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SoziodemografieKempten ist mit 65.000 Einwohnern ein wichtiges Zentrum im Bezirk Schwaben. Seit 2000 gewann die Stadt 261 Ein-wohner pro Jahr hinzu. Dieser Einwohneranstieg ist haupt-sächlich auf positive Wanderungssaldi zurückzuführen. Bis

2030 wird die Einwohnerzahl in Kempten gemäß aktuellen Prognosen weitgehend konstant bleiben. Aufgrund der stetigen Ver-kleinerung der Haushalte wird im selben Zeitraum ein Anstieg um rund 1.600 Haushalte prognostiziert. Damit ist langfristig eine stabile Woh-nungsnachfrage in Kempten gesichert. Der demografische Wandel selbst ist jedoch nicht nur in der abnehmenden Mitgliederzahl eines Haushalts sichtbar, sondern auch in einer fortschreitenden Alterung der Gesellschaft. Auch die gegenwärtig etwa 5.300 Studenten bilden eine wichtige Nachfragegruppe auf dem Kemptener Wohnungsmarkt.

Leben, wo andere Urlaub machen: Wer Allgäu hört, denkt an Wiesen, Berge und Seen. Das ist Kempten, aber nicht nur! Es ist auch eine pulsierende, urbane Stadt mit vielfältiger Wirtschaft und Kultur, die beste Aussichten für die Zukunft hat.

Kempten auf einen Blick

Hauptstadt des Allgäus, Verwaltungs- und

Handelszentrum, Hochschulstandort,

Oberzentrum in Bayern

Langfristig stabile Wohnungsnachfrage

durch konstante Haushaltszahlen

Preisniveau am Wohnimmobilienmarkt in

den vergangenen Jahren stark gestiegen

Für Eigennutzer ist das Preisniveau in

Kempten in Bezug auf die verfügbaren

Einkommen vergleichsweise teuer

Kapitalanleger schätzen an Kempten

die Wertstabilität und gute Vermietbarkeit

von Wohnungen

Wohnungsleerstand: 3,0 %;

unterdurchschnittlich

Kaufkraftkennziffer: 102,6

Laurenz Breyer – Leiter Immobilienvertrieb, Kempten

Kempten 2015/2016

3,90

Eur

o [D

E]

STADTMARKTBERICHT – KEMPTEN

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WirtschaftDer schwäbische Hochschulstandort ist gleichzeitig ein wichtiges Verwaltungs- und Handelszentrum im Allgäuer Raum. Der Anschluss an die Verkehrsinfra-struktur ist angemessen. Neben der Bundesauto-

bahn 7 verfügt die Stadt über einen InterCity-Anschluss. Die Wirtschaftsstruktur Kemptens ist mittelständisch und ex-portorientiert geprägt. Wichtige Branchen sind Dienstleistung, Maschinenbau, Elektrotechnik, Chemie, Logistik, Verpackungs-industrie und Milchwirtschaft. Daneben ist Kempten als Ober-zentrum aufgrund seiner Lage ein wichtiger Einkaufsstandort für die Allgäuer Region. Die bekanntesten ansässigen Unterneh-men sind Dachser, Franz Lebert, Edelweiss, Liebherr-Verzahn-technik, Kemptener Maschinenfabrik, ESK Ceramics und Abt Sportsline. Zusätzlich ist Kempten Standort der Hochschule für angewandte Wissenschaften.

Die wirtschaftliche Dynamik der Stadt spiegelt sich in den seit der Krise auf dem Arbeitsmarkt in 2009 wieder deutlich gestiege-nen Zahlen an sozialversicherungspflichtig Beschäftigten wider. So ist seit Ende 2009 die Beschäftigung um 13,5 % angestiegen, wobei selbst die Krise keine starken Einbrüche hervorrief.

Entsprechend gegenläufig entwickelte sich die Arbeitslosig-keit. Während die Arbeitslosenquote im Jahr 2009 noch 5,9 % betrug, ist sie auf mittlerweile 4,9 % zurückgegangen. Die Quote liegt somit unter dem bundesdeutschen Schnitt von 6,7 %.

In Kempten arbeiten wesentlich mehr Personen aus umlie-genden Kommunen als umgekehrt. Das wird durch den positiven Pendlersaldo von rund 11.600 Personen abgebildet.

In Kempten werden pro Jahr etwa 110 Wohnungen ge-baut, davon etwa 46 % in Mehrfamilienhäusern. Nachdem die

Bautätigkeit zuletzt unter dem langjährigen Mittel lag, ist sie im Jahr 2013 wieder überdurchschnittlich hoch. Die Nachfrage ist aufgrund der stabilen wirtschaftlichen Struktur und der damit einhergehenden konstanten Haushaltsentwicklung nach wie vor gut.

■ Einwohner ■ Haushalte

■ Einwohner je Haushalt

Quelle: Bayerisches Landesamt für Statistik und Datenverarbeitung

EINWOHNER UND HAUSHALTE

2013

= 1

00%

Einw

ohne

r je

Haus

halt

2000 2005 2010 2015 2020 2025 2030

110%

105%

100%

80%

95%

90%

85%

2,05

1,95

2,00

1,80

1,85

1,90

1,75

1,70

1,65


ALTERS- UND HAUSHALTSSTRUKTUR

0% 20% 40% 60% 80% 100%

Haushaltsstruktur Kempten

Haushaltsstruktur Bayern

Altersstruktur Kempten

Altersstruktur Bayern

3- Pers.

2-Pers.

1-Pers.

≥4- Pers.

3- Pers.

2-Pers.

1-Pers.

≥4- Pers.

60-74 ≥7520-39 40-59<20

60-74 ≥7520-39 40-59<20


BESCHÄFTIGUNGSSTRUKTUR

■ Produktion, Verarbeitung, Bau ■ Handel und Verkehr

■ höherwertige DL ■ öffentliche und private DL ■ Landwirtschaft

35,0%

17,4%

30,2%

16,9%

0,5%


Ein hohes Interesse am Wohnungsmarkt Kempten ist durch die Zahl der Verkaufsfälle von Eigentumswohnungen (9,3 je 1.000 Einwohner) dokumentiert, die oberhalb von vergleichbaren Städ-ten (4,8) liegt. Im Jahr 2013 kostete eine Eigentumswohnung im Mittel 140.300 Euro.

Die Mieten und Preise am Kemptener Wohnungsmarkt sind in den letzten Jahren fast durchgängig stark gestiegen, in 2014

konnte die Dynamik des Preisanstiegs gegenüber den Vorjah-ren gehalten werden. Ausschlaggebend für die Preisdynamik sind sowohl das hohe Interesse von Kapitalanlegern, die vor dem Hintergrund niedriger Renditeaussichten in anderen Asset-Klassen (bspw. Lebensversicherungen) oder Verlusterfahrungen aus indirekten Investmentvehikeln (bspw. Geschlossene Fonds) in Immobilien investieren, als auch eine gestiegene Nachfrage von Eigennutzern in Folge des Anstiegs der Einwohner- und Haushaltszahlen.

Im Mietsegment liegen die Neubaupreise bei durchschnitt-lich 8,00 Euro/qm; in guten Lagen sind bis zu 9,00 Euro/qm realistisch. Mieten im Bestand belaufen sich auf durchschnitt-lich 7,00 Euro/qm und erreichen im Maximum mittlerweile 8,20 Euro/qm. Die Wohnungsmieten sind seit 2000 mit 42 % im Neubau bzw. 44 % im Bestand deutlich angestiegen.

Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen reichen im Neubau bis 3.200 Euro/qm und liegen im Durchschnitt bei 2.600 Euro/qm. Wohnraum im Bestand ist deutlich günstiger; hier liegen die Kaufpreise im Mittel bei ca. 1.700 Euro/qm und gehen im Maximum bis 2.100 Euro/qm. Seit 2000 sind die Neubaupreise um 30 % angestiegen und damit stärker als die Kaufpreise im Bestand. Im Eigenheimsegment müssen für ein

■ Wohnungen in Mehrfamilienhäusern ■ Wohnungen in 1- und 2-Fam.-Häusern

■ Wohnungen je 1.000 Einw. (Kempten) ■ Wohnungen je 1.000 Einw. (Top-Städte)


WOHNUNGSNEUBAU IN KEMPTEN

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igst

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je 1

.000

Ein

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250

200

150

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5

4

3

2100

50 1

2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012

Die Nachfrage ist aufgrund der stabilen wirtschaftlichen Struktur

und der damit einhergehenden konstanten Haushaltsentwicklung

nach wie vor gut.




Reihenhaus im Bestand durchschnittlich 240.000 Euro und für ein freistehendes Einfamilienhaus 400.000 Euro aufgebracht wer-den. Im Vergleich zum Eigentums- und Mietwohnungssegment entwickelten sich sowohl die Hauspreise als auch die Preise für Einfamilienhausgrundstücke seit 2000 positiv. Die Entwicklungen lagen bei 4 bis 26 % bei Häusern bzw. 17 % bei Grundstücken.

Wohneigentum in Kempten zu erwerben, ist in Bezug auf das Einkommen vor Ort teurer als in vergleichbaren Städten. In 2014 musste in Kempten durchschnittlich das 6,3-fache des jährlich verfügbaren Einkommens in Wohneigentum investiert werden,

während in den Vergleichsstädten das 4,8-fache ausreicht. Im historischen Vergleich zeigt sich, dass die Wohnimmobili-

enpreise in Kempten in den letzten zehn Jahren (2005 bis 2014) um 1,9 % p. a. zunahmen, während das durchschnittliche Infla-tionsniveau 1,6 % p. a. betrug. Damit war die Wertentwicklung von Kemptener Wohnimmobilien etwas über dem langjährig durchschnittlichen Inflationsniveau.

Das auf absehbare Zeit sehr niedrige Zinsniveau sowie die gute Wohnungsnachfrage lassen eine eher positive Wertent-wicklung auf dem Kemptener Wohnungsmarkt erwarten.

■ Miete Neubau ■ Miete Bestand

■ ETW Neubau ■ ETW Bestand

Quelle: bulwiengesa AG (RIWIS)

PREISENTWICKLUNG WOHNUNGEN

2000

= 1

00%

2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014

150%

140%

130%

110%

90%

120%

100%

80%

■ Reihenhaus Neubau ■ Reihenhaus Bestand

■ Einfamilienhaus ■ Grundstück Einfamilienhaus


PREISENTWICKLUNG HÄUSER

2000

= 1

00%

2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014

130%

120%

100%

110%

90%

80%

MIETEN UND KAUFPREISE AM WOHNUNGSMARKT KEMPTEN IM JAHR 2014

KENNZAHL EINHEIT MINIMUM DURCHSCHNITT MAXIMUMENTWICKLUNG

SEIT 2000 ØENTWICKLUNG

SEIT 2000 MAX.

Wohnungsmieten Neubau Euro/qm Wfl. zzgl. NK 7,50 8,00 9,00 + 42 % + 35 %

Wohnungsmieten Bestand Euro/qm Wfl. zzgl. NK 6,00 7,00 8,20 + 44 % + 34 %

Kaufpreise Eigentumswohnung Neubau Euro/qm Wfl. 2.300 2.600 3.200 + 30 % + 30 %

Kaufpreise Eigentumswohnung Bestand Euro/qm Wfl. 1.200 1.700 2.100 + 15 % 17 %

Kaufpreise Einfamilienhäuser Euro 360.000 400.000 570.000 + 4 % + 6 %

Kaufpreise Einfamilienhausgrundstücke Euro/qm 200 300 450 + 17 % + 17 %

Kaufpreise Reihenmittelhäuser Neubau Euro 260.000 290.000 340.000 + 26 % + 7 %

Kaufpreise Reihenmittelhäuser Bestand Euro 200.000 240.000 290.000 + 17 % + 7 %



WOHNLAGEN IN KEMPTEN

Quelle: © 2015 bulwiengesa, microm, casageo, GeoBasis-DE /BKG, OpenStreetMap CC-BY-SA

n Durchschnittliche Wohnlagen Einfache bis durchschnittliche Wohnlagen Einfache Wohnlage

n Sonstige Flächen Eisenbahn Straßen

n Sehr gute Wohnlagen Gute bis sehr gute Wohnlagen Gute Wohnlagen Durchschnittliche bis gute Wohnlage

Die besten Wohnlagen in Kempten sind: Auf dem Lindenberg, umliegend um das Haubenschloss, Franzosenbauer.



Glossar

Wohnlage

Wohnungsmieten

und -preise

Einfamilienhäuser

Die Wohnlage beschreibt die Lagequalität des Wohnumfeldes. Sie ist eine wichtige Einflussgröße auf Grundstücks- und

Wohnungspreise sowie das lokale Mietpreisniveau. Hinsichtlich ihrer Definierung fließen Informationen zur städtebaulichen

Einbindung, des soziodemografischen Umfelds sowie immobilienspezifische Kriterien, wie

Attraktivität (Zuzugsvolumina, Nähe zu Grünanlagen, Distanz zu Industrieflächen)

Bevölkerungszusammensetzung des Wohngebiets (sozialer Status)

Bauliche Struktur (Wohnungsgrößen Neubau/Bestand)

in das Berechnungsmodell ein. Unterschieden wird dabei zwischen folgenden vier Hauptkategorien, zwischen denen jeweils

noch Übergangskategorien liegen:

Sehr gute Wohnlage: Besonders imageträchtige Innenstadtrandlagen und Villengegenden, sowie besonders begehrte

Wohnlagen

Gute Wohnlage: Traditionell gefragte Wohnlagen, typischerweise urbane “In-Viertel”, ruhige Wohngegenden mit ausrei-

chender bis guter Infrastruktur und positivem Image

Durchschnittliche Wohnlage: Gebiete ohne die Mängel der einfachen und die Vorzüge der guten Lage

Einfache Wohnlage: Abgelegene Wohngebiete mit überwiegend geschlossener, stark verdichteter Bebauung, unzu-

reichender Infrastruktur und/oder Nähe zu größeren Gewerbegebieten, Industriegebieten oder stark frequentierten

Verkehrsachsen

Die Aufbereitung auf Ebene der Baublöcke in siebenstufiger Klassifikation erlaubt sehr genaue und differenzierte Aussagen

zur Wohnlage. Für Baublöcke ohne Wohnnutzung, mit überwiegend gewerblicher Nutzung, mit weniger als fünf Haushalten

und/oder einem Grünflächenanteil > 80 % wird keine Wohnlage ausgewiesen.

Wohnungsmieten werden für Erstbezug (Neubau und Sanierung) und Wiedervermietung bzw. Wiederverkauf in Euro/qm

Wohnfläche ausgewiesen und gelten idealtypisch für eine Wohnung mit 3 Zimmern mit ca. 65-95 qm Wohnfläche und

Standardausstattung. Da die Ausstattung und Größe standardisiert ist, stellt die Mietpreisspanne im Wesentlichen eine von

der Lage bzw. dem Mikrostandort beeinflusste Variationsbreite dar. Die angegebenen Mieten sind Nominalwerte.

Erfasst werden die Mieten ohne Nebenkosten und ohne Berücksichtigung anderer Vergünstigungen. Es werden Minimal-,

Maximal- und Durchschnittswerte jeweils für Erstbezug und Wiederbezug ausgewiesen. Minimal- bzw. Maximalmieten wie

auch Preise umfassen die untersten bzw. obersten 3-5 % des Marktes, aus denen ein Mittelwert gebildet wird. Sie ent-

sprechen nicht der absoluten Top-Miete (als Ausreißer definiert). Durchschnittsmieten stellen den mittleren Wert über den

definierten Gesamtmarkt dar.

Die angegebenen Mietwerte sind mittlere Werte, die einen typischen bzw. üblichen Niveauwert abbilden sollen, sie sind kein

strenges arithmetisches Mittel, Modus (häufigster Wert) oder Median (zentraler Wert) im mathematischen Sinne.

Kaufpreise für Einfamilienhäuser werden in Euro als Gesamtkaufpreis ausgewiesen und gelten für Bestandsobjekte (Wiederver-

kauf, maximal 20 Jahre alt) mit 150-200 qm Wohnfläche, Standardausstattung und Standardgrundstücksgröße (i.d.R. 600-800 qm

Grundstück); das Dachgeschoss ist üblicherweise nicht ausgebaut. Da die Ausstattung und Grundstücksgröße standardisiert

sind, stellt die Kaufpreisspanne im Wesentlichen eine von der Lage bzw. dem Mikrostandort beeinflusste Variationsbreite dar.

Erfasst werden die Kaufpreise ohne Nebenkosten. Es werden ein Minimal-, Maximal- und Durchschnittswert ausgewiesen.

Minimal- bzw. Maximalwerte umfassen die untersten bzw. obersten 3-5 % des Marktes, aus denen ein Mittelwert gebildet wird.

Sie entsprechen nicht dem absoluten Top-Kaufpreis (als Ausreißer definiert). Durchschnittspreise stellen den mittleren Wert über

den definierten Gesamtmarkt dar. Die angegebenen Preise sind Nominalwerte.

Die angegebenen Kaufpreise sind mittlere Werte, die einen typischen bzw. üblichen Niveauwert abbilden sollen, sie sind kein



Impressum

Herausgeber: PlanetHome AG, Apianstraße 8, 85774 München/Unterföhring. Bildnachweis: Fotolia, Shutterstock.

Reihenhäuser

Wohnungsneubau/

Bautätigkeit

Haushalt

SVP-Beschäftigte

Arbeitslose

Kaufpreise für Reihenhäuser werden in Euro als Gesamtkaufpreis ausgewiesen und gelten für ein Reihenmittelhaus mit

100-120 qm Wohnfläche, Standardausstattung und Standardgrundstücksgröße; Dachgeschossausbau ist vorbereitet. Da die

Ausstattung und Grundstücksgröße standardisiert sind, stellt die Kaufpreisspanne im Wesentlichen eine von der Lage bzw.

dem Mikrostandort beeinflusste Variationsbreite dar. Die angegebenen Preise sind Nominalwerte.

Erfasst werden die Kaufpreise jeweils für Neubau/Erstbezug und Wiederverkauf und zwar ohne Nebenkosten. Es werden

jeweils ein Minimal-, Maximal- und Durchschnittswert ausgewiesen. Minimal- bzw. Maximalwerte umfassen die untersten bzw.

obersten 3-5 % des Marktes, aus denen ein Mittelwert gebildet wird. Sie entsprechen nicht dem absoluten Top-Kaufpreis

(als Ausreißer definiert). Durchschnittspreise stellen den mittleren Wert über den definierten Gesamtmarkt dar.

Die angegebenen Kaufpreise sind mittlere Werte, die einen typischen bzw. üblichen Niveauwert abbilden sollen, sie sind kein


Unter Baufertigstellungen wird die Fertigstellung der unter Baugenehmigungen definierten Baumaßnahmen verstanden.

Einen Haushalt bilden alle Personen, die gemeinsam wohnen und wirtschaften und insbesondere ihren Lebensunterhalt

gemeinsam finanzieren (Mehrpersonenhaushalt). Wer allein wirtschaftet, bildet einen eigenen Haushalt (Einpersonenhaushalt)

und zwar auch dann, wenn er mit anderen Personen eine gemeinsame Wohnung hat.

Sozialversicherungspflichtig beschäftigte Arbeitnehmer sind alle Arbeiter und Angestellten einschließlich der zu ihrer Berufs-

ausbildung Beschäftigten (Auszubildende u.a.), die kranken-, renten-, pflegeversicherungspflichtig und/oder beitragspflichtig

sind zur Bundesagentur für Arbeit (Arbeitslosenversicherung nach dem Arbeitsförderungsgesetz AFG) oder für die von den

Arbeitgebern Beitragsanteile zu den gesetzlichen Rentenversicherungen zu entrichten sind.

Arbeitslose sind Arbeitsuchende bis zur Vollendung des 65. Lebensjahres, die nicht oder weniger als 15 Stunden wöchentlich

in einem Beschäftigungsverhältnis stehen, die nicht Schüler, Studenten oder Teilnehmer an Maßnahmen der beruflichen Weiter-

bildung, nicht arbeitsunfähig erkrankt, nicht Empfänger von Altersrente sind und für eine Arbeitsaufnahme als Arbeitnehmer

sofort zur Verfügung stehen. Arbeitslose müssen sich persönlich bei ihrer zuständigen Arbeitsagentur oder dem nach SGB II

zuständigem Träger gemeldet haben.

Definition: Arbeitslose in % aller zivilen Erwerbspersonen (abhängig zivile Erwerbspersonen, Selbständige, mithelfende

Familienangehörige).

Aufgrund der verbesserten Datengrundlage steht diese Quote seit dem Berichtsmonat Januar 2009 im Mittelpunkt der

Berichterstattung der Bundesagentur für Arbeit.

500 Euro für jeden erfolgreichen Verkaufstipp.*

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KEMPTEN

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87435 Kempten

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