„Kosten im kommunalen Hochbau einhalten“ am … · Einführung eines...

„Kosten im kommunalen Hochbau einhalten“

am Beispiel der Stadt Nürnberg

1. Bayerischer Kämmerertag

24. Juli 2014

Finanzreferat

Investitionen Die vermutlich größte Herausforderung für unseren Haushalt

Investitionen seit 2008

• Seit 2008 haben wir über 1,1 Mrd. € an Investitionen finanziert, davon 730 Mio. € aus städtischen Mitteln

• Zwischen 2008 und 2013 sind 126 Mio. € in Schulen geflossen

(dazu ein großes ÖPP-Projekt mit 57 Mio. €), 80 Mio. € davon hat die Stadt finanziert.

• Im gleichen Zeitraum sind 168 Mio. € in die Kinderbetreuung geflossen. Der Stadthaushalt hat hier 121 Mio. € beigesteuert.

• 105 Mio. € hat die Stadt von 2008-2013 insgesamt in die Kultur investiert. Der städtische Eigenanteil hieran betrug 62 Mio. €.

• Im Bereich ÖPNV wurden 2008-2013 166 Mio. € (73 Mio. € städtisch) finanziert.

• Für Straßen, Radwege und Plätze in der Stadt betrug die Investitionssumme in den genannten sechs Jahren 89 Mio. € (52 Mio. € städtische Mittel).

• Zusätzlich wurden für Brücken 28 Mio. € (hiervon 21 Mio. € aus dem städtischen Haushalt) zur Verfügung gestellt.

• 10% Baukostenüberschreitungen entsprächen damit 110 Mio. €

Investitionen bis 2026

• Für den Zeitraum 2014-2026 planen wir gemäß einer aktuellen Simulationsrechnung mit Bruttoinvestitionen von bis zu 3,1 Mrd. €, hiervon 2,1 Mrd. € städtische Mittel.

• Darunter u.a. Bruttoinvestitionen bei

• Schulen 800 Mio. €

• Kinderbetreuung 188 Mio. €

• Straßen (ohne Brücken) 522 Mio. €

• Kultur, Sport, Freizeit 388 Mio. €

• ÖPNV 419 Mio. €

• 10% Baukostenüberschreitungen entsprächen damit

310 Mio. €

Finanzreferat 2

Neue Ansätze für das Investitionsmanagement Das Maßnahmenbündel der letzten Jahre

Investitionsberg abtragen

Kosten im Griff behalten

Gebäude-manage-

ment

Kontrolle der

Baukosten

Diversifi-zierung der

Beschaffungswege

Finanzreferat 3

Einführung

Bauinvestitionscontrolling –

Jedes Bauprojekt muss jetzt

durch den „BIC-TÜV“

Kostenkontrolle beginnend ab der Idee

Einführung

Gebäudemanagement seit

2013 mit dem Ziel

Gebäudekosten einzusparen

Aufgabenstellung und Ziele des

Bauinvestitionscontrollings

Aufgabenstellung

Einführung eines Bauinvestitionscontrollings für alle Hoch- und Tiefbaumaßnahmen

Ziele

Steuerung und Kontrolle des Planungs- und Bauprozesses von der ersten Idee an

Einhaltung und Dokumentation der festgelegten Planungsschritte

Kommunikation der Ergebnisse, insbesondere bei Abweichungen

Permanente Kostenkontrolle und Dokumentation

Bei Bedarf Einleitung eines festgelegten Eskalationsverfahrens

Weiterentwicklung von Konzepten und Techniken des Bauinvestitionscontrollings

und des allgemeinen Projektmanagements sowie permanente Qualitätssicherung

der Prozesse

Finanzreferat 4

Geordnetes Verfahren zur Durchführung des Planungs- und Bauprozesses

von der Bedarfsfeststellung bis zur Realisierung/Fertigstellung

Welche Möglichkeiten stehen uns zum

Bauen offen?

Selbst bauen – konventionell

finanzieren und betreiben

ÖPP – Öffentlich-

private Partnerschaft

ÖÖP – Öffentlich-öffentliche

Partnerschaft

Finanzreferat 5

Fazit aus unserer Sicht:

ÖPP und ÖÖP sind wesentliche Instrumente zur

Abarbeitung des Investitionsbergs!

Klarer Beschaffungsprozess mit systematisch

voneinander abgrenzten Bearbeitungsschritten

Die Erfahrung aus dem bisherigen ÖPP-Projekt ist sehr

gut: » hohe zweistellige Wirtschaftlichkeitsvorteile in Verbindung mit

» Festpreis, Termintreue, guter Qualität und Architektur

» Gesamtwirtschaftlichkeit bisher realisiert

Betriebsphase bei ÖPP läuft nach anfänglichen Problemen in der Zusammenarbeit zwischen

Nutzern und Auftragnehmern gut!

Aber auch: Disziplinierung der Nutzer durch klare Vertragsregelung und Kostentransparenz bei

Abweichungen, dadurch wirtschaftlicheres Bauen und Verhalten im Betrieb

Vorteile in der Darstellung in der Finanzrechnung

Kritik der Rechungshöfe bei eigenen Projekten nicht nachvollziehbar

Wichtig: Lernen über die eigene Verwaltung und eigene Prozesse (z.B. insbesondere über die

Folgekosten des Betriebs)

Finanzreferat 6

Die Mehrzahl unserer

Investitionen werden nach wie

vor konventionell umgesetzt (86

Maßnahmen in Eigenregie, 22

kleinere Maßnahmen im Rahmen

eines Baubetreuungsvertrages

durch unsere kommunale Tochter

und 3 große Projekte als ÖPP).

Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit.

Finanzreferat

Theresienstr. 7

90403 Nürnberg

Harald Riedel

+49 (0)9 11 / 2 31-23 20

[email protected]

http://www.stadtfinanzen.nuernberg.de

Landkreis Ansbach – Abteilung 6 Finanzen, Bauen, Schulen

Neubau der Erweiterung des Landratsamtes Ansbach im ÖPP-Verfahren

1.Bayerischer Kämmerertag 24.07.2014 1

Fertiggestelltes Projekt

Bürogebäude mit ca. 100 Arbeitsplätzen



2 1.Bayerischer Kämmerertag 24.07.2014




Projektdaten

Grundstücksgröße 2.727 m²

Nettogrundfläche 3.667 m²

Nutzfläche (ohne Tiefgarage) 2.129 m²

Bruttorauminhalt (BRI) 13.073 m³

Anzahl der Stellplätze 56

Baukosten gemäß Vertrag (vorläufig)

incl. Bauzwischenfinanzierung 5.880.448 EUR

Summe Gesamtinvestition gemäß ÖPP-Vertrag

incl. Mehrkosten und Bauzwischenfinanzierung 5.947.235 EUR

Gesamtinvestition (incl. Bodenentsorgung,

Hausanschlüsse, Nebenkosten für ÖPP-Verfahren) 6.500.000 EUR



Frühjahr 2010

Voruntersuchung der VBD Beratungsgesellschaft für Behörden mbH für

• Anmietung von geeigneten Mieträumen

• Neubau eines Bürogebäudes in Mietkauf auf dem kreiseigenen Grundstück nahe dem Hauptgebäude des Landratsamtes Ansbach

Ende 2010

Entscheidung für einen Neubau, da kein geeignetes Mietobjekt gefunden wurde.

Untersuchung folgender Varianten für einen Neubau auf dem kreiseigenen Grundstück durch die VBD Beratungsgesellschaft für Behörden mbH:

• Konventionelle Beschaffung – Eigenrealisierung

• ÖPP-Modell – Inhabermodell

• ÖPP-Modell – Mietkaufmodell / Erwerbermodell




11.04.2011

Beschluss des Kreisausschusses ein ÖPP-Verfahren auf Basis des

ÖPP-Inhabermodells für Planung, Errichtung und Finanzierung

für den Neubau als Erweiterung des Landratsamtes Ansbach auf dem Grundstück in der Nähe des Landratsamtes durchzuführen.

Ohne Betrieb, da

• in unmittelbarer Nähe des Hauptgebäudes des Landratsamtes Ansbach

• Nutzung vorhandener Facilities

Durchführung des ÖPP-Verfahrens

• Verhandlungsverfahren mit öffentlichem Teilnahmewettbewerb

• Auswahl in 3 Stufen




Vergabekriterien

Wirtschaftlichstes Angebot als Quotient Punktwert (Qualität) zu Barwert (Preis)

Wichtung der Qualität:

15 % Städtebauliches Konzept

25 % Architektonische Gestaltung

20 % Organisation und Flexibilität

40 % Nachhaltigkeit

Ausschreibungsinhalte beinhalten hohen energetischen Standard




Abklärung der Genehmigungsfähigkeit

Nach der Auswahl des Bieters, vor Vertragsabschluss

Bauvoranfrage auf Basis des ausgewählten Bieters

Dialog mit den Grundstücksnachbarn und schriftliche Vereinbarung, die auf deren Vorbehalte und Bedenken einging.

Vorbescheid der Stadt Ansbach am 25.05.2012.




Vertragsabschluss

Wirtschaftlichkeitsvergleich zu einer konventionellen Durchführung mit Eigenrealisierung durch die VBD Beratungsgesellschaft für Behörden mbH

Zustimmung der Regierung von Mittelfranken zu kreditähnlichem Rechtsgeschäft

Beschluss des Kreisausschuss des Landkreises Ansbach am 11.05.2012, den Bauerrichtungs- und Finanzierungsvertrag mit Fa. Fechtelkord & Eggersmann aus Marienfeld zu schließen.

Vertragsabschluss am 31.05.2012




Fazit

16 Monate von der Entscheidung der Errichtung des Bürogebäudes im ÖPP-Modell Ende Januar 2011 bis zur Auftragserteilung am 31.05.2012

Begleitung des Verfahrens durch VBD Beratungsgesellschaft für Behörden mbH

Entwurf mit bestem Quotienten von Preis und Qualität

Dabei spielte die Planung eines wirtschaftlichen kompakten Baukörpers eine große Rolle. Durch den Bau von geneigten Dächern auf dem Gebäude konnten im Dachgeschoss die geforderten Archivflächen untergebracht werden und auf den Bau eines zweiten Untergeschosses verzichtet werden. Dies wirkte sich erheblich auf den Preis und somit auf den Quotienten aus.




Kosten- und Terminsicherheit

• Vor Beginn des Verfahrens inhaltliche Festlegungen zur Vermeidung von Änderungen

• Vom Landkreis Ansbach akzeptierte Mehrkosten für Ergänzungswünsche von 1,9 %.

• Durch die günstigeren Konditionen der Bauzwischenfinanzierung Mehrkosten für die Gesamtinvestition von 1,1 %.

Bestätigung der Vorteile eines ÖPP-Verfahrens:

wirtschaftliche Planung und Bauweise,

Einhaltung von Kosten und Terminen




Finanzierung

ÖPP-Verfahren als Inhabermodell

Landkreis Ansbach bleibt uneingeschränkt Eigentümer des Grundstückes.

Er räumt dem Generalübernehmer das Recht ein, auf seinem Grundstück ein Gebäude zu errichten. Der ÖPP-Partner übernimmt die Bauherrnaufgaben, beauftragt Architekt, Bauunternehmen sowie ein eigenes Projektmanagement, das die Einhaltung des vereinbarten Pauschalfestpreises, der Qualitäten und des Fertigstellungstermins überwachen soll. Mit der Abnahme des Gebäudes geht es in das Eigentum des öffentlichen Auftraggebers über.

Durch Einredeverzichtserklärung des Landkreises Ansbach kommunalkredit-ähnliche Konditionen für Endfinanzierung mit Zinssatz 2,30 % p.a.

Der Vertrag war ursprünglich auf eine Finanzierung über 30 Jahre angelegt. Die Endfinanzierung wurde aus Gründen der Finanzplanung des Landkreises Ansbach für 20 Jahre mit KfW-Mitteln vereinbart.




Perspektiven Eingang

Bieter in Endauswahl ausgewählter Bieter




Perspektiven zum Wohngebiet

Bieter in Endauswahl ausgewählter Bieter




Ich danke Ihnen für Ihre Aufmerksamkeit

Christa Deuter-Klein

Dipl. Ing. Architektin

Landkreis Ansbach


Kosten im kommunalen Hochbau einhalten (1. Bayerischer Kämmerertag am 24.07.2014 in Nürnberg,

Parallelarbeitskreise II)

Erster Bürgermeister Thomas Loderer Rathausplatz 1 85521 Ottobrunn

Beispiel:

Neubau des Gymnasiums in Höhenkirchen-Siegertsbrunn

Zweckverband Staatliche weiterführende Schulen im Südosten des Landkreises

München

2

Schulzweckverband

4 Schulen: Gymnasium Höhenkirchen-Siegertsbrunn Gymnasium Ottobrunn Gymnasium Neubiberg Realschule Neubiberg

7 Verbandsgemeinden und Landkreis München

Internet: www.schulzweckverband.de


München

3

Gymnasium Höhenkirchen-Siegertsbrunn (Holzmodell)


München

4

Überblick über Schulbauprojekt

vierzügiges Gymnasium für ca. 1000/1200 SchülerInnen

musische und naturwissenschaftlich-technologische Ausrichtung

Raumprogramm: 32 Klassenzimmer, Dreifachturnhalle, 20 Fachräume (Physik, Chemie, Biologie, Informatik, Musik, Werken)

Energetischer Standard: EnEV 2007 minus 60%


München

5

Beschaffungsvariante ÖPP (1)

Auftragnehmer: HochTief PPP-Solutions GmbH Technisch-wirtschaftlich- VBD, Berlin/München energetische Beratung: Volumen (nominal): ca. 61 Mio. €, davon rund

32,7 Mio. € Baukosten (inkl. Außenanlagen) und 1,04 Mio. €

Zwischenfinanzierungskosten


München

6

Beschaffungsvariante ÖPP (2)

Vertragsart: Inhabermodell

Vertragslaufzeit: 25 Jahre

Leistungen des Auftragnehmers: Planung, Zwischenfinanzierung, Bau

& Betrieb; keine Endfinanzierung Vergabeverfahren: Verhandlungsverfahren VOB/A mit

vorgeschaltetem Teilnahmewettbewerb, europaweit


München

7

Warum ÖPP? (1)

Was und Wie? - die Bestell-Liste

Bedarfs- und Anforderungsprofil hinsichtlich Qualitäten und Standards: Zwang, ein Projekt konsequent vom Anfang bis zum Ende zu denken Disziplinierung der Nutzer (Schulfamilie) und der politischen Gremien durch Vorgabe eines Zeitfensters für die Äußerung von Wünschen

Planen Bauen

Betreiben Finanzieren


München

8

Warum ÖPP? (2)

Kosten Bauen: Pragmatische Risikoverteilung ermöglicht Planungs- und Kalkulationssicherheit (Festpreis) Betrieb: Kostenminimierung dank intelligenter Planung („Planung aus einem Guss“) Instandhaltung: Lebenszyklusansatz (Timing, Qualitäten)

Termine Zeitgewinn dank schneller Auftragsvergabe Verringerung von Schnittstellen; schnelle Reaktion der Bauleitung auf unvorhergesehene Ereignisse Vertraglich garantierter Fertigstellungstermin (Vertragsstrafen!)

Planen Bauen



München

9

ÖPP in der Praxis

Kosten: Punktlandung Bauzeit: Fertigstellung innerhalb von 16 Monaten, Terminunterschreitung bei Außenanlagen

Zwischenfinanzierung - ein Mittel zur Durchsetzung von

Kostensicherheit und Termintreue

FAZIT: ÖPP bietet die Möglichkeit, durch Verträge Anreize richtig zu setzen (optimale Risikoallokation).

Planen Bauen



München

10

Fragen?

Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit!

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