspekte mit dem Ziel der besseren Verständlichkeit derWohnungsmarktprozesse. Wenn die Prozesse theoretischerforscht sind, können sie leichter mittels wohnungspoli-tischer Instrumente zielgerichtet beeinflusst werden.

Ausgehend von einer kritischen Würdigung der woh-nungswirtschaftlichen Forschung in Deutschland wirdder vorherrschende güterwirtschaftliche Theorieansatzerläutert und theoretisch fundiert. Neben einer Darstel-lung der für den Wohnungsmarkt geltenden Angebots-und Nachfrageverhältnisse unter der Prämisse derHomogenität des Gutes Wohnung konzentriert sich dieAnalyse auf das Filtering-Modell. Auf der Angebotsseitewerden verschiedene Qualitäts- und Anspruchsstandardsder Wohnungen definiert. Die Nachfrageseite setzt sichaus unterschiedlichen Einkommens- und Sozialklassenzusammen. Sowohl die Wohnungen auf der Angebotssei-te als auch die Haushalte auf der Nachfrageseite unterlie-gen dem sogenannten Filtering-down bzw. Filtering-up.So können Wohnungen durch Modernisierung höhereNiveaus erreichen oder werden durch Überalterung inschlechtere Marktsegmente abgestuft und von Haushal-ten niedrigerer Einkommensklassen genutzt. Angebotund Nachfrage können verschiedene Level im Laufe derZeit und in Abhängigkeit von Angebot und Nachfrageannehmen. Das Filtering-Modell könnte nun als Grund-lage für wohnungspolitische Entscheidungen dienen,wenn z. B. hochwertige Wohnungen subventioniert wer-

den in der Annahme durch das einsetzende Filteringdamit auch niedrigere Einkommensklassen zu fördern.Sotelo weist auch auf die Schwächen des Modells hin,die er empirisch und theoretisch verständlich belegt.

Der finanzwirtschaftliche Theorieansatz betrachtet diebeiden Handlungsalternativen von Kauf und Mieteunter dem Gesichtspunkt der Zahlungsströme. Die Ver-mietung einer Immobilie lässt sich in diesem Sinne alseine Kreditbeziehung zwischen zwei Vertragsparteienauffassen, bei der die Miete die zu zahlende Annuität derFremdfinanzierung ist. Sotelo unterscheidet zwei Ebenender Finanzierung: Der Mieter beansprucht Flächen unddamit Nutzungspotentiale, deren Finanzierung vom Ver-mieter beschafft wird. So kann auf einer ersten Ebene derVermieter als Kreditgeber und der Mieter als Kredit-nehmer interpretiert werden. Die Finanzierung desObjektes durch die Eigenmittel oder Darlehens aufnah-me des Vermieters erklärt dann die zweite Ebene.

Der Autor erläutert die prinzipielle Überlegenheit derAlternative Vermietung gegenüber dem Kauf einerImmobilie. Den Nutzen sieht er vor allem in Kostenvor-teilen und positiven Skalenerträgen, die professionelleAnbieter gegenüber Privateigentümern erzielen können.

Nach der finanzwirtschaftlichen Analyse der Vermietungwird mit Hilfe des Transaktionskostenansatzes und derWilliamsonschen Finanzierungsstrukturregel die optima-le Finanzierung bzw. Bereitstellungsalternative theore-tisch begründet. Im Rahmen dieses finanzwirtschaftli-chen Theorieansatzes gibt Sotelo eine Fülle von woh-nungspolitischen Handlungsalternativen, die vornehm-lich auf das Mietrecht und auf die Objektförderungabstellen. Dabei erfolgt eine qualifizierte Diskussion derVor- und Nachteile, die mit Eingriffen in den Woh-nungsmarkt verbunden sind.

Dann beleuchtet der Autor den vermögensmarktwirt-schaftlichen Aspekt zur Erklärung immobilienmarkt-spezifischer Besonderheiten. Die Immobilie wird als Ver-mögens- und Anlagegegenstand aufgefasst, mit dem derEigentümer eine hohe reale Rendite bei größtmöglicherSicherheit erzielen will. Eine der wesentlichen Zielset-zungen ist der Inflationsschutz von Immobilien-Assets,der durch die Indexierung von Mietverträgen erreichtwird. Der vermögensmarktwirtschaftliche Ansatz istnach Sotelo eine geeignete Möglichkeit, Immo-bilienpreise zu erklären.

Im optionstheoretischen Ansatz werden Grundstücke alsRealoptionen aufgefasst, die sich über die Möglichkeit



61

der Bebaubarkeit definieren. Der Autor weist an diesemPunkt allerdings darauf hin, dass sich die klassischeOptionspreistheorie nach Black/Scholes nicht für dieexakte Ermittlung von Bodenwerten eignet, vielmehrmüsse mit Approximationen gerechnet werden. Am Bei-spiel der Bebauung eines Grundstückes mit einem Büro-gebäude zeigt Sotelo unter verschiedenen Annahmen undSzenarien die theoretische Wertentwicklung der Optionüber die Zeit.

Mit der Anwendung der Optionspreistheorie auf den Bo-denmarkt lassen sich nach Ansicht des Autors die Immo-bilienmarktmechanismen auch im Hinblick auf staatlichebzw. steuerliche Förderungen besser nachvollziehen.

In einem abschließenden Kapitel vergleicht Sotelo dieverschiedenen Modelle unter Berücksichtigung der Mög-lichkeit der konkreten politischen Einflussnahme. Erkommt zum Ergebnis, dass sich der optionstheoretischeAnsatz zur Beschreibung der Charakteristika des Immo-bilienmarktes eignet.

Angesichts der bislang nur unzureichend erforschtenThematik leistet diese Arbeit einen wertvollen Beitragzur Erklärung von interessanten Phänomenen an derSchnittstelle von Wohnungmarkt und Wohnungs-politik. Die besondere Leistung Sotelos liegt in derÜbertragung vor allem des finanzwirtschaftlichen unddes optionstheoretischen Ansatzes auf den Wohnungs-markt. Sotelo löst sich zudem von der rein theoreti-schen Ebene, indem er konkrete Handlungsempfeh-lungen für die Wohnungspolitik gibt und Anregungenzur Umsetzung vorschlägt. Ich hoffe, dass die qualifi-zierte Arbeit, eine rege Diskussion in Theorie und Pra-xis der Wohnungspolitik auslöst.

Wolfgang Pelzl

Frank Davis, Peter Wills:

Real Property PracticeErhältlich über: Petfan-Publications. Box 93, P.O., Brod-way NSW 2007. Fax ++(02)98 72 26 18

Wer sich mit der Immobilienwirtschaft in Australienauseinandersetzen will wird schnell feststellen, dass esrelativ wenig Monographien gibt, die einen fundiertenÜberblick über den Immobilienmarkt “Down Under”liefern.

Hier schliesst das 2003 erschienene Werk “Real Pro-perty Practice” der Autoren Frank Davis und PeterWills eine wichtige Lücke. Auf über 220 Seiten gibt eseinen sehr guten Überblick über das Immobilienmarkt-geschehen am anderen Ende der Welt.

Das Schwergewicht liegt hierbei auf dem BundesstaatNew South Wales, der mit Sydney der “heimlichen”Hauptstadt den Schwerpunkt des immobilienwirt-schaftlichen Geschehens in Australien bildet. Hierbeiist anzumerken, dass sich das bevölkerungsarme LandAustralien den Luxus erlaubt in seinen Bundesstaatenrelativ unterschiedliche rechtliche Reglungen zu haben.

Eingängige Übersichten und gut ausgearbeitete Tabel-len runden das Werk ab, dem ein umfassendes und gutgemachtes Glossar vorangestellt ist. Die wichtigstenFachbegriffe, die sich inhaltlich teilweise deutlich vonden gleichen Termini in England oder den USA unter-scheiden, sind gut erklärt.

In dem Werk wird sehr anschaulich die Arbeit vonImmobilienunternehmen in Australien beschrieben.Dies geht von der Unternehmensgründung, über Berei-che der Betriebsorganisation, immobilienwirtschaftli-che EDV-Fragen in dem Bereich Immobilien-verwaltung, Verkaufstechniken, Marktforschung,Riskmanagement bis hin zur Auftragsakquisition unddarauf aufbauende Vermarktungsstrategien. Weiterwird insbesondere auch auf den wichtigen Bereich derUnternehmensethik eingegangen, dem im BereichImmobilienwirtschaft sicherlich eine besonders grosseRolle zukommt.

Die Autoren Frank Davis und Peter Wills sindlangjährige Bewertungssachverständige. Außerdem sindSie schon seit langen Jahren in den Bereichen Aus- undWeiterbildung tätig. Peter Wills ist Senior Lecturer ander University of Western Sydney am angesehenenLehrstuhl von Graeme Newell.

Wills hat gemeinsam mit seinem Co-Autor Frank Davis drei, in mehreren Auflagen nachgedruckte aus-tralische, Standardwerke veröffentlicht. Die Werke lauten “Real property management – a guide to pro-perty management”, 4. Aufl., Sydney 1997, “Appliedagency practice”, 5. Aufl., Sydney 1998 und “Buyingand selling real estate”, 6. Aufl., Sydney 1999. Zweidieser Werke werden derzeit in der nächsten Auflageneu aufgelegt.

Stephan Kippes



62

Kerry-U. Brauer (Hrsg.):

Grundlagen der ImmobilienwirtschaftRecht – Steuern – Marketing –Finanzierung – Bestands-management – Projektent-wicklung– Lehrbuch –4., vollständig überarbeitete Auflage. Betriebswirtschaft-licher Verlag Dr. Th. Gabler GmbH, Wiesbaden 2003,607 S., 34,- EUR, ISBN 3-409-42107-6

Mit dem Erscheinen der 4., vollständig überarbeitetenAuflage des in der immobilienwirtschaftlichen Aus- undWeiterbildung seit der Erstveröffentlichung im Jahre1999 unverzichtbar gewordenen Standardwerkes, zubetrachten als Lehrbuch und Nachschlagewerk, wirddurch die Herausgeberin die Kontinuität der inhaltli-chen Aussagen auf höchstem wissenschaftlichen Niveaumit großem Erfolg weitergeführt. Das Grundanliegender Herausgeberin basiert auf dem Gedanken, derimmobilienwirtschaftlichen Branche ein geschlossenes“Lehrbuch” zur Verfügung zu stellen. Der dafür gewählteintelligente methodische Ansatz, mit dem Lebenszyklusder Immobilie die Grundlage zu legen, prägt sich in demtragfähigen, wandlungs- bzw. anpassungsfähigen Kon-zept aus. Die bereits vierte Auflage innerhalb von vierJahren spricht für den Erfolg dieses Grundgedankensund äußert sich nicht zuletzt in einer sehr regen Nachfra-ge auf dem Fachbuchmarkt. Die Geschlossenheit derInhalte am Lebenszyklus der Immobilie beinhaltet fürden umfänglichen Kreis von Aus- und Weiterbildungssu-chenden in der Immobilienwirtschaft ein Standardwerkmit sehr hohem methodisch-didaktischen Anspruch. DieAbhandlungen basieren auf der Grundlage gelungenerVerknüpfungen von wirtschaftlichem und rechtlichemeinschließlich immobilienspezifischem Wissen. DieGeschlossenheit der Abhandlung am Lebenszyklus derImmobilie stellt sich als überaus geeignet für Studentenwie Interessenten dar. Die Kontinuität und das durch-weg hohe wissenschaftliche Niveau der eingesetztenAutoren, die in nur geringfügiger Veränderung inBetrachtung zur Erstauflage beibehalten wurden, ist ganzoffensichtlich ein weiterer Grundstein (oder Garant) fürdie erfolgreiche Veröffentlichungsfolge. Mit der Zusam-mensetzung aus Hochschullehrern und Immobilienpra-xispartnern besteht ein ausgewogenes, fachlich hochkompetentes Autorenteam zur Darstellung der Theorie-

und Praxisbezüge in der Immobilienwirtschaft. Der Zeit-punkt der tiefgründigen Überarbeitung trägt den aktuel-len Marktentwicklungen und den daraus resultierendenveränderten Anforderungen für die Unternehmen derimmobilienwirtschaftlichen Praxis Rechnung. Insgesamtist es der Herausgeberin und ihrem Autorenkollektivgelungen, neue, aktuelle Erkenntnisse vor dem Hinter-grund veränderter Bedingungen zu präsentieren. Sowohlfür den Kenner als auch den Interessierten an diesemGrundlagenwerk der Immobilienwirtschaft soll speziellauf diesen Sachverhalt entsprechend der Chronologie derGliederung der Hauptabschnitte mit einigen Hinweisenorientiert werden. Im einführenden Abschnitt zurImmobilienwirtschaft ergänzt man sehr zum Vorteil dievorgenommene Einschätzung der Entwicklungstenden-zen auf ausgewählten Immobilienteilmärkten (Seite 19bis 22) wie den Wohn- und Gewerbeimmobilienmärk-ten sowie dem Immobiliemarkt für öffentliche Liegen-schaften. Besonders hervorzuheben ist die Einarbeitungder aktuellen Rechtsgrundlagen für die Immobilienwirt-schaft, vordergründig mit der Mietrechtsreform des Jah-res 2001, was in diesem Teilabschnitt zu einer völligenNeugestaltung und Bearbeitung führte. Gleichermaßenwar für den 3. Abschnitt zur Steuerlehre eine komplette,fundamentale Überarbeitung notwendig, deren Ergebnissich sehr beachtenswert ausnimmt. Diese Überarbeitungberücksichtigt inhaltlich die Veränderungen und Aktua-lisierungen auf diesem Wissensgebiet, was bekannter-maßen vom Autor einen sehr soliden Gesamtüberblickzur Thematik erfordert. Der sich anschließendeAbschnitt Immobilienmarketing tritt dem Leser inbereits bekannter, hoher Qualität mit Ausnahme einigerangezeigter Aktualisierungen entgegen. In den AbschnittImmobilieninvestitionen wurde zum Thema der Rendi-teberechnungen in sinnvoller Weise zusätzlich dieMonte-Carlo-Analyse aufgenommen. Der Finanzie-rungsabschnitt enthält erstmalig die Finanzierungsinno-vation als Ergänzung. Im Wesentlichen unverändert blei-ben dagegen die Abschnitte Immobilienbestandsent-wicklung sowie Immobilienprojektentwicklung.

Ulrike Hausmann


>> ABGESCHLOSSENE DISSERTATIONEN COMPLETED PHD THESISES

63

Ralf-Peter Oepen:

Phasenorientiertes Controllingin bauausführenden Unter-nehmen2003. XXII, 205 Seiten, 66 Abb., 13 Tab. Broschur,EUR 49,90. GABLER EDITION WISSENSCHAFT:Baubetriebswirtschaftslehre und Infrastruktur-management. ISBN 3-8244-7889-7

In der anhaltenden Konjunktur- und Strukturkrise derBauwirtschaft müssen Bauunternehmen funktionsfähi-ge Controlling-Systeme etablieren. Eine besondereBedeutung kommt dabei dem Bauprojekt-Controllingzu, das das Führungsteam eines Bauprojektes mit dennotwendigen Steuerungsinformationen versorgt.

Ralf-Peter Oepen entwickelt ein ganzheitliches Systemdes Bauprojekt-Controlling, in dem alle Steuerungs-parameter, nämlich Produktivität, Wirtschaftlichkeit,Rentabilität und Liquidität, berücksichtigt werden. Esist auf die zeitlich abgestuften Realisationsphasen einesProjektes im Bauunternehmen und somit auf diearbeitsteilige Ablauf- und Aufgabenorganisation unddie jeweils handelnden Aufgabenträger und Instanzenausgerichtet. Alle Phasen eines Bauprojektes werden ineiner zweigliedrigen Arbeitskalkulation exemplarischvorbereitet, begleitet, kontrolliert, analysiert undgesteuert. Dadurch werden Verbesserungspotenzialeinnerhalb der etablierten Instrumente der Bauauftrags-und Baubetriebsrechnung deutlich und diese in einenGesamtkontext gestellt.

Dr. Ralf-Peter Oepen promovierte bei Prof. Dr.-Ing.Dipl.-Kfm. Dieter Jacob am Lehrstuhl für AllgemeineBetriebswirtschaftslehre, insbesondere Baubetriebslehre derTechnischen Universität Bergakademie Freiberg. Er ist imBetriebswirtschaftlichen Institut der Bauindustrie (BWI-Bau) in Düsseldorf als Prokurist und Institutsleiter tätig.

Torsten Plewka

Immobilienanlagemarkt:Eine Analyse der Funktions-fähigkeit von Immobilien-derivaten und synthetischenImmobilienanlageproduktenHrsg.: Prof. Dr. Wolfgang PeIzI, Institut für Immobili-enmanagement, Wirtschaftswissenschaftliche Fakultät,Universität Leipzig, Reihe “lmmobilienmanagement”(Band 6). Verlag: Books on Demand GmbH, Norder-stedt. ISBN: 3-8311-4827-9-

Potenzielle Immobilienderivate bieten bisher kaumgenutzte Chancen füir eineVielzahl von Immobilien-marktteilnehmern. Sie werden dabei als Anlage undRisikomanagementinstrumente des Immobilienmarktesbetrachtet. Der maßgebliche Sinn ihrer Anwendungliegt in der Möglichkeit, Immobilienportfolios gegenWert- und Mietpreisverfall abzusichern bzw. syntheti-sche Immobilieninvestitionen schnell und günstig vor-nehmen zu können. Die Liquidität und Flexibilität vonImmobilienanlagen mit Derivaten eröffnen völlig neueDimensionen. Ferner ergeben sich Vorteile aufgrundvon Diversifikationseffekten in Multi-Asset-Portfoliosund des Leverage Effektes. Ein fundamentaler Vorteilder diskutierten Instrumente entsteht durch die Erspar-nis eines Großteils der Transaktionskosten, die übli-cherweise bei Immobilientransaktionen anfallen.

Die hauptsächlichen Abschnitte behandeln die Motiveeines denkbaren Einsatzes derivativer Instrumente, dieAnforderungen an den zugrundeliegenden Immobilien-markt und die zu schaffenden Produkte sowie die wich-tigsten Konstruktionsparameter Basisinstrument undKontrakt.

Die Ergebnisse zeigen, dass die fundamentalen Voraus-setzungen an den Immobilienmarkt, Größe und Preis-risiken, prinzipiell erfüllt sind. Es mangelt derzeit aneinem adäquaten Basisinstrument, wofür in der Arbeitjedoch aussichtsreiche Varianten diskutiert werden.

Michael Schröder


64


Methodik des rechnergestütz-ten Nachweises vonAnsprüchen aus gestörten Bau-abläufen bei detaillierten Pau-schalverträgen1. Juli 2003. Universität Rostock, Fachgebiet: Baube-trieb, Baurecht.

Durch die immer häufiger anzutreffende baubegleiten-de Rechtsberatung der einzelnen Vertragsparteien wer-den für die außerprozessuale Auseinandersetzung vonAnsprüchen aus gestörten Bauabläufen inzwischen diegleichen Ansprüche an einen Nachweis des Anspruchsdem Grunde und der Höhe nach gestellt, wie bei einemgerichtlichen Verfahren.

Die Arbeit liefert neben einer ausführlichen Systema-tisierung von Behinderungen aus baurechtlicher undbaubetrieblicher Sicht Methoden für einen rechtsiche-ren Nachweis von Ansprüchen aus gestörten Bauab-läufen auf Basis eines “realisierbaren” Soll-Ablaufesdurch individuelle Fortschreibung und Überlagerungfür den Spezialfall des Pauschalvertrages und des allge-meinen Werkvertrages.

Darüber hinaus wird ein elektronisches Dokumentationsmanagementsystem, das “elektronische Bautage-buch” (eBTB) vorgestellt, das den Baubetrieb bei derfür den Nachweis nötigen umfangreichen Dokumenta-tion des Bauablaufes unterstützt.

Christoph Winter:

Contractor-Led ProcurementAn Investigation of Circum-stances and Consequences

2003. XV, 246 Seiten, 21 Abb., 17 Tab. Broschur, ca.EUR 49,90. GABLER EDITION WISSENSCHAFT:Baubetriebswirtschaftslehre und Infrastruktur-management. ISBN 3-8244-7947-8

The construction industry is facing an increasinglycompetitive environment all over the world. Powerfulclients are the driving force in changing the existingprocedures of the construction industry, as they them-selves are confronted by the challenges of globalisa-tion. Whether they are contractors or consultants, thereis an urgent need for organisations of the constructionindustry to react to the circumstances and consequen-ces of a changing environment by reshaping theirbusiness strategies and organisational structures.

Christoph Winter investigates the circumstances, whichdetermine a contractors competitive position in diffe-rent construction markets for different types of clients,as well as the influence of the consultants upon theconstruction development process. Moreover, he analy-ses the crucial role that a contractors supply chain mustfulfil in order to be as successful as the leader of theprocurement process. For the benefit of all parties ofthe construction process – clients, consultants and con-tractors – the author presents useful tools for contrac-tors to help them to identify the appropriate procure-ment path from a clients perspective and to make theright choices of business relationships with their nume-rous suppliers.

Dr. Christoph Winter promovierte bei Prof. Dr. DieterJacob am Lehrstuhl für ABWL, insbesondere Baubetriebs-lehre, der TU Bergakademie Freiberg. Er ist dort als wissenschaftlicher Mitarbeiter tätig.



65

Josef Hermann Zauner:

Entwicklung eines wahrscheinlichkeitsbasiertenRechenmodells für den Lebenszyklus einer Hochbau-Immobilie

Technische Universität Wien; Fakultät für Bauingenieur-wesen; Institut für Baubetrieb und Bauwirtschaft; Publi-kationsdatum: 05/2003, 282 S.

In all jenen Fällen, in denen mit einer Immobilie vorran-gig wirtschaftliche Ziele verfolgt werden, empfiehlt sicheine Betrachtung des Lebenszyklus des Immobilien-objektes hinsichtlich der Einnahmen und Ausgabenbereits in der Konzeptions- und Planungsphase. DieSchwierigkeit einer derartigen Lebenszyklusunter-suchung besteht allerdings darin, dass hierbei Aussagenüber die Zukunft getroffen werden müssen, die mitUngewissheiten behaftet sind.

Trotzdem bzw. gerade deswegen wird der Lebenszykluseiner Immobilie bis dato entweder gar nicht, oder wenn,dann rein “deterministisch” analysiert. Das heißt, dassalle – in die Untersuchung einbezogenen Größen sobehandelt werden, als ob sie eindeutig bekannt wären,obwohl mitunter erhebliche Unklarheiten existieren.

Daher wird die These aufgestellt, dass rein deterministi-sche Modelle schwer in der Lage sind, den Lebenazykiuseiner Immobilie hinreichend genau abzubilden. ZurVerifizierung dieser These wird ein wahrscheinlichkeits-basiertes Rechenmodell entwickelt, mithilfe dessenUngewissheiten in Bezug auf unterschiedlichste Einflus-sgrößen berücksichtigt werden können. Die Arbeit kon-zentriert sich in diesem Zusammenhang in erster Linieauf den Bereich die Lebenszyklusausgaben sowie auf diepraktisch anwendbare, methodische Verarbeitung unge-wisser (,,variabler”) Größen.

Da bei einer Lebenszyklusuntersuchung die Anzahl derbeteiligten variablen Größen durchaus im Bereich von1.000 bis 10.000 oder darüber liegen kann und analyti-sche Berechnungsmethoden aufgrund des hohen Zeitbe-darfs (mitunter mehrere Monate oder Jahre) praktischnicht durchgeführt werden können, wurde ein eigenstän-diges numerisches Verfahren entwickelt. Das Verfahren

zeichnet sich durch eine hohe Ergebnisgenauigkeit beigeringem, vorweg angebbarem Zeitbedarf (im Bereichvon Minuten) aus, der lediglich linear mit der Anzahl diebeteiligten variablen Größen steigt. Im Vergleich zuMethoden der statistischen Simulation (z.B. Monte-Carlo-Methode) werden die Ergebnisse in eindeutigerArt und Weise erhalten.

Zur Sicherstellung der universellen – und nicht nur inausgesuchten Einzelfallen möglichen – Anwendbarkeitdes Rechenmodells sind vorweg Grenzwertuntersuchun-gen durchgeführt worden, um die möglichen Auswir-kungen von Extremfällen / Sonderfällen beurteilen zukönnen. Die Ergebnisse dieser praktischen Analysen undGedankenexperimente sind in die Entwicklung desRechenmodells eingeflossen.

Durch die Implementierung der Wahrscheinlichkeits-theorie in das Rechenmodell tritt im Gegensatz zu reindeterministischen Modellen die Frage der ,,Abhängigkeitvariabler Größen” auf. Sofern Abhängigkeiten nicht dezi-diert formuliert werden können (z.B. durch Angabe vonKorrelationskoeffizienten oder spezielle Zuordnung vonEreignissen), wird im Rahmen des Rechenmodells vonvoneinander unabhängigen Größen ausgegangen. Da dasAusmaß der bei Lebenszyklusuntersuchungen vonImmobilien zur Verfügung stehenden Informationenüber Abhängigkeiten üblicherweise gering ist, wird inder Dissertation nur auf praktisch vorkommende Abhän-gigkeitsverhältnisse näher eingegangen.

Das präsentierte Rechenmodell basiert auf einem Zah-lungsflussmodell, bei dem die auf die Immobilie bezoge-nen Einnahmen und Ausgaben unter Berücksichtigungeiner Kapitalverzinsung jahresgenau auf einem speziellen,,Objektkonto” verbucht werden. Der Verlauf diesesObjektkontos stellt ein zentrales Resultat des Rechenmo-dells dar und wird in einem dreidimensionalem Raum(Koordinatenachsen: “Zeit”, “Objektkontostand”,“Wahrscheinlichkeitsdichte”) abgebildet. Durch diesomit im Ergebnis selbst implementierte Veranschauli-chung der Ungewissheit in Bezug auf das Ergebnis ergibtsich im Vergleich zu rein deterministischen Modelleneine völlig neue Qualität der Aussage.



66

Irene M. Hagemeier:

Der Einsatz staatlicher Instrumente in der Wohnungs- und Bodenpolitikdes 20. Jahrhunderts :Deutschland, Spanien, Schweden und die USA im Vergleich

Irene M. Hagemeier, Karl-Werner Schulte (Hrsg.), 2003,Dissertation Hagemeier, Irene M.: Der Einsatz staatli-cher Instrumente in der Wohnungs- und Bodenpolitikdes 20. Jahrhunderts : Deutschland, Spanien, Schwedenund die USA im Vergleich / Schulte, Karl-Werner(Hrsg.). Köln : Müller, 2003 (Schriften zur Immobili-enökonomie 21)

Gerade in der Wohnungspolitik mit ihrer extrem hohengesamtwirtschaftlichen und gesamtgesellschaftlichenBedeutung einschließlich ihrer vielfältigen Rückwirkun-gen auf die gesamtwirtschaftliche Verteilung, das wirt-schaftliche Wachstum und die Flexibilität der Produkti-onsfaktoren Arbeit, Boden und Kapital besitzt der Natio-nalstaat auch im Zeitalter einer Globalisierung, die inBreite, Tiefe und Geschwindigkeit der Verflechtung einNovum in der Geschichte darstellt, noch immer ein weithöheres Ausmaß an Autonomie als in den meisten ande-ren Bereichen der Wirtschaftspolitik, das es gestalterischsinnvoll zu nutzen gilt.

Die Dissertation “Der Einsatz staatlicher Instrumentein der Wohnungs- und Bodenpolitik des 20. Jahrhun-derts” von Irene Hagemeier, erschienen als Band 21 inder Reihe “Schriften zur Immobilienökonomie”, stelltdie Wohnungs- und Bodenpolitik Deutschlands, Spani-ens, Schwedens und der USA aus ökonomischer undsozialökonomischer Perspektive dar. Die hier angestell-ten institutionenökonomischen Vergleiche der Ent-wicklungspfade der vier Nationen sind ein geeignetesMittel, um die Situation im eigenen Land in einengrößeren Zusammenhang einzuordnen und Erfahrun-gen anderer Länder zur Lösung eigener Problemstellun-gen heranzuziehen. Dies ist von besonderem Interesseist, wenn eine Intensivierung der regionalen und/oderweltwirtschaftlichen Integration sich abzeichnet undneue Stufen der Kooperation oder der Abhängigkeit

eigenständiger Staaten bevorstehen. Mit ihnen lässt sichverfolgen, wie sich der unterschiedliche Aufbau desWohnimmobilienvermögensbestandes im Wechselspielzwischen Markt, Staat und den nichtmarktlichen Öko-nomien in den einzelnen Ländern entwickelt hat, zuwelchen Ergebnissen er führte und wo seine spezifi-schen Stärken und Schwächen lagen.

Aufgrund der hohen gesamtwirtschaftlichen und gesamt-gesellschaftlichen Relevanz der Fragestellung für weiteTeile der Bevölkerung in der entwickelten und sich ent-wickelnden Welt richtet sich das Buch über den akade-mischen Adressatenkreis hinaus insbesondere auch anPraktiker aus dem wohnungswirtschaftlichen und demwohnungspolitischen Umfeld in industrialisierten undsich industrialisierenden Volkswirtschaften sowie anstaatliche und nichtstaatliche internationale Organisatio-nen und nicht zuletzt an eine interessierte und in vielfäl-tiger Weise unmittelbar selbst betroffene breite Öffent-lichkeit.



67

Ludwig Vogel:

Projektentwicklung von Factory Outlet Centern – eine akzeptanztheoretischeUntersuchung

Ludwig Vogel, Karl-Werner Schulte (Hrsg.), 2003, Dis-sertation Vogel, Ludwig: Projektentwicklung von Fac-tory Outlet Centern - eine akzeptanztheoretische Unter-suchung / Schulte, Karl-Werner (Hrsg.). Köln : Müller,2003 (Schriften zur Immobilienökonomie 22)

Factory Outlet Center haben u. a. in den USA eine weiteVerbreitung gefunden, während sie in Deutschland bis-her noch nicht auf eine Erfolgsgeschichte zurückblickenkönnen. Die Dissertation “Projektentwicklung von Fac-tory Outlet Centern”, Band 22 aus der Reihe “Schriftenzur Immobilienökonomie”, soll sowohl die Lücke in derimmobilienökono-mischen Forschung zur Projektent-wicklung von Factory Outlet Centern schließen, als auchden Ursachen der bisher noch nicht gelungenen Centere-tablierung in Deutschland nachgehen.

Der Autor Ludwig Vogel erläutert den Begriff des Fac-tory Outlet Centers und grenzt diesen zu anderen Han-delsimmobilientypen und Betriebsformen ab. Erbeschreibt die aktuellen Center-Entwicklungen in denUSA, Großbritannien und Frankreich und prüft detail-liert die Akzeptanz von Factory Outlet Centern seitensder immobilienökonomischen Institutionen. Dabeibeleuchtet er ausführlich die Haltung der Markenartikel-hersteller als Mieter, des Einzelhandels als Wettbewerber,der Konsumenten, Projektentwickler, Investoren, Immo-bilienfinanzinstitutionen und der öffentlichen Hand.

Das Buch enthält darüber hinaus Anregungen für denimmobilienökonomischen Projektentwicklungsprozessvon Factory Outlet Centern. So werden z. B. die Vor-und Nachteile der vier potentiellen Standorttypen, inOber- und Mittelzentren, in der Lage “middle of nowhe-re” und in der Lage “beggar my neighbour” ebensobeschrieben wie die Marktanalyse, die Nutzungskonzep-tion sowie die Investitions- und Risikoanalyse. Weiterhinbeschreibt das Werk empfehlenswerte Möglichkeiten dervertraglichen Grund-stückssicherung, das Einholen derBaugenehmigung sowie die zu berücksichtigenden Krite-rien bei der Ausschreibung und Vergabe der Bauleistung,bei der Bauausführung, der Abnahme und bei der Pro-

jektsteuerung für ein Factory Outlet Center. Möglichkei-ten der Projektvermarktung sowie relevante Punkte beimAbschluss von Miet- und Kaufverträgen für Factory Out-let Center runden das Thema ab.

Neben den Wissenschaftlern und Studenten derBetriebswirtschaftslehre mit dem Schwerpunkt Immobi-lienökonomie richtet sich diese Arbeit in besonderemMaße auch an unternehmerische und politische Ent-scheidungsträger. Sie dient der Versachlichung der Dis-kussion um die Ansiedlung von Factory Outlet Centernund bietet ein nützliches Instrumentarium für die Pro-jektentwicklung dieser Center.


>> AKTUELLES VON DEN HOCHSCHULEN NEWS FROM UNIVERSITIES

68

Ahlen. Ein neues zukunftsweisendes Institut entsteht.Durch Förderung der EUREGIO über das InterregIIIa-Programm und in enger Kooperation mit nieder-ländischen Partnern ist in Ahlen unter zentraler Mit-wirkung des Kreises Warendorf und der GfW Gesell-schaft für Wirtschaftsförderung des Kreises WarendorfmbH ein neues Institut für Site und Facility Manage-ment (ISFM) entstanden. Am gestrigen Tage wurdenStrukturen, Inhalte und Ziele der Öffentlichkeit vor-gestellt.

Grußworte zum Start des ISFM überbrachten LandratDr. Wolfgang Kirsch und der Geschäftsführer derEUREGIO, Harald Krebs.

Partner des Institutes sind neben der FachhochschuleMünster und der Saxion Hogeschool Ijsselland viele inder FM-Branche in den Niederlanden und Deutsch-land tätige Institutionen und Firmen, die ihre Mitwir-kung bereits deutlich angemeldet haben.

Das neue Institut ISFM wird räumlich und organisa-torisch an das INFA – Institut für Abfall, Abwasser undInfrastruktur-Management in Ahlen angegliedert.

Die inhaltliche Ausrichtung des ISFM erläuterte derwissenschaftlicher Leiter ist, Professor Dr. Frank Rie-menschneider. Er wies weißt darauf hin, dass derzeit inEuropa ein neuer Markt entsteht. Geprägt durch dieTendenz zur Konzentration auf das Kerngeschäft, rücktdie effiziente Gestaltung der Sekundärprozesse zurgezielten Unterstützung der Kernprozesse in Verwal-tungen und Betrieben immer mehr in den Mittelpunktdes Unter-nehmensinteresses. Diese Aktivitäten werdenunter dem Begriff des Facility Management [FM]zusammengefasst. Hierbei werden die Facilities (Lie-genschaften, Immobilien, Außenanlagen, Einrichtun-gen und Gebäudetechnik) gemanagt (Planen, Rea-lisieren, Kontrollieren und Steuern) und durch ent-sprechende Dienstleistungen unterstützt. Auch neuereRealisierungsoptionen für die Kommunen (PPP =Public Private Partnership) stehen im Blickpunkt aktu-eller Herausforderungen. Hier werden beispielsweisedie Planung, der Bau und der Betrieb von öffentlichenGebäuden ausgeschrieben und vergeben.

Eine Sonderform des FM ist das Betreiben ganzer Indu-striestandorte, hier "Site Management" [SM] genannt.Ergänzt wird dieses Feld durch das niederländischeModell des Betreibens von Gewerbegebieten, demParkmanagement. Beide Bereiche gelten als Zukunfts-branche mit erheblichem ökonomischen und ökologi-schen Entwicklungspotenzial für das vom Struktur-wandel geprägte EUREGIO-Gebiet. In diesem hoch-dynamischen Feld soll die Positionierung derEUREGIO-Region durch die Etablierung eines Instituts für Site and Facility Management [ISFM]gestärkt werden.

Stolz wies präsentiert Riemenschneider auf erste lau-fende Projekte hin. Beispielsweise hat ISFM einen For-schungs- und Entwicklungsauftrag des NRW-Finanz-ministeriums erhalten, um die derzeit laufenden PPP-Projekte zu evaluieren. Auch wird bereits für einigeStädte die wissenschaftliche Begleitung bei der Ein-führung eines zentralen Gebäudemanagements gelei-stet. Darüber hinaus wird in einem gemeinsamen Pro-jekt mit niederländischen Partnern untersucht, ob undwie haushaltsnahe Dienstleistungen ein zukünftigesMarktpotenzial insbesondere für Handwerksbetriebedarstellen können und welche Herausforderungen sichhier für die Beteiligten ergeben.

ISFM –

Institut für Site und Facility Management



69

Zu Beginn des 21. Jahrhunderts stehen zahlreicheStädte in Europa vor einem neuartigen, tiefgreifendenWandel ihrer Entwicklungslinien. Dabei geht es nurnoch in begrenztem Maße um Stadtentwicklung durchWachstum, sondern in großem Umfang um die Bewäl-tigung vielfältiger demografischer, ökonomischer undstruktureller Schrumpfungsprozesse. Mit dem Studien-gang Master of Science in 'urban management' reagiertdie Universität Leipzig auf diesen Paradigmenwechselund schafft im Hinblick auf ein neues Berufsfeld einderzeit in Deutschland einzigartiges Studienangebot.

Ziel des Studienangebotes ist die systematische Ausein-andersetzung mit den Teildisziplinen zeitgemäßerStadtentwicklung und die fächerübergreifende Ein-führung in deren aktuellen Anforderungen. BesondereBeachtung findet dabei das Aufgabenfeld des Stadtum-baus. Dieser wird nicht eindimensional als planerischeAufgabe in Form von Städtebau und Architektur ver-standen, sondern als Integration vieler Fachdisziplinen,die den Prozess steuern und positiv lenken müssen. Vordiesem Hintergrund ergibt sich die Intention desMaster of Science in 'urban management': Interdiszipli-narität, Internationalität und Praxisbezug.

Der Studiengang setzt sich aus sieben Modulen zusam-men, welche die übergeordneten Themengebiete Urba-nistik & Baukultur, Stadt & Gesellschaft, Wirtschaft,Planen & Bauen, Infrastruktur & Umwelt, Verfahren& Instrumente sowie Recht beleuchten. Eine Besonder-heit stellt die angestrebte Akkreditierung durch dieRoyal Institution of Chartered Surveyors (RICS)Deutschland dar. Den Studenten soll damit der Weg ineinen sich zunehmend internationalisierenden Arbeits-markt geöffnet werden.

Das als Weiterbildung konzipierte Studienangebot rich-tet sich sowohl an in- und ausländische Hochschul-absolventen als auch an Berufstätige der unterschied-lichsten Professionen. In interdisziplinär zusammenge-stellten Teams können die beteiligten Akteure ihrWissen und ihren Erfahrungsschatz erweitern sowieden anstehenden Planungsaufgaben anpassen. Als post-gradualer Studiengang ist der Master of Science in

'urban management' gebührenpflichtig. Das Studiumkann ab dem Wintersemester 2004/2005 auch auchberufsbegleitend in Teilpräsenz (e-learning und Block-veranstaltungen) wahrgenommen werden.

Weitere Informationen: www.uni-leipzig.de/ibbs

Kontakt: Stadtplanerin Silke WeidnerDipl. Wirtsch.-Ing. Jan SchaafTel. 0341/97337-45

Der neue Studiengang Master of Science in

“Urban Management” an der Universität Leipzig



70

Die Professur für Facility Management der UniversitätKarlsruhe (TH) schickt das “Internationale FacilityManagement Symposium” in die 2. Runde!

Unter der Schirmherrschaft des baden-württember-gischen Wirtschaftsministers Dr. Walter Döring kom-men am 19. und 20. Februar 2004 hochkarätige Teil-nehmer und Referenten aus aller Welt (unter anderemaus den USA, China und Malaysia) zusammen, umdurch einen Wissensaustausch im Bereich des FacilityManagement richtungsweisende Impulse zu setzen.Unter der Leitung von Prof. Dr. Kunibert Lennertswerden Erfahrungen aus der Praxis mit neuestenErkenntnissen aus der Forschung verknüpft.

Den Auftakt zur 2-tägigen Veranstaltung wird Dr.Eberhard Sasse, Vorstands-vorsitzender der GEFMA,mit dem vielversprechenden Thema “FM und MargaretThatcher” geben. Einer der drei Schwerpunkte desSymposiums ist die Korrelation von Facility Manage-ment und Public Private Partnership - Modellen. Imweiteren Verlauf des ersten Tages wird die FM-gerechtePlanung als zweiter Programmschwerpunkt im Mittel-punkt stehen. Vorgestellt werden insbesondere Mög-lichkeiten der Optimierung von Gebäuden, wobei auchhier auf die Besonderheiten der öffentlichen Hand ein-gegangen wird. Abschluss des ersten Tages bilden diebeiden internationalen Referenten Sheila M. Sheridan,Vorsitzende der IFMA, USA und Prof. John D. Gil-leard, Leiter des Instituts für Technik- und Gebäudem-anagement an der Hong Kong Polytechnic University,mit einem Facility Management Marktüberblick überdie Länder USA und China.

Am zweiten Tag der Veranstaltung wird als letzterSchwerpunkt beispielhaft die Sonderimmobilie Kran-kenhaus betrachtet. In Zusammenhang mit FacilityManagement Dienstleistungserbringung, Outsourcingund einer Unterscheidung von Sekundär- und Primär-Prozessen werden “Neue Wege bei der Erbringung vonFM-Leistungen in Krankenhäusern” sowohl aus derSicht der Kaufmännischen Leitung, als auch aus Sichtvon internen und externen Dienstleistern dargestellt.Dr. Pillay, Leiter für Ingenieurleistungen am Minis-

terium für Gesundheit aus Malaysia wird über das Facility Management von Krankenhäusern in Malaysiareferieren. Gegen Ende der Veranstaltung findet einePodiumsdiskussion statt, bei der die Teilnehmer undReferenten gemeinsam neue Trends bei der Symbiosevon FM und Krankenhäusern setzen und diskutierenkönnen.

Das Symposium richtet sich an Immobilienbesitzer, Ver-treter der öffentlichen Hand, der Wirtschaftspolitik undder Finanzinstitute sowie an Investment Gesellschaften,Dienstleistungsunternehmen im Facility Managementund Krankenhäuser sowie deren Betreiber.

Weitere Informationen und Anmeldung unter:www.facility-management.uni-karlsruhe.de , oder perTelefon (0721/6088260) oder E-Mail ([email protected]).

Universität Karlsruhe (TH) –

Erfahrungsaustausch rund um die Immobilie

Zweites Internationales Facility Management Symposium



71

A. Preise für ebs-Absolventinnen und Absolventen

I. Junior Immobilien Professional Preis für die bestenAbsolventen bzw. Absolventinnen des Kontaktstudi-ums Immobilienökonomie an der ebsIMMOBILIENAKADEMIE

Juni 2003: Jahrgangsbeste des 25. Jahrgangs Oestrich-Winkel und des 3. Jahrgangs München (zeitgleich):Ilona Berens, Consultant im Bereich Corporate RealEstate bei der KPMG Deutsche Treuhand GesellschaftAG in Frankfurt am Main (Note 1,4)

September 2003: Jahrgangsbester des 10. Jahrgangs Berlinund des 1. Jahrgangs Essen (zeitgleich):Dipl.-Ing. (Arch.) Stefan Hiebel, Verkaufsleiter Immobi-lien bei der Deutsche Post ImmobilienentwicklungGmbH in Berlin (Note 1,5)

Januar 2004: Jahrgangsbeste des 26. Jahrgangs Oestrich-Winkel und des 11. Jahrgangs Berlin (zeitgleich):Katja Brade, Credit Analyst in der Abteilung Internatio-nal Real Estate Finance bei der Landesbank Rheinland-Pfalz in Mainz (Note 1,4)

IWR Immobilien-Marketing Award, Kategorie besteDiplomarbeit:Matthias Wiffler für seine Diplomarbeit mit dem Thema“Der integrativ-prozessuale Marketing-Ansatz in derImmobilienwirtschaft – Analyse der Eignung und Im-plementierbarkeit”. Der Preis wurde in einer Feierstundeauf der EXPO REAL übergeben.

B. Neue Studiengänge an der ebsIMMOBILIENAKADEMIE

I. Intensivstudium Immobilien-Portfoliomanagement ander ebs IMMOBILIENAKADEMIE

Der 1. Jahrgang des Intensivstudiums Immobilien-Port-foliomanagement wurde erfolgreich abgeschlossen. Die14 Teilnehmer kamen aus den Branchen Bank & Publi-kumsfonds, Projektentwickler, Investoren und Berater

statt. Vertreten waren Betriebswirte, Volkswirte, Archi-tekten und ein Jurist. Der 2. Jahrgang des Intensivstudi-ums Immobilien-Portfoliomanagement beginnt am 3.Mai 2004.

II. Qualifizierungsstudium zum MAI an der ebs IMMOBILIENAKADEMIE

Am 6. September 2003 endete für 10 Mitglieder derRoyal Institution of Chartered Surveyors (RICS) dererste Qualifizierungskurs zum Commercial Member ofAppraisal Institute (MAI) in Kontinentaleuropa.

C. Neue Professoren an der ebs

I. Prof. Dr. Stephan Bone-Winkel

Zum Sommersemester im März 2003 wurde Prof. Dr.Stephan Bone-Winkel (geboren am 18. Mai 1965, verheiratet, drei Kinder) auf den neu gegründeten Stif-tungslehrstuhl Immobilienprojektentwicklung berufenund verstärkt den Bereich Immobilienökonomie am ebsDEPARTMENT OF REAL ESTATE. Einen Ruf aufeine C4-Professur für Bauwirtschaft an der Fakultät Bau-wesen an der Universität Dortmund hat er abgelehnt.

Neben seiner Tätigkeit im REAL ESTATE DEPART-MENT der ebs ist Professor Bone-Winkel geschäfts-führender Gesellschafter der BEOS ProjektentwicklungGmbH, die er 1997 mit Dr. Job von Nell und Dr.Ingo-Hans Holz, wie Bone-Winkel ebenfalls Absolven-ten der ebs IMMOBILIENAKADEMIE, in Berlingegründet hat. Mit inzwischen 17 Mitarbeitern ist dasUnternehmen in den Bereichen Stadtentwicklung undProjektentwicklung aktiv und berät große Bestands-halter bei der Aktivierung und Wertschöpfung im Port-folio.

Zudem war Professor Bone-Winkel im Projektentwick-lungsbereich einer deutschen Großbank tätig, nachdemer von 1993 bis 1996 Geschäftsführer der ebs IMMO-BILIENAKADEMIE GmbH war und deren Niederlas-sung in Berlin aufbaute.

ebs –European Business School


72


Seine akademische Laufbahn startete Professor Bone-Winkel, der Betriebswirtschaftslehre an der UniversitätKöln und der Ecole des Hautes Etudes Commerciale(HEC) in Paris studierte, von 1990 bis 1993 als wissen-schaftlicher Mitarbeiter am Lehrstuhl Investition undFinanzierung an der ebs. Er absolvierte den ersten Jahr-gang des ebs Kontaktstudiums Immobilienökonomieund wurde 1994 mit einer Arbeit über “Das strategischeManagement von offenen Immobilienfonds unter beson-derer Berücksichtigung der Projektentwicklung vonGewerbeimmobilien” promoviert.

Für die ebs war er bereits als Lehrbeauftragter am Stif-tungslehrstuhl Immobilienökonomie sowie als Dozentan der ebs FINANZAKADEMIE und der ebs IMMO-BILIENAKADEMIE tätig.

Professor Bone-Winkel ist unter anderem Gründungs-mitglied der Gesellschaft für ImmobilienwirtschaftlicheForschung (gif ) und Mitglied der European Real EstateSociety (ERES) sowie des Urban Land Institute Was-hington D. C.

Seit August 2002 ist er Mitglied der AHO-Fachkommis-sion Projektsteuerung.

II. Dr. Martin Wentz

Dr. Martin Wentz, Inhaber der Wentz Concept Pro-jektstrategie GmbH in Frankfurt am Main, wurde mitUrkunde vom 28. November 2003 vom HessischenMinisterium für Wissenschaft und Kunst zum Hono-rarprofessor an der ebs ernannt. Die Urkundenüberga-be fand im Rahmen der Senatssitzung am 8. Dezember2003 statt.

Aufgrund langjähriger Lehrerfahrung im Immobilienbe-reich, insbesondere im Fachgebiet Stadtplanung, an derEUROPEAN BUSINESS SCHOOL, wurde Prof. Dr.Wentz im Mai 2003 durch Senatsbeschluss dem Hessi-schen Ministerium für Wissenschaft und Kunst für dieHonorarprofessur Stadtplanung empfohlen.

Prof. Dr. Martin Wentz, geboren 1945 in Halle/Saale,studierte Physik an der Johann Wolfgang Goethe-Uni-versität Frankfurt am Main (Abschluss: Diplom-Physi-ker) und promovierte hier anschließend von 1970 –1974 am Institut für angewandte Physik (Abschluss: Dr.phil. nat.); gleichzeitig studierte er Wirtschafts- undSozialwissenschaften.

Nach Tätigkeiten als Hochschulassistent und freier Jour-nalist im Bereich Umwelt- und Energiepolitik war Prof.Dr. Wentz 1985 Mitarbeiter der Hessischen Staatskanzleiund der Hessischen Landesanstalt für Umwelt. Mit derImmobilienwirtschaft kam Prof. Dr. Wentz durch seineWahl zum Stadtrat und Dezernenten für Planung derStadt Frankfurt am Main im Jahre 1989 in Berührung.Dieses Amt bekleidete er insgesamt 12 Jahre. 2001 grün-dete er das Immobilienunternehmen Wentz ConceptProjektstrategie GmbH.

Neben seiner Vorlesungstätigkeit im ebs Department ofReal Estate hat Prof. Dr. Wentz eine Gastprofessur amInstitut für Orts-, Regional- und Landesplanung (ORL)der Universität Karlsruhe inne. Zudem war Prof. Dr.Wentz u.a. Mitglied (teilweise Vorsitzender) in zahlrei-chen Aufsichtsräten der Wohn- und Immobilienwirt-schaft, Mitglied der Jury des Immobilien-Award, undseit 1998 Mitglied der Deutschen Akademie für Städte-bau und Landesplanung. Von 1999 bis 2001 war er Vor-sitzender des Bau- und Verkehrsausschusses des Deut-schen Städtetages. Seit 2000 ist Prof. Dr. Wentz Stif-tungsrat der Stiftung Lebendige Stadt.

Prof. Dr. Wentz ist Herausgeber und Autor einer Viel-zahl von Publikationen zu den Themen Städtebau,Stadtentwicklung und Raumplanung, u.a. der inzwi-schen neunbändigen Reihe “Die Zukunft des Städti-schen” im Campus-Verlag.

D. Veranstaltungen an der ebs IMMOBILIEN-AKADEMIE

I. ebs Immobilien Kontakte mit Dr. Wulf Meinel

Großen Zulaufs erfreuten sich am 20.11.2003 in deralten Bibliothek an der EUROPEAN BUSINESSSCHOOL, Oestrich-Winkel, erneut die ebs ImmobilienKontakte. Neben einer großen Zahl an Studenten ausAus- und Weiterbildung waren viele Praktiker nachOestrich-Winkel gekommen, um an dem traditionellenDialog zwischen Theorie und Praxis teilzunehmen.

Als Referent konnte für diese Veranstaltung Herr Dr.Dr. Wulf Meinel, Director im Bereich Real Estate derCarlyle Group, gewonnen werden. Sein Vortrag “Priva-te Equity und deutsche Immobilienmarkt – eine Hass-liebe?” behandelte dabei die Grundzüge von Real EstatePrivate Equity in Deutschland im allgemeinen und amBeispiel der letzten Immobilientransaktion von Carlyle



73

in Deutschland, einer Büroimmobilie am Seestern inDüsseldorf.

Im Anschluss an den überaus interessanten Vortrag ergabsich eine sehr angeregte Diskussion, die schließlich inden historischen Weinkeller der ebs verlegt und dort inkleineren Gruppen fortgeführt wurde.

Ermöglicht wurde die Veranstaltung auch in diesem Jahrwieder durch das ebs Department of Real Estate, immo-ebs, den Verein der Ehemaligen und Förderer der Post-Graduate-Studiengänge zur Immobilienökonomie an derEUROPEAN BUSINESS SCHOOL e.V. und REAL-ebstate, die Studentische Initiative zur Immobilienöko-nomie an der ebs.

II. Immobilienkongress 2003“Corporate Governance - Mehr Transparenz für die Immobilienwirtschaft”

Am 20. September 2003 fand an der EUROPEANBUSINESS SCHOOL, International University SchloßReichartshausen, zum vierten Mal der von dem studenti-schen Ressort REALebstate veranstaltete Immobilien-kongress statt. Primäres Ziel dieses Symposiums war dergedankliche Austausch von Theoretikern und Praktikernaus dem Bereich der Immobilienwirtschaft zum ThemaCorporate Governance.

Unter der Schirmherrschaft von Dr. Eckart John vonFreyend, Vorsitzender des Vorstandes der IVG Immobili-en AG und Vorsitzender des Vorstandes der InitiativeCorporate Governance der deutschen Immobilienwirt-schaft e.V., bot der Kongress vielseitige Vorträge, einenWorkshop zu den verschiedenen Kodices sowie eineabschließende Podiumsdiskussion.

REALebstate freute sich, ein hochkarätiges Rednerpro-gramm präsentieren zu können und dankt den Sponso-ren und den Referenten für Ihr Engagement und Ihrewertvollen Beiträge:

> Jürgen Ehrlich, FRICS, Aufsichtsratsvorsitzender Vivico GmbH

> Barbara Knoflach, Geschäftsführerin SEB Immoinvest

> Werner Knips, stellv. Vorstandsvorsitzender “Initiative Corporate Governance der deutschenImmobilienwirtschaft e.V.”

> Dr. Florian Schilling,

Global Head of Board Practice Heidrick & Struggles GmbH & Co. KG

> Dr. Tilman Hickl, Ernst & Young Real Estate GmbH

> Dr. Oliver Everling, Gründer und Inhaber Everling Advisory Services

> Dolf Weber, ehem. Senior Partner, Clifford Chance Pünder

> Marc Tüngler, Landesgeschäftsführer NRW der DeutschenSchutzvereinigung für Wertpapierbesitz e.V.

> Dr. Jens Wolfram, Rechtsanwalt und Berater, Spezialist für Corporate Governance

> Sascha Hettrich, FRICS, Vorstandsmitglied RICS Deutschland, Hettrich GmbH

> Prof. Dr. Karl-Werner Schulte, HonRICS, Head of Department of Real Estate (ebs)

Weitere Informationen zu REALebstate, dem studenti-schen Immobilienressort der EUROPEAN BUSINESSSCHOOL, den Rednern und Sponsoren sowie demnächsten Immobilienkongress finden Sie unterwww.realebstate.de.

E. Master-Studenten aus Kenia zu Gast an der ebs

Unter der Schirmherrschaft des DAAD besuchten 20Studenten der Immobilienökonomie von der Universityof Nairobi, Kenia am 6. und 7. September 2003 das ebsDepartment of Real Estate und den Rheingau. Betreutwurden sie dabei von Prof. Dr. Karl-Werner Schulte, derals External Examiner und Förderer seit langem engeKontakte zur University of Nairobi pflegt.

Am 6. September trafen die Studenten vormittags an derebs ein, um sich zunächst einen Fachvortrag von Prof.Schulte zum Thema “International Real Estate Edu-cation” anzuhören. Nach einer regen Diskussion undeiner anschließenden Führung über den Campus der ebsfand im historischen Weinkeller ein informelles Gettogether mit Mitarbeitern und Doktoranden des ebsDepartment of Real Estate statt. Dabei überreichten dieGäste aus Kenia landestypische Geschenke als Zeichender Anerkennung.

Im Anschluss begann für die Studenten eine einstündigeRheingautour im Kleinbus, geleitet durch einen fach-und ortskundigen Führer. Stationen waren u.a. SchloßJohannisberg, das Niederwalddenkmal und KlosterMarienthal. Zum Abschluss dieses sehr abwechslungsrei-



74

chen und informativen Tages kehrte die Gruppe im Klo-ster Eberbach ein und nahm an einer Schlender-weinprobe durch die alten Gemäuer teil.

Am nächsten Tag traf man sich im Büro von Dr. MartinWentz, dem Dozenten im Bereich Stadtplanung amDepartment of Real Estate. Herr Dr. Wentz hielt einenaufschlussreichen Vortrag über die Entwicklung desDeutschherrenufers in Frankfurt. Im Rahmen diesesVortrags ergab sich auch die Gelegenheit, über diegrundliegenden Unterschiede der Stadtentwicklung inDeutschland und Kenia zu diskutieren. Dem Vortragfolgte eine moderierte Führung entlang der Sachsen-häuser Seite des Deutschherrenufers und eine Begut-achtung der kürzlich entwickelten Bebauung. Vor derAbfahrt der Gäste ging es noch gemeinsam auf den MainTower, um einen Eindruck der Stadt von oben zu gewin-nen und die Neugestaltung des künftigen Europaviertelszu erläutern.


>> FORSCHUNGSPREISE RESEARCH AWARDS

75

Immobilien-Marketing-Award 2004

Einsendeschluss ist der 15.Juli 2004 .Preisverleihung ist im Oktober 2004 auf der Expo Realin München.

Marketing führt in der Immobilienbranche oft ein küm-merliches Dasein. Kleine Unternehmen verzichten oftganz auf Marketingaktivitäten. Aber auch große Unter-nehmen mit nur einem Marketing- bzw. Öffentlichkeits-mitarbeiter sind keine Seltenheit. Und doch ist Marke-ting für jeden Teil der Branche überlebenswichtig.

Ziel dieses vom Fachmagazin “Immobilien Wirtschaftund Recht” (IWR) gemeinschaftlich mit Partnern insLeben gerufenen Immobilien-Marketing-Preises ist es,einen Umdenkungsprozess bezüglich Marketingakti-vitäten auf dem deutschen Markt einzuleiten und dieMarketing-Verantwortlichen in der Immobilienbranchezu mehr Professionalität zu motivieren. Medienpartnerist die Tageszeitung “DIE WELT”. Hauptsponsoren derInitiative sind die Unternehmen CGI Commerz Grund-besitz Investmentgesellschaft, PATRIZIA ImmobilienAG und SEB Immoinvest. Förderer sind die BilfingerBerger AG und die Immonet GmbH.

Teilnehmer:Teilnehmen können Unternehmen aus den Branchen > Immobilienmanagement

(Verwaltung und Facility-Management)> Immobilienmakler> Bauträger/Entwickler> Immobilienfonds> Banken

KategorienPreise werden in den folgenden Kategorien vergeben:

> Wohnimmobilien Vermietungs-/Verkaufskonzepte, Projektentwicklungen,Bauprojekte, Stadtentwicklungskonzepte mit Schwer-punkt Wohnen Bei Mischprojekten ist die Schwerpunktnutzung (Woh-nen oder Gewerbe) ausschlaggebend.

> Gewerbeimmobilien Vermietungs-/Verkaufskonzepte, Projektentwicklungen,Bauprojekte, Stadtentwicklungskonzepte mit Schwer-punkt Gewerbe

Bei Mischprojekten ist die Schwerpunktnutzung (Woh-nen oder Gewerbe) ausschlaggebend.

> Unternehmenskonzepte Imagemarketing (z.B. Neupositionierung)

> Diplomarbeiten Der Preis richtet sich an Studenten deutscher Universitä-ten und Fachhochschulen, die einen Studiengang derImmobilienwirtschaft belegen oder belegt haben. Zuge-lassen sind nur Diplomarbeiten mit Marketingschwer-punkt, die bereits beim Lehrstuhl eingereicht bzw. beno-tet wurden.

PrüfkriterienGeprüft und bewertet werden bei den eingereichtenKonzepten unter anderem > die Innovationskraft > die Zielgruppenansprache (Welche Zielgruppe

wird angesprochen, passt die Kampagne zu dieser Zielgruppe?)

> eine ausgewogene Kosten-Nutzen-Relation (Kostenaufstellung oder Budget)

> Ergebnisorientierung bzw. Erfolg.

Für die Qualität eines Marketingkonzeptes ist nichterheblich, welchen Umfang es hat oder welches Budgetfür die Umsetzung geplant ist.

Die Marketingkonzepte können durch eine spezialisierteAgentur im Auftrag eines Kunden erstellt worden sein.Einreicher ist das konzeptumsetzende Immobilienunter-nehmen. Eingereicht werden können Konzepte, die sichin einem fortgeschrittenen Planungsstadium oder in derUmsetzungsphase befinden. Wurde ein Konzept bereitsrealisiert, muss die Umsetzung in 2003 oder 2004 be-gonnen worden sein.

Die Immobilie oder die Dienstleistung, für die das Mar-ketingkonzept erstellt wurde, muss für den/ bzw. aufdem deutschen Immobilien-Markt projektiert, ent-wickelt oder angeboten werden. Fonds-Vermarktungs-konzepte müssen für den Vertrieb an inländische Zeich-ner entwickelt sein.

Bei der Bewertung der Diplomarbeit spielt neben derwissenschaftlichen Seite die Bedeutung für die Praxiseine wichtige Rolle.

TeilnahmebedingungenJeder Teilnehmer darf insgesamt nur ein Konzept einrei-chen.



76

Formelle Anforderungen: > Vollständige Kontaktdaten mit E-Mail-Adresse> Angabe der Kategorie in der das Konzept

teilnehmen soll> Zusammenfassung des Konzepts bzw. der

Diplomarbeit (höchstens 2 Seiten)> Die Darstellung des Marketing-Konzepts sollte nicht

mehr als 20 Seiten umfassen (Anlagen zusätzlich). Diplomarbeiten sind in voller Länge einzureichen

> Die Konzepte sind in zehnfacher Ausführung einzu-reichen, Diplomarbeiten in vierfacher Ausführung

> Einreichungen per E-Mail sind nicht zugelassen

Der Preis:Der Immobilien-Marketing-Award 2004 ist eine öffent-liche Auszeichnung. Die besten Konzepte werden auf derExpo Real 2004 vorgestellt. Über sie werden “DIEWELT”, sowie “Immobilien Wirtschaft und Recht” aus-führlich berichten.

Der Sieger der Kategorien Wohnimmobilie, Gewerbe-immobilie und Unternehmenskonzepte erhalten jeweils3.000 Euro. Initiatoren und Sponsoren des Preises regenan, dass die Gewinner den Betrag an eine soziale Organi-sation spenden. Damit könnte Marketing in eigenerSache gemacht werden. Der Sieger der Rubrik “Diplom-arbeiten” erhält eine dreitägige Reise nach Cannes zurMipim 2005.

Preisverleihung:Die besten Marketingkonzepte werden im Oktober 2004auf der Expo Real in München prämiert.

Die Jury:Die eingereichten Konzepte werden von einer Fachjuryanhand eines Kriterienkatalogs geprüft und bewertet:

Die Fachjury besteht aus: > Prof. Dr. Ing. Willi Alda,

Vorstandsvorsitzender Deka Immobilien Investment GmbH

> Susanne Frei,Marketingleiterin PATRIZIA Immobilien AG

> Arnold L. de Haan,Geschäftsführer der Commerz Grundbesitz Gruppe

> Prof. Stephan Kippes,FH Nürtingen, Fachbereich Immobilienmarketing

> Barbara Knoflach,Geschäftsführerin SEB Immobilien Investment GmbH

> Dirk Labusch,Chefredakteur Immobilien Wirtschaft und Recht,

> Karen Niederstadt,Gesellschaft für Immobilienmarketing

> Regina Reiter,Leitung Marketing + Kommunikation der Bilfinger Berger AG - Sparte Hochbau

> Robert Ummen,Ressortleiter Immobilien, Die Welt

> Prof. Dr. Karl-Werner Schulte,HonRICS, Stiftungslehrstuhl Immobilienökonomie an der ebs

Bitte senden Sie Ihre Unterlagen in zehnfacher bzw. vier-facher (Diplomarbeiten) Ausfertigung an:

Haufe Mediengruppe Immobilien Wirtschaft und Recht Dirk Labusch Hindenburgstr. 64 79102 Freiburg

KontaktTel. 0761/3683-575 [email protected]



77

Der Deutsche Projekt-management Award 2004 Die GPM Deutsche Gesellschaft für Projektmanagemente.V. in Kooperation mit der IPMA International ProjectManagement Association vergibt jährlich Projektmana-gement-Preise an Projektteams, die Spitzenleistungendurch Projektmanagement erzielen und nachweisen.

“Der Deutsche Projektmanagement Award 2004” erhältdas Projektteam, das unter den Preisträgern das besteErgebnis erzielt und damit der erfolgreichste Vertretervon Projektmanagement ist.

Mit dem PM Award, der erzielte und nachgewieseneSpitzenleistungen durch Projektmanagement hervorhe-ben soll, hat die GPM Deutsche Gesellschaft für Pro-jektmanagement e.V. eine wichtige Vorreiterrolle über-nommen. Sie ist mit ca. 3500 Mitgliedern der führendeFachverband für Projektmanagement in Deutschland.Sie kooperiert als Mitglied der internationalen Dachor-ganisation IPMA International Project ManagementAssociation weltweit mit anderen Fachverbänden. “DerDeutsche Projektmanagement Award” wurde 1997 daserste Mal vergeben, im Jahr 2001 schrieb die GPM inKooperation mit IPMA International Project Manage-ment Association den Preis erstmals international aus.

Ziel des “Der Deutsche Projektmanagement Award”Ziel des PM Award des - Oscar für exzellente Projektlei-stung - ist es, professionelles Projektmanagement alsWeg zu Spitzenleistungen in Projekten zu fördern undProjekte zu identifizieren, die als Vorbild für exzellentesProjektmanagement geeignet sind.

Nutzen der BewerbungBereits die Vorbereitung auf eine Bewerbung konzentriertdie Energien eines Projektteams darauf, Spitzenleistungendurch exzellentes Projektmanagement zu erbringen.Nutzt ein Projektteam das Modell für Project Excellencekonsequent zur Reflektion über die eigene Leistung, wirdes fast automatisch Verbesserungsbereiche erkennen unddiese nutzen.

Die teilnehmenden Projektteams erhalten ein ausführli-ches schriftliches Feedback von einem Team aus qualifi-zierten und erfahrenen Projektmanagern und Top-Führungskräften. Sie werden Bewerbungen anhand derKriterien des Modells für Project Excellence bewerten

und Projektteams Hinweise auf Stärken und Verbesse-rungspotentiale geben.

Vorteile durch den Gewinn des “Der Deutsche Projektmanagement Award 2004”Mit der Verleihung des “Der deutsche Projektmanage-ment Award” ist ein erheblicher Prestigegewinn verbun-den. Durch Publikationen werden die Preisträgerbekannt gemacht. Zusätzlich können sie das Logo “DerDeutsche Projektmanagement Award” in den Firmenun-terlagen und bei eigenen Veröffentlichungen nutzen, umsich nachhaltig als Mitglied in der Gruppe der erfolg-reichsten Projektteams auszuweisen.

Die Preisträger werden im Rahmen des PM-Forums/Kongresses ihre Erfahrungen mit dem Project ExcellenceModell in Workshops und Vorträgen weitergeben. Hierbietet sich eine hervorragende Plattform zur Imageprofi-lierung als Spitzenreiter des Projektmanagements. Auchwerden die Preisträger zu zahlreichen anderen Fachtreffeneingeladen, um ihre Erfolge beispielhaft vorzustellen.

Die in Verbindung mit dem PM-Forums/Kongresseserscheinende Dokumentation und andere Publikationenbieten zusätzliche Möglichkeiten, die mit dem ProjectExcellence Modell gemachten Erfahrungen – und damitauch das Team und die Trägerorganisation – zu präsen-tieren.

Die Verleihung des Award findet in einer feierlichen“Award-Gala” im Rahmen des Gala Dinners des 21.Deutsches Projektmanagement Forum 2004 am 5. Oktober in Nürnberg statt.



78

gif-Immobilien-Forschungspreis 2004

Abgabetermin der Arbeiten ist der 15. Juli 2004.

Fortschritt für die gesamte ImmobilienbrancheGezielte immobilienwirtschaftliche Forschung soll denFortschritt in der Immobilienbranche, einer der tragen-den Branchen der deutschen Wirtschaft, vorantreiben.Deshalb wurde 1993 von 27 Vertretern der Hochschulenund der Bau-, Immobilien- und Finanzwirtschaft dieGesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e.V. (gif ) gegründet.

Ziel der gif ist es, Forschungsarbeiten zu fördern, Theo-rie und Praxis zu verbinden sowie eine Basis für den wis-senschaftlichen Austausch und Know-how-Transferinnerhalb der Studiengänge, aber auch zwischen Wissen-schaft und Wirtschaft zu schaffen. Damit soll demBedürfnis der Branche – von Projektentwicklern undInvestoren über Makler und Berater bis hin zu Verwal-tern und Betreibern – Rechnung getragen werden.

Einen besonderen Akzent erhielt die Tätigkeit der gifdurch die erstmalige Ausschreibung des Immobilien-Forschungspreises von der SF-BAU ProjektentwicklungGmbH, Köln, im Herbst 1994.

"Junge Leute werden durch die Ausschreibung zu beson-deren Leistungen angespornt und das Leistungspotenzialfür die Branche nutzbar gemacht", sagte Prof. Dr. Karl-Werner Schulte, Gründungsmitglied und ehemaligerPräsident der gif. Die Ergebnisse des leistungsorientier-ten Nachwuchses werden der Branche durch gezieltePresse- und Öffentlichkeitsarbeit zugänglich gemacht.Zugleich wurden aus dem Kreise der Mitglieder Arbeits-gruppen gebildet, die sich mit der Entwicklung vonStandards, zum Beispiel zur Rendite-Ermittlung, zurImmobilienbewertung und zu Flächen-Definitionenbefassen. Wer sich für eine aktive Mitarbeit interessiert,sollte sich mit der gif in Verbindung setzen.

Ausschreibung durch gif und DB Real Estate

Seit 1994 belohnt die gif hochkarätige wissenschaftlicheArbeiten zu immobilienwirtschaftlichen Themen mitdem Immobilien-Forschungspreis.Bereits zum 6. Mal ermöglicht die DB Real Estate, eineTochtergesellschaft für Immobilien-Anlageprodukte und

Dienstleistungen der Deutsche Bank Gruppe, diesen mit12.500 Euro dotierten Preis.

“Gerade im Immobilienbereich liegen viele Talente imVerborgenen”, so Harry Gutte, Mitglied der Geschäfts-führung der DB Real Estate, “wir wollen jungen Wissen-schaftlern/innen einen Anreiz geben, sich mit metho-disch durchdachten und praxisnahen Problemlösungenan diesem Wettbewerb zu beteiligen.”

Angesprochen werden Student/innen, Doktorand/innender Studiengänge Architektur/Städtebau, Betriebswirt-schaftslehre, Geowissenschaften, Ingenieurwesen, Raum-und Stadtplanung, Rechtswissenschaften sowie derVolkswirtschaftslehre. Außerdem können sich Männerund Frauen aus der beruflichen Praxis, die das vorgege-bene Höchstalter des Wettbewerbs (35 Jahre) nicht über-schreiten, an der Ausschreibung beteiligen.

Hintergrund und Zielstellung des Wettbewerbs ist, dieImmobilienbranche in ihrer qualitativen Entwicklungund wissenschaftlichen Grundlagenarbeit voranzutreibensowie gleichzeitig den Nachwuchs zu außergewöhnlichenLeistungen in der Auseinandersetzung mit aktuellen undzukunftsorientierten Fragestellungen der Immobilien-wirtschaft zu motivieren.

Für das Jahr 2004 stehen Themenstellungen aus denBereichen

> Architektur/Städtebau> Betriebswirtschaftslehre> Geowissenschaften> Ingenieurwesen> Raum- und Stadtplanung> Rechtswissenschaften> Volkswirtschaftslehre

zur Auswahl.

Abgabetermin der Arbeiten ist der 15. Juli 2004.Ort: Geschäftsstelle der gif.

Weitere Informationen und Bewerbungsunterlagenerhalten Sie bei:

Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e. V. (gif )Wilhelmstraße 12 · 65185 WiesbadenTel: (06 11) 3 34 49 70 · Fax: (06 11) 3 34 49 75e–mail: [email protected] · Internet: www.gif-ev.de



79

Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e. V. (gif )Die gif wurde am 15. Oktober 1993 von 27 Vertreternaus den Hochschulen und der Immobilien- und Finanz-wirtschaft gegründet. Sie hat heute über 600 Mitglieder.Ziel des Vereins ist die Förderung immobilienwirtschaft-licher Forschung durch folgende Aufgaben:

> Herstellen von Kontakten zwischen den verschiede-nen Marktteilnehmern

> Schaffen eines Informations- und Diskussions-forums für entsprechende Fragestellungen

> Identifikation von Feldern, die eingehender Analysen bedürfen, und Entwicklung von Forschungsaktivitäten

> Unterstützung der Lehre im Fachgebiet Immo-bilienökonomie und in verwandten Disziplinen

> Definition, Weiterentwicklung und Verbesserungberuflicher Standards

Der Verein vertritt einen interdisziplinären Ansatz undstrebt eine optimale Verbindung von Theorie und Praxisan – ein Ziel, das durch die Ausschreibung des Immobi-lien-Forschungspreises verstärkt und gefördert werdensoll. Mit der Vergabe des von der DB Real Estate gespon-sorten Immobilien-Forschungspreises werden qualifizier-te Nachwuchskräfte zu praxisorientierter Immobilienfor-schung motiviert.

Teilnahmebedingungen1. Der/die Teilnehmer/in ist nicht älter als 35 Jahreund Student/in, Doktorand/in oder wissenschaftliche/rMitarbeiter/in in den Studiengängen Architektur/Städte-bau, Betriebswirtschaftslehre, Geowissenschaften, Inge-nieurwesen, Raum- und Stadtplanung, Rechtswissen-schaften oder der Volkswirtschaftslehre. Teilnehmenkönnen auch Praktiker, die das vorgegebene Alter nichtüberschreiten.

2. Teilnehmen können sowohl Einzelpersonen alsauch Projektgruppen. Erhält ein Team den Preis, wirddie entsprechende Dotierung der Arbeitsgruppe zuge-sprochen. Werden keine preiswürdigen Arbeiten einge-reicht, so wird kein oder nur ein Teil des ausgelobtenPreises vergeben.

3. Abgabetermin ist der 15. Juli 2004. Es gilt der Poststempel.

4. Eingesandt werden ausschließlich Originalarbeiten,Modelle oder Zeichnungen. Konzepte und andereschriftliche Ausarbeitungen müssen in fünffacher Ausfer-

tigung inklusive Original möglichst per Einschreibeneingehen. Die eingesandten Unterlagen werden so sorg-fältig wie möglich behandelt. Dennoch muss jeglicheHaftung für Verlust, unberechtigte Verwendung oderBeschädigung abgelehnt werden.

5. Der eingereichten Arbeit sind beizufügen:

> kurzer beruflicher/ausbildungsbezogener Lebenslauf(tabellarisch)

> Angaben zum Institut, zu der Fachrichtung derjeweiligen Hochschule, der Gesellschaft etc.

> Studien- bzw. Arbeitgeberbescheinigung> unterschriebene Versicherung (bei Gruppen alle

Teilnehmer/innen), dass der/die Teilnehmer/in bzw.die Gruppe die Arbeit selbstständig, ohne Hilfe vonunbekannten Dritten, angefertigt hat und dass sienicht bereits vorher prämiert oder sogar schon realisiert worden ist.

6. Mit der Teilnahme an der Ausschreibung in Formder Übersendung einer Arbeit räumt jeder Teilnehmerder Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche For-schung e. V. unentgeltlich das nicht ausschließliche, zeit-lich und räumlich uneingeschränkte Recht ein, die ein-gesandte Arbeit

> auf beliebige Art und Weise zu vervielfältigen, ins-besondere Kopien vom Original sowie elektroni-sche Kopien im Word-Dateiformat (etwa auf CD-ROM) anzufertigen;

> die so hergestellten Vervielfältigungsstücke ihrenMitgliedern, den Mitgliedern der Jury sowie derDB Real Estate GmbH als Sponsor des Wettbe-werbs in jeglicher Form (etwa als CD-ROM) zurVerfügung zu stellen und ihnen ein nicht aussch-ließliches, räumlich und zeitlich unbeschränktesRecht zur Nutzung einzuräumen;

> auszugsweise in Zeitungen und Zeitschriften zu ver-öffentlichen.

Ausgenommen von dieser Regelung sind die Teilnehmerder Kategorie Promotionen/Habilitationen.

7. Der/die Teilnehmer/in verpflichtet sich, mit dereingesandten Arbeit bis zur Bekanntgabe der Entschei-dung der Jury nicht an sonstigen Wettbewerben teilzu-nehmen. Nach Ablauf dieses Datums sind nur diejenigenTeilnehmer, die nicht als Sieger des Wettbewerbs ermit-telt und hiervon benachrichtigt wurden, befugt, mitihrer Arbeit an sonstigen Wettbewerben teilzunehmen.Ein Verstoß gegen diese Bestimmung berechtigt die



80

Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschunge.V. zur nachträglichen Aberkennung des Preises und zurRückforderung des ausgezahlten Betrags.

8. Über die Preisvergabe und die Teilnahme entschei-den allein die Jury und der Vorstand der gif. Diese kön-nen die jeweilige Eignung überprüfen und über die Teil-nahmezulassung entscheiden. Sie sind befugt, diese auchzu verweigern bzw. nachträglich zu widerrufen. Die Aus-wahl der Arbeiten erfolgt unter Ausschluss des Rechts-weges.

9. Der/die Preisträger/in verpflichtet sich verbindlich,für eine Präsentation der ausgezeichneten Arbeit persön-lich zur Verfügung zu stehen. Ferner verpflichtet er/siesich, bei der Verleihung und ggf. der damit einhergehen-den Pressekonferenz anwesend zu sein sowie einen Arti-kel in den Mitteilungsorganen der gif (Newsletter / ZIÖ)zu veröffentlichen. Die entsprechenden Termine werdenrechtzeitig bekannt gegeben.

10. Änderungen der Teilnahmebedingungen oder ande-rer Bedingungen sind dem Sponsor vorbehalten.

11. Für Verlust, Beschädigung oder die unbefugte Nut-zung der eingesandten Arbeit haftet die Gesellschaft fürImmobilienwirtschaftliche Forschung e. V. – gleich auswelchem Rechtsgrund – nur, wenn der Schaden durchschuldhafte Verletzung einer wesentlichen Pflicht ineiner das Erreichen des Vertragszwecks gefährdendenWeise verursacht worden oder auf grobe Fahrlässigkeitoder Vorsatz zurückzuführen ist. Haftet die Gesellschaftfür Immobilienwirtschaftliche Forschung e. V. für dieVerletzung einer vertragswesentlichen Pflicht, ohne dassgrobe Fahrlässigkeit oder Vorsatz vorliegen, so ist dieHaftung auf denjenigen Schadensumfang begrenzt, mitdessen Entstehen der Verein bei Einsendung der Arbeitaufgrund der ihr zu diesem Zeitpunkt bekanntenUmstände typischerweise rechnen musste. Die Haftungwegen schuldhafter Verletzung des Lebens, des Körpersoder der Gesundheit bleibt unberührt.


81

Das Urban Land Institute (ULI) ist eine der führenden,weltumspannenden Organisationen für Führungs-persönlichkeiten der Immobilienbranche. Im Jahre 1936in Washington D.C. als gemeinnützige Forschungs- undBildungsorganisation gegründet, setzt sich das ULI mitseinen rund 18.000 Mitglieder in 52 Ländern für eineverantwortliche Stadt- und Regionalplanung ein. Darü-ber hinaus engagiert sich die Organisation für die Ausbil-dung von Nachwuchskräften sowie die qualifizierte Wei-terbildung von Immobilienmanagern.

Seit rund einem Jahr leitet Alexander Otto, geschäfts-führender Vorsitzender der FOE Projektmanagement,Hamburg, die deutsche Abteilung der Organisation dasULI Germany. In regelmäßigen Diskussionsveran-staltungen mit namhaften Referenten debattieren dieULI-Mitglieder über aktuelle Themen der Immobilien-Wirtschaft. So referierten bei der jüngsten Veranstaltungmit dem Thema “Zukunftsentwicklung der Flughäfenund Bahnhöfe” der Bahn-Chef Hartmut Mehdorn undder Vorsitzende der Fraport AG, Dr. Wilhelm Bender,über die zukünftige Rolle der Verkehrsimmobilien imurbanen Umfeld.

ULI setzt darauf, die verschiedenen Bereiche der lmmo-bilienwirtschaft zu vernetzen. Mitglieder der Orga-nisation sind Architekten, Stadtplaner und Objekt-entwickler ebenso wie Investoren, Politiker, Wissen-schaftler und Journalisten. Dadurch entsteht ein breitgefächertes Netzwerk, das es ermöglicht, aktuelle Ent-wicklungen aus verschiedenen Blickwinkeln zu beleuch-ten und dadurch Probleme und Chancen frühzeitig zu

erkennen. Die Gesprächsrunden haben auf Grund ihrerhochrangigen Besetzung einen großen Einfluss auf aktu-elle Diskussionen zur Stadt- und Regionalplanung.

Dank des Internets bietet ULI seinen Mitgliedern einwirklich funktionierendes weltweites Netzwerk. EineOnline-Datenbank führt alle Mitglieder unter verschie-denen Kriterien auf und hilft dabei, Kontakte über Lan-desgrenzen hinweg zu knüpfen. Außerdem erhalten dieMitglieder regelmäßig die ULI-Zeitschrift “UrbanLand», bzw. «Urban Land Europe», die Marktunter-suchungen, Projekte und Finanzierungsoptionen vor-stellt. Weiterhin führt das «ULI Library and InformationCentre» mehr als 9.000 Bücher und Periodika, die onlinerecherchiert werden können.

Weitere Informationen über das ULI sind erhältlichunter der Internet-Adresse www.europe.uli.org

Urban Land Institute (ULI)

>> INTERNATIONALE IMMOBILIENORGANISATIONEN INTERNATIOANAL REAL ESTATE ORGANISATIONS


>> INTERNATIONALE KONFERENZEN ÜBER IMMOBILIENFORSCHUNG

INTERNATIONAL PROPERTY RESEARCH CONFERENCES

82

ebs ImmobilienexkursionERES Conference 2004, Mailand30. Mai bis 6. Juni 2004

Ablaufplanung1. Tag (30.05.): Individuelle Anreise; abends

Welcome Reception2. Tag (31.05.): "Kultur pur" in Mailand3. Tag (01.06.): Immobilienarbeitstag in Mailand4. Tag (02.06.): Immobilienarbeitstag in Mailand;

abends Welcome Reception der ERES Conference 2004

5. Tag (03.06.): ERES Conference und Begleitprogramm

6. Tag (04.06.): ERES Conference und Begleitprogramm

7. Tag (05.06.): ERES Conference; anschließend Ausflug in die Umgebung von Mailand, Abschiedsdinner

8. Tag (06.06.): individuelle Rückreise

Reisepreise und Leistungen

Der Reisepreis schließt An- und Abreise nicht mit ein.

Grundreisepreis EUR 1.650,00pro Person im Doppelzimmer, für Frühbucher bis zum

15. März 2004

Grundreisepreis EUR 1.950,00pro Person im Doppelzimmer, bei Buchung ab dem 15. März 2004

Einzelzimmerzuschlag pro Nacht EUR 53,00

ERES ConferenceTeilnehmer EUR 320,00nach dem 15. März EUR 420,00Begleitung EUR 200,00nach dem 15. März EUR 300,00Studenten EUR 150,00nach dem 15. März EUR 250,00

Falls Sie bei der Buchung Ihres Fluges Unterstützung durch den

Veranstalter wünschen, stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung.

Alle Preise zzgl. Mehrwertsteuer in der gesetzlichen Höhe.

Im Reisepreis enthaltene Leistungen:

BeförderungFür evtl. Fahrten zu allen Besichtigungsobjekten stehtein Sonderbus zur Verfügung.

ÜbernachtungAlle Übernachtungen finden im zentral gelegenen Grand Hotel Doria statt. Das Frühstück ist im Reisepreisenthalten.

Empfang/DinnerDer Veranstalter begrüßt die Teilnehmer am erstenAbend mit einem Willkommensempfang und einemgemeinsamen Abendessen. Als Abschluss der Reise findetam 05.06.2004 ein gemeinsames Abschiedsdinner statt.

Anmeldung / BezahlungAnmeldeschluss für die Teilnahme an dieser Fachstudien-reise ist der 10. Mai 2004. Danach eingehende Anmel-dungen werden nach Verfügbarkeit von freien Plätzengehandhabt. Die Anmeldung muss in schriftlicher Formbeim Veranstalter eingehen. Mit der Anmeldung werdendie Reisebedingungen des Veranstalters anerkannt.

Eine Anzahlung in Höhe von 750 Euro ist nach Eingangder Anmeldung fällig. Der vollständige Reisepreis ist biszum 20. Mai 2004 (beim Veranstalter eingehend) zu lei-sten. Der Versand der Reiseunterlagen erfolgt rechtzeitigvor Reisebeginn, jedoch nur nach Eingang der vollstän-digen Zahlung des Reisepreises.

StornierungBei Stornierungen nach dem 10.05.2004 bis einschließ-lich 20.05.2004 wird eine Bearbeitungsgebühr von 20Prozent des Reisepreises erhoben. Hinzu kommen ggf.anfallende Stornokosten der Leistungsträger (Beförde-rung, Unterbringung, etc.) sowie alle nicht erstattungs-fähigen Kosten. Bei Rücktritt ab dem 21.05.2004 ist dervolle Reisepreis abzüglich ggf. erstattungsfähiger Kostender Leistungsträger zu entrichten.

Diese Immobilienexkursion wird veranstaltet von:

ebs IMMOBILIENAKADEMIE GmbHKranenstraße 1965375 OestrichWinkel

Stand: Februar 2004


83

>> CALL FOR PAPERS

The 9th Asian Real EstateSociety (AsRES)International Conference

The Grand New Delhi, Vasant Kunj Phase IINelson Mandela Road, New Delhi 110070http://www.carsonhire-india.com/delhi-hotels/grand-hyatt-hotel-delhi.htm

The 9th Asian Real Estate Society International Confe-rence will take place in The Grand New Delhi hotel,Delhi, India, between 9-12 August, 2004. The conferen-ce will provide a forum for academics, practitioners andpolicymakers in the areas of commercial and residentialreal estate industry and markets, urban economics andplanning, regulation and government policy, to exchangeideas on important issues. In addition to paper sessionscovering current theoretical and applied research, theconference will feature special panel discussion sessionson real estate fund management, development andinvestment, housing and urban planning, regulation andgovernment policy, issues in Asia and rest of the world.There will be also Chinese paper sessions in the program.Academics, practitioners and students researching in theareas are invited to submit and present papers on the fol-lowing themes:

Commercial Real Estate Conference themes cover a broad spectrum of real estateand housing topics:

> Valuation Theory & PracitceInternational Investment - Office, Retail, Leisure(Hotels), & Industrial

> Office, Retail & Leisure Development Finance andManagement

> Institutional Investors' Asset allocation Strategies> Real Estate Fund Management> Corporate Real Estate Management & Performance

Evaluation> Risk Analysis and Hedging strategies> Asian real estate markets Analysis> Commercial Mortgage instruments & Bank Loan

Finance> Securitization > Brokerage Industry & Market Structure> Urban economics and planning> Urban and Rural Land Reforms

> Institutional Regulation> Commercial Environmental Policy and Sustainable

Development

Housing market> Housing policy in Asia> Mortgage finance> Housing development, construction, access/allocation

and control> Housing standards and costs> Urban and rural housing in Asia> Informal housing sectors, Affordability, subsidies,

social housing, social policies> Housing reform, policy process and policy evaluation> Cross-national housing and housing finance

system comparisons> Environmental Policy and Sustainable Housing >> Development

We welcome participants to organize special Panel Sessi-ons or to serve as Session Chairs. Please forward yoursuggestions and indication to Kanak [email protected]

The submission should include the following information:> Title of Paper, name of author & co-authors

(please indicate the contact author)> Designation of authors. Complete contact details of

main author (inc. full postal address, telephone, fax and email details)

> A one page abstract of the paper (150-200 words). Two or three key words.

Timetable15 March 2004: Submission of abstract30 April 2004: Confirmation of abstract/

Notification to authors31 May 2004: Conference registration/

Hotel Booking30 June 2004: Submission of Final Paper

All submission should reach us not later than 15 March,2004. Please submit abstracts or full papers (in English orChinese) by e-mail preferably in MS word or PDF formatsto: Kanak Patel [email protected] and/or Piyush Tiwari [email protected]

Best Paper AwardRoyal Institution of Chartered Surveyors (RICS) Foun-dation will sponsor a 1,000 pounds for the best paper on“Property Markets and Sustainable Development. Ameri-can Real Estate Society (ARES) Foundation best paper


>> CALL FOR PAPERS

84

award (US$1,000). To be considered for the best paperawards, authors must submit complete and unpublishedpapers to Piyush Tiwari by June 15, 2004.

Programme CommitteeKanak Patel, President, AsRES, [email protected] Tiwari, Board member, AsRES,[email protected] Saha, Board member, AsRES, [email protected] Ghosh, Board member, AsRES,[email protected] Brown, Board member, AsRES, [email protected]

Real Estate In IndiaIndia, the fourth largest economy in the world, has beenmaintaining a GDP growth rate of around 5.5% formore than a decade. Analysts have projected that Indiahas potential to almost double her present rate of growthwith labor and capital productivity improvements. Realestate and infrastructure plays an essential supportive rolein improving labor and capital productivity. Real estateinvestment is also a leading indicator of economic gro-wth in all market economies.

Reform process in Real Estate Sector has garnered unpre-cedented momentum and with vast untapped opportuni-ties, India could well be the desired location for real estatedevelopers/investors in the not-too-distant future. A par-allel can be drawn from China, which receives almostthree times of the FDI inflows in India and almost half ofthis FDI inflow in China is in the Real Estate sector com-pared to minimal in India. Despite fundamental differen-ces between these two countries, i.e., government was thesole owner of land in China and has started to privatizerecently compared to private sector ownership of most ofthe land in India, the potential gains from real estate sec-tor in India are also undeniably tremendous. Two majorsteps taken by Indian government – allowing foreigndirect investment and setting up real estate mutual fundsor Real Estate Investment Trusts – would catalyze realestate sector in India in not too distant future.

In the past, archaic regulations, unclear titles, low pro-perty taxes, low user charges, constrained mortgagefinance and lack of quality standards have been the bar-riers to real estate development in India. Because of thisland supply curves have almost been vertical and landcosts are disproportionately high. According to a studyby Girish Despande and Madhurima Das of Pricewater-house Coppers titled “Indian Real Estate: A Radical

Shift”, if the ratio of land cost/sq. m. to GDP per capitain 1999 for New Delhi is considered as the index at 100,the rate would be two in Kuala Lumpur, six in Sydney,seven in Bangkok, nine in Tokyo, 12 in Singapore, 13 inJakarta and Seoul, 22 in Taipei, 52 in Bangalore and 115in Mumbai. With important reforms during last fiveyears such as repealing of Urban Land Ceiling Act, modi-fication in Rent Control Act, rationalization of propertytaxes and with many other proposed for the real estatesector such as computerization of land records etc., thisanomaly is expected to be corrected.

According to Gail Lyons, Chairman of National Associa-tion of Realtors, “There are an estimated 3 million realestate agents, of whom only about 10 percent are full-time. Although real estate plays a vital role in the eco-nomy, development of best practices standards in areassuch as brokerage, commissions, licensing, and code ofethics will be important as the real estate industry inIndia modernizes its practice”. Commercial banks arenew players in traditional domain of specialized housingfinance companies. This has not only enhanced competi-tion in mortgage finance market but is also leading todevelopment of secondary mortgage market for asset-backed securities.

DelhiThe venue for the conference is The Grand Hotel locatedin the centre of Delhi's emerging commercial district.Delhi is a palimpsest, bearing the complexities, the cont-radictions, the beauty and the dynamism of a city wherethe past coexists with the present. The city was built anddestroyed seven times during her 5000 years of historyand has been witness to the various events, which hasbrought India through the history books. Many dyna-sties, with diverse culture, ruled from here and the cityabsorbed and enriched the cultural diversity in daily life.Rich in the architecture (Indian, Mughal and Britishstyle), exploring the city can be a fascinating and rewar-ding experience.

Today as the capital of India Delhi and major gateway tothe country, contemporary Delhi is a bustling metropo-lis, which successfully combines in its folds both theancient and the modern. The division between NewDelhi and Old Delhi is the division between the capitalsof the British and the Mughals respectively. The walledcity (Old Delhi) is all about traditions and culture whereone shall be able to glimpse a past lifestyle. New Delhi onthe contrary is a city trying to live up to the 21st centurystandards.


85

>> GIF GESELLSCHAFT FÜR IMMOBILIENWIRTSCHAFTLICHE FORSCHUNG

SOCIETY OF PROPERTY RESEARCHERS, GERMANY

Geschichte

Die Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e.V. (gif ) wurde 1993 von 27 Mitgliedern gegründet. DieMitgliederschaft ist mittlerweile auf rund 500 angewachsen.

Bis Anfang der 90er Jahre wurde dem Thema Immobilien an deutschen Universitäten, Fachhochschulen und Berufsa-kademien kaum Beachtung geschenkt. Entsprechend schlecht war es um Aus- und Weiterbildung sowie um dieimmobilienbezogene Forschung in der Bundesrepublik bestellt. In der Folge litt die Praxis unter unzureichend aufihre Aufgabe vorbereiteten Nachwuchskräften und unter dem fehlenden Forschungs-/Praxis-Transfer.

Die Mitglieder der gif vertreten Unternehmen und Institutionen aller Leistungsbereiche rund um die Immobilie:

> Universitäten, Fachhochschulen, Berufsakademien und andere Bildungseinrichtungen> Projektentwickler und Bauträger > Immobilienmakler > Anwälte und Steuerberater> Marktforscher und Berater> Finanzierungsinstitute und Versicherungsgesellschaften> Offene und geschlossene Immobilienfonds> Immobilienaktiengesellschaften> Industrie-, Handels- und Dienstleistungsunternehmen mit ihren Immobiliengesellschaften> Bewerter und Sachverständige> Immobilienverwalter> Öffentliche Planungs- und Liegenschaftsämter, Wirtschaftsförderungsgesellschaften> Verbände und Organisationen der Immobilienwirtschaft> Vertreter der Presse

Zielsetzung

Durch die Gründung der gif wurde ein Forum geschaffen, dessen Mitglieder sich gemeinsamen Zielen verpflichtetfühlen.

> Erhöhung der Marktransparenz> Schaffung von Standards für die Analyse und Bewertung von Märkten und Objekten> Anregung und Förderung von Forschungsarbeiten zu immobilienwirtschaftlichen Themen > Pflege von nationalen und internationalen Kontakten> Weiterentwicklung der Professionalität> Unterstützung der Aus- und Weiterbildung> Herausgabe der ersten wissenschaftlichen Zeitschrift für Immobilienökonomie “ZIÖ”

Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e.V. (gif )


86

Internationales NetzwerkUm auch über die Grenzen der Bundesrepublik den Austausch von Forschungsergebnissen zu gewährleisten, ist die gifin ein internationales Netzwerk eingebunden, deren Dachorganisation die IRES International Real Estate Society ist.Auf europäischer Ebene verbindet die ERES European Real Estate Society die nationalen Vereinigungen, so dass jedesgif-Mitglied automatisch “associate member” der ERES ist. Die gif bietet ihren Mitgliedern damit weltweite Kontakteund Informationsmöglichkeiten. Darüber hinaus bestehen Partnerschaften mit der American, Asian, Pacific Rim,African sowie der Latin American Real Estate Society.

Die ERES bietet zudem zahlreiche Serviceleistungen. So können die Mitglieder zum Beispiel an Konferenzen derPartnerorganisationen zu einer reduzierten Gebühr teilnehmen.

Arbeitskreise

Das Herz der gif schlägt in den Arbeitskreisen, in denen sich die Mitglieder und externe Experten in unregelmäßigenAbständen treffen. Dort werden Richtlinien, Empfehlungen und Definitionen erarbeitet, die der Immobilienbranchezur Verfügung gestellt werden.

Durch die breite Beteiligung der Marktakteure in den Arbeitskreisen wurden zahlreiche der erarbeiteten Richtlinienund Definitionen schnell zum Standard praktischen Handelns.

Zur Zeit arbeiten folgende Arbeitskreise zu den Themen

> Flächendefinitionen> Marktanalysen und Bedarfsprognosen> Bewertungsvergleiche und -standards> Immobilienanlageprodukte> Immobilien-Risikomanagement> Geographische Informationssysteme > Einzelhandel und Immobilienwirtschaft> Facility Management> Flächenrecycling> Denkmalschutz> Serviceimmobilien> Real Estate Investment Management > Wohnungswirtschaft> Rating

Bisherige Bilanz

Von den Arbeitskreisen wurden bisher folgende Ergebnisse vorgelegt:

> Richtlinie zur Berechnung der Mietfläche für Büroraum in Zusammenarbeit mit dem Deutschen Verband Chartered Surveyors e.V. und dem DIN Normenausschuss Bau DIN 277

> Richtlinie zur Berechnung der Mietfläche für Handelsraum, ebenfalls gemeinsam mit dem Deutschen Verband Chartered Surveyors e.V., dem German Council of Shopping Centers e.V. und dem DIN Normenausschuss Bau DIN 277

> Empfehlungen zur Prospektierung und zur Berechnung von Prognoserenditen geschlossener Immobilienfonds,die von nahezu allen wesentlichen Marktteilnehmern unterzeichnet wurden




87

> Empfehlung zur Kalkulation für werdendes Bauland und zum Aufbau und Inhalt von Grundstücksmarktberichten

> Definitionssammlung zum Büroflächenmarkt, die von fast allen führenden Analysten und Beratern getragen wird

> Begriffs- und Lagedefinitionen der Einzelhandelsanalytik> Empfehlung zur Analyse von Immobilienrisiken (EAI)> Kriterienkatalog zur Beurteilung von Service-Wohnimmobilien (mit einem Klassifizierungssystem)> Standardleistungskatalog für das Real Estate Investment Management

In Vorbereitung sind u. a. :

> Indikatoren zur Wohnungsmarktbeobachtung> Ratingverfahren für die Immobilienwirtschaft

Die Mietflächenrichtlinien wurden mit dem Innovationspreis der Zeitschrift “Immobilien Manager” ausgezeichnet.

Sonstige Aktivitäten

Darüberhinaus beabsichtigt die gif jährlich ein wissenschaftlich ausgerichtetes FORUM zu veranstalten, in dem Theorie und Praxis aufeinandertreffen und aktuelle Probleme miteinander diskutiert werden.

Eine erste erfolgreiche Veranstaltung fand im Februar des Jahres 2002 zum Thema “Immobilien-Risikomanagement”statt.

Seit 1995 vergibt die gif e.V. alljährlich einen Immobilienforschungspreis an Diplomanden, Doktoranden und andereherausragende Arbeiten. Ursprünglich initiiert von der SF Bau (heute: STRABAG) wird der Preis gegenwärtig von derDeutschen Grundbesitz - Investmentgesellschaft mbH mit 12.500 EURO gesponsert.

Zielgruppen

Persönliche MitgliederDie gif möchte all jene als Mitglieder gewinnen, die einen beruflichen Bezug zur Immobilienwirtschaft haben undimmobilienwirtschaftliche Forschung unterstützen möchten. Über die Annahme des Antrages entscheidet der Vor-stand. Zwei Mitglieder sollten den Antrag unterstützen.

Der Mitgliedsbeitrag beträgt 130 € pro Jahr, für Studenten und Doktoranden 65 € pro Jahr.

Fördernde MitgliederEinzelpersonen, Unternehmen oder sonstige Einrichtungen, welche die immobilienwirtschaftliche Forschung beson-ders unterstützen möchten, lädt die gif ein, förderndes Mitglied zu werden. Je 3 Mitarbeiter erhalten die ZIÖ undkostengünstigen Beitritt zu allen gif-Veranstaltungen. Alle Mitarbeiter können in den Arbeitskreisen mitwirken.

Die fördernden Mitglieder sind berechtigt, das Logo der gif in ihrem Briefkopf zu führen.

Der Mitgliedsbeitrag beträgt 1.300 € pro Jahr.




88



Präsident

Schatzmeister

Beisitzerin

Sekretär

Vorstand

Hartmut Bulwien, Dipl.-Geogr.Vorsitzender des VorstandesBulwien AGOberanger 38, 80331 MünchenTel. 089/2 32 37 60 Fax: 089/23 23 76 76email: [email protected]

Prof. Dr. Matthias Thomas, Dipl.-Kfm., MRICSGeschäftsführerDID Deutsche Immobilien Datenbank GmbHWilhelmstrasse 12, 65185 WiesbadenTel. 0611/33 44 99 0 Fax: 0611/ 33 44 99 9email: [email protected]

Prof. Dr. Monika Dobberstein, Dipl.-Ing.TUHH Technische Universität HamburgHarburgArbeitsbereich 1.06 Gewerbeplanung und WirtschaftsförderungWoellmerstrasse 1, 21071 HamburgTel. 040/42878-4225 Fax: 040/42878-2794email: [email protected]

Vizepräsident

Dr. Karl HambergerRechtsanwalt / SteuerberaterErnst & Young AGArnulfstraße 126, 80636 MünchenTel.: 089/14 331-13 048 Fax: 089/14 331-13 199email: [email protected]

Markus Amon Dipl.-Kfm.Geschäftsführerebs IMMOBILIENAKADEMIE GmbHNiederlassung MünchenGut Möschenfeld, St. Ottilienweg 11, 85630 GrasbrunnTel.: 08106/37 98 0 Fax:08106/37 98 25email: [email protected]

Holger Ladewig, Dipl.-Ing.GeschäftsführerL/A/M Ladewig Asset ManagementSüdliche Münchner Straße 32, 82031 GrünwaldTel.: 089/693 790 65 Fax:089/ 693 790 63email: [email protected]

Schriftführer


>> NEUES AUS DER GIF GIF NEWS

89

Neuer InternetauftrittMehr Service durch den neuen Internetauftritt kann diegif ihren Mitgliedern seit Dezember 2003 bieten. Dasabrufbare Mitgliederverzeichnis, der Veranstaltungskalen-der, die Messagebox und das Dokumentencenter zumHerunterladen von eingestellten Richtlinien, Einladungenoder Dokumenten aus den Arbeitskreisen gewährleisteneine schnelle und effiziente Informationsverteilung an dieMitglieder.

Die Datenbankpflege über das Internet ist eine weitereNeuerung. Bitte unterstützen Sie, als Mitglied dieGeschäftsstelle und aktualisieren Ihre Adressdaten undIhre E-Mail-Adresse in der gif-Datenbank in regelmäßi-gen Abständen.

Gehen Sie wie folgt vor:> Rufen Sie unsere Website www.gif-ev.de auf,> geben Sie Ihre Logindaten (Nickname und Passwort)

oben rechts unter “Login” ein und klicken Sie dannauf “go” (sofern Ihnen diese noch nicht bekanntsind, dann können Sie diese bei unserer Geschäfts-stelle erfragen – bitte prüfen Sie jedoch zuvor, ob Siehierzu nicht bereits per E-Mail informiert wurden).

> Wechseln Sie nun in den Bereich “myMasterplan”(klicken Sie hierzu rechts im “Personal Monitor” auf“myMasterplan”) und

> rufen Sie unter “mein Profil” (oben rechts) die Seiten“Zugangsdaten”, “Stammdaten”, etc. auf.

> Hier haben Sie die Möglichkeit Ihre Daten zu aktualisieren – bitte vergessen Sie nicht Ihre Eingaben abzuspeichern!

Dabei sollten Sie aus Sicherheitsgründen unmittelbar nacherstem Einloggen Ihr Paßwort unter “myMasterplan >mein Profil > Zugangsdaten” ändern.

Wichtig für den Fall, dass Sie sich nicht einloggen können:> Prüfen Sie zunächst, ob Sie Ihre Logindaten richtig

eingegeben haben (Groß-, Kleinschreibung beach-ten, keine Leerzeichen),

> sollten Sie weiterhin nicht eingeloggt werden, dannstellen Sie bitte sicher, dass Ihr Browser (InternetExplorer, Netscape, etc.) “Cookies” zulässt.

Informationen hierzu haben wir für Sie unter folgenderInternet-Adresse hinterlegt: “http://gif.masterplan.de/ueberuns/faq/webseite/79402/”.

3. Forum – Gesellschaft für Immobilien-wirtschaftliche Forschung, gif e.V.

Metropolen versus Mittelstädte – Immobilienmärkte jenseits der Topstandorte

“Metropolen versus Mittelstädte” lautete das Thema des 3. gif Forums am 12. Februar 2004. Im Frankfurter Hil-ton versammelten sich 150 Teilnehmer aus der Immobi-lienbranche und der immobilienökonomischen For-schung und verfolgten das interessante und stimmigeVortragsprogramm.

Nach einer Einführung in die Thematik von gif-Präsi-dent Hartmut Bulwien gliederte sich die Veranstaltungin fünf inhaltliche Schwerpunkte, die alle relevanten Fra-gestellungen zur Thematik für das Fachpublikum derImmobilienwirtschaft abdeckten.

Im ersten Block Demographie und Ökonomie referierteProf. Dr. Herwig Birg von der Universität Bielefeld überdie Demographie als treibende Kraft der gesellschaftli-chen Veränderung in Deutschland und ihre dadurchwachsende Bedeutung als Standortfaktor für Immobili-enprojekte. Die Hauptaussage seines Vortrags war, dassselbst starke Zuwanderungsbewegungen ein massivesSchrumpfen der deutschen Bevölkerung nicht kompen-sieren können.

Im Folgenden berichtete Prof. Dr. Franz-Josef Bade vonder Universität Dortmund über die ökonomischen Rah-



90

menbedingungen und Perspektiven für Mittelstädte (imSpannungsfeld zwischen Metropolen und ländlichenGebieten) und legte vor dem Hintergrund des wirt-schaftlichen Strukturwandels und der Trends der Ter-tiärisierung der Wirtschaft und der zunehmenden Diffe-renzierung der Erwerbstätigkeit empirisch dar, dass eskeinen positiven Zusammenhang zwischen Stadtgrößeund Beschäftigungsentwicklung gibt. Allgemein erkenn-bar ist aber, dass Verdichtungszentren generell eine guteStruktur aufweisen. Dadurch ließe sich aber nicht auto-matisch auf höhere Wachstumspotentiale der Verdich-tungszentren schließen.

Auf die Wichtigkeit regionaler Unterschiede bei derBeurteilung der demographischen Entwicklung inDeutschland ging Dr. E.-Jürgen Flöthmann von derUniversität Bielefeld ein. Regionale Unterschiede in derBevölkerungsentwicklung beruhen auf differierendenVerläufen der zentralen demographischen Prozesse Ferti-lität, Mortalität, Zuzügen und Fortzügen. Anhand ver-schiedener empirischer Ergebnisse wurde eine starkePolarisierung des demographischen Wachstums inner-halb Deutschlands festgestellt; dies wird sich voraussicht-lich während der nächsten zwei Jahrzehnte noch verstär-ken. Zu explizit unterschiedlichen Entwicklungen zwi-schen Metropolen und Mittelstädten konnte erneutkeine allgemeingültige Aussage getroffen werden.

Im zweiten thematischen Block "Vergleichende Typolo-gien" befassten sich Dr. Thomas Reichsthaler von derBulwien AG und Prof. Dr. Matthias Thomas von derDID GmbH mit der Beurteilung von mittelstädtischenStandorten unter immobilienwirtschaftlichen Gesichts-punkten und der Bedeutung von deutschen Mittelstäd-ten für Immobilieninvestitionen.

Dr. Reichsthaler betrachtete dabei mit Hilfe eines aufRIWIS-Daten basierenden Scoring-Modells die Ent-wicklung der Büro-, Einzelhandels- und Wohnimmobili-enmärkte deutscher Makrostandorte. Im Bürobereichwaren durchaus Mittelstädte in einigen Bereichen unterden besten Standorten i.B.a. die Parameter nachhaltigeEntwicklung und vor allem Marktstabilität. Hier defi-nierte Reichsthaler, dass die Größe des Standortes nichtmit der Performance des Standortes korreliert ist. ImBereich Einzelhandel sind die Metropolen aufgrundihrer Größe klare Sieger, während sich im Wohnimmobi-lienbereich wieder ein sehr heterogenes Bild zeigt. ImGesamtergebnis sind zwar viele Metropolen unter denbesten Standorten, aber auch einige Mittelstädte werdenebenso hoch bewertet und sollten bei Investitionsent-scheidungen Berücksichtigung finden.

Prof. Dr. Thomas stellte die Ergebnisse einer Untersu-chung von Daten der DID GmbH vor. Er legte dar,dass sowohl die Netto-Cash-Flow-Rendite als auch derTotal Return in Mittelstädten im Betrachtungszeitraumhöher als in Metropolen war. Als Nachteile von Mittel-städten erweisen sich jedoch die größere Bandbreite beiTotal Return und Wertänderungsrendite sowie die län-gere Vermarktungsdauer und der eingeschränkte Käu-ferkreis, der nur im Ausnahmefall internationale Akteu-re einschließt. Insgesamt sei zwar kein Trend auszuma-chen, es sei aber wichtig, gerade bei Mittelstädten aufdie Möglichkeit eines Exit zu achten.

Der nächste Block "Die besten Standorte" beschäftigtesich mit differenzierten Betrachtungen der Märkte fürBüro- und Einzelhandelsimmobilien.

Zunächst erläuterte Prof. Dr. Monika Dobberstein vonder TU Hamburg-Harburg die Funktionsweise vonBüromärkten jenseits der Top-Standorte am Beispielvon Braunschweig. Ihrer Aussage nach muss zur Initiie-rung und Stärkung des Büromarktes und des Erfolgsklassischer Projektentwickler einer Mittelstadt vor allemhöhere Transparenz im Markt geschaffen werden, um sodas Risiko zu senken, die Objektwerte zu stärken unddamit Entwicklern erfolgreiche Projekte zu ermögli-chen. Ferner zeige das Beispiel Braunschweig, dass sichin Mittelstädten vor allem die City zum Desinvestitions-standort entwickle. Ein großzügigerer Umgang mithistorischen Stadtgrundrissen und Kostenreduktionenbei der Lösung der Stellplatzfrage (z.B. durch Abschaf-fung der Ablösepflicht) seien notwendig, um die Stan-dortnachteile der Innenstadt gegenüber der Peripherieabzubauen.

Im Anschluss stellte Gerhard Kemper von Kemper’sDeutschland dar, in welchen Mittelstädten sich Invest-ments in Einzelhandelsimmobilien lohnen können.Seine wesentlichen Beurteilungsfaktoren waren dabeieine hohe Umsatzkennziffer, hohe Zentralität und dieAbwesenheit von negativen Shopping-Center-Einflüssen.Shopping Center konkurrieren mit klassischen 1a-Lagen,die bei Mittelstädten flächenmäßig relativ klein sind undsomit durch ein Center massive Einflüsse spüren. DieTop-Mittelstädte anhand dieser Beurteilung sindGießen, Würzburg und Bamberg. Dennoch sind imGesamtergebnis der Einzelhandelsentwicklung dieMetropolen die Gewinner der letzten 20 Jahre. Mittel-städte können dem Wettbewerb standhalten, wennUmsatzkennziffer und Zentralität stimmen und wennnegative Shopping-Center-Einflüsse fehlen.



91

Im Anschluss an das Mittagessen bot Dr. Thomas Beyer-le von der DEGI als erster Referent aus dem Themen-block "Investorenverhalten" einen Überblick über Regio-nalstandorte aus der Perspektive eines offenen Immobili-enfonds. Für Regionalstandorte spricht, dass sie einehöhere Mietpreisstabilität, geringere Mitpreisschwan-kungen und höhere Renditen bei tendenziell längerenMietvertragslaufzeiten aufweisen. Auf der anderen Seiteimplizieren sie auch ein höheres Risiko, da die Märkteoft intransparent sind, sich die Nachvermietung schwie-riger gestaltet und die Zahl attraktiver und ausreichendgroßer Objekte begrenzt ist. Ob Regionalstandorte eineRolle im Portfolio von offenen Immobilienfonds spielen,entscheide letztlich die Fondsstrategie. Tendenziell seiensie eher für Spezialfonds und geschlossene Fonds sowiefür lokale Investoren attraktiv.

Ulrich Höller referierte daraufhin über die Motive derDIC AG zu einer gezielten Investitionsstrategie in Mit-telstädten. Er argumentierte, dass die "B-Cities" auf-grund geringerer Ankaufpreise, langfristiger Wertsteige-rungen, höherer Mieterbindung und geringerer Volatiliätim Konjunkturzyklus als interessante Nischenstrategiefür "schlanke" Investmentunternehmen sehr gut geeignetseien. Investitionen in Mittelstädte erfordern aber unab-dinglich lokale Marktkenntnis (ggf. über regionale Part-ner) und angemessene Risikoadjustierung im Sinne einerhohen Mieterbonität und hoher Vorvermietungsquoten.

Einen Erfahrungsbericht aus einer Transaktion in Mittel-städten gab Iris Schöberl von der REIT Asset Manage-ment GmbH. Bei näherer Untersuchung zeigte sich beieinigen Objekten, dass Mieter nicht mehr vorhandenwaren, Schäden an Gebäuden vorlagen sowie tatsächlicheFlächen und Betriebskosten von den Unterlagen abwi-chen. Ein "hartes" Asset Management ermögliche jedocheine signifikante Wertschöpfung, wobei sich der Exit viel-fach problematisch darstelle: inzwischen "sei der Privatin-vestor tot", was bei weitgehender Abwesenheit überregio-naler Käufer einen schnellen Trade zumindest erschwere.

Dr. Kurt Müller von der DB Real Estate wich in seinenAusführungen nicht vom Tenor seiner Vorredner ab. Inseinen Augen sind internationale Investments in Mittel-städte aufgrund der stabilen Mietentwicklung und derhöheren laufenden Renditen zur Beimischung in einemPortfolio geeignet, sofern sich der Markt als liquideerweist, fungible Volumina gehandelt werden und dieQualitätsstandards der Objekte angemessen sind.

Abschließend skizzierte Rod Jones von Drivers JonasDeutschland eine britische Perspektive von Metropolen

und Mittelstädten. Basierend auf Daten der IPD Invest-ment Property Databank analysierte er die Entwicklungder wichtigsten Immobilienstädte in Großbritanniengetrennt nach Office und Retail unter den Gesichts-punkten von Verkehrswerten, Transaktionen, Wert derTransaktionen und Total Return. London führte dabei invielen Bereichen, wurde jedoch zumindest im OfficeBereich in den Ranglisten von Mittelstädten gefolgt. ImEinzelhandelsbereich belegten London und die größtenMetropolen die ersten Plätze.

Den letzten Punkt der Agenda des Forums bildete diePodiumsdiskussion zum Thema "Verhalten der Kommu-nen – Wie können sich Kommunen für Investoren inter-essant machen", die von Bernd Heuer moderiert wurdeund zu der Teilnehmer aus Augsburg, Mainz und Würz-burg gekommen waren. Alle drei stellten die Vorteileund Perspektiven ihres Standortes vor dem Hintergrundeiner oftmals negativen Haushaltslage dar.

Das vierte Forum der gif wird im Februar 2005 stattfinden


>> BERICHTE AUS DEN GIF ARBEITSKREISEN REPORTS FROM GIF WORKING GROUPS

92

ArbeitskreisFlächendefinitionenAndreas SchultenBulwien AGWallstraße 61 · 10179 BerlinTel: 030/278768-0

Stellvertreter:Stefan PfeiferPREC Pfeifer Real Estate ConsultingAn der Tränk 70 · 63303 DreieichTel: 06074/67733

Markt- und BedarfsprognosenGünter MunckeGünter Muncke ImmobilienconsultingSierichstraße 125 · 22299 HamburgTel: 040/46071571

Arbeitskreis BewertungDr. Ing. Jürgen E. KochSelbständigSchanbacher Str. 50 · 73732 EsslingenTel: 0711/3703810

StellvertreterProf. Dr. Manfred HintzscheFreibergstraße 5 · 70736 FellbachTel: 0711/514201

ArbeitskreisImmobilienanlageprodukteDr. Ramon SoteloBauhaus-Universität Weimar Marienstr. 7 A · 99423 Weimar Tel: 03643/584488

Arbeitskreis RisikomanagementCarl Otto Stinglwagner, FRICSSTIWA Immobilienmanagement & ConsultingKeltenring 17 · 82041 Oberhaching b. MünchenTel: 089/666681-0

Stellvertreter:Manfred ArltGAGFAH Immobilien-Management GmbHHuyssenallee 36/38 · 45128 EssenTel: 0201/1751309

Arbeitskreis EinzelhandelHeinrich Iversengesa Gesellschaft für Handels-, Standort- und Immobilienberatung mbHFlachsland 29-31 · 22083 HamburgTel: 040/423222-0

StellvertreterMonika WaltherTU Hamburg-Harburg Schwarzenbergstrasse 95 · 21073 HamburgTel: 040/42878-3994

Das Herz der gif, Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e.V. schlägt in den Arbeitskreisen. ZurErhöhung der Transparenz in der Immobilienwirtschaft werden Forschungsergebnisse mit richtlinienweisendem Charakter erarbeitet: aktuell erschienen ist der “Verhaltenskodex Real Estate Investment Management” des Arbeits-kreises Real Estate Investment Management. Der Kodex kann unter www.gif-ev.de herunter geladen werden.

Allgemein beschäftigen sich die Arbeitskreise mit folgenden Themen:

GIF-Arbeitskreise



93

ArbeitskreisImmobilienmarketingAnnè Gräfin Pálffy-Schwarzkopf, M.A.Pálffy + Thöne Real Estate ConsultantsAdam-Stegerwald-Strasse 9 · 51063 KölnTel: 0221/4008390

ArbeitskreisFacility ManagementProf. Dr. Jens OeljeschlagerFH Hildesheim/ Holzminden/ GöttingenHaarmannplatz 337603 HolzmindenTel: 05531/93875-52

ArbeitskreisFlächenrecyclingProf. Dr. Dieter JacobTU Bergakademie Freiberg/Sachsen Lessingstraße 45 · 09596 Freiberg/SachsenTel: 03731/39-4081

ArbeitskreisDenkmalschutzNicola Halder-HassHALDER-HASS Denkmalprojekte Wilskistr. 99 · 14163 BerlinTel: 030/28047799

Arbeitskreis WohnimmobilienProf. Dr. Kerry Brauerist - Institut für immobilien-wirtschaftliche StudienGmbH Mozartstr. 4 · 04107 LeipzigTel: 0341/3028851

ArbeitskreisServiceimmobilienDr. Erich LimpensLIC Dr. Limpens Immobilien-ConsultingFuchsgracht 2a · 52441 LinnichTel: 02462/906720

Stellvertreter:Dr. Lutz H. Michel RechtsanwaltBroichstrasse 2 · 52393 HürtgenwaldTel: 02429/90363-90

ArbeitskreisReal Estate Investment ManagementJürgen Brübach, MRICSLGT Bank in Liechtenstein & Co. OHGSchwindstrasse 10 · 60325 FrankfurtTel: 069/90746200

Arbeitskreis ImmobilienratingArmin LiebchenLiebchen Immobilien Consulting Pohlstr. 83 · 10785 BerlinTel: 030/26484-725

Arbeitskreis MediationJost HiernonymusCOMES REALMaximilianstraße 21A · 82319 StarnbergTel: 08151/99894-41



94

Workshop ServiceimmobilienKriterienkatalog zur Beurteilung von Service-Wohnimmobilien:

Der Einstieg in das bundesweite Rating von Seniorenimmobilien – Ein Instrument für Investoren, Banken und Betreiber

Datum: 23. Juni 2004, 10 bis 17 Uhr

Veranstaltungsort: Hotel Main PlazaWalther von Cronberg Platz 1 · Frankfurt am Main

Sonstiges: Anmeldeschluss: 14. Mai 2004 · Kostenfreie Veranstaltung

Am 29.1.2004 fand im Rahmen einer Sitzung des Ar-beitskreises Immobilienanlageprodukte der Gesellschaftfür Immobilienwirtschaftliche Forschung (gif e.V.) einePodiumsdiskussion unter dem Titel “Immobilienaktien-gesellschaften – Wege aus der Krise” statt. Jun. Prof. Dr.Ramon Sotelo, Juniorprofessur für Immobilienökonomiean der Bauhaus-Universität Weimar, hat in seiner Funkti-on als Arbeitskreisleiter die Veranstaltung organisiert undmoderiert. Auf dem Podium referierten Herr Prof. Dr.Heinz Rehkugler, Albert-Ludwigs-Universität Freiburg,Herr Claus Lehner, Mitglied der Geschäftsleitung derBayerische Immobilien AG und Herr Dr. Alan Cadmus,Vorstand der Polis AG.

Es bestand Einigkeit, dass ein gegenüber den offenenImmobilienfonds steueräquivalentes Vehikel, welches

dem Real Estate Investment Trust (REIT) aus denU.S.A. vergleichbar ist, geschaffen werden soll, diesesneue Vehikel auch Regelungen über die zulässig Anlage-politik enthalten soll und das Versicherungsaufsichtsge-setz (VAG) dahingehend reformiert werden soll, dasskünftig Investitionen für den Deckungsstock in diesemneuen Vehikel als Investitionen in Immobilien gewertetwerden sollen. In der folgenden Diskussion mit den ca.45 Teilnehmern aus Immobilienwirtschaft und Immobi-lienforschung stellte sich auch die Frage, inwiefern dieSchaffung eines solchen Immobilienanlageproduktesauch im Interesse der offenen Immobilienfonds unddamit der Deutschen Banken ist.

Ramon Sotelo

Immobilienaktiengesellschaften – Wege aus der Krise

> wichtige immobilienwirtschaftliche Themen besetzt werden,

> die Arbeitskreisleiter in der Technik wissenschaftlichenArbeitens und im Projektmanagement geschult werden,

> eine Jahresplanung mit Zielen, Ergebnissen und Maß-nahmen inklusive Budgetierung vorgelegt werden,

> die Arbeitskreisleiter eine Geschäftsordung erhalten,> die Arbeitskreisleiter Unterstützung durch eine weitere

Mitarbeiterin in der Geschäftsstelle, Frau Larissa Kordterhalten. Schwerpunkte sind das Koordinieren von Sit-zungsterminen, Teilnehmerlisten, Presseauftritten, Mar-ketingmaßnahmen bei neu erstellten Richtlinien, dasÜberprüfen der Budgets und die Pflege des Internetauf-trittes der Arbeitskreise.

Um die Professionalisierung der Arbeitskreise voranzutreiben, sollen:

Ansprechpartner Vorstand:Herr Markus AmonGeschäftsführerebs IMMOBILIENAKADEMIE GmbHNiederlassung MünchenGut Möschenfeld, St. Ottilienweg 1185630 GrasbrunnTel. (08106)37980 · Fax: (08106)379825E-Mail: [email protected]

Ansprechpartnerin Geschäftsstelle:Frau Larissa KordtTel. (0611)3344971E-Mail:[email protected]


>> GIF VERÖFFENTLICHUNGEN GIF PUBLICATIONS

95

Veröffentlichungen der gif

Richtlinien/Empfehlungen/Definitionen

gif-Richtlinien

Berechnung der Mietflächen für Büroimmobilien EURO 29,–

Berechnung der Mietflächen für Handelsraum EURO 29,–

Definition und Leistungskatalog Real Estate Investment Management EURO 29,–

Kriterienkatalog zur Beurteilung von Serviceimmobilien EURO 29,–

gif-Empfehlungen

Berechnung von Prognoserenditen für geschlossene Immobilienfonds EURO 29,–

Prospektierung geschlossener Immobilienfonds EURO 29,–

Kalkulationsverfahren für werdendes Bauland EURO 29,–

Analyse von Immobilienrisiken (EAI) EURO 49,–

Aufbau und Inhalt von Grundstücksmarktberichten kostenlos

Kommunale Einzelhandelsgutachten kostenlos

gif-Definitionen

Definitionssammlung zum Büroflächenmarkt EURO 9,90

Ausgesuchte Begriffs- und Lagedefinitionen der Einzelhandelsanalytik EURO 9,90

In Vorbereitung

> Empfehlung zur Wertermittlung von Baudenkmalen

> Richtlinie zur Berechnung von Mietflächen für gewerblichen Raum (MF-G)

> Verhaltenskodex Real Estate Investment Management


96

Grundsätze und ZieleDie Zeitschrift für Immobilienökonomie (ZIÖ) ist die offizielle Verbandszeitschrift der Gesellschaft für Immobilien-wirtschaftliche Forschung gif e.V. Die Zielsetzung der Zeitschrift ist es, die Forschung auf dem Gebiet der Immobili-enökonomie zu fördern, zur Verbreitung und Umsetzung der Ergebnisse beizutragen und dem internationalen Niveauanzunähern. Die ZIÖ verfolgt einen interdisziplinären Ansatz und strebt die Zusammenarbeit von Wissenschaft undUnternehmenspraxis in der Immobilienwirtschaft und verwandten Wirtschaftszweigen an.

BegutachtungsverfahrenAlle eingereichten Manuskripte werden, wie international üblich, einem doppelt verdeckten Begutachtungsverfahrenunterzogen. D.h. ein Manuskript wird durch mindestens zwei Gutachter geprüft, Autoren und Gutachter erfahrendabei ihre Identität gegenseitig nicht. Durch dieses Verfahren soll die fachliche Qualität der Beiträge gesichert werden.

Die Gutachter werden das jeweilige Manuskript ausführlich würdigen und ggf. Korrekturvorschläge unterbreiten. DieKorrekturvorschläge werden dem Autor durch die Schriftleitung zur Kenntnis gebracht. Das Manuskript wird ange-nommen, wenn beide Gutachter der Veröffentlichung zustimmen. Bei Unstimmigkeiten zwischen den Gutachternwird ein dritter Gutachter bestellt. Die endgültige Entscheidung, ob ein Manuskript abgelehnt oder einem erneutenBegutachtungsverfahren unterzogen wird, liegt bei dem Herausgeber.

Einreichen von BeiträgenManuskripte und sonstige Korrespondenz sind an die Schriftleitung zu senden:

Prof. Dr. Monika DobbersteinTU Hamburg-HarburgA 1-06: Gewerbeplanung und WirtschaftsförderungWoellmerstraße 1, 21071 HamburgTelefon: 040 / 42878-4225email: [email protected]

Manuskripte sind in vierfacher Ausfertigung sowie auf Diskette (als Microsoft Word-Dokument) einzureichen. Bittesehen Sie von einer Konvertierung in PS- oder PDF-Dateien ab, da diese Formate vom verlagsseitig eingesetzten Satz-programm nicht verarbeitet werden können.

Auf der Titelseite sind der Titel des Beitrages und der/die Verfasser mit vollem Titel und ausgeschriebenen Vornamensowie beruflicher Stellung und die Postanschrift, die Telefon- und Faxnummer sowie die eMail-Adresse aufzuführen.Für das Begutachtungsverfahren müssen die Beiträge anonymisiert werden. Daher dürfen diese Angaben nur auf derTitelseite des Manuskripts stehen, die vor der Weiterleitung an die Gutachter entfernt wird.

Der Autor verpflichtet sich mit der Einsendung des Manuskriptes unwiderruflich, dieses bis zur Entscheidung überdie Annahme nicht zu veröffentlichen oder anderweitig zur Veröffentlichung anzubieten. Diese Verpflichtung entfälltim Falle von Korrekturvorschlägen im Rahmen des Begutachtungsverfahrens nicht.

Der Autor sichert zu, die Korrekturfahnen innerhalb zwei Wochen zu lesen.

FormatDie Manuskripte sind in Arial, 12 Punkt, 1,5-zeilig mit 5 cm Rand links und 1 cm Rand rechts zu schreiben. DerUmfang sollte 40.000 Zeichen nicht überschreiten.

Dem Beitrag ist ein kurzer Überblick von höchstens 1.500 Zeichen voranzustellen, in der die Problemstellung, dasmethodische Vorgehen sowie die wichtigsten Erkenntnisse für Wissenschaft und/oder Praxis dargestellt werden.

Darüber hinaus ist jedem Aufsatz eine “Summary” in englischer Sprache von ca. 5.000 Zeichen und eine deutscheZusammenfassung von nicht mehr ca. 2.500 Zeichen Länge beizufügen.


EDITORIAL POLICY AND SUBMISSION GUIDELINES


97

ÜberschriftenDie Aufsätze sind einheitlich nach der alpha-numerischen Klassifikation (A., I., a., 1., aa., 11.) zu gliedern.

Zitierweise und LiteraturverzeichnisZitierte Literatur ist in der Kurzbeleg-Methode als Fußnote (Arial, 12 Punkt) anzuführen. Fußnoten sind im Textfortlaufend zu numerieren. Beispiel:

Fußnoten:1 Vgl. Bone-Winkel, S., Immobilienfonds, 1994, S. 20 ff.2 Bulwien, H., Immobilienanlagemarkt, 1998, S. 71.3 Vgl. Pfarr, K., Bauwirtschaft, 1984, S. 21.4 Vgl. Thomas, M., Index, 1997, S. 49.

Literaturverzeichnis:

Bone-Winkel, Stephan (Immobilienfonds 1994): Das strategische Management von offenen Immobilienfonds unterbesonderer Berücksichtigung der Projektentwicklung von Gewerbeimmobilien, in: Schulte, Karl-Werner (Hrsg.),Schriften zur Immobilienökonomie, Bd. 1, Köln: Müller, 1994.

Bulwien, Hartmut (Immobilienanlagemarkt 1998): Überblick über den Immobilienanlagemarkt in Deutschland, in:Schulte, Karl-Werner/ Bone-Winkel, Stephan/ Thomas, Matthias (Hrsg.): Handbuch Immobilien-Investitionen,Köln: Müller, 1998, S. 37-75.

Pfarr, Karlheinz (Bauwirtschaft 1984): Grundlagen der Bauwirtschaft, Essen: Deutscher Consulting, 1984.

Thomas, Matthias (Index 1997): Der Index kommt, in: Frankfurter Allgemeine Zeitung, 12. Dezember 1997, S. 49.

Abbildungen und TabellenAbbildungen und Tabellen sind zu beschriften (z.B.: Abb. 1: Haus der Immobilienökonomie, bzw. Tab. 2: Mietpreis-entwicklung). Sie sind an der betreffenden Stelle des Manuskripts in Kopie einzufügen und im reproduzierfähigenOriginal dem Manuskript beizulegen.

Mathematische FormelnMathematische Formeln sind durchzunumerieren: (1), (2) usw. Sie sollen so einfach wie möglich gehalten werden.Griechische und Fraktur-Buchstaben sind möglichst zu vermeiden, ungewöhnliche mathematische und sonstige Zei-chen für den Setzer zu erläutern. Auf Herleitung mathematischer Formeln soll im Text verzichtet werden; diese sindaber für die Begutachtung beizufügen.


EDITORIAL POLICY AND SUBMISSION GUIDELINES


>> IMPRESSUM, ABONNEMENTS IMPRINT, SUBSCRIPTIONS

98

Zeitschrift für ImmobilienökonomieDie Zeitschrift für Immobilienökonomie (ZIÖ) ist die offizielle Verbandszeitschrift der

Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung gif e.V.Wilhelmstraße 12, 65185 Wiesbaden

HerausgeberProf. Dr. Karl-Werner Schulte HonRICS

EUROPEAN BUSINESS SCHOOLSchloß Reichartshausen, 65375 Oestrich-Winkel


SchriftleitungProf. Dr. Monika Dobberstein

TU Hamburg-HarburgA 1-06: Gewerbeplanung und Wirtschaftsförderung

Woellmerstraße 1, 21071 HamburgTelefon: 040 / 42878-4225


Bezugspreise:Die Zeitschrift erscheint halbjährlich. Der Einzelverkaufspreis beträgt 25,- EUR; der Preis für das Jahresabonnement40,- EUR zuzüglich Versandkosten. Die Zeitschrift ist für persönliche Mitglieder der Gesellschaft für Immobilien-

wirtschaftliche Forschung e.V. kostenlos zu beziehen; Firmenmitglieder erhalten drei Freiexemplare.

Bezugsmöglichkeit:Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung gif e.V.

Wilhelmstraße 12, 65185 WiesbadenTelefon: 0611 / 3344970, Telefax: 0611 / 3344975


Herstellung: Books on Demand GmbH, Norderstedt

ISSN 1611-4051

Das Copyright für mit Autorennamen veröffentlichte Artikel liegt bei den Autoren. Nachdruck ganzer Artikel oder Auszügen daraus nur mit Erlaubnis der Autoren. Bei Nachdruck von Artikeln oder Auszügen daraus muss als Quelle diese Zeitschrift angegeben werden.© 2004 Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e.V.

Copyright of authored material is held by the author(s). Persons wishing to reproduce an article, or any part thereof, should obtain the author’s permission. Where an article is reproduced in part or in full, reference to this publication must be given. © 2004 Society of Property Researchers, Germany

Inhalt Contents 1/2004 Contents - uni-regensburg.de · Zeitschrift für Immobilienökonomie German...

Documents

Transcript of Inhalt Contents 1/2004 Contents - uni-regensburg.de · Zeitschrift für Immobilienökonomie German...