Geschäftsbericht 2006

KWG Kommunale Wohnen AGim Überblick

Wertpapierkennnummer 522734

ISIN DE0005227342

Börsenkürzel BIW

Börse Frankfurt,Berlin-Bremen,Hamburg,München,Stuttgart,XETRA

Grundkapital EUR3.300.000

Anzahl der Aktien 3.300.000

Rechnerischer Nennwert EUR1,00

Aufsichtsrat

Sy Schlüter,Kaufmann,Ahrensboek Vorsitzender

Gerd-Jürgen Pohl,Kaufmann,Lütjensee stv.Vorsitzender

Thies-Martin Brandt,Dipl.-Kfm./Architekt,Hamburg

Björn Engholm,stv.VorstandsvorsitzenderDasEuropäischeMarkenhause.V.,Lübeck

Hans-Michael Porwoll,Oberschulrat,Bremerhaven

Prof. Dr. Peer Witten,VorsitzenderdesVorstandsderBundesvereinigungLogistik(BVL),Hamburg

Vorstand

Alexander von Cramm Vorsitzender

Dr. Lukas Lenz

Stavros Efremidis

Kursverlauf KWG Kommunale Wohnen AGseitdem01.Januar2006

01/2006

14,0013,0012,0011,0010,009,008,007,006,005,004,003,002,00

02/2006

03/2006

04/2006

05/2006

06/2006

07/2006

08/2006

09/2006

10/2006

11/2006

12/2006

01/2007

02/2007

03/2007

Inhaltsverzeichnis

Vorwort des Vorstands . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Seite 04

Bericht des Aufsichtsrats . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Seite 06

Ausblick . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Seite 07

Geschäftsbericht 2006 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Seite 12

Bilanz . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Seite 12

Gewinn- und Verlustrechnung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Seite 14

Anhang . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Seite 15

Bestätigungsvermerk . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Seite 19

KWG Kommunale Wohnen AG·Geschäftsbericht2006·Inhaltsverzeichnis �

Sehr geehrte Aktionärinnen und Aktionäre,

wir freuen uns, Sie mit diesem Geschäftsbericht über das Geschäftsjahr 2006 zu informieren.

Das Geschäftsjahr 2006 war entscheidend von der Neuausrichtung der Gesellschaft geprägt. Mit der Hauptversammlung am 31. März 2006 wurde die Neuausrichtung beschlossen, insbesondere die Umfirmierung, die Änderung des Unternehmens-gegenstandes, die Sitzverlegung und die Schaffung eines genehmigten Kapitals in Höhe von 1 Mio. EUR. Die Beschlüsse sind am 8. Mai 2006 im Han-delsregister eingetragen worden. Das genehmigte Kapital wurde im Mai zu einer Kapitalerhöhung genutzt, durch die der Gesellschaft 9 Mio. EUR Eigenkapital zugeflossen sind. Der Ausgabebetrag der neuen Aktien betrug – auf Basis der heute ak-tuellen Einteilung des Grundkapitals – 9,00 EUR.

Eine weitere ordentliche Hauptversammlung hat am 30. August 2006 stattgefunden. Neben den ordentlichen Tagesordnungspunkten, wie der Ent- lastung der Organe und der Wahl des Abschluss-prüfers, wurde ein neues genehmigtes Kapital in Höhe von 1,5 Mio. EUR geschaffen und das Grund-kapital neu eingeteilt. Jede Aktie hatte einen rech-nerischen Anteil am Grundkapital von 10,00 EUR. Diese Einteilung wurde durch einen Aktiensplit von 1:10 in 1,00 EUR je Aktie an die Marktgepflo-genheiten angepasst, um somit u. a. die Liquidität der Aktie zu fördern. Im Dezember 2006 wurden zu weiteren Aufsichtsratsmitgliedern die Herren Björn Engholm, Thies-Martin Brandt und Prof. Dr. Peer Witten gerichtlich bestellt.

Mit dem Eintritt des Vorstandsvorsitzenden sowie mit dem Bezug der Räumlichkeiten in Hamburg, begann im August 2006 das formelle operative Geschäft der Gesellschaft. Es wurden zahlreiche Investitionsmöglichkeiten geprüft und die Gesell-schaft befand sich bis zum Jahresende in Verhand-lungen über den Erwerb zweier Portfolien mit insgesamt rund 5.000 Wohneinheiten. Auf Grund von unüberbrückbaren preislichen Vorstellungen, konnte jedoch in 2006 nur der Erwerb von knapp 100 Wohneinheiten in Schleswig (Schleswig- Holstein) realisiert werden. Die KWG Kommunale Wohnen AG hat ferner im III. Quartal 2006 ihre erste Beteiligung an einer Wohnungsbaugesell-schaft erworben. Sie erwarb Rechte auf rund 30 % des Grundkapitals der Barmer Wohnungsbau Aktiengesellschaft, Wuppertal. Die rechtliche und wirtschaftliche Übertragung der vinkulierten Na-mensaktien hängt von der noch nicht erteilten Zu-stimmung der Barmer Wohnungsbau Aktiengesell-schaft ab, welche zum Jahresende 2006 noch nicht erfolgt war. Der Vorstand ist jedoch zuversichtlich, diese im Laufe des Jahres 2007 herbeiführen zu können. Somit ist das Geschäftsjahr 2006 von An-laufverlusten geprägt, denen noch keine Umsätze gegenüberstehen. Bei betrieblichen Aufwendungen i. H. v. 537.000,00 EUR ergab sich nach Zinsein-künften i. H. v. 109.000,00 EUR und Ertragsteuern auf diese Zinseinkünfte von 1.000,00 EUR ein Jahresverlust von 429.000,00 EUR.

Wir sind davon überzeugt, dass wir ein solides Fundament für eine Immobiliengesellschaft, im attraktiven und hart umkämpften – jedoch sehr zu-kunftsträchtigen – Markt der Wohnungswirtschaft, gelegt haben und sich die Gesellschaft erfolgreich entwickeln wird.

Vorwort

KWG Kommunale Wohnen AG·Geschäftsbericht2006·Vorwort4

In den ersten Monaten des Geschäftsjahres 2007 haben wir nicht nur den Vorstand mit Herrn Stav-ros Efremidis erweitert, sondern auch weitere Mit-arbeiter für uns gewinnen können. Entscheidend ist jedoch, dass wir in den ersten beiden Quartalen 2007 nunmehr Bestände i. H. v. insgesamt rd. 1.100 Wohneinheiten mit einer Wohnfläche von rd. 60.000 qm erworben bzw. beurkundet haben. Die Standorte der Objekte befinden sich in NRW, Niedersachsen, Thüringen sowie in Sachsen. Ca. ein Drittel der Wohneinheiten haben einen kom-munalen Hintergrund.

Bei den Beständen beabsichtigen wir durch ein proaktives Asset Management einen erheblichen Mehrwert zu schaffen und somit Wertsteigerungen zu erreichen. Ziel ist es, mit unserem erfahrenen Team im Laufe des Jahres 2007 unseren Bestand gleichzeitig aktiv und ertragreich zu gestalten, darüber hinaus ihn aber auch um ein Mehrfaches anwachsen zu lassen.

Um den Erwerb der Objekte in Sachsen und Thüringen zu finanzieren und um den Finanzie-rungsspielraum für künftige Akquisitionen zu erhalten, hat der Vorstand, das Grundkapital der Gesellschaft Anfang April um 300.000,00 EUR durch Ausgabe von 300.000 neuer auf den Inhaber lautender Stückaktien gegen Bareinlage aus geneh-migtem Kapital, mit Zustimmung des Aufsichts-rats, erhöht. Das Bezugsrecht der Aktionäre wurde gem. § 186 Abs. 3 Satz 4 AktG mit Zustimmung des Aufsichtsrats ausgeschlossen. Die neuen Ak-

tien wurden von dem Bankhaus Neelmeyer AG zum Ausgabebetrag von 9,00 EUR übernommen und an Investoren prospektfrei weitergeleitet. Durch die Kapitalerhöhung sind der Gesellschaft 2,7 Mio. EUR zugeflossen. Das Grundkapital der KWG Kommunale Wohnen AG beläuft sich nunmehr auf 3,3 Mio. EUR, das Eigenkapital – vor dem Ergebnis des laufenden Geschäftsjahres – auf 13,2 Mio. EUR.

Wir schauen mit großer Zuversicht nach vorn. In den letzten Monaten haben wir eine Plattform aufgebaut, die es uns ermöglichen wird, deutliche Akzente – nicht nur im kommunalen Bereich – als fokussiertes börsennotiertes Immobilienunterneh-men in der Wohnungswirtschaft in Deutschland zu setzen. Es kommt uns entgegen, dass die Immobilienwirtschaft nicht zuletzt auf Grund einer zunehmenden Börsenpräsenz an Transparenz und Professionalisierung gewinnt. Immerhin stellt die Immobilie den bedeutendsten Vermögenswert von Volkswirtschaften dar. Deshalb sind wir optimis-tisch, dass wir unser begonnenes Wachstum im Laufe des Jahres 2007 beschleunigen werden. Wir werden uns auch weiterhin mit aller Kraft für die Interessen unserer Aktionäre, unserer Mieter und unseren Mitarbeitern einsetzen.

Es ist uns daher ein großes Anliegen, dass Sie, ver-ehrte Aktionäre und Aktionärinnen, uns weiterhin auf diesem Wege begleiten.

Ihr Vorstand

KWG Kommunale Wohnen AG·Geschäftsbericht2006·Vorwort 5

Bernsdorf

6

Sehr geehrte Aktionärinnen, sehr geehrte Aktionäre,

mit Beschluss des Amtsgerichts Bremen vom 19. Januar 2006 sind die Herren Sy Schlüter, Gerd-Jürgen Pohl und Paul ffolkes Davis gerichtlich zu Mitgliedern des Aufsichtsrats bestellt worden. Die Hauptversammlung vom 31. März 2006 hat die Herren Sy Schlüter, Gerd-Jürgen Pohl und Hans-Michael Porwoll zu Mitgliedern des Aufsichtrats gewählt. Mit Beschluss des Amtsgerichts Bremer-haven vom 4. Dezember 2006 sind die Herren Björn Engholm, Thies-Martin Brandt und Prof. Dr. Peer Witten gerichtlich zu weiteren Mitgliedern des Aufsichtsrats bestellt worden. Der wie beschrieben zusammengesetzte Aufsichts-rat der Gesellschaft nahm während des Geschäfts-jahres 2006 die ihm nach Gesetz und Satzung übertragenen Aufgaben wahr und hat an Entschei-dungen zu wichtigen Einzelfragen beratend mitge-wirkt. Er erörterte mit dem Vorstand im Rahmen von vier Sitzungen am 21. Februar, 2. Mai, 3. Juli und 5. Dezember 2006 sowie in verschiedenen Einzelbesprechungen die Geschäftspolitik der Ge-sellschaft und ließ sich über die Entwicklung der Gesellschaft, insbesondere über deren Vermögens-, Finanz- und Ertragslage, umfassend unterrichten. Darüber hinaus stand der Aufsichtsratsvorsitzende auch außerhalb der Sitzungen mit dem Vorstand in regelmäßigem Kontakt und hat sich über aktuelle Entwicklungen der Gesellschaft informiert. Die Bildung von Ausschüssen war nicht erforderlich.

Über die gewöhnlichen Beratungen zu Liquiditäts-, Ertrags- und Vermögenslage der Gesellschaft wa-ren Schwerpunkte der Beratungen im Geschäfts-jahr 2006 insbesondere• die Neuausrichtung der Gesellschaft,• die Kapitalerhöhung vom Mai 2006 und• die Erweiterung des Vorstands.

Der vom Vorstand vorgelegte Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2006 wurde einschließlich der Buchführung von der zum Abschlussprüfer bestellten FIDES Treuhandgesellschaft Unterwe-ser Zweigniederlassung der FIDES Treuhandge-sellschaft KG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Steuerberatungsgesellschaft, Bremerhaven, geprüft und mit dem uneingeschränkten Bestätigungs-vermerk versehen. Der Jahresabschluss 2006 und der Prüfungsbericht des Abschlussprüfers haben sämtlichen Mitgliedern des Aufsichtsrats vorgelegen. Der Abschlussprüfer hat das Prüfungs-ergebnis des Jahresabschlusses dem Aufsichtsrat in dessen Sitzung zur Bilanzfeststellung am 9. Mai 2007 erläutert und die Fragen des Aufsichtsrates beantwortet.

Der Aufsichtsrat hat den Prüfungsbericht des Abschlussprüfers zustimmend zur Kenntnis genommen. Nach dem abschließenden Ergebnis seiner eigenen Prüfung hat der Aufsichtsrat den Jahresabschluss zum 31. Dezember 2006 gebilligt und damit gem. § 172 AktG festgestellt.

Der Aufsichtsrat dankt dem Vorstand für seine Arbeit im abgelaufenen Geschäftsjahr.

Bremerhaven, im Mai 2007Der Aufsichtsrat

Sy SchlüterAufsichtsratsvorsitzender

Bericht des Aufsichtsrats

KWG Kommunale Wohnen AG·Geschäftsbericht2006·Bericht des Aufsichtsrats

7

Ausblick

Die KWG Kommunale Wohnen AG versteht sich als deutsches Immobilienunternehmen, welches ausschließlich in der Bundesrepublik Deutschland aktiv ist. Auf Grund der derzeitigen Marktbedin-gungen ist ein besonderes Augenmerk auf Regio-nen im Westen, im Norden und auf ausgewählte Regionen im Osten Deutschlands gerichtet. Neben kommunalen Beständen sind weitere Zielgruppen für Investitionstätigkeiten die Wohnportfolien von Unternehmen und privaten Eigentümern.

Strategische PositionierungDie KWG Kommunale Wohnen AG investiert aus-schließlich in Wohnimmobilien. Die Gesellschaft beabsichtigt in diesem Markt als nachhaltiger Bestandshalter aufzutreten, wobei im Rahmen von Portfoliobereinigungen auch Teilportfolioverkäufe oder begrenzt vermögensbildende Privatisierungen vorgenommen werden können. Da der Bestands-aufbau jedoch oberste Priorität hat, gilt das Hauptaugenmerk der Gesellschaft dem Einkauf sowie dem Asset Management von Beständen. Als Dienstleister der Mieter, ist die KWG Kommunale Wohnen AG bemüht, Mehrwert durch Kundenzu-friedenheit zu erzielen.

KWG Kommunale Wohnen AG·Geschäftsbericht2006·Ausblick

Wohnungsbestand in Deutschland (200�) – �8.690 Tsd. Wohnungen Quellen:GDW,Stat.BA

Professionelle Anbieter 9.769Tsd.Wohnungen

Private Kleinanbieter 13.791Tsd.Wohnungen

Selbstnutzer 15.130Tsd.Wohnungen

Komm. Wohnungsunternehmen2.744Tsd.Wohnungen

Private Kleinvermieter 10.386Tsd.Wohnungen

Ein- und Zweifamilienhäuser12.249Tsd.Wohnungen

Privatwirt. Wohnungsunternehmen2.597Tsd.Wohnungen

Einlieger bei Selbstnutzern3.405Tsd.Wohnungen

Geschosswohnungen2.881Tsd.Wohnungen

Genossenschaften2.288Tsd.Wohnungen

Öffentl. Wohnungsunternehmen390Tsd.Wohnungen

Kirchen137Tsd.Wohnungen

Sonstige Anbieter*1.613Tsd.Wohnungen

*Kreditinstitute,Versicherungsunternehmen,Immobilienfonds,sonstigeUnternehmen sowieOrganisationenohneErwerbszweck

Bad Langensalza

MarktüberblickIn den letzten Jahren sind deutsche Wohnungs-portfolien in den Fokus internationaler Finanzin-vestoren geraten. Vorreiter waren insbesondere angelsächsische Private Equity und Opportunity Funds. Die drei größten Wohnungseigentümer sind somit Deutsche Annington (Terra Firma), Gagfah (Fortress) und Cerberus mit jeweils rd. 230.000, rd. 160.000 und rd. 100.000 Wohneinheiten.

Was waren und was sind die Motive, um in deut-sche Wohnimmobilien zu investieren?

• In Deutschland stagnieren die Wohnungspreise seit über 10 Jahren, während in anderen eu-ropäischen Ländern (insbesondere in Großbri-tannien, Frankreich und Spanien) sowie in den USA die Hauspreise durch massive Anstiege gekennzeichnet sind. Dies führte dazu, dass ausländische Investoren den deutschen Woh-

nungsmarkt als unterbewertet interpretierten. Die eingesetzte konjunkturelle Erholung in Deutschland unterstreicht zurzeit die Erwar-tungen, dass ein Anstieg von Mieten und Preisen zu realisieren ist. Trotz ansteigenden Transaktionspreisen in den vergangenen 18 Mo-naten, ist eine Immobilienblase in Deutschland jedoch nicht zu erwarten.

• Ein weiterer wesentlicher Anreiz in deutschen Wohnimmobilien zu investieren, ist die Eigen-tümerquote: in Deutschland leben lediglich 43 % der Bevölkerung in den eigenen vier Wänden. Auch hier liegen die Vergleichszahlen im Ausland höher. In den Ländern Spanien, Großbritannien und Italien sowie in den USA ist der Anteil der Eigentümerbesitzer sogar wesentlich höher. In Deutschland leben somit mehr Menschen zur Miete, als in jedem anderen Land der EU 15.

KWG Kommunale Wohnen AG·Geschäftsbericht2006·Ausblick8

Spanien

Italien

Großbritannien

USA

EU15

Österreich

Frankreich

Niederlande

Deutschland

Anteil der Eigenheimbesitzer in % der Haushalte

0 10 20 30 40 50 60 70 80 90

Quelle:Eurostat,nationaleStatistikämter

Diese Tatsache ist u. a. darauf zurückzuführen, dass in Deutschland Mietwohnungen gegen-über Eigentumswohnungen privilegiert sind. Die verschiedenen staatlichen Regulierungen und Eingriffe und die nach wie vor große Bedeutung der öffentlichen Hand als Vermieter trugen dazu bei, dass die tatsächlichen Mieten tendenziell unter der Miete liegen, die sich in einem unregulierten Markt ergeben würde. Im Gegensatz dazu, erfolgt die Preisbildung für Eigentumswohnungen weitgehend unreguliert. In Ostdeutschland kam die zu DDR-Zeiten ausschließlich auf Mietwohnungen ausge-richtete Wohnungsbaupolitik hinzu, die zur heutigen Mieterquote von 66 % führte. Somit wird in Ostdeutschland nur ein Drittel der Woh-nungen vom Eigentümer genutzt, im gesamten Bundesgebiet sind es 43 %. Nicht zuletzt auf Grund des zunehmenden Bedürfnisses bzw. der Notwendigkeit im Rahmen einer zielgerichteten Altersvorsorge „Mietfrei“ im Alter zu wohnen, wird erwartet, dass sich der Anteil der Eigen-heimbesitzer in Deutschland nachhaltig erhöht und somit die Nachfrage für Wohnungen steigt.

• Wesentlichen Einfl uss auf Wohnungsinvesti-tionen haben Prognosen zur demografi schen Entwicklung. Die natürliche Bevölkerungs-entwicklung ist in nahezu allen Regionen Deutschlands bereits seit Jahren rückläufi g. Einwohnerzuwächse können fast nur über Zuwanderungen erzielt werden.

Haushaltszuwächse sind hingegen nicht nur in den Metropolenregionen zu erwarten, sondern auch in Regionen mit überdurchschnittlichen Geburtenraten, mit auf Leistung ausgerichteten Bildungseinrichtungen, mit einer modernen Infrastruktur sowie einer starken lokalen und exportorientierten Wirtschaft. Demnach gibt es zahlreiche investitionswürdige Städte und Regionen in der gesamten Bundesrepublik Deutschland und die Investitionsmöglichkeiten sind daher differenzierter zu bewerten, als die übliche Nord/Süd bzw. Ost/West Betrachtung.

KWG Kommunale Wohnen AG·Geschäftsbericht2006·Ausblick

mit7undmehrWohneinheiten

mit3–6Wohneinheiten

mit2Wohneinheiten

mit1Wohneinheit

Wohnfl äche je Person (gesamt) – 2002

0 20 40 60

Quellen:StatBA,Microzensus,DBResearch

m2

WestOst

9

Bernsdorf

KWG Kommunale Wohnen AG·Geschäftsbericht2006·Ausblick

• Trotz des demografi schen Trends, ist es wichtig festzuhalten, dass die Nachfrage nach Wohn-fl ächen pro Person stetig zunimmt. Nicht nur die Bundesbürger wollen mehr Wohnraum für sich genießen, sondern insbesondere der Zuwachs an Kleinhaushalten beschleunigt die Nachfrage nach Wohnraum.

• Ein weiterer Faktor, der das rege Interesse an deutschen Wohnimmobilien unterstützt hat, ist das nach wie vor – historisch betrachtet – nied-rige Zinsniveau. Da in einem breit gestreuten Wohnimmobilienportfolio die Mieteinnahmen als relativ stabil gelten, und somit der gesamte Markt einer geringeren Volatilität ausgesetzt ist, sind Finanzierungen mit einem hohen Ver-schuldungsgrad üblich und ermöglichen daher attraktive Eigenkapitalrenditen. Dies betrifft, auch auf Grund von neuen internationalen Finanzdienstleistern in Deutschland, nicht nur institutionelle – sondern auch private – Inves-toren. Obwohl die Zinsen in Deutschland durch die konjunkturelle Erholung jüngst gestiegen sind, ermöglicht das heutige Zinsniveau immer noch eine attraktive Finanzierbarkeit von Wohnimmobilien.

10

45

40

35

30

25

20

15

10

5

0

Immer mehr KleinhaushalteAnteilanGesamt

1968 1973 1978 1983 1988 1993 1996 2003

Quellen:StatBA,Microzensus

1Person

5Personen

%

2Personen

3Personen

4Personen

43

41

39

37

35

33

31

29

27

25

Wohnfl äche je Person nimmt stetig zu

1989 1992 1995 1998 2001

Quellen:StatBA,IfoInstitut

Westdeutschland

Ostdeutschland

m2

Bad Langensalza

Verkäufer von WohnungsbeständenDas Potenzial für künftige Wohnungsportfolien-transaktionen ist weiterhin sehr groß. Obwohl der Bund, seine Einrichtungen sowie einzelne Bundes-länder (vor allem Berlin) schon erhebliche Abver-käufe vorgenommen haben, haben die Kommunen, als Gesellschafter ihrer Wohnungsgesellschaften ihren Wohnungsbestand in den letzten Jahren kaum reduziert. Mit einem Wohnungsbestand von rd. 2,5 Mio. sind die Kommunen somit wesentliche Zielgruppe von privaten Immobilieninvestitionen. In vielen Kommunen, macht es durchaus wirt-schaftlichen und politischen Sinn, Erlöse aus dem Wohnungsverkauf für die Schuldtilgung oder für die Infrastruktur, sowie für Ausbildungsinvesti-tionen zu verwenden. Jeder zusätzliche Euro im Bereich Infrastruktur und Ausbildung allein, stärkt die jeweilige Kommune im Standortwettbewerb und macht sie somit attraktiver für Unternehmen und damit zuziehende Arbeitnehmer.

Aber auch bei den nichtimmobilienwirtschaftlichen Unternehmen, gibt es nach wie vor zahlreiche Akquisitionsmöglichkeiten. Der weiterhin hohe Bestand an Wohnimmobilien stammt überwiegend aus einer Zeit, als Mitarbeitern eine Werkswoh-nung als Vergütungsbestandteil angeboten wurde. Das Immobilienvermögen rentiert jedoch in der Regel unter den Renditeforderungen des Gesamt-unternehmens. Somit haben namhafte Unterneh-men (z. B. E.ON, ThyssenKrupp, Deutsche Bahn) bereits ihre Werkswohnungen verkauft und den

Veräußerungserlös ins höherrentierliche Kernge-schäft investiert. Es wird erwartet, dass diese Ent-wicklung nicht nur bei den großen Unternehmen, sondern auch bei mittelständischen Unternehmen, die sich im Rahmen der Globalisierung noch effi-zienter aufstellen müssten, weiter anhält bzw. sich sogar beschleunigt.

ZielsetzungDie KWG Kommunale Wohnen AG hat nunmehr begonnen, das ihr zur Verfügung stehende Kapital zum Erwerb attraktiver Wohnungsbestände zu ver-wenden. Mit dem Aufbau der Gesellschaft, ist es beabsichtigt, das Einkaufsvolumen in den nächsten Monaten deutlich zu beschleunigen.

Als nachhaltiger Bestandshalter beabsichtigt die KWG Kommunale Wohnen AG zunehmend eine Al-ternative als Eigentümer zu ausländischen Fonds darzustellen, ohne eine geringere Wertsteigerung und Wertentwicklung der Bestände in Kauf neh-men zu müssen. Entscheidend ist der Investitions-zeitraum. In diesem Geschäft entscheidet nicht der kurzfristige Gewinn, sondern die kontinuierliche Vermögensvermehrung.

KWG Kommunale Wohnen AG·Geschäftsbericht2006·Ausblick 11

12 KWG Kommunale Wohnen AG·Geschäftsbericht2006·Bilanz

KWG Kommunale Wohnen AGBilanz zum �1. Dezember 2006

Aktiva 31.12.2006 31.12.2005 EUR EUR

A. Anlagevermögen

I. Sachanlagen

1.AndereAnlagen,Betriebs-und Geschäftsausstattung 78.211,00 0,00 2.GeleisteteAnzahlungen undAnlagenimBau 98.049,75 0,00

176.260,75 0,00

II. Finanzanlagen GeleisteteAnzahlungen 4.022.495,32 0,00

4.198.756,07 0,00

B. Umlaufvermögen

I. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände

1.ForderungenausLieferungen undLeistungen 13.551,42 0,00 2.SonstigeVermögensgegenstände 260.396,88 17.947,00

273.948,30 17.947,00

II. Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten 6.281.419,40 2.015.477,32

6.555.367,70 2.033.424,32

Gesamtsumme Aktiva 10.754.12�,77 2.0��.424,�2

1�KWG Kommunale Wohnen AG·Geschäftsbericht2006·Bilanz

Passiva 31.12.2006 31.12.2005 EUR EUR

A. Eigenkapital

I. Gezeichnetes Kapital 3.000.000,00 2.000.000,00

II. Kapitalrücklage 7.517.912,22 0,00

III. Gewinnrücklagen GesetzlicheRücklage 1.855,13 1.855,13

IV. Bilanzgewinn /Bilanzverlust 0,00 -52.832,16

10.519.767,35 1.949.022,97

B. Rückstellungen

1.Steuerrückstellungen 0,00 26.451,81 2.SonstigeRückstellungen 79.834,00 22.935,54

79.834,00 49.387,35

C. Verbindlichkeiten

1.VerbindlichkeitenausLieferungen 150.255,44 0,00 undLeistungen –davonmiteinerRestlaufzeit biszueinemJahr: EUR141.053,44(Vorjahr:EUR0,00) 2.SonstigeVerbindlichkeiten 4.266,98 35.014,00 –davonmiteinerRestlaufzeit biszueinemJahr:EUR4.266,98 (Vorjahr:EUR35.014,00) –davonausSteuern:EUR3.148,91 (Vorjahr:EUR35.014,00)

154.522,42 35.014,00

Gesamtsumme Passiva 10.754.12�,77 2.0��.424,�2

14 KWG Kommunale Wohnen AG·Geschäftsbericht2006·Gewinn- und Verlustrechnung

KWG Kommunale Wohnen AGGewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis �1. Dezember 2006

Gewinn- und Verlustrechnung 2006 2005 EUR EUR

1. ErlöseausdemVerkaufvon WertpapierenundBeteiligungen 0,00 1.628.807,59

2. SonstigebetrieblicheErträge 55.518,44 22.936,39

3. AufwendungenfürdenErwerb vonWertpapierenundBeteiligungen 0,00 -1.591.610,53

4. Personalaufwand a)LöhneundGehälter -95.516,35 0,00 b)SozialeAbgaben -2.890,80 0,00

5. AbschreibungenaufSachanlagen -12.354,45 0,00

6. SonstigebetrieblicheAufwendungen -482.753,28 93.378,22

7. SonstigeZinsenundähnlicheErträge –davonausverbundenenUnternehmen: EUR0,00(Vj.EUR12.008,09) 110.536,80 12.124,94

8. ZinsenundähnlicheAufwendungen -859,00 -1,80

9. ErgebnisdergewöhnlichenGeschäftstätigkeit -428.318,64 -21.121,63

10. SteuernvomEinkommenundvomErtrag -936,98 -66.957,93

11. Jahresfehlbetrag -429.255,62 -88.079,56

12. Gewinnvortrag/VerlustvortragausdemVorjahr -52.832,16 35.247,40

13. EntnahmenausderKapitalrücklage 482.087,78 0,00

14. Bilanzgewinn / Bilanzverlust 0,00 -52.8�2,16

15KWG Kommunale Wohnen AG·Geschäftsbericht2006·Anhang

Anhang

I. Gesetzliche Grundlagen für die Aufstellung des Jahresabschlusses

Der Jahresabschluss der KWG Kommunale Woh-nen AG, Bremerhaven ist nach den Vorschriften des HGB und des AktG aufgestellt.

II. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden, Darstellungsstetigkeit

1. Die Gewinn- und Verlustrechnung ist nach dem Gesamtkostenverfahren gegliedert (§ 275 Abs. 2 HGB). Die Gesellschaft hat abweichend zum Vorjahr Gewinne aus dem Verkauf von Wertpa-pieren unter den sonstigen betrieblichen Erträ-gen und Verluste hieraus unter den sonstigen betrieblichen Aufwendungen erfasst. Im Vorjahr erfolgte ein Bruttoausweis von Erlösen und de-ren Anschaffungskosten als gesonderte Posten der Gewinn- und Verlustrechnung. Die Ände-rung führte zu einer Rückführung zum handels-rechtlichen Schema des § 275 HGB. Wegen der z. T. geringen Werte einzelner Posten wurden die Vorjahreswerte der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung nicht mehr auf TEUR gerundet. Aufgrund dieses Sachverhalts und des geänderten Gegenstands des Unternehmens ist die Vergleichbarkeit der Vorjahreswerte nur eingeschränkt möglich. Die Gesellschaft hat die

Tätigkeit grundlegend geändert. Sie betreibt nunmehr den Erwerb, die Errichtung und die Veräußerung von Wohnimmobilien sowie die Beteiligung an Immobilienunternehmen, insbesondere an gemeinnützigen, kommunalen und genossenschaftlichen Wohnungsbauge-sellschaften, sowie die Vermietung der eigenen Immobilien und die Verwaltung der eigenen Beteiligungen und Immobilien. Bislang war die Gesellschaft in dem Bereich Biotechnologie tätig und beteiligte sich dort an erfolgsverspre-chenden Engagements.

2. Die erworbenen Sachanlagen werden zu An-schaffungskosten und soweit abnutzbar, vermin-dert um planmäßige Abschreibungen, bewertet. Die Abschreibungssätze der abnutzbaren Gegenstände des Anlagevermögens richten sich nach der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer. Die Zugänge der abnutzbaren Vermögensge-genstände des Anlagevermögens werden nach der linearen Abschreibungsmethode pro rata temporis abgeschrieben. Geringwertige Anla-gegüter (mit Anschaffungskosten bis zu jeweils EUR 410,00) werden im Zugangsjahr in voller Höhe abgeschrieben und im Anlagenspiegel als Abgang erfasst.

Kommunale Wohnen AG·Geschäftsbericht2005·Brief des Vorstands16

3. Finanzanlagen werden zu Anschaffungskosten angesetzt. Bei voraussichtlich dauernder Wert-minderung erfolgt eine Abschreibung auf den niedrigeren beizulegenden Wert. Gemäß § 265 Abs. 5 Satz 2 HGB wurde der Posten geleistete Anzahlungen unter den Finanzanlagen in der Bilanz hinzugefügt, da der Inhalt nicht von einem vorgeschriebenen Posten gedeckt wird. Es handelt sich hierbei neben vorab geleisteten Anschaffungsnebenkosten um geleistete Kauf-preiszahlungen für vinkulierte Namensaktien, bei denen der Übergang des rechtlichen Eigen-tums aufgrund eines noch nachzuvollziehenden Urkundentausches und des wirtschaftlichen Eigentums wegen der noch fehlenden notwen-digen Zustimmung durch den Aufsichtsrat der Gesellschaft bislang nicht erfolgt ist. Die Gesell-schaft geht davon aus, dass die Zustimmung der Aktienübertragung erteilt wird und andrenfalls der erworbene Anspruch durch Abtretung an eine dritte Person verwertet werden kann.

4. Forderungen und sonstige Vermögensgegen-stände sowie flüssige Mittel werden mit ihrem Nominalbetrag angesetzt. Bei erkennbaren Einzelrisiken werden Abschreibungen auf den niedrigeren beizulegenden Wert vorgenommen.

5. Die Rückstellungen sind für alle drohenden

Verluste und ungewissen Verbindlichkeiten gebildet. Es werden nur handelsrechtliche Pflichtrückstellungen passiviert. Sie werden in Höhe des Betrags angesetzt, der nach vernünf-tiger kaufmännischer Beurteilung notwendig ist.

6. Die Verbindlichkeiten werden mit ihren Rück-zahlungsbeträgen passiviert.

III. Erläuterungen zur Bilanz und Gewinn- und Verlustrechnung

Bedingt durch die Neuausrichtung der Gesellschaft führten die Ingangsetzungskosten zu dem ausge-wiesenen Jahresfehlbetrag. Wesentliche operative Geschäftstätigkeiten wurden im Geschäftsjahr 2006 neben den Akquisitionen im Finanzanlage-vermögen noch nicht vorgenommen.

1. AnlagevermögenDie Entwicklung des Anlagevermögens ist in dem Anlagenspiegel (Seite 18) dargestellt.

2. Gezeichnetes KapitalDas Grundkapital der Gesellschaft ist eingeteilt in 3.000.000 nennwertlose Inhaberaktien. Von diesen Aktien sind 1.000.000 im Geschäftsjahr 2006 aus dem genehmigten Kapital gezeichnet worden.

3. Genehmigtes KapitalDer Vorstand ist bis zum 30. August 2011 ermäch-tigt, mit Zustimmung des Aufsichtsrats das Grund-kapital der Gesellschaft um bis zu insgesamt EUR 1.500.000,00 durch ein- oder mehrmalige Ausgabe von bis zu 1.500.000 neuer, auf den Inhaber lautender Stückaktien gegen Bar- und/oder Sach-einlagen zu erhöhen (genehmigtes Kapital). Über den weiteren Inhalt der jeweiligen Aktienrechte einschließlich der Gattung der auszugebenden Aktien und die sonstigen Bedingungen der Aktien-ausgabe entscheidet der Vorstand mit Zustimmung des Aufsichtsrates.

KWG Kommunale Wohnen AG·Geschäftsbericht2006·Anhang16

Der Vorstand ist ferner ermächtigt, das Bezugs-recht der Aktionäre in folgenden Fällen mit Zustimmung des Aufsichtsrats auszuschließen:

• um Spitzenbeträge auszugleichen;• um den Inhabern von Wandelschuldverschrei-

bungen, Optionsscheinen oder Optionsanleihen ein Bezugsrecht in dem Umfang einzuräumen, wie es ihnen nach Ausübung des Wandlungs- bzw. Optionsrechts oder in Erfüllung einer Wandlungspflicht als Aktionär zustehen würde;

• soweit ein Dritter, der nicht Kreditinstitut i. S. d. § 186 Abs. 5 AktG ist, die neuen Aktien zeich-net und sicherstellt, dass den Aktionären ein mittelbares Bezugsrecht eingeräumt wird;

• soweit die Kapitalerhöhung zum Zwecke des Unternehmenszusammenschlusses oder des Erwerbs von Unternehmen oder von Beteili-gungen an Unternehmen oder von sonstigen Wirtschaftsgütern im Wege der Sacheinlage erfolgt; und/oder

• soweit der auf die neuen Aktien, für die das Bezugsrecht ausgeschlossen wird, entfallende Anteil am Grundkapital insgesamt zehn vom Hundert des Grundkapitals nicht übersteigt und der Ausgabebetrag der neuen Aktien den Börsenpreis nicht wesentlich im Sinne der §§ 203 Abs. 1 und 2, 186 Abs. 3 Satz 4 AktG unterschreitet.

4. Kapitalrücklage Im Geschäftsjahr 2006 sind EUR 8.000.000,00 in die Kapitalrücklage eingestellt worden. EUR 482.087,78 sind im Geschäftsjahr 2006 der Kapi-talrücklage zum Ausgleich des Jahresfehlbetrages und des Verlustvortrages entnommen worden.

5. Bilanzgewinn/BilanzverlustDer Bilanzgewinn/Bilanzverlust in Höhe von EUR 0,00 (Vorjahr: EUR -52.832,16) enthält einen Ver-lustvortrag von EUR 52.832,16 (Vorjahr: Gewinn-vortrag EUR 35.247,40). 6. RückstellungenDie sonstigen Rückstellungen enthalten im We-sentlichen Rückstellungen im Zusammenhang mit Aufsichtsratsvergütungen, Hauptversammlungs-kosten, Jahresabschlusserstellungs- und Prüfungs-kosten sowie ausstehende Rechnungen.

7. VerbindlichkeitenFür die Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen bestehen branchenübliche Eigentums-vorbehalte.

KWG Kommunale Wohnen AG·Geschäftsbericht2006·Anhang 17

IV. Sonstige Angaben

1. BelegschaftDurchschnittlich war im Geschäftsjahr ein Arbeit-nehmer beschäftigt.

2. Mitglieder der UnternehmensorganeAls Vorstand waren im Geschäftsjahr 2006 und bis dato folgende Personen tätig:

Alexander Freiherr von Cramm (seit 01. August 2006), Vorsitzender, Bereiche Immobilienakquisitionen / Strategie / Presse / Investor Relations / Finanzierung / Personal

Dr. Lukas Lenz, Rechtsanwalt Bereiche Finanzen / Recht / IT / Immobilienakquisitionen

Im Aufsichtsrat waren im Geschäftsjahr 2006 und bis dato folgende Personen tätig:

Sy Schlüter (Vorsitzender), Investmentmanager (seit 19. Januar 2006)

Gerd-Jürgen Pohl (Stellvertreter), Kaufmann (seit 19. Januar 2006)

Hans-Michael Porwoll, Oberschulrat (seit 31. März 2006)

Björn Engholm (seit 04. Dezember 2006), ehemaliger Ministerpräsident

Prof. Dr. Peer Witten (seit 04. Dezember 2006), Vorsitzender des Vorstands der BVL Bundesvereinigung Logistik, Bremen

Thies-Martin Brandt, Diplom-Kaufmann (seit 04. Dezember 2006), Architekt

Paul ffolkes Davis (seit 19. Januar 2006 bis 31. März 2006), Schatzmeister

Bremerhaven, 28. Februar 2007

KWG Kommunale Wohnen AG·Geschäftsbericht2006·Anhang18

Anschaffungskosten (in EUR) Abschreibungen (in EUR) Buchwerte (in EUR)

1.1.2006 Zugänge Abgänge 31.12.2006 1.1.2006 Zugänge Abgänge 31.12.2006 31.12.2006 31.12.2005

I. Sachanlagen

1. AndereAnlagen,Betriebs-und 0,00 90.565,45 7.606,34 82.959,11 0,00 12.354,45 7.606,34 4.748,11 78.211,00 0,00 Geschäftsausstattung

2. GeleisteteAnzahlungenund 0,00 98.049,75 0,00 98.049,75 0,00 0,00 0,00 0,00 95.049,75 0,00 AnlagenimBau

0,00 188.615,20 7.606,34 181.008,86 0,00 12.354,45 7.606,34 4.748,11 176.260,75 0,00

II. Finanzanlagen

GeleisteteAnzahlungen 0,00 4.022.495,32 0,00 4.022.495,32 0,00 0,00 0,00 0,00 4.022.495,32 0,00 0,00 4.211.110,52 7.606,34 4.203.504,18 0,00 12.354,45 7.606,34 4.748,11 4.198.756,07 0,00

Entwicklung des Anlagevermögens zum �1. Dezember 2006

KWG Kommunale Wohnen AG·Geschäftsbericht2006·Bestätigungsvermerk 19

Bestätigungsvermerk

in Buchführung und Jahresabschluss überwie-gend auf der Basis von Stichproben beurteilt. Die Prüfung umfasst die Beurteilung der angewandten Bilanzierungsgrundsätze und der wesentlichen Einschätzungen der gesetzlichen Vertreter sowie die Würdigung der Gesamtdarstellung des Jahres-abschlusses. Wir sind der Auffassung, dass unsere Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage für unsere Beurteilung bildet.

Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht der Jahresabschluss den gesetzlichen Vorschriften und den ergänzenden Bestimmungen der Satzung und vermittelt unter Beachtung der Grundsätze ord-nungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft.“

Bremerhaven, den 13. April 2007

FIDES Treuhandgesellschaft UnterweserZweigniederlassung der FIDES Treuhandgesellschaft KGWirtschaftsprüfungsgesellschaft Steuerberatungsgesellschaft

Schmidt, WirtschaftsprüferMackedanz, Wirtschaftsprüfer

„Wir haben den Jahresabschluss – bestehend aus Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung sowie Anhang – unter Einbeziehung der Buchführung der KWG Kommunale Wohnen AG, Bremerhaven, für das Geschäftsjahr vom 01. Januar 2006 bis 31. Dezember 2006 geprüft. Die Buchführung und die Aufstellung des Jahresabschlusses nach den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften und den ergänzenden Bestimmungen der Satzung liegen in der Verantwortung der gesetzlichen Vertreter der Gesellschaft. Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung eine Beurteilung über den Jahresabschluss unter Einbeziehung der Buchführung abzugeben.

Wir haben unsere Jahresabschlussprüfung nach § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung vorgenommen. Danach ist die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und Verstöße, die sich auf die Darstellung des durch den Jahresabschluss unter Beachtung der Grund-sätze ordnungsmäßiger Buchführung vermittelten Bildes der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage wesentlich auswirken, mit hinreichender Si-cherheit erkannt werden. Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden die Kenntnisse über die Geschäftstätigkeit und über das wirtschaftliche und rechtliche Umfeld der Gesellschaft sowie die Erwartungen über mögliche Fehler berücksichtigt. Im Rahmen der Prüfung werden die Wirksam-keit des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems sowie Nachweise für die Angaben

KWG Kommunale Wohnen AG

Büro HamburgABC-Straße 1920354 HamburgTel. 040 – 226 30 88 -100Fax 040 – 226 30 88 -200

e-Mail: ir@kwg-ag.de Internet: www.kwg-ag.deWKN 522734 · ISIN DE0005227342Sitz: Bremerhaven, HRB 5062 BHV

Titelbild: Bernsdorf bei Dresden

Gestaltung, Satz und Produktion: Gestalt und Form, Bremen | www.gestalt-und-form.de